SWB Sparkassen-Wohnbau GmbH

SWB Sparkassen-Wohnbau GmbH

Karlsruhe

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die SWB Sparkassen-Wohnbau GmbH

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der SWB Sparkassen-Wohnbau GmbH, Karlsruhe bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der SWB Sparkassen-Wohnbau GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bilanz zum 31.12.2023

AKTIVA

PASSIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01.-31.12.2023

Anhang zum Jahresabschluss 2023

SWB Sparkassen-Wohnbau GmbH

A. Allgemeiner Teil

Gesellschaftsrechtliche Grundlagen

Die SWB Sparkassen-Wohnbau GmbH mit Sitz in Karlsruhe ist im Handelsregister des Amtsgerichts Mannheim unter HRB 100288 eingetragen.

Allgemeine Hinweise

Der vorliegende Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften der §§ 242 ff. HGB und §§ 264 ff. HGB sowie nach der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (JAbschlWUV) und nach dem Gesellschaftsvertrag aufgestellt. Die SWB Sparkassen-Wohnbau GmbH ist eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 1 HGB.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Der Jahresabschluss der SWB Sparkassen-Wohnbau GmbH, Karlsruhe, wurde für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023 aufgestellt.

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend. Sie wurden gegenüber dem Vorjahr unverändert beibehalten.

Sachanlagevermögen

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungskosten aktiviert. Es wird über einen Zeitraum von drei bis acht Jahren, Gebäude über fünfzig Jahre planmäßig linear abgeschrieben.

Aus Vereinfachungsgründen werden bei den Sachanlagen in Anlehnung an die steuerlichen Regelungen Vermögensgegenstände von geringem Wert (von 250 EUR bis 800 EUR) sofort als Sachaufwand erfasst.

Finanzanlagevermögen

Die Wertpapiere des Anlagevermögens wurden im Rahmen des gemilderten Niederstwertprinzips zu Anschaffungskosten bewertet.

Der Zeitwert des Finanzanlagevermögens zum 31. Dezember 2023 betrug 1.439 TEUR.

Umlaufvermögen

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit ihrem Nennwert oder ihrem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert.

Sonstige Rückstellungen

Bei der Bemessung der sonstigen Rückstellungen wurden alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten berücksichtigt. Sie wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.

Verbindlichkeiten

Alle Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

B. Erläuterungen zur Bilanz

Zum 31. Dezember 2021 besteht ein körperschaftsteuerlicher Verlustvortrag von ca. 1,8 Mio. EUR, bzw. ein gewerbesteuerlicher Verlustvortrag von ca. 1,5 Mio. EUR, der in den Folgejahren entsprechend der gesetzlichen Bestimmungen genutzt werden kann. Hieraus würden ausschließlich aktive latente Steuern i. H. v. maximal 30 % resultieren, auf deren Aktivierung aber verzichtet wurde. Die Steuerveranlagungen bis 2021 sind erfolgt.

Zur Entwicklung der immateriellen Vermögensgegenstände sowie der Sach- und Finanzanlagen wird auf den Anlagespiegel verwiesen.

Entwicklung des Anlagevermögens (§ 284 Abs. 3 HGB)

Beteiligungen

Gemeinsam mit der Immo Süd GmbH, Pfinztal wurde mit Notarvertrag vom 21. Mai 2010 die Gesellschaft Friedrichstift Karlsruhe GbR gegründet. Am Geschäftskapital von 500.000,00 EUR sind die beiden Gesellschafter mit einem festen Kapitalanteil von jeweils 250.000,00 EUR beteiligt. Die Kapitalanteile waren zum 31. Dezember 2014 von den Gesellschaftern voll einbezahlt. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2022 schloss mit einem Verlust von 91.623,31 EUR ab, der den variablen Kapitalkonten der Gesellschafter belastet wurde. Bedingt durch Kapitalentnahmen in der Vergangenheit und die laufende Verlustübernahme ist die Beteiligung bei der SWB zum 31. Dezember 2023 mit einer Verbindlichkeit aus Beteiligung in Höhe von 676.692,04 EUR bilanziert. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 der Friedrichstift Karlsruhe GbR lag bis zur Aufstellung des Jahresabschlusses noch nicht vor.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Von den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen haben 17.730,47 EUR (Vorjahr: 15.618,48 EUR) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Guthaben bei Kreditinstituten

In den flüssigen Mitteln sind Treuhandvermögen für Mietkautionen in Höhe von 17.009,27 EUR (Vorjahr: 20.959,05 EUR) enthalten.

