Mannheimer Wohnwerte GmbH

Mannheimer Wohnwerte GmbH

Heidelberg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Bilanz zum 31. Dezember 2021

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021

Anhang für das Geschäftsjahr 2021

1. Allgemeine Angaben zur Gesellschaft

Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Gesellschaft im Sinne von § 267 HGB. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.

2. Allgemeine Angaben zur Bilanzierung und Bewertung

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021 ist unter Beachtung der einschlägigen Vorschriften des Handelsgesetzbuches (§§ 238 ff.), des GmbH-Gesetzes sowie der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung aufgestellt worden.

Von größenabhängigen Erleichterungen hat die Gesellschaft teilweise Gebrauch gemacht.

In Anwendung der Regelungen des § 42 Abs. 3 GmbHG und des § 265 Abs. 5 HGB wurden zum Zwecke der Klarheit und Übersichtlichkeit der Bilanz der Posten "Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände" durch "Forderungen gegen Gesellschafter" sowie der Posten "Verbindlichkeiten" durch "Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern" weitergehend untergliedert.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert.

Das Gliederungsschema gem. § 275 HGB wurde zur verbesserten Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wie folgt angepasst:

3. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

a) Allgemeines

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind gegenüber dem Vorjahr unverändert.

b) Anlagevermögen

Die Sachanlagen sind mit den Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen (Nutzungsdauer 3 Jahre) bewertet. Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten von EUR 250,00 bis unter EUR 1.000,00 werden in einem Sammelposten zusammengefasst und über fünf Jahre linear abgeschrieben. Der Abgang wird nach 7 Jahren unterstellt.

c) Vorräte

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und fertigen Bauten werden mit den Herstellungskosten bilanziert. Diese umfassen neben den Einzelkosten in Ausübung des Wahlrechtes gemäß § 255 Abs. 3 HGB die Zinsen für Fremdkapital, das zur Finanzierung der Herstellung des Vermögensgegenstandes verwendet wird. Die Ermittlung der Herstellungskosten erfolgte im Rahmen der Einzelbewertung. Auf die Einbeziehung von angemessenen Teilen der Kosten der allgemeinen Verwaltung in die Herstellungskosten wurde in Ausübung des Wahlrechts gemäß § 255 Abs. 2 Satz 3 HGB verzichtet. Abschreibungen auf Grund verlustfreier Bewertung auf den niedrigeren beizulegenden Wert waren nicht notwendig.

d) Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zum Nennwert angesetzt.

e) Liquide Mittel

Die liquiden Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

f) Steuerrückstellungen und sonstige Rückstellungen

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen sind unter Berücksichtigung von Preis- und Kostensteigerungen in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt worden.

g) Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen bewertet.

4. Angaben zur Bilanz

a) Anlagevermögen

Zur Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens wird auf den separat dargestellten Anlagenspiegel verwiesen (vgl. Anlage 1 zum Anhang).

b) Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände und Rechnungsabgrenzungsposten

Die Forderungen gegen Gesellschafter betreffen ausgereichte Darlehen einschließlich Zinsen TEUR 3.695 (Vorjahr: TEUR 1.045).

c) Sonstige Rückstellungen

In den sonstigen Rückstellungen sind im Wesentlichen Rückstellungen für die Erstellung von Steuererklärungen TEUR 16 (Vorjahr: TEUR 15) enthalten.

d) Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, betreffen ausschließlich Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen TEUR 52 (Vorjahr: TEUR 47).

Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern resultieren in Höhe von TEUR 2 (Vorjahr: TEUR 11) aus Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie in Höhe von TEUR 2.500 (Vorjahr: TEUR 2.500) aus einer Vorabgewinnausschüttung.

Bei den Verbindlichkeiten ergeben sich die Restlaufzeiten und Besicherungen aus dem als Anlage 2 zum Anhang beigefügten Verbindlichkeitenspiegel.

5. Sonstige Angaben

a) Angaben zu Mitarbeitern

Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr 2021 keine Mitarbeiter.

b) Angaben zur Geschäftsführung

Die Geschäftsführung bestand im Berichtszeitraum aus folgenden Mitgliedern:

Herrn Dipl.-Betriebswirt Thomas Dorant, Immobilienökonom, Hockenheim

Herrn Markus Effler, Immobilienökonom, Schifferstadt (bis 17. November 2021)

Herrn Dipl.-Betriebswirt Sylvio Michelitsch, Immobilienökonom, Heidelberg

Herrn Dipl.-Ing.Christian Hildenbrand, Hockenheim

Die Geschäftsführer Dorant und Michelitsch sind im Hauptberuf Geschäftsführer der Deutsche Wohnwerte GmbH & Co. KG, Heidelberg. Der Geschäftsführer Hildenbrand ist im Hauptberuf Geschäftsführer der HEBERGER Immobilien GmbH, Schifferstadt.

Die Geschäftsführer vertreten die Gesellschaft gemeinsam mit einem anderen Geschäftsführer.

c) Angaben zu Konzernbeziehungen

Die Gesellschaft wird jeweils nach der Equity-Methode in den Konzernabschluss der HEBERGER Holding GmbH & Co. KG, Schifferstadt, welche den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen aufstellt, sowie der HEBERGER GmbH, Schifferstadt, welche den Konzernabschluss für den kleinsten Kreis von Unternehmen aufstellt, einbezogen. Beide Konzernabschlüsse werden im Bundesanzeiger veröffentlicht.

Die Gesellschaft wird weiterhin nach der Equity-Methode in den Konzernabschluss der Deutsche Wohnwerte GmbH & Co. KG, Heidelberg, einbezogen. Dieser Konzernabschluss wird im Bundesanzeiger veröffentlicht.

d) Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres haben sich nicht ergeben.

e) Angaben zum Ergebnisverwendungsvorschlag oder -beschluss

Mit Beschluss vom 06. Dezember 2021 wurde eine Vorabausschüttung in Höhe von TEUR 2.500 beschlossen. Der verbleibende Betrag soll auf neue Rechnung vorgetragen werden.

Verbindlichkeitenspiegel per 31. Dezember 2021

Entwicklung des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2021

Lagebericht Für das Geschäftsjahr 2021

I. Grundlagen des Unternehmens

Die Mannheimer Wohnwerte GmbH (kurz MAW) ist ein paritätisches Joint Venture zwischen der Deutsche Wohnwerte GmbH & Co. KG und der HEBERGER Immobilien GmbH. Der Kern des Unternehmens bildet das wohnungswirtschaftliche Bauträgergeschäft, vorwiegend im Bereich des Wohnungsbaus. Als Quartiersentwickler engagiert sich die Mannheimer Wohnwerte GmbH in der Entwicklung, Realisierung und Vermarktung wohnwirtschaftlicher Projekte im Mannheimer Raum. Neben den 3 Geschäftsführern hat die Gesellschaft keine Mitarbeiter.

Die MAW geht auf Seiten der Deutsche Wohnwerte GmbH & Co. KG in deren Konzernabschluss und auf Seiten der HEBERGER Immobilien GmbH in die Konzernabschlüsse der HEBERGER Holding KG ein.

II. Wirtschaftsbericht

a. Wirtschaftliche Entwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr in Deutschland

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Jahr 2021 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um 2,7 % höher als im Vorjahr. Trotz der andauernden Pandemiesituation und zunehmender Liefer- und Materialengpässe konnte sich die deutsche Wirtschaft nach dem Einbruch im Vorjahr erholen.

b. Entwicklung der Branche im abgelaufenen Geschäftsjahr

Trotz Corona blieb der Aufschwung im Bauhauptgewerbe auch im Jahr 2021 intakt. Jedoch legten die Bauinvestitionen aufgrund von Arbeitskräfte- und Materialengpässen lediglich um 0,5% zu. In 2021 wurde der stärkste Preisanstieg bei einzelnen Baumaterialien seit Beginn der Erhebung aufgezeichnet. Dies wird zu steigenden Herstellkosten von Neubauwohnungen führen. Dennoch wurden in 2021 mehr Neubauten genehmigt als im Vorjahreszeitraum.

c. Entwicklung des eigenen Unternehmens im abgelaufenen Geschäftsjahr

Die MAW betreut aktuell das Projekt Homerun in Mannheim auf dem Turley Areal. Dieses ist in 4 Bauabschnitte unterteilt, von denen im letzten Jahr der zweite Teil des vierten Bauabschnitts abgeschlossen werden konnte. Sowohl der durchschnittliche Verkaufspreis der Wohneinheiten wie auch der Ertrag aus dem Bauabschnitt haben die Erwartungen übertroffen. Im abgelaufenen Jahr wurden 17 Wohneinheiten an Ihre zukünftigen Besitzer übergeben. Die 27 Einheiten, welche institutionell verkauft wurden, konnten final abgerechnet werden und sind nahezu voll vermietet. Das Closing mit dem Globalinvestor findet im 1. Quartal 2022 statt.

III. Darstellung der Lage des Unternehmens

a. Vermögenslage

Die Bilanzsumme der MAW lag zum 31. Dezember 2021 mit EUR 4,8 Mio. um 2,9 Mio. EURO unter dem Stichtagswert des Vorjahres mit EUR 7,6 Mio. Das Eigenkapital ist trotz der Ausschüttung in Höhe von 2,5 Mio. EURO im Jahr 2021 nahezu gleichgeblieben. Die Eigenkapitalquote nach Ausschüttung beläuft sich auf 9,1% bezogen auf das Gesamtkapital.

Das Vorratsvermögen beläuft sich auf EUR 0,3 Mio. was den Gegenwert der noch nicht verkauften Stellplätze darstellt. Die erhaltenen Anzahlungen wurden im Zuge der Übergaben aufgelöst.

Die MAW hat keine Finanzschulden mehr und das Bankguthaben in Höhe von EUR 0,8 Mio. die Forderung auf Basis eines Darlehens an die Gesellschafter über EUR 3,7 Mio. entsprechen der Gesamtliquidität in Höhe von EUR 4,5 Mio.

b. Finanzlage

Den Gesamtkreditrahmen in Höhe von EUR 20,0 Mio. von der Volksbank Heidelberg haben wir nicht vollumfänglich in Anspruch genommen und der Kredit wurde vorzeitig Anfang 2021 aufgelöst.

Die Finanzierungen für die ersten drei Bauabschnitte sind bereits aufgelöst.

Die anfallenden finanziellen Verpflichtungen wurden stets - i. d. R. unter Erwirtschaftung von Skontoerträgen - durch schnelle Zahlung erfüllt. Zahlungsfähigkeit war jederzeit gegeben.

c. Ertragslage

Die Umsatzerlöse haben sich gegenüber dem Vorjahr um EUR 1,7 Mio. auf EUR 20,6 Mio. reduziert. Die Entwicklung der Umsatzerlöse ist von den Realisierungszeitpunkten der Projektentwicklungen und der damit verbundenen Ertragsvereinnahmungen abhängig und entspricht im abgelaufenen Geschäftsjahr unseren Erwartungen.

Der Jahresüberschuss für das abgelaufene Geschäftsjahr 2021 von EUR 2,5 Mio. hat die Erwartungen übertroffen. Dieser wurde im Wesentlichen aus der Fertigstellung des zweiten Teils des vierten Bauabschnittes realisiert, der besser als erwartet abgeschlossen wurde.

IV. Chancen- und Risikobericht

Das kaufmännische Risikomanagement wird bei der Deutsche Wohnwerte GmbH & Co. KG wahrgenommen, während das technische Risikomanagement von der HEBERGER Immobilien GmbH wahrgenommen wird. Hier werden Chancen- und Risiken frühzeitig betrachtet und geeignete Maßnahmen ergriffen. Die Zech Management GmbH erbringt als Dienstleister die ausgelagerte Funktion des Rechnungswesens sowie des Controllings und erstellt ein laufendes Reporting, um das Risikomanagement bei der Deutsche Wohnwerte GmbH & Co. KG zu unterstützen.

Zu den Risiken im Laufe der Projektrealisierung gehören auch Preis- und Marktveränderungen. Mögliche Preisschwankungen hat man durch einen Mix aus Globalverkauf und Einheiten zum freien Verkauf reduziert. Die Preiserhöhungen für die Herstellung der Wohnungseinheiten hat man durch einen Generalunternehmervertrag mit fixen Preisen eliminiert. Die Finanzierung ist durch entsprechende Verträge geregelt, so dass die Zinsrisiken ausgeschlossen wurden. Für weitere nicht vorhersehbare Risiken wurden entsprechende Versicherungen abgeschlossen.

Die MAW ist von der konjunkturellen Entwicklung in Deutschland mittelbar abhängig. Durch die zuvor beschriebenen Maßnahmen hat man sich von zukünftigen Entwicklungen weitestgehend entkoppelt.

Die Gewährleistungsdauer ist branchenüblich auf 5 Jahre vertraglich vereinbart. Diese wurde weitestgehend mittels regulatorischer Maßnahmen abgesichert. Jedoch verbleibt immer ein Restrisiko bei der MAW.

V. Bericht zur voraussichtlichen Entwicklung des Unternehmens

Alle vier Bauabschnitte sind bis auf wenige Stellplätze vollumfänglich verkauft. Im vierten Bauabschnitt sind Einheiten zum freien Verkauf, wie auch global verkaufte Einheiten. Der Globalverkauf reduzierte mittels der Anzahlungen die Finanzierungskosten und unterstützt das prognostizierte Projektergebnis. Die Baufertigstellung erfolgte plangemäß zum 2. Quartal 2021, woran sich die Übergaben der Eigentumswohnungen anschloss. Zum 4. Quartal 2021 wurden die global verkauften Einheiten übergeben und befinden sich aktuell in der Vermietung, welche wir für den Investor durchführen. Das Closing für die letzten Einheiten und der Verkauf der letzten Stellplätze wird in 2022 stattfinden, so dass wir auch für 2022 mit einem positiven Ergebnis rechnen.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Mannheimer Wohnwerte GmbH:

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Mannheimer Wohnwerte GmbH - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Mannheimer Wohnwerte GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Den Jahresabschluss zum 31.12.2021 hat die Gesellschafterversammlung am 30.08.2022 festgestellt.