Strausberger Wohnungsbaugesellschaft mbH

Strausberger Wohnungsbaugesellschaft mbH

Strausberg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz zum 31. Dezember 2023

der Strausberger Wohnungsbaugesellschaft mbH, Strausberg

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023

der Strausberger Wohnungsbaugesellschaft mbH, Strausberg

Anhang zum Jahresabschluss per 31.12.2023

I. Grundlagen des Jahresabschlusses

Die Strausberger Wohnungsbaugesellschaft mbH hat ihren Sitz in Strausberg und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Frankfurt (Oder) HRB 215.

Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgt gemäß dem Handelsgesetzbuch (HGB) und dem Gesetz betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHG). Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt entsprechend der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen. Notwendige Vermerke sind im Anhang aufgeführt, soweit sie nicht in der Bilanz dargestellt sind. Aufgrund des Gesellschaftsvertrages wird der Jahresabschluss entsprechend den Vorschriften für große Kapitalgesellschaften aufgestellt.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurde zum Vorjahr unverändert beibehalten.

Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Gemäß § 293 Abs. 1 HGB entfällt die Pflicht zur Aufstellung eines Konzernabschlusses.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände werden linear über 5 Jahre abgeschrieben.

Die Bewertung des Sachanlagevermögens erfolgt zu den historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vermindert um die kumulierten planmäßigen Abschreibungen. Die Abschreibung erfolgt linear über die voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens erfolgen grundsätzlich zeitanteilig. Soweit die beizulegenden Werte einzelner Vermögensgegenstände ihren Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen. Bei Wegfall der Gründe für die außerplanmäßigen Abschreibungen werden entsprechende Zuschreibungen vorgenommen.

Die Herstellungskosten enthalten die aktivierungspflichtigen Bestandteile des § 255 Abs. 2 HGB. Fremdkapitalkosten werden nicht als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt.

Für die Gegenstände des Sachanlagevermögens werden folgende Nutzungsdauern zugrunde gelegt:

Die Baukosten für fertiggestellte Aufzugseinbauten im Otto-Grotewohl-Ring 35-39 und 40-43 wurden mit insgesamt Tsd.€ 774 im Gebäude aktiviert und über die Restnutzungsdauer der Gebäude linear abgeschrieben. Die 2022 in der Position "Anlagen im Bau" ausgewiesenen Tsd. € 300 sind der Aktivierung zugeflossen. Begonnen wurde der Aufzugseinbau im Otto-Grotewohl-Ring 14-17; 18-21 und 60-63. Die angefallenen Baukosten in Höhe von Tsd. € 397 sind in der Position "Anlagen im Bau" ausgewiesen.

In diesem Jahr wurde die komplexe Modernisierung des Hans-Beimler-Ring 12-16 begonnen. Die im Wirtschaftsjahr angefallenen Baukosten in Höhe von Tsd. € 1.327 wurden in den "Anlagen in Bau" aktiviert. Dieses Modernisierungskonzept wird 2024 weitergeführt im Hans-Beimler-Ring 1-5. Die für dieses Projekt in 2023 angefallenen Kosten für Planung und Genehmigungen werden mit Tsd. € 218 in den Bauvorbereitungskosten ausgewiesen.

Des Weiteren wurde das Projekt Heizungsmodernisierung im Max-Reichpietsch-Ring 5-8 durchgeführt. Die Baukosten von Tsd. € 414 werden im Gebäude aktiviert und über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben.

Der 2022 begonnene Balkonanbau in der Schillerstraße wurde 2023 fertig gestellt. Die in diesem Jahr angefallenen Kosten in Höhe von Tsd. € 465 sind mit den Kosten aus 2022 aus den Anlagen in Bau in Höhe von Tsd. € 767 im Gebäude aktiviert und über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben.

Die Errichtung neuer Pkw-Stellplätze Am Försterweg 1 wurde 2023 abgeschlossen. Die Kosten belaufen sich im Wirtschaftsjahr auf Tsd. € 223 und sind mit den bereits 2022 in den Anlagen im Bau ausgewiesenen Kosten in Höhe von Tsd. € 132 als Stellplätze im Anlagevermögen aktiviert und linear abgeschrieben worden.

Die weiteren Stellplatzneubauprojekte im Albin-Köbis-Ring und Am Fichteplatz 1 werden erst 2024 fertig gestellt. Die dafür im Wirtschaftsjahr angefallenen Kosten werden mit insgesamt Tsd. € 199 als Anlagen im Bau ausgewiesen. Hinzu kommt der Stellplatzneubau Kirschallee, der im Frühjahr 2024 beginnt. Die angefallenen Kosten für Vermessung und Gutachten werden mit Tsd. € 43 in der Position "Anlagen im Bau" ausgewiesen.

Die Gesellschaft hat 2022 mit der Errichtung von drei Wohngebäuden in der Landhausstr. 2/ Ecke E.-Thälmann-Str. begonnen. Die Fertigstellung ist für Mai 2024 geplant. 2023 angefallene Baukosten in Höhe von Tsd. € 4.378 sind daher unter den Anlagen im Bau ausgewiesen. Das Wohnungsneubauprojekt "Wohnen am Kieferngrund" wurde bestätigt, daher werden die 2023 angefallenen Planungs- und Genehmigungskosten in Höhe von Tsd. € 645 zusammen mit den bereits 2022 in den Bauvorbereitungskosten aufgenommenen Tsd. € 200 in der Position "Anlagen im Bau" ausgewiesen.

Weiterhin befindet sich das Wohnungsneubauprojekt "Wohnpark Hegermühle" auf dem Grundstück Hegermühlenstraße 11 in der Planungsphase. Die 2023 angefallenen Kosten für Planung und Genehmigungen werden mit insgesamt Tsd. € 195 als Bauvorbereitungskosten ausgewiesen.

Im Posten "Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter" werden mit Tsd. € 1.012 sechzehn Grundstücke aus der Wohnanlage "Am Stadtwald", zwei Grundstücke aus der Heinrich-Dorrenbach-Straße sowie ein Grundstück in der Hegermühlenstraße 15 ausgewiesen, die von der Gesellschaft auf der Grundlage von Erbbaurechtsverträgen an Dritte verpachtet sind. Unter dieser Position befindet sich ein Erbbaurecht für ein Grundstück der Kirchengemeinde Strausberg, für das das Unternehmen Erbbaurechtsnehmer ist.

Wirtschaftsgüter mit Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bis € 1.000 werden seit dem Geschäftsjahr 2018 im Zugangsjahr vollständig abgeschrieben. Dazu gehören auch die im Wirtschaftsjahr in den Wohnungen eingebauten Rauchwarnmelder.

Bei den Finanzanlagen sind die Anteile an verbundenen Unternehmen zu Anschaffungskosten bewertet.

Bei den unfertigen Leistungen wurden die gemäß Betriebskostenverordnung umlagefähigen, aber noch nicht abgerechneten Betriebskosten ausgewiesen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zum Nennwert bzw. mit dem am Bilanzstichtag beizulegenden niedrigeren Wert angesetzt. Zweifelhafte Forderungen werden einzelwertberichtigt und uneinbringliche Forderungen abgeschrieben. Forderungen, die mehr als drei Monate überfällig sind, werden mit 95 % einzelwertberichtigt. Für Forderungen aus der Vermietung besteht neben Einzelwertberichtigungen eine Pauschalwertberichtigung, die das allgemeine Kreditrisiko berücksichtigt.

Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert am Bilanzstichtag angesetzt.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennwert bilanziert.

Der Sonderposten enthält passivisch abgegrenzte Investitionszulagen nach dem Investitionszulagengesetz. Dieser wird in Höhe des Gebäudeabschreibungssatzes (2 %) jährlich aufgelöst. Der Sonderposten verminderte sich 2023 durch die Auflösung in Höhe von Tsd. € 128. Ein neuer Sonderposten wurde 2023 gebildet. Er enthält einen Tilgungszuschuss der KfW aus dem Programm Energieeffizient Sanieren für die Modernisierung Hans-Beimler-Ring 6-11. Die Auflösung erfolgt über die Laufzeit der Gebäudeabschreibung, jährlich in Höhe von Tsd. € 10.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Der Ansatz erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags. Langfristige Rückstellungen werden mit dem ihrer Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre abgezinst.

Im Berichtsjahr wurde eine Rückstellung für Jubiläumszahlungen gebildet. Der Ansatz der Jubiläumsrückstellung erfolgt nach der Projected-Unit-Credit-Methode. Der Zinssatz beträgt 1,75 %. Die Ermittlung der Rückstellung basiert auf den Richttafeln 2018 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck. Bei der Ermittlung der Rückstellung wurden Trendannahmen hinsichtlich zukünftiger Anwartschaftsentwicklung sowie Fluktuationswahrscheinlichkeiten berücksichtigt. Grundlage der Bildung der Jubiläumsrückstellung bildet die Betriebsvereinbarung der SWG vom 26. Mai 2016. Die Bewertung erfolgte durch ein finanzmathematisches Gutachten. Aufgrund der Bewertung erfolgte im Berichtsjahr keine Auf- und Abzinsung.

Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag ausgewiesen.

Als passiver Rechnungsabgrenzungsposten sind Einzahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt worden, soweit sie einen Ertrag für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen. Im Wirtschaftsjahr 2023 ist ein neuer passiver Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von Tsd. € 362 gebildet worden. Dieser Posten beinhaltet die Zuschuss-Förderung sozialen Wohnungsbaus durch die ILB für das Modernisierungsprojekt Hans-Beimler-Ring 12-16. Nach vollständiger Auszahlung wird dieser Rechnungsabgrenzungsposten über die Laufzeit der Belegungsbindung der Wohnungen, 25 Jahre, aufgelöst.

Die Forderungen und Verbindlichkeiten enthalten keine Beträge größeren Umfanges, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Für die Fristigkeit der Verbindlichkeiten sowie Art und Umfang der Sicherheiten wird auf den Verbindlichkeitenspiegel verwiesen.

Zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen bei den Grundstücken und Gebäuden im Anlagevermögen und den sonstigen Rückstellungen ergeben sich Differenzen, die sich voraussichtlich in den nächsten Jahren abbauen. Bei der SWG resultiert daraus eine Steuerentlastung. Auf eine Aktivierung latenter Steuern nach § 274 Abs. 1 HGB wurde verzichtet.

III. Erläuterungen zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem beigefügten Anlagengitter ersichtlich.

Anteile an verbundenen Unternehmen werden an der Tochtergesellschaft Hausservice Strausberg GmbH mit Sitz in Strausberg gehalten. Die SWG ist zu 100 % beteiligt. Das Eigenkapital der Tochtergesellschaft betrug am 31.12.2023 Tsd. € 484. Durch den Abschluss eines Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages besteht zwischen den Gesellschaften ein Organschaftsverhältnis. Der Jahresüberschuss 2023 der Tochtergesellschaft in Höhe von Tsd. € 274 wird vertragsgemäß an die Strausberger Wohnungsbaugesellschaft abgeführt.

In dem Posten "Unfertige Leistungen" sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten. Bei der Ermittlung der mit den Mietern abzurechnenden Umlagen ist ein Bewertungsabschlag für Wohnungsleerstand von Tsd. € 375 berücksichtigt.

Forderungen stellen sich bezüglich der Restlaufzeit wie folgt dar:

Die flüssigen Mittel enthalten mit Tsd. € 3.977 (Vorjahr Tsd. € 4.018) Bankbestände für Dritte.

Zur Entwicklung der Rücklagen wird auf den Rücklagenspiegel verwiesen.

Die "Sonstigen Rückstellungen" berücksichtigen:

Zu den Verbindlichkeiten, deren Laufzeiten und Sicherheiten wird auf den Verbindlichkeitenspiegel verwiesen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von Tsd. € 80.714 beinhalten langfristige Verbindlichkeiten und abgegrenzte Zinsen (Tsd. € 28).

In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von Tsd. € 141 (Vorjahr Tsd. € 176) sind Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von Tsd. € 141 enthalten.

Altanschließerbeiträge

Gegen einen Beitragsbescheid des Wasserverbandes Strausberg-Erkner für die vor dem 3.Oktober 1990 angeschlossenen Grundstücke hat die Gesellschaft am 13.05.2011 Klage bezüglich der Verjährung dieser Ansprüche beim Verwaltungsgericht Frankfurt (Oder) eingereicht. Das Verwaltungsgericht gab der Klage nicht statt. Insgesamt hat die Gesellschaft Beitragsbescheide in einem Umfang von Tsd. € 2.449,0 unter Vorbehalt im Jahr 2011 beglichen. Nach der Entscheidung des Oberverwaltungsgerichtes im Dezember 2015 hat der Wasserverband Strausberg-Erkner am 8. Januar 2016 diese Beiträge vollumfänglich an die SWG unter Vorbehalt der endgültigen gerichtlichen Entscheidung zurückgezahlt. Bis zum abschließenden Urteil wird die Rückzahlung als Verbindlichkeit ausgewiesen.

Zum 31. Dezember 2023 bestehen Verpflichtungen aus Miet-, Pacht- und Leasingverträgen in Höhe von Tsd. € 146. Gegenstand der Miet- und Pachtverträge ist die Anmietung von Garagen und Stellplätzen am Geschäftssitz der Gesellschaft. Die Leasingverträge betreffen fünf Fahrzeuge und drei Multifunktionskopierer. Des Weiteren bestehen Bauleistungsverpflichtungen in Höhe von Tsd. € 11.825 für zukünftige Bauvorhaben.

IV. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse gliedern sich wie folgt:

Die Umsatzerlöse wurden ausschließlich im Inland erzielt.

In den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind keine Aufwendungen aus der Abzinsung von Rückstellungen enthalten.

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag umfassen:

Periodenfremde Aufwendungen und Erträge sind von untergeordneter Bedeutung.

