BREBAU GmbH

BREBAU GmbH

Bremen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz zum 31. Dezember 2023

A K T I V A

P A S S I V A

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023

Anhang zum 31. Dezember 2023

1. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die BREBAU GmbH hat ihren Firmensitz an der Schlachte 12-14 in 28195 Bremen. Sie wird beim Amtsgericht Bremen im Handelsregister B mit der Nummer 3250 geführt.

Der Jahresabschluss ist nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) und des GmbH-Gesetzes unter Berücksichtigung der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen - mit einzelnen der Klarheit und Übersichtlichkeit dienenden Erweiterungen - aufgestellt.

Bei der Gewinn- und Verlustrechnung wird unverändert das Gesamtkostenverfahren angewendet.

Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, haben wir "Davon-Vermerke" zu Posten der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung in den Anhang aufgenommen.

Aus dem gleichen Grunde wurden die Angaben zu Haftungsverhältnissen (§ 251 HGB) und zur Mitzugehörigkeit (§ 265 Abs. 3 HGB) zu anderen Posten der Bilanz ebenfalls im Anhang gemacht.

Nach den in § 267 HGB angegebenen Größenklassen ist die Gesellschaft eine große Kapitalgesellschaft.

Angaben in Klammern beziehen sich auf die Vorjahreswerte.

Der Jahresabschluss ist vor Ergebnisverwendung aufgestellt worden.

2. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses sind unverändert die nachfolgenden Bilanzierungsund Bewertungsmethoden maßgebend.

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen unter Berücksichtigung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern von ein bis fünf Jahren, bewertet.

Das gesamte Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten und - soweit abnutzbar - vermindert um planmäßige Abschreibungen unter Berücksichtigung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern von ein bis achtzig Jahren bewertet. Bei den Anschaffungskosten werden Anschaffungsnebenkosten und -minderungen berücksichtigt. In die Herstellungskosten werden neben den Einzelkosten angemessene Teile der Gemeinkosten einbezogen.

Aufwendungen für die umfassende Modernisierung von Gebäuden wurden als nachträgliche Herstellungskosten aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führten. Die nachträglichen Herstellungskosten wurden auf die Restnutzungsdauer der Gebäude verteilt, die nach Abschluss der jeweiligen Maßnahme neu festgelegt wurde.

Die Fremdkapitalzinsen während der Bauzeit wurden bei Anlagen im Bau in Höhe von 241 T€ (0 T€) und den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit anderen Bauten in Höhe von 73 T€ (12 T€) aktiviert.

Geringwertige Anlagegüter mit einem Einzelanschaffungswert von netto 250 € bis 1.000 € werden einem Sammelposten zugeführt, der im Jahr der Anschaffung und in den folgenden vier Geschäftsjahren jeweils zu einem Fünftel gewinnmindernd aufgelöst wird. Der Abgang wird nach fünf Jahren unterstellt.

Finanzanlagen werden mit den Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert zum Bilanzstichtag angesetzt. Finanzanlagen, die dem Zugriff aller übrigen Gläubiger*innen entzogen sind und ausschließlich der Erfüllung von Altersversorgungsverpflichtungen dienen, werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet und mit den Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen saldiert. Ein daraus verbleibender aktiver Saldo wird in der Bilanz gesondert als "Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung" ausgewiesen.

Der Ansatz des Vorratsvermögens erfolgt zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. In die Herstellungskosten werden die Einzelkosten sowie angemessene Teile der Gemeinkosten einbezogen. Sofern der Zeitwert am Bilanzstichtag niedriger war, wird dieser angesetzt. Das strenge Niederstwertprinzip wird bei der Bewertung beachtet.

Die unfertigen Leistungen sind zu Anschaffungskosten bewertet.

Der Vorrat an Heizöl ist durch die Anwendung der FIFO-Methode ermittelt worden.

Alle Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind mit dem Nominalwert ausgewiesen. Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen sind erkennbare Risiken, die bis zur Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt waren, durch Abschreibung berücksichtigt worden. Es wurden Einzelwertberichtigungen nach einem pauschalierten Verfahren eingestellt. Dabei wurden Forderungen gegenüber ehemaligen Mietern*innen zu 100 % und Forderungen gegenüber aktuellen Mietern*innen zu 50 % pauschal einzelwertberichtigt.

Der Kassenbestand sowie Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert angesetzt.

Für anteilige Ausgaben aus der Zeit vor dem Abschlussstichtag, die Aufwendungen für Folgejahre darstellen, wurde ein aktiver Rechnungsabgrenzungsposten gebildet.

Latente Steuern werden gebildet für die zu erwartenden Steuerbe- bzw. -entlastungen aus temporären Differenzen zwischen den Buchwerten von Vermögenswerten und Schulden in der Handelsbilanz und den Wertansätzen in der Steuerbilanz. Dabei kommt die bilanzorientierte Methode zur Anwendung. Die aktiven latenten Steuern umfassen auch Steuerminderungsansprüche, die sich aus der erwarteten künftigen Nutzung bestehender steuerlicher Verlustvorträge ergeben und deren Realisierung innerhalb der nächsten fünf Jahre wahrscheinlich ist. Latente Steuern sind auf Basis der erwarteten Steuersätze zu ermitteln, die zum Zeitpunkt der Begleichung der Schuld oder Realisierung des Vermögenswerts voraussichtlich Geltung haben.

Es wurden die aktuellen Steuersätze für die Berechnung der latenten Steuern herangezogen. Bei der BREBAU ergibt sich nach Saldierung der aktiven und passiven latenten Steuern ein Aktivüberhang.

Dieser resultiert aus den Bilanzpositionen, die Vermögenswerte beinhalten, die bei Eintritt in die Steuerpflicht nach Ende der Wohnungsgemeinnützigkeit mit den steuerlichen Teilwerten höher angesetzt wurden. Diese Bilanzpositionen sind Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten und anderen Bauten sowie mit fertigen Bauten. Ferner resultiert der Aktivüberhang aus unterschiedlichen Nutzungsdauern bei Gebäuden sowie aus der Bilanzposition Beteiligungen, bei denen steuerlich höhere Wertansätze zugrunde gelegt wurden. Steuerliche Verlustvorträge existieren derzeit nicht.

Auf der Passivseite entsteht der Aktivüberhang an Steuerlatenzen durch unterschiedliche Wertansätze bei den Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen und bei den sonstigen Rückstellungen durch handelsrechtlich höhere Wertansätze. Ferner wird ein Sonderposten mit Rücklagenanteil in der Steuerbilanz für die Übertragung stiller Reserven aus dem Verkauf von Grundbesitz auf Neubauprojekte ausgewiesen. Die Gesellschaft hat von dem Ansatzwahlrecht gemäß § 274 Abs. 1 S. 2 HGB Gebrauch gemacht und den Überhang der aktiven latenten Steuern in der Bilanz nicht ausgewiesen.

Das gezeichnete Kapital ist zum Nennbetrag angesetzt.

Die Rücklagen sind zum Nennwert bewertet.

Der Bewertungsmaßstab für Pensionsrückstellungen ist der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendige Erfüllungsbetrag (§ 253 Abs. 1 S. 2 HGB). Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen werden nach versicherungsmathematischen Grundsätzen zum Erfüllungsbetrag unter Verwendung des Anwartschaftsbarwertverfahrens (PUC-Methode) mit einem Zinssatz von 1,83 % und erwarteten Gehalts- und Rentensteigerungen von 2,50 bzw. 2,00 % p.a. ermittelt. Der Berechnung liegen die Richttafeln 2018G von Klaus Heubeck zugrunde.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen erkennbare Risiken und ungewisse Verpflichtungen. Diese sind mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt. Bei Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden künftige Preis- und Kostensteigerungen berücksichtigt, soweit diese verlässlich ermittelt werden konnten, und Abzinsungen auf den Bilanzstichtag vorgenommen.

