BUWOG - Parkstraße Development GmbH

BUWOG - Parkstraße Development GmbH

Berlin

Jahresabschluss zum 31.12.2022

Amtsgericht Charlottenburg / HRB 168147 B

Bilanz zum 31. Dezember 2022

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2022

Anhang für das Geschäftsjahr 2022

der BUWOG - Parkstraße Development GmbH, Berlin

A. Allgemeine Angaben

Die BUWOG - Parkstraße Development GmbH (nachfolgend kurz: Parkstraße) ist ein verbundenes Unternehmen der Vonovia SE, Bochum.

Für die Projektentwicklung sowie für zentralisierte administrative Aufgaben greift die Gesellschaft auf die Serviceleistungen des Vonovia-Konzerns zurück.

Für die Erstellung des Jahresabschlusses gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften.

Der Jahresabschluss der Parkstraße wird in den nach IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellten Konzernabschluss der Vonovia SE (kleinster und größter Konsolidierungskreis) einbezogen. Letzterer wird im elektronischen Unternehmensregister offengelegt.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2022 wurde nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs und des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHG) in Euro aufgestellt. Die betragsmäßigen Angaben im Anhang erfolgen in Euro (EUR) oder in Tausend Euro (TEUR).

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht der Verordnung über die Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 5. Juli 2021. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewandt.

Die Grundsteuern werden unter den Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke ausgewiesen.

Fertige und unfertige Bauleistungen werden mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Die Herstellungskosten umfassen die direkt zurechenbaren Produktionskosten. Gemeinkosten bestehen nicht, da die Gesellschaft ausschließlich Subunternehmer beschäftigt und kein eigenes Personal einsetzt. Fremdkapitalzinsen werden insoweit in die Herstellungskosten einbezogen, als sie der Herstellung des Bauvorhabens zugeordnet werden können.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zu Nennwerten bilanziert. Allen erkennbaren Einzelrisiken wird durch vorsichtigen Wertansatz Rechnung getragen.

Die Ermittlung der latenten Steuern erfolgt entsprechend § 274 HGB nach dem bilanzorientierten Konzept. Latente Steuern werden für temporäre Differenzen zwischen den handelsbilanziellen und den steuerlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten unter Einbeziehung von berücksichtigungsfähigen Verlustvorträgen ermittelt. Die latenten Steuern derselben Steuerart werden saldiert. Ein sich insgesamt ergebender Überhang von Steuerbelastungen wird als passive latente Steuer in der Bilanz ausgewiesen. In Ausübung des Wahlrechts nach § 274 Abs. 1 HGB wird auf die Aktivierung eines möglichen aktivischen Überhangs verzichtet.

C. Erläuterungen zur Bilanz

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

Im laufenden Geschäftsjahr wurden Zinsen für Fremdkapital in Höhe von TEUR 273 (i. Vj. TEUR 775) in die Herstellungskosten einbezogen.

Flüssige Mittel und Bausparguthaben

Die flüssigen Mittel und Bausparguthaben sind in Höhe von TEUR 11.258 für die freie Verfügung der Gesellschaft gesperrt.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Rechnungen in Höhe von TEUR 2.508 und Rückstellungen für Schadenersatzverpflichtungen in Höhe von TEUR 203.

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren im Geschäftsjahr aus dem Finanzverkehr in Höhe von TEUR 9.896 (i. Vj. TEUR 19.548) sowie aus dem Lieferungs- und Leistungsverkehr in Höhe von TEUR 278 (i. Vj. TEUR 325).

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken

Im Geschäftsjahr 2022 wurde das Projekt Speicherballett - Havelkiesel in der Parkstraße fertiggestellt. Es wurden insgesamt 100 Wohnungen und 92 Tiefgaragenstellplätze an die Käufer übergeben. Darüber hinaus wurden aus dem bereits in 2021 fertiggestellten Projekt Speicherballett - Twins 27 Wohnungen an die Käufer übergeben. Aus beiden Bauvorhaben resultieren Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 65.451.

Sonstige betriebliche Erträge

Im Posten sonstige betriebliche Erträge sind außergewöhnliche Erträge enthalten. Diese betreffen vorrangig Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 92.

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen enthalten Aufwendungen für Verkaufsnebenkosten in Höhe von TEUR 886 (i. Vj. TEUR 216). Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um Nachlaufkosten für bereits abgenommene und übergebene Wohnungen in Höhe von TEUR 734.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Im Posten sonstige betriebliche Aufwendungen sind außergewöhnliche Aufwendungen in Höhe von TEUR 147 enthalten. Diese resultieren aus Schadensersatzzahlungen für verspätete Übergaben.

Jahresüberschuss

Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, den Jahresüberschuss in Höhe von EUR 7.627.818,12 auf neue Rechnung vorzutragen.

E. Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Sonstige finanzielle Verpflichtungen resultieren aus Bestellobligos in Höhe von TEUR 2.126.

Darüber hinaus bestehen jährliche Verpflichtungen aus Dienstleistungsverträgen mit Gesellschaften des Vonovia-Konzerns. Die Abrechnung erfolgt auf Basis der der Gesellschaft zuzurechnenden Kosten für konzerninterne Dienstleistungen. Der Aufwand im Geschäftsjahr 2022 betrug TEUR 1.458.

Organe

Mitglieder der Geschäftsführung

Als Geschäftsführer sind bestellt:

Andreas Barth

ab 10. November 2022 Geschäftsführer der BUWOG Bauträger GmbH

Daniel Riedl

Chief Development Officer der Vonovia SE

Helene von Roeder

Chief Transformation Officer der Vonovia SE

Eva Weiß

Geschäftsführerin der BUWOG Bauträger GmbH

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022

der BUWOG - Parkstraße Development GmbH, Berlin

Grundlagen der Gesellschaft

Geschäftsmodell der Gesellschaft

Die BUWOG - Parkstraße Development GmbH (nachfolgend kurz: Parkstraße) ist ein verbundenes Unternehmen der Vonovia SE, Bochum, und ist damit integraler Bestandteil der Vonovia Gruppe (nachfolgend kurz: Vonovia). Vonovia ist gemessen am Verkehrswert des Portfolios und der Anzahl an Wohneinheiten das größte deutsche Wohnungsunternehmen im privatwirtschaftlichen Sektor. Auf internationaler Ebene ist Vonovia, gemessen am Verkehrswert des Portfolios, das größte börsennotierte Immobilienunternehmen Kontinentaleuropas. Seit dem 21. September 2015 werden die Vonovia Aktien im deutschen Aktienleitindex DAX und seit dem 18. September 2020 im EURO STOXX 50 geführt. Damit gehört Vonovia zu den fünfzig wertvollsten börsennotierten Unternehmen des Euroraums.

Die organisatorische Einbindung der Einzelgesellschaft in Vonovia bedeutet, dass strategische Entscheidungen und unternehmerische Entwicklungen auf Gruppenebene unmittelbaren Einfluss auf die Geschäftstätigkeit der Parkstraße haben bzw. haben können.

Die Haupttätigkeit der Parkstraße besteht in dem Erwerb, der Entwicklung, der Verwaltung, der Vermietung und dem Verkauf von Immobilien, einschließlich der nach § 34c Abs. 1 Nr. 3a und b GewO aufgeführten Tätigkeiten. Regionaler Schwerpunkt der Geschäftsaktivitäten der Parkstraße liegt in dem Geschäftsbereich Ost.

Die Gesellschaft hat für den Verkauf an Dritte das Projekt "Speicherballett - Havelkiesel" in Berlin, Parkstraße 13, mit 100 Wohneinheiten sowie 95 Tiefgaragen-Stellplätzen entwickelt. Bis zum Ende des Berichtsjahres wurden sämtliche Wohneinheiten verkauft und an die Erwerber übergeben. Lediglich 3 Tiefgaragen-Stellplätze sind noch nicht verkauft worden. Darüber hinaus wurden aus dem bereits in 2021 fertiggestellten Projekt "Speicherballett - Twins" 27 Wohnungen an die Erwerber übergeben. Aktuell befindet sich noch ein weiteres Bauvorhaben mit einem Volumen von 46 Eigentumswohnungen in der Bebauung. Das Projekt "Speicherballett - Havel-Speicher" wird voraussichtlich im Frühjahr 2023 fertiggestellt und die Einheiten an die Erwerber übergeben.

