SATURIA GmbH Kapitalverwaltungsgesellschaft

SATURIA GmbH Kapitalverwaltungsgesellschaft

Aschheim

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz zum 31. Dezember 2023

AKTIVA

PASSIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

ANHANG FÜR DAS WIRTSCHAFTSJAHR VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2023

I. ALLGEMEINE ANGABEN ZUM UNTERNEHMEN

Die SATURIA GmbH Kapitalverwaltungsgesellschaft hat ihren Sitz in Aschheim. Sie ist im Handelsregister des Amtsgerichts München unter HRB 204710 eingetragen.

II. ALLGEMEINE ANGABEN ZUM JAHRESABSCHLUSS UND ZU DEN BILAN- ZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

1. Allgemeine Angaben zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 wird nach den Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB), des Kreditwesengesetzes (KWG) und des Handelsgesetzbuches (HGB) in Verbindung mit der Verordnung über die Rechnungslegung der Kreditinstitute und Finanzdienstleistungsinstitute (RechKredV) aufgestellt. Die Bilanz- und Gewinn- und Verlustrechnung sind nach den Vorgaben der Formblätter der RechKredV gegliedert.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Barreserven und Forderungen an Kreditinstitute werden zum Nennwert angesetzt.

Die sonstigen Vermögensgegenstände werden grundsätzlich mit dem Nennbetrag angesetzt. Sofern notwendig, werden Einzelwertberichtigungen vorgenommen.

Die Beteiligungen werden mit den jeweiligen Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet.

Die Bewertung der immateriellen Anlagewerte und der Sachanlagen erfolgt zu Anschaffungskosten abzgl. planmäßiger Abschreibungen.

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten betreffen Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen. Die Auflösung der Posten erfolgt entsprechend dem Zeitablauf.

Die Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Die Steuerrückstellungen und die anderen Rückstellungen erfassen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten und sind mit dem Erfüllungsbetrag bewertet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist (§ 253 Abs. 1 S. 2 HGB).

III. ANGABEN UND ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ

1. Barreserven

Bei der Barreserve handelt es sich um den Kassenbestand der SATURIA GmbH Kapitalverwaltungsgesellschaft.

2. Forderungen an Kunden

Die Forderungen an Kunden haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

3. Beteiligungen

Die Gesellschaft besitzt 100 % der Anteile an der 3. PAMIRA Verwaltungs GmbH, Aschheim. Das Eigenkapital der Gesellschaft beläuft sich gemäß dem Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2022 auf € 17.762,07, das Ergebnis 2022 der 3. PAMIRA Verwaltungs GmbH beträgt € 1.551,38.

Die Gesellschaft besitzt 100 % der Anteile an der CAVISTA Verwaltungs GmbH, Aschheim. Das Eigenkapital der Gesellschaft beläuft sich gemäß dem Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2022 auf € 18.100,04, das Ergebnis 2022 der CAVISTA Verwaltungs GmbH beträgt € 1.577,03.

Die Gesellschaft besitzt 100 % der Anteile an der SOMA Verwaltungs GmbH, Aschheim. Das Eigenkapital der Gesellschaft beläuft sich gemäß dem Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 auf € 26.314,20, das Ergebnis 2023 der SOMA Verwaltungs GmbH beträgt € 10.280,63.

Die Gesellschaft besitzt 100 % der Anteile an der MYTHRAS Verwaltungs GmbH, Aschheim. Das Eigenkapital der Gesellschaft beläuft sich gemäß dem Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2022 auf € 48.053,23, das Ergebnis 2022 der MYTHRAS Verwaltungs GmbH beträgt € 17.078,00.

Die Gesellschaft besitzt 100 % der Anteile an der CORSO Verwaltungs GmbH, Aschheim. Das Eigenkapital der Gesellschaft beläuft sich gemäß dem Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 auf € 26.634,21, das Ergebnis 2022 der CORSO Verwaltungs GmbH beträgt € 5.947,48.

Die Gesellschaft besitzt 100 % der Anteile an der CANTOA Verwaltungs GmbH, Aschheim. Das Eigenkapital der Gesellschaft beläuft sich gemäß dem Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2022 auf € 25.039,07, das Ergebnis 2022 der CAN-TOA Verwaltungs GmbH beträgt € 3.519,34.

Die Gesellschaft besitzt 100 % der Anteile an der ACF Verwaltungs GmbH, Aschheim. Das Eigenkapital der Gesellschaft beläuft sich gemäß dem Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 auf € 16.250,19, das Ergebnis 2022 der ACF Verwaltungs GmbH beträgt € 3.740,78.

