EBV Grundbesitz GmbHLiquidiert

EBV Grundbesitz GmbH

Leipzig

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Lagebericht

I. Wirtschaftsbericht

A. Gegenstand des Unternehmens

Die EBV Grundbesitz GmbH ist seit 2000 als Projektentwickler und Bauträgergesellschaft primärauf dem Leipziger Immobilienmarkt tätig. Die Zielgruppe der Gesellschaft sind vermögende Kapitalanleger, die über externe Vertriebe angesprochen werden.

Die Kernkompetenzen der Gesellschaft liegen im Ankauf, der Projektierung, dem Verkauf sowie der Sanierung von denkmalgeschützten und damit steuerbegünstigten Immobilien. Seit Gründung der Gesellschaft konnten bereits mehr als 90 Häuser mit über 1000 Wohnungen erfolgreich verkauft und saniert werden.

Das Alleinstellungsmerkmal des Unternehmens ist die Spezialisierung auf langfristige und nachhaltige Sanierungskonzepte jeder einzelnen Immobilie durch die Einbringung von effizientenund KFW-gerechten Energiekonzepten.

Im Mittelpunkt der Sanierung steht die Nachhaltigkeit der Immobilie, so dass diese auch auf dem Zweitmarkt, nach Ablauf der steuerlichen Vergünstigung für den Käufer, bestehen können.

Neben der Altbausanierung konzentriert sich das Unternehmen zunehmend auf den Ankauf und die Entwicklung von Neubauprojekten im Raum Leipzig.

B. Konjunkturelle Rahmenbedingungen 2017

Das Institut für Weltwirtschaft an der Universität Kiel (ifw) prognostiziert in seiner Konjunkturprognose, veröffentlicht am 13. Dezember 2017, in Deutschland für das Jahr 2018 einen Anstieg des realen Bruttoinlandsprodukts von 2,5% nach 2,3% in 2017. Für das Jahr 2019 rechnet das ifw mit einem Zuwachs des realen Bruttoinlandsprodukts von 2,2%.

Gemäß ifw nähert sich die deutsche Wirtschaft der Hochkonjunktur. Der Aufschwung steht auf einem breiten Fundament und das iwf prognostiziert, dass die privaten Konsumausgaben aufgrund der hohen Einkommenszuwächse auch weiterhin stark expandieren werden. Die privaten Konsumausgaben sind gemäß ifw im Jahr 2017 um 2,1 % gestiegen. Für 2018 und 2019 erwartet das ifw einen Anstieg von jeweils 1,75%.

Der Konjunkturaufschwung im Euroraum setzte sich auch in 2017 fort. Gemäß ifw ist das Bruttoinlandsprodukt im Euroraum in 2017 um 2,4% gestiegen. Für 2018 erwartet das iwf einen ähnlich hohen Anstieg von 2,3% bzw. 2,0% in 2019. Die privaten Konsumausgaben stiegen in 2017 um 1,9%. Für 2018 wird ein Anstieg von 2,0% bzw. 1,8% in 2019 erwartet.

Die erwarteten negativen Auswirkungen des Brexit Votums in Großbritannien haben sich im Verlauf des Jahres 2017 bemerkbar gemacht. Das schwache Pfund Sterling ist gemäß ifw ein wesentlicher Grund, dass die Inflation über dem angestrebten Ziel der Zentralbank liegt und die Realeinkommen somit kaum zunehmen. Dies hat zur Folge, dass sich die Konsumdynamik reduziert hat. Das Bruttoinlandsprodukt stieg in 2017 um 1,5%. Für 2018 erwartet das ifw ein Wachstum von 1,4% bzw. 0,9% in 2019.

C. Entwicklungen im Immobilienmarkt 2017

Die erwarteten negativen Auswirkungen des Brexit Votums in Großbritannien haben sich im Verlauf des Jahres 2017 bemerkbar gemacht. Das schwache Pfund Sterling ist gemäß ifw ein wesentlicher Grund, dass die Inflation über dem angestrebten Ziel der Zentralbank liegt und die Realeinkommen somit kaum zunehmen. Dies hat zur Folge, dass sich die Konsumdynamik reduziert hat. Das Bruttoinlandsprodukt stieg in 2017 um 1,5%. Für 2018 erwartet das ifw ein Wachstum von 1,4% bzw. 0,9% in 2019.

Das Kaufpreisniveau (Preisgerüst) zog hingegen im Vergleich zu den Vorjahren weiter an und befindet sich mittlerweile auf Rekordniveau.

Ein besonderes Augenmerk der EBV Grundbesitz GmbH kommt dabei dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke zu. Hier ist der trotz eines Rückgangs der Kauffallzahlen der Umsatz um 18% gestiegen. Die durchschnittliche Preissteigerung (unabhängig von der Lage) bei unbebauten Grundstücken lag 2017 bei ca. 70%1.

Ursächlich für das anhaltende Umsatzwachstum im Bereich der Kapitalanlageimmobilie ist u.a. das anhaltend niedrige Zinsniveau. Unter dem Aspekt, dass Denkmalimmobilien steuerlich begünstigt sind, entscheidet für den Anleger somit nicht ausschließlich die reine Mietrendite, sondern auch ein steuerlicher Aspekt, was zu einer hohen Nachfrage nach Denkmalimmobilien führt.

Speziell auf dem Leipziger Immobilienmarkt sind die Einkaufspreise bei unsanierten Denkmalimmobilien dramatisch in die Höhe gegangen. Wir beobachten hier Preissteigerungen bei den Angeboten von 60-70%. Aus diesem Grund fokussieren wir uns derzeit mehr auf den Bereich Neubau und reagieren damit direkt auf die Marktentwicklung.

