Adina Hotel Operations GmbH

Adina Hotel Operations GmbH

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.07.2022 bis zum 30.06.2023

Lagebericht zum 30. Juni 2023

I. Darstellung des Geschäftsverlaufs

1. Allgemeine Entwicklung Hotelmarkt Deutschland

2022 konnte der Hotelmarkt allmählich wieder aufatmen. Denn mit dem Wegfall vieler Reisebeschränkungen stieg die Nachfrage vielerorts wieder dynamisch an. Insgesamt liegen auf dem gewerblichen Beherbergungsmarkt in Deutschland die Übernachtungszahlen 2022 noch rund 9,1 Prozent unter dem letzten Normaljahr 2019, ein Minus von fast 45 Mio. Übernachtungen gegenüber 2019 ¹ . Die erste Jahreshälfte 2023 zeigte weiterhin eine starke Erholung sowohl in der Belegung (+24.5 % als auch in der durchschnittlichen Zimmerrate (+15,7%) ² . Neben der weiteren allgemeinen Erholung der Nachfrage von den Auswirkungen der Pandemie, entwickelte sich auch das Segment der Kongresse und Messen wieder positiv auf noch niedrigem Niveau. Die Erholung wurde getrübt durch die starke Erhöhung der Kosten für Energie, Lebensmittel und Personal. Auch das internationale Geschäft entwickelte sich positiv insbesondere aus den USA und dem mittleren Osten während die Nachfrage aus Asien immer noch weit hinter dem Niveau vor der Pandemie liegt.

Der Sektor Geschäftsreisen entwickelt sich weiterhin langsamer als die touristischen Reisen. Ein signifikanter Anstieg der Nachfrage im Bereich mittleren und längeren Aufenthalte kann festgestellt werden, dieser Trend wird gestützt durch die fortschreitende Vermischung von Arbeit und Freizeit.

Der Ukraine Krieg und die damit verbundenen Evakuierungen und Unterbringung von Flüchtlingen sorgte für Sondereffekte.

Die generell positive Entwicklung des Hotelmarkts wurde durch die Inflation und die Herausforderungen des Arbeitsmarktes stark beeinflusst. Als Kompensation wurden die Hotelpreise weiter erhöht, das Service Level insbesondere im Bereich der Gastronomie weiter eingeschränkt und Zimmerreinigungsintervalle verlängert.

Der Hamburger Hotelmarkt zeigte eine starke Entwicklung im ersten Halbjahr 2023 insbesondere in den Segmenten Städte-Tourismus und Kongresse was zu steigenden Belegungszahlen und dem Ratenniveau führte. Der RevPAR ("Revenue Per Available Room") der Stadt konnte um 21,3% in der ersten Jahreshälfte 2023 zulegen und steht nun bei EUR 117 ³ .

Frankfurt als Business- und Messestadt verzeichnete im Geschäftsjahr einen positiven Trend und Zuwächse sowohl bei Nachfrage und Preis allerdings auf immer noch niedrigem Niveau. Frankfurt erzielte bis Juni 2023 eine RevPAR Steigerung von +12,7% zum Vorjahr auf EUR 73 und eine durchschnittliche Auslastung von 60.2% ⁴ . Prägend für den Frankfurter Markt bleibt die starke Abhängigkeit vom Messekalender und die Abhängigkeit vom Büromarkt. Die Einsparungen von Geschäftsreisen und der Verlust von wichtigen Messen wie der IAA (nach München abgewandert) mit dem zugleich gestiegenen Hotel Angebot macht das Halten des Ratenniveaus für die Zukunft in der Stadt sehr herausfordernd.

Es gilt dennoch festzuhalten, dass die Adina Apartment Hotels auf Grund ihres Produktes und Apartment Konzeptes solide Nachfrage an Gästen aus dem Bankensektor verzeichnen konnten. Zudem sorgte die erhöhte Nachfrage an Unterkünften von Flüchtlingen aus der Ukraine und Russland zu einem starken Resultat für das Finanzjahr 2023.

Der Hotelmarkt in Berlin hat sich durch den weiter steigenden Städtetourismus, mehr internationale Gäste und wieder stattfindende Messen und Großevents seit Mitte 2022 weiter erholt. Die Adina Häuser profitierten zudem stark von der Evakuierungsnachfrage resultierend aus dem Ukraine-Russland Krieg.

Der durchschnittliche Zimmerpreis im Markt stieg in der ersten Jahreshälfte 2023 weiter um 16,3%, wobei die Auslastung um +21,2% zum Vorjahr, auf 69,3% ⁵ stieg. Neben den Attraktionen wie dem Reichstag, dem Brandenburger Tor, Checkpoint Charlie und der Berliner Mauer und den diversen Museen sorgten Sportevents wie der Berlin Marathon oder das DFB-Pokalfinale für zusätzliche Nachfrage.

In der weiteren Übersicht des Benchmarking Dienstleisters STR Global werden die wichtigsten Kennzahlen im 1. Halbjahr des Kalenderjahres 2023 des Deutschen Hotelmarktes und der relevanten Märkte noch einmal zusammengefasst.

2. Geschäftsentwicklung der Gesellschaft

Die Adina Hotel Operations GmbH managt seit 2009 fünf Hotels unter der Marke Adina Apartment Hotels. Betreiberverträge mit langer Laufzeit sichern langfristig die Umsatzerlöse der Gesellschaft und ermöglichen die Weiterentwicklung der Häuser über längere Zeiträume im Rahmen des Adina Apartment Hotel Konzepts. Die Vergütung der Gesellschaft für ihre Managementtätigkeit wird dabei in Abhängigkeit des Erfolgs der Hotels bemessen.

Die Hotels der Gesellschaft liegen sämtlich an zentrumsnahen Top-Standorten mit jeweils hoher Nachfrage aus den Segmenten Business als auch Tourismus. An den Standorten Berlin und Hamburg nimmt speziell der Städtetourismus weiterhin zu. Der Standort Frankfurt ist von den stattfindenden Messen abhängig, erlebt aber einen merklichen Nachfrageschub vorwiegend aus dem Finanzbereich.

Das Berichtsjahr zeigt starke Ratenzuwächse bei gleichbleibend hohen Belegungszahlen für die Adina Hotels, während der Markt nach der Pandemie vor allem in der Belegung weiter aufschließt und inflationsbedingt Ratenzuwächse verzeichnen kann. Das Geschäftsjahr war geprägt von Langzeitaufenthalten vor allem in Berlin und Frankfurt und gestiegener Nachfrage im Städtetourismus auch international (vor allem Hamburg und Berlin).

Die Adina Hotels generell profitierten von soliden Ratensteigerungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum, während die Konkurrenz sich weiter von den Pandemie Nachwirkungen erholen konnte und nun zu den Adina Aparthotels aufschließt.

Entwicklung von Auslastung (Occ.) und Zimmerpreisen (ADR) ⁷

Als Mitbewerber wurden von der Gesellschaft vergleichbare Hotels hinsichtlich Lage, Anzahl der Zimmer, Servicelevel und Zielgruppe ausgewählt.