Die Gesellschaft besitzt 49 % der Anteile an der SATURIA Asset Management GmbH, Aschheim. Das Eigenkapital der Gesellschaft beläuft sich gemäß dem Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2022 auf € 545.341,39, das Ergebnis 2022 der SATURIA Asset Management GmbH beträgt € 355.172,14.

Sämtliche Beteiligungen sind weder börsenfähig noch börsennotiert.

4. Sachanlagen

In den Sachanlagen sind Betriebs- und Geschäftsausstattungen i. H. v. TEUR 17 enthalten.

5. Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten Kautionen für die Mieträume in Höhe von T€ 21 sowie Körperschaftsteuerforderungen in Höhe von T€ 19.

6. Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten Verbindlichkeiten aus Umsatzsteuer in Höhe von T€ 35 und Verbindlichkeiten aus Lohn- und Kirchensteuer in Höhe von T€ 22.

Verbindlichkeitenspiegel zum 31.12.2023

IV. ANGABEN UND ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

1. Laufende Erträge aus Beteiligungen

Die Position betrifft erhaltene Ausschüttungen aus den Beteiligungen an der SOMA Verwaltungs GmbH, der CANTOA Verwaltungs GmbH, der MYTHRAS Verwaltungs GmbH und der SATURIA Asset Management GmbH.

2. Aufteilung nach geographischen Märkten

Die Provisionserträge und die sonstigen betrieblichen Erträge werden ausschließlich im Inland erzielt.

3. Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen den geldwerten Vorteil für die KFZ-Nutzung von Mitarbeitern in Höhe von T€ 57 und Kostenweiterbelastungen an die SATURIA Asset Management GmbH in Höhe von T€ 80.

V. Sonstige Angaben

1. Mitarbeiter

Im Geschäftsjahr waren durchschnittlich 5 (Vj. 6) Angestellte beschäftigt.

2. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Berichtspflichtige Haftungsverhältnisse bestanden zum Bilanzstichtag nicht. Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen in Höhe von T€ 172 (Vj. T€ 145).

3. Gesamthonorar des Abschlussprüfers

Für das Geschäftsjahr wurden folgende Entgelte für Leistungen berechnet, die von der LM Audit & Tax Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft GmbH erbracht wurden:

4. Geschäfte mit nahestehenden Personen

Im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit der SATURIA GmbH Kapitalverwaltungsgesellschaft werden Geschäfte mit als nahestehend anzusehenden Unternehmen und Personen zu marktüblichen Bedingungen abgeschlossen.

5. Geschäftsführung

Bezüglich der Gesamtbezüge wurde von der Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB Gebrauch gemacht.

Geschäftsführer:

Herr Gerd Dombrowski, Kaufmann, einzelvertretungsberechtigt

Frau Kerstin Gnirk, Kauffrau, einzelvertretungsberechtigt

6. Aufsichtsrat

Bezüglich der Gesamtbezüge wurde von der Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB Gebrauch gemacht.

Aufsichtsrat:

Herr Andreas Tränkler, Wirtschaftsprüfer/Steuerberater (Vorsitzender)

Herr Rüdiger Weitzel, Vorstand der ERWE Immobilien AG (stv. Vorsitzender)

Herr Prof. Dr. Jürgen Mertes, Wirtschaftsprüfer/Steuerberater

7. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres haben sich nicht ereignet.

8. Ergebnisverwendungsvorschlag

Der Jahresüberschuss zum 31.12.2023 beträgt € 346.935,52. Der Gewinnvortrag aus dem Vorjahr zum 31.12.2022 beträgt € 366.952,96. Zusammen stehen also € 713.888,48 für Ausschüttungen zur Verfügung. Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, von diesem Betrag einen Betrag in Höhe von € 600.000,00 auszuschütten.

Entwicklung des Anlagevermögens für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die SATURIA GmbH Kapitalverwaltungsgesellschaft, Aschheim

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der SATURIA GmbH Kapitalverwaltungsgesellschaft, Aschheim, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der SATURIA GmbH Kapitalverwaltungsgesellschaft, Aschheim, für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

FESTSTELLUNG DES JAHRESABSCHLUSSES FÜR DAS WIRTSCHAFTSJAHR VOM 01. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2023

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde am 31.05.2023 festgestellt.

