Q 205 Real Estate GmbH

Q 205 Real Estate GmbH

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Inhaltsübersicht

Lagebericht und Jahresabschluss

Lagebericht

Bilanz

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

Deloitte bezieht sich auf Deloitte Touche Tohmatsu Limited (DTTL), ihr weltweites Netzwerk von Mitgliedsunternehmen und ihre verbundenen Unternehmen (zusammen die "Deloitte-Organisation"). DTTL (auch "Deloitte Global" genannt) und jedes ihrer Mitgliedsunternehmen sowie ihre verbundenen Unternehmen sind rechtlich selbstständige und unabhängige Unternehmen, die sich gegenüber Dritten nicht gegenseitig verpflichten oder binden können. DTTL, jedes DTTL-Mitgliedsunternehmen und verbundene Unternehmen haften nur für ihre eigenen Handlungen und Unterlassungen und nicht für die der anderen. DTTL erbringt selbst keine Leistungen gegenüber Kunden. Weitere Informationen finden Sie unter www.deloitte.com/de/UeberUns.

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

1. Grundlagen des Geschäftes

1.1. Das Geschäftsmodell

Die Gesellschaft mit Sitz in Berlin wurde am 28. November 2006 gegründet und ist eingetragen im Handelsregister B des Amtsgerichtes Berlin-Charlottenburg (HRB 104920 B). Gegenstand des Unternehmens ist die Verwaltung (insbesondere Vermietung, Verkauf, Halten - direkt und indirekt) von eigenem Grundbesitz, insbesondere dem Quartier 205 in der Friedrichstraße 67-70 in Berlin, sowie alle damit zusammenhängenden Tätigkeiten.

Die Geschäftsanteile werden zu 89,9% von der TS Q205 S.à r.l., Luxemburg, und zu 10,1% von der Tishman Speyer Q205 NewCo S.à r.l., Luxemburg, gehalten.

Die im Eigentum der Gesellschaft stehende Immobilie Quartier 205 weist laut Gutachten zum Jahresende 2023 eine Gesamtmietfläche von 51.891 m ² auf. Diese teilt sich auf in 34.527 m ² Bürofläche, 7.890 m ² Einzelhandelsfläche, 2.728 m ² Wohnfläche, 1.969 m ² Lagerfläche und 4.777 m ² sonstige Flächen sowie 484 Tiefgaragenstellplätze.

1.2. Steuerungssystem

Die wichtigsten finanziellen Leistungsindikatoren der Gesellschaft sind die Umsatzerlöse und der Jahresüberschuss. Des Weiteren dient die Entwicklung des Mieterbestandes als wichtiger nicht finanzieller Leistungsindikator.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

Im Verlauf dieses Jahres haben die Inflationsrate nachgelassen und sich der Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr beschleunigt. Allerdings blieb die Erholung beim privaten Konsum bislang aus, auch weil ein Teil des Kaufkraftplus gespart wurde. Notenbanken dämpften vielerorts die Konjunktur zur Bekämpfung der Inflation, und im Zuge der Erholung von der Coronakrise waren weltweit vor allem Dienstleistungen im Aufwind. Daher setzten die deutschen Exporte ihre Talfahrt bis zuletzt fort. Die Zinswende belastet weiterhin die Baubranche und größere Impulse seitens der Weltwirtschaft lassen auf sich warten. Kräftige expansive Impulse kamen lediglich von den staatlichen Investitionen. Hier macht sich vor allem die Beschaffung von Rüstungsgütern aus dem Sondervermögen Bundeswehr bemerkbar. Insgesamt kühlte sich damit die Konjunktur seit Jahresbeginn spürbar ab und die Erholung, die ursprünglich für die zweite Jahreshälfte erwartet wurde, blieb aus. Dies führte zu einem Rückgang des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts um 0,3% für das Jahr 2023.

