Wohnungsbau-Genossenschaft "Altmark" eG

Wohnungsbau-Genossenschaft "Altmark" eG

Stendal

Jahresabschluss zum 31.12.2023

1. Bilanz zum 31.12.2023

2. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2023 - 31.12.2023

3. Anhang des Jahresabschlusses 2023

A. Allgemeine Angaben

Die Genossenschaft hat ihren Sitz in 39576 Hansestadt Stendal, Erich-Weinert-Straße 16, und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Stendal (Reg. Nr. 39).

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen (FormblattVO) in der aktuell geltenden Fassung beachtet.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB wiederum nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

In der Gliederung der Bilanz ergaben sich keine Veränderungen gegenüber dem Vorjahr. Die angegebenen Vorjahreszahlen sind bei allen Bilanz- und GuV-Posten vergleichbar.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bilanzierungsmethoden

Die Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden erfolgte unter der Prämisse der Unternehmensfortführung.

Das Umlaufvermögen ist unter Berücksichtigung des strengen Niederstwertprinzips bilanziert worden.

Bewertungsmethoden

Immaterielle Vermögensgegenstände

Immaterielle Vermögensgegenstände wurden nur insoweit zu - um planmäßige lineare Abschreibungen, entsprechend der amtlichen AfA-Tabelle, geminderte - Anschaffungskosten aktiviert, als sie entgeltlich erworben wurden. Es sind ausschließlich Softwarelizenzen enthalten.

Sachanlagen

Das Sachanlagevermögen, das insbesondere Grundstücke und Wohngebäude umfasst, ist unter Berücksichtigung planmäßiger linearer Abschreibungen zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt.

Baukosten werden als nachträgliche Herstellungskosten aktiviert, wenn die Voraussetzungen des § 255 HGB erfüllt sind. Im Jahr 2023 wurde die Sanierung der Robert-Dittmann-Straße 6-6e abgeschlossen. Diese Arbeiten wurden als nachträgliche Herstellungskosten aktiviert. Die Fördermittel (363,9 T€) wurden aktivisch von den nachträglichen Herstellungskosten abgesetzt. In den Jahren 2021 und 2022 sind nachträgliche Herstellungskosten für die Erweiterung der Elektroausstattung in den Wohnungen in der Robert-Dittmann-Straße 6-6e und 10-10 e angefallen, die jedoch als Instandsetzungskosten erfasst wurden. Diese Kosten wurden 2023 dem Anlagevermögen zugeschrieben.

Die planmäßigen linearen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden unter Zugrundelegung folgender Gesamtnutzungsdauer vorgenommen:

Finanzanlagen

Unter dem Bilanzposten "Anteile an verbundenen Unternehmen" wird die Stammeinlage in Höhe von 25.000,00 € an der WBGA Service GmbH ausgewiesen. Mit Beschluss Nr. 12/2023 vom 18.04.2023 wurde die Erhöhung der Stammeinlage um 41.650,00 € beschlossen, welche als nachträgliche Anschaffungskosten aktiviert wurde.

Des Weiteren beinhaltet der Ausweis den Kaufpreis für die in 2020 erworbene Dienstleistungsgesellschaft Stadtreinigungs-Service M. & H. Voigt GmbH in Höhe von 730.000,00 € zuzüglich Beurkundungskosten von 4.110,17 €. Die im Jahr 2023 angefallene Grunderwerbsteuer in Höhe von 40.351,00 € wurde als nachträgliche Anschaffungskosten aktiviert.

Umlaufvermögen

Beim Umlaufvermögen wurden die unfertigen Leistungen und die Vorräte zu Anschaffungskosten bewertet. Das strenge Niederstwertprinzip wurde beachtet. Im Umlaufvermögen sind leerstandsabhängige Wertberichtigungen zu unfertigen Leistungen aus noch abzurechnenden Betriebskosten (712 Tsd. €) vorgenommen worden. "Andere Vorräte" (Reparaturmaterial) sind nach der FiFo-Methode bewertet worden.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie flüssige Mittel wurden mit dem Nennbetrag bewertet. Es wurden Einzelwertberichtigungen in Höhe des zu erwartenden Ausfallrisikos zu den Mietforderungen vorgenommen. Uneinbringliche Forderungen wurden direkt abgeschrieben.

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des künftigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen von mehr als einem Jahr wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen 7 Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank abgezinst.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Angaben zur Bilanz

Entwicklung des Anlagevermögens

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel dargestellt. Dieser ist als Anlage 1 dem Anhang beigefügt.

Zur Überprüfung der Wertansätze wurden Ertragswertberechnungen entsprechend der Immobilienwertermittlungsverordnung durchgeführt. Hierbei wurde der Liegenschaftszinssatz gemäß Grundstücksmarktbericht (Gutachterausschüsse) berücksichtigt. Daraus ergaben sich bei 2 Gebäuden außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von insgesamt 114.371,60 €. Zuschreibungen wurden aufgrund höherer Bodenrichtwerte bei 3 Flurstücken in Höhe von insgesamt 59.229,83 € vorgenommen. In den Jahren 2021 und 2022 sind nachträgliche Herstellungskosten für die Erweiterung der Elektroausstattung in den Wohnungen in der Robert-Dittmann-Straße 6-6e und 10-10 e angefallen, die jedoch als Instandsetzungskosten erfasst wurden. Diese Kosten wurden 2023 dem Anlagevermögen zugeschrieben (19.152,11 €).

Unfertige Leistungen

In der Position "Unfertige Leistungen" sind 5.393.900,60 € (Vorjahr 4.900.514,47 €) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.

Forderungen gegen verbundene Unternehmen

Die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen setzen sich zusammen aus 110.877,36 € gegenüber der WBGA Service GmbH und 48.086,62 € gegenüber der Stadtreinigungs-Service M.H. Voigt GmbH. Hierbei handelt es sich ausschließlich um Forderungen aus der Gewinnabführung.

Sonstige Vermögensgegenstände

In der Position "Sonstige Vermögensgegenstände" sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr:

Rücklagenspiegel / Ergebnisrücklagen

Sonstige Rückstellungen

In den "Sonstigen Rückstellungen" sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten:

Verbindlichkeiten

In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten entsprechend der Laufzeit sowie der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten, die durch Grundpfandrechte und Forderungsabtretungen besichert sind, ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel, der als Anlage 2 dem Anhang beigefügt ist.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen setzen sich zusammen aus Verbindlichkeiten gegenüber der WBGA Service GmbH in Höhe von 31.452,39 € (davon aus Bau- u. Instandhaltungsleistungen 11.639,97 €, davon aus anderen Lieferungen und Leistungen 19.812,42 €) und Verbindlichkeiten gegenüber der Stadtreinigungs-Service M. & H. Voigt GmbH in Höhe von 63.218,16 € (davon aus Bau- und Instandhaltungsleistungen 3.425,38 €, davon aus anderen Lieferungen und Leistungen 59.792,78 €).

II. Gewinn- und Verlustrechnung

Im abgelaufenen Geschäftsjahr sind periodenfremde bzw. außergewöhnliche Erträge in Höhe von 275.442,48 € und periodenfremde bzw. außergewöhnliche Aufwendungen in Höhe von 114.371,60 € angefallen. Bei den Erträgen handelt es sich um Fördermittel (u.a. Abriss Albert-Einstein-Straße und Stadtseeallee 111-115) sowie vorgenommene Zuschreibungen und bei den Aufwendungen sind es außerplanmäßige Abschreibungen auf Wohngebäude.

