Deuter Invest GmbHLiquidiert

Deuter Invest GmbH

Augsburg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2018

Bilanz zum 31. Dezember 2018

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2018

Anhang für das Geschäftsjahr 2018

1. Allgemeine Angaben

Die Aufstellung des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2018 erfolgte nach den Rechnungslegungsvorschriften des HGB und des GmbHG.

Die Deuter Invest GmbH, eingetragen im Handelsregister beim Amtsgericht Augsburg unter HRB 19530, ist eine kleine Kapitalgesellschaft i.S.v. § 267 Abs. 1 HGB. Die Erleichterungsvorschrift des § 288 Abs. 1 HGB wurde teilweise in Anspruch genommen.

Der Jahresabschluss wurde auf der Grundlage der Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufgestellt (§ 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB).

Hinsichtlich der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewandt (§ 275 Abs. 2 HGB).

Der Ausweis der Barmietkautionen über T€ 295 erfolgt ab dem Kalenderjahr 2018 sowohl bei den Aktiva als auch den Passiva unterhalb der Bilanz. Im Vorjahr wurden die Barmietkautionen mit T€ 148 auf der Aktivseite bei den liquiden Mitteln und auf der Passivseite unter den sonstigen Verbindlichkeiten geführt.

Angaben, die wahlweise in der Bilanz oder im Anhang gemacht werden können, sind insgesamt im Anhang aufgeführt.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Aktiva

Anlagevermögen

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterliegen, um planmäßige lineare Abschreibungen vermindert. Die Abschreibungsdauer bei den immateriellen Vermögensgegenständen beträgt in der Regel drei bis fünf Jahre.

Sachanlagen werden mit den um planmäßige lineare Abschreibungen verminderten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. Die Festlegung der Abschreibungen bemisst sich nach der voraussichtlichen betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer.

Zu den Herstellungskosten gehören die Materialkosten, die Fertigungskosten und die Sonderkosten der Fertigung und angemessene Teile der Materialgemeinkosten. Fertigungsgemeinkosten und der Werteverzehr des Anlagevermögens, soweit dieser durch die Fertigung veranlasst ist, angemessene Teile der Kosten der allgemeinen Verwaltung, soweit diese auf den Zeitraum der Herstellung entfallen sowie Zinsen auf Fremdkapital werden nicht in die Herstellungskosten einbezogen.

Bewegliche Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens von geringem Wert werden in Anlehnung an die steuerliche Vorschrift des § 6 Abs. 2 EStG bewertet. Zugänge zum Sachanlagevermögen bis € 250,00 ohne Umsatzsteuer werden sofort aufwandswirksam verrechnet. Bewegliche abnutzbare Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten über € 250,00 und bis € 800,00 werden sofort abgeschrieben. Gegenstände des Sachanlagevermögens mit Anschaffungskosten von mehr als € 800,00 ohne Umsatzsteuer werden aktiviert und linear abgeschrieben.

Den Abschreibungen auf Gebäude auf eigenem Grund und Boden ist eine Nutzungsdauer von bis zu dreiunddreißig Jahren zugrunde gelegt. Die Nutzungsdauer bei den Außenanlagen beträgt bis zu neunzehn Jahre. Die Nutzungsdauer bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung beträgt zwischen drei bis vierzehn Jahren.

Bei dauernder Wertminderung werden die Vermögensgegenstände des Anlagevermögens mit dem niedrigeren beizulegenden Wert nach § 253 Abs. 3 HGB angesetzt.

Umlaufvermögen

Die Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und die unfertigen Leistungen wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Sofern die Tageswerte am Bilanzstichtag niedriger waren, wurden diese angesetzt. Unter den Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffen wird für Büromaterial ein Festwert nach § 240 Abs. 3 HGB ausgewiesen.

Die in den unfertigen Leistungen enthaltenen noch nicht abgerechneten Betriebskosten sind zu Anschaffungskosten bewertet. Die noch nicht abgerechneten Betriebskosten wurden um die voraussichtlich nicht abrechenbaren Betriebskosten (z. B. Eigenanteil für Leerstand) gekürzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind mit dem Nominalwert oder dem am Bilanzstichtag niedrigeren beizulegenden Wert ausgewiesen. Erkennbare Einzelrisiken werden durch Wertberichtigungen berücksichtigt. Dem allgemeinen Kreditrisiko wurde durch eine Pauschalwertberichtigung ausreichend Rechnung getragen.

Latente Steuern

Latente Steuern werden für sich in folgenden Geschäftsjahren voraussichtlich abbauende (nicht permanente) Unterschiede zwischen den handelsrechtlichen und steuerlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten unter Anwendung eines Steuersatzes von 32,28 % (Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer) ermittelt. Zusätzlich werden auch steuerliche Verlustvorträge berücksichtigt, wenn mit deren Nutzung in den folgenden 5 Jahren gerechnet werden kann. Eine sich daraus ergebende Steuerbelastung wird in der Bilanz als passive Latenz angesetzt. Im Falle einer sich insgesamt ergebenden Steuerentlastung (Aktiv-Überhang) wird vom Wahlrecht gem. § 274 Abs. 1 HGB Gebrauch gemacht und auf die Aktivierung verzichtet. Im Vorjahr beinhalten die latenten Steuern neben den nicht permanenten Unterschieden auch die quasi permanenten Unterschiede (T€ 325).