Büroflächen

Im Gesamtjahr 2023 wurden in Berlin 528.600 m ² Büroflächen vermietet. Das sind 236.400 m ² (31 %) weniger als vor einem Jahr, 37 % weniger als im 5-Jahresschnitt, und 34 % weniger als im 10-Jahresschnitt. Das abschließende vierte Quartal fiel mit einem Umsatz von 122.400 m ² ebenfalls unterdurchschnittlich aus. Im Jahr 2023 lag die durchschnittliche Transaktionsgröße bei 759 m ² und somit rund 14 % unter dem Wert des Vorjahres. Auf die Größenklasse unter 500 m ² entfiel 2023 etwa 22 % des gesamten Flächenumsatzes (18 % vor einem Jahr), womit diese Größenklasse den höchsten Anteil im abgelaufenen Jahr aufweist. Im Jahr 2023 gab es in Berlin insgesamt 14 Großabschlüsse von 5.000 m ² und darüber, im Vorjahr sind es immerhin noch 21 gewesen. Drei Deals entfielen dabei 2023 auf die Größenklasse größer 10.000 m ² , 2022 wurden noch sieben Deals im größten Segment registriert. Die Leerstandsquote lag im vierten Quartal 2023 bei 5,4 % und somit 0,4 Prozentpunkte über dem Niveau des Vorquartals sowie 1,0 Prozentpunkte über dem Niveau des Vorjahresquartals. Absolut stehen Mietinteressenten zum Jahresende rund 1,2 Millionen m ² Bürofläche kurzfristig zu Verfügung. Der Teilmarkt Areal Flughafen Berlin-Brandenburg wies im vierten Quartal 2023 mit einem Wert von 37,9 % die höchste Leerstandsquote in Berlin auf, der Teilmarkt Areal Hauptbahnhof-Europacity mit 1,3 % die niedrigste. Gegenüber dem Vorquartal ist die Spitzenmiete in Berlin um einen Euro gestiegen und liegt bei aktuell 44,00 Euro/m ² /Monat.

Einzelhandel

Zwischen dem Kreuzungsbereich Friedrichstraße/Leipziger Straße bis zum Bahnhof Friedrichstraße erstreckt sich die 1A-Lage der Friedrichstraße, welche eine beliebte Einkaufsstraße in der Berliner City Ost ist. Die Friedrichstraße ist zudem ein belebter Bürostandort und gemeinsam mit dem kreuzenden Boulevard Unter den Linden ein touristischer Hotspot.

Nach der zeitweisen Schließung eines Teilabschnitts der Friedrichstraße für den Autoverkehr hat die Senatsverwaltung beschlossen, diesen Teilabschnitt vorerst für den Autoverkehr offen zu lassen. Nach wie vor laufen jedoch Bemühungen, die Friedrichstraße nachhaltig attraktiver zu machen und zusätzliche Kundengruppen anzuziehen. Momentan prüft die Senatsverwaltung auf Betreiben des Senators für Kultur und den gesellschaftlichen Zusammenhalt Joe Chialo die Verlagerung der Zentral- und Landesbibliothek Berlin (ZLB) in das Quartier 207 auf der Friedrichstraße.

2.2. Lage der Gesellschaft

Der Leerstand des Gebäudes beläuft sich zum Jahresende 2023 auf 1.823 m ² (2022: 675 m ² ). Die leerstehenden Flächen verteilen sich im Wesentlichen auf Einzelhandelsflächen (1,388 m ² ), Lagerflächen (108 m ² ) und Wohnflächen (327 m ² ). Das Gebäude weist eine Belegungsrate von 96% (2022: 99%) auf.

3. Lage

3.1. Ertragslage

Die Gesellschaft erzielte Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 21.049 (Vorjahr: TEUR 19.277) aus Mieteinnahmen und umlagefähigen Betriebskosten. Der Anstieg der Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 1.772 oder 9,19% im Vergleich zum Vorjahr ist im Wesentlichen auf verschiedene neue Mietverträge im gewerblichen Bereich zurückzuführen. Die Prognose im Vorjahr für das Geschäftsjahr 2023 in Bezug auf leicht steigende Umsatzerlöse war somit zutreffend.

Die Aufwendungen für bezogene Leistungen in Höhe von TEUR 5.221 (Vorjahr: TEUR 6.128) umfassen verschiedene Instandhaltungs- und Sanierungsaufwendungen für Mietflächen; das ist ein Rückgang im Vorjahresvergleich von 14,8%, da im Wesentlichen Aufwendungen für eine umfassende Sanierung der Abwasserleitungen wie im Vorjahr im Geschäftsjahr 2023 nicht verursacht wurden.

Die planmäßigen Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens in Höhe von TEUR 6.865 liegen leicht über dem Vorjahreswert (Vorjahr: TEUR 6.561). Dies ist vor allem mit erhöhten Abschreibungen für Mieterausbauten zu begründen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen stiegen von TEUR 4.390 auf TEUR 4.506. Dies ist vor allem durch eine höhere Forderungsabschreibung und die Wertberichtigung auf den niedrigeren beizulegenden Wert des als sonstiges derivatives Finanzinstrument bilanzierten Zinscaps zu begründen.

Der Zinsaufwand hat sich von TEUR 7.382 im Vorjahr auf TEUR 8.433 erhöht. Die Hauptursache hierfür liegt an dem Anstieg des Zinssatzes für das Bankdarlehen.

Infolge der oben genannten Effekte konnten die Erwartungen hinsichtlich eines verbesserten Jahresergebnisses realisiert werden. Der Jahresfehlbetrag des Vorjahres in Höhe von TEUR 4.839 ist um TEUR 381 gesunken und lag für das Geschäftsjahr 2023 bei TEUR 4.458.

3.2. Vermögenslage

Die Gesellschaft verfügt zum 31. Dezember 2023 über ein Anlagevermögen von TEUR 216.020 (Vorjahr: TEUR 220.859), das aus Immobilien (Grundstücke mit Gewerbe- und Wohnflächen) besteht. Im Wesentlichen resultiert die Veränderung zum Vorjahr aus den planmäßigen Abschreibungen und neuen Mieterausbauten bzw. Umbaumaßnahmen. Der prozentuale Anteil des langfristig gebundenen Anlagevermögens an der Bilanzsumme ist auf 86,31 % (Vorjahr: 86,75 %) gesunken.

Die im Geschäftsjahr 2023 getätigten Baumaßnahmen wurden aus einer zusätzlichen Darlehenstranche für wertsteigernde Umbauten finanziert. Wesentliche Umbaumaßnahmen im Geschäftsjahr 2023 wurden getätigt für:

Das Umlaufvermögen ist um TEUR 3.498 auf TEUR 10.005 gesunken (Vorjahr: TEUR 13.503). Dies liegt im Wesentlichen am Rückgang der Guthaben bei Kreditinstituten (TEUR 2.621).

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten sank um TEUR 430 auf TEUR 1.572 (Vorjahr: TEUR 2.002). Primär besteht dieser Bilanzposten aus abgegrenzten Finanzierungskosten, die über die Laufzeit des Darlehens aufgelöst werden.

Der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag betrug zum 31. Dezember 2023 TEUR - 22.688 (Vorjahr: TEUR - 18.230). Der Anstieg ist durch den Jahresfehlbetrag im aktuellen Geschäftsjahr zu begründen.

Der Rückgang der Gesamtverbindlichkeiten um TEUR 3.043 auf TEUR 248.839 (Vorjahr: TEUR 251.882) ist vor allem durch die Tilgung von Darlehen gegenüber verbundenen Unternehmen entstanden. Gegenläufig ergaben sich höhere Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten durch neue Darlehenstranchen in Höhe von TEUR 8.400, die zur Finanzierung wertsteigernder Umbauten und zur Finanzierung der Zinszahlungen, wie im Darlehensvertrag vorgeschrieben, verwendet wurden.

Insgesamt ist die Bilanzsumme von TEUR 254.593 im Vorjahr auf TEUR 250.285 gesunken.

3.3. Finanzlage

Zum 31. Dezember 2023 weist die Gesellschaft Verbindlichkeiten gegenüber der Landesbank Hessen-Thüringen in Höhe von TEUR 223.100 (Vorjahr TEUR 214.587) aus. Das Bankdarlehen hat eine Laufzeit bis April 2032.

Die liquiden Mittel der Gesellschaft betragen zum 31. Dezember 2023 rund TEUR 3.973 (Vorjahr: TEUR 6.594). Darin enthalten sind Mietkautionen von TEUR 1.624 (Vorjahr: TEUR 1.657).

Die Gesellschaft ist in der Lage, den Zahlungsausgang für die laufenden Betriebskosten, den Zinsaufwand sowie die Tilgung mit den Erlösen aus der Vermietung und dem Zahlungsmittelbestand zu decken. Die Finanzlage ist aus Sicht der Unternehmensleitung als stabil zu bewerten.

Für den Umbau und die Modernisierung diverser Mietflächen wurden einzelne Darlehen gegenüber Gesellschafter aufgenommen, deren Stand zum 31.12.2023 folgende Werte betragen:

Die Zinsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter zum 31. Dezember 2023 betragen TEUR 233 (Vorjahr: TEUR 256).

Aufgrund der gestiegenen Umsatzerlöse durch Neuvermietungen sowie eine solide Finanzierung ist trotz der vorliegenden bilanziellen Überschuldung von einer stabilen Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auszugehen.

4. Prognose & Chancenbetrachtung

Einzelhandel

Die Verlagerung der Zentral- und Landesbibliothek Berlin (ZLB) würde den Geschäfts- und Einzelhandelsstandort Friedrichstraße nachhaltig stärken. Gleichzeitig stellt der Wegzug der Galeries Lafayette im Teilabschnitt zwischen Unter den Linden und Leipziger Straße eine große Veränderung für den Einzelhandel dar.

Prognose

Die Gesellschaft geht davon aus, dass der Umsatz und das Jahresergebnis des Geschäftsjahres 2024 auf einem leicht verbesserten Niveau als im Geschäftsjahr 2023 liegen werden und die Belegungsrate auf dem Niveau von 2023 liegen wird.

5. Risikobetrachtung

5.1. Risiken der künftigen Entwicklung

Büro

In der jetzigen Situation sieht die Geschäftsführung auch dieses Jahr keine nennenswerten Risikopositionen im Bürobereich. Aufgrund der Sorgfalt bei der Auswahl sowie der regelmäßigen Bonitätsüberwachung der Mieter schätzt die Geschäftsführung das Mietausfallrisiko als gering ein. Die Nachfrage nach Bürofläche in Berlin Mitte bleibt ungebrochen hoch und die Leerstandsquote ist weiterhin null. Neuvermietungsverhandlungen von im Jahr 2024 auslaufenden Mietverträgen wurden bereits aufgenommen.

Einzelhandel

Alle Außenstände aus der Corona-Krise wurden durch Zahlungspläne restrukturiert oder werden momentan fortlaufend abbezahlt. Ein Gastronomie-Bertreiber (A.L.S. Restauration GmbH), der in dem Gebäude mietete, hat in diesem Jahr Insolvenz angemeldet. Die Ergebnisse der Insolvenzverwaltung werden zeigen, inwiefern Gegenstände der Fläche verpfändet und Mietrückstände beglichen werden können. Fortlaufend sieht die Geschäftsleitung jedoch kein erhöhtes Risiko für Insolvenzen bei den bestehenden Mietern aus dem Einzelhandelsbereich. Bereits fortgeschrittene Neuvermietungsverhandlungen werden höchstwahrscheinlich zu einer Verringerung der aktuellen Leerstände führen.

5.2. Finanzinstrumente (Risikomanagement) - Spezieller Risikobericht

Ziel des Finanz- und Risikomanagements der Gesellschaft ist die Sicherung des Unternehmenserfolgs gegen finanzielle Risiken jeglicher Art. Beim Management der Finanzpositionen verfolgt das Unternehmen eine konservative Risikopolitik. Die bestendenden Darlehen gegenüber verbundenen Unternehmen wurden alle mit einem festen Zinssatz abgeschlossen. Das Bankdarlehen besteht aus 2 Tranchen. Einer festverzinsten Tranche mit einem Nominalbetrag von TEUR 200.000 und einer variabel verzinsten Tranche von TEUR 50.000, die bis zum 31. Dezember 2023 in Höhe von TEUR 21.900 ausgezahlt wurde. Die 2. Tranche wird gegen Zinsänderungsrisiken anhand eines Zinsabsicherungsinstruments (Zinscap) gegen Zinsänderungen über 2,0% abgesichert. Die Laufzeit des Finanzinstruments endet parallel zur Laufzeit des Darlehens. Das Wahlrecht zur Bildung einer Bewertungseinheit wurde nicht ausgeübt. Im Rahmen der genannten Fremdfinanzierung sind Finanzmarktkennzahlen vereinbart, die im Berichtsjahr vollständig eingehalten wurden.

Soweit bei finanziellen Vermögenswerten Ausfall- und Bonitätsrisiken erkennbar sind, werden entsprechende Wertberichtigungen vorgenommen. Zur Minimierung von Ausfallrisiken verfügt das Unternehmen über ein adäquates Debitorenmanagement. Darüber hinaus informieren wir uns vor Eingehung einer neuen Geschäftsbeziehung im Zweifelsfalle stets über die Bonität unserer Kunden.

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktivseite

Passivseite

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Der vorliegende Jahresabschluss wurde nach den für Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches sowie des § 42 GmbHG erstellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den §§ 266 und 275 HGB. Die Gesellschaft unterliegt dem Registergericht Berlin-Charlottenburg, unter der Registernummer HRB 104920 B.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt. Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft i. S. d. § 267 Abs. 2 HGB.

Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.

II. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss wurde unter der Annahme der Unternehmensfortführung aufgestellt. Die Geschäftsführung der Gesellschaft geht mit Blick auf ihre integrierte Unternehmensplanung, insbesondere die Liquiditätsplanung auf Basis der sichergestellten Finanzierung sowie der bestehenden stillen Reserven, davon aus, dass trotz der vorliegenden bilanziellen Überschuldung kein insolvenzrechtlicher Tatbestand im Sinne der §§ 16 ff. InsO vorliegt und sämtliche Zahlungsverpflichtungen bei Fälligkeit bedient werden können.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungskosten angesetzt und um planmäßige Abschreibungen (nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear) sowie bei dauernder Wertminderung um außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vermindert bzw. um Zuschreibungen erhöht.

Eine dauernde Wertminderung des Gebäudes im Sinne des § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB wird angenommen, wenn nicht mittelfristig (in der Regel fünf Jahre) der beizulegende Stichtagswert durch den um planmäßige Abschreibungen verminderten Buchwert erreicht werden kann.

Eine Wertaufholung wird erst vorgenommen, wenn der Verkehrswert über den fortgeschriebenen Anschaffungskosten liegt, die sich zum Bilanzstichtag nach dem ursprünglichen Abschreibungsplan (ohne Berücksichtigung außerplanmäßiger Abschreibungen) ergeben.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zu Nennwerten ausgewiesen. Erkennbaren Risiken wird im Rahmen von Wertberichtigungen Rechnung getragen.

Aufgrund der Vereinbarung von mietfreien Zeiten und zum Zwecke der gleichmäßigen Erfassung der Mieterträge werden noch nicht fällige Forderungen aus der Periodisierung mietfreier Zeiten in den sonstigen Vermögensgegenständen abgegrenzt.

In den sonstigen Vermögensgegenständen ist zudem als sonstiges derivatives Finanzinstrument ein Zinscap zu Anschaffungskosten in Höhe von TEUR 2.540 angesetzt, der weder Bestandteil eines Handelsbestands ist noch zu einer Bewertungseinheit gehört. Bei einer Wertminderung erfolgen außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert. Soweit die Gründe für die Wertminderung entfallen sind, werden Zuschreibungen bis zur Höhe der Anschaffungskosten vorgenommen. Der Marktwert wurde unter Anwendung anerkannter finanzmathematischer Methoden ermittelt.

Die liquiden Mittel werden zu Nennwerten ausgewiesen.

Als aktive Rechnungsabgrenzung werden Ausgaben vor dem Bilanzstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwendungen für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag betreffen, darunter im Wesentlichen an Mieter geleistete Zuschüsse für Mieterausbauten, die über die Laufzeit des jeweiligen Mietvertrages ratierlich aufwandswirksam aufgelöst werden.

Die sonstigen Rückstellungen werden in Höhe des Erfüllungsbetrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, wenn deren Eintritt hinreichend wahrscheinlich ist. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden - soweit vorhanden - mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Die Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag passiviert. Derivative Finanzinstrumente, wie z.B. Zinsswaps, werden eingesetzt, um Zinsänderungsrisiken zu reduzieren. Durch die Sicherungsgeschäfte werden die variabel verzinslichen Verbindlichkeiten in synthetische Festsatzverbindlichkeiten umgewandelt. Negative Zeitwerte der derivativen Finanzinstrumente werden bilanziell erfasst.

III. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

AKTIVA

(1) Sachanlagen

Die Aufgliederung des Anlagevermögens sowie die Entwicklung im Geschäftsjahr sind im Anlagenspiegel (Anlage zum Anhang) dargestellt.

(2) Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen wie im Vorjahr nicht.

(3) Forderungen gegen verbundene Unternehmen

Zum 31. Dezember 2023 bestehen sonstige Forderungen gegen die TS Q205 S.à r.l. in Höhe von TEUR 40 und die TS Q205 Holdings SCSP in Höhe von TEUR 12. Forderungen gegen Gesellschafter bestehen in Höhe von TEUR 40 (Vorjahr TEUR 90).

Forderungen gegen verbundene Unternehmen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht.

(4) Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im Wesentlichen Forderungen, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen, für Umsatzabgrenzungen in Höhe von TEUR 3.330 (Vorjahr: TEUR 3.273), welche sich auf die Gewährung von mietfreien Zeiten beziehen, und den auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschriebenen Zinscap, in Höhe von TEUR 1.862 (Vorjahr: Anschaffungskosten TEUR 2.540). Der Zinscap deckelt eine Zinsentwicklung der variabel verzinsten Tranche (Nominalbetrag TEUR 25.000) eines Darlehens gegenüber Kreditinstituten ab 2,00%. Die Laufzeit des Finanzinstruments endet parallel zur Laufzeit des Darlehens im Jahr 2032. Das Wahlrecht zur Bilanzierung einer Bewertungseinheit wurde nicht ausgeübt.

Die Abgrenzungen werden über die Laufzeit des jeweiligen Mietvertrages, längstens bis 2036, ratierlich aufgelöst. Die weiteren sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Des Weiteren besteht zum 31. Dezember 2023 eine Zinsforderung aus dem Zinssicherungsgeschäft (Zinscap) in Höhe von TEUR 92 (Vorjahr: TEUR 5) gegenüber der Landesbank Hessen-Thüringen.

(5) Guthaben bei Kreditinstituten

Von den Guthaben bei Kreditinstituten betreffen TEUR 1.624 (Vorjahr: TEUR 1.657) Mietkautionskonten, die als Treuhandvermögen erfasst werden.

(6) Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten besteht im Wesentlichen aus geleisteten Zuschüssen für mehrere Mieter, die über die Laufzeit des jeweiligen Mietvertrages ratierlich aufwandswirksam aufgelöst werden, in Höhe von TEUR 87 (Vorjahr: TEUR 202) sowie Finanzierungskosten, die über die Laufzeit des Darlehens aufwandswirksam aufgelöst werden, in Höhe von TEUR 1.170 (Vorjahr TEUR 1.310). Des Weiteren beinhaltet diese Position geleistete Prämienzahlungen für Versicherungen, die über die Laufzeit ratierlich aufwandswirksam aufgelöst werden, in Höhe von TEUR 274 (Vorjahr TEUR 264) und weitere vorausgezahlte Kosten, wie Agency Fees (TEUR 40).

PASSIVA

(7) Eigenkapital

Zum Bilanzstichtag weist die Gesellschaft einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in Höhe von TEUR -22.688 aus (Vorjahr TEUR -18.230).

(8) Sonstige Rückstellungen

Die Entwicklung der sonstigen Rückstellungen zeigt folgende Übersicht:

(9) Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten zum 31. Dezember 2023 setzen sich wie folgt zusammen:

Im Vorjahr setzten sich die Verbindlichkeiten zum 31. Dezember 2022 wie folgt zusammen:

Am 6. Mai 2022 wurde ein neues Darlehen mit der Landesbank Hessen-Thüringen in Höhe von TEUR 250.000 abgeschlossen. Das Darlehen besteht aus einer festverzinsten Tranche in Höhe von TEUR 200.000 und einer Tranche in Höhe von TEUR 50.000 mit einem variablen Zinssatz. Die Zinsen berechnen sich hierbei nach dem jeweils aktuellen 3-Monats-EURIBOR zuzüglich einer Marge. Es besteht ein Zinscap mit einem Nominalbetrag von TEUR 25.000, welcher den 3-Monats-Euribor bei 2% deckelt, jedoch nicht als Bewertungseinheit bilanziert wurd. Der Zinscap wurde zum 31. Dezember 2023 mit dem Marktwert von TEUR 1.862 unter den sonstigen Vermögensgegenständen abgebildet (Vorjahr: Anschaffungskosten TEUR 2.540).

Das Darlehen ist durch eine Grundschuld von TEUR 250.000 auf der Immobilie "Quartier 205" besichert. Alle Bedingungen aus dem Darlehen der Landesbank Hessen-Thüringen und Zahlungen von Zins und Tilgung wurden pünktlich bedient, eine Inanspruchnahme der Grundschuld droht daher nicht.

Die erste Tranche in Höhe von TEUR 200.000 wurde zur Tilgung des bisherigen Darlehens der Berlin Hyp sowie aller daraus resultierenden Zinszahlungsverpflichtungen verwendet.

Von der zweiten Tranche in Höhe von TEUR 50.000 wurden bis zum Stichtag TEUR 21.900 in Anspruch genommen. Auf den ausstehenden Betrag werden Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,65% fällig.

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten im Wesentlichen Treuhandverbindlichkeiten aus von Mietern in bar gezahlten Mietkautionen in Höhe von TEUR 1.624 (Vorjahr: TEUR 1.657) sowie Verbindlichkeiten aus Steuern in Höhe von TEUR 71 (Vorjahr: TEUR 129).

Bei den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen handelt es sich um Darlehen, die von den beiden Gesellschaftern TS Q205 S.à r.l. TEUR 2.524 (Vorjahr: TEUR 3.671) und Tishman Speyer Q205 Newco S.à r.l. TEUR 20.905 (Vorjahr: TEUR 31.115) gewährt wurden.

Gewinn- und Verlustrechnung

(10) Sonstige betriebliche Erträge

Sonstige betriebliche Erträge enthalten periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 26 (Vorjahr: TEUR 826), die aus Auflösungen von Rückstellungen resultieren.

(11) Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen belaufen sich auf TEUR 4.506 (Vorjahr: TEUR 4.390).

IV. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Nach dem Schluss des Geschäftsjahres 2023 sind keine Vorgänge eingetreten, die für die Beurteilung des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2023 von besonderer Bedeutung sind.

Die Geschäftsführung überwacht regelmäßig die Risiken durch die Konjunktur und den Ukraine Krieg. Die Immobilie ist weniger von Einzelhandelsmietern abhängig, die am stärksten durch den Konsumrückgang betroffen sind. Die Geschäftsführung hat eine Risikobewertung vorgenommen und wird diese auch weiterhin durchführen. Es bestehen keine wesentlichen Mietrückstände. Infolgedessen geht die Geschäftsführung davon aus, dass die eingehenden Zahlungsströme robust bleiben und das Unternehmen daher in der Lage sein wird, die fälligen Schulden zu begleichen.

V. Haftungsverhältnisse gemäß § 251 HGB

Zum Bilanzstichtag bestanden keine Haftungsverhältnisse gemäß § 251 HGB.

VI. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum Bilanzstichtag besteht ein Bestellobligo in Höhe von ca. TEUR 900.

VII. Vergütung der Geschäftsführung

Im laufenden Geschäftsjahr hat die Gesellschaft wie im Vorjahr keine Bezüge gewährt. Zudem bestehen zum Bilanzstichtag keine Vorschüsse und Kredite an die Mitglieder der Geschäftsführung.

VIII. Sonstige Angaben

Die aktuellen Eigentümer über die Gesamtsumme der Geschäftsanteile sind zu 89,9% die TS Q205 S.à r.l., Luxemburg, und zu 10,1% die Tishman Speyer Q205 Newco S.à r.l., Luxemburg.

1. Mitarbeiteranzahl

Im Geschäftsjahr waren keine Mitarbeiter beschäftigt.

2. Gesellschaftsorgane

Geschäftsführer der Gesellschaft waren im Geschäftsjahr:

Die bestellten Geschäftsführer/innen sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

3. Konzernzugehörigkeit

Den Konzernabschluss für den kleinsten und größten Kreis von Konzernunternehmen stellt die Tishman Speyer European Core Fund FCP-SIF mit Sitz in Luxemburg/Luxemburg auf, in den die Gesellschaft einbezogen wird. Der Konzernabschluss ist in Luxemburg/Luxemburg hinterlegt.

ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS IM GESCHÄFTSJAHR 2023

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Q 205 Real Estate GmbH, Berlin

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Q 205 Real Estate GmbH, Berlin, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Dar- über hinaus haben wir den Lagebericht der Q 205 Real Estate GmbH, Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.