Ferner sind unter dem Posten "sonstige Zinsen und ähnliche Erträge" Erträge aus der Abzinsung der Rückstellung für die Archivierung der Geschäftsunterlagen in Höhe von 639,82 € (2022: 239,00 €) enthalten.

Die Erträge aus der Gewinnabführung der WBGA Service GmbH in Höhe von 52.375,35 € wurden in der Gewinn- und Verlustrechnung des Vorjahres mit unter der Position Erträge aus Beteiligungen ausgewiesen. Da gemäß § 277 Abs. 5 HGB ein separater Ausweis geboten ist, wurde der Vorjahreswert abweichend zur Gewinn- und Verlustrechnung des Vorjahres in der des Jahres 2023 extra ausgewiesen.

D. Sonstige Angaben

Haftungsverhältnisse und Anteilsbesitz

Die Genossenschaft hält bei der Tochtergesellschaft WBGA Service GmbH 100 % der Stammeinlage.

Das Stammkapital der Stadtreinigungs-Service M. & H. Voigt GmbH beträgt 200.000,00 €. Die Geschäftsanteile in Höhe von 200.000,00 € wurden mit notariellem Vertrag vom 02.07.2020 von der Genossenschaft erworben.

Jahresergebnis, Eigenkapital und Anteil, Ergebnisabführungsvertrag und Sitz der Töchter

Unter der Bilanzposition "Anteile an verbundenen Unternehmen" wird die am 21.02.2020 vollständig eingezahlte Stammeinlage in Höhe von 25.000,00 € an der mit Vertrag vom 21.02.2020 gegründeten 100%igen Tochtergesellschaft der Genossenschaft, der WBGA Service GmbH mit Sitz in 39576 Stendal, Erich-Weinert-Str. 16, ausgewiesen nebst Stammeinlagenerhöhung in Höhe von 41.650,00 € aus dem Jahr 2023. Die Eintragung der Gesellschaft im Handelsregister ist am 28.02.2020 erfolgt. Am 29.06.2021 wurde ein Ergebnisabführungsvertrag abgeschlossen. Der Jahresabschluss dieser Gesellschaft weist zum 31.12.2023 nach der Ergebnisabführung von 110.877,36 € einen Jahresüberschuss von 0,00 € und ein Eigenkapital von 95.518,62 € aus.

Des Weiteren beinhaltet der Ausweis den Kaufpreis für die in 2020 erworbene Dienstleistungsgesellschaft Stadtreinigungs-Service M. & H. Voigt GmbH mit Sitz in 39576 Stendal, Langer Weg 56 nebst Beurkundungskosten und Grunderwerbsteuer. Der Jahresabschluss dieser Gesellschaft weist zum 31.12.2023 einen Jahresüberschuss von 163.282,22 € und ein Eigenkapital von 744.112,75 € aus. Die Eintragung ins Handelsregister ist am 18.01.2021 erfolgt. Die Stadtreinigungs-Service M. & H. Voigt GmbH ist ebenfalls eine 100%ige Tochtergesellschaft der Genossenschaft.

Arbeitnehmeranzahl

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug 25,75 (ohne Vorstand).

Außerdem gehören noch zwei geringfügig Beschäftigte zu unserem Unternehmen.

Mitgliederbewegung (verbleibende Mitglieder)

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich um 123.934,00 € erhöht.

Es besteht keine Nachschusspflicht.

Prüfungsverband

Verband der Wohnungsgenossenschaften Sachsen-Anhalt e.V.

Breiter Weg 261, 39104 Magdeburg

Mitglieder des Vorstandes

Lars Schirmer - geschäftsführender kaufmännischer Vorstand

Anja Krüger - technischer Vorstand

Mitglieder des Aufsichtsrates

Reiner Instenberg         - Aufsichtsratsvorsitzender

Klaus-Jürgen Adamietz

Heike Engels

Rico Festerling 

Forderungen an Organmitglieder

Gegenüber den Vorstandmitgliedern und den Aufsichtsratsmitgliedern bestehen keine Forderungen.

E. Weitere Angaben

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Ende des Berichtszeitraums sind nicht eingetreten.

Verlustdeckung

Der Jahresabschluss 2023 wird mit den Beschlussvorlagen (Feststellung des Jahresabschlusses 2023 und Verlustdeckung durch Entnahme aus der Sonderrücklage) der Vertreterversammlung vorgelegt. Die Vertreterversammlung möge folgenden Beschluss fassen: "Entsprechend des Vorschlages aus der gemeinsamen Beratung von Vorstand und Aufsichtsrat wird beschlossen, den Jahresfehlbetrag von 259.646,63 € der Sonderrücklage zu entnehmen." 

Der Vorstand

                   ---------------------------------------------            -------------------------------------------------------

                                    Lars Schirmer                                                                         Anja Krüger

Anlage 1: Entwicklung des Anlagevermögens

Anlage 2: Verbindlichkeitenspiegel

Lagebericht

der Wohnungsbau-Genossenschaft "Altmark" eG Stendal für die Zeit vom 01.01.2023- 31.12.2023

1. Grundlagen des Unternehmens

Das Geschäftsmodell der Wohnungsgenossenschaften ist es, Ihren Mitgliedern Wohnraum zu angemessenen Preisen zur Verfügung zu stellen. Beginnend in den 50er Jahren mit der Gründung der Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften konnte durch das Genossenschaftsmodell neuer Wohnraum für die Bewohner der Hansestadt Stendal geschaffen werden. Auch heute ist die Strategie nicht die Erzielung von Gewinnen, sondern die Förderung der Mitglieder durch die Werterhaltung und Entwicklung der Wohnungsbestände. Hierbei wird der Zweck verfolgt, eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung der Mitglieder der Genossenschaft sicherzustellen.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Wirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

"Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Zwar hat im Verlauf des Jahres die Inflation nachgelassen und sich der Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr beschleunigt. Allerdings blieb die Erholung beim privaten Konsum bislang aus. In realer Rechnung sind die Einkommen in Deutschland über längere Zeit zurückgegangen." … "Die Zinsanhebungen der Europäischen Zentralbank leiteten zudem auf dem deutschen Immobilienmarkt einen deutlichen Einbruch ein. Bis zuletzt gingen deshalb insbesondere die Investitionen in Wohnbauten stark zurück. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,3 % gesunken. Kalenderbereinigt ging das BIP um 0,1 % zurück. Damit setzte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft vom tiefen Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fort. So lag das BIP im Jahr 2023 preisbereinigt nur um 0,7 % höher als vor der Corona-Pandemie im Jahr 2019. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung kam damit deutlich ins Stocken."[1]

"Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im Jahr 2023 rund 10,0 % der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugte, erreicht für gewöhnlich nur moderate Wertschöpfungszuwächse und ist aber nur geringen Schwankungen unterworfen. Gerade diese Beständigkeit begründet die stabilisierende Funktion der Immobiliendienstleister für die Gesamtwirtschaft."[2]

Im Jahr 2023 stellten für die Genossenschaft die erheblich gestiegenen Energiekosten und die damit einhergehenden gesetzlichen Regelungen zur Reduzierung der Belastung für die Mieter eine besondere Herausforderung dar. Bereits im Jahr 2022 mussten die Heizkostenvorauszahlungen deutlich angehoben werden. Durch die Dezember-Hilfe und den gesenkten Umsatzsteuersatz auf Wärmelieferungen konnten die Kosten für den Einzelnen jedoch merklich reduziert werden, sodass mit der Abrechnung im Jahr 2023 überwiegend Guthaben ausgezahlt werden konnten.