Als Abzinsungssätze wurden die den Restlaufzeiten der Rückstellung entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssätze der vergangenen sieben Geschäftsjahre verwendet, wie sie von der Deutschen Bundesbank gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung monatlich ermittelt und bekannt gegeben werden (§ 253 Abs. 2 HGB).

Verbindlichkeiten werden mit dem jeweiligen Erfüllungsbetrag der Verpflichtung angesetzt.

Die passiven Rechnungsabgrenzungsposten wurden mit den anteiligen Einnahmen aus der Zeit vor dem Abschlussstichtag, die Erträge für Folgejahre darstellen, bewertet.

3. Angaben zur Bilanz

a) Anlagevermögen

Die Entwicklung und Gliederung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel (Anlage 3, Seite 14) dargestellt.

b) Finanzanlagevermögen

Die Beteiligungen gemäß § 285 Nr. 11 HGB entfallen auf den Anteilsbesitz, der unter Abschnitt 5.c aufgeführt ist.

c) Weitere Aktivposten

Unter den unfertigen Leistungen werden noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten, unter anderen Vorräten der Bestand an Heizmaterial ausgewiesen. Für die auf Wohnungsleerstände entfallenden umlagefähigen Betriebs- und Heizkosten wurde ein Abschlag in Höhe von 400 T€ (620 T€) vorgenommen, für die Kosten im Sinne des CO2-Kostenaufteilungsgesetz ein Abschlag in Höhe von 267 T€ (0 T€).

Bei den Forderungen aus Vermietung wurden Einzelwertberichtigungen nach einem pauschalierten Verfahren in Höhe von 250 T€ (242 T€) eingestellt.

Die Zugehörigkeitsvermerke und Restlaufzeitangaben der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände ergeben sich wie folgt:

d) Eigenkapital

Das gezeichnete Stammkapital beträgt unverändert 20.300.000,00 DM (10.379.225,19 €).

Durch die Einführung des § 272 Abs. 1a HGB sind die eigenen Anteile auf der Passivseite der Bilanz auszuweisen. Somit wurde der Aktivposten "Eigene Anteile" gegen den Posten "Rücklagen für eigene Anteile" aufgelöst und der frei werdende Betrag den allgemeinen freien Rücklagen zugeführt.

Aufgrund der Pflicht zur offenen Absetzung auf der Passivseite, wird das Gezeichnete Kapital um den Nennbetrag der eigenen Anteile in Höhe von 4.152.661,53 € auf 6.226.563,66 € reduziert.

Die Gewinnrücklagen erhöhen sich im Geschäftsjahr insgesamt um 3.191 T€. Es handelt sich um die Zuführung aus dem einbehaltenen Gewinn des Geschäftsjahres 2022. Die Erhöhung teilt sich gemäß Gesellschafterbeschluss auf in die Zuführung zur freien Rücklage in Höhe von 1.191 T€ sowie der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage in Höhe von 2.000 T€.

Das Jahresergebnis weist einen Betrag in Höhe von 5.054 T€ aus. Durch die Neuregelung des Abzinsungszinssatzes für Pensionsrückstellungen unterliegt der Entlastungseffekt nach § 253 Abs. 6 Satz 2 HGB einer Ausschüttungssperre. Dieser Entlastungsbetrag beträgt am Bilanzstichtag 172 T€.

Die Gewinnrücklagen haben sich wie folgt entwickelt:

e) Rückstellungen

Die Zusammensetzung der Rückstellungen ergibt sich aus dem als Anlage beigefügten Rückstellungsspiegel (Anlage 3, Seite 16).

Die Pensionsrückstellungen wurden wie folgt bilanziert:

Für alle neuen Mitarbeiter*innen gilt ab 01.07.2002 eine neue Versorgungsordnung, für die eine Rückdeckungsversicherung zur Finanzierungs- und Risikovorsorgemaßnahme abgeschlossen wurde. Die BREBAU hat das Wahlrecht gem. Art. 67 Abs. 1 S. 2 EGHGB bei Einführung des BilMoG´s nicht in Anspruch genommen. Für die Bewertung der Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen zum 31. Dezember 2023 werden folgende Berechnungsgrundlagen verwendet:

Richttafeln 2018G von Klaus Heubeck

Zinssatz (durchschnittlicher Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre): 1,83 %

Gehalts- und Rentensteigerungen von 2,50 bzw. 2,00 % p.a.

Durchschnittliche Restlaufzeit: 15 Jahre

Aus der Abzinsung der Rückstellungen für Pensionen mit dem durchschnittlichen Zinssatz der vergangenen zehn Jahre ergibt sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Zinssatz der vergangenen sieben Jahre in Höhe von 1,75 % ein positiver Unterschiedsbetrag in Höhe von 172 T€. Dieser Unterschiedsbetrag ist für eine Ausschüttung gesperrt. Der Rückstellungsbetrag beläuft sich zum 31.12.2023 auf 14.673 T€.

Hierbei wird ein Zinsaufwand in Höhe von 249 T€ in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. Seit dem Geschäftsjahr 2011 bestehen beitragsorientierte Leistungszusagen (Entgeltumwandlung).

Durch das Vorliegen der Voraussetzungen gem. § 246 Abs. 2 S. 2 HGB wird das Planvermögen teilweise mit den Altersversorgungsverpflichtungen saldiert.

Der Aktivwert dieser Leistung für eine Person beträgt 271 T€ und wird mit der Rückstellung in Höhe von 312 T€ auf der Passivseite saldiert. Im Personalaufwand wurden Aufwand und Ertrag in Höhe von 2 T€ saldiert. Die Garantie der jährlichen Anpassung von 1,00 % als Inflationsausgleich in Verbindung mit § 16 Gesetz zur Verbesserung der betrieblichen Altersversorgung besteht weiterhin. Eine Saldierung ist bei der genannten neuen Versorgungsordnung aufgrund fehlender Voraussetzungen nicht möglich.

Zum 31.12.2023 werden folgende sonstige Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr ausgewiesen:

Die restlichen Rückstellungen haben eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr.

Bei der Rückstellung für Baukosten mit einer Laufzeit von noch einem Jahr in Höhe von 1.107 T€ und der Rückstellung für Rückbauverpflichtungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr in Höhe von 53 T€ liegen Kalkulationen zugrunde, die in Abhängigkeit von der Leistung und dem Gewerk die entsprechenden Kostensteigerungen berücksichtigen.

Bei der Rückstellung für Aufbewahrungspflichten wurde eine Preis- und Kostensteigerung von 2,00 % p.a. angenommen.

f) Verbindlichkeiten

Die Zusammensetzung, Sicherung und Laufzeit der Verbindlichkeiten ergeben sich aus dem als Anlage beigefügten Verbindlichkeitenspiegel (Anlage 3, Seite 15).

4. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen:

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten mit 1.123 T€ (0 T€) Buchgewinne aus dem Verkauf von Grundstücken des Anlagevermögens. Ferner sind in den sonstigen betrieblichen Erträgen Auflösungen von Rückstellungen in Höhe von 590 T€ (949 T€) enthalten.

Von den Personalaufwendungen entfallen 874 T€ (2.235 T€) auf die Altersversorgungsleistung der BREBAU. Aus der Verrechnung von Planvermögen und Altersversorgungsverpflichtungen wurden im Personalaufwand 2 T€ saldiert.

Im Posten sonstige Zinsen und ähnliche Erträge sind Erträge aus der Abzinsung von Rückstellungen in Höhe von 7 T€ (3 T€) enthalten.

Im Posten Zinsen und ähnliche Aufwendungen sind Aufwendungen für die Aufzinsung von Rückstellungen in Höhe von 252 T€ (235 T€) enthalten.

