MVGM Property Management Deutschland GmbH

MVGM Property Management Deutschland GmbH

Frankfurt am Main

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Inhaltsverzeichnis

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

1. Bilanz zum 31. Dezember 2023

2. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

3. Anhang für das Geschäftsjahr 2023

Anlagenspiegel

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

Lagebericht 2023

Gliederung

I. Unser Unternehmen

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

2. Geschäftsverlauf

3. Lage der Gesellschaft

4. Finanzielle Leistungsindikatoren

5. Gesamtaussage

III. Risiko- und Prognosebericht

1. Wesentliche Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung

2. Prognosebericht

I. Unser Unternehmen

Die MVGM Property Management Deutschland GmbH (kurz: MVGM PM) bietet ihren Kunden Property Management (PM) in nahezu allen Asset Klassen an. Hierbei ist die MVGM PM in die Bereiche Commercial und Residential sowie die zentralen Dienste des Accountings unterteilt. Wir agieren deutschlandweit und haben unseren Hauptsitz in Frankfurt am Main.

MVGM bündelt Fachwissen und immobilienwirtschaftliche Expertise und bietet ihren Kunden voll integrierte Dienstleistungen mit internationaler Erfahrung und lokaler Marktkenntnis. MVGM Property Management Deutschland GmbH ist damit eine der größten Premium-Full- Service-Dienstleister für gewerbliche und wohnwirtschaftliche Immobilien in Deutschland.

Die MVGM Property Management GmbH bietet dabei das gesamte Leistungsspektrum im Property Management. Unsere Property Management Dienstleistungen umfassen damit ganzheitlich alle Aspekte des kaufmännischen, technischen und buchhalterischen Property Managements für die uns bundesweit anvertrauten Immobilien unserer Kunden. Dies schließt selbstverständlich auch die Steuerung aller extern beauftragten technischen und infrastrukturellen Gebäudemanagementdienstleister ein.

Zu unseren Kunden zählen namhafte nationale wie internationale Auftraggeber, institutionelle Kapitalanlagegesellschaften und Immobilienfonds, Projektentwickler, Wohnungsunternehmen, Banken und Versicherungen, Versorgungswerke und Pensionskassen, Stiftungen, Family Offices und Privateigentümer.

Mit verschiedenen regionalen Präsenzen sind wir bundesweit an den wesentlichen Immobilienstandorten in Deutschland vertreten. Mit unserer Unternehmenssoftware iX-Haus können wir alle Verwaltungsprozesse für unsere Immobilienportfolios über die gesamte Nutzungsphase hinweg managen und Prozesse deutlich vereinfachen. iX-Haus ist ein wesentlicher Baustein für unsere qualitativ hochwertigen Dienstleistungen - darüber hinaus verfügen wir über langjährige Erfahrung mit anderen nationalen und internationalen IT- Systemen, wie z.B. YARDI, iMS, Wodis Sigma, SAP, u. a.

Die MVGM Property Management Deutschland GmbH ist in den MVGM-Konzern eingebunden. Muttergesellschaft der MVGM Property Management Deutschland GmbH ist die MVGM Holding Germany GmbH mit Sitz in Frankfurt am Main. Die oberste Muttergesellschaft ist die Regisseur Holding B.V., Rijswijk in den Niederlanden.

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Im Jahr 2023 war das gesamtwirtschaftliche Umfeld von einer Reihe globaler und nationaler Herausforderungen geprägt. Nach den pandemiebedingten Turbulenzen der letzten Jahre hat sich die Wirtschaft nur langsam erholt. Geopolitische Spannungen, insbesondere der anhaltende Krieg in der Ukraine, sowie Lieferkettenprobleme und steigende Energiekosten haben die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen weiter belastet. Die Inflationsrate stieg in vielen Volkswirtschaften auf historisch hohe Werte, was zu einer restriktiveren Geldpolitik der Zentralbanken führte.

Die Europäische Zentralbank (EZB) erhöhte im Laufe des Jahres die Leitzinsen mehrfach, um der Inflation entgegenzuwirken. Diese Maßnahmen führten zu höheren Finanzierungskosten und hatten direkte Auswirkungen auf die Immobilienbranche, insbesondere auf den Wohnungsbau und die Gewerbeimmobilienmärkte.

Der Immobilienmarkt war 2023 durch eine Verlangsamung der Marktdynamik gekennzeichnet. Die steigenden Finanzierungskosten haben zu einer Zurückhaltung bei Investoren und Käufern geführt, was sowohl auf dem Wohnungs- als auch auf dem Gewerbeimmobilienmarkt spürbar war. Das Transaktionsvolumen im Jahr 2023 ist um 60% gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen und war das umsatzschwächste der vergangenen 12 Jahre. Es wird erst wieder zunehmen, wenn sich die Kaufpreisvorstellungen der Marktakteure wieder aufeinander zu bewegen. Dem vorangestellt gehen wir davon aus, dass es noch Abwertungen in erheblichem Ausmaß geben müssen.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien auf der Käuferseite ist aufgrund I der Finanzierungsbedingungen und der gestiegenen Lebenshaltungskosten deutlich zurückgegangen. In den Top7 Standorten gingen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahr bis zu 12% zurück.

Für das Jahr 2024 wird erwartet, dass sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen allmählich stabilisieren. Die Abkühlung der Inflationsraten hat den Druck auf die Zentralbanken verringert und die Finanzierungskosten moderat gehalten.

Das Angebot an Wohnraum - insgesamt vor allem aber auch zur Miete - bleibt jedoch knapp. Ursachen hierzu könnten in der weiteren Konzentration, den Lebensmittelpunkt in den Ballungszentren zu legen, begründet sein sowie unzureichende Fertigstellungen im Neubausegment angeführt werden. Dies wird zum einen die Verringerung von Leerständen auch in weniger attraktiven Lagen zur Folge haben, und auch einen weiteren Anstieg der Neuvertragsmieten mit sich bringen, was sich wiederum positiv auf unseren Umsatz auswirken sollte.

1. Finanzielle Leistungsindikatoren

Die Geschäftsführung überwacht die geschäftliche Entwicklung des Unternehmens anhand der finanziellen Leistungsindikatoren Umsatzerlöse und Betriebsergebnis (EBIT) vor Konzernumlagen.

2. Geschäftsverlauf

Die Umsatzerlöse sind im Vorjahresvergleich von EUR 28,5 Mio. auf EUR 31.6 Mio. aufgrund größerer Mandatsgewinne und zusätzlichen Nachforderungen angestiegen.

Der Personalaufwand in Bezug auf Löhne und Gehälter im Vorjahresvergleich ist von EUR 18 Mio. auf aktuell EUR 17,1 Mio. gesunken.

Das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr aufgrund gestiegener Umsatzerlöse und einmaligen Sondereffekten aus der Neuberechnung von IC-Sachverhalten sowie aufgrund der Bereinigung nicht werthaltiger IC-Sachverhalte auf einem Betriebsgewinn von EUR 1,6 Mio. gegenüber Vorjahr verbessert (Betriebsverlust EUR 3,3 Mio.).

Die Geschäftsführung ist erfreut über die positive Entwicklung der Umsatzerlöse. Unter Ausschluss des einmaligen Effekts in Höhe von EUR 1,7 Mio. aus den IC- Berechnungen (siehe Erläuterungen b Vermögens- und Kapitalstruktur - Eigenkapital), schließt das Geschäftsjahr mit einem für die Geschäftsleitung nicht zufriedenstellenden negativen Ergebnis ab.

3. Lage der Gesellschaft

a. Ertragslage

Das Betriebsergebnis (Ergebnis vor Steuern und Zinsen) ist infolge gestiegener Umsatzerlöse verbunden mit gestiegenen Fremdleistungen und einer Reduzierung des Personalaufwandes, sowie dem genannten, positiven Einmaleffekt um rund EUR 4,9 Mio. gegenüber Vorjahr gestiegen.

Die Personalaufwandsquote ist bei sinkenden Personalaufwendungen und gestiegenen Umsatzerlösen von 74,6% um 9%-Punkte auf rund 65,6% gesunken. Die niedrigere Personalaufwandsquote resultiert hauptsächlich aus organisatorischen Effizienzgewinnen, durch Harmonisierung der Unternehmensprozesse und Reduktion der IT-Systemlandschaft. In Verbindung mit der gesunkenen Personalaufwandsquote stiegen die Aufwendungen für bezogene Leistungen um EUR 0,9 Mio. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind im Berichtsjahr nur unwesentlich um EUR 0,3 Mio. auf EUR 9,9 Mio. gestiegen. Wesentliche Posten der sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Mietaufwendungen EUR 2,9 Mio. (Vorjahr EUR 2,2 Mio.), Weiterbelastungen von Konzerngesellschaften mit EUR 2,4 Mio. (Vorjahr EUR 3,4 Mio.) ., IT- und Software Wartungs- und Lizenzgebühren EUR 0,6 Mio. (Vorjahr EUR 0,8 Mio.) und Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen von EUR 0,4 Mio. (Vorjahr EUR 0,1 Mio.).

Das Betriebsergebnis (EBIT) liegt mit EUR 1,6 Mio. deutlich über dem Niveau des Vorjahres, in dem ein Betriebsverlust in Höhe von EUR -3,3 Mio. zu verzeichnen war. Das EBIT vor Konzernumlagen lag im Geschäftsjahr bei EUR 4,0 Mio. (Vorjahr EUR 0,1 Mio.). Darin enthalten sind einmalige, ergebniserhöhende Sondereffekte aus der Neuberechnung der IC- Sachverhalte sowie aus der Bereinigung nicht werthaltiger IC-Sachverhalte in Höhe von EUR 1,7 Mio.

Im Geschäftsjahr ist aufgrund der Betriebsverluste aus vergangenen Jahren, lediglich eine geringe Ertragssteuerbelastung angefallen. Das Geschäftsjahr 2023 schloss mit einem Jahresüberschuss in Höhe von EUR 1,4 Mio.

Die Geschäftsführung beurteilt die Ertragslage des Unternehmens als weiterhin nicht zufriedenstellend.

b. Vermögens- und Kapitalstruktur

Die Bilanzsumme sank im Geschäftsjahr um EUR 0,5 Mio. auf EUR 13,7 Mio.

Als Dienstleister stellt das Anlagevermögen naturgemäß eine untergeordnete Rolle in der Bilanzstruktur. Allerdings wird ein Geschäfts- und Firmenwert in Höhe von EUR 2,2 Mio. bilanziert. Der Geschäfts- und Firmenwert ist im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Geschäftsbetriebs entstanden und beinhaltet den gezahlten Kaufpreis soweit dieser über dem Netto-Vermögenswert des erworbenen Geschäftsbereichs liegt.

Außerdem werden im Rahmen des IT-Harmonisierungs- und Verschlankungs-Projekts "ONE" die aktivierten Eigenleistungen in Höhe von EUR 0,6 Mio. als immaterielle Vermögensgegenstände in den geleisteten Anzahlungen ausgewiesen. Der Anstieg der geleisteten Anzahlungen auf immaterielle Vermögensgegenstände von EUR 0,7 Mio. aus dem Vorjahr auf EUR 1,7 Mio. ist auf das Projekt ONE zurückzuführen. Das Projekt zur Digitalisierung des Unternehmens wurde im ersten Quartal 2024 abgeschlossen. Die Nutzungsdauer wird auf 10 Jahre angesetzt.

Typisch für ein Dienstleistungsunternehmen ist ein großer Anteil der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände an der Bilanzsumme. Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen liegen bei EUR 3 Mio. was einer rechnerischen Debitorenlaufzeit von rund 33 Tagen entspricht. Der Anstieg resultiert aus den im Vergleich zum Vorjahr höheren Umsatzerlösen. Die Forderungen gegen verbunden Unternehmen sanken um EUR 1,3 Mio. aufgrund der Neuberechnung und Bereinigung auf EUR 3,6 Mio.

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen werden vor allem Steuerforderungen und Aktivwerte aus Rückdeckungsversicherungen ausgewiesen.

Die Kassenbestände und Bankguthaben betragen zum Jahresende 2023 EUR 0,7 Mio.

Das gezeichnete Kapital und die Kapitalrücklage abzgl. des Verlustvortrags und des Jahresüberschusses 2023 ergeben zusammengenommen einen nicht durch das Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in Höhe von EUR 1,3 Mio.

Unser Unternehmen finanziert sich wesentlich aus Verbindlichkeiten im Verbundbereich. Ein wesentlicher Teil der Verbundverbindlichkeiten entfällt auf ein verzinsliches Darlehen mit einer Restlaufzeit von unter einem Jahr gegenüber der Muttergesellschaft. Ein weiterer Posten entfällt auf Verbindlichkeiten gegenüber einer Schwestergesellschaft in Deutschland aus der Weiterbelastung der Kosten für im Konzern erbrachte Dienstleistungen. Im Jahr 2023 wurde eine neue Logik der IC-Berechnung angewendet und die IC-Salden um nicht werthaltige Sachverhalte bereinigt. Die Neuberechnung wurde zusätzlich auf die Vorjahre erweitert. Dies wurde vorgenommen um die IC-Berechnung transparenter und einfacher zu gestallten. Durch die veränderte Logik und die Bereinigung wurden die Verbindlichkeiten für die Gesellschaft geringer. Auf diesen einmaligen Effekt ist das außerordentlich gute Ergebnis zurückzuführen.

Die bilanzierten Rückstellungen entfallen vor allem auf Pensionsverpflichtungen sowie sonstige Rückstellungen, die vor allem für personalbezogene Verpflichtungen sowie ausstehende Rechnungen gebildet wurden.

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen liegen zum Jahresende bei EUR 0,9 Mio. Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr ist durch die Beendigung der Softwareeinführung, zur Effizienzsteigerung im Unternehmen, bedingt.

Unter den sonstigen Verbindlichkeiten werden vor allem die Umsatzsteuer und Verbindlichkeiten aus dem Lohn- und Gehaltsbereich ausgewiesen. Der Anstieg der Verbindlichkeit ist darauf zurückzuführen, dass im Vorjahr zum Jahresende eine Umsatzsteuerforderung bestand, zum Ende des Geschäftsjahres 2024 jedoch eine Umsatzsteuerverbindlichkeit.

Die Finanzierung der Gesellschaft ist über die Patronatserklärung der Niederländischen Muttergesellschaft gesichert.

c. Finanzlage

Die Bankguthaben belaufen sich am Jahresende auf EUR 0,7 Mio.

Der vereinfacht aus Jahresergebnis zuzüglich Abschreibungen und abzüglich des Einmaleffektes aus den IC-Buchungen berechnete Cash Flow i.e.S. lag im abgelaufenen Geschäftsjahr bei EUR -1,4 Mio (Vorjahr EUR -3,2 Mio.). Die Unterdeckung sowie die Investitionen des Geschäftsjahres wurden über Finanzmitteltransfers aus der MVGM-Gruppe (Reduzierung der Forderungen bzw. Erhöhung der Verbindlichkeiten) finanziert.

4. Gesamtaussage

Die Geschäftsführung ist mit dem Geschäftsverlauf im abgelaufenen Geschäftsjahr weitestgehend zufrieden, da die in der Unternehmensplanung veranschlagten finanziellen Ziele erreicht wurden.

Die Ertragslage ist aktuell noch von unbefriedigender Ertragskraft.

III. Risiko- und Prognosebericht

1. Wesentliche Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung

Die MVGM Property Management Deutschland GmbH ist einer der führenden Property Manager in Deutschland. Wir bieten unseren Kunden das gesamte Spektrum des kaufmännischen und technischen Immobilienmanagements Wir managen alles, von der Neu- und Wiedervermietung über das Vertragsmanagement bis hin zur Buchhaltung und Gewährleistungsverfolgung.

Zu den von uns verwalteten Immobilien gehören Büros, Einkaufszentren und Hotels, Einzelhandelsflächen und Wohnimmobilien, Logistikstandorte, Industrieanlagen, Gesundheitseinrichtungen und vieles mehr.

Unsere Kunden profitieren von spezialisierten Teams mit umfassender lokaler Marktkenntnis rund ums Property Management.

Unsere Wachstumsstrategie basiert auf Innovationen, Skaleneffekten und Digitalisierung. Typischerweise werden mit Kunden dauerhafte Dienstleistungsverträge abgeschlossen.

Themenfelder wie ESG und Nachhaltigkeit gewinnen zunehmend an Bedeutung und werden erheblichen Einfluss auf die Immobilienbranche - die mit 40% aller CO ₂ -Emmisionen verantwortlich ist, nehmen und damit neue Geschäftsfelder und Rollenmodelle eröffnen.

MVGM musste 2024 einen nicht unbeträchtlichen Mandatsverlust hinnehmen, und zusätzlich meldete unversehens ein Top-10-Kunde Insolvenz an. Diese außerordentlichen Entwicklungen führten zu erheblichen Umsatzeinbußen im Bestandskundengeschäft. Dank signifikanter Erfolge in der Neukundenakquisition, die größtenteils im vierten Quartal 2024 umsatzwirksam werden, können die Mandatsverluste weitgehend ausgeglichen werden, womit das Fundament für eine positive Perspektive für das Jahr 2025 gelegt ist.

Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind trotz der geopolitischen Risiken und ökonomischen Unsicherheiten in Europa für die Immobilienbranche unterschiedlich, insbesondere aber für Unternehmen wie uns, erstmal nicht ungünstig. Unmittelbare Auswirkungen aus dem Ukraine-Krieg für unser Geschäft haben sich bislang nicht ergeben, werden aber fortwährend analysiert und beobachtet. Die Bauwirtschaft steht zwar durch Lieferengpässe, inflationär gestiegene Preise, Fachkräftemangel und hohe Zinsen vor einigen Herausforderungen, dennoch ist Aufhellung in einigen Bereichen in Sicht, insbesondere durch die steten Bemühungen der Politik auf die Regulatorik durch den Staat entgegenzuwirken aber auch für einen Bürokratieabbau und damit für eine Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsprozessen zu sorgen.

Die geschäftliche Entwicklung und die Stabilität des Cash-Flow bei hochfinanzierten Objektgesellschaften, bei Projektentwicklern und/oder Ankermietern (zB. Einzelhandel) muss aufmerksam beobachtet werden. Insolvenzen sowie die Zunahme von Leerständen können Einfluss auf unsere Management-Fees haben. Kleinteiligere Bürovermietungen durch hybride Arbeitsformen und/oder ausbleibendes Mietsteigerungspotenzial dauern ebenso wie marktregulierende Mietanpassungen noch an, sollten aber im Laufe des Jahres 2024 abgeschlossen sein.

Anders als für den Investmentmarkt bringt das Ausbleiben bzw. die Verlangsamung von Transaktionen für uns eher positive Effekte mit sich, da Objekte von der Verkaufsliste genommen wurden und damit die Gefahr von veräußerungsbedingten Mandatsverlusten verringert wurde und die Bestände insgesamt auch für unsere Teams konstanter blieben.

Die Chancen und Risiken wurden auf einen Zeitraum von einem Jahr ab dem Bilanzstichtag ermittelt. Die Darstellung der Chancen und Risiken erfolgt nach ihrer Art.

Wesentliches Risiko und wesentliche Chance sind die Abhängigkeit vom MVGM Konzern bzw. die Einbindung in diesen hinsichtlich Finanzierung. Zur Vermeidung der Zahlungsunfähigkeit hat die Regisseur Holding B.V. welche mit 92,5 % an unserer Gesellschaft beteilig ist, mit Datum vom September 2024 eine betragsmäßig unbegrenzte Patronatserklärung abgegeben, wonach sie sich verpflichtet, unsere Gesellschaft jederzeit finanziell so auszustatten, dass diese ihre Verbindlichkeiten fristgerecht erfüllen kann. Die Patronatserklärung läuft bis zum 31. Dezember 2026. Sollte sich nach Ablauf dieser Patronatserklärung keine Besserung des Eigenkapitals und der Ertragslage eingestellt haben, ist die Gesellschaft auf eine Verlängerung dieser Patronatserklärung angewiesen.

Zu den geschäftlichen Risiken der Berichtsgesellschaft zählt der Verlust der Kundenbasis. Über eine überzeugende Dienstleistungsqualität versucht MVGM die Bestandskunden an das Unternehmen zu binden. Im Falle der Kündigung bestehender Dienstleistungsverträge drohen Umsatzverluste, die aufgrund des hohen Fixkostenanteils das Betriebsergebnis überproportional belasten (mittleres Risiko).

Als Dienstleistungsunternehmen ist MVGM darauf angewiesen an den für das Geschäft bedeutenden Regionen ausreichend qualifiziertes Personal zu finden und für eine Tätigkeit im Unternehmen anzuwerben. In diesem Bereich sieht sich MVGM gut aufgestellt - gestützt auf dem interessanten Geschäftsmodell für Immobilienunternehmen und attraktive Arbeitsbedingungen und Entwicklungsmöglichkeiten. (mittleres Risiko).

Da sich das Geschäft in Deutschland weiter im Aufbau befindet, erfordert das Wachstum des Unternehmens Kapital, das zuletzt von der Konzernmutter bereitgestellt wurde. Zur Realisierung der Wachstumsstrategie ist eine fortgesetzte Versorgung mit Finanzmitteln durch den MVGM-Konzern wichtig. Der Konzern hat durch den Zukauf von Unternehmen in Deutschland Zeichen gesetzt, um den Aufbau des Geschäfts in Deutschland voranzutreiben. Weiter sind die vom Konzern an die Berichtsgesellschaft belasteten Aufwendungen für die vom Konzern erbrachten Dienstleistungen für die Ertragslage der Gesellschaft nicht von untergeordneter Bedeutung. Durch eine fortgesetzte teilweise Kreditierung dieser Aufwendungen kann die Versorgung und der Zugang zu Finanzmitteln für die deutschen Konzerngesellschaften gesteuert werden (mittleres Risiko).

Darüber hinaus bestehen Risiken von Forderungsausfällen, den wir mit unserem Mahnwesen und einem aktiven Forderungsmanagement begegnen sowie IT- und Cyberrisiken, denen auf Gruppenebene begegnet wird. Die Einbindung in die Gruppe hinsichtlich der Zentralfunktionen stellt sowohl eine Chance als auch ein Risiko dar. (mittleres Risiko).

Chancen ergeben sich für die MVGM insbesondere durch die Neukundenakquisition.

Fazit: Trotz Herausforderungen wie geopolitischen Risiken, Fachkräftemangel und steigenden Zinsen sieht MVGM die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Immobilienbranche als stabil und erkennt Chancen durch politische Maßnahmen zur Beschleunigung von Prozessen, während sie weiterhin auf finanzielle Unterstützung und eine starke Kundenbindung angewiesen ist, um ihre Wachstumsstrategie zu sichern. Wesentliche Änderungen in der Einschätzung der Chancen und Risken sowie bestandsgefährdende Risiken liegen nach Ansicht der Geschäftsführung nicht vor

2. Prognosebericht

Die Geschäftsführung geht auf der Grundlage der verabschiedeten Unternehmensplanung von einer Fortsetzung der Geschäftsentwicklung aus. Die Geschäftsentwicklung im Geschäftsjahr 2023 verlief budgetgemäß. Für 2024 liegen die vorläufig ungeprüften Umsätze bei EUR 29,1 Mio. und das EBIT vor Konzernumlagen bei EUR 2,2 Mio. Für 2025 werden nach aktuellem Stand Umsätze von EUR 32,0 Mio. und ein EBIT vor Konzernumlagen von EUR 2,6 Mio. erwartet.

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Anhang zum Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023

I. Allgemeine Angaben zum Unternehmen

Die MVGM Property Management Deutschland GmbH hat ihren Sitz in 60313 Frankfurt am Main, Bleichstraße 64-66, Deutschland, und ist beim Amtsgericht Frankfurt am Main unter der Handelsregisternummer HRB 115721 eingetragen. Sie ist zum Abschlussstichtag eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Abs. 2 HGB.

Der Gegenstand des Unternehmens ist das Management und die Verwaltung von Gebäuden und Immobilien jeder Art auf der Ebene der Vermögensverwaltung, bei der die Immobilienverwaltung der Immobilien ausgelagert ist und die Erbringung aller damit zusammenhängenden kaufmännischen, technischen, infrastrukturellen und sonstigen Leistungen, insbesondere durch Vermittlung, Vermietung, Verpachtung und Vermögensverwaltung, sowie die Planung, Steuerung, und Durchführung von Umbau -, Erweiterungs- und Sanierungsmaßnahmen an baulichen und technischen Anlagen, die im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung von Wohn- und Gewerbeimmobilien anfallen.

II. Allgemeine Angaben zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 wurde auf der Grundlage der Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuches sowie den ergänzenden Regelungen des GmbH-Gesetzes aufgestellt.

Größenabhängige Erleichterungen bei der Erstellung (§ 288 HGB) des Jahresabschlusses wurden in Anspruch genommen.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren (§ 275 Abs. 2 HGB) gegliedert.

Das Geschäftsjahr der Gesellschaft entspricht dem Kalenderjahr.

Der Jahresabschluss ist in Euro aufgestellt.

III. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze/-methoden

Die Bilanzierung und Bewertung erfolgen unter der Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit (§ 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB).

Durch den Jahresüberschuss 2023 von TEUR 1.365 besteht zum 31. Dezember 2023 ein nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag von TEUR 4.086. Zur Vermeidung der Zahlungsunfähigkeit hat die Regisseur Holding B.V. welche mit 92,5% an unserer Gesellschaft beteilig ist, mit Datum vom 29. September 2024 eine betragsmäßig unbegrenzte Patronatserklärung abgegeben, wonach sie sich verpflichtet, unsere Gesellschaft jederzeit finanziell so auszustatten, dass diese ihre Verbindlichkeiten fristgerecht erfüllen kann. Die Patronatserklärung läuft bis zum 31. Dezember 2026.

Selbst geschaffene gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte werden zu Herstellungskosten (Entwicklungskosten) aktiviert, sofern zum Abschlussstichtag zumindest eine hohe Wahrscheinlichkeit der tatsächlichen Entstehung eines Vermögensgegenstandes besteht. Zu den Herstellungskosten zählen die einzeln zurechenbaren Kosten und die Inanspruchnahme von Diensten. Selbst geschaffene gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte werden planmäßig nach der linearen Methode pro rata temporis über die jeweilige voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben; diese beläuft sich regelmäßig auf drei Jahre.

Entgeltlich von Dritten erworbene immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen wurden zu Anschaffungskosten (§ 255 Abs. 1 HGB) bewertet.

Der Geschäfts- und Firmenwert ist aus dem Erwerb des JLL Geschäftsbetriebs in Vorjahren entstanden. Der Ertragswert wird gestützt auf Ertragserwartungen über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 15 Jahren abgeschrieben.

Die anderen immateriellen Vermögensgegenstände (Nutzungsdauer 3 Jahre) und die Sachanlagen (Nutzungsdauer 3-15 Jahre) wurden über eine Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Zugänge wurden zeitanteilig vom Monat der Anschaffung an abgeschrieben.

Die Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten (§ 255 Abs. 1 HGB) bewertet. An jedem Abschlussstichtag wird die Werthaltigkeit der Finanzanlagen geprüft. Liegen Anzeichen für eine dauerhafte Wertminderung vor, erfolgt eine Abschreibung auf den beizulegenden Zeitwert.

Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nennwert angesetzt. Alle erkennbaren Risiken werden durch angemessene Wertberichtigungen abgedeckt.

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten wurden mit dem Nominalwert ausgewiesen.

Als Rechnungsabgrenzungsposten wurden auf der Aktivseite Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellten.

Das gezeichnete Kapital und die Kapitalrücklage wurden mit dem Nennbetrag angesetzt.

Die Pensionsrückstellungen werden auf der Grundlage versicherungsmathematischer Berechnungen nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (Projected Unit Credit Methode) unter Berücksichtigung der Richttafeln RT 2018 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck bewertet. Die Rückstellungen für Pensionen wurden pauschal mit dem von der Deutschen Bundesbank im Dezember 2023 veröffentlichen durchschnittlichen Zinssatz der vergangenen zehn Jahre abgezinst, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt (§ 253 Abs. 2 Satz 2 HGB). Dieser Zinssatz beträgt 1,82%. Der Effekt aus der Änderung des Rechnungszinssatzes wird im Personalaufwand ausgewiesen. Bei der Ermittlung der Rückstellung wurden jährliche Gehaltssteigerungen von 0% und eine jährliche Rentensteigerung von 1,0% unterstellt. Die Fluktuationswahrscheinlichkeit wurde mit 0% angesetzt.

Die Bemessung der sonstigen Rückstellungen erfolgte unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages.

Die Bewertung der Verbindlichkeiten erfolgte mit dem Erfüllungsbetrag.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält Erträge für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag.

Latente Steuern werden auf die Unterschiede in den Bilanzansätzen der Handelsbilanz und der Steuerbilanz ermittelt, sofern sich diese in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen. Darüber hinaus werden aktive latente Steuern auf körperschaft- und gewerbesteuerliche Verlustvorträge gebildet, soweit innerhalb der nächsten fünf Jahre eine Verlustverrechnung zu erwarten ist. Aktive und passive latente Steuern werden saldiert ausgewiesen. Für den bestehenden Aktivüberhang der latenten Steuern zum Bilanzstichtag wird von dem Aktivierungswahlrecht des § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB kein Gebrauch gemacht.

IV. Angaben zur Bilanz

1. Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände / Sachanlagen / Finanzanlagen

Die Entwicklung des Anlagevermögens der Gesellschaft ist als separate Seite zu diesem Anhang beigefügt.

Die Beteiligung besteht an der MVGM Vertriebs GmbH (Vormals VIVANIUM Vertriebs GmbH) mit 100% der Anteile. Die Gesellschaft weist zum 31. Dezember 2023 ein Eigenkapital von TEUR 354 davon einen Jahresüberschuss von TEUR 169 aus.

2. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen betragen TEUR 3.047 und sind innerhalb eines Jahres fällig.

Auch die Forderungen an verbundene Unternehmen sind allesamt kurzfristig und damit innerhalb eines Jahres fällig. Sie resultieren aus dem Lieferungs- und Leistungsverkehr.

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen werden Steuererstattungsansprüche TEUR 180 sowie Kautionen und Rückdeckungsversicherungsansprüche von insgesamt TEUR 193 ausgewiesen.

Alle Forderungen mit Ausnahme der Kautionen und Rückdeckungsversicherungsansprüche haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

3. Eigenkapital

Gezeichnetes Kapital

Das gezeichnete Kapital der Gesellschaft beträgt zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 TEUR 25 (Vorjahr: TEUR 25).

Kapitalrücklage

Die Kapitalrücklage beträgt zum 31. Dezember 2023 unverändert zum Vorjahr TEUR 3.480.

4. Rückstellungen

Pensionsrückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind mit einem durchschnittlichen Marktzinssatz aus den vergangenen 10 Geschäftsjahren in Höhe von 1,82% abgezinst worden. Der Unterschiedsbetrag, welcher sich aus dem Übergang vom 10- Jahres-Durchschnitt des Marktzinses auf einen 7-jährigen Marktdurchschnitt (1,74%) ergibt, unterliegt einer Ausschüttungssperre gemäß § 253 Abs. 6 HGB. Diese Ausschüttungssperre beträgt zum 31. Dezember 2022 TEUR 6.

Daneben bestehen sonstige Rückstellungen in Höhe von TEUR 1.648 (Vorjahr: TEUR 1.549). Diese wurden im Wesentlichen gebildet für Personalaufwand in Höhe von TEUR 436 (Vorjahr: TEUR 454), ausstehende Rechnungen, Versicherungen, Gerichtsverfahren in Höhe von TEUR 882 (Vorjahr: TEUR 731) und Jahresabschlusskosten TEUR 100 (Vorjahr: TEUR 97).

5. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 3.350 (Vorjahr TEUR 3.323) sowie Verbindlichkeiten aus dem Finanzverkehr in Höhe von TEUR 6.040 (TEUR 5.102).

Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten im Wesentlichen die Umsatzsteuervorauszahlungen für die Monate November und Dezember in Höhe von TEUR 723

Die Verbindlichkeiten haben folgende Restlaufzeiten:

V. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Andere aktivierte Eigenleistungen

Die anderen aktivierten Eigenleistungen beinhalten Entwicklungskosten in Höhe von TEUR 271 für das Projekt "Project ONE". Der Ausweis in der Bilanz erfolgte unter der geleisteten Anzahlung für Immaterielle Vermögensgegenstände.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 338. Des Weiteren beinhalten die sonstigen betrieblichen Erträge Anpassungen der konzerninternen Verrechnung sowie aus der Ausbuchung nicht werthaltiger IC-Sachverhalte in Höhe von TEUR 1.791.

Personalaufwand

Die Sozialen Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung enthalten mit TEUR 47 Aufwendungen für Altersversorgung.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Wesentliche Posten der sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Mietaufwendungen für Gebäude mit TEUR 2.901 (Vorjahr: TEUR 2.187), Weiterbelastungen von Konzerngesellschaften mit TEUR 2.434 (Vorjahr TEUR 3.411), IT- und Softwarekosten, Wartungs- und Lizenzgebühren TEUR 635 (Vorjahr: TEUR 826), KFZ-Kosten TEUR 907 (Vorjahr: TEUR 645), Kosten für Leiharbeitnehmer TEUR 12 (Vorjahr: TEUR 555) sowie periodenfremde Aufwendungen mit TEUR 10 (Vorjahr: TEUR 290)

Zinsaufwendungen

Die sonstigen Zinsaufwendungen beinhalten Zinsen an verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 227. Weiter sind in dieser Position Zinsen aus der Aufzinsung der Pensionsrückstellung enthalten (TEUR 7).

VI. Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen Miet- und Leasing-Verträge für Geschäftsräume und Kraftfahrzeuge. Die daraus resultierenden Verpflichtungen belaufen sich innerhalb der unkündbaren Restlaufzeit auf ca. TEUR 2.509. Dabei werden die Leasingverträge für Fahrzeuge im Wesentlichen über einen Zeitraum von drei Jahren geschlossen. Immobilienverträge werden in der Regel über einen Zeitraum über fünf Jahre geschlossen.

Organe der Gesellschaft

Folgende Herren waren während des Geschäftsjahres als Geschäftsführer bestellt:

Alle Geschäftsführer waren und sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Unter Hinweis auf § 286 Abs. 4 HGB wird auf die Angabe über die Gesamtbezüge der amtierenden und der früheren Mitglieder der Geschäftsführung verzichtet.

Konzernzugehörigkeit/Konzernabschluss

Die Berichtsgesellschaft ist mittelbare Tochtergesellschaft der Regisseur Holding B. V ., Rijswijk in den Niederlanden. Die angegebene Muttergesellschaft erstellt den Konzernabschluss für den größten und kleinsten Kreis der in der MVGM-Gruppe verbundenen Unternehmen nach niederländischen Rechnungslegungsstandards ("Dutch-GAAP") Er wird in der "Kamer van Koophandel" in den Niederlanden unter der Registernummer 69247978 veröffentlicht.

Durchschnittliche Anzahl der Arbeitnehmer

Die Gesellschaft hatte im Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 durchschnittlich 379 Arbeitnehmer, davon 276 Vollzeitbeschäftigte und 103 Teilzeitbeschäftigte.

Ergebnisverwendungsvorschlag

Es wird vorgeschlagen, den Jahresüberschuss 2023 auf neue Rechnung vorzutragen.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag von besonderer Bedeutung

Um den Folgen einer bilanziellen Überschuldung entgegenzuwirken, hatte die Regisseur Holding B.V. welche mit 92,5% an unserer Gesellschaft beteilig ist betragsmäßig nicht begrenzte Patronatserklärung abgegeben, nach der sie sich verpflichtet, unsere Gesellschaft jederzeit finanziell so auszustatten, dass diese ihre Verbindlichkeiten fristgerecht erfüllen kann. Die Patronatserklärung läuft bis zum 31. Dezember 2026.

Aufgrund dessen sieht die Geschäftsführung kein besonderes Risiko für die zukünftige Entwicklung der Gesellschaft, sodass die Bilanzierung auch weiterhin unter der Annahme der Unternehmensfortführung erfolgte und sogar weitere Investitionen in das Project ONE tätigte zur Steigerung der Effizienzen.

Weitere Ereignisse nach dem Bilanzstichtag von besonderer Bedeutung haben sich nicht ergeben.

Anlagenspiegel zum 31. Dezember 2023

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die MVGM Property Management Deutschland GmbH, Frankfurt am Main

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der MVGM Property Management Deutschland GmbH, Frankfurt am Main, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der MVGM Property Management Deutschland GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.