IVG Core 0173 AGLiquidiert

IVG Core 0173 AG (vormals: IVG Immobilien Management REIT-AG)

Bonn

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.07.2014 bis zum 31.12.2014

Bericht des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat nahm im Berichtszeitraum vom 01.07. bis 31.12.2014 die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Beratungs- und Kontrollaufgaben wahr:

Der Aufsichtsrat hat den Vorstand regelmäßig bei der Leitung des Unternehmens beraten und die Geschäftsführung der Gesellschaft kontinuierlich überwacht. Er war in alle Entscheidungen eingebunden, die für die IVG Core 0173 AG oder den IVG Core Konzern von maßgeblicher Bedeutung waren. Zu Beanstandungen der Vorstandstätigkeit gab es keinen Anlass.

Der Vorstand berichtete dem Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend - schriftlich und mündlich - über alle relevanten Fragen der Unternehmensplanung und der strategischen Weiterentwicklung. Die Berichte wurden unter Beachtung der Erfordernisse des § 90 Abs. 1 und Abs. 2 AktG erstattet. Der Vorstand informierte den Aufsichtsrat über die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft, den Gang der Geschäfte, die Lage des Konzerns als Ganzes und seiner Tochter- und Beteiligungsgesellschaften einschließlich Risikolage und Risikomanagement. Abweichungen des Geschäftsverlaufs von den Planungen und Zielen wurden vom Vorstand jeweils detailliert erläutert. Sämtliche für das Unternehmen bedeutende Geschäftsvorgänge erörterte der Aufsichtsrat anhand der schriftlichen und mündlichen Berichte des Vorstands ausführlich.

Vom Einsichts- und Prüfungsrecht gemäß § 111 Abs. 2 Satz 1 und 2 AktG wurde nicht Gebrauch gemacht, da keine klärungsbedürftigen Sachverhalte vorlagen.

Im Rumpfgeschäftsjahr 2014 fanden drei Aufsichtsratssitzungen statt.

In allen Aufsichtsratssitzungen befasste sich der Aufsichtsrat eingehend mit der laufenden Geschäftsentwicklung der IVG Core 0173 AG und des IVG Core Konzerns sowie der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. So befasste sich der Aufsichtsrat eingehend mit der strategischen Ausrichtung des Portfolios, der Weiterentwicklung und der Finanzierung der Immobilien.

Die Schwerpunkte der Beratungen waren hierbei:

In der Sitzung am 15.07.2014 befasste sich der Aufsichtsrat mit gesellschaftsrechtlichen Strukturmaßnahmen im Zusammenhang mit dem über das Vermögen der IVG Immobilien AG eröffneten Insolvenzverfahren. Insbesondere wurde die anstehende Umschuldung angesichts der Neustrukturierung der Finanzierung besprochen. Ferner wurde Herr Ziems zum Vorsitzenden des Aufsichtsrats gewählt.

Am 20.08.2014 fand eine außerordentliche Aufsichtsratssitzung statt, die die finale Erörterung und Beschlussfassung im Hinblick auf die Refinanzierung zum Gegenstand hatte.

Die Sitzung vom 03.12.2014 beinhaltete den Bericht des Vorstands und des Abschlussprüfers sowie die anschließende Diskussion zum Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2012/2013. Der Aufsichtsrat billigte sowohl den Jahres- als auch den Konzernabschluss, stimmte dem Lagebericht und dem Konzernlagebericht zu und nahm den Bericht des Vorstands über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen zur Kenntnis.

Im Vorstand ereigneten sich während des Berichtszeitraums ebenfalls Veränderungen: Herr Kriebel legte sein Mandat mit Wirkung zum Ablauf des 30.09.2014 nieder. Der Aufsichtsrat bestellte Herrn Winkler-Sümnick ab dem 30.09.2014 zum neuen Mitglied des Vorstands.

Während des Berichtszeitraums ergaben sich folgende Änderungen in der Besetzung des Aufsichtsrats der IVG Core 0173 AG: Herr Ziems legte sein Mandat mit Wirkung zum Ablauf des 20.09.2014 nieder. Die Herren Piñol und Dr. Volckens legten ihre Mandate mit Wirkung zum Ablauf des 30.09.2014 nieder. Am 29.09.2014 wählte die Hauptversammlung die Herren Jung, Glessing und Dr. Hahn in den Aufsichtsrat. Der Aufsichtsrat wählte mich am 17.11.2014 zu seinem Vorsitzenden.

Nach Ablauf des Berichtszeitraums ergaben sich folgende Änderungen in der Besetzung des Aufsichtsrats der IVG Core 0173 AG: Herr Jung legte sein Mandat mit Wirkung zum Ablauf des 05.03.2015 nieder. Am 16.04.2015 wählte die Hauptversammlung Herrn Binkowska in den Aufsichtsrat.

Aufgrund der geringen Anzahl an Aufsichtsratsmitgliedern wurden keine Ausschüsse gebildet.

Dem Aufsichtsrat gehörten im Berichtszeitraum auch Mitglieder an, die gleichzeitig Organ- und/ oder Leitungsfunktionen in anderen Gesellschaften des IVG Immobilien AG-Konzerns wahrgenommen haben. Alle Mitglieder des Aufsichtrats legen größten Wert auf einen transparenten Umgang mit Interessenskonflikten und würden solche unverzüglich offenlegen. Über die Offenlegung von Interessenskonflikten und den Umgang damit würde der Aufsichtsrat umfassend berichten. Im hier gegenständlichen Zeitraum sind weder konkrete Interessenskonflikte noch Anhaltspunkte für das Vorliegen von konkreten Interessenskonflikten aufgetreten.

Prüfung des Jahresabschlusses für das Rumpfgeschäftsjahr 2014:

Für die Bilanz-Aufsichtsratssitzung am 17.11.2015 lagen allen Aufsichtsratsmitgliedern rechtzeitig der Jahresabschluss und der Lagebericht IVG Core 0173 AG für das Rumpfgeschäftsjahr 2014 vor, ebenso der Prüfungsbericht der PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main, Zweigniederlassung Düsseldorf. Die Abschlussprüfer berichteten in der Sitzung ausführlich über den Verlauf der Prüfung und standen für ergänzende Auskünfte zur Verfügung.

Der vom Vorstand nach den Vorschriften des HGB aufgestellte Jahresabschluss zum 31.12.2014 sowie der Lagebericht der IVG Core 0173 AG wurden gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 08.12.2014 und der anschließenden Auftragserteilung durch den Aufsichtsratsvorsitzenden von PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main, Zweigniederlassung Düsseldorf, geprüft. Der Abschlussprüfer erteilte dem vorgelegten Jahresabschluss und dem Lagebericht den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk.

Der Vorstand wies darauf hin, dass erneut von der befreienden Wirkung des Konzernabschlusses der IVG Immobilien AG gemäß § 291 Abs. 2 HGB Gebrauch gemacht wurde.

Nach eigener Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts schließt sich der Aufsichtsrat dem Ergebnis der Prüfung durch den Abschlussprüfer an. Auch nach dem abschließenden Ergebnis der eigenen Prüfung erhebt der Aufsichtsrat keine Einwendungen. Erteilt die im Lagebericht enthaltene Beurteilung des Vorstands. Der Aufsichtsrat billigte in der Sitzung am 17.11.2015 den Jahresabschluss. Damit erfolgte die Feststellung des Jahresabschlusses nach § 172 AktG.

Außerdem hat dem Aufsichtsrat der Bericht des Vorstands über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen für das Rumpfgeschäftsjahr 2014 vorgelegen. Der Vorstand hat darin die folgende Schlusserklärung abgegeben: "Wir erklären hiermit, dass nach den Umständen, die uns in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem das Rechtsgeschäft vorgenommen wurde, unsere Gesellschaft bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhielt oder vergütet bekam. Maßnahmen auf Veranlassung oder im Interesse des herrschenden Unternehmens oder einem mit diesem verbundenen Unternehmen wurden nicht getroffen oder unterlassen."

Der Bericht ist ebenfalls vom Abschlussprüfer geprüft und mit dem folgenden Bestätigungsvermerk versehen worden:

"Nach unserer pflichtgemäßen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass

1. die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind,

2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war."

Nach dem abschließenden Ergebnis der eigenen Prüfung durch den Aufsichtsrat erhebt er keine Einwendungen gegen die Erklärung des Vorstands über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen für das Rumpfgeschäftsjahr 2014.

Lagebericht für das Rumpfgeschäftsjahr vom 01.07.2014 bis 31.12.2014

der IVG Core 0173 AG

1 Überblick

Die Gesellschaft

Die IVG Core 0173 AG (im Folgenden die "Gesellschaft" oder "IVG Core" genannt) ist ein Immobilienunternehmen, das gemeinsam mit den Tochtergesellschaften (zusammen im Folgenden "IVG Core Konzern" genannt) auf die Bewirtschaftung und Verwaltung von Büroimmobilien in Deutschland fokussiert ist.

Mit Beschluss vom 16.05.2014 hat die Hauptversammlung der Gesellschaft Änderungen der Satzung, unter anderem § 1 (Firma), beschlossen. Die Eintragung im Handelsregister als "IVG Core 0173 AG" erfolgte mit Datum vom 16.06.2014. Ferner wurde beschlossen, dass das Geschäftsjahr der Gesellschaft künftig am 01. Januar beginnt und am 31. Dezember eines jeden Jahres endet. Für den Zeitraum vom 01. Juli 2014 bis 31. Dezember 2014 wird daher ein Rumpfgeschäftsjahr eingelegt.

Das Immobilienportfolio

Die Immobilien, die die IVG Core gemeinsam mit ihren Tochtergesellschaften besitzt, bilden ein Gewerbeimmobilien-Portfolio mit dem Schwerpunkt Bürogebäude. Sie befinden sich in den größten deutschen Standorten wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München bzw. deren jeweiligen Metropol-Regionen.

2 Grundlagen der Gesellschaft

2.1 Geschäftsmodell

Der IVG Core Konzern verwaltet ein Immobilienportfolio mit geographischem Fokus auf die Regionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft ist darauf ausgerichtet, das bestehende Immobilienportfolio zu bewirtschaften und nachhaltige Mieteinnahmen zu erzielen.

Zur Unterstützung seiner operativen und zentralen Funktionen hat der IVG Core Konzern durch eine Reihe von Verträgen Zugriff auf Service-Einheiten des IVG Konzerns. Dabei kann der IVG Core Konzern Unterstützung im Bereich der Immobilienverwaltung (Asset-, Transaction- und Portfolio-Management) sowie in allen Zentralfunktionen vom IVG Konzern beziehen.

Der IVG Core Konzern zeichnet sich durch eine schlanke interne Organisation aus. Die Vorstandsmitglieder der IVG Core sind Führungskräfte des IVG Konzerns und die Aufsichtsratsposten werden durch Vorstandsmitglieder der IVG Immobilien AG und Führungskräfte des IVG Konzerns besetzt. Der IVG Core Konzern beschäftigt selbst keine Mitarbeiter.

Diese Konstruktion hat für den IVG Core Konzern den Vorteil, durch eine schlanke Managementorganisation schnell und flexibel auf Marktveränderungen reagieren zu können. Dadurch kann der IVG Core Konzern die Vorteile seiner Eingliederung in den IVG Konzernverband nutzen und effizient am Markt auftreten. Der Geschäftsbeziehung zum IVG Konzern liegen transparente Vereinbarungen zu Grunde, die nach Ansicht der Gesellschaft einem Drittvergleich standhalten.

2.2 Ausrichtung und Ziele

Grundlage der Strategie des IVG Core Konzerns ist das Management eines Immobilienportfolios mit Fokussierung auf die fünf größten Metropolregionen Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München). Innerhalb dieser Metropolregionen hat sich der IVG Core Konzern in der Vergangenheit auf Investitionen in Büroimmobilien spezialisiert, insbesondere auf hochwertige Büroimmobilien in guten Lagen. Der Kern der Strategie des IVG Core Konzerns ist die weitere Bewirtschaftung seines Immobilienportfolios und von Zeit zu Zeit der Verkauf von Immobilien des Portfolios. Zum Bilanzstichtag sieht die Planung keine wesentlichen weiteren Zukäufe für das Immobilienportfolio des IVG Core Konzerns vor.

Das Immobilienportfolio des IVG Core Konzerns zeichnet sich durch eine der strategischen Zielrichtung angepasste Verteilung auf die Investmentprofile Core/Core+ und Value Add aus. Durch ein strategisches Portfolio-Management der Objekte soll eine optimale Risiko-Rendite Relation sowie eine optimale Kosten-Effizienzstruktur erreicht und so ein nachhaltiges Nettowachstum generiert werden. Verbunden mit einem strategischen Asset-Management (Senkung der Leerstandsquote, die damit verbundene Erhöhung der Mieteinnahmen, Verbesserung der Objektqualität) führt dieses zu einer Wertsteigerung und einer Entwicklung von Value Add zu Core- oder Core+-Objekten.

Die Gesellschaft ergänzt die Strategie der IVG Immobilien AG bezüglich des Immobilieneigenbestands. Beide Gesellschaften konzentrieren sich auf den deutschen Markt für Gewerbeimmobilien, insbesondere den deutschen Büroimmobilienmarkt, im Core/Core+- und Value Add-Segment. Der IVG Core Konzern versteht sich selbst als weiterer Baustein innerhalb des IVG Konzerns. Zu den nichtfinanziellen Zielen der Gesellschaft gehören der Erhalt und Ausbau der Kundenzufriedenheit und die Verbesserung der Transparenz in der Kommunikation. Die Pflege und der Ausbau dieses Vertrauenskapitals ist das Ziel.

3 Wirtschaftsbericht

3.1 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Volkswirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die gute Stimmung der deutschen Wirtschaft im Frühjahr 2014 hat sich vor dem Hintergrund der geopolitischen Belastungen (v. a. in Form des Konflikts in der Ukraine) und der weiterhin schwelenden Krise im Euroraum der Realität angepasst. Die wichtigsten Indikatoren zum Verbrauchervertrauen und Geschäftsklima haben sich in den letzten Monaten spürbar verschlechtert, liegen allerdings immer noch auf hohem Niveau. Beispielsweise fällt der Economic Sentiment Index (ESI) für Deutschland seit Mai kontinuierlich, lag im Dezember mit 103,4 aber noch über dem langfristigen Durchschnitt von 100.

Die Wirtschaftsdaten spiegelten im 2. Halbjahr 2014 noch die schwächere Stimmung wider. So legte das Bruttoinlandsprodukt im 3. Quartal 2014 nur um 0,1 %, jedoch im 4. Quartal wieder mit 0,7 % zu. Ungebrochen stark ist dagegen der Arbeitsmarkt. Entsprechend den Daten von Eurostat ist die saisonbereinigte Arbeitslosenquote in Deutschland zwischen Dezember 2013 und Dezember 2014 von 5,3 % auf 4,8 % gefallen.

Die Inflationsrate sank im Laufe des Jahres 2014 auf bis zu 0,2 %, was insbesondere auf die fallenden Energiepreise zurückzuführen ist. Die niedrigen Inflationserwartungen sowie die unverändert hohe Nachfrage nach sicheren Anlagemöglichkeiten spiegeln sich in den Renditen für zehnjährige Bundesanleihen wider. Mit 0,64 % erreichten diese im Dezember 2014 einen weiteren historischen Tiefstand.

Immobilien-Vermietungsmarkt

In vielen deutschen Unternehmen ist die wirtschaftliche Lage momentan gut, die Erwartungen an die weitere Entwicklung sind aber nur gedämpft positiv. Dies macht sich auch auf dem Vermietungsmarkt bemerkbar. Ziel der Mieter ist eine höhere Flexibilität. Umzüge erfolgen häufiger in Richtung kleinerer, aber modernerer und zentraler gelegener Flächen, Mietvertragslaufzeiten werden tendenziell kürzer, Expansionen finden nur vereinzelt statt und nicht mehr genutzte Flächen werden zur Untermiete angeboten.

Aufgrund eines etwas stärker als erwartet ausgefallenen Schlussquartals haben die acht wichtigsten deutschen Bürostandorte mit rund 2,9 Mio. m ² ein Flächenumsatz leicht über Vorjahresniveau erzielt. In den letzten drei Monaten wurde ein Flächenumsatz von 888.000 m² registriert, der 18 % über dem vergleichbaren Vorjahreswert lag. Bemerkenswert ist vor allem, dass 2014 kleinere und mittlere Deals bis 5.000 m² zulegen konnten und rund 77 % des Flächenumsatzes ausmachten, wohingegen der langjährige Durchschnitt lediglich bei knapp 67 % liegt.

Aus Vermietersicht verlief die Entwicklung auf der Angebotsseite positiv. Durch Umnutzungsmaßnahmen und zahlreiche Abrisse nicht mehr marktfähiger Büroflächen sowie in Folge der geringen Neubautätigkeit sank die Leerstandsquote in den größten Zentren im Jahresverlauf weiter.

Über alle wichtigen Immobilienstandorte ist das Gesamtangebot an Büroflachen, also Leerstände plus verfügbare Flächen im Bau, 2014 um rund 4 % auf 7,56 Mio. m² gesunken. Allerdings sind zwischen den einzelnen Städten Unterschiede zu verzeichnen. Der größte Rückgang vollzog sich mit -11 % in Berlin, wofür vor allem auch die starke Nachfrage verantwortlich ist. Reduziert hat sich das Gesamtangebot darüber hinaus in Köln (-9,5 %), Frankfurt (-6 %), Leipzig (-5 %) und München (-3 %). In Hamburg hat sich die Situation dagegen stabil entwickelt. An zwei Standorten war allerdings auch eine Zunahme des Gesamtangebots zu beobachten. Dies betrifft zum einen Essen, wo 17 % mehr Büroflachen verfügbar sind als ein Jahr zuvor, zum anderen Düsseldorf, wo aber nur ein leichter Anstieg um 3 % zu verzeichnen ist.

Bei den Spitzenmieten war wenig Dynamik zu erkennen. In München war in den vier Quartalen bis Ende Dezember 2014 ein Anstieg um 3 % und in Düsseldorf ein Rückgang um 5,5 % zu verzeichnen. In den anderen Zentren gab es keine nennenswerten Veränderungen.

Immobilien-Investmentmarkt

Nachdem der Investmentmarkt in den Jahren 2008 und 2009 massiv eingebrochen war, setzte sich die im Jahr 2010 begonnene Erholung auch 2014 fort. Insgesamt wurden in 2014 40,2 Mrd. Euro in Gewerbeimmobilien investiert und damit rund 9,4 Mrd. Euro mehr als im Vorjahr. Verantwortlich hierfür sind vor allem die zunehmende Risikofreude der Investoren und der Banken sowie die stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der daraus resultierende "Safe Haven"-Status Deutschlands, der ausländische Investoren in zunehmendem Umfang anlockt. Von der positiven Entwicklung profitieren alle Marktsegmente. Auf Core-Produkte entfielen rund 40 % der Transaktionen, was einem Rückgang um rund 10 % gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht. Dagegen nahmen Investments in Core-Plus-Produkte um ca. 10 % auf ebenfalls rund 40 % zu. Einschließlich der Core-Plus-Produkte entfielen rund 80 % des Transaktionsvolumens in 2014 auf diese Produkte. Ihren steilen Aufwärtstrend fortgesetzt haben Portfolioverkäufe, die auch in 2015 vermehrt erwartet werden.

Vor dem Hintergrund des hohen Preisniveaus für Spitzenobjekte in Großstädten ist auch ein Ausweichen der Investoren auf alternative Marktsegmente erkennbar. Beispielsweise fiel der Anstieg des Transaktionsvolumens in den ersten vier Quartalen in den Städten außerhalb der großen Bürozentren im Vergleich zum Gesamtmarkt deutlich stärker aus.

Auch außerhalb der deutschen Top-Standorte haben sich die Umsätze positiv entwickelt. Nur bezogen auf Einzeltransaktionen wurden 2,52 Mrd. Euro umgesetzt, ein Anstieg um ca. 42 %. Davon entfielen rund 1,59 Mrd. Euro auf Städte mit mehr als 250.000 Einwohnern, kleinere Standorte steuerten 931 Mio. Euro bei.

Nachdem die Spitzenrenditen in den ersten Quartalen 2014 leicht nachgegeben haben, war im 3. Quartal keine Veränderung zu beobachten. Im Mittel liegen die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in den 5 größten Standorten Deutschlands bei 4,5 % und damit noch 25 Basispunkte über dem historischen Tiefstand, der im 3. Quartal 2007 verzeichnet wurde.

3.2 Geschäftsverlauf

Die Gesellschaft ist zum einen von der wirtschaftlichen Entwicklung der sich in ihrem Eigentum befindlichen Immobilien und zum anderen als Muttergesellschaft des IVG Core Konzerns von den operativen Ergebnissen und Bewertungseffekten aus ihren unmittelbaren Tochtergesellschaften abhängig. Auf Ebene des Einzelabschlusses der Gesellschaft ist die Bewertung der Beteiligungen an diesen Tochtergesellschaften und Forderungen gegen diese ausschließlich von der Wertentwicklung der von diesen Gesellschaften gehaltenen Vermögenswerten oder ausgeübten Aktivitäten abhängig.

Das Geschäftsjahr 01.07.2014 bis 31.12.2014 der IVG Core stand unter dem Einfluss des Insolvenzfahrens der Gesellschafterin IVG Immobilien AG, welches mit Wirkung zum 15.09.2014 24:00 Uhr durch das Amtsgericht Bonn aufgehoben wurde. Kern der finanziellen Restrukturierung im Rahmen des Insolvenzplanverfahrens bildete die Umwandlung von Forderungen gegen die IVG Immobilien AG in Anteile an dieser im Rahmen einer Sachkapitalerhöhung ("Debt-to-Equity-Swap"). Zur Reduzierung von Steuerbelastungen waren ferner weitergehende Strukturmaßnahmen erforderlich, die ebenfalls Teil des Insolvenzplans sind.

Im Rahmen der Durchführung des im Insolvenzplan festgelegten Debt-to-Equity-Swaps wurde eine Darlehensforderung von 82,0 Mio. Euro, die aus der Inanspruchnahme der Tranche B des Syndizierten Kredits durch die IVG Core 0173 AG resultierte, in die IVG Immobilien AG eingelegt. Im Juli 2014 veräußerte die IVG Immobilien AG diese Darlehensforderung zum Nennbetrag an die IVG Finanzierungsgesellschaft mbH. Im September 2014 legte die IVG Immobilien AG Ihre Kaufpreisforderung gegenüber der IVG Finanzierungsgesellschaft mbH in die Kapitalrücklage der IVG Core 0173 AG ein (§ 272 II Nr.4 HGB). Im Anschluss an diese Einlage wurde zwischen der IVG Core 0173 AG und der IVG Finanzierungsgesellschaft mbH die Begleichung der gegenseitigen Forderungen und Verbindlichkeiten durch Aufrechnung vereinbart.

Entsprechend den im Insolvenzplan geregelten Strukturmaßnahmen zur Reduzierung von Steuerbelastungen wurde der überwiegende Teil der Tochtergesellschaften der Gesellschaft entweder auf die Gesellschaft angewachsen oder einem Formwechsel in eine GmbH unterzogen.

Den Formwechseln, die im Juli 2014 durchgeführt wurden, waren zwecks Rekapitalisierung der formzuwechselnden Tochtergesellschaften zudem befreiende, regresslose Schuldübernahmen durch die Gesellschaft über insgesamt 358,1 Mio. Euro vorangestellt. Diese Schuldübernahmen haben das bilanzielle Eigenkapital der Gesellschaft zunächst aufgezehrt. Bei den übernommenen Schulden handelt es sich ausschließlich um nachrangige Verbindlichkeiten gegenüber einer Gesellschaft des IVG Konzerns.

Darüber hinaus wurden umfangreiche Maßnahmen mit dem Ziel durchgeführt, das Eigenkapital der Gesellschaft sowie ihrer Tochtergesellschaft zu stärken und die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaften des übrigen IVG Konzerns zu eliminieren. Insbesondere hat die alleinige Gesellschafterin IVG Immobilien AG am 31.10.2014 eine konzerninterne Forderung von rund 517 Mio. Euro in die Kapitalrücklage der Gesellschaft eingelegt. Im Nachgang hat die Gesellschaft Teile dieser Forderung in die Kapitalrücklage ihrer Tochtergesellschaften eingelegt. Anschließend hat sowohl die IVG Core wie ihre Tochtergesellschaften die eingebrachten Forderungen zur Erfüllung von bestehenden Verbindlichkeiten genutzt.

Im Rumpfgeschäftsjahr wurden die bestehenden Bankdarlehen der Gesellschaft und Ihrer Tochtergesellschaften durch ein neues syndiziertes Bankdarlehen mit einem Volumen von 680,0 Mio. Euro und einer Laufzeit von mehr als 5 Jahren abgelöst. Über die Laufzeit müssen etwas über 5 % des Ursprungsbetrags getilgt werden. Das Zinsrisiko wurde mittels Abschluss entsprechender Derivate zu 95 % ausgesteuert.

In diesem Zusammenhang wurde für die IVG Core und Ihre Tochterunternehmen ein neues, vom übrigen IVG Konzern unabhängiges Cash-Clearing-System eingeführt. Das zentrale Cash Clearing erfolgt hierbei über das Tochterunternehmen IVG (0927) Core Cash-Managementgesellschaft mbH.

Zum 31.12.2014 beträgt der durch einen externen Gutachter ermittelte Fair Value des gesamten Immobilienportfolios des IVG Core Konzerns 1.026,8 Mio. Euro. Somit ist der Fair Value im Vergleich zum 30.06.2014 leicht um rund 4,2 Mio. Euro gesunken.

3.3 Prognose/Ist-Vergleich

Die ursprüngliche Prognose wurde für ein volles Geschäftsjahr mit einer Dauer von 12 Monaten erstellt. Da das abgelaufene Rumpfgeschäftsjahr nur 6 Monate umfasste, wurde dem Prognose/Ist-Vergleich die Hälfte der ursprünglich prognostizierten Werte zugrunde gelegt. Die Umsätze lagen mit 17,3 Mio. Euro in dem prognostizierten Korridor von 15 bis 17,5 Mio. Euro. Die gesamten operativen Aufwendungen übersteigen den prognostizierten Korridor von 5 bis 7,5 Mio. deutlich. Während die Materialaufwendungen von 2,7 Mio. Euro in etwa der Prognose entsprachen, überschritten aufgrund der Abschlusskosten für die neue Bankfinanzierung die sonstigen betrieblichen Aufwendungen von 17,2 Mio. Euro die geplanten Aufwendungen deutlich. Die Abschreibungen auf Sachanlagen betrugen 12,1 Mio. Euro und lagen aufgrund der außerplanmäßigen Abschreibungen von 4,7 Mio. Euro über dem prognostizierten Wert von 7,5 Mio. Euro.

Das prognostizierte Finanzergebnis vor außerplanmäßigen Abschreibungen von -15 bis -17,5 Mio. Euro wurde mit -21,6 Mio. Euro deutlich überschritten, weil die Beteiligungserträge zurückgegangen sind und höhere Aufwendungen im Zusammenhang mit der neuen Bankenfinanzierung angefallen sind. Die aufgrund der Umsetzung der im Insolvenzplan der IVG Immobilien AG festgelegten Maßnahmen entstandenen außerplanmäßigen Abschreibungen von 265,2 Mio. Euro wurden prognostiziert.

Da insbesondere die operativen Aufwendungen deutlich höher als geplant ausgefallen sind, liegt der Jahresfehlbetrag von -297,2 Mio. Euro über dem prognostizierten Korridor.

3.4 Ertragslage

Im Rumpfgeschäftsjahr vom 01.07.2014 bis zum 31.12.2014 beläuft sich das Jahresergebnis auf -297,2 Mio. Euro (Vorjahr: -36,4 Mio. Euro).

Aus der Vermietung der im Rahmen des Core-Portfolios erworbenen Immobilien wurden Umsatzerlöse von 17,3 Mio. Euro (Vorjahr: 34,0 Mio. Euro) erzielt. Auf die Objekte des Core-Portfolios erfolgten planmäßige Abschreibungen von 7,4 Mio. Euro (Vorjahr: 14,8 Mio. Euro) und außerplanmäßige Abschreibungen von 4,7 Mio. Euro (Vorjahr: 6,2 Mio. Euro). Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind aufgrund von Transaktionskosten für die neue Bankenfinanzierung deutlich auf 17,2 Mio. Euro angestiegen. Die sonstigen betrieblichen Erträge von 5,6 Mio. Euro (Vorjahr: 1,9 Mio. Euro) beinhalten im Wesentlichen Zuschreibungen auf Sachanlagen (4,2 Mio. Euro).

Das Finanzergebnis beträgt -286,8 Mio. Euro (Vorjahr: -32,4 Mio. Euro). Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um Abschreibungen auf Finanzanlagen (-265,2 Mio. Euro). Die Zinsaufwendungen resultieren im Wesentlichen aus Zinsen von 7,5 Mio. Euro (Vorjahr: 1,3 Mio. Euro) gegenüber verbundenen Unternehmen sowie aus Zinsen von 16,7 Mio. Euro (Vorjahr: 22,8 Mio. Euro) für Bankdarlehen und derivative Finanzinstrumente. Das Beteiligungsergebnis von 0,3 Mio. Euro (Vorjahr: 2,7 Mio. Euro) resultiert aus der quartalsweisen Ausschüttung der Objektgesellschaft Dieselstraße 4.

3.5 Finanzlage

Die Gesellschaft erzielte im abgelaufenen Rumpfgeschäftsjahr im Gegensatz zur Vorperiode einen Mittelabfluss aus laufender Geschäftstätigkeit. Dieser Mittelabfluss resultierte daraus, dass im Rahmen der Ablösung der bestehenden Bankdarlehen durch das neue syndizierte Bankdarlehen von 680,0 Mio. Euro einmalige Abschluss- und Beratungskosten von 9,8 Mio. Euro angefallen sind. Die Mittelabflüsse aus der Investitionstätigkeit betreffen ausschließlich Investitionen in die Immobilien der Gesellschaft. Der bestehende Mittelzufluss aus der Finanzierungstätigkeit resultiert im Wesentlichen daraus, dass die Tagegeldaufnahme bei der IVG (0927) Core Cash-Managementgesellschaft mbH und der Mittelzufluss aufgrund der Auszahlung des neuen Bankdarlehens den Mittelabfluss aufgrund der Tilgung der refinanzierten Bankdarlehen überstiegen haben.

Der in der Kapitalflussrechnung betrachtete Finanzmittelfonds umfasst alle Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, die sich aus Kassenbeständen, Guthaben bei Kreditinstituten und kurzfristigen Kontokorrentkrediten zusammensetzen. Der Finanzmittelfonds zum 31.12.2014 (0,8 Mio. Euro) umfasst ausschließlich liquide Mittel.

3.6 Vermögenslage

Die Bilanzsumme der IVG Core 0173 AG beträgt zum 31.12.2014 1.061,2 Mio. Euro.

Das langfristige Vermögen von 1.049,9 Mio. Euro beinhaltet mit 563,8 Mio. Euro inländische Büroimmobilien in Frankfurt, Hamburg und Stuttgart, sowie Finanzanlagen von 486,0 Mio. Euro. Das kurzfristige Vermögen beläuft sich auf 11,3 Mio. Euro und betrifft liquide Mittel (0,8 Mio. Euro) sowie Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände (10,4 Mio. Euro).

Die Kapitalrücklage stieg im Berichtszeitraum aufgrund von Einlagen um 623,7 Mio. Euro auf 1.107,5 Mio. Euro. Unter Berücksichtigung des negativen Jahresergebnisses beträgt das Eigenkapital 419,6 Mio. Euro.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten verringerten sich von 632,0 Mio. Euro zum 30.06.2014 auf 353,2 Mio. Euro zum 31.12.2014. Die Reduzierung beruht zum einen auf dem Wegfall des Bankkredites von 82,0 Mio. Euro (Teil des syndizierten Kredites der IVG Immobilien AG) durch den Debt-to-Equity-Swap im August 2014 sowie der kompletten Ablösung der Core-Finanzierung bei der Deutschen Pfandbriefbank zum 30.09.2014 (Restbetrag dann noch 545 Mio. Euro zzgl. Zinsen). Die Refinanzierung der Ablösung des Bankdarlehens bei der Deutschen Pfandbriefbank erfolgte durch ein Bankdarlehen über 351,7 Mio. Euro (Teil des gemeinsam mit Tochtergesellschaften abgeschlossenen Bankdarlehens über 680 Mio. Euro bei der Deutschen Bank, London) und durch im Rahmen des neuen Cash Clearings von der IVG (0927) Core Cash-Managementgesellschaft mbH zur Verfügung gestellte Mittel. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen im Wesentlichen gegenüber der IVG (0927) Core Cash-Managementgesellschaft mbH.

3.7 Kapitalstruktur und Finanzierungsquellen der Gesellschaft und der Tochterunternehmen

In der Vergangenheit erfolgte die Finanzierung durch verschiedene Bankdarlehen, durch einen Betriebsmittelkredit der Gesellschafterin IVG Immobilien AG sowie durch im Rahmen des zentralen Cash-Clearings von der IVG Clearing GmbH ausgereichte finanzielle Mittel.

Im abgelaufenen Rumpfgeschäftsjahr erfolgte eine vollständige Refinanzierung der Gesellschaft und ihrer Tochterunternehmen.

Im Rahmen dieser Refinanzierung wurden zum einen umfangreiche Maßnahmen mit dem Ziel durchgeführt, das Eigenkapital der Gesellschaft sowie ihrer Tochtergesellschaften zu stärken. Es erfolgten Einlagen der Gesellschafterin IVG Immobilien AG in die Kapitalrücklage der Gesellschaft. Besonders hervorzuheben ist die Einlage einer konzerninternen Forderung von rund 517 Mio. Euro am 31.10.2014. Im Nachgang hat die Gesellschaft Teile dieser Forderung in die Kapitalrücklage ihrer Tochtergesellschaften eingelegt.

Zum anderen wurden Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaften des übrigen IVG Konzerns getilgt. Zur Erfüllung der Forderungen haben die IVG Core sowie ihre Tochtergesellschaften die eingelegten Forderungen genutzt.

Des Weiteren wurde für die IVG Core und ihre Tochterunternehmen ein neues, vom übrigen IVG Konzern unabhängiges Cash-Clearing-System eingeführt. Dabei agiert das Tochterunternehmen IVG (0927) Core Cash-Managementgesellschaft mbH als zentrale Clearinggesellschaft.

Ferner wurden im Rumpfgeschäftsjahr die bestehenden Bankdarlehen der Gesellschaft und ihrer Tochtergesellschaften durch ein neues syndiziertes Bankdarlehen mit einem Volumen von 680,0 Mio. Euro abgelöst. Das Darlehen hat eine Laufzeit von etwas über fünf Jahren und der variable Zins muss zu 95 % zinsgesichert werden.

Über die Laufzeit müssen etwas über 5 % des Ursprungsbetrags getilgt werden. Aufgrund dieser Regelung sind von der Gesellschaft 2,3 Mio. Euro in 2015 zu tilgen.

Zur Zinsabsicherung hat die Gesellschaft einen Zinsswap mit eingebautem Floor und einem Volumen von 540,0 Mio. Euro sowie einen Zinscap mit einem Volumen von 106,0 Mio. Euro abgeschlossen, so dass die kreditvertraglichen Regelungen erfüllt wurden.

Zur Sicherung des Core Darlehens wurden zu Darlehensbeginn Grundschulden für den gesamten Darlehensbetrag eingetragen, wobei die verschiedenen Darlehensnehmer (IVG Core und Tochterunternehmen) auch jeweils für die anderen Darlehensnehmer mithaften. Darüber hinaus erfolgten im Wesentlichen Verpfändungen von Bankkonten, Mietforderungen, Versicherungsansprüchen und Gesellschaftsanteilen der IVG Core.

4 Weitere Angaben

4.1 Vergütungsbericht

Mitglieder des Aufsichtsrats und Vorstands sowie ehemalige Mitglieder erhielten im Rumpfgeschäftsjahr vom 01.07.2014 bis zum 31.12.2014 keine Bezüge von der Gesellschaft.

4.2 Mitarbeiter

Im Rumpfgeschäftsjahr vom 01.07.2014 bis zum 31.12.2014 beschäftigte die Gesellschaft keine Mitarbeiter.

4.3 Abhängigkeitsbericht

Der Vorstand hat einen Bericht über die Beziehungen der Gesellschaft zu verbundenen Unternehmen nach § 312 Aktiengesetz für das Rumpfgeschäftsjahr zum 31.12.2014 erstellt und mit folgender Schlussbemerkung versehen:

"Wir erklären hiermit, dass nach den Umständen, die uns in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem das Rechtsgeschäft vorgenommen wurde, unsere Gesellschaft bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhielt oder vergütet bekam. Maßnahmen auf Veranlassung oder im Interesse des herrschenden Unternehmens oder einem mit diesem verbundenen Unternehmen wurden nicht getroffen oder unterlassen."

5 Chancen- und Risikobericht

5.1 Einleitung

Die Unternehmensstrategie der Gesellschaft basiert auf einer ausgewogenen Mischung aus Objekten mit hohem Vermietungsgrad und langfristig stabilen Cash Flows sowie Immobilien, deren Wertsteigerungspotenzial über ein aktives Management gehoben wird. Diese Ausgewogenheit wird durch die Ausrichtung auf inländische Metropolregionen noch gestärkt, da die regionalen Marktzyklen teilweise zeitlich unterschiedlich verlaufen. Die Gesellschaft hat das Immobilien-Management ihres Portfolios mittels Dienstleistungsverträgen an den IVG Konzern übertragen. Das Asset Management der IVG Immobilien AG mit lokaler Niederlassungsstruktur sichert die Kenntnisse in den jeweils örtlichen Märkten.

Im Mittelpunkt des Risiko- und Chancenmanagements steht die Sicherung und Weiterentwicklung der Gesellschaft und ihrer Tochterunternehmen. Die Verantwortung der durchgängigen und angemessenen Organisation der Risikomanagementprozesse liegt beim Vorstand der Gesellschaft. Ziel des Chancen- und Risikomanagements ist es, die relevanten Chancen und Risiken frühzeitig zu erkennen, hinsichtlich ihrer Auswirkungen adäquat zu beurteilen und an die zuständigen Entscheidungsträger zu kommunizieren. Das Chancen- und Risikomanagement soll sicherstellen, dass die notwendigen Maßnahmen ergriffen werden, um Chancen erfolgreich zu nutzen und Risiken effektiv zu steuern und diese damit weitestgehend zu minimieren. Potenzielle Schäden oder die Gefährdung des Fortbestands des Unternehmens sollen dadurch verhindert werden. Als Konzerngesellschaft ist die Gesellschaft in das Risikomanagementsystem und die Risikomanagementprozesse der IVG Immobilien AG eingebunden.

Bewertung von Chancen und Risiken

Chancen und Risiken werden als signifikante positive bzw. negative Abweichungen von den angestrebten Unternehmenszielen gemäß aktueller Planung definiert. Der Eintritt von Chancen und Risiken lässt sich mit spezifischen Wahrscheinlichkeiten versehen. Grundsatz bei der Planung und Risikoberichterstattung ist, dass die wahrscheinlichste Entwicklung (Eintrittswahrscheinlichkeit> 50 %) immer in der Planung verarbeitet werden muss und das mögliche Abweichungen von dieser wahrscheinlichsten Entwicklung im Rahmen einer zweitwahrscheinlichsten Entwicklungsvariante (Eintrittswahrscheinlichkeit 25 - 50 %) und ab einer Höhe von 1 Mio. Euro in der Chancen- und Risikoberichterstattung zu erfassen sind. Ereignisse mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit von unter 25 % sind nur insoweit berichtspflichtig, wie sie systemischer Natur sein können und von Bedeutung für den Fortbestand der Unternehmung sind.

Die Chancen- bzw. Risikohöhe ist grundsätzlich zu quantifizieren. Sollte eine Quantifizierung nicht oder nur schwer möglich sein (z. B. bei den sog. qualitativen Risiken), ist die Schadenshöhe einer der vier Risikoklassen im Wege einer groben Schätzung zuzuordnen.

Risikoklassen

5.2 Gesamteinschätzung der Chancen und Risiken

Bezüglich der Annahmen, die der Gesamteinschätzung zugrunde liegen, verweisen wir auf den Prognosebericht im Abschnitt 6.2.

Risiken für das Konzernergebnis ergeben sich insbesondere aus ungeplanten Kündigungen von Mietverträgen, aus Bewertungen der Immobilien, die über die Kapitalkosten naturgemäß den Schwankungen der Investmentmärkte unterliegen und aus einem möglichen Anstieg der Finanzierungszinsen, soweit keine Absicherung durch derivative Finanzinstrument erfolgt. Im Rumpfgeschäftsjahr wurden die bestehenden Bankdarlehen der Gesellschaft und ihrer Tochtergesellschaften durch ein neues syndiziertes Bankdarlehen mit einem Volumen von 680,0 Mio. Euro und einer Laufzeit von mehr als 5 Jahren abgelöst. Ferner wurde für die IVG Core und ihre Tochterunternehmen ein neues, vom übrigen IVG Konzern unabhängiges Cash-Clearing eingeführt. Durch diese Maßnahmen wurde die Liquidität der Gesellschaft und ihrer Tochterunternehmen gesichert. Ferner besteht keine finanzielle Abhängigkeit von der IVG Immobilien AG mehr.

5.3 Diskussion der Einzelchancen und -risiken

5.3.1 Markt- und Umfeldentwicklung

Die Gesellschaft und ihre Büroimmobilien unterliegen Investitionsmarkt- und Mietmarktrisiken.

Immobilien-Mietmärkte

Nach Recherchen von Jones Lang Lasalle hat der Leerstand zu Ende 2014 in den Big 7 Standorten in Deutschland den niedrigsten Stand seit 2002 erreicht. Für 2015 wird mit einer Stabilisierung auf diesem Niveau gerechnet. Aufgrund der anhaltend positiven Nachfrage nach Top-Flächen in den zentralen Lagen wird für 2015 mit weiterem Spitzenmietpreiswachstum in Berlin, München und Stuttgart gerechnet. JLL erwartet, dass auch für B-Lagen und Immobilien mit Flächen von nicht so hoher Ausstattungsqualität mit entsprechender Nachfrage der Nutzer gerechnet werden kann.

Immobilien-Investmentmärkte

Das in Deutschland zu verzeichnende hohe Aktivitäts- und Preisniveau auf dem Investmentmarkt dürfte auch in 2015 bestehen bleiben. Unterstützt durch langfristig niedrig Zinsen und die Zunahme der Nachfrage durch ausländische Investoren werden vor allem Spitzenobjekte stark gefragt sein. Neben Einzelerwerben von Core-Immobilien dürfte sich auch die Nachfrage nach Portfoliotransaktionen verstärken.

5.3.2 Unternehmensstrategische Chancen und Risiken

Chancen und Risiken im Zusammenhang mit der Unternehmensstrategie ergeben sich durch die Spezialisierung auf Büroimmobilien in den Top 5-Metropolregionen Deutschlands. Es besteht eine Abhängigkeit von der Nachfrage nach Büroflächen sowie der Entwicklung an diesen Standorten. Die Zyklen der Märkte haben Auswirkungen auf Kaufpreise, Mietrenditen und Bewertungen. Diese beeinflussen das Ergebnis der Gesellschaft. Mit Hilfe des vertraglich gesicherten Zugriffs auf das Asset Management der IVG Immobilien AG, das die operativen Aufgaben der IVG Core Konzerns wahrnimmt, besitzt die Gesellschaft eine stabile Plattform, um Marktentwicklungen frühzeitig zu erkennen und sich ergebende Chancen zu ergreifen.

Das Insolvenzplanverfahrens über das Vermögen der Gesellschafterin IVG Immobilien AG wurde am 15.09.2014 beendet. Daraus resultierende mögliche negative Reputationswirkungen und sich anschließende Ergebnisrisiken zu Lasten der Gesellschaft sind nicht gänzlich auszuschließen.

5.3.3 Leistungswirtschaftliche Chancen und Risiken

Die Entwicklung der Verkehrswerte wirkt durch die außerplanmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagen sowie indirekt über die Beteiligungsbewertung auf die Ergebnisse und die Bilanzwerte der IVG Core.

Der Anstieg der Anfangsrenditen der vergangenen Zeit schlägt sich nach wie vor in den Bewertungsgutachten bei den angesetzten Diskontierungsraten und Kapitalisierungsraten nieder und beeinflusst über die außerplanmäßigen Abschreibungen das Ergebnis. Angesichts der prognostizierten Marktentwicklungen und der Abhängigkeit der Immobilienmärkte von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung stellen die Wertänderungen der Immobilien weiterhin das wesentliche Risiko, aber auch eine Chance dar.

Zur Risikoquantifizierung wurden durch einen externen Gutachter Sensitivitätsrechnungen vorgenommen, die den Einfluss von Änderungen der Diskontierungs- und Kapitalisierungsraten auf die Verkehrswerte des Portfolios des IVG Core Konzerns wie folgt verdeutlichen (nicht in der Sensitivitätsanalyse einbezogen wurden z. B. Grundstücke, deren Bewertung nicht auf einem zahlungsstrombasierten Verfahren beruht):

Bei der Bewertung von Investment Property werden grundsätzlich Transaktionskosten, die der Erwerber zu tragen hat, wertmindernd berücksichtigt.

Die Mieterstruktur wird wesentlich durch Mieter aus dem Segment Finanzdienstleistungen und Versicherungen sowie Bund- und Gemeinden geprägt.

Top 10 Mieter nach Vertragsmieten

Zu Ende des Rumpfgeschäftsjahres entfielen auf die 10 größten Mieter 69,4 % der vertraglich vereinbarten Mieten. Der mit Abstand größte Mieter ist die Versicherungsgruppe Allianz mit rund 54,1 %.

Mietvertragsausläufe

Die Mietverträge haben im IVG Core Konzern eine durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit von 5,5 Jahren.

Von den konzernweiten Vertragsmieten in Höhe von 68,8 Mio. Euro (per 30.06.2014: 67,8 Mio. Euro) sind 5,5 Mio. Euro (8,0 %) in den nächsten 18 Monaten kündbar oder laufen aus.

Leerstand

Der wirtschaftliche Leerstand der Immobilien des IVG Core Konzerns lag per 31.12.2014 bei 9,0 % (9,6 % per 30.06.2014).

Mietausfall

Es besteht das Risiko, dass ein oder mehrere Mieter aufgrund einer wirtschaftlich schwierigen Situation Mietforderungen nicht begleichen können und somit Wertberichtigungen vorzunehmen sind. Um den hieraus resultierenden Aufwand zu minimieren, wird im Rahmen des Asset-Managements bei dem Abschluss eines neuen Mietvertrages die Bonität des Mieters intensiv geprüft. Ferner wird durch die strategischen Partner ein konsequentes Debitorenmanagement betrieben.

Beteiligungen und Forderungen gegen Beteiligungen

Die Entwicklung des beizulegenden Wertes der Beteiligungen an Objektgesellschaften und Forderungen gegen diese Beteiligungen hängt hauptsächlich von der Entwicklung des Marktwertes der Immobilien der Objektgesellschaften ab. Zielsetzung der Gesellschaft ist, durch das unter - 2.2 Ausrichtung und Ziele - beschriebene Asset Management den Marktwert der Immobilien nachhaltig zu steigern und somit außerplanmäßige Abschreibungen auf Beteiligungen sowie Wertberichtigungen auf Forderungen weitestgehend zu vermeiden.

5.3.4 Finanzwirtschaftliche Risiken

Die Gesellschaft und ihre Tochterunternehmen sind durch ihre Geschäftstätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Dies sind insbesondere das Liquiditätsrisiko, das Zinsrisiko und das Kontrahentenausfallrisiko. Ein Währungsrisiko besteht nicht. Das Risikomanagement erfolgt dienstleistend durch Zentralbereiche der IVG Immobilien AG auf Basis der IVG Konzern-Richtlinien.

Im Rahmen der Steuerung des Zinsmanagements werden gezielt derivative Finanzinstrumente wie Zins-Swaps und Zins-Collars eingesetzt. Voraussetzung für den Abschluss von derivativen Finanzinstrumenten ist das Vorhandensein eines operativen Grundgeschäfts, d. h. einer variablen verzinslichen Finanzierung. Im Fall eines Accounting-Mismatch (kein bilanzieller Natural Hedge) werden nach Möglichkeit sogenannte Hedge Accounting-Beziehungen hergestellt. Durch die Designation von Hedge Accounting-Beziehungen wird eine verstärkte Volatilität im Finanzergebnis vermieden, da durch die speziellen Hedge Accounting-Regelungen ein bilanzielles Ungleichgewicht vermieden wird, das aus unterschiedlicher bilanzieller Behandlung von Grund- und Sicherungsgeschäft resultiert.

Grundsätzlich werden Verträge über derivative Finanzinstrumente und Finanztransaktionen nur mit Finanzinstituten hoher Bonität abgeschlossen, um das Kontrahentenausfallrisiko so gering wie möglich zu halten.

Liquidität

Finanzplanungsinstrumente sichern die frühzeitige Erkennung der Liquiditätssituation. Diese Systeme zeigen mit einem Planungshorizont von bis zu drei Jahren die zu erwartende Entwicklung der Liquidität auf. Die Liquiditätsplanung hat sicherzustellen, dass neben dem geplanten Finanzierungsbedarf auch unvorhergesehener Liquiditätsbedarf bedient werden kann. Dazu sind ausreichend freie Banklinien und liquide Mittel vorzuhalten bzw. mit langem zeitlichen Vorlauf die üblichen Buy-and-Sell Planungen dem möglichen Liquiditätsbedarf anzupassen.

Liquiditätsrisiken bestehen grundsätzlich bei auslaufenden Darlehen, die zur Prolongation vorgesehen sind. Aufgrund der veränderten regulatorischen Rahmenbedingungen (Stichwort Basel III) und vor dem Hintergrund des erst im September 2014 abgeschlossenen Insolvenzverfahrens der Gesellschafterin IVG Immobilien AG ist grundsätzlich mit einer restriktiveren Vergabe von Finanzierungen seitens der Banken zu rechnen, sodass zukünftige Prolongationen gegebenenfalls nicht oder nicht im vollen Umfang durchgeführt werden können. Dem wirkt die starke Eigenkapitalausstattung und die aktuelle Situation an den Finanzmärkten entgegen.

Weitere Liquiditätsrisiken grundsätzlicher Natur bergen mögliche Covenant-Brüche von Bankdarlehen. Bei einigen Bankdarlehen mit vereinbarten Covenants, wie zum Beispiel Loan-To-Value (LTV), sehen die Kreditverträge bei Überschreitung des vereinbarten LTV vor, dass innerhalb eines festgelegten Zeitraums (zum Beispiel 20 Tage) IVG durch Nachschusspflichten (Sondertilgungen oder Sicherheitenhinterlegung) den vereinbarten LTV heilen kann. Zur Überschreitung des vereinbarten LTV kann es grundsätzlich in Folge signifikanter Änderungen der Verkehrswerte der finanzierten Objekte kommen. Für das Jahr 2015 wird - insbesondere unter Berücksichtigung der erfolgten Kapitalmaßnahmen und Refinanzierung - derzeit nicht mit dem Überschreiten von Covenants bei Bankdarlehen gerechnet.

Im Rumpfgeschäftsjahr wurden die bestehenden Bankdarlehen der Gesellschaft und Ihrer Tochtergesellschaften durch ein neues syndiziertes Bankdarlehen mit einem Volumen von 680,0 Mio. Euro abgelöst. Das Darlehen hat eine Laufzeit von etwas über fünf Jahren und der variable Zins muss zu 95 % zinsgesichert werden. Über die Laufzeit müssen etwas über 5 % des Ursprungsbetrags getilgt werden.

Zinsen

Zinsänderungsrisiken treten durch marktbedingte Schwankungen der Zinssätze auf. Sie wirken sich sowohl auf die Höhe der Zinsaufwendungen im Geschäftsjahr als auch auf den Marktwert abgeschlossener Derivate aus. Neben der Entwicklung der Zinseinstände (Geldmarkt und Swap-Sätze) ist die Höhe der zu leistenden Kreditmargen relevant. Die Kreditmargen sind abhängig von den Marktverhältnissen und der Bonität der Gesellschaft. Änderungen der Margen können auftreten bei Kreditneugeschäften, bei Prolongationen von bestehenden Darlehen oder bei Covenant-Verstößen.

Die variable Verzinsung von Bankverbindlichkeiten wird grundsätzlich unter Einhaltung der kreditvertraglichen Regelungen durch die Nutzung von derivativen Finanzinstrumenten in Form von "Payer Swaps" sowie in Form von Swaptions, Caps und Collars abgesichert.

Gemäß den kreditvertraglichen Regelungen ist der variable Zins des von der Gesellschaft und den Tochterunternehmen im Rumpfgeschäftsjahr aufgenommenen Bankdarlehens von 680,0 Mio. Euro zu 95 % abzusichern. Dementsprechend hat die Gesellschaft einen Zinsswap mit eingebautem Floor und einem Volumen von 540,0 Mio. Euro sowie einen Zinscap mit einem Volumen von 106,0 Mio. Euro abgeschlossen, so dass die kreditvertraglichen Regelungen erfüllt wurden.

5.3.5 Sonstige Risiken

Rechtliche Risiken

Bei der IVG Core sind keine Rechtsstreitigkeiten anhängig oder drohend, die existenzielle Risiken bergen.

Umweltrisiken

Die Gesellschaft trägt für das in ihrem Bestand befindliche Grundeigentum eine umweltrechtliche Verantwortung, insbesondere für mögliche Altlasten. Nach Kenntnis der Gesellschaft bestehen derzeit keine umweltrechtlichen Sachverhalte, die wesentliche nachteilige Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit und die Vermögens-, Finanz- oder Ertragslage der Gesellschaft haben könnten. Rückstellungen für Altlasten waren zum Stichtag nicht erforderlich.

Schadenrisiken

Gegen Risiken ihres Geschäfts hat sich die Gesellschaft in dem erforderlichen Umfang versichert. Die Immobilien sind insbesondere gegen Sachschäden einschließlich Terrorismusschäden versichert.

Steuerliche Risiken

Im Rahmen eines in 2007 abgeschlossenen und bis 2008 umgesetzten Kaufvertrags zum Erwerb des "CORE"-Portfolios verpflichtete sich die Gesellschaft einen entstehenden steuerlichen Nachteil bis zu einem Höchstbetrag von 16,7 Mio. Euro zuzüglich Stundungszinsen auszugleichen, wenn aufgrund vertraglich definierter Tatbestände die Regelung des § 3 Nr. 70 EStG (Exit Tax) für die Verkäufer keine Anwendung findet. Mit Zulassungsbeschluss vom 23.07.2012 hat die Börse München den Antrag der Gesellschaft auf Zulassung von 15.000.000 auf den Namen lautenden Stückaktien zum regulierten Markt positiv beschieden. Infolgedessen ist unseres Erachtens die Verpflichtung zum Ausgleich des oben genannten Höchstbetrages gegenüber dem Verkäufer erloschen. Es besteht das Risiko, dass die anderen betroffenen Parteien eine andere Auffassung erfolgreich durchsetzen und die Gesellschaft zur Zahlung des Höchstbetrags nebst Stundungszinsen verpflichtet wird. Dieses Risiko ist der Risikoklasse 3 zugeordnet.

Für alle weiteren erkennbaren steuerlichen Risiken hat die Gesellschaft ausreichend Vorsorge getroffen.

6 Ausblick

6.1 Nachtragsbericht

Verkauf Großer Burstah in Hamburg

Nach eingehender Prüfung der zur Verfügung stehenden Optionen hat die Gesellschaft Ende 2014 beschlossen, das Objekt Großer Burstah in Hamburg an eine namhafte Projektentwicklungsgesellschaft zu verkaufen. Es handelt sich um eine 30.600 m ² große Büroimmobilie aus dem Jahr 1966 in der Hamburger Innenstadt. Seit dem Auszug des Hauptmieters Allianz steht die Immobilie nahezu vollständig leer und ist aufgrund des nicht mehr zeitgemäßen Flächenzuschnitts nicht mehr drittverwendungsfähig.

Der Kaufvertrag wurde am 27.02.2015 unterzeichnet und der wirtschaftliche Übergang des Objektes fand zum 01.08.2015 statt. Aus dem Verkauf des Objektes resultierte ein Verlust von 0,3 Mio. Euro.

6.2 Prognosebericht

Nach Beendigung des Rumpfgeschäftsjahres umfasst der Prognosebericht den Zeitraum von zwölf Monaten nach dem Bilanzstichtag, also vom 01.01.2015 bis 31.12.2015.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Der Ausblick für die deutsche Wirtschaft ist trotz der schwächeren Stimmung positiv. Beispielsweise prognostizierte der Internationale Währungsfonds in seiner Herbstprognose für 2015 ein Wachstum von 1,5 %. In 2014 lag das Wachstum in Deutschland bei 1,6 %. Die Hauptimpulse dürften dabei weiterhin von der Binnenwirtschaft kommen. Infolge von spürbaren Lohnsteigerungen in Verbindung mit einer geringen Inflation ist mit einer weiteren Belebung des privaten Konsums zu rechnen. Auch durch die Zinsen wird die Konjunktur unterstützt: Die schwierige wirtschaftliche Situation in der Eurozone bedingt langfristig niedrige Zinsen mit positiven Effekten für die Konsumfreude der Haushalte sowie die Investitionstätigkeit der Unternehmen. Aufgrund der Erstarkung des US-Dollar kann auch mit einer weiteren Stärkung der Exportwirtschaft gerechnet werden.

Die Nachfrage nach modernen und zentral gelegenen Flächen dürfte im Zusammenhang mit der moderat wachsenden Wirtschaft zu Lasten dezentraler Büroflächen unverändert anhalten. Durch das anhaltende niedrige Zinsniveau wird die Nachfrage nach Spitzenobjekten weiterhin fortbestehen. Zusätzlich zu dieser Asset Klasse dürfte aber auch außerhalb des Core-Segments die Nachfrage ansteigen und damit zu sinkenden Anfangsrenditen führen.

Voraussichtliche Entwicklung der Gesellschaft

Für das Kalenderjahr 2015 werden Umsätze von rund 34 Mio. Euro prognostiziert. Die operativen Aufwendungen werden mit rund 12 Mio. Euro geplant. Die Abschreibungen dürften rund 15 Mio. Euro betragen. Das Finanzergebnis wird mit ebenfalls rund -15 Mio. Euro prognostiziert. Unter Berücksichtigung eines Beteiligungsergebnisses von rund 3 Mio. Euro wird in Summe ein Jahresfehlbetrag von rund 5 Mio. Euro erwartet.

Dieser Lagebericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen und Informationen. Diese beruhen auf unseren heutigen Erwartungen und bestimmten Annahmen. Sie bergen daher eine Reihe von Risiken und Ungewissheiten. Eine Vielzahl von Faktoren, von denen zahlreiche außerhalb des Einflussbereichs der Gesellschaft liegen, beeinflusst die Geschäftsaktivitäten, den Erfolg, die Geschäftsstrategie und die Ergebnisse des IVG Core Konzerns. Diese Faktoren können dazu führen, dass die tatsächlichen Ergebnisse, Erfolge und Leistungen der Gesellschaft wesentlich von diesen Aussagen abweichen. Sollten sich eines oder mehrere dieser Risiken oder Ungewissheiten realisieren oder sollte sich erweisen, dass die zugrunde liegenden Annahmen nicht korrekt waren, können die tatsächlichen Ergebnisse sowohl positiv als auch negativ wesentlich von denjenigen Ergebnissen abweichen, die in der zukunftsgerichteten Aussage als erwartete, antizipierte, beabsichtigte, geplante, geglaubte, projizierte oder geschätzte Ergebnisse genannt worden sind. Die Gesellschaft übernimmt keine Verpflichtung und beabsichtigt auch nicht, diese zukunftsgerichteten Aussagen zu aktualisieren oder bei einer anderen erwarteten Entwicklung zu korrigieren.

Jahresabschluss für das Rumpfgeschäftsjahr vom 1. Juli bis zum 31. Dezember 2014

Bilanz zum 31. Dezember 2014

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Juli 2014 bis 31. Dezember 2014

Anhang für das Rumpfgeschäftsjahr vom 01. Juli 2014 bis 31. Dezember 2014

I. Allgemeine Hinweise

Die IVG Core 0173 AG wurde am 11.05.2007 als IVG Immobilien-Management Holding GmbH & Co. KG, Bonn, gegründet und mit Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 30.07.2007 in eine Aktiengesellschaft umgewandelt und firmierte sodann unter "IVG Immobilien-Management Holding AG". Mit Zulassungsbeschluss vom 23.07.2012 hat die Börse München den Antrag der IVG Immobilien-Management Holding GmbH & Co. KG auf Zulassung von 15.000.000 auf den Namen lautenden Stammaktien zum regulierten Markt positiv beschieden. Entsprechend erfolgte am 24.07.2012 die Notierungsaufnahme im regulierten Markt an der Börse München. Mit gleichem Datum erfolgte die Eintragung ins Handelsregister als "IVG Immobilien Management REIT-AG".

Am 01.08.2013 teilte die Gesellschaft mit, dass die IVG Immobilien AG aufgrund der Ausübung von Put-Optionen durch mehrere ausstehende Aktionäre am 01.08.2013 mittel- und unmittelbar insgesamt über 94 % der Aktien der Gesellschaft hielt. Aufgrund der geringen Aktionärszahl sowie Stückzahl im Streubesitz verbliebener Aktien, kommunizierte die Gesellschaft, dass ein Widerruf der Zulassung der Aktien der Gesellschaft zum Handel an der Börse München daher seit diesem Zeitpunkt nicht auszuschließen war.

Nachdem die IVG Immobilien AG aufgrund der Ausübung von Put-Optionen durch die letzten ausstehenden Aktionäre mittel- und unmittelbar über sämtliche Aktien der Gesellschaft verfügte, gab die Börse München am 21.02.2014 bekannt, dass die Zulassung der IVG Immobilien Management REIT-AG im Regulierten Markt mit Wirksamwerden zum 21.03.2014 widerrufen wird und an diesem Tag die Preisfeststellung eingestellt wird.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 16.05.2014 wurde die IVG Immobilien Management REIT-AG in IVG Core 0173 AG umfirmiert. Zudem wurde die Umstellung auf das Kalenderjahr als Geschäftsjahr beschlossen. Aus diesem Grund ist die Vergleichbarkeit des sechsmonatigen Berichtszeitraums mit dem zwölf Monate umfassenden Vorjahreszeitraum nur eingeschränkt möglich.

Der Jahresabschluss der IVG Core 0173 AG zum 31.12.2014 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB), des Aktiengesetzes (AktG) und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung aufgestellt.

Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 2 und 4 HGB. Die Gliederung erfolgte gemäß § 266 Abs. 2 und 3 HGB. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB gewählt. Der Jahresabschluss wurde unter der Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB erstellt. Der Abschluss ist in Euro aufgestellt.

Mit Vertrag vom 22. Juli 2014 ist die IVG Immobilien-Management GmbH & Co. Hamburg XIV - Objekt Globushof - KG mit allen Rechten und Pflichten auf die IVG Core 0173 AG angewachsen.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten und, soweit abnutzbar, vermindert um planmäßige Abschreibungen angesetzt. Dabei werden die Gebäude als unbewegliche Anlagegüter linear über einen Zeitraum von 33 Jahren abgeschrieben. Soweit der beizulegende Zeitwert eines einzelnen Anlagegutes den Buchwert zum Bilanzstichtag unterschreitet und die Wertminderung von Dauer ist, wird gemäß § 253 Abs. 3 S. 3 HGB eine außerplanmäßige Abschreibung auf den beizulegenden Wert vorgenommen. Als beizulegender Wert für das Anlagegut wird der gemäß IAS 40 ermittelte Fair Value angesetzt. Eine dauerhafte Wertminderung liegt vor, wenn der Buchwert zum Bilanzstichtag abzüglich der planmäßigen Abschreibungen der folgenden fünf Wirtschaftsjahre über dem beizulegenden Wert /liegt. Sofern nach einer außerplanmäßigen Abschreibung der beizulegende Zeit eines Anlagegutes über dem Buchwert zum Bilanzstichtag liegt, werden Zuschreibungen gemäß § 253 Abs. 5 HGB vorgenommen.

Die Anteile an verbundenen Unternehmen sowie Beteiligungen sind zu Anschaffungskosten bzw. zu niedrigeren beizulegenden Werten, auch bei voraussichtlich nicht dauernder Wertminderung (§ 253 Abs. 3 Satz 4 HGB), bilanziert. Als beizulegender Wert wird das Nettovermögen der Gesellschaft nach Abzug aller Verbindlichkeiten angesetzt. Dabei werden die Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten grundsätzlich zum Fair Value nach den IFRS bewertet.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie die flüssigen Mittel werden zu Nennwerten bilanziert, erkennbare Risiken werden durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.

Das Grundkapital wurde zu dem im Handelsregister eingetragenen Nennbetrag bilanziert.

Die Rückstellungen werden zum Erfüllungsbetrag angesetzt und berücksichtigen im Rahmen einer vernünftigen kaufmännischen Beurteilung im notwendigen Umfang alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren jeweiligen Erfüllungsbeträgen passiviert.

Zur Minimierung von Zahlungsstromrisiken aus variabel verzinslichen Darlehen werden Absicherungsgeschäfte abgeschlossen. Sowohl Grundgeschäfte als auch Absicherungsgeschäfte werden insgesamt in handelsrechtlichen Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB (Mikro-Bewertungseinheit) abgebildet. Zur Abbildung der sich im Rahmen einer Bewertungseinheit ergebenden gegenläufigen Wertänderungen (wirksame Teile der gebildeten Bewertungseinheit) wird die Einfrierungsmethode angewendet. Erläuterungen erfolgen im Abschnitt III. 12. Derivative Finanzinstrumente.

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten sind Einzahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Ertrag für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.

Latente Steuern werden für zeitliche Unterschiede zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten errechnet. Dabei werden nicht nur Unterschiede aus den eigenen Bilanzposten, sondern auch auf Ebene von Personengesellschaften, an denen die IVG Core 0173 AG beteiligt ist, ermittelte Unterschiede berücksichtigt. Der Steuersatz beträgt 31,0%. Die Gesellschaft nimmt grundsätzlich das Bilanzierungswahlrechts gem. § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB in Anspruch und verzichtet auf den Ansatz eines eventuellen Aktivüberhangs latenter Steuern. Zum Bilanzstichtag war kein Aktivüberhang zu verrechnen.

III. Angaben zu Positionen der Bilanz

1. Sachanlagen

Das Sachanlagevermögen (s. Anlagengitter, Anlage I) der Gesellschaft besteht zum 31. Dezember 2014 aus den im Rahmen des Core-Portfolios in den Jahren 2007 und 2008 erworbenen Liegenschaften in Frankfurt (Objekt "Theodor-Stern-Kai"), Hamburg (Objekt "Großer Burstah") sowie Stuttgart (Objekte "Uhlandstraße" und "Buschlestraße").

Zum 31.12.2014 wurde aufgrund von neuen Immobilienbewertungen eine Zuschreibung von Tsd. € 4.180 (Vorjahr: Tsd. € 0) vorgenommen. Wegen dauernder Wertminderung erfolgte eine Abschreibung von insgesamt Tsd. € 4.705 (Vorjahr: Tsd. € 6.183) auf das Objekt Großer Burstah. Im Berichtszeitraum ist die IVG Immobilien-Management GmbH & Co. Hamburg XIV - Objekt Globushof - KG mit einem Buchwert von Tsd. € 5.591 auf die IVG Core 0173 AG angewachsen.

2. Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen

Die Gesellschaft ist zum 31. Dezember 2014 Kommanditistin von 8 Objektgesellschaften und Gesellschafterin von 29 GmbHs, die in der Anteilsbesitzliste (Anlage II) aufgeführt sind.

Der Anstieg der Buchwerte der Finanzanlagen ist im Wesentlichen auf den Formwechsel einiger Tochtergesellschaften der IVG Core 0173 AG zurückzuführen. Im Zuge des Formwechsels übernahm die IVG Core einen Teil der Verbindlichkeiten der Formwechsler gegenüber der IVG Clearing GmbH mit schuldbefreiender Wirkung und von vorhinein ohne Einräumung eines Regressanspruches; hierdurch erhöhten sich die Beteiligungswerte. Im Rumpfgeschäftsjahr wurden Abschreibungen auf Finanzanlagen i. H. v. Tsd. € 265.234 (Vorjahr: Tsd. € 12.889) vorgenommen (vgl. IV Nr. 8).

Des Weiteren gab es drei Abgänge aus den Finanzanlagen: die IVG Immobilien-Management GmbH & Co. Hamburg XIV - Objekt Globushof - KG ist im Berichtszeitraum auf die IVG Core 0173 AG angewachsen, die Anteile an der IVG Management GmbH & Co. - Officeportfolio III - KG, Bonn wurde für 1 Euro an die IVG Immobilien AG verkauft und die Anteile an der IVG Immobilien-Management GmbH & Co. Bonn VI - Objekt Düsseldorf, Immermannstraße/Karlstraße - KG, Bonn wurde für 1 Euro an die IVG Deutschland Immobilien GmbH verkauft. Im Berichtszeitraum gab es zwei Zugänge: mit Vertrag vom 09. Juli 2014 wurde die Johanna 218 Vermögensverwaltungs GmbH (umfirmiert in IVG Core (0178) Immobilienverwaltungsgesellschaft mbH) für Tsd. € 28 gekauft und mit Vertrag vom 21. August 2014 wurde die Johanna 219 Vermögensverwaltungs GmbH (umfirmiert in IVG (0927) Core Cash-Managementgesellschaft mbH) für Tsd. € 28 gekauft.

3. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Restlaufzeiten von mehr als einem Jahr bestehen nicht.

Aufgrund des erfolgreich beendeten Insolvenzverfahrens der IVG Immobilien AG und der erfolgten Refinanzierung war die Umsetzung umfangreicher, konzerninterner Umstrukturierungen erforderlich. Dabei war es das Ziel, die konzerninternen Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den unterschiedlichen zu refinanzierenden Gesellschaftsgruppen möglichst zu reduzieren. Aus diesem Grund verringerten sich die Forderungen gegen verbundene Unternehmen im erheblichen Umfang.

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten im Wesentlichen verpfändete Bankkonten von Tsd. € 6.049.

4. Guthaben bei Kreditinstituten

Zum Stichtag verfügt die Gesellschaft über liquide Mittel von Tsd. € 832 (Vorjahr: Tsd. € 974).

5. Rechnungsabgrenzungsposten

Zum 31.12.2014 enthielt der aktive Rechnungsabgrenzungsposten abgegrenzte Versicherungsaufwendungen i. H. v. Tsd. € 53.

6. Gezeichnetes Kapital

Zum 31.12.2014 betrug das Grundkapital der IVG Core 0173 AG unverändert Tsd. € 15.000, eingeteilt in 15.000.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien ohne Nennbetrag.

Zum Stichtag bestand folgendes genehmigtes Kapital:

7. Kapitalrücklage

Die Kapitalrücklage stieg im Berichtszeitraum um Tsd. € 623.673. Der Anstieg ist im Wesentlichen auf die Einlage einer Teilforderung der IVG Immobilen AG gegenüber der IVG Caverns 0870 Holding GmbH i. H. v. Tsd. € 516.862 sowie mit Tsd. € 82.549 auf die Einlage der Kaufpreisforderung gegenüber der IVG Finanzierungsgesellschaft mbH in die Kapitalrücklage der IVG Core 0173 AG zurückzuführen.

8. Bilanzverlust

9. Rückstellungen

Die Steuerrückstellungen umfassen die Rückstellungen für Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag von Tsd. € 3.779 (Vorjahr: Tsd. € 4.677) und Gewerbesteuer von Tsd. € 1.804 (Vorjahr: Tsd. € 4.537). Der Rückgang der Rückstellungen resultiert aus dem Bescheid der Gewerbesteuer und der Körperschaftsteuer für die Jahre 2008 bis 2011.

Die sonstigen Rückstellungen umfassen Rückstellungen für zurückzuerstattende Nebenkosten von Tsd. € 1.391 (Vorjahr: Tsd. € 1.166), Rückstellungen für ausstehende Eingangsrechnungen von Tsd. € 6.831 (Vorjahr: Tsd. € 8.449) sowie Drohverlustrückstellungen von Tsd. € 700 für die Grunderwerbsteuer der Dieselstrassen 4 und 6 aus dem Jahr 2011.

10. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten verringerten sich von Tsd. € 632.000 zum 30.06.2014 auf Tsd. € 353.171 zum 31.12.2014. Die Reduzierung beruht zum einen auf dem Wegfall des syndizierten Kredit der IVG Immobilien AG durch Debt-to-Equity-Swap im August 2014 (Verrechnung der auf die IVG Finanzierungsgesellschaft mbH übertragenen 82 Mio. € Tranche der IVG Core 0173 AG aus dem syndizierten Kredit) sowie der kompletten Ablösung der Core-Finanzierung bei der Deutsche Pfandbriefbank zum 30.09.2014 (Restbetrag dann noch 545 Mio. € zzgl. Zinsen). Zur Refinanzierung der Ablösung der Deutsche Pfandbriefbank zog die IVG Core 0173 AG ein Darlehen über Tsd. € 351.664 unter dem gemeinsam mit Tochtergesellschaften abgeschlossenen Core-Darlehen über 680 Mio. € bei der Deutsche Bank London und beschaffte sich intern Mittel von der IVG (0927) Core Cash-Managementgesellschaft mbH.

Zur Sicherung der Ansprüche der Deutsche Bank London wurden zu Darlehensbeginn Grundschulden für den gesamten Darlehensbetrag eingetragen, wobei die verschiedenen Darlehensnehmer auch jeweils für die anderen Darlehensnehmer mithaften. Darüber hinaus erfolgten im Wesentlichen Verpfändungen von Bankkonten, Mietforderungen, Versicherungsansprüchen und Gesellschaftsanteilen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen im Wesentlichen gegenüber der IVG (0927) Core Cash-Management GmbH (Tsd. € 210.814) aufgrund von zur Verfügung gestellten Geldern und der IVG Immobilien - Management GmbH & Co. München II - Objekt Fritz - Schäffer - Straße - KG (Tsd. € 43.193), mit der ein Anlagevertrag abgeschlossen wurde.

Der Anstieg der sonstigen Verbindlichkeiten ist im Wesentlichen auf die Abgrenzung der Swapzinsen zurückzuführen.

Die Fälligkeit der Verbindlichkeiten unterteilt sich wie folgt:

11. Rechnungsabgrenzungsposten

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten weist zum Stichtag Abgrenzungen von Mieterträgen auf.

12. Derivative Finanzinstrumente

Zur Absicherung von Zinsrisiken nutzt die Gesellschaft gezielt derivative Finanzinstrumente. Zum 31.12.2014 bestanden derivative Finanzinstrumente mit einer Laufzeit bis zum 31.10.2019 mit einem Nominalvolumen von Tsd. € 646.000. Darunter befindet sich ein Zinsswap mit eingebauten Zinsfloor mit einer Laufzeit vom 31.10.2014 bis zum 31.10.2019 mit einem Volumen von Tsd. € 540.000 sowie ein Zinscap mit einem Volumen von Tsd. € 106.000 mit gleicher Laufzeit wie der Zinsswap. Zum Bilanzstichtag hatte der Zinsswap einen negativen Marktwert von Tsd. € 3.297 (Vorjahr: Tsd. € -7.474) und der Zinscap einen positiven Marktwert von Tsd. € 227 (Vorjahr: Marktwerte bei allen Zinssicherungsgeschäften über Tsd. € -7.474).

Die Ermittlung der Marktwerte erfolgte anhand der "mark-to-market"-Methode unter Berücksichtigung aktueller marktgerechter Zinsstrukturkurven.

Den Sicherungsgeschäften in Höhe von Tsd. € 646.000 stehen zum 31.12.2014 Grundgeschäfte in Höhe von Tsd. € 679.890 gegenüber (davon Tsd. € 679.890 aus den Verbindlichkeiten ggü. der Deutsche Bank aus dem Core-Darlehen). Für den Betrag des Grundgeschäfts wird anteilig mit dem Sicherungsgeschäft eine Bewertungseinheit gebildet.

Die gegenläufigen Wertänderungen der Grund- und Sicherungsgeschäfte werden sich in der Zukunft voraussichtlich in voller Sicherungshöhe ausgleichen. Die in den Bewertungseinheiten zusammengefassten Grundgeschäfte weisen hochgradig homogene Risiken auf. Bei den Sicherungsgeschäften werden die wesentlichen Parameter wie Referenzzins jeweils so gewählt, dass diese mit den Grundgeschäften übereinstimmen und die Sicherungsgeschäfte somit demselben Risiko unterliegen wie die Grundgeschäfte. Es wird eine hohe Wirksamkeit der Sicherungsbeziehungen erwartet.

Zur Bestimmung der prospektiven Wirksamkeit der Sicherungsbeziehung wird auf das dokumentierte, angemessene und funktionsfähige Risikomanagementsystem der IVG verwiesen:

Die getroffenen Maßnahmen sind in der Risikorichtlinie und dem Risikomanagementhandbuch der IVG dokumentiert.

Zur rechnerischen Ermittlung des Betrags der bisherigen Unwirksamkeit wird die Dollar-Offset-Methode in kumulierter Form angewendet.

Bei der Dollar-Offset-Methode werden die kumulierten Marktwertänderungen der Grundgeschäfte zu den Bilanzstichtagen mit den kumulierten Marktwertänderungen der Sicherungsgeschäfte ab dem Designationszeitpunkt in absoluten Geldbeträgen miteinander verglichen. Die Berechnung gemäß Dollar-Offset-Methode wird zu jedem Abschlusstermin durchgeführt.

Ineffektivitäten werden erfasst, wenn sich aus den kumulierten Wertänderungen der Grundgeschäfte und den kumulierten Wertänderungen der Sicherungsinstrumente per Saldo ein Nettoverlust ergibt. Es liegen keine Ineffektivitäten vor.

Drohverlustrückstellungen mussten nicht gebildet werden.

Aufgrund der Bildung der Bewertungseinheiten brauchte eine Drohverlustrückstellung in Höhe von Tsd. € 3.297 nicht gebildet zu werden. Diese hätte ihre Begründung in der Anwendung des Einzelbewertungsgrundsatzes und des Imparitätsprinzips im Rahmen der Bewertung der Sicherungsgeschäfte mit negativem Marktwert zum Bilanzstichtag gehabt.

Im Geschäftsjahr sowie im Vorjahr waren sowohl die Ausfall- als auch die Marktrisiken unbedeutend.

13. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Aufgrund noch nicht geleisteter Pflichteinlagen bestehen Ansprüche der IVG Immobilien-Management GmbH & Co. Berlin V - Objekt Kurfürstendamm Bayerhaus - KG (verbundenes Unternehmen) in Höhe von Tsd. € 100.

Im Rahmen des am 20.08.2014 unterzeichneten neuen Darlehen (Auszahlung 30.09.2014) der IVG Core 0173 AG und diverser Tochterunternehmen über 680,0 Mio. Euro haftet die IVG Core 0173 AG über ihren Anteil in Höhe von 351,7 Mio. Euro hinaus auch für die restlichen Kreditbeträge, die von den Tochtergesellschaften (verbundene Unternehmen) in Anspruch genommen worden sind. Die Zeitwerte der Besicherungsobjekte übersteigen vertragsgemäß den zu besichernden Darlehensbetrag.

IV. Angaben zu Positionen der Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse von Tsd. € 17.282 (Vorjahr: Tsd. € 33.965) resultieren aus gewerblichen Gebäudemieten und Nebenkosten der Objekte in Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart (Core-Portfolio).

2. Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen die Zuschreibung auf die Liegenschaft Stuttgart Buschlestraße von Tsd. € 4.180, weil die Gründe für die in früheren Geschäftsjahren vorgenommenen Abschreibungen nicht mehr bestehen. Des Weiteren sind in den sonstigen betrieblichen Erträgen periodenfremde Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen i. H. v. Tsd. € 248 sowie mit Tsd. € 85 die Auflösung der Wertberichtigung auf Forderungen gegenüber der IVG Immobilien AG enthalten.

3. Materialaufwand

Der Materialaufwand von Tsd. € 2.655 (Vorjahr: Tsd. € 5.884) beinhaltet die laufenden und in der Regel als Nebenkosten umlagefähigen Aufwendungen der Liegenschaften.

4. Abschreibungen auf Sachanlagen

Neben den planmäßigen Abschreibungen von Tsd. € 7.399 (Vorjahr: Tsd. € 14.798) auf die im Rahmen des Core-Portfolios erworbenen Immobilien wurden im Geschäftsjahr außerplanmäßige Abschreibungen i. H. v. Tsd. € 4.705 (Vorjahr: Tsd. € 6.183) auf das Objekt Großer Burstah wegen dauernder Wertminderung vorgenommen.

5. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Der Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen ist im Wesentlichen auf die Gebühren an die Deutsche Bank i. H. v. Tsd. € 9.839 im Rahmen des Funds Flow zurückzuführen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten Tsd. € 991 periodenfremde Aufwendungen.

6. Erträge aus Beteiligungen

Die Erträge aus Beteiligungen von Tsd. € 310 (Vorjahr: Tsd. € 2.745) resultieren ausschließlich aus quartalsweisen Ausschüttungen der Dieselstraße 4.

7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Die sonstigen Zinsen und ähnliche Erträge bestehen im Wesentlichen aus einer Zinsrückzahlung von der Deutschen Bank und Zinsen aus der Vergabe eines Darlehens an die Gesellschaft IVG Immobilien Management GmbH & Co. Hamburg IX - Objekt Spiegelinsel - KG, Bonn.

8. Abschreibungen auf Finanzanlagen

Im Rahmen des Insolvenzplanverfahrens über das Vermögen der Gesellschafterin IVG Immobilien AG wurden u. a. die meisten Tochtergesellschaften der IVG Core 0173 AG in GmbHs formgewechselt. Vor Durchführung der Formwechsel wurden die formzuwechselnden Tochtergesellschaften rekapitalisiert, indem die IVG Core 0173 AG befreiende, regresslose Schuldübernahmen von insgesamt Mio. € 358,1 tätigte, die den Beteiligungsbuchwerten zuzurechnen sind. Unter Berücksichtigung der Verkehrswertentwicklung zum Bilanzstichtag ergab sich insgesamt eine Abschreibung von Mio. € 265,2.

9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Die Zinsaufwendungen resultieren mit Tsd. € 16.678 (Vorjahr: Tsd. € 22.786) im Wesentlichen aus Aufwendungen gegenüber Dritten für externe Bankdarlehen sowie Swapzinsen. Des Weiteren wurden der IVG Core 0173 AG im Berichtszeitraum Zinsen für den Anlagevertrag mit der IVG Immobilien-Management GmbH & Co. München II - Objekt Fritz-Schäffer-Straße - KG (Tsd. € 376), Zinsen für konzerninterne Tagegelder (Tsd. € 1.620), Zinsen aus dem SynLoan (Tsd. € 401) und Zinsen für die Hybrid-Anleihe (Tsd. € 5.017) in Rechnung gestellt.

10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um die Körperschaft- und Gewerbesteuer für Vorjahre.

V. Sonstige Angaben

1. Mitarbeiter

Die Gesellschaft hat im Berichtsjahr keine Mitarbeiter beschäftigt.

2. Angaben gemäß § 285 Nr. 17 HGB

Wir verweisen hierzu auf den Konzernabschluss IVG Immobilien AG.

3. Angaben gemäß § 160 Abs. 1 Nr. 8 AktG

Die IVG Immobilien AG, Bonn, Deutschland, hat uns am 01.08.2013 gemäß § 21 Abs. 1 WpHG mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil an der IVG Immobilien Management REIT-AG*, Bonn, Deutschland am 01.08.2013 die Schwelle von 75% der Stimmrechte überschritten hat und an diesem Tag 94,45% (das entspricht 14.167.369 Stimmrechten) betragen hat. 69,30% der Stimmrechte (das entspricht 10.395.000 Stimmrechten) sind der Gesellschaft gemäß § 22 Abs. 1, Satz 1, Nr. 1 WpHG über die IVG Beteiligung I AG & Co. KG, IVG Beteiligung II AG & Co. KG, IVG Beteiligung III AG & Co. KG, IVG Beteiligung IV AG & Co. KG, IVG Beteiligung V AG & Co. KG, IVG Beteiligung VI AG & Co. KG und IVG Beteiligung VII AG & Co. KG zuzurechnen.

Der unmittelbar gehaltene Stimmrechtsanteil der IVG Immobilien AG hat sich gemäß Eintragung im Aktienregister der Gesellschaft vom 18.02.2014 auf insgesamt 30,70% (das entspricht 4.605.000 Stimmrechten) erhöht. Dem Vorstand ist ferner bekannt, dass das Vermögen der IVG Beteiligung I AG & Co. KG, IVG Beteiligung II AG & Co. KG, IVG Beteiligung III AG & Co. KG, IVG Beteiligung IV AG & Co. KG, IVG Beteiligung V AG & Co. KG, IVG Beteiligung VI AG & Co. KG und IVG Beteiligung VII AG & Co. KG mit Wirkung zum 22.07.2014 vollständig bei der IVG Immobilien AG angewachsen ist. Der auf die IVG Immobilien AG entfallende Stimmrechtsanteil beträgt nach Kenntnis des Vorstands seither 100% (das entspricht 15.000.000 Stimmrechten).

Abschließend wird darauf hingewiesen, dass die Stimmrechtsanteile den Kapitalanteilen im Sinne des § 20 Abs. 1 AktG entsprechen.

^* Heute firmierend als IVG Core 0173 AG.

4. Transaktionen mit nahe stehenden Personen und Unternehmen

Mit den nahestehenden Personen und Unternehmen wurden verschiedene Rechtsgeschäfte getätigt, die zu marktüblichen Konditionen abgeschlossen wurden. Für verbundene Unternehmen wurde die Befreiungsvorschrift gemäß § 285 Nr. 21 HGB angewendet.

5. Aufsichtsrat und Vorstand

Aufsichtsrat

Dr. Hans V. Volckens

Stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats (bis 30.09.2014)

Geschäftsführender Gesellschafter der Immobilis Trust GmbH

Straßlach

Hans-Joachim Ziems

Mitglied des Aufsichtsrats (vom 16.05.2014 bis 20.09.2014)

selbstständiger Unternehmensberater

Bergisch Gladbach

Guido Piñol

Mitglied des Aufsichtsrats (vom 16.05.2014 bis 30.09.2014)

Managing Partner Quantum Capital GmbH & Co. KG

Lampertheim

Karl Ralf Jung

Mitglied des Aufsichtsrats (vom 29.09.2014 bis 05.03.2015)

stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats (ab 17.11.2014 bis 05.03.2015)

selbstständiger Unternehmensberater

Pensberg

Dietmar P. Binkowska

Mitglied des Aufsichtsrats (ab 16.04.2015)

stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats (ab 16.04.2015)

Vorsitzender des Vorstands der IVG Immobilien AG

Ratingen

Rolf Glessing

Vorsitzender des Aufsichtsrats (ab 29.09.2014)

Mitglied des Vorstands und Finanzvorstand der IVG Immobilien AG

Illerkirchberg

Dr. Volker Hahn

Mitglied des Aufsichtsrats (ab 29.09.2014)

Leiter Zentralbereich Legal & Compliance der IVG Immobilien AG

Bonn

Vorstand

Jonas Kriebel

Mitglied des Vorstands (bis 30.09.2014)

Vorsitzender des Vorstands (ab 22.05.2014 bis 30.09.2014)

Managing Partner Quantum Capital GmbH & Co. KG

Berlin

David Canals Imohr

Mitglied des Vorstands (bis 26.08.2013 und 22.05.2014)

Leiter Zentralbereich Accounting & Taxes der IVG Immobilien AG

Bad Breisig

Wolfgang Markus Winkler-Sümnick

Mitglied des Vorstands (ab 30.09.2014)

Leiter Zentralbereich Asset Management I Operations der IVG Immobilien AG

Schönbuch

Mitglieder des Aufsichtsrates und Vorstandes sowie ehemalige Mitglieder erhielten im Rumpfgeschäftsjahr keine Bezüge von der Gesellschaft.

Die Gesellschaft stellte keine Vorschüsse und Kredite an die Mitglieder der Organe zur Verfügung.

6. Mutterunternehmen

Die IVG Core 0173 AG ist im Handelsregister des Amtsgerichtes Bonn unter HR B 15654 eingetragen und befindet sich zum 31. Dezember 2014 zu 100,0% im Eigentum der IVG Immobilien AG, Mozartstraße 4-10, 53115 Bonn (HR B 4148 Amtsgericht Bonn). Sie wird in den von der IVG Immobilien AG als obere IVG-Konzerngesellschaft zu erstellenden Konzernabschluss als vollkonsolidiertes Unternehmen einbezogen.

Die IVG Immobilien AG befand sich zum 31.12.2014 zu 79,96% im Eigentum der Concrete Holding I GmbH, Frankfurt am Main, Steinweg 3-5, 60313 Frankfurt am Main (HRB 98834 Amtsgericht Frankfurt am Main) und zu 19,89% im Eigentum der Concrete Holding II GmbH, Frankfurt am Main, Steinweg 3-5, 60313 Frankfurt am Main (HRB 98835 Amtsgericht Frankfurt am Main) sowie zu 0,15% im Besitz verschiedener weiterer Aktionäre. Die Concrete Holding I GmbH wird vermutlich einen Konzernabschluss aufstellen und im Bundesanzeiger veröffentlichen.

Die Concrete Holding I GmbH wird zu 100,00% von der Concrete Investment I S.C.A. ("SCA I"), 52-54 avenue du X Septembre, L-2550 Luxembourg gehalten. Die SCA I wird vermutlich einen Konzernabschluss aufstellen und in Luxemburg veröffentlichen.

Die S.C.A. I wird derzeit von der Concrete Investment I GP S.à r.l., 52-54 avenue du X Sep-tembre, L-2550 Luxembourg (< 0,0001%, d.h. eine Aktie), der Concrete Investment I Limited Partner S.à r.l., 52-54 avenue du X Septembre, L-2550 Luxembourg (ca. 77,00%) und von verschiedenen weiteren Investoren (ca. 23,00%) gehalten. Die Concrete Investment I Limited Partner S.à r.l., wird vermutlich einen Konzernabschluss aufstellen und in Luxemburg veröffentlichen.

Concrete Investment I GP S.à r.l. und die Concrete Investment I Limited Partner S.à r.l. werden jeweils zu 100% von der Stichting Concrete I gehalten. Die Stichting Concrete I ist eine nicht gemeinnützige Stiftung nach niederländischem Recht. Die Geschäftsführung wird durch die Wilmington Trust SP Services (Amsterdam) B.V. wahrgenommen. Die Stichting Concrete I wird vermutlich einen Konzernabschluss aufstellen und in den Niederlanden veröffentlichen.

Gemäß der Befreiungsvorschrift nach § 291 HGB stellt die IVG Core 0173 AG keinen Konzernabschluss auf.

Entwicklung des Anlagevermögens

Anteilsbesitz zum 31.12.2014

der IVG Core 0173 AG

¹⁾ verbundenes Unternehmen IVG Immobilien AG
²⁾ § 264 b HGB: Einbezug in den IVG-Konzern
³⁾ Angaben zum 31.12.2014

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der IVG Core 0173 AG, Bonn, für das Rumpfgeschäftsjahr vom 1. Juli 2014 bis 31. Dezember 2014 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung des Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.