Das Finanzjahr 2023 war geprägt von gestiegenen Preis- und Lohnniveaus, stagnierender Wirtschaft und dem Ukrainekrieg.

Während der Beginn des Jahres 2022 noch durch letzte Stornierungen von Messen und Events geprägt war, wurde ab Mitte 2022 eine gestiegene Nachfrage in allen Segmenten registriert, wobei hochpreisige Langzeitaufenthalte dem Hotelkonzept der Adina Aparthotels in die Karten spielte.

Dies führte zu einem erneut starken Resultat der Häuser am Markt vor allem, was die Durchschnittsraten pro Nacht betrifft.

Das Adina Apartment Hotel Berlin Checkpoint Charlie stagnierte auf soliden 75,7% Auslastung, während die Mitbewerber um 28,3% zulegen konnten auf 66,5%. Der Durchschnittspreis (ADR) konnte um +41,5% gesteigert werden zum Vorjahr, lag mit EUR 159,73 deutlich über dem Zimmerpreis der Mitbewerber (EUR 133,58), was für das Alter des Produkts weiterhin ein starkes Ergebnis ist, allerdings stark von den Evakuierungen aus der Ukraine abhängig war. ⁸

Das Adina Apartment Hotel Berlin Hackescher Markt konnte die Durchschnittsrate zum Vorjahr um +38,9% Punkte steigern und lag EUR 18 über den Mitbewerbern. Im Vergleich zum Vorjahr lag das Hotel mit einer Auslastung von 79,6% weiterhin über den Mitbewerbern (76,7%), verzeichnete allerdings eine stagnierende Belegung im Vergleich zu den aufschließenden Mitbewerbern. Das Hotel hatte einen hohen Anteil an Langzeitgästen. Zudem profitierte das Hotel durch seine attraktive Lage besonders bei Städtereisenden und Touristen. ⁹

Das Adina Apartment Hotel Berlin Mitte verzeichnete im Geschäftsjahr 2023 in der Durchschnittrate einen Zuwachs von +40,8% und stieg auf 79,1% Belegung. Die erwirtschaftete Durchschnittsrate stieg auf EUR 157,96 und lag ca. EUR 30 über den Mitbewerbern. Geprägt von einem hohen Anteil an Langzeitgästen, bedingt durch den Krieg in der Ukraine, konnte eine konstant hohe Auslastung erzielt werden. ¹⁰

Das Adina Apartment Hotel Frankfurt Neue Oper lag mit einer Auslastungsrate von 65% auf dem Niveau der Mitbewerber, die sich durch mehr Messe und Geschäftsreisen weiter erholen konnten im Vergleich zum Vorjahr. Das Ratenlevel wurde durch die starke Nachfrage an Evakuierungszimmern zu hohen Raten getrieben und wuchs um 39,9%, weit über der Wachstumsrate der Mitbewerber (24,7% Ratenzuwachs). ¹¹

Das Adina Apartment Hotel Hamburg Michel profitierte durch stark gestiegene Geschäftsreise und Langzeitaufenthalte sowie eine allgemeine erhöhte Nachfrage im Markt Hamburg, die Belegung stagniert allerdings durch eine stark ansteigende Bettenanzahl im Raum Hamburg, die Rate konnte allerdings um 22,4% gesteigert werden im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. ¹²

Die 5 Adina Apartment Hotels in Deutschland erzielen einen hohen 'Gäste-Zufriedenheits-Faktor' in Online-Bewertungsportalen und liegen pro Destination unter den jeweils besten Hotels der Stadt.

(Stand November 2023) ¹³ :

Personal- und Sozialbereich

Zum Bilanzstichtag 30.06.2023 beschäftigte die Adina Hotel Operations GmbH 119 Mitarbeiter. Folgend die Veränderung der Mitarbeiterzahlen seit dem letzten Bilanzstichtag (30.06.2022).

Infolge der andauernden Belastung durch die Auswirkungen der Coronapandemie fand im Vorjahreszeitraumneben einer Reduzierung der Vollzeitkräfte auch ein Rückgang bei den Auszubildenden statt. Der Rückgang in den Vorjahren resultiert vor allem daher, dass sich zum Teil Arbeitnehmer aus dem Bereich Küche und Night Audit in Zeiten der Pandemie umorientiert haben. Einhergehend mit einer hohen Unsicherheit bezüglich der Arbeitsplatzsicherheit in der Hotellerie Branche aufgrund von Corona bedingten Schutzmaßnahmen konnten nicht alle offenen Stellen mit geeigneten Bewerben besetzt werden. Im aktuellen Jahr konnten nachweislich neue Stellen besetzt werden. Es besteht gleichzeitig bei allen Wettbewerben innerhalb der Branche, im Zuge der Lockerung der Pandemie Bestimmungen und der beginnenden Erholungsphase, ein erhöhter Bewerberbedarf. In der Anzahl der Auszubildenden wird diese Unsicherheit besonders deutlich. Unter den Pandemiebedingungen sowie dem allgemein höheren Wettbewerb um geeignete Bewerber konnte die Zahl der Auszubildenden nicht wieder auf das Vorpandemie Verhältnis gesteigert werden, sondern stagnierte im Vergleich zum Vorjahr.

Angesichts einer sich kontinuierlich verändernden Arbeitswelt liegt ein Hauptaugenmerk im Personalbereich auf der Sicherung der Leistungsfähigkeit der Mitarbeiter. Die Kompetenzen von Mitarbeitern und Führungskräften zählen zu den wertvollsten Ressourcen eines jeden Hotelbetriebes und stellen eines der wesentlichen Unterscheidungsmerkmale im Wettbewerb dar. Adina folgt dabei dem Motto: "TEAM wird bei uns großgeschrieben, denn jeder Einzelne ist das Herz unseres Unternehmens. Zusammen sind wir eine Familie und geben diese herzliche Atmosphäre an unsere Gäste weiter. Gemeinsam sind wir erfolgreich, stark und schaffen einen Happy Place - für Team Kollegen und Reisende aus aller Welt."

Die Sicherung und die weitere Entwicklung der Mitarbeiter und deren hohe fachliche und persönliche Qualifikation ist ein zentrales Anliegen der Personalpolitik in allen Adina Unternehmen. Besonders hervorzuheben ist das interne Talentförderprogramm (ACADEME) zur Ausbildung künftiger Führungskräfte im Unternehmen. Dieses Trainingsprogramm fördert junge Nachwuchskräfte über einen Zeitraum von 12 Monaten und ermöglicht ihnen ihre erste Führungsposition zu übernehmen.

Grundprinzip der Adina Unternehmensphilosophie ist das sogenannte "Lean Management" Prinzip. Das Unternehmen verzichtet hierbei auf ausgeprägte Hierarchiestrukturen und fördert Eigenverantwortung und Teamfähigkeit jedes einzelnen Mitarbeiters.