Passiva

Für ungewisse Verbindlichkeiten aus Pensionsverpflichtungen wurden Rückstellungen gebildet. Die Rückstellungen wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Die Rückstellungen für Pensionen sind nach den anerkannten versicherungsmathematischen Grundsätzen nach dem modifizierten Teilwertverfahren gemäß § 253 Abs. 2 HGB in der Fassung des BilMoG vom 25.05.2009 berechnet worden. Als biometrische Berechnungsgrundlagen wurden die "Richttafeln 2018 G" von Prof. Klaus Heubeck verwendet.

Für die Bewertung von Altersversorgungsverpflichtungen ist ein 10-Jahres-Durchschnittszinssatz für die Verpflichtungen mit einer angenommenen Restlaufzeit von pauschal 15 Jahren verwendet worden.

Die Pensionsverpflichtung wird zum Bilanzstichtag mit einem Diskontierungszinssatz von 3,21 % für den 10-Jahresdurchschnitt (Vorjahr 3,68 %) und einer Rentendynamik für Leistungsempfänger von unverändert 2,0 % bewertet. Unter Anwendung des 7-Jahres-Durchschnittszinssatzes zum 31. Dezember 2018 von 2,32 % würde sich eine Rückstellung für Pensionsverpflichtungen in Höhe von T€ 196 ergeben. Der Differenzbetrag zu der auf Basis des Diskontierungszinssatzes für einen 10-Jahresdurchschnitt berechneten Pensionsrückstellung beträgt T€ 6 und ist nach § 253 Abs. 6 Satz 2 HGB ausschüttungsgesperrt.

Die sonstigen Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags passiviert. Bei Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden künftige Preis- und Kostensteigerungen berücksichtigt und eine Abzinsung auf den Bilanzstichtag vorgenommen. Als Diskontierungszins werden die den Restlaufzeiten der Rückstellungen entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssätze der vergangenen sieben Geschäftsjahre verwendet, wie sie von der Deutschen Bundesbank gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung monatlich ermittelt und bekannt gegeben werden.

Für Gewährleistungsrisiken aus Bau- und Projektentwicklungsleistungen wird - soweit die Gewährleistung nicht vertraglich ausgeschlossen ist - ein Betrag von 5 % der Bauleistung zurückgestellt. Die Hälfte dieses Betrags wird - soweit sich keine Verbräuche ergeben - ratierlich über den Gewährleistungszeitraum aufgelöst und der verbleibende Betrag nach Ablauf der Gewährleistungsfrist. Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2018 war keine weitere Rückstellung für Gewährleistungsrisiken zu bilden.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

3. Angaben und Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens sowie die Abschreibungen des Geschäftsjahres für die Einzelposten des Anlagevermögens ergeben sich aus dem Anlagenspiegel (Anlage zum Anhang).

Umlaufvermögen

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen waren keine Einzelwertberichtigungen erforderlich. Für das allgemeine Kreditrisiko wurde eine Pauschalwertberichtigung von rund 1 % des Nettoforderungsbetrages, d.h. von rund T€ 3,7 gebildet. Die Forderungen enthalten keine Beträge mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Bei den Forderungen gegen verbundene Unternehmen handelt es sich um Cashpool-Forderungen in Höhe von T€ 7.500 gegen Gesellschafter.

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten Stromsteuerforderungen von T€ 5, Ertragsteuerforderungen von T€ 156 sowie die Periodisierung einer mietfreien Zeit mit rund T€ 74, von denen T€ 57 (VJ: T€ 74) eine Restlaufzeit von über einem Jahr haben.

Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Der Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet Finanzierungs- und Provisionsaufwendungen (Disagio) i.H.v. T€ 3 (VJ: T€ 9).

Eigenkapital

Gezeichnetes Kapital

Das Stammkapital beträgt € 35 Mio.

Gewinnvortrag

Von dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2017 von € 1.267.725,27 wurde im Jahr 2018 eine Ausschüttung von € 500.000 vorgenommen. Der Restbetrag wurde auf neue Rechnung vorgetragen, sodass sich der Gewinnvortrag zum 31.12.2018 auf € 2.436.217,62 beläuft.

Rückstellungen

Im Wesentlichen betreffen die sonstigen Rückstellungen Urlaub T€ 16, Jahresabschluss- und Prüfungskosten T€ 27, Instandhaltungen T€ 54, Sach- und Verwaltungsleistungen T€ 110 sowie Gewährleistungsverpflichtungen T€ 11.

Verbindlichkeiten

Die Einzelbeträge und die Laufzeiten der Verbindlichkeiten ergeben sich aus dem nachstehenden Verbindlichkeitenspiegel.

Neben den Grundpfandrechten sind die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten zusätzlich durch die Abtretung von Mietforderungen abgesichert.