5. Sonstige Pflichtangaben

a) Finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen finanzielle Verpflichtungen aus abgeschlossenen Verträgen für Neubaumaßnahmen in Höhe von 6.628 T€ und für Verpflichtungen aus zwei Kaufverträgen in Höhe von 2.300 T€.

Die Gesellschaft hat finanzielle Verpflichtungen aus Leasing-/Mietverträgen: Leasingverträge über diverse Pkws mit unterschiedlichen Laufzeiten. Die Leasingraten betragen bis Laufzeitende noch 168 T€. Für die gemietete technische Büroeinrichtung mit unterschiedlichen Laufzeiten beträgt die Miete noch 105 T€.

Für die Mieter*innen sind Sicherheitsleistungen in Höhe von 3.591 T€ (3.396 T€) getrennt vom Vermögen der Gesellschaft auf einem Treuhandbankkonto angelegt.

Bei der PGS Projektgesellschaft Stadtwerder GmbH & Co. KG handelt es sich um städtebauliche Verpflichtungen. Sie dienen als Absicherung für die Stadt, dass die Erschließungsmaßnahmen ordnungsgemäß durchgeführt werden. Der Gegenstand dieser Gesellschaft ist der Erwerb, die Entwicklung, die Erschließung, die Baureifmachung und die Vermarktung des jeweiligen Baugebietes. Die Kosten der Erschließung, der Vermarktung etc. werden in die Verkaufspreise einkalkuliert und fließen somit über die Umsatzerlöse zurück ins Unternehmen. Aufgrund der guten finanziellen Lage und des bisherigen Zahlungsverhaltens der Gesellschaft besteht nach unserer Einschätzung kein Risiko der Inanspruchnahme. Für die Baumaßnahme Friedhofstraße hat die BREBAU eine Bürgschaft gegenüber dem Amt für Straßen und Verkehr herausgegeben um eventuelle Schäden im öffentlichen Straßengrund abzusichern. Für die infrastrukturelle Maßnahme in Bremen-Kattenturm hat die BREBAU eine Gewährleistungsbürgschaft gegenüber dem Amt für Straßen und Verkehr herausgegeben. Erkennbare Anhaltspunkte, die eine andere Beurteilung erforderlich machen würden bzw. eine generelle Inanspruchnahme vermuten lassen, liegen uns nicht vor.

b) Abschlussprüfer

Das Honorar der Nordwest Revision GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Bremen, teilt sich im Geschäftsjahr wie folgt auf:

c) Beteiligungen

Anteilsbesitz

d) Mitarbeiter*innen

Die durchschnittliche Zahl der Arbeitnehmer*innen setzt sich in 2023 wie folgt zusammen:

Außerdem wurden 10 (8) Auszubildende beschäftigt.

e) Organe

I. Geschäftsführung

Als Geschäftsführer sind bestellt:

Bernd Botzenhardt (Vorsitzender), Bremen

Thomas Tietje, Bremen

Björn Schnautz, Rotenburg

II. Aufsichtsrat

III. Bezüge der Organe

Auf die Nennung der Geschäftsführerbezüge wird gemäß § 286 Absatz 4 HGB verzichtet.

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates betragen 27 T€ (31 T€). Für ehemalige Mitglieder der Geschäftsführung und ihre Hinterbliebenen betragen die Gesamtleistungen 106 T€ (105 T€). In den Pensionsrückstellungen sind für ehemalige Geschäftsführer 775 T€ (803 T€) enthalten.

f) Konzernabschluss

Der Jahresabschluss der BREBAU GmbH wird in den Konzernabschluss der Bremer Verkehrsund Beteiligungsgesellschaft mbH, Bremen, einbezogen. Der Konzernabschluss wird im Bundesanzeiger offengelegt.

g) Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung haben sich nach dem Ende des Geschäftsjahres nicht ergeben.

h) Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung wird den Gremien folgenden Vorschlag für die Ergebnisverwendung unterbreiten: Thesaurierung des Gewinns durch Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage in Höhe von 4.000.000,00 € sowie Zuweisung zu den freien Rücklagen in Höhe von 1.053.855,67 €. Von den Zuweisungen zu den freien Rücklagen sind 172.402,00 € ausschüttungsgesperrt.

Entwicklung des Anlagevermögens zum 31.12.2023

Verbindlichkeitenspiegel zum 31. Dezember 2023

Rückstellungsspiegel zum 31.12.2023

Lagebericht 2023

Geschäftstätigkeit

Die BREBAU GmbH (BREBAU) ist in diversen immobilienwirtschaftlichen Geschäftsfeldern aktiv. Das traditionelle Kerngeschäft bildet die Vermietung und Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes von insgesamt 5.878 Wohnungen inkl. Umlaufvermögen (siehe Geschäftsverlauf) in Bremen. Durch die fortlaufende Modernisierung und Pflege des Immobilienvermögens sowie die Erweiterung des Bestandes durch Neubau und Ankauf wird das Bestandsportfolio kontinuierlich optimiert. Als Bestandshalterin ist die BREBAU eine der großen Anbieterinnen am regionalen Wohnungsmarkt in der Stadt Bremen. Als kommunales und traditionsreiches Wohnungsunternehmen setzt sie im Rahmen von Quartiers- und Projektentwicklungen Impulse für die Stadtentwicklung und gestaltet diese aktiv mit. Die weiterhin anhaltenden Bedarfe der Gesellschaft im Hinblick auf bezahlbaren Wohnraum sowie die weiteren, mit der aktuellen wirtschaftlichen Situation einhergehenden Herausforderungen für Bremer*innen und Mieter*innen betreffen die BREBAU unmittelbar und nehmen Einfluss auf ihre strategischen Ziele. In den kommenden Geschäftsjahren wird die BREBAU ihre Rolle als Bauherrin im Bereich Bildungsimmobilien verstärkt wahrnehmen und weitere Projekte realisieren, um bestehende Marktchancen mit positiven Impulsen für die Bestands- und Quartiersentwicklung zu verbinden.

Darüber hinaus ist die BREBAU im Bereich der Betreuung und Verwaltung von Immobilien im Eigentum Dritter aktiv. Sie verwaltet auf Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes derzeit 665 Wohn- und Gewerbeeinheiten für Dritte sowie 93 Wohnungen für eine Wohnungsgenossenschaft im Zuge einer Geschäftsbesorgung. Zusammen mit der hundertprozentigen Tochter, der ORION Hausverwaltung GmbH (ORION), werden ca. 3.400 Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie Unterkünfte für Zugewanderte verwaltet.

Als weiteres großes Geschäftsfeld der BREBAU ist das Bauträgergeschäft etabliert. Neben klassischen Reihenhäusern liegt ein Schwerpunkt in der Erstellung und Vermarktung von Eigentumswohnungen. Außerdem nimmt der Bereich Projektentwicklung eine wichtige Rolle ein, der auch in Kooperationen oder in Projektgesellschaften mit anderen Unternehmen wahrgenommen wird und auf die Entwicklung von Nutzungskonzepten, die Bebauung von Grundstücken bzw. den Erwerb von Bauprojekten und deren Entwicklung abzielt.

Wirtschaftliche Entwicklung und Immobilienmärkte

Die geopolitischen Spannungen der vergangenen Jahre haben zunehmend einen signifikanten Einfluss auf die globale und nationale Wirtschaft und gingen zunächst mit rezessiven Entwicklungen und einer spürbaren Inflation einher. ¹

Die hohe Inflation zehrte an der Kaufkraft der Privathaushalte und sah die Europäische Zentralbank dazu veranlasst, die Leitzinsen sukzessive anzuheben. ² Die Reallohnverluste belasten den Konsum weiterhin. ³ Die im Jahr 2022 aufgenommenen Kriegshandlungen Russlands führten mittelbar zu einer Erhöhung der Öl- und Gaspreise auf Rekordniveau. ⁴ Die Energiekrise und deren Auswirkungen beeinflussen die Liquidität und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit von Unternehmen bedeutend. So ist davon auszugehen, dass beispielsweise die Energiekostensteigerungen mit einer Erhöhung der Vorauszahlungen der Mieter*innen einhergehen werden. Grundsätzlich führen die Energiekostensteigerungen dazu, dass Wohnungsunternehmen und Vermieter*innen verstärkt in Vorleistung treten und somit zumindest temporär signifikante Liquiditätseinbußen zu verzeichnen haben, die im weiteren Verlauf, beispielsweise durch die Aufnahme von Darlehen, zu kompensieren sind.