Steuerungssystem

Finanzielle Leistungsindikatoren

Als vorrangigen finanziellen Leistungsindikator nutzt die Parkstraße im Berichtsjahr das EBITDA.

Das EBITDA wird als Grundlage der wertorientierten operativen Steuerung genutzt und stellt das Jahresergebnis vor Zinsen, Steuern vom Einkommen und vom Ertrag, Abschreibungen und Zuschreibungen dar.

Die Ausführungen zu der Entwicklung im aktuellen Geschäftsjahr sind im Wesentlichen in der Ertragslage im Abschnitt zur Lage der Gesellschaft und zu der Zukunftserwartung im Abschnitt Prognosebericht dargestellt.

Wirtschaftsbericht

Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche

Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland wurde im vergangenen Jahr von den Folgen des Angriffskriegs Russlands gegen die Ukraine geprägt. Während im Frühjahr 2022 die Aufhebung fast aller Corona-Schutzmaßnahmen laut Statistischen Bundesamt (Destatis) zur Erholung der deutschen Wirtschaft beitrug, wurde der Aufschwung mit dem russischen Überfall auf die Ukraine und den infolgedessen stark steigenden Energiepreisen gebremst. Zudem erschwerten verschärfte Material- und Lieferengpässe, hohe Preissteigerungen auch für weitere Güter sowie der Fachkräftemangel und die andauernde, wenn auch nachlassende Corona-Pandemie die konjunkturelle Erholung.

Der hohe Verbraucherpreisanstieg schmälerte die Kaufkraft der privaten Haushalte. Trotz der schwierigen Rahmenbedingungen ist die deutsche Wirtschaft laut Schätzung von Destatis im Jahr 2022 gemessen am Bruttoinlandprodukt (BIP) um 1,9 % gegenüber dem Vorjahr gewachsen. Gleichwohl belastet die Energiekrise laut Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW) die deutsche Wirtschaft weiterhin schwer. Für 2023 wird laut IfW in Deutschland ein BIP-Wachstum von 0,3 % erwartet. In Berlin könnte das BIP im Jahr 2022 laut Investitionsbank Berlin (IBB) um voraussichtlich 2,5 % gestiegen sein. Im 1. Halbjahr 2022 ist die Wirtschaft noch überdurchschnittlich stark gewachsen, Berlin wird sich aber den verschlechternden externen Rahmenbedingungen nicht entziehen können.

Der Arbeitsmarkt zeigte sich insgesamt stabil. Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung sind laut Bundesagentur für Arbeit 2022 in Deutschland im Jahresdurchschnitt deutlich gesunken. Wobei die Rückgänge auf der günstigen Entwicklung im Vorjahr und im 1. Halbjahr 2022 beruhen. Ab Jahresmitte 2022 hat die Erfassung ukrainischen Geflüchteter zu einem Anstieg im weiteren Jahresverlauf geführt. Gemäß Bundesagentur für Arbeit ist die Arbeitslosenquote auf Basis aller zivilen Erwerbspersonen im Jahresdurchschnitt 2022 im Vergleich zum Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 5,3 % gesunken. In Berlin betrug die Arbeitslosenquote 8,8 %, rund 1,0 Prozentpunkte weniger als im Vorjahr und damit der stärkste Rückgang im Vergleich der Bundesländer. Angesichts der Herausforderungen für die Wirtschaft dürfte sich die Lage auf dem Arbeitsmarkt 2023 vorübergehend eintrüben, sodass eine Arbeitslosenquote in Höhe von 5,5 % (gem. IfW) für Deutschland erwartet wird.

Im Jahr 2022 kam es unter dem Druck insbesondere der Energie- und Lebensmittelpreise zu einem spürbaren Anstieg der Inflation. Gemessen am Verbraucherpreisindex (VPI), lag sie gegenüber dem Vorjahr laut Zahlen von Destatis im Jahresdurchschnitt bei 7,9 %. Für das Jahr 2023 wird erwartet, dass sich der Preisauftrieb abschwächt und die Inflationsrate mit 5,4 % (gem. IfW) etwas niedriger ausfällt. In Berlin dürften die Verbraucherpreise laut IBB im Jahresdurchschnitt 2022 um rund 8,0 % gestiegen sein und dürften 2023 um rund 5,0 % steigen.

Angesichts der hohen Inflation hat die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins in vier Schritten seit Juli 2022 von 0,0 % auf nunmehr 2,5 % zum Jahresende 2022 angehoben. Bereits zum 1. Juli 2022 stellte die EZB die Anleihenkäufe ein. Weitere Anhebungen des Leitzinses dürften in 2023 erfolgen. So hob die EZB zum 8. Februar 2023 den Leitzins auf 3,0 % an. In diesem Umfeld zogen die Bauzinsen in Deutschland im Jahr 2022 gegenüber dem Vorjahr deutlich an.

Der Zinsanstieg belastet die Immobilienmärkte. Der Markt für Wohneigentum hat sich im Jahresverlauf abgekühlt und die Zeiten hoher Preisanstiege dürften der Vergangenheit angehören. Die fundamentalen Rahmenbedingungen aus Sicht von Vermietern bleiben derweil laut Savills plc (Savills) in Deutschland vorteilhaft. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist spürbar gestiegen, unter anderem durch eine stark gewachsene Bevölkerung und weil sich viele Haushalte momentan keinen Eigenheimerwerb mehr leisten können und daher Mieter bleiben. Deutschlandweit stiegen die inserierten Mieten weiter an und lagen laut empirica im Durchschnitt aller Baujahre im 4. Quartal 2022 um 6,6 % (Neubau 6,3 %) höher als im Vorjahresquartal. Weitere Mietsteigerungen sind in 2023 wahrscheinlich. Mit Blick auf die Bestandsmieten wäre es laut Deutsche Bank Research (DB Research) keine Überraschung, wenn diese künftig strukturell mit deutlich mehr als 2,0 % pro Jahr zulegen. In Berlin stiegen die inserierten Mieten deutlich an und lagen laut Angaben der Value AG zum Beispiel im Segment gebrauchte Wohnungen im 4. Quartal 2022 um 14,8 % höher als im Vorjahresquartal. Angesichts hoher Kaufpreise und teurer Immobilienfinanzierungen verbleiben laut IBB auch in Berlin vorerst mehr Menschen auf dem Mietmarkt, die Nachfrage nach Wohnraum bleibt somit unverändert hoch.

Während die Wohneigentumspreise in Deutschland zu Jahresbeginn noch kletterten, kühlte die Preisdynamik im Jahresverlauf spürbar ab. Der empirica Preisindex für Eigentumswohnungen (alle Baujahre) lag zum 4. Quartal 2022 dennoch um 0,6 % höher (Neubau 5,2 %) als im Vorjahreszeitraum. Der Preisgipfel bei Eigentumswohnungen in Deutschland wurde innerhalb des ersten Halbjahres erreicht. In der Folge gaben die Wohnungspreise im weiteren Jahresverlauf nach. Trotz des nach wie vor hohen Wohnbedarfs wirken die geänderten Rahmenbedingungen belastend auf die Nachfrage nach Wohneigentum. Angesichts der fundamentalen Angebotsknappheit erwartet DB Research in Deutschland nur eine Preisdelle. In Berlin stiegen die inserierten Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen laut Angaben der Value AG im 4. Quartal 2022 gegenüber dem Vorjahresquartal um 4,5 %. Im Vergleich zum Vorquartal gaben aber auch hier die Preise leicht nach (-0,7 %), nachdem sie im 3. Quartal 2022 noch leicht zulegten. Die Preise für Neubauwohnungen stiegen hier derweil im 4. Quartal 2022 im Vergleich zum Vorquartal leicht an (+0,9 %).

