ADLERSHORST BAUGENOSSENSCHAFT EG

ADLERSHORST Baugenossenschaft eG

Norderstedt

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Anhang des Jahresabschlusses 2023

A. Allgemeine Angaben

Die ADLERSHORST Baugenossenschaft eG hat ihren Sitz in Norderstedt, Ochsenzoller Straße 144, 22848 Norderstedt und ist im Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Kiel unter der Nr. GnR 102 NO eingetragen.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen (FormblattVO) beachtet.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend § 275 Abs. 2 HGB wiederum nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Die Genossenschaft erfüllt die Größenkriterien einer großen Kapitalgesellschaft gemäß § 267 HGB.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung werden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Immaterielle Vermögensgegenstände (soweit entgeltlich erworben) werden zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen, auf der Grundlage einer Nutzungsdauer von 3, 5 und 10 Jahren, aktiviert.

Die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und - soweit abnutzbar - vermindert um planmäßige Abschreibungen bewertet. Von den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten sind gewährte Zuschüsse abgesetzt worden. Anteilige eigene Architekten- und Verwaltungsleistungen werden für Baumaßnahmen bei den Bilanzposten "Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten" sowie "Anlagen im Bau" aktiviert. Fremdkapitalzinsen werden nicht in die Herstellungskosten einbezogen. Die Bewertung erfolgt nach dem gemilderten Niederstwertprinzip. Die Bilanzierung von Zu- und Abgängen erfolgt mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums.

Für die Berechnung der Abschreibungen (linear) liegt bei Wohngebäuden eine voraussichtliche Nutzungsdauer von 50 bzw. 80 Jahren, bei Garagen und Außenstellplätzen zwischen 17 und 50 Jahren und bei Gewerbeobjekten zwischen 33,33 und 60 Jahren zugrunde. Ein in 1994 zugegangener Bauabschnitt wird degressiv abgeschrieben. Nachträgliche Herstellungskosten werden auf die Restnutzungsdauer der Bauten verteilt. Die Herstellungskosten für Außenanlagen werden auf die Dauer von 17 Jahren abgeschrieben.

Bei den Technischen Anlagen und Maschinen erfolgt die lineare Abschreibung über eine Nutzungsdauer von 6 bis 20 Jahren. Die Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden linear über eine Nutzungsdauer von 3 bis 23 Jahren abgeschrieben. Geringwertige Vermögensgegenstände bis zu 800,00 € netto werden im Jahr der Anschaffung in voller Höhe abgeschrieben und im Anlagenspiegel als Abgang dargestellt. Zugänge von Einbauküchen im Jahr 2017 werden unter der Position "Betriebs- und Geschäftsausstattung" erfasst (vormals Gebäudebestandteil) und über 10 Jahre abgeschrieben, Zugänge ab 01.01.2018 werden wieder als Gebäudebestandteil erfasst.

Die Finanzanlagen werden mit den Anschaffungskosten bilanziert.

Das Umlaufvermögen wurde nach dem strengen Niederstwertprinzip bewertet.

Bei der Ermittlung der Unfertigen Leistungen aus noch nicht abgerechneten Betriebs- und Heizkosten sind Abschläge, insbesondere aufgrund von Leerstand und CO ₂ KostAufG, berücksichtigt.

Bei den Forderungen wurde allen erkennbaren Risiken durch Abschreibung bzw. Wertberichtigung Rechnung getragen.

Bei den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten wurde von dem Wahlrecht der Aktivierung von Geldbeschaffungskosten Gebrauch gemacht. Die vorgenommene Abschreibung entspricht der Dauer der Laufzeit der Darlehen bzw. der vereinbarten Zinsbindungsfrist.

Die Höhe der Rückstellungen für Pensionen wurde auf der Grundlage der Richttafeln 2018 G von Heubeck nach dem modifizierten Teilwertverfahren berechnet. Dabei wurde zur Ermittlung des notwendigen Erfüllungsbetrages eine Lohn- und Gehaltssteigerung von 2,2 %, eine Rentensteigerung von 2,0 % sowie der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzins der vergangenen 10 Jahre für eine Laufzeit von 15 Jahren in Höhe von 1,83 % (im Vorjahr: 1,78 % zum 30.11.2022) zugrunde gelegt.

Aus der Abzinsung der Pensionsverpflichtungen zum 31.12.2023 mit dem durchschnittlichen Marktzins der vergangenen 10 Jahre (mit 1,83 %) ergibt sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzins der vergangenen 7 Jahre (mit 1,75 %) ein positiver Unterschiedsbetrag in Höhe von 42.682,00 €. Dieser Betrag ist ausschüttungsgesperrt.

Rückstellungen für Jubiläumsverpflichtungen wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen 7 Jahre in Höhe von 1,75 % (Vorjahr: 1,43 %) abgezinst. Lohn- und Gehaltssteigerungen werden ebenfalls mit 2,2% angesetzt.

Die sonstigen Rückstellungen wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags bemessen.

Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich aus dem folgenden Anlagespiegel:

Die Beteiligungen enthalten Anteile an einer BGB-Gesellschaft.

Der Posten "Unfertige Leistungen" beinhaltet ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten, denen erhaltene Anzahlungen gegenüberstehen.

Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber der ADLERSHORST Immobilien GmbH wurden saldiert, da sich diese rechtlich wirksam entstanden, gleichartig und fällig gegenüberstanden.

Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar:

Die Sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten insbesondere die Anteile der Genossenschaft an Erhaltungsrücklagen von Wohnungseigentümergemeinschaften in Höhe von 662.955,47 € sowie eine Forderung aus einem Tilgungszuschuss in Höhe von 1.458.000,00 €, die bei Bilanzaufstellung bereits ausgeglichen ist.

Aufgrund von temporären Differenzen von handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen ergeben sich im Saldo aktive latente Steuern, die in Ausübung des Wahlrechts nach §274 (1) S.2 HGB nicht aktiviert werden.

Die Steuerrückstellungen beinhalten Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer für 2021 in Höhe von 387.384,00 €, für 2022 in Höhe von 866.484,00 € sowie für das Geschäftsjahr in Höhe von 410.632,00 €.

In den "Sonstigen Rückstellungen" sind insbesondere Rückstellungen enthalten für:

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

¹⁾ GPR = Grundpfandrechte

D. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse gliedern sich auf in folgende Tätigkeitsbereiche:

Die beiden Letztgenannten werden im Wesentlichen mit der Unternehmensgruppe erzielt.

Die "Sonstigen betrieblichen Erträge" enthalten insbesondere Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen von 172.006,76 € (Vorjahr: 166.829,00 €) sowie Versicherungsentschädigungen von 274.001,44 € (Vorjahr: 352.800,02 €).

Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung gliedern sich auf in:

Die "Sonstigen betrieblichen Aufwendungen" enthalten 1.050.162,15 € (Vorjahr: 167.958,62 €) für den Abriss von Altbestand und ansonsten hauptsächlich Sachkosten der Verwaltung.

Weitere nennenswerte periodenfremde oder außergewöhnliche Erträge und Aufwendungen, die für die Beurteilung der Ertragslage von Bedeutung sind, haben sich nicht ergeben.

E. Sonstige Angaben

Unter den Anteilen an verbundenen Unternehmen wird die 100%-Beteiligung an der ADLERSHORST Immobilien GmbH mit Sitz in Norderstedt ausgewiesen. Das Eigenkapital zum 31.12.2023 beträgt 4.034.473,32 €. Aufgrund des Ergebnisabführungsvertrages wurde das Jahresergebnis 2023 in voller Höhe (1.404.085,13 €) von der Genossenschaft vereinnahmt.

Die Genossenschaft ist mit einem Drittel an der Bauträger-GbR C mit Sitz in Norderstedt beteiligt. Der Jahresabschluss zum 31.12.2022 dieser Gesellschaft weist ein Eigenkapital von 1.333.268,21 € und einen Jahresfehlbetrag von 7.456,75 € aus.

Es bestanden folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene, finanzielle Verpflichtungen, denen vertraglich vereinbarte bzw. zugesagte Fremdfinanzierungsmittel in ähnlicher Höhe gegenüberstehen:

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:

Mitgliederbewegung:

1. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-Holstein

Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg

2. Mitglieder des Vorstandes:

3. Mitglieder des Aufsichtsrates:

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind und weder in der Gewinn- und Verlustrechnung noch in der Bilanz berücksichtigt sind, haben sich nicht ergeben.

Gemäß Beschluss von Vorstand und Aufsichtsrat vom 24.04.2024 werden aus dem Jahresüberschuss in Höhe von 7.736.142,76 € in die "Gesetzliche Rücklage" ein Betrag in Höhe von 775.000,00 € und in die "Anderen Ergebnisrücklagen" ein Betrag in Höhe von 6.315.000,00 € eingestellt. Danach ergibt sich ein Bilanzgewinn in Höhe von 653.036,06 €.

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Vertreterversammlung vor, diesen Vorwegzuweisungen zu den Rücklagen zuzustimmen und den Bilanzgewinn 2023 wie folgt zu verwenden:

Bilanz zum 31. Dezember 2023

der ADLERSHORST Baugenossenschaft eG

Aktivseite

Passivseite

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2023 bis 31.12.2023

der ADLERSHORST Baugenossenschaft eG

Bericht des Aufsichtsrates zum Geschäftsjahr 2023

Sehr geehrte Damen und Herren, liebe Mitglieder!

Im Bericht des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr 2022 hat der Aufsichtsrat prognostiziert, dass die herausfordernden Themen des Jahres 2022 uns auch im Jahr 2023 beschäftigen werden. Diese - keinesfalls gewagte - Prognose hat sich leider bewahrheitet.

Der russische Angriffskrieg und die damit zusammenhängenden Verwerfungen in der globalen Wirtschaft und den Kapitalmärkten haben uns weiter in Atem gehalten. Es ist zwar gelungen, durch schnelles und pragmatisches Handeln eine Gasmangellage zu vermeiden und unabhängig von russischem Gas zu werden, trotzdem ist Deutschland 2023 in eine Rezession gerutscht. Insbesondere die Bauwirtschaft leidet unter den stark gestiegenen Zinsen und den weiterhin hohen Baukosten. Die Inflationsrate ist 2023 auf bislang kaum gekannte Höhen gestiegen, die hauptsächlich durch die hohen Energiekosten verursacht ist. Auch die Exportbranche leidet unter der schwächeren Weltwirtschaftslage, gleichzeitig gerät die deutsche Industrie durch verschärften Wettbewerb insbesondere aus China unter Druck. Der Fachkräftemangel tut ein Übriges. Die weiterhin hohen Flüchtlingszahlen aus der Ukraine und dem nicht europäischen Ausland stellen besonders die Kommunen vor enorme Herausforderungen hinsichtlich Unterbringung und Integration. Trotz erster Anzeichen eines Rückgangs der Inflation im ersten Quartal dieses Jahres und einer Beruhigung der Zinsmärkte wird auch das Jahr 2024 herausfordernd bleiben.

Vorstand und Aufsichtsrat haben deshalb im vergangenen Jahr sehr viel Wert auf eine regelmäßige Überprüfung der Wirtschaftsplanung gelegt und auch Projekte der ADLERSHORST Baukontor GmbH zunächst zurückgestellt, weil sie sich aktuell nicht wirtschaftlich realisieren lassen. Durch die Instandhaltungs- und Renovierungsprogramme sowie die wirtschaftlichen Neubauten ist unser Wohnungsbestand, verglichen mit vergleichbaren Beständen anderer Wohnungsbauunternehmen, in einem energetisch und baulich sehr guten Zustand. Diese erfolgreiche Strategie werden wir auch in den nächsten Jahren durch umfangreiche Investitionen in den Bestand sowie eine angemessene und wirtschaftliche Neubautätigkeit fortsetzen.

Die gesamtgesellschaftliche Aufgabe, ausreichenden und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und vorzuhalten, bleibt weiterhin der Leitgedanke unserer Genossenschaft. Die sinkenden Energiekosten werden auch zu einer Entlastung bei unseren Mitgliedern führen. Wir dürfen aber nicht nachlassen, unsere Bestände weiter energetisch zu ertüchtigen, um so den Einsatz fossiler Brennstoffe zu reduzieren. Hierfür ist das Quartier Am Dornbusch 18 - 26 in Elmshorn ein gutes Beispiel. Hier wurde eine alte Ölheizung durch eine Wärmepumpenanlage ersetzt.

Der Aufsichtsrat unterstützt den Vorstand ausdrücklich auf seinem Weg, jungen Menschen attraktive Ausbildungsmöglichkeiten zu bieten. Gegenwärtig befinden sich 15 Auszubildende in einer Berufsausbildung bei Adlershorst. Damit sorgen wir für eigenen Nachwuchs und wirken so dem Fachkräftemangel entgegen. Gleichzeitig investieren wir in Fortbildung der Mitarbeitenden und unsere technischen Systeme, um den immer stärker werdenden Anforderungen der Digitalisierung gerecht zu werden und gut ausgebildete Mitarbeitende zu haben. Sie sind das Rückgrat unserer Genossenschaft.

Vorstand und Aufsichtsrat arbeiten auf dieser Basis weiterhin eng und konstruktiv zusammen. Diese auf Vertrauen und Transparenz beruhende Zusammenarbeit werden wir zum Wohle unserer Genossenschaft auch in Zukunft fortsetzen.

Gemeinsame Sitzungen von Vorstand und Aufsichtsrat

In sechs gemeinsamen Sitzungen hat sich der Aufsichtsrat vom Vorstand ausführlich über die Lage der Genossenschaft berichten lassen, mögliche Risiken bewertet und zahlreiche Sachverhalte abgewogen.

Themen dieser Sitzungen waren u. a.:

Wirtschafts- und Finanzangelegenheiten

Beschlüsse zur Aufnahme in das Bauprogramm

Vorbereitung der Vertreterversammlung

Beratung/Beschlussfassung über besondere Geschäftsvorfälle

Aufsichtsrat ohne Beteiligung des Vorstandes

Ortsbesichtigungen

Vertreterausfahrt am 29.04.2023

Workshop von Vorstand und Aufsichtsrat vom 16.11. bis 17.11.2023

Themen:

Fachlicher Austausch bei der VNW-Tagung

Die VNW-Tagung fand am 18.09.2023 in Lübeck statt. An den interessanten Vorträgen und dem kollegialen Austausch nahmen neben den Vorstandsmitgliedern Uwe Wirries und Hendrik Pieper vom Aufsichtsrat Henning Beuck und Sabine Kählert teil.

ADLERSHORST Baukontor GmbH

Drei Aufsichtsratssitzungen:

ADLERSHORST Immobilien GmbH

Fünf Aufsichtsratssitzungen:

In den Aufsichtsratssitzungen wurden regelmäßig aktuelle Sachstandsberichte von der Geschäftsführung entgegengenommen und die Einhaltung der Wirtschaftspläne überprüft einschließlich Risikoanalyse.

Jahresabschluss

Aufgrund der Kenntnis der Zahlen aus den Quartalsberichten erwartet der Aufsichtsrat auch in wirtschaftlich schwierigem Umfeld erneut ein positives Ergebnis aus der Jahresabschlussprüfung.

Der gesetzliche Teil dieses Jahresberichts ist vom Vorstand unter Beachtung des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) aufgestellt worden. Der Aufsichtsrat hat sich davon überzeugt, dass der Vorstand die entsprechenden Bestimmungen der Risikoinventur, der Risikobewertung sowie der organisatorischen Maßnahmen beachtet.

Die Prüfung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2023 durch die Prüfer des VNW hat bereits im Dezember 2023 begonnen und wird im April 2024 beendet werden. Die Entgegennahme des schriftlichen Berichtes über die Prüfung des Geschäftsjahres 2023 sowie Beratung und Beschlussfassungen hierzu sind in der gemeinsamen Sitzung von Vorstand und Aufsichtsrat am 19. Juni 2024 und in der Vertreterversammlung am 22. Juni 2024 vorgesehen.

In Erwartung eines erneuten positiven Prüfungsergebnisses empfiehlt der Aufsichtsrat der Vertreterversammlung:

Für den Erfolg verantwortlich sind die Vorstandsmitglieder Uwe Wirries (Vorsitzender) und Hendrik Pieper sowie alle Mitarbeitenden der Unternehmensgruppe ADLERSHORST.

Mit dem 30. Juni 2024 scheidet unser Vorstandsvorsitzender Uwe Wirries aus Altersgründen aus dem Vorstand aus. Uwe Wirries hat durch seine Tätigkeit zunächst als Mitglied des Aufsichtsrates und seit dem 01.07.2009 als Vorstandsmitglied, ab 01.07.2014 als Vorstandssprecher und schließlich seit 01.01.2018 als Vorstandsvorsitzender die Geschicke unserer Genossenschaft geleitet. Durch seine hohe Fachkompetenz, Tatkraft und immer vorausschauende Arbeitsweise hat er in den letzten Jahren maßgeblich dazu beigetragen, dass unsere Genossenschaft sich zu einem modernen und stabilen Unternehmen entwickelt hat. Der Aufsichtsrat bedankt sich für die herausragende Arbeit von Uwe Wirries in den letzten Jahren und freut sich Der Aufsichtsrat (v. I.):

Christian Krischker, Sabine Kählert (Vorsitzende), Niels Schmidt, Ulrica Schwarz, Jens Nietner, Henning Beuck und Ingrid Hebisch

darüber, dass er uns in der Folgezeit als externer Berater des Vorstandes weiter zur Verfügung stehen wird.

Martin Henne komplettiert seit dem 01.04.2024 den Vorstand unserer Genossenschaft. Wir sind überzeugt davon, mit Herrn Henne ein hochqualifiziertes neues Vorstandsmitglied gewonnen zu haben und wünschen ihm für seine Tätigkeit alles Gute. Der Aufsichtsrat hat mit dem Ausscheiden von Herrn Wirries mit Wirkung zum 01.07.2024 Herrn Hendrik Pieper zum Vorstandvorsitzenden ernannt, im festen Vertrauen darauf, dass der Vorstand in der neuen Besetzung die erfolgreiche Arbeit fortsetzen wird.

Mein Dank an die Vorstandsmitglieder für die vertrauensvolle und konstruktive Zusammenarbeit gilt gleichermaßen meinen sehr geschätzten Aufsichtsratskolleginnen und -kollegen und allen Mitarbeitenden der Unternehmensgruppe Adlershorst.

Lagebericht 2023

1. Grundlagen des Unternehmens

Die ADLERSHORST Baugenossenschaft eG wurde 1948 gegründet und ist eine eingetragene Genossenschaft mit Sitz in 22848 Norderstedt, Ochsenzoller Straße 144.

Mit 5.631 (Vorjahr: 5.629) eigenen Mietwohnungen mit einer Wohnfläche von 361.251,11 m ² ist sie im Nordwesten der Metropolregion Hamburg mit fünf Kundencentern vertreten. Diese sind in Norderstedt, Elmshorn, Wedel, Tornesch und Quickborn, um Kundennähe und umfangreichen Service direkt vor Ort zu bieten. Weiterhin befinden sich 29 gewerbliche Einheiten und Büros (Vorjahr: 29), 2.229 Garagen- und Tiefgaragenstellplätze (Vorjahr: 2.153), 1.806 Pkw-Stellplätze (Vorjahr: 1.819) sowie 8 Einheiten mit Sondernutzung (Vorjahr: 8), davon 3 Gästewohnungen im Eigentum der Genossenschaft. Die Veränderung des Wohnungsbestandes zum Vorjahr resultiert aus dem Neubau von 114 Einheiten, dem der Abriss von 112 Einheiten gegenübersteht.

Hauptgeschäftsfeld ist die Vermietung von attraktiven Wohnungen, um Menschen in unterschiedlichsten Lebens- und Einkommenssituationen ein Zuhause zu bieten. Die Nachfrage nach günstigen und zeitgemäß ausgestatteten Wohnungen ist unverändert hoch. Unsere Wohnungen werden grundsätzlich an unsere Mitglieder vermietet.

Die Genossenschaft hat 9.252 Mitglieder zum Ende des Geschäftsjahres 2023 mit einem Geschäftsguthaben in Höhe von 17.456.957,88 Euro, die über die Zeichnung von Geschäftsanteilen an der Genossenschaft beteiligt sind. Die Geschäftsanteile sind dividendenberechtigt und einmal jährlich entscheidet die Vertreterversammlung über die Gewinnverwendung und die Ausschüttung einer Dividende. Alle fünf Jahre wählen die Mitglieder aus ihrem Kreis ihre Vertreter in die Vertreterversammlung, zuletzt im Dezember 2020. Jedes Mitglied hat unabhängig von der Höhe seiner eingezahlten Geschäftsanteile eine Stimme.

Der Schwerpunkt der Investitionstätigkeit der Genossenschaft liegt im Neubaubereich von freifinanzierten und öffentlich geforderten Wohnungen sowie der Modernisierung und Instandhaltung unserer Bestände, um mit der Qualitätsverbesserung der vorhandenen Wohnungen die Quartiere für zukünftige Generationen weiter zu entwickeln.

Unsere Geschäftsstrategie ist nicht die Erzielung möglichst hoher Mieten und maximaler Gewinne, sondern bezahlbarer Nutzungsentgelte, die angemessen kalkuliert sind. Die aus der Vermietung erzielten Einnahmen fließen zurück in unseren Wohnungsbestand und werden für Instandhaltung, Modernisierung und Neubau verwendet.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Rahmenbedingungen

Die wirtschaftlichen Folgen des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine belasten die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland nach wie vor. Hinsichtlich der Entwicklung der Energiekosten bestehen besonders durch die Lage in Nahost erhebliche Unsicherheiten. Weiterhin hohe Zinsen, gestiegene Bau- und Finanzierungskosten und zu komplexe Bauordnungen dämpfen die Investitionen in großem Maße. Daher können die weiteren Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche, nicht verlässlich abgeschätzt werden. Zudem wird es durch die Bevölkerungsentwicklung, die Binnenwanderung, den Rückgang des Sozialwohnungsbestandes und den bürokratischen Hürden immer schwieriger, die Menschen mit neuem, angemessenem Wohnraum zu versorgen.

Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland kam im Jahr 2023 nach bisher vorliegenden Zahlen in diesem krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, ist das preisbedingte Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2023 um 0,3 % gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Nach wie vor lasten hohe Preise in allen Wirtschaftsstufen auf der Konjunktur.

2.2. Geschäftsverlauf

Insgesamt wurde der Geschäftsverlauf der Genossenschaft durch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht wesentlich beeinträchtigt. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum im Großraum Hamburg ist weiterhin sehr hoch. Hohe Energiekosten und die Inflation hatten nur geringen Einfluss auf das Geschäftsumfeld. Es konnten viele Bauvorhaben und Modernisierungen abgeschlossen werden.

Auf Grundlage vorläufiger Vorjahreszahlen wurden im Dezember 2022 die Aufwendungen und Erträge geplant. Der Wirtschaftsplan wurde im Januar 2023 beschlossen.

Die wesentlichen Erfolgsgrößen, die für die Unternehmensentwicklung von Bedeutung sind, fasst folgende Tabelle zusammen:

Die Umsatzerlöse aus Nettokaltmieten liegen leicht über dem Planansatz 2023. Der planmäßige Anstieg gegenüber dem Vorjahr resultiert hauptsächlich aus den Nutzungsgebühren der Neubauten und aus dem Gesamtjahreseffekt der in 2022 fertiggestellten Objekte.

Die höheren Instandhaltungsaufwendungen gegenüber den Planungsannahmen sind hauptsächlich durch Wohnungseinzelmodernisierungen entstanden, die noch in 2023 abgeschlossen werden konnten. Diese Maßnahmen erhöhen die Objektqualität durch eine zeitgemäße Ausstattung, klimafreundliche Energieversorgung sowie hochwertige Bauqualität und sichern damit die langfristige Vermietung.

Die geringeren Zinsaufwendungen gegenüber der Planung resultieren insbesondere aus einer vorsichtigen Planung sowie nicht und noch nicht in Anspruch genommenen Krediten für Neubaumaßnahmen. Weiterhin konnten geplante Darlehensprolongationen und Umschuldungen mit geringeren Zinsen als geplant abgeschlossen werden.

Unser Jahresüberschuss 2023 erreicht nicht das geplante Ergebnis, er liegt jedoch auf vergleichbarem Niveau zum Vorjahresergebnis. Die Veränderung gegenüber der Planung ergibt sich insbesondere aus geringeren sonstigen betrieblichen Erträgen aufgrund eines nicht realisierten Verkaufs eines Grundstücks. Daneben fielen die Erträge aus der Gewinnabführung geringer aus.

Die Genossenschaft hat im Geschäftsjahr 2023 in den Neubau, in Großmodernisierungen und in die Erneuerung von Außenanlagen 17,2 Mio. € investiert. Weiterhin konnte in 2023 die energetische Modernisierungsoffensive weiter fortgeführt werden. Für unser Programm "nach Außen kommt Innen" wurden insgesamt 4,0 Mio. € in die Einzelmodernisierung von Wohnungen investiert. Die von uns eingeleiteten Maßnahmen werden sukzessive in den nächsten Jahren fortgeführt werden. Ziel ist auch hier, attraktiven Wohnraum zu schaffen, der auf der einen Seite nachhaltig ist, und anderseits den Energieverbrauch senkt.

Insgesamt beurteilen wir das Geschäftsjahr 2023 sowie die Entwicklung unserer Genossenschaft positiv. Es wurden weitere Investitionen in unseren Wohnungsbestand getätigt, Neubauprojekte konnten abgeschlossen und somit neuer Wohnraum geschaffen werden. Neue Wohnungsbauprojekte und weitere Investitionsmaßnahmen für energetische Verbesserungen planen wir trotz des herausfordernden Umfeldes auch für die kommenden Geschäftsjahre.

2.3. Wirtschaftliche Lage des Unternehmens

2.3.1. Ertragslage

Der im Geschäftsjahr 2023 erzielte Jahresüberschuss setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

Das Kerngeschäft, die Vermietung und Bewirtschaftung unseres Wohnungsbestandes, prägt nach wie vor die Ertragslage. Die Erhöhung um 247,1 T€ im Geschäftsjahr 2023 resultiert im Wesentlichen aus höheren Sollmieten für Neubauten, denen schwerpunktmäßig gestiegene Instandhaltungskosten sowie höhere Abschreibungen und Kapitalkosten gegenüberstehen.

Das Ergebnis aus dem "Grundstücksverkehr" ist geprägt durch die gestiegenen Akquise- und Vorplanungskosten für identifizierte Entwicklungsgrundstücke.

Das Ergebnis aus der Bautätigkeit ist durch die zahlreichen Bau- und Modernisierungsvorhaben des Geschäftsjahres 2023 bestimmt.

Der sonstige Geschäftsbetrieb beinhaltet insbesondere die gestiegenen Kosten aus den Bereichen Projektarbeit und Organisationsentwicklung, der Mitgliederbetreuung sowie die Aufzinsung für Pensionen. Zudem wirkte sich das niedrigere Ergebnis der ADLERSHORST Immobilien GmbH mit 1.404,1 T€ (Vorjahr: 1.535,8 T€) aus.

Im neutralen Ergebnis sind die Sondereinflüsse des Geschäftsjahres 2023 zusammengefasst. Dieses betrifft insbesondere die Kosten für den Abriss von Altbestand in Höhe von 1.050,2 T€. Denen stehen größtenteils Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von 172,0 T€ gegenüber.

Der niedrigere Steueraufwand resultiert neben der geringeren erwarteten Ertragssteuerbelastung für das Geschäftsjahr auch aus der anteiligen Auflösung der Rückstellung des Jahres 2021.

2.3.2. Vermögenslage

Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Genossenschaft stellt sich zum 31.12.2023 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

Das Anlagevermögen beträgt 95,9 % der Bilanzsumme. Es ist fast vollständig (99,72 %) durch Eigenkapital und langfristige Fremdmittel einschließlich langfristiger Rückstellungen gedeckt.

Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur solide.

Das Anlagevermögen hat sich im Wesentlichen durch Investitionen für Neubauten und Modernisierungsmaßnahmen (21,2 Mio. €) erhöht. Gegenläufig wirken sich die planmäßigen (10,3 Mio. €) Abschreibungen aus.

Die Zunahme um 134,4 T€ im langfristigen Umlaufvermögen ist überwiegend bedingt durch den Anstieg von WEG-Rücklagen.

Die Abnahme des kurzfristigen Umlaufvermögens um insgesamt 1,9 Mio. € ergibt sich im Wesentlichen aus der Abnahme der sonstigen Vermögensgegenstände um 3,3 Mio. €. Gegenläufig wirkte sich hauptsächlich die Zunahme der unfertigen Leistungen um 1,4 Mio. € und die Zunahme der flüssigen Mittel in Höhe von 0,9 Mio. € aus.

Auf der Kapitalseite liegt der prozentuale Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital bei einer um 2,0 % gestiegenen Bilanzsumme bei 19,0 % (Vorjahr: 17,8 %). Das Eigenkapital erhöhte sich betragsmäßig um 7,8 Mio. €. Davon entfallen 7,7 Mio. € auf den Jahresüberschuss abzüglich der Dividende für das Vorjahr in Höhe von 0,6 Mio. € sowie 0,7 Mio. € auf zusätzliche Einzahlungen auf Geschäftsanteile.

Die Zunahme der langfristigen Fremdmittel um 1,7 Mio. € ergibt sich hauptsächlich durch die Auszahlung von Darlehen für die Neubau- und Modernisierungstätigkeit. Gegenläufig wirkten sich Rückzahlungen von Kapitalmarktmitteln und Tilgungen aus.

Die Zunahme der kurzfristigen Fremdmittel um 0,4 Mio. € resultiert im Wesentlichen aus Erhöhungen der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von 2,3 Mio. € denen insbesondere eine Rückzahlung eines kurzfristigen Darlehens (1,5 Mio. €) gegenübersteht.

2.3.3. Finanzlage

Im Rahmen des Finanzmanagements wird vorrangig darauf geachtet, sämtlichen Zahlungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsverkehr sowie gegenüber den finanzierenden Banken termingerecht nachkommen zu können. Darüber hinaus gilt es, die Zahlungsströme so zu gestalten, dass neben einer von den Mitgliedern als angemessen angesehenen Dividende, weitere Liquidität geschöpft wird. Ziel ist es, ausreichende Eigenmittel für die Modernisierung des Wohnungsbestandes und den Neubau von Wohnungen zur Verfügung zu stellen.

Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in der Eurowährung. Währungsrisiken bestehen nicht. Swaps, Caps oder andere Derivate werden nicht in Anspruch genommen.

Bei den zur Finanzierung des Anlagevermögens hereingenommenen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um langfristige Annuitätendarlehen. Der durchschnittliche Zinssatz für unsere Kapitalmarktdarlehen betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr 1,65 % (Vorjahr: 1,49 %).

Die nachfolgende, kurzgefasste Kapitalflussrechnung zeigt die Veränderung des Finanzmittelbestands:

^*) DVFA/SG Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e. V. / Schmalenbach Gesellschaft für Betriebswirtschaft e.V.

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von 24,7 Mio. € reichte vollständig aus, um die Zahlung der Dividende zu leisten und den geplanten Kapitaldienst nach Berücksichtigung erhaltener Tilgungszuschüsse und einschließlich kurzfristiger Fremdmittel zu decken (23,3 Mio. €).

Der Finanzmittelbestand hat sich um 0,9 Mio. € erhöht. Der Mittelzufluss aus der Finanzierungstätigkeit in Höhe von 0,6 Mio. € in Verbindung mit dem Cashflow aus dem laufendem Geschäft von 24,7 Mio.€ deckte somit den Cashflow aus der Investitionstätigkeit in Höhe von 24,4 Mio. €, welcher im Wesentlichen aus der Neubau und Modernisierungstätigkeit resultiert.

Die Genossenschaft verfügt über Kontokorrentkreditlinien in Höhe von rund 4,0 Mio. €, die im Geschäftsjahr und bis zum Zeitpunkt der Erstellung des Lageberichts nicht in Anspruch genommen wurden.

Für 2024 erwarten wir weiterhin ein hohes Investitionsvolumen für Neubau, Modernisierung und für sonstige Investitionen in Höhe von rund 36,8 Mio. €. Diese Ausgaben sollen durch die Aufnahme langfristiger Kredite sowie aus Eigengeld finanziert werden.

Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Mieten wird bei sorgfältiger Vergabe von Instandhaltungs- und Investitionsaufträgen die Zahlungsfähigkeit unserer Genossenschaft auch zukünftig gesichert bleiben. Die mittelfristige Finanzplanung zeigt ausreichend Liquiditätsreserven. Zudem wird das Bau- und Finanzierungsprogramm laufend an die verfügbaren liquiden Mittel und die Kapitalmarktsituation angepasst, um sicherzustellen, dass das Unternehmen jederzeit seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt.

2.3.4. Finanzielle Leistungsindikatoren

Die für die Gesellschaft bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen wir im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

Im Verlauf des Jahres 2023 sind 419 (davon 69 im eigenen Bestand) Wohnungswechsel im Vergleich zum Vorjahr mit 374 (68) zu verzeichnen. Die Fluktuationsquote liegt nach wie vor unterhalb des für 2022 ermittelten Branchendurchschnitts des Landes Schleswig-Holstein. Freiwerdende Wohnungen konnten weitestgehend übergangslos neu vermietet werden.

Die unverändert niedrige Leerstandquote spiegelt die hohe Nachfrage nach unseren Wohnungen im Bestand und für die Neubauten wider.

2.3.5. Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Die Mitarbeiterfluktuation ist mit 9,2% im Branchenvergleich als gering zu betrachten (Vorjahr 11,2%). Im Geschäftsjahr 2023 waren durchschnittlich 65,5 Mitarbeiter (im Vorjahr 62,0) bei der ADLERSHORST Baugenossenschaft beschäftigt.

Mit der in 2023 getätigten Aufstockung des Personals in der IT-Abteilung wird die Basis geschaffen, um der fortschreitenden Digitalisierung gerecht zu werden. Umfangreiche Serverarbeiten waren notwendig, um digitale Prozesse vorantreiben zu können. Das bestehende ERP-System wird dabei in Zukunft noch mehr unterstützend genutzt, um Prozesse zu optimieren.

Seit letztem Jahr können die Lohn- und Gehaltsabrechnungen von den Beschäftigten digital abgerufen werden, so dass wir in diesem Bereich ressourcensparender sind.

Zahlreiche Veranstaltungen zur Förderung des Miteinanders - sowohl für Angestellte als auch für Mitglieder - konnten in 2023 ohne Einschränkungen wieder stattfinden, u. a. Afterwork-Treffen, Lauf- und Fahrradsportevents, Fahrradinspektion, Mieterfeste etc.

Am 20.01.1948 fand die Gründungsversammlung und erste Generalversammlung der ADLERSHORST statt. 2023 feierten wir unser 75-jähriges Jubiläum. In den über sieben Jahrzenten ist ADLERSHORST zu einer Mehrgenerationengenossenschaft gewachsen und bietet über alle Alters- und Lebensphasen hinweg Wohnraum zu angemessenen Preisen an.

Für unsere Befragung aller Mieter im Jahr 2023 haben wir in der Kategorie "Höchster Serviceindex" einen Kundenkristall des Unternehmens AktivBo verliehen bekommen. Unterstützt werden wir hierbei von der Adlershorst-App, mit der Mieter ihre Anliegen direkt anzeigen können. 2023 sind rund 200 Nutzer hinzugekommen, die Dokumente und Informationen digital zur Verfügung gestellt bekommen möchten.

Wir möchten uns herzlich bei unseren Mietern für die Teilnahme an dieser Befragung bedanken.

Unser ganzheitliches Vermietungskonzept ist auf Kundenwünsche ausgerichtet. Die regionalen Quartiersbetreuer stehen unseren Mietern vor Ort zur Seite. Die angebotenen wohnbegleitenden Dienstleistungen, Beratungsangebote und Nachbarschaftstreffs werden auch in den kommenden Jahren die Lebensqualität in den Quartieren weiter erhöhen und ausgewogene Nachbarschaftsstrukturen unterstützen. Die Genossenschaft plant weiterhin eine bedarfsgerechte Weiterentwicklung solcher Angebote.

Bereits vor vielen Jahren haben wir mit der Bestandsaufnahme der Objekte zur Ermittlung der CO ₂ -Emissionen begonnen. Damals erarbeiteten wir sukzessive eine unternehmenseigene Klimaschutzstrategie, ausgerichtet an den technisch-wirtschaftlichen und finanziellen Gegebenheiten sowie den gesetzlichen und baurechtlichen Vorgaben. Mittlerweile haben wir unseren überwiegenden Bestand energetisch modernisiert, wobei in einzelnen Bereichen noch weitere Maßnahmen notwendig sind um energetische Verbesserungen herbeizuführen, wie z.B. Fenstertausch, Dacherneuerung oder Kellerdeckendämmung. Diese Maßnahmen haben wir in eine neue Bestandsanalyse mit dem Zielkorridor 2025-2030 einfließen lassen. Die daraus resultierenden Quartier-Maßnahmen werden u.a. mit den zuständigen Stadtwerken kommuniziert, um eine auf unseren Bedarf bezogene Wärmeplanung vorfristig zu erhalten.

Unser Monitoring ergibt, dass wir im Jahr 2021 mit 20,8 kg CO ₂ /m ² (Vorjahr: 21,0 kg CO ₂ /m ² ), bezogen auf die genutzte Fläche pro m ² Wohnfläche und Jahr, erheblich unter dem Branchendurchschnitt von Schleswig-Holstein der vnw Erhebung von 2019 mit 28,5 kg CO ₂ /m ² liegen.

Die Ergebnisse des Monitorings 2022 stehen aktuell aus. Es wurden aber seit 2021 zahlreiche energetische Maßnahmen in der Bestandsentwicklung (Fensteraustausch, Dacherneuerung mit deutlich verbesserter Dämmung, Erschließung konventionell beheizter Quartiere mit einer Fernwärmeversorgung) vorangetrieben. Heizungsoptimierung, hydraulischer Abgleich und die einhergehende Temperaturbegrenzung führen übergeordnet zu einer Absenkung der Verbräuche und der damit verbundenen CO ₂ -Ausstöße. Eine hausinterne Hochrechnung ergab, dass der Wert bei ungefähr 18,0 kg CO ₂ /m ² liegen wird.

3. Risiko- und Chancenbericht

3.1. Risiken der künftigen Entwicklung

Der Angriffskrieg Russlands gegen die Ukraine führt nach über 2 Jahren neben unermesslichen Leid der Bevölkerung vor Ort ebenfalls zu gesellschaftlichen Herausforderungen und wirtschaftlichen Folgen in Deutschland. Zudem hat der Angriff der Terrororganisation Hamas auf Israel im Oktober 2023 für große Bestürzung gesorgt. Dieser Konflikt ist ein weiterer Unsicherheitsfaktor für die globale politische Entwicklung. Das bereits durch den Handelskonflikt zwischen den USA und China sowie den russischen Krieg in der Ukraine gestiegene Risiko einer Blockbildung in der Weltwirtschaft nimmt neue Dimension an. Wenngleich eine neue Ölkrise als unwahrscheinlich gilt, kann dieses nicht vollständig ausgeschlossen werden.

Die Folgen der Kriege können sich auch kurzfristig auf die Geschäftstätigkeit der ADLERSHORST in Form von Zinsänderungen auf den Kapitalmärkten, Unterbrechung von Lieferketten oder Cyberattacken auswirken. Zum Zeitpunkt der Berichtserstellung sind keine Risiken oder Entwicklungen absehbar, die bestandsgefährdend sind oder wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben könnten.

Unser Risikomanagement ist darauf ausgerichtet, durch gezielte Abwägung von Risiken und Chancen mögliche Veränderungen frühzeitig zu erkennen und zu bewerten, um durch geeignete Maßnahmen wesentliche negativen Einflüsse auf die Genossenschaft abwenden zu können. Vorrangig basiert dies auf unserer Wirtschafts- und Finanzplanung bis 2028 sowie einer regelmäßigen Berichterstattung durch monatliche und quartalsweise Controllingberichte. Hierbei werden sämtliche entscheidungsrelevanten Kennzahlen und Indikatoren sowie Budgets regelmäßig analysiert, Soll-Ist- Vergleiche erstellt und diese in die operativen Geschäftsbereiche eingesteuert. Weiterhin werden externe Beobachtungsbereiche, wie insbesondere die Entwicklung des Wohnungs- und Kapitalmarktes sowie die Baupreisentwicklung, in die Betrachtung einbezogen.

Ein weiterer integraler Bestandteil des Risikomanagementsystems ist das interne Kontrollsystem (IKS) mit Regelungen zur Compliance sowie die seit 01.01.2022 geschaffene Stelle der "Internen Revision". Zielsetzung ist es, die Einhaltung rechtlicher Vorschriften und der Geschäftspolitik des Vorstandes sowie die Ordnungsmäßigkeit und Verlässlichkeit der Rechnungslegung zu gewährleisten, die betrieblichen Prozesse zu optimieren und zu sichern und damit das Vermögen der Genossenschaft zu schützen.

Mieteinnahmen und gestiegene Energiekosten

Die Mieteinnahmen sind durch die Nutzungs- und Mietverträge gesichert und sich daraus ergebene Risiken aufgrund von regelmäßigen Mieteinzahlungen nicht erkennbar.

Es kann weiterhin zu Versorgungsengpässen und zusätzlich steigenden Energiekosten kommen. Sollte dieses eintreten, führt das mithin zu einer Erhöhung der Betriebskosten für Wohnungsinhaber.

Hieraus können Erlösausfälle resultieren. Unser aktives Forderungsmanagement ist in diesem Bereich für unsere Mieter beratend tätig, um Lösungen zu finden, sei es über Ratenzahlungen oder Anregungen für Zuschüsse zur Miete durch die Gemeinden und Kommunen.

Es bestehen niedrige Risiken aufgrund der Entwicklung des nach dem CO ₂ KostAufG selbst zu tragenden Kostenanteils der CO ₂ -Kosten bei den Gebäuden, da bereits viele Gebäude energetisch modernisiert sind und viele Objekte zukünftig an Fernwärme angeschlossen werden. Der von der Genossenschaft zu tragende Anteil des CO ₂ -Preises belastet das Budget der Aufwendungen für Hausbewirtschaftung derzeit nur im geringen Maße.

Steigende Baukosten und Lieferkettenunterbrechung

Die gestiegenen Baukosten können dazu führen, dass Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen, die sich in der zurückliegenden Planungsphase noch als wirtschaftlich dargestellt haben, derzeit unrentabel sind.

Eine Preisreduzierung im Materialsektor ist trotz stark rückläufiger Bautätigkeit nicht zu erkennen, hohe Tarifabschlüsse treiben unabhängig davon auch den Lohnkostenanteil.

Durch den Fachkräftemangel im Handwerk kann es zu Verzögerungen bei der Durchführung von Baumaßnahmen kommen.

Neubauvorhaben zu angemessenen Nutzungsgebühren zu realisieren wird somit schwieriger. Dem Kostensteigerungsrisiko wird durch ein laufendes Projektcontrolling Rechnung getragen.

Bauliche Anforderungen und politische Auflagen

Die Klimaschutzgesetzgebung und die damit einhergehenden Anforderungen und Verpflichtungen für den Gebäudesektor und die Wohnungswirtschaft stellen ganz erhebliche Herausforderungen auch für die ADLERSHORST auf dem Weg zur Klimaneutralität dar.

Im Zusammenhang mit der Sicherstellung der Versorgungssicherheit im Energiesektor zeigt sich, dass der Pfad zu einer nachhaltigen Transformation der Wirtschaft wichtiger denn je ist. Es wird deutlich, dass vor allem Maßnahmen ergriffen werden müssen, die die Abhängigkeit vom Energieträger Gas reduzieren. Hierauf hat sich die Genossenschaft hinsichtlich ihrer Klimastrategie ausgerichtet.

Steigende Zinsen

Zur Dämpfung der gegenwärtig hohen Inflationsraten hat die Europäische Zentralbank die Wende zu einer restriktiven Geldpolitik eingeleitet und die Leitzinsen seit Mitte 2022 mehrfach erhöht. Für die Aufnahme neuer Darlehen und die Prolongation bestehender Darlehen besteht ein Zinsänderungsrisiko. Die Zinsentwicklung wird ihm Rahmen unseres Risikomanagementsystems beobachtet. Es wird erwartet, dass das Zinsänderungsrisiko mittelfristig leicht steigt. Zur Verfügung stehende staatliche Förderprogramme werden berücksichtigt. Das Darlehensportfoliomanagement wird aktiv betrieben. Sollte sich die aktuelle Tendenz der stagnierenden bis fallenden Zinsen verfestigen, ist hier in den künftigen Jahren nicht mit weiter steigenden Aufwendungen zu rechnen.

Der Vorstand beobachtet laufend die weitere Entwicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanagementsystems des Unternehmens mit angemessenen Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten Risiken.

3.2. Chancen der künftigen Entwicklung

Die Betrachtung der aktuellen und prognostizierten Entwicklung des Wohnungsmarktes in Schleswig-Holstein führt zu der Beurteilung, dass auch zukünftig von einer hohen Nachfrage auszugehen ist. Laut einer aktuellen Statistik wird die Bevölkerung in Hamburg und dem Umland bis 2040 weiterwachsen und junge Menschen anziehen. Wir rechnen in den nächsten Jahren mit niedrigen Leerstands- und Fluktuationsquoten.

Mit der Ausweitung unseres Bauprogramms nehmen wir die Möglichkeit wahr zu wachsen sowie unseren Wohnungsbestand weiter qualitativ zu verbessern und energetisch zu modernisieren. Unsere Wohnungen werden auch künftig nachgefragt sein, da fortlaufende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie der gute Service für unsere Mitglieder im Vordergrund unseres Handelns stehen.

Die Qualifikation unserer Mitarbeiter ist ein wesentlicher Erfolgsfaktor für Adlershorst. Die Mitarbeiter nehmen regelmäßig an Schulungs- und Fortbildungslehrgängen sowie berufsbezogenen Seminaren teil. Flexible Arbeitszeitmodelle, ein faires Vergütungssystem und ein modern eingerichteter Arbeitsplatz führen zur Mitarbeiterbindung. Dies in Verbindung mit weiteren Benefits kann einen Wettbewerbsvorteil bei der Gewinnung von Fachkräften darstellen.

Neu angebotene, wohnbegleitende Dienstleistungen, die Möglichkeit des betreuten Wohnens und die Möglichkeit in neu geschaffenen Quartieren auch eine Kinderbetreuung anzubieten, sehen wir als hervorragende Möglichkeit, ein attraktives Wohnumfeld zu schaffen. Diese werden in den kommenden Jahren die Lebensqualität erhöhen und ausgewogene Nachbarschaftsstrukturen unterstützen. Die Genossenschaft plant weiterhin eine bedarfsgerechte Weiterentwicklung solcher Angebote.

Gemeinsam mit einem regionalen Partner wollen wir die Ladeinfrastruktur für unsere Mieter verbessern. Wir bieten unseren Mietern bereits an mehreren Standorten die Möglichkeit an, dass wir ihre Kfz-Stellplätze mit einem E-Ladepunkt ausstatten. Auf dem Weg dahin müssen einige Regularien beachtet werden. Von einem stärkeren Hausanschluss bis hin zu einem Lastenmanagement in Verbindung mit einheitlichen Ladepunkten gibt es Voraussetzungen, um eine einwandfreie Umsetzung zu gewährleiten.

Inwieweit KI uns zukünftig unter anderem bei Marketingstrategien und Vertriebskonzepten unterstützen kann, werden wir beobachten und im Rahmen unserer Überlegungen zur Digitalisierungsstrategie mit einfließen lassen.

In 2024 haben wir bis zum Zeitpunkt der Berichtserstellung weitere 50 Wohneinheiten und eine Tiefgarage mit 28 Stellplätzen in Norderstedt, Alter Kirchenweg 28, 28a, 28b, fertiggestellt. Zudem werden wir noch weitere 28 Wohnungen und Stellplätze in Tornesch, Willy-Meyer-Straße, und 59 Wohnungen, 55 Tiefgaragen und 16 Stellplätze in Norderstedt, Stonsdorfer Weg, planmäßig in 2024 fertigstellen.

4. Prognosebericht

Auf der Basis unserer Wirtschafts- und Finanzplanung 2024-2028 erwarten wir, dass die Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage mit Jahresüberschüssen fortgeführt werden kann. Allen wesentlichen derzeit bestehenden Risiken sind in der Planung Rechnung getragen worden. Aufgrund der derzeitigen wirtschaftlichen Lage sind Prognosen für das aktuelle Geschäftsjahr mit Unsicherheit verbunden.

Der Jahresüberschuss für das Geschäftsjahr 2024 setzt sich gemäß Wirtschaftsplan aus folgenden wesentlichen Erfolgsgrößen zusammen:

Wir erwarten nach wie vor Erträge aus der Ergebnisabführung unseres Tochterunternehmens. Damit wird die finanzielle Grundlage unserer Genossenschaft weiter für zukünftige Investitionen gestärkt.

Durch die Mittelzuflüsse werden neben der planmäßigen Tilgung von Fremdmitteln weitere Investitionen und die Stärkung des Eigenkapitals realisiert sowie die Zahlung einer Dividende sichergestellt.

Quantitative Angaben in wie weit das weltweite Kriegsgeschehen Einfluss auf die beobachteten Kennzahlen hat, sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts nicht verlässlich möglich. Ebenfalls schwer vorhersehbar sind die weitere Entwicklung der Inflation und der hohen Preise, der Material- und Fachkräftemangel und sowie das Zinsniveau. Der hohe Grad der Unsicherheit kann zu negativen Abweichungen bei einzelnen Kennzahlen führen.

Langfristig erwarten wir keine hohe Fluktuation bei den Mitarbeitern und eine moderate Steigerung der Mitarbeiterzahl.

Um den gestiegenen gesetzlichen Anforderungen für die Nachhaltigkeitsberichterstattung gerecht zu werden, ist seit dem 01.08.2023 eine neue Position für Nachhaltigkeitsmanagement eingerichtet worden, welche sich derzeit im Aufbau befindet.

Seit Anfang 2024 hat die ADLERSHORST Baugenossenschaft zusätzlich eine zentrale Anlaufstelle geschaffen, die es Mietern ermöglicht, ihre Beschwerden und Sorgen zu kommunizieren. Diese werden bei Bedarf geclustert und es wird zusammen nach Lösungen gesucht.

Wir werden in 2024 wieder an einer Befragung des gesamten Mieterbestandes durch die Firma AktivBo teilnehmen, damit wir unsere Kundenzufriedenheit weiterhin analysieren und uns verbessern können.

Des Weiteren rechnen wir - insbesondere durch die Neubauten bedingt - mit steigenden Nutzerzahlen bei der Adlershorst-App.

Im Rahmen des Umweltschutzes werden wir ab Januar 2024 Teilnehmer an dem Batterierücknahmesystem REBAT und somit eine offizielle Sammelstelle.

Weitere absehbare Sondereinflüsse auf die wirtschaftliche Lage nach dem Prognosezeitraum sind zurzeit nicht erkennbar.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass die wirtschaftliche Situation unserer Genossenschaft die Solidität, Kontinuität und Innovationskraft der letzten Jahrzehnte widerspiegelt. Auch in Zukunft möchten wir uns in schwierigen Zeiten als Anker der Stabilität erweisen. Diese Geschäftspolitik wird auch zukünftig fortgesetzt.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die ADLERSHORST Baugenossenschaft eG, Norderstedt

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der ADLERSHORST Baugenossenschaft eG, Norderstedt, - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der ADLERSHORST Baugenossenschaft eG, Norderstedt, für das Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 53 Abs. 2 GenG in Verbindung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Genossenschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Genossenschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Genossenschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Genossenschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 53 Abs. 2 GenG in Verbindung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.