Passive Rechnungsabgrenzungsposten

Unter dem passiven Rechnungsabgrenzungsposten von T€ 1.058 sind Mietvorauszahlungen ausgewiesen, welche über den Zeitraum der jeweiligen Dauer der Mietverträge linear aufgelöst werden. Die Erträge aus der Auflösung betragen im Geschäftsjahr 2018 T€ 251.

Passive latente Steuern

Die passiven latenten Steuern beruhen auf nicht permanenten Unterschieden zwischen handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen des Sachanlagevermögens und der sonstigen Rückstellungen.

4. Angaben und Erläuterungen zu der Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse beinhalten T€ 827 aus der in 2017 erfolgten Betriebskostenabrechnung für das Geschäftsjahr 2017 (im Vorjahr T€ 592 aus der Abrechnung für 2016).

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge belaufen sich auf insgesamt T€ 2.884 und enthalten vor allem den Ertrag aus Anlagenverkäufen (T€ 2.585), aus der Auflösung von Rückstellungen (T€ 20), Versicherungsentschädigungen und Schadensersatzleistungen (T€ 41), Erträge aus der Ausbuchung von verjährten Sicherheitseinbehalten (T€ 164) sowie der Weiterbelastung von Aufwendungen an Mieter (T€ 16).

Sonstige betriebliche Aufwendungen

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind im Wesentlichen Aufwendungen für Betriebskosten, Instandhaltung für Gebäude auf eigenem Grund und Boden, Versicherungen und Vorsteuerkorrekturen gemäß § 15a UStG sowie die Aufwendungen, die an die Mieter weiterbelastet wurden. Die periodenfremden Aufwendungen von T€ 18 resultieren vor allem aus Stromsteuerzahlungen für das Kalenderjahr 2017.

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge beinhalten Erträge aus Zinszahlungen von verbundenen Unternehmen in Höhe von T€ 53, aus der Verzugszinsenabrechnung mit einem Mieter T€ 8 sowie Zinsen aus Steuerforderungen T€ 7.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen enthalten Aufwendungen aus der Aufzinsung von Rückstellungen von T€ 6 (Vj: T€ 7) sowie Zinsen für Darlehensauflösungen T€ 69. Der restliche Zinsaufwand betrifft im Wesentlichen mit T€ 852 Darlehen von Kreditinstituten.

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag beinhalten latente Steuererträge von T€ 53 (im Vorjahr latente Steueraufwendungen T€ 75).

5. Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen gemäß § 285 Nr. 3a HGB

Es bestehen rund T€ 479 sonstige finanzielle Verpflichtungen, die sich aus Miet- und Leasingverträgen (T€ 66) sowie Dienstleistungsverträgen (T€ 413) ergeben.

Geschäftsführung

Vertretungsberechtigte Geschäftsführer waren:

Herr Marc Eschholz, Dipl.-Kaufmann

Herr Jochen Pfefferle, Dipl.-Ing. FH (bis 23.05.2018)

Konzernzugehörigkeit

Die Deuter Invest GmbH ist ein im Mehrheitsbesitz der Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG, Berlin, stehendes Unternehmen und wird in deren Konzernabschluss einbezogen. Der Konzernabschluss ist bei dem genannten Mutterunternehmen erhältlich und wird im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht.

Arbeitnehmer

Die nachfolgenden Arbeitnehmergruppen waren im Jahresdurchschnitt während des Geschäftsjahrs im Unternehmen beschäftigt

Nachtragsbericht

Die Gesellschafter der Deuter Invest GmbH haben im Umlaufverfahren am 25. Februar 2019 beschlossen, das Stammkapital um € 15.000.000,00 auf € 50.000.000,00 sowie die Kapitalrücklage um € 50.000.000,00 zu erhöhen. Die Erhöhungen werden von den Gesellschaftern entsprechend ihrer Beteiligungsverhältnisse übernommen.

Die Einzahlungen in das Stammkapital sollen zum 29. März 2019 erfolgen. Die Einzahlungen in die Kapitalrücklage erfolgen auf Anforderung der Geschäftsführung der Gesellschaft, spätestens jedoch zum 30. Dezember 2019.

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2018

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2018

der Deuter Invest GmbH, Augsburg

1. Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Geschäftsgegenstand der Deuter Invest GmbH sind die Errichtung und die Vermietung von Gebäuden auf eigenen Grundstücken sowie der Erwerb weiterer gewerblich und wohnwirtschaftlich genutzter Objekte und Grundstücke für die Projektentwicklung und die nachhaltige Fortentwicklung bestehender Immobilien zur kontinuierlichen Expansion des eigenen Immobilienbestands.

2. Wirtschaftsbericht

Geschäftsverlauf

Der Geschäftsverlauf des Jahres 2018 war positiv und hat die Planung übertroffen.

Die Geschäfts- und Rahmenbedingungen für die Tätigkeitsfelder der Deuter Invest GmbH waren im Geschäftsjahr 2018 weiterhin positiv und stabil. Die Deuter Invest GmbH ist in der Region ein professioneller und anerkannter Anbieter von Gewerbeimmobilien und wird zukünftig auch im Wohnungssegment investieren.

Die Vermietung der eigenen Immobilien auf dem Deuter Park Augsburg konnte im Vergleich zum Vorjahr gesteigert werden. Die Liegenschaft Deuter Park Augsburg erfreut sich mit ihren 20 Gebäuden nahezu einer Vollvermietung; die Liegenschaften in Friedberg mit ihren drei Büro- und Produktionsgebäuden und in Aschheim-Dornach sind nahezu vollvermietet. Die wirtschaftliche Situation unserer Mieter schätzen wir als sehr solide, nachhaltig und stabil ein. Das zum Ende des Vorjahres leergezogene Objekt in Fürstenfeldbruck konnte gewinnbringend im Geschäftsjahr veräußert werden.

Im Vorjahr konnte mit dem erfolgreichen Ankauf des Portfolios "Greater Munich" eine signifikante Erweiterung des Immobilienportfolios der Deuter Invest GmbH erreicht werden. Neben dem Bürogebäude in Aschheim-Dornach, ist die Deuter Invest GmbH damit mit weiteren Bürogebäuden auch in Unterföhring und Oberhaching im Großraum München stark vertreten.

Die Gesellschaft beschäftigte zum Jahresende, neben dem Geschäftsführer, insgesamt 10 Mitarbeiter. Weiterhin erhalten zwei ehemalige Geschäftsführer Pensionsleistungen.

Wesentliche Bestandteile der Geschäftstätigkeit der Deuter Invest GmbH bleiben auch künftig der firmeneigene Bestand an vermietbaren Gewerbeimmobilien auf dem Deuter Park Augsburg sowie die Gewerbeliegenschaften in Friedberg und die erworbenen Bürogebäude im Großraum München. Darüber hinaus wird die Gesellschaft zukünftig auch im Wohnsegment für den eigenen Bestand investieren. Der wichtigste nicht finanzielle Leistungsindikator der Deuter Invest GmbH ist der Grad der tatsächlich vermieteten Fläche. Der Leerstand betrug zum Bilanzstichtag 4,9 % (Vorjahr 5,7 %), womit nahezu eine Vollvermietung erreicht werden konnte. Die leichte Reduzierung resultiert aus den Vermietungserfolgen aus diesem Geschäftsjahr, die den Leerstand im Laufe des Folgejahres noch weiter reduzieren werden, sobald die vermieteten Flächen den Mieterwünschen entsprechend ausgebaut und an die Mieter übergeben worden sind.

Vermögenslage

Die Bilanzstruktur im Jahresabschluss 2018 stellt sich wie folgt dar:

Die Vermögenslage der Gesellschaft zeigte sich im laufenden Geschäftsjahr 2018 stabil gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Im Vergleich zum Vorjahr verringerte sich die Bilanzsumme der Gesellschaft nur leicht um € 0,3 Mio. auf € 90,1 Mio. Die Eigenkapitalquote hat sich in 2018 um 3,4 Prozentpunkte auf 45,3 % gegenüber dem Vorjahr (41,9 %) erhöht. Das Eigenkapital wird im Geschäftsjahr 2018 durch die erfolgte Gewinnausschüttung für 2017 von € 0,5 Mio. sowie den Jahresüberschuss 2018 beeinflusst und erhöht sich erneut um € 2,9 Mio. auf € 40,8 Mio.

Beim Sachanlagevermögen ist im laufenden Geschäftsjahr ein Rückgang um € 4,6 Mio. im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen. Die Zugänge von insgesamt T€ 754 entfallen im Wesentlichen auf den Umbau des Stromnetzes auf dem Deuter Park (T€ 141), den Einbau einer Brandmeldeanlage im Gebäude Feldstraße 2 (T€ 105), die Kaufpreiserhöhung Raiffeisenallee 5 Unterföhring (T€ 70) sowie das in Planung befindliche Projekt "Mensa" (T€ 34). Die weiteren Investitionen des Geschäftsjahres betreffen weitestgehend den Kauf eines PKW (T€ 32) sowie diverse Umbauarbeiten in den Gebäuden Augsburg August-Wessels-Straße 37 (T€ 56) und August-Wessels-Straße 27 (T€ 74), Oberhaching Raiffeisenallee 5 (T€ 45) und Bajuwarenring 14 (T€ 33) sowie Unterföhring Münchner Straße 24 (T€ 48). Dem gegenüber stehen die planmäßigen Abschreibungen von T€ 3.143 sowie die Abgänge in Höhe von T€ 2.175, welche im Wesentlichen auf den Verkauf der Liegenschaft in Fürstenfeldbruck (T€ 2.120) entfallen.

Die Leistungsforderungen liegen wie im Vorjahr bei € 0,4 Mio. Im Wesentlichen betreffen die Leistungsforderungen einen im Dezember an einen Mieter weiterberechneten Mietflächenumbau. Der zugehörige Zahlungseingang erfolgte im Januar 2019.

Im Vergleich zum Vorjahresultimo verringerten sich die liquiden Mittel deutlich um € 3,3 Mio. Der Mittelverwendung ins Sachanlagevermögen i.H.v. T€ 754, der Tilgung einzelner Bankkredite von T€ 2.880, der Einzahlung in den Cash-Pool des Konzerns von T€ 7.250 und einer Gewinnausschüttung von T€ 500 steht eine unterjährige Mittelherkunft aus dem laufenden Cashflow des Vermietungsgeschäfts von T€ 3.370 sowie aus der Veräußerung der Liegenschaft Fürstenfeldbruck von T€ 4.705 gegenüber.

Die Rückstellungen erhöhten sich insgesamt um T€ 114, davon entfallen T€ 110 auf Verwaltungskosten. Die übrigen sonstigen Rückstellungen und die Pensionsrückstellung erhöhten sich insgesamt leicht um T€ 4.

Im Geschäftsjahr 2018 wurden die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um € 2,9 Mio., insbesondere bedingt durch den Verkauf der Liegenschaft in Fürstenfeldbruck, zurückgeführt. Neue Darlehen wurden nicht aufgenommen. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen haben sich gegenüber dem Vorjahr um € 0,2 Mio. auf € 0,4 Mio. verringert.

Die passiven Rechnungsabgrenzungen verzeichnen einen planmäßigen Rückgang von € 0,5 Mio. im Vergleich zum Vorjahr und betreffen Mietvorauszahlungen, die über die jeweiligen Mietzeiträume aufgelöst werden.

Der Ausweis der passiven latenten Steuern bleibt konstant bei € 0,3 Mio.

Finanzlage

Im Jahresverlauf 2018 war die Liquidität der Gesellschaft stets gesichert.

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit von € 4,2 Mio. (Vorjahr: € 3,0 Mio.) wurde im Wesentlichen den Finanzmittelfonds zugeführt. Die Finanzmittel in Höhe von € 7,7 Mio. (Vorjahr: € 3,7 Mio.) enthalten Cash-Pool Forderungen in Höhe von € 7,3 Mio. und Bankguthaben in Höhe von € 0,4 Mio.

Die Investitionen des Jahres 2018 (T€ 754) wurden vollständig aus dem laufenden Cashflow getätigt.

Da die Geschäftsführung in den kommenden Jahren mit einem Anstieg der Kapitalmarktzinsen rechnet, wurden bereits im Vorjahr die variabel finanzierten Darlehen auf Euribor-Basis plus Marge, welche rd. 23 % (Vorjahr: 23 %) der Darlehen gegenüber Kreditinstituten ausmachen, auf den 1. Januar 2019 als festverzinsliches Forward-Darlehen mit einer 10-jährigen Laufzeit umfinanziert. Somit konnten die niedrigen Kapitalmarktzinsen langfristig für die Gesellschaft gesichert werden.

Ertragslage

Im Folgenden ist die Struktur der Ertragslage dargestellt.

Im Vergleich zum Geschäftsjahr 2017 hat sich die Vermietungsquote des Immobilienbestandes im Jahresdurchschnitt 2018 nur um 6,1 % auf 88,2 % verringert (Vorjahr: 94,3 %). Durch den Ankauf des Immobilienportfolios im Großraum München im 4. Quartal 2017 konnten die Mieterlöse auf € 8,7 Mio. (Vorjahr: € 7,2 Mio.) gesteigert werden. Dementsprechend resultieren die Bestandsveränderungen aus den noch nicht abgerechneten Betriebskosten bei den neu erworbenen Immobilien.

Die Verminderung der sonstigen Umsatzerlöse resultiert aus der Entscheidung eines Mieters und bisherigen Strom-Großabnehmers, ab dem Geschäftsjahr 2018 seinen Strom selbst zu beziehen und nicht mehr über die Gesellschaft. Das bisher getätigte Stromgeschäft auf dem Deuter Park wurde daher Ende 2018 eingestellt.

Durch die Veräußerung der Liegenschaft in Fürstenfeldbruck sind die sonstigen betrieblichen Erträge im Vergleich zum Vorjahr um € 2,3 Mio. auf € 2,9 Mio. angestiegen.

Im Materialaufwand von € 0,4 Mio. werden die Aufwendungen für Strom- und Materialeinkauf zur direkten Weiterberechnung an die Mieter ausgewiesen. Die Reduzierung beruht vor allem auf dem externen Strombezug eines Mieters in Höhe von € 0,6 Mio. Bezogene Lieferungen und Leistungen für den weiterberechneten Mieterumbau erhöhen die Position um € 0,1 Mio. im Vergleich zum Vorjahr.

Der Personalaufwand konnte im Vergleich zum Vorjahr um € 0,2 Mio. gesenkt werden und beruht im Wesentlichen auf dem Ausscheiden eines Geschäftsführers.

Die Abschreibungen erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um € 0,5 Mio. Ursächlich hierfür sind die zum Ende des Vorjahres erworbenen Immobilien im Großraum München.

Bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen ist eine Erhöhung um € 1,8 Mio. zu verzeichnen. Dies resultiert im Wesentlichen aus dem höheren Aufwand für Betriebskosten für die neu erworbenen Immobilien € 0,6 Mio., Instandhaltungen und Mietflächenmodernisierung € 0,9 Mio., höheren Aufwendungen zur Neuvermietung von Leerstandsflächen € 0,2 Mio.

Durch die Neuaufnahme von Darlehensverbindlichkeiten zur Finanzierung der neuen Immobilien im Vorjahr hat sich der Zinsaufwand, der ausschließlich die Finanzierung des Anlagenbestandes betrifft, im Geschäftsjahr 2018 um € 0,2 Mio. erhöht.

Insgesamt präsentiert sich das Ergebnis vor Steuern gegenüber dem Vorjahr deutlich positiv bei € 3,9 Mio. (Vorjahr € 1,9 Mio.). Dies resultiert im Wesentlichen aus den deutlich gestiegenen Umsatzerlösen aus der Vermietung der eigenen Immobilien sowie der Veräußerung der Liegenschaft in Fürstenfeldbruck. Das im Geschäftsjahr 2017 prognostizierte Ergebnis vor Steuern von € 1,1 Mio. konnte um € 2,8 Mio. deutlich übertroffen werden. Ursächlich hierfür sind im Wesentlichen die gegenüber der Planrechnung gestiegenen sonstigen Umsatzerlöse (T€ 741), die höheren sonstigen Erträge (2.877) sowie die niedrigeren Abschreibungen (T€ 100) und die geringeren Personalkosten (T€ 177). Dem gegenüber stehen höhere Aufwendungen für Materialaufwendungen (T€ 162), Instandhaltungen (T€ 175) sowie höhere sonstige betriebliche Aufwendungen (T€ 758).

3. Chancen-, Risiko- und Prognosebericht

3.1 Bericht über Risiken und Chancen

Die Deuter Invest GmbH ist im Rahmen sowohl ihrer eigenen Geschäftstätigkeit als auch für den Konzern der Gesellschafterin, der Becker und Kries Holding GmbH & Co. KG, bestrebt, Chancen für die stabile Weiterentwicklung und das nachhaltige Wachstum zu nutzen. Die bestehenden Risiken für die geschäftlichen Aktivitäten, die sowohl in der Sphäre des Unternehmens als auch in der Sphäre des Marktes zugeordnet werden können, werden kontinuierlich innerhalb eines vom Mutterkonzern vorgegebenen Risikomanagementsystems laufend überwacht.

Im Rahmen des monatlichen Reportings an die Konzerngeschäftsführung werden die für die Steuerung der Gesellschaft und das Risikomanagement relevanten Sachverhalte regelmäßig analysiert und bewertet. Die kontinuierliche Berichterstattung und Analyse versetzen die Geschäftsführung der Gesellschaft somit in die Lage, Chancen und Risiken frühzeitig zu erkennen und gegebenenfalls mit geeigneten Maßnahmen darauf zu reagieren.

Ein besonderer Schwerpunkt in der Berichterstattung, sowohl an die Geschäftsführung als auch an die Gesellschafterin, liegt dabei auf ertrags- und liquiditätsrelevanten Risikofaktoren, die potenziell bestandsgefährdend wirken könnten.

Als Zielorientierung dienen eine mittelfristige 5-Jahresplanung, eine Planung für das laufende Geschäftsjahr und eine daraus abgeleitete rollierende Vorschau auf das Ende des jeweiligen Geschäftsjahres. Mithilfe von Plan-Ist-Vergleichen werden Entwicklungen, die die Unternehmenskennzahlen beeinflussen, identifiziert und Steuerungsmaßnahmen abgeleitet, die dann von der Geschäftsführung umgesetzt werden.

Für die übergeordnete Steuerung werden die Finanzkennzahlen EBIT, EBITDA, Jahresergebnis und FFO angewendet. Darüber hinaus werden die immobilienspezifischen Kennzahlen Nettokaltmiete pro m ², Leerstandsquote, Neuvermietungsmieten pro m ² und Instandhaltungsaufwand pro m ² angewendet sowie für den Finanzierungsbereich Restlaufzeiten, Verschuldungsgrad und Verzinsung der Darlehen.

Mit dem Risikomanagementsystem können nicht alle Risiken vermieden werden. Vielmehr soll durch die Schaffung von Handlungsspielräumen ein bewusstes und verantwortungsvolles Eingehen von Risiken aufgrund einer umfassenden Kenntnis der Risiken und der Risikozusammenhänge ermöglicht werden.

3.2 Risiken der Gesellschaft

Marktökonomische und strategische Risiken

Die Gesellschaft ist in den für sie relevanten Märkten in Deutschland den allgemeinen wirtschaftlichen und makroökonomischen Einflüssen ausgesetzt. Dabei besteht das Risiko, dass die Gesellschaft durch konjunkturelle Einflüsse negativ beeinflusst wird.

Ferner besteht ein Risiko, dass veränderte Nutzerverhalten am Immobilienmarkt nicht frühzeitig erkannt werden. Da der Immobilienbestand der Gesellschaft sowohl nach Lagen als auch nach Nutzungsmöglichkeiten relativ breit diversifiziert ist, wird dieses Risiko derzeit als gering eingeschätzt.

Rechtliche, steuerliche und regulatorische Risiken

Änderungen der gesetzlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen können die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft beeinträchtigen, indem geplante Investitionen und Baumaßnahmen dadurch verhindert, verzögert oder kostenintensiver werden. Darüber hinaus könnten sich auch die Marktwerte der Immobilien verringern.

Da die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft sich nur auf den süddeutschen Raum beschränkt und Veränderungen von Rahmenbedingungen nicht plötzlich und überraschend eintreten, besteht grundsätzlich ausreichend Reaktionszeit, um auf derartige Veränderungen reagieren zu können.

Finanzierungsrisiken

Finanzierungsrisiken ergeben sich grundsätzlich aus den vertraglichen Komponenten der Fremdfinanzierung. Hierunter fallen insbesondere Zinsänderungsrisiken und, soweit Zinsbindungen oder Kreditverträge auslaufen, es besteht das Risiko, dass eine Anschlussfinanzierung nur zu ungünstigeren Bedingungen aufgenommen werden kann.

Der Kreditbestand, der teilweise auch aus kurzfristigen Zinsbindungen bestand, wurde insbesondere im Vorjahr vollständig langfristig auf Basis des sehr günstigen Zinsniveaus und eines geringen Verschuldungsgrads ausgerichtet. Das Refinanzierungs- und Zinsänderungsrisiko konnte damit bereits deutlich reduziert werden.

Die Geschäftsführung geht davon aus, dass sich das aktuell noch sehr günstige Zinsniveau mittelfristig wieder erhöhen wird.

Liquiditätsrisiken

In der Bewirtschaftung von Immobilien können sich zunehmender Leerstand und unerwartete Kostenerhöhungen negativ auf die verfügbare Liquidität auswirken. In Anbetracht der stabilen Einnahmen und der bonitätsstarken Mieter der Gesellschaft wird das Risiko, aufgrund mangelnder Liquidität nicht mehr den laufenden finanziellen Verpflichtungen nachkommen zu können, als sehr gering eingeschätzt.

Darüber hinaus steht die Gesellschafterin für neue Investitionen auch mit Darlehen ergänzend und kurzfristig zur Verfügung.

Immobilienbezogene Risiken

Der wirtschaftliche Erfolg der Gesellschaft basiert im Wesentlichen auf der gewinnbringenden Bewirtschaftung des eigenen Immobilienbestandes. Dabei besteht das Risiko, dass bei erworbenen Objekten wirtschaftliche, rechtliche oder sonstige Probleme auftreten oder Annahmen zu Ertragspotenzialen und Standortattraktivität sich negativ verschlechtern.

Diesen immobilienspezifischen Risiken begegnet die Gesellschaft durch eine sorgfältige Prüfung durch erfahrene eigene bzw. konzernzugehörige Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie durch externe Experten im Rahmen von Immobilientransaktionen. Hier liegt der Schwerpunkt auf der Bewertung der Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen sowie der Nachhaltigkeit der Einnahmensituation und somit dem stabilen Ertragswert.

Die Immobilienbestände werden möglichst langfristig gehalten, sodass diese vorgenannten Risiken, die sich negativ auf die Erträge der Gesellschaft auswirken können, auch im Lebenszyklus der Immobilien eintreten können. Die Gesellschaft begegnet diesen Risiken durch eine laufende Marktbeobachtung im Rahmen des eigenen aktiven Asset- und Property-Managements einschließlich laufender Maßnahmen zur Erhaltung der Attraktivität der Liegenschaften für bestehende und potenzielle Mieter.

Bei der Realisierung von Neubauten sowie bei Baumaßnahmen im Bestand können sich Baurisiken manifestieren, die sich in Bauzeit- und Baukostenüberschreitungen niederschlagen. Diesen Risiken wirkt die Gesellschaft durch eine laufende Überwachung sowie einer sorgfältigen Auswahl der an den Baumaßnahmen extern Beteiligten sowohl im Planungs- als auch im Baubereich entgegen.

Technische und rechtliche Risiken

Die Gesellschaft ist bei ihrer Geschäftstätigkeit dem Risiko ausgesetzt, dass durch den Ausfall technischer Systeme oder durch Rechtsstreitigkeiten ungeplante Mehraufwendungen entstehen. Aus diesem Grund werden für Risiken aus Rechtsstreitigkeiten, Schadensersatzforderungen oder Gewährleistungsverpflichtungen angemessene Rückstellungen gebildet.

Ferner besteht im IT-Bereich ein Risiko im Wesentlichen darin, dass ein Verlust von Datenbeständen bzw. ein längerer Ausfall des IT-Systems eintritt. Die Gesellschaft sichert täglich sämtliche relevanten Daten im Rahmen eines Backup-Systems, das bei IT-bedingten Störungen des Geschäftsbetriebes die Wiederaufnahme des Betriebes mit einem 1:1 Backup in einem angemessenen Zeitraum ermöglicht.