Die Bevölkerungszahl ist in Deutschland 2022 voraussichtlich erneut gestiegen und dürfte weiterhin wachsen. Es fehlt in vielen großen Städten und Metropolregionen nach wie vor an Wohnungen. Indessen sinkt die Bautätigkeit. 2022 wurden nach Schätzung des Zentralverband Deutsches Baugewerbe nur 280.000 Wohnungen fertig gestellt und für 2023 könnten es nur 245.000 sein (2021: 293.393). Die Bundesregierung hatte sich das Ziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen in Deutschland gesetzt. Für 2023 und 2024 schätzt Coldwell Banker Richard Ellis GmbH (CBRE) einen Wiederanstieg der regulären Zuwanderung (Arbeitskräfte, Familiennachzug, Studenten) von über 350.000 Personen pro Jahr als realistisch ein. Infolge des Angriffskriegs Russlands auf die Ukraine befinden sich zudem aktuell rund eine Million Ukraineflüchtlinge in Deutschland. Die Wohnungsknappheit dürfte damit weiter zunehmen. Auch in Berlin ist die Bevölkerung 2022 voraussichtlich erneut gewachsen und in der mittleren Prognosevariante rechnet die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen (SenSBW) mit einem Anstieg der Bevölkerungszahl um rund 5,0 % von 2021 bis 2040. Etwa 100.000 Ukraineflüchtlinge sind laut Pressemeldungen 2022 in Berlin geblieben. Nach Prognosen der SenSBW sind in 2022 16.500 neue Wohnungen in Berlin gebaut worden. Das Ziel, durchschnittlich 20.000 neue Wohnungen pro Jahr zu errichten, wurde damit aber nicht erreicht.

Im Umfeld der Nachwirkungen der Corona-Pandemie und der Auswirkungen des Angriffskriegs Russlands auf die Ukraine war im Jahr 2022 die Bauindustrie mit gestiegenen Preisen, gestörten Lieferketten und bestehendem oder drohendem Materialmangel sowie dem Zinsanstieg konfrontiert. Zudem fehlt es an ausreichend Fachkräften. Laut DB Research dürften die Baukosten insgesamt in Deutschland im Jahr 2023 kaum zurückgehen. Vor dem Hintergrund rückläufiger Bauinvestitionen könnten sich aber Lieferengpässe entspannen und beispielsweise Rohstoffpreise wie schon in den letzten Monaten weiter fallen. Auch in Berlin bremsen laut IBB die rasant steigenden Bauzinsen den Wohnungsbau, weil viele Bauprojekte nachkalkuliert und angehalten werden. Fachkräftemangel, Lieferengpässe und Preissteigerungen bei Baumaterialien machen sich hier ebenfalls bemerkbar.

Im Zuge der Zinswende zeigte sich der deutsche Wohnimmobilieninvestmentmarkt im Jahr 2022 verhaltener. Das Transaktionsvolumen am Wohninvestmentmarkt betrug laut CBRE Mrd. EUR 13,5 und lag damit 73,0 % niedriger als im Vorjahr. Die Differenz ist zum einen auf die 2021 getätigte Großtransaktion, die Übernahme der Deutsche Wohnen SE durch die Vonovia SE zurückzuführen, zum anderen befindet sich der Markt laut CBRE in einer Preisfindungsphase, die durch das neue Zinsumfeld ausgelöst wurde und ebenfalls zum Rückgang des Investitionsvolumens beiträgt. Vor diesem Hintergrund stiegen die Spitzenrenditen sowie die Mieten in den Top-7-Städten an. Am Berliner Transaktionsmarkt wurden laut Jones Lang LaSalle SE im Jahr 2022 Immobilien im Wert von rund Mrd. EUR 11,0 gehandelt, davon bildeten Wohnimmobilien mit einem Anteil von 25,0 % das zweitgrößte Segment. Das Gesamtvolumen lag etwa 71,0 % niedriger als im Jahr 2021, welches nicht zuletzt durch die oben genannte Großtransaktion geprägt wurde. Sobald die Preisfindungsphase abgeschlossen ist und größere Sicherheit hinsichtlich der Finanzierungskosten herrscht, dürfte der Berliner Transaktionsmarkt wieder anziehen.

Zu den wohnungspolitischen Entwicklungen im Jahr 2022 und zu Jahresbeginn 2023 gehören zum Beispiel Änderungen bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Seit Februar 2022 war die Beantragung von BEG-Sanierungsprogrammen wieder möglich. Im April wurde die BEG-Neubauförderung, mit geänderten Förderbedingungen, wieder aufgenommen. Eine Reform der BEG ist am 1. Januar 2023 in Kraft getreten, damit gelten neue Bedingungen für die Sanierung zum Effizienzhaus-Standard und für Einzelmaßnahmen. Ab März 2023 gilt eine eigene Förderrichtlinie für den Neubau "Klimafreundliches Bauen". Beim Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat sich zum 1. Januar 2023 beim Neubau das zulässige Primärenergieniveau verschärft. Außerdem trat am 1. Juli 2022 die Reform des Mietspiegelrechts in Kraft. Für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern sind Mietspiegel seitdem Pflicht. Weiterhin beschloss das Bundeskabinett in 2022 den Entwurf eines Gesetzes zur Aufteilung der CO ₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter, welches zum 1. Januar 2023 in Kraft trat. Eine für 2023 anstehende Erhöhung des CO ₂-Preises wurde auf 2024 verschoben. Der lineare AfA-Satz zur Abschreibung von Wohngebäuden wurde zum 1. Januar 2023 von 2,0 % auf 3,0 % angehoben. Das gilt für Wohngebäude, die ab Anfang 2023 fertiggestellt werden. In Berlin wurde Mitte 2022 das "Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen" mit städtischen und privaten Akteuren des Wohnungsmarktes geschlossen. Zu den Zielen zählen unter anderem der Bau von mindestens 100.000 Wohnungen bis Ende 2026 und ein verbesserter Mieterschutz. Bereits Ende März 2022 hat der Senat von Berlin die Expertenkommission zum Volksentscheid "Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen" einberufen. Sie soll die Verfassungskonformität einer möglichen Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände zu untersuchen.

Lage der Gesellschaft

Ertragslage

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2022 einen Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 7.628 (i. Vj. TEUR 1.565) bei Umsatzerlösen in Höhe von TEUR 65.490 (i. Vj. TEUR 28.135) erzielt.

Das verbesserte Jahresergebnis ist im Wesentlichen auf den Anstieg des saldierten Ergebnisses aus Immobilienverkäufen (Umsatzerlöse aus Verkauf von Grundstücken in Höhe von TEUR 65.451 abzüglich der Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken in Höhe von TEUR 53.369) um TEUR 7.670 auf TEUR 12.082 zurückzuführen.

Ebenfalls positiv auf das Jahresergebnis wirken sich die um TEUR 102 gestiegenen sonstigen betrieblichen Erträge vorrangig aufgrund der Auflösungen von sonstigen Rückstellungen in Höhe von TEUR 92 (i. Vj. TEUR 0) aus.

Darüber hinaus verzeichnet die Parkstraße in den Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke insgesamt einen Rückgang der nicht aktivierbaren Aufwendungen um TEUR 169. Hierbei stehen sich im Wesentlichen aufgrund der rückläufigen Tätigkeiten in den Bereichen Vertrieb und Marketing um TEUR 840 auf TEUR 86 gesunkene Aufwendungen und Nachlaufkosten für bereits übergebene Wohnungen in Höhe von TEUR 734 gegenüber.

Bei den Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen wirkt sich der Rückgang der nicht aktivierungsfähigen konzerninternen Dienstleistungen um TEUR 109 auf TEUR 752 positiv auf das Jahresergebnis aus.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum um TEUR 336 vermindert. Ursächlich hierfür sind vorrangig um TEUR 397 gesunkene Aufwendungen für Gewährleistungen und Schadenersatz. Gegenläufig wirken sich die erstmalig anfallenden Prüfungskosten für den Jahresabschluss in Höhe von TEUR 48 aus.