Lagebericht 2023

der SATURIA GmbH Kapitalverwaltungsgesellschaft

Aschheim

Gliederung

1. Grundlagen des Unternehmens

1.1. Geschäftsmodell des Unternehmens

1.2. Ziele und Strategien

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

2.2. Geschäftsverlauf

2.3. Lage

a) Ertragslage

b) Finanzlage

c) Vermögenslage

d) Gesamtaussage

3. Prognosebericht

4. Chancen- und Risikobericht

4.1. Risikobericht

4.2. Chancenbericht

4.3. Gesamtaussage

1. Grundlagen des Unternehmens

1.1. Geschäftsmodell des Unternehmens

Die SATURIA GmbH Kapitalverwaltungsgesellschaft (nachfolgend SATURIA oder KVG) ist als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft verantwortlich für eine Anzahl geschlossener inländischer AIF (Alternativ Investment Funds) und deren Objektgesellschaften. Die der SATURIA dabei übertragenen Aufgaben bestehen vorherrschend in den Bereichen Portfoliomanagement und Risikomanagement.

Die Gesellschaft ist somit neben administrativen Aufgaben insbesondere mit dem operativen Management der in den Objektgesellschaften befindlichen Immobilien beauftragt und erhält für die Geschäftsbesorgung der Gesellschaften eine Vergütung, die sich je nach Umfang und Größe der einzelnen AIF und Objektgesellschaften berechnet.

1.2. Ziele und Strategien

Die Strategie der SATURIA basiert auf folgenden Zielvorgaben:

Optimierung der Geschäftsprozesse und Kundenzufriedenheit

Die SATURIA versteht sich als Dienstleister für die zahlreichen Anleger der AIF und deren verwalteten Assets. Daraus folgt, dass die Kundenzufriedenheit in bestmöglichen Maß erfüllt und die wirtschaftlichen Ziele durch professionelles Handeln erreicht werden können. Um diesen Ansprüchen gerecht zu werden, wird die SATURIA auch zukünftig darauf Wert legen, dass sowohl die für sie tätigen Mitarbeiter als auch die zur Bewältigung der einzelnen Aufgaben eingesetzten technischen Systeme die an sie gestellten Aufgaben in jeder Hinsicht erfüllen.

Neben diesen übergeordneten Zielen steht insbesondere die planmäßige Beendigung der laufenden Liquidationsverfahren zweier AIF im Vordergrund der operativen Tätigkeiten.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

Das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist in Deutschland im Jahr 2023 gegenüber dem Vorjahr um 0,3% gesunken. Zu Beginn des Jahres war die Prognose des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung zwar mit 0,2% optimistischer, in seinem Jahresgutachten im Herbst revidierte er sie allerdings auf - 0,4%. Er begründete diese Änderung mit dem Rückgang des öffentlichen Konsums infolge auslaufender coronabedingter Hilfen, den kriegsbedingt hohen Energiepreisen, der Konsumzurückhaltung und den Realeinkommenseinbußen der privaten Haushalte wegen Inflation sowie der restriktiveren Geldpolitik. Letztere führte zu einem nachteiligen Finanzierungsumfeld und bremste die Investitionstätigkeit, vor allem im Baubereich, spürbar ab. Trotz geopolitischer Risiken und wirtschaftspolitischer Unsicherheit dürfte es im laufenden Jahr allmählich zu einer gesamtwirtschaftlichen Aufhellung kommen. Der Arbeitsmarkt blieb trotz der schwachen Konjunktur beständig.

