NewCo Immo PL 2 GmbH

NewCo Immo PL 2 GmbH

Weimar

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht zum Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023

NewCo Immo PL 2 GmbH, In der Buttergrube 9, 99428 Weimar

I. Struktur der Gesellschaft und Geschäftstätigkeit

Der Geschäftszweck der Gesellschaft besteht im Erwerb und der Verwaltung von Beteiligungen an Gesellschaften sowie dem Kauf, der Errichtung gewerblicher Immobilien sowie deren langfristigen Vermietung und Verpachtung. Die vermögensverwaltende Tätigkeit wird vorrangig in der polnischen Betriebsstätte der Gesellschaft (NewCo Immo PL 2 GmbH Spó łka z ograniczoną odpowiedzialnością Oddział w Polsce) realisiert.

Am 15.12.2016 erfolgte eine grenzüberschreitende Fusion (nachfolgend GrüFu genannt) von 6 polnischen GmbHs (in Polen = Sp.z.o.o.) auf die deutsche NewCo Immo PL 2 GmbH. Nachfolgend wurde die o.g. Betriebsstätte in Polen registriert.

Die Mietfläche aller Objekte der Gesellschaft betrug per 31.12.23: 102.065 m² (Vorjahr 31.12.22: 102.065 m² ).

Bei den Immobilien der Betriebsstätte der NewCo Immo PL 2 GmbH handelt es sich um

1. für die Saller Gruppe größte Fachmarktzentrum in Polen mit rd. 38.000 m² in Ostrow Wielkopolski (Ankermieter sind: OBI, C&A und namhafte internationale Filialisten)

2. mittelgroße Fachmarktzentren in Bytom, Nowa Sol, Stargard I, Tarnowskie Gory I und Lebork zwischen 1.650 - 15.350 m² und

3. 2 weitere OBI-Baumärkte in Torun I und Zabrze sowie

4. ein innerstädtisches Nahversorgungszentrum in Torun II, das in 2019 - 2021 mit weiteren Fachmärkten ergänzt wurde

Es sind ausnahmslos gewerbliche Einzelhandelsimmobilien, die seit längerer Zeit am Markt und sehr gut angenommen sind:

1) Bytom ab 2013

2) Lebork ab 2014

3) Nowa Sol ab 2014

4) Ostrow-Wielkopolski ab 2011

5) Stargard ab 2001, sukzessive erweitert mit 2 zusätzlichen Etappen

6) Tarnowskie Gory I ab 2011

7) Torun I ab 2000

8) Torun II ab 2008 mit dem I. Bauabschnitt, ab 2019-2021 mit dem II. + III. Bauabschnitt

9) Zabrze: OBI ab 2011, LIDL ab 2013.

I.1 Regulärer Geschäftsverlauf

Während Innenstadtgebäude und große Shopping Center eher skeptisch von Anlegern beurteilt werden, ist die Nachfrage und damit die Wertentwicklung für Fachmarktzentren, stand alone und Handelsimmobilien, insbesondere des Lebensmittelbereiches, weiterhin positiv. (Quelle:https://retailnet.pl/2024/04/30/parki-handlowe-wkraczaja-do-mniejszych-miast/)

Einfache Handelsgebäude und Fachmärkte profitieren nicht erst seit Corona von den sich ändernden Konsumgewohnheiten der Menschen, sondern auch schon davor. Die Menschen wollen nicht stundenlang in einem Shopping Center oder in Innenstädten herumlaufen, in komplizierte und teure Parkhäuser gehen usw., sondern einfach, kostengünstig und billig Produkte in einem Fachmarkt, möglichst schnell, erwerben.

Aufgrund der langfristigen Marktstellung der Immobilien und der Saller Gruppe in Polen sind die Immobilien und Standorte äußerst nachgefragt durch Mietpartner sowie Kunden, zumal an den jeweiligen Objekten regelmäßig freiwillige werterhöhende Maßnahmen und Objekterweiterungen vorgenommen werden. Hauptsächlich wird diese Aussage durch a.) die vorliegenden neuen Mietverträge, b) die mögliche schnelle Nachvermietung von freien Flächen unterstrichen.

Alle Fachmarktcenter der Saller Gruppe firmieren international als S 1 Center.

I.2 Branchenbetrachtung

Die Saller Gruppe investiert ausschließlich in basic retail, das sich als absolut krisenresilient erwiesen hat. Die Asset Klasse Fachmarktzentren ist stark von Investoren nachgefragt und muss zwingend von innerstädtischen Shopping Centern unterschieden werden.(Quelle: Vgl. Immobilienzeitung 6.10.23; „Der Begriff Handelsimmobilienmarkt ist nicht mehr angemessen“, Autor Christoph von Schwanenflug)

Wichtige Einzelhandelsmieter wie Ahold (Albert Märkte) und Pepco haben in 2023 Rekordumsätze und starke Gewinnzuwächse berichtet. Kaufland berichtet für Tschechien eine Nettorendite von 5,1 % - im Gegensatz zu Polen mit 2,2 %. Carrefour hat im November 2023 angekündigt auf den tschechischen Markt zurückzukommen, nachdem sie vor fast 20 Jahren diesen Markt verlassen hatten. Diese überaus positive Lage im Einzelhandelsmarkt basic retail spiegelt sich auch in der sehr geringen Leerstandsquote der Gesellschaft wider.

II. Beteiligungen

Es besteht per 31.12.23 eine 100 %ige Beteiligung der Berichtsgesellschaft an der deutschen Neptun Weimar GmbH, die wiederum zu 100% an der ELS-European Loan Service Chomutov s.r.o. beteiligt ist.

III. Gewinnabführungsvertrag

Die NewCo Immo PL 2 GmbH hat am 10.03.2017 einen Gewinnabführungsvertrag mit der Josef Saller Services e.K. abgeschlossen. Dieser Gewinnabführungsvertrag wurde am 02.04.2017 im Handelsregister der Gesellschaft (HRB 512320) eingetragen.

Der Gewinnabführungsvertrag zwischen NewCo Immo PL 2 GmbH und Josef Saller Services e.K. wird laufend erfüllt.

IV. Wirtschaftsbericht

1. Ertragslage

Die Mieterlöse haben sich um 13,6 % auf 13.490.676 € erhöht, während die Erlöse aus Centermanagement bzw. Nebenkosten konstant bis leicht erhöht waren.

Das operative Wirtschaftsergebnis der Gesellschaft in 2023 hat sich erwartungsgemäß deutlich erhöht. Das Ergebnis nach Steuern und vor Gewinnabführung erhöhte sich um + 338,0 % auf 6.640.837 €. Im Wesentlichen resultiert dieser Anstieg aus der sehr positiven Mieterlösentwicklung in Ostrow (Fertigstellung,Restausbau Mieteinnahmen) und Stargard (Fertigstellung Umbau vom Baumarkt zu Fachmärkten).

Im Einklang damit erhöhten sich die Ertragssteuern (ohne latente Steuern)

Die Mietzahlungen sind zu 93,5 % in EUR vereinbart.

Die Leerstandsquote der Gesellschaft betrug per 31.12.23: 0,9 % mit 908 m² (im Vorjahr 1.145 m² ). Davon 399 m² in Ostrow und eine Mieteinheit von 357 m² in Torun II.

Für die Nachvermietung der Leerstandsflächen waren zum Stichtag bereits Mietvorverträge über eine Jahresmiete von 38.277 € abgeschlossen.

Die geringe Leerstandsquote sowie schnelle Nachvermietung trägt nicht nur zur Erhöhung des Marktwertes, der Verlängerung der durchschnittliche Mietvertragsrestlaufzeit (WAULT) sondern auch zur Verbesserung des Branchenmixes und einem interessanten, bedarfsorientiertem Angebot für den Einzelhandelskunden, bei.

Die verfügbare Liquidität per 31.12.23 betrug 14.598 T € und entspricht damit unter Berücksichtigung von Finanzierungsmaßnahmen den Erwartungen.

V. Strategie und Steuerung

Die Geschäftsführung der Gesellschaft obliegt den eingetragenen Geschäftsführern der Gesellschaft Herrn Josef Saller sowie Frau Angelika Saller. Darüber hinaus ist Herr Josef Saller als Leiter der Betriebsstätte in Polen ernannt und Herr Cezary Koziol am 17.10.16 als Prokurist der Betriebsstätte in Polen berufen.

Ziel der Geschäftstätigkeit ist der Ausbau der Werthaltigkeit der im Bestand befindlichen Immobilienprojekte, deren Erweiterung und stetige Verbesserung. Wesentliche Neu-Developments sollen nicht erfolgen. Durch ein intensives Benchmarking der Ertrags- und Aufwandsdaten wird das steuerliche Ergebnis gesteuert. Der Hauptschwerpunkt liegt weiterhin auf der Optimierung und aktiven Pflege der langfristigen Mietverträge, deren Verlängerung und Konditionenoptimierung, inkl. der Umsatzanalyse unserer Mietpartner, um frühzeitig Warnsignale oder Neuvermietungsbedarf erkennen zu können. Sämtliche Maßnahmen werden dabei aus der langfristigen Sicht eines Bestandshalters getroffen, nicht unter einer kurzfristigen Exit Strategie.

Die wesentlichen finanziellen Leistungsindikatoren sind der Umsatz, das Ergebnis vor Ergebnisabführung und die Liquidität.

Das interne Kontroll- und Ablaufsystem der Gesellschaft wird regelmäßig überprüft und in Übereinstimmung mit den Gesamtgrundsätzen der Saller Gruppe fortgeschrieben bzw. angepasst. In der Konzernzentrale der Saller Gruppe ist eine Stabsstelle „Koordination PL“ eingerichtet, die die Abstimmung mit der Gruppenstrategie gewährleistet.

Die Gesellschaft erbringt keine Forschungs- und Entwicklungstätigkeit.

Die Gesellschaft nutzt die konzerneinheitliche Unternehmenssoftware Microsoft Dyn 365 für die Finanzbuchhaltung sowie DocuWare zur elektronischen Rechnungserfassung.

VI. Wirtschaftliches Umfeld, Risiko- und Chancenbericht

a) Wirtschaftliche Kennzahlen

In Polen profitieren wir von der boomenden Volkswirtschaft. Die Menschen wollen und können sich Konsumgüter, Dienstleistungen, mittlerweile auch Gastronomie sehr gut leisten. Der Einzelhandelsmarkt in Polen wächst weiter.

(Quelle: JLL Research, Q1 2024 basierend auf Eurostat und Oxford Economics^* kumuliertes Wachstum;^** Handelssektor, 2015=100)

In Polen besteht noch Aufholbedarf an Fachmärkten und diese stellen eine bevorzugte Asset Klasse dar. Seit Jahresbeginn sind in Polen 23 Einzelhandelseinrichtungen hinzugekommen

(Quelle: https://retailnet.pl/2024/08/12/raport-cbre-od-poczatku-roku-przybyly-w-polsce-23-obiekty-handlowe/)

a) Passender Mietermix: Die Menschen in PL haben wegen der Eigentumsquoten bei Wohnungen von weit über 80% ein höheres verfügbares Einkommen (im Gegensatz zu Deutschland), aber natürlich wegen der relativ geringen Löhne in absoluten Zahlen ein niedrigeres, zur Verfügung stehendes Einkommen. Das führt dazu, dass discountierende Artikel bei den Konsumenten stark nachgefragt werden. Mieter, wie Biedronka, Lidl, Kik, Deichmann, Pepco, Dealz, Sinsay, Sportisimo, Martes Sport usw. sind alles discountierende Betriebsformen. Hier geht es darum das beste Preis-Leistungsverhältnis in einfacher, kostengünstiger Art und Weise darzustellen. Die Verbraucher sind sehr preisbewusst und steuern daher gezielt Verkaufsstätten mit einem guten Preis - Leistungsverhältnis an.

b) Saller investiert in Städten mit spezifischer Größe für Fachmarktzentren: Die Saller Gruppe ist interessiert in Polen ab 10.000 Einwohner. Während in Deutschland schon Fachmärkte ab 3.000-4.000 Einwohner angemietet werden (z.B. Fa. KiK, Drogerien, Fleischer, Bäcker, Banken, Schuhläden oder Sonderposten-Sortimente), haben wir in Polen gute Nachfragen bei 10.000 Einwohner-Städten, die bis zu 30.000 Einwohner im Einzugsgebiet haben. Fachmärkte, je größer sie sind, erreichen ein sehr großes Einzugsgebiet. Es gibt einige Powiat Städte in Polen, die nur 10.000 - 12.000 Einwohner haben. Nach Ansicht des Investors, ist der Powiat ein (verwaltungsrechtliches, aber auch oft ökonomisches) Zentrum mit 40.000 oder 50.000 Einwohnern. Diese Einwohner sind gewohnt in die Powiat Stadt zu fahren und hier ihre Dienstleistungen aber auch zyklischen Einkäufe zu erledigen.

c) Die ab 1.1.2018 eingeführte zusätzliche Steuer auf Anlagevermögen (ohne Grundstücke) in Höhe von 0,035 % pro Monat führte für die Berichtsgesellschaft zu keiner erhöhten Steuerbelastung, da die Steuer mit der zu zahlenden Körperschaftsteuer der Gesellschaft verrechnet werden kann und die Ertragsteuer höher ist.

Das Geschäftsjahr 2023 war wie das Vorjahr von einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung nach Corona geprägt. Die Arbeitslosenquote verbleibt auch im Forecast bis 2029 auf einem niedrigen Niveau.

Die Wohneigentumsquote 2022 in Polen ist mit 87,2 % wesentlich höher als in Deutschland mit 46,5 %, was eine höhere Werterhaltung durch die Inhaber sowie ein höheres verfügbares, lfd. Einkommen bewirkt.

(Quelle: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/155734/umfrage/wohneigentumsquoten-in-europa/)

b) Kurs PLN : EUR

Der Kurs der PLN zeigte eine geringe Volatilität.

(Quelle: https://www.boerse.de/historische-kurse/Euro-PLN/EU0006169930)

c) Zinsen in Landeswährung, Kostensteigerungen

Die Zinsen in der Landeswährung Polen sind im Jahr 2022 deutlich gestiegen.

Der polnische Referenz-Leitzins wurde in 2023 von der polnischen Nationalbank NBP nur leicht gesenkt.

(Quelle: https://nbp.pl/podstawowe‐stopy‐procentowe‐archiwum/)

Die Gesellschaft hat keine Bankdarlehen auf PLN Basis, sondern finanziert sich ausschließlich in EUR. Insofern ist die Gesellschaft von diesem Zinsanstieg finanzierungstechnisch nicht betroffen. Wir haben jedoch aufgrund dieser Tatsache ein stark zurückgehendes Bauvolumen in Polen gesehen und selbst einige Investitionen verschoben, aufgrund der Preissituation.

Die EUR Zinsen sind ebenfalls angestiegen. Mit unserer Finanzierungsstrategie

a) Erfolgte Festschreibung während negativer Zinssatzphase

b) Zinssicherung über CAP/SWAP ́s bei 5 - 6 % auf Gruppenebene

c) Unsere hohen Renditen, wir gehen davon aus uns 6 % Zinsen leisten zu können

d) persönliche Haftung durch Josef Saller

e) hohe Tilgung können die höheren Zinsaufwendungen gut getragen werden.

Diese Finanzierungsmöglichkeit steht großen Finanzinvestoren teilweise nicht zur Verfügung, weil diese

a) nicht persönlich haften können

b) bei Weitem nicht über die hohe Bruttorendite der Saller Gruppe mit rd. 25,3 % (Mieterlöse durch Gesamtverschuldung) verfügen.

Von Lieferkettenproblemen ist die Gesellschaft aktuell nicht betroffen.

Weitere Risiken für die Gesellschaft können sich unter anderem aus der zunehmenden Cyber-Kriminalität und Hackerangriffen sowie dem Klimawandel und steigenden Aufwendungen für Kosten für die Nachhaltigkeit ergeben.

d) Online Handel, eCommerce

Die nachfolgende Abbildung zeigt rückläufige Tendenzen im Online Handel.

Der stationäre Einzelhandel profitiert von dieser Entwicklung. Lebensmittel/Baumärkte usw. sind vom e Commerce ohnehin nur sehr gering betroffen. Der stationäre Einzelhandel erlebt seine Renaissance, da die Kunden mehr Sortiments- und Serviceerlebnisse erwarten.

VII. Strategie Redevelopment

Wir betreiben permanent ein umfangreiches Repertoire von Re-Development, mit dem wir unsere Standorte auf aktuellem Marktniveau halten hinsichtlich Funktionalität, Optik und wirtschaftlichen Betriebskosten.

Die Investitionen hierfür werden im Wesentlichen aus vorher erwirtschafteten Mitteln erbracht und nach Fertigstellung durch Banken refinanziert.

Es werden Maßnahmen wie z. B. Verbreiterung von Stellplätzen, Errichtung neuerer und besserer Werbeanlagen, neues Fassadendesign, kundenfreundliche Vordächer, Einbau von Kinderspielplätzen, Paketabholboxen vorgenommen sowie sogenannte Serviceriegel mit Gastronomie-, Dienstleistungseinheiten, die das gesamte Leistungsspektrum eines Einkaufszentrums ergänzen, errichtet. Die externe Verkehrsinfrastruktur wird verbessert.

VIII. Vermögenslage

Mit einer nahezu unveränderten Eigenkapitalquote von 14,16 % bestätigt die Gesellschaft ihre Einschätzung des Geschäftsmodells. Der ermittelte Gewinn vor Ergebnisabführung wird in den Folgejahren, > 6 Mio. € erwartet.

Neue Bankdarlehen sind nur für Finanzierung von erfolgten Investitionen geplant.

Die Vermögenssituation ist entsprechend des Geschäftsmodells weitestgehend vom Sachanlagevermögen geprägt mit 73,23 % der Bilanzsumme. Das Anlagevermögen entwickelt sich wie folgt: a) Reduzierung durch reguläre Abschreibung, b) Erhöhung durch Aktivierung von An- und Umbauten/Erweiterungen bzw. Neubau. Weiterhin bestehen unverändert die zuvor erläuterten Beteiligungen an verbundenen Unternehmen in Höhe von 6,838 Mio €.

Auf der Passivseite führte eine Refinanzierung getätigter Investitionen für Bytom I, Lebork, Zabrze in Höhe von gesamt EUR 13,865 Mio unter Berücksichtigung planmäßiger Tilgungen zu einem Anstieg der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten auf EUR 71.195.360,24, (EUR 67.985.859,19 im Vorjahr).Der Verschuldungsfaktor ist mit dem 5,28-fachen der Mieterlöse (debt to rent) eher niedrig, zumal den Mieterlösen langjährige gewerbliche Mietverträge zu Grunde liegen.

IX. Finanzierungsstruktur und Finanzlage

Finanzierungspartner der Gesellschaft sind die BayernLB, DZ Hyp, NordLB/Deutsche Hypo sowie die Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien.

Die Gesellschaft ist bestrebt eine hohe Tilgungsquote (in 2023 16,7% zum Darlehensstand 31.12.22) auf den Darlehensbestand zu erreichen, um einen positiven Einfluss auf den Zinsaufwand und die Risiken aus möglichen künftigen Zinsänderungen zu erwirken.

Im Geschäftsjahr erfolgte zudem eine Refinanzierung auf die bestehenden Objekte, wodurch zusätzliche Liquidität der Gesellschaft zugeflossen ist.

X. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Die Gesellschaft setzt unter anderem originäre und derivativen Finanzinstrumente ein. Die originären Finanzinstrumente umfassen auf der Aktivseite im Wesentlichen Anteile an verbundenen Unternehmen, Forderungen und Guthaben bei Kreditinstituten sowie auf der Passivseite Verbindlichkeiten.

Die Gesellschaft unterliegt einem branchenüblichen Ausfallrisiko. Das ist das Risiko, dass ein Geschäftspartner seinen Verpflichtungen im Rahmen eines Finanzinstruments nicht oder nicht korrekt nachkommt und dies zu einem finanziellen Verlust führt. Die Gesellschaft verfügt über ein aktives Forderungsmanagement inkl. Mahnwesen, um diesem Risiko zu begegnen. Bei drohenden Forderungsausfällen werden ansonsten Einzelwertberichtigungen im erforderlichen Umfang vorgenommen. Das Ausfallrisiko bei den Tochtergesellschaften wird infolge der Ertragskraft der Gesellschaften als gering eingestuft.

In Bezug auf Preisänderungsrisiken geht die Gesellschaft davon aus, dass diese insbesonderefür Nebenkosten bestehen und bei der Vermietungstätigkeit an die Mieter weitergegeben werden können. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements fortlaufend beobachtet. Zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos werden ansonsten feste Zinssätze vereinbart. Zur Begrenzung von Risiken aus Wechselkursen bei geplanten Investitionen setzt die Gesellschaft zudem Devisentermingeschäfte ein.

Dem Liquiditätsrisiko wird durch ein striktes Cash-Management begegnet. Die Gesellschaft war im Berichtsjahr jederzeit in der Lage ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.

XI. Gesamtaussage und Prognose

Insgesamt verlief das Geschäftsjahr aus unserer Sicht sehr gut

Die Geschäftsleitung erwartet in 2024 unter den beschriebenen Rahmenbedingungen ein vergleichbares Ergebnis wie 2023, bei leicht steigenden Umsätzen sowie eine zu 2023 stabilen Liquidität, als Guthaben bei Kreditinstituten.

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Der Jahresabschluss der NewCo Immo PL 2 GmbH wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs aufgestellt.

Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des GmbH-Gesetzes zu beachten.

Angaben, die wahlweise in der Bilanz, in der Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang gemacht werden können, sind teilweise im Anhang aufgeführt.

Nach den in § 267 HGB angegebenen Größenklassen ist die Gesellschaft eine mittelgroße Gesellschaft.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren nach § 275 Abs. 2 HGB gewählt.

Die Prinzipien der Periodenabgrenzung und der Einzelbewertung, das Vorsichtsprinzip sowie das Going-Concern-Prinzip wurden beachtet.

1. Angaben zur Identifikation der Gesellschaft laut Registergericht

II. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

1. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Erworbene immaterielle Anlagewerte wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Sofern Anhaltspunkte für eine voraussichtlich dauerhafte Wertminderung vorliegen, erfolgen außerplanmäßige Abschreibungen.

In die Herstellungskosten wurden neben den unmittelbar zurechenbaren Kosten auch notwendige Gemeinkosten und durch die Fertigung veranlasste Abschreibungen einbezogen. Fremdkapitalzinsen werden nicht einbezogen.

Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear pro rata temporis vorgenommen. Dabei werden folgende Nutzungsdauern zugrunde gelegt:

Bewegliche Gegenstände des Anlagevermögens bis zu einem Wert von € 800,-- wurden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben.

Die Anteile an verbundenen Unternehmen wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und bewertet.

Soweit erforderlich, wurde der am Bilanzstichtag vorliegende niedrigere Wert angesetzt. Das Wahlrecht bei voraussichtlich nicht dauernder Wertminderung wird nicht ausgeübt.

Bei den unfertigen Leistungen handelt es sich um die Abgrenzung von noch nicht weiterberechneten Betriebskosten. Der Ansatz erfolgte zu den Anschaffungskosten.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden zum Nennwert unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet. Einzelwertberichtigungen wurden im erforderlichen Umfang vorgenommen.

Die Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nennwert ausgewiesen.

Unter den Rechnungsabgrenzungsposten werden auf der Aktivseite Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Von der Möglichkeit, einen Aktiv-Posten für latente Steuererträge zu bilden, wurde Gebrauch gemacht. Latente Steuern werden für zeitliche Unterschiede zwischen den handelsrechtlichen und steuerlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden sowie Rechnungsabgrenzungsposten ermittelt. Die latenten Steuern werden für sämtliche zeitliche vorübergehende (Bewertungs-) Unterschiede zwischen der polnischen und der deutschen Handelsbilanz errechnet, diese umfassen unter anderem: das Sachanlagevermögen, die Forderungen sowie sonstigen Vermögensgegenstände, die Guthaben bei Kreditinstituten sowie die Verbindlichkeiten und sonstigen Passiva. Grundlage bildet der polnische Ertragssteuersatz aus Körperschaftsteuer in Höhe von 19,0 %.

Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt. Die Bewertung erfolgte zum Erfüllungsbetrag. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen wurden berücksichtigt.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Der Jahresabschluss enthält auf fremde Währung lautende Sachverhalte, die in € umgerechnet wurden.

Forderungen und Verbindlichkeiten in fremder Währung sind mit dem Devisenkassamittelkurs am Bilanzstichtag bewertet. Dabei kam ein Kurs von 1 EUR zu 4,348 PLN zur Anwendung.

Folgende Sicherungsmaßnahmen gegen Verluste aus Währungsgeschäften wurden getroffen:

• Devisenoptionen

Die Bildung von Bewertungseinheiten war im Vorjahr unterblieben. Die Bewertung erfolgte auf Basis der Marktdaten am Bilanzstichtag und unter Verwendung allgemein anerkannter Bewertungsmodelle (Barwertmethode).

Die Devisentermingeschäfte wurden im Geschäftsjahr 2023 aufgelöst.

III. Angaben zur Bilanz

1. Anlagespiegel für die einzelnen Posten des Anlagevermögens

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens und die Geschäftsjahresabschreibung je Posten der Bilanz ist aus dem Anlagenspiegel zu entnehmen.

2. Angabe zu Forderungen mit einer Restlaufzeit größer einem Jahr

Der Betrag der Forderungen mit einer Restlaufzeit größer einem Jahr beträgt € 0,00 (Vorjahr: € 0,00).

3. Angaben zu latenten Steuern

Für Bewertungsunterschiede zwischen der Handelsbilanz für die polnische Betriebsstätte und den der Besteuerung zugrunde zu legenden Werten wurden aktive und passive latente Steuern gebildet. Darüber hinaus sind für die Bewertungsunterschiede zwischen polnischer und deutscher Handelsbilanz ebenfalls latente Steuern gebildet worden.

Die latenten Steuern entwickelten sich dabei wie folgt:

Die latenten Steuern wurden jeweils unter Berücksichtigung des polnischen Steuersatzes für Kapitalgesellschaften von 19% berechnet.

4. Angaben zu Derivaten und zu den nicht in der Bilanz erscheinenden Geschäften

Es bestanden externe Devisentermingeschäfte als FX-Forward-Hedging im Nominalwert von 12.000 T€ zu 61.486,5 TPLN zur Währungskurssicherung für geplante Investitionen. Die Devisentermingeschäfte wurden im Geschäftsjahr 2023 aufgelöst.

Die im Vorjahr bestehenden Devisentermingeschäfte hatten zum Bilanzstichtag 31.12.2022 einen positiven Verkehrswert von € 827.838,97 (Ermittlung durch Barwertmethode).

5. Kapitalrücklage

Bei der Kapitalrücklage handelt es sich in Höhe von € 11.840.911,32 um die Summe des Eigenkapitals der auf die NewCo Immo PL 2 GmbH grenzüberschreitend verschmolzenen polnischen Kapitalgesellschaften. Weitere € 350.000,00 sind vom Gesellschafter damals über das Stammkapital hinaus zusätzlich eingezahlt worden.

6. Angaben und Erläuterungen zu Rückstellungen

Im Posten sonstige Rückstellungen sind die nachfolgenden Rückstellungsarten enthalten.

7. Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit > 5 Jahre und der Sicherungsrechte

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt € 11.070.164,70 (Vorjahr: € 7.497.837,10).

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten, die durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert sind, beträgt € 71.195.360,24 (Vorjahr: € 67.985.859,19).

8. Aufgliederung der Verbindlichkeiten und Sicherungsrechte mit einer Restlaufzeit > 5 Jahre

Die nachfolgende Darstellung zeigt Restlaufzeiten und Sicherungsrechte der in der Bilanz aufgeführten Verbindlichkeiten.

Die Nummern der Sicherungsvermerke bedeuten:

1 = Pfandrecht an unbeweglichen Sachen

2 = Sicherheitsabtretung Forderungen

n.a. = nicht anwendbar

9. Angabe zu Restlaufzeitvermerken

Der Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr beträgt € 5.961.585,35 (Vorjahr: € 13.928.160,23).

Der Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit größer einem Jahr beträgt € 65.233.774,89 (Vorjahr: € 54.057.698,96).

10. Angaben zu Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren analog dem Vorjahr aus internen Darlehen und stellen somit sonstige Verbindlichkeiten dar.

11. Angaben zu Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern (Restlaufzeit bis 1 Jahr) in Höhe von € 1.156.598,62 (Vorjahr: € 1.515.761,19). Diese resultieren aus dem bestehenden Ergebnisabführungsvertrag mit der Josef Saller Services e.K und aus einem internen Darlehen der Josef Saller Services e.K.

12. Haftungsverhältnisse aus nicht bilanzierten sonstigen finanziellen Verpflichtungen

Diese bestanden im Berichtsjahr nicht.

IV. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

1. Außerplanmäßige Abschreibungen auf das Anlagevermögen

Im Geschäftsjahr wurden auf Gegenstände des Anlagevermögens keine außerplanmäßigen Abschreibungen vorgenommen.

2. Erläuterung der Erträge und Aufwendungen von außergewöhnlicher Größenordnung oder außergewöhnlicher Bedeutung

Aufwendungen von außergewöhnlicher Größenordnung oder außergewöhnlicher Bedeutung sind im Geschäftsjahr nicht angefallen.

3. Periodenfremde Aufwendungen / Erträge

Periodenfremde Aufwendungen bestehen in Höhe von TEUR 76 aus Buchverlusten im Zusammenhang mit Abgängen des Anlagevermögens.

V. Sonstige Angaben

1. Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs beschäftigten Arbeitnehmer

Im Geschäftsjahr wurden neben dem Geschäftsführer keine Arbeitnehmer beschäftigt.

2. Namen der Geschäftsführer

Während des abgelaufenen Geschäftsjahrs wurden die Geschäfte des Unternehmens durch folgende Personen geführt:

3. Vergütungen der Geschäftsführer

Als Vergütung für die geleisteten Tätigkeiten im Berichtsjahr wurden € 5.000,00 gewährt.

4. Angaben über den Anteilsbesitz an anderen Unternehmen von mind. 20 Prozent der Anteile

Gemäß § 285 Nr. 11 HGB wird über nachstehende Unternehmen berichtet:

5. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres

Weitere Ereignisse nach dem 31. Dezember 2023 mit wesentlichem Einfluss auf den Jahresabschluss lagen nicht vor.

6. Vorschlag bzw. Beschluss zur Ergebnisverwendung

Aus der Aktivierung aktiver latenter Steuern besteht grundsätzlich nach § 268 Abs. 8 HGB eine Ausschüttungssperre in Höhe von € 879.243,33 (Vorjahr: € 298.325,45) vor Berücksichtigung passiver latenter Steuern sowie der frei verfügbaren Rücklagen zuzüglich des Gewinnvortrags.

Das Ergebnis wurde entsprechend des Ergebnisabführungsvertrags in voller Höhe abgeführt.

Der vororganschaftliche Gewinnvortrag von € 414.268,89 wird auf neue Rechnung vorgetragen.

7. Unterschrift der Geschäftsführung

Angabe der Ausleihungen, Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

1.1.2023 - 31.12.2023

Der Betrag der sonstigen Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern beträgt 1.156.598,62 EUR.

1.1.2022 - 31.12.2022

Der Betrag der sonstigen Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern beträgt 1.515.761,19 EUR.

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 12.11.2024 festgestellt.

Bestätigungsvermerk

In dem vorstehenden, zur Offenlegung bestimmten verkürzten Jahresabschluss wurden die größenabhängigen Erleichterungen zutreffend in Anspruch genommen. Zu dem vollständigen Jahresabschluss und dem Lagebericht wurde der nachfolgende Bestätigungsvermerk erteilt:

Wir haben zu dem Jahresabschluss und dem Lagebericht der NewCo Immo PL 2 GmbH, Weimar, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 in den diesem Bericht als Anlage I (Jahresabschluss) und Anlage II (Lagebericht) beigefügten Fassungen den am 12. November 2024 in Erfurt unterzeichneten uneingeschränkten Bestätigungsvermerk wie folgt erteilt:

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die NewCo Immo PL 2 GmbH, Weimar

PRÜFUNGSURTEILE

Wir haben den Jahresabschluss der NewCo Immo PL 2 GmbH, Weimar - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft.

Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der NewCo Immo PL 2 GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

- entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 und

- vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

GRUNDLAGE FÜR DIE PRÜFUNGSURTEILE

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „VERANTWORTUNG DES ABSCHLUSSPRÜFERS FÜR DIE PRÜFUNG DES JAHRESABSCHLUSSES UND DES LAGEBERICHTS“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt.

Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

VERANTWORTUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER FÜR DEN JAHRESABSCHLUSS UND DEN LAGEBERICHT

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermö- gensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

VERANTWORTUNG DES ABSCHLUSSPRÜFERS FÜR DIE PRÜFUNG DES JAHRESABSCHLUSSES UND DES LAGEBERICHTS

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

- identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

- gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieses Systems der Gesellschaft bzw. dieser Vorkehrungen und Maßnahmen abzugeben.

- beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

- ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

- beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

- beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft. - führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.