Des Weiteren wird das Jahresergebnis durch das um TEUR 589 verbesserte Zinsergebnis positiv beeinflusst. Das verbesserte Zinsergebnis beruht im Wesentlichen auf dem Rückgang der Zinsaufwendungen an verbunden Unternehmen in Höhe von TEUR 502 infolge der Rückführung konzerninterner Darlehen.

Negativ wirkten sich die um TEUR 2.363 höheren Aufwendungen aus Steuern vom Einkommen und vom Ertrag auf das Jahresergebnis aus.

Das EBITDA betrug im Berichtsjahr TEUR 10.211 (i. Vj. TEUR 1.872) und liegt damit klar oberhalb des Vorjahresniveaus.

Vermögenslage

Das Vermögen der Gesellschaft umfasst insgesamt TEUR 36.685 (i. Vj. TEUR 69.310) und besteht ausschließlich aus Umlaufvermögen.

Die um TEUR 32.625 reduzierte Bilanzsumme ist durch die laufende Verkaufs- und Bautätigkeit bedingt. Im Zusammenhang mit den Verkäufen haben sich die zum Verkauf bestimmten Grundstücke um TEUR 40.538 auf TEUR 14.644 vermindert.

Gegenläufig erhöhten sich die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände um TEUR 2.113 auf TEUR 3.274. Ursächlich hierfür ist der verkaufsbedingte Anstieg der Forderungen aus Grundstücksverkäufen um TEUR 2.157. Darüber hinaus erhöhten sich die Flüssigen Mittel und Bausparguthaben von TEUR 12.966 auf TEUR 18.767 im Wesentlichen aufgrund der generierten Cashflows aus den Erträgen aus Immobilienverkäufen.

Auf der Passivseite spiegelt sich die reduzierte Bilanzsumme vorrangig in der Minderung der Verbindlichkeiten um insgesamt TEUR 37.459 auf TEUR 24.131 wider. Die Verringerung der Verbindlichkeiten resultiert insbesondere aus der verkaufsbedingt rückläufigen Entwicklung bei den erhaltenen Anzahlungen um TEUR 27.148 sowie aus dem tilgungsbedingten Rückgang der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 9.652.

Ferner haben sich die Rückstellungen insgesamt um TEUR 2.794 auf TEUR 4.906 reduziert. Die sonstigen Rückstellungen verzeichnen einen Rückgang von TEUR 4.873, hauptsächlich infolge der Inanspruchnahme von Rückstellungen für ausstehende Rechnungen in Höhe von TEUR 4.554. Die Steuerrückstellungen erhöhten sich gegenläufig um TEUR 2.079 auf TEUR 2.165.

Die Eigenkapitalquote hat sich infolge des Jahresüberschusses und der Abnahme der Bilanzsumme von 0,03 % auf 20,85 % erhöht.

Finanzlage

Die Finanzierung der Gesellschaft ergibt sich aus der übergeordneten Finanzierungsstrategie der Unternehmensgruppe. Am Kapitalmarkt tritt Vonovia im Zusammenhang sowohl mit Eigen- als auch Fremdkapitaltransaktionen zumeist durch die Vonovia SE auf.

Im Wesentlichen finanziert sich Vonovia durch Kapitalmarktemissionen sowie durch pfandbrieflich gesicherte Bankdarlehen. Zwischen allen zur Verfügung stehenden Finanzierungsquellen wird jeweils die günstigere Alternative gewählt. Risiken entstehen durch die Abhängigkeit von der zukünftigen Marktentwicklung. Die Parkstraße finanzierte sich zum 31. Dezember 2022 vorrangig durch konzerninterne Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 10.174.

Cashflows generiert die Gesellschaft im Wesentlichen durch die Erträge aus Immobilienverkäufen. Liquiditätsabflüsse resultieren aus den Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke sowie aus den Aufwendungen aus konzerninternen Projektmanagement- und Geschäftsbesorgungsverträgen.

Liquiditätsabflüsse aus der Finanztätigkeit resultieren aus der Tilgung von Darlehen sowie aus Zinsaufwendungen, die in einem engen Zusammenhang mit der Konzernfinanzierung stehen.

Die Flüssigen Mittel und Bausparguthaben in Höhe von TEUR 18.767 sind in Höhe von TEUR 11.258 für die freie Verfügung der Gesellschaft gesperrt.

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft stellt sich insbesondere vor dem Hintergrund der Einbindung in die Vonovia und der daraus resultierenden Verbundeffekte als sehr positiv dar.

Chancen- und Risikobericht

Vonovia ist im unternehmerischen Handeln unterschiedlichen finanziellen und nicht-finanziellen Chancen und Risiken ausgesetzt. Dabei werden Risiken als mögliche Ereignisse oder Entwicklungen definiert, die eine negative Auswirkung auf die erwartete ökonomische Entwicklung des Unternehmens und seiner Stakeholder haben können. Risiken stellen somit negative Abweichungen zur kurz- und mittelfristigen Planung dar. Chancen sind demgegenüber als mögliche Ereignisse und Entwicklungen definiert, die positive Auswirkungen auf die erwartete ökonomische Entwicklung des Unternehmens und seiner Stakeholder haben können. Chancen stellen daher positive Abweichungen zur kurz- und mittelfristigen Planung dar. Vonovia verzichtet auf die explizite Modellierung und Steuerung von Chancen. Zur angemessenen Berücksichtigung von Risiken hat der Vorstand von Vonovia ein Risikomanagementsystem implementiert, das auch die Tochtergesellschaften beinhaltet.

Dieses Risikomanagementsystem stellt die frühzeitige Erkennung, Bewertung, Steuerung, Dokumentation und Überwachung aller Risiken sicher, die über die im Performance Management verarbeiteten, kurzfristigen Risiken hinaus im Konzern existieren und nicht nur die Ertrags- und Vermögenslage, sondern auch immaterielle Werte und damit insbesondere auch die berechtigten nichtfinanziellen Ansprüche der Stakeholder gefährden können. Somit werden potenzielle Gefahren, die den Unternehmenswert bzw. die Unternehmensentwicklung beeinträchtigen können, frühzeitig erkannt. Hierbei werden umfeld- und unternehmensspezifische Frühwarnindikatoren berücksichtigt und auch die regionalen Kenntnisse und Wahrnehmungen der Mitarbeiter einbezogen.

Organisatorisch ist das Risikomanagement unmittelbar beim Vorstand angesiedelt. Der Vorstand trägt die Gesamtverantwortung für das Risikomanagementsystem. Das Risikomanagementsystem wird operativ vom Leiter Controlling geführt, der verantwortlich für das Risiko-Controlling ist. Er ist dem Chief Financial Officer (CFO) zugeordnet. Risikoverantwortlich sind die Führungskräfte der ersten Ebene unterhalb des Vorstands. Sie sind verantwortlich für die Identifizierung, Bewertung, Steuerung, Überwachung, Dokumentation und Kommunikation aller Risiken in ihrem Verantwortungsbereich. Zudem sind sie verantwortlich für den Bericht der Risiken an das Risiko-Controlling in den vorgegebenen Berichtszyklen (regelmäßig halbjährlich sowie ad-hoc, sofern erforderlich).

Basis des Risikomanagementsystems ist, in Anlehnung an das COSO-Rahmenwerk, ein Risikouniversum mit vier Hauptrisikokategorien. Im Einzelnen handelt es sich dabei um die Kategorien Strategie, Regulierungsumfeld & gesetzliche Rahmenbedingungen, operatives Geschäft und Finanzierung (inklusive Rechnungslegung und Steuern).

Im Zuge der halbjährlich angestoßenen Risikoinventur werden die separierbaren Einzelrisiken in diese Kategorien eingeordnet und anschließend bewertet.

Dabei werden für jedes Risiko die möglichen Schadenshöhen und Eintrittswahrscheinlichkeiten vor Maßnahmen (brutto) bzw. nach Maßnahmen (netto) innerhalb von festgelegten Bandbreiten klassifiziert und in einem konzernumfassenden Risikoregister dokumentiert. Im Risikoregister wird zwischen ertragswirksamen und bilanzwirksamen Risiken unterschieden. Die Risiken werden grundsätzlich quantitativ auf Konzernebene bewertet. Falls dies (ökonomisch) nicht sinnvoll ist, erfolgt die Bewertung qualitativ auf Basis einer detaillierten Matrix mit fünf Schadensklassen. Die auf dieses Risikoregister aufbauende Risikosteuerung fokussiert sich anschließend auf die aktive Steuerung materieller Risiken mit Hilfe konkreter Maßnahmen. Die planmäßige Umsetzung dieser Maßnahmen wird regelmäßig überwacht.