Die Zahl der Erwerbstätigen lag Anfang 2023 noch um 1,0% über dem Vorjahreswert. Sie stieg weiter an, jedoch mit stetig abnehmender Dynamik. Im September erreichte sie erstmals die 46-Millionen-Schwelle und stagnierte schließlich gegen Ende des Jahres. Für das Gesamtjahr 2023 wird die Zunahme der Zahl der Erwerbstätigen auf +333.000 (+0,7%) geschätzt, deutlich weniger als noch im Vorjahr. Die saisonbereinigte Arbeitslosenquote schwankte im Jahr 2023 zwischen 2,9% und 3,2%. Noch konnten die drückenden Effekte des demografischen Wandels durch eine gestiegene Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung und die positiven Effekte der Zuwanderung ausländischer Erwerbstätiger in den deutschen Arbeitsmarkt ausgeglichen werden. Die Aussicht auf die kommende Entwicklung ist allerdings gedämpft. In der Baubranche könnte es zum ersten Beschäftigungsverlust seit der Finanzkrise 2008 kommen. Die Inflation blieb 2023 zunächst hoch. Sie stand im Januar bei 8,7% (Verbraucherpreisindex, VPI) im Vergleich zum Vorjahresmonat und lag durchschnittlich bei mehr als 7% im ersten Halbjahr. Es folgte ein Rückgang bis Oktober 2023 auf 3,8%, somit erstmals auf ein Inflationsniveau wie vor dem Beginn des russischen Angriffskriegs im Februar 2022. Im Dezember stieg sie wieder leicht auf 3,7%, hauptsächlich aufgrund von Basiseffekten infolge der Soforthilfe-Maßnahmen der Bundesregierung. Im Jahresdurchschnitt 2023 lag die Inflationsrate bei 5,9% und damit deutlich unter der Teuerung des Vorjahres von 7,9%. Bei den Baupreisen zeigt die Stagnation in den letzten beiden Quartalen eine Abkühlung der Preisentwicklung, die sich durch die sinkende Baunachfrage wohl weiter fortsetzen dürfte. Für 2024 prognostizieren die Institute im Mittel eine Inflation von 2,68%. Die Finanzierungsbedingungen haben sich weiter verschärft. Die EZB hat ihre restriktivere Geldpolitik wie erwartet fortgeführt. Nach der letzten Zinserhöhung im Dezember 2022 hob sie den Leitzins im Februar 2023 von 2,50% auf 3,00% weiter an. Im März folgte der nächste Schritt auf 3,50%, im Mai eine kleinere Anpassung auf 3,75%. Die Inflation blieb hoch und erhöhte sich im Juni und August auf 4,00% bzw. 4,25%. Im September erfolgte die letzte Anhebung für 2023 auf 4,50%. Seitdem stehen die Zins-sätze für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte, die Spitzenrefinanzierungsfazilität und die Einlagenfazilität nach steilem Anstieg bei 4,50%, 4,75% bzw. 4,00%. Der EZB-Rat hält diese Zinsniveaus für vorerst ausreichend, um die Inflation mittelfristig wieder auf den Zielwert von 2% zurückzubringen. Eine schnelle Senkung der Leitzinsen ist aber nicht zu erwarten. Die Kreditvergabe an Unternehmen und private Haushalte entwickelte sich 2022 noch dynamisch, mit einem Wachstum von 6,6% im Vergleich zum Vorjahr. Im Jahr 2023 brach der Trend ab. Die Vergabe von Wohnungsbaukrediten stieg in den ersten drei Quartalen 2023 im Durchschnitt nur noch weniger als 0,5% gegenüber den jeweiligen Vorquartalen. Die hohen Zinsen und die generelle Konjunkturschwäche belasten die privaten Haushalte und erschweren ihnen kreditfinanzierte Immobilienkäufe. Im ersten Halbjahr 2023 wurden nur halb so viele Wohnimmobilienkredite an private Haushalte vergeben wie noch im Vorjahr. Die Bauwirtschaft ist seit 2022 durch Lieferengpässe, gestiegene Baupreise, den anhaltenden Fachkräftemangel, die Inflation und hohe Zinssätze erheblich belastet. Zusätzlich sinkt die Nachfrage und führt zu einem alarmierenElden Einbruch der Auftragseingänge im Bereich des Wohnungsbaus. Bauvorhaben sind nicht mehr rentabel, die Fertigstellungszahlen sinken. Das Geschäftsklima im Wohnungsbau liegt auf dem historischen Tiefstand seit Beginn der Erhebung 1991. Die Stornierungswelle im Wohnungsbau erreichte 2023 ihren Höchststand, als 20,7% der Unternehmen von stornierten Projekten berichteten. Zum Ende des Jahres 2023 meldete fast jedes zweite Unternehmen im Wohnungsbau einen Auftragsmangel. Die Gefahr für Liquiditätsausfälle ist gestiegen, was auch für die Finanzstabilität problematisch werden könnte. Lediglich das Ausbaugewerbe konnte im zweiten Quartal 2023 von einer gestiegenen Nachfrage im Bereich energetischer Sanierung profitieren. Angesichts negativer Geschäftserwartungen und ungünstiger Rahmenbedingungen wird der Trend der sinkenden Baugenehmigungen und Baufertigstellungen in den kommenden Jahren anhalten, das Wohnungsmarktangebot nachlassen und den Druck auf die Mieten erhöhen. Zur Anregung der Investitionstätigkeit kann die Wirtschaftspolitik angebotspolitische Maßnahmen angehen, die zugleich bei knappen öffentlichen Mitteln umsetzbar sind: Steuerentlastung (Grunderwerbsteuer und Grundsteuer) und Reduktion der Regulierungskosten (Abbau der Vielheit von regulatorischen Einzelmaßnahmen im Wohnungsbau).