In diesem Zusammenhang sind weiterhin anhaltende Zinssteigerungen zu beobachten, die ebenfalls mit großen Herausforderungen einhergehen und beispielsweise eine restriktivere Kreditvergabe nach sich ziehen. ⁵ Die erhöhten Finanzierungskosten führen nicht zuletzt in Verbindung mit den Teuerungsraten im Bereich der Baukosten zu einem enormen Anstieg der Investitionskosten für Bauprojekte, die sich zudem negativ auf die Rentabilität auswirken können. Dadurch werden Investitionen in den Wohnungsbau weniger attraktiv, was wiederum einen deutlichen Rückgang der Nachfrage nach Bauleistungen nach sich zieht. ⁶ Nachdem die Bauwirtschaft die Gesamtwirtschaft während der Pandemie stellenweise noch stützen konnte, wurde sie durch den Russland-Ukraine-Konflikt und die damit zusammenhängenden Faktoren und wirtschaftlichen Folgen gebremst. Preisanstiege relevanter Baumaterialien verstärkten den Rückgang der Bautätigkeit zusätzlich. ⁷

Die weiterhin bestehenden Liefer- und Kapazitätsengpässe belasten dabei die Situation, sodass in der Wohnungswirtschaft neben zeitlichen Verschiebungen vermehrt Stornierungen von Neubau-, Sanierungs-, Modernisierungs- und Portfoliomaßnahmen zu beobachten sind. ⁸

Der auch durch einen Abschwung der Investitionsbereitschaft ⁹ bedingte drastische Rückgang von Bauinvestitionen wirkt sich im Kontext steigender Energie- und Materialpreise negativ aus. Umfangreiche Stornierungen bestehender Aufträge und ein zu verzeichnender Rückgang neuer Aufträge setzen sich fort. ¹⁰ Darüber hinaus stellt der Fachkräftemangel einen weiteren herausfordernden Umstand dar, der erhebliche Anpassungen in Form von Verschiebungen oder Einstellungen von in Erstellung befindlichen oder geplanten Maßnahmen und Projekten erfordern kann.

Auch die Marktsituation in Bremen sieht sich mit den vorgenannten Herausforderungen sowie der Zuwanderung und einer steigenden Zahl der Haushalte konfrontiert. Wiederholte Rekordwerte im Bereich der Nettozuwanderung auf Bundesebene ¹¹ und ein anhaltender Trend zu Klein- und Single-Haushalten ¹² lassen die Nachfrage weiter auf ein Niveau steigen, das den Wohnungsmarkt zunehmend an seine Grenzen führt. Der Anstieg von Baukosten und Baulandpreisen hat beachtliche Auswirkungen auf den Wohnungsbau, den es nicht zuletzt aufgrund der anzustrebenden Balance aus Angebot und Nachfrage dringend zu intensivieren gilt. Auch im Bereich des sozialen Wohnungsbaus erfährt der Markt weitere Rückschläge, da der Sozialwohnungsbestand weiter sinkt ¹³ und der geförderte Wohnungsbau den Rückgang des preisgebundenen Wohnraumes nicht ansatzweise ausgleichen kann. Geprägt wird der Immobilienmarkt zudem von einer Kaufzurückhaltung ¹⁴, die beispielsweise mit den anhaltenden Zinssteigerungen oder dem Einfluss erhöhter energetischer Anforderungen begründet werden kann.

Die gegebene Marktsituation gründet u. a. auf der Mietpreisentwicklung, die wiederum maßgeblich durch die steigenden Zinsen und Baukosten beeinflusst und getrieben wird. ¹⁵

Außerdem spielen die angestrebte Klimaneutralität und die damit verbundenen Sanierungsmaßnahmen eine entscheidende Rolle im Zuge des weiteren Entwicklungsverlaufes, da sich diese in der Umsetzung als signifikanter Preistreiber erweisen können.

Die Klimaschutzgesetzgebung und die damit einhergehenden gesetzlichen, baurechtlichen sowie politischen Regularien stellen weitere erhebliche Herausforderungen im Bereich der energetischen Bestandsentwicklung sowie den zugrunde liegenden Wirtschafts- und Investitionsplanungen dar und binden umfassend Budgets sowie Kapazitäten, deren Planung und Koordination durch teils intransparente und unkonkrete Anforderungen erschwert wird.

Die zwischenzeitlich sehr hohe und sich nach wie vor nur langsam rückläufig entwickelnde Inflation ¹⁶ hatte erhebliche Folgen in unterschiedlichsten Bereichen, sodass die deutsche Wirtschaft im ersten Halbjahr 2023 weiter auf der Stelle trat. Regional betrachtet ist jedoch festzustellen, dass die Wirtschaftsleistung im Land Bremen im ersten Halbjahr 2023 preisbereinigt um 0,8 % anstieg, sofern man den Vorjahreszeitraum als Vergleichswert heranzieht. ¹⁷

Der weitere Verlauf der kriegerischen Handlungen und die damit einhergehenden Entwicklungen sind jedoch weiterhin nicht zu prognostizieren, sodass auch die mit den finanziellen Folgen und wirtschaftlichen Auswirkungen konfrontierten Unternehmen sowie Privathaushalte im europäischen Raum, in Deutschland und im Land Bremen anhaltenden Risiken und Herausforderungen gegenüberstehen, die durch eine potenzielle Verschärfung des Konfliktes zusätzliche Belastungen erfahren können.

¹ Vgl. Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz: Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im September 2023 (Stand 13.09.2023) https://www.bmwk.de/ Redaktion/DE/Pressemitteilungen/Wirtschaftliche-Lage/2023/20230913-die-wirtschaftlichelage- in-deutschland-im-september-2023.html [abgerufen am: 05.12.2023]

² Vgl. ifo Institut: ifo Konjunkturprognose Herbst 2023: Konjunktur in Deutschland kühlt weiter ab (07.09.2023) https://www.ifo.de/fakten/2023-09-07/ ifo-konjunkturprognose-herbst-2023-konjunktur-deutschland-kuehlt-weiterab [abgerufen am: 07.09.2023]

³ Vgl. Europäische Kommission: Sommerprognose 2023: EU-Wirtschaft wächst langsam, robuster Arbeitsmarkt und sinkende Inflation machen Hoffnung (11.09.2023) https://germany.representation.ec.europa.eu/news /sommerprognose-2023-eu-wirtschaft-wachst-langsamrobuster- arbeitsmarkt-und-sinkende-inflation-machen-2023-09-11_de [abgerufen am: 11.09.2023]

⁴ Vgl. Tagesschau: Wie der Krieg die Wirtschaft verändert (25.02.2023) https://www.tagesschau.de/ wirtschaft/weltwirtschaft/ukraine-krieg-folgen-wirtschaft-preise-handel-101.html [abgerufen am: 05.12.2023]

⁵ Vgl. ifo Institut: Banken zurückhaltender bei Kreditvergabe an Unternehmen (12.01.2023) https://www.ifo.de/pressemitteilung/ 2023-01-12/banken-zurueckhaltender-bei-kreditvergabe-unternehmen [abgerufen am: 05.12.2023]