Das Risikomanagementsystem und das Risikoregister unterliegen der regelmäßigen Aktualisierung und Weiterentwicklung sowie der Anpassung an Veränderungen im Unternehmen. Zuletzt wurde das Risikomanagementsystem im Geschäftsjahr 2022 im Rahmen des Zusammenschlusses von Vonovia und Deutsche Wohnen grundlegend überarbeitet.

Das Risikomanagementsystem ist derzeit wirksam gem. IDW PS 981 zertifiziert.

Erläuterung wesentlicher Risiken:

Für den Berichtszeitraum wurden folgende materielle Risiken ermittelt, die grundsätzlich geeignet sind potenzielle Auswirkungen für Vonovia insgesamt zu entfalten:

Im Vergleich zum Geschäftsjahr 2021 ist dabei eine grundsätzliche Verschärfung der Risikolage insbesondere auf Grund des Angriffskriegs Russlands auf die Ukraine und dessen Auswirkungen auf Kapital- und Energiemärkte sowie internationaler Lieferketten festzustellen. Nach aktueller Einschätzung bestehen jedoch keine bedrohlichen oder existenzgefährdenden Risiken. Die Risikotragfähigkeitsanalyse ergibt mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit, dass der Fortbestand des Unternehmens (mindestens) in den nächsten fünf Jahren gesichert ist.

Regulierungsumfeld und gesetzliche Rahmenbedingungen (insbesondere Risiko 1)

Der Aktionsradius der Wohnungswirtschaft wird in erheblichem Maße durch die Einbettung in das Mietrecht, das Baurecht, das Steuerrecht und das Umweltrecht determiniert. So können sich insbesondere Regelungen zur Höhe und zur Entwicklung von Mieten, Vorschriften zur Ausgestaltung von Modernisierungsmaßnahmen, Vorschriften zur (grunderwerb-)steuerlichen Belastung von Akquisitionen oder Vorschriften zur Umlagefähigkeit von Betriebs- und Nebenkosten nachteilig auf die Vermögens-, Finanz-, und Ertragslage auswirken. Es ist daher wichtig, dass Änderungstendenzen im Regulierungsumfeld frühzeitig erkannt und in einem konstruktiven Dialog aktiv begleitet werden. Dazu ist Vonovia zum Beispiel in entsprechenden Branchenverbänden tätig und beobachtet systematisch nationale und internationale Regulierungsinitiativen sowie die aktuelle Rechtsprechung. Eine in den vergangenen Geschäftsjahren medial besonders präsente regulatorische Initiative war die Umsetzung des sogenannten "Berliner Mietendeckel". Ungeachtet des Beschlusses des Bundesverfassungsgerichts zur Nichtigkeit dieser konkreten regulatorischen Bestrebung ist festzustellen, dass die potenziellen Auswirkungen einer ähnlichen Initiative auf Bundesebene wesentliche Verluste nach sich ziehen könnten. Derzeit schätzen wir diese Entwicklungsmöglichkeit jedoch, insbesondere vor dem Hintergrund des Koalitionsvertrags der aktuellen Bundesregierung, als sehr unwahrscheinlich ein. Demgegenüber stufen wir das (spürbare) Risiko einer für die Wohnungswirtschaft zunehmend nachteiligeren Ausgestaltung der bestehenden CO ₂-Abgabenverteilung als wahrscheinlich ein. Zur Begrenzung dieses Risikos hat Vonovia ein Programm für die energetische Sanierung des Gebäudebestandes beschlossen sowie mit der Entwicklung neuer Methoden zu einer CO ₂-reduzierten Energiegewinnung (Kraft-Wärme-Kopplung, Sektorenkopplung etc.) begonnen.

Neben dem Risiko, das sich aus einer zukünftigen Entwicklung des Regulierungsumfelds ergeben könnte, ist aber auch das Risiko aus den bestehenden gesetzlichen Vorschriften hervorzuheben. So können bewusste und unbewusste Verstöße gegen die geltende Rechtslage die Vermögens-, Finanz-und Ertragslage negativ beeinflussen. Als Beispiele hierfür können eine falsche Einschätzung der (grunderwerb-)steuerlichen Rechtslage im Zuge von Akquisitionen oder die unzureichende Umsetzung von brandschutztechnischen Vorschriften angeführt werden. Die sachgerechte und rechtsprechungskonforme Anwendung der Rechtslage wird daher stetig überprüft. Im Rahmen von komplexen und / oder ungewöhnlichen Transaktionen wird zudem auf die (gutachterliche) Einschätzung von Experten zurückgegriffen.

Operatives Geschäft (insbesondere Risiko 2, Risiko 5, Risiko 6, Risiko 7 und Risiko 8)

Das Geschäftsmodell von Vonovia ist auf den Markt für Wohnimmobilien zugeschnitten. Dieser Markt erlebte in den letzten Jahren einen regelrechten Boom, Dies lag vor allem daran, dass die Refinanzierungsraten auf einem historischen Tief eingefroren waren, während sich organische Mietsteigerungen und Inflation in etwa die Waage hielten. Das Geschäftsmodell war daher in der Lage (unmittelbar liquiditätswirksame) inflationsadjustierte Überrenditen zu erzielen. Leider haben sich sämtliche dieser Parameter auf Grund des Angriffskriegs Russlands auf die Ukraine verschlechtert. So sind die Inflationsraten in kurzer Zeit auf historische Höchststände gestiegen, wodurch die Zentralbanken schließlich gezwungen waren das Leitzinsniveau spürbar zu erhöhen.

Die gestiegene Inflation hat die relative Attraktivität des wohnungswirtschaftlichen Geschäftsmodells insgesamt erheblich vermindert. Dies liegt daran, dass Mietsteigerungen in der Regel nur im Zuge von Neuvermietungen, oder im Rahmen von Mietanpassungen gemäß der Entwicklung der kommunalen Mietspiegel möglich sind. Neuvermietungen als Folge von freiwilligen Mieterwechseln sind in Zeiten hoher Inflation und der damit verbundenen hohen finanziellen Belastung von Privathaushalten jedoch zum einen tendenziell seltener. Zum anderen treiben eben diese (selteneren) Neuvermietungen letztlich die Entwicklung der kommunalen Mietspiegel an. Eine unmittelbare flächendeckende Anpassung der Mieten an die aktuelle inflationäre Entwicklung ist damit nahezu ausgeschlossen. Unmittelbar entstehen daraus zwar keine spürbaren Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass das eine dauerhaft hohe Inflationsrate die Immobilienmarktentwicklung insgesamt negativ beeinflussen würde; insbesondere, weil zu befürchten ist, dass in diesem Fall auch das Mietausfallrisiko spürbar steigen würde. Wir halten diese Entwicklung jedoch derzeit für eher unwahrscheinlich, da unterschiedliche makroökonomische Prognosen darauf hindeuten, dass sich die Inflationsraten in naher Zukunft (auch auf Grund der Eingriffe der Zentralbanken) normalisieren werden.

Eben diese Eingriffe der Zentralbanken bergen dabei jedoch unglücklicherweise ein weiteres Risiko für die Immobilienmarktentwicklung. Ein dauerhaft erhöhter Leitzins würde die Finanzierungsoptionen von Immobilienkäufern drastisch einschränken, was wiederum dazu führen würde, dass taktische Immobilienverkäufe aus dem Bestandsportfolio deutlich erschwert werden würden. Wir halten eine dauerhafte Erhöhung des Leitzinses schon allein auf Grund der Schuldensituation südeuropäischer Staaten der Europäischen Union für unwahrscheinlich. Dennoch wurde zur Begrenzung und Überwachung dieses Risikos ein Prozess für die optimale Preisfindung und eine regelmäßige Berichterstattung zu Absatzmengen und Preisen sowie eine regelmäßige Überprüfung von Zielpreisen und Verkaufsvolumenzielen durch das Portfolio-Controlling implementiert.

