aurelis Portfolio GmbH

aurelis Portfolio GmbH

Eschborn

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Geschäftstätigkeit

Die Aurelis Portfolio GmbH, Eschborn, (im Folgenden "Portfolio GmbH" oder "Gesellschaft") ist eine Tochtergesellschaft der Aurelis Real Estate GmbH, Eschborn (im Folgenden "Aurelis" oder "Konzern"). Die Gesellschaft deckt deutschlandweit die gesamte Wertschöpfungskette in den Bereichen Landentwicklung, Hochbauentwicklung, Vermarktung, Vermietung und Verwaltung von Immobilien ab. Da die Gesellschaft kein eigenes Personal unterhält, werden die Tätigkeiten im Rahmen des Service Level Agreements durch das Personal der Aurelis Real Estate GmbH, Eschborn, sowie der Aurelis Real Estate Service GmbH, Eschborn, erbracht.

Der Portfolio GmbH verfügt bundesweit über ein Portfolio von rund 503.000 Quadratmetern Grundstücksfläche und rund 167.000 Quadratmetern vermietbarer Gebäudefläche. Im Bereich Asset Management wertet die Gesellschaft durch Modernisierung, Sanierung oder Erweiterung ihre Bestandsimmobilien gezielt auf. Das Mietportfolio umfasst Unternehmensimmobilien in Form von Gewerbe- und Büroparks, Objekte für Lager, Logistik und leichte Produktion oder Immobilien, die durch Umbau gewerblich nutzbar gemacht werden können.

Im Bereich Projektentwicklung entwickelt die Portfolio GmbH Flächen für Lager, Logistik oder für produktionsnahe Dienstleistungen her. Dafür erarbeitet die Gesellchaft in Abstimmung mit Kommunen Entwicklungskonzepte, erschließt die Grundstücke und sucht Investoren oder Nutzer.

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Konjunkturelle Erholung erneut verschoben

Die deutsche Wirtschaft stagniert seit Jahresbeginn, trotz rückläufiger Inflationsraten und beschleunigtem Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr. Die private Konsumerholung bleibt aus, da ein Teil des Kaufkraftzuwachses gespart wird. Auch globale Handels- und Produktionsimpulse fehlen, während Notenbanken weltweit die Konjunktur durch ihre restriktive Geldpolitik dämpfen. Die deutschen Exporte setzen ihre Talfahrt fort, und Zinsanhebungen der Europäischen Zentralbank (EZB) haben den zinsreagiblen Immobilienmarkt abgekühlt. Die für Deutschland wichtige chemische Industrie verharrt auf niedrigem Produktionsniveau, bedingt durch die Energiekrise von 2022, und ein struktureller Wandel in der energieintensiven Produktion wird durch Stellenabbau deutlich. Staatliche Investitionen, besonders in Rüstungsgüter, bieten die einzigen kräftigen Konjunkturimpulse. Die Konjunktur kühlte sich spürbar ab, Unternehmen klagen über geringe Nachfrage und die Produktionskapazitäten sind nicht ausgelastet. Mit rückläufiger Inflation, steigenden Lohneinkommen und hoher Beschäftigung sind die Weichen jedoch wieder auf Erholung gestellt. Unterstützt durch die zu erwartenden sinkenden Zinsen kehrt auch die Kaufkraft zurück. Der globale Warenhandel und der Konsum sollen in 2024 anziehen, wovon das Verarbeitende Gewerbe und der Handel profitieren. ¹

¹ ifo Schnelldienst, Konjunkturprognose Winter 2023, Dezember 2023

Nachdem das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) gegenüber dem Vorquartal im dritten Quartal 2023 stagnierte, ist es im Schlussquartal um -0,3 Prozent zurückgegangen sein. Am Ende des Jahres steht ein Rückgang des BIP um -0,3 Prozent für das Gesamtjahr, wobei der Rückgang saison- und kalenderbereinigt nur -0,1 Prozent beträgt. ² Ab 2024 wird eine allmähliche Erholung der Konjunktur erwartet, begleitet von einem stärkeren Wirtschaftswachstum. Das preisbereinigte BIP wird in 2024 voraussichtlich um 0,9 Prozent wachsen und im Jahr 2025 um 1,3 Prozent. Für das Jahr 2025 wird erwartet, dass sich die Konjunktur normalisiert und sich die Lücke zum Produktionspotenzial schließt. Das Wachstum des Produktionspotenzials wird aufgrund überwiegend demografischer Gründe in der zweiten Hälfte des Jahrzehnts voraussichtlich nur noch bei 0,4 bis 0,5 Prozent pro Jahr liegen. ³

Die Erwerbstätigkeit hat sich saisonbereinigt in den vergangenen Monaten nur leicht verändert. Die Inanspruchnahme von Kurzarbeit ist trotz längerer wirtschaftlicher Schwäche auf einem geringen Niveau. Die Erwerbstätigkeit ist in den letzten beiden Berichtsmonaten Dezember und November um 24.000 bzw. 27.000 Personen gestiegen. ⁴ Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg ebenfalls, wobei der Anteil der sozialversicherungspflichtig Teilzeitbeschäftigten kontinuierlich steigt. Regional konzentriert sich der Zuwachs der Beschäftigten auf Bundesländer die sich in einer vorteilhafteren demografischen Lage befinden. Die höchsten Zuwächse im Vergleich zumVorjahr weisen Hamburg (+2,0 Prozent), Berlin (+1,3 Prozent), Hessen und Baden-Württemberg (jeweils +1,0 Prozent) auf. Rückgänge verzeichneten dagegen vier Bundesländer in Ostdeutschland mit Mecklenburg-Vorpommern (-0,5 Prozent), Brandenburg, Sachsen-Anhalt und Thüringen (jeweils -0,6 Prozent). Der Anstieg der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung beruht dabei erneut allein auf Ausländern. Während sich ihre Beschäftigtenzahl um 308.000 Personen erhöht hat, ging die der beschäftigten Deutschen um 80.000 zurück. Die Zahl der gemeldeten Arbeitsstellen konnte zwar im Dezember 2023 leicht zulegen (+6.000), doch die gleitende Jahressumme 2023 ging um 251.000 Stellen zurück. ⁵ Entsprechend notiert der Stellenindex der Bundesagentur für Arbeit bei 116 Punkten und damit 11 Punkte niedriger als im Vorjahresmonat. ^{6 7}

^* Prognose
² Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 038 vom 30. Januar 2024
³ ifo Schnelldienst, Konjunkturprognose Winter 2023, Dezember 2023
⁴ Bundesagentur für Arbeit, Monatsbericht Januar 2024, Januar 2024
⁵ Bundesagentur für Arbeit, Monatsbericht Dezember und Jahr 2023, Januar 2024
⁶ Bundesagentur für Arbeit, BA-Stellenindex, Januar 2024
⁷ ifo Beschäftigungsbarometer Januar 2024

Nach mehreren Jahren, in denen die Reallöhne in Deutschland gesunken sind, konnten im zweiten und dritten Quartal 2023 erstmals seit dem zweiten Quartal 2021 wieder Reallohnanstiege zum Vorjahresquartal verzeichnet werden. Starke Nominallohnsteigerungen im Zuge der Inflationsausgleichsprämie und die Anhebung des Mindestlohns auf 12 Euro pro Stunde bei einer abschwächenden Inflationsentwicklung trugen zu diesem Zuwachs bei. Den stärksten Verdienstzuwachs hatten zuletzt mit 10,3 Prozent zum Vorjahr die Vollzeitbeschäftigten im untersten Einkommensquintil. Hier macht sich zusätzlich die Anhebung der Minijob-Verdienstgrenze von 450 auf 520 Euro monatlich bemerkbar. ⁸ Durch die akkumulierten Reallohnverluste der vergangenen Jahre und die weiterhin vorhandene Arbeitskräfteknappheit insbesondere für qualifizierte Tätigkeiten, werden neue Tarifverträge mit deutlich höheren Abschlussraten vereinbart. Aufgrund der mehrjährigen Laufzeiten von Tarifverträgen wird dieser Prozess noch längere Zeit andauern und findet nur verzögert Ausdruck in den aktuellen Zahlen der Verdienststatistik. Aufgrund dessen wird für die Tarifverdienste nach einem Zuwachs von 3,6 Prozent im vergangenen Jahr eine Steigerung um 4,4 Prozent in 2024 erwartet, ehe sie bedingt durch das Auslaufen der Inflationsausgleichsprämie im Jahr 2025 nur noch um 3,4 Prozent, aber weiterhin oberhalb der Inflation zulegen dürften. Die Effektivverdienste der Arbeitnehmer entwickelten sich ebenfalls positiv und konnten sogar stärker als die Tariflöhne steigen. Gründe sind die bereits erwähnte Erhöhung des Mindestlohns und die früher als in tarifgebundenen Bereichen ausbezahlte Inflationsausgleichsprämie. ⁹