Im Bereich der Kaufpreisentwicklung konnten wir im Jahr 2017 wieder eine deutliche positive Entwicklung der Verkaufspreise für Wohnungseigentumseinheiten (Erstverkauf) im sanierten Altbau wie auch im Neubau beobachten.

Eigentumswohnungen in neu errichteten Wohnanlagen (inkl. Stellplatz) erzielten 2017 einen durchschnittlichen Kaufpreis in Höhe von EUR 3.739 pro qm Wohnfläche und lagen damit um rund 5% über dem Vorjahresniveau.

Während bei Erstverkäufen von Eigentumswohnungen in sanierten Altbauten die Käufer zu ca. 95% nicht aus Leipzig stammten, hatten beim Wiederverkauf 35% ihren Wohnsitz in Leipzig. Bei eubauten (Erstverkauf) beträgt hingegen der Anteil der Erwerber mit Wohnsitz in Leipzig rund 26%.

Ausschlaggebend für den haussierenden Immobilienmarkt in Leipzig ist u.a. das Bevölkerungswachstum in der Messestadt. Lebten im Jahr 2014 noch 551.871 Menschen in Leipzig, sind es im Jahr 2017 bereits 590.3372 teils durch Zuzüge, teils durch höhere Geburten- als Sterberaten begünstigt. Auch das steigende Einkommensniveau befeuert den Markt zusätzlich. Im Jahr 2017 betrug das Durchschnittsnettoeinkommen der Leipziger EUR 1.328 im Monat und stieg somit um EUR 48 im Vgl. zum Vorjahr an.3 Die Arbeitslosenquote sinkt seit mehr als 10 Jahren kontinuierlich und lag 2017 bei 7,0 %.4

1 Vgl. Grundstücksmarktbericht und Immobilienmarkt 2017, Stadt Leipzig, Entwicklung der Kauffallzahlen und Umsätze

2 Vgl. Amt für Statistik und Wahlen Leipzig - Broschüre "Daten und Informationen 2018"

3 Vgl. Amt für Statistik und Wahlen Leipzig - https://statistik.leipzig.de/statcity/table.aspx?cat=9&rub=2

4 Vgl. Amt für Statistik und Wahlen Leipzig - https://statistik.leipzig.de/statcity/table.aspx?cat=7&rub=3

D. Geschäftsverlauf der EBV Grundbesitz GmbH 2017

In 2017 wurden mehrere Großprojekte erfolgreich realisiert und fristgerecht an die Eigentümer übergeben. Im Einzelnen konnten folgende Projekte fertig gestellt werden:

• Marianneum (2. Bauabschnitt) mit 40 Einheiten

• Juhrich-Haus mit 26 Einheiten

• Globuswerke (3. Bauabschnitt) mit 11 Einheiten

• Kaufhaus Held mit 53 Einheiten

• sowie 6 weitere Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 40 Einheiten

Alle 170 Einheiten wurden wie geplant in 2017 fertig gestellt und sind im dargestellten Umfang im Geschäftsjahr 2017 in Höhe von EUR 48 Mio. erfolgswirksam geworden.

Eine Besonderheit bildet der Sonderumsatz aus dem Globalverkauf eines Großprojektes (Franz-Flemming-Straße) im Dezember 2017 für EUR 19 Mio. Dieses Objekt wurde nicht als Bauträgerprojekt vermarktet, sondern in dem zum Zeitpunkt des Erwerbs bestehenden Entwicklungsstand weiterveräußert. Der realisierte Gesamtumsatz der EBV Grundbesitz GmbH im Geschäftsjahr 2017 beträgt somit insgesamt EUR 67 Mio.

Um dem erhöhten Auftragsvolumen gerecht zu werden, wurden insbesondere die Abteilungen Projektentwicklung und Baubetreuung weiter personell verstärkt. Trotz der aktuellen durch einenFachkräftemangel geprägten Arbeitsmarkt konnten wir unser Mitarbeiterteam 2017 um weitere 4 sehr gut qualifizierte Mitarbeiter sowie einen BA-Studenten auf insgesamt 20 Mitarbeiter erweitern. In der LEWO Unternehmensgruppe waren zum 31.12.2017 insgesamt 35 Mitarbeiter beschäftigt. Weitere Neueinstellungen vor allem im Bereich Projektentwicklung und Bau sind für 2018 geplant bzw. waren zum Berichtszeitpunkt bereits erfolgt. Auch die seit dem Jahr 2012 bestehende dauerhafte Betreuung durch externe Berater im organisatorischen und kaufmännischen Bereich wurde weitergeführt. Diese verbessern und erweitern die bestehenden Prozessabläufe und gewährleisten die Entwicklung der Mitarbeiter. Ergebnisse sind u.a.

• integriertes System für Finanzbuchhaltung und Kostenrechnung mit monatlichen objektbezogenen Auswertungen unter Einsatz von einem stetig entwickelten Kontenplan nebst Kontierungsrichtlinie.