Im Kontext erhöhter Leitzinsen ist jedoch insbesondere auch die Bewertung der Immobilienbestände hervorzuheben. Sollte der derzeit unverändert bestehende Nachfrageüberhang nach Wohnimmobilien auf Grund der zunehmend teureren Finanzierungskonditionen einbrechen, würde dies zwangsläufig in fallenden Immobilienpreisen resultieren, die ebenso wie eine dauerhafte Verschlechterung der Mikrolage der Gebäude oder der Makrostandortqualität zu unmittelbar ergebniswirksamen - wenn auch nicht liquiditätswirksamen - außerplanmäßigen Abschreibungen führen würden. Wie zuvor bereits skizziert, halten wir das Risiko eines dauerhaft hohen Leitzinsniveaus jedoch auf Grund der gesamteuropäischen Perspektive der EZB jedoch für sehr unwahrscheinlich.

Die komplexe Immobilienbewertungsmodellierung unterliegt darüber hinaus Fehlerrisiken, der mit einer eigenen Abteilung für die interne Verkehrswertermittlung begegnet werden, die sich an den Standards professioneller Immobiliengutachter orientiert. Darüber hinaus werden die Verkehrswerte von professionellen, externen und unabhängigen Bewertungsexperten validiert, die ihrerseits nach berufsständischen Regeln arbeiten. Im Geschäftsjahr 2022 erfolgte die Begutachtung durch CBRE.

Weitere Risiken aus dem operativen Geschäft können sich zum Beispiel aus unzureichenden Informationen bezüglich der in den Immobilien verbauten Materialien ergeben, die insbesondere im Zuge des Erwerbs größerer Immobilienbestände wirtschaftlich spürbar werden können, da eine vollständige Begutachtung und Integration zeitintensiv ist. Diesem Risiko wird mit Bestandsbegehungen, regelmäßigen Kontrollen der Gebäudesicherheit unter Berücksichtigung aller baurechtlichen Vorschriften, der Prüfung auf eventuelle Gefahrenstoffe, der Entwicklung von Brandschutzkonzepten zur schrittweisen Umsetzung bei Großmaßnahmen, der Einbindung von Sachverständigen und Gutachtern zur Optimierung der baulichen Maßnahmen sowie einer regelmäßigen Begutachtung der Sonderbauten begegnet. Zur Umsetzung greifen klar formulierte Handlungsanweisungen und Kompetenzregelungen sowie ein standardisierter Integrationsprozess.

Schließlich können sich auch nicht-finanzielle Risiken auf das operative Geschäft auswirken. So hat sich Vonovia das Ziel gesetzt bis 2030 eine deutliche Reduktion der Treibhausgasemissionen im deutschen Portfolio zu erreichen. An diesem Klimapfad halten wir trotz eingeschränkter Investitionen in Neubau und Modernisierung im kommenden Jahr unverändert fest. Daher schätzen wir die Risiken, die aus einer Nichteinhaltung des Klimapfads resultieren könnten, als gering ein. Ebenso schätzen wir die Risiken, die sich unmittelbar aus dem Klimawandel ergeben (Überschwemmungen, Extremwettereignisse, etc.) sowie Risiken, die sich aus dem Verstoß gegen sogenannter Sozialchartas oder gesetzlichen Regelungen zum Arbeitsschutz und Arbeitssicherheitsmanagement ergeben können, derzeit als gering ein.

Aus dem Developmentgeschäft können sich zusätzliche Projektentwicklungsrisiken ergeben. Schwerpunkt der Projektentwicklung sind Projekte in Berlin (sowie im nahen Umfeld von Berlin), Hamburg, Leipzig und dem Rhein-Main-Gebiet. Naturgemäß sind Immobilienentwicklungstätigkeiten mit erheblichen Risiken verbunden. Diese Risiken haben ein breites Spektrum. So können zum Beispiel falsche Markt- und Wettbewerbseinschätzungen, Verzögerungen bei Planfeststellungsverfahren, falsche Standort- und Projektentwicklungsplanungen, Kontaminationsrisiken, Denkmalschutz- oder Umweltauflagen, Nachunternehmer-Ausfallrisiken, Bauausführungsmängel, steigende Kosten für Baumaterial oder fehlerhafte Baustoffe- oder Bauelemente weitere Risiken mit sich bringen.

Bei dem umfangreichen Einsatz von Bauunternehmen pro Gewerk kann es zu Ausfällen kommen, die wirtschaftliche Risiken sowie rechtliche Haftung nach sich ziehen. Um dem entgegenzuwirken, hat Vonovia detaillierte Due-Diligence-Maßnahmen beim Erwerb von Grundstücken und im Projekt- und Vertragsmanagement etabliert. Außerdem wird ein fortlaufendes Markt- und Nachunternehmer-Monitoring durchgeführt. Ergänzend werden für die Developmentprojekte regelmäßige Kosten-, Leistungs- und Terminkontrollen durchgeführt, um Risiken rechtzeitig zu identifizieren und um diesen Auswirkungen entgegenwirken zu können.

Hinsichtlich der Verwertung unserer Developmentprojekte sehen wir derzeit ein wesentliches Risiko, das sich insbesondere durch Veränderungen der Nachfragesituation nach einzelnen Wohnungen auf den regionalen Märkten sowie bei institutionellen Käufern im Rahmen von Global Exits ergeben kann. Um frühzeitig auf Veränderungen in den Märkten reagieren zu können, werden regelmäßig fundierte Marktstudien und Marktanalysen erstellt und in Verbindung mit Berichten anerkannter Immobilienexperten analysiert. Identifizierte Marktänderungen werden bei der Analyse des Immobilienportfolios berücksichtigt und beeinflussen somit maßgeblich die Verkaufsplanung. Zudem können bei Bedarf Wohnungen, die für den Verkauf an Dritte vorgesehen waren, in das Bestandsportfolio überführt werden.

Der Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine hat zudem spürbare Auswirkungen auf die Energie- und Baustoffmärkte. Steigende Energiekosten hatten auch steigende Kosten für Baumaterialien zur Folge und führten vielerorts zu Engpässen bei der Beschaffung von Baumaterialien. Wir erwarten, dass sich diese Entwicklung im Geschäftsjahr 2023 fortsetzen wird. Eine entsprechende Anpassung unser Investmentstrategie haben wir in unserer Planung berücksichtigt. Für die Folgejahre erwarten wir eine Verbesserung der Rahmenbedingungen. Zur Begrenzung dieses Risikos erfolgt ein konsequentes Projektmonitoring bei gleichzeitiger Entwicklung von Alternativen wie zum Bespiel die Überarbeitung der Spezifikation sowie Reduktion des Materialeinsatzes durch Standardisierung oder Umwidmungen von der derzeitigen Verwendungsstrategie. Zudem werden kritische Materialien - soweit möglich - frühzeitig gesichert und gegebenenfalls eingelagert.