II. Vermögens, Finanz- und Ertragslage

1. Vorbemerkung und Gesamtaussage zur Darstellung der Lage

Das Jahr 2022/2023 ist für die Gesellschaft einerseits von der beginnenden Erholung mit dem Ende der Pandemiebeschränkungen sowie durch den andauernden Krieg in der Ukraine geprägt. Die im Geschäftsjahr erzielten Umsatzerlöse und der im Ergebnis erwirtschaftete Jahresüberschuss vor Ergebnisübernahme liegen daher leicht über den Erwartungen für das Geschäftsjahr. Der Umsatz pro verfügbarem und pro verkauftes Zimmer, Auslastung, sowie die GOP-Marge entwickelte sich entsprechend. Da im Ergebnis trotz der Aufhebung der Pandemiebeschränkungen und der allgemeinen Verunsicherungen durch den Krieg in der Ukraine ein Jahresüberschuss erwirtschaftet werden konnte, wird das Geschäftsjahr analog dem Vorjahr als zufriedenstellend für die Gesellschaft bewertet. Die Entwicklung der Gesellschaft lag dabei aufgrund der besonderen Umstände in Bezug auf alle genannten Leistungsindikatoren, insbesondere das Jahresergebnis vor Ergebnisabführung und den erwirtschafteten Umsatzerlösen im Rahmen der Erwartungen der Geschäftsführung.

Die Umsatz-, Kosten- und Liquiditätsentwicklung der Gesellschaft wird auf der Grundlage einer monatsbasierten Gegenüberstellung der Geschäftszahlen mit den Budget- und Forecastwerten überwacht und gesteuert.

Für die Erreichung der weiteren Unternehmensziele werden dabei folgende wesentliche finanziellen und nicht-finanziellen Leistungsindikatoren zur Unternehmenssteuerung herangezogen:

2. Vermögenslage

Im Geschäftsjahr zum 30. Juni 2023 erfolgte eine planmäßige Abschreibung des Geschäfts- oder Firmenwerts von TEUR 684. Per 30. Juni 2023 beträgt der Restbuchwert TEUR 3.418.

Im Laufe des Geschäftsjahres erfolgte eine Eigenkapitalzuführung in die Gesellschaft Adina Hotel Geneva SA i.H.v. TCHF 700.000 zur Stärkung der finanziellen Basis. Gleichzeitig wurde mit der Adina Vienna Three GmbH eine weitere Tochtergesellschaft in Österreich mit einem Eigenkapital von TEUR 35 gegründet. Im Wesentlichen aufgrund der beiden zuvor genannten Sachverhalte hat sich der Wert der Anteile an den verbundenen Unternehmen um TEUR 766 auf TEUR 3.202 erhöht. Derzeit ergeben sich keine Anzeichen für eine dauerhafte Wertminderung des Geschäfts- oder Firmenwerts oder bezogen auf die Anteile an den verbundenen Unternehmen.

Das Vermögen der Gesellschaft zum 30. Juni 2023 ist im Übrigen geprägt durch Leistungsforderungen gegenüber den Hotelbesitzgesellschaften TEUR 925 (Vj. TEUR 820), sowie Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 5.113 (Vj. TEUR 5.886). Diese stiegen im Geschäftsjahr aufgrund der höheren Auslastungen der jeweiligen Hotelbesitzgesellschaften. Diese resultieren mit TEUR 154 aus Leistungsforderungen, mit TEUR 2.042 aus Forderungen im Zusammenhang mit den beantragten Coronahilfen gegen die Adina Germany Holding GmbH & Co. KG, mit TEUR 2.530 aus kurzfristigen Liquiditätsüberlassungen gegenüber der Adina Germany Holding GmbH & Co. KG und mit TEUR 387 aus Kostenweiterbelastungen.

Die sonstigen Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 5.022 (Vj. TEUR 4.880) bestehen in erster Linie aus Ansprüchen gegen die Hotelbesitzgesellschaften auf Erstattung der im Zusammenhang mit dem operativen Hotelbetrieb angefallenen Aufwendungen (TEUR 3.437; Vj. TEUR 2.940). Diese stiegen im Geschäftsjahr aufgrund der höheren Auslastungen der jeweiligen Hotelbesitzgesellschaften. Wesentliche weitere Vermögensgegenstände stellen Forderungen aus der Erstattung von Ersatzinvestitionen gegen die Hotelbesitzgesellschaften in Höhe von TEUR 395 sowie Ansprüche für erbrachte, am Bilanzstichtag von Hotelgästen noch nicht bezahlte, Hoteldienstleistungen (TEUR 1.106; Vj. TEUR 1.333) dar.

Der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 2.795 (Vj. TEUR 1.647) resultieren mit TEUR 1.032 hauptsächlich aus Verbindlichkeiten im Rahmen der umsatzsteuerlichen Organschaft und mit TEUR 1.366 aus der Gewinnabführung des Geschäftsjahres mit der Adina Germany Holding GmbH & Co. KG.

Die sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 7.624 (Vj. TEUR 10.412) bestehen in erster Linie aus kurzfristig fälligen Zahlungsverpflichtungen (TEUR 7.443; Vj. TEUR 6.556) gegenüber den Hotelbesitzgesellschaften. Diese stiegen im Geschäftsjahr aufgrund der höheren Auslastungen der jeweiligen Hotelbesitzgesellschaften. Weitere im Zusammenhang mit dem operativen Hotelbetrieb entstanden Zahlungsverpflichtungen betragen TEUR 195 (Vj. TEUR 255).

Die sonstige Rückstellungen TEUR 1.810 (Vj TEUR 1.187) beinhalten im Wesentlichen Rückstellungen für laufenden Kosten der Hotelbetriebe in Höhe von TEUR 670 (Vj. TEUR 271), davon in Höhe von TEUR 350 (Vj. TEUR 4) Rückstellungen für Kommissionen, sowie personalbezogene Rückstellungen in Höhe von TEUR 331 (Vj. TEUR 243) und Rückstellungen für Betriebskosten in Höhe von TEUR 374 (Vj. TEUR 125). Eine Rückstellung für eventuelle Rückzahlung der Corona Hilfe in Höhe von TEUR 94 (VJ TEUR 94) wurde berücksichtigt.

Da die AHO als Organgesellschaft in den ertrag- und umsatzsteuerlichen Organkreis der Adina Germany Holding GmbH & Co. KG einbezogen wird, weist die AHO keine Steuerrückstellungen aus.

3. Finanzlage

Die Gesellschaft erzielte einen positiven Cashflow aus gewöhnlicher Geschäftstätigkeit. Mit Blick auf den Bestand an liquiden Mitteln ist die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft jederzeit gegeben. Die Finanzlage ist stabil. Im Übrigen besteht grundsätzlich die Möglichkeit, bei der Muttergesellschaft kurzfristige Finanzmittel anzufordern.