• Langfristige Liquiditätsplanung (ständig fortgeführt)

• Qualitäts-Management-System

Das in 2017 realisierte Verkaufsvolumen betrug ohne den Sonderverkauf des Projekts Franz-Flemming-Straße bei insgesamt EUR 24,8 Mio. (bei Vertriebsprovisionen i.H.v. EUR 2,9 Mio.) und liegt damit in etwa auf Vorjahresniveau. Die im Geschäftsjahr 2017 angestrebte Steigerung des Verkaufsvolumens wurde insofern nicht erreicht. Dies ist die Folge von später als geplant erreichten Baugenehmigungen für verschiedene Projekte. Beispielsweise wurde das Projekt August Bebel-Straße vollständig umgeplant, was in einem Zuwachs verkaufbarer Wohnfläche von ca. 2.000 qm geführt hat, aber im Geschäftsjahr 2017 nicht mehr in die Vermarktung gegeben werden konnte.

Die aufgrund von erlössteigernden Umplanungen später vermarktungsreif werdenden Projekte werden das Verkaufsvolumen des Geschäftsjahres 2018 entsprechend erhöhen.

Die relative Höhe der Vertriebsprovisionen am Verkaufsvolumen wird dabei planmäßig aufgrund vertraglicher Anpassungen und Modellanpassungen im Jahr 2018 weiter sinken.

Der seit dem Jahr 2001 bestehende Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag mit der LEWO Immobilien GmbH wurde mit Wirkung zum Ablauf des 31.12.2017 aufgehoben. Der Gewinnanspruch 2017 soll dabei nicht abgezogen, sondern in der EBV Grundbesitz GmbH teilweise als Mezzanine-Kapital zur Projektfinanzierung verbleiben.

Seit dem Jahr 2016 werden neue Projekte in Objektgesellschaften durchgeführt. Die Objektgesellschaften sind Tochtergesellschaften der EBV Grundbesitz GmbH.

E. Ertragslage der EBV Grundbesitz GmbH 2017

Im Geschäftsjahr 2017 hat die Gesellschaft ein Nachsteuerergebnis in Höhe von EUR 23,0 Mio. erwirtschaftet (i. VJ: EUR 5,9 Mio.). Die Besteuerung der Erträge erfolgt

Von dem Ertrag in Höhe von EUR 23,0 Mio. entfallen insgesamt EUR 12,2 Mio. auf den Sonderverkauf des Projekts Franz-Flemming-Straße.

aufgrund des Gewinnabführungsvertrages bei der LEWO Immobilien GmbH.

Der Materialaufwand liegt mit 47% der Gesamtleistung signifikant unter den Vorjahren (dort liegtder Materialaufwand zwischen 63% und 69%). Zu bereinigen sind die Sonderumsätze und der daraus resultierende Materialaufwand. Bei den Sonderumsätzen liegt der prozentuale Materialaufwand bei 35,14% der Gesamtleistung. Der Materialaufwand nach Bereinigung der Sonderumsätze liegt bei 53,38% der Gesamtleistung.

Die signifikante Reduktion des Materialaufwands im Vergleich zu den Vorjahren ergibt sich daraus, dass im Wirtschaftsjahr 2017:

• der Bestand an in Ausführung befindlichen Bauaufträgen mit einem Materialaufwandsanteil in Höhe von 100% um ca. EUR 10,8 Mio. sank und

• der erzielte prozentuale Rohertrag pro fertig gestelltem Objekt im Verhältnis zum realisierten Umsatz anstieg.

F. Finanzlage der EBV Grundbesitz GmbH 2017

Die Finanzierung der Gesellschaft wird objektbezogen sichergestellt. Für jedes bestehende Immobilienprojekt steht eine eigenständige, in sich geschlossene und fristenkongruente Objektfinanzierung bereit. Die Objektfinanzierung erfolgt sowohl durch das Stehen lassen aufgelaufener Gewinne durch den Organträger, durch die Aufnahme von Mezzanine-Kapital und durch Bauträgerfinanzierungen mit Kreditinstituten. Die laufenden Betriebskosten der Gesellschaft werden aus den erzielten Überschüssen der fertiggestellten Objekte finanziert. Auf diese Weise ist die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft zu jeder Zeit sichergestellt.

Die Steuerung der Zahlungsströme erfolgt durch ein seit Jahren bewährtes Instrument zur langfristigen Liquiditätsplanung. Im Jahr 2017 wurden Skontoerträge in Höhe von EUR 0,5 Mio. erzielt, was 2,34% des Materialeinsatzes entspricht (2016: EUR 0,5 Mio. und 2,29%, 2015: EUR 0,2 Mio. und 2,23%). Diese Kennzahl weist nach, dass die Möglichkeit, Skontoerträge in vollem Umfang zu nutzen, konsequent umgesetzt wurde. Dementsprechend war die EBV Grundbesitz GmbH über das gesamte Jahr 2017 in der Lage, den bestehenden Zahlungsverpflichtungen jederzeit zum Zeitpunkt der Fälligkeit unter Inanspruchnahme des Skontovorteils zu begleichen.

Der Bestand an Forderungen aus Lieferungen und Leistungen zum 31.12.2017 in Höhe von insgesamt EUR 25,9 Mio. setzt sich wie folgt zusammen:

• EUR 19,0 Mio. aus dem Sonderumsatz aus dem Verkauf eines Bestandsobjektes

• EUR 6,9 Mio. Forderungen gegen Erwerber von Bauträgerobjekten aus Abschlagszahlungen

nach Baufortschritt oder aus Schlussrechnungen nach Objektübergabe.

G. Vermögenslage der EBV Grundbesitz GmbH 2017

Das Eigenkapital der Gesellschaft zum 31.12.2017 beträgt TEUR 127. Aufgrund des Gewinnabführungsvertrages steht das gesamte im Jahr 2017 erwirtschaftete Ergebnis in Höhe von EUR 23,0 Mio. der LEWO Immobilien GmbH zu. Dementsprechend bleibt das Eigenkapital der Gesellschaft zum 31.12.2017 gegenüber dem Vorjahr unverändert.