⁶ Vgl. PresseBox: Baugewerbe 2023 - Baubranche knickt ein - Wohnungsbau im freien Fall - Insolvenzen drohen (11.08.2023) https://www.pressebox.de/pressemitteilung/ xpertdigital/Baugewerbe-2023-Baubranche-knickt-ein-Wohnungsbauim- freien-Fall-Insolvenzen-drohen/boxid/1168470 [abgerufen am: 05.12.2023]

⁷ Vgl. Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e. V. (2023): Bauwirtschaft im Zahlenbild

⁸ Vgl. ifo Institut: Stornierungswelle im Wohnungsbau markiert neuen Höchststand (12.09.2023) https://www.ifo.de/fakten/2023-09-12/stornierungswelle-wohnungsbau-hoechststand [abgerufen am: 05.12.2023]

⁹ Vgl. IHK zu Leipzig: Warum steht die Baubranche 2023/2024 vor besonderen Herausforderungen? (26.06.2023) https://www.leipzig.ihk.de/wirtschaft/ 2023/06/26/warum-steht-die-baubranche-2023-2024-vor-besonderenherausforderungen/ [abgerufen am: 05.12.2023]

¹⁰ Vgl. ifo Institut: ifo Konjunkturprognose Herbst 2023: Konjunktur in Deutschland kühlt weiter ab (07.09.2023) https://www.ifo.de/fakten/2023-09-07/ ifo-konjunkturprognose-herbst-2023-konjunktur-deutschland-kuehlt-weiterab [abgerufen am: 07.09.2023]

¹¹ Vgl. Tagesschau: Zuwanderung nach Deutschland so hoch wie nie (27.06.2023) https://www.tagesschau.de/inland/ gesellschaft/zuwanderung-deutschland-114.html [abgerufen am: 05.12.2023]

¹² Vgl. Wirtschaftsförderung Bremen (2023): Immobilienmarkt-Report Bremen 2023

¹³ Vgl. Weser Kurier: Zahl der Sozialwohnungen in Bremen sinkt (23.10.2023) https://www.weser-kurier.de/bremen/ politik/ende-gedeckelter-mieten-wie-wohnungen-aus-der-sozialbindungfallen- doc7sgf9qvwpc3q1n0kgcr [abgerufen am: 05.12.2023]

¹⁴ Vgl. Wirtschaftsförderung Bremen (2023): Immobilienmarkt-Report Bremen 2023

¹⁵ Vgl. Tagesschau: Härtere Zeiten für Mieter erwartet (02.01.2023) https://www.tagesschau.de/wirtschaft/ immobilienpreise-sinken-mieten-steigen-101.html [abgerufen am: 05.12.2023]

¹⁶ Vgl. Europäische Kommission: Sommerprognose 2023: EU-Wirtschaft wächst langsam, robuster Arbeitsmarkt und sinkende Inflation machen Hoffnung (11.09.2023) https://germany.representation.ec.europa.eu/news/sommerprognose-2023-eu-wirtschaft-wachst-langsamrobuster- arbeitsmarkt-und-sinkende-inflation-machen-2023-09-11_de [abgerufen am: 11.09.2023]

¹⁷ Vgl. Statistisches Landesamt Bremen: Wirtschaft in Bremen wächst im ersten Halbjahr 2023 preisbereinigt um 0,8 Prozent (22.09.2023) https://www.senatspressestelle.bremen.de/pressemitteilungen/wirtschaft-in-bremen-waechst-im-ersten-halbjahr- 2023-preisbereinigt-um-0-8-prozent-431068?asl=bremen02.c.730.de [abgerufen am: 05.12.2023]

Stamm- / Gesellschaftskapital

Die Geschäftsanteile und das Stammkapital werden auch nach der Euro-Einführung am 31. Dezember 2001 in DM-Beträgen aufgeteilt und dargestellt. In der Bilanz sowie in den Erläuterungen zum Lagebericht werden aus Praktikabilitätsgründen lediglich Euro-Beträge geführt. Gesellschafter sind zum

Geschäftsverlauf

Der Immobilienbestand der BREBAU zum 31. Dezember 2023 gliedert sich wie folgt.

*) davon 98 WE mit 112 Pflegeplätzen sowie 40 WE/GE in einer Wohnanlage für betreutes Wohnen

Die durchschnittliche Miete beläuft sich auf 6,95 € je Monat und m² Wohnfläche. Die effektive Vermietungsquote betrug zum Ende des Geschäftsjahres gut 99 %. Der neu aufgestellte Vermietungsprozess hat an Geschwindigkeit aufgenommen und sich durch Einführung eines neuen CRM-Systems positioniert. Zur Realisierung von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen blieben 84 Wohnungen bewusst leerstehend. Drei Wohnungen sind aufgrund einer Verkaufsabsicht unvermietet. Die Fluktuation ist mit 8,8 % (Vorjahr: 8,3 %) nahezu unverändert. Die Bestandsinvestitionen liegen mit den Schwerpunkten und mit mehr als 32 € je m² Wohnfläche bei energetischen Einzelmaßnahmen und reichen bis zur umfassenden Quartiersentwicklung.

Die BREBAU verwaltet derzeit auf Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes 665 Wohnund Gewerbeeinheiten für Dritte und 93 Wohnungen für eine Wohnungsgenossenschaft im Rahmen einer Geschäftsbesorgung. Zusammen mit der hundertprozentigen Tochter, der ORION Hausverwaltung GmbH, werden ca. 3.400 Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie Unterkünfte für Zugewanderte verwaltet.

Zum 31. Dezember 2023 beschäftigt die BREBAU 149 Mitarbeiter*innen, davon 42 Teilzeitbeschäftigte. Zum Mitarbeiter*innenstamm gehören zehn Auszubildende. Die durchschnittliche Betriebszugehörigkeit beträgt im Jahr 2023 rund zehn Jahre, das Durchschnittsalter liegt bei 43 Jahren. Die Fluktuation der Mitarbeiter*innen ist vergleichsweise gering und spricht für ein gesundes Betriebsklima. Die Nachwuchssicherung nimmt schon seit vielen Jahren einen hohen Stellenwert ein. Im Jahr 2023 konnten zwei Auszubildende ihre Ausbildung als Immobilienkaufmann*frau erfolgreich beenden. Die gute Ausbildungsqualität zeigte sich anhand der insgesamt guten Prüfungsergebnisse. Großen Wert legt die BREBAU auch auf ein sicheres und die Gesundheit bewahrendes Arbeiten. In regelmäßigen Abständen werden durch externe Fachkräfte Bewertungen und Maßnahmen zur Arbeitssicherheit, wie Bürobegehungen, Gefährdungsbeurteilungen sowie interaktive Unterweisungen durchgeführt. Die zahlreichen beruflichen Fortbildungen bleiben auf einem hohen Niveau. Zum 31. Dezember 2023 erhalten 72 Ruhegehaltsempfänger*innen eine Altersversorgung. Es bestehen 26 Anwartschaften. Auch im Jahr 2023 hat die gesamte Belegschaft wieder mit Engagement und Freude die Ziele der BREBAU verfolgt und somit zum Erfolg der BREBAU beigetragen. Hierfür spricht die Geschäftsführung allen Beteiligten ihren herzlichen Dank aus.

Die Wirtschaftsplanung für das Geschäftsjahr 2023 wurde dem Aufsichtsrat im November 2022 vorgelegt und berücksichtigte ein Jahresergebnis von 4.100 T€. Die nachstehenden Faktoren führten zu einer Ergebnissteigerung um 954 T€ auf 5.054 T€.