Die Preissteigerungen in nahezu allen Branchen führten zudem dazu, dass neben der Mehrbelastung durch höhere Heizkosten eine Mietanpassung unumgänglich war. Aus diesem Grund hat sich der Vorstand dazu entschlossen, im Jahr 2023 beginnend, Mieterhöhungen für alle Objekte zu prüfen und umzusetzen. Oberstes Gebot war es jedoch, die Mehrbelastung für jeden auf ein moderates Maß zu begrenzen. Zum Zeitpunkt der Jahresabschlusserstellung wurden alle notwendigen Mieterhöhungen mit Ausnahme eines Objektes, umgesetzt. Im Ergebnis ist festzustellen, dass bis auf wenige Einzelfälle allen freiwilligen Mieterhöhungsverlangen zugestimmt wurde.

Der deutliche Anstieg der Kosten im Bausektor sowie die derzeitige Zinsentwicklung führen dazu, dass Neubauvorhaben der Genossenschaft bis auf Weiteres nicht zur Umsetzung kommen werden. Dennoch werden die Projekte weiterhin verfolgt, da sie einen nachhaltigen Baustein für die Quartiersentwicklung darstellen.

Die wirtschaftliche Situation der Wohnungsbau-Genossenschaft "Altmark" hängt wesentlich von der Vermietbarkeit ihrer Wohnungen ab, welche wiederum stark von der Bevölkerungsentwicklung der Hansestadt Stendal abhängig ist. Die Hansestadt Stendal inkl. aller Ortsteile hatte am 31.12.2023 insgesamt 39.782 Einwohner und damit 179 Einwohner weniger als Ende 2022. Die Geburten stiegen leicht von 678 auf 698 (plus 20) und die Sterbefälle gingen von 1.103 auf 1.048 um 55 zurück.[3] Demnach gab es mehr Weg- als Zuzüge. Der Bevölkerungsrückgang setzte sich also wie in den vergangenen Jahren weiter fort. Lediglich der Zuzug ukrainischer Flüchtlinge in 2022 führte zu einem Anstieg der Einwohnerzahl in 2022.

Wir sind mit 3.672 Wohnungen Ende 2023, davon 3.005 Plattenbauwohnungen, der zweitgrößte Anbieter auf dem Markt in Stendal. Nach wie vor hat die Genossenschaft mit hohem Leerstand zu kämpfen. Dieser konnte jedoch, wie auch bereits im Vorjahr, insbesondere aufgrund der Vermietung an Geflüchtete, deutlich reduziert werden. Das Durchschnittsalter der Wohnungsnutzer lag zum Stichtag bei 58,5 Jahren. Als Reaktion auf die demografische Entwicklung wird im Stadtsee-Gebiet vermehrt barrierearmer Wohnraum im Rahmen eines Gesamtkonzeptes hergerichtet. Die Herrichtung der übrigen Wohnungen erfolgt auf Grundlage eines festgelegten Standards, welcher sich an der aktuellen Nachfragesituation orientiert. Damit wird das Ziel verfolgt, Mieter langfristig zu binden und den Herrichtungsaufwand bei einem erneuten Mieterwechsel zu verringern.

[1] GdW Information 168 "Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2023/2024", Januar 2024, S. 1

[2] GdW Information 168 "Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2023/2024", Januar 2024, S. 4

[3] Volksstimme, Lokal, Stendal, 16.01.2024

2.2. Geschäftsverlauf

Der Jahresfehlbetrag beläuft sich auf 259.646,63 € und ist somit geringer ausgefallen als für das Jahr 2023 angenommen. Hauptaugenmerk lag im Geschäftsjahr auf Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen im Bestand.

 2 .2.1. Wohnungsbestand, Miete, Vermietung, Grundstücksgeschäfte

Der von der Genossenschaft verwaltete Bestand stellt sich wie folgt dar:

Per 31.12.2023 konnte die geringste Leerstandsquote seit 2014 erzielt werden. Nachfolgende Übersicht verdeutlicht die Entwicklung der vergangenen 4 Jahre:

Von den 674 leerstehenden und nicht stillgelegten Wohnungen können aktiv nur 456 angeboten werden. Bei 218 Wohnungen werden Maßnahmen, wie Stilllegung, Abriss oder Umbau erwogen. Ein Großteil der verbleibenden 456 leerstehenden Wohnungen befindet sich in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand, der mit hohem Herrichtungsaufwand einhergeht.

Die Zahl der Neuabschlüsse von Mietverträgen ist gegenüber dem Vorjahr um 13 auf 334 gestiegen. 254 der 334 Neuabschlüsse entfallen auf Wohnungen im Quartier Stadtsee. Im Geschäftsjahr wurden 303 Wohnungen gekündigt. Von diesen 303 Wohnungskündigungen entfielen 32 auf Todesfälle (2022: 40) und 32 auf Umzüge in Alten- und/oder Pflegeheime (2022: 43). Aufgrund des Durchschnittsalters ist davon auszugehen, dass die Anzahl altersbedingter Wohnungskündigen zunehmen wird.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete lag in 2023 bei 4,81 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Im Vergleich zum Vorjahr konnte bei der durchschnittlichen Kaltmiete somit eine Steigerung um 1,91 % erzielt werden, was insbesondere auf Neuvermietungen mit höheren Kaltmieten zurückzuführen ist. Neuvermietungen wurden im Geschäftsjahr bei kleinen Wohnungen bis 35 qm im Schnitt mit 7,18 €/qm und bei größeren Wohnungen ab 35 qm im Schnitt mit 6,12 €/qm vorgenommen. Die moderate Erhöhung beginnend ab Dezember 2023 wird sich vollumfänglich erst in 2025 auswirken. Die letzten Erhöhungen wurden zum 01.05.2024 wirksam. Das Sollmietenaufkommen hat sich im Jahr 2023 um 136.572,88 € auf insgesamt 12.261.397,18 € (12.124.824,30 € im Vorjahr) erhöht. Die Erlösschmälerungen aufgrund von Leerstand und Mietminderungen betragen 2.298.158,28 € (Vorjahr 2.641.886,15 €) und sind damit das Ergebnis der positiven Entwicklung der Vermietungssituation. Die Istmiete ist von 9.482.938,15 € um 480.300,75 € auf 9.963.238,90 € gestiegen.

Neben den Mietausfällen auf Grund von Leerstand mindern die Mietrückstände wegen mangelnder Zahlungsmoral unsere Einnahmen und schmälern somit unsere Liquidität. Sie betrugen per 31.12.2023 222.897,74 € nach 265.852,05 € in 2022 (Wertberichtigung per 31.12.2023: 31.587,67 €). Die Mietausfälle sind überschaubar, was zum einen auf ein eingerichtetes Forderungsmanagement und zum anderen auf die direkte Mietzahlung durch Dritte (Jobcenter, Landkreis) zurückzuführen ist. Hinzu kommt, dass die Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2022 zum Abbau der Mietforderungen beitragen konnten.

Neben den Wohnungen hat die Genossenschaft noch folgenden Bestand an Garagen und Stellplätzen:

Bei den Stellplätzen entfällt der größte Anteil des Leerstands (69) auf die Stellplätze in der Stadtseeallee. Hier wurden bereits Stellflächen für die Nutzer des geplanten Nachbarschaftszentrums errichtet. Durch die aktuelle wirtschaftliche Entwicklung ist es bisher noch nicht zur Umsetzung des Bauvorhabens gekommen.