Risiken aus Finanzierung (insbesondere Risiko 3 und Risiko 4)

Die zuvor bereits skizzierten nachteiligen Änderungen der makroökonomischen Rahmenparameter drohen sich mittelfristig auch negativ auf die (Re)Finanzierungsstrategie auszuwirken. So könnte ein dauerhaft erhöhter Leitzins einerseits mechanisch die Finanzierungskosten deutlich erhöhen. Darüber hinaus droht aber auch ein mittelbarer zinsinduzierter Effekt auf die Finanzierungskosten, der sich aus einer allgemeinen Verschlechterung der Gesamtsituation an den Immobilienmärkten und dem damit verbundenen Einbruch der Immobilienpreise ergeben könnte. Dies könnte sogar in einem eingeschränkten Zugang zum Anleihenmarkt und der Gefahr einer Nichteinhaltung von Covenants resultieren; was insgesamt in erheblichen wirtschaftlichen Schäden resultieren könnte. Wir halten dieses Risiko derzeit aber für äußerst unwahrscheinlich. Durch aktives und frühzeitiges Management der Fälligkeiten bei Refinanzierungen wird dafür gesorgt, dass ein ausgewogenes Fälligkeitenprofil zur Vermeidung von Klumpenrisiken besteht. Vonovia setzt zudem alle am Markt gängigen Instrumente der Finanzierung ein und verfügt intern auch über das Knowhow, diese Instrumente zu platzieren. Damit wird eine einseitige Abhängigkeit von bestimmten Finanzierungsarten vermieden. Der Erhalt des Investmentgrade-Ratings hat bei allen strategischen Entscheidungen oberste Priorität. Entsprechend sind wir mit unseren Rating-Agenturen in intensivem Austausch. Für den sehr unwahrscheinlichen Fall, dass eine Refinanzierung über den Kapitalmarkt temporär nicht möglich sein sollte, besteht die Option des Rückgriffs auf bestehende freie Kreditlinien. Zudem stellt die Entschuldung durch Liquiditätsfreisetzung eine Risikobegrenzungsmaßnahme dar. Zur weiteren Begrenzung von finanzwirtschaftlichen Risiken überwacht Vonovia zudem laufend die Finanzierungsmärkte und ist darüber hinaus in ständigem Kontakt mit vielen verschiedenen Marktteilnehmern. Wir erwarten daher auch in der Zukunft die notwendigen Volumina unter Verwendung aller Finanzierungsinstrumente refinanzieren zu können.

Im Rahmen der finanziellen Risiken unterliegen wir auch einem Liquiditätsrisiko. Unser Liquiditätsmanagement basiert auf einer täglichen Disposition unserer Bankkonten, einem wöchentlichen Finanzstatus und einer rollierenden Liquiditätsplanung auf Monatsbasis unter Berücksichtigung der jeweiligen Restriktionen. Regelmäßige positive Cashflows aus unserem Kerngeschäft lassen im Prognosezeitraum kein besonderes Liquiditätsrisiko erkennen.

Insgesamt verfügt die Parkstraße zum Stichtag über ausreichend liquide Mittel und potenzielle Finanzierungsmöglichkeiten, um mindestens die Zahlungsfähigkeit im kommenden Jahr zu gewährleisten.

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes sind keine Risiken im Zusammenhang mit der zukünftigen Entwicklung erkennbar, die den Fortbestand der Gesellschaft gefährden könnten.

Bericht zu Chancen

Die Nachfrage nach Wohnraum wird in erheblichem Maße von demografischen Faktoren und dem konjunkturellen Umfeld bestimmt. Es ist daher nicht verwunderlich, dass sich die strukturellen Veränderungen in der Gesellschaft seit Beginn des Jahrtausends unmittelbar auf die Wohnungsmärkte ausgewirkt haben. So war einerseits zu beobachten, dass vor allem junge erwerbstätige und tendenziell alleinstehende Menschen zunehmend vom Land in die großen Ballungszentren drängten, in denen die Binnenmigrationswellen auf die Einwanderungsbewegungen des letzten Jahrzehnts trafen und einen regelrechten Urbanisierungsboom auslösten. Es ist zwar zu erwarten, dass die leicht abschwächende Konjunktur die erhebliche Nachfrage nach Wohnraum in den kommenden Jahren etwas abmildern wird, dennoch geht das Institut der Deutschen Wirtschaft davon aus, dass mittelfristig bis zu 308.000 Wohnungen jährlich benötigt werden. Die Prognose des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. geht sogar davon aus, dass mittelfristig bis zu 320.000 Wohnungen jährlich benötigt werden. Dies kommt dem Immobilienbestandsportfolio von Vonovia zugute, das sich auf kleine und mittlere Haushaltsgrößen im Umfeld deutscher Ballungszentren konzentriert. Darüber hinaus kann Vonovia dem mangelnden Wohnungsangebot aktiv durch sein Development- und Neubaugeschäft entgegenwirken. In diesem Zusammenhang ist darauf zu verweisen, dass der Koalitionsvertrag der Bundesregierung die Zielmarke von 400.000 neu errichteten Wohnungen jährlich festgeschrieben hat. Diese Zielmarke wird in der laufenden Legislaturperiode mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit weit verfehlt werden. Schadensbegrenzung in diesem Kontext ist mit Blick auf die nächste Bundestagswahl im Jahr 2025 ausschließlich mit unmittelbaren Deregulierungsmaßnahmen und der Förderung privatwirtschaftlicher Initiativen zu erreichen. Dies könnte insbesondere zu einer Ausweitung der Wohnraum- oder Mietförderung führen; was wiederum positive Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit von Vonovia haben könnte.

Die strukturellen Veränderungen in der Gesellschaft stellen die Immobilienwirtschaft jedoch nicht nur vor quantitative Herausforderungen. Einerseits müssen die integrativen Herausforderungen der zuvor skizzierten Migrationsbewegungen bewältigt, anderseits auch genügend Angebote erarbeitet werden, die den demographischen Wandel hin zu einer alternden Gesellschaft adäquat berücksichtigen. In diesem Kontext könnte sich der vorzeitige Fokus auf eine konsequente Quartiersentwicklung ebenso als Chance erweisen wie die Investitionen in altersgerechte Modernisierung und alternative Wohnkonzepte.

Die Veränderung der Gesellschaft endet jedoch nicht bei der strukturellen Verschiebung demographischer Merkmale, sondern schlägt sich vor allem auch in einem flächendeckenden und tiefgreifenden Sinnes- und Meinungswandel nieder. So ist die Berücksichtigung sozialer und ökologischer Aspekte in der individuellen Entscheidungsfindung längst kein Nischenthema mehr, sondern inzwischen in der breiten Mitte der Gesellschaft verwurzelt. Vonovia hat daher die Erreichung von Nachhaltigkeitszielen in den Fokus des unternehmerischen Handelns gestellt. Im Hinblick darauf könnte sich die umfangreiche Erfahrung im Bereich der Umsetzung energetischer Modernisierungen und ökologisch nachhaltiger Neubauprojekte als Chance erweisen. Sollte es dadurch gelingen, das Immobilienportfolio mittelfristig nachhaltig und zeitgemäß zu entwickeln, könnte nicht nur die neue Unternehmensstrategie erfolgreich umgesetzt werden, sondern die Marke Vonovia zukünftig als Anbieter nachhaltigen Wohnraums wahrgenommen werden. Dahingehend sei auch auf das bereits seit längerem bestehende Engagement in diversen Forschungs- und Entwicklungsprojekten verwiesen, die sich mit der Entwicklung des nachhaltigen und zukunftsfähigen Wohnens beschäftigen. Namentlich sei dazu exemplarisch die Erprobung des Angebots von Ladesäulen an Mieterstellplätzen angeführt. Sollte es gelingen diese (und andere) Technologien flächendeckend im Bestandsportfolio einzusetzen, könnten daraus neben der erfolgreichen Umsetzung der neuen Unternehmensstrategie auch spürbare finanzielle Chancen resultieren. In diesem Kontext ist darauf zu verweisen, dass Vonovia im Zuge des "30.000 Dächer Programms" die dezentrale Energieerzeugung mit Hilfe von Photovoltaikanlagen in den Quartieren bis 2050 massiv vorantreiben will.

Sollte dies gelingen, würden erhebliche Erfahrungswerte in diesem Bereich akkumuliert werden, die letztendlich auch im Geschäft mit konzernexternen Vertragspartnern zu spürbaren (finanziellen und nicht-finanziellen) Chancen führen könnten.

Die Veränderung der Gesellschaft schlägt sich darüber hinaus auch in der Art und Weise nieder, wie sie miteinander interagiert. In diesem Zusammenhang sind vor allem die Megatrends der Digitalisierung und der Mobilität zu nennen, die vor allem in der Immobilienwirtschaft noch in den Kinderschuhen stecken. Deutsche Wohnen investiert daher konsequent in die Erprobung und den Ausbau neuer Technologien, die im Falle des flächendeckenden Einsatzes erhebliche Effizienzgewinne ermöglichen könnten. Dies betrifft aktuell zum Beispiel die digitale Vernetzung der Sektoren Strom, Wärme und Mobilität, aber auch die Themen "Predictive Maintenance" und "Home Automation". Darüber hinaus erprobt Vonovia unternehmensintern Technologien aus den Bereichen Robotics und künstliche Intelligenz, die mittelfristig in einer erheblich effizienteren (und damit auch ressourcenschonenderen) Verwaltungsarbeit resultieren könnten.