Das Eigenkapital der Gesellschaft betrug per 30. Juni 2023 TEUR 6.525. Die Eigenkapitalquote lag zum 30. Juni 2023 bei 32,5 % (Vorjahr 31,3 %). Aufgrund des im September 2013 abgeschlossenen Ergebnisabführungsvertrags ist die Adina GmbH verpflichtet, ihren gesamten Gewinn an die Adina Germany Holding GmbH & Co. KG abzuführen.

4. Ertragslage

Die Ertragslage der Gesellschaft basiert auf den erwirtschafteten Erlösen aus dem Betrieb der fünf langjährig am Markt etablierten Hotels. Aufgrund der beginnenden Erholung der Hotellerie im Zuge der Aufhebung der Pandemie Beschränkungen im Frühjahr 2022, sind die Umsatzerlöse gegenüber dem Vorjahr um TEUR 1.148 auf TEUR 4.249 angestiegen. Durch die Erholung der Umsatzerlöse erwirtschaftete die Adina Hotel Operations GmbH im Ergebnis für das Geschäftsjahr 2022/2023 einen Gewinn in Höhe von TEUR 1.366 (Vj. Gewinn TEUR 707) vor Ergebnisabführung. Das Ergebnis der Gesellschaft wird im Rahmen eines Ergebnisabführungsvertrages mit der Adina Germany Holding GmbH & Co. KG entsprechend übertragen.

Vor dem Hintergrund einer besseren Kosteneffizienz erfolgt die Bündelung von unternehmensübergreifenden Aufgabenstellungen innerhalb der Adina Germany Holding GmbH & Co. KG. Die Kosten werden anschließend auf Grundlage eines Dienstleistungsvertrages gruppenintern zugeordnet und den einzelnen Hotelgesellschaften weiterbelastet.

Entwicklung der wesentlichen Positionen der Gewinn- und Verlustrechnung:

Trotz der Aufhebung durch die Pandemie und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage lag die durchschnittliche Auslastung der Gesellschaft laut STR-Report im Geschäftsjahr 2022 / 2023 mit 75 % ¹⁴ auf dem Niveau des deutschlandweiten Branchendurchschnitts von 73 %. Die Auswirkungen der Pandemie werden im Vergleich mit dem Geschäftsjahr 2018 / 2019 deutlich, wo die Auslastung bei Durchschnittlich 88 % lag. Der erreichte ADR lag mit EUR 170,68 ¹⁵ wesentlich über dem Vergleichswert der Branche mit EUR 124,80 ¹⁶ . Das angebotene Produkt zeigt als krisenresistent im Vergleich zum gesamten Hotelmarkt, da eine Auslastung auf Branchenniveau, bei einem leicht überdurchschnittlichen Preisniveau erreicht werden konnte. Die Gesellschaft hat im Rahmen der Pandemiebewältigung Unternehmenshilfen wie die möglichen Corona-Hilfen der Bundesregierung in Anspruch genommen.

III. Chancen- und Risikobericht

Mit der beginnenden Erholung der Branche nach der Pandemie zeigt die Erfahrung, dass das Konzept der Apartment Hotels ein tragfähiges und nachgefragtes Modell darstellt. Mit den vorhandenen Standorten und der Möglichkeit der Selbstversorgung auf den Zimmern sowie unter Beibehaltung der hoteltypischen Dienstleistungen konnte eine Auslastung auf einem leicht höheren Branchenniveau realisiert werden. Mit der Aufhebung der Reisebeschränkungen und der damit verbundenen Belebung des Geschäftes war es der Gesellschaft möglich die finanziellen und ertragswirksamen Auswirkungen der Pandemie aus den vorherigen Jahren zu kompensieren. Die im Rahmen der Corona-Hilfen beantragten Unternehmenshilfen ermöglichten es der Gesellschaft darüber hinaus die Verluste aus den Ertragseinbußen zu begrenzen.

Die Qualität der erbrachten Leistung bei der Hotelbetriebsführung, die Tragfähigkeit des Konzeptes sowie die kontinuierliche Weiterentwicklung des Designkonzepts stellen eine langfristige Etablierung der Adina Hotels am Markt sicher. Das Risiko der Einschränkung des Hotelbetriebes aus zukünftigen wiederkehrenden Lockdowns oder Reisebeschränkungen und die damit verbundenen ertragswirksamen Auswirkungen werden als geringes Risiko betrachtet. Diese Einschätzung erfolgt vor dem Hintergrund einer besseren Verfügbarkeit von Impfstoffen und der damit verbundenen Immunisierung der Bevölkerung, so dass mittel- und langfristig mit keinen neuen Beschränkungen gerechnete wird. Im Verlauf des Geschäftsjahres 23/24 wird mit einer weiteren Normalisierung des Geschäftsbetriebs gerechnet.

Mit der begonnenen Normalisierung des Gastbetriebes und der damit verbundenen Umsatzsteigerung ist es der Gesellschaft nun wieder möglich, die in den Vorjahren unter dem Einfluss der Pandemie eingeführten Kostensparmaßnahmen, je nach Bedarf zu lockern. Aufgrund der in den letzten zwei Jahren erfolgten Abkehr von Fachkräften von der Branche der Hotellerie, in Verbindung mit einem Brachen übergreifenden Bedarf an Mitarbeitern, besteht für die Gesellschaft ein erhebliches Risiko nicht im ausreichenden Maß gut qualifizierte Fachkräfte oder Nachwuchstalente zu gewinnen. Um trotzdem genügend Fachkräfte gewinnen zu können, wird bei der Mitarbeitersuche vermehrt auf Dienstleister zurückgegriffen. Darüber hinaus möchte sich die Gesellschaft mit diversen Anreizen, Benefits und einem gezielten Mitarbeiterförderprogramm von den Wettbewerben abheben.

Der Erfolg unserer Hotels wird maßgeblich getragen durch die sehr gute Reputation, die sich auch in Bewertungsportalen im Internet zeigt. Hierbei unterliegen Hotels, zumindest kurzfristig, dem Risiko, durch gesteuerte Negativeinträge in den Rankings abgestuft zu werden. Hierzu, und zum Verständnis der laufenden Entwicklung vor Ort, werden die Bewertungen aller Standorte kontinuierlich durch eine geeignete Software (Loopon) überwacht. Dies ermöglicht die Leistungen in den Häusern auch weiter fortlaufend den Kundenwünschen anzupassen und zu Fällen von unberechtigten Negativbeurteilungen Stellung zu nehmen. Neben der Messung der Hotelbewertungen stellt die Plattform eine neue Kontaktmöglichkeit mit dem Gast dar, welche weiter ausgebaut wird, um gezieltere Marketingmaßnahmen durchführen zu können.

Dem Risiko von Ergebnisbelastungen aus sich ändernden steuerlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen, z.B. aus dem Bereich Umsatzsteuer oder kommunalen Tourismusabgaben, wird durch Beobachtung des politischen Umfelds begegnet. Im Sinne der Gesellschaft nachteilige Entwicklungen beträfen jedoch gleichermaßen auch Wettbewerbsunternehmen und würden die Position der Adina im Markt nicht wesentlich beeinflussen.