3.3 Chancen der Gesellschaft

Attraktive Rahmenbedingungen an den relevanten Immobilienmärkten

Das Immobilienportfolio der Gesellschaft befindet sich ausschließlich im Großraum Augsburg und im Großraum München, die sich durch eine anhaltende Nachfrage bei begrenzter Angebotsentwicklung an Gewerbeflächen auszeichnen. Demzufolge werden die Rahmenbedingungen auch in den Folgejahren Chancen zur nachhaltigen Steigerung der Mieten bieten.

Chancen auf zusätzliche Ertragspotenziale durch eigene Projektentwicklungen

Die Gesellschaft verfügt über umfangreiche Erfahrungen in der Realisierung eigener Projektentwicklungen, auch unter Zuhilfenahme externer Dienstleister. Demzufolge können Flächenerweiterungen zur Ertragssteigerung auch dann umgesetzt werden, wenn der Ankauf von Immobilien aufgrund der aktuellen Preissituation nicht wirtschaftlich möglich ist. Hierfür werden insbesondere die großen vorhandenen Flächen oder auch der Abriss von Altbauten für die Entstehung von Neubauten auf dem Deuter Park in Augsburg genutzt. Diese werden auch von bereits langjährigen Mietern dahingehend nachgefragt, ihre bestehenden Mietflächen in den Objekten der Gesellschaft zu erweitern oder auch zu erneuern.

Wettbewerbsvorteile durch lange Marktpräsenz

Die Gesellschaft ist bereits seit mehreren Jahrzehnten auf dem Gebiet der Gewerbeimmobilien vor allem in Augsburg aktiv. Daraus resultieren ein hohes Maß an fachlicher Expertise im Unternehmen und eine gute Vernetzung zu lokalen und überregionalen Marktteilnehmern. Dies kann gegenüber neuen Marktteilnehmern einen Wettbewerbsvorteil darstellen, sofern Marktchancen vorzeitig erkannt und genutzt werden.

Günstiges Zinsniveau und hohe Bonität

Die historisch günstigen Zinsen und die hohe Bonität der Gesellschaft bieten die Chance, das Darlehensportfolio einerseits langfristig und andererseits sehr günstig auszurichten, womit eine nachhaltige Planungssicherheit für die Gesellschaft gewährleistet ist.

Darüber hinaus bietet die sehr gute Bonitäts- und Liquiditätssituation der Gesellschafterin die Möglichkeit, kurzfristig auf Opportunitäten am Markt reagieren zu können.

Risikodiversifizierung und Ertragssteigerung durch zukünftige Wohninvestments

Die Konzernmutter hat die Entscheidung getroffen, dass die Deuter Invest GmbH verstärkt im Wohnungssegment investieren soll, um einerseits damit eine Risikodiversifizierung zu erreichen und andererseits ihre Ertragskraft in den Folgejahren noch signifikant zu steigern. Die dafür erforderlichen Eigenmittel sollen von den Gesellschaftern, vor allem im Rahmen einer deutlichen Kapitalerhöhung, bereitgestellt werden. Die Gesellschafter haben hierzu bereits zum Zeitpunkt der Lageberichterstattung eine Stammkapitalerhöhung um € 15 Mio. auf € 50 Mio. und die Bildung einer Kapitalrücklage von € 50 Mio. beschlossen.

4. Prognosebericht

Die Geschäftsführung erwartet für das Geschäftsjahr 2019, insbesondere auf Grundlage der Vermietungserfolge, sowohl für die im Vorjahr neu erworbenen Liegenschaften im Großraum München als auch auf dem Deuter Park, eine deutliche Umsatzsteigerung. Das Stromgeschäft wird im Geschäftsjahr 2019 komplett eingestellt und hat auch bereits im Geschäftsjahr 2018 keine bedeutende Rolle mehr gespielt.

Im Gegenzug werden jedoch die geplanten Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen, sowohl für den neu erworbenen Immobilienbestand im Großraum München als auch für den Deuter Park in Augsburg, aufgrund der erfolgreichen Vermietungsaktivitäten weiterhin hoch sein. Da für das Geschäftsjahr 2019 mit keinem Verkaufserlös gerechnet wird, wird für das Geschäftsjahr 2019 insgesamt mit einem reduzierten Jahresergebnis vor Steuern in Höhe von ca. € 2,1 Mio. gerechnet.

Das prognostizierte Jahresergebnis vor Steuern für 2018 von € 1,1 Mio. konnte deutlich mit € 2,8 Mio. übertroffen werden. Dies lag vor allem an dem ungeplanten Verkauf der Liegenschaft in Fürstenfeldbruck.

Alle prognostizierten Annahmen und Erwartungen können von der tatsächlichen Entwicklung der Gesellschaft abweichen. Zum heutigen Stand ist die wirtschaftliche Lage der Deuter Invest GmbH als sehr gut zu bezeichnen und die Geschäftsführung geht davon aus, dass in den Folgejahren die Geschäftsentwicklung weiterhin positiv sein wird.

Sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Die Feststellung des Jahresabschlusses erfolgte am 28. Mai 2019.

Den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk haben wir wie folgt erteilt:

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Deuter Invest GmbH, Augsburg

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Deuter Invest GmbH - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2018 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2018 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Deuter Invest GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2018 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit ¨ 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit ¨ 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.