Quelle: ZIA - Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024

2.2. Geschäftsverlauf

Trotz schwieriger Rahmenbedingungen infolge externer Einflussfaktoren, und Verunsicherung des Immobilienmarktes, konnte die SATURIA auch im Geschäftsjahr 2023 ein positives Ergebnis erzielen und damit nahtlos an die erfolgreichen Geschäftsjahre der Vergangenheit anknüpfen.

Die Provisionserlöse betrugen rund 1,61 Mio. EUR und entsprachen damit nahezu dem Ergebnis des Vorjahres in Höhe von rund 1,63 Mio. EUR. Die Zahl der verwalteten Fonds blieb mit sechs Gesellschaften unverändert zum Vorjahr.

Unabhängig von dem wirtschaftlich zufriedenstellenden Geschäftsverlauf der Gesellschaft bleibt festzustellen, dass Verkaufsmaßnahmen einzelner Objekte der AIF aufgrund des sich veränderten Zinsumfelds sowie einer stärkeren Zurückhaltung der Investoren aufgrund erhöhter Eigenkapitalanforderungen, einen längeren Zeitraum bis zur Entscheidungs- bzw. Abschlussreife benötigen.

Durch die Übertragung der Gesellschaftsanteile der Aragorn Equity GmbH auf die CATALEA Capital GmbH erfolgte im Berichtsjahr eine Veränderung der Gesellschafterstruktur der SATURIA. Darüber hinaus wurden im weiteren Verlauf des Jahres die Geschäftsanteile der Komplementärin des AIF "MD München-Dornach Fonds GmbH & Co. KG", der ACF Verwaltungs GmbH, von der SATURIA übernommen.

2.3. Lage

a) Ertragslage

Die auch im Geschäftsjahr 2023 stabile Geschäftsentwicklung der SATURIA führte zu einer positiven und unverändert soliden Ertragslage der Gesellschaft.

Auf Basis, der mit den sechs AIF bestehenden Geschäftsbesorgungsverträge konnten im abgelaufenen Berichtsjahr Erlöse von rd. 1,61 Mio. EUR erzielt werden.

Die fortgeschrittenen Liquidationsverfahren der beiden AIF "ECG Immobilienfonds GmbH & Co. KG i. L." sowie "SonnenHöfe Unterhaching GmbH & Co. Fonds KG i. L." lassen erwarten, dass deren Beendigung und Löschung zu Ende des 3. Quartals 2024 erfolgen kann, die damit verbundenen Reduzierungen der Erträge jedoch zukünftig zu keinen existenzgefährdenden wirtschaftlichen Einschnitten für die SATURIA führen werden.

Eine weitere Komponente, die zu der positiven Entwicklung der Ertragslage beiträgt, sind neben den Erträgen aus der Geschäftsbesorgung, die Erlöse aus Ausschüttungen von Beteiligungsgesellschaften. Diese betrugen im abgelaufenen Geschäftsjahr 202 TEUR (Vorjahr: 216 TEUR). Darüber hinaus erfolgte eine Kostenumlage der SATURIA Asset Management GmbH zugunsten der KVG in Höhe von 80 TEUR (Vorjahr: 84 TEUR).

Entgegen dem allgemeinen wirtschaftlichen Trend konnten die Personalkosten im Berichtsjahr auf 984 reduziert werden, so dass der Aufwand des Vorjahres (992 TEUR) damit marginal unterschritten wurde.

Infolge von allgemeinen Preissteigerungen und der Indexierung der Büromiete erhöhten sich im Geschäftsjahr die andere Verwaltungsaufwendungen um rd. 72 TEUR auf rd. 549 TEUR gegenüber dem Wert des Vorjahres mit rd. 474 TEUR.

Diese Erhöhung beruhte im Wesentlichen auf den Kostensteigerungen für IT- Leistungen, Büromiete sowie Versicherungsprämien der KVG.

Konnten noch im Vorjahr die Kosten für die EDV und IT der Gesellschaft gesenkt werden, erfolgte im Berichtsjahr eine gegenteilige Entwicklung, d.h. eine Erhöhung dieser Kostenposition um rd. 27 TEUR auf rd. 134 TEUR (Vj. 107 TEUR). Hier spiegeln sich die Kosten für die verbesserte Funktionalität und Sicherheit der internen Serviceprogramme der SATURIA, aber auch die allgemeinen Preiserhöhungen der beauftragten Servicegesellschaften wider.