Nachdem die EZB den kräftigsten Zinserhöhungszyklus seit ihrem Bestehen absolviert hat, dürfte der Höhepunkt erreicht sein. Mit zehn Erhöhungen in Folge wurden die Leitzinsen um 450 Basispunkte erhöht. Daneben trägt auch der Abbau der Anleihebestände zur Straffung der Geldpolitik bei. ¹⁰ Aufgrund der stark rückläufigen Inflationsraten und des schwachen konjunkturellen Ausblicks ziehen die langfristigen Kapitalmarktzinsen nicht im gleichen Maße an, wie die von den Notenbanken stärker beinflussbaren kurzfristigen Zinsen. Folglich ist die Zinsstrukturkurve seit einiger Zeit invers, und Marktteilnehmer spekulieren auf einen baldigen Rückgang der Leitzinsen. Beim Zeitpunkt der ersten Zinssenkung unterscheiden sich Markterwartungen und die Aussagen der EZB. Während viele Akteure den Startzeitpunkt bereits in der ersten Jahreshälfte erwarten, macht die EZB immer wieder deutlich, die zweite Jahreshälfte 2024 anzupeilen. ¹¹ In den USA wird im Juni die erste Zinssenkung um 25 Basispunkte erwartet, gefolgt von weiteren Senkungen in dieser Höhe auf den folgenden Sitzungen des Federal Open Market Committee. ¹²

⁸ Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 456 vom 29. November 2023
⁹ ifo Schnelldienst, Konjunkturprognose Winter 2023, Dezember 2023,
¹⁰ ifo Schnelldienst, Konjunkturprognose Winter 2023, Dezember 2023,
¹¹ Europäische Zentralbank, Pressemitteilung: Geldpolitische Beschlüsse, 14. Dezember 2023
¹² CME FedWatch Tool, Stand: 21. Februar 2024

Der Verbraucherpreisindex in Deutschland zeigt eine spürbare Abschwächung des Inflationsdrucks. Im November 2023 sank die Inflationsrate im 12-Monats-Vergleich auf 3,2 Prozent, nachdem sie zu Jahresbeginn noch über 8 Prozent betrug. Aufgrund des Vergleichs mit den jeweiligen Vorjahresmonaten waren die Inflationsraten im Jahr 2023 lange Zeit von den starken Preisschüben des Vorjahres geprägt, obwohl der zugrundeliegende Preisauftrieb bereits im zweiten und dritten Quartal 2023 rückläufig war. Die abnehmende Teuerung ist insbesondere auf die Energiekomponente zurückzuführen. Nach dem deutlichen Anstieg der Energiepreise im Vorjahr um rund 30 Prozent, sanken sie kontinuierlich im Jahr 2023 und fielen im November um 4,5 Prozent im 12-Monats-Vergleich. Hierzu trug der seit Sommer 2022 trotz des leichten Preisanstiegs im dritten Quartal 2023 gesunkene Rohölpreis bei. Die Großhandelspreise für Strom und Gas, die nach ihrem Höhepunkt im Herbst 2022 sanken, unterstützten ebenfalls die Abschwächung der Energiepreisinflation. Nach einem Anstieg der Energiepreise von rund 5,4 Prozent in 2023, deuten die Preiserwartungen darauf hin, dass die Energiepreise im Jahr 2024 um 4,4 Prozent und im darauffolgenden Jahr um weitere 2,8 Prozent sinken werden. Der Anstieg der CO ₂ -Preise für fossile Brennstoffe wird die Inflationsrate in den kommenden beiden Jahren dabei voraussichtlich jeweils um lediglich 0,1 Prozentpunkte erhöhen. Die breite Preisentwicklung zeigt eine sinkende Kerninflationsrate (Inflation ohne Energie und Lebensmittel). Im November lag sie bei 4,0 Prozent, nachdem sie zu Beginn des Jahres 7,6 Prozent betragen hatte. Der Preisanstieg bei Nahrungsmitteln verlangsamte sich, ebenso wie bei anderen Waren und Dienstleistungen. Der Rückgang der Kerninflation dürfte sich in den kommenden Monaten fortsetzen. Die Überwälzung der seit 2021 gestiegenen Produktionskosten als wesentlicher Teil der Inflation dürfte weitgehend abgeschlossen sein. Mehrere Sonderfaktoren werden dagegen den Rückgang der Inflation verlangsamen, darunter das Auslaufen der reduzierten Mehrwertsteuer auf Gastronomiedienstleistungen Anfang 2024 und die Reform der Lkw-Maut, die tendenziell zu höheren Verbraucherpreisen führen wird. In 2023 beträgt die 5,9 Prozent, nach 6,9 Prozent im Jahr 2022. Für das Jahr 2024 wird eine deutliche Abnahme auf 2,2 Prozent erwartet. Die Kerninflationsrate dürfte von 6,0 Prozent in 2023 auf 2,9 Prozent im Jahr 2024 zurückgehen. ¹³

Märkte und Rahmenbedingungen

Die Stimmung in den Unternehmen hat sich im vergangenen Jahr deutlich eingetrübt. Sowohl die aktuelle Lage, als auch die Erwartungen für die kommenden Monate haben sich verschlechtert.

Zwischen den einzelnen Wirtschaftsbereichen unterscheiden sich das Verhältnis der Beurteilung der aktuellen Lage und der Erwartungen verhältnismäßig wenig. Die aktuelle Lage wird mäßig, die Erwartungen schlechter eingeschätzt. Insgesamt blickt der Dienstleistungssektor etwas optimistischer in die Zukunft, während das Bauhauptgewerbe am pessimistischen auf die kommenden Monate blickt. Im Verarbeitenden Gewerbe ist der Auftragsbestand weiter rückläufig, und insbesondere energieintensive Branchen tun sich aktuell schwer. Das Geschäftsklima ist hier auf dem niedrigsten Stand seit September 2005. Der Ausblick im Bauhauptgewerbe deutet darauf hin, dass die Mehrheit der Marktakteure keine schnelle Erholung der Baukonjunktur erwartet. ¹⁴

Überraschenderweise zeigen die Konjunkturerwartungen des ZEW - Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung GmbH ein umgekehrtes Bild gegenüber den vom ifo Institut befragten Unternehmen. Bei den ZEW-Konjunkturerwartungen wird die aktuelle Lage als extrem schlecht (-77,1 Punkte) bewertet, während die Erwartungen verhalten optimistisch sind. Innerhalb der Branchen zeigen sich sehr heterogene Erwartungen. Am optimistischsten blicken Unternehmen aus den Bereichen Informationstechnologien (+51,9 Punkte), Versicherungen (+28,3 Punkte) und Telekommunikation (+27,8 Punkte) in die Zukunft, während Unternehmen aus der Baubranche (-55,3 Punkte), dem Fahrzeugbau (-48,6 Punkte) und der Stahlindustrie (-34,9 Punkte) besonders pessimistisch sind. ¹⁵

¹³ ifo Schnelldienst, Konjunkturprognose Winter 2023, Dezember 2023
¹⁴ ifo Geschäftsklimaindex, Januar 2024
¹⁵ ZEW Konjunkturerwartungen, 12. Dezember 2023

