IC Property Management GmbH

IC Property Management GmbH

München

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz zum 31. Dezember 2023

AKTIVA

PASSIVA

Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Anhang

1. Allgemeine Angaben

Gründung - Die Gesellschaft wurde am 26. März 1997 gegründet und ist im Handelsregister München unter der HRB 196105 eingetragen.

Gegenstand des Unternehmens ist die Verwaltung und das Management von Immobilien, das Erbringen von Serviceleistungen in diesem Zusammenhang sowie die Vermittlung des Abschlusses und Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, Wohnräume, gewerbliche Räume, die Bewertung und die Erbringung von Beratungsleistungen im Immobilienbereich, ausgenommen Rechts- und Steuerberatung. Projektentwicklungen und Immobilienerwerb auf eigene Rechnung sind der Gesellschaft nicht gestattet.

2. Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Maßgebende Rechnungslegungsvorschriften - Der Jahresabschluss wird nach den für alle Kaufleute geltenden Vorschriften sowie den Vorschriften für Kapitalgesellschaften des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Die Gesellschaft wird als mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne der handelsrechtlichen Vorschriften behandelt, da die Größenkriterien nach § 267 Abs.1 HGB im vorangegangenen Geschäftsjahr als auch zum Abschluss stich tag des Prüfungsjahres überschritten wurden.

Fortführung der Unternehmenstätigkeit - Im Rahmen der Aufstellung des Jahresabschlusses wird von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit ausgegangen.

Grundlage für die Aufstellung sind das HGB und das GmbHG.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Die Bewertungsmethoden sind gegenüber dem Vorjahr unverändert beibehalten worden.

Die immateriellen Vermögensgegenstände und Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen, angesetzt. Die Zugänge bei beweglichen Sachanlagen wurden pro rata temporis abgeschrieben. Bei voraussichtlich dauernder Wertminderung werden Sachanlagen auf niedrigere beizulegende Zeitwerte abgeschrieben.

Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten angesetzt. Voraussichtlich dauernde Wertminderungen im Anteilsbesitz werden entsprechend § 253 Abs. 3 S. 3 HGB berücksichtigt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert angesetzt. Ausfallrisiken wird durch Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Uneinbringliche Forderungen werden in vollem Umfang abgeschrieben.

Das Guthaben bei Kreditinstituten ist zu Nennwerten angesetzt. Die Gesellschaft ist seit 1. Januar 2016 in das Cash Pooling der IC-Immobilien Gruppe integriert.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten wird in Höhe der im Voraus geleisteten Zahlungen gebildet.

Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abzuzinsen.

Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

3. Anlagevermögen

Die Entwicklung des Sachanlagevermögens ist im Ankagespiegel im Anschluss an den Anhang dargestellt.

4. Umlaufvermögen

4.1 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen bestehen aus Leistungsbeziehungen zu verschiedenen Kunden. Die Forderungen haben wie schon im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

4.2 Forderungen gegen verbundene Unternehmen

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen bestehen in Höhe von TEUR 454 (Vorjahr TEUR 476). Bei den Forderungen handelt es sich im Wesentlichen um jeweils gegenseitig darlehensweise, verzinslich angelegte Liquiditätsüberhänge sowie um die Salden aus dem laufenden Verrechnungsverkehr.

Die Restlaufzeit der Forderungen gegen verbundene Unternehmen liegt wie im Vorjahr bei bis zu einem Jahr.

4.3 Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im Wesentlichen Kautionen von TEUR 48 (Vorjahr TEUR 48). Die Restlaufzeit der Kautionen liegt bei über einem Jahr. Die Restlaufzeit der übrigen sonstigen Vermögensgegenstände beträgt wie im Vorjahr bis zu einem Jahr.

5. Eigenkapital

Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt EUR 25.600. Alleinige Gesellschafterin ist die IC Immobilien Holding GmbH, Frankfurt am Main.

6. Sonstige Rückstellungen

Die Rückstellungen berücksichtigen in angemessener Höhe alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten und setzen sich aus Rückstellung für ausstehende Rechnungen TEUR 331, für Tantieme TEUR 183, Löhne inklusive Nebenkosten TEUR 114, Urlaubsrückstellungen TEUR 125, Rückstellungen für noch nicht erbrachte Leistungen TEUR 45 sowie aus sonstigen Rückstellungen TEUR 537 zusammen.

7. Verbindlichkeiten

7.1 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betragen TEUR 169 (Vorjahr TEUR 122) und haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

7.2 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen in Höhe von TEUR 4.011 (Vorjahr TEUR 796).

Bei den Verbindlichkeiten handelt es sich im Wesentlichen um Salden aus dem laufenden Verrechnungsverkehr. Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betragen wie im Vorjahr bis zu einem Jahr.

7.3 Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen Verbindlichkeiten bestehen im Wesentlichen in Höhe von TEUR 190 (Vorjahr TEUR 118) aus Steuern. Die Restlaufzeiten der sonstigen Verbindlichkeiten betragen wie im Vorjahr bis zu einem Jahr.

8. Finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen Miet- und Leasing-Verträge für Geschäftsräume, EDV- Anlagen sowie für Fahrzeuge. Die daraus resultierenden Verpflichtungen belaufen sich innerhalb der unkündbaren Restlaufzeit auf ca. TEUR 3.050. Dabei werden die Miet- und Leasingverträge im Wesentlichen über einen Zeitraum von drei Jahren geschlossen. Lediglich Immobilienverträge werden in der Regel über einen Zeitraum über fünf Jahre geschlossen.

9. Gewinn- und Verlustrechnung

Im Geschäftsjahr wurden Umsatzerlöse von TEUR 16.599 (Vorjahr TEUR 15.025) ausgewiesen.

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten einen Ertrag in Höhe von TEUR 43 (Vorjahr TEUR 45) aus Auf lösung von Wertberichtigungen.

Der Materialaufwand beinhaltet im Geschäftsjahr 2023 ausschließlich Aufwendungen für externe Dienstleister in Höhe von TEUR 2.124 (Vorjahr TEUR 1.494).

Im Geschäftsjahr 2023 erhöhten sich die Personalaufwendungen um TEUR 3.729 von TEUR 9.393 auf TEUR 13.122. Die Gesellschaft beschäftigt im Vergleich zum Vorjahr im Jahresdurchschnitt 61 Mitarbeiter mehr als im Vorjahr.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten sich von TEUR 3.892 auf TEUR 4.977 um TEUR 1.085. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind im Wesentlichen durch Konzernumlagen TEUR 1.777 (im Vorjahr TEUR 1.413), Mietkosten TEUR 1.521 (im Vorjahr TEUR 1.114), Portokosten TEUR 103 (im Vorjahr TEUR 111), Leasingaufwendungen TEUR 150 (im Vorjahr TEUR 61) geprägt.

Das Finanzergebnis beinhaltet Zinserträge gegen verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 1 (Vorjahr TEUR 39) und Zinsaufwendungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 0 (Vorjahr TEUR 36).

10. Geschäftsführung

Sabine Giesen-Kirchhofer, Düsseldorf
Karsten Körper-Fitzgerald, Berlin
Michael Greis, Heusenstamm
Bettina Höffmann, Limbach
André Vollbach, Monheim am Rhein (vom 01. Januar 2024 bis 13. Juni 2024)

11. Personal

Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr durchschnittlich 239 (Vorjahr 178) Angestellte.

12. Konzernverhältnis

Alleingesellschafter ist die IC Immobilien Holding GmbH, Frankfurt am Main, die den Konzernabschluss für den kleinsten Kreis von Unternehmen aufstellt. Die IC Immobilien Holding GmbH ist verbundenes Unternehmen der AVECO Holding AG. Der Abschluss wird im Rahmen des Konzernabschlusses der AVECO Holding AG, Frankfurt/M. konsolidiert, der im Bundesanzeiger veröffentlicht wird; die AVECO Holding AG ist im Handelsregister beim Amtsgericht Frankfurt/M. unter der Nummer HRB 38486 eingetragen. Es besteht kein Beherrschungs- oder Gewinnabführungsvertrag.

Lagebericht

Grundlagen

Geschäftsmodell der IC Property Services GmbH

Die IC Property Services GmbH

Die IC Property Services GmbH ist ein Property-Management-Dienstleister für gewerbliche Immobilien in Deutschland, erbringt umfassende Dienst- und Serviceleistungen in der kaufmännischen und technischen Verwaltung und dem Management von Immobilien. Die Gesellschaft gehört seit 2022 zum Unternehmensverbund der IC Immobilien Gruppe. Sie wurde 1993 gegründet und firmiert seit 2023 als IC Property Services GmbH (ehemals HIH Property Management GmbH). Zu den Kunden der IC Property Services GmbH gehören nationale institutionelle Investoren, Immobilienfonds, Versicherungskonzerne, Pensionskassen u. a.

Mit einer regionalen Präsenz von sieben Niederlassungen ist die IC Property Services mit ihrer Schwestergesellschaft IC Property Management GmbH an den Top-Immobilienstandorten in Deutschland vertreten. Das leistungsstarke SAP-System ist ein wesentlicher Bestandteil für die qualitativ hochwertige Dienstleistung.

Die IC Property Services GmbH verfügt über ein zertifiziertes Qualitätsmanagementsystem nach DIN EN ISO 9001:2015.

Die Struktur der IC Property Services GmbH

Die Property-Management-Dienstleistungen der Gesellschaft umfassen ganzheitlich alle Aspekte des kaufmännischen, technischen und buchhalterischen Property Managements der bundesweit betreuten Immobilien der Kunden. Das schließt auch die Steuerung aller weiteren extern beauftragten Dienstleister ein. Durch die dezentrale Aufstellung des Property Managements wird eine lokale Betreuung der Objekte und der Mieter vor Ort gewährleistet.