Eigenkapital

Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt unverändert 4.100.000,00 EUR und ist vollständig eingezahlt.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen enthalten u. a.:

Verbindlichkeiten

In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ist eine Verbindlichkeit gegenüber Kreditinstituten, gleichzeitig Mehrheitsgesellschafterin, in Höhe von 35.017,94 EUR (Vorjahr: 29.788,83 EUR) enthalten.

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten gliedern sich wie folgt:

C. Angaben und Erläuterung zur Gewinn- und Verlustrechnung

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind im Wesentlichen die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von 28.779,98 EUR (Vorjahr: 37.915,52 EUR) enthalten.

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind neben 81.022,30 EUR (Vorjahr: 70.716,06 EUR) für die Büromieten inkl. Nebenkosten auch Aufwendungen aus der Verlustübernahme der Friedrichstift Karlsruhe GbR in Höhe von 45.811,66 EUR (Vorjahr: 41.261,23 EUR) enthalten.

D. Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen beinhalten Mietverpflichtungen aufgrund des Mietverhältnisses mit der LBS Landesbausparkasse Süd, die im Geschäftsjahr einschließlich Nebenkosten 80.452,56 EUR (Vorjahr: 68.750,00 EUR) betrugen.

Organe der Gesellschaft

Organe der Gesellschaft (§ 285 Nr. 10 HGB):

a) Geschäftsführer waren:

b) Dem Aufsichtsrat gehörten im Geschäftsjahr an:

Angaben über Arbeitnehmer

Die durchschnittliche Anzahl der Mitarbeiter betrug 11 (Vorjahr: 10,75).

Bezüge der Geschäftsführung

Die Gesellschaft macht hinsichtlich der Bezüge der Geschäftsführer von der Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB Gebrauch.

Honorar Abschlussprüfer

Das Honorar der Abschlussprüfer nach § 285 Nr. 17 HGB beläuft sich für Abschlussprüfungsleistungen auf 20.800,00 EUR (Vorjahr: 20.800,00 EUR). Weitere Leistungen wurden nicht in Anspruch genommen.

Bezüge des Aufsichtsrates

Die Bezüge des Aufsichtsrates betrugen 11.040,00 EUR (Vorjahr: 11.040,00 EUR).

Nachtragsberichterstattung

Vorgänge von besonderer Bedeutung lagen nach dem Abschlussstichtag nicht vor.

Lagebericht 2023

SWB Sparkassen-Wohnbau GmbH

A. Grundlagen der Gesellschaft

Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Die SWB Sparkassen-Wohnbau GmbH wurde am 17. Januar 1956 gegründet. Gesellschafter sind die LBS Landesbausparkasse Süd (98,1 %) und die SV Lebensversicherung AG (1,9 %).

Die SWB Sparkassen-Wohnbau GmbH betreibt schwerpunktmäßig das Geschäftsfeld Immobilienverwaltung. Das Geschäftsgebiet der Gesellschaft erstreckt sich gemäß Gesellschaftsvertrag auf das Land Baden-Württemberg und den Bereich des ehemaligen Regierungsbezirkes Pfalz in den Grenzen vom 30. September 1968. Sie ist jedoch im Wesentlichen in Baden-Württemberg tätig.

Eine ordnungsgemäße Verwaltung stellt komplexe und vielschichtige Anforderungen an Immobilienverwalter in Bezug auf kaufmännische, juristische und technische Kenntnisse. Aufgabe des Immobilienverwalters ist die optimale Verwaltung von Wohnungseigentum. Die erforderliche Genehmigung zur Ausübung des Gewerbes gem. § 34c GewO liegt vor.