Die Unsicherheit bei den Unternehmen überträgt sich auch auf die privaten Haushalte. Der private Konsum entwickelt sich weiterhin zurückhaltend. Während er im zweiten Quartal 2023 leicht um 0,2 Prozent zulegen konnte, ging er im dritten Quartal 2023 bereits wieder um 0,3 Prozent zurück. Die Sparquote ist unverändert hoch und spiegelt die Unsicherheiten hinsichtlich der wirtschaftlichen Entwicklung in den kommenden Monaten wider. Zum Teil dürften auch die zunehmend attraktiveren risikolosen Anlagemöglichkeiten zur Sparneigung beitragen. Hätte die Sparquote auf dem Niveau des ersten Quartals 2023 stagniert, wäre der private Konsum im dritten Quartal um ca. 2,6 Prozent höher gewesen. ¹⁶ Das HDE-Konsumbarometer trübte sich nach kurzer Erholung im Dezember 2023 (96,35 Punkte) im Januar 2024 (93,57 Punkte) erneut ein. Auch die Anschaffungsneigung gab nach, während die Sparneigung nahezu unverändert hoch blieb. Die Prognose zum BIP-Wachstum hängt maßgeblich von der Entwicklung der privaten Konsumausgaben ab. In den kommenden Quartalen dürften bei sinkenden Inflationsraten und hohen Lohnzuwächsen die Reallöhne wachsen und zu einem maßgeblichen Anteil im privaten Konsum landen. Auch wenn die jüngsten haushaltspolitischen Herausforderungen der Bundesregierung durch das Urteil des Bundesverfassungsgerichts negative Folgen für die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte haben dürften, sollte nach einem Rückgang der Konsumausgaben von -1,1 Prozent in 2023 im Jahr 2024 ein Zuwachs von +1,1 Prozent und im darauffolgenden Jahr von +1,7 Prozent verzeichnet werden. ¹⁷

Bauinvestitionen

Die Anzahl der Baugenehmigungen in Deutschland ist von Januar bis November 2023 um 25,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zurückgegangen. Zuletzt gab es jedoch Anzeichen einer Stabilisierung der neu erteilten Baugenehmigungen. Im November 2023 wurden 20.200 Wohnungen genehmigt und damit nur etwa 4.100 Wohnungen weniger als im Vorjahresmonat. ¹⁸

Der Auftragseingang im Bauhauptgewerbe ist bis November 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 4,7 Prozent zurückgegangen, während die Umsätze preisbereinigt lediglich um 3,1 Prozent sanken. Der starke Rückgang, der zu Beginn des Jahres 2023 zu beobachten war, hat sich damit nicht verfestigt. ¹⁹

Insgesamt dürften die Wohnungsbauinvestitionen in 2023 lediglich um 2,2 Prozent zurückgehen. In 2024 ist jedoch mit einem weiteren kräftigeren Rückgang zu rechnen, während leichte Zuwächse erst in 2025 erwartet werden. Der Nichtwohnungsbau entwickelt sich dagegen stabiler. Sowohl der gewerbliche, als auch der öffentliche Bau dürften bereits in 2024 Zuwächse verzeichnen. ²⁰

¹⁶ ifo Schnelldienst, Konjunkturprognose Winter 2023, Dezember 2023
¹⁷ HDE-Konsumbarometer, Januar 2024
¹⁸ Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 028 vom 18. Januar 2024
¹⁹ Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 034 vom 25. Januar 2024
²⁰ ifo Schnelldienst, Konjunkturprognose Winter 2023, Dezember 2023

Investmentmarkt

Das Investmentvolumen brach in 2023 regelrecht ein. Im Vergleich zum Vorjahr gingen die Volumina in allen Segmenten zurück, wobei der Büromarkt mit einem Rückgang von -74,4 Prozent am stärksten betroffen war. Erstmals seit 2011 war das Investmentvolumen im Bürosegment damit niedriger als im leidgeplagten Einzelhandel. Selbst das deutlich kleinere Logistiksegment konnte in 2023 einen höheren Investmentumsatz erzielen. Damit ist das vergleichsweise krisenrobuste Logistiksegment erstmals das Gewerbesegment mit dem höchsten Investmentvolumen. ²¹

Durch die angespannte weltwirtschaftliche Lage und die zunehmenden Insolvenzfälle in der Immobilienbranche wird die Lage am Finanzierungsmarkt weiter sehr restriktiv eingeschätzt. Seit zwei Jahren werden die Finanzierungsbedingungen durch die befragten Experten des BF.Quartalsbarometers von Quartal zu Quartal immer restriktiver beurteilt. In 2023 haben die Risikoabteilungen bei der Entscheidung über die Kreditvergaben gegenüber dem Neugeschäftsbereich an Bedeutung gewonnen. Finanzierungsmöglichkeiten werden stärker von der Qualität des zugrundeliegenden Assets beeinflusst, wobei zunehmend belastbare ESG-Transformationspläne und ein höherer Eigenkapitaleinsatz nötig sind, um Banken und Finanzierungsinstitutionen zu überzeugen. ²²

Aufgrund der restriktiven Finanzierungsbedingungen und des schwachen konjunkturellen Umfelds dürfte das potenzielle Käuferfeld auch im Jahr 2024 klein bleiben. Ob genügend Kapital zur Verfügung steht um das zusätzliche Angebot zu absorbieren, bleibt abzuwarten. Sollte sich die Preisfindungsphase der Marktteilnehmer als abgeschlossen herausstellen, dürfte dies im Jahresverlauf 2024 und insbesondere mit Beginn der für die zweite Jahreshälfte erwarteten Zinssenkungen zu einer Erholung der Investmentvolumina führen. ²³

Wohnimmobilien

Der Wohnungsmarkt bleibt gekennzeichnet von einem zu geringen Angebot an Wohnraum in den Städten, wobei die Zuwanderung aus der Ukraine auch in 2023 die Nachfrage nach Wohnraum weiter erhöht hat.

Zwar hat sich die Nachfrage von privater Seite, bedingt durch den starken Anstieg der Finanzierungskosten, von Eigentumswohnungen hinzu Mietwohnungen verlagert, doch ist die Wohnflächennachfrage in Summe nicht kleiner, sondern bedingt durch die Zuwanderung und den Rückgang der Fertigstellungen in 2023 größer geworden. Das Wohnsegment bleibt auch in den kommenden Jahren ein Angebotsmarkt. Der Wohnungsbedarf besteht fort, besonders in den A-Städten und demografisch vorteilhaften und prosperierenden kleineren Städten. Dieser wird durch Geflüchtete weiter steigen. Die steigenden Zinsen wirken sich jedoch negativ auf die Kaufpreisentwicklung aus. Es ist von zunehmenden Disparitäten zwischen gefragten und weniger attraktiven Lagen und Objekten auszugehen. Andererseits ist in vielen Regionen Deutschlands zu den aktuellen Marktmieten kein Neubau möglich. Wenn sich Deutschland als Vorreiter der energetischen Sanierung seines Wohnungsbestandes sieht, müssen die Modernisierungskosten hierfür auch von den Menschen getragen werden. Entsprechend werden Mieter in den kommenden Jahren, bei angemessenem sozialen Ausgleich der Lasten für entsprechende Gruppen, eine höhere Mietbelastung akzeptieren müssen. Alternativ sollten Wohnungsbaustandards beispielsweise hinsichtlich der energetischen Anforderungen wieder gesenkt werden, um kostengünstiger bauen zu können und Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten zu schaffen. ²⁴

²¹ Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024 des Rates der Immobilienweisen, Februar 2024
²² BF.Quartalsbaromter, Q4/2023 vom 5. Dezember 2023
²³ Investmentdaten, bulwiengesa AG

Der weitere Verlauf der Kaufpreise hängt maßgeblich von der Entwicklung der Geldpolitik ab. Da der Höhepunkt der Leitzinsen erreicht sein dürfte und die Finanzierungskosten für Hypothekenkredite sich von ihrem Hoch im November bereits wieder etwas erholt haben, deutet sich zumindest eine Verlangsamung der Preisrückgänge an. Eine baldige Kaufpreiserholung scheint zum aktuellen Zeitpunkt dagegen eher unwahrscheinlich, da die Kreditstandards laut Bank Lending Survey im dritten Quartal 2023 erneut verschärft wurden. ²⁵