Durch den weiteren Anstieg von Reservierungen über Online-Vertriebskanäle, bei einer gleichzeitig erkennbaren Konzentration der Abwicklung des Online-Vertriebs auf zwei große Anbieter sieht sich die Gesellschaft weiterhin einem Risiko aus einer steigenden Abhängigkeit diesen Anbietern gegenüber ausgesetzt. Daher setzt Adina mehr und mehr auf die Vermarktung über die eigene Webseite, um eine daraus resultierende Abhängigkeit zu verringern. Weiterhin verstärkt sich der Fokus auf sogenannte Last Minute Angebote, durch den Trend des kurzfristigen, preissensiblen und flexiblen Buchungsverhaltens der Gäste. Aufgrund der Pandemie hat sich dieser Prozess der Verschiebung des Buchungsverhaltens hin zu kurzfristigen Buchungen nochmal verstärkt. Was im Ergebnis zu einer schwierigeren Planbarkeit der Auslastung der Hotels führt. Dem Kunden werden daher Angebote mit einer für ihn kurzfristigen Stornierbarkeit angeboten, um wieder mehr längerfristige Buchungen zu generieren.

Durch die Anwachsung der Adina Germany GmbH & Co. KG an die Adina Hotel Operations GmbH im Jahr 2013 sind Verpflichtungen aus Gewährleistungsverträgen, welche durch die Adina Germany GmbH & Co. KG für fremde Verbindlichkeiten übernommen wurden, im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf die Gesellschaft übergegangen. Die Gesellschaft garantiert den darlehensgebenden Banken die Erfüllung fälliger Zins- und Tilgungszahlungen. Die Gesamtsumme dieser Garantien beläuft sich am Bilanzstichtag auf TEUR 6.416. Es existieren keine Hinweise darauf, dass sich aus diesen Kapitaldienstgarantien Zahlungsverpflichtungen für die AHO ergeben werden.

Bedeutsame finanzwirtschaftliche Risiken werden im Hinblick auf die Geschäftstätigkeit und die Finanzierung der Gesellschaft über Eigenkapital sowie die Absicherung der Pachtverträge derzeit nicht gesehen. Die Umsatz- und Kostenentwicklung der Gesellschaft wird auf der Grundlage einer monatlichen Gegenüberstellung der Geschäftszahlen mit den ebenfalls monatsbasierten Budgetwerten überwacht und gesteuert. Finanzwirtschaftliche Risiken werden so frühzeitig erkannt und Maßnahmen zur Gegensteuerung können kurzfristig eingeleitet werden. Ferner werden die erzielten Kennzahlen monatlich mit den jeweiligen zur Verfügung stehenden Werten der Konkurrenz verglichen und somit die Positionierung im Markt evaluiert.

Die allgemeine Sicherheitslage wird derzeit als stabil betrachtet. Terroristische Bedrohungen oder Vorfälle, wie z. B. im Dezember 2016 in Berlin geschehen, sind meist von deutlichen aber branchentypisch kurzen Marktreaktionen gefolgt. Alles in allem bewerten wir das hieraus resultierende Risiko dennoch als gering, sofern die allgemeine Sicherheitslage weiterhin als stabil angesehen werden kann. Zur Abdeckung von Risiken aus Terrorismus, Vandalismus, Betriebsausfall und Diebstahl sind zudem für die Hotels weit ausgestaltete Versicherungsverträge abgeschlossen. Die Auswirkungen des aktuellen Krieges in der Ukraine werden für die Gesellschaft als mäßig eingeschätzt. Als Chance kann dabei gesehen werden, dass mit der Aufnahme von ukrainischen Kriegsflüchtigen dem Arbeitsmarkt und insbesondere dem Gastronomie Gewerbe ausgebildete Arbeitskräfte zur Verfügung stehen.

Als weitere Folge des Krieges sind insbesondere die steigenden Energiekosten und die damit verbundenen Kostenrisiken zu nennen, welche als signifikant angesehen werden. Gleichzeitig führt die zunehmende Bedeutung eines nachhaltigen Hotelbetriebes zu dem Risiko, dass bei nicht Einhaltung bestimmte Kundengruppen, welche ein entsprechendes nachhaltiges Angebot verlangen, verloren gehen. Die Gesellschaft wird daher im Rahmen einer ganzheitlichen "Sustainability Analyse" beurteilt und leitet daraus Handlungsentscheidungen ab. Einerseits sollen Energieverbräuche möglichst ohne Einschränkungen auf den Gästebetrieb reduziert werden, anderseits sollen Maßnahmen für einen nachhaltigen Hotelbetrieb erarbeitet und umgesetzt werden. Ergänzend hierzu erfolgt der Einkauf der Energietarife zentralisiert innerhalb des Konzerns im Rahmen von Paketangeboten, um den massiven Preisschwanken zu entgehen und möglichst über Mengenrabatte den Preissteigerungen entgegenwirken zu können.

Durch die Eröffnung weiterer Hotels der Adina Gruppe innerhalb von Europa wird von der Gesellschaft als Chance gesehen, durch die Verbreitung der Marke Adina im Rahmen eines höheren Bekanntheitsgrades zu profitieren.

IV. Prognoseberichterstattung

Das Konzept der Apartment Hotels hat sich als krisenrobust und gut am Markt etabliert erwiesen, so dass mittelfristig mit einem Marktanteilswachstum für die Gesellschaft gerechnet wird. Mit der beginnenden Normalisierung der wirtschaftlichen Lage trotz der Ukrainekrise im Jahr 2023 wird im Kalenderjahres 2024 vor allem im Bereich der touristischen Reisetätigkeit von einer weiteren Normalisierung der Buchungen im Bereich der Geschäftsreisen ausgegangen. Es wird davon ausgegangen, dass mittelfristig mit einem Marktanteilswachstum für die Gesellschaft gerechnet wird.

Im Kalenderjahr 2023 konnten erfolgreich drei neue Hotels durch Schwestergesellschaften eröffnet werden. Somit ist die Marke Adina durch die neuen Hotels ebenfalls in Wiesbaden, Genf und Wien vertreten. Mit den Hoteleröffnungen der letzten Jahre ist die Marke Adina nun in alle A-Städten Deutschlands vertreten und durch Eröffnungen im europäischen Ausland stark vertreten. Dies führt zu einer besseren Sichtbarkeit und Wahrnehmung des Adina Produktes am Markt. Weitere Hotelprojekte sind innerhalb des Unternehmensverbund in der Planung sowie Umsetzung. Derzeit ist die Marke Adina mit vierzehn Hotels am deutschen Markt, einem Hotel in Kopenhagen, einem Hotel in Genf und zwei Hotels in Wien vertreten.

