Gartenstadt Nürnberg eG

Gartenstadt Nürnberg eG

Nürnberg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Amtsgericht Nürnberg GnR 19

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

A. Grundlagen der Gartenstadt Nürnberg eG

I. Geschäftsmodell

Die Gartenstadt Nürnberg eG ist eine Genossenschaft. Sie wurde am 01.09.1908 gegründet und am 22.09.1908 in das Genossenschaftsregister unter GnR 19 beim Amtsgericht Nürnberg eingetragen.

Satzungszweck der Genossenschaft ist vorrangig eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung der Mitglieder der Genossenschaft. Die Genossenschaft fördert ihre Mitglieder auch durch eine Spareinrichtung.

Die Gartenstadt Nürnberg eG bewirtschaftet ausschließlich eigene Wohnungen und sonstige Einheiten. Zum 31.12.2023 umfasst der Bestand 2.468 Wohnungen und 53 Gewerbeeinheiten. Diese Immobilien befinden sich hauptsächlich in den Stadtteilen Nürnberg-Gartenstadt und Nürnberg-Langwasser. Einzelne Objekte befinden sich im übrigen Stadtgebiet sowie in den Nachbarstädten und -gemeinden Erlangen, Feucht, Fürth und Herzogenaurach.

Die Bewirtschaftung und nachhaltige Entwicklung von eigenen Wohnungsbeständen ist das Kerngeschäft der Genossenschaft. Daneben betreibt die Genossenschaft eine Spareinrichtung. Für Unterhalt und Pflege ihrer Immobilien hat die Genossenschaft einen eigenen Regiebetrieb.

Die Genossenschaft ist unverändert an der BZG GmbH, Nürnberg mit 9,4 % beteiligt.

II. Ziele und Strategien

Ziel der Gartenstadt Nürnberg eG ist es, attraktiven und dauerhaft bezahlbaren Wohnraum für ihre Mitglieder in allen Lebensphasen anzubieten. In den kommenden Jahren macht es sich die Genossenschaft zur wesentlichen Aufgabe, ihre Bestandswohnungen weiterzuentwickeln. Schwerpunkt werden Maßnahmen zur Reduzierung des CO ₂ -Ausstosses zur Bekämpfung des Klimawandels sein. Der Bestand soll durch Neubauten erweitert werden.

B. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Zwar hat im Verlauf des Jahres die Inflation nachgelassen und sich der Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr beschleunigt, allerdings blieb die Erholung beim privaten Konsum bislang aus. In realer Rechnung sind die Einkommen in Deutschland über längere Zeit zurückgegangen.

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um 0,3 % niedriger als im Vorjahr. Im Vergleich zu 2019, dem Jahr vor Beginn der Corona-Pandemie, war das BIP 2023 um 0,7 % höher. Auf magere 0,2 % lautet die Wachstumsprognose des Ifo-Instituts für 2024.

Die Verbraucherpreise in Deutschland haben sich im Jahresdurchschnitt 2023 um 5,9 % gegenüber 6,9 % in 2022 erhöht. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, fiel die Inflationsrate für 2023 damit geringer aus als im Jahr zuvor. Für 2024 rechnet das Ifo-Institut mit einer erheblich niedrigeren Inflationsrate.

Die Arbeitslosenquote in Deutschland lag im Jahresdurchschnitt 2023 bei 5,7 % und ist demnach um 0,4 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Im Jahresdurchschnitt waren 2,6 Millionen Menschen arbeitslos gemeldet, rund 191.000 mehr als vor einem Jahr. In Nürnberg lag die Arbeitslosenquote im Dezember 2023 bei 6,1 % (Vorjahr 5,5 %). Trotz Konjunkturflaute sieht das Ifo-Institut für 2024 gegenüber dem Berichtsjahr nur einen sehr geringen Anstieg der Arbeitslosenzahl.

Nach einer ersten Schätzung des Statistischen Bundesamtes (Destatis) stieg die jahresdurchschnittliche Zahl der Erwerbstätigen im Jahr 2023 gegenüber dem Vorjahr um 333.000 Personen (+0,7 %). Die Zahl der Erwerbstätigen erreichte damit einen neuen historischen Höchststand, nachdem bereits im Jahr 2022 der vormalige Höchstwert aus dem Jahr 2019 (45,3 Millionen Personen) um 320.000 oder 0,7 % überschritten worden war.

Nach einer Serie von Zinsanhebungen seit Juli 2022 im Kampf gegen die hohe Inflation hat die Europäische Zentralbank (EZB) erstmals im Oktober 2023 pausiert und den Leitzins seitdem unverändert belassen. Der Refinanzierungssatz für den Euroraum verharrt aktuell bei 4,5 %. Im Hinblick auf zukünftige Zinssenkungen äußert sich der EZB-Rat vorsichtig. Vor dem Hintergrund der anhaltend erhöhten Inflation soll der Leitzins so lange wie erforderlich auf ein ausreichend restriktives Niveau festgelegt werden, um sich dem 2,0 %-Ziel weiter anzunähern. Experten rechnen mit einer möglichen ersten Leitzinssenkung im Frühsommer 2024.

Wegen des anhaltenden Ukraine-Kriegs können weiterhin Risiken für die Geschäftsentwicklung und den zukünftigen Geschäftsverlauf der Genossenschaft nicht ausgeschlossen werden. Zu nennen sind Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen. Darüber hinaus ist mit einem Anstieg der Mietausfälle, mit krisenbedingten Einschränkungen der eigenen operativen Prozesse sowie ggf. mit verschlechterten Finanzierungsbedingungen zu rechnen.

Branchenspezifische Rahmenbedingungen

Im Jahr 2023 dürften nach letzten Schätzungen des GdW die Genehmigungen für rund 260.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Damit wurden 27 % weniger Wohnungen bewilligt als im Jahr zuvor. Es setzt sich der bereits im Vorjahr begonnene Abwärtstrend im Wohnungsbau (2022: -7 %) dramatisch verstärkt fort.

Aktuell ist die Gemengelage für den Wohnungsbau äußerst schwierig: Ein historischer Preisanstieg bei den Bauleistungen trifft auf deutlich gestiegene Bauzinsen und eine durch die Haushaltslage bedingte Unklarheit bezüglich der gültigen Förderkonditionen. Diese schwierigen Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau schlugen sich 2023 sowohl bei Genehmigungen von Ein- und Zweifamilienhäusern als auch im Geschosswohnungsbau nieder. Dabei ging die Zahl der neu genehmigten Ein- und Zweifamilienhäuser (-41 %) noch deutlich stärker zurück als die genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (-25 %). Die Zahl neu genehmigter Eigentumswohnungen sank dabei ersten Schätzungen des GdW etwas weniger stark (-22 %) als die Genehmigungen für neue Mietwohnungen (-27 %). Insgesamt wurden 2023 wohl rund 64.000 Eigentumswohnungen und 79.000 Mietwohnungen im Geschosswohnungsbau genehmigt. Auch bei den Wohnungsfertigstellungen kam es im Jahr 2023 zu einem deutlichen Rückgang um -14 % auf voraussichtlich rund 255.000 Wohneinheiten.