Die Vervielfacher auf die Nettokaltmieten gaben in 2023 deutlich nach. Im Mittel fielen sie in 2023 in den von bulwiengesa untersuchten 127 Städten um -16,3 Prozent. Nach mehreren Jahren steigender Vervielfacher setzte der Anstieg der Inflation und die folgende Straffung des geldpolitischen Kurses der EZB der Euphorie ein Ende. Stabil entwickelten sich dagegen aufgrund der stark gestiegenen Baupreise die Kaufpreise für Neubauwohnungen. In den kommenden Jahren wird jedoch auch im Bestand eine Stabilisierung erwartet. Auf die Mietentwicklung wird im Schwerpunktthema zum Ende des Berichtes fokussiert eingegangen. ²⁶

Gewerbeimmobilien

Der Büromarkt kämpft in der aktuellen Marktphase gleich mit mehreren Herausforderungen. Während Expansions- und Investitionsentscheidungen von Unternehmen zurückgestellt werden und die Anmietungsentscheidungen auf den Büromärkten beeinträchtigen, bleibt konjunktureller Rückenwind in der aktuellen Rezession ebenfalls aus. Gleichzeitig kämpft das Segment mit dem Wandel zum Homeoffice und einer verringerten Nachfrage nach Büroflächen, insbesondere in peripheren Lagen. Nachdem der Leerstand sowohl in den A- als auch in den B-Städten bereits während der Pandemie deutlich angezogen hatte, wird sich diese Entwicklung in den kommenden Jahren weiter fortsetzen. Speziell im Jahr 2024 dürfte der Leerstand deutlich steigen, wobei die Entwicklung in den einzelnen Städten sehr unterschiedlich verläuft. Während einige A-Städte den höheren Anstieg des Leerstandes bereits in 2023 antizipiert haben und in den kommenden Jahren kaum Leerstand aufbauen dürften, werden andere Städte sich mit einem deutlichen Anstieg des Leerstands konfrontiert sehen.

Marktwertverluste gab es im Jahr 2023 in allen Standorten, doch die höchsten Verluste verzeichneten die A-Städte mit einem durchschnittlichen Anstieg der Nettoanfangsrendite von 90 Basispunkten in zentralen Lagen. Damit haben sich die Spreads zwischen den Stadtklassifikationen wieder deutlich verringert. Für das Jahr 2024 wird ein weiterer Anstieg der Nettoanfangsrenditen von 40 Basispunkten erwartet. Ob die Marktwerte den Höhepunkt des Jahres 2021 wieder erreichen werden, bleibt abzuwarten. ²⁷

Unter allen Assetklassen ist der Logistikmarkt aktuell am positivsten zu beurteilen. Zwar bleiben auch hier die Produktionslager und Serviceflächen nicht vom allgemeinen Renditeanstieg verschont, doch mindert der hohe Anstieg der Spitzenmieten einen stärkeren Marktwertverlust.

²⁴ bulwiengesa AG, RIWIS-Datenbank
²⁵ Euro area bank lending survey vom 24. Oktober 2023
²⁶ bulwiengesa AG, RIWIS-Datenbank
²⁷ bulwiengesa AG, Immobilienmarktprognosen Herbst 2023

Nachdem bereits die Pandemie und die daraus entstandenen Lieferengpässe zu einer vermehrten Nachfrage nach Logistikflächen geführt hatten, brachte der Krieg in der Ukraine der Branche durch den Megatrend des De-Risking bzw. Nearshoring einen zusätzlichen Bedeutungsgewinn. Abgewanderte Produktions- und Lagerkapazitäten werden wieder näher an die europäischen Heimatmärkte zurückgeholt und werden die Nachfrage nach geeigneten Flächen über viele Jahre treiben. Ebenso wird die Abkehr von Just-in-Time als Reaktion auf die Erfahrungen aus der Pandemie und den entstandenen Lieferkettenproblemen für erhöhten Flächenbedarf sorgen und den Nachfrageüberhang weiter verschärfen. ²⁸ In Summe entwickelte sich das Logistiksegment in den vergangenen Jahren zum wichtigen Stabilitätsgaranten unter den Assetklassen. Zwar leiden Logistikimmobilien aktuell unter einer schwachen Konjunktur, doch dürften die oben aufgeführten langfristigen Faktoren in den kommenden Jahren dominieren.Nach einem leichten Rückgang des Umsatzes im E-Commerce dürfte das Wachstum in den kommenden Jahren auch hier wieder zunehmen.

Schwerpunktthema: Mietentwicklung der einzelnen Segmente

Der kräftige Anstieg des Zinsniveaus und die dadurch entstandenen höheren Finanzierungskosten haben die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in 2023 deutlich verschlechtert. Als Reaktion darauf hat sich die Nachfrage von potenziellen Käufern auf den ohnehin angespannten Mietmarkt verschoben. Die Folge waren starke Mietpreissteigerungen, insbesondere in den Städten, die bereits an einem hohen Nachfrageüberhang leiden. Die durchschnittlichen Mieten in den A-Städten stiegen in 2023 um +6,7 Prozent und damit stärker als an den übrigen Standorten. In den kommenden Jahren werden die Mieten aufgrund der angespannten Lage und des Rückgangs der Baufertigstellungen voraussichtlich weiter ansteigen. Durch in den kommenden Jahren zu erwartende reale Einkommenszuwächse, würden selbst bei Mietsteigerungen oberhalb der Inflation nicht zwingend höhere Mietbelastungen die Folge sein. Es besteht daher grundsätzlich Spielraum für weiter ansteigende Mieten im Rahmen der gesetzlichen Regelungen.

Im Büromarkt hingegen ist aufgrund der Vielzahl von Problemen, auf die zuvor eingegangen wurde, sowie durch den demografisch bedingten Rückgang der Erwerbspersonen und damit der Anzahl der Bürobeschäftigten in den kommenden Jahren mit keinen größeren Anstieg der Spitzenmieten zu rechnen. Vielmehr dürften alle A- und B-Städte reale Mietrückgänge erleiden. In einzelnen Städten besteht sogar die Möglichkeit nominaler Rückgänge bei den Durchschnittsmieten. In der Zukunft wird es zu einer weiteren Ausdifferenzierung des Marktes kommen. Während in Toplagen im Zentrum der A-Städte und für ESG-konforme Neubauten die Nachfrage und damit die Mieten weiterhin hoch bleiben, wird sich der Markt in der Peripherie und bei nicht ESG-konformen Bestandsgebäuden noch stärker zu einem Mietermarkt wandeln.

²⁸ bulwiengesa AG, RIWIS-Datenbank

Die Spitzen- und Durchschnittsmieten im Logistiksegment stiegen in 2023 stärker als in jedem anderen Segment. Insbesondere bei Spitzenmieten in den A-Städten kam es zu teils zweistelligen Wachstumsraten. Auch wenn das Mietniveau in den kommenden Jahren weiter steigen dürfte, ist die Entwicklung der vergangenen Jahre keinesfalls zu replizieren. Es werden Zuwächse in Höhe der Inflation bzw. in kleineren Städten auch unterhalb dessen erwartet. Trotz der Mietsteigerungen markiert das Jahr 2023 einen Wendepunkt bei der Wertentwicklung von Logistikimmobilien. Mit einem Rückgang der Marktwerte von fünf Prozent in den A- und sieben Prozent in den B- Städten kam es hier erstmals zu einer negativen Entwicklung. In den kommenden Jahren sollte sich dieser Rückgang der Marktwerte jedoch aufgrund des sukzessive verbesserten Zinsumfelds und der weiter steigenden Mieten wieder mehr als ausgleichen.

Der Bedarf an Einzelhandelsflächen in den Innenstädten wird in den nächsten Jahren weiter zurückgehen. Vorrangig werden zunächst Nebenlagen betroffen sein. Der Strukturwandel der Innenstädte sollte allerdings auch als Chance für die Umgestaltung zu einem lebendigen Ort mit attraktivem Nutzungsmix gesehen werden. Bestlagen in hochfrequentierten Städten werden bereits vermehrt für Showrooms genutzt und als Marketingfläche betrachtet, mit denen sowohl etablierte Unternehmen ihre Marke präsentieren können, als auch beispielsweise Autohersteller, die ihre neuen Modelle vorstellen und vermarkten wollen. Neben etablierten Premiummarken werden chinesische Autohersteller die Flächen als Showroom für ihren deutschen Markteintritt nutzen. Die Mietentwicklung in den 1a-Lagen dürfte daher stabil bleiben. In den Nebenlagen werden dagegen vermehrt Leerstände sichtbar werden. In strukturschwachen Städten geraten voraussichtlich auch 1a-Lagen unter Druck und sind nur unter größeren Zugeständnissen vermietbar. ²⁹

²⁹ bulwiengesa AG, Immobilienmarktprognosen Herbst 2023

Geschäftliche Entwicklung

Auswirkungen des Ukraine-Krieges

Der anhaltende Krieg gegen die Ukraine hatte keine wesentlichen Auswirkungen auf die geschäftliche Entwicklung des Portfolio GmbH. Die Liefer- und Leistungsketten der Gesellschaft waren weiterhin in Takt.