Die Mieten für Wohnungen und andere Nutzungsarten entwickelten sich besser als geplant. Eine höhere Ausgangsmiete zu Jahresbeginn, frühere, aber moderate Mieterhöhungen und Vollauswirkungen des Vorjahres führten zu einer Steigerung von 592 T€. Hingegen waren die Erlösschmälerungen im Verlauf des Jahres mit 427 T€ höher als angenommen. Große Modernisierungsmaßnahmen, für die Ersatzwohnungen frei gehalten werden, überstiegen die vorgesehene Projektdauer. Der Leerstand aufgrund des seinerzeit erfolgten Vermietungsstopps ist abgebaut. Die Auswirkungen der Umlagenabrechnung flossen, begründet durch den Leerstand und nicht gegebener Umlagefähigkeit vereinzelter Kostenpositionen, mit - 143 T€ in das Ergebnis ein. Der Verkauf der letzten Eigentumswohnungen auf dem Stadtwerder schloss mit 323 T€ über Plan. Der Verkauf umgewandelter Wohnungen brach dagegen im Geschäftsjahr 2023 aufgrund der eingangs beschriebenen Umstände ab, der Gewinnrückgang betrug 2.162 T€. Die umfangreiche Geschäftsbesorgung mit den Tochterunternehmen wurde um 407 T€ höher abgerechnet.

In den sonstigen betrieblichen Erträgen führten drei wesentliche Effekte zu einer Ergebnisveränderung. In den Vorjahren gebildete Rückstellungen konnten aufgelöst werden und die BREBAU erhielt eine Versicherungserstattung aus einer Insolvenz. Der Verkauf von Objekten aus dem Anlagevermögen gestaltete sich hingegen ähnlich schwierig wie der Verkauf umgewandelter Wohnungen und wirkte sich mit - 340 T€ aus.

Das Instandhaltungsbudget konnte mit 1.348 T€ nicht wie im geplanten Umfang genutzt werden. Auch hier sind die Auslöser eingangs beschrieben.

In Summe lag der Personalaufwand mit + 464 T€ unter dem geplanten Niveau. Während die Inflation deutliche Auswirkungen bei der Bewertung der Pensionsrückstellungen im Vorjahr hatte, wurden Stellen - auch aufgrund teils schwieriger Rekrutierungsprozesse - nicht unmittelbar nachbesetzt. Die Abschreibungen liegen mit 249 T€ unter Plan, da Maßnahmen nicht wie geplant fertiggestellt wurden. Der sonstige betriebliche Aufwand stieg im Vergleich zum Plan um 698 T€, begründet in dem Buchungsvorgang aus der Versicherungserstattung, die in den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen wurde.

Seit diesem Jahr werden wieder Zinsen auf Guthaben bei Kreditinstituten gezahlt. Die BREBAU nutzt diese Möglichkeit und konnte den Zinsertrag um 613 T€ steigern. Die Steuern vom Einkommen und Ertrag veränderten sich im Vergleich zum Plan um - 342 T€. Weitere kleinere Abweichungen in Summe von - 117 T€ führten schließlich zu dem Ergebnisanstieg von 954 T€.

Vermögenslage

Die Gegenüberstellung der Geschäftsjahre 2023 und 2022 stellt sich wie folgt dar:

Erläuterung zur Vermögenslage

Die Bilanzsumme ist gegenüber dem Vorjahr um 20.224 T€ gestiegen. Neubau und Investitionen ins Anlagevermögen führen zu einer Steigerung des Anlagevermögens, nach planmäßiger Abschreibung, von 14.092 T€ bzw. 6,9 % und zeigen deutlich die umfassende Investitionstätigkeit der BREBAU. Diese Investitionen beinhalten die Bauvorhaben Grundschule, KiTa und Friedhofstraße sowie die Sanierung der Bestände in den Stadtteilen Gröpelingen und Fesenfeld.

Das kurzfristige Vermögen steigt durch den Aufbau von liquiden Mitteln - auch aus dem Verkauf im Bauträgergeschäft. Das Eigenkapital steigt um die Zuführung zu den Rücklagen aus dem Gewinn des Geschäftsjahres 2022. Das Ergebnis 2023 liegt über dem Vorjahresniveau und über Plan. Die Eigenkapitalquote beträgt zum Jahresende 40 %. Die Darlehensaufnahmen sind bedingt durch die beschriebenen Investitionen in die Sachanlagen. Die langfristigen Rückstellungen (Pensionsrückstellungen) steigen aufgrund der inflationsbedingten Auswirkungen auf die Betriebsrenten. Die kurzfristigen Rückstellungen steigen durch Risikovorsorge und ausstehende Rechnungen.

Finanzlage (nach DRS 21)

Ertragslage

Erläuterung zur Ertragslage

Die beiden großen Geschäftsfelder der BREBAU - das Vermietungsgeschäft sowie der Verkauf von selbst errichteten Neubauten - entwickelten sich im Geschäftsjahr 2023 sehr positiv. Bei den Mietwohnungen wurde mit einer effektiven Vermietungsquote von 99 % eine gute Kennzahl erzielt. Durch Zugänge konnten die Sollmieten im Geschäftsjahr gesteigert werden. Die Sollmieten stiegen um 1.333 T€.

Im Laufe des Jahres wurden 20 neu erstellte Eigentumswohnungen an ihre neuen Eigentümer*innen übergeben. Zusammen mit zehn veräußerten Wohnungen aus der Mieterprivatisierung leisteten die Bereiche Neubau und Vertrieb einen ebenso ausgezeichneten Beitrag zum Unternehmensergebnis. Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen sinken im Wesentlichen im Bauträgergeschäft, da für das kommende Geschäftsjahr kein Vorhaben geplant ist. Der Personalaufwand sinkt durch verminderte Aufwendungen für die Altersversorgung. Im Geschäftsjahr 2022 waren die Rückstellungen für die Altersversorgung inflationsbedingt deutlich angepasst worden.

Das Jahresergebnis der BREBAU liegt mit 5,0 Mio. € über Planungsniveau. Die wirtschaftliche Lage der BREBAU ist insgesamt als gut zu bezeichnen.

Risikobericht

Die BREBAU hat sich mit ihrem Geschäftsmodell weiterhin als wirtschaftlich erfolgreiches und aktives Unternehmen am regionalen Immobilienmarkt positioniert, weiterentwickelt und behauptet, sodass festgestellt werden kann, dass sich die mit der Pandemie und den kriegerischen Handlungen einhergehenden Folgen und Auswirkungen sowie die daraus resultierende Beeinflussung der wirtschaftlichen Lage bei der BREBAU bis dato nicht als bestands- oder existenzgefährdend dargestellt haben (siehe Vermögenslage). Gleichwohl stellen die tiefgreifenden geopolitischen Spannungen, die Auswirkungen des Fachkräftemangels, nicht vollends rehabilitierte Lieferketten in Folge der Corona-Pandemie sowie die mit der Energiekrise einhergehenden Preisentwicklungen und Lieferengpässe weiterhin ökonomische Unsicherheiten und Risiken für diverse Wirtschaftszweige und Branchen dar, die es konsequent zu beobachten und im Rahmen der Wirtschafts- und Investitionsplanungen zu berücksichtigen gilt.

Das zentrale Ziel ist die Erreichung des Unternehmenszweckes unter Beachtung der ökonomischen, sozialen und ökologischen Vertretbarkeit. Dabei sind zahlreiche Herausforderungen hinsichtlich steigender Zinsen und Materialkosten, Inflation oder geopolitischer Spannungen zu berücksichtigen. Steigende Zinsen und Baukosten führen zu erheblichen Stornierungen oder Verzögerungen im Bauträgergeschäft und Wohnungsbau. ¹⁸ Die Produktion von bezahlbarem Wohnraum wird so zusätzlich erschwert.