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird von der Geschäftsführung insgesamt als positiv eingeschätzt. Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war jederzeit gegeben. Es sind auch keine Risiken bekannt, die eine Fertigstellung der derzeit in Bau befindlichen Objekte verhindern oder welche die Deckung der aktivierten Anschaffungs- und Herstellungskosten in Frage stellen.

II. Prognosebericht

A. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen und Branchenaussichten 2018

Die deutsche Wirtschaft geht in das fünfte Aufschwungsjahr. Für 2018 wird ein weiteres Wachstum des BIP von real über 2 % erwartet. Der Sachverständigenrat spricht von einer "Boomphase". Wichtige Faktoren sind die günstigen Finanzierungsbedingungen und die gute Perspektiven auf dem Arbeitsmarkt. Außerdem verzeichnen die öffentlichen Haushalte dank der positiven Konjunkturentwicklung wachsende Steuereinnahmen, wodurch sich der Handlungsspielraum für öffentliche Investitionen verbessert.

Dazu kommt ein durch Zuwanderung und wieder steigende Geburtenzahlen begründetes Bevölkerungswachstum. Und angesichts niedriger Kapitalmarktrenditen sind nach wie vor iele Anlegermilliarden auf der Suche nach höher rentierlichen Immobilieninvestments. Aber auch die sind genauso wie Gewerbeflächen und Wohnungen inzwischen schwer zu finden.

Dass in diesem Umfeld Mieten und Kaufpreise weiter steigen, überrascht genauso wenig wie die fortgesetzte Talfahrt der anfänglichen Mietrenditen. Allerdings werden Sättigungstendenzen sichtbar. Diese betreffen nach einer viele Jahre währenden Mietrallye insbesondere den Einzelhandel, auch weil die Umsätze in den Fußgängerzonen und Shopping-Centern trotz guter Konsumbedingungen nur verhalten anziehen.

Gebremst wird der stationäre Handel insbesondere vom aufstrebenden Online-Shopping. Bei Wohn- und Büroimmobilien ist dagegen kein Ende des Wachstumskurses zu erkennen. Bei Büros wird wie schon frühzeitiger am Wohnungsmarkt das Angebot auch immer knapper.5

Die Einwohnerzahl der Top-Standorte hat sich in zehn Jahren um gut 1 Million auf heute fast 10 Millionen Menschen erhöht. Allein dafür hätten über 500.000 Wohnungen gebaut werden müssen. Diesem Wert stehen kumuliert seit 2006 jedoch lediglich 260.000 Fertigstellungen gegenüber. Die Lücke ist aber noch größer, weil der Wohnungsbedarf auch durch den Trend zu weniger Personen je Haushalt wächst. Durch diesen "Haushaltsverkleinerungseffekt" steigt die Zahl privater Haushalte als entscheidende Nachfragedeterminante am Wohnungsmarkt selbst bei einer stagnierenden Bevölkerungszahl. Zudem fallen Wohnungen aus dem Bestand heraus. Selbst unter optimistischen Annahmen kann die Bedarfslücke am Wohnungsmarkt nicht kurzfristig geschlossen werden. Dazu müssten die Neubauzahlen eine völlig unrealistische Größenordnung erreichen.6

B. Aussichten für die EBV Grundbesitz GmbH 2018

Marktstellung

Am regionalen Markt agieren mehrere Unternehmen mit vergleichbarem Tätigkeitsschwerpunkt und ähnlicher Kundenzielgruppe, wobei hier in den zurückliegenden Jahren eine Marktbereinigung sowohl unter ökonomischen als auch unter Qualitätsaspekten zu erkennen war. Verschiedene Unternehmen mit ähnlicher Ausrichtung haben ihr Tätigkeitsfeld hin zu Neubauprojekten erweitertet und sind strategische Partnerschaften im Rahmen einer Neuausrichtung der Geschäftstätigkeit eingegangen.

Zwei deutlich wahrnehmbare Trends sind die die Fokussierung auf qualitativ hochwertige, ökologisch nachhaltige Bauausführung im Sanierungsbereich sowie die Entwicklung zu größeren, effizient umsetzbaren Bauvorhaben im Neubau.

Mit insgesamt 170 in Leipzig fertig gestellten Einheiten und 71 verkauften Einheiten in 2017 (davon 39 in Leipzig und 32 in Potsdam und Chemnitz verkauft) zählt die EBV Grundbesitz GmbH zu den größeren Bauträgern und Projektentwicklern am regionalen Markt. Durch die seit langem bestehende Fokussierung auf nachhaltige, qualitativ hochwertige Bauausführung mit modernen ökologischen und ökonomischen Baustoffen und Technologien haben wir bereits in den zurückliegenden Jahren die selektive Qualitätsführerschaft im regionalen Markt erlangt und sehen uns durch das sich entwickelnde Verbraucherverhalten in unserer Philosophie bestätigt.

Die erfolgreiche Erweiterung unseres Wirkungskreises nach Chemnitz und Potsdam stärkt diebereits in Leipzig geschaffene Marktposition. Unser erstes Projekt in Chemnitz, die Knopffabrik mit 36 Wohneinheiten, konnte 2017 erfolgreich über unsere Vertriebspartner vermarktet und vollständig verkauft werden. Zusätzlich konnten die ersten Einheiten unseres Potsdamer Projektes "Fährgut" mit insgesamt 47 Wohneinheiten in 4 Objekten verkauft werden.

