immosens GmbH

immosens GmbH

München

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht

I. Grundlagen des Unternehmens

1. Geschäftsmodell des Unternehmens

2. Beteiligungen

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

2. Geschäftsverlauf

3. Lage

a. Ertragslage

b. Finanzlage

c. Vermögenslage

4. Finanzielle Leistungsindikatoren

5. Gesamtaussage

III. Prognosebericht

IV. Chancen- und Risikobericht

1. Risikobericht

2. Chancenbericht

3. Gesamtaussage

V. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

VI. Bericht über Zweigniederlassungen

I. Grundlagen des Unternehmens

1. Geschäftsmodell des Unternehmens

Wir sind als Bauträger in der Metropolregion München und Nürnberg überwiegend im Bereich Wohnungsbau tätig.

Zu unseren Kunden zählen Selbstbezieher und Kapitalanleger.

2. Beteiligungen

Die immosens GmbH hielt im Berichtsjahr unmittelbar Beteiligungen an sechs Projektgesellschaften.

Die Berichtsgesellschaft ist an 5 Gesellschaften jeweils zu 50 % beteiligt und an einer Gesellschaft zu 100 %. Bei einer der vorgenannten Gesellschaften besteht eine atypisch stille Beteiligung zu 50 % durch die HI Wohnbau GmbH.

Gegenstand der Projektgesellschaften ist die Entwicklung und Vermarktung von überwiegend wohnwirtschaftlich genutzten Grundstücken.

Zudem ist die Berichtsgesellschaft zu 60 % an der HI Wohnbau GmbH beteiligt, welche als eigenständige Bauträgergesellschaft am Markt agiert.

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche Lage, branchenbezogene Rahmenbedingungen

Deutschland erlebte in 2023 eine Phase der Stagnation, beeinflusst durch geopolitische Spannungen, Energiepreiskrise und reduzierte Wachstumsdynamik der Weltwirtschaft.

Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sank das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2023 um 0,3 % im Vergleich zum Vorjahr.

Die wesentlichen Herausforderungen der deutschen Wirtschaft stellen dabei weiterhin die Auswirkungen des Kriegs in der Ukraine, die anhaltend hohe Inflation sowie der Engpass im Bereich von Arbeits- und Fachkräften dar.

Der Ukrainekrieg hat einen wesentlichen Einfluss auf herkömmliche Lieferketten und wirkt sich dementsprechend belastend auf unsere heimische Wirtschaft aus. Hinzu kommt, dass der Krieg in der Ukraine und der in 2023 wieder aufflammende Nahostkonflikt zu hoher Unsicherheit und negativem Investitionsklima führt.

Die in Folge der hohen Inflation vorgenommene Erhöhung des Leitzinses beeinflusst die Investitionsbereitschaft der Unternehmen merklich. Zudem führen die Preissteigerungen zu einer negativ beeinflussten Konsumlaune der privaten Haushalte.

Der Arbeits- und Fachkräftemangel führt zum einen dazu, dass Unternehmen aufgrund von unbesetzten Stellen ihre Produktionskapazitäten nicht vollumfänglich nutzen können und zum anderen, dass Lohnkosten signifikant ansteigen.

Die Immobilienwirtschaft, welche sehr stark von kreditfinanzierten Investitionen abhängt, leidet in besonderem Maße unter den gestiegenen Zinsen. Im Jahr 2023 belief sich das Transaktionsvolumen des Gesamtmarktes für Immobilien-Investments auf rund 29,3 Mrd. Euro. Dieses Ergebnis entspricht einem Rückgang um 56% im Vergleich zum Vorjahr (67,0 Mrd. €) und wird von Experten als Tiefpunkt der Krise interpretiert.

Die kurzfristig und stark gestiegenen Zinsen führen im Investmentmarkt dazu, dass die Renditeerwartungen der Käufer nicht mehr erfüllt werden können, ohne dass die Verkäufer signifikante Abstriche beim Verkaufspreis machen. Dieses momentan vorherrschende Ungleichgewicht hat zur Folge, dass deutlich weniger Transaktionen realisiert werden.

Beim privaten Immobilienkäufer führen die gestiegenen Zinsen dazu, dass der Immobilienerwerb nicht mehr leistbar ist oder sich nicht mehr rentiert. Im Gegensatz zum Vorjahr nimmt die Verunsicherung aufgrund der sich stabilisierenden Rahmenbedingungen ab, sodass zum Ende des Berichtsjahres eine leichte Erholung des Marktes zu beobachten ist.

Ein weiterer Effekt, der sich negativ auf die Immobilienbranche auswirkt, ist die Rückkehr von vergleichbaren Anlagemöglichkeiten. Das Ende der Nullzinsphase der EZB hat zur Folge, dass die Immobilien im Anlagemarkt wieder in Konkurrenz zu verschiedenen Anlagealternativen (Festgelder, Unternehmensanleihen) mit einer vergleichbaren Risikoausstattung stehen und vom Kapitalanleger dementsprechend weniger nachgefragt wird.

Neben den beschriebenen Herausforderungen am Absatzmarkt ist auch auf Kostenseite keine Trendumkehr zu beobachten. Die Baukostensteigerung, welche insbesondere aufgrund des Ukrainekriegs erfolgte, verlor zwar deutlich an Dynamik, Kostensenkungen sind jedoch nur partiell zu beobachten. Die daraus resultierenden hohen Herstellungskosten haben weiterhin zufolge, dass die Rentabilität einzelner Bauvorhaben deutlich geschwächt wird bzw. der Ankauf neuer Projekte sich meist nicht rechnet.

Eine Entspannung der oben beschriebenen Gemengelage am Immobilienmarkt wird aufgrund der zu erwartenden Zinssenkungen der EZB sowie der stetig steigenden Mieten erwartet.

2. Geschäftsverlauf

Wir können auf ein durchwachsenes Geschäftsjahr zurückblicken.

Trotz des Einbruchs der Nachfrage nach Wohneigentum, welcher seit Mitte 2022 anhält, ist es uns gelungen das prognostizierte Vertriebsergebnis zu realisieren und die kalkulierten Verkaufspreise zu halten. Grundsätzlich sind jedoch aufgrund der erschwerten Rahmenbedingungen längere Vermarktungszeiträume zu verzeichnen. Zudem erfordert die Marktsituation, Bedürfnisse und Anforderungen der Kunden entgegenkommend und flexibel zu handhaben.

Die Berichtsgesellschaft verkaufte im Berichtsjahr 20 Wohnungen mit einem Verkaufsvolumen von 13.376 T€. In den Projektgesellschaften wurden insgesamt 6 Einheiten mit einem anteiligen Umsatz von 2.627 T€ veräußert. Damit wurde die im Vorjahr getroffene Prognose um eine Einheit und ca. 1.600 T€ anteiliges Verkaufsvolumen übertroffen.

3. Lage

Die Lage des Unternehmens ist nach wie vor geprägt von unserem operativen Geschäft.

a. Ertragslage

Unsere wesentlichen Einnahmen aus dem operativen Geschäft resultieren aus dem Verkauf von Wohnungen sowie Reihen- und Doppelhäusern. Unsere Auftragseingänge bzw. Umsätze sind mittel- und langfristig vom Erwerb geeigneter Grundstücke und der Bereitschaft der Kommunen, Baurechte auszuweisen, abhängig.

Die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Wohneinheiten lagen bei 18.055 T€ und somit 18.045 T€ über dem Vorjahr. Der erwirtschaftete Umsatz 2023 in der Berichtsgesellschaft ist vollumfänglich auf die Übergabe des Bauvorhabens am Pfarrweg in Neufahrn zurückzuführen und überschreitet die Prognose aus dem Vorjahresbericht um ca. 700 T€.

Der in Projektgesellschaften mit Beteiligung Dritter erwirtschaftete quotale Umsatzerlös beträgt 23.426 T€ und ist dementsprechend um 926 T€ höher als im Vorjahresbericht prognostiziert.

Die Personalkosten betragen wie im Vorjahr 149 T€. Nachdem das Unternehmen aufgrund der Umstrukturierung in den vergangenen Jahren keine Mitarbeiter mehr beschäftigt, sind die Personalkosten vollumfänglich auf die drei Geschäftsführer des Unternehmens zurückzuführen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen liegen bei 2.437 T€ und sind damit um 533 T€ höher als im Vorjahr. Der Anstieg dieser Position ist insbesondere auf Vertriebsaktivitäten des Bauvorhabens in Gauting zurückzuführen. Die Vertriebs- und Provisionskosten sind um 532 T€ auf insgesamt 536 T€ gestiegen.

Der Jahresüberschuss 2023 liegt bei 3.638 T€ und damit um 12.242 T€ unter dem Vorjahresergebnis. Diese Abweichung zum Vorjahresergebnis ist insbesondere auf den Wegfall des Beteiligungsergebnisses der immosens GmbH & Co. Projekt KG zurückzuführen, welches das Vorjahr überproportional positiv beeinflusste.

Unsere Beschäftigungslage ist als gut zu bezeichnen.

b. Finanzlage

Unsere Finanzlage ist als stabil zu bezeichnen. Unser Finanzmanagement ist darauf ausgerichtet, Verbindlichkeiten stets innerhalb der Zahlungsfristen, sofern vereinbart, unter Wahrnehmung von Skonti, zu begleichen und Forderungen innerhalb der Zahlungsziele zu vereinnahmen.

Die freiverfügbare Liquidität betrug zum Ende des Geschäftsjahrs 15.404 T€ und somit 7.161 T€ über dem Vorjahr.

c. Vermögenslage

Zum Stichtag 31.12.2023 beträgt das Eigenkapital 49.813 T€. Dies ist eine Minderung von 11.562 T€ gegenüber dem Vorjahr.

Das Eigenkapital setzt sich zusammen aus dem gezeichneten Kapital in Höhe von 50 T€, den Gewinnrücklagen in Höhe von 3.200 T€, dem Gewinnvortrag in Höhe von 42.925 T€ und dem Jahresüberschuss in Höhe von 3.638 T€.

4. Finanzielle Leistungsindikatoren

Wir ziehen für unsere interne Unternehmenssteuerung die Kennzahlen Anzahl verkaufter Einheiten bzw. den Verkaufseingang in Euro und die Umsatzrendite (in Bezug auf das Ergebnis nach Steuern und ohne das Beteiligungsergebnis der HI Wohnbau GmbH) heran. Beide Kennzahlen können jedoch aufgrund der Abgrenzung bezüglich des jeweiligen Geschäftsjahres deutliche Schwankungen aufweisen.

Das Ergebnis nach Steuern ohne das Beteiligungsergebnis der HI Wohnbau GmbH beträgt 2.438 T€.

Bezogen auf einen Gesamtumsatz (Berichtsgesellschaft und quotaler Umsatz aus Beteiligungsgesellschaften) von 41.481 T€ liegt die Umsatzrendite nach Steuern bei 5,9%. Im Vergleich zum Vorjahr, als eine Umsatzrendite von nahezu 0,0% erwirtschaftet wurde, hat sich diese Kennzahl verbessert. Die Abweichung ist insbesondere auf die realisierten Umsätze zurückzuführen, welche mit den Übergaben der Bauvorhaben in Neufahrn und Neuperlach erwirtschaftet wurde.

Im Vergleich zur Prognose des Vorjahresberichts ist die Umsatzrendite um ca. 0,3% schlechter ausgefallen, was auf ein geringfügig niedrigeres Ergebnis nach Steuern der Gesellschaft zurückzuführen ist.

5. Gesamtaussage

Unsere wirtschaftliche Lage kann insgesamt als gut bezeichnet werden. Trotz der seit Mitte 2022 deutlich gesunkenen Nachfrage nach Wohneigentum, erzielt das Unternehmen aufgrund der sehr hohen Verkaufsstände in den einzelnen Bauvorhaben und dem vorgeschrittenen Bautenstand der in Übergabe befindlichen Bauvorhaben positive Ergebnisse. Zudem profitiert das Unternehmen von den positiven Ergebnissen der vergangenen Jahre und der daraus resultierenden Kapitalausstattung.

Der Geschäftsverlauf kann somit als durchwachsen bis positiv gesehen werden.

III. Prognosebericht

Um die positive Entwicklung des Unternehmens zu gewährleisten, werden wir weiterhin unsere Bemühungen um attraktive Grundstücke forcieren. Die Auswahl der anzukaufenden Grundstücke ist jedoch aufgrund der sich verändernden Marktsituation umso sorgfältiger vorzunehmen. Entgegen der Entwicklung in den vergangenen Jahren erwarten wir, dass die Preise am Grundstücksmarkt zum Teil rückläufig sind bzw. zumindest nicht mehr so stark steigen wie in der Vergangenheit. Zudem sollten sich Chancen in Form von Projekten bzw. Grundstücken ergeben, welche von aus dem Markt ausscheidender Wettbewerber nicht mehr realisiert werden.

Die Berichtsgesellschaft plant 2024 aufgrund der vorhandenen direkt gehaltenen Projekte sowie der Projekte in Projektgesellschaften einen Auftragseingang von insgesamt ca. 30 Einheiten, mit einem anteiligen Volumen von ca. 16.088 T€.

In dieser Prognose sind 12 Einheiten des Projekts Gauting enthalten sowie 18 Einheiten des Projekts Nestroystraße, welche den Großteil des für 2024 geplanten Verkaufsvolumens ausmachen.

Die Prognose der Umsatzerlöse für ein einzelnes Geschäftsjahr ist schwierig, da aus heutiger Sicht nicht vorhergesagt werden kann, ob einzelne Projekte zum jeweiligen Stichtag 31.12.2024 übergeben werden können. Wir prognostizieren für das Geschäftsjahr 2024 keinen Umsatz bei der Berichtsgesellschaft und einen quotalen Umsatz von ca. 7.000 T€ bei Projektgesellschaften mit Beteiligung Dritter.

Wir erwarten für das Geschäftsjahr 2024 ein negatives Ergebnis aus gewöhnlicher Geschäftstätigkeit von ca. 1.800 T€ in der Berichtsgesellschaft. Trotz erster Wohnungsübergaben im BV Nestroystraße ist von der Wohnbau Nestroystraße GmbH & Co. KG in 2024 noch kein Beteiligungsergebnis zu erwarten. Die Umsatzrendite 2024 (in Bezug auf das Ergebnis nach Steuern und ohne das Beteiligungsergebnis der HI Wohnbau GmbH) ist aufgrund des erwarteten negativen Ergebnisses aus gewöhnlicher Geschäftstätigkeit nicht berechenbar.

Wir werden insbesondere aufgrund unserer Liquiditätsreserven auch zukünftig in der Lage sein, unseren Zahlungsverpflichtungen fristgerecht nachzukommen.

IV. Chancen- und Risikobericht

1. Risikobericht

Branchenspezifische Risiken

Sollten die Zinsen für Immobilienfinanzierung langfristig auf einem solch hohen Niveau verharren, wird sich die momentan deutlich geschwächte Nachfrage nach Wohnimmobilien nur sehr langsam erholen. Es ist davon auszugehen, dass sich das Niveau der Verkaufspreise über Jahre seitwärts bewegt und die Herstellungskosten, aufgrund von erhöhten gesetzlichen Anforderungen, steigen werden. Dies hat zur Folge, dass die Renditen des Bauträgergeschäfts möglicherweise auf einen längeren Zeitraum geringer sein werden.

Ertragsorientierte Risiken

Bei einer Vielzahl von Grundstücksverhandlungen konnte keine Einigkeit mit den Grundstücksverkäufern erzielt werden. Die Kaufpreise waren oftmals zu hoch, um marktgerechte Verkaufspreise der Wohneinheiten gewährleisten zu können. Jedoch besteht für die nächsten zwei bis drei Jahre eine ausreichende Bevorratung an Grundstücken.

Aufgrund der aktuell hohen Zinsen für private Immobilienfinanzierungen rechnen wir mit einer deutlich geringeren Nachfrage nach Eigentumswohnungen. Die gestiegenen Kapitalkosten führen dazu, dass die Rentabilität einer Kapitalanlage deutlich sinkt und die Immobilie im Wettbewerb zu vergleichbaren Anlagemöglichkeiten an Attraktivität verliert. Neben einer geringeren Nachfrage durch Kapitalanleger ist zudem damit zu rechnen, dass ein Großteil der Eigennutzer aufgrund des im Vergleich zu einer Miete hohen Kapitaldienstes als mögliche Käufer ausscheiden.

Die Beschaffung von Bauleistungen birgt zahlreiche Herausforderungen. Es fand eine stark steigende Entwicklung der Baukosten einhergehend mit längeren Vergabezeiträumen statt. Es besteht nur ein unzureichender Wettbewerb bei Konzentration auf wenige finanzstarke und leistungsfähige Bauunternehmen. Aufgrund der Tatsache, dass die aktuelle Krise zu einer deutlich geringeren Nachfrage von Bauleistungen führt, gehen wir zum aktuellen Zeitpunkt davon aus, dass sich die dynamische Entwicklung der vergangenen Jahre nicht fortsetzt. Von einer deutlichen Preisreduktion kann jedoch aufgrund von immer strengeren gesetzlichen Anforderungen und der steigenden Materialpreise ebenfalls nicht ausgegangen werden.

Aufgrund hoher Grundstückspreise in der Vergangenheit und den stark angezogenen Herstellungskosten bei bestenfalls stagnierenden Verkaufserlösen ist mit sinkenden Umsatzrenditen zu rechnen. Der ansteigende Wettbewerb um die zunehmend rarer werdenden Grundstücke sowie die deutlich geringere Nachfrage nach Eigentumswohnungen können mittelfristig auch Umsatzeinbußen nach sich ziehen.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Mittelfristig sind wegen der hohen Verkaufsstände in den einzelnen Projekten und Projektgesellschaften keine Liquiditätsrisiken erkennbar.

Die mit unseren Bankenpartnern abgeschlossenen Kreditverträge und die mit den Auszahlungen der Kreditmittel vereinbarten Bedingungen werden von uns erfüllt. In den derzeit in der Umsetzung befindlichen Projekten sind keine Auszahlungshemmnisse vorhanden.

Die Liquiditätslage ist als gut zu bezeichnen. Liquiditätsengpässe sind keine zu erwarten.

2. Chancenbericht

Die bisher erworbenen Grundstücke, die in der Umsetzung befindlichen Projekte und die Beteiligung an der HI Wohnbau GmbH lassen gute Deckungsbeiträge in den nächsten 2 bis 3 Jahren erwarten, auch wenn die Umsatzrentabilität voraussichtlich in den einzelnen Objekten aufgrund der höheren Grundstücks- und Herstellungskosten sinken wird.

Dem Wettbewerb am Markt, insbesondere im Bereich der Grundstücksbeschaffung, werden wir weiterhin durch Erfahrung, Seriosität, Zuverlässigkeit und einer vertrauensvollen Zusammenarbeit mit allen am Entwicklungs- und Umsetzungsprozess Beteiligten begegnen. Zudem sind wir davon überzeugt, dass sich in den kommenden 2 bis 3 Jahren Wettbewerber aufgrund von wirtschaftlicher Schieflage oder aufgrund der sinkenden Attraktivität des Marktes zurückziehen werden. Dies führt zu Entspannung auf dem Grundstücksmarkt und bietet möglicherweise Opportunitäten im Ankauf, welche wir gerne für uns nutzen möchten.

Durch den Erwerb und Entwicklung von Grundstücken außerhalb der Metropolregion München sehen wir Chancen einer "Überhitzung" des Marktes in München zu entgehen und keine unkalkulierbaren Risiken eingehen zu müssen. Hierbei können neue Märkte erschlossen und eine räumliche Diversifikation geschaffen werden.

3. Gesamtaussage

Risiken der künftigen Entwicklung sehen wir in der schwierigen Grundstücksbeschaffung und den stark gestiegenen Einkaufpreisen. Des Weiteren stellen wir uns darauf ein, dass der Verkauf von Eigentumswohnungen mittelfristig anspruchsvoller wird und die Vertriebsaktivitäten in den Fokus gerückt werden müssen.

Vor dem Hintergrund der in der "Pipeline" befindlichen Objekte, der Erfahrung unserer Mitarbeiter und unserer finanziellen Stabilität sehen wir uns für die Bewältigung der künftigen Risiken aber gut gerüstet. Risiken, die den Fortbestand der Gesellschaft gefährden könnten, sind derzeit nicht erkennbar.

V. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Zu den im Unternehmen bestehenden Finanzinstrumenten zählen im Wesentlichen Forderungen, Verbindlichkeiten und Guthaben bei Kreditinstituten.

Zahlungsausfälle von Kunden der Gesellschaft sind nahezu nicht existent. Zudem zahlen unsere Kunden nach Baufortschritt. Etwaige Zahlungsunfähigkeiten von Kunden würden daher frühzeitig bemerkt und Kaufverträge ggf. frühzeitig rückabgewickelt. Die Eigentumsumschreibungen erfolgen erst nach vollständigen Kaufpreiszahlungen.

Verbindlichkeiten werden innerhalb der vereinbarten Zahlungsziele beglichen. Lieferantenrisiken versuchen wir durch im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten zugelassenen Einbehalte oder Absicherungen zu begegnen.

Soweit bei finanziellen Vermögenswerten Ausfallrisiken erkennbar sind, werden entsprechende Wertberichtigungen vorgenommen. Zur Minimierung von Ausfallrisiken verfügt die Gesellschaft über ein adäquates Debitorenmanagement.

Die Gesellschaft finanziert ihre Projekte überwiegend mittels Kredite verschiedener Banken. Ziel des Finanz- und Risikomanagements der Gesellschaft ist die Sicherung des Unternehmenserfolgs gegen finanzielle Risiken jeglicher Art. Im Vordergrund steht hierbei eine ausreichende Liquidität, die auch Ankäufe von Grundstücken bis zu einer gewissen Größenordnung zunächst ohne Bankenunterstützung ermöglicht. Beim Management der Finanzpositionen verfolgt die Gesellschaft eine konservative Risikopolitik.

VI. Bericht über Zweigniederlassungen

Zweigniederlassungen werden von der Gesellschaft nicht unterhalten.

Handelsbilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

I. Allgemeine Angaben

Die immosens GmbH hat ihren Sitz in München. Sie ist im Handelsregister des Amtsgerichts München unter HRB 125767 eingetragen.

Der Jahresabschluss wurde gem. §§ 242 ff., §§ 264 ff. sowie § 267 Abs. 2 HGB sowie den einschlägigen Vorschriften des GmbHG aufgestellt.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach den Bestimmungen des § 275 Abs. 2 HGB (Gesamtkostenverfahren) gegliedert.

Zur Gliederung der Vorräte wurde von der Regelung des § 265 Abs. 6 HGB Gebrauch gemacht. Die Postenbezeichnung wurde wie folgt angepasst: Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe = in Ausführung befindliche Bauaufträge.

In der Gewinn- und Verlustrechnung wurde wie folgt angepasst: Aufwendungen für Roh-, Hilf- und Betriebsstoffe = Aufwendungen für Baugrundstücke und Erhöhung oder Verminderung des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen = Erhöhung oder Verminderung von in Ausführung befindlichen Bauaufträgen. Im Vorjahr wurde ein Betrag von TEUR 5.079 von Aufwendungen für Baugrundstücke umgegliedert auf Aufwendungen für bezogene Leistungen zur besseren Vergleichbarkeit.

Die Gesellschaft ist zum 31. Dezember 2023 eine mittelgroße Kapitalgesellschaft i. S. d. § 267 Abs. 2 HGB.

II. Angaben zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die auf den vorhergehenden Jahresabschluss angewendeten Ansatz- und Bewertungsmethoden werden stetig angewendet.

1. Anlagevermögen

Die Gebäude werden auf 50 Jahre linear abgeschrieben. Zur Entwicklung des Anlagevermögens vgl. Beilage zum Anhang. Die Bewertung erfolgte zu Anschaffungskosten.

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bewertet.

2. Umlaufvermögen

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips bewertet. Die Herstellungskosten umfassen die Einzelkosten, angemessene Teile der Gemeinkosten und der allgemeinen Verwaltungskosten. Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nominalwert angesetzt; die Forderungen gegen verbundene Unternehmen haben in Höhe von EUR 0 (Vj. EUR 14,9 Mio.) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr und die Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, haben in Höhe von EUR 4,2 Mio. (Vj. EUR 3,2 Mio.) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. Alle weiteren Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben eine Laufzeit von bis zu einem Jahr.

Bei den Forderungen gegen verbundene Unternehmen und bei den Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, besteht - wie im Vorjahr - Mitzugehörigkeit zu den sonstigen Vermögensgegenständen.

Die flüssigen Mittel entsprechen dem Nominalwert. Von den liquiden Mitteln sind TEUR 15.404 (im Vorjahr TEUR 8.243) frei verfügbar.

3. Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital beträgt zum 31. Dezember 2023 EUR 50.000,00.

4. Rückstellungen

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen und sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags dotiert. Bei Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden künftige Preis- und Kostensteigerungen berücksichtigt und eine Abzinsung auf den Abschlussstichtag vorgenommen.

Die Steuerrückstellungen betreffen mit TEUR 2.229 das Jahr 2022 und mit TEUR 386 das laufende Geschäftsjahr.

Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Rückstellungen für Baukosten TEUR 144 (Vorjahr TEUR 193) und Rückstellungen für Gewährleistungsverpflichtungen TEUR 652 (Vorjahr TEUR 1.465). Bei der Ermittlung der Gewährleistungsrückstellungen wurden Erfahrungswerte berücksichtigt.

5. Verbindlichkeiten

Die erhaltenen Anzahlungen werden mit dem Rückzahlungsbetrag ausgewiesen.

Der Ansatz der Verbindlichkeiten erfolgt zum Erfüllungsbetrag. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar. Die Vorjahreszahlen sind in Klammern angegeben.

Die Objektkredite zur Finanzierung von Grundstücken des Umlaufvermögens sind zwar formal kurzfristig, faktisch verlängert sich deren Laufzeit aber bis zur Verwertung der Grundstücke.

6. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die finanziellen Verpflichtungen aus Dienstleistungsverträgen mit der HI Wohnbau GmbH (verbundenes Unternehmen) betragen TEUR 758.

Die Durchführungsvolumina aus den bereits begonnenen Bauträgerprojekten belaufen sich, soweit keine Bilanzierung unter den in Ausführung befindlichen Bauaufträgen erfolgt ist, auf insgesamt TEUR 14.058.

7. Haftungsverhältnisse

Die immosens GmbH hat für Bankverbindlichkeiten verschiedener Beteiligungsgesellschaften Bürgschaften in Höhe von TEUR 5.800 übernommen. Da die Beteiligungsgesellschaften über ausreichende Liquidität verfügen und ihren Verbindlichkeiten stets fristgerecht nachkommen, ist es sehr unwahrscheinlich, dass die Berichtsgesellschaft in Anspruch genommen wird.

8. Gewinn- und Verlustrechnung

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Die Umsatzerlöse beinhalten Verkaufserlöse aus dem Objekt Neufahrn.

III. Sonstige Angaben

1. Geschäftsführung

Geschäftsführer:

Herr Florian Zappel, Seefeld, Immobilienkaufmann und Sprecher der Geschäftsführung

Herr Rainer Bargenda, München, Dipl.-Ing. (FH) Arch. und stellvertretender Sprecher der Geschäftsführung

Herr Martin Rohrmoser, München, Dipl.-Ing. Arch.

Auf den Ausweis der Geschäftsführerbezüge wird gemäß § 286 Abs. 4 i.V.m. § 285 Nr. 9a) HGB verzichtet.

2. Personal

Im Geschäftsjahr 2023 wurden 3 (im Vorjahr 3) Geschäftsführer beschäftigt.

3. Honorar des Abschlussprüfers

Das Honorar des Abschlussprüfers ist im Konzernanhang nach § 285 Nr. 17 HGB enthalten.

4. Konzernabschluss

Die immosens GmbH erstellt als Mutterunternehmen einen Konzernabschluss. Der Konzernabschluss wird im Unternehmensregister bekannt gemacht.

5. Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen

Die Gesellschaft ist an den folgenden Gesellschaften beteiligt:

^* Es handelt sich um eine atypisch stille Beteiligung.

^** Es handelt sich um die Vorjahreszahlen.

4. Ergebnisverwendung

Die Geschäftsführung schlägt vor, aus dem Bilanzgewinn des Jahres 2023 in Höhe von EUR 46.563.381,75, bestehend aus dem Gewinnvortrag von EUR 42.925.740,08 und dem Jahresüberschuss von EUR 3.637.641,67, eine Gewinnausschüttung in Höhe von EUR 2.000.000,00 vorzunehmen. Der Restbetrag in Höhe von EUR 44.563.381,75 soll auf neue Rechnung vorgetragen werden.

Beilage 1 zum Anhang: Entwicklung des Anlagevermögens vom 01.01. - 31.12.2023 (Anlagenspiegel)

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 06.09.2024 festgestellt.

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die immosens GmbH

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der immosens GmbH - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der immosens GmbH für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 und

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.