Neben dem üblichen Tagesgeschäft haben die gesetzlichen Regelungen zur Erreichung der Klimaziele zunehmend Einfluss auf die Arbeit der Genossenschaft. Erstmalig im Jahr 2023 ist eine Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter über die Betriebskostenabrechnung erforderlich. Hinzu kommt, dass zunehmend auch seitens der Kreditinstitute Werte einer CO2-Bilanz, die den CO2-Ausstoß der Gebäude darstellt, erfragt wird. Im Dezember 2023 wurde eine Wirtschaftsberatungsgesellschaft mit der Erstellung der CO2-Bilanz beauftragt. Bis zum Abschlussstichtag konnte die CO2-Bilanz jedoch nicht fertiggestellt werden, da seitens des Versorgers relevante Daten fehlten. Die nachfolgend dargestellten CO2-Emissionen basieren auf eigenen Berechnungen anhand der bis zum Abschlussstichtag bekannten Daten. Abweichungen zu den Werten der beauftragen CO2-Bilanz sind daher möglich.

Für die 3.552 bewirtschafteten Wohn- und Gewerbeeinheiten ergibt sich zum 31.12.2023 folgende Verteilung nach Energie-Effizienzklassen entsprechend der Energieausweise:

Der Energieverbrauch und die CO2-Emissionen der Gebäude des Unternehmens zeigen - nach Energieträgern differenziert - folgende Werte für Raumwärme und Warmwasser:

2.2.2. Betriebskosten

Nicht nur die Energiekrise, sondern auch inflationsbedingte Preissteigerungen im Dienstleistungsbereich (Grünanlagenpflege, Gebäudereinigung, Versicherungen, etc.) führen dazu, dass die Nebenkosten als zweite Miete wahrgenommen werden. Aufgrund des niedrigen Mietniveaus bei einigen Mietern lagen die Vorauszahlungen über der Kaltmiete. Die Umsatzerlöse aus den abgerechneten Betriebs- und Heizkosten für die Abrechnungsperiode 2022 sind im Vergleich zum Vorjahr um 403.954,62 € auf 5.588.515,59 € gestiegen. Bei den kalten Betriebskosten ist ein Anstieg um 162.425,08 € (5,7%) und bei den Heiz- und Warmwasserkosten um 241.529,54 € (10,4%) zu verzeichnen.

Trotz positiver Vermietungsentwicklung erhöhten sich die Erlösschmälerungen wegen Leerstand bei den abgerechneten Betriebskosten- und Heizkosten um 40.074,86 € auf 840.140,97 €.

Die angefallenen umlagefähigen Betriebs- und Heizkosten des Geschäftsjahres 2023, die im Jahr 2024 zur Abrechnung kommen, belaufen sich auf 6.106.380,60 €. Davon entfallen voraussichtlich auf leerstehende Wohnungen 712.480,00 €. Folglich sind den vermieteten Wohnungen 5.393.900,60 € zuzurechnen. Dem stehen Vorauszahlungen in Höhe von 6.271.955,03 € gegenüber.

Bis Juli 2023 wurden deutlich zu hohe Heizkostenvorauszahlungen geleistet. Grundlage war die Kalkulation mit der Betriebskostenabrechnung 2021 im August 2022. Die Senkung des Mehrwertsteuersatzes und die Preisbremse waren bis dahin nicht bekannt. Erst mit der Mitteilung des Energieversorgers bezüglich der Auswirkungen der Preisbremse, die im Juni 2023 erging, konnten die Heizkostenvorauszahlungen nach unten angepasst werden.

Die nicht umlagefähigen Betriebskosten betragen 463.717,49 € und sind damit weiter angestiegen. Der Vermieteranteil an den CO2-Kosten beläuft sich auf 13,6 Tsd.€ (13% der Gesamtkosten). Der Anteil wurde auf Grundlage der bis zum Abschlussstichtag bekannten Größen geschätzt. In den Folgejahren wird dieser Wert entsprechend des CO2KostAuftG weiter ansteigen und das Ergebnis belasten. Des Weiteren fallen Betriebskosten für Grünflächen ehemals bebauter Grundstücke an, die nicht umgelegt werden können. Im Geschäftsjahr wurden die Pflegeintervalle optimiert, um hier Kosten einzusparen.

2.2.3. Bau- und Modernisierungstätigkeit

Im Geschäftsjahr 2023 wurden aktivierungsfähige Bau- und Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von 229,5 Tsd. € durchgeführt, die aus Eigenmitteln finanziert worden sind. 94,8 Tsd. € sind in Restarbeiten für die Sanierung der Blöcke Robert-Dittmann-Straße 10-10e und 6-6e geflossen. Die verbleibenden 134,7 Tsd. € sind für die Errichtung von Toranlagen für Stellplätze (u.a. in der Dr.-Gustav-Nachtigal-Straße 1-5) und in Bauvorbereitungskosten für das Nachbarschaftszentrum und die Planung für einen möglichen Umbau der Albrecht-Dürer-Straße 108-122 geflossen. Die Umsetzung der Neubauvorhaben (Nachbarschaftszentrum und Wohnpark Wahrburg) wurde aufgrund der Baukosten- und Zinsentwicklung bis auf Weiteres verschoben.

Der Gesamtaufwand der aus eigenen Mitteln finanzierten Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen für unsere Gebäude belief sich auf 4.897,8 Tsd. € (2022: 4.880,0 Tsd. €) und verblieb mit 23,04 € je qm bezogen auf die bewirtschaftete Fläche in Höhe von 212.547,47 qm (ohne Stilllegungen) auf dem Vorjahresniveau.

Hauptaugenmerk lag auf der Sanierung der Stränge (in insgesamt 7 Blöcken) und der Sanierung des Daches in der Stadtseeallee 5-21. Im Vorfeld wurde mit der Stadtwerke - Altmärkische Gas-, Wasser- und Elektrizitätswerke GmbH Stendal ein Vertrag geschlossen, der die Installation von Photovoltaikanlagen auf den sanierten Dächern beinhaltet. Die Kosten für die Installation der Anlagen übernimmt hierbei die Stadtwerke GmbH. Im Gegenzug wird den Mietern eine Vergünstigung des Stromtarifes angeboten und die Genossenschaft erhält eine Pacht für die Nutzung der Dachfläche.

Weitere größere Maßnahmen betrafen die Erneuerung der Treppenaufgänge in der Stadtseeallee 56-62 und die Sanierung der Hausflure in der Arnimer Straße 11a-d.

Bei größeren Baumaßnahmen finden im Vorfeld Mieterversammlungen statt. Dies hat sich im Geschäftsjahr weiterhin bewährt. Fragen der Mitglieder konnten somit an Ort und Stelle beantwortet werden.

Neben der laufenden Instandhaltung entfällt ein Großteil der Gesamtaufwendungen auf die Herrichtung der leerstehenden Wohnungen (2,7 Mio. €). Im Geschäftsjahr wurden insgesamt 247 Wohnungen hergerichtet. Die Kosten je Wohnung lagen hierbei zwischen wenigen 100,00 €, sofern nur eine Überprüfung der Elektroanlagen und kleinere Arbeiten zu erledigen waren und weit über 30.000,00 €, sofern eine Kernsanierung stattfinden musste. Geschäftspolitik der Genossenschaft ist es, Wohnungen nachhaltig herzurichten, um bei künftigen Wohnungskündigungen diese Wohnungen wieder schneller und ohne große Kosten weitervermieten zu können. Ein Großteil der Aufwendungen fällt für die Sanierung der Elektrik und der Bäder an.