Während sich alle übrigen Verwaltungsaufwendungen nahezu unverändert zum Vorjahr entwickelten, erhöhten sich die Kosten für die Versicherungsbeiträge, die von rd. 58 TEUR auf rd. 81 TEUR anstiegen. Zwar erfolgte eine Erhöhung der bestehenden Cyber-Risk-Versicherung, die deutliche Steigerung von rd. 23 TEUR ist jedoch im Wesentlichen auf die veränderte Zahlungsmodalität für die D & O Versicherung zurückzuführen, die im Berichtsjahr als Einmalzahlung gegenüber dem Vorjahr geleistet wurde, so dass die genannte Kostensteigerung überwiegend auf einer Periodenverschiebung beruht.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit beliefen sich wie auch im Vorjahr auf 100 EUR.

Das Ergebnis der normalen Geschäftstätigkeit reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr und betrug 407 TEUR (Vorjahr: 512 TEUR). Der Jahresüberschuss betrug rund 347 TEUR (Vorjahr: 427 TEUR) und reduzierte sich somit um rd. 80 TEUR.

b) Finanzlage

Die Finanzlage der SATURIA ist weiterhin stabil. Das Finanzmanagement ist darauf ausgerichtet, Verbindlichkeiten stets innerhalb der Zahlungsfrist zu begleichen und Forderungen innerhalb der Zahlungsziele zu vereinnahmen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kunden reduzierten sich gegenüber dem Vorjahr um 19 TEUR und betragen 5 TEUR (Vj. 24 TEUR), dies entspricht weniger als 0,5 % der Bilanzsumme (Vj. 1,8 %). Sämtliche Verbindlichkeiten können stets innerhalb der Zahlungsziele beglichen werden.

Die kurzfristigen Forderungen und die Bankbestände übersteigen die kurzfristigen Verbindlichkeiten.

Die Liquiditätslage der Gesellschaft war auch im abgelaufenen Geschäftsjahr weiterhin sehr stabil und führte aufgrund der kontinuierlichen Auftragslage, den erwirtschafteten Ausschüttungen aus den Beteiligungen der SATURIA sowie eines angemessenen Kostenmanagements zu einer erneut positiven Liquiditätssituation. Die Stichtagsliquidität betrug zum 31.12.2023 rd. 775 TEUR (Vorjahr: 1.113 TEUR). Dabei berücksichtigt sind die im Geschäftsjahr 2023 erfolgten Ausschüttungen an Gesellschafter in Höhe von 600 TEUR.

Nennenswerte Investitionen erfolgten im Jahr 2023 nicht.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bestehen unverändert zum Vorjahr nicht.

c) Vermögenslage

Die Vermögenslage der SATURIA ist unverändert stabil. Die Vermögenswerte bestehen neben dem Sach- und Finanzanlagevermögen im Wesentlichen aus Steuerforderungen, einer Barkaution für die angemieteten Büroräume und in Form von Bankguthaben.

Die Struktur unseres kurz- und langfristig gebundenen Vermögens und unserer Verbindlichkeiten halten wir aufgrund unserer Erfahrungen im Fonds- und Finanzmanagement für stabil.

d) Gesamtaussage

Die vergangenen 12 Monate führten nicht zu einer Beruhigung der weltpolitischen Lage. Nachdem die Corona-Krise im Verlauf des Geschäftsjahres 2022 ihren Höhepunkt überwunden hatte, wurde die Pandemie nahezu übergangslos von dem Beginn des Krieges in der Ukraine abgelöst.

Trotz dieser Entwicklungen zeigte sich die wirtschaftliche Situation der Gesellschaft unbeeindruckt von den negativen Tendenzen und konnte, wie auch die von ihren verwalteten Gesellschaften an das positive operative Ergebnis der Vorjahre anknüpfen.

Wenngleich die Gesamtaussage für das abgelaufene Geschäftsjahr zufriedenstellend ist, gilt es doch die weitere Entwicklung, die mit dem Einsetzen der Inflation eine weitere negative Komponente darstellt, aufmerksam zu betrachten und Maßnahmen zur Sicherung der Erträge - sowohl auf der Seite der AIF als auch der SATURIA - vorausschauend einzuleiten.

3. Prognosebericht

Die anhaltende Verunsicherung der Finanz- und Immobilienmärkte, politisch nicht eindeutig erkennbare Entwicklungen für die Bevölkerung und Wirtschaft sowie die weiterhin schwelende Kriegssituation in der Ukraine haben zu einer Verunsicherung auf nahezu allen Ebenen des wirtschaftlichen Handelns geführt, die auch auf die Aufgaben der SATURIA reflektieren.

