Handwerksbau Aktiengesellschaft

Handwerksbau Aktiengesellschaft

Dortmund

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht über das Geschäftsjahr 2023

1. Gegenstand des Unternehmens

Die Handwerksbau AG - vom historischen Verständnis her eine Selbsthilfeeinrichtung des berufsständischen Handwerks in Westfalen und Lippe - bewirtschaftet seit mehr als 85 Jahren den eigenen Hausbestand. Seit der Gründung im Jahre 1936 ist unser Unternehmen ein wichtiger Auftraggeber und Partner für das heimische Bau- und Ausbauhandwerk.

Hauptaktionäre mit insgesamt mehr als 50 % des gezeichneten Kapitals sind die Handwerkskammern Dortmund, Münster, Ostwestfalen-Lippe zu Bielefeld und Südwestfalen. Darüber hinaus gehören Kreishandwerkerschaften, Handwerksinnungen und -verbände, Handwerksunternehmen sowie dem Handwerk nahestehende Personen zum Kreis der Aktionäre. Keiner der Aktionäre besitzt eine Sperrminorität.

2. Wirtschaftliche Lage in Deutschland

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Zwar hat im Verlauf des Jahres die Inflation nachgelassen und sich der Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr beschleunigt. Allerdings blieb die Erholung beim privaten Konsum bislang aus. In realer Rechnung sind die Einkommen in Deutschland über längere Zeit zurückgegangen.

Wichtige Bereiche des Verarbeitenden Gewerbes haben an Wettbewerbsfähigkeit eingebüßt, insbesondere die Automobilindustrie im Zuge des Umstiegs von Verbrennern auf Elektromotoren und die Chemiebranche aufgrund der höheren Energiepreise in Europa. So verharrte die Produktion in der chemischen Industrie auf dem niedrigen Niveau, auf das sie Ende des Jahres 2022 im Zuge der Energiekrise gedrosselt wurde.

Die Zinsanhebungen der Europäischen Zentralbank leiteten zudem auf dem deutschen Immobilienmarkt einen deutlichen Einbruch ein. Bis zuletzt gingen u.a. deshalb insbesondere die Investitionen in Wohnbauten stark zurück.

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,3 % gesunken. Kalenderbereinigt ging das BIP um 0,1 % zurück. Damit setzte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft vom tiefen Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fort. So lag das BIP im Jahr 2023 preisbereinigt nur um 0,7 % höher als vor der Corona-Pandemie im Jahr 2019. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung kam damit deutlich ins Stocken.

Seit dem Verfassungsgerichtsurteil vom 15. November 2023 muss sich die Wirtschaft für das Jahr 2024 auf neue Belastungen einstellen. Denn dem Bund ist es nun verwehrt, einen Teil seiner geplanten Ausgaben den Sondervermögen des Klima- und Transformationsfonds und des Wirtschaftsstabilisierungsfonds Energie zuzurechnen und auf diese Weise die auf den Bundeshaushalt bezogene Schuldenbremse in den kommenden Jahren einzuhalten. Die Kürzungen der öffentlichen Subventionen und die Verunsicherung dürften die privaten Investitionen unmittelbar und in den kommenden Quartalen deutlich schmälern.

Die derzeitige konjunkturelle Perspektive ist zudem von geopolitischen Risiken getrübt: Im Krieg in der Ukraine gibt es keine Anzeichen für eine schnelle Lösung. Die Bemühungen, die wirtschaftlichen Beziehungen zwischen der Europäischen Union (EU) und der Russischen Föderation zu trennen, dauern an. Der Krieg zwischen Israel und der Hamas könnte sich auf andere Länder in der Region ausweiten. Die relevanten Akteure im Nahen Osten haben zwar durchblicken lassen, dass sie keine Eskalation anstreben. Doch unvorhergesehene Ereignisse könnten die Energiepreise steigen lassen.

Der Wegfall öffentlicher Gelder und die Unsicherheit infolge des Verfassungsgerichtsurteils werden das Wachstum 2024 spürbar schmälern. Zudem kommt der private Verbrauch nur schwer in die Gänge. Mit dem Anstieg der realen Lohneinkommen legten auch die realen verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte zuletzt kräftig zu. Die Reallohnzuwächse konnten die Kaufkraftverluste der vergangenen Jahre jedoch bei Weitem noch nicht ausgleichen.

Trotz der bremsenden Faktoren erwartet die Mehrheit der Institute im laufenden Jahr 2024 eine Stabilisierung der Wirtschaftslage. Die Vorausschätzungen der Wirtschaftsforschungsinstitute zur Wachstumsrate des Bruttoinlandsproduktes bewegen sich in einer Spannweite von -0,5 % bis +1,3 %. Die deutsche Wirtschaft dürfte im Jahresmittel um 0,4 % wachsen. Nach einem schwierigen Winterhalbjahr sollte die deutsche Wirtschaft in der zweiten Jahreshälfte wieder mehr Schwung aufnehmen.

In einem schwierigen Umfeld zeigte sich der Arbeitsmarkt bislang trotz den wirtschaftlichen Herausforderungen der Energiekrise und der hohen Inflation robust. Die Erwerbstätigkeit stieg 2023 sogar auf den bislang höchsten Stand seit der Wiedervereinigung. Drei Jahre zuvor im Jahr 2020 hatte die Corona-Krise den zuvor über 14 Jahre anhaltenden Anstieg der Erwerbstätigenzahl zeitweilig beendet und zu einem Rückgang geführt. Im Zuge des Aufholprozesses nach der Pandemie war die Erwerbstätigkeit bereits im Jahr 2022 kräftig gestiegen.

Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahr 2023 von durchschnittlich 45,9 Millionen Erwerbstätigen erbracht. Das waren 0,7 % oder 333.000 Personen mehr als im Jahr zuvor. Die Beschäftigung nahm im Jahr 2023 vor allem durch die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte zu. Hinzu kam eine steigende Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung.

Diese positiven Effekte überwogen die dämpfenden Effekte des demografischen Wandels. Ein Blick auf die Wirtschaftsbereiche zeigt, dass der Beschäftigungsaufbau wie im Vorjahr fast ausschließlich in den Dienstleistungsbereichen stattfand: Die prozentual größten Beschäftigungszuwächse gab es 2023 im Bereich Information und Kommunikation (+2,6 %) sowie im Bereich Öffentliche Dienstleister, Erziehung, Gesundheit (+1,0 %), in dem mehr als ein Viertel aller Erwerbstätigen beschäftigt ist. Auch im zusammengefassten Bereich Handel, Verkehr, Gastgewerbe gab es mehr Beschäftigte als im Vorjahr (+0,9 %), die hohen Beschäftigungsverluste während der Pandemie-Jahre 2020 und 2021 konnten damit aber nicht ausgeglichen werden. Das gilt auch für das Verarbeitende Gewerbe, in dem die Zahl der Erwerbstätigen 2023 nur geringfügig stieg (+0,1 %). Vom Baugewerbe kamen dagegen trotz des Produktionsrückgangs im Wohnungsbau erneut positive Impulse (+0,6 %). Im Sektor der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft blieb die Beschäftigung stabil bei 477.000 Erwerbstätigen.

Die Konsumausgaben der privaten Haushalte im Inland sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 1,1 % gegenüber dem Vorjahr und lagen damit weiter unter dem Vorkrisenniveau des Jahres 2019 (-2,1 %). Mit einem Anteil von knapp 51 % stellen die privaten Konsumausgaben das bedeutendste Aggregat der Nachfrageseite dar. Der neuerliche Rückgang dürfte vor allem auf die hohen Verbraucherpreise zurückzuführen sein. Die steigenden Preise führten zu einem deutlichen Reallohnverlust der privaten Haushalte. Zwar sind die Löhne und Gehälter durch hohe Tarifabschlüsse und die steuer- und abgabenfreie einmalige Inflationsausgleichsprämie im zweiten und dritten Quartal 2023 erstmals seit drei Jahren wieder stärker gestiegen als die Inflation. Die zurückliegenden Reallohnverluste konnten allerdings bei weitem nicht ausgeglichen werden.

Die Inflationsrate in Deutschland - gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat - ist im Laufe des Jahres 2023 deutlich zurückgegangen und erreichte im Dezember eine Rate von 3,9 %. Damit liegt sie weiterhin spürbar über dem Geldwertstabilitätsziel der Europäischen Zentralbank. Im Jahresmittel 2023 haben sich die Verbraucherpreise in Deutschland um 5,9 % erhöht. Damit lag die Preissteigerung deutlich unter dem Rekordwert des Vorjahres (+7,9 %). Die historisch hohe Jahresteuerungsrate wurde vor allem von den extremen Preisanstiegen für Energieprodukte und Nahrungsmittel seit Beginn des Kriegs in der Ukraine getrieben. Im Jahr 2021 hatte die Inflation noch bei 3,1 % gelegen.

Nordrhein-Westfalen war stärker von der Rezession betroffen als Deutschland insgesamt. Im ersten Halbjahr 2023 lag die Wirtschaftsleistung gemessen am Bruttoinlandsprodukt um 1,3 % niedriger als im Vorjahreszeitraum (Deutschland insgesamt: - 0,3 %). In Westfalen, dem Münsterland und der Emscher-Lippe Region konnte diese Tendenz ebenfalls festgestellt werden.

3. Bau- und Wohnungswirtschaft in Deutschland

Die Baukonjunktur wurde aufgrund von Preissteigerungen bei Baumaterialien und Baupreisen, die durch den anhaltenden Krieg in der Ukraine noch deutlich verstärkt wurden, sowie durchsteigende Zinsen und verschlechterte Finanzierungsbedingungen bei weiter anhaltendem Fachkräftemangel auf Abwärtskurs geschickt. Die Bauinvestitionen waren 2023 rückläufig und sanken um 2,1 %. Bereits im Vorjahr waren sie erstmals seit sechs Jahren um 1,8 % zurückgegangen.

Im Wohnungsbau hat die Bundesregierung nach mehreren abrupten Förderstopps mit anschließenden deutlichen Verschärfungen der Förderbedingungen das Vertrauen in die Verlässlichkeit der Wohnungsbauförderung untergraben. Dies dürfte im Zusammenspiel mit dem deutlich ungünstigeren Finanzierungsumfeld und den hohen Preisen maßgeblich zu den hohen Stornierungsraten im Wohnbau beigetragen haben, die seit der zweiten Jahreshälfte 2022 zu beobachten waren. Erst zum Jahresende 2023 zeigen die Auftragseingänge im Wohnungsbau eine leicht stabilisierende Tendenz.

Insgesamt nahmen die Wohnungsbauinvestitionen 2023 mit 2,8 % sogar spürbar stärker ab als die Bauinvestitionen insgesamt. Jahrelang hatte der Wohnungsbau die treibende Kraft unter den Bausparten gebildet und war deutlich stärker als die übrigen Baubereiche gewachsen. Lediglich der öffentliche Bau zeigte sich 2023 mit einem nur geringen Rückgang (-0,2 %) weitgehend stabil. Der gewerbliche Bau schrumpfte um 1,2 % Insgesamt blieb der Nichtwohnungsbau auch 2023 im Vorjahresvergleich deutlich im Minus (-1,0 %).

In Neubau und Modernisierung der Wohnungsbestände flossen 2023 rund 300 Mrd. €. Anteilig wurden 61,0 % der Bauinvestitionen im Wohnungsbau getätigt; leicht weniger als im Vorjahr. Insgesamt umfassen die Bauinvestitionen über alle Immobiliensegmente 2023 einen Anteil von 13 % des Bruttoinlandsproduktes.

Aufgrund der weiterhin hohen Zuwanderung und einer wachsenden Bevölkerung bleibt der Bedarf an Wohnraum hoch. Die derzeit verfügbaren niedrigen Fördermittel, die weiterhin hohen Zinsen und das erreichte Niveau der Baupreise dürften den Wohnungsbau aber deutlich bremsen. Die bisher nicht ausgeglichenen Realeinkommensverluste der Privathaushalte in den vergangenen drei Jahren erschweren die Finanzierung von Wohnbauprojekten zusätzlich.

Im Jahr 2024 dürften die Investitionen in Wohnbauten nochmals deutlich zurückgehen, da die Baupreise nach wie vor hoch sind und die Kreditzinsen nur sehr langsam sinken. Angesichts der deutlich sinkenden Inflationsraten im Euroraum hat die Geldpolitik der EZB aber ihren Zinsgipfel wohl erreicht. Im Sommer/Herbst des kommenden Jahres erwarten Experten eine erste Leitzinssenkung. Die Zinssätze für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte dürften dann bis Mitte 2025 allmählich auf etwa die Hälfte des heutigen Niveaus sinken. Baupreis- und Zinsreduktion werden damit die Bedingungen für Bauinvestitionen nur langsam schrittweise verbessern.

Insgesamt dürften die Investitionen in Wohnbauten den Prognosen der Institute zufolge im Jahr 2024 um 3,7 % bis 4,2 % einbrechen. Erst im kommenden Jahr 2025 dürfte allmählich eine Trendwende zu wieder wachsenden Wohnungsbauinvestitionen eingeleitet werden. Dann dürften auch die Effekte der Anfang 2024 eingeführten degressiven Sonderabschreibung im Wohnungsneubau wirksam werden. Diese ist freilich für die große Mehrheit der professionellen gewerblichen Anbieter ohne Bedeutung, ermöglicht allerdings Steuersparmodelle für gutverdienende Einzelinvestoren.

Da der Fokus der Förderprogramme der Bundesregierung bislang auf Sanierungen bestehender Wohngebäude liegt und die hohen Energiekosten verbunden mit den postulierten Zielen des Klimaschutzes starke Anreize dafür bieten, dürften sich innerhalb der Bauinvestitionen die Gewichte zugunsten des Bestandes verschieben. Es ist also mit einem sehr deutlichen Rückgang der Neubauten und einer anteiligen Verlagerung von Investitionsmitteln zur Modernisierung von Wohngebäuden zu rechnen.

Im Jahr 2023 dürften nach letzten Schätzungen die Genehmigungen für rund 260.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Damit wurden 27 % weniger Wohnungen bewilligt als im Jahr zuvor. Damit setzt sich der bereits im Vorjahr begonnene Abwärtstrends im Wohnungsbau (2022: -7 %) dramatisch verstärkt fort.

Aktuell ist die Gemengelage für den Wohnungsbau äußerst schwierig: Ein historischer Preisanstieg bei den Bauleistungen trifft auf deutlich gestiegene Bauzinsen und eine durch die Haushaltslage bedingte Unklarheit bezüglich der gültigen Förderkonditionen. Diese schwierigen Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau schlugen sich 2023 sowohl bei Genehmigungen von Ein- und Zweifamilienhäusern als auch im Geschosswohnungsbau nieder. Dabei ging die Zahl der neu genehmigten Ein- und Zweifamilienhäusern (-41 %) noch deutlich stärker zurück als die genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (-25 %).

Auch in Nordrhein-Westfalen bestätigt sich der rückläufige Trend im Neubausektor. Die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen lag im ersten Halbjahr 2023 mit 21.200 Wohnungen um rund ein Drittel unter dem Vorjahreszeitraum. Bei 70 % aller aktuellen Baugenehmigungen spielt Umweltthermie - das heißt Wärmepumpen, die ihre Energie aus Luft und Wasser gewinnen - eine Hauptrolle bei der Gebäudeenergieversorgung.

Auf dem Markt für Wohneigentum ist nach mehr als einem Jahrzehnt konstant steigender Immobilienpreise eine Trendwende eingekehrt. Die Preise für Bestands-Einfamilienhäuser sanken im ersten Halbjahr 2023 im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2022 im Durchschnitt um 6,1 % - allerdings nicht so stark, dass die gestiegenen Finanzierungskosten ausgeglichen werden. Vielen Haushalten hilft die erweiterte Förderung des Landes für den Erwerb und die Modernisierung von Wohneigentum, ihre Wohneigentumspläne zu realisieren. Andere mussten die Eigentumsbildung aufgrund der Zinssituation und der gestiegenen Baukosten dagegen verschieben.

Die Preisspanne im Land ist jedoch enorm: Im Kreis Höxter oder im Hochsauerlandkreis konnten im Jahr 2022 Bestandseigenheime für unter 250.000 € erworben werden. In Köln, Bonn, Düsseldorf, Essen und Münster sanken die Preise zumeist leicht, liegen aber immer noch durchschnittlich bei über 750.000 €.

Die Preise für ältere Bestandsobjekte sanken stärker als für Neubauimmobilien. Dies liegt vor allem an Unsicherheiten über zukünftige gesetzliche Regelungen und Aufwände zur energetischen Modernisierung.

4. Geschäftsverlauf

Bestandsbewirtschaftung

Am 31.12.2023 befanden sich unverändert zum Vorjahr insgesamt 2.620 Wohnungen im Bestand der Handwerksbau AG. Weiterhin wurden 310 eigene Mietgaragen, 121 Stellplätze sowie 3 sonstige Einheiten im eigenen Bestand verwaltet.

Die Gesamtnutzfläche der Wohnungen blieb im Geschäftsjahr 2023 nahezu unverändert und beträgt 165.289,19 m ² (VJ 165.321,41 m ² ). Die Wohnflächenveränderung resultiert aus mietrechtlich erforderlichen Flächenanpassungen (-32,22 m ² ). Rund 78 % der Wohneinheiten sind freifinanziert.

Der Wohnungsbestand verteilt sich auf insgesamt 18 Standorte in Ostwestfalen-Lippe, dem Münsterland, dem nördlichen Kreis Unna, dem Hellweg, dem Märkischen Sauerland und Dortmund.

Umsatzentwicklung

Gegenüber dem Vorjahr erhöhten sich die Sollmieten durch angepasste Wiedervermietungsmieten und Mietanpassungen im laufenden Mietverhältnis insgesamt um rund 345 T€ auf 10.753 T€. Dieses entspricht einer Sollmietensteigerung i. H. v. rund 3,3 %. Die Erlösschmälerungen auf Sollmieten stiegen im gleichen Zeitraum um rund 42 T€ auf 872 T€. Hierbei entfielen 408 T€ auf einen strategischen Leerstand in Lage.

Die Durchschnittsmiete für Wohnflächen (Wohneinheiten und mit Flächen bewertete Stellplätze/Garagen) stieg im Geschäftsjahr 2023 von 5,04 €/m ² auf 5,21 €/m ². Die Durchschnittsmiete für Wohneinheiten stieg von 5,15 €/m ² auf 5,32 €/m ².

Vermietung

Im Jahr 2023 wurden 208 Mietverhältnisse beendet (VJ 235). Die Fluktuationsquote sank von 9,0 % auf nun 7,9 %. Im Geschäftsjahr kam es durch Lieferengpässe und fehlende Handwerkerkapazitäten teilweise zu einer Verzögerung bei den Wohnungsinstandsetzungen. Durch diese Faktoren kam es im Geschäftsjahr zu längeren Leerstandszeiten.

Die Leerstandsquote ist zum 31.12.2023 auf 10,0 % (VJ 9,4 %) gestiegen. Am 31.12.2023 waren 262 Wohnungen (VJ 246) nicht vermietet, davon entfielen 159 Wohneinheiten auf den strategischen Leerstand. Ohne Berücksichtigung des strategischen Leerstandes in Lage stieg die Leerstandsquote zum 31.12.2023 auf 4,2 % (VJ 4,0 %). Dieses entspricht 103 Wohneinheiten.

Die Vermietungssituation ist an den einzelnen Standorten sehr differenziert zu betrachten, da die Wohnraumnachfrage durch demografische und strukturelle Entwicklungen des jeweiligen Standortes beeinflusst wird. Trotz der relativ hohen Leerstandsquote des Gesamtbestandes ist die Vermietungssituation an den Standorten grundsätzlich stabil.

Fremdverwaltung / WEG

Am 31.12.2023 befanden sich 45 Wohnungen (VJ 45) sowie 45 Garagen und Stellplätze (VJ 45) in der Fremdverwaltung.

Instandhaltungs- und Modernisierungsaktivität

Im Geschäftsjahr 2023 kam es immer wieder bedingt durch eine hohe Auslastung der Handwerksbetriebe und Materialengpässen zu Verzögerungen bei den erforderlichen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Dennoch konnten mit wenigen Ausnahmen alle Planmaßnahmen des Jahres 2023 umgesetzt werden.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden insgesamt 4.230 T€ in die Modernisierung und Instandhaltung des Bestandes investiert (VJ 4.583 T€). Die Vergabe erfolgte grundsätzlich an ortsansässige Handwerksbetriebe. Wie in den Vorjahren lag bei den Maßnahmen das besondere Augenmerk auf der Aufrechterhaltung bzw. Wiederherstellung eines marktgerechten Zustandes der Wohneinheiten. Neben der laufenden Instandhaltung in Höhe von 1.629 T€ erfolgten im Zuge von Mieterwechseln zahlreiche Investitionen zur Verbesserung der Ausstattungsqualität unserer Wohnungen. Im Geschäftsjahr wurden 77 Wohnungen mit einem Investitionsvolumen von 1.237 T€ zum Teil vollumfänglich einzelmodernisiert bzw. instandgesetzt. In Großmaßnahmen flossen 1.153 T€. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um umfängliche Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten. Weiterhin wurden 211 T€ im Bestand investiert, die durch Versicherungsleistungen sowie Mieterregresse gedeckt sind.

Darüber hinaus flossen 628 T€ in aktivierungsfähige Modernisierungsmaßnahmen u.a.

Für die Instandhaltung und nicht aktivierbare Modernisierung sind folgende Aufwendungen angefallen:

5. Darstellung der Lage

5.1. Vermögens- und Finanzlage

Der Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur gliedern sich wie folgt:

Die Bilanzsumme in Höhe von 61.082 T€ ist nahezu unverändert zum Vorjahr (60.885 T€). Die Veränderung in Höhe von 197 T€ entspricht einer Zunahme von 0,3 %.

Die Veränderungen der Bilanzsumme auf der Aktivseite ergeben sich im Wesentlichen durch die Minderung des Sachanlagevermögens durch planmäßige Abschreibungen in Höhe von 1.899 T€, denen Investitionen von 710 T€ gegenüberstehen. Kompensiert werden die Minderungen auf der Aktivseite durch eine Zunahme der liquiden Mittel um 1.041 T€.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden für die sonstigen Betriebs- und Geschäftsausstattungen aktivierungsfähige Investitionen in Höhe von 83 T€ getätigt.

Auf der Passivseite erhöhte sich das Eigenkapital aufgrund des positiven Ergebnisses um 1.286 T€.

Die Rückstellungen verringerten sich um 339 T€.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern reduzierten sich um 1.660 T€. Neben planmäßigen Tilgungen von 780 T€ wurden 880 T€ für Sondertilgungen verwendet.

Die erhaltenen Anzahlungen aus den Vorauszahlungen für Heiz- und Nebenkosten haben einen Anstieg von 1.079 T€ zu verzeichnen.

Der Cashflow beträgt 3.343 T€ (Vorjahr 3.099 T€).

Es bestand kein Fremdfinanzierungsbedarf. Die Veränderung des Finanzmittelfonds resultiert im Wesentlichen aus Einzahlungen aus der operativen Geschäftstätigkeit sowie der Tilgung von Fremdkapital.

Den bestehenden Zahlungsverpflichtungen konnte stets nachgekommen werden.

Die nachfolgende Kapitalflussrechnung zeigt die Entwicklung des Finanzmittelbestandes (Flüssige Mittel) der Gesellschaft im Jahr 2023:

5.2. Ertragslage

Zum Jahresergebnis haben die einzelnen Geschäftsbereiche wie folgt beigetragen:

Die Entwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr entsprach unseren Erwartungen.

Das Betriebsergebnis in Höhe von 1.321 T€ (VJ 917 T€) hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 404 T€ erhöht. Die Steigerung resultiert im Wesentlichen aus um 345 T€ gestiegenen Sollmieten bei um 314 T€ gesunkenen Instandhaltungskosten (abzüglich Erstattungen).

Das neutrale Ergebnis von 38 T€ wird maßgeblich bestimmt durch Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen von 41 T€.

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft stellt sich insbesondere vor dem Hintergrund des konstanten Geschäftsmodells als positiv dar.

6. Finanzielle Leistungsindikatoren und Kennzahlen

Die weiteren Leistungsindikatoren haben sich im laufenden Geschäftsjahr im Verhältnis zum Vorjahr wie folgt entwickelt :

Leistungsindikatoren

Kennzahlen

7. Risiko- und Chancenbericht

7.1. Unternehmenschancen/-risiken und zukünftige Entwicklung

Um bestehende Unternehmensrisiken frühzeitig zu erkennen, sie zu analysieren und ihnen rechtzeitig entgegenzusteuern, ist im Unternehmen ein Risikomanagementsystem implementiert.

Neben der Beobachtung von Zinsänderungs-, Finanzierungs- und sonstigen allgemeinen Unternehmensrisiken liegt hierbei das Hauptaugenmerk auf Risiken, die aus der Bestandsbewirtschaftung und der Bautätigkeit resultieren.

Durch den Abschluss von Versicherungen für mögliche Haftungsrisiken und Schadensfälle wird gewährleistet, dass sich die im Unternehmen verbleibenden Risiken in Grenzen halten bzw. ausgeschlossen werden.

7.2. Risiken

Mietausfallrisiken

Die Handwerksbau AG unterliegt als Wohnungsunternehmen einem Mietausfallrisiko. Vorkehrungen zur Minimierung dieses Risikos werden durch standardisierte Bonitätsprüfungen bei Neuvermietungen sowie durch das aktive Verfolgen kontinuierlicher Zahlungseingänge und somit das frühzeitige Erkennen von Zahlungsausfällen durch das Forderungsmanagement getroffen. Damit verbunden ist die Einleitung von angemessenen Gegenmaßnahmen.

Die seit Monaten steigenden Energie- und Lebensmittelpreise belasten die Mieterhaushalte und führen zu sinkenden verfügbaren Einkommen. Bisher sind keine signifikanten Mietausfälle hierdurch entstanden. Sollte die Wirtschaftskrise weiter anhalten, könnte es im Zeitablauf zu höheren Mietausfällen kommen, als in unseren Prognosen derzeit berücksichtigt.

Wesentlichen Risiken aus Zahlungsstromschwankungen und Liquiditätsrisiken ist die Handwerksbau AG aufgrund der regelmäßigen Mietzahlungen grundsätzlich nicht ausgesetzt. Durch die Bildung von Wertberichtigungen auf Forderungen in angemessener Höhe ist dieses Forderungsausfallrisiko bilanziell berücksichtigt.

Leerstandsrisiken

Durch negative Entwicklungen der ökonomischen Rahmenbedingungen, durch anhaltende Verzögerungen bei der Durchführung von Baumaßnahmen oder durch eine erhöhte, durch starken Neubau getriebene Konkurrenzsituation kann das Risiko eines erhöhten Leerstandes entstehen. Dieses könnte sich negativ auf die Vermietbarkeit der Wohnungen auswirken und somit die Mieterlöse mindern.

Diese Risiken, die nicht bestandsgefährdend sind, sind im Wirtschaftsplan für das Geschäftsjahr 2024 berücksichtigt.

Immobilienrisiken

In den nächsten Jahren werden erhebliche Investitionen in den Klimaschutz und in die CO ₂ -Neutralität erforderlich sein. Veränderte gesetzliche oder regulatorische Rahmenbedingungen zu energetischen Anforderungen, Verkehrssicherungspflichten und Mieterschutz können weitere nicht geplante Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen notwendig machen. Aufgrund der sich veränderten Rahmenbedingungen des geänderten Klima- und Umweltschutzes wurde ein externes Beratungsunternehmen mit der Analyse und Konzeption eines Klimapfades beauftragt. Die Ergebnisse werden im 2. Quartal 2024 in eine strategische Wirtschafts- und Finanzplanung übertragen.

Ein weiteres Risiko besteht in der derzeit herrschenden Knappheit von Baumaterialien und Handwerkerkapazitäten. Sollten diese weiterhin anhalten, kann es auch zukünftig zu Verzögerungen bei der Durchführung von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen kommen. Die Handwerksbau AG wirkt diesem Risiko durch Ausweitung des Auftragnehmerkreises entgegen.

Compliance-Risiken

Dolose Handlungen können insbesondere dort entstehen, wo Geschäfts-, Vertrags- oder persönliche Beziehungen zwischen Mitarbeitern und externen Personen bestehen.

Es besteht das Risiko, dass es bei einer Auftragsvergabe zu dolosen Handlungen kommt. Deswegen bekommt jeder neue Mitarbeiter die Compliance-Regelung ausgehändigt und wird verpflichtet diese zu befolgen. Zudem werden die Mitarbeiter regelmäßig auf Compliance-Risiken hingewiesen. Darüber hinaus bestehen Vergaberichtlinien.

Weiterhin besteht das Risiko, dass es im Bereich der Vermietung zu regelwidrigen Mietvergünstigungen kommt oder es in Märkten, die durch Wohnungsknappheit geprägt sind, zu unlauteren Mitteln bei der Erteilung des Wohnungszuschlags kommt. Diesen Risiken wirken wir durch organisatorische Maßnahmen entgegen.

Sonstige rechtliche Risiken

Es können weitere Risiken aus etwaigen Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen in Bezug auf die Vermietung der Objekte entstehen. Hierzu können beispielsweise die Einführung einer Mietpreisbremse oder geänderte Mietenniveaueinstufungen gehören. Diesen Risiken wird entgegengewirkt, indem Gesetzgebungsverfahren beobachtet und frühzeitig in der Unternehmensplanung berücksichtigt werden.

Zinsrisiken

Die durch den Einsatz von Fremdkapital entstehenden Zinsrisiken werden beobachtet. Aufgrund der steigenden Tilgungsanteile der langfristigen Annuitätendarlehen zur Finanzierung des Anlagevermögens und der relativ gleichmäßig über die Jahre verteilten Prolongationstermine halten sich die Zinsrisiken insgesamt in eingeschränktem Rahmen.

Die Zinsentwicklung wird im Rahmen des Risikomanagements beobachtet. Zur Sicherung günstiger Finanzierungskonditionen werden in Abhängigkeit von der Zinsentwicklung Forward-Darlehen abgeschlossen. Umfinanzierungs- respektive Sondertilgungsmöglichkeiten werden unter Berücksichtigung des jeweiligen aktuellen Zinsniveaus regelmäßig geprüft.

Beurteilung des Gesamtrisikos

Die Risikosituation ist gegenüber dem Vorjahr unverändert. Aus der Analyse der Einzelrisiken sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, die, für sich genommen oder in Kombination mit anderen Risiken, den Fortbestand der Gesellschaft im Berichtszeitraum und darüber hinaus gefährdet haben oder gefährden könnten.

7.3. Chancen

Durch eine sorgfältige Mieterauswahl und die konsequente Verfolgung der Mietforderungen wird dem Mietausfallrisiko entgegengewirkt. Außerdem könnte sich im Jahr 2024 die wirtschaftliche Lage in Deutschland stabilisieren und sich so das Mietausfallrisiko entgegen unserer Prognose verringern.

Die Durchschnittsmieten der Wohneinheiten lagen per 31.12.2023 bei 5,32 €/m ² (Vorjahr 5,15 €/m ² ) und somit unterhalb der vom statistischen Bundesamt für das erste Halbjahr 2023 ermittelten durchschnittlichen Kaltmiete von 6,40 €/m ² in Kleinstädten und ländlichen Gemeinden. Die Handwerksbau AG geht davon aus, dass auch bei durch Kurzarbeit und Arbeitslosigkeit sinkenden Haushaltseinkommen sowie einer erhöhten Konkurrenzsituation eine gute Vermietbarkeit der Wohneinheiten gegeben ist.

Entgegen unserer Prognose könnte sich aufgrund einer allgemeinen Zurückhaltung beim Neubau auch die Verfügbarkeit von Handwerkerkapazitäten und Baumaterialien verbessern und somit Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen planmäßig durchgeführt werden. Daraus resultierend wäre eine schnelle Weitervermietung der freiwerdenden Wohnungen erreichbar. Außerdem könnte die Handwerksbau AG aufgrund ihres Streubesitzes auf eine größere Anzahl von Handwerksunternehmen zugreifen, sodass Kapazitätsengpässe einzelner Unternehmen überbrückt werden können.

Durch die Modernisierung des Wohnungsbestandes werden die Wohnquartiere unseres Unternehmens kontinuierlich weiterentwickelt und an die Marktgegebenheiten angepasst. Dieses umfasst neben der herkömmlichen Modernisierung des Bestandes auch Bestandskorrekturen durch den Rückbau bzw. den Verkauf von Objekten.

Die erforderliche Anpassung des Bestandes an die geänderten Klimaschutzanforderungen wird in den nächsten Jahren zu erhöhten Bestandsinvestitionen führen. Durch die ausgesprochen gute Eigenkapitalquote der Handwerksbau AG von über 60 % hat das Unternehmen in den letzten Jahren die Voraussetzung geschaffen, hohe Investitionen in den Bestand zu leisten. Der Vorstand geht vor dem Hintergrund der soliden Vermögens-, Finanz- und Ertragslage davon aus, dass die Handwerksbau AG wirtschaftlich in der Lage ist, die erforderlichen Anpassungen des Wohnungsbestandes in weiten Teilen abzubilden.

8. Finanzierungsinstrumente

Besondere Finanzierungsinstrumente und Sicherungsgeschäfte liegen nicht vor.

9. Erklärung zur Unternehmensführung gemäß § 289f HGB

Der Aufsichtsrat der Handwerksbau AG besteht zu mindestens 30 % aus Frauen und zu mindestens 30 % aus Männern. Die Frauenquote des Teils des Organs beträgt 33,3 %. Dieses entspricht 2 Mandaten. Der Aufsichtsrat möchte im Sinne einer Zielsetzung an dieser Quote nach dem Grundsatz der Gesamterfüllung bis zum 31.12.2025 festhalten.

Der Vorstand der Handwerksbau AG besteht aus einer Person. Diese Position war bis zum 31.10.2023 weiblich besetzt. Seit dem 01.11.2023 wurde die Position männlich besetzt.

Auf der zweiten Führungsebene unterhalb des Vorstandes beträgt die Frauenquote 50 %. Dieses entspricht einer Stelle. Der Aufsichtsrat möchte im Sinne einer Zielsetzung diese Quote bis zum 31.12.2025 beibehalten.

10. Prognosebericht

Nach Maßgabe der aktuellen Bestimmungsgrößen des Wirtschaftsplanes 2024 dürfte das Ergebnis vor Steuern im Vergleich zum Berichtsjahr nahezu unverändert sein. Somit wird wieder ein positives Ergebnis vor Steuern erwartet.

In welchem Ausmaß die angespannte gesamtwirtschaftliche Lage Auswirkungen auf die Handwerksbau AG im kommenden Geschäftsjahr haben wird, ist derzeit schwer einschätzbar. So könnte es weiterhin aufgrund der schlechteren Einkommenssituation unserer Mieter in Folge von Kurzarbeit oder Stellenstreichungen und hohen Inflationsraten zu höheren Mietausfällen kommen.

Zudem muss damit gerechnet werden, dass die Instandhaltungs- und Modernisierungsmöglichkeiten durch knappe Handwerkerkapazitäten und Lieferengpässe eingeschränkt werden.

Für 2024 wird derzeitig prognostiziert, dass die gesamtwirtschaftliche Lage nur moderate Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Handwerksbau AG haben wird und sich die finanziellen Leistungsindikatoren Cashflow, Instandhaltungskosten pro qm, Leerstandsquote und Fluktuationsquote nur geringfügig verschlechtern werden.

Bilanz

Aktivseite

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

I. Allgemeine Angaben

Das Unternehmen trägt die Firma - Handwerksbau Aktiengesellschaft - und hat seinen Sitz in Dortmund unter der Geschäftsanschrift: Reinoldistr. 7-9, 44135 Dortmund. Es ist mit der Handelsregisternummer HRB 2555 eingetragen im Handelsregister B des Amtsgerichts Dortmund.

Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuchs und des Aktiengesetzes sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht der Verordnung über die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (JAbschlWUV), wobei für die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung das Gesamtkostenverfahren Anwendung findet.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde entsprechend der Verfahrensweise des Vorjahres unter der Annahme der teilweisen Verwendung des im Berichtsjahr erzielten Jahresergebnisses aufgestellt (§ 268 Abs. 1 Satz 1 HGB). Auf die Angaben unter Ziffer IV Nr. 9 dieses Anhangs wird verwiesen.

II. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

1. Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagevermögen

Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, vermindert um planmäßige, nutzungsbedingte Abschreibungen, bewertet.

Die entgeltlich erworbenen Softwarelizenzen werden nach der linearen Methode über einen Nutzungszeitraum von 3 bis 5 Jahren abgeschrieben.

Die planmäßigen Abschreibungen für Wohnbauten werden linear mit 2 % der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vorgenommen. Eine Vermietungseinheit (Arztpraxis) wird linear mit 3 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten abgeschrieben. Für in 1991, 1993 und 1994 fertiggestellte Gebäude wurde wegen der Maßgeblichkeit der Handelsbilanz für die Steuerbilanz die degressive Abschreibung analog § 7 Absatz 5 EStG in Anspruch genommen.

Garagen wurden in den Vorjahren mit 5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten linear abgeschrieben. Für die Betriebs- und Geschäftsausstattung wurde die lineare Abschreibungsmethode unter Zugrundelegung der steuerlichen Abschreibungssätze gewählt. Beim beweglichen Anlagevermögen liegen die Zeiträume für die Abschreibungen zwischen drei und dreizehn Jahren. Die Zugänge werden im Zugangsjahr pro rata temporis abgeschrieben. Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten bis 800,00 € wurden im Jahr des Zuganges in voller Höhe abgeschrieben.

Sofern den Gegenständen des Anlagevermögens am Abschlussstichtag ein voraussichtlich dauerhaft niedrigerer Wert beizulegen ist, als er sich bei Anwendung der vorstehend erläuterten Bewertungsmethoden ergibt, wird dem durch außerplanmäßige Abschreibung Rechnung getragen.

Soweit der Grund für die Wertminderung entfallen ist, wird das Wertaufholungsgebot gemäß § 253 Abs. 5 HGB beachtet.

2. Finanzanlagevermögen

Die Wertpapiere und die anderen Finanzanlagen sind zu den jeweiligen Anschaffungskosten zu den Erwerbszeitpunkten bewertet.

3. Umlaufvermögen

Die noch nicht abgerechneten Leistungen aus Betriebs- und Heizkosten sind zu den Anschaffungskosten unter Berücksichtigung des Niederstwertprinzips bewertet. Es handelt sich um alle Kostenarten, die im Rahmen der Nebenkostenabrechnung an die Mieter im kommenden Jahr weiterbelastet werden. Für die Betriebs- und Heizkosten der Leerstandswohnungen werden Wertberichtungen vorgenommen.

Die Bewertung der Ölbestände erfolgte zu Anschaffungskosten nach dem FIFO-Verfahren. Bei den Tankbeständen wurde eine Fülltoleranz von 10 % abgezogen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zum Nominalwert bilanziert. Ausfallrisiken wurde durch Abschreibungen und Wertberichtigungen Rechnung getragen.

Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten werden jeweils zum Nominalwert angesetzt.

4. Latente Steuern

Zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen und den Steuerbilanzansätzen bestehen Unterschiede, aus denen aktive latente Steuern resultieren. Sie betreffen sowohl den Immobilienbestand als auch Rückstellungen.

Auf die Ausübung des Wahlrechts zur Aktivierung latenter Steuern gemäß § 274 HGB wurde verzichtet.

5. Rückstellungen

Rückstellungen werden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des voraussichtlichen notwendigen Erfüllungsbetrages gebildet. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen sind soweit erforderlich bei der Ermittlung des Erfüllungsbetrags berücksichtigt worden.

6. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert.

III. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

A. Bilanz

1. Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist auf der folgenden Seite dargestellt:

Handwerksbau Aktiengesellschaft, Dortmund

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023

Entwicklung des Anlagevermögens vom 1. Januar 2023 bis zum 31.Dezember 2023

2. Der Posten "Unfertige Leistungen" in Höhe von 4.534.907,85 € (Vorjahr 4.018.052,14 €) beinhaltet die noch nicht mit den Mietern abgerechneten Betriebs- und Heizkosten. Für die Betriebs- und Heizkosten der Leerstandswohnungen werden Wertberichtungen vorgenommen.

3. Die "Forderungen aus Vermietung" und die "sonstigen Vermögensgegenstände" sind wie im Vorjahr innerhalb eines Jahres fällig.

4. Das Grundkapital beträgt unverändert 2.625.000,00 €. Es gliedert sich in 3.500 vinkulierte Namensaktien zu je 750,00 €.

5. Rücklagenspiegel:

6. In den "sonstigen Rückstellungen" sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten:

7. Verbindlichkeiten

Bezüglich der Fristigkeiten der vorhandenen Verbindlichkeiten verweisen wir auf den folgenden Verbindlichkeitenspiegel:

B. Gewinn- und Verlustrechnung

Im Geschäftsjahr sind folgende wesentliche periodenfremde Erträge und Aufwendungen entstanden:

- Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen: 41.350,60 €

- Erträge aus abgeschriebenen Mietforderungen und Wertberichtigungen: 112.196,92 €

IV. Sonstige Angaben

1. Beschäftigte

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:

Es wurde durchschnittlich 1 (Vorjahr: 2) Auszubildende beschäftigt.

2. Außerbilanzielle Geschäfte und sonstige finanzielle Verpflichtungen

3. Treuhandkonten

Es besteht ein Treuhand-Sammelkonto für Mietkautionen. Der Saldo zum 31.12.2023 beträgt 2.056.270,22 € (Vorjahr: 2.012.699,54 €).

Für verwaltete Fremdobjekte bestehen 2 (Vorjahr: 2) Treuhandkonten und Sammelkonten für Mietkautionen mit einem Gesamtguthabensaldo von 136.921,59 € (Vorjahr: 82.005,27 €).

4. Betriebliche Altersversorgung

Die Handwerksbau AG ist Mitglied bei den Kommunalen Versorgungskassen für Westfalen-Lippe (kvw), Münster, und hat für die Belegschaft eine zusätzliche Altersversorgung abgeschlossen. Im Jahr 2023 sind folgende Beiträge gezahlt worden:

Für das Geschäftsjahr 2023 beträgt die Umlage 4,5 % und das Sanierungsgeld 3,25 %. Nach den vorliegenden Informationen von der kvw sind zurzeit keine Erhöhungen der Umlagen geplant.

Darüber hinaus besteht für ein ehemaliges Vorstandsmitglied eine betriebliche Altersversorgung in der Durchführungsform einer Unterstützungskasse.

Beide Durchführungsformen stellen sogenannte mittelbare Altersversorgungsverpflichtungen dar. Das Passivierungswahlrecht des Artikel 28 Abs. 1 Satz 2 EGHGB wird dahingehend ausgeübt, dass im Jahresabschluss keine Rückstellungen passiviert werden.

5. Aufsichtsratsbezüge

Die Bezüge für den Aufsichtsrat betrugen:

6. Vorstandsbezüge

Die Angabe der Bezüge für den Vorstand ist gemäß § 286 Abs. 4 HGB unterblieben.

7. Abschlussprüferhonorar

Das im Aufwand des Geschäftsjahres enthaltene Honorar des Abschlussprüfers (einschließlich Umsatzsteuer) entfiel auf:

8. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach Schluss des Geschäftsjahres 2023 nicht eingetreten.

9. Gewinnverwendungsvorschlag

Der Bilanzgewinn 2023 beträgt 708.390,78 € (Vorjahr: 578.890,60 €). Der Vorstand schlägt vor, wie im Vorjahr eine Dividende in Höhe von 5 % des Grundkapitals (5 % von 2.625.000,00 € = 131.250,00 €) auszuschütten und den verbleibenden Betrag in Höhe von 577.140,78 € (Vorjahr: 447.640,60 €) in die anderen Gewinnrücklagen einzustellen.

10. Mitglied des Vorstandes

11. Mitglieder des Aufsichtsrates

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Handwerksbau Aktiengesellschaft, Dortmund, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Handwerksbau Aktiengesellschaft, Dortmund, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft. Die Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289f Abs. 4 HGB (Angaben zur Frauenquote) haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 und

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Unser Prüfungsurteil zum Lagebericht erstreckt sich nicht auf den Inhalt der oben genannten Erklärung zur Unternehmensführung.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Der gesetzliche Vertreter ist für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289f Abs. 4 HGB (Angaben zur Frauenquote).

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die oben genannten sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

• wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresabschluss, zu den inhaltlich geprüften Angaben im Lagebericht oder zu unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder

• anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen.

Verantwortung des gesetzlichen Vertreters und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Der gesetzliche Vertreter ist verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die er in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt hat, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses ist der gesetzliche Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren hat er die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus ist er dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die er als notwendig erachtet hat, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von dem gesetzlichen Vertreter angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von dem gesetzlichen Vertreter dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von dem gesetzlichen Vertreter angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von dem gesetzlichen Vertreter dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von dem gesetzlichen Vertreter zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Ergebnisverwendungsbeschluss

Bekanntmachung zur Dividende und Gewinnverwendung

Die ordentliche Hauptversammlung der Gesellschaft hat am 13.08.2024 beschlossen, den im Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 ausgewiesenen Bilanzgewinn in Höhe von 708.390,78 Euro wie folgt zu verwenden.

- In Höhe von 131.250,00 Euro zur Ausschüttung einer Dividende von 37,50 Euro je dividendenberechtigte Aktie an die Aktionäre (das entspricht 5% auf das dividendenberechtigte Grundkapital in Höhe von 2.625.000,00 Euro),

- in Höhe von 577.140,78 Euro zur Einstellung in die "Anderen Gewinnrücklagen".

Die Dividende wird am 13. August 2024 unter Abzug von 25% Kapitalertragssteuer sowie 5,5% Solidaritätszuschlag auf die Kapitalertragssteuer (Gesamtabzug 26,375%) sowie ggf. Kirchensteuer auf die Kapitalertragssteuer durch die Gesellschaft über ihre Hausbank ausgezahlt.

Bericht des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat der Handwerksbau AG hat die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben im Geschäftsjahr 2023 in vollem Umfang wahrgenommen. Er hat die Geschäftsführung des Vorstandes im Berichtsjahr fortlaufend überwacht und diesen bei der Leitung der Handwerksbau AG beraten. Strategisch wichtige Fragestellungen wurden mit dem Vorstand erörtert. Im Fokus standen hierbei insbesondere die operative und wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens.

Zur Erfüllung seiner Aufgaben kam der Aufsichtsrat im Geschäftsjahr 2023 in sieben gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand zu Beratungen und Beschlussfassungen zusammen. Außerhalb der Sitzungen standen der Aufsichtsratsvorsitzende und der Vorstand in engem Austausch. Der Vorstand erfüllte seine Informationspflichten stets vollumfänglich in mündlicher und schriftlicher Form. Alle relevanten Sachverhalte wurden im Aufsichtsrat besprochen. Der Aufsichtsrat konnte sich zu jeder Zeit von der Ordnungsmäßigkeit, der Zweckmäßigkeit und Rechtmäßigkeit der Geschäftsführung überzeugen. Alle Beschlüsse des Aufsichtsrates wurden einstimmig gefasst.

Der von der Hauptversammlung im Vorjahr für das Geschäftsjahr 2023 gewählte Abschlussprüfer, der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V. (VdW Rheinland Westfalen), Düsseldorf, hat den Jahresabschluss zum 31.12.2023 und den Lagebericht des Vorstandes geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss sowie den Lagebericht ebenfalls geprüft und sich in einer gemeinsamen Sitzung am 27.05.2024 mit dem Abschlussprüfer intensiv mit dem Jahresabschluss 2023 sowie dem Lagebericht befasst und diesen einstimmig gebilligt. Damit ist der vorgelegte Jahresabschluss gemäß § 172 Satz 1 des Aktiengesetzes festgestellt. Den Bericht über die Prüfung des Geschäftsjahres hat der Aufsichtsrat zustimmend zur Kenntnis genommen. Das zusammengefasste Prüfungsergebnis wird der ordentlichen Hauptversammlung 2024 vorgetragen. Dem Vorschlag des Vorstandes zur Verwendung des Bilanzgewinnes schließt der Aufsichtsrat sich an.

Der Aufsichtsrat bestand im Berichtsjahr unverändert aus den Herren Berthold Schröder, Hans Hund, Peter Eul und Jochen Renfordt als Aktionärsvertretern sowie aus Frau Antje Grundmann und Frau Bärbel Will als Arbeitnehmervertreterinnen. Alle vorgenannten Aktionärsvertreter wurden durch die Hauptversammlung am 29.08.2023 in den Aufsichtsrat wiedergewählt. In seiner konstituierenden Sitzung nach dieser Hauptversammlung wählte der Aufsichtsrat Herrn Schröder wieder zu seinem Vorsitzenden und Herrn Hund erneut zu dessen Stellvertreter.

Mit Wirkung zum Ablauf des 31.10.2023 hat Frau Karin Löring ihr Mandat im Vorstand aus gesundheitlichen Gründen vorzeitig einvernehmlich beendet. Der Aufsichtsrat bedankt sich bei Frau Löring für ihre langjährige, engagierte Tätigkeit als Vorstand unserer Gesellschaft.

Für die Zeit ab 01.11.2023 wurde sodann zunächst Herr Dr. Marco Boksteen für einen Überbrückungszeitraum zum Vorstand bestellt.

Nach einem intensiven Findungs- und Auswahlprozess bestellte der Aufsichtsrat im Januar 2024 dann Herrn Robin Zuhorn mit Wirkung ab 01.04.2024 auf eine Dauer von drei Jahren in den Vorstand.

Nachdem hiermit die vorgesehene längerfristige Neubesetzung des Vorstands erfolgt war, endete planmäßig und einvernehmlich mit dem 31.03.2024 die Zusammenarbeit mit Herrn Dr. Boksteen, dessen Vorstandsmandat von vornherein als Interimsmandat ausgelegt war. Der Aufsichtsrat dankt ihm dafür, dass er sich unserer Gesellschaft als Vorstand kurzfristig und tatkräftig zur Verfügung gestellt hat.

Im Zusammenhang mit den Veränderungen im Vorstand hatte der Aufsichtsrat einen Personalausschuss mit dem Aufsichtsratsvorsitzenden und dessen Stellvertreter sowie den Herren Eul und Renfordt als Ausschussmitgliedern errichtet. Die wesentliche von diesem Ausschuss wahrgenommenen Aufgabe bestand darin, Entscheidungen des Aufsichtsrates zur Be- und Anstellung der Vorstandsmitglieder effektiv vorzubereiten.

Der Aufsichtsrat bedankt sich bei den Mitgliedern des Vorstands sowie bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die erfolgreiche, vertrauensvolle und engagierte Zusammenarbeit im Jahr 2023.

Die Feststellung des Jahresabschlusses auf den 31.12.2023 erfolgte am 13.08.2024.