V. Sonstige Angaben

Gesellschafter

Seit 01.01.2018 ist die Strausberger Wohnungsbaugesellschaft mbH Teil des städtischen Konzerns unter dem Mutterunternehmen Strausberger Eisenbahn GmbH mit Sitz in Strausberg. Die Strausberger Eisenbahn GmbH hält 90% des gezeichneten Kapitals der Gesellschaft mit Tsd. € 495,0. Die restlichen 10% mit Tsd. € 55,0 hält die Stadt Strausberg.

Konzernabschluss

Der Jahresabschluss der Gesellschaft wird gemäß §§ 290 ff. HGB in den Konzernabschluss der Strausberger Eisenbahn GmbH mit Sitz in Strausberg, die den Konzernabschluss für den kleinsten und größten Kreis von Unternehmen aufstellt, einbezogen. Der Konzernabschluss der Strausberger Eisenbahn GmbH wird im elektronischen Unternehmensregister bekannt gemacht.

Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat der Gesellschaft setzte sich wie folgt zusammen:

Die den Mitgliedern des Aufsichtsrates für ihre Tätigkeit im Jahr 2023 gewährten Bezüge beliefen sich auf Tsd. € 4.

Geschäftsführung

Die Geschäftsführung wurde im Jahr 2023 durch Herrn Markus Derling und Frau Irina Kühnel wahrgenommen. Auf die Angabe der Bezüge der Geschäftsführung wird nach § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Belegschaft

Die Zahl der durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug im Geschäftsjahr 2023 neben den Geschäftsführern:

Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach Abschluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten.

Abschlussprüferhonorar

Für den Abschlussprüfer wurden im Geschäftsjahr folgende Honorare im Aufwand erfasst:

a) Abschlussprüfungsleistungen Tsd. € 28,2 (netto)

b) Steuerberatungsleistungen Tsd. € 8,2 (netto)

Derivative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt.

Kautionen

Am 31. Dezember 2023 waren von 3.103 Mietern Kautionen in Höhe von € 2.953.983 hinterlegt. Des Weiteren besicherten 16 Mieter Kautionen in Höhe von insgesamt € 33.850 durch Bürgschaften.

Ergebnisverwendung

Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, vom Jahresüberschuss 2023 in Höhe von € 4.364.374,00 eine Gewinnausschüttung in Höhe von € 500.000,00 an die Gesellschafterinnen vorzunehmen, einen Betrag in Höhe von € 3.830.000 in die anderen Gewinnrücklagen einzustellen und € 34.374 auf neue Rechnung vorzutragen.

Die Einstellung in die anderen Gewinnrücklagen ist notwendig, um damit künftigen Instandhaltungsaufwendungen Rechnung zu tragen.

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2023

der Strausberger Wohnungsbaugesellschaft mbH, Strausberg

Anschaffungs- und Herstellungskosten

Kumulierte Abschreibungen

Buchwerte

Verbindlichkeitenspiegel per 31.12.2023

Lagebericht zum Jahresabschluss per 31.12.2023

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

1.1. Geschäftsgrundlage

Die Strausberger Wohnungsbaugesellschaft mbH (SWG) ist Eigentümerin von 5.000 Wohnungen, 60 Gewerbeeinheiten sowie 2.060 sonstigen Einheiten, darunter Pkw-Stellplätze und Garagen, ausschließlich innerhalb der Stadtgrenzen von Strausberg. Somit versorgt die SWG nahezu die Hälfte der Bevölkerung Strausbergs mit Wohnraum und wird ihrer kommunalen Aufgabe gerecht, die Versorgung breiter Bevölkerungsschichten zu gewährleisten.

Das Hauptgeschäftsfeld stellt die Vermietung und Verwaltung des eigenen Wohnungsbestandes dar. Zudem errichtet die SWG Objekte im Wohn- und Geschäftsgebäudebau zur Erweiterung und Diversifikation des eigenen Portfolios.

Die Gesellschaft konnte auf Grund des guten Vermietungsstandes und einer anhaltend positiven Nachfrageentwicklung am Wohnstandortes Strausberg die Umsatzerlöse aus Vermietung erneut leicht steigern. Die bedingt durch Fluktuation freiwerdenden Wohnungen werden instandgesetzt und umgehend dem Vermietungsprozess wieder zur Verfügung gestellt. Der prozentuale Leerstand bei Wohnungen beträgt 5,0 Prozent (Vorjahr 5,1 Prozent) einschließlich des Leerstands auf Grund des planmäßigen Freizuges zur Durchführung der laufenden komplexen Modernisierungsmaßnahmen (1,8 Prozent).

1.2. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung, Branchenentwicklung und Standortentwicklung

Die Erholung der deutschen Wirtschaft nach den Corona-Jahren setze sich 2023 nicht weiter fort. Das deutsche Bruttoinlandsprodukt sank 2023 ersten Berechnungen zufolge gegenüber dem Vorjahr um 0,3 Prozent. Verantwortlich dafür waren vor allem die geopolitischen Krisen in der Ukraine und im Nahen Osten, Energiekrise und Inflation, ungünstige Finanzierungsbedingungen durch gestiegene Zinsen sowie eine geringere Nachfrage aus dem In- und Ausland.

Trotz dieses schwierigen Umfelds zeigte sich der Arbeitsmarkt 2023 anhaltend robust. Die Erwerbstätigkeit stieg 2023 sogar auf den bislang höchsten Stand seit der Wiedervereinigung. Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahr 2023 von durchschnittlich 45,9 Millionen Erwerbstätigen erbracht (+0,7 %, d.h. 333.000 Personen mehr als im Vorjahr). Die Beschäftigung nahm im Jahr 2023 vor allem durch die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte zu. Der Beschäftigungsaufbau erfolgte wie im Vorjahr fast ausschließlich im Dienstleistungssektor. Auch vom Baugewerbe kamen dabei, trotz des Produktionsrückgangs im Wohnungsbau, erneut positive Impulse (+0,6 %). Die Arbeitslosenquote stieg gegenüber dem Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 5,7 %.

Die Inflation in Deutschland ist im Laufe des Jahres 2023 zurückgegangen und erreichte im Dezember eine Rate von 3,9 %. Im Jahresmittel 2023 lag die Steigerung der Verbraucherpreise dagegen bei 5,9 Prozent. Damit war die Preissteigerung deutlich niedriger als beim Rekordwert des Vorjahres (+7,9 %). Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden sind im Jahresmittel um 8,5 Prozent gestiegen (Vorjahreswert +16,4 %) - mit über das Jahr sinkender Tendenz.

Nachdem 2022 die lange Phase niedriger Zinsen geendet hatte, lag der Leitzins im Euroraum nach zehn Zinserhöhungsschritten Ende 2023 bei 4,5 Prozent. Mit der Zinsentwicklung verteuerte sich auch die Finanzierung von Bauprojekten deutlich.

Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft konnte 2023 insgesamt zehn Prozent der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugen (+1,0 %). Mit einer durchschnittlichen Steigerungsrate von 2,1 Prozent entwickelten sich die Nettokaltmieten deutschlandweit 2023 deutlich schwächer als die allgemeine Teuerung und wirkten somit preisdämpfend. Allerdings geht diese Entwicklung zu Lasten der Wirtschaftskraft der Branche. Angesichts hoher Bau- und Finanzierungskosten dürften insbesondere die Neubau- und Modernisierungsinvestitionen 2024 deutlich sinken. Sollen sich die Rahmenbedingungen bei Förderung und Finanzierung verbessern, könnte mit Blick auf die Förderkulissen sowie die steigenden Klimaschutzanforderungen zumindest die Modernisierungsinvestitionen 2025 wieder etwas erholen.

Brandenburgs Wirtschaft wuchs 2023 - entgegen dem Bundestrend - im ersten Halbjahr 2023 um sechs Prozent und damit so stark wie in keinem anderen Bundesland. Wachstumsmotor für Brandenburgs Wirtschaftsleistung war dabei vor allem das Verarbeitende Gewerbe (Autoproduktion und Kfz-Zulieferbetriebe).

Die Verbraucherpreise erhöhten sich 2023 im Jahresdurchschnitt gegenüber dem Vorjahr um 6,5 Prozent. Damit blieb die Teuerung zwar auf hohem Niveau, schwächte sich aber im Vergleich zum Vorjahr etwas ab. Die Beschäftigung entwickelte sich mit einem Plus von 0,4 Prozentpunkten leicht positiv. Die Arbeitslosigkeit stieg 2023 um 0,3 Prozent auf 5,9 Prozent. Die Reallöhne sind im dritten Quartal 2023 in Brandenburg um 0,6 Prozent gestiegen.

Auch im Land Brandenburg führt die Zuwanderung weiter zu einem leichten Bevölkerungswachstum. Bis zum Ende des zweiten Quartals 2023 stieg die Bevölkerungszahl um 2.980 Personen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, wobei sich der Zugewinn vor allem aus Zuwanderung aus dem Ausland sowie aus Berlin speiste. Wanderungsgewinne kommen auch weiterhin vor allem dem Berliner Umland zugute, was dort auch eine entsprechende Zunahme der Wohnraumnachfrage zur Folge hat. Aber auch Städte des "zweiten Rings", wie Brandenburg an der Havel oder Eberswalde, können mittlerweile von diesen Entwicklungen profitieren.

Gleichzeitig stiegen die Baupreise 2023 auch im Land Brandenburg mit einem Plus von 9,1 Prozent stark an, wenn auch nicht mehr so stark wie im Vorjahr. Vor diesem Hintergrund sind auch in Brandenburg - wie auf Bundesebene - die wohnungswirtschaftlichen Investitionen weiter gedämpft worden. Auch für 2024 wird hier keine Belebung erwartet.

Der Standort Strausberg gehört zum Berliner Umland und zeichnet sich neben der Nähe zu Berlin mit einer sehr guten Nahverkehrsverbindung (S- und Regionalbahnverkehr) in die Bundeshauptstadt aus. Entgegen der Landes-Einstufung Strausbergs in den Demographietyp "Stark schrumpfende Kommune mit Anpassungsdruck" aus dem Jahre 2015 mit einer prognostizierten Abnahme der Bevölkerung um -6,6 % bis 2030 kann die Stadt Strausberg seit 2012 eine stetig leicht ansteigende Einwohnerzahl verzeichnen. Im Dezember 2023 lebten 28.121 Einwohner in Strausberg und somit 416 mehr als im gleichen Vorjahresmonat. Speziell für Berufspendler besteht seit der Einführung des 20-Minuten-Taktes der Berliner S-Bahn bis Strausberg Nord ein Vorteil für Strausberg als Wohnstandort.

2. Ertragslage

Im Berichtsjahr erwirtschaftete die SWG ein Jahresergebnis in Höhe von Tsd. € 4.364. Gegenüber dem Vorjahr ist das eine Erhöhung um Tsd. € 115.

Das Jahresergebnis untergliedert sich in der Ertragslage der Gesellschaft wie folgt in Geschäftsergebnis, Zins- und Beteiligungsergebnis und Steuern von Einkommen und Ertrag:

Das erreichte Jahresergebnis liegt deutlich über dem des bestätigten Wirtschaftsplans 2023.

Die positive Abweichung resultiert im Wesentlichen aus höheren Umsatzerlösen aus Vermietung, aus der Betriebskostenabrechnung sowie geringeren Aufwendungen bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen und beim Instandhaltungsaufwand.

Die Umsatzerlöse aus Sollmieten für Wohnungen entwickelten sich auch im Berichtsjahr mit Tsd. € 19.900 weiterhin positiv (2022 Tsd. € 19.044). Verrechnet mit den Erlösschmälerungen betrugen die Umsatzerlöse aus Mieten Tsd. € 19.077 (2022 Tsd. € 18.292).

Die durchschnittliche monatliche Miete konnten gegenüber dem Vorjahr um 0,23 € / m ² auf 5,68 € / m ² gesteigert werden.

Von der Möglichkeit einer Grundmietenerhöhung machte die Gesellschaft im Juli 2022 erstmalig Gebrauch. In diesem Wirtschaftsjahr wirke sich diese Erhöhung in den Umsatzerlösen vollständig aus. Des Weiteren konnte bei Neuvermietung nach erfolgter Instandsetzung der Wohnungen die höhere ortsübliche Vergleichsmiete durchgesetzt werden. Weiterhin wurden Modernisierungsumlagen realisiert.

Die Einnahmen für Gewerbe aus Sollmieten sind nach Verrechnung mit den Erlösschmälerungen im Berichtsjahr mit Tsd. € 1.621 ausgewiesen (2022 Tsd. € 1.623).

Aus der Vermietung von Garagen, Stellplätzen, Gärten und Sonstigem wurden Einnahmen in Höhe von Tsd. € 341 erzielt (2022 Tsd. € 320).

Grundstücksverkäufe haben im Geschäftsjahr ausschließlich an die Stadt Strausberg stattgefunden. Verkauft wurden kleinere Verkehrsflächen, welche die Stadt für die Errichtung und Instandsetzung von Gehwegen benötigt.

Für Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung wendete die Gesellschaft im Jahr 2023 finanzielle Mittel in Höhe von Tsd. € 6.040 auf. Bezogen auf die Wohnfläche wurden 19,72 € / m ² für die Instandhaltung / Instandsetzung (2022 16,90 € / m ² ) aufgewendet.

Das Beteiligungsergebnis in Höhe von Tsd. € 274 resultiert aus dem Jahresergebnis des Tochterunternehmens Hausservice Strausberg GmbH (HSG). Der Wert der Anteile der SWG an der HSG beträgt per 31.12.2023 Tsd. € 484,0. Zwischen der SWG und der HSG besteht ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag. Der Tätigkeitsbereich der HSG umfasst fast ausschließlich die Leerwohnungsinstandsetzung, Reparaturen und Reinigungsleistungen in dem von der SWG verwalteten eigenen Bestand. Im Geschäftsjahr 2023 wurden 98 % der Umsatzerlöse der HSG aus Leistungen für die SWG realisiert. Die wirtschaftliche Lage der Tochtergesellschaft ist stabil. Etwaige Entwicklungs- und Bestandsrisiken sind nicht erkennbar.

Das Steuerergebnis enthält im Berichtsjahr Aufwendungen für Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag sowie Gewerbesteuer in Höhe von Tsd. € 827.

3. Finanzlage

Am 31. Dezember 2023 verfügte die Gesellschaft über eigene und fremde liquide Mittel in Höhe von insgesamt rund Tsd. € 12.828. Die Gesellschaft konnte im Geschäftsjahr ihren Zahlungsverpflichtungen stets fristgerecht nachkommen.

Die Liquidität der Gesellschaft ist mit Tsd. € 12.828 sehr auskömmlich und liegt oberhalb des Planansatzes. Hauptursache für diese Planabweichung sind die Mittel für Dritte, die nicht im Planansatz enthalten waren sowie geringere Ausgaben bei den Instandhaltungen und Investitionsmaßnahmen.

In den liquiden Mitteln sind Tsd. € 4.994 Fremdmittel enthalten, wie nachfolgend dargestellt:

Die Beurteilung der Finanzlage ergibt auf der Grundlage der nachfolgend dargestellten Kapitalflussrechnung folgendes Bild:

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit zeigt 2023 einen Mittelzufluss von Tsd. € 9.740. Die Gesellschaft hat somit aus der Innenfinanzierung der laufenden Geschäftstätigkeit den Abfluss der langfristigen Verbindlichkeiten durch Tilgung erwirtschaftet. Der Cashflow nach planmäßigen Tilgungen beträgt Tsd. € 4.119.

Insgesamt weist der Cashflow aus Investitionstätigkeit einen Mittelabfluss von Tsd. € - 9.825 aus. Hauptsächlich bewirken die Investitionen in das Sachanlagevermögen einen Kapitalabfluss von Tsd. € - 10.006. Ursächlich hierfür sind größtenteils die im Berichtsjahr angefallenen Ausgaben für die Aufzugsnachrüstung, einer komplexe Modernisierungsmaßnahme und weitere Modernisierungen in Höhe von Tsd. € 2.318 sowie die unter der Position Anlagen im Bau geführten Aufwendungen in Höhe von Tsd. € 7.082 und für Bauvorbereitung in Höhe von Tsd. € 527.

In der Finanzierungstätigkeit hatten die Tilgung aufgenommener Darlehen, die Zinszahlungen sowie die Gewinnausschüttung einen Mittelabfluss von Tsd. € - 7.607 zur Folge. Die teilweise Valutierung von Fremdmitteln für Bauvorhaben in Höhe von Tsd. € 12.818 wirkt mindernd dagegen, so dass die Finanzierungstätigkeit einen Saldo von Tsd. € + 5.211 ausweist.

Die Entwicklung einiger wichtiger Kennziffern im Jahresvergleich:

Im Berichtsjahr liefen Zinsbindungen von Investitionskrediten mit einer Restschuld in Höhe von Tsd. € 1.051 aus. Für diese wurden Prolongationen mit langfristiger fester Zinsbindung abgeschlossen.

Die Neuaufnahme langfristiger Kredite für Investitionen lag im Berichtsjahr mit Tsd. € 12.818 über den planmäßigen Tilgungen mit Tsd. € 5.621. Dadurch sind die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten im Berichtsjahr auf Tsd. € 80.714 gestiegen. Diese Verbindlichkeiten sind durch Grundpfandrechte abgesichert.

4. Vermögenslage

Die Gesellschaft weist die Vermögenslage anhand des nach Abzug der unfertigen Leistungen ermittelten Bilanzvolumens aus, die somit einen eindeutigeren Vergleich mit anderen Unternehmen erlaubt. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind abzüglich noch ausstehender Zinszahlungen vollständig dem langfristigen Fremdkapital zugeordnet. Das Bilanzvolumen der SWG ist im Berichtsjahr um Tsd. € 10.669 auf Tsd. € 171.480 gestiegen.

Dies ist im Wesentlichen auf den Abgang beim langfristigen Fremdkapital und den flüssigen Mitteln zurückzuführen sowie auf die Zunahme des Eigenkapitals und des Anlagevermögens.

Der Anteil langfristiger Vermögensgegenstände hat sich zum Vorjahr von 94,7 % auf 91,8 % geändert.

Der Anteil der langfristigen Finanzierung ist zum Vorjahr unverändert bei 96,0 % geblieben.

Die Eigenkapitalquote beträgt am Bilanzstichtag 46,5 % (Vorjahr 47,2 %).

Im Eigenkapital von Tsd. € 79.799 (Vorjahr Tsd. € 75.934) enthalten sind das gezeichnete Kapital mit Tsd. € 550,0 (unverändert zum Vorjahr), die Rücklagen mit Tsd. € 75.335 (Vorjahr Tsd. € 71.605), der Gewinnvortrag mit Tsd. € 49 (Vorjahr Tsd. € 30), das Jahresergebnis in Höhe von Tsd. € 4.364 (Vorjahr Tsd. € 4.249) abzüglich der geplanten Auszahlung der Gewinnausschüttung aus dem Jahresergebnis von Tsd. € 500,0 (Vorjahr Tsd. € 500,0).

Die langfristig zur Verfügung stehenden Finanzierungsmittel decken das langfristige Anlagevermögen vollständig ab und finanzieren mit Tsd. € 6.462 das mittel- und kurzfristige Vermögen. Die Restschulden der Gebäudefinanzierung sind auf 263 € / m ² gestiegen (Vorjahr 244 € / m ² ).

5. Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung

Laufende Bauvorhaben und Planungsprozesse laufen ebenso weiter wie das Neuvermietungsgeschäft.

Gegenwärtig wird die gesamtwirtschaftliche Situation stark von den Auswirkungen des kriegerischen Einmarsches Russlands in die Ukraine und den damit zusammenhängenden globalen Verwerfungen (Sanktionen usw.) sowie durch weitere politisch-militärische Konflikte wie die Krise im Nahen Osten (Gaza) beeinflusst. Neben der allgemeinen Verunsicherung der Märkte stellt sich die Krise aus der Perspektive eines Wohnungsunternehmens insbesondere als eine Krise des Energiemarktes und als Beschaffungskrise dar. Die sehr hohe Inflation der Jahre 2022 und 2023 wird durch die spürbaren Zinserhöhungen der Zentralbanken auf ein normales durchschnittliches Niveau sinken und den weiteren Preisanstieg dämpfen. Dem extremen Preisanstieg bei den Energiekosten hatte die Bundesregierung durch Hilfepakete im größeren Maß entgegengewirkt. So bewirkte die Wärmepreisbremse ab 01.01.2023, mit einem gedeckelten Preis für 80% des prognostizierten Verbrauches, dass sich die Fernwärmekosten ungefähr auf dem Niveau von 2021 eingepegelt hatten. Die SWG hat entsprechend der gesetzlichen Vorgabe die Heizkostenvorauszahlungen rechtzeitig neu berechnet und rückwirkend zum 01.01.2023 gesenkt. Diese Senkung kam ca. 2.300 Mietenden zugute, wovon ungefähr 320 Mietende nachträglich der Senkung widersprochen haben und es bei der höheren Vorausleistung belassen wollten. Die Mieter in ganz Deutschland sind dennoch angehalten, mit der Energie für Wärme und Strom sparsam umzugehen. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber bereits zum Jahresanfang 2022 die EnSikuMaV erlassen und die Wohnungswirtschaft in die Pflicht genommen, die Mieter monatlich über deren Verbräuche zu informieren. Diese Möglichkeit stellt die SWG rund 75% ihrer Mieterschaft zur Verfügung, da noch nicht alle Objekte mit der entsprechenden Messtechnik ausgestattet sind. Mit dem Wegfall der Energiepreisbremse steigt im laufenden Geschäftsjahr auf Grund des zeitlichen Vorlaufes der Primärenergiebeschaffung des Versorgers der Fernwärmepreis deutlich an. Mit dem erkennbaren Rückgang des Preises für Erdgas wird sich diese Entwicklung zukünftig in der Folge entspannen.

Als sehr problematisch wird die seit dem letzten Jahr ansteigende Bauzinsentwicklung und die Preisentwicklung und Beschaffungssituation bei Baumaterial und allen bau- bzw. gebäudebezogenen Handwerks- und Dienstleistungen eingeschätzt. Der dramatische Preisanstieg und die hinzukommende zunehmende Verknappung von Baumaterial gefährden die planmäßige Durchführung von Bau- und Instandsetzungsmaßnahmen. Es muss nicht nur mit zeitlichen Verzögerungen gerechnet werden. Es ist auch von einer Verschlechterung der Wirtschaftlichkeit von Maßnahmen auszugehen, da auf der Erlösseite die zu erzielenden Mieten den gegenwärtigen Preisanstieg nicht kompensieren können. Von einem erhofften Rückgang der Preise am Bau aufgrund einer deutlich geringeren Nachfrage ist aktuell wenig zu spüren, was auf den deutlichen Anstieg der Lohnkosten und den Abbau von Kapazitäten (Unternehmensschließungen) zurückzuführen sein dürfte. Vor diesem Hintergrund sind Bau-, Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bezüglich ihrer Durchführbarkeit ständig zu prüfen. Für Modernisierungsprojekte nach Möglichkeit werden Förderungen der ILB für energetische Sanierungen und sozialer Wohnungsbau in Anspruch genommen.

Die Geschäftstätigkeit der SWG findet in einem gesellschaftlich sensiblen Bereich statt, in dem einem kommunalen Wohnungsunternehmen neben einer wirtschaftlichen eine besondere soziale Verantwortung beigemessen wird. Der Wohnungsmarkt im Berliner Umland wird von einer nach wie vor steigenden aber auch mehr und mehr sehr differenzierten Nachfrage bestimmt. Darauf hat sich die SWG ständig neu einzustellen, was durch die Gegebenheiten des Bestandes (vorwiegend industrieller Plattenbaubestand) teilweise technisch kompliziert und ökonomisch aufwendig ist. Die SWG nimmt diese Aufgabe ernst und wird auch weiterhin durch umfangreiche Maßnahmen der Instandhaltung und Modernisierung sowie partiellen Neubau nachfragegerecht Wohnungen anbieten und dadurch Mieter langfristig binden.

Ein wesentliches Risiko für die SWG liegt in der Wohnungsnachfrageentwicklung, konkret in einem möglichen Nachfragerückgang. Die Geschäftsführung schätzt ein, dass es im Berliner Umland und auch in Strausberg weder aktuell noch in absehbarer Zukunft zu einem Nachfragerückgang kommt. Gründe dafür liegen in der hochangespannten Situation des Berliner Wohnungsmarktes und dem Zuzug von Arbeitnehmern in Folge der gewerblichen Neuansiedlungen in der Region und des Ausbaus des Bundeswehrstandortes Strausberg mit bis zu 750 zusätzlichen Dienststellen. Weiterhin wird mit den aus der Ukraine und dem Süden kommenden Flüchtlingen und Einwanderern die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigen, so dass mit einer anhaltend hohen Nachfrage gerechnet werden kann. So hat die SWG dem Landkreis auch 2023 weitere 20 Wohnungen zur Unterbringung Geflüchteter zur Anmietung zur Verfügung gestellt.

Die Chance für die SWG besteht darin, von dieser positiven Nachfrageentwicklung durch Investitionen in den Bestand zur Erhöhung der Attraktivität des Wohnungsangebotes und durch eine differenzierte Mietpreisgestaltung zu profitieren. Die Höhe der erzielbaren Mieten muss am Markt ständig analysiert werden.

Die SWG wird den Einbau von Aufzügen fortsetzen und quantitativ ausbauen, um so den älteren Mietern die Möglichkeit zu geben, länger in ihren Wohnungen, auch in den oberen Geschossen, wohnen zu bleiben. Auch erfolgt in diesem Zusammenhang verstärkt die Sanierung der Außenanlagen und Gehwege mit dem Ziel, dass Mieter möglichst barrierefrei zu ihren Wohnhäusern gelangen können. Die Wohnumfeldsanierungen werden im Wohngebiet Hans-Beimler-Ring fortgesetzt. Die Zahl der vermietbaren wohnungsnahen Pkw-Stellplätze soll durch geplante Investitionsmaßnahmen weiter erhöht werden.

Die SWG geht davon aus, dass durch technisch und optisch gute Wohnungsbestände, freundliche und kompetente Betreuung der Mieter, Beachtung individueller Wünsche der Kunden aber auch durch Werbung und Imagekampagnen die Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens erhalten und weiter ausgebaut werden kann.

Es ist nicht erkennbar, dass das derzeitige monatliche Mietniveau von durchschnittlich 5,67 € / m ² mit leicht steigender Tendenz mittelfristig gefährdet ist. Es wird davon ausgegangen, dass der bereits für 2023 avisierte neue qualifizierte Mietspiegel für Strausberg 2024 zum Tragen kommt.

Fortgeführt werden soll trotz der oben beschriebenen Risiken der Neubau von Wohnungen. Konkrete Planungen für zwei Standorte laufen derzeit. Für ein Projekt ist der Bauantrag Ende 2023 gestellt worden. Dadurch soll zum einen der Wohnungsbestand diversifiziert und zum anderen der sehr differenzierte Bedarf besser gedeckt werden.

Die Bundesregierung hat ihr ambitioniertes Klimaschutz-Sofort-Programm zum Ausstieg aus fossilen Brennstoffen weiter verschärft, um neben der Erreichung der Klimaschutzziele Deutschland von russischen Gaslieferungen unabhängig zu machen. Diese Herausforderungen betreffen den Gebäudesektor und die Wohnungswirtschaft massiv. Die SWG stellt sich auf neue und schärfere Maßnahmen zur Energie- und CO ₂ -Minimierung ein und wird ihre Gebäude und die technischen Anlagen bezüglich der Einsparung von Energie und Emissionen überprüfen und schrittweise optimieren.

Neben der Gebäudeeffizienzrichtlinie steht dabei die Umsetzung der Energieeffizienzrichtlinie durch die novellierte Heizkostenverordnung im Mittelpunkt. Auch das sich im Bereich der CO ₂ -Kosten geeinigte Stufenmodell der Bundesregierung stellt die Wohnungswirtschaft vor eine große Aufgabe. Hier ist die Verteilung der Kosten zwischen Mietern und Vermietern abhängig von der Energiebilanz der Gebäude geregelt.

Bei allen zu planenden Modernisierungen muss die Gesellschaft somit ein besonderes Augenmerk auf energie- und emissionssenkenden Maßnahmen legen. Die daraus entstehenden erheblichen Mehrkosten sind zum derzeitigen Zeitpunkt noch nicht abzuschätzen, die Finanzierbarkeit und Umlagefähigkeit dieser Maßnahmen und damit die Wirtschaftlichkeit stellen insofern ein wesentliches Risiko dar. Mit der Umsetzung der kommunalen Wärmeplanung ist erst mittelfristig zu rechnen. Die Fernwärme soll auch weiterhin der für die Versorgung der Wohnungen in Strausberg maßgebliche Energieträger sein.

Die Gesamtrisikoposition hat sich gegenüber dem Vorjahr auf Grund der Inflationsentwicklung und der Herausforderungen der Energiewende vergrößert, zumal für letztere verlässliche und realistische politische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen einschließlich einer auskömmlichen Förderung bei der Finanzierung bisher nicht gegeben sind.

Risiken, die eine Bestandsgefährdung bewirken könnten, bestehen nicht. Die SWG hat sich im Jahr 2022 zudem mit dem "Strategischen Unternehmenskonzept 2022-31" ein langfristiges Planungs- und Steuerungsinstrument geschaffen, welches die erforderlichen Entwicklungen beschreibt und ständig mit den aktuellen Gegebenheiten abgeglichen wird.

6. Risikomanagement

Die SWG arbeitet nach den im Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) formulierten Anforderungen. So können bei Erfordernis rechtzeitig entsprechende Gegenmaßnahmen vorgenommen werden.

Das Risikomanagement ist so angelegt, dass nicht nur bestandsgefährdende Risiken erkannt werden, sondern auch Abweichungen von einzelnen Planzielen auf Fachbereichsebene aufgedeckt und an die zuständige Stelle weitergeleitet werden. Ziel ist die möglichst genaue und schnelle Information an die Geschäftsführung zur Beurteilung der Abweichung im Hinblick auf die Unternehmensplanung.

Risiken der Finanzierung werden durch rechtzeitige Prolongationen bestehender Kredite erfolgreich begrenzt. Bei der Umschuldung wegen Auslaufens der Zinsbindungen konnten noch bessere Zinskonditionen erreicht werden als zum Vertragsbeginn. Mit den finanzierenden Banken werden deshalb stetig Verhandlungen zu anstehenden Umschuldungen geführt und die erforderlichen Verträge geschlossen. Aufgrund der langfristigen Finanzierung der Wohnimmobilien ist derzeit keine Gefährdung der finanziellen Entwicklung der Strausberger Wohnungsbaugesellschaft mbH zu befürchten. Trotzdem hat die Gesellschaft den Finanzierungsbereich als einen Schwerpunkt in das Risikomanagement einbezogen, um rechtzeitig u a. Zinsänderungsrisiken begegnen zu können.

Die interne Revision arbeitet nach einem bestätigten jährlichen Revisionsplan. Die Indikatoren der betrieblichen Risiken werden ständig bewertet. Im Fokus des Frühwarnsystems stehen Risikofelder, die wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage haben. Insbesondere Kriterien wie die aktuelle Nachfrage und der Zustand des Leerstandes, Fluktuation, Zahlungsfähigkeit der Mieter, Erlösschmälerungen, Instandhaltungskosten, Finanzmittelbestand u.a. werden ständig kritisch bewertet.

Dem Risiko anwachsender Forderungen aus Vermietung wird mit einem zentral und konsequent geführten Forderungsmanagement entgegengewirkt. Berater und Betreuer für die Mieter stellen sicher, dass rechtzeitig Problemfälle erkannt, mögliche Hilfestellungen gegeben und nachhaltige Vereinbarungen abgeschlossen werden.

7. Prognosebericht

Die SWG als kommunales Unternehmen setzt weiterhin auf eine nachhaltige Bewirtschaftung ihrer Bestände. Zielstellung in den nächsten Jahren ist es, den technischen und insbesondere den energetischen Standard der Wohnungsbestände bedarfsorientiert und entsprechend der gesetzlichen Vorgaben zu verbessern. Aktuellen Schwerpunkt bildet hier die komplexe Sanierung des Gebäudebestandes im Wohngebiet Hans-Beimler-Ring teilweise mit Änderungen der Wohnungsgrößen und Grundrisse. Künftig wird der Schwerpunkt auf die Bestände im Wohngebiet Hegermühle gelenkt.

Der erhebliche Umfang der jährlichen Instandsetzungsmaßnahmen im Bestand wird beibehalten.

Sowohl wirtschaftlich und ökologisch (CO ₂ -Vermeidung) ausgerichtete Modernisierungsmaßnahmen als auch zielgerichtete Neubaumaßnahmen werden sich in den folgenden Jahren positiv auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken.

Zudem wird kontinuierlich in das erweiterte Wohnumfeld der Bestandsgebäude investiert.

Die anteilige Finanzierung der Neubauprojekte mit Fremdkapital wird zu einem entsprechenden Anstieg der Kapitaldienstbelastung führen. Die Zinsentwicklung ist zu beobachten. Weiterhin sind die Auswirkungen des Russland-Ukraine-Konflikts auf eine negative Entwicklung der Konjunktur nicht zu unterschätzen.

Die Geschäftsführung schätzt ein, dass das Unternehmen wirtschaftlich, personell und technisch gut aufgestellt ist und gute Chancen für eine weiterhin positive Entwicklung bestehen.

Für das Geschäftsjahr 2024 wird im Rahmen des bestätigten Wirtschaftsplans 2024 mit einem Jahresüberschuss von Tsd. € 1.715 gerechnet. Dabei wird eine moderate Erhöhung der Umsatzerlöse aus der Vollauswirkung Vermietung Neubau Landhauseck und der Wiedervermietung Hans-Beimler-Ring 12-16 sowie aus den Mietanpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete bei Neuvermietung bei gestiegenen Material- und Personalaufwendungen erwartet. Im Zusammenhang mit einer ausgewogenen Finanzierung der Investitionsprojekte wird die geplante Liquidität von ca. Tsd. € 11.138 gesichert. Für die Entwicklung des Leerstandes geht die Gesellschaft auch weiterhin vom positiven Trend der letzten Jahre aus. Allerdings führt die Ausweitung der komplexen Modernisierung im Hans-Beimler-Ring auf weitere Objekte zu einem zeitweisen deutlichen Anstieg des planmäßigen Leerstands (Vermietungsstopp und rechtzeitiger Freizug zur Baudurchführung). Insgesamt unterliegt der Planung ein Leerstand von 4,8%.

Der Fortbestand der Gesellschaft ist unter den gegebenen Bedingungen gesichert.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Strausberger Wohnungsbaugesellschaft mbH, Strausberg

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Strausberger Wohnungsbaugesellschaft mbH, Strausberg, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Strausberger Wohnungsbaugesellschaft mbH, Strausberg, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Feststellung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss wurde am 03.07.2024 festgestellt.

Gewinnverwendungsbeschluss vom 03.07.2024

Die Gesellschafter fassen auf Antrag der Geschäftsführung einen Beschluss der Gesellschafterversammlung im Umlaufverfahren:

Der im Geschäftsjahr 2023 ausgewiesene Jahresüberschuss in Höhe von 4.364.374,00 EURO ist wie folgt zu verteilen:

1. An die Gesellschafter erfolgt eine Gewinnausschüttung in Höhe von insgesamt 500.000,00 EURO:

a. An die Strausberger Eisenbahn GmbH erfolgt am 30.07.2024 eine Gewinnausschüttung in Höhe von 450.000,00 EURO.

b. An die Stadt Strausberg erfolgt am 30.07.2024 eine Gewinnausschüttung in Höhe von 50.000,00 EURO.

2. Ein Betrag in Höhe von 3.830.000,00 EURO wird in die anderen Gewinnrücklagen eingestellt.

3. Ein Betrag in Höhe von 34.374,00 EURO wird auf neue Rechnung vorgetragen.

Bericht des Aufsichtsrats zum Jahresabschluss 2023

der Strausberger Wohnungsbaugesellschaft mbH

Auszug aus dem Bericht des Aufsichtsrates vom 17.06.2024:

Mit diesem Bericht informieren wir über unsere Tätigkeit im Geschäftsjahr 2023 und das Ergebnis der Jahresabschlussprüfung. Die uns nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Kontroll- und Beratungsaufgaben haben wir verantwortungsvoll und mit der gebührenden Sorgfalt wahrgenommen. Dabei haben wir die Geschäftsführung beratend begleitet, ihre Tätigkeit überwacht und waren in alle für die Gesellschaft grundlegend bedeutenden Entscheidungen unmittelbar eingebunden. Der Aufsichtsrat hat geprüft, ob der Jahresabschluss, der Lagebericht sowie die weitere Finanzberichterstattung den geltenden Anforderungen entsprechen.

Die Geschäftsführung ist ihren Informationspflichten uneingeschränkt nachgekommen und hat uns regelmäßig sowohl schriftlich als auch mündlich informiert. Dies geschah zeitnah und umfassend zu allen Aspekten der Unternehmensplanung, dem Verlauf der Geschäfte, der strategischen Weiterentwicklung sowie der aktuellen Lage des Unternehmens. Planabweichungen beim Geschäftsverlauf wurden uns im Einzelnen erläutert und mit schlüssigen Argumenten begründet. Die Geschäftsführung stimmte die strategische Ausrichtung des Unternehmens vertrauensvoll mit uns ab. Die für das Unternehmen bedeutenden Geschäftsvorfälle haben wir auf Basis der Berichte der Geschäftsführung ausführlich erörtert und den Beschlussvorlagen nach gründlicher Prüfung und Beratung zugestimmt Im Rahmen seiner Zuständigkeit gab der Aufsichtsrat die notwendigen Beschlussempfehlungen für die Entscheidungen in der Gesellschafterversammlung ab.

Sitzungen

Im Berichtsjahr fanden drei ordentliche Aufsichtsratssitzungen statt. Darüber hinaus wurde eine außerordentliche Aufsichtsratssitzung für die Prüfung eines Schulbaus einberufen. Die Sitzungsteilnahme der Mitglieder lag im Geschäftsjahr 2023 auf einem sehr hohen Niveau. Kein Aufsichtsratsmitglied hat an weniger als der Hälfte der Sitzungen teilgenommen.

Die Sitzungen des Aufsichtsrats waren von einem intensiven und offenen Austausch geprägt. Die Aufsichtsratsmitglieder bereiten sich auf anstehende Beschlüsse regelmäßig anhand von Unterlagen vor, welche die Geschäftsführung vorab zur Verfügung stellt.

Der Aufsichtsrat hat das Vorliegen von Interessenkonflikten laufend überwacht, Anhaltspunkte für solche Interessenkonflikte konnten nicht festgestellt werden.

Informationen durch die Geschäftsführung

Die Geschäftsführung informierte den Aufsichtsrat kontinuierlich, zeitnah und umfassend in schriftlichen und mündlichen Quartals- und Lageberichten über alle wesentlichen Geschäftsvorfälle und Entscheidungen, die Entwicklung des Unternehmens und einzelner Geschäftsbereiche, die Ertragssituation und Ergebnisentwicklung, den Verlauf größerer Investitionsmaßnahmen sowie über die Risikolage und das Risikomanagement. Dies schloss die Berichterstattung über die Auswirkungen der Energiekrise und die sich daraus ergebenden Schlussfolgerungen und Maßnahmen für die laufende Geschäftstätigkeit ein. Die Informationen betrafen auch die Tochtergesellschaft Hausservice Strausberg GmbH. Auf dieser Grundlage wurde die Lage und Entwicklung der Gesellschaft mit besonderem Augenmerk auf die wirtschaftlichen Risiken eingehend beraten.

Weitere im Aufsichtsrat erörterte Themen waren der Jahresabschluss 2022 und der Wirtschaftsplan 2024.

Prüfung des Jahresabschlusses

Der von der Geschäftsführung aufgestellte Jahresabschluss der Gesellschaft und der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023 wurden durch die von der Gesellschafterversammlung am 20. Oktober 2022 als Abschlussprüfer gewählte Ebner Stolz GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Die Prüfung nach § 53 Haushaltsgrundsätzegesetz ergab, dass die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung gegeben ist. Der Jahresabschluss, der Lagebericht und die Prüfberichte des Abschlussprüfers wurden allen Mitgliedern des Aufsichtsrates rechtzeitig übermittelt.

In seiner Sitzung am 17. Juni 2024 berichtete der Abschlussprüfer über die Prüfung insgesamt, die einzelnen Prüfungsschwerpunkte sowie die wesentlichen Ergebnisse der Prüfung. Der Aufsichtsrat hat den Lagebericht der Geschäftsführung, den Prüfbericht und das Ergebnis der Prüfung eingehend beraten. Nach Abschluss seiner eigenen Prüfung billigt der Aufsichtsrat den Jahresabschluss einschließlich Lagebericht zum 31. Dezember 2023 und empfiehlt der Gesellschafterversammlung, diese festzustellen. Dem Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns folgt der Aufsichtsrat. Eine Entlastung der Geschäftsführung wird ebenfalls empfohlen. Gleiches gilt vollumfänglich für die Tochtergesellschaft HSG.