In der August-Bebel-Straße 13 und in der Dr.-Kurt-Schumacher-Straße 15b wurde mit der Herrichtung barrierearmer Wohnungen begonnen. Hierfür wurden in 2023 über 150.000,00 € aufgewendet. 2024 bis 2025 sollen alle 22 Wohnungen in der August-Bebel-Straße 13 fertiggestellt sein.

Zur Reduzierung des CO2-Ausstoßes tragen die Sanierung der Blöcke in der Robert-Dittmann-Straße 6-6e und 10-10e nach KFW 85-Standard (Einbau von 3-fach-verglasten Kunststoffverbundfenstern und Dämmung der Kellerdecke) sowie die Installation der Photovoltaikanlagen bei.

2.3. Darstellung der Lage

 2 .3.1. Vermögenslage

Die Vermögenslage stellt sich wie folgt dar:

Im Jahr 2023 wurden insgesamt 328.218,43 € in das Anlagevermögen investiert. Darin enthalten sind Investitionen in das Finanzanlagevermögen in Höhe von 82.001,00 € und in andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung in Höhe von 16.687,39 €. Nach Abschluss der Bauarbeiten in der Robert-Dittmann-Straße 6-6e wurden Fördermittel in Höhe von 363.937,38 € von den Anschaffungs- und Herstellungskosten aktivisch abgesetzt. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten haben sich somit um insgesamt 35.718,95 € reduziert. Den Investitionen stehen planmäßige (2.123.934,72 €) und außerplanmäßige Abschreibungen (114.371,60 €) sowie Zuschreibungen (78.381,94 €) gegenüber.

Die Investitionen in das Sachanlagevermögen wurden aus Eigenmitteln finanziert.

Das Vorratsvermögen erhöhte sich insbesondere durch gestiegene abrechenbare Betriebs- und Heizkosten.

Der Rückgang der Forderungen resultiert im Wesentlichen aus gezahlten Fördermitteln für die Robert-Dittmann-Straße 10-10e, die im Vorjahr unter den sonstigen Vermögensgegenständen bilanziert wurden (422.689,00 €). Der eingereichte Widerspruch beim Fördermittelgeber führte dazu, dass die Mittel im Jahr 2023 ausgezahlt wurden.

Unter Berücksichtigung der planmäßigen Tilgungen verringerte sich das Fremdkapital um 1.730.605,47 €.

Die Eigenkapitalquote liegt bei 40,76%. Die im Abschlussjahr und in den Vorjahren durch erhöhten Herrichtungsaufwand und die nicht zufriedenstellende Ertragslage entstandenen Verluste schmälerten das Eigenkapital.

Nachfolgende Kennzahlen sollen eine weitere Analyse der Vermögenslage ermöglichen:

Der Anlagendeckungsgrad II liegt über 100 %. Die Vermögenslage ist geordnet. Das lang- und mittelfristige Vermögen (56.908.621,25 €) ist vollständig fristenkongruent durch Eigenkapital (26.732.343,19 €) und langfristiges Fremdkapital 31.019.935,68 €) finanziert.

Der Mietenmultiplikator zeigt, dass mit dem vorhandenen Anlagevermögen eine solide Miete erzielt werden kann.

2.3.2. Finanzlage

Gegenüber dem Vorjahr haben sich keine wesentlichen Veränderungen der Kreditkonditionen ergeben. Ein Darlehen wird variabel verzinst. Die Zinsbelastung ist durch die Entwicklungen am Kapitalmarkt im Vergleich zum Vorjahr um 23.233,92 € gestiegen. Im Übrigen laufen Zinsbindungsfristen über mehrere Jahre, wobei im Jahr 2025 die ersten Zinsbindungsfristen auslaufen. Eine bestehende unbefristete Kreditlinie in Höhe von 1.000.000,00 € wurde bisher nicht in Anspruch genommen. Die Objektverschuldung beläuft sich auf 145,94 €/qm bewirtschafteter Fläche (Vorjahr: 154,09 €/qm) und konnte durch die planmäßige Tilgungen der Darlehen weiter reduziert werden.

Das Verhältnis Cash Flow zu planmäßigen Tilgungen liegt im Geschäftsjahr 2023 bei 1,10 und damit in etwa auf dem Vorjahresniveau (1,04). Die Innenfinanzierungskraft ist gegeben.

Die Finanzlage ist geordnet. Die Genossenschaft ist ihren Zahlungsverpflichtungen zu jeder Zeit nachgekommen.

2.3.3. Ertragslage

In 2023 konnte die Ertragslage verbessert werden. Das Geschäftsergebnis schließt mit einem Fehlbetrag in Höhe von 550.381,79 € (Vorjahr Fehlbetrag in Höhe von 755.562,34 €) ab.

Das Geschäftsergebnis stammt aus folgenden Quellen:

Die dominierende Ergebnissparte innerhalb des Geschäftsergebnisses ist die Hausbewirtschaftung (Kerngeschäft der Genossenschaft).

Im Jahr 2023 beläuft sich der wirtschaftliche Fehlbetrag aus der Hausbewirtschaftung auf 692.084,58 €, nachdem im Vorjahr ein Fehlbetrag von 823.965,58 € verzeichnet wurde. Im Vergleich zum Vorjahr konnte der Fehlbetrag somit um 131.881,00 € reduziert werden, was insbesondere auf die geringeren Erlösschmälerungen durch die bessere Vermietungssituation zurückzuführen ist. Die durch leerstehende Wohnungen verursachten Erlösschmälerungen belaufen sich in 2023 auf 2,3 Mio. € was 18,8% der Sollmieten entspricht (2,7 Mio. € und somit 21,9% im Vorjahr). Summiert mit den leerstandsbedingten Betriebskostenausfällen in Höhe von 712 Tsd. € (733 Tsd.€ im Vorjahr) beträgt der Ausfall insgesamt rd. 3,0 Mio. € (3,4 Mio. € im Vorjahr) und fällt somit trotz verbesserter Vermietungssituation weiterhin hoch aus.

Die Instandhaltungsaufwendungen belaufen sich auf 4,9 Mio. € (23,04 €/qm) und liegen wie bereits im Vorjahr (4,8 Mio. €) auf einem hohen Niveau. Die sonstigen betrieblichen Erträge sind um 88,9 Tsd. € gesunken, was auf einen Rückgang der Schadensmeldungen bei der Versicherung zurückzuführen ist. Im Übrigen sind die indirekt verrechneten Personal- und Sachkosten der Verwaltung u.a. durch Modernisierungsarbeiten am Verwaltungsgebäude um 121,4 Tsd. € gestiegen. Die Zinsaufwendungen belaufen sich auf 227,6 Tsd. € und sind im Vergleich zum Vorjahr um 23,2 Tsd. € gestiegen. Der Zinsaufwand im Verhältnis zur Istmiete beträgt 2,3 % (2,2 % Vorjahr) und ist damit weiterhin besonders niedrig. Die Kapitaldienst im Verhältnis zur Istmiete beträgt 19,5 % (20,1 % Vorjahr).

Der im Vorjahresvergleich um 73,3 Tsd. € gestiegene Überschuss aus dem sonstigen Geschäftsbetrieb ist durch um 52,8 Tsd.€ höhere Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen (u.a. Dachpacht für Photovoltaikanlagen) sowie durch geringere Personalkosten im Mitgliederwesen (längerfristige Erkrankung) entstanden.

Höhere Erträge aus der Gewinnabführung führen zu einem um 64,0 Tsd. € höherem Überschuss beim Zins- und Beteiligungsergebnis. Die Erträge aus der Gewinnabführung der Tochtergesellschaft WBGA Service GmbH betragen 110,9 Tsd. € nach 52,4 Tsd. € im Vorjahr. Ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag wurde im Juni 2021 abgeschlossen. Weitere 65,3 Tsd. € (65,5 Tsd. € Vorjahr) resultieren aus der Beteiligung der in 2020 erworbenen Tochtergesellschaft Stadtreinigungs-Service M. & H. Voigt GmbH. Des Weiteren konnten Zinsen in Höhe von 14,6 Tsd. € vereinnahmt werden.

Das neutrale Ergebnis ergibt sich im Wesentlichen aus den außerplanmäßigen Abschreibungen in Höhe von 114,4 Tsd. € (Vorjahr: 371,6 Tsd. €), direkten Abriss-/Umzugskosten von 156,5 Tsd. € (Vorjahr: 166,0 Tsd. €), sowie Fördermitteln (u.a. für den Abriss) in Höhe von 275,4 Tsd. € (Vorjahr: 410,7 Tsd. €).

Der Jahresfehlbetrag 2023 ist entsprechend des gemeinsamen Beschlusses von Vorstand und Aufsichtsrat vom 28.05.2024 durch eine Entnahme aus der Sonderrücklage zu decken. Dieser Beschluss bedarf der Bestätigung durch die Vertreterversammlung.

3. Prognosebericht

3.1. Wirtschafts- und Finanzplanung 2024 bis 2025

Ein Portfolio- und Unternehmenskonzept für die Jahre 2020 bis 2029 wurde am 20.12.2019 erstellt und ist inzwischen mit Stand 28.05.2024 für die Jahre 2024 bis 2028 angepasst worden. Es beinhalten eine Mehrjahresplanung (inkl. Gewinn- und Verlustrechnung, Finanz- und Investitionsplanung). Die Planung wird jährlich aktualisiert und dem Aufsichtsrat erläutert.

Laut Wirtschaftsplan wird sich der Jahresfehlbetrag für das Geschäftsjahr 2024 auf 445 Tsd. € und für das Geschäftsjahr 2025 auf 245 Tsd. € belaufen.

Für das Jahr 2024 wird mit einem Sollmietenaufkommen in Höhe von 12,6 Mio. € (4,92 €/qm/Monat) und für 2025 in Höhe von 12,4 Mio. € (5,00 €/qm/Monat) gerechnet. Die beginnend ab Dezember 2023 vorgenommenen Mieterhöhungen wurden in 2024 anteilig und in 2025 voll berücksichtigt. Ebenfalls berücksichtigt wurde die geplante Stilllegung der Albrecht-Dürer-Straße 108-122 (80 Wohneinheiten) und der Max-Planck-Straße 27-35 (50 Wohneinheiten). Im Geschäftsjahr 2024 wird mit höheren Erlösschmälerungen gerechnet. Inwieweit die Mehreinnahmen durch die Vermietung an Kriegsflüchtlinge nachhaltig sein werden, ist weiterhin fraglich. In der Planung wird daher ab 2024 von höheren Erlösschmälerungen als in 2022 und 2023 ausgegangen. Der Umlagenausfall wird für 2024 mit rd. 53 % und für 2025 mit rd. 57 % der gesamten Erlösschmälerungen geplant.

Für 2024 wird von 4,9 Mio. € für die laufende Instandhaltung ausgegangen. Darin enthalten sind 1,1 Mio. € für den barrierearmen Umbau der Wohnungen in der August-Bebel-Straße 13 und der Dr.-Kurt-Schumacher-Straße 15b. Im Jahr 2025 sind 4,4 Mio. € eingeplant. Der Instandhaltungskostensatz liegt in 2024 bei 23,19 €/qm und in 2025 bei 21,71 €/qm. Die Kosten werden vollständig aus Eigenmitteln finanziert.

Für Personal- und Sachkosten (einschließlich Vertrieb und Abrisskosten) sind jeweils 2,9 Mio. € für 2024 und für 2025 eingestellt. Der Ansatz der Personalkosten erfolgte ausgehend von den Aufwendungen des Jahres 2023 unter Berücksichtigung geplanter Abgänge und der verhandelten Tariferhöhung. Es wird weiterhin von einem angemessenen und der Unternehmensgröße entsprechenden Verwaltungskostensatz ausgegangen. Für das Jahr 2024 sind Abrisskosten für die Blöcke in der Graf-Zeppelin-Straße 1-5 und die Stadtseeallee 111-115 in Höhe von insgesamt 307,8 Tsd. € und in 2025 für die Graf-Zeppelin-Straße 7-11 in Höhe von 200 Tsd. € geplant. Die Maßnahmen werden zu 100% gefördert. Die Fördermittel sind dementsprechend unter den sonstigen Einnahmen geplant.

Gemäß Finanzplan vom 28.05.2024 wird das Geschäftsjahr 2024 voraussichtlich mit einem Mittelabfluss in Höhe von 1.986 Tsd. € abschließen. Darin enthalten sind Auszahlungen in Höhe von 871 Tsd. € für die Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2023 in 2024. Die Senkung der Heizkostenvorauszahlung infolge der beschlossenen Preisbremse konnte erst im Sommer 2023 erfolgen, da erst zu diesem Zeitpunkt der Entlastungsbetrag seitens des Versorgers mitgeteilt wurde. Ebenfalls enthalten ist die Zahlung der Fernwärmerechnung für Dezember 2023, die am 03.01.2024 erfolgte. An Fördermitteln sind in 2024 für Instandhaltungs- und Investitionsmaßnahmen 374 Tsd. € geplant.

Für das Geschäftsjahr 2025 wird ein Mittelzufluss in Höhe von 589 Tsd. € erwartet, was insbesondere auf die Senkung der Ausgaben für Instandhaltungs- und Investitionsmaßnahmen und dem Delta aus der in 2025 erwarteten Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2024 und die erwartete Auszahlung der Guthaben aus der Abrechnung für 2023 (1.151 Tsd. €) zurückzuführen ist.

Entsprechend der weiteren finanziellen Möglichkeiten der Genossenschaft sind für 2024 Investitionen in Höhe von 0,9 Mio. EUR geplant. Im Wesentlichen betrifft dies den Kauf einer Photovoltaik-Anlage für das Verwaltungsgebäude (0,3 Mio. €), die Planung von Bauprojekten (0,2 Mio. €) sowie Investitionen in diverse Außenanlagen (0,2 Mio. €). Zur Finanzierung sollen ebenfalls ausschließlich Eigenmittel eingesetzt werden. Größere Neubauvorhaben wurden aufgrund der unsicheren Bedingungen im Hinblick auf die Kosten- und Zinsentwicklung nicht eingeplant. Geplante Klimaschutzmaßnahmen betreffen folglich lediglich die Installation der Photovoltaikanlage auf dem Verwaltungsgebäude.

Für den planmäßigen Kapitaldienst sind für das Jahr 2024 2,0 Mio. EUR und für das Jahr 2025 2,1 Mio. EUR berücksichtigt. Das entspricht einer Kapitaldienstbelastung zur Ist-Miete von etwa 19,1% in 2024 bzw. 20,5% in 2025. Die durch die in 2025 auslaufende Zinsbindung voraussichtlich steigenden Zinsaufwendungen wurden berücksichtigt.

3.2. Rückschau Wirtschafts- und Finanzplanung 2023 bis 2024

Für das Geschäftsjahr 2023 wurde im Lagebericht 2022 ein Jahresfehlbetrag in Höhe von 0,5 Mio. € prognostiziert. Die Planung weicht somit geringfügig vom Ergebnis ab (0,2 Mio. €). Durch die Verringerung des Leerstands ergeben sich im Vergleich zur Planung geringere Erlösschmälerungen (166 Tsd. €). Bei den Sollmieten ergibt sich im Vergleich zur Planung ein Zuwachs in Höhe von 81 Tsd. €.

In der Finanzplanung wurde ein negatives Finanzergebnis in Höhe von 387 Tsd. € erwartet. Tatsächlich ist ein positives Finanzergebnis in Höhe von 1.536 Tsd. € entstanden. In der Planung wurde davon ausgegangen, dass die Heizkostenvorauszahlungen mit Einführung der Preisbremsen deutlich reduziert werden. Die Anpassung konnte jedoch erst nach Mitteilung des Entlastungsbetrages vorgenommen werden. Die erhaltenen Anzahlungen liegen aufgrund dessen deutlich über dem Planwert (1.290 Tsd. €). Im Übrigen resultiert die Abweichung zum geplanten Finanzergebnis aus höheren Mieteinzahlungen (286 Tsd. €) und geringeren Investitionsauszahlungen (512 Tsd. €). Für 2023 waren Ausgaben für die Photovoltaikanlage auf dem Verwaltungsgebäude in Höhe von 253 Tsd. € eingeplant, die aufgrund von Lieferverzögerungen nicht zur Auszahlung gekommen sind. Die veranschlagten Planungskosten für die Neubauvorhaben sind ebenfalls nicht im erwarteten Umfang angefallen.

4. Chancen- und Risikobericht

Um Risiken rechtzeitig erkennen zu können, wurde ein Risikomanagementsystem implementiert. Dieses beinhaltet die laufende Überwachung des Wohnungsleerstandes, der Mietforderungen, der Einhaltung der Ratenzahlungsvereinbarungen für die Geschäftsguthaben und der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen. Die Plan/Ist- Auswertung der Investitions- und Instandhaltungsausgaben erfolgt tagaktuell über eine Budgetvorgabe im Auftragsprogramm. Monatlich wird eine Liquiditätsvorschau erstellt. Zum Quartalsende erfolgt die Aufstellung der Bilanz, GuV und der Finanzübersicht. Die Ergebnisse der einzelnen Auswertungen werden regelmäßig in den Leitungsrunden beraten.

Zinsänderungsrisiken wird grundsätzlich durch langfristige Vereinbarungen von Darlehenskonditionen entgegengewirkt. Im Jahr 2025 laufen erste Zinsbindungen nach der Neustrukturierung der Darlehensverbindlichkeiten aus. Aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus ist daher mit einer deutlich höheren Zinsbelastung zu rechnen.

Mietsteigerungspotenziale erhöhen die Liquidität, welche neben der Sanierung des Bestandes zukünftig auch im Neubau investiert werden soll, um die Attraktivität zu erhöhen und somit der Leerstandserhöhung entgegenzuwirken.

Die Genossenschaft setzte im Jahr 2023 keine derivativen Finanzinstrumente ein.

Für die als originäre Finanzinstrumente einzustufenden Forderungen und Verbindlichkeiten gelten die bei der jeweiligen Bilanzposition angeführten Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze. Das Kreditrisiko von Forderungen entspricht den in der Bilanz ausgewiesenen, um vorgenommene Wertberichtigungen reduzierten Wertansätzen. Durch eine kontinuierliche Überwachung der Forderungen werden die Mietausfälle auf einem sehr niedrigen Niveau gehalten. Der Ausgleich der Verbindlichkeiten erfolgt grundsätzlich unter Einhaltung der vereinbarten Skontofristen.

Risiken, die zu einer Bestandsgefährdung führen, sind gegenwärtig nicht bekannt.

Hohe externe Risiken liegen jedoch insbesondere in der Bevölkerungsentwicklung sowie in der strukturellen Arbeitslosigkeit verbunden mit einer geringen Kaufkraft. Stendal inkl. aller Ortsteile hatte am 31.12.2023 insgesamt 39.782 Einwohner und damit 179 Einwohner weniger als Ende 2022. Diese Verluste zeigen, dass trotz der in 2022 zugezogenen Geflüchteten aus der Ukraine der negative demografische Trend intakt ist. Eine Aussage, wie lange die Geflüchteten in Stendal bleiben, kann immer noch nicht getroffen werden. Somit bleibt das Risiko eines schnellen Rückzugs in die Ukraine nach Beendigung des Krieges weiterhin bestehen.

Im Zusammenhang mit einem grundsätzlichen kontinuierlichen Rückgang der Einwohner erhöhen sich auch externe Risiken, wie die Reduzierung von Kauf- und Arbeitskraft sowie die Verringerung wichtiger Steuereinnahmen. Eine positive Bevölkerungsentwicklung durch verstärkten Zuzug aus dem ländlichen Umland ist derzeit nicht absehbar und die kriegsbedingten Zuzüge aus der Ukraine langfristig nicht erwartbar (jederzeit nach Kriegsende Rückzug möglich).

Weitere Risiken liegen in der Altersstruktur der Mitglieder und Mieter (Durchschnittsalter derzeit 57 Jahre) sowie im Leerstand, der nur eine geringe Innenfinanzierungskraft zulässt. Eine Anpassung der Wohnverhältnisse und -formen an die Bedürfnisse der Mieter wird aus unserer Sicht künftig weiter an Bedeutung gewinnen. Der bedarfsgerechte Umbau von Wohnungen und Anpassungen des Wohnumfeldes bieten die Chance einer längeren Verweildauer der älter/pflegebedürftiger werdenden Mieter in ihren angestammten Wohnungen und Quartieren.

Ebenfalls risikobehaftet ist der relativ hohe Anteil an industriell gefertigten Wohngebäuden mit einer teilweise schlechten Lage und Außenansicht. Die hohe Konzentration unseres Wohnungsbestandes (ausschließlich Plattenbauten) im Wohngebiet Stendal-Stadtsee stellt ein besonderes Risiko dar, da dort in der Vergangenheit die Bevölkerungsverluste hoch und die verfügbaren Einkommen überwiegend niedrig waren. In den Vorjahren wurden dort durch unsere Genossenschaft diverse Wohnungen vom Markt genommen. Künftig stehen punktuelle Aufwertungsmaßnahmen im Mittelpunkt. Hierbei werden auch Optionen wie Verkauf und Rück-, Um- oder Neubau in Betracht gezogen.

Als weitere interne Chance sehen wir die Schaffung von kleineren barrierearmen Wohnungen/Appartements im Gebiet "Stadtsee". Besonders für unsere älteren Mitglieder kann das eine sehr attraktive Alternative sein, in ihrem Quartier zu bleiben und trotzdem in einem Neubau alle Annehmlichkeiten im Alter genießen zu können. Durch eine geringe Wohnungsgröße soll auch im Alter die Wohnung bezahlbar bleiben. In diesem Zusammenhang sollen Objekte mit hohen Leerstandsquoten weiter leer gezogen werden, damit die Kosten des Leerstandes reduziert werden können. Den Mitgliedern werden neue oder sanierte attraktivere Wohnungen angeboten und die leeren Objekte können perspektivisch zurückgebaut werden. Bereits in 2019 ist mit diesem Ansatz begonnen worden. In 2020 und 2021 wurde dieses Ziel weiterverfolgt und die ersten Erfolge sind inzwischen sichtbar. Seit Januar 2022 liegen die Förderbescheide zum Rückbau von fünf Blöcken vor. Ein Block konnte bereits in 2022 zurückgebaut werden. Ein weiterer Block ist in 2023 zurückgebaut sowie ein Abriss begonnen worden.

Zudem könnte der Ukraine-Krieg zu erneuten Versorgungsengpässen und zusätzlich steigenden Energiekosten und mithin Betriebskosten der Mieter führen. Darüber hinaus ist mit weiteren verschlechterten Finanzierungsbedingungen zu rechnen. Der Vorstand beobachtet laufend die weitere Entwicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanagementsystems des Unternehmens mit angemessenen Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten Risiken. Davon umfasst sind auch kurzfristige Maßnahmen zur Optimierung der Betriebsführung der Heizungsanlagen.

Im Zusammenhang mit der Sicherstellung der Versorgungssicherheit im Energiesektor zeigt sich, dass der Pfad zu einer nachhaltigen Transformation der Wirtschaft derzeit überdacht werden muss. Es wird deutlich, dass vor allem Maßnahmen ergriffen werden müssen, die die Abhängigkeit vom Energieträger Gas mildern. Infolgedessen wird unsere Genossenschaft ihre Klimastrategie weiter überarbeiten bzw. anpassen. Derzeit wird in diesem Zusammenhang die Umstellung der mit Gas versorgten Objekte auf Fernwärme weiter vorangetrieben. Für 2024 und 2025 konnten die Fernwärme- und Gaspreise fixiert werden.

Ferner besteht ein Risiko in der Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) mit Auswirkungen auf bestehende und geplante Bauprojekte. Dies betrifft den Bereich Neubau ebenso wie die Modernisierung und die Instandhaltung von Wohnobjekten. Hier kann es zu Verzögerungen und damit insbesondere zu einem Instandhaltungsstau kommen.

Die Genossenschaft hält zum 31. Dezember 2023 100 % der Anteile an der WBGA Service GmbH, Stendal und 100 % der Anteile an der Stadtreinigungs-Service M. & H. Voigt GmbH, Stendal.

Das Ziel der im Februar 2020 gegründeten WBGA Service GmbH besteht in der bestmöglichen Absicherung von qualitativen handwerklichen Instandhaltungen sowie Hauswartdienstleistungen in unserem Bestand. Dazu werden die aktuellen Dienstleister weiter benötigt, aber die Abhängigkeit vom regionalen Markt wird reduziert. Am 29. Juni 2021 hat die Genossenschaft einen Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag mit der WBGA Service GmbH abgeschlossen.

Ferner konnten wir in 2020 den Erwerb der für uns seit Jahren tätigen Dienstleistungsfirma Stadtreinigungs-Service M. & H. Voigt GmbH erfolgreich abschließen. Auch dort ist das Ziel, die für unser Kerngeschäft benötigten Dienstleistungen langfristig zu sichern. Diese Dienstleistungen umfassen insbesondere den Winterdienst, die Grünlandpflege sowie Straßen- und Gehwegreinigungsarbeiten.

Risiken aus den Finanzanlagen mit negativen Auswirkungen auf die Genossenschaft sind derzeit nicht erkennbar. Wir erwarten jedoch, dass die Anforderungen an das Management der Tochtergesellschaften insbesondere bezüglich der Organisation, des Personaleinsatzes und der Auslastung weiter zunehmen werden. Aus unserer Sicht ergeben sich allerdings aufgrund der stetigen Verfügbarkeit knapper Handwerker- und Dienstleistungsressourcen vielmehr Chancen für unsere weitere Entwicklung.

Lars Schirmer               Anja Krüger

             Vorstandsmitglieder

Bericht des Aufsichtsrates über das Geschäftsjahr 2022

Im Geschäftsjahr 2023 setzten wir die 2019 bzw. 2020 begonnene erfolgreiche Zusammenarbeit mit Herrn Schirmer und Frau Krüger fort.

Die Zusammensetzung des Aufsichtsrates wurde durch die Wiederwahl von Herrn Instenberg und Herrn Festerling bestätigt.

In neun gemeinsamen Sitzungen kam der Aufsichtsrat seinen Verpflichtungen zur Kontrolle und Beratung des Vorstandes nach.

Der Vorstand informierte den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend über die wesentlichen Fragen der Planung und Entwicklung der Genossenschaft und ihre wirtschaftliche Lage.

Die Schwerpunkte in 2023 waren:

•          Fortsetzung von Instandhaltungen und Sanierungen mit dem Schwerpunkt der Dach- und Strangsanierungen

•          Errichtung von PV-Anlagen auf den sanierten Dächern in Kooperation mit den Stadtwerken

•          Planung des Nachbarschaftszentrums an der Stadtseeallee

•          Verringerung der Leerstandsquote

•          Weiterentwicklung der WBGA Service GmbH und der Stadtreinigungs-Service M.&H. Voigt GmbH z.B. Gewinnung von

            Mitarbeitern, Ersatzbeschaffungen für Kommunalfahrzeuge

•          Entscheidungen zur "Energiekrise" und Umgang mit den steigenden Betriebs- und Nebenkosten

Der Aufsichtsrat hat den Lagebericht des Vorstandes einschließlich des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2023 geprüft und zustimmend zur Kenntnis genommen.

Der Aufsichtsrat empfiehlt den Mitgliedervertretern auf der Grundlage des § 35 der Satzung der Genossenschaft:

•          der Feststellung des Jahresabschlusses 2023 zuzustimmen,

•          dem Lagebericht des Vorstandes zuzustimmen,

•          dem Bericht des Aufsichtsrates zuzustimmen,

•          der Deckung des Jahresfehlbetrages zuzustimmen,

•          die Entlastung von Vorstand und Aufsichtsrat für das Jahr 2023 zu erteilen.

Eine Prüfung des Jahres 2023 durch die Wirtschaftsprüfer ist bis zum heutigen Datum nicht erfolgt.

Über das Ergebnis der Prüfung des Jahres 2022 habe ich Sie am Anfang der Versammlung unterrichtet.

Am 09.11.2023 fand die vorläufige Berichterstattung über das Prüfungsergebnis des JA 2022 mit den Prüferinnen Frau Geyer und Frau Kalbitz statt. Der Prüfbericht wurde am 13.02.2024 beraten und am 19.03.2024 in der Endfassung zur Kenntnis genommen und bestätigt. 

Die Prüfung ergab keine Beanstandungen der Geschäftsführung.

Vorstand und Aufsichtsrat sind ihren gesetzlichen Erfordernissen und Anforderungen sowie den satzungsmäßigen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen. Das trifft auch für die Buchführung, den Jahresabschluss und den Lagebericht zu.

Mit dem Hinweis auf die Reduzierung der hohen Leerstandsquote wurde die wesentliche Aufgabe für die Genossenschaft definiert. Da die Prognosen für die Entwicklung der Altmark und damit Stendals nicht positiv ausfallen, werden die Ende 2023 leerstehenden Wohnungen auch in den kommenden Jahren das wirtschaftliche Ergebnis schmälern. Die Aufgabe ist bereits seit 2019 in Bearbeitung und die ersten Erfolge liegen inzwischen vor. Der Aufsichtsrat hat das Prüfergebnis zustimmend zur Kenntnis genommen. Das Prüfergebnis ist in gemeinsamer Sitzung mit Vorstand und Aufsichtsrat beraten worden.

Der Aufsichtsrat dankt den Mitarbeitern/-innen sowie den Führungskräften für ihre Initiativen und wünscht Erfolg bei den anstehenden Aufgaben.

Auch Ihnen, liebe Vertreter/-innen, dankt der Aufsichtsrat für das Interesse und die Mitarbeit im Jahr 2023 und wünscht für die Zukunft die beste Gesundheit.

Instenberg

Aufsichtsratsvorsitzender