Für 2024 zeichnet sich laut GdW keine Umkehr dieses Negativtrends aus: Auf der Grundlage der Entwicklungen bei den Genehmigungen ist in 2024 ein noch stärkerer Einbruch zu erwarten. Die Fertigstellungen dürften dann um weitere 18 % auf rund 208.000 neu errichtete Wohnungen einbrechen. Auch 2025 wird sich dieser Trend fortsetzen, wenn auch deutlich abgeschwächt. Die Fertigstellungen dürften dann erstmals seit 2011 wieder unterhalb der 200.000-Marke liegen.

Das Ifo-Institut rechnet für 2024 mit einer weiteren Abkühlung der Baukonjunktur. Vor allem im Wohnungsbau dürfte seiner Einschätzung nach die Auftragslage angespannt bleiben, da die Baupreise nach wie vor hoch sind und die Kreditzinsen nur sehr langsam sinken. Dementsprechend pessimistisch zeigten sich die befragten Unternehmen des Bauhauptgewerbes in der ifo Konjunkturumfrage im Januar 2024.

Die Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, hat sich jüngst durch Materialknappheit und Fachkräftemangel noch zugespitzt. Dabei wird klar, dass die Bezahlbarkeit von Bauen und Wohnen nicht alleine steht, sondern nur in Verbindung mit Klimaschutz und Nachhaltigkeit, Barrierearmut und Innovation wirksam und zukunftsfähig verfolgt werden kann.

Regionale Rahmenbedingungen

Langfristig positive Bevölkerungsprognosen und eine stabile wirtschaftliche Entwicklung stützen in Nürnberg den Immobilienmarkt. Nach dem Allzeithoch in 2022 stieg die Zahl der Bewohner weiter auf 544.000 im Oktober 2023. Der russische Angriffskrieg auf die Ukraine trägt durch die auch in Nürnberg Schutzsuchenden zum Bevölkerungswachstum bei.

Der Wohnungsmarkt gilt in Nürnberg bereits ohne diese Fluchtbewegungen als stark angespannt. Trotz Bautätigkeit übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot bei Weitem. Die Mieten für Bestandswohnungen bei Neuvermietung in Mehrfamilienhäusern mit guter Lage und nicht älter als 50 Jahre bewegten sich in Nürnberg für 2022 durchschnittlich auf 12,60 € / m ² und für Bestand älter als 50 Jahre durchschnittlich auf 10,70 € / m ². Ein weiterer moderater Mietanstieg wird aufgrund hoher Nachfrage nach Wohnraum, hoher Bau- und Bewirtschaftungskosten und hohen Anforderungen an nachhaltiges Bauen in 2024 erwartet.

Die Genossenschaft vermietete ihre Wohnungen im Wesentlichen an bereits im Großraum Nürnberg wohnende Personen. Aufgrund des stetigen Nachfrageüberhangs an Wohnungsbewerbern ist der Neubau bedarfsgerechter Wohnungen dringend angezeigt.

II. Geschäftsverlauf

Im Hinblick auf den Ukraine-Krieg und den damit verbundenen stark gestiegenen Energiepreisen sowie die weiterhin hohen Baupreise waren in der Gesamtschau unverändert nur in geringem Umfang negative Auswirkungen auf die Geschäftsentwicklung zur verzeichnen. Sie betrafen in Einzelfällen Verzögerungen bei laufenden Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen und damit bei Anschlussvermietungen. Die beobachteten Leistungsindikatoren für den Berichtszeitraum wurden allerdings nicht nennenswert negativ beeinflusst.

Die Genossenschaft war im Berichtszeitraum neben der planmäßigen Bestandsverwaltung im Wesentlichen mit der Modernisierung und Instandhaltung ihres Gebäudebestandes und der Vorbereitung von möglichen Neubaumaßnahmen beschäftigt.

Bestandsbewirtschaftung

Der Wohnungsbestand der Genossenschaft am 31.12.2023 beträgt 2.468 Wohnungen (Vorjahr 2.487 Wohnungen) mit 161.418,25 m ² Wohnfläche (Vorjahr 162.424,45 m ² Wohnfläche). Wegen Rückbau eines Wohngebäudes verringerte sich der Wohnungsbestand. Die Zahl der Gewerbeeinheiten (ohne eigengenutztes Büro und eigengenutzte Regiebetriebswerkstatt) beträgt 53 Objekte (Nutzfläche 6.585,99 m ² , Vorjahr 6.838,72 m ² ). Außerdem vermietet die Genossenschaft 666 Garagen und 308 Einstellplätze. Die Immobilien befinden sich hauptsächlich in den Stadtteilen Nürnberg-Gartenstadt und Nürnberg-Langwasser. Einzelne Objekte befinden sich im übrigen Stadtgebiet sowie in den Nachbarstädten und -gemeinden Erlangen, Feucht, Fürth und Herzogenaurach.

Neubautätigkeit

Neubau Franz-Reichel-Ring 19a - KfW-Effizienzhaus 55 EE

Im sechsgeschossigen Neubau Franz-Reichel-Ring 19a entstehen 29 Wohneinheiten mit Tiefgarage (22 Stellplätze). Der Wohnungsmix setzt sich aus 12 Zwei-Zimmer-, 12 Drei-Zimmer- und 5 Vier-Zimmer-Wohnungen zusammen. Insgesamt entsteht eine Wohnraumfläche von 1.960 Quadratmetern. Ursprünglich war der Baubeginn schon in 2022 geplant, jedoch kam es zu Verzögerungen aufgrund der Verlegung von diversen Versorgungsleitungen der N-Ergie. Mit den Rohbauarbeiten wurde schließlich im September 2023 begonnen. Die Fertigstellung der Neubaumaßnahme ist für den Frühsommer 2025 geplant. Die Gesamtkostenschätzung beläuft sich auf 8,32 Mio. €.

Neubau Karl-Rorich-Straße 8

Im Neubauprojekt Karl-Rorich-Straße 8 entsteht ein fünfgeschossiger Neubau mit insgesamt 30 Wohneinheiten und einer Tiefgarage mit 30 Stellplätzen. Die geplante Gesamtwohnfläche beträgt 2.029 Quadratmeter. Der Wohnungsmix umfasst 15 Zwei-Zimmer-, 10 Drei-Zimmer- und 5 Vier-Zimmer-Wohnungen. Mit den Erdbauarbeiten wurde im Februar 2024 begonnen. Die Fertigstellung der Neubaumaßnahme ist für Ende 2025 geplant. Die Baukosten für das Projekt belaufen sich voraussichtlich auf 8,28 Mio. €.