Als Hoffnungszeichen sehen wir ein Abflachen der Inflationskurve, wenngleich sich diese Entwicklung (noch) nicht in gesunkenen Zinssätzen der EZB bzw. der finanzierenden Banken widerspiegelt.

Trotz dieser insgesamt wenig erhellenden Faktoren wird jedoch damit gerechnet, dass auch der Wirtschaftsstandort Deutschland wieder erstarkt und somit auch ein positives Signal an die Bevölkerung und Wirtschaft sendet und so das Vertrauen in einen Aufschwung und die Kaufkraft stärkt.

Für die SATURIA, aber auch insbesondere für die von ihr verwalteten AIF und damit letztlich deren Anleger / Gesellschafter ist diese erhoffte Entwicklung von großer Relevanz, da die Fortdauer der zuvor beschriebenen Regression sowohl die operativen Ziele hinsichtlich der erwirtschafteten Mieterträge, aber auch die Ergebnisse der geplanten Verkaufsmaßnahmen einzelner Immobilien der AIF, konterkarieren würden.

Zwar sind diese Auswirkungen nicht unmittelbar mit dem Geschäftsbetrieb und der Organisation der SATURIA verbunden, jedoch muss damit gerechnet werden, dass auch die von der SATURIA verwalteten Gesellschaften von teilweisen Ausfällen, Stundungen der Mieten oder dem Verlangen der Mieter nach Mietreduzierungen betroffen sein könnten. Darüber hinaus sich auch Kaufvertragsverhandlungen schwieriger als in der Vergangenheit gestalten.

Obgleich nicht damit gerechnet wird, dass der Wirtschaftsstandort Deutschland kurzfristig die Wende zum Aufschwung umsetzen wird und damit die von der SATURIA geplanten Ziele für die AIF schwieriger als in den Vorjahren zu erreichen sind, besteht die Erwartung, dass die KVG auch für das Jahr 2024 ihre operativen und wirtschaftlichen Ziele erreichen wird.

4. Chancen- und Risikobericht

4.1. Risikobericht

Branchenspezifische Risiken

Der Wandel von reiner Anwesenheit im Büro zu einer flexiblen Aufteilung zwischen Präsenztagen und Home-Office kann dazu führen, dass sich ein Überangebot von Büroflächen entwickelt, welches sich negativ auf die Mietpreise auswirkt.

Darüber hinaus besteht das Risiko, dass die von Politik und Wirtschaft forcierte Einhaltung / Anwendung von ESG-Richtlinien auch zu Kaufpreisabschlägen bei denjenigen Immobilien führen können, die nicht oder nicht in ausreichendem Maß ESGkonform sind.

Ertragsorientierte Risiken

Es besteht das Risiko, dass die in der Verwaltung unserer Gesellschaft befindlichen geschlossenen Publikums-AIF sich nicht wie angenommen wirtschaftlich entwickeln und dadurch die langfristig vereinbarten Geschäftsbesorgungsverträge nicht erfüllt werden können.

Es besteht weiterhin das Risiko, dass infolge der negativen Einflüsse durch die schwieriger werdende gesamtwirtschaftliche Situation Mietausfälle im Büro- und Einzelhandelsbereich entstehen und freiwerdende Flächen nicht adäquat nachvermietet werden können, so dass die SATURIA geringere Einkünfte als bisher aus der Vermietungsleistung erzielt.

Die Verunsicherung der Bevölkerung über die weitere wirtschaftliche oder private Entwicklung, ein nicht kurzfristig absehbarer Aufschwung der Wirtschaft sowie die Folgen der Inflation, wie z.B. erhöhte Finanzierungskosten für eine Wohnung oder Eigenheim, könnte auf Seiten der Anleger der AIF dazu führen, dass ein Arbeitsplatzverlust droht oder ein geringeres Einkommen besteht, so dass die zu leistenden Ratenzahlungen an die jeweiligen AIF eingestellt oder reduziert werden.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Vor dem Hintergrund ungekündigter Geschäftsbesorgungsverträge sowie einer soliden Liquiditäts- und Eigenkapitalsituation unseres Unternehmens werden auch im Jahr 2024 Liquiditätsrisiken ausgeschlossen. Die SATURIA verfügt über einen hohen Eigenkapitalanteil und ist jederzeit in der Lage ihren finanziellen Verpflichtungen umgehend und umfänglich nachzukommen. Die zuvor beschriebenen Risiken und externen Einflüsse stellen ein beherrschbares Risiko für die Finanzlage unserer Gesellschaft dar.