Die SWB verfügt über ein bewährtes Netzwerk von zuverlässigen Handwerkern, Lieferanten und Energieversorgern, die den Kunden Sicherheit und eine qualitativ hochwerte Ausführung und damit die Werterhaltung der eigenen vier Wände gewährleisten. Vorhandene Rahmenverträge bringen den Kunden einen Mehrwert.

Organe des Unternehmens sind die Gesellschafterversammlung, der Aufsichtsrat und die Geschäftsführung.

B. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um 0,3 % niedriger als im Vorjahr.

Die Verbraucherpreise in Deutschland haben sich im Jahresdurchschnitt 2023 um 5,9 % gegenüber 2022 erhöht. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, fiel die Inflationsrate für 2023 damit geringer aus als im Jahr zuvor. Sie hatte im Jahr 2022 noch bei 6,9 % gelegen. Die Teuerung für das Jahr 2023 wurde wie im vorangegangenen Jahr von den Auswirkungen der Kriegs- und Krisensituation beeinflusst, die die Preisentwicklung auf allen Wirtschaftsstufen prägte.

Wirtschaftliche Entwicklung in Baden-Württemberg

Das krisengeprägte Umfeld belastet weiterhin die Südwestwirtschaft. Die Wirtschaftsleistung Baden-Württembergs ist im 3. Quartal 2023 gesunken. Wie das Statistische Landesamt Baden- Württemberg mitteilt, verzeichnete das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) in Baden-Württemberg ersten vorläufigen Berechnungen zufolge, einen saison- und arbeitstäglich bereinigten Rückgang von 0,5% zum Vorquartal. Gegenüber dem Vorjahresquartal sank die Wirtschaftsleistung preisbereinigt um 2,8 %.

Nach wie vor wirkt die hohe Inflation abschwächend auf die Südwestkonjunktur. Im 3. Quartal 2023 lag die Gesamtteuerung 6,3 % über dem Vorjahresniveau. Im 4. Quartal sank die Inflationsrate auf 3,9 %. Bei der Interpretation der Inflationsraten 2023 muss jedoch unter anderem ein Basiseffekt aufgrund des hohen Energiepreisniveaus im Jahr 2022 beachtet werden.

Wirtschaftliche Entwicklung in Rheinland-Pfalz

Die rheinland-pfälzische Wirtschaft ist laut Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz im dritten Quartal 2023 geschrumpft. Der Wert aller erzeugten Waren und Dienstleistungen sank gegenüber dem Vorquartal preis-, kalender- und saisonbereinigt um 0,8 %. Verglichen mit dem Vorjahresquartal nahm die Wirtschaftsleistung um 5,3 % ab.

II. Branchenbezogene Rahmenbedingungen

Das Immobilienjahr 2023 war geprägt von vielen Änderungen.

Die Immobilienwirtschaft wird wieder einmal mit zahlreichen zusätzlichen Regularien konfrontiert. Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1. Januar 2024 in Kraft getreten. Immobilienverwalter müssen schon jetzt einige Vorgaben umsetzen und den Umstieg auf eine klimafreundlichere Heizungsanlage vorbereiten.

Die hohe Inflation, die steigenden Bauzinsen, schwankende Entscheidungen in der KfW-Förderlandschaft und der Streit um das sogenannte Heizungsgesetz trugen maßgeblich dazu bei, dass die Immobiliennachfrage in der ersten Jahreshälfte zurückging und damit sanken auch die Preise. Seit der zweiten Jahreshälfte 2023 sehen wir eher eine Seitwärtsbewegung. Der Immobilienmarkt hat sich beruhigt.

Die Anforderungen an die Qualifikation und das Wissen von professionellen Hausverwaltern steigen rasant. Die Verwalterbetriebe haben ein neues Gesetz oder eine neue Verordnung noch nicht umgesetzt, da kommen bereits zwei neue auf den Tisch. Viele Unternehmen haben mit dieser rasanten Entwicklung nicht kalkuliert. Die Zahl der Betriebsaufgaben steigt und dem kann nur durch eine höhere Investitionsbereitschaft in zusätzliche Fort- und Weiterbildung begegnet werden.