Der Erfolg der letzten Jahre wurde von uns genutzt, um unsere wirtschaftliche Stabilität auszubauen und uns als verlässlichen Partner der regionalen Wirtschaft (Handwerker, Dienstleister und andere Geschäftspartner), der Erwerber sowie der Mieter unserer Objekte zu positionieren und zu etablieren.

Unsere sehr gute Bonität und faire Geschäftspraktiken helfen mit, Arbeitsplätze bei uns und unseren Geschäftspartnern zu sichern. Die Einhaltung vereinbarter Fertigstellungsfristen verschaffen unseren Erwerbern wirtschaftliche Vorteile, während qualitätsgerechte Bauausführung und realistische Kalkulationen zu erfolgreichen Erst-/Neuvermietungen und vergleichsweise geringer Mieterfluktuation führen

Die daraus erwachsende Loyalität unserer Mitarbeiter, Geschäftspartner und Kunden ist gleichzeitig Ansporn wie auch Erfolgsgarant für die Zukunft.

5 Immobilienmarkt 2017/2018, Eine Fachthemenreihe der DG HYP, Oktober 2017

6 Immobilienmarkt 2017/2018, Eine Fachthemenreihe der DG HYP, Oktober 2017

Umsatz

In 2018 werden die bereits im Bau befindlichen und mit Fertigstellung 2018 geplanten Objekte aus heutiger Sicht planmäßig und erfolgswirksam realisiert.

Die erfolgreiche Schaffung verkaufbarer Mehrflächen in bereits angekauften Projekten ist vor allem auf Neubauprojekte zurückzuführen. Die ebenfalls für die Zukunft bessere Verfügbarkeit von Neubauflächen bestimmt die Strategie der EBV in diesem Segment noch stärker als bisher zu wachsen. Vertriebsseitig konnte diese Strategie bereits erfolgreich implementiert werden.

Aktuell verfügt das Unternehmen über Projekte mit einem geplanten Gesamtumsatz von mehr als EUR 306 Mio., die in den Jahren 2018 bis 2022 realisiert werden sollen. Diese Objekte sind bereits angekauft und/oder befinden sich in der Projektentwicklung, im Verkauf oder bereits im Bau. Das gesetzte Verkaufs-Umsatzziel für 2018 liegt bei EUR 50 Mio.

III. Chancen- und Risikobericht

Die EBV Grundbesitz GmbH hat seit mehreren Jahren personelle und organisatorische Vorkehrungen getroffen für ein Risikomanagement, das sie in die Lage versetzt, eventuell auftretende Risiken rechtzeitig erkennen zu können.

Die Gesellschaft führte und führt fortlaufend auf Basis vorhandener Projektkalkulationen einen Liquiditätsplan und einen Rentabilitätsplan, deren Einhaltung anhand fortlaufend aktualisierter Soll-Ist-Vergleiche kontrolliert wurde und wird. Mit Hilfe monatlicher Leistungsmeldungen und Projektabrechnungen sowie wöchentlicher Baubesprechungen, in denen auch der Zahlungsstand der Projekte systematisch überprüft wird, werden die Bauvorhaben gesteuert und kontrolliert. Die Qualität von Lieferanten und Nachunternehmern unterliegt einer regelmäßigen Bewertung durch Bauleiter. Ablauforganisatorische Regelungen, Richtlinien und Anweisungen (wie z.B. das "Vieraugenprinzip" bei der Prüfung der Kalkulation) sind systematisch im Qm-Handbuch niedergelegt: Die wichtigsten Risiken, wie Kalkulationsfehler, Verzug bei der Fertigstellung, Kostenüberschreitungen, Mängel sowie ausbleibende Zahlungseingänge, sind auf diese Weise beherrschbar. (Planung/Controlling)

Aus der von der Politik proklamierten Energiewende und der daraus erwachsenden Notwendigkeit, den privaten, öffentlichen und gewerblichen Gebäudebestand energetisch zu sanieren, ergeben sich über das durch den zu geringen Wohnungsbestand in Deutschland ohnehin vorhandene Nachfragepotenzial weitere erhebliche Wachstumschancen für die Branche. Da die Gesellschaft vor allem in der Herstellung nachhaltiger, energieoptimierter Gebäude und in der energetischen Sanierung über jahrelange Erfahrung verfügt, sieht die Geschäftsleitung dort nach wie vor ein großes Potenzial für das Unternehmen. (Geschäftsfelder/ Strategie)

Die Fachkräftesicherung stellt eine besondere Aufgabe für die Geschäftsentwicklung der nächsten Jahre dar. Die EBV Grundbesitz GmbH verfolgt hier seit einiger Zeit die Strategie, Fachkräfte bereits dann zu suchen und einzustellen, wenn der konkrete Bedarf erst in der Zukunft absehbar ist. Durch diese Strategie und der Anpassung des Rekrutierungsprozesses an die aktuelle Arbeitsmarktsituation, ist der Bedarf der EBV Grundbesitz GmbH an Fachkräften aktuell und für die absehbare Zukunft zufriedenstellend gedeckt. An der Aufgabe, die Gesellschaft nach außen und innen als einen attraktiven Arbeitgeber zu präsentieren, arbeiten wir schon seit Jahren erfolgreich und kontinuierlich weiter - auch, um das vorhandene Personal, langjährige Leistungsträger, im Unternehmen zu halten. Die Mitarbeiterbindung beginnt schon mit der Einstellung eines neuen Mitarbeiters.

Rechtsstreitigkeiten bestehen aktuell nicht.

Einer der größten Risikofaktoren der letzten Jahre war und ist die Knappheit an unsanierten Denkmalobjekten am Leipziger Markt. Hinsichtlich dieses Risikos hat sich das Unternehmen rechtzeitig auf den Neubaumarkt orientiert.

Bei nur noch geringem Steigerungspotenzial bei den erzielbaren Kaufpreisen je Quadratmeter geraten dabei die Margen unter Druck und zwingen zu preiswerter Realisierung der Bauvorhaben was zum Verzicht auf hochwertige, ökologisch nachhaltige Bauausführung führen kann.

Da die aktuelle Bevölkerungsprognose von weiterhin steigenden Einwohnerzahlen für Leipzig ausgeht, besteht zwangsläufig die Notwendigkeit der Schaffung zusätzlichen Wohnraums durch Neubauten. Da in den Siedlungen des industriellen Wohnungsbaus aus DDR-Zeiten trotz teilweisem Rückbau zu Beginn der 2000er Jahre noch ein ausreichendes Angebot besteht, dürften sich die Aktivitäten privatwirtschaftlicher Bauträger eher auf individuelle, an die natürliche Umgebung und umgebende Bebauung angepasste Neubauten richten.

Sollte sich mittelfristig die von mehreren Experten prognostizierte - für uns heute jedoch noch nicht erkennbare - deutliche Zinssteigerung einstellen, dürfte es vor dem Hintergrund der bevölkerungsentwicklungsinduzierten Wohnraumknappheit trotzdem in erster Linie zu einer weiteren Steigerung der Kaufpreise für neu gebauten oder sanierten Wohnraum sowie der daraus resultierenden Mieten kommen. Mit einem signifikanten Rückgang der Kaufpreise, was durchaus relevant für unsere Umsatzentwicklung wäre, rechnen wir daher vorerst nicht.

Bisherige Gesetzesnovellen im Bereich der Vermietung, Vermittlung und Verkauf von Wohnimmobilien führten bislang nicht zu einer nennenswerten Beeinflussung der natürlichen Marktentwicklung und dürften auch in Zukunft nicht die marktwirtschaftlichen Gegebenheiten (Preissteigerung bei Knappheit bzw. Preisrückgang bei Überangebot eines volkswirtschaftlichen Guts) außer Kraft setzen. Wir rechnen lediglich mit punktuellen, regional begrenzten Interventionen der öffentlichen Hand bei drastischen Fehlentwicklungen lokaler Märkte.

Während im niedrig- bis mittelpreisigen Neubausegment ökonomisch wie stadtplanerisch effiziente Lückenschließungen und Nachbarbebauungen zu Bestandsgebäuden vorherrschen, werden höherwertige Neubauten auch als freistehende Solitärobjekte oder in zurückgesetzter Bauweise und mit innovativen Energie- und Ausstattungskonzepten ausgeführt werden. Wir konnten in den letzten Jahren mehrere Baugrundstücke in städtebaulich sehr interessanten Lagen erwerben und damit die Grundlage für einen langfristig geplanten Wechsel der strategischen Ausrichtung - hin zu verstärkten Neubauaktivitäten schaffen.

Parallel zu Neubauvorhaben nutzen wir seit mehreren Jahren die gute regionale Vernetzung unserer Vertriebs- und Netzwerkpartner zur Akquisition von interessanten Denkmalobjekten und aussichtsreichen Neubauprojekten außerhalb unseres bisherigen Markteinzugsgebiets. Während Projekte wie die Sanierung der Knopffabrik in Chemnitz gegenüber Leipzig zu deutlich günstigeren Einstandspreisen realisiert werden können, sind bei Projekten wie z. B. "Fährgut" (Projektgesellschaft) in Potsdam zwischen der Bundeshauptstadt Berlin und Potsdam weiterhin höhere Verkaufspreise als in Leipzig erzielbar.

Weitere Projekte befinden sich derzeit in Anbahnung und werden in den nächsten Jahren die Basis für unser weiteres Wachstum hin zu einem überregional agierenden Projektentwickler mit Schwerpunkt in Leipzig bilden.

Darüber hinaus sehen wir auf Grund der bisherigen Vermietungserfolge und verschiedener Marktbeobachtung Potenzial im Bereich neuer Wohnkonzepte und prüfen derzeit die Möglichkeiten eventueller Umsetzung.

Um unserer Verantwortung für soziale, ökologische und städteplanerische Aspekte gerecht zu werden, arbeiten wir in letzter Zeit intensiver mit der städtischen Verwaltung, den lokalen Akteuren und gemeinnützigen Trägern zusammen und bringen uns aktiv und fördernd aber auch fordernd in städtebauliche und stadtplanerische Aktivitäten ein. Die Entwicklung und Durchführung verschiedener Bebauungsplanverfahren erhöht dabei die positive Unternehmensentwicklung. Dies alles im Sinne unserer Kunden, Mitarbeiter und Geschäftspartner sowie einer aktiven, lebendigen Unternehmenskultur und einer zukunftssicheren strategischen Ausrichtung.

Die hier im Lagebericht dargestellten Risiken haben derzeit weder einzeln noch kumuliert bestandsgefährdenden Charakter.

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

I. Allgemeine Angaben

A. Unternehmen

Die EBV Grundbesitz GmbH hat ihren Sitz in Leipzig und ist geschäftsansässig in der Cöthner Straße 62 in 04155 Leipzig. Sie ist im Handelsregister des Leipzig unter HRB 17182 eingetragen.

Die Gesellschaft hat ist eine große Kapitalgesellschaft i.S.d. § 267 Abs. 3 HGB. Aufgrund des erstmaligen Überschreitens der Größenmerkmale nach § 267 Abs. 2 HGB im Berichtsjahr 2017 gelten für die Gesellschaft weiterhin die Regelungen für eine mittelgroße Kapitalgesellschaft.

Zwischen der EBV Grundbesitz GmbH als beherrschter Gesellschaft und der LEWO Immobilien GmbH als herrschender Gesellschaft bestand seit Dezember 2001 ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag. Dieser Vertrag wurde im Berichtsjahr mit Wirkung zum Ablauf des 31.12.2017 beendet.

B. Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2017 wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des HGB unter Beachtung der ergänzenden Vorschriften des GmbH-Gesetzes aufgestellt.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Größenabhängige Erleichterungen für mittelgroße Kapitalgesellschaften wurden in Anspruch genommen.

Aufgrund der Anpassung der Neuzuordnung einiger Konten im Bereich der Forderungen ist Vergleichbarkeit gegenüber dem Vorjahr nicht immer gegeben.(siehe Erläuterungen bei den sonstigen Forderungen)

C. Korrektur des Vorjahresabschlusses in laufender Rechnung

Im Vorjahresabschluss 2016 wurden in der Gewinn- und Verlustrechnung negative "Beteiligungserträge". in Höhe von TEUR 104 auf das Konto 7004 "Erträge Beteiligungen an Personengesellschaften, verbundene Unternehmen" gebucht, die aus einer Verlustzuweisung der EBV Grundbesitz GAP GmbH & Co.KG für das Geschäftsjahr 2016 resultiert haben. Gegenkonto für diese Buchung war das Bilanzkonto 0861 "Variables Kapitalkonto Beteiligung Personengesellschaften" das unter dem Posten "Beteiligungen" in der Bilanz ausgewiesen wird. Diese Buchung führte zu einem (negativen) Ausweis des Postens "Beteiligungen" auf der Aktivseite der Bilanz der EBV Grundbesitz GmbH in Höhe von TEUR - 44.

Mittlerweile wurde festgestellt, dass für die EBV Grundbesitz GmbH keine Verpflichtung zur Verlustübernahme bestand und insofern die Verbuchung der Verlustzuweisung falsch war. Im Ergebnis sind somit die Posten "Erträge aus Beteiligungen" und "auf Grund einer Gewinngemeinschaft, eines Gewinnabführungs- oder Teilgewinnabführungsvertrags abgeführte Gewinne" in der Gewinn- und Verlustrechnung sowie die Posten "Beteiligungen" und das Verrechnungskonto LEWO in der Bilanz im Vorjahr jeweils um TEUR 104 zu niedrig ausgewiesen.

Der Vorjahrsabschluss ist somit insoweit fehlerhaft.

Beseitigung dieses Fehlers erfolgte gem. der IDW Stellungnahme zur Rechnungslegung: Änderung von Jahres- und Konzernabschlüssen (IDW RS HFA 6), Tz. 14 ff. in laufender Rechnung des Jahresabschlusses 2017. Buchhalterisch wurde die fehlerhafte Buchung des Vorjahres durch die Einbuchung eines Beteiligungsertrages in Höhe von TEUR 104 auf das Konto 7004 zugunsten des Kontos 0861 "Variables Kapitalkonto Beteiligung Personengesellschaften" korrigiert.

Im Ergebnis ist damit das Ergebnis nach Steuern des Geschäftsjahres 2016 um TEUR 104 zu niedrig und das Ergebnis nach Steuern des Geschäftsjahres 2017 um TEUR 104 zu hoch ausgewiesen.

Aufgrund des bestehenden Gewinnabführungsvertrages hat dieser Vorgang allerdingskeine Auswirkung auf den ausgewiesenen Jahrüberschuss, der unverändert EUR 0 beträgt.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten und soweit abnutzbar, vermindert um die planmäßige, nutzungsbedingte Abschreibung angesetzt.

Die Abschreibungen werden unter Beachtung der Nutzungsdauer des Vermögensgegenstandes linear vorgenommen. Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten von bis zu EUR 410,00 werden im Jahr des Zuganges voll abgeschrieben, ihr sofortiger Abgang wird unterstellt.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bewertet.

Die unfertigen Erzeugnisse und unfertigen Leistungen werden zu Herstellungskosten bewertet. Anteilige Verwaltungskosten (hier im Wesentlichen: Personalkosten) sowie Fremdkapitalzinsen, die im Herstellungszeitraum auf die Finanzierung der Herstellungskosten entfallen, werden einbezogen.

Forderungen werden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken grundsätzlich zum Nennwert bewertet.

Die Rückstellungen werden mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag für alle ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei werden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt.

Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Umsatzerlöse werden im Zeitpunkt der Abnahme durch den Käufer und damit im Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten realisiert.

III. Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung der Posten des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2017 ist aus dem als Anlage zum Anhang beigefügten Anlagenspiegel zu entnehmen.

Der Anteilsbesitz im Sinne des § 271 Abs. 1 stellt sich wie folgt dar:

Die Bilanzansätze der vorstehenden Beteiligungen wurden vor dem Hintergrund der aufgelaufenen bilanziellen Verluste auf ihre Werthaltigkeit geprüft. Außerplanmäßige Abschreibungen waren nicht erforderlich, da die aufgelaufenen Verlusten aus der Umsetzung des handelsrechtlichen Vorsichts-/Realisationsprinzips resultieren resp. es sich um plangemäße Anfangsverluste handelt, die jeweils mit Fertigstellung der Projekte ausgeglichen werden.

Zur Finanzierung der Anlaufverluste hat die EBV Grundbesitz GmbH an die nachfolgend aufgeführten Gesellschaften Darlehen gegeben. Die Laufzeit beträgt jeweils zwischen 1 und 5 Jahren.

^* Die Firma der Gesellschaft wurde im März 2018 in "EBV Zweite Projekt GmbH" geändert

Umlaufvermögen

Unter dem Posten "unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen" werden die sich in der Ausführung befindlichen Bauprojekte der EBV Grundbesitz GmbH ausgewiesen. Die Herstellungskosten /Buchwerte und die hierin einbezogenen Fremdkapitalkosten stellen sich wie folgt dar:

Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände teilen sich nach ihrer Restlaufzeit wie folgt auf:

Die "Forderungen gegenüber Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht" betreffen ausschließlich kurzfristige Darlehen und bestehen gegenüber den nachstehenden Gesellschaften:

Unter den Posten "Sonstige Vermögensgegenstände" werden Forderungen gegenüber dem geschäftsführenden Gesellschafter in Höhe von TEUR 70 sowie debitorische Kreditoren in Höhe von TEUR 26 ausgewiesen. Letztere wurden aus Vereinfachungsgründen nicht umgegliedert.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen bestehen für die nachstehenden Verpflichtungen:

Die "Rückstellungen für nachlaufende Baukosten" setzen sich dabei wie folgt zusammen:

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten setzen sich wie folgt zusammen:

Keine der ausgewiesenen Verbindlichkeiten hat eine Restlaufzeit von über 5 Jahren.

Die "Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten" sind in voller Höhe durch Grundschulden, Sicherheitsabtretung von Forderungen und/oder Bürgschaften des geschäftsführenden Gesellschafters gesichert.

Die "Erhaltenen Anzahlungen" setzen sich wie folgt zusammen:

Die "Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen" bestehen in voller Höhe gegenüber der Mehrheitsgesellschafterin LEWO Immobilien GmbH und resultiert aus der Gewinnzuweisung 2017 aufgrund des Gewinnabführungsvertrages.

In den "Sonstige Verbindlichkeiten" sind Mezzaninedarlehen in Höhe von insgesamt TEUR 6.107 und mit Laufzeiten zwischen 1 Jahr und 5 Jahren enthalten sowie kreditorische Debitoren in Höhe von TEUR 15 enthalten. Bei Letzteren wurde aus Vereinfachungsgründen auf eine Umgliederung verzichtet.

IV. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Aufgliederung der Umsatzerlöse

Die Aufteilung der Umsatzerlöse nach Tätigkeitsbereichen entfällt, da die EBV Grundbesitz GmbH die Umsatzerlöse ausschließlich aus dem Bauträgergeschäft erzielt.

Die Gesellschaft ist ausschließlich im Inland tätig.

Erträge aus Beteiligungen

Bei dem ausgewiesenen Betrag von TEUR 104 handelt es sich um die auf Seite 1 des Anhangs beschriebene Korrekturbuchung

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge resultieren mit TEUR 519 (i.Vj. TEUR 27) aus verbundenen Unternehmen.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen betreffen mit TEUR 0 (i.Vj. TEUR 0) verbundene Unternehmen.

V. Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen bis zum Ende der Vertragslaufzeit aus dem Mietvertrag über die Büroräume in der Cöthner Str. 62 in Leipzig betragen TEUR 91.

Der Mietvertrag über die Büroräume in der Cöthner Str. 57 in Leipzig wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die jährlichen finanziellen Verpflichtungen aus diesem Vertrag belaufen sich auf TEUR 8.

Aus Kraftfahrzeugleasing resultiert eine sonstige finanzielle Verpflichtung bis zum Ende der Vertragslaufzeit von TEUR 13.

Beschäftigte Personen

Im Jahresdurchschnitt waren im Unternehmen 20 (i. Vj. 19) Personen beschäftigt, davon 1 (i. Vj. 1) geringfügig Beschäftigte. Die Gesellschaft beschäftigte im Berichtszeitraum keine Auszubildende.

Mitglieder der Geschäftsführung

Hauptberufliche Geschäftsführer waren bzw. sind:

Stephan Praus, Leipzig, alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer

Hinsichtlich der Angabe der Geschäftsführerbezüge wird von der Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB Gebrauch gemacht.

Nachtragsbericht

Wesentliche Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten.

Verwendung des Jahresergebnisses

Der Geschäftsführer schlägt vor, den Jahresüberschuss in Höhe von EUR 0,00 und den Gewinnvortrag in Höhe von EUR 1.808,40 auf neue Rechnung vorzutragen.

Angabe der Ausleihungen, Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

1.1.2017 - 31.12.2017

Der Betrag der sonstigen Vermögensgegenstände gegenüber Gesellschaftern beträgt 70.486,91 EUR. Der Betrag der sonstigen Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern beträgt 10,41 EUR.

1.1.2016 - 31.12.2016

Der Betrag der sonstigen Vermögensgegenstände gegenüber Gesellschaftern beträgt 0,00 EUR. Der Betrag der sonstigen Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern beträgt 301.215,20 EUR.

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 14.06.2018 festgestellt.

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der EBV Grundbesitz GmbH, Leipzig, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2017 geprüft.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter:

Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft.

Verantwortung des Abschlussprüfers:

Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Prüfungsdurchführung:

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und den Lagebericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsleitung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Prüfungsurteil:

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2017 den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss und vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung zutreffend dar."