Eine wesentliche Kompetenz des Leistungskatalogs liegt im Berichtswesen und in der Rechnungslegung gemäß den kundenseitigen Wünschen und Erfordernissen, sowohl nach HGB­ Vorschriften als auch nach internationalen Standards der Rechnungslegung, zum Beispiel nach IFRS. Die IC Property Services GmbH verarbeitet möglichst alle kaufmännischen immobilienrelevanten Vorgänge auf der Basis SAP ECC 6.0, EHP 8 und ist damit in der Lage, alle Daten in einem ganzheitlichen System abzubilden und laufend auszuwerten. Ergänzt wird das SAP-System durch ein maßgeschneidertes ERP-System für das technische Property Management, ein Reporting- und Planungssystem auf Basis SAP BW und ein Dokumentenarchiv.

Zum 1. Januar 2024 wurde die Geschäftsführung der IC Property Management GmbH mit Andre Vollbach, bereits seit 07.09.2022 Geschäftsführer der IC Immobilien Holding GmbH, um einen weiteren Geschäftsführer verstärkt und zum 06. Juni 2024 wieder abberufen worden.

Ziele und Strategien

Die IC Property Services GmbH verfolgt eine wirtschaftlich nachhaltige, stabilitäts- und wachstumsorientierte Unternehmensentwicklung und ist ein Bestandteil der IC Immobilien Gruppe. Ziel der Gesellschaft ist es das Geschäft mit dem Großkunden HIH weiter auszubauen und zu stärken, nach dem Motto "gemeinsam mit dem Kunden" wachsen. Die Präsenz und Größe auf dem Property Management Markt soll mit der Schwestergesellschaft IC Property Management GmbH weiter forciert werden.

Im Berichtszeitraum lag der Focus der Gesellschaft auf dem Halten von Bestandsmandaten.

Durch die stetige Standardisierung von Dienstleistungsprozessen sollen Effizienzpotenziale realisiert und somit die Qualität in der Betreuung der Kunden und Mandate kontinuierlich verbessert werden. Dabei stehen die Kunden und deren individuellen Bedürfnisse im Fokus des Handelns. Mit dem weiteren Ausbau des Property-Management-Bereichs lassen sich Ausfälle oder Abgänge einzelner Mandate entsprechend kompensieren sowie Sondererträgen generieren.

Das Ziel ist es, Wertschöpfungspotenziale zu erkennen, die Erträge aus der Immobilie zu erhalten respektive zu steigern und die Nutzung der Immobilie nachhaltig zu optimieren. Um diese Ziele zu erreichen, werden gemeinsam mit den Kunden nachhaltige Konzepte für einzelne Immobilien bzw. Portfolios entwickelt.

Steuerungssystem

Wichtige finanzielle Leistungsindikatoren der Gesellschaft sind Umsatzerlöse und das EBIT.

Aufgrund der Tätigkeit der Gesellschaft wird bei den nicht finanziellen Leistungsindikatoren unser Augenmerk auf die Kundenzufriedenheit, Personalzufriedenheit und Personalentwicklung sowie Nachhaltigkeit gerichtet (siehe auch "Nicht finanzielle Leistungsindikatoren").

Forschung und Entwicklung

Erklärtes Ziel der IC Property Services GmbH ist es, auch in wirtschaftlich herausfordernden Zeiten größtmögliche Stabilität auf Objekt- und Portfolioebene der von ihren gemanagten Immobilien sicherzustellen. Neben stetigen Markteinschätzungen und -analysen standen dabei auch im Berichtsjahr die Aspekte Nachhaltigkeit und Digitalisierung weiterhin im Fokus. Die IC Property Services GmbH hat diese Themenfelder als wichtige Faktoren identifiziert, die für die Performance von Immobilieninvestments entscheidend sind. Entsprechend wurde die Verantwortung für nachhaltiges Handeln im Sinne einer umfassenden ESG-Strategie als wichtiger Bestandteil in der Unternehmenskultur der IC Property Services GmbH verankert.

Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Durch die stark angehobenen Leitzinsen seit Sommer 2022 wurde die Finanzierung von Investitionen maßgeblich erschwert. Die geopoltischen Unruhen, die nach dem noch immerwährenden Ukraine-Krieg durch den Terrorangriff der Hamas im Oktober 2023 zusätzlich verstärkt worden sind, destabilisieren die poltische Landschaft. Trotz weitestgehender Unabhängigkeit von russischen Energieimporten leidet die deutsche Wirtschaft nun vor allem durch sinkende Aufträge in der Industrie und Bauwirtschaft sowie durch die hohen Bau- und Finanzierungskosten.

Wie der Internationale Währungsfonds (IWF) in seinem regelmäßig aktualisierten World Economic Outlook angibt, betrug das globale Wirtschaftswachstum im Jahr 2022 noch 3,5 %, für das Jahr 2023 geht der IWF von 3,1 % aus. ¹ Für die Eurozone wird das Wirtschaftswachstum im Jahr 2023 auf 0,5 % geschätzt. ²

Deutschland sah sich 2023 mit einer abnehmenden Wirtschaftsleistung konfrontriert, was sich besonders zum Jahresende in deutlich abgeschwächter Wirtschaftsdynamik ausdrückte. Im vierten Quartal 2023 wurde gemäß Angaben des Statistischen Bundesamts (Destatis) ein Rückgang der Wirtschaftsleistung gegenüber dem Vorquartal um 0,3 % verzeichnet. ³ Im Gesamtjahr 2023 schrumpfte das Bruttoinlandsprodukt in Deutschland ebenfalls um 0,3 % zum Vorjahr. ⁴

Der Arbeitsmarkt blieb trotz konjunktureller Schwäche weitestgehend robust. Die Erwerbstätigenzahl in Deutschland erreichte 2023 einen neuen Höchststand, auch wenn sich der Beschäftigungsanstieg in abgeschwächter Form zeigte. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts waren im vierten Quartal 2023 rund 46,2 Mio. Personen mit Arbeitsort in Deutschland beschäftigt. Im Vergleich zu 2022 waren das 0,5 % oder in absoluten Zahlen 216.000 mehr Erwerbstätige. ⁵

Nach Berechnungen der Bundesagentur für Arbeit belief sich die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland im Januar 2024 auf 2,805 Mio., was einer Quote von 6,1 % entspricht und 0,4 Prozentpunkte über dem Niveau des Vorjahresmonats liegt. Des Weiteren berichtet die Bundesagentur für Arbeit auch wieder von einer erhöhten Inanspruchnahme des Kurzarbeitergelds. Im November 2023 waren insgesamt 181.000 Arbeitnehmende in Kurzarbeit nach 170.000 im Oktober und 147.000 im September. ⁶ Dämpfende Effekte des demografischen Wandels konnten allerdings durch eine gestiegene Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung und die positiven Effekte der Zuwanderung ausländischer Erwerbstätiger ausgeglichen werden. ⁷

Nach dem Höchststand der Inflation im Jahr 2022 ⁸ hat sich der Preisanstieg 2023 etwas abgeschwächt. Die Preise für Energie, Waren und Dienstleistungen stiegen moderater, lediglich Nahrungsmittel verteuerten sich im Jahresdurchschnitt besonders stark gegenüber dem Vorjahr um 12,4 %. Zum Jahresbeginn 2023 lag die Veränderung der Gesamtinflation im Jahresvergleich noch bei 8,7 % für Januar und Februar und fiel über den Jahresverlauf bis auf 3,7 % im Dezember. Im Jahresdurchschnitt erhöhten sich die Verbraucherpreise in Deutschland um 5,9 % gegenüber 2022. ⁹ Laut Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen zeigte die Stagnation der Baupreise in den letzten beiden Quartalen 2023 eine Abkühlung der Preisentwicklung, die sich weiter fortsetzen dürfte. ¹⁰

Gleichzeitig haben sich die Finanzierungsbedingungen weiter verschärft. Als Reaktion auf die in ganz Europa aufkommende inflationäre Welle beschloss die Europäische Zentralbank (EZB) im Jahr 2022 eine Abkehr ihrer jahrelangen Nullzinspolitik. In mehreren Schritten wurde der Hauptrefinanzierungszinssatz seitens der EZB seit Sommer 2022 kräftig angehoben: beginnend mit 0,5 Prozentpunkte ¹¹ im Juli 2022 bis auf 4,5 % im September 2023. ¹² Die Leitzinsanhebungen zeigten Wirkung: Nachdem die jährliche Inflationsrate im Euroraum im Dezember 2022 noch 9,2 % betragen hatte, fiel sie auf 2,9 % im Dezember 2023. ¹³

¹ World Economic Outlook Update, January 2024: Moderating Inflation and Steady Growth Open Path to Soft Landing (imf.org)
² World Economic Outlook Update, January 2024: Moderating Inflation and Steady Growth Open Path to Soft Landing (imf.org) / bcbe5116-b73f-a433-f528-4019e44e0b07 (europa.eu)
³ Bruttoinlandsprodukt im 4. Quartal 2023 um 0,3 % niedriger als im Vorquartal (destatis.de)
⁴ Bruttoinlandsprodukt im 4. Quartal 2023 um 0,3 % niedriger als im Vorquartal (destatis.de)
⁵ Zahl der Erwerbstätigen steigt im 4. Quartal 2023 auf 46,2 Millionen (destatis.de)
⁶ Arbeitsmarktbericht Januar 2024 (arbeitsagentur.de)
⁷ Kurzfassung 2024.indd (zia-deutschland.de)
⁸ Inflationsrate im Oktober 2022 voraussichtlich +10.4 %- Statistisches Bundesamt (destatis.de)
⁹ Inflationsrate im Jahr 2023 bei +5,9 % (destatis.de)
¹⁰ Kurzfassung 2024.indd (zia-deutschland.del
¹¹ Geldpolitische Beschlüsse (europa.eu)
¹² Geldpolitische Beschlüsse (europa.eu)
¹³ Jährliche Inflationsrate im Euroraum auf 2.9% gestiegen (europa.eu)

