Baugesellschaft Gotha mbH

Baugesellschaft Gotha mbH

Gotha

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

A. Allgemeine Angaben

Die Baugesellschaft Gotha mbH hat ihren Sitz in Gotha und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Jena (Reg.Nr. HRB 106826).

Die Baugesellschaft Gotha ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft nach § 267 Abs. 2 HGB. Die Erstellung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2023 erfolgte gemäß § 15 Abs. 4 des Gesellschaftsvertrages nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches für große Kapitalgesellschaften sowie den Vorschriften des GmbHG.

Der Abschluss umfasst die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung, den Anhang (einschließlich Anlage-, Rückstellungs- und Verbindlichkeitenspiegel) und den Lagebericht. Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 22. September 1970 wurde in der aktuell gültigen Fassung beachtet.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden bei Zugang mit ihren Anschaffungskosten aktiviert und planmäßig linear über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben.

Die Bewertung des Sachanlagevermögens erfolgte zu den historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten, vermindert um die kumulierten planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen. Die Entwicklung des Anlagevermögens ist in der Anlage dargestellt. Erhaltene Baukostenzuschüsse werden von den Anschaffungskosten abgesetzt.

Die Herstellungskosten für die aktivierten Eigenleistungen wurden auf Einzelkostenbasis zuzüglich angemessener Gemeinkostenzuschläge, soweit diese für die Herstellung notwendig sind, bewertet. Fremdkapitalzinsen sind nicht in die Herstellungskosten einbezogen.

Die Abschreibungen wurden entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer linear ermittelt. Die betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern betragen für Wohngebäude 50 Jahre, für Gewerbebauten vor dem 1.1.1925 fertiggestellt sind 40 Jahre, für sonstige Bauten zwischen 10 und 30 Jahren, Außenanlagen 10 Jahre und für Betriebs- und Geschäftsausstattung zwischen 3 und 13 Jahren. Geringwertige Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten bis zu 250,00 € werden im Zugangsjahr sofort als Aufwand erfasst und Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten zwischen 250,01 € und 800,00 € werden einzeln aktiviert und im Jahr der Anschaffung voll abgeschrieben. In den Vorjahren vor 2020 wurde für Vermögensgegenstände zwischen 250,00 € bis 1.000,00 € ein Sammelposten gebildet, welcher über einen Zeitraum von fünf Jahren zu gleichen Teilen abgeschrieben wird (RLZ 1 Jahre).

Die Grundstücke ohne Bauten des Vorratsvermögens und die unfertigen Leistungen werden zu Anschaffungskosten unter Berücksichtigung des Niederstwertprinzips bilanziert.

Die geleisteten Anzahlungen werden zum Nennwert bilanziert.

Forderungen sind mit ihrem Nominalbetrag angesetzt. Erkennbaren Risiken wird durch Einzelwertberichtigung Rechnung getragen. Als uneinbringlich eingeschätzte Forderungen werden abgeschrieben.

Die flüssigen Mittel und Bausparguthaben sind mit dem Nominalwert angesetzt.

Der Ansatz der sonstigen Aktiva erfolgt zum Nennwert.

Bei den Rückstellungen sind alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen angemessen berücksichtigt. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des künftigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen von mehr als einem Jahr wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden Abzinsungssätzen gemäß § 253 Abs. 2 HBG der Deutschen Bundesbank abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen passiviert.

Auf den Ansatz von sich aus temporären Differenzen zwischen handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen ergebende aktive latente Steuern wurde gem. § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB verzichtet.

C. Angaben zur Bilanz

Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens werden im Anlagespiegel als Anlage zum Anhang 2023 dargestellt. Im Berichtsjahr wurden außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigen beizulegenden Wert in Höhe von 421 T€ gezeigt.

Die unfertigen Leistungen sind in Höhe der zum Bilanzstichtag noch nicht abgerechneten Betriebskosten mit 8.041 T€ (Vorjahr 6.752 T€) für vermietete Objekte sowie für erbrachte Leistungen des Reparaturdienstes, die erst in 2024 an die Mieter weiterberechnet werden, mit 7 T€ (Vorjahr 12 T€), ausgewiesen.

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten im Wesentlichen Forderungen an die Kommunale Beteiligungen Gotha GmbH aus der Teilnahme der Baugesellschaft Gotha mbH am Cash-Pool (2.500 T€ zuzüglich Zinsen von 3 T€), die Instandhaltungsrücklage eigener Wohnungen in Wohnungseigentumsobjekten (94 T€) und Forderungen an das Finanzamt aus zu erstattender Kapitalertragssteuer und Solidaritätszuschlag aus 2022 (17 T€).

Die sonstigen Rückstellungen werden für gegenwärtige Verpflichtungen gegenüber Dritten angesetzt, die bezüglich ihrer Fälligkeit und ihrer Höhe ungewiss sind. Rückstellungen werden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken zum voraussichtlichen Erfüllungsbetrag bewertet. Rückstellungen, die nicht schon im Folgejahr zu einer Inanspruchnahme führen, werden mit ihrem auf den Bilanzstichtag abgezinsten Erfüllungsbetrag angesetzt. Der Abzinsung liegen die Abzinsungssätze der Deutschen Bundesbank zugrunde. Bei der Verbuchung wird ausschließlich die Nettomethode angewandt. Die sonstigen Rückstellungen und ihre Entwicklung sind im Rückstellungsspiegel dargestellt.

Die Verbindlichkeiten aus Steuern betreffen in Höhe von 60 T€ an das Finanzamt abzuführende Umsatzsteuer aus dem Jahr 2023.

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten und die jeweiligen Restlaufzeiten sind im Verbindlichkeitenspiegel dargestellt.

D. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse wurden entsprechend des § 277 Abs. 1 HGB in der Fassung des BilRUG erfasst und gliedern sich wie folgt:

Die Erlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen in Höhe von 254 T€ (Vorjahr 227 T€) enthalten neben Erlösen aus der Betreibung von zwei Seniorenclubs in Höhe von 22 T€ (Vorjahr 16 T€) im Wesentlichen Erlöse aus Weiterberechnungen in Höhe von 232 T€ (Vorjahr 210 T€).

Im Berichtsjahr wurden aktivierte Eigenleistungen in Höhe von 171 T€ angesetzt.

In den sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von 367 T€ (Vorjahr 312 T€) sind im Wesentlichen Versicherungsentschädigungen (198 T€), Auflösungen von Wertberichtigungen (113 T€) und Rückstellungen (23 T€), sonstige Zuschüsse (10 T€) und Erstattungen von Sachbezügen (7 T€) enthalten.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten neben den sächlichen Verwaltungskosten in Höhe von 788 T€ (Vorjahr 823 T€) im Wesentlichen Zuführungen zu Einzelwertberichtigungen (199 T€), Spenden (24 T€) sowie Ausbuchungen von Miet- und anderen Forderungen (78 T€).

In den sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen sind Zinserträge aus der Teilnahme der Baugesellschaft Gotha mbH am Cash-Pool in Höhe von 47 T€ enthalten.

Insgesamt sind periodenfremde Aufwendungen von 95 T€ und periodenfremde Erträge von 30 T€ angefallen.

E. Sonstige Angaben

1. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Sonstige finanziellen Verpflichtungen gemäß § 285 Nr. 3 a HGB bestehen für vertraglich beauftragte, noch nicht durchgeführte Investitionen in Gegenstände des Anlagevermögens in Höhe von 2.350 T€ und Kfz-Leasingverträge in Höhe von 90 T€.

2. Arbeitnehmer

In der Baugesellschaft Gotha mbH sind am 31.12.2023 54 Arbeitnehmer beschäftigt.

Die Mitarbeiter sind in folgenden Bereichen tätig:

Die durchschnittliche Zahl der Arbeitnehmer gemäß § 267 Abs. 5 HGB betrug 53,75 Arbeitnehmer.

3. Organe

Geschäftsführung

Als Geschäftsführerin war bestellt:

Frau Christine Grund

Dipl.-Ing. für Hochbau (FH)

Dipl.-Wohnungs- und Immobilien-Fachwirt (FWI)

Von der Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB für die Geschäftsführerin wurde Gebrauch gemacht.

Gesellschafterversammlung:

Mitglieder der Gesellschafterversammlung ist ausschließlich die Stadt Gotha vertreten durch den Oberbürgermeister Herr Knut Kreuch.

Aufsichtsrat:

Mitglieder des Aufsichtsrates waren:

Dem Aufsichtsrat wurden 2023 Aufwandsentschädigungen in Höhe von 7 T€ gezahlt.

4. Abschlussprüferhonorar

Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2023 berechnete Gesamthonorar von 20 T€ betrifft ausschließlich die Leistungen der Abschlussprüfung.

Steuerberaterleistungen wurden in Höhe von 8 T€ erbracht.

5. Nachtragsbericht

Die deutsche Wirtschaft befindet sich trotz leichten Wachstums weiterhin in schwierigem Fahrwasser. Der Krieg in der Ukraine und die sich daraus entwickelnde Energiepreiserhöhung, steigende Preise für Baustoffe und Bauleistungen sowie Material- und Lieferengpässe, bergen Risiken für die Geschäftsentwicklung und den zukünftigen Geschäftsverlauf der Baugesellschaft Gotha mbH.

Die Auswirkungen der anhaltenden Preissteigerung, vor allem im Bereich Betriebskosten lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt nur schwer einschätzen. Es muss mit einer weiteren Verschlechterung des Zahlungsverhaltens unserer Mieter bezüglich Miete und Betriebskosten gerechnet werden. Ein spürbarer Anstieg der Forderungen aus Vermietung wäre die Folge.

6. Ergebnisverwendung

Das Geschäftsjahr 2023 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 412 T€ ab. Die Geschäftsführerin schlägt eine Ausschüttung in Höhe von 500 T€ an den Gesellschafter (Stadt Gotha) entsprechend dem Verwaltungshaushalt der Stadt Gotha 2024 vor.

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 wurde bei der Gesellschafterversammlung am 14.06.2024 festgestellt.

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2023

Verbindlichkeitenspiegel zum 31.12.2023

Rückstellungsspiegel zum 31.12.2023

Lagebericht

1. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Konjunkturelle Entwicklung

Die Prognosen für die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland im Jahr 2023 haben sich nicht erfüllt. Statt eines, wenn auch geringen Wachstums, ist nunmehr ein Rückgang zu verzeichnen. Laut einer ersten Schätzung des Statistischen Bundesamts ging das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2023 um 0,3 % im Vergleich zum Vorjahr zurück. Die trotz einiger Rückgänge nach wie vor hohen Preise, ungünstige Finanzierungsbedingungen durch steigende Zinsen und eine geringere Nachfrage aus dem In- und Ausland dämpften die Konjunktur, sodass sich die Erholung der deutschen Wirtschaft im Jahr 2023 nicht fortsetzte.

Die Entwicklung der Bruttowertschöpfung verlief im Jahr 2023 in den einzelnen Wirtschaftsbereichen unterschiedlich: Die Wirtschaftsleistung im produzierenden Gewerbe (ohne Baugewerbe) ging insgesamt deutlich um 2,0 % zurück. Die Bauinvestitionen sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 2,1 %. Neben den hohen Baupreisen wirkten sich die spürbar gestiegenen Bauzinsen aus, die insbesondere den Wohnungsbau bremsten. Positive Signale kamen lediglich vom Ausbaugewerbe, was unter anderem an den stark nachgefragten energetischen Sanierungen gelegen haben dürfte.

Die meisten Dienstleistungsbereiche konnten ihre wirtschaftlichen Aktivitäten im Vorjahresvergleich erneut ausweiten und stützten die Wirtschaft im Jahr 2023. Der Anstieg fiel aber insgesamt schwächer aus als in den beiden vorangegangenen Jahren. Den größten preisbereinigten Zuwachs verzeichnete der Bereich Information und Kommunikation mit +2,6 % und knüpfte damit an seine langjährige, nur im ersten Corona-Jahr 2020 gebremste Wachstumsgeschichte an.

Der private Konsum nahm im Jahr 2023 preisbereinigt um 0,8 % gegenüber dem Vorjahr ab und entfernte sich damit wieder vom Vorkrisenniveau des Jahres 2019 (-1,5 %). Dies dürfte vor allem auf die hohen Verbraucherpreise zurückzuführen sein. Von Rückgängen waren vor allem die Bereiche betroffen, in denen die Preise im Jahresverlauf entweder auf dem hohen Niveau des Vorjahres verharrten oder sogar noch weiter anstiegen. Besonders stark sanken die preisbereinigten Ausgaben für langlebige Güter wie Einrichtungsgegenstände und Haushaltsgeräte (-6,2 %). Auch der Staat reduzierte im Jahr 2023 erstmals seit fast 20 Jahren seine preisbereinigten Konsumausgaben (-1,7 %). Das lag vor allem am Wegfall staatlich finanzierter Corona-Maßnahmen.

Entwicklung der Verbraucherpreise

Im Jahr 2023 schwächte sich die durchschnittliche Jahresteuerungsrate mit 6,2 % ab, ist aber weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. Nach Mitteilung des Thüringer Landesamtes für Statistik stiegen die Verbraucherpreise im Jahr 2023 auf einen durchschnittlichen Index von 117,8 (Basis 2020=100). Infolge des russischen Angriffskrieges in der Ukraine stiegen die Preise der Energieprodukte Strom, Gas und Fernwärme spürbar an. Hinzu kamen Materialknappheit, Lieferengpässe und gestiegene Arbeitskosten. Diese spiegelten sich in der Entwicklung der Verbraucherpreise wider.

Die Preise für Energie (Haushaltsenergie und Kraftstoffe) stiegen seit 2020 drastisch um 51,0 %. Im Vergleich zum Jahr 2022 erhöhten sich die Preise der Energieprodukte um durchschnittlich 6,3 %. Die Preisentwicklung der Energieprodukte verlief jedoch sehr unterschiedlich. Deutlich teurer wurden Fernwärme (+22,4 %), Strom (+20,9 %), Gas, einschließlich Betriebskosten (+15,2 %) sowie feste Brennstoffe (+12,6 %).

Arbeitsmarkt

Trotz des weiteren Beschäftigungsaufbaus ist die schwache Konjunktur nicht spurlos am Arbeitsmarkt vorüber gegangen. Zwar zählte 2023 zu den Jahren mit der niedrigsten Arbeitslosigkeit seit der Wiedervereinigung, dennoch erhöhte sich die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland im Vergleich zum Vorjahr um 191.000 auf 2.609.000 Menschen. Die Arbeitslosenquote im Jahresdurchschnitt stieg gegenüber Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 5,7 %. Demografisch bedingt nimmt das Erwerbspersonenpotenzial in Deutschland bereits seit längerem ab. Der Trend einer alternden Bevölkerung bewirkt, dass sich mehr Personen in den Ruhestand zurückziehen als neu in das Erwerbsleben eintreten. Trotz der guten Nettozuwanderung ist der Fachkräftemangel in Deutschland immer mehr zum flächendeckenden Problem geworden, der nahezu alle Wirtschaftsbereiche und Regionen betrifft.

Demografische Entwicklung

Die Bevölkerung in Deutschland ist im Jahr 2022 um 1,3 % gewachsen. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilte, lebten zum Jahresende 2022 gut 84,4 Millionen Personen in Deutschland. Damit lebten hierzulande so viele Menschen wie noch nie am Ende eines Jahres. Diese Entwicklung ist auf einen deutlichen Anstieg der Nettozuwanderung zurückzuführen, vor allem bedingt durch die Fluchtbewegungen aus der Ukraine. Gleichzeitig sind auch im Jahr 2022 wie in den Vorjahren mehr Menschen gestorben als geboren wurden. Im Freistaat Thüringen ist im Jahr 2023 ein Rückgang der Einwohnerzahlen zu verzeichnen. Diese Entwicklung entspricht den langfristigen Trend.

Gravierend wird sich auch die Altersstruktur der Thüringer Bevölkerung weiter verändern. Sowohl die Anzahl der unter Zwanzigjährigen als auch die Anzahl der erwerbsfähigen Bevölkerung im Alter von 20 bis 65 wird sowohl absolut als auch anteilig zurückgehen. Demgegenüber steht eine Zunahme der Bevölkerungsgruppe der 65-Jährigen und älterer Mitbürger.

Die Bau- und Immobilienwirtschaft

Für die Abschätzung künftiger Wohnraumbedarfe ist die Entwicklung der Zahl und der Struktur der Haushalte noch bedeutsamer als die Bevölkerungsentwicklung. Der Trend zu immer kleineren Haushalten wird aufgrund der veränderten Altersstruktur der Bevölkerung in Zukunft weiter anhalten. Die durchschnittliche Haushaltsgröße verringert sich von 1,92 Personen im Jahr 2022 auf 1,89 Personen im Jahr 2042.

Gleichzeitig geht die Zahl der Haushalte in allen Haushaltsgrößengruppen um insgesamt 7,3 % zurück. Diese Entwicklung betrifft vor allem den ländlichen Raum.

Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im Jahr 2023 rund 10 % der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugte, erreicht für gewöhnlich nur moderate Wertschöpfungszuwächse, ist aber nur geringen Schwankungen unterworfen. Gerade diese Beständigkeit begründet die stabilisierende Funktion der Branche für die Gesamtwirtschaft. Nominal erzielte die Grundstücks- und Immobilienwirtschaft 2023 eine Bruttowertschöpfung von 376 Milliarden EUR.

Die Baukonjunktur wurde aufgrund von Preissteigerungen bei Baumaterialien und Baupreisen, die durch den anhaltenden Krieg in der Ukraine noch deutlich verstärkt wurden, sowie durch steigende Zinsen und verschlechterte Finanzierungsbedingungen bei weiter anhaltendem Fachkräftemangel auf Abwärtskurs geschickt. Die Bauinvestitionen waren 2023 rückläufig und sanken um 2,1 %.

Im Wohnungsbau hat die Bundesregierung nach mehreren abrupten Förderstopps mit anschließenden deutlichen Verschärfungen der Förderbedingungen das Vertrauen in die Verlässlichkeit der Wohnungsbauförderung untergraben. Dies dürfte im Zusammenspiel mit dem deutlich ungünstigeren Finanzierungsumfeld und den hohen Preisen maßgeblich zu den hohen Stornierungsraten im Wohnbau beigetragen haben, die seit der zweiten Jahreshälfte 2022 zu beobachten waren.

Insgesamt nahmen die Wohnungsbauinvestitionen 2023 mit 2,8 % sogar spürbar stärker ab als die Bauinvestitionen insgesamt. Jahrelang hatte der Wohnungsbau die treibende Kraft unter den Bausparten gebildet und war deutlich stärker als die übrigen Baubereiche gewachsen.

In Neubau und Modernisierung der Wohnungsbestände flossen 2023 rund 300 Mrd. EUR. Anteilig wurden 61,0 % der Bauinvestitionen im Wohnungsbau getätigt; leicht weniger als im Vorjahr. Insgesamt umfassen die Bauinvestitionen über alle Immobiliensegmente 2023 einen Anteil von 13 % des Bruttoinlandsproduktes.

Auch die Thüringer Wohnungsunternehmen, die im Verband Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft organisiert sind, leisten einen wichtigen Beitrag zur Versorgung breiter Schichten der Thüringer Bevölkerung mit Wohnraum. Um wirtschaftlich agieren zu können, stellen sie sich den Anforderungen des Marktes und bieten Wohnraum in allen Segmenten an. Die Wohnungsunternehmen verstehen sich als Partner ihrer Mieter und der regionalen Wirtschaft und Politik. Mit ihren Aufträgen sichern sie Arbeitsplätze in der Thüringer Bauindustrie.

Die Thüringer Wohnungsunternehmen haben seit 1991 rund 14,65 Mrd. Euro überwiegend in ihren Wohnungsbestand investiert. Der größte Teil, annähernd die Hälfte der Investitionen, entfiel auf Modernisierungsmaßnahmen. Aber auch der Anteil der Neubauinvestitionen ist mit 10 % erheblich.

2. Grundlagen des Unternehmens- und Geschäftsverlaufs

Die Baugesellschaft Gotha mbH mit Sitz in Gotha ist eine 100-prozentige Tochter der Stadt Gotha. Unsere satzungsmäßigen Aufgaben, die Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit Wohnraum und die nachhaltige Bewirtschaftung unseres Immobilienbestandes, bestimmen unser unternehmerisches Handeln. Die durchgeführten Investitionen sind darauf ausgerichtet, unser Portfolio zukunftsfähig zu gestalten und auf die Herausforderungen an unsere Branche zu reagieren. Hierzu gehören Bauen für jedes Alter, bezahlbares Wohnen für Alle, die Berücksichtigung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit sowie die Festigung unserer Wettbewerbsposition am regionalen Wohnungsmarkt. Darüber hinaus wirken wir an einer stabilen Stadtentwicklung, insbesondere der Fortsetzung der Aufwertung der Innenstadt und der Stabilisierung des Stadtteils Gotha-West mit. Im Geschäftsjahr 2023 standen weiterhin folgende Inhalte im Focus unseres Engagements:

CO ₂ -Bilanz

Die EU-Kommission und die Bundesregierung haben sich auf eine stufenweise Reduzierung von CO ₂ -Emissionen und eine Treibhausgasneutralität bis 2045 verpflichtet. Um Energieverbräuche und CO ₂ -Immissionen zu reduzieren, bedarf es zunächst der Auseinandersetzung mit dem bestehenden Zustand. Wir haben dazu einen externen Dienstleister mit der Erstellung einer CO ₂ -Bilanz für unseren Gebäudebestand beauftragt. Darauf aufbauend entwickeln wir eine Strategie, die die Reduktion der CO ₂ - Emissionen bewirkt und einen Weg hin zu einem klimaneutralen Gebäudebestand aufzeigt. Dies ist ein Gebot der Nachhaltigkeit und der Wirtschaftlichkeit.

Gebäudeenergiegesetz

Die Umsetzung der Anforderungen des Energiesicherungsgesetzes, insbesondere die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen (EnSikuMaV) sowie die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV), finden sich im aktuellen Gebäudeenergiegesetz, welches die energetischen Standards für beheizte und klimatisierte Gebäude regelt, wieder. Vor dem Hintergrund der Regelungen zur Prüfung und Optimierung von Heizungsanlagen, haben wir uns intensiv mit der Heiztechnik in unseren Bestandsgebäuden auseinandergesetzt. Zum einen haben wir gemeinsam mit den Stadtwerken Gotha mbH die vorgesehene Strategie des Ausbaus des Fernwärmenetzes in der Stadt Gotha abgestimmt und zum anderen haben wir die Handwerksfirmen, die unsere Gasanlagen betreuen, aufgefordert zu prüfen, ob die zum Betrieb der Heizungsanlagen einstellbaren technischen Parameter hinsichtlich der Energieeffizienz optimiert sind. Die Ergebnisse bilden die Grundlage für die Erstellung einer Prioritätenliste, aus der der Umfang der notwendigen Leistungen zur Hebung der Energieeinsparpotentiale sowie den jeweiligen Leistungszeitraum hervorgehen wird.

Betriebskosten

Die ab März 2023 rückwirkend zum Jahresanfang verabschiedeten Gesetze zur Einführung einer Strompreisbremse sowie zur Einführung von Preisbremsen für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme und zur Änderung weiterer Vorschriften, wirkten sich positiv auf die Heizkosten unserer Mieter aus. Kostensteigernd wirken hingegen die Verordnung über Heizkostenabrechnung aus dem Jahr 2021 mit der Verpflichtung zur monatlichen Verbrauchsinformation sowie die weitere Erhöhung des Mindestlohnes aus. In den folgenden Jahren muss mit weiter steigenden Betriebskosten gerechnet werden.

Erweiterung des Portfolios

Durch den geplanten Ankauf der stadtbildprägenden Grundstücke Hauptmarkt 20, 21 und Jüdenstraße 1, 1a, 3 wollen wir im kommenden Jahr unser innerstädtisches Portfolio sinnvoll ergänzen.

Digitalisierung

Die Digitalisierung bleibt auf der Tagesordnung und schreitet weiter voran. Das hat zur Folge, dass sich Aufgaben, Prozesse und Organisationsstrukturen verändern. Im Geschäftsjahr 2023 haben wir damit begonnen, den digitalen Rechnungsdurchlauf einzuführen. Hierzu nutzen wir eine Schnittstelle unseres ERP-Systems. Positiv ist, dass sich damit die gesamte Logistik des manuellen Transports der Rechnungen sowie das Ausdrucken der Rechnungsbegleitzettel erübrigen. Ziel ist der digitale Rechnungsdurchlauf aller künftig anfallenden Rechnungen entsprechend des bestehenden Berechtigungskonzeptes und der geltenden Unterschriftsordnung.

Mieterhöhungen

Im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung unserer Wohnungen und zur nachhaltigen Sicherung unserer Liquidität prüfen wir fortlaufend Mieterhöhungspotentiale und realisieren dieses in einem sozial verantwortbaren Umfang.

Stärkung Stadtquartier Gotha-West - überforderte Nachbarschaften

Für das Unternehmen sind sozial stabile Quartiere und lebenswerte Nachbarschaften wichtige unternehmerische Zielstellungen. Angesichts der zunehmenden Spaltung der Gesellschaft sowie der Anstieg der Zahl bedürftiger Menschen, der kulturellen Differenzierungen und der Diversität der Lebensentwürfe in den Wohnquartieren gewinnen Maßnahmen zur sozialen und kulturellen Quartiersentwicklung weiter an Bedeutung. Im Rahmen unserer Möglichkeiten bieten wir unsere Veranstaltungen insbesondere in den Seniorentreffs regional an und engagieren uns bei netzwerkbildenden Anlässen, beispielsweise der Bewegung "Gotha verbindet" oder am "Tag des Nachbarn"; beides organisiert durch das Stadtteilmanagement Gotha-West.

Als Bestandshalter in diesem Wohnquartier sind wir ständig bemüht einen Ausgleich zwischen den Anforderungen der Wirtschaftlichkeit, des Klimaschutzes sowie dem Erfordernis tragbare Mieten bei guten Wohnstandard und funktionierende Nachbarschaften zu schaffen. Dazu gehört auch Ordnung und Sauberkeit in den Wohnanlagen im Geschäftsjahr 2023 haben wir weitere Giebel der Wohngebäude mit Wandbildern gestaltet. Die gewählten Motive drücken Belebung und Freundlichkeit aus und stärken die Identifikation mit dem Stadtquartier.

Hinweisgeberschutzgesetz

Das Hinweisgeberschutzgesetz ist in Kraft getreten. Es regelt die Anzeige rechtswidrigen Verhaltens oder Vorgehens im Unternehmen durch Arbeitnehmer oder Dritte. Wir haben eine entsprechende Meldestelle eingerichtet.

Prüfungen

Die Prüfungsanordnung einer Außenprüfung vom Juli 2022 erfolgte jahresübergreifend zum Geschäftsjahr 2023. Im Februar 2023 erfolgte dann die Schlussbesprechung. Es gab rückwirkende Änderungen. Es wurden die Jahre 2018 bis 2020 geprüft.

Weitere Prüfungen oder Prüfungsankündigungen erfolgten im Jahr 2023 nicht.

Tax-Compliance

Im Geschäftsjahr haben wir weiter an der Beschreibung der Regelabläufe in unserer Organisation gearbeitet. Aufgrund der Komplexität des Steuersystems bedient sich unser Unternehmen auch weiterhin der Hilfe eines externen Steuerberaters. Die geplante Checkliste, in der alle Pflichten definiert sind und wie diese in das bestehende Tax-Compliance-Management-System integriert werden, ist in Arbeit.

Gütesiegel

Infolge der Bonitätsanalyse der Deutschen Bundesbank wurde der Baugesellschaft Gotha mbH für den Jahresabschluss 2022 erneut das Gütesiegel "Notenbankfähigkeit" mit der Einstufung 3 minus zuerkannt. Dieses Zertifikat ist ein gutes Argument, um in künftigen Verhandlungen mit Kreditgebern günstige Zinssätze und positive Raitingbeurteilungen zu erhalten und gilt bis 11.08.2024.

2.1 Bestandsbewirtschaftung

Zum Portfolio der Baugesellschaft Gotha mbH gehören Gebäude und Grundstücke des eigenen Bestandes und Immobilien, die wir für Dritte verwalten. Zahlenmäßig verteilen sich die Mietobjekte zum 31.12.2023 wie folgt:

Bezogen auf die Anzahl der Wohnungen haben wir unseren Gebäudebestand zum 31.12.23 zu 73,1 % saniert, zu 26,8 % teilsaniert und 0,1 % sind unsaniert. Daneben umfasst unser Portfolio 42.704 m ² unbebaute Grundstücksfläche, die überwiegend zum Verkauf steht.

2.2 Bestandsentwicklung

Im Geschäftsjahr 2023 ergaben sich Bestandsveränderungen bei Wohnungen und Gewerbe durch Nutzungsänderungen und Veräußerungen von Eigentumswohnungen. Im Einzelnen stellt sich die Veränderung im eigenen Bestand gegenüber dem Vorjahr wie folgt dar:

2.3 Vermietungssituation

Zum 31.12.2023 weisen wir in unserem Bestand 4.137 Wohnungen aus, von denen 4.102 Wohnungen aktiv an der Vermietung teilnehmen. In diesem Bestand sind 3.859 Wohnungen vermietet, das entspricht einer Vermietungsquote von 94,1 %. Unsere Vermietungsaktivitäten sind maßgeblich durch die Wohnungssuche von Empfängern von Bürgergeld bzw. Grundsicherung geprägt. Zusätzlich zeigen sich hier die Auswirkungen der Bereitstellung von Wohnraum für ukrainische Geflüchtete und Menschen weiterer Nationen, die nach Erhalt eines Aufenthaltstitels die Gemeinschaftsunterkunft verlassen und sich selbständig um Wohnraum bemühen müssen. Neben Ausstattung und Preis ist für die Interessenten die Lage einer Wohnung in der Stadt wichtig.

2.4 Mietenentwicklung

Die Sollmiete im Wohnungsbestand hat sich im Ergebnis zum Vorjahr um 363 T€ erhöht. Die Gründe hierfür liegen im Wesentlichen in der Erhöhung der Grundmiete nach § 558 BGB für 98 Einzelobjekte und in Miethöheanpassungen bei Neuvertragsabschlüssen. Insgesamt stieg die durchschnittliche Wohnungssollmiete je m ² zum Vorjahr von 5,13 €/m ² um 0,14 €/m ² auf 5,27 €/m ².

2.5 Bautätigkeit

Im Geschäftsjahr 2023 gliederten sich die Schwerpunkte der Investitionen folgendermaßen:

Die Bautätigkeiten 2023 waren im Wesentlichen geprägt durch den Umbau des Wohnkomplexes Jüdenstraße 13, 15, 17 und Klosterplatz 4 zu einer Jugendherberge, die Europaweite Ausschreibung der Planungsleistungen für die Komplexsanierung des Bahnhofsgebäudes Karlsplatz 1, die Fertigstellung des Umbaus und der Modernisierung des Gebäudes Böhnerstraße 1-17, einschließlich Aufzugsanbau und der Neugestaltung des Wohnumfeldes, den Balkonanbau in der Cl.-Zetkin-Straße 83, 84 und 85, die Fassadensanierungen der zwei Wohngebäude Böhnerstraße 19-29 und Böhnerstraße 31-47, der Sanierung mehrerer Treppenhäuser nach Elektroinstallation und umfangreicher Maßnahmen im Bereich der Haustechnik. Auch im Geschäftsjahr 2023 haben wir infolge der Änderung der Abfallsatzung in den Wohngebieten wieder mehrere Müllstandplätze umgebaut bzw. erneuert, um die gelben Tonnen zu integrieren und setzten diese Maßnahme in der Clara-Zetkin- und Bendastraße fort. Komplexe Sanierungen oder Nutzungsänderungen wurden in drei Gewerbeobjekten realisiert.

Im Rahmen der Optimierung haustechnischer Anlagen wurde gemäß interner Prioritätenliste die Erneuerung der Elektroinstallation in der Hützelsgasse 3-11 fortgeführt. Weiterhin wurden in der Kindleber Straße 77-85 weitere Gasdurchlauferhitzer für die Warmwasserbereitung auf dezentrale Elektro-Warmwasserbereiter umgestellt. In der Klosterstraße 1-11/Jüdenstraße 40 wurde die Zirkulations- und in der Eschleber Str. 26-32 die Kellerverteilungsleitung erneuert.

Für die Fortschreibung unserer künftigen Investitionen haben wir im Geschäftsjahr 2023 vorbereitende Planungen beauftragt, u.a. für den Neubau einer Garage am Klosterplatz, für die Bestandsaufnahme und Projektentwicklung des Bahnhofsgebäudes am Karlsplatz 1 und für die Schaffung von insgesamt 36 PKW-Stellplätzen sowie 3 Wohnmobilplätzen auf dem Grundstück der Cosmarstraße 8. Für die Entwicklung des Gesamtobjektes Jüdenstraße 11 zu einer Kindererlebniswelt wurden im Geschäftsjahr Planungsleistungen und Bauzustandsuntersuchungen im Rahmen der Machbarkeitsstudie realisiert.

2.6 Instandhaltung

Für die Instandhaltung der Bestände wurden im Geschäftsjahr 2023 insgesamt 6.441 T€ aufgewandt. In der Instandhaltung wurden 7.357 Aufträge vergeben, von denen 58,8 % Prozent (4.324) vom unternehmenseigenen Reparaturdienst realisiert wurden. Allein für Maßnahmen des Wiederbezugs in 231 Wohnungen wurden 433 Aufträge mit einer Summe von 1.682 T€ abgerechnet. Davon entfiel der größere Anteil auf 125 Komplettsanierungen mit einem wertmäßigen Umfang von 1.572 T€. Das entspricht durchschnittlich 12.576 €/Wohnung. Kleininstandsetzungen im Rahmen Wiederbezug wurden durch die Kundenberater im wertmäßigen Umfang von 110 T€ in 106 Wohnungen durchgeführt, was 1.038 €/Wohnung entspricht. Der durchschnittliche Renovierungsaufwand pro Wohnung liegt bei ca. 7.281 € und hat sich damit um 42,1 % zum Vorjahr erhöht. Gründe dafür liegen u.a. am Zustand der freiwerdenden Wohnung (abgewohnt durch Langzeitmieter) sowie in den Preiserhöhungen der Gewerke Heizung/Lüftung/Sanitär, Elektro sowie Trockenbau. Gestiegen sind auch die Materialpreise, insbesondere für Holz und Kupfer. Ausgewirkt auf die Preise haben sich auch die erhöhten Lohnkosten, unter anderem durch Tariferhöhungen im Bauhauptgewerbe.

Neben dem Wiederbezug prägten Instandsetzungsmaßnahmen an Elektroanlagen, an Rauch- und Wärmeabzugsanlagen, die Erneuerungen von Fenstern und Dacheindeckungen, Fugensanierungen, Reparaturen an Aufzugs- und Sanitäranlagen, Maßnahmen der Verkehrssicherungspflichten sowie zur Erhaltung des Brandschutzes und Beseitigung eines Wasserschadens in der Innungshalle, die laufende Instandhaltung.

Seit dem Jahr 2021 ist die Baugesellschaft Gotha mbH Eigentümerin des Grundstücks Karlsplatz 1. Dieses ist mit dem Bahnhofsgebäude bebaut und grenzt unmittelbar an die Liegenschaften der Deutschen Bahn. Hier wurden im Jahr 2023 die Planungsleistungen beauftragt und in notwendige Sicherungs- und Instandsetzungsarbeiten investiert.

Ein Schwerpunkt war in diesem Jahr wieder der Vandalismus im Parkhaus und im Bahnhofsgebäude, an Haustür- und Briefkastenschlössern sowie Beschädigungen an Fassaden durch Graffitischmierereien. Im gesamten Geschäftsjahr wurden Aufträge für Versicherungsschäden im Wert von 242 T€ ausgelöst. Von der Gebäudeversicherung wurden zum Stichtag Schäden im Wert von 190 T€ reguliert.

2.7 Grundstücksverkehr

Die Nachfrage nach Grundstücken und Eigentumswohnungen blieb etwas anzahlmäßig unter dem Niveau von 2022, wertmäßig stieg sie. Wir konnten im Jahr 2023 sechs unbebaute Grundstücke und sieben Eigentumswohnungen verkaufen. Ein kleines unbebautes Grundstück wurde zur Arrondierung eines unserer Grundstücke angekauft.

2.8 Personalmanagement

Unser Personalmanagement im Geschäftsjahr war geprägt durch die Sicherung der Arbeitsfähigkeit der Abteilungen, insbesondere durch Nachfolgeregelungen für die in den Ruhestand ausscheidenden Beschäftigten. Ein weiterer Schwerpunkt war die Erweiterung und Stärkung des Reparaturdienstes als tragende Säule der kurzfristigen Instandhaltung und zur Sauberhaltung der Wohnquartiere.

Weiterhin gilt es unter den Bedingungen des zunehmenden Fachkräftemangels, dem andauernden Generationswechsel die notwendige Aufmerksamkeit zu widmen.

2.9 Marketing

Zu den Schwerpunkten unserer Marketingarbeit gehörten öffentlichkeitswirksame Aktivitäten im Rahmen unserer Baumaßnahme Jugendherberge zu organisieren. Wir gestalteten und installierten einen inspirierenden Bauzaun entlang der Jüdenstraße und des Klosterplatzes, wir organisierten ein medienwirksames Richtfest und starteten gemeinsam mir den Jugendherbergswerk einen stadtweiten Aufruf zur Namenssuche.

Zur Förderung des architektonischen Anspruches bei der Gestaltung sowohl von sanierten Altbaufassaden als auch von Neubauten, lobt die Stadt Gotha regelmäßig den "Gothaer Fassadenpreis" aus. Im Jahr 2023 erhielten wir diesen für den gelungenen Wiederaufbau des Gebäudes Hauptmarkt 18.

Als Gastgeber unterstützen wir die 35. Internationale LOTTO Thüringen Ladies Tour und mit einem Sponsoring die Durchführung der 58. Europeade - Europas größtem Volkskultur-Festival. In unseren Seniorenklubs ist nach der Coronapause wieder Leben eingezogen u.a. feierten wir im Sommer ein gut besuchtes Sommerfest im Arnoldi-Treff. Um alle Veranstaltungen zu bewerben, haben wir den bewährten Veranstaltungskalender wieder aufgelegt.

Zur Publizierung unserer Angebote und zur Steigerung unserer Vermietungsquote passen wir regelmäßig unsere Internetseite an und arbeiten erfolgreich mit Produkten. Diese bilden wir, um schwer vermietbare Wohnungen zu Preisen unterhalb der im hauseigenen Mietenspiegel vorgesehene Planmieten zu vermieten.

3. Wirtschaftliche Lage der Gesellschaft

3.1 Vermögenslage

Das im betrieblichen Leistungsprozess langfristig gebundene Vermögen der Baugesellschaft Gotha mbH umfasst das Anlagevermögen, welches sich im Geschäftsjahr 2023 um 1.078,6 T€ gegenüber dem Vorjahr reduziert hat. Die Ursachen bestehen im Wesentlichen in der Aktivierung von Herstellkosten der Wiederaufbau- und komplexen Instandsetzungsmaßnahmen (1.591 T€) der Anlagen im Bau (3.166 T€) und der Aktivierung von Zuschüssen (-1.174 T€). Dem gegenüber stehen planmäßige Abschreibungen in Höhe von 5.055 T€, außerplanmäßige Abschreibungen nach Ertragswert (421 T€) und die Abgänge aus Immobilienverkäufen (828 T€).

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten Forderungen in Höhe von 2.500 T€ aus der Teilnahme der Baugesellschaft Gotha mbH am Cash-Pool des städtischen Konzerns.

Die flüssigen Mittel stiegen gegenüber dem Vorjahr um 963 T€. Dieser Anstieg beruht im Wesentlichen auf Verschiebungen bei den komplexen Sanierungsmaßnahmen, denen höherer Nettomieteinnahmen und die Anhebung der Betriebskostenvorauszahlung gegenüberstehen.

Die Eigenkapitalquote laut Handelsbilanz beträgt 68,5 %. Das Eigenkapital sank im Geschäftsjahr auf 98.517 T€ aufgrund einer vom Gesellschafter geforderten Gewinnausschüttung in Höhe von 500 T€. Dem gegenüber steht der Jahresüberschuss in Höhe von 412 T€.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten wurden in Höhe von 2.680 T€ planmäßig und 136 T€ außerplanmäßig getilgt.

3.2 Finanzlage

Der Cashflow im engeren Sinne hat sich gegenüber dem Vorjahr um 787 T€ erhöht und beträgt 5.302 T€.

Im Geschäftsjahr waren 22,0 % (Vorjahr 23,0 %) für Zins und Tilgung von Krediten aus der Ist-Miete zu zahlen.

Die Liquidität der Gesellschaft war zu jeder Zeit gesichert.

3.3 Ertragslage

Das Jahresergebnis 2023 weist einen Jahresüberschuss von 412,3 T€ aus (Vorjahr 356,4 T€). Der leichte Anstieg gegenüber dem Vorjahr resultiert hauptsächlich aus den gestiegenen Nettomieten.

Das Betriebsergebnis beträgt 998,3 T€ (Vorjahr 589 T€). Maßgeblich für die Verbesserung um 410 T€ sind höhere Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung (542 T€), dem Verkauf von Immobilien (186 T€) und die Bestandsveränderungen (1.286 T€), denen wesentlich höhere Aufwendungen für Betriebskosten (1.353 T€), Abschreibungen (314 T€) und Personal (180 T€) gegenüberstehen.

Das Zinsergebnis hat sich gegenüber dem Vorjahr durch geringfügig bessere Zinskonditionen bei Geldanlagen um 8 T€ auf 85 T€ verbessert.

Das neutrale Ergebnis in Höhe von -671 T€ (Vorjahr -310 T€) beinhaltet im Wesentlichen Ausbuchungen und Wertberichtigungen von Forderungen und anderer Leistungen (-297 T€), Abschreibungen zum Ertragswert (-421 T€), periodenfremde Aufwendungen für Instandhaltung (-96 T€) sowie Spenden (-24 T€). Dem stehen im Wesentlichen die Auflösungen von Wertberichtigungen und Rückstellungen (139 T€) sowie Umsatzerlöse und sonstige Erträge früherer Jahre (29 T€) gegenüber.

4. Chancen-, Risiko- und Prognosebericht

Chancen:

Digitalisierung

Der sich vollziehende digitale Umbruch wirft nicht nur zahlreiche Fragen auf, sondern eröffnet auch neue Chancen. Dabei geht es um die Digitalisierung des Kerngeschäftes, der operativen Tätigkeiten und der Prozessorganisation. Es ist notwendig, die eigenen digitalen Kapazitäten auszubauen und die Prozesse zu digitalisieren. Dabei ist darauf zu achten, dass die Beschäftigten auf dem Weg der Transformation mitgenommen werden. Wir haben uns im Geschäftsjahr 2023 mit der Einführung eines neuen ERP-Systems befasst. Unser Ziel ist die Migration eines zukunftsfähigen, flexiblen Programms mit einer benutzerfreundlichen Oberfläche, die uns komfortabel benötigte Daten visualisiert und den Austausch von Buchungsdaten ermöglicht. Für die anstehende Veränderung konnten wir die Belegschaft sensibilisieren und sind auf eine breite Akzeptanz gestoßen. Um die Umstellung maximal vorzubereiten, haben wir den Termin für das Geschäftsjahr 2026 vorgesehen.

Große Nachfrage nach modernem Wohnraum - Nutzung eigener Potentiale

Die Nachfrage nach Wohnraum konzentriert sich weiterhin im Zentrum der Stadt sowie im Wohngebiet Gotha-Siebleben. Mit unseren Investitionen in den Bestand tragen wir dieser Entwicklung Rechnung.

Vernetzung - voneinander lernen

Die weitere Vernetzung der Akteure und der ständige Austausch zu aktuellen Problemen in der Branche sind erforderlich, um den hohen Anforderungen an die Immobilienunternehmen gerecht zu werden. Eine selbstbewusste und abgestimmte Wohnungswirtschaft kann überzeugender in den gesellschaftlichen Dialog treten und die Interessen der Branche durchsetzen. Ebenso sind regionale Kooperationen und das effiziente Miteinander der verschiedenen Partner unverzichtbar, um die aktuellen Herausforderungen zu meistern.

Siedlungsflächenkonzeption Erfurter Kreuz

Die Industriegroßfläche Erfurter Kreuz wird seit den 1990er Jahren durch die Landesentwicklungsgesellschaft Thüringen mbH entwickelt. Im Rahmen dieses Prozesses werden mehrere tausend Arbeitsplätze geschaffen werden. Durch eine Initiative des Ilm-Kreises, des Landkreises Gotha und der Stadt Erfurt wurde eine informelle Siedlungsflächenkonzeption erarbeitet, die die Bereiche Kommunalpolitik und -verwaltung, Regionalplanung, Wohnungswirtschaft und Wirtschaftsunternehmen betrachtet, die bevorstehenden Herausforderungen benennt und gemeinsame Ziele formuliert. Eine für uns positiver Auswirkung ist der zusätzlich entstehende Bedarf an Wohnraum in dieser Region.

Risiken:

Im Unternehmen ist ein dreiteiliges Risikomanagement-System eingeführt. Es ist integrierter Bestandteil aller Entscheidungen und Geschäftsprozesse. Im Rahmen eines Früherkennungssystems werden regelmäßig Berichte zu den einzelnen Beobachtungsbereichen erstellt. Die Bewertung der identifizierten Risiken erfolgt zeitnah, um erforderliche Maßnahmen einzuleiten. Bestandteile des Risikomanagement-Systems sind ebenso die Module Controlling und Interne Revision. Aus derzeitiger Sicht sind keine wesentlichen wirtschaftlichen oder rechtlichen Risiken, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden, erkennbar. Erwähnt seien in diesem Zusammenhang folgende Entwicklungen:

Krise

Die anhaltende Krisensituation durch den Ukraine-Krieg, die Lieferkettenprobleme und die enormen Kostensteigerungen bei Material- und Lohnkosten sowie Energieprodukten wirken sich massiv auf den Unternehmensalltag aus.

Gesetzgebung

In den kommenden Jahren wird sich viel in unserer Branche ändern. Die Intensität des politischen Handelns stellt uns vor immensen Herausforderungen. Damit wird die Entwicklung des Wirtschafts- und Sozialgutes "Wohnen" immer enger mit den gesetzgeberischen Aktivitäten verbunden, insbesondere bei den Investitionsentscheidungen, die durch die ambitionierten Klimaziele erforderlich werden.

Investitionen

Wir müssen mit unserer Investitionskraft haushalten. Grundlage für künftige Investitionsentscheidungen wird auch die Entwicklung der "Kommunalen Wärmeplanung" sein. Die Strategieentwicklung muss in Zusammenarbeit zwischen der Kommune, den Energie- und Wärmeversorgern sowie den Wohnungsunternehmen erfolgen. Der strategische Fokus zukünftiger Investitionstätigkeit der Gesellschaft wird die Ausrichtung des Gebäudebestandes und dessen Wärme- und Energieversorgung auf Klimaneutralität sein.

Als Risiko identifizieren wir die Umsetzung der angestrebten Energieträgerumstellung. Hier sehen wir Probleme hinsichtlich der praktischen Ausführbarkeit der Baumaßnahmen, der nicht kalkulierbaren Kostensteigerungen sowie der Verzögerung von geplanten Einnahmen auf Grund des Material- und Fachkräftemangels. Die Verteuerungen werden sich auch in den Bruttowarmmieten widerspiegeln, die die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter strapazieren wird. Hier sind die Erlösausfälle im Blick zu behalten.

Zur Erfüllung unserer satzungsgemäßen Aufgabe, wie eine angemessene Wohnraumversorgung für die breiten Schichten der Bevölkerung sowie für Bevölkerungsgruppen, die von besonderen Problemen betroffen sind, ist neben der Herausforderung, die Nachbarschaften und das soziale Miteinander in den Quartieren zu stabilisieren auch die Erhaltung und die Aufwertung der Wohnungsbestände zu bewältigen. So bleiben auch die bisherigen Schwerpunkte, die Organisation der laufenden Instandsetzung, die Vorbereitung und Durchführung komplexer Baumaßnahmen, ein engagierter Wiederbezug, die Wohnumfeldgestaltung sowie die Planung künftiger Projekte im Blickpunkt unseres Arrangements.

Fachkräftemangel

In allen Bereichen des Handwerks und der Dienstleistungen treffen wir auf fehlende Fachkräfte. Dies macht sich insbesondere bei den Herrichtungszeiten im Wiederbezug und der laufenden Instandhaltung bemerkbar.

Auch wir haben deutlich mehr Aufwand, um qualifizierte Arbeitskräfte für zu besetzende Stellen im Unternehmen vertraglich zu binden. Eine Ursache kann darin liegen, dass der Arbeitsalltag der Beschäftigten zunehmend von Aufgaben geprägt ist, die teilweise über die Kernkompetenzen der Immobilienwirtschaft hinausgehen. Sie benötigen Fähigkeiten und Fertigkeiten beispielsweise im Umgang mit Mietern, die in soziale Schieflagen geraten sind, im Konfliktmanagement in den Häusern und Wohnquartieren sowie die Überwindung von Sprachbarrieren bei anderssprachigen Mietinteressenten und Mietern. Zur Realität des Kundenkontaktes gehören auch gehäufte verbale Aggressivität und eine zunehmende Respektlosigkeit gegenüber den Beschäftigten.

Betriebskosten

Die Betriebs- und Heizkosten des Jahres 2022 waren nur geringfügig höher als im Abrechnungsjahr 2021. Für das Abrechnungsjahr 2023 sind die Kosten gestiegen, sowohl bei den kalten Betriebskosten als auch bei den Heizkosten. Von den Versorgern und Firmen liegen Preiserhöhungen vor. Zur Vermeidung von Nachzahlungen werden die Vorauszahlungen mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung 2023 angepasst.

Gebäudeenergiegesetz

Mit dem Gebäudeenergiegesetz wird der Umstieg auf klimafreundliche Heizungen verbindlich eingeleitet und damit die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen reduziert. Das Gesetz ist zum 1. Januar 2024 in Kraft getreten, das bedeutet, dass jede neueingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbarer Energie betrieben werden muss sowie eine Austauschpflicht für alle Ölheizungen und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind. Die Umsetzung der Anforderungen wird mit immensen Investitionskosten verbunden sein.

Digitalisierung

Durch den wachsenden Grad der Digitalisierung entstehen neue Risiken. Hacker können mit ihren Angriffen komplette Unternehmen lahmlegen, in dem sie Festplatten, Server oder auch Datensicherungssystemen verschlüsseln. Ein unzureichender Zugriffsschutz kann zu versehentlichen oder absichtlichen Schädigungen führen. Mitarbeiter sind über die Vorgehensweisen zu sensibilisieren. Bezüglich des Risikofaktors Datensicherheit und Cyberkriminalität haben wir eine Cyberschutzversicherung abgeschlossen, eine Fachfirma für Hard- und Softwarebetreuung vertraglich gebunden und alle Sicherheitssysteme regelmäßig aktualisiert.

Finanzierungen

Die Finanzierung von Baumaßnahmen wird sich stark verändern, da die Taxonomie-Konformität mittelfristig gesehen ein maßgeblicher Faktor sein wird. Zudem verteuern die steigenden Zinsen die Baumaßnahmen und erschweren Prolongationen von Darlehen.

Kundenbonität

Dem Risiko, welches in der Bonität neuer Mieter besteht, begegnen wir mit detaillierten Selbstauskünften und der Einbeziehung von Dienstleistern, die Bonitätschecks vornehmen. Daneben bleibt das persönliche Gespräch als Instrument der Beurteilung.

Forderungsmanagement

Der Sicherung der Mieteinnahmen als Haupteinnahmequelle kommt eine besondere Bedeutung zu. Wir erreichen sie unter anderem durch ein aktives Forderungsmanagement. Einer Steigerung der Mietschulden begegnen wir mit unterschiedlichen Maßnahmen, wie u.a. der Betreuung von aktiven Mietern durch die Sozialarbeiterin, eigenständige Veranlassung von Mahn- und Vollstreckungsbescheiden sowie Räumungen und die Einbeziehung von Inkassobüros. Insgesamt wurden 2023 Ratenvereinbarungen abgeschlossen, 34 Mietverträge wegen Zahlungsverzug oder vertragswidrigen Verhaltens gekündigt und 19 Räumungen durchgeführt.

Prognose:

Unter Berücksichtigung des gegenwärtig unsicheren wirtschaftlichen Umfeldes sind Prognosen für das Geschäftsjahr 2024 mit Unsicherheiten verbunden. Die offene Dauer des Ukraine-Kriegs sowie die weitere gesellschaftliche Entwicklung machen es schwierig, negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf zuverlässig einzuschätzen.

Die Erfüllung unserer satzungsmäßigen Aufgabe bestimmt unser Handeln. Als städtische Beteiligungsgesellschaft pflegen wir den ständigen Dialog mit unseren Kunden sowie das Anliegen, der sozialen Verantwortung gegenüber dem Gut Wohnen gerecht zu werden. Als modernes Dienstleistungsunternehmen beobachten wir die Trends der Zeit und setzen uns mit den Auswirkungen auseinander. Beschäftigen werden uns auch künftig, die Diskussionen über bezahlbaren Wohnraum, Klimaschutz, die Auswirkungen der demografischen Veränderungen und dem rasanten Wandel in Gesellschaft und Wirtschaft im Zuge der Digitalisierung, vor allem, da aus diesen Themen vielfältige politische, unternehmerische und gesellschaftliche Aufgaben resultieren.

Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Baugesellschaft Gotha mbH sind geordnet und bieten die Voraussetzungen dafür, dass die anfallenden Aufgaben in der Zukunft umfassend gemeistert werden. Dazu gehören weitere Investitionen in unser Portfolio auf der Grundlage politischer Vorgaben und der Erkenntnisse aus unserem Vermietungsgeschäft.

Entsprechend unserer Jahresplanung 2024 rechnen wir mit einen Jahresüberschuss von 526,9 T€. Ertragsseitig gehen wir Umsatzerlösen in Höhe von 25.480,7 T€ und weiteren Erträgen in Höhe von 1.423,3 T€ aus. Dem gegenüber stehen Betriebskosten in Höhe von insgesamt 10.227,9 T€ und nicht aktivierungsfähige Instandhaltungskosten in Höhe von 4.744,4 T€.

Aufgrund der durchgeführten Prolongationen ist ein leichter Rückgang der Zinsaufwendungen zu verzeichnen. Im Geschäftsjahr wird ein Zinsaufwand in Höhe von 520,8 T€ erwartet. Liquiditätswirksam haben wir planmäßige Tilgungen in Höhe von 2.632,2 T€ und Zuschüsse für komplexe Sanierungsmaßnahmen in Höhe von 3.600 T€ eingeplant.

Bestätigungsvermerk

Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung erteilen wir folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk:

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Baugesellschaft Gotha mbH, Gotha

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Baugesellschaft Gotha mbH - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Baugesellschaft Gotha mbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

- entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 und

- vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben.

Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen, die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

- identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

- gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

- beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

- ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

- beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie, ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

- beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.

- führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bericht des Aufsichtsratsan die Gesellschafterversammlung 6. Mai 2024 zum Geschäftsjahr 2023

Der Aufsichtsrat der Baugesellschaft Gotha mbH nahm die ihm nach Gesetz und Gesellschaftsvertrag obliegenden Aufgaben wahr.

Er ließ sich während des Berichtszeitraumes in drei Sitzungen und durch Vorlage von Berichten umfassend über den Gang der Geschäfte sowie die Lage der Gesellschaft und grundsätzliche Fragen der Geschäftspolitik berichten.

Der Aufsichtsrat hat die Geschäftsführung der Baugesellschaft Gotha mbH überwacht und die Entscheidungen getroffen, die ihm nach Gesetz und Gesellschaftsvertrag übertragen sind.

Der Jahresabschluss sowie der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023 sind von der zum Abschlussprüfer bestellten Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Domus AG geprüft worden. Im Ergebnis der Prüfung wurde der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk erteilt. Der Aufsichtsrat stimmt den Prüfungsergebnissen des Abschlussprüfers zu.

Der Aufsichtsrat hat den von der Geschäftsführung vorgelegten Jahresabschluss sowie den Lagebericht geprüft. Nach dem abschließenden Ergebnis der Prüfung, sind Einwendungen nicht zu erheben. Der Aufsichtsrat billigt den Jahresabschluss 2023 und schlägt der Gesellschafterversammlung vor, diesen festzustellen. Der festgestellte Jahresabschluss weist einen Jahresüberschuss aus. Der Aufsichtsrat schließt sich dem Vorschlag der Geschäftsführung über die Verwendung des Jahresüberschusses an.

Der Aufsichtsrat dankt den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Gesellschaft sowie der Geschäftsführung der Baugesellschaft Gotha mbH für die vertrauensvolle Zusammenarbeit und spricht allen Beteiligten seine Anerkennung für die erfolgreiche Tätigkeit aus.

Ergebnisverwendungsbeschluss

Beschluss 101/24

Die Gesellschafterversammlung beschließt, den ausgewiesenen Jahresüberschuss in Höhe von 412.345,99 € sowie ein weiterer Betrag aus dem Gewinnvortrag in Höhe von 87.654,01 € wird an den Gesellschafter Stadt Gotha ausgeschüttet. Der Ausschüttungsbetrag in Höhe von 500.000 € wird am 2. Juli 2024 angewiesen.