Die Klimaschutzgesetzgebung und die damit einhergehenden Anforderungen und Verpflichtungen für den Gebäudesektor bzw. die Wohnungswirtschaft stellen zudem erhebliche Herausforderungen dar und werden die weitere Mietpreisentwicklung stark beeinflussen. Um die Anforderungen der EU-Gebäuderichtlinie sowie der kommunalen Klimaschutzstrategie bündeln und erfüllen zu können, bedarf es eines transparenten, offenen und auf Grundlage konkreter Vorgaben geführten Austausches aller Beteiligten und kommunalen Akteur*innen sowie der Ausarbeitung und Kommunikation einer konkreten Wärmeplanung und Förderkulisse. Der Einsatz der zur Verfügung stehenden Ressourcen muss unter Berücksichtigung der gegebenen Bedingungen und der damit einhergehenden Herausforderungen optimal und langfristig geplant werden. Die vielschichtigen Anforderungen erfordern Anpassungen der Ausrichtungen und Bestandsentwicklungsstrategien von Unternehmen. Den immensen Investitionsbedarf, mit dem Ziel einer fristgerechten energetischen Sanierung der betroffenen und relevanten Objekte des Bestandes, gilt es im Rahmen der energetischen wie strategischen Bestandsentwicklung zu identifizieren, einzuordnen und zu priorisieren.

Auch der Bereich der nichtfinanziellen Berichterstattung und die damit einhergehenden Verpflichtungen und Risiken im Zusammenhang mit der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) bezüglich der Nachhaltigkeitsberichterstattung oder die EU-Taxonomie- Verordnung im Kontext der CO ₂-Bilanzierung stellen Unternehmen vor signifikante Herausforderungen.

Um Risiken in den Geschäftsprozessen zu vermeiden bzw. diese frühzeitig zu erkennen, besteht ein Risikomanagementsystem. Es unterstützt die Geschäftsführung im Rahmen der rechtzeitigen Identifikation und Bewältigung wesentlicher Risiken, die den Unternehmenserfolg oder Unternehmensbestand gefährden können. Außerdem besteht ein Compliance-Management-System (CMS), das die Einhaltung gesetzlicher Regelungen auf Unternehmensebene sicherstellen und die BREBAU mit ihren Mitarbeiter*innen schützen soll. Dazu zählt auch der Public Corporate Governance Kodex der Freien Hansestadt Bremen. Darüber hinaus liegen diverse Interne Kontrollsysteme vor. Diese umfassen neben organisatorischen Regelungen auch Funktionstrennungen und Kontrollmaßnahmen in den jeweiligen Geschäftsprozessen der BREBAU. Die Wirtschaftlichkeit geplanter umfassender Modernisierungsmaßnahmen und Neubauaktivitäten wird bereits in der Planungsphase dieser Baumaßnahmen anhand dynamischer Wirtschaftlichkeitsberechnungen überprüft. Für die Umsetzung und Einhaltung der steuerlichen Vorgaben ist ein Tax CMS implementiert worden.

¹⁸ Vgl. WirtschaftsWoche: Die Krise am Wohnungsbau in drei Grafiken (18.09.2023) https://www.wiwo.de/unternehmen/industrie/immobilien-die-krise-am-wohnungsbau-in-dreigrafiken/ 29210772.html [abgerufen am: 05.12.2023]

Chancenbericht

Als kommunalverbundenes und aktives sowie leistungsstarkes Immobilienunternehmen am Bremer Markt sieht sich die BREBAU mit sozialer Verantwortung dazu verpflichtet, ihre Quartiere stetig weiterzuentwickeln und den Mieter*innen nachfragegerechten Raum zum Leben anzubieten. Im Bereich der Wohnungsvermietung und Kund*innenbetreuung bilden ein aktives Quartiersmanagement und eine serviceorientierte Herangehensweise rund um das Thema Wohnen sowie ein vielfältiger und abwechslungsreicher Wohnungsbestand trotz der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung auch für die Zukunft eine solide Basis, um den bestehenden Risiken und Herausforderungen zu begegnen. Die sich bietenden Chancen zur Stabilisierung und Gestaltung der Quartiere und die damit verbundenen Mietpotenziale werden unter stetiger Beobachtung und Prüfung der aktuellen wirtschaftlichen Situation aktiv umgesetzt.

Der Bau von Bildungsimmobilien bringt einen weiteren deutlich positiven Effekt der Quartiersentwicklung und hinsichtlich des Gemeinwesens mit sich, steigert die Attraktivität des Wohnumfeldes und bietet Zugang zu Bildung.

Die Wohnungswirtschaft im Allgemeinen und die mit der Klimaschutzgesetzgebung einhergehenden Anforderungen und Herausforderungen im Speziellen, erfordern eine konsequente Einbindung und Implementierung innovativer Prozesse, Produkte und Herangehensweisen. Als eine mit hoher sozialer, ökologischer und ökonomischer Verantwortung einhergehende Geschäftstätigkeit, erfordern diverse Handlungsfelder der BREBAU eine konsequente Analyse möglicher Optimierungspotenziale hinsichtlich zukunftsorientierter Strategien.

Wenngleich die aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen das Bauträgergeschäft vor enorme Herausforderungen stellen und phasenweise zum Erliegen bringen, sind gerade in den Bereichen Planung und Neubau sowie Projektentwicklung durchaus Chancen hinsichtlich der Realisierung alternativer Nutzungskonzepte oder der verstärkten Einbindung innovativer Lösungsansätze und Materialien als sinnvolle Ergänzung der gegebenen Standardprodukte zu identifizieren.

Trotz der bestehenden Herausforderungen gilt es die aktive Planungstätigkeit aufrechtzuerhalten. Die BREBAU wird die Entwicklung des Marktes konsequent beobachten, um sich bietende Chancen hinsichtlich der Realisierung von Projektentwicklungen oder der Bebauung von Grundstücken zu identifizieren und vorbereitet auf eine mögliche Erholung des Marktes reagieren zu können.

In ihrer unternehmerischen Tätigkeit eröffnen sich der BREBAU Chancen, allerdings geht sie auch Risiken ein. Beides wird sorgsam gegeneinander abgewogen. Der zukünftige Geschäftserfolg bleibt weiter davon abhängig, dass die Risiken und globalen wie regionalen Herausforderungen beherrscht werden und die Chancen überwiegen.

Prognosebericht

Die zwischenzeitlich mit geringer Dynamik eingesetzte Erholung der weltwirtschaftlichen Lage nach der Corona-Pandemie erfuhr durch den Angriffskrieg Russlands und den damit verbundenen politischen und ökonomischen Auswirkungen einen signifikanten Rückschritt ¹⁹, dessen Folgen weiterhin spürbar sind und auch in den kommenden Jahren anhalten werden.

So sind die Inflation, Zinssteigerungen und Energiepreissteigerungen unverändert als wirtschaftliche Risikofaktoren zu betrachten, deren Entwicklung maßgeblich vom weiteren Verlauf bestehender geopolitischer Spannungen und Kriegshandlungen abhängig sein wird.

Davon betroffen zeigt sich auch die Baukonjunktur. Das Bauträgergeschäft wird sich weiter rückläufig entwickeln, da die angestrebte Profitabilität im Rahmen der aktuellen wirtschaftlichen Gegebenheiten oftmals nicht realisiert werden kann. ²⁰ Steigende Baukosten, nach wie vor angespannte Lieferketten und Materialengpässe, erhöhte Leitzinsen sowie Projektverzögerungen und Stornierungen stellen weiterhin Risikofaktoren dar, die zukünftige Investitionsentscheidungen und ökonomische Fragestellungen beeinflussen werden und eine kontinuierliche Analyse der Ausrichtung des Portfolios erfordern.

Die Klimaschutzgesetzgebung und die mit ihr einhergehende Notwendigkeit der Umsetzung tiefgreifender Sanierungsmaßnahmen stellt einen weiteren Risikofaktor dar, da zukünftig ein erheblicher Teil der Investitionen von Unternehmen und Privathaushalten in den Klimaschutz fließen wird. Die daraus resultierenden Auswirkungen können in verstärkten Investitionshemmnissen im Neubaubereich münden und den (Sozial-) Wohnungsbau zusätzlich belasten und bremsen.