Mit den aufgeführten Erweiterungen werden neben dem zusätzlichen Beitrag zu den Erlösen und dem Ergebnis der Adina Gruppe, auch positive Effekte für die bestehenden Häuser durch eine weiter ansteigende Bekanntheit der Marke Adina im deutschen sowie europäischen Hotelmarkt erwartet. Für die Gesellschaft wird dabei durch die weitere Markdurchdringung mit einer erhöhten Auslastung der Hotels, verteilt über das Jahr gerechnet. Gleichzeitig können mit der Eröffnung weiterer Hotels weitere Synergieeffekte aus der zentralisierten Verwaltung genutzt und somit die Kosten der Verwaltung anteilig je Gesellschaft gesenkt werden.

Der Standort in Frankfurt ist von einer hohen Anzahl an geschäftlichen Übernachtungen durch Messen geprägt. Da die touristischen Übernachtungen in Frankfurt einen deutlich geringeren Anteil am Gesamtumsatz haben, gab es eine Erholung im Verlauf des Geschäftsjahres 2023.

Der Berliner Markt ist dagegen deutlich mehr geprägt von touristischen Reisen. Daher konnten auch schon, wie im Geschäftsjahres 2023 hohe Auslastungs- und Preisniveaus erreicht werden, die denen vor der Pandemie entsprechen. Für den Berliner Markt wird somit mit einer steigenden Anzahl an Touristen, national und international, gerechnet. Insbesondere durch die Etablierung des Flughafens BER sowie der weitere Ausbau des Tesla Werkes wird eine Steigerung der Übernachtungszahlen auch im Kalenderjahr 2024 erwartet. Diese Annahme liegt einerseits in der wirtschaftlichen Bedeutung des Standortes Berlin, dem Status als Regierungshauptstadt, sowie in den vielfältigen kulturellen Angeboten begründet.

Der Hamburger Markt bleibt auch weiterhin eines der beliebtesten deutschen Reiseziele gestützt durch das umfangreiche Angebot für den Freizeitreisenden, vom Hafen über Musicals. Nicht zuletzt zählt die Elbphilharmonie zu den größten Touristenmagneten. Für das Kalenderjahr 2024 wird, wie in Berlin, auch mit einer Steigerung der Übernachtungszahlen gerechnet.

Vor dem Hintergrund der positiven Geschäftsentwicklung im Jahr 22/23 und in den ersten Monaten des Geschäftsjahres 2023/2024, wird trotz der aktuell anhaltenden Unsicherheit aufgrund der weiteren Entwicklung der Energiepreise im laufenden Geschäftsjahr mit einem positiven Ergebnis (vor Ergebnisabführung) auf Vorjahresniveau gerechnet.

Dabei wird für das Geschäftsjahr von einer weiteren Umsatzerlöserholung ausgegangen, wobei diese jedoch durch die steigenden Energiekosten teilweise ausgeglichen werden. Der Anstieg der Umsatzerlöse ist dabei auf die Geschäftsentwicklung während der Sommermonate sowie einer weiteren Normalisierung des Hotellerie Betriebes zurückzuführen. Ebenso wird ein leichter Anstieg des Umsatzes pro verkauftem Zimmer und deutlicher Anstieg des Umsatzes pro verfügbarem Zimmer erwartet. Dies ist insbesondere auf die Erholung des Reiseverkehrs zurückzuführen. Im Ergebnis wird eine deutliche Erholung der durchschnittlichen Auslastung bei einem leicht steigenden Preisniveau erwartet. Damit einhergehend wird durch eine enge Kostenkontrolle die GOP-Marge ebenfalls leicht verbessert. Die erwartet Umsatzsteigerung aus dem Hotelbetrieb führt ebenso zu einer leichten Steigerung der Umsatzerlöse aus der Vergütung für Hotelbetriebsleistungen.

¹ Tourism economics, an oxford economics company
² Quelle str.com (Login Plattform)
³ Siehe Quarterly Outlook - STR Forecast Hamburg
⁴ Siehe Quarterly Outlook - STR Forecast Frankfurt
⁵ Siehe Quarterly Outlook - STR Forecast Berlin
⁶ European Hotel Review - Industry Performance for the Month of June 2023 - Date Created: Jul 17, 2023
⁷ Daily by Date Performance Data - My Property: Adina Apartment Hotel Berlin Hackescher Markt 184477
Daily by Date Performance Data - My Property: Adina Apartment Hotel Berlin Mitte 177944
Daily by Date Performance Data - My Property: Adina Apartment Hotel Hamburg Michel 188821
Daily by Date Performance Data - My Property: Adina Apartment Hotel Frankfurt Neue Oper 176960
Daily by Date Performance Data - My Property: Adina Apartment Hotel Berlin Checkpoint Charlie 155201
⁸ Daily by Date Performance Data - My Property: Adina Apartment Hotel Berlin Checkpoint Charlie 155201
⁹ Daily by Date Performance Data - My Property: Adina Apartment Hotel Berlin Hackescher Markt 184477
¹⁰ Daily by Date Performance Data - My Property: Adina Apartment Hotel Berlin Mitte 177944
¹¹ Daily by Date Performance Data - My Property: Adina Apartment Hotel Frankfurt Neue Oper 176960
¹² Daily by Date Performance Data - My Property: Adina Apartment Hotel Hamburg Michel 188821
¹³ Quelle: TripAdvisor - 05.12.2023
¹⁴ Mittelwert aus den Reports
Daily by Date Performance Data - My Property: Adina Apartment Hotel Berlin Hackescher Markt 184477
Daily by Date Performance Data - My Property: Adina Apartment Hotel Berlin Mitte 177944
Daily by Date Performance Data - My Property: Adina Apartment Hotel Hamburg Michel 18882
Daily by Date Performance Data - My Property: Adina Apartment Hotel Frankfurt Neue Oper 176960
Daily by Date Performance Data - My Property: Adina Apartment Hotel Berlin Checkpoint Charlie 155201
¹⁵ Mittelwert aus den Reports
Daily by Date Performance Data - My Property: Adina Apartment Hotel Berlin Hackescher Markt 184477
Daily by Date Performance Data - My Property: Adina Apartment Hotel Berlin Mitte 177944
Daily by Date Performance Data - My Property: Adina Apartment Hotel Hamburg Michel 188821
Daily by Date Performance Data - My Property: Adina Apartment Hotel Frankfurt Neue Oper 176960
Daily by Date Performance Data - My Property: Adina Apartment Hotel Berlin Checkpoint Charlie 155201
¹⁶ Siehe European Hotel Review - Industry Performance for the Month of June 2023 Siehe Page 5 (Country Performance (Data in Local Currency))

Bilanz zum 30. Juni 2023

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Juli 2022 bis 30. Juni 2023

ANHANG Für das Geschäftsjahr 2023

Angaben gemäß § 264 Abs. 1a HGB:

Allgemeines

Der Jahresabschluss zum 30.06.2023 der Adina Hotel Operations GmbH (im Folgenden "Adina GmbH") wurde entsprechend den für mittelgroße Kapitalgesellschaften im Sinne des § 267 Absatz 2 HGB geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) sowie unter Beachtung der Vorschriften des Gesellschaftsvertrages aufgestellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde gemäß § 275 Absatz 2 HGB nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Grundlegende Informationen zur Gesellschaft

Gegenstand des Unternehmens der Adina GmbH ist das Betreiben von Hotels. Zu diesem Zweck hat die Adina GmbH langfristige Hotelbetriebsverträge für derzeit fünf Hotels in Deutschland abgeschlossen. Aufgrund dieser Vereinbarungen geht die Adina GmbH im eigenen Namen Beherbergungsverträge mit Hotelgästen ein und führt die anfallenden Hoteldienstleistungen mit eigenem Personal aus. Den wirtschaftlichen Erfolg aus dem Hotelbetrieb hat die Adina GmbH an die Hotelbesitzgesellschaften abzuführen, da sie aufgrund der getroffenen Vereinbarungen zwar im eigenen Namen, aber für Rechnung der Hotelbesitzgesellschaften tätig wird. Vor diesem Hintergrund werden Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie Aufwendungen und Erträge, die mit den von der Adina GmbH bewirtschafteten Hotels in Zusammenhang stehen, nicht im vorliegenden Jahresabschluss, sondern lediglich in den Jahresabschlüssen der Hotelbesitzgesellschaften ausgewiesen. In der Gewinn- und Verlustrechnung der Adina GmbH wird demzufolge - bezogen auf die von ihr geführten Hotelbetriebe - nur das Entgelt für ihre Betriebsführungstätigkeit ausgewiesen.

Grundlegende Ansatz- und Bewertungsprinzipien

Der Ansatz, die Bewertung und der Ausweis der Vermögensgegenstände und Schulden erfolgte nach den maßgebenden handelsrechtlichen Vorschriften (§§ 238 - 288 HGB) unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung. Sämtliche handelsrechtlichen Bilanzierungs- und Bewertungsprinzipien, insbesondere der Grundsatz der wirtschaftlichen Vermögenszugehörigkeit, das Realisations-, das Imparitäts-, das Niederstwert- und das Going-Concern-Prinzip, wurden beachtet.

Geschäftsvorfälle in fremder Währung wurden mit dem Devisenkassamittelkurs in Euro umgerechnet. Vorbehaltlich des § 256a Satz 2 HGB wurden Fremdwährungsforderungen mit dem gegebenenfalls niedrigeren und Fremdwährungsverbindlichkeiten mit dem gegebenenfalls höheren Fremdwährungskurs am Abschlussstichtag bewertet.

Die Verbindlichkeiten gegenüber den Hotelbesitzgesellschaften aus der Weiterleitung der vereinnahmten Erträge sowie die Forderungen gegen diese Gesellschaften aus der Erstattung der Aufwendungen aus dem operativen Hotelbetrieb wurden unsaldiert ausgewiesen.

Die mit dem operativen Hotelbetrieb zusammenhängenden Aufwendungen und Erträge, die der Adina GmbH von den Hotelbesitzgesellschaften erstattet werden bzw. die sie an die Hotelbesitzgesellschaften abzuführen hat, wurden in der Gewinn- und Verlustrechnung der Adina GmbH nicht ausgewiesen.

Weitere Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und
Erläuterung wesentlicher Posten der Bilanz

Die Position "Immaterielle Vermögensgegenstände" besteht neben EDV-Software in erster Linie aus dem entgeltlich erworbenen Geschäfts- oder Firmenwert der Adina Germany GmbH & Co. KG. Sämtliche immateriellen Vermögensgegenstände wurden im Zugangszeitpunkt mit den Anschaffungskosten bewertet und im Geschäftsjahr linear über ihre vorsichtig geschätzte betriebliche Nutzungsdauer abgeschrieben. Mit Blick auf die bestehenden, auf Zeiträume von bis zu dreißig Jahren abgeschlossenen Hotelbetriebsverträge, wird der Geschäfts- oder Firmenwert über eine betriebliche Nutzungsdauer von 14 Jahren und 11 Monaten abgeschrieben.

Die Sachanlagen (3.008,00 EUR) bestehen aus Betriebs- und Geschäftsausstattung. Sie wurden im Zugangszeitpunkt mit den Anschaffungskosten bewertet und anschließend linear über ihre betriebliche Nutzungsdauer abgeschrieben.

Das Finanzanlagevermögen besteht aus Anteilen an anderen Unternehmen. Im Einzelnen sind dies: Anteile an der Adina Hotel Geneva SA mit Sitz in Genf (Höhe der Beteiligung: 100%, Höhe des Eigenkapitals: -159.917,99 CHF, Ergebnis des letzten Geschäftsjahrs: -390.237,17 CHF), Anteile an der Adina Hotels Austria GmbH mit Sitz in Wien (Höhe der Beteiligung: 100%, Höhe des Eigenkapitals: 6.387,46 EUR, Ergebnis des letzten Geschäftsjahrs: -9.322,46 EUR), Anteile an der Adina Hotels Vienna One GmbH & Co. KG mit Sitz in Wien (Höhe der Beteiligung: 100%, Höhe des Eigenkapitals: 121.445,68 EUR, Ergebnis des letzten Geschäftsjahrs: 116.907,68 EUR), Anteile an der Adina Hotels Vienna Two GmbH mit Sitz in Wien (Höhe der Beteiligung: 100%, Höhe des Eigenkapitals: 9.824,82 EUR, Ergebnis des letzten Geschäftsjahrs: -6.331,55 EUR) sowie Anteile an der Adina Hotels Vienna Three GmbH mit Sitz in Wien (Höhe der Beteiligung: 100%, Höhe des Eigenkapitals: 35.000 EUR, Ergebnis des letzten Geschäftsjahrs: -248.208,86 EUR). Die Anteile wurden im Zugangszeitpunkt mit den Anschaffungskosten bewertet. Hinweise auf dauerhafte Wertminderungen liegen nicht vor.

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel (Anlage 1 zum Anhang) dargestellt.

Die Vorräte (83.837,27 EUR) werden mangels erwähnenswerter Wertminderungen am Bilanzstichtag mit den Anschaffungskosten bewertet.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (924.625,24 EUR) haben eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr. Gegen verbundene Unternehmen hat die Adina GmbH am Bilanzstichtag kurzfristig fällige Zahlungsansprüche in Höhe von 5.113.414,04 EUR, wovon 70,25 EUR auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entfallen. In den Forderungen gegen verbundene Unternehmen sind Forderungen gegenüber der Gesellschafterin Adina Germany Holding GmbH & Co. KG von 2.529.958,51 € enthalten. Die sonstigen Vermögensgegenstände (5.022.503,95 EUR) enthalten mit 5.021.723,95 EUR kurzfristig fällige Forderungen. Die langfristigen Forderungen i.H.v. 780 EUR betreffen gezahlte Kautionen. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nennwert bzw. mit dem am Bilanzstichtag beizulegenden niedrigeren Wert angesetzt. Nennenswerte Wertminderungs- bzw. Ausfallrisiken bestehen bei allen drei genannten Positionen nicht.

