ST. BRUNO-WERK eG

ST. BRUNO-WERK eG

Würzburg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht

A. Grundlagen des Unternehmens

I. Geschäftsmodell des Unternehmens

Die St. Bruno-Werk eG ist ein kirchliches Wohnungsunternehmen in der Rechtsform einer eingetragenen Genossenschaft und wirkt seit 1949 im gesamten Bistum Würzburg. Die Genossenschaft wurde am 23.01.1949 gegründet und am 05.04.1949 in das Genossenschaftsregister (GenR 162) eingetragen.

Zum 31.12.2023 verwaltete die Genossenschaft 2.814 eigene und 403 fremde Wohnungen in der Diözese Würzburg. Des Weiteren ist das St. Bruno-Werk mit der Geschäftsbesorgung für 5 von der Katholischen Kirche getragenen Studentenwohnheime in Würzburg beauftragt.

Die Geschäftsfelder bestehen aus der Bewirtschaftung der eigenen Immobilienbestände sowie der Verwaltung von Immobilienbeständen Dritter und der Geschäftsbesorgung für Dritte. Ferner wurde der Genossenschaft mit Bescheid vom 07.12.1993/12.06.2019 die Erlaubnis eines Gewerbes nach § 34c der Gewerbeordnung erteilt.

Aufgrund der notwendigen Weiterentwicklung der Digitalisierungsstrategie sowie von erhöhtem Verwaltungsaufwand infolge gesetzlichen Auflagen und EU-Regulierungen, die die St. Bruno-Werk eG als Eigentümerin von Bestandsobjekten treffen und infolge des massiven Fachkräftemangels und der damit verbundenen Arbeitsbelastung für die Belegschaft haben Vorstand und Aufsichtsrat, nach intensiver Beratung einvernehmlich beschlossen, zukünftig keine Geschäftsbesorgungen / Treuhandverwaltungen für Dritte zu erbringen. Hierzu wurden Ende 2023 sämtliche Verträge fristgerecht zum 31.12.2024 gekündigt.

Die wichtigsten geografischen Märkte unserer Genossenschaft befinden sich insbesondere in Würzburg sowie in den größeren Städten und Gemeinden von Unterfranken. Änderungen gegenüber dem Vorjahr haben sich in 2023 nicht ergeben.

Die Genossenschaft ist an der Echter Würzburg Fränkische Gesellschaftsdruckerei und Verlag GmbH, Würzburg beteiligt.

II. Ziele und Strategien

Ziel der Genossenschaft ist die nachhaltige Bestandsbewirtschaftung der eigenen Immobilienbestände im Rahmen der Portfoliostrategie. Zu diesem Zweck werden die Portfolioanalysen als Grundlage für Entscheidungen und Risikosteuerung fortgeschrieben und insbesondere bei Großinvestitionen die Kosten und Erträge geplant.

Im Unternehmen wird das Prinzip der Nachhaltigkeit, welches sich an ökologischen, ökonomischen und sozialen Kriterien gleichermaßen orientiert, weiterverfolgt und hieraus resultierend die Förderung der Mitglieder durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung.

B. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Zwar hat im Verlauf des Jahres die Inflation nachgelassen und sich der Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr beschleunigt, allerdings blieb die Erholung beim privaten Konsum bislang aus.

Wichtige Bereiche des Verarbeitenden Gewerbes haben an Wettbewerbsfähigkeit eingebüßt, insbesondere die Automobilindustrie im Zuge des Umstiegs von Verbrennern auf Elektromotoren und die Chemiebranche aufgrund der höheren Energiepreise in Europa. So verharrte die Produktion in der chemischen Industrie auf dem niedrigen Niveau, auf das sie Ende des Jahres 2022 im Zuge der Energiekrise gedrosselt wurde. Die Zinsanhebungen der Europäischen Zentralbank leiteten zudem auf dem deutschen Immobilienmarkt einen deutlichen Einbruch ein. Bis zuletzt gingen deshalb insbesondere die Investitionen in Wohnbauten stark zurück.

Nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes war das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2023 um 0,3 % niedriger als im Vorjahr.

Auf der Verwendungsseite des Bruttoinlandsprodukts nahm der private Konsum im Jahr 2023 preisbereinigt um 0,8 % gegenüber dem Vorjahr ab. Dies dürfte vor allem auf die hohen Verbraucherpreise zurückzuführen sein. Von Rückgängen waren vor allem die Bereiche betroffen, in denen die Preise im Jahresverlauf entweder auf dem hohen Niveau des Vorjahres verharrten oder sogar noch weiter anstiegen. Auch der Staat reduzierte im Jahr 2023 erstmals seit fast 20 Jahren seine preisbereinigten Konsumausgaben (-1,7 %). Das lag vor allem am Wegfall staatlich finanzierter Corona-Maßnahmen wie Impfungen und Ausgleichszahlungen für freie Bettenkapazitäten in Krankenhäusern. Durch solche Maßnahmen hatte der Staatskonsum in den Jahren ab 2020 die Wirtschaftsleistung gestützt.

Die Bauinvestitionen nahmen im Jahr 2023 preisbereinigt um 2,1 % ab. Neben den hohen Baupreisen wirkten sich die spürbar gestiegenen Bauzinsen aus, die insbesondere den Wohnungsbau bremsten. Positive Signale kamen lediglich vom Ausbaugewerbe, was unter anderem an den stark nachgefragten energetischen Sanierungen gelegen haben dürfte. In Ausrüstungen - das sind vor allem Investitionen in Maschinen, Geräte und Fahrzeuge - wurde dagegen preisbereinigt deutlich mehr investiert als im Jahr 2022 (+3,0 %). Dazu trug vor allem der Anstieg der gewerblichen Pkw-Neuzulassungen bei, der durch den bis August 2023 geltenden Umweltbonus für Elektroautos im Firmenwagenbereich verstärkt wurde.

Die verhaltene weltwirtschaftliche Dynamik und die schwache inländische Nachfrage im Jahr 2023 machten sich auch beim Handel mit dem Ausland bemerkbar, der trotz sinkender Preise zurückging. Dabei sanken die Importe (-3,0 %) kräftiger als die Exporte (-1,8 %). Damit kam es im Saldo zu einem positiven Außenbeitrag (+0,6 %) und stützte dadurch insgesamt das BIP.

Auf der Entstehungsseite des Bruttoinlandsprodukts verlief 2023 die konjunkturelle Entwicklung in den einzelnen Wirtschaftsbereichen unterschiedlich. Die Wirtschaftsleistung im Produzierenden Gewerbe (ohne Baugewerbe) ging insgesamt deutlich um 2,0 % zurück. Entscheidend dafür war eine sehr viel niedrigere Produktion im Bereich Energieversorgung. Das Verarbeitende Gewerbe, das fast 85 % des Produzierenden Gewerbes (ohne Bau) ausmacht, war im Jahr 2023 preisbereinigt ebenfalls im Minus (-0,4 %). Positive Impulse kamen hier vorrangig aus der Automobilindustrie und dem sonstigen Fahrzeugbau. Dagegen sanken Produktion und Wertschöpfung in den energieintensiven Industriezweigen wie der Chemie- und Metallindustrie erneut, nachdem die Wirtschaftsleistung in diesen Branchen bereits 2022 besonders stark auf die steigenden Energiepreise reagiert hatte.

Im Baugewerbe machten sich neben den weiterhin hohen Baukosten und dem Fachkräftemangel insbesondere die zunehmend schlechteren Finanzierungsbedingungen bemerkbar. Hiervon war vor allem der Hochbau betroffen. Dagegen konnte die Produktion im Tiefbau und im Ausbaugewerbe gesteigert werden. Insgesamt konnte das Baugewerbe gegenüber dem Vorjahr nur um 0,2 % zulegen.

Die meisten Dienstleistungsbereiche konnten ihre wirtschaftlichen Aktivitäten im Vorjahresvergleich erneut ausweiten und stützten die Wirtschaft im Jahr 2023. Der Anstieg fiel aber insgesamt schwächer aus als in den beiden vorangegangenen Jahren. Den größten preisbereinigten Zuwachs verzeichnete der Bereich Information und Kommunikation (+2,6 %) und knüpfte damit an seine langjährige, nur im ersten Corona-Jahr 2020 gebremste Wachstumsgeschichte an. Der Bereich Öffentliche Dienstleister, Erziehung, Gesundheit (+1,0 %) und die Unternehmensdienstleister (+0,3 %) konnten ebenfalls leicht zulegen. Dagegen ging die Bruttowertschöpfung im zusammengefassten Wirtschaftsbereich Handel, Verkehr und Gastgewerbe (-1,0 %) zurück. Das lag vor allem am Groß- und am Einzelhandel, die deutlich nachgaben, während der Kraftfahrzeughandel und der Verkehrsbereich zulegten. Insgesamt ging die Bruttowertschöpfung im Jahr 2023 leicht zurück (-0,1 %).

Nach Angaben des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW) erhöhte sich im Grundstücks- und Wohnungswesen, dem Kernbereich der Immobilienwirtschaft, die Bruttowertschöpfung um 0,7 % und liegt auf dem Niveau des Vorjahres. Regelmäßig erreicht die Wachstumsrate der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft nur moderate Werte und ist zudem nur geringen Schwankungen unterworfen. Gerade aufgrund dieser Beständigkeit beweisen die Immobiliendienstleister ihre stabilisierende Funktion für die Gesamtwirtschaft. Gemäß den Angaben des Statistischen Bundesamtes wurde in jeweiligen Preisen im Grundstücks- und Wohnungswesen damit eine Bruttowertschöpfung von 375,7 Mrd. € (Vj.: 350,0 Mrd. €) erzielt, etwa 10,0 % der gesamten Bruttowertschöpfung.

Dem Statistischen Bundesamt zufolge wurde nach ersten Berechnungen die Wirtschaftsleistung in Deutschland im Jahresdurchschnitt 2023 von rund 45,9 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland erbracht, das waren 0,7 % oder 333.000 Personen mehr als im Jahr zuvor und so viele wie noch nie in Deutschland. Die Beschäftigung nahm im Jahr 2023 unter anderem durch die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte zu. Hinzu kam eine steigende Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung. Diese positiven Effekte überwogen die dämpfenden Effekte des demografischen Wandels. Der Beschäftigungsaufbau fand 2023 fast ausschließlich in den Dienstleistungsbereichen statt. Vom Baugewerbe kamen dagegen trotz des Produktionsrückgangs im Wohnungsbau erneut positive Impulse (+0,6 %). Im Sektor der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft blieb die Beschäftigung stabil bei 477.000 Erwerbstätigen.

Trotz des weiteren Beschäftigungsaufbaus ist die schwache Konjunktur nicht spurlos am Arbeitsmarkt vorüber gegangen. Zwar zählte 2023 zu den Jahren mit der niedrigsten Arbeitslosigkeit seit der Wiedervereinigung, dennoch erhöhte sich die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland im Vergleich zum Vorjahr um 191.000 auf 2.609.000 Menschen. Die Arbeitslosenquote im Jahresdurchschnitt stieg gegenüber Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 5,7 %.

Zum Jahresende 2023 haben in Deutschland nach einer ersten Schätzung des Statistischen Bundesamtes 84,7 Millionen Menschen gelebt. Damit lebten hierzulande so viele Menschen wie noch nie am Ende eines Jahres. Gegenüber dem Jahresende 2022 nahm die Bevölkerungszahl um 0,3 Millionen Personen zu. Der Zuwachs entspricht dem Durchschnitt der Jahre 2012 bis 2021 und war deutlich geringer als im Jahr 2022, in dem die Bevölkerungszahl infolge der starken Zuwanderung der Kriegsflüchtlinge aus der Ukraine und von Menschen anderer Nationalitäten um 1,1 Millionen Menschen gestiegen war. Die Nettozuwanderung war auch im Jahr 2023 die alleinige Ursache des Bevölkerungswachstums.

Trotz der hohen Nettozuwanderung ist der Fachkräftemangel in Deutschland immer mehr zum flächendeckenden Problem geworden, der nahezu alle Wirtschaftsbereiche und Regionen betrifft. So ermittelte das ifo-Institut im Rahmen seiner Konjunkturumfragen im Juli 2023, dass bei knapp 43 % der Unternehmen in Deutschland die Geschäftstätigkeit vom Fachkräftemangel behindert wird. Das bisherige Allzeithoch des Indikators war im Juli 2022 mit einem Wert von knapp 50 % erreicht worden. Angesichts des demografischen Wandels dürfte der Mangel an Arbeitskräften auch weiterhin eine große Herausforderung für die deutsche Wirtschaft darstellen.

Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, ist die Inflationsrate in Deutschland im Laufe des Jahres 2023 deutlich zurück gegangen und erreichte im Dezember gegenüber dem Vorjahresmonat eine Rate von 3,7 %. Damit liegt sie weiterhin deutlich über dem Geldwertstabilitätsziel der Europäischen Zentralbank mit 2 %. Im Jahresmittel 2023 haben sich die Verbraucherpreise in Deutschland um 5,9 % erhöht und lagen damit unter dem Rekordwert des Vorjahres (+6,9 %). Die historisch hohe Inflationsrate wurde vor allem von den extremen Preisanstiegen für Energieprodukte und Nahrungsmittel seit Beginn des Kriegs in der Ukraine getrieben. Im Jahr 2021 hatte die Inflation noch bei 3,1 % gelegen.

Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden in Deutschland sind im 4. Quartal 2023 um 4,3 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen. Im 3. Quartal 2023 hatten die Preise noch um 6,4 % zugelegt. Damit hat sich der seit mehr als drei Jahren andauernde beispiellose Preisauftrieb bei den Baupreisen zuletzt wieder der allgemeinen Inflation angenähert. Diese lag im November 2023 im Vorjahresvergleich bei 3,2 %. Im Jahresmittel sind die Baupreise von Wohngebäuden 2023 um 8,5 % gestiegen, im Vergleich zu 16,4 % im Jahr zuvor.

Trotz der teilweise sinkenden Preise für einzelne Baustoffe lag das Preisniveau im Jahr 2023 für nahezu alle Baumaterialien - bis auf Holz - über dem Niveau vor der Energiekrise: Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, gab es deutliche Teuerungen gegenüber dem Jahr 2021 bei den mineralischen Baustoffen wie Kalk und gebrannter Gips (+67,1 %) sowie Zement (+55,7 %). Aber auch keramische Baumaterialien verteuerten sich deutlich: Wand-, Bodenfliesen und -platten verteuerten sich um 39,9 % und Dachziegel um 39,6 % gegenüber dem Jahr 2021. Die Preise für Baubedarfsartikel aus Kunststoff stiegen um durchschnittlich 19,4 %: Bodenbeläge, Wand- und Deckenverkleidungen aus Kunststoff (+22,8 %), Fensterläden und Jalousien (+20,6 %) sowie Fensterrahmen und Fensterbänke aus Kunststoff (+18,9 %) waren im Jahr 2023 teurer als zwei Jahre zuvor. Energieintensiv hergestellte Baustoffe wie Flachglas, was üblicherweise für Fenster, Glastüren oder -wände verwendet wird, verteuerten sich um 26,8 %.

Auch der Innenausbau kostete im Jahr 2023 deutlich mehr: Parkettböden (+30,2 %), Tapeten (+28,0 %), Teppiche und textile Fußbodenbeläge (+24,7 %), Armaturen (+19,8 %) oder Anstrichfarben (+18,9 %) waren teurer als im Jahr 2021. Die Preise für Dämm- und Leichtbauplatten, die im Neubau, aber auch zur energetischen Sanierung, eingesetzt werden, stiegen um 25,1 %. Metalle verteuerten sich im Jahresdurchschnitt 2023 um 18,6 % gegenüber dem Jahr 2021, allerdings entwickeln sich die Preise hier uneinheitlich. Deutliche Preissteigerungen gab es bei Stabstahl (+41,7 %) und Rohren oder Hohlprofilen aus Eisen oder Stahl (+35,0 %). Moderater stiegen die Preise für Weißbleche (+12,0 %) und kaltgewalzte Bleche (+6,2 %). Die Preise für Betonstahl in Stäben gingen um 8,5 % zurück. Preisrückgänge gab es bei Baumaterialien aus Holz: Konstruktionsvollholz (- 28,0 %), Dachlatten (-22,4 %) und Bauschnittholz (-15,9 %) verbilligten sich im Jahr 2023 gegenüber 2021.

Die Erzeugerpreise stiegen ohne Berücksichtigung der Energiepreise im Jahr 2023 gegenüber 2021 um 17,8 %, mit Berücksichtigung der Energiepreise legten sie im selben Zeitraum um 30,1 % zu.

Die Baukonjunktur wurde aufgrund von Preissteigerungen bei Baumaterialien und Baupreisen, die durch den anhaltenden Krieg in der Ukraine noch deutlich verstärkt wurden sowie durch steigende Zinsen und verschlechterte Finanzierungsbedingungen bei weiter anhaltendem Fachkräftemangel auf Abwärtskurs geschickt. Die Bauinvestitionen waren 2023 rückläufig und sanken um 2,1 %. Bereits im Vorjahr waren sie erstmals seit sechs Jahren um 1,8 % zurückgegangen.

Die Bundesregierung hat nach mehreren abrupten Förderstopps mit anschließenden deutlichen Verschärfungen der Förderbedingungen die Förderanforderungen für den Wohnungsbau erheblich verschlechtert und zudem das Vertrauen in die Verlässlichkeit der Wohnungsbauförderung untergraben. Dies dürfte im Zusammenspiel mit dem deutlich ungünstigeren Finanzierungsumfeld und den hohen Preisen maßgeblich zu den hohen Stornierungsraten im Wohnungsbau beigetragen haben, die seit der zweiten Jahreshälfte 2022 zu beobachten waren.

Insgesamt nahmen die Wohnungsbauinvestitionen 2023 mit 2,8 % sogar spürbar stärker ab als die Bauinvestitionen insgesamt. Jahrelang hatte der Wohnungsbau die treibende Kraft unter den Bausparten gebildet und war deutlich stärker als die übrigen Baubereiche gewachsen. Lediglich der öffentliche Bau zeigte sich 2023 mit einem nur geringen Rückgang (-0,2 %) weitgehend stabil. Der gewerbliche Bau schrumpfte um 1,2 %. Insgesamt blieb der Nichtwohnungsbau auch 2003 im Vorjahresvergleich deutlich im Minus (-1,0 %).

Im Jahr 2023 dürften nach letzten Schätzungen die Genehmigungen für rund 260.000 (Vj.: 350.000) neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Damit wurden 27 % (Vj.:8,1 %) weniger Wohnungen bewilligt als im Jahr zuvor. Zum ersten Mal seit 2017 bricht damit die Zahl der Baugenehmigungen deutlich ein. Damit setzt sich der bereits im Vorjahr begonnene Abwärtstrends im Wohnungsbau (2022: -7 %) dramatisch verstärkt fort.

Ein historischer Preisanstieg bei den Bauleistungen trifft auf deutlich gestiegene Bauzinsen und eine durch die Haushaltslage bedingte Unklarheit bezüglich der gültigen Förderkonditionen. Diese schwierigen Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau schlugen sich 2023 sowohl bei Genehmigungen von Ein- und Zweifamilienhäusern als auch im Geschosswohnungsbau nieder. Nach Gebäudearten betrachtet ging im Jahr 2023 die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser (-39,1 %) und Zweifamilienhäuser (-48,3 %) besonders stark zurück. Diese beiden Gebäudearten werden im Allgemeinen von Privatpersonen errichtet. Etwa zwei Drittel der Neubauwohnungen in Deutschland entstehen in Mehrfamilienhäusern, die überwiegend von Unternehmen gebaut werden. Hier sank die Zahl der Baugenehmigungen um 25,1 % auf 142.600 Wohnungen.

Im Jahr 2023 wurden voraussichtlich 255.000 (Vj.: 280.000) Wohneinheiten fertiggestellt. Damit setzte sich der Abwärtstrend bei den Fertigstellungen, der bereits im Vorjahr einsetzte, verstärkt fort (2023: -14 %).

In 2023 beschloss der EZB-Rat, die drei Leitzinssätze der EZB im Februar, März, Mai, Juni, August und September anzuheben. Der bereits in 2022 startende Zinserhöhungszyklus war der bislang längste und stärkste seit Einführung des Euro. Auf seiner geldpolitischen Sitzung im Dezember 2023 beschloss der EZB-Rat, die drei Leitzinssätze unverändert zu belassen. Laut den Dezember-Projektionen von Fachleuten des Eurosystems wird die Inflation im Laufe des Jahres 2024 allmählich zurückgehen und sich im Jahr 2025 dem 2%-Ziel annähern.

Der Hauptrefinanzierungssatz, zu dem sich Banken Geld von der EZB leihen, liegt Ende 2023 bei 4,5 %, während die Zinssätze für Spitzenrefinanzierungs- und Einlagenfazilität bei 4,75 % und 4,0 % liegen.

II. Geschäftsverlauf

Die Genossenschaft war im Berichtszeitraum im Wesentlichen mit der Modernisierung und Instandhaltung ihres Gebäudebestandes sowie dem Neubau von Mietwohnungen tätig.

Mit Hinblick auf den Ukraine-Krieg sowie der stark gestiegenen Energiepreise waren in 2023 teilweise negative Auswirkungen auf die Geschäftsentwicklung zu verzeichnen. Sie betrafen in untergeordnetem Umfang Ausfälle bei Mietforderungen sowie in Einzelfällen Verzögerungen bei laufenden Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen. Hinsichtlich der beobachteten Leistungsindikatoren wurden die Erwartungen für den Berichtszeitraum durch die aktuellen Geschehnisse nicht maßgeblich beeinflusst.

Bestandsbewirtschaftung

Im Bestand der Genossenschaft befinden sich zum 31.12.2023 insgesamt 2.814 Wohnungen mit 189.520 Quadratmetern Wohnfläche, 31 gewerbliche Einheiten mit 5.321 Quadratmetern Fläche (davon ein Büro und eine Regiebetriebswerkstatt eigengenutzt) sowie 447 Garagen, 352 Tiefgaragenstellplätze und 800 Kfz-Abstellplätze.

Die Sollmieten für Wohnungen der Genossenschaft haben sich im Berichtsjahr im Wesentlichen durch die in 2022/2023 durchgeführten Anpassungen an die ortsüblichen Vergleichsmieten infolge Mieterwechsels, Mieterhöhungen nach umfassenden Modernisierungsmaßnahmen und in 2022 durchgeführte allgemeine Mietanpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete sowie den Erstbezug von Neubauten (ganzjährige Auswirkung) und Mietanpassungen im preisgebundenen Wohnraum um insgesamt T€ 798,4 erhöht.

Für Neubau sowie Instandhaltung und Modernisierung sind in 2023 Fremdkosten in Höhe von 10,3 Mio. € angefallen, davon sind rund 6,8 Mio. € als Zugang im Anlagevermögen ausgewiesen.

Generalmodernisierungsmaßnahmen

Haugerring 11, 12 (BA Ia), Neutorstraße 13, 15 (BA Ib) in Würzburg:

Der Baubeginn der Generalsanierungsmaßnahme mit Nachverdichtung (Bauabschnitt I) erfolgte Mitte 2019, die Fertigstellung des Bauabschnittes Ib (Neutorstr. 13,15) mit insgesamt 35 Wohnungen erfolgte Ende 2022. Von den geplanten Gesamtkosten in Höhe von 10,5 Mio. € sind zum 31.12.2023 rund 10,5 Mio. € angefallen.

Neumühle 8,10 in Würzburg

Die Generalsanierung von 20 Wohnungen in den Objekten Neumühle 8,10 in Würzburg wurde Ende 2022 fertig gestellt. Von den geplanten Gesamtkosten in Höhe von 2,6 Mio. € sind zum 31.12.2023 rund 2,6 Mio. € angefallen. Die Baumaßnahe ist technisch wie kaufmännisch abgeschlossen.

Neumühle 12,14 in Würzburg

Die Generalsanierung von 16 Wohnungen in den Objekten Neumühle 12,14 in Würzburg wurde Ende 2022 fertig gestellt. Von den geplanten Gesamtkosten in Höhe von 2,1 Mio. € sind zum 31.12.2023 rund 2,1 Mio. € angefallen. Die Baumaßnahe ist ebenfalls technisch wie kaufmännisch abgeschlossen.

Neumühle 16,18 in Würzburg

Der Baubeginn der Generalsanierungsmaßnahme erfolgte im Frühjahr 2023. Die Sanierung von 16 Wohnungen wurde Ende 2023 abgeschlossen. Von den geplanten Gesamtkosten in Höhe von 2,1 Mio. € sind zum 31.12.2023 rund 2,0 Mio. € angefallen.

Neutorstraße 14 in Würzburg:

Der Baubeginn für die Generalsanierungsmaßnahme (Bauabschnitt III) erfolgte Anfang 2023, die sanierten Wohnungen wurden an die Mieter zum 1.3.2024 übergeben. Von den geplanten Gesamtkosten in Höhe von 3,8 Mio. € sind zum 31.12.2023 rund 2,4 Mio. € angefallen.

Neubaumaßnahmen

Neutorstraße 14a in Würzburg:

Der Baubeginn für den Neubau von 16 Wohnungen erfolgte am 17.6.2021 (Spatenstich). Die Baumaßnahme wurde Ende 2022 fertig gestellt. Von den geplanten Gesamtkosten in Höhe von 3,1 Mio. € sind zum 31.12.2023 rund 3,1 Mio. € angefallen.

Marie-Juchacz-Straße 9, 11, 13, 15 (Hubland) in Würzburg:

Für den Neubau von 79 Wohnungen und einem Sozialraum erteilte die Stadt Würzburg die Baugenehmigung am 20.4.2023. Der Spatenstich erfolgte am 27.10.2023. Der Rohbau für die betreffenden vier Häuser soll voraussichtlich im September 2024 fertiggestellt werden. Die Fertigstellung der Gesamtbaumaßnahme ist für Anfang 2026 geplant. Von den geplanten Baukosten in Höhe von 24,8 Mio. € sind zum 31.12.2023 rund 0,9 Mio. € angefallen.

Max-Planck-Straße 2 in Kahl:

Der geplante Neubau von 12 Wohnungen in Kahl, Max-Planck-Str. 2 im Rahmen einer Nachverdichtung im Bestand wurde aufgrund von fehlender Wirtschaftlichkeit infolge massiv gestiegener Investitionskosten, gestiegener Zinsen und fehlender vernünftiger Förderung weiterhin verschoben.

Der Vorstand der St. Bruno-Werk eG beurteilt den Verlauf des Berichtsjahres positiv.

Der Genossenschaft ist es im Berichtsjahr weiterhin gelungen, einen stabilen Geschäftsverlauf sicherzustellen und einen Jahresüberschuss in Höhe von T€ 5.529,9 (Vj.: T€ 4.450,2) zu erzielen. Hinsichtlich weiterer Einzelheiten verweisen wir auf die Ausführungen zur Ertragslage.

III. Wirtschaftliche Lage

1. Vermögenslage

Die Strukturzahlen der Bilanz haben sich 2023 wie folgt entwickelt:

Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 7.438,6 erhöht.

Auf der Vermögensseite erhöhten sich die langfristigen Investitionen im Wesentlichen durch aktivierte Modernisierungs- und Neubaukosten. Dem stehen planmäßige Abschreibungen und KfW-Tilgungszuschüsse gegenüber. Im kurzfristigen Bereich erhöhten sich insbesondere die Unfertigen Leistungen (noch nicht abgerechneten Heiz- und Betriebskosten), sonstige Vermögensgegenstände (i.W. Zuschüsse der KfW) und die flüssigen Mittel.

Auf der Kapitalseite erhöhte sich das Eigenkapital durch den erzielten Jahresüberschuss. Das langfristige Fremdkapital erhöhte sich durch Valutierungen von Fremdmitteln; die planmäßigen und außerplanmäßigen Tilgungen werden dadurch nicht sichtbar. Das kurzfristige Fremdkapital erhöhte sich insbesondere durch höhere Erhaltenen Anzahlungen, denen stichtagsbedingt niedrigere Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen gegenüberstehen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern betreffen ausschließlich langfristige Objektfinanzierungen. Die Zinsen für langfristige Darlehen werden i.d.R. für 10 Jahre gesichert.

Zum 31.12.2023 sind die langfristigen Investitionen vollständig mit Eigen- und langfristigem Fremdkapital finanziert. Stichtagsbedingt ergibt sich eine Kapitalreserve von T€ 5.682,4.

Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet.

2. Finanzlage

Die Zahlungsmittelströme des Berichtsjahres setzen sich zusammen aus dem Mittelzufluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit nach Tilgungen in Höhe von T€ 6.250,1, dem Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit in Höhe von T€ 6.762,0 und Mittelzufluss aus der Finanzierungstätigkeit in Höhe von T€ 4.888,6. Insgesamt ergab sich somit ein Zufluss von Zahlungsmitteln in Höhe von T€ 4.376,7.

Die Liquiditätslage unserer Genossenschaft ist zufriedenstellend; es sind derzeit und für die überschaubare Zukunft keine Engpässe zu erwarten. Bei Bedarf stehen unverändert ausreichend Kreditlinien zur Verfügung. Die Kreditlinien wurden im Berichtsjahr zu keiner Zeit in Anspruch genommen. Die Finanzverhältnisse der Genossenschaft sind geordnet. Die Zahlungsfähigkeit war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben. Das eingeplante Eigenkapital steht zur Verfügung.

3. Ertragslage

Der Jahresüberschuss hat sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 1.079,6 erhöht.

Den höheren Umsatzerlösen infolge der Sollmietenanpassung 2022/2023 an die ortsüblichen Vergleichsmieten infolge Mieterwechsels, Mieterhöhungen nach umfassenden Modernisierungsmaßnahmen, in 2022 durchgeführte allgemeine Mietanpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete, den Erstbezug von Neubauten (ganzjährige Auswirkung) und Mietanpassungen im preisgebundenen Wohnraum sowie niedrigeren Personalaufwendungen stehen im Wesentlichen höhere Zinsaufwendungen und höhere Abschreibungen des Anlagevermögens gegenüber.

Die Ertragslage ist unter Berücksichtigung der mietpreisrechtlichen und marktbedingten Restriktionen als gut zu beurteilen.

Im Vergleich zur Planung für 2023 hat sich das Ergebnis um 1,5 Mio. € erhöht. Ursächlich sind im Wesentlichen niedrigere Instandhaltungsaufwendungen.

Die Geschäftsführung der St. Bruno-Werk eG beurteilt die wirtschaftliche Lage des Unternehmens positiv.

IV. Finanzielle Leistungsindikatoren

Ausgewählte wohnungswirtschaftliche Kennzahlen sind im Anhang 2 zum Lagebericht angegeben.

Zur nachhaltigen Steuerung des Unternehmens werden im Wesentlichen folgende Kennzahlen herangezogen:

Quantitative Angaben zum Einfluss des Ukraine-Kriegs sowie des Risikos einer Ausweitung des Kriegs zwischen Israel und der Hamas auf die Nachbarländer auf die beobachteten Kennzahlen sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts noch nicht verlässlich möglich. Diese hängen von dem Ausmaß und der offenen Dauer der kriegerischen Auseinandersetzungen und die darauffolgenden wirtschaftlichen und sozialen Folgen ab. Es ist allerdings mit einer negativen Abweichung bei einzelnen Kennzahlen zu rechnen.

C. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

I. Prognosebericht

Seit dem Verfassungsgerichtsurteil vom 15. November muss sich die Wirtschaft für das Jahr 2024 auf neue Belastungen einstellen. Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass das Vorgehen der Ampelkoalition gegen das Grundgesetz verstoßen hat. Der Gesetzgeber habe verschiedene Grundsätze verletzt, die für die Verabschiedung von Bundeshaushalten gelten. Dem Bund ist es nun verwehrt, einen Teil seiner geplanten Ausgaben den Sondervermögen des Klima- und Transformationsfonds und des Wirtschaftsstabilisierungsfonds Energie zuzurechnen und auf diese Weise die auf den Bundeshaushalt bezogene Schuldenbremse in den kommenden Jahren einzuhalten. Die Kürzungen der öffentlichen Subventionen und die Verunsicherung dürften die privaten Investitionen unmittelbar und in den kommenden Quartalen deutlich schmälern.

Die derzeitige konjunkturelle Perspektive ist zudem von geopolitischen Risiken getrübt: Im Krieg in der Ukraine gibt es keine Anzeichen für eine schnelle Lösung. Die Bemühungen, die wirtschaftlichen Beziehungen zwischen der Europäischen Union (EU) und der Russischen Föderation zu trennen, dauern an. Der Krieg zwischen Israel und der Hamas könnte sich auf andere Länder in der Region ausweiten. Die relevanten Akteure im Nahen Osten haben zwar durchblicken lassen, dass sie keine Eskalation anstreben. Doch unvorhergesehene Ereignisse könnten die Energiepreise steigen lassen.

Der Wegfall öffentlicher Gelder und die Unsicherheit infolge des Verfassungsgerichtsurteils werden das Wachstum 2024 spürbar schmälern. Zudem kommt der private Verbrauch nur schwer in die Gänge. Mit dem Anstieg der realen Lohneinkommen legten auch die realen verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte zuletzt kräftig zu. Die Reallohnzuwächse konnten die Kaufkraftverluste der vergangenen Jahre jedoch bei Weitem noch nicht ausgleichen.

Nach der Frühjahrsprognose des Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung Halle (IWH) lässt sich die Konsum- und Investitionszurückhaltung in Deutschland zum Teil durch Realeinkommensverluste aufgrund der hohen Inflation und Produktionsrückgänge in den energieintensiven Wirtschaftszweigen erklären. Darüber hinaus lasten aber auch Sorgen um die Wettbewerbsfähigkeit des Standorts Deutschland auf der Ausgabenbereitschaft von privaten Haushalten und Unternehmen. Nach der Prognose des IWH dürfte das Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2024 um lediglich 0,2 % zunehmen, für 2025 beinhaltet die Prognose einen Zuwachs um 1,5 %.

Nach dem Jahreswirtschaftsbericht 2024 erwartet die Bundesregierung für das Gesamtjahr 2024 eine Zunahme des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts (BIP) in Höhe von 0,2 %. Die Ausgangslage zum Jahreswechsel stellt sich ungünstiger dar als in der Herbstprojektion angenommen. Das BIP ging im 4. Quartal 2023 preis-, saison- und kalenderbereinigt um 0,3 % zurück, was den Einstieg in das laufende Jahr belastet.

Die Vorausschätzungen der Wirtschaftsforschungsinstitute zur Wachstumsrate in 2024 bewegen sich in einer Spannweite von -0,5 % bis +1,3 % (Stand März 2024). Alle Wirtschaftsinstitute, die im März 2024 ihre BIP-Prognose aktualisiert haben, haben ihre Prognose für das Jahr 2024 gekürzt, teilweise erheblich. Die deutsche Wirtschaft dürfte im Jahresmittel um 0,4 % wachsen.

Die Inflationsrate dürfte 2024 nach den Prognosen des IWH bei 2,6 % liegen, wobei sie Mitte des Jahres den Bereich des EZB-Zielwerts von 2 % erreichen könnte. Laut den Dezember-Projektionen des EZB-Rats wird die Inflation im Laufe des Jahres 2024 allmählich zurückgehen und sich im Jahr 2025 dem 2 %-Ziel annähern. Insgesamt gehen die Projektionen nun von einer durchschnittlichen Gesamtinflation von 2,7 % für 2024, 2,1% für 2025 und 1,9 % für 2026 aus.

Das Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB) rechnet 2024 mit einem Plus von 0,4 % bei der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung auf 34,9 Millionen Personen. Gleichzeitig steigt die Arbeitslosigkeit. Vor allem bedingt durch den statistischen Überhang durch die Registrierung ukrainischer Geflüchteter, wird in 2024 ein Zuwachs an Arbeitslosen um nochmals um rund 56.000 Personen erwartet.

Seit dem 20.9.2023 sind die drei Leitzinssätze der EZB unverändert. Im Euro-Raum liegt damit der Haupt- und Spitzenrefinanzierungssatz derzeit bei 4,5 % bzw. 4,75 % und die Einlagefazilität bei 4,00 %.

Der EZB-Rat war auf Grundlage seiner Beurteilung im Dezember und Januar weiterhin der Auffassung, dass die Leitzinsen sich auf einem Niveau befinden, das einen erheblichen Beitrag zu einer zeitnahen Rückkehr der Inflation auf den Zielwert von 2 % leisten wird. Dazu muss das Leitzinsniveau jedoch auch lange genug aufrecht erhalten werden. Bei der Festlegung der angemessenen Höhe und Dauer eines ausreichend restriktiven Niveaus wird der EZB-Rat auch künftig einen datengestützten Ansatz verfolgen. Die Zinsbeschlüsse werden weiterhin vor allem auf der Einschätzung der Inflationsaussichten basieren.

Aufgrund der weiterhin hohen Zuwanderung und einer wachsenden Bevölkerung bleibt der Bedarf an Wohnraum hoch. Die derzeit verfügbaren niedrigen Fördermittel, die weiterhin hohen Zinsen und das erreichte Niveau der Baupreise dürften den Wohnungsbau aber deutlich bremsen. Die bisher nicht ausgeglichenen Realeinkommensverluste der Privathaushalte in den vergangenen drei Jahren erschweren die Finanzierung von Wohnbauprojekten zusätzlich.

Im Jahr 2024 dürften die Investitionen in Wohnbauten nochmals deutlich zurückgehen, da die Baupreise nach wie vor hoch sind und die Kreditzinsen nur sehr langsam sinken. Baupreis- und Zinsreduktion werden damit die Bedingungen für Bauinvestitionen nur langsam schrittweise verbessern. Insgesamt dürften die Investitionen in Wohnbauten den Prognosen der Institute zufolge im Jahr 2024 um 3,7 % bis 4,2 % einbrechen. Erst im Jahr 2025 dürfte allmählich eine Trendwende zu wieder wachsenden Wohnungsbauinvestitionen eingeleitet werden. Der Fokus der Förderprogramme der Bundesregierung liegt derzeit auf Sanierungen bestehender Wohngebäude, deswegen dürften sich innerhalb der Bauinvestitionen die Gewichte zugunsten des Bestandes verschieben. Es ist also mit einem sehr deutlichen Rückgang der Neubauten und einer anteiligen Verlagerung von Investitionsmitteln zur Modernisierung von Wohngebäuden zu rechnen.

Für das Jahr 2024 ist auf Grundlage der Entwicklungen bei den Fertigstellungen von Wohnungen ein noch stärkerer Einbruch als im Vorjahr zu erwarten. Die Fertigstellungen dürften dann um weitere 18 % auf rund 208.000 neu errichtete Wohnungen einbrechen. Auch 2025 wird sich dieser Trend fortsetzen, wenn auch deutlich abgeschwächt. Die Fertigstellungen dürften dann erstmals seit 2011 wieder unterhalb von 200.000 Wohneinheiten liegen.

Die Entwicklung der Wohnungsfertigstellungen entfernt sich immer deutlicher vom Ziel der Bundesregierung, rund 400.000 Wohnungen pro Jahr neu zu errichten. Vor dem Hintergrund steigender Wohnungsbedarfe, einer wachsenden Einwohnerzahl und um die Wohnungsbau- und Klimaziele nicht komplett abschreiben zu müssen, sollte die Bundesregierung schnell weitere Maßnahmen für ein Sofortprogramm für bezahlbaren und sozialen Wohnungsbau ergreifen. Die jüngst in der Bereinigungssitzung zum Bundeshaushalt 2024 beschlossene Bereitstellung von einer Milliarde Euro für ein neues Förderprogramm für den Neubau energieeffizienter, bezahlbarer Wohnungen mit Wohnflächenbegrenzung ist ein erster Schritt in die richtige Richtung.

Wie eine Umfrage unter den im GdW organisierten Unternehmen zum Jahresende 2023 zeigt, ist die Lage für den Neubau dramatisch und spitzt sich weiter zu: Mehr als 22 %, der von den Unternehmen für das Jahr 2024 geplanten neuen Wohnungen, können unter den derzeitigen Rahmenbedingungen nicht gebaut werden. Im Jahr 2025 sind sogar 38 % der Neubaupläne nicht realisierbar. Hochgerechnet auf alle Unternehmen im GdW bedeutet dies gut 18.000 Wohnungen, die entgegen der ursprünglichen Planung (60.000 WE) nach derzeitiger Sachlage in den Jahren 2024/2025 nicht mehr realisierbar sein werden. Über zwei Drittel der GdW-Wohnungsunternehmen werden in den kommenden beiden Jahren nach gegenwärtiger Lage gar keine Wohnungen mehr errichten können.

Eine ebenso angespannte Lage ergab die Umfrage auch bei den eigentlich geplanten Modernisierungsvorhaben. In 2024 werden die GdW-Wohnungsunternehmen rund 13 % und 2025 rund 18 % weniger Wohnungen modernisieren können. Von den ursprünglich vorgesehenen rund 184.000 Wohneinheiten werden 28.000 nicht klima- und altersgerecht angepasst werden können.

Die Erhebungen verschiedener Institute prognostizieren für die Region Mainfranken insgesamt verhältnismäßig stabile Zahlen bei der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung. Gleichwohl bestehen nach der Raumordnungsprognose des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bei der Entwicklung der Bevölkerung im Regierungsbezirk Unterfranken bis 2040 deutliche Unterschiede. Für die Genossenschaft sind die Prognosen von großem Interesse, da diese Indikatoren für die Vermietung von Wohnungen und die Nachfrage nach Wohnraum von großer Bedeutung sind.

Im Rahmen der Unternehmensstrategie wird insbesondere das Prinzip der Nachhaltigkeit, welches sich an ökologischen, ökonomischen und sozialen Kriterien gleichermaßen orientiert, weiter gefestigt.

Im Geschäftsjahr 2024 sind für die Erhaltung und Verbesserung des Wohnungsbestandes insgesamt 10,6 Mio. € vorgesehen. Für Neubaumaßnahmen sind Kosten in Höhe von 11,0 Mio. € geplant. Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie Ersatzbauten werden weiterhin den Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit bilden.

Auf Basis der Unternehmensplanung und der zugrunde gelegten Prämissen erwartet die Unternehmensleitung für das Geschäftsjahr 2024 eine positive Ergebnisentwicklung mit einem Planergebnis in einer Bandbreite von rund 3,0 Mio. € bis 4,0 Mio. €. Gegenüber dem Ist-Ergebnis 2023 wird sich voraussichtlich das Planergebnis für 2024 im Wesentlichen infolge höherer Instandhaltungskosten vermindern.

Aufgrund der notwendigen Weiterentwicklung der Digitalisierungsstrategie sowie erhöhtem Verwaltungsaufwand infolge gesetzlichen Auflagen und EU-Regulierungen, die die St. Bruno-Werk eG als Eigentümerin von Bestandsobjekten treffen und infolge des massiven Fachkräftemangels und der damit verbundenen Arbeitsbelastung für die Belegschaft haben Vorstand und Aufsichtsrat, nach intensiver Beratung einvernehmlich beschlossen, zukünftig keine Geschäftsbesorgungen / Treuhandverwaltungen für Dritte zu erbringen. Hierzu wurden Ende 2023 sämtliche Verträge fristgerecht zum 31.12.2024 gekündigt.

Unter Berücksichtigung des gegenwärtig unsicheren wirtschaftlichen Umfeldes sind Prognosen für das Geschäftsjahr 2024 mit Unsicherheiten verbunden. Die offene Dauer des Ukraine-Krieges sowie das Risiko einer Ausweitung des Kriegs zwischen Israel und der Hamas auf die Nachbarländer machen es dabei schwierig, negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf zuverlässig einzuschätzen. Es ist jedoch mit Beeinträchtigungen der Wirtschaftsstruktur, verschlechterten Finanzierungsbedingungen sowie geringeren Investitionen und Kaufzurückhaltung zu rechnen.

II. Risikobericht

1. Risikomanagementsystem

Das Risikomanagementsystem ist als Teil der Unternehmenssteuerung implementiert und besteht aus dem internen Kontrollsystem, Planungsrechnungen sowie einem Risikofrühwarnsystem. Eine Analyse der Risiken in den Betätigungsfeldern der Genossenschaft wird in festgelegten Zeitintervallen durchgeführt.

2. Risiken

Durch die Konversion militärischer Flächen in Würzburg, Schweinfurt und Kitzingen wird sich mittelfristig das Angebot an Wohnraum erhöhen. Wesentliche Risiken für die Genossenschaft sehen wir aus dieser Entwicklung nicht.

Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken betreibt die Genossenschaft ein regelmäßiges Risikomanagement durch zeitnahe Prolongationen von Darlehen sowie das Vermeiden von Klumpenrisiken. Aufgrund der langfristigen Finanzierung der Wohnimmobilien ist derzeit keine Gefährdung der finanziellen Entwicklung der Genossenschaft zu befürchten, zumal für Prolongationen auch Forward-Darlehen in Anspruch genommen wurden. Mittelfristig ist aber nicht auszuschließen, dass sich die Finanzierungsmöglichkeiten und die Finanzierungskonditionen ungünstig entwickeln werden.

Die Handwerkerkapazitäten in der Region sind weitestgehend ausgelastet. Die in den letzten Jahren stark angespannte Kapazitätsauslastung der Baubetriebe hat sich auch in 2023 fortgesetzt. Probleme bei Termineinhaltung und Zuverlässigkeit traten bisher nur in Einzelfällen auf. Die Auswirkungen des Ukraine-Krieges sowie das Risiko einer Ausweitung des Kriegs zwischen Israel und der Hamas auf die Nachbarländer könnten aber zukünftig massive Probleme bei der Termineinhaltung und Zuverlässigkeit von Leistungen generieren. Handwerksbetriebe wären infolge von Lieferengpässen dann nicht mehr in der Lage, eingegangene Verpflichtungen vertragsgemäß auszuführen.

Die Auftragsbücher bei den Handwerksbetrieben sind derzeit noch gut gefüllt. In einzelnen Gewerken spielen Material- und Lohnpreissteigerungen eine große Rolle. In Kombination von Fachkräftemangel und Auslastung können sich bei einigen Gewerken Preissteigerungen ergeben. Teilweise kommt es zu Anbieterengpässen und Lieferschwierigkeiten.

Wir rechnen auch in Zukunft mit anziehenden Baupreisen, die sich schon alleine aus den Energiepreissteigerungen, Lieferengpässen und Regulierungen ergeben. Bei Modernisierungen wirken sich die daraus resultierenden Investitionskostenmehrungen auf die Mieten aus. Die Einführung zusätzlicher Umweltschutzmaßnahmen verbunden mit den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und der Gebäudeeffizienzrichtlinie werden die Genossenschaft hinsichtlich der energetischen Sanierungen der Bestandsimmobilien finanziell belasten. Auch ein Verbot von Heizungsanlagen mit fossilen Brennstoffen in neuen Gebäuden sowie in Gebäuden, die einer Sanierung oder einer Erneuerung der Heizungsanlage unterzogen werden, belasten die Genossenschaft finanziell.

Das Europäische Parlament hat am 14.3.2023 über die EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden abgestimmt und diese angenommen. Im Ergebnis will die EU den bestehenden Wohngebäuden massive Sanierungspflichten auferlegen. Bis 2030 müssten Wohngebäude dann mindestens die Energieeffizienzklasse F und bis 2033 die Energieeffizienzklasse E erreichen. Bis 2033 müssten nach den Berechnungen des GdW fast 50 % aller Gebäude in der gesamten EU saniert werden. Derzeit ist es schwer vorstellbar, wie solche Vorgaben künftig in die Realität umgesetzt werden können, ohne soziale und volkswirtschaftliche Verwerfungen zu produzieren. Vom Bestand der Genossenschaft sind 28 von 354 Häuser in den Energieeffizienz-Klassen F und G, die voraussichtlich bis 2033 bzw. 2030 saniert werden müssen. Die betreffenden Objekte wurden in die Investitionsplanung aufgenommen.

Bereits seit Oktober 2021 erleben wir eine Zeit steigender Energiepreise. Sollte dieser Trend anhalten oder sich gar verstärken, könnte die Bruttowarmmiete die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter, insbesondere Einpersonen- und Alleinerziehendenhaushalte in großen Wohnungen, übersteigen. Hieraus können Erlösausfälle resultieren. Mit der Strategie der energetischen Modernisierung verfolgt die Genossenschaft das Ziel den Betriebskostenanstieg für die Mieter dauerhaft zu dämpfen. Die Gesamtbelastung für Mieter mit sehr niedrigen Einkommen wird jedoch trotz Einsparmaßnahmen voraussichtlich weiter anwachsen. Zudem könnte der Ukraine-Krieg zu Versorgungsengpässen und zusätzlich steigenden Energiekosten und mithin Betriebskosten der Mieter führen.

Seit Anfang 2022 ist die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland vor allem geprägt von den Folgen des Kriegs in der Ukraine, zu denen extreme Energiepreiserhöhungen zählten. Hinzu kamen dadurch verschärfte Material- und Lieferengpässe, massiv steigende Preise für weitere Güter wie beispielsweise Nahrungsmittel und Baustoffe sowie der Fachkräftemangel. Die Entwicklung macht es schwierig, die Auswirkung zuverlässig einzuschätzen; es ist jedoch mit Risiken für den zukünftigen Geschäftsverlauf der Genossenschaft zu rechnen. Zu nennen sind mögliche Risiken bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen.

Das geplante Jahresergebnis könnte nicht erreicht werden, wenn die Instandhaltungsbudgets nicht eingehalten werden können oder wenn die Annahmen über die Mietentwicklung oder über die Entwicklung der Refinanzierungskosten nicht eintreten.

Der Vorstand beobachtet laufend die weitere Entwicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanagementsystems des Unternehmens mit angemessenen Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten Risiken. Dies betrifft auch Maßnahmen zur Anpassung von operativen Geschäftsprozessen unter Nutzung aktueller technologischer Möglichkeiten. Für die Genossenschaft waren für 2023 keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar. Bestandsgefährdende Risiken und sonstige Risiken mit einem wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bestehen nach derzeitigem Kenntnisstand auch für den Prognosezeitraum sowie die überschaubare Zukunft nicht.

III. Chancenbericht

Die Nachfrage nach Mietwohnungen - vor allem im preisgünstigen Segment - ist in den größeren (Hochschul) Städten von Unterfranken nach wie vor groß.

Für die künftige Entwicklung unserer bestandsbewirtschaftenden Genossenschaft zeichnen sich dauerhaft wesentliche Risiken aus der demografischen Entwicklung und deren Folgen kaum ab. Die sich verändernden gesellschaftlichen Strukturen, wie die Singularisierung der Gesellschaft, verändern den Wohnungsmarkt und verstärken die Nachfrage nach günstigen 2- und 3-Zimmer-Wohnungen. Des Weiteren wird in den größeren Städten von Unterfranken als Zentren ökonomischer Aktivität eine eher steigende Nachfrage erwartet.

Durch Ersatzneubau, Nachverdichtung und energetische Sanierungen der Bestände entsteht grundsätzlich die Möglichkeit, nachhaltige und wirtschaftliche Ergebnisbeiträge zu erzielen.

Das Jahresergebnis für das Planjahr 2024 könnte besser sein, wenn die erwarteten Mieteinnahmen höher und die Instandhaltungsausgaben niedriger als geplant ausfallen.

D. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite der Bilanz umfassen im Wesentlichen kurzfristige Forderungen und flüssige Mittel. Soweit bei den Vermögenswerten Ausfallrisiken erkennbar sind, werden diese durch Wertberichtigungen berücksichtigt. Durch Streuung der angelegten Finanzmittel auf Geschäftsbanken und Sparkassen werden die verschiedenen Sicherungssysteme voll genutzt.

Auf der Passivseite der Bilanz bestehen originäre Finanzinstrumente insbesondere in Form von Bankverbindlichkeiten, die ausschließlich Objektfinanzierungen betreffen. Wesentliche Risiken ergeben sich bezüglich der Bankverbindlichkeiten insbesondere aus Finanzierungsrisiken (Zinsanpassungsrisiken, Liquiditätsrisiken). Aufgrund festverzinslicher Darlehen ist die Genossenschaft jedoch keinem unmittelbaren Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Die Entwicklung der Zinsen wird laufend überwacht und bei anstehenden Zinsanpassungen rechtzeitig eine Verlängerung bzw. ein Neuabschluss angestrebt, um die Zinsänderungsrisiken so gering wie möglich zu halten.

Die Zinsänderungsrisiken werden in unserer Genossenschaft neben frühzeitigen klassischen Festzinsvereinbarungen auch durch Forward-Darlehen begrenzt. Termin- oder Optionsgeschäfte werden nicht durchgeführt.

Zur Vermeidung eines Klumpenrisikos verteilen sich die Darlehensverbindlichkeiten der Genossenschaft auf verschiedene Darlehensgeber mit unterschiedlichen Laufzeiten.

^*) DVFA/SG: Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management / Schmalenbach-Gesellschaft

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktivseite

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Passivseite

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1.1. bis 31.12.2023

Anhang des Jahresabschlusses

A. Allgemeine Angaben

Die ST. BRUNO-WERK eG, Würzburg ist beim Amtsgericht Würzburg unter der Nummer GenR 162 eingetragen.

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB nach den einschlägigen Vorschriften des Genossenschaftsgesetzes und den Regelungen der Satzung der Genossenschaft aufgestellt.

Die ST. BRUNO-WERK eG ist eine mittelgroße Genossenschaft i.S.d. § 267 HGB i.V.m. § 336 Abs. 2 HGB. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB

Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen wurde beachtet.

Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.

Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit werden die nach den gesetzlichen Vorschriften bei den Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso wie die Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang anzubringen sind, weitestgehend im Anhang dargestellt.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Entgeltlich von Dritten erworbene Immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten aktiviert und entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer linear, im Zugangsjahr zeitanteilig, abgeschrieben. Dabei werden entgeltlich erworbene EDV-Programme über eine betriebs-gewöhnliche Nutzungsdauer zwischen 3 und 5 Jahren abgeschrieben.

Gegenstände des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich erhaltener Investitionszuschüsse und planmäßiger linearer Abschreibungen bewertet. Die ertragswirksame Erfassung der Investitionszuschüsse erfolgt damit durch geringere Abschreibungen.

Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens erfolgen grundsätzlich zeitanteilig.

Soweit die beizulegenden Werte einzelner Vermögensgegenstände ihren Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen.

Aufwendungen für die umfassende Modernisierung von Gebäuden wurden als nachträgliche Herstellungskosten aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führten. Die nachträglichen Herstellungskosten wurden auf die Restnutzungsdauer der Gebäude abgeschrieben. Bei umfassenden Modernisierungen wird die Restnutzungsdauer der Gebäude nach Abschluss der jeweiligen Maßnahme entsprechend der voraussichtlichen, tatsächlichen Nutzungsdauer neu festgelegt.

Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen linear über die voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer. Den planmäßigen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern zugrunde:

Bewegliche Vermögensgegenstände des Anlagevermögens, die einer selbständigen Nutzung unterliegen, werden im Jahr des Zugangs in voller Höhe als Aufwand erfasst, wenn die Anschaffungskosten 250 € netto nicht übersteigen.

Für bewegliche Vermögensgegenstände des Anlagevermögens, deren Anschaffungskosten netto mehr als 250 € und bis zu 1.000 € betragen, wird ein jährlicher Sammelposten gebildet. Der jährliche Sammelposten wird über fünf Jahre gewinnmindernd aufgelöst.

Bei den Finanzanlagen sind die Beteiligungen zu Anschaffungskosten bewertet.

Unter den Unfertigen Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten ausgewiesen. Sie wurden mit den voraussichtlich abrechenbaren Kosten angesetzt.

Bei den anderen Vorräten handelt es sich um Heizöl und Streusalz, die zu Einstandspreisen nach der FiFo-Methode bewertet sind.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nominalwert bzw. mit dem am Bilanzstichtag beizulegenden niedrigeren Wert angesetzt.

Bei Forderungen, deren Einbringlichkeit mit erkennbaren Risiken behaftet ist, werden angemessene Wertabschläge vorgenommen; uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben. Zur Abdeckung des allgmeinen Kreditrisikos wird eine Pauschalwertberichtigung auf die nicht einzelwertberichtigten Forderungen gebildet.

Die Flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

Als Aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.

Die Rückstellungen für Versorgungsverpflichtungen wurden nach dem modifizierten Teilwertverfahren unter Berücksichtigung einer 2 %-igen Gehalts- und einer 4 %-igen Rentenanpassung errechnet. Zur Ermittlung der Verpflichtung zum Bilanzstichtag wurden die Richttafeln für Pensionsversicherung (2018 G) von Heubeck sowie der von der Deutschen Bundesbank ermittelte pauschal abgeleitete Abzinsungssatz für eine Restlaufzeit von 15 Jahren mit 1,78 % (Stichtag Januar 2023) bzw. 1,82 % (Stichtag Dezember 2023 / 10-Jahres-Zinssatz) zugrunde gelegt.

Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden, von der Deutschen Bundesbank veröffentlichtem, durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Die Sonstigen Rückstellungen sind so bemessen, dass die erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen berücksichtigt sind. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrags, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen.

Die Rückstellungen für Jubiläumszahlungen sind nach dem Barwertverfahren mit dem pauschal abgeleiteten Abzinsungszinssatz von 1,74 % für eine Restlaufzeit von 15 Jahren und einer Fluktuationsrate von 0,00 % auf der Basis der Richttafeln für die Pensionsversicherung von Heubeck (2018 G) bewertet.

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz

Aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit des Anhangs werden zusammengehörige Angaben, die sich sowohl auf Bilanz- als auch auf GuV-Posten beziehen, generell bei den zugehörigen Bilanzposten dargestellt.

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel nachfolgend dargestellt:

Unfertige Leistungen

Im Posten "Unfertige Leistungen" sind T€ 5.304,6 (Vorjahr T€ 4.836,8) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Folgende Posten haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr:

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen

Die Differenz der Rückstellungswerte der beiden unterschiedlichen Zinssätze für eine 7-Jahres-Betrachtung (1,74 %) bzw. 10-Jahres-Betrachtung (1,82 %) ergibt einen Betrag in Höhe von 19.434 €. Dieser Betrag unterliegt unter den Voraussetzungen des § 253 Abs. 6 S. 2 HGB der Ausschüttungssperre.

Sonstige Rückstellungen

In dem Posten "Sonstige Rückstellungen" sind folgende Rückstellungen enthalten:

Verbindlichkeiten

Die Aufgliederung der Verbindlichkeiten nach Restlaufzeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte ergeben sich aus dem nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel (Vorjahreswerte in Klammern):

^*) GPR = Grundpfandrecht

D. Erläuterungen zu den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

Sonstige betriebliche Erträge

Im abgelaufenen Geschäftsjahr sind außergewöhnliche Erträge in Höhe von T€ 214,7 (Vorjahr T€ 220,5) angefallen, die Versicherungsentschädigungen betreffen.

Finanzergebnis

Die sonstigen Zinsen und ähnliche Erträge resultieren in Höhe von T€ 0,6 (Vorjahr T€ 0,2) aus der Abzinsung von Rückstellungen. In den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind in Höhe von T€ 23,4 (Vorjahr T€ 47,7) Aufwendungen aus der Aufzinsung von Rückstellungen enthalten.

E. Sonstige Angaben

Mitgliederbewegung

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Laufe des Geschäftsjahres um T€ 61,8 vermindert.

Satzungsgemäß haften die Mitglieder nur mit ihren Anteilen. Eine Nachschusspflicht besteht nicht.

Treuhandvermögen

Im Rahmen der Betreuungstätigkeit für Objekte Dritter wurde zum 31.12.2023 ein Treuhandvermögen in Höhe von T€ 3.715,6 (Vorjahr T€ 3.162,5) verwaltet.

Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

VdW Bayern

Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (Baugenossenschaften und -gesellschaften) e.V.

Stollbergstraße 7

80539 München

Arbeitnehmer

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer (ohne Berücksichtigung der Mitglieder des Vorstandes) betrug:

Daneben waren noch durchschnittlich 99 geringfügig beschäftigte Hausbetreuer tätig.

Mitglieder des Vorstandes

Die Vorstandsmitglieder werden vom Aufsichtsrat auf die Dauer von fünf Jahren bestellt.

Mitglieder des Aufsichtsrates

Die Mitglieder des Aufsichtsrates werden von der Vertreterversammlung für vier Jahre gewählt.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Verpflichtung aus Erbbaurechten bestehen für 36 Grundstücke mit Laufzeitende zwischen 2048 und 2090 in Höhe von insgesamt T€ 10.160,9.

Aus Bauverträgen für verschiedene fertig gestellte oder im Bau befindliche Objekte bestehen noch weitere, jedoch zum Bilanzstichtag nicht zu bilanzierende Verpflichtungen. Diese belaufen sich für die Objekte des Anlagevermögens auf T€ 29.930,5 (Vorjahr T€ 31.407,2). Dem stehen Kreditzusagen von T€ 22.797,0 (Vorjahr: T€ 23.317,0) gegenüber.

Neben den dargelegten sonstigen finanziellen Verpflichtungen existieren keine außerbilanziellen Geschäfte, die für die Finanzlage der Genossenschaft von Bedeutung wären.

Nachtragsbericht

Nach Abschluss des Geschäftsjahres sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten.

Ergebnisverwendungsvorschlag des Vorstands

Das Geschäftsjahr schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von T€ 5.529,9. Gemäß § 40 der Satzung wurden bei der Aufstellung des Jahresabschlusses T€ 5.320,0 in die freie Rücklage eingestellt. Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn in Höhe von T€ 284,4 mit 3,0 % als Dividende auszuschütten und den verbleibenden Betrag in Höhe von T€ 74,6 auf neue Rechnung vorzutragen.

Stellungnahme des Aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat hat während des Berichtsjahres die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen. In vier gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand wurde über alle wesentlichen Angelegenheiten und Geschäftsvorgänge berichtet. Es erfolgte die eingehende Beratung aller Fragen von umfassender Bedeutung. Auch außerhalb der Sitzungen haben der Vorsitzende und Mitglieder des Aufsichtsrates der Geschäftsleitung beratend zur Verfügung gestanden.

Der Aufsichtsrat hat auch durch den Prüfungsausschuss seiner Überwachungspflicht Rechnung getragen. Der Prüfungsausschuss hat in Begleitung der genossenschaftlichen Pflichtprüfung sich vergewissert, dass die Empfehlungen Berücksichtigung gefunden haben.

Der Jahresabschluss und der Bericht über das Geschäftsjahr 2023 wurden in der gemeinsamen Sitzung von Vorstand und Aufsichtsrat vom 16.05.2024 zur Kenntnis genommen und vollinhaltlich gebilligt. Der Vertreterversammlung wird die Genehmigung des Jahresabschlusses in der vorliegenden Form und die Zustimmung zur Verwendung des Bilanzgewinnes vorgeschlagen.

Der Aufsichtsrat beantragt die Entlastung des Vorstandes und bittet, auch dem Aufsichtsrat Entlastung zu erteilen.