Prognosen führender Wirtschaftsinstitute lassen vermuten, dass die Inflation möglicherweise zunächst zurückgedrängt wird und die Kaufkraft mit geringer Dynamik zurückkehren könnte. ²¹ Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass aktuelle Gesetzgebungsverfahren Auswirkungen bereithalten, die als Treiber der Inflation auftreten und diesbezügliche Probleme und Folgen erneut auf den Plan rufen könnten. ²²

Die Häufigkeit und Intensität der Anhebung von Leitzinsen dürfte zwar zeitnah abnehmen, jedoch ist diesbezüglich nur von moderaten Impulsen für die Konjunktur auszugehen. ²³ Die gegebenen konjunkturellen Schwächen sind unter den aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und unter Berücksichtigung der schwachen Industrieproduktion sowie der geringen Investitionsbereitschaft nur schwierig aufzulösen.

Im Rahmen der Planungen für die kommenden Geschäftsjahre sieht sich auch die BREBAU mit diversen politischen und wirtschaftlichen Herausforderungen und Risiken konfrontiert. Sie verfolgt das Ziel einer konsequenten Beobachtung und Analyse der gegebenen Herausforderungen, um die daraus resultierenden und notwendigen Veränderungsprozesse einordnen und auf potenzielle Negativentwicklungen durch direkte Einflüsse auf die Vermögens-, Finanz- oder Ertragslage reagieren zu können. Mit dem mehrjährigen strategischen Wirtschafts- und Finanzplan werden vorab die Auswirkungen von geplanten Geschäftsaktivitäten und Investitionsentscheidungen auf die zukünftige Unternehmensentwicklung im Hinblick auf die im weiteren Verlauf erläuterten Bereiche und Kennzahlen überprüft.

Das Ergebnis für das Geschäftsjahr 2024 wird aktuell mit einem Überschuss von 3.995 T€ geplant. Im Vergleich zum Ergebnis 2023 in Höhe von 5.054 T€ ergibt sich eine Unterschiedssumme von 1.059 T€, die sich durch folgende wesentliche Faktoren ergibt:

Die Wohnungsmieten steigen durch geplante Mietanpassungen und die Fertigstellungen der Projekte Willakedamm und Friedhofstraße um 245 T€. Die Gewerbemieten werden durch die Vollauswirkung des Vorjahres und den geplanten Vermietungsbeginn des Supermarktes in der Friedhofstraße um 596 T€ steigen. Die Erlösschmälerungen werden auf einem niedrigeren Niveau geplant (+ 526 T€). Die Aufwendungszuschüsse werden im Jahr 2024 auslaufen (- 242 T€).

Im Geschäftsjahr 2024 wird kein Projekt im Bauträgergeschäft abgewickelt werden. Das Ergebnis sinkt hier folglich um 2.604 T€. Davon ausgehend, dass die Eigennutzung von Wohneigentum wieder an Attraktivität gewinnt, wird der Verkauf der umgewandelten Wohnungen aus heutiger Sicht mit einem Ergebnisanstieg von 1.494 T€ geplant.

Ebenso wird in den sonstigen betrieblichen Erträgen der Verkauf von Objekten aus dem Anlagevermögen mit einem Ergebnisanstieg von 578 T€ prognostiziert. Die Einmaleffekte in 2023 führen mit - 1.054 T€ im Geschäftsjahr 2024 zu einem Umkehreffekt.

Der Instandhaltungsaufwand wird für 2024 um 399 T€ auf 7.253 T€ reduziert. Für die anstehenden Aufgaben auf dem Weg zur Klimaneutralität sind zunächst grundlegende Punkte festzulegen, damit sich Investitionen sinnvoll umsetzen lassen. Ferner wird es aller Voraussicht nach weitere Möglichkeiten zur handelsrechtlichen Aktivierbarkeit von Maßnahmen geben.

Der Personalaufwand steigt in Summe um 808 T€. Hierin sind Tarifanpassungen und die daraus resultierenden Effekte bei der Berechnung der Pensionsrückstellungen berücksichtigt. Die Abschreibungen steigen um 480 T€ durch die Fertigstellungen diverser Neubauvorhaben. Der sonstige betriebliche Aufwand wird auf das Planniveau von 3.500 T€ mit einer Ergebnisentlastung von 998 T€ festgelegt. Der Zinsaufwand steigt durch die Valutierung bereits abgeschlossener Darlehen im Zusammenhang mit der Fertigstellung von Neubauvorhaben. Zu verzeichnen ist auch ein deutlicher Anstieg der Finanzierungskosten (- 938 T€). Der Steueraufwand wird sinken (+ 348 T€). Weitere kleinere Abweichungen in Summe von - 117 T€ führen schließlich zu einer Ergebnisveränderung von -1.059 T€.

¹⁹ Vgl. Institut der deutschen Wirtschaft: Auswirkungen des Krieges in der Ukraine auf die Weltwirtschaft - IWSchätzung der Größenordnungen (21.02.2023) https://www.iwkoeln.de/ studien/michael-groemling-auswirkungen-des-krieges-in-der-ukraine-auf-dieweltwirtschaft- iw-schaetzung-der-groessenordnungen.html [abgerufen am: 05.12.2023]

²⁰ Vgl. ifo Institut (2023): Droht ein Absturz in der Baubranche?

²¹ Vgl. Europäische Kommission: Sommerprognose 2023: EU-Wirtschaft wächst langsam, robuster Arbeitsmarkt und sinkende Inflation machen Hoffnung (11.09.2023) https://germany.representation.ec.europa.eu/news/ sommerprognose-2023-eu-wirtschaft-wachst-langsamrobuster- arbeitsmarkt-und-sinkende-inflation-machen-2023-09-11_de [abgerufen am: 11.09.2023]

²² Vgl. Börse Online: Darum kommt die Inflation ab 01.Januar 2024 wieder massiv zurück (25.10.2023) https://www.boerse-online.de/nachrichten/geldundvorsorge/ darum-kommt-die-inflation-ab-01-januar-2024-wiedermassiv- zurueck-20341188.html [abgerufen am: 05.12.2023]

²³ Vgl. Wirtschaftsdienst: Gemeinschaftsdiagnose Herbst 2023: Kaufkraft kehrt zurück - politische Unsicherheit hoch (05.10.2023) https://wirtschaftsdienst.eu/inhalt/jahr/2023/heft/10/beitrag/ gemeinschaftsdiagnose-herbst-2023-kaufkraft-kehrtzurueck- politische-unsicherheit-hoch.html [abgerufen am: 05.12.2023]

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die BREBAU GmbH:

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der BREBAU GmbH - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der BREBAU GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanzund Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Leistungsbericht des Aufsichtsrates an die Gesellschafterversammlung zum Geschäftsjahr 2023

Gemäß Ziffer 5.1.1 des Public Corporate Governance Kodex der Freien Hansestadt Bremen soll der Aufsichtsrat regelmäßig die Effizienz seiner Tätigkeit überprüfen und in Form eines Leistungsberichts an die Gesellschafter über die Ergebnisse und Handlungsempfehlungen zur Verbesserung der Tätigkeit des Aufsichtsrates berichten.

Vor diesem Hintergrund gibt der Aufsichtsrat der BREBAU GmbH zur Kenntnis:

Auszug aus dem P r o t o k o l l

über die Verhandlungen in der Gesellschafterversammlung der BREBAU GmbH am 10. April 2024

Zu TOP 3 Beschlussfassung über die Feststellung des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2023 und Ergebnisverwendung für 2023

Die Auszahlung der Dividende an die Gesellschafterin erfolgt am 11. April 2024.

Beschluss

Die Gesellschafterin stellt den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 fest und beschließt, den ausgewiesenen Jahresüberschuss von 5.053.855,67 € wie folgt zu verwenden: