TURI Holding GmbH

TURI Holding GmbH

Köln

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2023

TURI Holding GmbH, Köln

1. Grundlagen des Konzerns

Die Geschäftssituation des Konzernkreises der TURI Holding GmbH, Köln, wird im Wesentlichen durch die wirtschaftlichen Ergebnisse der DRH Deutsche Reihenhaus AG, Köln (DRH AG) bestimmt. Die Deutsche Reihenhaus AG ist ein Spezialanbieter für seriellen Wohnungsbau. Die Geschäftsdurchführung erfolgt überwiegend als Bauträger, d.h. Kauf von Grundstücken, schlüsselfertiger Bau unter Einbindung von Subunternehmern und Verkauf an Endkunden. Durch die Konzentration auf standardisierte Typen ist es möglich, ein sehr gutes Preis-Leistungs-Verhältnis anzubieten.

Immer mehr Deutsche leben in den eigenen vier Wänden und verwirklichen sich den Traum vom Eigenheim. Der Trend zum Eigenheim ist stärker als je zuvor. Der Energieverbrauch ist für die große Mehrheit der Käufer ein wichtiges Kriterium bei der Entscheidung für ein Objekt. Das ist die Chance für die Produkte des Unternehmens. Die Geschäftsführung sieht den Zielmarkt im preiswerten Eigenheimbau, welcher durch ein stark zersplittertes Angebot vieler kleiner Bauträger zwar schwierig, aber durch eine große Nachfrage nach kostengünstigen Neubauten auch attraktiv ist.

Hinsichtlich der Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten des Unternehmens wird die Produktpalette um den Bau von Doppelhäusern erweitert. Erste Fertigstellungen gab es bereits in den Jahren 2022 und 2023. Der Grundsatz der Standardisierung wird auch beim Bau der Doppelhäuser weiterhin verfolgt.

Bei den übrigen in den Konsolidierungskreis einbezogenen Gesellschaften handelt es sich überwiegend um Objekt- oder Vermietungsgesellschaften.

2. Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Im Jahr 2023 setzt sich die herausfordernde wirtschaftliche Lage in Deutschland fort. Im Vergleich zum Vorjahr, als das Bruttoinlandsprodukt (BIP) um 1,9 Prozent wuchs, sind die wirtschaftlichen Aussichten durch anhaltende Unsicherheiten beeinträchtigt. Die Bundesregierung hatte ursprünglich ein Wachstum von 3,6 Prozent erwartet, musste diese Prognose jedoch aufgrund des russischen Angriffskrieges gegen die Ukraine und dessen Folgen deutlich nach unten korrigieren. (Quelle: www.sachverstaendigenrat-wirtschaft.de/konjunkturprognose-2022) Der Sachverständigenrat erwartet, dass das deutsche Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2023 um 0,4 % zurückgeht und im Jahr 2024 um 0,7% steigt. (Quelle: Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, www.sachverstaendigenrat-wirtschaft.de)

Im Bauhauptgewerbe gab es im Jahr 2023 eine gemischte Entwicklung. Während Unternehmen mit 20 und mehr Beschäftigten einen Umsatzzuwachs von 3,5 % verzeichneten, mussten kleinere Unternehmen mit weniger als 20 Beschäftigten einen Umsatzrückgang von 3,2 % hinnehmen. Insgesamt stieg der Umsatz nominal um 1,3 %, real jedoch gab es einen Verlust von etwa 5 % im Vergleich zum Vorjahr. Der Wohnungsbau erlebte einen deutlichen Rückgang der Nachfrage, was sich in einem Rückgang der Baugenehmigungen um mehr als 94.300 Wohnungen im Jahr 2023 gegenüber 2022 widerspiegelte. Besonders stark war der Rückgang bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit fast 43.900 weniger erteilten Genehmigungen (-41,5 %) und bei Mehrfamilienhäusern mit etwa 47.900 weniger Wohneinheiten (-25 %).

Die Beschäftigungszahlen im Bauhauptgewerbe zeigten nur ein geringes Wachstum. Nach einem Zuwachs von ca. 20.000 Beschäftigten in den Vorjahren und ca. 15.000 im Jahr 2022, gab es 2023 nur einen Anstieg um 1.120 Beschäftigte auf insgesamt 927.780. Dieser geringe Zuwachs ist auf die Nachfrageschwäche zurückzuführen. Für das Jahr 2024 wird ein weiterer Rückgang der Umsatzentwicklung um real 3 % und ein Beschäftigungsrückgang von bis zu 30.000 auf ca. 900.000 Beschäftigte prognostiziert.

Per November 2023 meldet das Statistische Bundesamt für das Bauhauptgewerbe einen Anstieg der Insolvenzen um 265 auf 1.280 Insolvenzen; (+26 %). Hintergrund bleibt einerseits der hohe Kostendruck und andererseits ein anziehender Wettbewerb um Aufträge, der auf die erzielbaren Baupreise drückt.

Es besteht die Hoffnung, dass sich die Insolvenzzahlen stabilisieren, sobald sich der hohe Bedarf an Bauleistungen, insbesondere im Wohnungsbau, wieder in zahlungsfähige Nachfrage umsetzt (Quelle www.zdb.de).

Die Europäische Zentralbank (EZB) verfolgte im Jahr 2023 eine restriktive Geldpolitik, indem sie die Leitzinsen bis auf 4,5% erhöhte, um der Inflation entgegenzuwirken. Diese Zinserhöhungen hatten direkte Auswirkungen auf die Finanzierungskosten im Wohnungsbau, da höhere Zinsen die Kredite für Bauherren und Käufer verteuerten. Die gestiegenen Finanzierungskosten trugen somit zu einer zusätzlichen Belastung der Wohnungsbauwirtschaft bei, die ohnehin schon durch andere Faktoren wie beispielsweise Materialkostensteigerungen und strengere Nachhaltigkeitsanforderungen unter Druckstand. Die Zinspolitik der EZB wirkte sich negativ auf die Investitionsbereitschaft aus und führte zu einer gedämpften Nachfrage nach Bauprojekten, was die Krise in der Branche weiter verschärfte.

Insgesamt spiegelt die heutige Lage im Vergleich zum Jahr 2022 eine angespannte wirtschaftliche Situation wider, in der die Bauwirtschaft und insbesondere der Wohnungsbau mit einer Vielzahl von Schwierigkeiten zu kämpfen haben. Die Kombination aus geopolitischen Ereignissen, gestiegenen Kosten und restriktiver Geldpolitik stellt die Branche vor große Herausforderungen, die sich auch in den Erwartungen für die Zukunft niederschlagen. (Quelle: ifo Schnelldienst 11/2023, Zur aktuellen Lage im Wohnungsbau)

Ertragslage

Die Ertragslage ist im Jahr 2023 im Wesentlichen durch das Ergebnis der DRH AG geprägt. Diese trägt allein mit 10,3 Mio. EUR zum Konzernergebnis bei. Durch die übrigen Gesellschaften erhöht sich das Konzernergebnis nach Eliminierungen konzerninterner Geschäftsbeziehungen um rund 0,4 Mio. EUR auf 10,7 Mio. EUR.

Die Gesamtleistung der DRH AG ist um 23,1% auf 182,0 Mio. EUR von 236,8 Mio. EUR im Vorjahr gesunken. Die Umsatzerlöse haben sich um 20% auf 146,1 Mio. EUR reduziert und das Betriebsergebnis ist um 35% auf 17,4 Mio. EUR gesunken. Die Gesamtleistung umfasst eine Bestandsveränderung von +35,9 Mio. EUR.

Die Konzerngesamtleistung weist einen Rückgang von 96,8 Mio. EUR auf, was insbesondere auf die Entwicklung bei der DRH AG zurückzuführen ist.

Die sonstigen betrieblichen Erträge haben sich gegenüber dem Vorjahr um 1,4 Mio. EUR auf 5,9 Mio. EUR erhöht. Dies resultiert im Wesentlichen aus Verkäufen von Finanzanlagevermögen in Höhe von 2,0 Mio. EUR sowie Erträgen aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von 2,6 Mio. EUR.

Die Aufwendungen für bezogene Leistungen haben sich im Berichtsjahr um 75,8 Mio. EUR auf 145,1 Mio. EUR verringert. Dieser Rückgang ist im Wesentlichen durch die DRH AG verursacht und steht im Einklang mit der Entwicklung der Gesamtleistung.

Die Personalaufwendungen haben sich um 1,5 Mio. EUR auf 20,2 Mio. EUR reduziert, was einem Rückgang in Höhe von 7% entspricht. Die Personalaufwandsquote liegt aufgrund der gesunkenen Gesamtleistung mit rund 10% um drei Prozentpunkte über dem Vorjahresniveau. Dieser Anstieg ist ebenfalls auf die DRH AG zurückzuführen. Deren durchschnittliche Mitarbeiteranzahl hat sich von 284 auf 293 erhöht.

Die Abschreibungen liegen mit 4,3 Mio. EUR in 2023 auf dem Niveau des Vorjahres.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind mit 11,5 Mio. EUR unter dem Niveau des Vorjahres. Die Erträge aus Beteiligungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 2,8 Mio. EUR erhöht. Die um 0,3 Mio. EUR angestiegenen Zinserträge resultieren aus erhöhten Darlehensforderungen.

Der Konzernjahresüberschuss hat sich infolge der hier beschriebenen Entwicklungen um 9,4 Mio. EUR auf 10,7 Mio EUR verringert. Im Gegensatz zum Vorjahr ist Anteil der nicht beherrschenden Anteile am Konzernergebnis im Jahr 2023 in Summe unwesentlich.

Finanzlage

Der Konzern hat zum Bilanzstichtag ein Eigenkapital in Höhe von 271,6 Mio. EUR, was einer Quote von 51,6% (Vj.: 59,8%) entspricht. Von den Verbindlichkeiten haben 81,7 Mio. EUR eine Restlaufzeit von über einem Jahr und davon 39,2 Mio. EUR eine Restlaufzeit von über 5 Jahren, der Rest ist kurzfristig. Mit Grundschulden, einer Bürgschaft sowie einem Wertpapierdepot besichert sind 57,7 Mio. EUR.

Der Kapitalfluss war im Berichtsjahr negativ. Den Cash Flows aus laufender Geschäftstätigkeit (-59,3 Mio. EUR) und aus der Investitionstätigkeit (-20,1 Mio. EUR) stand ein positiver Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit (76,7 Mio. EUR) gegenüber.

Gründe hierfür sind u. a. gesunkene Kundeneinnahmen aufgrund geringerer Fertigstellungen bedingt durch Lieferverzögerungen von Baumaterialien und Handwerkermangel. Des Weiteren durch erhöhte Auszahlungen aufgrund Kaufpreisfälligkeiten aus Grundstücksankaufsverträgen. Der negative Cash- Flow aus Investitionstätigkeit hat sich um ca. 12,2 Mio. EUR im Jahresvergleich verbessert. Dies beruht auf den Investitionen in Sachanlagen für die neue Firmenzentrale in Köln-Wahn im Vorjahr. Der Cash- Flow aus Finanzierungstätigkeit hat sich im Vergleich zum Vorjahr aufgrund der erhöhten Aufnahme von Krediten gesteigert. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind um 78,8 Mio. EUR von 136,7 Mio. EUR auf 215,5 Mio. EUR gestiegen.

Vermögenslage

Das Anlagevermögen ist im Berichtsjahr mit 147,4 Mio. EUR nach 137,1 Mio. EUR im Vorjahr um 10,6 Mio. EUR angestiegen. Die Entwicklung resultiert im Wesentlichen aus Investitionen in Grundstücke und Gebäude. Die Anlagenquote hat sich von 31,2% auf 28,1% reduziert.

Die gestiegene Bilanzsumme basiert vorrangig auf einem höheren Vorratsvermögen. Das höhere Vorratsvermögen ist maßgeblich durch den erhöhten Grundstücks- und Gebäudebestand sowie die geringeren erhaltenen Anzahlungen bedingt.

Nicht finanzielle Leistungsindikatoren

Die Anzahl der Mitarbeitenden ist im Vergleich zum Vorjahr um 1% gesunken (5% Anstieg in 2022). Waren am 01.01.2023 noch 294 Personen angestellt, konnten zum Stichtag 31.12.2023 292 Arbeitnehmer:innen inkl. 2 Vorstandsmitglieder und 18 Auszubildende verzeichnet werden. Um den Anforderungen der stetig steigenden Belegschaft für eine gute Abwicklung der Personalprozesse (bspw. Bewerbungsverfahren, Urlaubsanträge und Krankmeldungen) gerecht zu werden, wurde Anfang des Jahres 2022 die neue HR-Software HRworks implementiert.

Die Unternehmensstruktur wurde im Hinblick auf das weitere Wachstum weiterentwickelt. Die neuen Doppelhausmodelle "Ruhepol" und ",Freiraum" mit einer Wohnfläche von 160 und 165 m ² erweitern das Produktportfolio des Unternehmens.

Das zur internen und externen Weiterbildung in diesem Jahr entwickelte Lern-Management-System (LMS365) steht seit Anfang 2022 allen Mitarbeiter:innen zur Verfügung. Das LMS unterstützt vor allem neue Mitarbeiter:innen bei der Einarbeitung, was Ressourcen an Personal einspart, welches für die Einarbeitung zur Verfügung gestellt wird. Für alle Angestellten gibt es ein Bonussystem, welches an den Geschäftserfolg des Unternehmens anknüpft.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Wesentliche Leistungsindikatoren der Gesellschaft sind Umsatzerlöse und der Jahresüberschuss nach Steuern. Die Konzernumsatzerlöse haben sich von 242,3 Mio. EUR auf 152,5 Mio. EUR reduziert, wobei die DRH AG den größten Anteil zu der Umsatzentwicklung beigetragen hat. Nachdem im Vorjahr 466 Wohneinheiten übergeben wurden, waren es in 2023 329 Häuser und Wohnungen. Der Konzernjahresüberschuss nach Steuern hat sich im Vergleich zum Vorjahr um -44,1% auf 9,8 Mio. EUR reduziert.

Weitere relevante Indikatoren sind die Eigenkapitalquote und das Verhältnis der Nettoverbindlichkeiten zu EBITDA. Die Eigenkapitalquote ist von 59,8% auf 51,6% gesunken. Die Relation von Nettoverbindlichkeiten (Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten abzgl. liquide Mittel) zu EBITDA (Jahresüberschuss vor Steuern vom Einkommen und Ertrag, außergewöhnlichem Aufwand/Ertrag, Finanzergebnis, Abschreibungen, Erträgen/Aufwendungen im Zusammenhang mit § 13b UStG sowie Gewinnen/Verlusten aus dem Abgang von Anlagevermögen) hat sich von -4.025 auf -11.203 verändert:

Gesamtaussage

Die Umsatzerlöse haben sich um 37,1% und das Konzernjahresergebnis um 44,1% gegenüber dem Vorjahr reduziert. Die Eigenkapitalquote hat sich aufgrund der Kreditaufnahmen reduziert und beläuft sich auf 51,6% (Vj.: 59,8%). Die Finanzierung ist weiterhin durch einen langfristigen Festzinskredit sowie durch Abschluss von Betriebsmittellinien sichergestellt.

Das Geschäftsjahr 2023 lässt sich insgesamt vor dem Hintergrund der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen noch als erfolgreich bewerten.

3. Risikobericht

Bauträgertätigkeit

Das Risikomanagement minimiert durch zahlreiche Arbeits- und Verfahrensanweisungen, Checklisten und Entscheidungsgrundsätzen das Risiko einer Fehlplanung, Fehlausführung oder gar Fehlinvestition. Dies gilt im Besonderen für den risikobehafteten Prozess Vertragswesen bzw. den Unterprozess Grundstückskauf und Akquisition. Neben den Vertragsinhalten werden im Projektdatenblatt auch die kalkulierten Herstellkosten den geplanten Verkaufserlösen gegenübergestellt sowie Grundzüge der Standortanalyse aufgeführt. Weitere Berichte umfassen u.a. Liquiditätsplanung, Verkaufsstatus und Projektauswertung.

Die Geschäftsführung sieht als Risikobereich den Bereich Vertrieb an. Eine hohe Inflationsrate, rasante Zinsanstiege und die damit einhergehende deutliche Teuerung von Zins- und Tilgungsraten zur Finanzierung eines Immobilienerwerbs erschwert es Endkunden, Verträge für Finanzierungen mit Banken abzuschließen. Eine Auswertung der Absagegründe nicht realisierter Reservierungen ergab, dass in 53% der Fälle die Machbarkeit einer Finanzierung unmöglich war.

Der im laufenden Geschäftsjahr verzögerte Abverkauf von Wohneinheiten aufgrund der zuvor genannten geänderten Marktsituation macht es notwendig, die Produktion der Wohneinheiten in enger Abstimmung mit dem Vertrieb auf Lage und damit Nachfrage laufend zu überprüfen. Nur so kann sichergestellt werden, dass nur in den Projekten produziert wird, wo auch Nachfrage besteht.

Zur Risikominimierung werden drei Marktanalysten eingesetzt, die die Nachfrage in den einzelnen Projekten laufend überprüft. Des Weiteren wird mit einem einzelnen Projekt sehr viel früher mit dem Vorvertrieb begonnen, um noch vor dem Erhalt der Baugenehmigung festzustellen, ob die zu vermarktenden Wohneinheiten sicher abgesetzt werden können und damit das Projekt wirtschaftlich ist.

Aufgrund der großen Bevorratung an Grundstücken sieht die Geschäftsführung kein Risiko für nachfolgende und ausreichende Projekte zur Herstellung der standardisierten Produkte.

Im Laufe des Jahres machte es die verlangsamte Verkaufsgeschwindigkeit notwendig, Darlehen in Form von Grundstücksfinanzierungen aufzunehmen. Banken waren teilweise in der Umsetzung von Projektentwicklerfinanzierungen zurückhaltend. Doch durch, wie bereits in der Vergangenheit durchgeführtes, konsequentes und regelmäßiges Reporting zum laufenden Geschäftsgeschehen, wurde Transparenz erhalten und für neue Geschäftspartner geschaffen.

Die vermehrte Aufnahme von Darlehen in Verbindung mit der veränderten Absatzsituation führte (teilweise) zur Stichtagsbetrachtung zu einem Covenant-Bruch in den vorhandenen Betriebsmittellinien. Mit allen betroffenen Banken wurden rechtzeitig Gespräche geführt und neue Vereinbarungen wie beispielsweise ein Covenant-Holiday getroffen.

Die im Branchenvergleich noch immer sehr gute Eigenkapitelausstattung ermöglicht weiterhin Kreditaufnahmen für zukünftige Projektfinanzierungen bzw. die Inanspruchnahme der vorhandenen Betriebsmittellinien.

Die Finanzierung des Konzerns ist damit sichergestellt.

Durch langfristige Geschäftsbeziehungen zu den Lieferanten wird eine große Kalkulationssicherheit gewährleistet.

Nach Einschätzung der Geschäftsführung existieren derzeit keine bestandsgefährdenden oder die Entwicklung wesentlich beeinträchtigenden Risiken.

Vermietungstätigkeit

Die im Bestand befindlichen Wohn- und Gewerbeimmobilien sichern dem Konzern über die Laufzeit der Mietverträge planbare Mieteinnahmen. Im Falle eines dauerhaften konjunkturellen Abschwungs können sich sinkende Mieteinnahmen nachteilig auf die Ertragslage des Konzerns auswirken.

Beteiligungsaktivitäten

Die Beteiligung der TURI Holding GmbH an aufstrebenden Gesellschaften verschiedener Branchen ist mit dem unternehmerischen Risiko verbunden, dass Beteiligungsbuchwerte und/oder Darlehensforderungen wertberichtigt werden müssten, sofern sich die Beteiligungsgesellschaften mit ihrem Geschäftsmodell nicht nachhaltig am Markt etablieren können. Im Gegenzug hat der TURI Konzern die Möglichkeit, überproportional an Wachstumserfolgen der Gesellschaften zu partizipieren.

Nach Einschätzung der Geschäftsführung existieren derzeit keine bestandsgefährdenden oder die Entwicklung wesentlich beeinträchtigenden Risiken.

4. Chancen- und Prognosebericht

Die für das Geschäftsjahr 2023 anfangs prognostizierte Übergabeanzahl an Wohneinheiten (ca. 480 WE) war aufgrund der starken Zinsanstiege durch die EZB, der hohen Teuerungsrate und dem daraus resultierenden, zurückhaltenden Nachfrageverhalten nicht realisierbar. Tilgungsraten für Endverbraucher für den Erwerb einer Immobilie haben sich mehr als verdoppelt, so dass die Machbarkeit einer Finanzierung deutlich erschwert wurde. Durch die damit verbundene gebremste Abverkaufsgeschwindigkeit konnte die prognostizierte Übergabezahl zum Bilanzstichtag nicht gehalten und von geplanten 480 Einheiten tatsächlich 329 Übergaben realisiert werden. Demzufolge waren auch Umsatz und Jahresüberschuss betroffen.

Rückblickend auf das Jahr 2023 wurden im Durchschnitt monatlich 17 Wohneinheiten veräußert. Seit November 2023 können deutlich zunehmende Verkäufe (November GJ = 30 WE; November VJ = 13 WE) verzeichnet werden. Der Abverkauf steigt auf von durchschnittlich 17 Wohneinheiten pro Monat um 7 auf 24 Wohneinheiten pro Monat bezogen auf November und Dezember 2023.

Im Jahr 2024 werden voraussichtlich 412 Wohneinheiten übergeben und damit der Umsatz merklich gesteigert. Gesunkene Marktpreise und damit einhergehende verringerte Deckungsbeiträge führen zu einem wahrnehmbar niedrigeren, aber soliden Jahresüberschuss.

Ansteigende Reservierungszahlen zum Geschäftsjahresende zeigen, dass die Zurückhaltung der Kunden durchbrochen ist. Durch gezielten Erhalt der Arbeitsplätze sieht die Deutsche Reihenhaus AG die Chance, die Fachkräfte zu sichern, die sie benötigt, um auch in Zukunft die bereits vorhandenen und neuen Projekte zielgerichtet realisieren und leistbaren Wohnraum schaffen zu können.

Der Energieverbrauch ist für die große Mehrheit der Käufer ein wichtiges Kriterium bei der Entscheidung für ein Objekt. Das ist die Chance für die Deutsche Reihenhaus, denn das neue Energiekonzept sorgt für ein ökologisch nachhaltiges und ressourcensparendes Gesamtkonzept. Vom Einsatz der Blockheizkraftwerke wurde der Betrieb auf Photovoltaikanlagen in Verbindung mit öffentlichem Stromnetz (Grünstrom) umgestellt. Mittels Durchlauferhitzer, Wärmepumpe und Spitzenlastkessel (Gasbrennwert) wird die Versorgung des Wohnparks mit Heizung und Trinkwarmwasser gewährleistet. Die Photovoltaikanlage sorgt für E-Mobilität und Haushaltsstrom.

Bei dem bereits zuvor auf regenerativen Energien umgestellten Energiekonzept wurde nochmals an der Effizienzschraube gedreht. Es erfolgt der Einsatz neuerer und effizienterer Wärmepumpen mit regenerativen Kältemitteln. Dadurch werden die Nahwärmenetze weiter durch verbesserte Produkte mit noch weniger Wärmeverlusten verbessert.

Alle neuen Projekte werden im KfN40-Standard produziert. Der KfW-Förderstandard "Klimafreundlicher Neubau, kurz KFN" wird durch weitere Verbesserungen an der Gebäudehülle und der Anlagentechnik erfüllt. Die Gebäude erhalten eine zusätzliche Dämmung unterhalb der Bodenplatte, dickere Fassadendämmungen, und die Dächer bekommen eine zusätzliche Aufsparrendämmung. Bei der Materialauswahl wird besonders auf ökologischere Produkte bzw. umweltfreundlichere Erzeugungsprozesse geachtet.

Zusammen mit einem externen Zertifizierer wird aktuell an der Erfüllung aller Anforderungen des "Qualitätssiegels nachhaltiger Gebäude, kurz QNG") zur Erlangung der höchsten Neubau-Förderung "KFN mit QNG" gearbeitet.

Durch die serielle Fertigung und damit guter Planbarkeit der Kosten wird dem Kunden damit ein interessantes, förderfähiges und vor allem nachhaltiges Produkt angeboten.

Die Chancen für den Einkauf von Grundstücken in zur Nachfrage passender Lage stehen für den Bereich der Projektentwicklung gut. Neue Zielregionen werden systematisch untersucht und aufgebaut.

Der Vorrat an notariell gesicherten Grundstücken ist weiterhin groß. Für diese Grundstücke werden die entsprechenden Baugenehmigungen zeitnah beantragt, so dass fortlaufend Projekte in ausgewählten Lagen begonnen werden können.

5. Zweigniederlassungen

Am Ende des Jahres 2023 war die Zentrale in Köln mit 141 (141 im Vorjahr), die Niederlassungen in Kaiserslautern mit 70 (75), in Hamburg mit 22 (18), in Nürnberg mit 19 (20), in Berlin mit 15 (16), Frankfurt mit 8 (8), in Gladbeck mit 11 (12), in Hannover mit 3 (2) und Leipzig mit 2 (2) Angestellten besetzt.

6.1.2 Konzernbilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

Passiva

6.1.3 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

6.1.4 Konzernanhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Allgemeine Angaben

Die TURI Holding GmbH, Am Bahnhof 130, 51147 Köln, ist beim Amtsgerichts Köln im Handelsregister unter der Nummer HRB 66399 eingetragen.

Der vorliegende Konzernabschluss der TURI Holding GmbH wurde gemäß §§ 290 ff. HGB aufgestellt.

Abschlussstichtag dieses Konzernabschlusses ist der 31. Dezember 2023; dies entspricht dem Abschlussstichtag aller einbezogenen Gesellschaften.

Die Konzernbilanz ist entsprechend dem Gliederungsschema des § 266 HGB erstellt worden. Die Gliederung der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung entspricht dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 II HGB.

Die Form der Darstellung sowie die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden unverändert zum Vorjahr beibehalten. Auf die angewendeten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wird nachfolgend eingegangen.

Konsolidierungskreis

Dieser umfasst folgende Gesellschaften:

Die TURI Holding GmbH als Muttergesellschaft mit 100%-iger Beteiligung an

mit 90%-iger Beteiligung an

alle mit Sitz in Köln.

Daneben gehören die

zum Konsolidierungskreis. Die TURI Holding GmbH hält eine 62,125%-ige Beteiligung an der Cube Asset IV, wobei 50% direkt durch die TURI Holding GmbH gehalten werden und weitere 12,125% mittelbar über die Cube Real Estate GmbH, und eine 61,39%-ige Beteiligung an der Cube Asset XI, wobei 49% direkt durch die TURI Holding GmbH gehalten werden und weitere 12,37% mittelbar über die Cube Real Estate GmbH. Die TURI Holding GmbH hält eine 100%-ige Beteiligung an der TURI Eigenkapital GmbH & Co. KG, die wiederum eine 89,90%-ige Beteiligung an der Rhöndorf PE GmbH & Co.KG hält.

Die Rheingau Capital GmbH & Co.KG, Berlin, wurde mit Wirkung zum 1. Januar 2023 entkonsoldiert, da sie gemäß § 296 Abs. 2 HGB für die Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von untergeordneter Bedeutung ist.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Abschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt.

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden den voraussichtlichen Nutzungsdauern entsprechend abgeschrieben.

Erworbene Sachanlagen sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibung bewertet. Die Abschreibung erfolgt degressiv bzw. linear und zeitanteilig. Das Immobilienanlagevermögen unterliegt einer Nutzungsdauer von 33 und 50 Jahren, soweit es auf den Gebäudeanteil entfällt. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden zeitanteilig erfasst.

Geringwertige Anlagegüter des Anlagevermögens mit Anschaffungs- und Herstellungskosten bis 800 EUR wurden in voller Höhe abgeschrieben; ihr sofortiger Abgang wurde unterstellt.

Bei den Finanzanlagen werden die Beteiligungen und die Wertpapiere zu Anschaffungskosten bzw. niedrigeren beizulegenden Werten grundsätzlich zum Nennwert angesetzt.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte werden mit den Anschaffungsbzw. Herstellungskosten unter Beachtung des strengen Niederwertprinzips bewertet. Bei den Herstellungskosten werden neben den angefallenen Einzelkosten auch anteilige Gemeinkosten und durch die Fertigung veranlasste Abschreibung einbezogen. Verwaltungskosten, Zinsen und Vertriebskosten werden nicht in die Herstellungskosten integriert. Sind die Herstellungskosten höher als die zu Vertragspreisen bzw. erzielbaren Marktpreisen errechnete Leistung, wird zu diesen niedrigeren Werten bewertet. Erkennbare Risiken im weiteren Verlauf bis zur Fertigstellung wird im Rahmen der Bewertung Rechnung getragen. Der Ansatz der geleisteten Anzahlungen erfolgte zum Nennbetrag, die erhaltenen Anzahlungen auf Vorräte wurden mit dem Rückzahlungsbetrag offen von dem Posten Vorräte abgesetzt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zum Nennwert aktiviert, dabei werden die erkennbaren Einzelrisiken durch Wertberichtigung berücksichtigt.

Die flüssigen Mittel werden mit Nennwert angesetzt.

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten betreffen Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tage darstellen.

Bei der Bemessung der Steuerrückstellungen und den sonstigen Rückstellungen wird allen erkennbaren Risiken sowie ungewissen Verbindlichkeiten angemessen und ausreichend Rechnung getragen. Sie sind in der Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden abgezinst.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Die passiven Rechnungsabgrenzungsposten betreffen Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, die Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tage darstellen.

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Die Aktivierung latenter Steuern, die aus Differenzen in den Jahresabschlüssen der konsolidierten Unternehmen resultieren, unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden Ansatzwahlrechts.

Konsolidierungsgrundsätze

Die Kapitalkonsolidierung wurde nach der Erwerbsmethode durchgeführt. Dabei wurde der Wertansatz der dem Mutterunternehmen gehörenden Anteile mit dem auf diese Anteile entfallenden Betrag des Eigenkapitals des Tochterunternehmens verrechnet.

Forderungen und Verbindlichkeiten, Aufwendungen und Erträge sowie Zwischenergebnisse innerhalb des Konsolidierungskreises werden eliminiert.

Angaben zum Anteilsbesitz der TURI Holding GmbH

^* Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses lag noch kein Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023 vor. Es werden die Werte per 31.12.2022 ausgewiesen.
^** Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses lag noch kein Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2022 vor. Es werden die Werte per 31.12.2021 ausgewiesen.
^*** Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses lag noch kein Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021 vor. Es werden die Werte per 31.12.2020 ausgewiesen.

Die Beteiligungen unter 90 % wurden wegen untergeordneter Bedeutung gemäß § 311 Abs. 2 HGB zu Anschaffungskosten bilanziert.

Erläuterung zur Konzernbilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibung des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel dargestellt.

Die Finanzanlagen enthalten eine außerplanmäßige Abschreibung in Höhe von EUR 3.837.704,37.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die "Forderungen gegen verbundene Unternehmen" sowie die "Forderungen gegen Beteiligungsunternehmen" resultieren aus der Gewährung von Darlehen.

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital in Höhe von EUR 25.100,00 entspricht dem bei der Muttergesellschaft ausgewiesenen Bilanzposten.

Rückstellungen

Diese beinhalten Steuerrückstellungen in Höhe von EUR 5.804.560,50 und sonstigen Rückstellungen in Höhe von EUR 12.525.349,18.

Die Steuerrückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich im Wesentlichen wie folgt zusammen:

Verbindlichkeitenspiegel

Die Verbindlichkeiten am 31.12.2023 setzen sich wie folgt zusammen:

Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten Darlehensverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 8.383, Verbindlichkeiten aus Steuern in Höhe von TEUR 358 und weitere sonstige Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 1.403.

Die Verbindlichkeiten am 31.12.2022 setzen sich wie folgt zusammen:

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse ergeben sich im Wesentlichen aus Bauträger Umsätzen, generiert in Deutschland, für Reihenhäuser. Daneben wurde ein geringer Anteil an Vermietungsumsätzen generiert (TEUR 3.937; Vj. TEUR 3.867).

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von TEUR 207.242. Im Einzelnen betreffen diese Verpflichtungen folgende Sachverhalte:

Die Verträge enden frühestens nach einem Monat, teilweise sind sie unbefristet.

Haftungsverhältnisse

Die TURI Holding GmbH hat Bürgschaften in Höhe von insgesamt EUR 23.161.086,00 für Darlehensverbindlichkeiten gegeben. Mit einer Inanspruchnahme ist aktuell nicht zu rechnen, da die Darlehen vertragsgemäß bedient werden.

Entwicklung des Anlagevermögens 2023

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach Ende des Geschäftsjahres nicht eingetreten.

Kapitalflussrechnung

Der Finanzmittelfonds besteht aus dem Kassenbestand und Bankguthaben abzüglich jederzeit fälliger Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Die Entwicklung des Finanzmittelfonds geht im Detail aus der Kapitalflussrechnung hervor.

Sonstige Angaben

Beschäftigt sind ausschließlich Angestellte. Die durchschnittliche Zahl der Mitarbeiter betrug im Geschäftsjahr 298 (i.Vj. 289). Zusätzlich waren 18 (i. Vj. 17) Auszubildende beschäftigt.

Darüber hinaus waren 2 (i. Vj. 2) Vorstandsmitglieder beschäftigt.

Alle Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen sind zu marktüblichen Konditionen geschlossen worden.

Das für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar des Konzernabschlussprüfers beträgt TEUR 37 und betrifft in Höhe von TEUR 34 Abschlussprüfungsleistungen und in Höhe von TEUR 3 sonstige Beratungsleistungen.

Bei der Angabe über die Organbezüge wurde von dem Wahlrecht gemäß § 314 Abs. 3 S. 2 HGB Gebrauch gemacht.

Die TURI Holding GmbH, Köln, stellt als oberstes Konzernunternehmen einen Konzernabschluss gemäß § 290 ff. HGB auf.

Für die Tochterunternehmen TURI Immobilien GmbH, TURI Gewerbeimmobilien GmbH und TURI Mischimmobilien GmbH wurde von der Befreiung nach § 264 Abs. 3 HGB Gebrauch gemacht.

Gemäß § 314 Abs. 1 Nr. 26 HGB schlägt die Geschäftsführung vor den Jahresüberschuss des Mutterunternehmens in Höhe von EUR 1.925.884,74 auf neue Rechnung vorzutragen.

6.1.5 Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

6.1.6 Eigenkapitalspiegel

6.1.7 Bestätigungsvermerk

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die TURI Holding GmbH, Köln

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der TURI Holding GmbH, Köln, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2023, der Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung, dem Eigenkapitalspiegel und der Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der TURI Holding GmbH, Köln, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung des gesetzlichen Vertreters für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Der gesetzliche Vertreter ist verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die er in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt hat, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses ist der gesetzliche Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren hat er die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus ist er dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die er als notwendig erachtet hat, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Protokoll der Gesellschafterversammlung

der TURI Holding GmbH Köln vom 05. April 2024

Anwesende (r):

Der Anwesende ist alleiniger Gesellschafter der TURI Holding GmbH.

Unter Verzicht auf vertragliche und gesetzliche Form- und Fristvorschriften hielt der Gesellschafter der TURI Holding GmbH heute eine Gesellschafterversammlung ab und beschloss das Folgende: