KWD HOLDING GmbH

KWD HOLDING GmbH

Potsdam (vormals: Berlin)

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

Passiva

Konzerngewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Konzern-Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2023

Konzerneigenkapitalspiegel 2023

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2023

Allgemeine Hinweise

Der Konzernabschluss zum 31.12.2023 der KWD Holding GmbH mit Sitz in Potsdam, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Potsdam unter der Register-Nr. HRB 38480, wurde gemäß §§ 290 ff. HGB aufgestellt.

Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert.

Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, haben wir Angaben zur Mitzugehörigkeit zu anderen Posten und davon-Vermerke überwiegend im Anhang gemacht sowie Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen und Personen (Unternehmen mit zur KWD Holding identischer Gesellschafterstruktur sowie mittelbare Gesellschafter) gesondert ausgewiesen.

Konsolidierungskreis

In den Konzernabschluss werden neben der Muttergesellschaft alle Tochterunternehmen im Wege der Vollkonsolidierung einbezogen, auf die die KWD Holding GmbH einen beherrschenden Einfluss i. S. d. § 290 Abs. 2 HGB ausübt.

Der Konzernabschluss umfasst folgende Unternehmen:

V - Vollkonsolidierung, A - Equity-Bilanzierung

Das Geschäftsjahr aller voll konsolidierten Gesellschaften ist das Kalenderjahr.

Die folgenden im Vorjahr konsolidierten Gesellschaften wurden im Geschäftsjahr 2023 konzernintern verschmolzen.

Die Heinrich-Mann-Allee Grundstücksgesellschaft mbH, Schönefeld, nimmt für das Geschäftsjahr 2023 die Erleichterungen nach § 264 Abs. 3 HGB in Anspruch, auf die Aufstellung eines Lageberichts und die Durchführung einer Abschlussprüfung zu verzichten. Die KWD Holding GmbH hat sich als Mutterunternehmen verpflichtet, für die bis zum 31. Dezember 2023 eingegangenen Verpflichtungen der Tochtergesellschaft im Geschäftsjahr 2023 einzustehen.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Konzernabschlusses waren die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Die in den Konzernabschluss übernommenen Vermögensgegenstände und Schulden der einbezogenen Unternehmen sind nach den auf den Jahresabschluss des Mutterunternehmens angewendeten Methoden einheitlich bilanziert und bewertet worden.

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige lineare Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear, bei Zugängen zeitanteilig vorgenommen. Den planmäßigen Abschreibungen liegen Nutzungsdauern zwischen 3 und 33 Jahren zugrunde. Voraussichtlich dauernden Wertminderungen, die über den planmäßigen Werteverzehr hinausgehen, wird durch außerplanmäßige Abschreibungen Rechnung getragen.

Die Vorräte wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bzw. zu den niedrigeren beizulegenden Werten angesetzt. Die Herstellungskosten umfassen die Materialkosten, die Fertigungskosten und die Sonderkosten der Fertigung sowie angemessene Teile der Materialgemeinkosten und der Fertigungsgemeinkosten. Dies sind im Wesentlichen die von Subunternehmern in Rechnung gestellten Leistungen sowie die eigenen Personalkosten für die Bau- und Projektleitung. Kosten der allgemeinen Verwaltung werden nicht in die Herstellungskosten einbezogen. Fremdkapitalkosten werden, sofern sie zur Finanzierung der Herstellung eines Vermögensgegenstandes verwendet werden und soweit sie auf den Zeitraum der Herstellung entfallen, aktiviert. Als Zeitraum der Herstellung wird bei dem Vorratsvermögen zugeordneten erworbenen Grundstücken auch der zur Schaffung von Baurecht und zur Einholung von Baugenehmigungen erforderliche Zeitraum beurteilt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit dem Nennwert oder zum niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen; Forderungen mit einer Fälligkeit von mehr als einem Jahr sind - soweit sie un- oder niedrigverzinslich sind - mit dem abgezinsten Wert angesetzt.

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert angesetzt.

Als Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben bzw. Einnahmen vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand bzw. Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Die Steuerrückstellungen sind in Höhe des voraussichtlichen Anfalls aufgrund des steuerlichen Ergebnisses angesetzt.

Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten und drohenden Verluste gebildet. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrags, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Für die Ermittlung latenter Steuern gemäß § 298 i. V. m. § 274 HGB aufgrund von temporären oder quasipermanenten Differenzen zwischen den Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten in der Konzernbilanz und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Latente Steuern infolge von Konsolidierungsmaßnahmen nach § 306 HGB wurden mit den Posten nach § 274 HGB zusammengefasst.

Aktive latente Steuern auf steuerliche Verlustvorträge werden insoweit aktiviert, als es hinreichend sicher erscheint, dass sie innerhalb von 5 Jahren genutzt werden. Für die Berechnung der latenten Steuern wurden ein Körperschaftsteuersatz von 15,83 % sowie die Gewerbesteuersätze der einbezogenen Gesellschaften, die zwischen 8,40 % und 14,4% liegen, berücksichtigt.

Konsolidierungsgrundsätze

Die Kapitalkonsolidierung für Unternehmen, die aufgrund eines Erwerbs erstmals konsolidiert wurden, wurde nach der Erwerbsmethode zum Zeitpunkt, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist, vorgenommen.

Dabei wird der Wertansatz der dem Mutterunternehmen gehörenden Anteile mit dem auf diese Anteile entfallenden Betrag des Eigenkapitals des Tochterunternehmens verrechnet. Das Eigenkapital wird mit dem Betrag angesetzt, der dem zum Konsolidierungszeitpunkt beizulegenden Zeitwert der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten und Sonderposten entspricht. Ein nach der Verrechnung verbleibender Unterschiedsbetrag wird, wenn er auf der Aktivseite entsteht, als Geschäfts- oder Firmenwert und, wenn er auf der Passivseite entsteht, unter dem Posten "Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung" nach dem Eigenkapital ausgewiesen.

Bei der erstmaligen Einbeziehung der Tochterunternehmen wurden die in den Konzernabschluss aufgenommenen Vermögensgegenstände, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten neu bewertet bzw. angesetzt. Die wesentlichen Unterschiede resultieren aus der Bewertung von Grundstücken.