Immobilienmarkt:

Die schwache konjunkturelle Entwicklung sowie die gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten und schwierigen Finanzierungsbedingungen haben 2023 deutliche Spuren auf dem Immobilienmarkt hinterlassen. Laut ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss lag das Transaktionsvolumen in den gewerblichen Immobiliensegmenten im Jahr 2023 bei knapp 23 Mrd. Euro und somit rund 56 % unter dem Vorjahreswert von 51,8 Mrd. Euro. Die erhoffte Erholung blieb zum Jahresende 2023 zwar aus, aber im dritten und vierten Quartal nahm die Transaktionsaktivität mit Umsätzen von je 6,0 Mrd. Euro wieder leicht zu. ¹⁴ Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen setzten sowohl Projektentwickler als auch Bestandshalter maßgeblich unter Druck. Aufgrund erhöhter Baukosten und Finanzierungsschwierigkeiten, ausgelöst durch das höhere Zinsniveau, sind laut ZIA viele Bauvorhaben nicht mehr rentabel und werden zurückgezogen. ¹⁵ Neben sinkenden Immobilienpreisen sorgten die gehäuften lnsolvenzen einiger Projektentwickler und prominenter Immobilienunternehmen zuletzt für Aufsehen. ¹⁶ Bestandshalter, die Kredite refinanzieren mussten, waren ebenfalls von höheren Finanzierungskosten betroffen, die bei der Verlängerung bestehender Kredite oder der Aufnahme neuer Kredite fällig wurden. Im Zuge der finanziellen Schieflage einiger Marktteilnehmer mussten Projekte und Objekte notverkauft werden, was zu umfangreichen Bewertungskorrekturen und der beschriebenen Transaktionslage führte. Der Vertrieb kam durch die Zinssituation an vielen Stellen zum Erliegen.

Die Immobilienpreise sind in Deutschland 2023 deutlich gesunken. Der vdp-Immobilienpreisindex nahm im vierten Quartal 2023 um 7,2 % im Vergleich zum vierten Quartal 2022 ab. Wohnimmobilienpreise gingen im Jahresvergleich um 6,1 % zurück. Auf dem Gewerbeimmobilienmarkt lag die Preiskorrektur bei 12,1 % zum Vorjahr, die Preise für Büroimmobilien gaben um 13,3 % nach. Laut vdp ist die Investitionszurückhaltung auf die Unsicherheit über die wirtschaftliche Entwicklung sowie veränderte Renditeerwartungen im Markt zurückzuführen. Die Preis- und Renditeerwartungen von Käufern und Verkäufern liegen weiterhin auseinander. ¹⁷

Eine weitere Folge der veränderten Rahmenbedingungen ist eine sich eintrübende Auftragslage im deutschen Bauhauptgewerbe. Trotz eines kleinen Booms im Dezember fiel der reale (preisbereinigte ) Wert der eingegangenen Aufträge im Gesamtjahr 2023 gegenüber 2022 um 4,4 %, wie das Statistische Bundesamt im Februar mitteilte. ¹⁸

¹⁴ Kurzfassung 2024.indd (zia-deutschland.de)
¹⁵ Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen: Rekord-Einbrüche beim Wohnungsbau/Miserable Rahmenbedingungen lähmen Entwicklung/ ZIA warnt: "Nicht sehenden Auges auf ein soziales Debakel zusteuern." 1 ZIA (zia-deutschland.de)
¹⁶ bf-direkt
¹⁷ Immobilie (pfandbrief.de)
¹⁸ Auftragseingang im Bauhauptgewerbe 2023 um 4,4 % niedriger als im Vorjahr - Statistisches Bundesamt (destatis.de)

Büroimmobilienmarkt:

Büroimmobilien wurden 2023 im Volumen von 5,6 Mrd. Euro gehandelt, was laut ZIA 74 % bzw. 16 Mrd. Euro unter dem Vorjahreswert lag. ¹⁹ Gemäß Branchendienstleister BNP Paribas wurden im vergangenen Jahr an den acht größten Bürostandorten Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig und München) Flächen mit einem Gesamtvolumen von gut 2,6 Mio. m ² umgesetzt. ²⁰ Damit wurde sowohl das Vorjahresergebnis als auch der 10- Jahresdurchschnitt um rund ein Viertel verfehlt. Den größten Flächenumsatz verbuchte wie in den vorangegangenen Jahren die Hauptstadt Berlin mit 541.000 m ², auch wenn sowohl das Vorjahresergebnis als auch der Zehn-Jahres-Durchschnitt um rund 30 % verfehlt wurden. München folgt beim Umsatz mit 467.000 m ², Hamburg knapp dahinter mit 450.000 m ² und Frankfurt am Main mit 394.000 m ². ²¹ Angesichts einer robusten Arbeitsmarktentwicklung zeigte sich die Vermietungsdynamik hingegen positiv. ²²

Aufgrund höherer Baukosten und Nutzeranforderungen an Lage und Objektqualität sind die Mieten 2023 weiter gestiegen. ²³ Alle Top-Bürostandorte in Deutschland zeigten Steigerungen der Spitzen- und Durchschnittsmieten. Mit einem Spitzenniveau von bis zu 49,00 Euro/m ² führen Frankfurt am Main und München das Mietranking an. ²⁴ Besonders auffallend war die Mietsteigerungsrate von 9 % am Standort München. Sowohl Frankfurt am Main als auch München befinden sich auf dem Weg zu einer Spitzenmiete jenseits der 50€-Marke. ²⁵

Im Jahr 2023 stieg der Leerstand deutscher Büroimmobilien in den acht größten Standorten um 13,4 % gegenüber 2022 auf insgesamt 6 Mio. m ². Allerdings hat sich das Tempo im Großteil der Märkte weiter verlangsamt und die Leerstandsquoten notieren unter Hochwerten vorheriger Zyklen. Dabei wurden in Berlin, Frankfurt und München die größten Zuwächse an Leerstand beobachtet; in Düsseldorf und Essen nahm der Leerstand dagegen ab. ²⁶. BNP Paribas erwartet, dass sich das Leerstandsniveau stabilisieren dürfte und die Spitzenmieten aufgrund der hohen Nachfrage nach Premiumflächen ihren Aufwärtstrend fortsetzen werden.

Nach Angaben des Immobilienspezialisten JLL erhöhen sich die Anforderungen an Büroflächen. Neben attraktiven Flächen in zentralen Lagen würden nun noch zusätzlich besonders nachhaltige Büroflächen nachgefragt werden. Dieser Trend sei nicht mehr umkehrbar und würde dazu führen, dass Mieten für verfügbare Flächen, die besonders qualitative Merkmale und eine Innenstadtlage in gefragten Büromärkten aufweisen, weiter steigen werden. Der Markt differenziere sich zunehmend aus in qualitative und nicht mehr zeitgemäße Flächen, die unteschiedliche Preisentwicklungen aufweisen würden: Steigende Spitzenmieten sind für Topflächen zu erwarten, während Büros, die entweder bei Qualität, Lage oder Nachhaltigkeit nicht punkten können, Mietpreiseinbußen verzeichnen müssen. Trotz eines stabilen Arbeitsmarkts sei davon auszugehen, dass die geopolitischen Verwerfungen und die schwächelnde globale Konjunktur im Zusammenhang mit dem demografischen Wandel den Büroimmobilienmarkt weiter unter Druck setzen. Es sei langfristig davon auszugehen, dass die Zahl der Erwerbstätigen durch den demografischen Wandel rückläufig sein dürfte, weswegen Unternehmen auch durch Flächengüte attraktive Arbeitstalente zu gewinnen versuchen würden. Der Markt für Büroflächen sei Teil eines transformativen Prozesses der Arbeitswelt, der sich auch durch Durchbrüche bei Digitaliserung und Künstliche Intelligenz ausdrücke. ²⁷

Die Marktsituation verlangt eine neue Herangehensweise im Asset- und Property Management; das betrifft nicht nur das Neuvermietungs-, sondern auch das Prolongationsgeschäft. Vor dem Hintergrund qualitativerer Büroflächennutzungen findet eine Fokusverschiebung zu aktivem Mietermanagement statt, um zeitgemäße Flächen bieten zu können, die geringe Fluktuation und attraktive ESG­ Benchmarks bieten, um die Wertsicherung der Immobilie langfristig zu garantieren. Darüber hinaus verstärkt sich der Trend zu kürzeren und indexierten Mietverträgen, was aktives Management und Mieterbetreuung noch wichtiger werden lässt, um weiterhin hohe Gesamtmietdauern zu erreichen.

¹⁹ Kurzfassung 2024.indd (zia-deutschland.de)
²⁰ Büroimmobilienmarkt Deutschland Q4 2023 | BNP Paribas Real Estate
²¹ Büroimmobilienmarkt Deutschland Q4 2023 | BNP Paribas Real Estate
²² Büroimmobilienmarkt Deutschland Q4 2023 | BNP Paribas Real Estate
²³ Kurzfassung 2024.indd (zia-deutschland.de)
²⁴ Büroimmobilienmarkt Deutschland Q4 2023 | BNP Paribas Real Estate
²⁵ Büroimmobilienmarkt Deutschland Q4 2023 | BNP Paribas Real Estate
²⁶ Büroimmobilienmarkt Deutschland Q4 2023 | BNP Paribas Real Estate
²⁷ Büromarktüberblick Q4 2023 - Bürovermietungsmarkt schwächelt im unruhigen konjunkturellen Umfeld (jll.de)

Geschäftsverlauf und Lage der IC Property Services

Die Gesellschaft erzielte im Geschäftsjahr 2023 Umsatzerlöse in Höhe von 21,2 Mio. Euro und erlöste damit im Vergleich zum Vorjahr um 0,2 Mio. Euro weniger.

Die sonstigen betrieblichen Erträge sind gegenüber dem Vorjahr konstant geblieben. Sie sind im Wesentlichen durch Auflösungen von Wertberichtigungen auf Forderungen geprägt.

Die Aufwendungen für bezogene Leistungen erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um 34,2% auf 4,1 Mio. Euro. Die Erhöhung von 1,0 Mio. Euro ist im Wesentlichen auf interne Verrechnungen mit der Schwestergesellschaft IC Property Management GmbH zurückzuführen. Die bezogenen Leistungen sind grundsätzlich durch die Vergabe diverser Dienstleistungen an Dritte geprägt.

Der Personalaufwand hat sich um 1,2 Mio. Euro auf 12,2 Mio. Euro reduziert. Die Personalaufwandsquote der IC Property Services GmbH hat sich somit von 62,7 % auf 57,5 % reduziert. Per 31. Dezember 2023 betrug die Mitarbeiterzahl 197 Beschäftigte. Im Jahresdurchschnitt 2022 waren 228 Beschäftigte.

Die Reduzierung der Mitarbeiter ist im Wesentlichen durch den Übergang der Mitarbeiter auf die Schwestergesellschaft IC Property Management GmbH begründet. Der Wechsel der Mitarbeiter ist eine Folge aus der neuen strategischen Kundenausrichtung der IC Immobilien Gruppe für den Geschäftsbereich Property Management.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen reduzierten sich im Geschäftsjahr 2023 um 0,2 Mio. Euro auf 6,9 Mio. Euro, was einer Reduzierung von 2,8 % entspricht (Vorjahr: 7,1 Mio. Euro).

Die Wesentlichen Treiber der sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind die Konzernumlagen 1,8 Mio. Euro, Wertberichtigungen auf Forderungen 1 Mio. Euro , Beratungskosten 0,5 Mio. Euro sowie IT­ Kosten 0,3 Mio. Euro.

Die Gesellschaft erwirtschaftete im Geschäftsjahr einen Jahresfehlbetrag von 1,5 Mio. Euro (Vorjahr: Jahresfehlbetrag von 2,0 Mio. Euro).

Finanzlage

Im Vergleich zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2022 reduzierte sich die Bilanzsumme um 0,3 Mio. Euro auf 3,3 Mio. Euro.

Die IC Property Services GmbH weist zum 31. Dezember einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in Höhe von EUR 3,3 Mio. Euro (i.Vj. Eigenkapital 1,7 Mio. Euro) aus.

Die IC Property Services GmbH ist im Cash Pooling der IC - Gruppe eingebunden und kann somit über ihre Muttergesellschaft allen Zahlungsverpflichtungen nachkommen.

Haftungsverhältnisse und sonstige finanziellen Verpflichtungen bestehen in Höhe von 3,1 Mio. Euro und resultieren im Wesentlichen aus Miet- sowie Leasingverträgen. Die Miet- und Leasingverträge werden in der Regel über einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren abgeschlossen. Darüber hinaus bestehen keine Verpflichtungen aus sonstige Haftungsverhältnissen.

Vermögenslage

Das Anlagevermögen beläuft sich auf 0,3 Mio. Euro. Euro entspricht damit 9,7 % der Bilanzsumme (Vorjahr: 0,1 Mio. Euro). Im Geschäftsjahr 2023 wurden durch Niederlassungszusammenzüge Investitionen in Büroausstattungen getätigt.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betragen zum Stichtag 0,7 Mio. Euro. Die Forderungen gegen den Gesellschafter betragen 0,6 Mio. Euro. Die restlichen Forderungen sind gegen Schwestergesellschaften aus internen Leistungsverrechnungen.

Die Verbindlichkeiten von insgesamt 1,8 Mio. Euro (Vorjahr: 1,2 Mio. Euro) bestehen im Wesentlichen aus Lieferungen und Leistungen (0,3 Mio., Vorjahr: 0,4 Mio. Euro), Verbindlichkeiten aus verbundenen Unternehmen (1,3 Mio. Euro, Vorjahr 0,1 Mio. Euro) und aus sonstigen Verbindlichkeiten (0,1 Mio. Euro, Vorjahr 0,7 Mio. Euro). Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen beinhalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus interner Leistungsverrechnung gegenüber Schwestergesellschaften und dem Gesellschafter. Gegenüber dem Gesellschafter bestehen insgesamt Verbindlichkeiten in Höhe von 0,9 Mio. Euro. Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten überwiegend Lohnverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Steuern und Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit.

Gesamtaussage der Geschäftsführung zur Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

Die IC Property Services GmbH hat sich im Berichtszeitraum 2023 einigermaßen in dem wirtschaftlichen Rahmen entwickelt, wie für das Geschäftsjahr prognostiziert worden war. Die prognostizierten Umsatzerlöse konnten überraschenderweise übertroffen werden. Das geplante Umsatzziel lag bei 20,8 Mio. Euro.

Dies Gesellschaft schließt das Geschäftsjahr mit einem Jahresfehlbetrag von 1,5 Mio. Euro ab. Der prognostizierte Jahresfehlbetrag betrug 1,7 Mio. Euro.

Die Geschäftsführung setzt die Strategie fort, den Zusammenschluss zwischen den beiden Property Management Gesellschaften schnellstmöglich umzusetzen. Hier sind neben klassischen Niederlassungszusammenzügen, auch kulturelle und personelle Zusammenschlüsse ein prägender Faktor. Die Geschäftsführung sieht das Geschäftsjahr 2023 und auch das folgende Geschäftsjahr als Konsolidierungsjahre an. Ziel ist es den Geschäftsbereich Property Management auf eine solide und wirtschaftliche Basis mit einem einheitlichen und gemeinschaftlichen Team zu stellen. Mit dieser Ausgangsbasis hält die Geschäftsführung an der Ausrichtung fest, die gesamte Gruppe - inklusive dem Property Management Bereich - als Premium-Full-Service Dienstleister am Markt weiterhin zu etablieren.

Die IC Property Services GmbH soll zukünftig innerhalb der IC Immobilien Gruppe ausschließlich das Großmandat HIH betreuen, während die Schwestergesellschaft ausschließlich "Drittmandate" betreuen soll.

Nicht finanzielle Leistungsindikatoren

Mitarbeiterzufriedenheit und Personalentwicklung

Das Berichtsjahr 2023 war für die Immobilienwirtschaft von verschiedensten Herausforderungen geprägt (siehe oben). Eine große Herausforderung für die IC Property Services GmbH war in 2023 das Finden und langfristige Binden qualifizierter Beschäftigter.

Gerade im aktuell herausfordernden Marktumfeld sind kompetente Beratung und Engagement besonders wichtig. Deshalb ist die fachliche und persönliche Weiterentwicklung unserer bestehenden Beschäftigten sowie die Gewinnung neuer Beschäftigten eine der Kernaufgaben der IC Property Services GmbH.

Die Weiterentwicklung und Zufriedenheit der Beschäftigten ist eine wichtige Maßgröße, welche im Rahmen der jährlich durchgeführten Zielvereinbarungs- bzw. Auswertungsgespräche abgefragt und ausgewertet wird. Basis ist eine jährliche gemeinsame Definition von Zielen mit dem Mitarbeitenden und eine darauf aufbauende Performancebewertung der Zielerreichung, eine Ableitung der Stärken sowie die Festlegung kurz-, mittel- oder langfristiger Entwicklungsziele. Aufgrund laufender Umstrukturierungs- und Integrationsmaßnahmen wurden die Zielauswertungsgespräche im Jahr 2023 nicht durchgeführt.

Kundenzufriedenheit

Die IC Property Services GmbH deckt ein breit gefächertes Leistungsspektrum für Gewerbeimmobilien ab. Das beinhaltet alle Belange auf Mieter-, Objekt- sowie Gesellschafterebene und bündelt eine Vielzahl an Kunden und teilweise sehr unterschiedliche Interessengruppen. Ziel der Gesellschaft im Berichtszeitraum war es, trotz des herausfordernden Marktumfelds durch aktives Management den Werterhalt der gemanagten Gewerbeimmobilien zu sichern oder durch gezielte wertsteigernde Maßnahmen zu erhöhen.

Die Qualität der erbrachten Dienstleistungen und die daraus resultierende Zufriedenheit der Kunden sind von übergeordneter Bedeutung für eine erfolgreiche Kundenbindung und für einen langfristigen Geschäftserfolg. Eine kontinuierliche, nachhaltige Abfrage und Steigerung der Kundenzufriedenheit ist die Grundvoraussetzung der erfolgreichen Geschäftstätigkeit.

Die IC Property Management GmbH verfügt über ein zertifiziertes Qualitätsmanagementsystem nach DIN EN ISO 9001:2015. Das zentral angesiedelte Qualitätsmanagement überwacht die Qualitätsanforderungen und dient der Qualitätsverbesserung in den jeweiligen Geschäftsbereichen. Ein jährliches internes Audit ermittelt den aktuellen Ist-Stand und zeigt Verbesserungspotenzial auf.

Nachhaltigkeit

Nachhaltigkeit ist bereits seit Jahren wichtiger Bestandteil der Unternehmenskultur der IC Property Services GmbH. Als wirtschaftliches Unternehmen sind wir uns unserer Verantwortung bewusst, einen positiven Einfluss auf die ökologische und gesellschaftliche Entwicklung durch unser Handeln auszuüben. Um diesen positiven Einfluss kontinuierlich zu verstärken, hat die Gesellschaft ein Umweltmanagementsystem implementiert, welches Strategien und Maßnahmen für einen besseren Klimaschutz, die Implementierung erneuerbarer Energien, zur Minimierung von Luft- und Abwasseremissionen sowie für ein schonendes Ressourcenmanagement definiert, welches im zweiten Quartal 2024 gemäß DIN ISO 14001 zertifiziert werden soll. Die ISO 14001 ist eine internationale Norm für Umweltmanagementsysteme, die Organisationen dabei unterstützt, ihre Umweltauswirkungen zu identifizieren, zu bewerten, zu steuern und kontinuierlich zu verbessern.

Die Nachhaltigkeitsstrategie der IC Property Services GmbH endet aber nicht nur mit den ökologischen Zielsetzungen, sondern wurde auch auf die gesamte Unternehmenskultur ausgeweitet. Die IC Property Services GmbH trägt eine soziale Verantwortung gegenüber den Mitarbeitenden, den Geschäftspartnern und gegenüber der Gesellschaft. Als Unternehmen betrachten wir es als unsere Verantwortung und Pflicht, für unsere Mitarbeitenden und Geschäftspartner faire Arbeitsbedingungen und grundlegende Werte wie die Achtung der Menschenrechte konsequent zu gewährleisten und einzufordern. Investitionen in die Sicherheit am Arbeitsplatz, die Gesundheit aller Beschäftigten und den Zugang zu Weiterbildungsangeboten sollen den langfristigen personellen Erfolg der IC Property Services GmbH sichern und das Image als attraktiven Arbeitsgeber festigen.

Die soziale Verantwortung der IC Property Services GmbH verteilt sich auf zwei Ebenen: einer ersten Unternehmensebene, in der jede Führungskraft und jeder Beschäftigte aufgefordert ist, nachhaltig zu handeln; und einer zweiten Kundenebene, welche die professionelle Beratung und Unterstützung der Kunden bei der Umsetzung ihrer Nachhaltigkeitsaktivitäten im Rahmen der Dienstleistungen der IC Property Services GmbH umfasst. Für die Aufgabe des regelmäßigen Monitorings der Nachhaltigkeitsaktivitäten wurde eigens ein Sustainability Team etabliert. Dieses Team arbeitet kontinuierlich an der Verbesserung der unternehmenseigenen Nachhaltigkeit und darüber hinaus an der Entwicklung von Ideen, Produkten und Prozessen zur Unterstützung der Kunden.

Das nachhaltige Wirtschaften in der Immobilienbranche ist in den zurückliegenden Jahren aufgrund diverser rechtlicher Vorgaben seitens der deutschen Regierung und der EU noch stärker in den Fokus von Unternehmen gerückt. Mit der EU-Taxonomieverordnung, die ein verbindliches Klassifizierungssystem für ökologisch nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten vorgibt, sowie durch die EU­ Offenlegungsverordnung, welche für mehr Transparenz von Immobilienanlagen sorgt, wird der deutsche Immobilieninvestmentmarkt in die Pflicht genommen jederzeit die ESG-Kriterien vollständig zu berücksichtigen.

Darüber hinaus unterstützen wir gemeinsam mit unseren Beschäftigten ausgewählte soziale Projekte, Organisationen und Einrichtungen. Wir leben Diversität und Inklusion und fördern aktiv einen partnerschaftlichen, konstruktiven und respektvollen Umgang miteinander.

Prognose-, Chancen- und Risikobericht

Prognosebericht

Nach Einschätzung des Sachverständigenrats für Wirtschaft war die deutsche Wirtschaft 2023 von rückläufigen Konsumausgaben, hohen Inflationsraten und Zinserhöhungen geprägt. Der Rat erwartet jedoch eine schrittweise Erholung im Verlauf des Jahres 2024. Trotz dieser positiven Aussichten dürften die genannten Herausforderungen weiterhin anhaltende Unsicherheit und Abwärtsrisiken mit sich bringen, insbesondere durch fortbestehende geopolitische Konflikte. Obwohl sich die Energieversorgungslage und die inflationäre Entwicklung teilweise entspannt haben, stellen beide Problematiken weiterhin Herausforderungen dar. In ihrer aktuellen Konjunkturprognose aus der zweiten Jahreshälfte 2023 erwartet der Sachverständigenrat für 2024 ein Wachstum des Bruttoinlandsprodukts in Höhe von 0,7 % und somit vorerst keine Rezession. ²⁸ Die Einschätzung liegt jedoch unter der vorangegangenen Konjunkturprognose aus dem März 2023, als noch von einem Wirtschaftswachstum von 1,3 % für 2024 ausgegangen worden ist. ²⁹ Grund dafür ist der unsichere weitere Verlauf der Geldpolitik sowie die damit verbundenen Risiken. Der Sachverständigenrat weist auf die bestehende überdurchschnittliche Inflationsrate hin, welche erst im Jahresverlauf 2024 zurückgehen werde. Für das Gesamtjahr wird eine durchschnittliche Inflationsrate von 2,6 % prognostiziert. ³⁰ Angesichts einer sich womöglich entspannenden globalen Konjunktur und rückläufiger Kaufkraftverluste erwartet der Rat eine Steigerung der privaten Konsumausgaben im Prognosezeitraum. Dennoch sei mit einer stagnierenden Kerninflation im Euroraum zu rechnen, die sich aufgrund von verzögerten Kostenüberwälzungen und Druck auf die Lohnentwicklung bis ins Jahr 2025 fortsetzen dürfte.

²⁸ Sachverständigenrat für Wirtschaft: Konjunkturprognose Konjunkturerholung verzögert sich (sachverstaendigenrat-wirtschaft.de)
²⁹ Sachverständigenrat für Wirtschaft: Konjunkturprognose 2023 und 2024 (sachverstaendigenrat­ wirtschaft.de)
³⁰ Sachverständigenrat für Wirtschaft: Konjunkturprognose Konjunkturerholung verzögert sich (sachverstaendigenrat-wirtschaft.de)

Prognose Immobilienwirtschaft:

Die Prognosen für das Jahr 2024 sind aus gesamtwirtschaftlicher Perspektive vielschichtig, doch immerhin steht Deutschland, anders als teilweise befürchtet, voraussichtlich keine Rezession bevor. Der Ausblick auf die Situation der deutschen Bauindustrie fällt dagegen nach wie vor pessimistischer aus. Gemäß einem Prognosebericht des Hauptverbands der Deutschen Bauindustrie (HOB) wird für 2024 ein Umsatzrückgang von bis zu 3,5 % im Bauhauptgewerbe erwartet. ³¹ Dafür verantwortlich seien Rückgänge beim Wohnungsbau sowie eine schlechte Stimmung bei über der Hälfte der Befragten im Rahmen der aktuellen Konjunkturumfrage. ³² Allerdings sieht die deutsche Bauindustrie auch erste Verbesserungen in dieser Gemengelage. So geben die politischen Förderungen und das neue Zinsverbilligungsprogramm Anlass zu vorsichtigem Optimismus für die Branche. ³³

Angespannt bleibt vor allem die Wohnungsbausituation. Mit voraussichtlich 270.000 neuen Wohnungen im Jahr 2023 ³⁴ werde das jährliche Bau Ziel von 400.0000 Fertigstellungen erneut deutlich verfehlt. Viele Entwickler sehen angesichts der Gemengelage keine genügende Investitionssicherheit, um neue Projekte umsetzen zu können. Zur Überwindung dieser Baukrise zählt die Industrie auf einen Investitionsschub seitens der Regierung in Bildung und Energieversorgung sowie deutlich höhere Investitionen in Infrastruktur und Wohnen. Der finanzielle Zuschuss sei vor allem nötig, um die Planungssicherheit zu bekommen.

Cushman & Wakefield geht im Rahmen einer Immobilienmarktprognose für 2024 von einer sich langsam erholenden Investitionsaktivität in Deutschland aus. Angesichts des Investitionsumfelds, welches sich durch mögliche erste Leitzinssenkungen deutlich verbessern könnte, sei man zuversichtlich, dass eine baldige Marktbelebung mit damit verbundenen höheren Transaktionsumsätzen wahrscheinlich werde. Cushman & Wakefield prognostiziert für das laufende Jahr ein sich stabilisierendes Umfeld bei Gewerbeimmobilien, besonders für Core-Büroobjekte. Angesichts steigender Spitzenmieten bei Core­ Objekten und höherer Preisabschläge bei Objekten mit peripherer Lage sei von einer Bodenbildung bei Preisen und Renditen, insbesondere für Core-Objekte in Innenstadtlagen, auszugehen. ³⁵

Wie eine Umfrage des Berufsverbands The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) zeigt, spielen die in den vergangenen Jahren immer präsenter werdenden ESG-Kriterien weiterhin eine wichtige Rolle bei neuen Immobilieninvestments. Trotz des schwierigen Marktumfelds werden diese Faktoren mit steigendem Interesse bei Immobilieninvestments berücksichtigt. Der Umfrage zufolge stellen ca. 42 % der rund 4.000 weltweit befragten Immobilienexperten in den vergangenen zwölf Monaten eine wachsende Nachfrage der Mieter nach nachhaltigen Gebäuden fest. Elf Prozent der Befragten gaben an, sogar einen deutlichen Anstieg der Nachfrage wahrzunehmen. Auch die Investmentaktivitäten seien zunehmend von der Investorennachfrage nach nachhaltigen Immobilien geprägt: 39 % der Befragten weltweit gaben an, eine höhere Nachfrage zu beobachten, knapp 15 % gaben an, deutlich höheres Investoreninteresse an ESG-konformen Immobilien festzustellen. Für Deutschland gaben 53,3 % der Befragten an, eine gestiegene Nachfrage der Investoren zu beobachten, 31 % sprachen von einem deutlichen Zugewinn des Investoreninteresses nach nachhaltigen Immobilien. ³⁶

Auch gaben rund zwei Drittel der Befragten weltweit an, dass Nachhaltigkeitsmerkmale einen erheblichen Einfluss auf den Kapitalwert von Immobilien ausüben würden. In Europa gaben etwa 27 % der Befragten an, dass Nachhaltigkeit den Wert einer Immobilie positiv beeinflusse. Die Thematik des nachhaltigen Investierens bleibt damit nach wie vor im Fokus von Investoren, da diese die einzig sinnvolle langfristige Investitionsstrategie in Zeiten der Energiewende darstellt. Allerdings seien hohe Kosten sowie fehlende einheitliche Standards und Definitionen Hürden für die Branche, die den Einstieg in nachhaltige Immobilien erschweren würden. Der Bau mit nachhaltigen oder recycelten Materialien sei dagegen bei rund 39 % der weltweit Befragten etabliert oder sehr gut etabliert. Mit 45 % der weltweit Befragten seien zudem Abfallminderung, Recycling und Wiederverwendung von Materialien nach Abriss wichtige Kategorien im Bau, die noch vor Wassereffizienz, Schutz der Biodiversität und der Umwelt zum Tragen kommen würden. ³⁷

³¹ Pressemeldung vom 12.01.24 - Hauptverband der Deutschen Bauindustrie
³² Pressemeldung vom 12.01.24 - Hauptverband der Deutschen Bauindustrie
³³ Pressemeldung vom 19.01.24 - Hauptverband der Deutschen Bauindustrie
³⁴ Pressemeldung vom 12.01.24 - Hauptverband der Deutschen Bauindustrie
³⁵ Cushman & Wakefield Deutschland Investment MarketBeats Q4 2023 (cushmanwakefield.com)
³⁶ Nachhaltige Immobilien punkten bei Mietern und Käufern (haute.de)
³⁷ Nachhaltige Immobilien punkten bei Mietern und Käufern (haute.de)

Prognose der Umsatz- und Ergebnisentwicklung

Die IC Property Services GmbH seht wirtschaftlich vor einer großen Herausforderung. Grundsätzlich korrelieren die technischen, kaufmännischen und buchhalterischen Property Management Aufgaben nur bedingt mit den immobilienwirtschaftlichen Entwicklungen. Vielmehr ist die Qualität des Managements in herausfordernden Zeiten noch bedeutender für die Kunden der IC Property Services GmbH. Vor diesem Hintergrund ist das Ziel weiterhin, die bereits vorhandene starke Marktposition als Premium-Full-Service-Dienstleister rund um die gewerbliche Immobilie weiter auszubauen, vorhandene Kundenmandate zu erweitern und neue Mandate abzuschließen. Positiv dabei werden sich die langjährige Erfahrung, das Know-how, der breite Kundenstamm und das Leistungsspektrum auswirken. Die Geschäftsführung sieht weiterhin erhebliches Potenzial für den Full-Service-Dienstleistungsansatz und ist zuversichtlich in den nächsten Jahren eine positive Geschäftsentwicklung zu verzeichnen. Konkret ist das folgende Jahr ein weiteres Konsolidierungsjahr, indem die Integration der beiden Property Management Gesellschaftenn weiter umgesetzt werden muss und Synergien gehoben werden müssen. Neben den Niederlassungszusammenzügen, Vereinheitlichung von internen Prozessen müssen auch Personalsynergien erfolgreich umgesetzt werden. Der Eigenumsatz, welcher der Außenumsatz inkl. konzerninterner Verrechnungen ist, ist mit EUR 10,9 Mio. geplant. In Abweichung zur Unternehmensplanung datierend auf das 4. Quartal 2023 mit einem nochmals deutlichen Fehlbetrag von 3,8 Mio EUR, lassen die aktuellen Unternehmenszahlen einen Jahresfehlbetrag unter 1,0 Mio. EUR erwarten. Dies lässt sich insbesondere durch höhere Umsätze sowie eine schnellere Einstellung der Synergieeffekte begründen.

Risikobericht

Risikomanagementsystem

Einzelne Risiken, denen die IC Property Services GmbH ausgesetzt ist, sind im Folgenden dargestellt:

Gesamtwirtschaftliche Risiken

Die geopolitischen Krisen wie der fortwährende Krieg in der Ukraine, der verschärfte Nahostkonflikt und die damit einhergehenden Auswirkungen stellen weiterhin ein wesentliches Risiko dar, da die weitere Entwicklung der Lage nicht eingeschätzt werden kann. Vor allem Deutschland und die Europäische Union sind von den wirtschaftlichen Effekten des Kriegs aufgrund der geografischen Nähe, der diplomatischen Verbundenheit sowie der Auswirkungen auf die Energiemärkte betroffen. Die nach wie vor steigenden Energie- und Nahrungsmittelpreise prägen das inflationäre Geschehen in Deutschland, wenn auch deutlich moderater als im Vorjahr. Deutsche Wirtschaftsbetriebe sind nach wie vor betroffen von den Unsicherheiten, die sich aus Inflation und Leitzinserhöhungen ergeben haben.

Gemäß der bundesweiten IHK-Konjunkturumfrage zum Jahresbeginn 2024 unter mehr als 27.000 deutschen Unternehmen aus allen Branchen sowie Regionen sehen 61 % der Befragten die Energie­ und Rohstoffpreise als Geschäftsrisiko, während es im Herbst 2023 60 % waren ³⁸. Allerdings hatten im Herbst 2022 mehr als 82 % der Befragten die Energie- und Rohstoffpreise als ein Geschäftsrisiko angesehen. ³⁹ Ebenfalls angegebene Geschäftsrisiken waren Fachkräftemangel (56 %), Inlandsnachfrage (55 %) und Arbeitskosten (53 %). Die IHK prognostiziert außerdem einen Rückgang der Wirtschaftsleistung um 0,5 % für das Jahr 2024. Die Geschäftserwartungen der Befragten sind ebenfalls verhalten, 35 % der Betriebe rechnen mit einer Verschlechterung, lediglich 14 % gehen von einer Besserung aus.

Die IC Property Services GmbH legt großen Wert auf eine umfassende und transparente Erfassung der mit der Geschäftstätigkeit verbundenen Risiken.

Wir überprüfen den Prozess des Risikomanagements von der Identifikation, Analyse, Bewertung, Steuerung bis zur Überwachung der Risiken laufend.

Basis hierfür ist unser langfristiger strategischer Businessplan mit der Darstellung aller wichtigen Umsatz- und Aufwandsgrößen. Dieser wird auf ein Jahresbudget und auf eine monatliche Soll-/lst­ Betrachtung heruntergebrochen. Hinzu kommen eine Liquiditätsplanung auf Jahres- und auf Monatsbasis sowie eine wöchentliche Darstellung der offenen Posten.

³⁸ Deutsche Wirtschaft kommt nicht auf die Beine (dihk.de)
³⁹ Weiterer Einbruch bei den Geschäftserwartungen der Betriebe (dihk.de)

Branchenrisiken

Die langfristigen Folgen der geopolitischen Konflikte bergen auch direkte branchenspezifische Risiken. Um der hohen Inflation entgegenzuwirken, ist die Europäische Zentralbank (EZB), wie auch die Federal Reserve in den USA, von einer jahrelangen Nullzinspolitik abgerückt. Mit den gestiegenen Kapitalmarktzinsen hat eine Verteuerung der Baukosten stattgefunden, welche Investoren skeptisch angesichts neuer Projekte werden ließ. Die Finanzierungskosten für zehnjähriges Baugeld fiel allerdings seit Anfang November von 4,23 auf 3,45 %. ⁴⁰

Die Auswirkungen der schwächelnden Konjunktur und die Finanzierungssituation haben sich auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt über den gesamten Jahresverlauf von 2023 deutlich bemerkbar gemacht. Insgesamt konnte der Markt und besonders der Mietmarkt zwar seine teilweise Krisenresilienz unter Beweis stellen, doch wie JLL berichtet, blieb die gewohnte Jahresendrallye auf dem Immobilienmarkt im vierten Quartal aus. ⁴¹ So sorgte ein schwaches Abschlussquartal zum Beispiel in Berlin dafür, dass 2023 der Flächenumsatz mit rund 528.000 m2 um 31 % gegenüber dem Vorjahr zurückging. Demgegenüber stehen die resilienteren Büromärkte Düsseldorf und Frankfurt am Main, die lediglich einstellige Rückgänge gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen hatten (-5 %, -6 %). ⁴²

Wie bereits im Wirtschaftsbericht (siehe oben) erwähnt, stiegen auch im Jahr 2023 die Spitzenmieten an allen großen Büroimmobilienstandorte, was auf den Trend der erhöhten Nachfrage nach Premiumobjekten in Innenstadtlagen zurückzuführen ist. Angesichts der hohen Baukosten und der Erwartung, dass auch 2024 vorzugsweise hochwertige Core-Objekte nachgefragt werden, prognostiziert JLL weiterhin steigende Spitzenmieten. ⁴³

Für das Geschäftsjahr 2024 ist bundesweit mit weiterhin reduzierten Transaktionsvolumina für gewerbliche Immobilien zu rechnen. Wie hoch das Volumen ausfallen wird, ist aufgrund der konjunkturellen Schwäche und verhaltenem Optimismus angesichts potenzieller Zinssenkungen nicht genau zu beziffern. Denn noch steht die Entscheidung der Notenbanken zur weiteren Zinsentwicklung aus und die Preisfindungsphase auf dem Immobilienmarkt ist noch nicht abgeschlossen. Trotz gesunkener Bewertungsniveaus im Zuge der Zinswende setzen die höheren Finanzierungskosten die Branche unter Druck. Investitionen in im Preis gesunkenen Objekten erfolgen aus Kostengründen oder mangelnder langfristiger Perspektive bei qualitativ unterdurchschnittlichem Bestand nicht. Revitalisierungen solcher Objekte, die höhere Verschuldungen erfordern würden, sind nur von wenigen kapitalstarken Markteilnehmern zu den aktuellen Zinssätzen leistbar. Stellenweise sind wirtschaftliche Erträge unter den vergleichsweisen schlechten Finanzierungsbedingungen nicht realisierbar, weswegen zumindest kurz- bis mittelfristig von weiteren Auswirkungen der Bewertungs- und Finanzierungseffekte auf die Immobilienmärkte auszugehen ist.

In der angespannten weltwirtschaftlichen Lage und aufgrund zunehmender Insolvenzfälle in der Immobilienbranche sehen die Experten weiterhin ein restriktives Finanzierungsumfeld laut BF­Quartalsbarometer ⁴⁴. Die Bereitschaft der Finanzierungspartner hänge stark von der Qualität der Assets und den damit verbundenen Risiken ab. Dabei sei die Risikominimierung der dominierende Schwerpunkt bei der Kreditvergabe im Neugeschäft. Bei qualitativ guten Assets mit einem belastbaren ESG-Transformationsplan und ausreichendem Eigenkapital würden sich Banken und andere Finanzierungsinstitutionen weiterhin bereit zeigen, wenn auch möglicherweise unter Einbindung zusätzlichen Eigenkapitals oder Sicherheiten. Diese Haltung unterstreiche die wachsende Bedeutung von ESG-Kriterien und nachhaltigen Finanzierungspraktiken in der Branche. ⁴⁵

Dennoch dürfte der Preisrückgang 2024 ausklingen, so die DZ Bank ⁴⁶. Neben der verbesserten Erschwinglichkeit werden Wohnimmobilien von der zunehmend angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt und kräftig steigenden Mieten gestützt. Bei Gewerbeimmobilien sei die Unsicherheit jedoch größer. Zwar dürfte auch bei Gewerbeimmobilien ein guter Teil der Preiskorrektur abgeschlossen sein. Offen sei aber zum Beispiel, in welchem Umfang Immobilien aufgrund von Finanzierungslücken bei Gewerbeimmobilienkrediten unter Druck verkauft werden müssen und in welcher Zahl dann Käufer bereitstehen. ⁴⁷

Wichtiger denn je ist ein aktives Mietermanagement, um mögliche Risiken zu analysieren und zu reduzieren sowie um den Werterhalt der jeweiligen Immobilie zu sichern. Das hat auch bei der IC Property Services GmbH einen hohen Stellenwert. Zudem werden fortlaufend Möglichkeiten identifiziert, wie bislang ungenutzte Wertpotenziale realisiert werden können - beispielsweise durch das Bauen im Bestand. Vor diesem Hintergrund und angesichts der weiterhin steigenden Bau- und Materialkosten werden Alternativstrategien wie der Ankauf und die Revitalisierung von Bestandsimmobilien in guter Lage weiterhin stärker ins Auge gefasst werden.

⁴⁰ Zeit für Schnäppchen? (tagesschau.de)
⁴¹ Büromarktüberblick - 4. Quartal 2023 | JLL
⁴² Büromarktüberblick - 4. Quartal 2023 | JLL
⁴³ Büromarktüberblick - 4. Quartal 2023 | JLL
⁴⁴ bf-direkt/ BF.Quartalsbarometer Q4 | 2023
⁴⁵ bf-direkt / BF.Quartalsbarometer Q4 | 2023
⁴⁶ Deutsche Immobilienpreise sind 2023 tiefrot - 2024 wird das Minus zumindest kleiner (dzbank.de)
⁴⁷ Deutsche Immobilienpreise sind 2023 tiefrot - 2024 wird das Minus zumindest kleiner (dzbank.de)

Lohnentwicklung

Infolge der inflationären Entwicklung der Preise wird auch für 2023 von einem steigenden Lohnniveau ausgegangen. Seit dem 1. Januar 2024 beträgt der gesetzliche Mindestlohn in Deutschland 12,41 Euro. ⁴⁸ Im Rahmen einer in Kooperation durchgeführten Personalleiterbefragung des ifo-Instituts und Randstad wurde die Lohnentwicklung in Deutschland für das Jahr 2024 prognostiziert. Der Umfrage zufolge erwarten 82 % der befragten Personalleiter 2024 eine Lohnsteigerung von durchschnittlich 4,7 %, während so gut wie niemand sinkende Löhne erwartet. Der höchste Lohnanstieg wird in der Dienstleistungsbranche erwartet (+5,2 %), gefolgt von Handelsbetrieben (+4,9 %) und der Industrie (+4,0 %). ⁴⁹

In ihrer Septemberprognose erwartet das Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB) für den deutschen Arbeitsmarkt ein Plus von 310.000 bei den sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten. Das IAB geht somit von einer neuen Rekordbeschäftigung bei den sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Höhe von 34,889 Millionen Personen aus. Einen neuen Höchststand erwartet die IAB-Prognose auch bei der Zahl der Erwerbstätigen, welche voraussichtlich im Jahresdurchschnitt 2024 um 380.000 Personen auf 46,074 Millionen Personen steigen wird. Demgegenüber wird dem IAB zufolge die Zahl der Arbeitslosen im Durchschnitt um 56.000 Personen höher liegen als im Durchschnitt aus dem Jahr 2023. ⁵⁰ Die Arbeitslosenzahl in Deutschland lag gemäß einer aktuellen Veröffentlichung der Bundesagentur für Arbeit im Januar 2024 bei 2.805.000 Personen. ⁵¹

⁴⁸ Mindestlohn - Statistisches Bundesamt (destatis.de)
⁴⁹ Personalleiter-Befragung Berichtsband Q4 2023 (randstad.de)
⁵⁰ IAB-Pronose 2023/2024: Konjunkturflaute dämpft den Arbeitsmarkt (iab.de)
⁵¹ Arbeitslosenquote & Arbeitslosenzahlen 2024 | Bundesagentur für Arbeit (arbeitsagentur.de)

Personalrisiken

Qualifizierte Beschäftigte sind eine Voraussetzung für den Erfolg der Property Services GmbH sowie für das weitere Wachstum der Gesellschaft. Der Wettbewerb um Fachkräfte nimmt seit Jahren stetig zu.

Eine der größten Herausforderungen, vor welcher der deutsche Arbeitsmarkt steht, ist der voranschreitende demografische Wandel der Bevölkerung.

Der 15. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamts (Destatis) zufolge wird die Zahl der Menschen im Rentenalter (ab 67 Jahre) bis Mitte der 2030er-Jahre um etwa 4 Millionen auf rund 20 Millionen steigen. Wo einerseits die Zahl der Menschen im Rentenalter zunimmt, so besteht andererseits ein zunehmender Fachkräftemangel und ein sich zuspitzender "War of Talents" in der Rekrutierungsbranche.

Für das Jahr 2024 prognostiziert das Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB) einen Beschäftigungsaufbau. Dem IAB zufolge wird mit zusätzlichen 158.000 Stellen der meiste Personalaufbau im Bereich Information und Kommunikation erwartet. Die Baubranche, die Land- und Forstwirtschaft sowie die Fischerei seien die einzigen Branchen, die nach Prognose des IAB einen Beschäftigungsabbau für 2024 zu erwarten hätten. Für ein kurzfristig erhöhtes Arbeitskräfteangebot sorgte auch die starke Zuwanderung im Zuge des Ukraine-Kriegs. Das IAB prognostiziert für 2023 eine Erhöhung des Erwerbspersonenpotenzials um 405.000 Personen. Diese Effekte verschleppen sich auch ins Jahr 2024: Voraussichtlich 94.000 Erwerbspersonen könnten das Potenzial haben, in den Arbeitsmarkt einzutreten. ⁵²

Insbesondere im Immobiliensegment bestand ein Fachkräftemangel auch in Zeiten der Corona­ Pandemie und darüber hinaus weiter. Im Berichtszeitraum hat sich der Nachfrageüberhang sogar verstärkt. Somit wird fehlendes Fachpersonal sowohl auf Ebene der Berufseinsteiger als auch auf dem Senior-Level zur potenziellen Wachstumsbremse auch bei Immobiliendienstleistungen. Das kann nur teilweise durch ein attraktives Gehaltspaket aufgefangen werden, genauso wichtig sind eine moderne Führungskultur, eine ausgewogene Work-Life-Balance sowie flache Hierarchien. Seit mehreren Jahren stehen alle diese Bereiche im Fokus der IC Property Services GmbH und wurden unter anderem durch moderne Prozesse und Technologie, Remote Work, Führungsleitlinien und Weiterbildungsmöglichkeiten gestärkt. Trotz aller bereits umgesetzten technischen und personellen Maßnahmen stellt das Recruiting und die langfristige Bindung qualifizierter Fachkräfte die Gesellschaft vor Herausforderungen.

Ein nicht ausreichendes Angebot an qualifizierten Personen am Arbeitsmarkt sowie die Fluktuation von Beschäftigten stellen auch für die Property Services GmbH ein potenzielles Risiko dar. Um diesem Risiko zu begegnen, hat die Mitarbeiterzufriedenheit einen hohen Stellenwert. Entsprechend fördert die Property Services GmbH neben den umfangreichen Mitarbeiterbenefits einen vertrauensvollen, fairen Umgang und ein positives Miteinander.

Zusammenfassend wird das Risiko für diesen Bereich und für den Prognosezeitraum durch die ergriffenen Maßnahmen hinsichtlich der möglichen finanziellen Auswirkungen als gering eingestuft.

⁵² IAB-Prognose 2023/2024: Konjunkturflaute dämpft den Arbeitsmarkt (iab.de)

Liquiditätsrisiken

Mit Liquiditätsrisiken wird im Rahmen größtmöglicher Transparenz ein Risiko eingeschätzt, ob die IC Property Services GmbH bestehende oder mögliche Zahlungsverpflichtungen, bedingt durch einen nicht ausreichenden Bestand an liquiden Mitteln, möglicherweise nicht erfüllen kann und damit Zahlungsunfähigkeit eintritt. Zur Überwachung einer solchen Risikowahrscheinlichkeit wird der Bestand an liquiden Mitteln regelmäßig überwacht und gesteuert. Die IC Property Services ist auch im folgenden Geschäftsjahr im Cash Pooling der IC Gruppe integriert.

Auch in dem derzeit herausfordernden wirtschaftlichen und politischen Umfeld, bedingt durch das Andauern des Angriffskriegs auf die Ukraine sowie die damit verbundenen wirtschaftlichen Folgen, ist die Gesellschaft zur Sicherung der Liquidität auf die Unterstützung ihrer Gesellschafterin angewiesen. Zu diesem Zweck wurde der Gesellschaft neben der bestehenden Einbindung in das Cash Pooling zusätzlich eine bis 30.06.2025 befristete Kreditlinie eingeräumt worden. Die Geschäftsführung der IC Property Services GmbH stuft die Wahrscheinlichkeit für den Eintritt der Risiken unter Berücksichtigung der vorgenannten Maßnahmen und zugrundeliegenden Annahmen hinsichltich der Entwicklung der Gesellschaft als gering ein.

Ausfallrisiken

Mit der Erbringung von Lieferungen und Leistungen gegenüber Dritten ist die Gesellschaft automatisch einem theoretisch möglichen Risiko des Forderungsausfalls ausgesetzt. Somit besteht immer ein mögliches Risiko, dass Zahlungsverpflichtungen von Kundenseite nicht oder nur in Teilen eingehalten werden können. Auch Zahlungsziele könnten theoretisch verfehlt werden. Um die Wahrscheinlichkeit des Eintretens solcher Risiken größtmöglich zu verringern, erfolgt ein regelmäßiges Monitoring fälliger und überfälliger Forderungen. Darüber hinaus werden Ausfallrisiken durch die Bildung von Wertberichtigungen erfasst und Bonitätsauskünfte von den Kunden eingeholt.

Zum Zeitpunkt der Erstellung des Konzernlageberichts für das Geschäftsjahr 2023 sind mögliche Forderungsausfälle bekannt welche, bereits im Jahresabschluss wertberichtigt worden sind.

Rechtliche Risiken

Die Einhaltung der relevanten gesetzlichen Vorschriften sowie die Beachtung interner Richtlinien werden fortlaufend geprüft. Weiterhin werden die Beschäftigten zur Reduzierung der rechtlichen Risiken in den relevanten Themen regelmäßig informiert und geschult. Darüber hinaus besteht ein umfassender und weitreichender Versicherungsschutz, der im Falle von außergerichtlichen und gerichtlichen Auseinandersetzungen in Anspruch genommen werden kann.

Chancenbericht

Die IC Property Services GmbH hat mit 197 Beschäftigten (Stand 31.12.2023) eine Größe um zukünftig nur für ihren Kunden HIH ihre Dienstleitungen weiter auszubauen und ihre internen Prozess effizienter zu gestalten. Die Gesellschaft konnte auch in Zeiten immer komplexer werdender Kundenanforderungen, hoher Zinsen sowie weiterer Hürden für Investoren und stetig zunehmender Regulatorik ihr Potential nutzen und sich von anderen Wettbewerbern noch stärker abheben. Mit ihrem konsequenten Fokus auf das Thema Nachhaltigkeit und die Positionierung in diesem Bereich nutzt die IC Property Services GmbH entstehende Chancen.

Eine weitere Stärke ist die bundesweit vorhandene regionale Präsenz der IC Property Services GmbH an allen wichtigen Immobilienstandorten und damit die direkte Nähe zu den Kunden und deren Immobilien. Damit kann die Gesellschaft noch schneller und besser auf veränderte Anforderungen reagieren.

Die langjährigen Erfahrungen mit vielfältigen nationalen und internationalen IT-Systemen, zum Beispiel SAP, YARDI, MRI, iMS, iX-House und DocuWare macht die IC Property Services GmbH zum erfahrenen Ansprechpartner für das Management von Immobilien auf Kundensystemen.

Die IC Property Services GmbH sieht sich in ihrer Strategie bestätigt, eine besondere Gewichtung auf die deutschen Büromärkte zu legen und zünftig gemeinsam mit dem Kunden HIH zu wachsen. Das Segment konnte trotz eines herausfordernden Marktumfelds auch im Jahr 2023 eine robuste Entwicklung verzeichnen und bietet weiterhin aussichtsreiche Chancen bei genauer Marktselektion.

Gesamtbeurteilung der Chancen und Risiken

Basierend auf den dargestellten Einzelrisiken, dem bestehenden Risikomanagementsystem und der derzeitigen Entwicklung des operativen Geschäftes unterliegt der Geschäftsbetrieb der IC Property Services GmbH keinem unwesentlichen Risiken. Jedoch ist die Geschäftsführung der festen Überzeugung das nach Hebung aller Synergien zwischen den beiden Property Management Gesellschaften man ein gut aufgestelltes Unternehmen hat, um sich weiterhin als Full-Service-Premium Dienstleiter im Markt zu behaupten. Um die Wichtigkeit des Kunden HIH zu unterstreichen und die Betreuungskompetenz weiter auszubauen, wird diese Strategie, den Großkunden weiterhin und zukünftig ausschließlich nur von der IC Property Services GmbH aus zu betreuen weiterverfolgt.

Nach der Einschätzung der Geschäftsführung bewegt sich die Gesellschaft in einem Chancen- und Risikoprofil, das typisch und untrennbar mit dem unternehmerischen Handeln verbunden ist. Insgesamt ist auch die IC Property Services GmbH von der herausfordernden Marktlage im Immobiliensegment betroffen. Hinzu kommen noch die Herausforderungen aus der Integration mit der Schwestergesellschaft IC Property Management GmbH. Allerdings sorgen zwei maßgebliche Gründe für Stabilität: erstens die relative Konjunkturunabhängigkeit des Property Management Bereichs und zweitens die Sicherheit im Konzernverbunds und auf Gesellschafterebene. Hinsichtlich der erläuterten Risiken - und unter Berücksichtigung der Eintrittswahrscheinlichkeiten - werden keine einzelnen oder aggregierten Risiken erwartet, welche die Unternehmensfortführung im Prognosezeitraum 2024 wesentlich gefährden.

Nachtragsbericht

Der IC Property Services GmbH sind über den Jahresabschluss hinausgehend einen größeren Konflikt mit einem Kunden bekannt. In der Diskussion stehen Qualitätsversäumnisse die gegenüber der IC Property Services GmbH angemeldet worden sind. Die Geschäftsführung ist hierüber informiert und prüft die Tatbestände. Im Jahresabschluss wurde hierzu entsprechend Vorsorge getroffen.

Weitere relevante Vorgänge für das Geschäftsjahr 2023 mit Auswirkung auf die Vermögens-, Finanz­ und Ertragslage sind nicht aufgetreten.

Herzlichen Dank!

Die Geschäftsführung dankt allen Beschäftigten für ihren überdurchschnittlichen Einsatz im Geschäftsjahr 2023. Sie haben mit ihrem Engagement, ihren Erfahrungen und ihrem Wissen erneut maßgeblich an der Weiterentwicklung der Property Management GmbH mitgewirkt, trotz des nach wie vor sehr schwierigen wirtschaftlichen Umfelds.

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die IC Property Management GmbH

Eingeschränktes Prüfungsurteil zum Jahresabschluss und Prüfungsurteil zum Lagebericht

Wir haben den Jahresabschluss der IC Property Management GmbH - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der IC Property Management GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung mit Ausnahme der genannten Einschränkung des Prüfungsurteils zum Jahresabschluss zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für das eingeschränkte Prüfungsurteil zum Jahresabschluss und für das Prüfungsurteil zum Lagebericht

Entgegen § 285 Nr. 9 Buchstabe a) HGB wurden im Anhang die Gesamtbezüge der Geschäftsführung nicht angegeben.

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser eingeschränktes Prüfungsurteil zum Jahresabschluss und unser Prüfungsurteil zum Lagebericht zu dienen.

Wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit der Unternehmensfortführung

Wir verweisen auf die Ausführungen der gesetzlichen Vertreter im Abschnitt "Liquiditätsrisiken" im La gebericht. Demnach ist die IC Property Management GmbH auf die finanzielle Unterstützung ihrer Gesell schafterin angewiesen, um seinen Zahlungverpflichtungen nachkommen zu können und damit den Fortbe stand des Unternehmens zu sichern. Für diesen Zweck wurde der Gesellschaft in das Cash Pooling der IC Gruppe eingebunden. Die Geschäftsführung geht davon aus, dass diese Maßnahme ausreicht, um den Fort bestand zu sichern. Dieser Umstand zeigt jedoch, dass es eine wesentliche Unsicherheit hinsichtlich der Ent wicklung und dem Fortbestand der Gesellschaft gibt, welche ein bestandsgefährdendes Risiko im Sinne des § 322 Abs. 2 Satz 3 HGB darstellen können.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.