Weitere, auch kurzfristig realisierbare Chancen, stecken vor allem im Value-Add-Geschäft. So erbringt die konzerninterne Handwerkerorganisation bereits einen Großteil der Reparatur-, Instandhaltungs- und Wartungsleistungen für die Wohnimmobilien. Darüber hinaus wird der Anteil der durch die Handwerkerorganisation erbrachten Eigenleistung bei Gebäude- und Wohnungsmodernisierungen stetig ausgebaut. Vonovia beabsichtigt diesen Leistungsumfang auf alle Arten von technischen Maßnahmen und auf das gesamte Wohnungsportfolio zu erweitern und damit die Wertschöpfung aus diesen Leistungen in den Konzern zu überführen und zu verbessern. In dieser Beziehung hat der Zusammenschluss mit Deutsche Wohnen dazu geführt, dass Erfahrungen im Bereich der wohnungsnahen Dienstleistungen, vornehmlich im Bereich der Messservices, des Multimediaangebots und der Energieversorgung, gebündelt werden konnten. Dies verspricht einerseits zusätzliche ökonomische Potenziale, aber auch Potenziale im Kundenangebot und damit in der Kundenzufriedenheit.

Durch gezielte kleine, sogenannte taktische Akquisitionen von einzelnen oder mehreren Gebäuden an spezifischen Standorten sowie durch gezielte Maßnahmen im Wohnumfeld sehen wir zudem die Chance, ganze Wohnquartiere in ihrer Art und Qualität zu verbessern und damit den Wohnwert für unsere Kunden und die Wertentwicklung unserer Wohnimmobilien zu erhöhen. Außerdem besteht die Möglichkeit, durch den Neubau von Gebäuden auf freien Flächen, die in unserem Besitz sind, sowie durch Aufstockung von Gebäuden das Wohnungsangebot insbesondere in Ballungsgebieten zu erweitern und zudem einen Beitrag zur Reduzierung der Wohnraumknappheit in städtischen Lagen zu leisten. Durch gezieltes Monitoring, frühzeitige Einbindung der Mieterinnen und Mieter und Kooperationen mit sozialen, kulturellen und städtischen Einrichtungen können die Skaleneffekte optimal genutzt werden, um Quartiere nachhaltig zu entwickeln und den Bestand dort langfristig wertstabil bzw. wertsteigernd zu halten.

Vonovia hat in den vergangenen Jahren aufgrund vorteilhafter Beurteilungen von äußerst günstigen Konditionen am Kapital- und Bankenmarkt profitiert und sich so ein langfristig stabiles und ausgewogenes Finanzierungsfundament erarbeitet. Gemeinsam mit unserer seit vielen Jahren verfolgten Diversifizierungsstrategie bei der Liquiditätsbeschaffung bietet sich gerade im aktuellen Kapitalmarktumfeld zudem die Chance zur fortlaufenden Optimierung der Struktur und der Konditionen unserer finanziellen Verbindlichkeiten.

Steigende Inflationsraten und Zinsen im aktuellen Marktumfeld haben es außerdem erforderlich gemacht, die Investitionen unter den Bedingungen der Nachhaltigkeitszielsetzungen vor dem Hintergrund von deren Rentabilität neu zu überprüfen. In diesem Zusammenhang wird verstärkt das Augenmerk auf die Stärkung der Innenfinanzierung gelegt. Hierzu werden selektiv unvorteilhafte Bestände zunehmend veräußert und alternative Finanzierungsquellen im Sinne von Private Equity-Minderheiten-Investments eruiert. Auch die intensivierten Veräußerungsanstrengungen bei den Developmentprojekten werden positiv auf die Innenfinanzierungskraft wirken. Insgesamt könnten die gestärkten Innenfinanzierungspotenziale opportunistische Investitionsentscheidungen erlauben um die Profitabilität insgesamt zu erhöhen bzw. verstärkte Nachhaltigkeitsinitiativen und Ertragspotenziale zu verfolgen. Eine Stärkung unserer finanziellen Position, einer Rentabilität unserer (Nachhaltigkeits-) Investitionen sowie unseres Marktanteils in den Metropolregionen könnte sich damit außerdem positiv auf die Beurteilung unserer Kapitalgeber und Rating-Agenturen auswirken und somit unsere attraktiven Finanzierungsoptionen weiter verbessern.

Sollte die Konjunktur auf Grund der aktuellen geopolitischen Entwicklungen in eine gegebenenfalls sogar schwere Rezessionsphase übergehen, würden die Wohnimmobilien zumindest vorübergehend weitestgehend konjunkturunabhängigen Cashflow erzielen. Die damit verbundene Stabilität bietet uns somit die Chance, die finanziellen Verbindlichkeiten auch in Zeiten vorübergehender ökonomischer oder politischer Krisen vergleichsweise sicher erfüllen zu können. Als Nachweis für dieses Argument können die Auswirkungen der Corona-Pandemie und des Angriffskriegs Russlands auf die Ukraine angeführt werden, die Vonovia insbesondere im branchenübergreifenden Vergleich bis dato kaum belastet haben.

Mit unserem Segment Development ergeben sich weitere Expansionschancen für das Unternehmen. Durch die langjährigen Projektentwicklungserfahrungen der BUWOG werden wir die im Rahmen des Zusammenschlusses mit Deutsche Wohnen übernommenen Entwicklungsprojekte erfolgreich weiterführen, sodass unser Developmentgeschäft mittelfristig unabhängiger vom Entwicklungsmarkt werden kann.

Prognosebericht

Die Parkstraße ist in die Planung von Vonovia eingebunden. Insgesamt sind keine grundlegenden Änderungen in der Geschäftstätigkeit absehbar.

Wir gehen derzeit davon aus, dass die Gesellschaft aufgrund der Einbindung in den Konzernverbund der Vonovia SE auch im kommenden Jahr ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann.

Aufgrund des geplanten Baufortschritts in der Parkstraße wird im Frühjahr 2023 vorraussichtlich das Projekt Speicherballett - Havel-Speicher fertiggestellt. Es wurden in diesem Projekt bereits Kaufverträge für sämtliche 46 Wohnungen notariell beurkundet. Die Kaufverträge weisen in Summe ein Umsatzvolumen in Höhe von TEUR 21.767 aus. Bauverzögerungen sind aus aktueller Sicht nicht zu erwarten.

Die Geschäftsführung erwartet für das Geschäftsjahr 2023 ein EBITDA, das auf Grund rückläufiger Erlöse aus Immobilienverkäufen klar unterhalb des Berichtsjahres liegen wird.

Insgesamt beabsichtigt Vonovia, auch im kommenden Geschäftsjahr, die führende Position im deutschen Wohnimmobilienmarkt auszubauen.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die BUWOG - Parkstraße Development GmbH, Berlin

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der BUWOG - Parkstraße Development GmbH, Berlin, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der BUWOG - Parkstraße Development GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Gesellschafterbeschluss

A. Gesellschafter

Gesellschafter der

BUWOG - Parkstraße Development GmbH

sind

1. Deutsche Annington Acquisition Holding GmbH

2. ANSAR Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH

B. Beschluss

Unter Verzicht auf alle durch Gesetz und Gesellschaftsvertrag vorgesehenen Formen und Fristen werden folgende Beschlüsse gefasst:

1. Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2022 endend am 31.12.2022 wird hiermit festgestellt.

2. Den Geschäftsführern wird für das Geschäftsjahr 2022 Entlastung erteilt.

3. Das Jahresergebnis i.H.v. 7.627.818,12 € wird auf neue Rechnung vorgetragen.

4. Für das Geschäftsjahr 2023 wird die PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zum Abschlussprüfer gewählt.