Der sich im Rahmen der Erstkonsolidierung des Teilkonzerns der KW Development GmbH am 1. Januar 2022 ergebende passive Unterschiedsbetrag von TEUR 26.544 wurde wie folgt behandelt:

Bei der erstmaligen Aufstellung des Konzernabschlusses im Geschäftsjahr 2022 wurde hinsichtlich der Wertansätze für die Projektgesellschaften, die nicht zum erworbenen Teilkonzern der KW-Development gehören, die Ausnahmeregelung des § 301 Abs. 2 Satz 5 HGB in Anspruch genommen, die Verrechnung wurde daher auf Grundlage der Wertansätze zu dem Zeitpunkt, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist, durchgeführt. Eine Neubewertung hätte die Aussagekraft des Konzernabschlusses nicht erhöht, da alle Projektgesellschaften, die nicht zum Teilkonzern der KW-Development gehören, von der KWD Holding vor Projektbeginn selbst gegründet oder als Vorratsgesellschaften mit unbebauten Grundstücken erworben wurden.

Werden nach Erlangung des beherrschenden Einflusses weitere Anteile an einem Tochterunternehmen erworben (Aufstockung) oder veräußert (Abstockung), ohne dass der Status als Tochterunternehmen verloren geht, werden diese Transaktionen als Kapitalvorgang abgebildet. Dabei werden die Anschaffungskosten der weiteren Anteile mit dem hierauf entfallenden Anteil anderer Gesellschafter am Eigenkapital zum Zeitpunkt des Erwerbs dieser Anteile verrechnet. Sofern sich nach dieser Verrechnung ein Unterschiedsbetrag ergibt, wird dieser erfolgsneutral mit dem Konzerneigenkapital verrechnet.

Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze, Aufwendungen und Erträge sowie Zwischenergebnisse innerhalb des Konsolidierungskreises wurden eliminiert.

Erläuterungen zur Konzernbilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr ist im Anlagenspiegel dargestellt.

Vorräte und erhaltene Anzahlungen

Von den in Ausführung befindlichen Bauaufträgen entfallen EUR 33,3 Mio (Vj. EUR 53,2 Mio) auf Leistungen für nahestehende Unternehmen. Diesen stehen zum Bilanzstichtag erhaltene Anzahlungen von EUR 13,7 Mio (Vj. EUR 25,3 Mio) gegenüber.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Alle Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind innerhalb eines Jahres fällig. Die Forderungen gegen nahestehende Unternehmen resultieren aus Darlehen und aufgelaufenen Zinsen (EUR 78,8 Mio, im Vorjahr EUR 47,7 Mio) sowie aus Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (EUR 10,7 Mio, im Vorjahr EUR 2,7 Mio). Die Darlehen sind unbesichert und wurden in 2023 überwiegend mit 2,5% p.a. verzinst. Es ist zu erwarten, dass die Darlehen überwiegend über ein Jahr hinaus prolongiert werden.

Eigenkapital

Das Stammkapital des Mutterunternehmens beträgt EUR 25.000,00. Die Entwicklung des Konzerneigenkapitals einschließlich des Gewinnvortrags des Konzerns ist dem Konzerneigenkapitalspiegel zu entnehmen.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen wurden unter vorsichtigen Annahmen im Wesentlichen für Gewährleistungsverpflichtungen gebildet.

Verbindlichkeiten

Von den sonstigen Verbindlichkeiten resultieren TEUR 6.639 (Vj. TEUR 5.692) aus Steuern und TEUR 13 (Vj. TEUR 11) aus sozialer Sicherheit.

Hinsichtlich der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bestehen neben Pfandrechten in Form von Grundschulden auch Abtretungen von Kaufpreisansprüchen und Bürgschaften von Gesellschaftern. Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern sind durch Verpfändung von Anteilen an den darlehensnehmenden Projektgesellschaften besichert.

Latente Steuern

Die aktiven latenten Steuern resultieren aus Verlustvorträgen sowie eliminierten Zwischengewinnen. Die passiven latenten Steuern beruhen auf temporären Differenzen im Vorratsvermögen und in den Rückstellungen.

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum 31. Dezember 2023 bestanden sonstige finanzielle Verpflichtungen insbesondere aus Beauftragungen von Bauleistungen bei Nachunternehmern von EUR 211,2 Mio., daneben aus Mietverträgen für unbewegliche Wirtschaftsgüter von TEUR 477 sowie aus Leasing- und Mietverträgen für bewegliche Wirtschaftsgüter von TEUR 167.

Es besteht eine Kontosperre bezüglich eines Kontoguthabens über TEUR 150. Dieses ist verpfändet zugunsten der ERGO Versicherung für Avalbürgschaften.

Weiterhin bestehen selbstschuldnerische Bürgschaften für Darlehen, die von nahestehenden Unternehmen bei Banken aufgenommen wurden, in Höhe von EUR 9,5 Mio (Vorjahr: EUR 3,4 Mio). Eine Inanspruchnahme aus diesen gegebenen Sicherheiten ist aufgrund der wirtschaftlichen Situation der nahestehenden Unternehmen unwahrscheinlich.

Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse resultieren fast ausschließlich aus dem Verkauf von Immobilien und Entwicklungsprojekten in Berlin und Brandenburg. Umsatzerlöse von TEUR 41.241 resultieren aus Leistungen an nahestehende Unternehmen (SKAJ Waldresidenz GmbH & Co. KG und SKAJ Immobilien GmbH).

Die Bestandsveränderungen berücksichtigen die Veränderung der unbebauten Grundstücke und Bauvorbereitungskosten, der Grundstücke mit unfertigen Bauten sowie der in Ausführung befindlichen Bauaufträge, abzüglich enthaltener Grundstückserwerbe.

In der Gewinn- und Verlustrechnung sind sonstige betriebliche Erträge von TEUR 1.079 (Vorjahr TEUR 8.636) aus der Auflösung des Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung enthalten. Daneben sind periodenfremde Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 2.761 (Vorjahr TEUR 4.557) enthalten.

Von dem Ertragsteueraufwand entfallen TEUR 3.744 (Vorjahr TEUR 15.460) auf laufende Steuern und Erträge von TEUR 1.282 (Vorjahr TEUR 8.138) auf latente Steuern.

Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung

Der Finanzmittelfonds setzt sich zum Bilanzstichtag und zu Beginn des Jahres aus dem Bilanzposten flüssige Mittel, abzüglich der verpfändeten Kontoguthaben von TEUR 150 zusammen.

Sonstige Angaben

Gesamtbezüge der Geschäftsführung

Bezüglich der Gesamtbezüge des Geschäftsführers Jan Kretzschmar verweisen wir auf § 314 Abs. 3 i.V.m. § 286 Abs. 4 HGB.

Mitarbeiter

Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Mitarbeiter:

Prüfungs- und Beratungshonorare

Das für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar des Abschlussprüfers des Konzerns beträgt TEUR 85 und entfällt ausschließlich auf Abschlussprüfungsleistungen.

Ergebnisverwendungsvorschlag der KWD Holding GmbH

Die Geschäftsführung der KWD Holding GmbH schlägt den Gesellschaftern vor, den Bilanzgewinn von TEUR 26.362 auf neue Rechnung vorzutragen.

Nachtragsbericht/Vorgänge von besonderer Bedeutung

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Stichtag existieren nicht.

Entwicklung des Konzernanlagevermögens 2023

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2023

1 Geschäfts- und Rahmenbedingungen

1.1 Darstellung des Unternehmens und des Konzerns

Die KWD-Holding GmbH ist ein Unternehmen, dessen Geschäftstätigkeit darin besteht, Kapitalbeteiligungen zu erwerben, zu halten und zu veräußern. Im Vordergrund der Aktivitäten der Holding steht das Halten von Beteiligungen an anderen Gesellschaften, die Führung des Konzerns und die Konsolidierung der Tochtergesellschaften.

Das Mutterunternehmen KWD Holding GmbH, Potsdam, ist seit 2022 Mehrheitsgesellschafterin der KW-Development GmbH. Die KWD Holding GmbH stellt seit 2022 einen Konzernabschluss auf und befreit damit die KW-Development GmbH von der Verpflichtung zur Aufstellung eines Konzernabschlusses. Mit Eintragung im Handelsregister vom 31. März 2022 wurde die seinerzeitige SKAJ Holding GmbH in KWD Holding GmbH umfirmiert. Die im Konzerneigenkapital ausgewiesenen nicht beherrschenden Anteile werden überwiegend von mittelbaren Gesellschaftern des Mutterunternehmens gehalten.

Der Konzern der KWD Holding GmbH umfasst Mehrheitsbeteiligungen an 11 Projektgesellschaften, der KW-Development GmbH sowie wiederum deren Mehrheitsbeteiligungen an 9 Projektgesellschaften. Der Kreis der verbundenen Unternehmen hat sich gegenüber dem Vorjahr durch zwei Verschmelzungen reduziert, sich aber im Übrigen nicht verändert.

Die Projektgesellschaften werden für den Ankauf neuer Immobilien und deren Entwicklung gehalten. Hier entstehen durch die Tochtergesellschaft KW-Development GmbH, welche als Projektentwickler und Bauträger fungiert, neue Wohn- und Gewerbeprojekte in der Region Berlin-Brandenburg. In Einzelfällen werden errichtete Objekte zunächst vermietet im Bestand gehalten, bis sich ein Verkauf anbietet.

Die KW-Development GmbH als Generalunternehmer der KWD-Gruppe ist seit 2012 als Projektentwickler und Bauträger auf dem Immobilienmarkt in Berlin und Potsdam sowie im Umland tätig. Das Spektrum der Geschäftstätigkeit umfasst die Unterstützung bei der Grundstücksakquisition, die Projektentwicklung, Planung sowie die individuelle Umsetzung von Bauprojekten und die Veräußerung von Grundstücken sowie fertiggestellten Bauvorhaben. Das Unternehmen erbringt Bauleistungen vorwiegend an Konzerngesellschaften, die jeweils Grundstücke erworben haben und dort Baurecht besitzen oder entwickeln.

Dabei stehen ganzheitliche Quartiersansätze im Fokus, in denen Wohnen, Gewerbe und Soziales häufig kombiniert werden. Die KWD-Gruppe prägt Stadtbilder mit Leidenschaft, Kompetenz und Know-how - von der ersten Idee bis zur Umsetzung und Verkauf.

Die Finanzierung der Bauprojekte erfolgt primär über Anzahlungen für die erbrachten Leistungen, Eigenkapital sowie Darlehen von Banken und Risikokapitalgebern. Ein Team von 65 Mitarbeitern brachte in 2023 die Umsetzung der Projekte voran.

1.2 Darstellung des Geschäftsverlaufs

Die KWD Holding GmbH erzielt ihre Erträge aus den Beteiligungen an den Tochtergesellschaften.

Die Umsatzerlöse der Tochtergesellschaften setzen sich im Wesentlichen aus Projektentwicklungs- und Bauträgergeschäften zusammen. Die Umsätze aus Bauprojekten und Bauträgerprojekten werden zum Zeitpunkt der Fertigstellung bzw. Abnahme realisiert und bis zu diesem Zeitpunkt mit den entstandenen Kosten bewertet und sind als Leistungsfortschritt unter den Bestandsveränderungen enthalten. Entsprechend den Baufortschritten kann es vor diesem Hintergrund zu geschäftsüblichen Schwankungen von Umsatzerlösen und Erträgen zwischen den einzelnen Berichtsjahren kommen.

Der Konzern erzielte 2023 Umsatzerlöse von TEUR 96.766. Die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres 2023 wurden überwiegend aus den fertiggestellten Projekten der Marina Plaue Grundstücksgesellschaft mbH (Projekt "Hegermühlenstraße 1. Bauabschnitt") und der Refugium Beelitz Quadrant C Grundstücksgesellschaft mbH (Teilfertigstellung des Projektes "Beelitz Quadrant C VA 1.7") sowie den Generalunternehmerleistungen der KW- Development GmbH "Waldresidenz B3" und "Ahornhöfe" erzielt.

Der Bestand an Projekten erhöhte sich im Berichtsjahr um TEUR 113.121 auf TEUR 445.748. Zum Ende des Berichtsjahres waren im Wesentlichen die Projekte "Eisenhutweg" (TEUR 84.364), "Gewerbe im Bogen Babelsberg" (TEUR 45.348), "Beelitz-Heilstätten Quadrant C" (TEUR 58.393) und "Wohnen in der Medienstadt Babelsberg"

(TEUR 36.918) sowie "Bergfelde II", "Elbestraße 1" in Teltow und "Karower Damm 9" in Berlin im Bau.

Das Berichtsjahr schließt für den Konzern mit einem positiven Ergebnis ab. Der Konzernjahresüberschuss betrug TEUR 8.327 nach TEUR 29.992 im Vorjahr. Der Rückgang des Ergebnisses beruht vor allem auf den europaweiten Baukostensteigerungen, die auch die Bauprojekte der KW-Development getroffen haben. Bei Übernahme der Baurisiken durch die KW-Development wurden in einigen in 2023 schlussgerechneten Projekten geringere Margen als ursprünglich kalkuliert realisiert. Weiterhin wurden einige Projekte erst Anfang des Jahres 2024 fertig und somit in 2023 nicht mehr ergebniswirksam.

In 2023 in der Planung befanden sich weitere volumenstarke Bauprojekte wie Beelitz-Heilstätten Quadrant C 2. VA, Potsdam August-Bebel-Straße II, Strausberg Gewerbecampus am Flugplatz, Potsdam Wetzlarer Str., Potsdam (B&B-Hotel, Fitnessstudio sowie Self-Storage-Konzept). Im Jahr 2024 hinzugekommen sind Projekte in der Marlene-Dietrich-Allee 21, Potsdam (Ensemble aus 4 Wohn- und 2 Gewerbevillen), in der Joseph-von-Sternberg-Str., Potsdam (mediennahe Nutzung) sowie das Projekt Walkmühlenstraße/Hegermühlenstraße in Strausberg (Geschosswohnungsbau mit kleinem Gewerbeanteil).

1.3 Konjunkturelle Branchenentwicklung im Baugewerbe in Deutschland

Nach den Daten des Statistischen Bundesamtes erreichte der Umsatz im Bauhauptgewerbe insgesamt in allen Betrieben 2023 ca. 162,6 Mrd. €, nach 160,4 Mrd. € im Jahr 2022. Der Umsatz erhöhte sich damit nominal um 1,3 %, verlor aber real um 5,3 %. Die Preissteigerung für Bauleistungen im Bauhauptgewerbe lag 2023 bei 7 %.

Der reale (preisbereinigte) Auftragseingang im Bauhauptgewerbe ist nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) im Jahr 2023 um 4,4 % gegenüber dem Vorjahr gesunken. Mit einem Volumen von 102,3 Milliarden Euro lag der Auftragseingang nominal (nicht preisbereinigt) 3,3 % über dem Vorjahresniveau und damit erstmals im dreistelligen Milliardenbereich, wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt. Die unterschiedliche Entwicklung von realen und nominalen Werten ist auf die zu Beginn des Jahres deutlich gestiegenen Baupreise zurückzuführen.

Nach Destatis wurden im Jahr 2023 in Deutschland 294.400 Wohnungen fertiggestellt und somit 0,3 % oder 900 Wohnungen weniger als im Vorjahr. Wie das Statistische Bundesamt weiter mitteilt, hat sich damit die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen seit dem Jahr 2021 kaum verändert (2021: 293.400; 2022: 295.300). Zuvor war die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen von 159.800 im Jahr 2010 bis auf 306.400 Wohnungen im Jahr 2020 gestiegen.

Der Zentralverband Deutsches Baugewerbe zeigt sich bei der erwarteten Entwicklung in 2024 weiterhin verhalten. Die Bauindustrie hat die Auswirkungen der Corona-Pandemie zwar überstanden, einige Einschränkungen aufgrund des Ukraine-Krieges halten jedoch an. Auch die Eintrübung der Nachfrageseite aufgrund der Zinsentwicklung in 2023 (EZB- Leitzins 2,5 % per 31. Dezember 2022 zu 4,5 % per 31. Dezember 2023) führte zu einem Auftragsrückgang in der Baubranche. Für 2024 rechnet der Zentralverband Deutsches Baugewerbe mit einem weiteren Rückgang bei der Umsatzentwicklung um real 3 % und einem Beschäftigungsrückgang von bis zu 30.000 auf ca. 900.000 Beschäftigte. Zu Beginn September 2024 hat das ifo Institut seine Wachstumsprognose für das laufende Jahr zurückgenommen und rechnet nun mit einem Nullwachstum in 2024 statt wie bislang mit 0,4%. Die Leistung des Baugewerbes geht um 3,1% zurück. Ebenso senkte das ifo Institut seine Schätzung für 2025 auf 0,9% statt bislang 1,5%. Zwar sind die Auftragseingänge im Baugewerbe und im verarbeitenden Gewerbe zuletzt nicht weiter gesunken. Allerdings dürfte die schlechte Wettbewerbssituation die exportierenden Unternehmen gerade des verarbeitenden Gewerbes weiter belasten. Die gesunkenen Energiekosten konnten die Situation in den vergangenen zwölf Monaten nicht wirklich verbessern. Die deutschen Unternehmen schätzen ihre Wettbewerbssituation auf den europäischen und auf den außereuropäischen Märkten merklich schlechter ein als die Unternehmen in anderen europäischen Ländern.

Die Strategieberatung EY-Parthenon prognostiziert in einer im Juli 2024 veröffentlichten Studie, dass sich der Hochbau in Deutschland wohl erst im Jahr 2025 stabilisieren wird Nach dem Einbruch des realen Bauvolumens 2023 um 2,2% wird für 2024 ein gemäßigter Rückgang um 1,8% erwartet. Stark gestiegene Baukosten und Zinsen, die angespannte gesamtwirtschaftliche Lage und das regulatorische Umfeld lassen viele Bauherren und Investoren abwarten. Gestützt von Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen soll im Jahr 2025 die Stabilisierung mit einer geringen Marktzunahme von 0,3% in Aussicht stehen. Erst für das Jahr 2026 rechnet EY-Parthenon wieder mit einem leichten Volumenwachstum von 1,0% und damit einer mittelfristigen Stabilisierung.

Mögliche Gründe für die Stabilisierung im Hochbau:

Derzeit bremst die wirtschaftliche Lage den Bau von Produktionsstätten oder Büros, da sich viele Unternehmen im schwierigen wirtschaftlichen Umfeld eher auf ihre Liquidität und Rentabilität fokussiert und neue Investitionen in Bauvorhaben zurückgestellt haben.

Erste Anzeichen der Entspannung bei Inflation und Zinsen und den damit verbundenen Bau- und Finanzierungskosten lassen vermuten, dass Nachfrage und Investitionsneigung allmählich wieder zurückkehren. Insgesamt wird für den Sektor Gewerbebau nach einem weiteren Rückgang im laufenden Jahr für 2025 eine Stabilisierung erwartet. 2026 dürfte der Gewerbebau erstmals wieder leicht zunehmen.

Die Preissteigerungen bei Baumaterialien hatten durch den Krieg in der Ukraine einen deutlichen Schub erhalten. Seit Juli 2022 konnte bei einigen Materialien eine Preisberuhigung beobachtet werden. Das Preisniveau lag im Juli 2024 bei den meisten Baumaterialien aber weiterhin deutlich über dem Niveau vom Jahresbeginn 2021, dem Beginn der starken Preissteigerungen.

Ungeachtet dieser anhaltenden Herausforderungen ist der Ausblick aus Sicht des Konzerns insbesondere in der Kernregion Berlin-Brandenburg weiterhin positiv. Die Nachfrage nach Immobilien wird durch die erwartete Stabilisierung des Zinsniveaus, den weiter zunehmenden Zuzug in die Hauptstadtregion in den folgenden Jahren und der dank abnehmender Bauaktivität leicht sinkenden Baukosten auf stabilem Niveau erwartet.

1.4 Kennzahlen

Die KWD Holding GmbH nutzt zur Kontrolle und Einschätzung der Gesamtentwicklung Kennzahlen. Diese beziehen sich unter anderem auf die Umsatz- und Ertragsentwicklung. Weiterhin werden unternehmensspezifische Frühindikatoren betrachtet. Diese Größen dienen der Geschäftsführung als Entscheidungshilfe. Personal- und Qualitätskennzahlen werden ebenfalls regelmäßig erhoben.

Die Entwicklung wesentlicher Kennzahlen stellt sich im Mehrjahresvergleich wie folgt dar:

2 Darstellung der Lage des Konzerns

2.1 Beurteilung des Geschäftsverlaufs und der Entwicklung des Konzerns

Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnte der Konzern seine Position in der Immobilienbranche erfolgreich weiter ausbauen. Durch gezielte Grundstücksakquisitionen und die Stärkung von Tochtergesellschaften wurde der Konzern weiter stabilisiert, obwohl es in einigen Bauvorhaben zu Herausforderungen kam, bedingt durch Rohstoffknappheit und anhaltende Lieferkettenprobleme. Die Projekte konnten sich insgesamt jedoch positiv entwickeln.

2.2 Vermögenslage

Die im Berichtsjahr eingetretenen Veränderungen in der Vermögenslage sind in der nachfolgenden Gegenüberstellung der Bilanzzahlen zum 31.12.2023 ersichtlich:

Die Entwicklung der Vermögenslage ist strukturell insgesamt durch den Baufortschritt der sich im Bau befindlichen Projekte geprägt. Die Bilanzsumme hat sich dadurch deutlich erhöht.

Die Zugänge im Sachanlagevermögen betreffen im Wesentlichen ein Waldstück in der Gemeinde Heidesee, das der Durchführung von waldrechtlichen Ersatzmaßnahmen (waldökologischer Umbau von Nadelwald in Laubmischwald) dient. Diese Ersatzmaßnahme ist dem Bebauungsplan für das Wohnquartier Beelitz-Heilstätten, Teilbereich 2, zugeordnet.

Dem Vorratsbestand von TEUR 445.748 zum Bilanzstichtag und TEUR 332.627 zu Periodenbeginn stehen unter den Verbindlichkeiten erfasste erhaltene Anzahlungen von TEUR 310.132 und TEUR 221.260 zum 1.1.2023 gegenüber. Damit sind die Bestände an in Ausführung befindlichen Bauaufträgen durch die vereinnahmten Anzahlungen zu etwa 80% gedeckt. Daneben wurden, vor allem zur Finanzierung von Grundstücken in der Entwicklungsphase, Darlehen von Banken und anderen Kreditgebern mit TEUR 108.328 zum 31.12.2023 bzw. mit TEUR 84.615 zum 1.1.2023 verwendet.

Der Anstieg der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände beruht im Wesentlichen auf höheren Forderungen gegen nahestehende Unternehmen. Diese betreffen überwiegend Darlehen zur Projektfinanzierung, daneben sind EUR 10,7 Mio aus im 4. Quartal 2023 gestellten Schlussrechnungen enthalten.

Das Eigenkapital des Konzerns entwickelte sich aufgrund des Jahresergebnisses positiv. Die Eigenkapitalquote ging trotzdem auf 19,4 % nach 23,0 % zu Periodenbeginn zurück, aufgrund der deutlich gestiegenen Bilanzsumme.

Im Rahmen der Erstkonsolidierung des Teilkonzerns der KW-Development GmbH zum 1. Januar 2022 wurden die stillen Reserven in den bereits laufenden Projekten des Teilkonzerns auf Basis der vorsichtigen Schätzung der Geschäftsführung des Mutterunternehmens aufgedeckt. Daneben wurden auch mögliche Erschließungsrisiken hinsichtlich der bestehenden Grundstücke in der Bewertung berücksichtigt. Aufgrund des mehrere Jahre zurückliegenden Erwerbs einer Beteiligung in Höhe von 50% an der KW-Development GmbH durch die KWD Holding und der seitdem erwirtschafteten Gewinne und entstandenen stillen Reserven resultierte aus der Erstkonsolidierung ein passiver Unterschiedsbetrag. Dieser wird als eigenständiger Posten nach dem Konzerneigenkapital ausgewiesen und nach Maßgabe der Realisierung der laufenden Projekte gewinnerhöhend aufgelöst.

Der Anstieg der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen beruht auf der gestiegenen Betriebsleistung. Alle kurzfristigen Verbindlichkeiten wurden nach dem Bilanzstichtag beglichen und auslaufende Kredite prolongiert oder zurückgezahlt.

2.3 Finanzlage

Der Konzern verfügte im Geschäftsjahr 2023 über ausreichend liquide Mittel und war aus diesem Grund zu jeder Zeit im Geschäftsjahr in der Lage, seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

Die wesentlichen Zahlungsströme sind in der Kapitalflussrechnung nach DRS 21 dargestellt, welche Bestandteil des Konzernabschlusses ist.

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit ist vor allem aufgrund des starken Anstiegs der Vorräte mit TEUR 12.517 negativ.

Die Kreditfinanzierung durch Dritte wurde in 2023 um TEUR 23.713 erhöht, die Erhöhung betrifft im Wesentlichen Grundstücke in Strausberg, Niederlehme und Potsdam, die im Berichtsjahr und im Vorjahr erworben wurden. Es ist auch weiterhin geplant, Kreditfinanzierungen grundsätzlich in der Entwicklungsphase zur Ankaufsfinanzierung mit Laufzeiten von wenigen Jahren einzusetzen, und diese dann in der Bauphase weitgehend durch Anzahlungen abzulösen.

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit in 2023 beträgt vor allem aufgrund der Ausreichung von Darlehen an nahestehende Unternehmen TEUR -33.670 nach TEUR -40.093 im Vorjahr. Die Darlehensnehmer entwickeln, errichten und vermieten mit dem Ziel der Bestandshaltung überwiegend Wohnbauten in der Region Berlin-Brandenburg. Es ist geplant, dass die Darlehen von den nahestehenden Unternehmen aus Kreditaufnahmen und Eigenmitteln zurückgeführt werden.

2.4 Ertragslage

Die Umsatzerlöse setzen sich im Wesentlichen aus Bauleistungen und Projektentwicklungsgeschäften zusammen. Die Umsätze aus Bauprojekten werden zum Zeitpunkt der Fertigstellung bzw. Abnahme realisiert. Bis zu diesem Zeitpunkt werden Bauprojekte mit den entstandenen Kosten bewertet und sind als Leistungsfortschritt unter den Bestandsveränderungen enthalten. Entsprechend den erzielten Baufortschritten / Projektfertigstellungen kann es vor diesem Hintergrund zu Schwankungen bei Umsatzerlösen und Erträgen zwischen den einzelnen Berichtsjahren kommen, so dass die Betrachtung je Berichtsjahr zu einer leicht verzerrten Betrachtung der tatsächlichen wirtschaftlichen Entwicklung führt.

Die Umsatzerlöse beliefen sich in 2023 auf TEUR 96.766. Daneben gab es einen Bestandsaufbau an unfertigen Leistungen, so dass die Gesamtleistung TEUR 207.275 betrug, was im Rahmen der Vorjahresprognose liegt. Wir verweisen auf die detaillierten Erläuterungen in Abschnitt 1.2. "Darstellung des Geschäftsverlaufs".

Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen mit TEUR 1.079 (im Vorjahr TEUR 8.636) die Auflösung des passiven Unterschiedsbetrages aus der Kapitalkonsolidierung. Auf Grund der erstmaligen Konsolidierung in 2022 von der KW-Development GmbH erfolgte die anteilige Aufdeckung der stillen Reserven in den vorhandenen Projekten. In Höhe der im Geschäftsjahr realisierten stillen Reserven erfolgte die entsprechende Auflösung des Unterschiedsbetrages. In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind weiterhin sonstige betriebliche Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, vor allem für Gewährleistungen, von TEUR 2.420 (im Vorjahr TEUR 4.557) enthalten.

Die Vorjahresprognose rechnete auf Grundlage anderer Erwartungen hinsichtlich der in 2023 fertiggestellten Projekte mit Umsatzerlösen von etwa EUR 200 Mio, einer leicht steigenden Betriebsleistung und einem mit 2022 vergleichbaren Ergebnis vor Steuern und Zinsen. Die im Vorjahr für 2023 prognostizierte Fertigstellung des Vorhabens "Wohnen in der Medienstadt" konnte mit Verzögerung erst in 2024 erreicht werden. Das Projekt "Quadrant C VA 1.7" der Refugium Beelitz Quadrant C Grundstücksgesellschaft erlitt durch verschiedene Faktoren Verzug, sodass in 2023 nur ein Teilabschnitt fertiggestellt werden konnte. Auch das Bauvorhaben "Parkhaus am Filmpark" wurde erst Anfang 2024 statt wie geplant in 2023 fertiggestellt. Schließlich wurde auch das Bauvorhaben "Grundschule Filmpark Babelsberg" in Potsdam-Babelsberg mit wenigen Wochen Verspätung Anfang 2024 und damit nicht wie geplant noch in 2023 fertiggestellt. Daher liegen die Umsatzerlöse, die Betriebsleistung und das EBIT jeweils unter den prognostizierten Werten.

Im Geschäftsjahr 2023 wurde ein Ergebnis vor Steuern vom Einkommen und Ertrag in Höhe von TEUR 10.807 erzielt. Die Ertragssteuerquote liegt bei 23%. Im Vorjahr war sie mit 20% niedriger, vor allem weil die Auflösung des passiven Unterschiedsbetrags aus der Kapitalkonsolidierung ohne latente Steuern erfolgt.

2.5 Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Durch Planung und Umsetzung komplexer Bauprojekte mit flexiblen Nutzungskonzepten für breite Nutzergruppen will das Unternehmen einen gesellschaftlichen und sozialen Beitrag leisten. Das Bestreben der KWD Holding ist es, dass Menschen jeder Gesellschaftsschicht, jeden Alters und jeden Lebensmodells von der Leistung des KWD Konzerns profitieren. Aus diesem Grund enthalten Bauvorhaben der Tochterunternehmen neben bezahlbarem, barrierefreiem Wohnraum zumeist auch Bildungs- und Betreuungseinrichtungen sowie Nahversorgungsangebote. Der KWD-Konzern unterstützt zudem anlassbezogen verschiedene Vereine, Bildungsträger und soziale Einrichtungen.

Vom Planungsbeginn bis zur Umsetzung spielen Überlegungen zu Umweltschutz, Energieeffizienz und Ressourcenschonung eine gewichtige Rolle. Alle Bauprojekte sind mit moderner Energietechnik realisiert und orientieren sich auch an den aktuellen ESG-Kriterien. Für die Gesellschaft ist Nachhaltigkeit eine Verantwortung, die der Konzern mit großer Selbstverständlichkeit übernimmt.

3 Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

Die aktuelle Markt- und Wettbewerbssituation der Unternehmensgruppe stellt sich trotz der aktuell gesamtwirtschaftlich herausfordernden Entwicklungen noch immer positiv dar. Ein angemessener Projektvorlauf ist weiterhin gegeben. Der Konzern geht davon aus, dass die Nachfrage nach Wohnraum im Privatsektor, aber auch nach Gewerbeimmobilien in der Kernregion Berlin-Brandenburg mindestens stabil bleibt. Die Region ist für Wohnungssuchende höchst attraktiv und genießt als Wissenschafts- und Start-up-Metropole national und international eine hohe Anziehungskraft. Deshalb rechnen wir auch zukünftig mit Zuzug, der Druck auf den Wohnungsmarkt wächst weiter, insbesondere durch die Verknappung des Angebots wegen Rückstellung zahlreicher Neubauvorhaben von Wettbewerbern.

Zur Risikoüberwachung verfolgt der Konzern das aktuelle Marktgeschehen, um adäquat auf Zukunftsentwicklungen reagieren zu können. Zukünftige Chancen sehen wir in optimierten Bauplanungsprozessen und flachen Hierarchien und damit verbundenen Kostenvorteilen. Auch die Beschleunigung von Genehmigungsprozessen und der Abbau von Planungshindernissen, wie beispielsweise durch das Schneller-Bauen-Gesetz in Berlin, werden sich bei Umsetzung positiv auf Kosten und Realisierungszeiten auswirken.

Risiken werden grundsätzlich nur dann eingegangen, wenn diesen auch Chancen auf eine angemessene Wertsteigerung gegenüberstehen und sie mit anerkannten Methoden und Maßnahmen innerhalb der Organisation beherrschbar sind. Der Konzern hat dazu ein individuelles Risikofrüherkennungs- bzw. Risikomanagementsystem implementiert. Es basiert darauf, dass vor der Aufnahme von Projekten Chancen und Risiken des jeweiligen Projekts detailliert bewertet werden. Ein detailliertes Berichtssystem auf Projektebene soll die frühzeitige Erkennung von Entwicklungen sicherstellen, welche die wirtschaftliche Lage des Unternehmens gefährden könnten. Das System soll ermöglichen, auf unvorhergesehene Entwicklungen zeitnah zu reagieren.

Um als Unternehmensgruppe im Wettbewerb auf dem Markt bestehen zu können, spielt die Qualität der Bauleistungen eine essentielle Rolle. Seit der Gründung der KW-Development GmbH konnte das Netzwerk von Fachplanern und Gutachter, aber auch der Lieferantenstamm für Bauleistungen kontinuierlich erweitert und stabilisiert werden, wovon die KWD Holding direkt profitiert. Aufgrund der hohen Nachfrage stiegen die Baustoff- und Ausführungspreise in den letzten Jahren stark an. Insbesondere infolge der Beeinträchtigung von Lieferketten in der Corona-Pandemie und des Ukraine-Kriegs gab es größere preisliche Bewegungen bei Baumaterial. Diese Entwicklungen und die damit einhergehenden Preissteigerungen am Markt wurden 2023 engmaschig beobachtet. In der zweiten Jahreshälfte 2023 stabilisierten sich die Preise. Durch Preisverhandlungen und vertragliche Festsetzungen mit den Geschäftspartnern konnten und können diese Risiken begrenzt werden. Sofern sich Preissteigerungen verfestigen sollten, gehen wir davon aus, dass diese künftig wieder an die Endkunden weitergegeben werden können.

In diesem Zusammenhang gewinnt das Thema Qualitätssicherung zunehmend an Bedeutung. Die in den letzten Jahren zu verzeichnende Marktentwicklung brachte für Baubetriebe erhebliche Herausforderungen hinsichtlich der erforderlichen Kapazitäten, der Preisstruktur und der gewünschten Qualität mit sich. Regelmäßig hatten Baubetriebe Schwierigkeiten, eigenes Personal bzw. Subunternehmer für eine Bauumsetzung auf solidem Niveau zu finden. Neben der Projektentwicklung ist deshalb der nachhaltige Aufbau diesbezüglicher qualitativer Kapazitäten eine zentrale Aufgabe für die nächsten Jahre. Ein professionelles Beschaffungsmanagement wird zunehmend wichtiger. Der Fokus liegt dabei darauf, die besten Unternehmer zu binden und adäquate Verträge abzuschließen. Daneben muss weiter die Qualität optimiert und überwacht werden. Im engen Zusammenhang mit dem Wachstum eines Unternehmens im Baugewerbe müssen die Aspekte des Fachkräftemangels, die Fluktuation und die trotz leichtem Nachfragerückgang weiterhin hohe Auftragslage im Handwerkerbereich gesehen werden. Diese Faktoren könnten die Ertragsentwicklung und unser weiteres Wachstum behindern. Hält die aktuelle Marktentwicklung an, ist künftig von einer leichten Entspannung der Lage auszugehen.

Mit Kontroll- und Steuerungsinstrumenten werden Finanzierungsrisiken vom Konzern überwacht. Forderungsausfällen wird durch Bonitätsprüfungen der jeweiligen Kunden vorgebeugt. Zahlungsausfallrisiken werden durch zeitnahes Abrechnen und ein intensives Debitorenmanagement minimiert. Diese Grundsätze werden auch in den Geschäftsbeziehungen mit nahestehenden Unternehmen angewendet. Das bestehende Geschäftsmodell, in dem grundsätzlich mit Abschlags- bzw. Anzahlungen gearbeitet wird, stabilisiert die Finanzierung und begrenzt entsprechende Risiken. Ankäufe neuer Projekte erfolgen nur, wenn eine entsprechende Finanzierung durch Eigen- und Fremdmittel vorhanden ist.

Für Bauträgerprojekte stehen derzeit insbesondere Absatz- und Produktionsrisiken aus dem Projektgeschäft im Vordergrund, welche im strukturierten Projektmanagement eine angemessene Würdigung finden. Risiken können vor allem aus unvorhergesehenen Überschreitungen von geplanten Kosten und Projektlaufzeiten sowie aus möglichen Verschlechterungen der Absatzsituation mit entsprechender Beeinträchtigung der Ertragsentwicklung resultieren. Bei der Planung und Durchführung von Bauprojekten bestehen grundsätzlich Ausführungsrisiken. Genehmigungsrisiken im Planungsrecht und Veränderungen der Marktlage im Verkauf haben zudem Einfluss. Das Beherrschen dieser Risiken ist eine wesentliche Aufgabe des zentralen Projektcontrollings. Der Konzern begegnet diesen Risiken mit einem durchgängigen Projektcontrolling, was eine zeitnahe Reaktion ermöglicht, sowie mit einer intensiven Prüfung der Marktchancen und -risiken vor der Hereinnahme neuer Projekte.

Mit der Erfahrung und Weiterbildung ihrer Mitarbeiter begegnen alle Gesellschaften möglichen operativen Risiken, die aus unterschiedlichen zivil-, steuer-, wettbewerbs- und umweltrechtlichen Regeln und Gesetzen entstehen könnten. Das Unternehmen setzt auf moderne Informations- und Kommunikationstechnik, um ressourcensparend arbeiten zu können. Im Zuge der Digitalisierung werden bei allen Konzerngesellschaften die Geschäftsabläufe laufend angepasst.

Die konjunkturelle Eintrübung und das stark gestiegene Zinsniveau in Verbindung mit den aktuellen branchenweiten Unsicherheiten erschweren deutlich die Planung und Entwicklung neuer Projekte. Auch können verschiedene Rahmenbedingungen, wie steigende Zinsen auf den Kapitalmärkten, Fachkräftemangel, Personalengpässe bei Genehmigungsbehörden, Mietpreisregulierung sowie Änderungen im Bau- oder Steuerrecht zukünftige Projekte komplizierter gestalten. Neue politische Entscheidungen oder Regierungswechsel auf Bundes-, Landes- und Gemeindeebene können rechtliche und steuerliche Veränderungen und somit Einfluss auf die Preise am Markt und auf Finanzierungsinstrumente nach sich ziehen. Die in 2023 zu beobachtende Anhebung des Zinsniveaus in Verbindung mit der recht hohen Inflationsrate resultierte vorübergehend in einer rückläufigen Nachfrage nach Immobilien, was aber auf der anderen Seite die Kapazitätsengpässe und den Preisdruck auf der Einkaufsseite erwartungsgemäß abgemildert hat. Trotz der Entwicklung der Finanzmärkte und in Anbetracht der wieder auf ein moderates Niveau gesunkenen Inflationsrate gibt es regional wie überregional nach wie vor eine hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien durch Investoren und Privatkunden, im Speziellen in der Hauptstadtregion als Kernfokus der KWD-Gruppe. Chancen bestehen in einer diesbezüglich anhaltenden Entwicklung. Dies wird begünstigt durch die Verknappung des verfügbaren Angebots an Neubauimmobilien in den kommenden Jahren aufgrund von Betriebsaufgaben und Zurückstellung von Bauvorhaben durch Wettbewerber.

Unter Beachtung der aufgeführten Einzelrisiken lässt sich eine Gesamtrisikoeinschätzung ableiten. Derzeit hat der Konzern keine Risiken zu verzeichnen, welche den Geschäftsbetrieb gefährden oder sogar den Fortbestand in Frage stellen.

Aufgrund des Bau- und Vertriebsfortschritts der laufenden Projekte sind derzeit die Produktions- und Ausführungsrisiken von hoher Bedeutung, aus denen sich ggf. Kosten- und Fristenüberschreitungen ergeben könnten mit Einfluss auf das EBIT und den Cash-flow. Im Übrigen haben die erläuterten Risiken unter Berücksichtigung der getroffenen Gegenmaßnahmen eine geringe Bedeutung für die Erreichung der Leistungsindikatoren im Prognosezeitraum 2024. Die übrigen dargestellten Risiken können mittelfristig weiter an Bedeutung gewinnen.

Mittelfristig bestehen vor allem vor dem Hintergrund des gestiegenen Zinsniveaus am Kapitalmarkt, der Folgen des andauernden Ukraine-Kriegs und der schwer zu prognostizierende Nachfrage auf Seiten der institutionellen Investoren grundsätzliche Unsicherheiten hinsichtlich der Umsatz- und Ertragsentwicklung. Mittelfristige Chancen bestehen in einer Fortsetzung des eingeschlagenen Wachstumskurses auf Grundlage einer in der Region aussichtsreichen Marktentwicklung.

4 Ausblick und Prognosen

Im Baugewerbe wird für das Jahr 2024 für die allgemeine Bauwirtschaft mit einem Rückgang des Bauvolumens und einer anhaltend negativen Stimmungslage der Baufirmen sowie einem Umsatzrückgang im Bauhauptgewerbe gerechnet. Die Personalengpässe bei Genehmigungsbehörden werden auch 2024 zu einer längeren Dauer in Genehmigungsverfahren führen. Infolge des Ukraine-Kriegs werden die Baumaterialpreise weiter auf einem hohen Niveau verbleiben, jedoch wird erwartet, dass sich die Verfügbarkeit von Materialien und von ausführenden Handwerksbetrieben verbessert. Auch im Bereich der (Fach-)Planer und Gutachter, die im Planungs- und Genehmigungsprozess mitwirken, wird von einer Entspannung der Auftragslage ausgegangen. Es wird erwartet, dass das Angebot an Baugrundstücken steigen und die Einkaufspreise für solche leicht sinken werden. Zu erwarten steht außerdem, dass von Wettbewerbern begonnene, aber nicht fertiggestellte Projekte zum Verkauf angeboten werden. Die Nachfrageseite wird in der Region insbesondere im Privatkundensektor für Wohnen stabil bleiben und aufgrund des eingeschränkten Angebots werden voraussichtlich auch moderate Erhöhungen der Verkaufspreise zur Kompensation der gestiegenen Baupreise durchsetzbar sein. Der Fokus der KWD Holding wird neben der Neuakquisition von Projekten, insbesondere für Wohnungsneubau, auf der bestmöglichen Bearbeitung der laufenden und initiierten Projekte liegen.

Für den Konzernkreis rechnen wir auf Grundlage der vorliegenden Aufträge und initiierten Projekte für das Geschäftsjahr 2024 mit einer im Vergleich zum Vorjahr leicht steigenden Gesamtleistung sowie aufgrund ansteigender Fertigstellungen mit einem deutlich höheren Ergebnis vor Steuern und Zinsen, sofern sich keine unvorhergesehenen Belastungen aus Produktions- und Ausführungsrisiken ergeben.

In den ersten drei Quartalen 2024 wurden bereits die Bauprojekte "Grundschule Filmpark Babelsberg", "Wohnen an der Elisabethstraße Strausberg", "Parkhaus Filmpark Babelsberg" und "Bergfelde II" abgeschlossen. Im Geschäftsjahr 2024 wird weiterhin mit der Fertigstellung der Vorhaben "Wohnen in der Medienstadt", "Elbestraße 1 Teltow" und des zweiten Teilprojekts Ein- und Mehrfamilienhäuser Vertriebsabschnitt 1.7 im Vorhaben "Quartier Beelitz-Heilstätten" gerechnet. Mit der Übergabe der Projekte und diversen Weiterberechnungen an andere Projektgesellschaften wird mit Umsatzerlösen auf Ebene des Konzerns von etwa 300 Mio. EUR gerechnet.

Zudem sind bereits weitere Projekte in Umsetzung, bei welchen mit einer Fertigstellung in den Jahren 2025 ff. gerechnet wird. Dazu zählen vor allem die Projekte "Vertriebsabschnitt 1.8 im Quartier Beelitz-Heilstätten", "Wohnen am Eisenhutweg", "Ahornplatz", "Drillinge im Gewerbecampus am Flugplatz Strausberg", "Gewerbe am Bogen Nord" und "Karower Damm Süd". Daneben bestehen weitere Bauvorhaben, welche sich in der Projektentwicklungsphase befinden, wie beispielsweise die Projekte "Biesdorf II", "Benzstraße Babelsberg", "Wetzlarer Straße Babelsberg", "Marlene-Dietrich-Allee 21", "Joseph-von-Sternberg-Str." und "Walkmühlenstraße/Hegermühlenstraße" in Strausberg.

Das in 2024 fertiggestellte Bauvorhaben "Bogen Süd" (Gewerbe) weist aktuell einen Vermietungsstand von rund 85% auf, so dass der Kapitaldienst die Mieterträge überdeckt. Eine interimistische Bestandsfinanzierung i.H.v. 50 Mio. EUR mit einer Laufzeit von 5 Jahren wurde aktuell vereinbart, um die weitere Marktberuhigung abzuwarten und mittelfristig ggf. einen Exit via Verkauf des Projektes vorzunehmen. Das ebenfalls zur Gewerbevermietung bestimmte Bauvorhaben "Karower Damm Süd" wird zunächst fertiggestellt und die Vermietung vorangetrieben. Parallel werden die Vermarktungsaktivitäten für einen Verkauf intensiviert. Das Bauvorhaben "Drillinge im Gewerbecampus am Flugplatz Strausberg", das zu 100% an einen Public Tenant vermietet ist, soll in 2025 veräußert werden. Erste Gespräche dazu laufen bereits. Der Einzelvertrieb für das Projekt "Vertriebsabschnitt 1.8 im Quartier Beelitz-Heilstätten" ist in 2024 bereits sehr gut angelaufen, sodass wir mit einem planmäßigen Abverkauf der Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in 2024 und 2025 rechnen.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die KWD Holding GmbH, Potsdam

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der KWD Holding GmbH, Potsdam, (bis zum 16. August 2023: KWD Holding GmbH, Berlin), und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2023, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der KWD Holding GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.