Auf den Dachflächen beider Objekte wird eine PV-Anlage installiert. Der erzeugte Strom soll unseren Mietern in einem Mieterstrommodell zur Verfügung gestellt werden.

Rückbau Karl-Rorich-Straße 10

Mit dem Rückbau des wirtschaftlich nicht mehr sanierungsfähigen Wohngebäudes Karl-Rorich-Str. 10 wurde im Winter 2023 begonnen. Im Anschluss an die Fertigstellung der Karl-Rorich-Str. 8 ist hier ebenfalls in den nächsten Jahren ein Ersatz-Neubau geplant.

Modernisierung und Instandhaltung

Für das abgelaufene Geschäftsjahr hat die Genossenschaft 4.969 T€ (Vorjahr 5.767 T€) für Instandhaltung und Modernisierung aufgewandt.

Auf die größeren Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen von gesamten Wohngebäuden entfielen hiervon in 2023:

Im Jahr 2023 wurden 36 Wohnungen in Folge von Nutzerwechseln modernisiert. Der Fremdkostenaufwand hierfür betrug insgesamt 1.268 T€, wovon 54 T€ zu aktivieren waren. Der durchschnittliche Modernisierungsaufwand lag bei 35 T€ je Wohnung. Die Modernisierungsmaßnahmen können u.a. Erneuerung der Bäder, der Sanitär- und Elektroinstallationen und der Heizungsanlagen umfassen. Für Einfamilienhaussanierungen und -modernisierungen bei Nutzerwechsel sind 955 T€ Fremdkosten in 2023 angefallen.

Im Instandhaltungs- und Modernisierungsbereich wurden zusätzlich Eigenleistungen (auch vom Regiebetrieb) in Höhe von 1.238 T€ (Vorjahr 1.107 T€) erbracht.

Spareinrichtung

Im Geschäftsjahr haben sich die Spareinlagen leicht auf 20.815 T€ gegenüber 20.009 T€ im Vorjahr erhöht. Die Durchschnittsverzinsung der Spareinlagen ist im Vergleich zu 2022 deutlich um 0,60 auf 0,90 % p.a. gestiegen. Die Entwicklungen am Kapitalmarkt machten in 2023 mehrmalige Anhebungen der Zinsen in der Spareinrichtung erforderlich.

Die Gründe für die weiterhin hohen Spareinlagen sind auch im abgelaufenen Geschäftsjahr die gleichen geblieben: Ein gutes Zinsangebot bei hoher Sicherheit der Einlagen ist ein gewichtiges Argument für eine Geldanlage bei der Gartenstadt Nürnberg eG.

Mit ihrer Spareinlage verschaffen die Mitglieder ihrer Genossenschaft die Möglichkeit, sich von Bankkrediten unabhängig zu machen.

Geschäftsverlauf

Der Vorstand beurteilt die Entwicklung unseres Wohnungsunternehmens für das abgelaufene Geschäftsjahr positiv, da unser attraktiver Wohnungsbestand auf einen weiterhin angespannten Wohnungsmarkt in Nürnberg trifft, was zu einer unverändert hohen Nachfrage führt.

III. Lage

Die Steuerung der Genossenschaft erfolgt neben weiteren, auch nicht quantifizierbaren Aspekten, insbesondere unter Beobachtung folgender finanzieller und nicht finanzieller Leistungsindikatoren:

1. Ertragslage

Der Jahresüberschuss von 1.540 T€ (Vorjahr 1.148 T€) wurde wie in den letzten Jahren maßgeblich durch das Hausbewirtschaftungsergebnis bestimmt. Trotz der hohen Instandhaltungsaufwendungen wurde die Prognose (1.000 bis 1.100 T€) deutlich übertroffen. Die Abweichung ergab sich hauptsächlich durch gegenüber dem Planansatz niedrigere Instandhaltungskosten.

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung entwickelten sich mit 15.471 T€ im Vergleich zum Vorjahr mit 15.166 T€ weiterhin positiv wie prognostiziert. Die Steigerung resultierte überwiegend aus allgemeinen Mieterhöhungen im Bestand.

Die Sonstigen betrieblichen Erträge sanken gegenüber dem Vorjahr um 93 T€, was sich im Wesentlichen aus geringeren Versicherungsentschädigungen ergab.

Unverändert stellten die Instandhaltungskosten den größten Aufwandsposten dar. Bereinigt um Versicherungs- und sonstige Entschädigungen sank er gegenüber dem Vorjahr von 5.526 T€ auf 4.913 T€, weil eine Großsanierungsmaßnahme wegen Lieferengpass auf das nächste Jahr verschoben werden musste. Die Aufwendungen lagen deshalb unter dem prognostizierten Wert. Die Betriebskosten fielen um 143 T€ höher als in 2022 aus, wobei die Energiekosten daran nur einen geringen Anteil hatten.

Die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen fielen gegenüber dem Vorjahr in nahezu unveränderter Höhe an.

In 2023 sanken erneut die Zinsaufwendungen um 111 T€ gegenüber 2022 auf 534 T€, hauptsächlich weil die erheblich niedrigeren Zinsen für die Pensionsrückstellungen den deutlich gestiegenen Zinsaufwand für Spareinlagen überkompensierten.

Zusammenfassende Aussage zur Ertragslage

Die Ertragslage ist zufrieden stellend.

2. Finanzlage

a. Kapitalstruktur

Die Kapitalstruktur der Genossenschaft stellt sich wie folgt dar:

Die Kapitalstruktur ist ausgewogen. Weiterhin verfügt das Unternehmen über eine solide Eigenkapitalausstattung. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern betreffen langfristige Objektfinanzierungsmittel. Die Zinsen für langfristige Darlehen werden mindestens 10 Jahre gesichert. Für das Bauvorhaben Franz-Reichel-Ring 19a wurde in 2023 ein Kreditbetrag von 960 T€ valutiert.

Die Spareinlagen machen zum 31.12.2023 unverändert 55 % der Verbindlichkeiten aus. 66 % der Sparsumme entfielen zum Bilanzstichtag auf Sparverträge mit mindestens einem Jahr Zinsfestschreibung. In 2024 sind Sparverträge mit 8,03 Mio. € fällig.

b. Investitionen

Investitionen wurden im Berichtsjahr hauptsächlich für Instandhaltung und Modernisierung des Gebäudebestandes getätigt, damit auch in Zukunft attraktiver Wohnraum für unsere Mitglieder angeboten werden kann. Bauvorbereitungskosten fielen für die geplanten Neubaumaßnahmen Karl-Rorich-Str. 8 und 10 rd. 0,5 Mio. € an. Für den Neubau Franz-Reichel-Ring 19a fielen rd. 1,3 Mio. € an.

Am 31.12.2023 bestanden folgende wesentliche Investitionsverpflichtungen für das Geschäftsjahr 2024:

Zur Finanzierung der Maßnahmen stehen Eigenmittel und Kreditzusagen bereit.

c. Liquidität

Anhand der Kapitalflussrechnung stellt sich die Liquidität der Genossenschaft wie folgt dar:

Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft war im Berichtsjahr zu jeder Zeit gegeben und wird auch im laufenden Geschäftsjahr jederzeit gewährleistet sein. Bei Bedarf sind unverändert ausreichend Kreditlinien vorhanden. Durch die Spareinrichtung steht der Genossenschaft eine langfristig günstige Finanzierungsmöglichkeit zur Verfügung.

Zusammenfassende Aussage zur Finanzlage

Die Finanzlage ist geordnet. Die Zahlungsfähigkeit war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben.

Die Finanzierung der Investitionen in 2024 ist gesichert. Das eingeplante Eigenkapital steht zur Verfügung.

3. Vermögenslage

Die Vermögenslage der Genossenschaft stellt sich wie folgt dar:

Vermögensstruktur

Anlagevermögen

Die Zugänge des Anlagevermögens ergeben sich hauptsächlich aus Mehrungen unter Anlagen im Bau und Bauvorbereitungskosten. Sie fielen insgesamt höher als die Abschreibungen aus.

Umlaufvermögen

Der Anstieg des Umlaufvermögens resultiert fast ausschließlich aus höheren Flüssigen Mitteln.

Eigenkapital

Die Eigenkapitalquote ist weiterhin unverändert hoch. Das Eigenkapital ist aufgrund der Thesaurierung des Jahresüberschusses weiter gestiegen.

Fremdkapital

In den Verbindlichkeiten sind neben den Spareinlagen Finanzierungsmittel von Kreditinstituten und anderen Kreditgebern ausschließlich für die Objektfinanzierung ausgewiesen.

Zusammenfassende Aussage zur Vermögenslage

Zum 31.12.2023 sind die langfristigen Investitionen geeignet mit Eigen- und Fremdmitteln finanziert. Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet.

Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage

Der Vorstand der Gartenstadt Nürnberg eG beurteilt die wirtschaftliche Lage des Unternehmens aufgrund der absehbar weiterhin günstigen Geschäftsentwicklung positiv.

IV. Finanzielle und nicht finanzielle Leistungsindikatoren

Bezüglich der zur Steuerung der Genossenschaft beobachteten finanziellen und nicht finanziellen Leistungsindikatoren verweisen wir auf die allgemeinen Ausführungen hierzu unter III. Lage der Genossenschaft sowie auf C.I. Prognosebericht.

C. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

I. Prognosebericht

Unter Berücksichtigung des gegenwärtig unsicheren geopolitischen Umfeldes sind Prognosen für das Geschäftsjahr 2024 mit wirtschaftlichen Unsicherheiten verbunden. Die offene Dauer des Ukraine-Kriegs sowie das Risiko einer Ausweitung des Kriegs zwischen Israel und der Hamas auf die Nachbarländer machen es dabei schwierig, negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf zuverlässig einzuschätzen.

Quantitative Angaben zum Einfluss der geopolitischen Risiken auf die beobachteten Kennzahlen sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts vor diesem Hintergrund nicht verlässlich möglich. Diese hängen von dem Ausmaß und der Dauer der benannten Konflikte und der darauffolgenden wirtschaftlichen Erholung ab. Es kann daher zu negativen Abweichungen bei einzelnen Kennzahlen kommen.

Für die Genossenschaft sind die demographische Entwicklung und die Zielsetzung eines klimafreundlichen Gebäudebestands dennoch Anlass, mit der eingeschlagenen Modernisierungsstrategie fortzufahren. Diese Strategie wird in den kommenden Jahren ihr Hauptaugenmerk auf die Erreichung der Klimaneutralität des Gebäudebestandes bis 2045 legen. Die Nachfrage für modernisierte Wohnungen in Nürnberg ist weiterhin groß und erscheint nachhaltig gefestigt. Aufgrund des nicht ausreichenden Angebots an preisgünstigen Wohnungen will die Gartenstadt Nürnberg in den kommenden Jahren zusätzlichen Wohnraum durch Neubauten bereitstellen.

Die bis zur Abfassung des Lageberichts zu verzeichnenden Entwicklungen im Hauptgeschäftsfeld Hausbewirtschaftung der Genossenschaft lassen für 2024 auf 15.900 bis 16.000 T€ steigende Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung erwarten. Wesentlichen Anteil hieran hat die ganzjährige Auswirkung der moderaten allgemeinen Mieterhöhungen für Bestandswohnungen in 2023. Wir gehen für 2024 von Instandhaltungsaufwendungen (Fremdkosten) aufgrund eines nachhaltigen Instandsetzungsprogrammes in Höhe von 5.200 bis 5.500 T€ aus. Prognoseunsicherheiten ergeben sich insbesondere bei nicht zu erwartenden bzw. nicht geplanten Instandhaltungsaufwendungen. Um mit dieser Unsicherheit umzugehen, werden regelmäßige Soll/Ist-Vergleiche bezüglich dieses Wertes durchgeführt und analysiert.

Auf Basis der Unternehmensplanung und der zugrunde gelegten Prämissen erwartet der Vorstand ein positives Jahresergebnis von 1.200 bis 1.300 T€ für das Geschäftsjahr 2024.

Für die beobachteten finanziellen und nicht finanziellen Leistungsindikatoren erwartet die Genossenschaft folgende Entwicklung: Die Gesamtkapitalrentabilität wird für 2024 in Höhe von 1,5 - 2,5 %, die Eigenkapitalrentabilität in Höhe von 3,0 - 4,0 % erwartet. In 2024 wird von einer durchschnittlichen Nutzungsgebühr von 6,05 - 6,10 € / m ² Wfl. / Monat ausgegangen. Auf dem gleichen Niveau wie im Berichtsjahr wird sich voraussichtlich die Fluktuationsquote mit 5,0 - 6,0 % in 2024 bewegen. Die Mietausfallquote wird wie die Leerstandsquote auf 2,0 - 2,5 % für das aktuelle Geschäftsjahr geschätzt. Die Erhaltungsinvestitionen werden sich für 2024 auf erwartete 35,00 - 45,00 € / m ² Wohn-/Nutzfläche belaufen. Der dynamische Verschuldungsgrad wird mit 4 - 5 Jahren für das laufende Geschäftsjahr hochgerechnet. Die Anzahl der Mieterwechsel wird mit 130 - 140 für das aktuelle Jahr angenommen.

II. Risikobericht

Die deutsche Wirtschaft sah sich im vergangenen Jahr Belastungen in Folge geopolitischer Konflikte gegenüber. Trotz der bremsenden Faktoren, wie hohe Energiepreise und Inflation, erwarten Experten im laufenden Jahr eine Stabilisierung der Wirtschaftslage. Aufgrund der geopolitischen Unsicherheiten im Zuge des anhaltenden Ukraine-Kriegs und des Gaza-Konflikts sowie der weiterhin hohen Energiepreise und Baukosten ist mit Risiken für die Geschäftsentwicklung und den zukünftigen Geschäftsverlauf der Gartenstadt Nürnberg eG zu rechnen. Zu nennen sind mögliche Risiken aus der Verzögerung von Planungs- und Genehmigungsverfahren, bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von deutlichen Kostensteigerungen sowie der Verzögerung von geplanten Einnahmen. Darüber hinaus dürften sich die Finanzierungsbedingungen aufgrund des erwarteten Zinsniveaus nicht wesentlich verbessern. Die Gesamtbelastung der Mieter aus Miete und Betriebskosten wird voraussichtlich weiter anwachsen. Das kann zu Mietausfällen bei Mietern mit sehr niedrigem Einkommen führen. Aufgrund der Vergangenheitserfahrung ist für den von der Genossenschaft angebotenen preiswerten Wohnraum das Vermietungs- und Ausfallrisiko auch bei Konjunkturabschwüngen gering.

Der Vorstand beobachtet laufend die weitere Entwicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanagementsystems des Unternehmens mit angemessenen Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten Risiken. Dies betrifft auch Maßnahmen zur Anpassung von operativen Geschäftsprozessen unter Nutzung aktueller technologischer Möglichkeiten.

1. Risiken

Bestandsgefährdende Risiken und Risiken mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Für die Genossenschaft sind für 2024 keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar. Bestandsgefährdende Risiken und Risiken mit einem wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bestehen nach derzeitigem Kenntnisstand auch für den Prognosezeitraum sowie die überschaubare Zukunft nicht. Das geplante Jahresergebnis könnte nicht erreicht werden, wenn die Instandhaltungsbudgets nicht eingehalten werden können oder wenn die Annahmen über die Mietentwicklung oder über die Entwicklung der Refinanzierungskosten nicht eintreten.

Nachfolgend werden die wesentlichen Risiken für die Genossenschaft genannt, wobei die hohen Risiken zuerst genannt werden

Branche und Markt

Die größten Risiken könnten sich mittel- bis langfristig für die Genossenschaft aus den wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen ergeben. Der Deutsche Bundestag beschloss mit Wirkung ab 2019 das Mietrechtsanpassungsgesetz. Dieses trifft vor allem Vermieter bezahlbarer Wohnungen und hat die Rahmenbedingungen für die energetische Modernisierung, den altersgerechten Umbau oder die Digitalisierung im Wohnbereich verschlechtert. Wer mit Öl oder Gas heizt, muss seit 2021 eine zusätzliche Abgabe zahlen, die helfen soll, den CO ₂ -Ausstoß in Gebäuden zu senken. Am 01.01.2023 trat das Gesetz in Kraft, das die Aufteilung der Kosten der CO ₂ -Abgabe zwischen Vermietern und Mietern nach einem Stufenmodell regelt. Das Stufenmodell der CO ₂ -Kosten sieht vor, dass Mieter über alle vermieteten Gebäude hinweg nicht mehr als die Hälfte der Kosten für die CO ₂ -Bepreisung bezahlen. Vermieter, die bereits durch energetische Modernisierungen die CO ₂ -Emissionen des Gebäudes gedämpft haben, sollen prozentual weniger belastet werden. Ziel des Stufenplanes ist es, Anreize für Sanierungen und gute energetische Qualität von Wohnungen zu setzen. Zum 01.01.2023 trat zusätzlich eine Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft, welches die Reduzierung des zulässigen Jahres-Primärenergiebedarfs im Neubau von bisher

75 % des Referenzgebäudes auf 55 % senkt. Nach vielen (kurzfristigen) Änderungen im Jahr 2022 kehrte bei der Förderlandschaft auch 2023 keine Ruhe ein. Aufgrund des hohen Anteils der denkmalgeschützten Objekte am gesamten Immobilienbestand der Gartenstadt Nürnberg eG, dürften sich die gesetzlichen Änderungen mittel- bis langfristig deutlich über den Branchendurchschnitt hinaus negativ auf die wirtschaftliche Entwicklung der Genossenschaft auswirken. Da sich diese Risiken voraussichtlich nicht kurzfristig realisieren, werden die negativen Auswirkungen auf die Prognosen für die Umsatzerlöse und das Jahresergebnis als sehr gering eingeschätzt.

Bauwirtschaft

Die Handwerkerkapazitäten in der Region sind weitgehend nach wie vor ausgelastet. Bedingt durch Kaufkraftverlust, steigende Zinsen für Baukredite sowie die Unsicherheit bei den Arbeitsplätzen ist mit negativen Auswirkungen und einzelnen Ausfällen zu rechnen.

Im Jahr 2024 wird mit weiteren Baupreissteigerungen gerechnet. In einzelnen Gewerken spielen Material- und Lohnpreissteigerungen eine große Rolle. In Kombination von Fachkräftemangel und Auslastung können sich bei einigen Gewerken überproportionale Preissteigerungen ergeben. Teilweise kommt es zu Anbieterengpässen und Lieferschwierigkeiten. Wir rechnen auch in Zukunft mit Baupreisen auf hohem Niveau, die sich schon alleine aus den Energiepreissteigerungen und verschärften Umweltauflagen ergeben. Dies betrifft den Bereich Neubau ebenso wie die Modernisierung und die Instandhaltung von Wohnobjekten. Bei Modernisierungen und Neubauten wirken sich die daraus resultierenden Investitionskostenmehrungen auf die Mieten aus.

Die Einhaltung der Instandhaltungs- und Modernisierungsbudgets wird durch geeignete Maßnahmen überwacht und gesteuert, so dass eine negative Auswirkung auf das Jahresergebnis gering ist.

Personal

Es besteht das Risiko, dass aufgrund kurzfristiger Fluktuation nicht ausreichend qualifiziertes Personal zur Verfügung steht bzw. aufgrund des Fachkräftemangels nicht rechtzeitig nachbesetzt werden kann. Hieraus könnten sich moderate negative Konsequenzen für unsere Geschäftstätigkeit, unsere Finanz- und Ertragslage sowie unseren Cashflow ergeben. Dem wirken wir mit verstärkter Ausbildung sowie Personalbindungs- und -entwicklungsmaßnahmen entgegen.

Finanzierung und Liquidität

Das Liquiditätsrisiko besteht grundsätzlich darin, dass benötigte Zahlungsmittel ggf. nicht oder nur zu erhöhten Kosten beschafft werden können. Dem Liquiditätsrisiko wirkt die Genossenschaft mit mittelfristig im Voraus vereinbarten Kreditlinien und vorhandenen freien Beleihungsspielräumen entgegen. Zusammen mit einer entsprechenden Ausstattung an liquiden Mitteln ist die Genossenschaft in der Lage, auf Kapitalanforderungen neuer Investments zu reagieren. Das Refinanzierungsrisiko ist nur bei den bestehenden Kreditlinien und ausreichend vorhandenen Beleihungsreserven als gering einzuschätzen. Die Gartenstadt Nürnberg eG wird den Finanzierungsbereich weiterhin als Schwerpunkt in ihrem Risikomanagement integrieren, um rechtzeitig Liquiditätsengpässe und Zinsänderungsrisiken vermeiden zu können.

Compliance und Recht

Infolge der Unangemessenheit oder des Versagens von internen Verfahren, Menschen oder Systemen können der Genossenschaft Risiken entstehen. Die Gartenstadt Nürnberg eG hat zur Begrenzung dieser Risiken Maßnahmen ergriffen, welche insbesondere die IT-Sicherung, Compliance und Vertretungsregelungen sowie interne Kontrollsysteme betreffen. Die internen Prozesse unterliegen hierbei einer ständigen Kontrolle und Verbesserung.

2. Risikomanagementsystem

Das implementierte Risikomanagementsystem (Internes Kontrollsystem, Controlling, Risikofrühwarnsystem) entspricht den betrieblichen Erfordernissen und umfasst die wesentlichen Beobachtungsbereiche der Genossenschaft. Insbesondere liegt eine Unternehmensplanung für die nächsten 5 Jahre einschließlich einer Planung bis 2028 über den erwarteten Investitionsbedarf für den Immobilienbestand vor. Der Vorstand befasst sich monatlich mit risikoorientierten Reports über die relevanten betriebs- und finanzwirtschaftlichen sowie leistungsorientierten Werte. Der Aufsichtsrat wird in regelmäßigen Abständen vom Vorstand über die aktuelle Geschäftsentwicklung unterrichtet. Das System wird anforderungsgerecht einem Weiterentwicklungsprozess unterzogen.

III. Chancenbericht

Branche und Markt

Selbst wenn sich der nachhaltige Zuzug in die Metropolregionen zukünftig abschwächen sollte, ist in Nürnberg nach Einschätzung des Vorstands mit einer hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum zu rechnen. Weitere grundlegende Faktoren, die den Wohnungsmarkt beeinflussen, sind der demografische Wandel und sich verändernde gesellschaftliche Strukturen, wie z.B. die Zunahme von Single-Haushalten und die Zuwanderung aus dem Ausland. Vor allem eine steigende Zahl von Geringverdienern, Alleinerziehenden und Rentnern sowie die beträchtliche Anzahl von Transfereinkommensbeziehern sind auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen.

Die rege Nachfrage nach unseren rund 900 Einfamilienhäusern im Grünen besteht nach wie vor. Aber auch für die vergleichsweise preiswerten Wohnungen in den Mehrfamilienhäusern ist unverändert eine hohe Nachfrage zu verzeichnen. Die Genossenschaft profitiert hierbei von der Lage des Großteils ihres Bestandes am Stadtrand von Nürnberg mit umfangreichen Grünflächen, Hausgärten und sehr guter Verkehrsanbindung.

Energetische Sanierung

In den vergangenen Jahren wurde ein erheblicher Anteil der Bestandswohngebäude energetisch verbessert. Diese Maßnahmen werden in den nächsten Jahren weiter forciert. Ein Schwerpunkt ist die Anlagenoptimierung. Durch diese Attraktivitätssteigerung verfügt die Genossenschaft auch bei nachlassender Nachfrage über eine starke Marktstellung.

Finanzierung und Liquidität

Die Genossenschaft verfügt über eine Spareinrichtung. Diese Mittel werden ausschließlich in den eigenen Hausbesitz investiert und tragen so auch dazu bei, dass sich die Genossenschaft nicht nur bei Kreditinstituten oder anderen Kreditgebern finanzieren muss.

Gesamtaussage

Das Risikomanagement der Genossenschaft ist ein laufender Prozess, der Risikopositionen erfasst und Risikoänderungen identifiziert sowie quantifiziert. Hieraus abgeleitet werden im Bedarfsfall geeignete Gegenmaßnahmen definiert. Dies ermöglicht es uns, den Risiken frühzeitig entgegenzuwirken und die sich uns bietenden Chancen zu nutzen. In der mittel- bis langfristigen Gesamtperspektive kann grundsätzlich ein Risiko aus im Vergleich zu den steigenden Kosten für Neubau, Sanierung und Instandhaltung nicht äquivalent steigenden Erlösen entstehen. Unter Würdigung aller Einzelrisiken und einem möglichen kumulierten Effekt sieht der Vorstand allerdings das gegenwärtige Gesamtrisiko der Genossenschaft begrenzt an. Für den Prognosezeitraum sind gravierende Risiken für die zukünftige Entwicklung oder den Fortbestand der Genossenschaft nicht erkennbar.

D. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Zu den originären Finanzinstrumenten der Genossenschaft auf der Aktivseite der Bilanz zählen im Wesentlichen liquide Mittel sowie kurzfristige Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände. Durch Verteilung der angelegten Finanzmittel auf Sparkassen, Geschäftsbanken sowie Versicherungen erfolgt eine Risikostreuung. Auf der Passivseite der Bilanz bestehen an originären Finanzinstrumenten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern sowie Spareinlagen. Bei den Objektfinanzierungsmitteln besteht generell langfristige Zinsbindung, die zu keinem nennenswerten Zinsänderungsrisiko für die Genossenschaft führt. Die Zinsentwicklung wird laufend überwacht, um bei anstehenden Zinsanpassungen rechtzeitig zu reagieren und das Zinsänderungsrisiko möglichst gering zu halten. Zur Vermeidung des "Klumpenrisikos" verteilen sich die Kredite auf verschiedene Darlehensgeber mit unterschiedlichen Laufzeiten.

Die Genossenschaft ist als bestandsverwaltendes Unternehmen konservativ langfristig finanziert. Es werden von Seiten der Genossenschaft keine derivativen Finanzinstrumente eingesetzt.

Bilanz zum 31. Dezember 2023

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

A. Allgemeine Angaben

Die Gartenstadt Nürnberg eG, Nürnberg ist beim Amtsgericht Nürnberg unter Nummer GnR 19 eingetragen.

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie den einschlägigen Vorschriften des Genossenschaftsgesetzes und den Regelungen der Satzung der Genossenschaft aufgestellt.

Die Gartenstadt Nürnberg eG ist eine mittelgroße Genossenschaft i.S.d. § 267 HGB i.V.m. § 336 Abs. 2 HGB. Von den Aufstellungserleichterungen gemäß § 288 HGB wird Gebrauch gemacht. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB angewandt.

Die Gliederung des Jahresabschlusses entspricht den Bestimmungen der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 05.07.2021.

Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.

Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit werden die nach den gesetzlichen Vorschriften bei den Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso wie die Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang anzubringen sind, weitestgehend im Anhang dargestellt.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Anlagevermögen

Entgeltlich von Dritten erworbene Immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden mit ihren Anschaffungskosten aktiviert und entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer linear, im Zugangsjahr zeitanteilig, abgeschrieben. Dabei werden entgeltlich erworbene EDV-Programme über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 3 - 5 Jahren abgeschrieben. Ausnahmen bilden EDV-Programme mit Anschaffungskosten von unter 250 € netto, diese werden sofort in voller Höhe aufwandswirksam erfasst, und EDV-Programme mit Anschaffungskosten zwischen 250 € und 1.000 € netto, diese werden in einem jahrgangsbezogenen Sammelposten erfasst, linear über 5 Jahre abgeschrieben und nach Ablauf dieses Zeitraums als Abgang erfasst.

Sachanlagen sind mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibung bewertet. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens erfolgen grundsätzlich zeitanteilig.

Grundstücksabgänge werden zum Zeitpunkt des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums in der Bilanz erfasst. Die Abschreibungen auf die Abgänge werden zeitanteilig berücksichtigt.

Aufwendungen für die umfassende Modernisierung von Gebäuden werden als nachträgliche Herstellungskosten aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führen. Nachträgliche Herstellungskosten werden linear auf die Restnutzungsdauer von Gebäuden abgeschrieben, gegebenenfalls wird die Restnutzungsdauer von Gebäuden nach umfassenden Modernisierungen auf generell mindestens 20 Jahre ab Bilanzstichtag neu festgesetzt. Im Jahr der Entstehung nachträglicher Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden diese aus Vereinfachungsgründen so berücksichtigt, als wären sie zu Beginn des Geschäftsjahres aufgewendet worden.

Der angemessene Teil der Kosten der allgemeinen Verwaltung wird im Rahmen eines Betriebsabrechnungsbogens ermittelt und aktiviert, soweit er auf den Zeitraum der Herstellung entfällt.

Bewegliche Vermögensgegenstände des Anlagevermögens, die einer selbständigen Nutzung unterliegen, werden im Jahr des Zugangs in voller Höhe als Aufwand erfasst, wenn die Anschaffungskosten 250 € netto nicht übersteigen. Für Vermögensgegenstände, deren Anschaffungskosten netto mehr als 250 € und bis zu 1.000 € betragen, wird ein jährlicher Sammelposten gebildet, der linear über 5 Jahre abgeschrieben und nach Ablauf dieses Zeitraums als Abgang erfasst wird.

Bei den Finanzanlagen ist die Beteiligung zu Anschaffungskosten bewertet.

Umlaufvermögen

Das Umlaufvermögen ist zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet.

Unfertige Leistungen werden in Höhe der voraussichtlich abrechenbaren Kosten des Geschäftsjahres abzüglich angemessener Wertberichtigungen für leerstehende Objekte angesetzt. Sie enthalten die im Rahmen eines Betriebsabrechnungsbogens ermittelten angemessenen Kosten für Eigenleistungen des Regiebetriebs.

Die Vorräte an Reparaturmaterial des Regiebetriebs werden mit einem Festwert gemäß § 240 Abs. 3 HGB angesetzt. Der Bilanzwert basiert auf der zum 31.12.2023 durchgeführten Bestandsaufnahme und Bewertung.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zu Nominalwerten angesetzt. Bei Forderungen, deren Einbringlichkeit mit erkennbaren Risiken behaftet ist, werden angemessene Wertabschläge vorgenommen; uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben.

Die Flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

Rechnungsabgrenzungsposten

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.

Eigenkapital

Die Geschäftsguthaben werden zum Nennwert bilanziert.

Rückstellungen

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen werden auf der Grundlage versicherungsmathematischer Berechnungen nach dem modifizierten Teilwertverfahren unter Berücksichtigung der Richttafeln 2018 G von Heubeck bewertet. Die Rückstellungen für Pensionen werden pauschal mit dem von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 10 Jahre abgezinst, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt (§ 253 Abs. 2 S. 2 HGB). Dieser Zinssatz beträgt 1,81 % p.a. (Stand Oktober 2023). Bei der Ermittlung werden jährliche Lohn- und Gehaltssteigerungen von 5,50 %, Rentensteigerungen von jährlich 1,55 % sowie eine Fluktuation in Höhe von 0,0 % p.a. unterstellt.

Die Sonstigen Rückstellungen sind so bemessen, dass die erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen berücksichtigt sind. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrags, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten, durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 7 bzw. 15 Geschäftsjahre abgezinst.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

Rechnungsabgrenzungsposten

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten sind Einnahmen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Ertrag für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.

Latente Steuern

Aus temporären Differenzen zwischen handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen bei Grundstücken und Gebäuden, Beteiligungen, Sonstigen Vermögensgegenständen sowie Rückstellungen für Pensionen und Sonstigen Rückstellungen resultieren ausschließlich aktive latente Steuern zum Bilanzstichtag. Aufgrund der Inanspruchnahme des Wahlrechts des § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB werden aktive latente Steuern nicht angesetzt.

C. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz

Aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit des Anhangs werden zusammengehörende Angaben, die sich sowohl auf Bilanz- als auch auf GuV-Posten beziehen, generell bei den zugehörigen Bilanzposten dargestellt.

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel nachfolgend dargestellt:

Entwicklung des Anlagevermögens 2023

In den nachträglichen Herstellungskosten, den Bauvorbereitungskosten und Anlagen im Bau sind die im Rahmen eines Betriebsabrechnungsbogens ermittelten angemessenen Kosten der eigenen Architekten- (46 T€) sowie der eigenen Verwaltungs- und Projektsteuerungsleistungen (30 T€) enthalten.

Der Abgang bei Grundstücken mit Wohnbauten betrifft den Abriss von zwei Wohngebäuden, die darin enthaltene außerplanmäßige Abschreibung beträgt 101 T€.

Umlaufvermögen

Der Unfertigen Leistungen betreffen mit 3.203 T€ (Vorjahr 3.067 T€) noch nicht abgerechnete Betriebskosten.

Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind innerhalb eines Jahres fällig.

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen

Die Differenz der Rückstellungswerte der beiden unterschiedlichen Zinssätze für eine 7-Jahres-Betrachtung (1,66 %) bzw. 10-Jahres-Betrachtung (1,81 %) ergibt einen Betrag in Höhe von 202 T€. Dieser Betrag unterliegt unter den Voraussetzungen des § 253 Abs. 6 S. 2 HGB der Ausschüttungssperre.

Sonstige Rückstellungen

In den "Sonstige Rückstellungen" sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten:

Verbindlichkeiten

Die Aufgliederung der Verbindlichkeiten nach Restlaufzeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte ergeben sich aus dem nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel:

GPR = Grundpfandrechte

D. Erläuterungen zu den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Im Geschäftsjahr 2023 sind Aufwendungen mit außergewöhnlicher Bedeutung in Höhe von 211 T€ angefallen, die Abrisskosten für zwei Wohngebäude betreffen.

Finanzergebnis

In Zinsen und ähnliche Aufwendungen sind in Höhe von 137 T€ (Vorjahr 370 T€) Aufwendungen aus der Aufzinsung von Rückstellungen enthalten. In Sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen sind in Höhe von 40 T€ (Vorjahr 0 T€) Erträge aus Abzinsungen von Rückstellungen enthalten.

E. Sonstige Angaben

Mitgliederbewegung

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 13.750 € erhöht.

Satzungsgemäß haften die Mitglieder nur mit ihren Geschäftsanteilen. Eine Nachschusspflicht besteht nicht.

Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes

Verband bayerischer Wohnungsunternehmen

(Baugenossenschaften und -gesellschaften) e.V.

Stollbergstraße 7

80539 München

Arbeitnehmer

Im Jahresdurchschnitt beschäftigte die Genossenschaft folgende Arbeitnehmer:

Aufsichtsrat

Stefan Schuster, Brandamtmann a.D.

Annette Scholz, Architektin

Matthias Donhauser, Verwaltungsfachangestellter

Günter Papak, Diplom-Ingenieur Univ., Abteilungsleiter

Karl Richter, Kriminalbeamter a.D.

Alfred Thurn, Diplom-Ingenieur i.R.

Yvonne Wagner, Versicherungsfachwirtin

Gerhard Wieland, Brandoberinspektor a.D.

Dr. Micaela Zirngibl, Verwaltungsangestellte

Haftungsverhältnisse

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V. hat für die Unternehmen mit Spareinrichtung einen Selbsthilfefonds geschaffen, durch den die Spareinlagen geschützt werden. Die jährlichen Zahlungen errechnen sich aus einem bestimmten Prozentsatz des Gesamtbetrages der Spareinlagen. Der übernommene Garantiebetrag zum 31.12.2023 beläuft sich auf 143 T€ (Vorjahr 143 T€). Eine Inanspruchnahme wird aufgrund der unbedenklichen Risikosituation der Genossenschaft nicht erwartet.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen und außerbilanzielle Geschäfte

Aus Planungs- und Bauleistungen für Bauvorbereitung und Neubau von Wohngebäuden bestehen in Höhe von 4.665 T€ und für Großmodernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bestehen in Höhe von 376 T€ finanzielle Verpflichtungen, die zum Bilanzstichtag nicht zu bilanzieren waren. Diesen Verpflichtungen stehen Eigenmittel und Kreditzusagen gegenüber.

Für Mietkautionen sind treuhänderisch außerhalb des Vermögens zum Bilanzstichtag 70 T€ als Sicherheit für Forderungen aus Gewerberaummietverhältnissen angelegt. In gleicher Höhe bestehen Verpflichtungen gegenüber den Mietern aus den Gewerberaummietverträgen.

Neben den dargelegten sonstigen finanziellen Verpflichtungen sowie Haftungsverhältnissen existieren keine außerbilanziellen Geschäfte, die für die Finanzlage der Genossenschaft von Bedeutung wären.

Nachtragsbericht

Nach Abschluss des Geschäftsjahres sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten.

Ergebnisverwendungsvorschlag des Vorstands

Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn, der sich aus dem verbleibenden Bilanzgewinn von 107,01 € für das Geschäftsjahr 2023 und dem Gewinnvortrag von 347.068,90 € ergibt, auf neue Rechnung vorzutragen.

Gartenstadt Nürnberg eG

Julius-Loßmann-Straße 52

90469 Nürnberg

Bericht des Aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat hat im Jahr 2023 die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahrgenommen und die erforderlichen Beschlüsse im Geschäftsjahr einstimmig gefasst. Insbesondere hat er sich laufend über die Entwicklung und die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft und die wesentlichen Geschäftsvorgänge unterrichtet. In mehreren gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand wurde der Aufsichtsrat umfassend vom Vorstand über die laufende Geschäftsentwicklung informiert. Dabei wurde die zukünftige Entwicklung der Genossenschaft eingehend erörtert.

Das Modernisierungs-, Instandhaltungs- und Neubauprogramm und ihre Finanzierung fanden die Zustimmung des Aufsichtsrates.

Die durchgeführten Prüfungen der Revisionskommission ergaben keine Beanstandungen. Neben dem Jahresabschluss wurden u.a. Entwicklung der Spareinlagen, der Umplanung der "Großsanierungsmaßnahme Festwiese", der Zuschussgewährung bei Investitionen der EFH-Nutzer/innen und die Aufbauorganisation geprüft. Die Bau- und Wohnungskommission hat sich mit der Genehmigungsplanung für den Ersatz-Neubau Karl-Rorich-Str. 8 und der Abwicklung der Leistungen des Regiebetriebs befasst, sich vom Vorstand berichten lassen und ihn hierzu beraten. Anregungen und Feststellungen der Kommissionen wurden vom Vorstand aufgenommen und umgesetzt.

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023 mit Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang und Lagebericht wurde vom Vorstand ausführlich erläutert und durch die Revisionskommission bestätigt und genehmigt. Der Jahresabschluss wurde vom Aufsichtsrat zustimmend zur Kenntnis genommen. Er empfiehlt der Vertreterversammlung dessen Feststellung.

Der Aufsichtsrat schlägt der Vertreterversammlung weiter vor, dem Vorschlag des Vorstandes zu folgen und den Bilanzgewinn, der sich aus dem verbleibenden Bilanzgewinn von 107,01 € für 2023 und dem Gewinnvortrag von 347.068,90 € ergibt, auf neue Rechnung vorzutragen.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Genossenschaft für ihren Einsatz und die erfolgreiche Arbeit im Berichtsjahr.

Feststellung

Der Jahresabschluss wurde am 06.06.2024 festgestellt.