Die SATURIA verwendet keine Finanzinstrumente, so dass sich auch hieraus keine Risiken ergeben.

Nachhaltigkeitsrisiken

Das vergangene Geschäftsjahr bestätigte, dass die vielfältigen Bestrebungen nach Klimaneutralität und Einhaltung der sog. ESG-Ziele (Environment/Social/Governance) insbesondere den Immobiliensektor berühren und dieser in den Fokus der Regulierung geraten wird. Das bedeutet, dass sowohl Privateigentümer aber insbesondere gewerbliche Eigentümer und Unternehmen zukünftig angehalten werden, ihre Objekte den Anforderungen dieser übergeordneten Ziele anzupassen.

Aus Sicht der SATURIA wird dieser Gedanke befürwortet, da zukünftige Immobilientransaktionen immer mehr auch unter den o.g. Maximen beurteilt und bewertet werden und sich somit auch in einem stärkeren Konkurrenzverhältnis bei Anmietung und Verkauf befinden.

Die Einhaltung bzw. Umsetzung dieses Gedankens ist für die Mehrzahl der verwalteten Objekte jedoch aufgrund der Gesellschafterstruktur der Fondsgesellschaften, nämlich Kommanditgesellschaften ohne Nachschusspflichten der Kommanditisten, nur in begrenztem Maß umsetzbar, da die AIF zum Zeitpunkt ihrer Emission derartige Investitionen nicht vorsahen.

Damit liegt aus Sicht der AIF und damit der Anleger das größte Nachhaltigkeitsrisiko in der nur begrenzt möglichen Umsetzung der durchaus wünschenswerten Ziele, was im Ergebnis dazu führen könnte, dass die Immobilien geringer bewertet werden und bei Verkauf einen geringeren Kaufpreis erzielen könnten.

Die im originären Sinn antizipierten Nachhaltigkeitsrisiken, wie z.B. Umwelteinflüsse, Auswirkungen des Klimas o.ä. spielen aufgrund der Standortsituation der Objekte nur eine sekundäre Rolle.

4.2. Chancenbericht

Betrachtet man die zuvor geschildete Situation von einer positiven, d.h. der Chancenseite, besteht die durchaus realistische Möglichkeit, die Immobilien während des Bestands auch mit geringeren finanziellen Mitteln in eine energetisch verbesserte Situation zu versetzen. Dies betrifft die Bereiche Ausbau der neuen Mietflächen und die Anpassung energetischer Maßnahmen im Rahmen der stetigen Modernisierung der Objekte.

Aus Sicht der SATURIA führen diese Anforderungen zu neuen Anstrengungen und Vorgaben, deren Bewältigung sich unsere Gesellschaft zum Ziel gesetzt hat. Sollte die geplante Transformation des Gebäudebestands gelingen, würde auch dieser Punkt die Professionalität und Kompetenz der SATURIA unterstreichen und so ihre Rolle als kompetenter Marktteilnehmer und Dienstleister für weitere Verwaltungsmandate unterstreichen.

4.3 Gesamtaussage

Trotz schwierig gewordener innen- und außenpolitischer Rahmenbedingungen wird nicht erwartet, dass diese Faktoren den Geschäftsverlauf oder die operativen Abläufe und Maßnahmen der AIF und der SATURIA in beherrschenden Umfang beeinflussen werden.

Die Geschäftsführung sieht sich aus den Erfahrungen und langjährigen positiven Entwicklungen der AIF gut aufgestellt, um auch in einem schwierigeren Umfeld die Interessen der AIF-Gesellschafter vorteilhaft zu vertreten.

Wesentlich für diesen Anlegerkreis sind daher kontinuierliche operative Ergebnisse aus der Vermietung und Bewirtschaftung sowie eine adäquate Wertschöpfung der Immobilien. Die Umsetzung der klimapolitischen Anforderungen finden dabei im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten Beachtung.

Für die SATURIA gilt es, ihre selbst gesteckten Ziele durch verstärkte Anstrengungen auch im kommenden Geschäftsjahr zu erreichen und damit den seit Anfang ihrer geschäftlichen Tätigkeit eingeschlagenen Weg beizubehalten, so dass die Gesellschaft auch weiterhin mögliche Risiken verhindern und sich bietende Chancen nutzen kann.

Risiken, die den Fortbestand der Gesellschaft gefährden könnten, insbesondere Liquiditätsrisiken sind derzeit nicht erkennbar.