Die flüssigen Mittel (2.182.158,38 EUR) sind mit dem Nennbetrag angesetzt.

Unter der Position "Rechnungsabgrenzungsposten" (135.303,54 EUR) sind im Voraus geleistete Zahlungen für Leistungszeiträume nach dem Bilanzstichtag ausgewiesen.

Das gezeichnete Kapital (25.000,00 EUR) und die Kapitalrücklage (6.499.581,26 EUR) sind mit dem Nennbetrag angesetzt.

In der Position "Sonstige Rückstellungen" sind unter anderem Rückstellungen für Betriebskosten (374.164,00 EUR), Urlaubsrückstellungen (142.769,38 EUR), Rückstellungen für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen (81.015,66 EUR), Rückstellungen für die Erstellung und Prüfung des Jahresabschlusses sowie der Steuererklärungen (31.615,00 EUR), Rückstellungen für Reisebüroprovisionen (348.220,94 EUR), Rückstellungen für externes Personal (235.869,09 EUR), Rückstellungen für Bonus- und Weihnachtsgeldzahlungen (132.772,75 EUR), Rückstellungen für Kultur- und Tourismustaxe (117.570,45 EUR) sowie Rückstellungen für die Rückzahlung staatlicher Corona-Hilfen (94.250,00 EUR) enthalten. Sämtliche Rückstellungen wurden unter Bezugnahme auf § 253 HGB mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag bewertet.

Die erhaltenen Anzahlungen (1.247.531,61 EUR) sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (87.640,85 EUR) haben eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr. Unter den kurzfristig fälligen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen (2.795.199,86 EUR) sind Zahlungsverpflichtungen in Höhe von 2.492.486,28 EUR gegenüber der Gesellschafterin Adina Germany Holding GmbH & Co. KG sowie 302.713,58 EUR aus Lieferungen und Leistungen enthalten. Die sonstigen Verbindlichkeiten (7.624.037,64 EUR) sind kurzfristig fällig und beinhalten im Wesentlichen die Verbindlichkeiten ggü. den Hotelbesitzgesellschaften. Die Verbindlichkeiten werden am Bilanzstichtag gemäß § 253 HGB mit ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

Erläuterung wesentlicher Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten Erträge aus der Weiterbelastung von Kosten im Rahmen eines gruppenweiten Marketingprojekts i.H.v. 406.970,52 EUR.

Aufgrund des im September 2013 abgeschlossenen Ergebnisabführungsvertrags ist die Adina GmbH verpflichtet, ihren gesamten Gewinn an die Adina Germany Holding GmbH & Co. KG abzuführen. Im Gegenzug hat sich die Adina Germany Holding GmbH & Co. KG verpflichtet, während der Dauer des Ergebnisabführungsvertrags entstehende Jahresfehlbeträge der Adina GmbH auszugleichen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat die Adina GmbH eine Gewinnabführung in Höhe von 1.365.888,86 EUR an die Adina Germany Holding GmbH & Co. KG vorgenommen.

Sonstige Angaben

Die Adina GmbH hat Kapitaldienstgarantien für von den fünf Hotelbesitzgesellschaften abgeschlossene Darlehensverträge übernommen. Konkret garantiert die Adina GmbH den Darlehen gewährenden Banken, dass die Hotelbesitzgesellschaften die fälligen Zins- und Tilgungszahlungen der nächsten zwei Jahre vertragsgemäß leisten werden. Am Bilanzstichtag beläuft sich die Höhe der bestehenden Garantieverpflichtungen auf etwa 6,41 Mio. EUR. Die Adina GmbH sieht kein Risiko, dass sich aus diesen Kapitaldienstgarantien Zahlungsverpflichtungen für sie ergeben werden. Als Sicherheit für die Ansprüche, die die Darlehen gewährenden Banken gegen die Adina GmbH aufgrund der vorgenannten Garantievereinbarungen haben könnten, hat die Konzernmuttergesellschaft, die Toga Pty. Ltd., zudem eine harte Patronatserklärung gegenüber den Darlehen gewährenden Banken abgegeben.

Als ertrag- und umsatzsteuerliche Organgesellschaft der Adina Germany Holding GmbH & Co. KG haftet die Adina GmbH nach § 73 Abgabenordnung für die Ertrag- und Umsatzsteuern des Organkreises. Am Bilanzstichtag bestanden diesbezüglich keine Haftungsrisiken für die Adina GmbH.

Die Adina GmbH beschäftigte im Geschäftsjahr 2023 durchschnittlich 130 Arbeitnehmer. Im vorliegenden Jahresabschluss sind dennoch keine Lohn- und Gehaltsaufwendungen ausgewiesen. Ursache hierfür ist zum einen, dass die mit dem operativen Hotelbetrieb zusammenhängenden Aufwendungen, die der Adina GmbH von den Hotelbesitzgesellschaften erstattet werden, in der Gewinn- und Verlustrechnung der Adina GmbH nicht auszuweisen sind. Zum anderen, dass die ursprünglich bei der Adina GmbH angestellten Mitarbeiter Ende 2015 zur Gesellschafterin Adina Germany Holding GmbH & Co. KG wechselten, die die Lohnaufwendungen seitdem auf der Grundlage eines Dienstleistungsvertrags an die Adina GmbH weiterbelastet (Ausweis als Fremdleistungen).

Der Jahresabschluss der Adina GmbH wurde zum 30.06.2023 in den Konzernabschluss der Toga Pty. Ltd., Sydney (Australien), die den Konzernabschluss für den kleinsten und größten Kreis von Unternehmen aufstellt, einbezogen. Dieser wird bei der ASIC (Australian Securities and Investments Commission) veröffentlicht.

Die Gesellschaft hat drei von den Beschränkungen des § 181 BGB befreite Geschäftsführer. Dies sind Herr Georgios Ganitis, ausgeübter Beruf Hotelmanager, Herr Matthias Niemeyer, ausgeübter Beruf Hotelmanager, sowie Andrew Sime Hunter, ausgeübter Beruf Hotelmanager. Die Offenlegung der in § 285 Nr. 9 Buchstabea und b HGB verlangten Angaben unterbleibt unter Bezugnahme auf § 286 Absatz 4 HGB.

UNTERZEICHNUNG
des vorstehenden Jahresabschlusses gemäß § 245 HGB

Entwicklung des Anlagevermögens für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2022 bis 30. Juni 2023

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Adina Hotel Operations GmbH, Berlin

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Adina Hotel Operations GmbH, Berlin, - bestehend aus der Bilanz zum 30. Juni 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2022 bis zum 30. Juni 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Adina Hotel Operations GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2022 bis zum 30. Juni 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Der Jahresabschluss zum 30. Juni 2023 wurde am 11. Juni 2024 festgestellt.