Asset Management

Die Mieterlöse lagen im Geschäftsjahr 2023 mit EUR 9,7 Mio. leicht über dem Prognosewert von rund EUR 9,5 Mio. Dies resultiert primär aus abgeschlossenen Neu- und Anschlussmietverträgen sowie aus Mietsteigerungen in bestehenden Mietverhältnissen im Rahmen von Indexierungsklauseln.

Die größten Vermietungserfolge im Berichtsjahr waren die Vermietung von Büro und Hallenflächen in Rösrath an die Deutz AG (12.063 Quadratmeter) und in Duisburg an die Yixinou International Freight GmbH (5.852 Quadratmeter)

Projektentwicklung

In Hannover wurde nach dem Herrichten der Grundstückfläche mit dem ersten von drei Bauabschnitten zur Errichtung eines Unternehmerparks begonnen. Der erste Bauabschnitt ist zu rund einem Drittel vorvermietet und soll im zweiten Quartal 2024 fertiggestellt werden.

Wirtschaftliche Entwicklung

Wesentliche Ereignisse im Geschäftsjahr 2023

Die Geschäftsstrategie der Portfolio GmbH im Geschäftsjahr 2023 war im Wesentlichen von Investitionen in das bestehende Portfolio geprägt.

Akquisitionen von Bestandsimmobilien wurden im Berichtsjahr nicht getätigt. Die Gesellschaft fokussiert sich auf die Bestandshaltung sowie das Heben von Development-Potenzialen auf vorhandenen Grundstücken und somit auf die Sicherung und Steigerung der Mieterlöse im bestehenden Portfolio.

Wirtschaftliche Lage

Die wirtschaftliche Situation der Gesellschaft stellt sich unserer Auffassung nach auch im Ausblick als durchaus positiv dar. Grund hierfür sind neben den erfolgreichen Mietvertragsabschlüssen auch der Stand aktueller Mietvertragsverhandlungen.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Wesentliche Steuerungsgrößen zur Messung des Erfolgs der Gesellschaft sind u.a. die Mieterlöse und die NOI-Marge. Weitere Informationen zur Entwicklung der Vermögens- und Ertragslage der Gesellschaft im Jahresvergleich finden sich auf den folgenden Seiten.

Darstellung der Vermögenslage

Die Gesellschaft weist unserer Auffassung nach eine unverändert solide Vermögenslage auf.

Das Anlagevermögen erhöhte sich im Geschäftsjahr 2023 um TEUR 7.571 auf TEUR 141.781 (Vorjahr: TEUR 134.210), im Wesentlichen bedingt durch Investitionen in das Sachanlagevermögen von TEUR 20.257 (Vorjahr: TEUR 13.552), denen Buchwertabgänge von TEUR 7.346 (Vorjahr: TEUR 467) und Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen von TEUR 5.343 (Vorjahr: TEUR 2.983) gegenüberstehen.

Das Umlaufvermögen erhöhte sich um TEUR 4.404 auf TEUR 11.442 (Vorjahr: TEUR 7.038), im Wesentlichen bedingt durch den Anstieg der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen um TEUR 5.557 auf TEUR 6.315 (Vorjahr: TEUR 758) aufgrund eines Grundstückverkaufs. Gegenläufig wirkte sich der Rückgang der sonstigen Vermögensgegenstände und Rechnungsabgrenzungsposten um TEUR 727 auf TEUR 906 (Vorjahr: TEUR 1.633) und der Guthaben bei Kreditinstituten um TEUR 668 auf TEUR 272 (Vorjahr: TEUR 940) aus.

Die Minderung des Eigenkapitals um TEUR 4.557 auf TEUR 67.506 (Vorjahr: TEUR 72.063) resultiert aus dem Jahresfehlbetrag des Berichtsjahres.

Die Rückstellungen und Verbindlichkeiten erhöhten sich um TEUR 16.532 auf TEUR 85.717 (Vorjahr: TEUR 69.185), primär bedingt durch den Anstieg der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen um TEUR 16.529 auf TEUR 69.864 (Vorjahr: TEUR 53.335) aufgrund der Erhöhung des Gesellschafterdarlehens um TEUR 15.950 auf TEUR 66.850 (Vorjahr: TEUR 50.900).

Die Bilanzsumme erhöhte sich um TEUR 11.975 auf TEUR 153.223 (Vorjahr: TEUR 141.248) bei einer Eigenkapitalausstattung von 44,1 % (Vorjahr: 51,0 %).

Darstellung der Ertragslage

Die Umsatzerlöse erhöhten sich um TEUR 5.109 auf TEUR 18.286 (Vorjahr: TEUR 13.177) aufgrund von Verkäufen in Höhe von TEUR 6.238 (Vorjahr: TEUR 0), denen ein Rückgang der Erlöse auf Vermietung und Verpachtung um TEUR 1.028 auf TEUR 11.989 (Vorjahr: TEUR 13.017) gegenübersteht.

Von den TEUR 11.989 Erlösen aus Vermietung und Verpachtung (Vorjahr: TEUR 13.017) entfallen TEUR 9.701 auf Mieterlöse (Vorjahr: TEUR 10.732) und TEUR 2.288 auf sonstige Erlöse aus Vermietung (Vorjahr: TEUR 2.285), die im Wesentlichen das Ergebnis aus Nebenkostenabrechnungen enthalten.

Die Net Operating Income (NOI) Marge liegt im Berichtsjahr mit 68,2 % auf dem Niveau der Planung (67 % bis 69 %). Der Anstieg der NOI-Marge gegenüber dem Niveau des Vorjahr (67,2 %) ist primär bedingt durch den Rückgang der Aufwendungen für Instandhaltungen um TEUR 222. Das NOI bzw. die NOI-Marge entwickelte sich wie folgt:

Der Rückgang der sonstigen betrieblichen Erträge um TEUR 953 auf TEUR 99 (Vorjahr: TEUR 1.052) resultiert primär aus den im Vorjahr enthaltenen Erträgen aus der Zuschreibungen auf Sachanlagen von TEUR 776.

Der Materialaufwand erhöhte sich um TEUR 2.838 auf TEUR 14.090 (Vorjahr: TEUR 11.252) primär bedingt durch den Anstieg der Buchwertabgänge um TEUR 6.869 auf TEUR 7.336 (Vorjahr: TEUR 467) denen ein Rückgang der Abbruchkosten um TEUR 3.087 auf TEUR 1.253 (Vorjahr: TEUR 4.340) gegenübersteht.

Das operative Ergebnis erhöhte sich um TEUR 802 auf TEUR 1.961 (Vorjahr: TEUR 1.159).

Die Erhöhung der Abschreibungen um TEUR 2.360 auf TEUR 5.343 (Vorjahr: TEUR 2.983) resultiert aus außerplanmäßigen Abschreibungen auf den niedrigeren Wert in Höhe von TEUR 3.200 (Vorjahr: TEUR 950).

Das Zinsergebnis ist mit TEUR 1.477 negativ und verschlechterte sich gegenüber dem Vorjahr (TEUR 1.120) um TEUR 357 aufgrund gestiegener Finanzierungskosten.

Der Ertrag aus Ertragsteuern in Höhe von TEUR 302 (Vorjahr: TEUR 182) resultiert primär aus Körperschaftsteuer- und Gewerbesteuererstattungen für Vorjahre.

Nach Steuern beträgt der Jahresfehlbetrag der Gesellschaft TEUR 4.557 (Vorjahr: TEUR 2.762).

Darstellung der Finanzlage

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit ist mit TEUR 894 negativ (Vorjahr: TEUR 2.936 positiv), wobei die wesentlichen Mittelabflüsse mit TEUR 5.068 (Vorjahr: TEUR 378) aus der Zunahme der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstiger Vermögenswerte resultieren.

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit ist mit TEUR 14.022 negativ (Vorjahr: TEUR 13.572). Dies ist bedingt durch die Auszahlungen für Investitionen in das Anlagevermögen von TEUR 20.257 (Vorjahr: TEUR 13.552), denen Einzahlungen aus dem Abgang von Anlagevermögen von TEUR 6.238 (Vorjahr: TEUR 0) gegenüberstehen.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ist mit TEUR 14.249 positiv (Vorjahr: TEUR 10.956) und resulitert im Wesentlichen aus Mittelzuflüssen aus der Aufnahme von Gesellschafterdarlehen von TEUR 15.950 (Vorjahr: TEUR 12.300). Diesen stehen Mittelabflüsse aus Zinszahlungen von TEUR 1.477 (Vorjahr: TEUR 1.120) gegenüber.

Insgesamt verminderte sich der Finanzmittelfonds sich um TEUR 678 auf TEUR 272 (Vorjahr: TEUR 940). Dabei entspricht der Finanzmittelfonds den in der Bilanz ausgewiesenen Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten und umfasst neben Kassenbeständen und täglich fälligen Bankguthaben auch Festgelder mit einer Laufzeit von maximal sechs Monaten.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 9.465 (Vorjahr: TEUR 9.690) resultieren aus zwei am 31. März 2026 endfälligen, fest verzinslichen Darlehen. Die vorgenannten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind alle grundpfandrechtlich besichert. Während des Berichtszeitraums ergeben sich keine Verletzungen der Kreditvereinbarungen, welche zu einer vorzeitigen Fälligstellung von Krediten führen. Weiterhin gibt es keine Ausfälle, die Tilgungs- bzw. Zinszahlungen oder die Tilgungsbedingungen der Darlehensverbindlichkeiten betreffen.

Die Gesellschaft steuert ihr Kapital mit dem Ziel, dass auch in Zukunft die Schuldtilgungsfähigkeit und die finanzielle Substanz erhalten bleiben. Dabei wird unserer Auffassung nach sichergestellt, dass die Gesellschaft unter der Unternehmensfortführungsprämisse operieren kann.

Chancen und Risiken für die zukünftige Entwicklung einschließlich Prognosebericht

Risikomanagementsystem

Als Tochtergesellschaft der Aurelis ist die Portfolio GmbH in das konzernweite Risikomanagementsystem der Aurelis integriert. Als Grundlage für die externe Risikoberichterstattung werden die Informationen herangezogen, die u.a. im Rahmen der Monatsberichterstattung intern an die Mitglieder der Geschäftsleitung des Konzerns zur Risikosteuerung weitergeleitet werden (Management Approach). Das von der Geschäftsführung eingerichtete Risikomanagementsystem soll die Erkennung, Analyse und Kommunikation der Risiken sicherstellen.

Das Ziel ist es, durch die eingegangenen und künftig anfallenden Risiken den Konzern nicht nachhaltig in seinen Aktivitäten zu schwächen. Die Überwachung der Risiken wird insbesondere durch eine klare Trennung von ausführenden und überwachenden Funktionen gewährleistet. Der implementierte Risikomanagementprozess umfasst neben der Projektplanung insbesondere die interne Berichterstattung in Form von Soll/Ist-Vergleichen.

Die Steuerung der Mittelbeschaffung am Kapitalmarkt erfolgte überwiegend objekt- oder portfoliobezogen. Im Rahmen der Risikoidentifikation wurde eine umfassende Bestandsaufnahme der finanziellen Risikopositionen vorgenommen. Die identifizierten und bewerteten Risiken wurden im Rahmen einer Risikoanalyse aufbereitet und an die verantwortlichen Stellen weitergeleitet. Die Geschäftsführung hat auf Basis der Risikobeurteilung eine klare Definition der Strategie, der Geschäftsarten sowie der akzeptierbaren und nicht akzeptierbaren Risiken vorgegeben und das vertretbare Gesamtrisiko definiert. Zur Vermeidung überhöhter Risikokonzentration werden die Risiken auf voneinander unabhängige Zahlungsströme verteilt, z.B. für Immobilien-Management oder den Verkauf von Immobilien.

Das übergreifende Risikomanagement des Konzerns ist auf die Unvorhersehbarkeit der Entwicklungen an den Immobilien- und Finanzmärkten fokussiert und zielt darauf ab, deren potentiell negative Auswirkungen auf die Finanzlage des Konzerns zu minimieren. Die interne Zinssicherungsstrategie sieht eine Sicherung der mittel- und langfristigen Darlehensaufnahmen durch Festzinsabsprachen oder derivative Finanzinstrumente vor.

Das Risikomanagement erfolgt durch die zentrale Finanzabteilung entsprechend den von der Geschäftsleitung verabschiedeten Leitlinien. Die Konzernfinanzabteilung identifiziert, bewertet und sichert finanzielle Risiken in enger Zusammenarbeit mit den operativen Einheiten des Konzerns. Die Geschäftsleitung gibt sowohl die Prinzipien für das bereichsübergreifende Risikomanagement vor als auch Richtlinien für bestimmte Bereiche.

Als Assetmanager und Projektentwickler von Gewerbeimmobilien sieht sich Aurelis insbesondere makroökonomischen Risiken, allgemeinen Unternehmensrisiken, Projektentwicklungsrisiken sowie Assetmanagementrisiken ausgesetzt.

Makroökonomische Risiken

In 2023 wurde das nationale Marktumfeld im Wesentlichen von dem anhaltenden Krieg Russlands gegen die Ukraine sowie den sich verschlechternden Finanzierungsbedingungen bestimmt.

Der Ukraine-Krieg hatte bislang keinen wesentlichen Einfluss auf die laufende geschäftliche Entwicklung des Konzerns. Von Sanktionsmaßnahmen als Reaktion auf den Ukraine-Krieg war Aurelis nicht unmittelbar betroffen. Die Liefer- und Leistungsketten der Aurelis waren weiterhin in Takt. Bisher kam es nicht zu einem kriegsbedingten Stillstand oder wesentlichen Verzögerungen bei einzelnen Baustellen.

Gewisse Risiken ergeben sich jedoch aus Verzögerungen bzw. der Aussetzung von Anmietentscheidungen als Folge von Rezessionssorgen sowie der Unsicherheit im Hinlick auf die Inflations- und Zinsentwicklung, insbesondere vor dem Hintergrund des Ukraine-Kriegs und dessen Auswirkungen auf die Energiesicherheit. Daneben bestehen Risiken aus möglichen Lieferschwierigkeiten der Generalunternehmer im Zusammenhang mit dem Ukraine-Krieg.

Ebenfalls unter diese Kategorie fällt das Zinsänderungsrisiko für das Finanzierungsportfolio von Aurelis. Dies führt im Fall von Kreditaufnahmen und -prolongationen zu steigenden Zinsbelastungen bei variablen und fest verzinslichen Darlehen. Aurelis sieht derzeit kein substanzielles Risiko aus den Änderungen von Zinsen, da die längerfristigen Zinspositionen (Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten) weitgehend zu Fixkonditionen vereinbart bzw. durch Cashflow-Hedges gesichert sind.

Aufgrund des oben erläuterten Rückgangs von Anmietentscheidungen, der ungünstigeren Finanzierungsbedingungen für die Investoren einhergehend mit erhöhten Renditeerwartungen und daraus resultierend niedrigeren Preisvorstellungen erwartet Aurelis aktuell ein auf niedrigem Niveau stagnierendes Projektentwicklungsgeschäft von zum Verkauf bestimmten Büroobjekten.

Allgemeine Unternehmensrisiken

Aus der Änderung des regulatorischen Umfelds, der IT-Landschaft des Unternehmens sowie dem Personalbereich können sich Risiken für das Unternehmen ergeben. Auch aus einer nicht ausreichenden Liquidität können sich für die weitere Entwicklung des Konzerns Risiken ergeben.

Änderungen des regulatorischen Umfelds betreffen neben den länderspezifischen Bauvorgaben auch Bilanzierungs- und Steuervorschriften. Durch die Nichtbeachtung dieser Vorschriften können sich finanzielle Nachteile für das Unternehmen ergeben. Aurelis beobachtet laufend die gesetzlichen Vorschriften sowie deren weitere Entwicklung, um frühzeitig auf diese Entwicklungen reagieren zu können. Darüber hinaus bilden sich die Mitarbeitende, die mit diesen Themenbereichen betraut sind, regelmäßig weiter, so dass das Risiko der Nichtbeachtung gesetzlicher Vorschriften minimiert wird. Bei komplexen Änderung von Vorschriften werden externe Berater hinzugezogen.

Risiken aus dem IT-Bereich begegnet die Aurelis durch eine kontinuierliche Verbesserung und Optimierung ihres IT-Systems.

Die Qualifikation und Motivation der Mitarbeitenden des Konzerns trägt entscheidend zum Erfolg des Konzerns bei. Insbesondere durch die Einführung moderner Vergütungsmodelle und die Weiterbildung von Mitarbeitenden begegnet die Aurelis möglichen Risken aus dem Personalbereich.

Unter Liquiditätsrisiko wird das Risiko verstanden, dass der Konzern nicht über genügend Finanzierungsmittel verfügt, um seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Die Zahlungsverpflichtungen resultieren dabei sowohl aus Zins- und Tilgungsleistungen als auch aus neuen Investments. Das Liquiditätsrisiko umfasst auch das Risiko, dass bei Bedarf nicht ausreichend Liquidität zu den erwarteten Konditionen beschafft werden kann (Refinanzierungsrisiko) oder Geschäfte nur mit Verlusten aufgelöst werden können (Marktliquiditätsrisiko). Ein vorsichtiges Liquiditätsmanagement schließt das Halten einer ausreichenden Reserve an Zahlungsmitteln bzw. Zahlungsmitteläquivalenten sowie die Möglichkeit zur Finanzierung durch einen adäquaten Betrag an zugesagten Kreditlinien ein. Aufgrund der Dynamik des Geschäftsumfelds, in dem der Konzern operiert, ist es das Ziel der Konzernfinanzabteilung, die notwendige Flexibilität in der Finanzierung beizubehalten, indem ausreichend ungenutzte Kreditlinien bestehen. Der erwartete Liquiditätsbedarf soll durch frühzeitige Prognose ermittelt werden. Zukünftige Kosten aus der Aufnahme von Geldern zu überhöhten Zinsen sowie die Anlage von Geldern zu unter dem Marktniveau liegenden Zinssätzen sollen vermieden werden.

Projektentwicklungsrisiken

Projektrisiken werden insbesondere in der Kostensteigerung, der zeitlichen Umsetzung sowie im Vermarktungsbereich für Verkaufsprojekte gesehen. Diese Risiken werden laufend erfasst, ausgewertet und in regelmäßig stattfindenden Projektbesprechungen analysiert. Während dieser Besprechungen werden die projektbezogenen Risiken einschließlich der Maßnahmen zur Risikominimierung besprochen und festgelegt. Es gibt klar definierte Entscheidungsbefugnisse für die verschiedenen Ebenen im Konzern und die konsequente Umsetzung des Vier-Augen-Prinzips.

Zur Realisierung ihrer Projektentwicklungen ist Aurelis auf die Bereitstellung von Bau- und Dienstleistungen durch externe Lieferanten und Vertragspartner angewiesen. Aurelis verfügt über langjährige Geschäftsbeziehungen zu hoch qualifizierten und zuverlässigen Geschäftspartnern. Aufgrund dieser Geschäftsbeziehungen und der vorausschauenden Projektplanung sind wir in der Lage, uns die notwendigen Ressourcen frühzeitig zu sichern und die Baukosten, auch vor dem Hintergrund der jüngst zurückgegangenen Nachfrage nach Hochbauleistungen, zu optimieren.

Risiken können sich auch durch verzögerte Genehmigungsverfahren und damit verspätete Projektrealisierungen ergeben. Um Verzögerungen bei der Erlangung von Baurecht zu verringern, steigt Aurelis frühzeitig in den Dialog mit den Behörden ein, um mögliche Hinderungsgründe zu besprechen und frühzeitig Lösungen zu finden.

In der Bauphase können sich Verzögerungen und Kostensteigerungen insbesondere aufgrund von Planänderungen ergeben. Aufgrund der langjährigen Erfahrung der Aurelis und des optimierten Planungsprozesses kam es in der Vergangenheit nur in Einzelfällen zu Kostensteigerungen gegenüber der ursprünglichen Vorkalkulation. Üblicherweise werden Kostensteigerungen aufgrund von Planungsänderungen durch höhere Mieten oder erhöhte Kaufpreise wirtschaftlich kompensiert. Aurelis sieht insofern kein wesentliches Risiko für den Konzern.

Risiken im Vermarktungsbereich bestehen bei Projekten, die sich in der Umsetzung befinden, aber noch nicht per Forward-Transaktion veräußert sind, sowie bei der Initiierung neuer Projekte im Hinblick auf die Erzielbarkeit der angestrebten Veräußerungserlöse. Aurelis versucht diese Vermarktungsrisiken durch den kontinuierlichen Austausch mit Marktteilnehmern, insbesondere durch den direkten Dialog mit potenziellen Endinvestoren zu minimieren.

Nach Abschluss der Baumaßnahmen und Übergabe der Projekte an die Erwerber oder Aufnahme der Vermietung sieht sich Aurelis Gewährleistungsrisiken ausgesetzt. Diese werden üblicherweise über vertragliche Regelungen an die beauftragten Unternehmen weitergegeben. Aufgrund der laufenden Qualitätssicherung sieht hier Aurelis derzeit keine wesentlichen Risken für den Konzern.

Assetmanagementrisiken

Im Bereich Assetmanagement sieht Aurelis insbesondere Vermietungsrisiken, Mietausfallrisiken und Bewertungsrisiken.

Risiken im Vermietungsbereich ergeben sich für Aurelis insbesondere aus Verzögerungen bzw. der Aussetzung von Anmietentscheidungen als Folge der gesamtwirtschaftlichen Risiken sowie der Entwicklung des Mietpreisniveaus. Die Entwicklung des Mietpreisniveaus beobachten wir laufend und streben langfristige Mietverträge an. Insgesamt schätzen wir das Risiko als gering ein.

Dem Mietausfallrisiko begegnet Aurelis durch ein fortlaufendes Forderungsmanagement. Aufgrund der guten Bonität unserer Mieter und der von uns verwalteten Assetklassen sehen wir dieses Risiko als gering an.

Die regelmäßige Bewertung durch einen externen Gutachter basiert auf verschiedensten Parametern, die, sofern dies möglich ist, auf unabhängigen Markt- und Prognosedaten beruhen. Der Immobilienwert ist insbesondere abhängig von der Mietentwicklung sowie den verwendeten Diskontierungs- und Kapitalisierungssätzen. Soweit es zu Fehleinschätzungen kommt, können sich diese sowohl positiv als auch negativ auf die Werteinschätzung des Immobilienbestandes auswirken. Aurelis begegnet diesem Risiko durch eine laufenden Marktbeobachtung. Zudem erfolgt die Bewertung durch ein anerkanntes Bewertungsunternehmen. Wir schätzen dieses Risiko derzeit als gering ein.

Das Gesamtbild der Risikolage der Portfolio GmbH, welches sich aus der Zusammenfassung der beschriebenen Risiken ergibt, führt die Gesellschaft zu der Einschätzung, dass weder einzelne Risiken noch die Risiken in ihrer Gesamtheit bestandsgefährdenden Charakter haben. Die Portfolio GmbH ist überzeugt, die Herausforderungen, die sich aus den oben genannten Risiken ergeben, auch zukünftig erfolgreich zu meistern.

Der Krieg in der Ukraine wird sich nach unserem Kenntnisstand aufgrund der bereits abgeschlossenen Verträge und des Leistungsspektrums der Gesellschaft nicht wesentlich auf die weitere Entwicklung des Portfolio GmbH auswirken, siehe auch unsere Ausführungen im Abschnitt gesamtwirtschaftliche Entwicklung. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Portfolio GmbH im Hinblick auf ihre Bauaktivitäten wenig von globalen Lieferketten abhängig ist, da der weit überwiegende Teil an Vorprodukten aus lokaler und regionaler Produktion stammt. Bisher kam es nicht zu einem lieferbedingten Stillstand oder wesentlichen Verzögerungen bei einzelnen Baustellen. Es kann aber nicht ausgeschlossen werden, dass es zukünftig zum Stillstand oder Verzögerungen bei einzelnen Baustellen kommen kann. Daneben kann es infolge der Abschwächung der weltweiten Konjunktur sowohl zu einem Nachfragerückgang im Hinblick auf die Anmietung von Flächen oder Mietausfällen als Folge von Mieterinsolvenzen als auch zu einem Nachfragerückgang kommen, siehe ebenfalls auch unsere Ausführungen im Abschnitt "Gesamtwirtschaftliche Entwicklung".

Die Geschäftsführung ist zuversichtlich, im Geschäftsjahr 2024 eine moderate Unternehmensentwicklung darstellen zu können, mit auf dem Niveau des Berichtsjahres liegenden Mieterlösen. Die bestehenden Mietvertragsabschlüsse und der Status wichtiger Mietvertragsverhandlungen zu Beginn des neuen Geschäftsjahres stützen dies. Darüber hinaus erhöhen umfassende Investitionen in den Bestand und qualifizierte Revitalisierungen von Mietobjekten weiterhin die Möglichkeit, diese Immobilien attraktiv zu vermieten.

Für das folgende Geschäftsjahr erwartet die Portfolio GmbH eine Geschäfts- und Ergebnisentwicklung auf dem Niveau des Berichtjahres mit Mieterlösen von rund EUR 10 Mio. bei einer reduzierten NOI-Marge von rund 52 % bis 54 %. Hierbei gehen wir davon aus, dass sich vor dem Hintergrund der bisherigen Erkenntnisse aus 2024 keine wesentlichen Auswirkungen auf unsere Prognose ergeben.

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Abschluss des Geschäftsjahres 2023

Es liegen keine Ereignisse von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag vor.

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss 2023

Der Jahresabschluss der aurelis Portfolio GmbH, Eschborn, (Amtsgericht Frankfurt am Main, HRB 97602) wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) sowie des GmbHG aufgestellt. Die Gesellschaft ist gemäß § 267 Abs. 2 HGB eine mittelgroße Kapitalgesellschaft. Die Darstellung der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte nach dem Gesamtkostenverfahren in Staffelform. Der Anhang enthält die für mittelgroße Kapitalgesellschaften erforderlichen Einzelangaben und Erläuterungen. Von den Erleichterungen für mittelgroße Kapitalgesellschaften gemäß § 288 Abs. 2 HGB wurde Gebrauch gemacht.

(1) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die immateriellen Vermögensgegenstände und Sachanlagen werden mit den Anschaffungskosten bewertet. Die immateriellen Vermögensgegenstände werden planmäßig mit einer erwarteten Nutzungsdauer von fünf Jahren abgeschrieben. Bauten werden planmäßig mit einer erwarteten Nutzungsdauer zwischen neun und 50 Jahren linear abgeschrieben. Eine Abschreibung auf den beizulegenden Zeitwert erfolgt bei voraussichtlich dauernder Wertminderung der entsprechenden Immobilie. Technische Anlagen und Maschinen werden planmäßig mit einer erwarteten Nutzungsdauer von 33 Jahren linear abgeschrieben.

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten oder gemäß § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB zum niedrigeren beizulegenden Wert ausgewiesen. Zuschreibungen werden vorgenommen, soweit die Gründe für eine zuvor vorgenommene Abschreibung dauerhaft nicht mehr bestehen. Im Berichtsjahr wurden keine Abschreibungen auf Beteiligungen vorgenommen.

Unter den Vorräten werden Ansprüche aus noch nicht mit den Mietern abgerechneten Betriebskosten erfasst. Der Ansatz der noch nicht abgerechneten Betriebskosten erfolgt unter Berücksichtigung von Leerständen sowie der teilweisen Nicht-Abrechenbarkeit einzelner Kosten.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit ihrem Nennwert bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Guthaben bei Kreditinstituten werden mit ihrem Nennbetrag ausgewiesen.

In dem Aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind Geldbeschaffungskosten, Baukostenzuschüsse, Versicherungsprämien sowie sonstige Ausgaben ausgewiesen, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen. Sie werden über die Laufzeit der jeweiligen korrespondierenden Verträge abgeschrieben.

Das Eigenkapital ist zum Nennwert angesetzt.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und werden in Höhe des Erfüllungsbetrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

In dem Passiven Rechnungsabgrenzungsposten sind Einnahmen vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit diese Erträge Folgejahre betreffen.

(2) Erläuterungen zur Bilanz

Anlagenspiegel

Sachanlagen

Das Sachanlagevermögen wurde im Berichtsjahr außerplanmäßig um EUR 3.200.000,00 (Vorjahr: EUR 950.000,00) auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben, da dieser niedriger ist als der Buchwert der Immobilie.

Im Berichtsjahr wurden keine Zuschreibungen vorgenommen. Im Vorjahr wurden Zuschreibungen in Höhe von EUR 776.221,21 vorgenommen, da die Gründe für die in Vorjahren gebuchte Wertminderung auf den niedrigeren beizulegenden Wert weggefallen waren.

Forderungen

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen enthalten mit 6.200.000,00 Euro (Vorjahr: 0,00 Euro) Forderungen aus Grundstückskäufen und mit 114.778,00 Euro (Vorjahr: 757.793,77 Euro) Forderungen aus Lieferungen und Leistungen.

Eigenkapital

Das Stammkapital in Höhe von EUR 25.000,00 ist vollständig eingezahlt.

Rückstellungen

In den sonstigen Rückstellungen sind Aufwendungen für den Jahresabschluss berücksichtigt.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind wie im Vorjahr in voller Höhe durch Grundschulden gesichert.

(3) Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Im Berichtsjahr resultieren die Umsatzerlöse mit 6.238.456,00 Euro (Vorjahr: 0,00 Euro) aus Grundstücksverkäufen und mit 12.047.403,81 Euro (Vorjahr: 13.177.217,34 Euro) aus Vermietung und Verpachtung.

(4) Haftungsverhältnisse

Die aurelis Portfolio GmbH ist ein Haftungsverhältnis für ein Bankdarlehen der Aurelis Asset GmbH (verbundenes Unternehmen) in Höhe von insgesamt EUR 22.914.250,71 (Vorjahr: EUR 22.914.250,71) eingegangen. Als Sicherheit dienen Teile ihres Immobilienvermögens.

Weiterhin ist die aurelis Portfolio GmbH ein Haftungsverhältnis für Bankdarlehen von verbundenen Unternehmen in Höhe von insgesamt EUR 16.000.000,00 (Vorjahr: EUR 16.000.000,00) eingegangen, dieses valutiert zum 31. Dezember 2023 in Höhe von insgesamt EUR 4.054.202,16 (Vorjahr: EUR 4.150.160,00). Als Sicherheit dienen Teile ihres Immobilienvermögens.

Außerdem ist die aurelis Portfolio GmbH ein Haftungsverhältnis in Form einer Grundschuld in Höhe von insgesamt EUR 63.560.000,00 (Vorjahr: EUR 63.560.000,00) für Bankdarlehen anderer verbundener Unternehmen eingegangen, dieses valutiert zum 31. Dezember 2023 in Höhe von insgesamt EUR 154.026.600,00 (Vorjahr: EUR 157.170.000,00). Als Sicherheit dienen Teile ihres Immobilienvermögens.

(4) Sonstige Angaben

Rechtliche Verhältnisse

Die aurelis Beteiligungsholding GmbH, Eschborn, ist einzige Gesellschafterin der aurelis Portfolio GmbH.

Personal

Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal. Im Jahr 2023 erhielt kein Geschäftsführer von der Gesellschaft Bezüge.

Konzernabschluss

Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der Aurelis Real Estate GmbH, Eschborn, einbezogen (kleinster Konsolidierungskreis). Der Konzernabschluss wird im Unternehmensregister veröffentlicht.

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis 31.12.2023 wurde am 15.03.2024 festgestellt.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die aurelis Portfolio GmbH, Eschborn

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der aurelis Portfolio GmbH, Eschborn, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Aurelis Portfolio GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.