III. Bedeutsamste finanzielle Leistungsindikatoren

Als bedeutsamste finanzielle Leistungsindikatoren, die der internen Steuerung dienen und in die Berichterstattung einfließen, definieren wir die Umsatzerlöse sowie den Jahresüberschuss gemäß Gewinn- und Verlustrechnung.

IV. Geschäftsverlauf

Die Bilanzsumme beträgt wie im Vorjahr 10 Mio. EUR. Weiterhin konnte die Gesellschaft im Geschäftsjahr 2023 einen Jahresüberschuss in Höhe von 316 TEUR (Vorjahr: 358 TEUR) erzielen.

Der Bestand der Hausverwaltungen beträgt zum 31. Dezember 2023 insgesamt 4.380 Einheiten (Vorjahr: 5.229 Einheiten), davon 3.027 Eigentumswohnungen, 174 gewerbliche Einheiten und 1.179 Garagen. Es werden in 39 Orten im Geschäftsgebiet 178 Liegenschaften betreut.

Der Geschäftsverlauf war insgesamt befriedigend.

V. Darstellung, Analyse und Beurteilung der Lage

a. Vermögenslage

Der größte Teil der Aktiva entfällt mit 53,3 % (Vorjahr: 54,3 %) der Bilanzsumme auf Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten. Es entfallen 18,0 % (Vorjahr: 18,1 %) auf Wertpapiere des Anlagevermögens.

Die restliche Summe entfällt im Wesentlichen auf Forderungen gegen Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht (15,4 % der Bilanzsumme, Vorjahr: 14,3 %).

Die Gesellschaft verfügt über ein Stammkapital unverändert in Höhe von 4.100 TEUR und über eine langfristig zur Verfügung stehende gesellschaftsvertragliche Rücklage in Höhe von 3.813 TEUR (Vorjahr: 3.454 TEUR). Der Jahresüberschuss 2022 erhöhte die gesellschaftsvertragliche Rücklage. Die Eigenkapitalquote beträgt 82,2 % (Vorjahr: 79,4 %) der Bilanzsumme. Die Gesellschaft verfügt über eine solide Eigenmittelbasis.

Auf dieser Grundlage beurteilen wir die Vermögenslage der Gesellschaft als gut.

b. Finanzlage

Die liquiden Mittel betrugen zum Bilanzstichtag 1.245 TEUR (Vorjahr: 1.269 TEUR). Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war im abgelaufenen Geschäftsjahr aufgrund der vorhandenen liquiden Mittel jederzeit gegeben.

Deshalb beurteilen wir die Finanzlage der Gesellschaft als gut.

C. Ertragslage

Die Umsatzerlöse gemäß Gewinn- und Verlustrechnung resultieren im Wesentlichen aus der Betreuungstätigkeit und der Vermietung des Gebäudes Kronenstraße 39/41 in Stuttgart. Die Umsatzerlöse sind zwar von 1.470 TEUR um 7,7 % auf 1.356 TEUR gesunken. Der prognostizierte Rückgang der Umsatzerlöse auf 1.308 TEUR wurde jedoch übertroffen.

Der Personalaufwand ist aufgrund der Besetzung offener Stellen von 612 TEUR auf 681 TEUR gestiegen. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sanken um 15,2 % von 381 TEUR auf 323 TEUR.

Es wird ein Jahresüberschuss in Höhe von 316 TEUR (Vorjahr: 358 TEUR) ausgewiesen. Die Vorjahresprognose in Höhe von 240 TEUR für den Jahresüberschuss wurde unter anderem aufgrund der gesunkenen sonstigen betrieblichen Aufwendungen deutlich übertroffen. Die Erträge aus der Hausverwaltung sind zwar rückläufig, werden jedoch durch die Einnahmen aus der Vermietung sowie den Finanzanlagen gestützt. Der Verlust 2022 aus der Friedrichstift Karlsruhe GbR (46 TEUR) belastet das Ergebnis.

Die Entwicklung der Ertragslage beurteilen wir in Anbetracht der Entwicklung unserer bedeutsamsten Leistungsindikatoren als befriedigend.

VI. Gesamtaussage zum Geschäftsverlauf und zur Lage

Den Geschäftsverlauf und die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage beurteilen wir unter Berücksichtigung der gesamtwirtschaftlichen sowie branchenspezifischen Entwicklung insgesamt als befriedigend.

C. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres zum 31. Dezember 2023 haben sich nicht ergeben.

D. Chancen-, Risiko- und Prognosebericht

I. Chancen- und Risikobericht

Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit ist die Immobilienverwaltung mit den Leistungsspektren Wohneigentums-, Miet- und Sondereigentumsverwaltung.

Weitere Chancen zur Entwicklung werden in der Möglichkeit gesehen, die Anzahl der verwalteten Einheiten durch weitere Konzentration am Sitz der Gesellschaft in Karlsruhe und in Regionen, in denen die Gesellschaft bereits stark vertreten ist mittel- bis langfristig zu erhöhen. Die Konzentration soll sich auf Objekte mit 15 bis 60 Wohneinheiten richten, da diese betriebswirtschaftlich optimal sind.

Der Geschäftsbereich Bauträger wurde zum 31. Dezember 2019 eingestellt. Nachfolgend aufgeführte Projekte sind aufgrund gerichtlicher Auseinandersetzungen weiterzuführen.

Projekt Friedrichstift

Aus den Streitigkeiten mit dem Generalunternehmer ARGE Friedrichstift Füssler/Gross ergeben sich Risiken aus unberechtigten Nachtragsforderungen, Minderleistungen sowie Leistungsübernahmen der Friedrichstift Karlsruhe GbR. Es ist sowohl eine Klage wegen Überzahlung als auch ein Beweissicherungsverfahren wegen Mängelbeseitigung beim Landgericht Karlsruhe anhängig. Im Nachgang des Gerichtstermins vom 22. September 2020 zur Klage ARGE ./. Friedrichstift Karlsruhe GbR hat sich die zuständige Richterin in einem Hinweisbeschluss vom 02. Oktober 2020 schriftlich zu einzelnen Streitpunkten geäußert und sich in wesentlichen Unterpunkten unserer Auffassung angeschlossen. Ein vergleichbarer Beschluss ist auch schon am 20. Juli 2018 ergangen. Am 28. August 2023 kam es wieder zu einem Besprechungstermin mit dem neuen Richter am Landgericht Karlsruhe.

In der Eigentümerversammlung vom 18. September 2021 wurde beschlossen einen von uns vorgeschlagenen außergerichtlichen Vergleich zu prüfen. Der Prüfauftrag wurde gem. Beschluss in der Eigentümerversammlung vom 23. September 2022 nun endgültig einer Rechtsanwaltskanzlei übertragen. Sollte unserem Vorschlag nachgekommen werden, so halten wir dies für vorteilhaft.

Es ist in beiden Verfahren von einem mehrjährigen Rechtsstreit auszugehen.

Aus den Streitigkeiten der Friedrichstift Karlsruhe GbR sowie deren prekärer Kapitalausstattung bestehen Risiken bei negativem Ausgang und Chancen bei positivem Ausgang der voraussichtlich noch Jahre andauernden Auseinandersetzung. Legt man die vorzitierten Richterlichen Hinweise vom 20. Juli 2018 und vom 02. Oktober 2020 zugrunde, die für den Richter, der den Rechtsstreit letztendlich entscheiden müsste, zwar nicht bindend sind, erscheint eine positive Beendigung des Klageverfahrens nach wie vor als nicht unwahrscheinlich.

Projekt Imbergärten

Die drei Wohngebäude zu je zehn WE wurden in 2002 fertiggestellt. Die Wohnbebauung ist in zwei Wohnungseigentümergemeinschaften aufgeteilt. Für die Gebäude Imberstraße 22-24 sind Klagen wegen Mängeln an den Gebäuden anhängig. Die Klage zur Bodenabsenkung wurde im Jahr 2023 vollständig abgeschlossen.

Mit der WEG der Imberstraße 26 wurde eine außergerichtliche Vereinbarung zur Mängelbeseitigung an dem Gebäude und wegen der Bodenabsenkung getroffen. Die Mängelbeseitigung am Gebäude ist weitgehend abgeschlossen, während die Beseitigung des Mangels der Bodenabsenkung hier noch aussteht.

Zusammenfassung Projekte

Bestandsgefährdende oder entwicklungsbeeinträchtigende Risiken sind nicht erkennbar.

Allgemeine Risiken

Regularien werden vom Staat immer weiter ausgerollt. Neben den bereits bestehenden Anforderungen, welche noch in der Umsetzung sind, muss sich der Verwalter in neue Themen durch Weiterbildungen einarbeiten und weiterführend den Eigentümern übermitteln und durchführen. Diese Herausforderung und gleichzeitig Überlastung lässt den Arbeitsmarkt der Hausverwalter immer schmaler werden. Ein Mitarbeiter-Engpass führt bedingt zu einem Wachstumsstopp. Schlussfolgernd werden große Eigentümergemeinschaften von Hausverwaltungen weiter verwaltet, hingegen werden kleine mit gleichem Arbeitspensum aufgrund von personellen Mangel abgegeben. Angebote werden somit vorwiegend von kleinen Objekten angefragt.

Insgesamt beurteilen wir die Risikolage bzw. unser Chance-Risiko-Verhältnis unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden Ressourcen als ausgewogen.

II. Prognosebericht

Die nachfolgenden Einschätzungen haben Prognosecharakter. Sie stellen unsere Einschätzungen der wahrscheinlichsten künftigen Entwicklung auf Basis der uns zum Zeitpunkt der Erstellung des Lageberichts zur Verfügung stehenden Informationen dar. Da Prognosen mit Unsicherheit behaftet sind bzw. sich durch die Veränderungen der zugrundeliegenden Annahmen als unzutreffend erweisen können, ist es möglich, dass insbesondere der tatsächliche künftige Jahresüberschuss gegebenenfalls deutlich von den zum Zeitpunkt der Erstellung des Lageberichts getroffenen Erwartungen über die voraussichtlichen Entwicklungen abweicht. Der Prognosezeitraum umfasst das auf den Bilanzstichtag folgende Geschäftsjahr.

Die wirtschaftliche Schwächephase hält auch zum Jahreswechsel 2023/24 an. Nach einem preis- , saison- und kalenderbereinigten Rückgang des BIP um 0,25 % zum Jahresende 2023 deuten aktuelle Frühindikatoren noch nicht auf eine rasche konjunkturelle Erholung hin. Mit einem rückläufigen Trend der Inflation, steigenden Reallöhnen und einer allmählichen Belebung der Weltwirtschaft dürften sich zentrale Belastungsfaktoren für die deutsche Wirtschaft aber im Verlauf dieses Jahres verringern und eine vor allem binnenwirtschaftlich getragene Erholung einsetzen.

Wesentliche Änderungen hinsichtlich der Vermögenslage erwarten wir nicht. Wir gehen davon aus, dass unsere Zahlungsfähigkeit auch im Prognosezeitraum gewährleistet ist.

Wir prognostizieren einen deutlichen Rückgang der Umsatzerlöse von 1.356 TEUR um 169 TEUR auf 1.187 TEUR. Die Hauptursache hierfür ist ein nicht unwahrscheinlicher deutlicher Rückgang der Mieterträge in Bezug auf die Mietsache Kronenstraße 39/41 sowie der Wegfall der vom Büro Konstanz aus betreuten Einheiten. Daneben belastet der erwartete Verlust der Friedrichstift Karlsruhe GbR i. H. v. 53 TEUR das Ergebnis. Wir erwarten einen Jahresüberschuss in Höhe von rund 162 TEUR.

Unsere Perspektiven für das Geschäftsjahr 2024 beurteilen wir in Bezug auf die von uns erwarteten Entwicklungen der Rahmenbedingungen und der prognostizierten Entwicklung unserer bedeutsamsten finanziellen Leistungsindikatoren zusammengefasst als zufriedenstellend.

Neben den Wirkungen aus aktuellen Krisensituationen können die Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung hinsichtlich des Eintreffens der für die bedeutsamsten Leistungsindikatoren getroffenen Prognosen auch die gesamtpolitische und wirtschaftliche Entwicklung negativ beeinflussen.

Feststellungsdatum: 10. April 2024