Designer Outlets OCI Wolfsburg GmbH

Designer Outlets OCI Wolfsburg GmbH

Wolfsburg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.11.2022 bis zum 31.10.2023

Bilanz zum 31. Oktober 2023

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. November 2022 bis zum 31. Oktober 2023

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. November 2022 bis zum 31. Oktober 2023

I. Allgemeine Angaben

Die Designer Outlets OCI Wolfsburg GmbH hat ihren Sitz in Wolfsburg. Die Gesellschaft ist am Amtsgericht Braunschweig unter der Registernummer HRB 201033 im Handelsregister eingetragen.

Der Jahresabschluss der Designer Outlets OCI Wolfsburg GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. November 2022 bis zum 31. Oktober 2023 wurde unter Anwendung der Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) und des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHG) aufgestellt.

Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB.

Von den größenabhängigen Erleichterungen gemäß § 276 HGB wurde insofern Gebrauch gemacht als die Posten 1 bis 5 (§ 275 Abs. 2 Nrn. 1 bis 5 HGB) zum Rohergebnis zusammengefasst wurden.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB gewählt.

Der Jahresabschluss wurde unter der Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit (§ 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB) aufgestellt.

Der Jahresabschluss zum 31. Oktober 2023 weist einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag von TEUR 3.351 (i. Vj. TEUR 4.831) aus. Aufgrund der im Anlagevermögen enthaltenen stillen Reserven, die den nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag übersteigen sowie der mit Rangrücktrittserklärungen versehenen Gesellschafterdarlehen liegt eine wirtschaftliche Überschuldung im Sinne des § 19 InsO nicht vor. Außerdem ist die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft aufgrund geplanter, positiver Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit gegeben.

II. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die angewendeten Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze sind gegenüber dem Vorjahr unverändert.

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten bewertet und über eine Nutzungsdauer von 3 Jahren abgeschrieben.

Die Sachanlagen sind mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und soweit abnutzbar um planmäßige lineare Abschreibungen vermindert. Die Nutzungsdauer bemisst sich in Anlehnung an die amtlichen AfA-Tabellen der Finanzverwaltung. Fremdkapitalzinsen wurden teilweise in die Herstellungskosten während der Bauzeit 2013 einbezogen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden mit dem Nennbetrag oder mit dem am Bilanzstichtag niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Die Bewertung erfolgt unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken.

Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten werden mit dem Nominalwert angesetzt.

Als aktiver Rechnungsabgrenzungsposten sind Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen. Die Auflösung des aktiven Rechnungsabgrenzungspostens erfolgt linear.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren ungewissen Verpflichtungen. Die Bewertung erfolgt in Höhe des Erfüllungsbetrags, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken.

Die Verbindlichkeiten werden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Als passiver Rechnungsabgrenzungsposten sind Einnahmen vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen. Die Auflösung der Posten erfolgt linear.

III. Erläuterungen zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens setzt sich wie folgt zusammen:

Anlagenspiegel für das Geschäftsjahr vom 1. November 2022 bis zum 31. Oktober 2023

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände belaufen sich auf TEUR 624 (i. Vj. TEUR 955) und haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Das Guthaben bei Kreditinstituten beträgt TEUR 11.585 (i. Vj. TEUR 6.216). Davon dienen TEUR 125 unverändert zum Vorjahr der Sicherung eines Vertragsstrafeversprechens der Gesellschaft gegenüber der Stadt Wolfsburg im Zusammenhang mit dem städtebaulichen Vertrag.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten von TEUR 4.376 (i. Vj. TEUR 5.509) betrifft im Wesentlichen Baukostenzuschüsse, die linear über die Mietvertragslaufzeit aufgelöst werden.

Die Gesellschaft weist einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag von TEUR 3.351 (i. Vj. TEUR 4.831) aus. Eine insolvenzrechtliche Überschuldung liegt aus Sicht der Geschäftsführer nicht vor, da die Gesellschafterdarlehen von TEUR 35.143 (i. Vj. TEUR 35.156) mit einer Rangrücktrittserklärung versehen sind. Darüber hinaus bestehen stille Reserven in der im Anlagevermögen ausgewiesenen Immobilie, die das negative Eigenkapital übersteigen.

Die Steuerrückstellungen wurden für Körperschaft- und Gewerbesteuer für die Geschäftsjahre 2020/2021, 2021/2022 und 2022/2023 gebildet und berücksichtigen das Ergebnis einer steuerlichen Außenprüfung für die Jahre 2017 bis 2020, welche in den Monaten Januar bis Oktober 2023 stattgefunden hat.

Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen ausstehende Rechnungen für vertraglich vereinbarte Baukostenzuschüsse, ausstehende Rechnungen sowie Rückstellungen für die Jahresabschlussprüfung und Steuererklärungen. Enthalten ist auch eine Rückstellung für noch zu vereinbarende Mietkonzessionen von TEUR 244 (i. Vj. TEUR 599), die in Folge der behördlich verordneten Schließungszeiten wegen der Covid-19-Pandemie für den Zeitraum von Januar bis Mai 2021 gebildet wurde.

Als Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten von TEUR 40.131 (i. Vj. TEUR 40.038) wird ein Darlehen zzgl. abgegrenzter Zinsen ausgewiesen. Die Anschlussfinanzierung um weitere 5 Jahre wurde im März 2023 vereinbart.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen von TEUR 33.563 (i. Vj. TEUR 33.574) belaufen sich nahezu auf Vorjahresniveau und betreffen wie im Vorjahr Verbindlichkeiten gegenüber einem Gesellschafter.

Die sonstigen Verbindlichkeiten von TEUR 2.902 (i. Vj. TEUR 3.081) enthaltenen Verbindlichkeiten gegenüber dem Minderheitsgesellschafter von TEUR 1.570 (i. Vj. TEUR 1.570), Verbindlichkeiten aus Steuern von TEUR 381 (i. Vj. TEUR 335) sowie erhaltene Mietsicherheiten von TEUR 839 (i. Vj. TEUR 655).

IV. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Das Rohergebnis von TEUR 13.677 (i. Vj. TEUR 11.744) setzt sich zusammen aus Erträgen aus Basismieten, Umsatzmieten, Nebenkosten und Marketingbeiträgen, Erträgen aus der Parkraumbewirtschaftung und Aufwendungen für bezogene Leistungen. Die Aufwendungen für bezogene Leistungen beinhalten im Wesentlichen umlagefähige Marketing- und Betriebskosten, davon TEUR 135 (i. Vj. TEUR 136) Grundsteuer, die ebenfalls grundsätzlich im Rahmen von Nebenkostenabrechnungen an die Mieter weiterbelastet wird.

Die Abschreibungen auf Sachanlagen von TEUR 2.686 (i. Vj. TEUR 2.621) resultieren aus planmäßigen linearen Abschreibungen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen von TEUR 5.327 (i. Vj. TEUR 4.933) betreffen vor allem Aufwendungen für Asset- und Center Management, die ratierliche Auflösung abgegrenzter Baukostenzuschüsse, Abschreibungen und Wertberichtigungen von Forderungen sowie übrige Verwaltungskosten.

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen von TEUR 3.917 (i. Vj. TEUR 3.508) resultieren im Wesentlichen aus der Verzinsung von Darlehen.

V. Begebene Sicherheiten / Nachrangdarlehen

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten von TEUR 40.131 (i. Vj. TEUR 40.038) sind durch Grundschulden von TEUR 53.500 besichert. Darüber hinaus wurden die Miet- und Pachtzinsansprüche als Sicherheit abgetreten.

Gesellschafterdarlehen von TEUR 35.143 (i. Vj. TEUR 35.156) stehen durch Rangrücktrittserklärungen hinter Ansprüchen auf Tilgung, Verzinsung und Rückzahlung der finanzierenden Bank im Rang zurück.

VI. Geschäftsführung

Während des abgelaufenen Geschäftsjahres wurden die Geschäfte des Unternehmens von den folgenden Geschäftsführern geführt:

Christian Ehrenstraßer, Leiter Accounting, Fund Administration, BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany GmbH, München

Liane Käser, Senior Manager Fund Administration, BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany GmbH, München

Hans Eberhard Dobke, Managing Director, Outlet Centres International (UK) Ltd., Haslemere, Vereinigtes Königreich

Die Geschäftsführer erhalten für Ihre Tätigkeit im Sinne des § 285 Nr. 9 HGB keine Bezüge.

VII. Jahresergebnis und Ergebnisverwendungsvorschlag

Der von der Geschäftsführung zum 31. Oktober 2023 aufgestellte Jahresabschluss schließt mit einem Jahresüberschuss von TEUR 1.479 (i. Vj. TEUR 573), der auf neue Rechnung vorzutragen ist.

VIII. Nachtragsbericht

Die weiterhin hohe Inflationsrate von durchschnittlich 5,9% im Jahr 2023 zusammen mit den Folgen des Ukrainekrieges lassen die Konsumentwicklung in Deutschland und die Umsatzerlöse in den Designer Outlets Wolfsburg nicht verlässlich abschätzen. Die Gesellschaft geht jedoch weiterhin von einer positiven Entwicklung aus.

Im November 2023 wurden die Gesellschafterdarlehen um TEUR 3.000 zurückgeführt. Darüber hinaus wurden im November 2023 weitere TEUR 5.000 durch Kapitalumwandlung in die Kapitalrücklage überführt.

Weitere wesentliche Ereignisse nach dem Stichtag mit Auswirkung auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben sich nicht ereignet.

Anlagenspiegel zum 31.10.2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr 1. November 2022 bis zum 31. Oktober 2023

I. Grundlagen des Unternehmens

Die Designer Outlets OCI Wolfsburg GmbH, Wolfsburg, vermietet und verwaltet Ladengeschäfte und Gastronomiebetriebe in den "Designer Outlets Wolfsburg". Am 15. Dezember 2007 wurde der erste Bauabschnitt eröffnet. Am 10. Dezember 2013 eröffnete der zweite Bauabschnitt, wodurch die Designer Outlets Wolfsburg auf eine Mietfläche von 17.600 m ² erweitert wurden. Am 4. Oktober 2018 wurde der dritte Bauabschnitt eröffnet und die Gesamtmietfläche ist auf ca. 22.600 m ² angestiegen. Durch die Errichtung weiterer Lagerflächen hat sich die Mietfläche auf rd. 23.300 m ² vergrößert.

Die Finanzierung der Gesellschaft erfolgt durch ein langfristiges Bankdarlehen und durch langfristige Gesellschafterdarlehen. Die Laufzeit des Bankdarlehens wurde im März 2023 um weitere fünf Jahre verlängert.

Die Gesellschaft beschäftigt keine eigenen Mitarbeiter. Mit der Verwaltung, der Vermietung, der Vermarktung und dem Management für den Betrieb der Designer Outlets Wolfsburg sind Dritte beauftragt.

II. Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Im Jahr 2023 verzeichnete das Brutto-Inlandsprodukt in Deutschland laut Veröffentlichung des Statistischen Bundesamts preisbereinigt einen Rückgang von 0,2 % ¹ nach einer Steigerung im Vorjahr von 1,8 %. Die konjunkturelle Entwicklung war 2023 weiterhin geprägt von ansteigenden Preisen im Energiesegment und der allgemeinen weltwirtschaftlichen Schwäche unter anderem bedingt durch die Folgen des Krieges in der Ukraine. Preisanstiege von Energiekosten führten zu Steigerungen der Produktions- und Lebenshaltungskosten, was zu einer Inflation von 5,9 % ² im

¹ https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Volkswirtschaftliche-Gesamtrechnungen-Inlandsprodukt/Tabellen/bip-bubbles.html
² https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1046/umfrage/inflationsrate-veraenderung-des-verbraucherpreisindexes-zum-vorjahr

Jahr 2023 führte. Der Arbeitsmarkt zeigte sich hingegen stabil. Die Arbeitslosenquote betrug im Jahr 2023 ca. 5,7 % ³.

Das Konsumverhalten liegt It. GfK-Studie weiterhin auf niedrigem Niveau. Im Februar 2024 lag der GfK-Konsumgüterindex bei -29,6 % ⁴.

Der stationäre Modehandel stieg im Jahr 2023 gegenüber dem Vorjahr um nominal 2,9% und preisbereinigt um 1,7 % ⁵.

Geschäftsverlauf

Die Leistungsindikatoren der Gesellschaft sind in finanzielle und nicht-finanzielle Indikatoren zu unterscheiden. Der wesentlichste finanzielle Leistungsindikator aus Sicht der Geschäftsführung sind die Umsatzerlöse. Nicht-finanzielle Leistungsindikatoren sind die Shop-Umsatzerlöse, die Besucheranzahl und die Pro-Kopf-Ausgaben der Kunden.

Das Geschäftsjahr 2022/2023 war durch die hohe Inflation und ein verändertes Konsumverhalten beeinflusst.

Die Umsatzerlöse als finanzieller Leistungsindikator sind im Berichtsjahr um 9,4 % gestiegen. Positiv ausgewirkt haben sich höhere Umsatzmieten als im Vorjahr, die auf die gestiegenen Shop- Umsatzerlöse zurückzuführen sind. Die Umsatzerlöse entsprachen den Erwartungen der Gesellschaft. Für das Geschäftsjahr 2023/2024 wird eine weitere Umsatzsteigerung erwartet.

Trotz der allgemeinen Kaufzurückhaltung und des negativen GfK-Konsumgüterindexes lagen die nicht-finanziellen Leistungsindikatoren Shop-Umsatzerlöse und Besucheranzahl in den Designer Outlets Wolfsburg im Geschäftsjahr 2022/2023 über den Erwartungen der Geschäftsführung.

Die Shop-Umsatzerlöse konnten gegenüber dem Vorjahr um 15 % bei ca. -1 % weniger Verkaufstagen (311, i. Vj. 313) gesteigert werden und erreichten den höchsten je im Center erzielten Shop-Umsatz. Die erreichten Shop-Umsatzerlöse überstiegen die geplanten Shop- Umsatzerlöse um 5 %.

³ https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1224/umfrage/arbeitslosenquote-in-deutschland-seit-1995
⁴ https://de.statista.com/statistik/daten/studie/2425/umfrage/gfk-konsumklima-index/#:~: text=GfK%2DKonsumklima%2DIndex%20f%C3%BCr%20Deutschland%20bis%20Mai%202024&text=Die%20Konsumstimmung%20in%20Deutschland%20hat,von%20%2D27%2C3%20Punkten.
⁵ https://www.textilwirtschaft.de/business/news/destatis-jahresabschluss-fuer-die-einzelhandelsumsatzstatistik-so-haben-sichdie-umsaetze-im-modehandel-2023-entwickelt-243639

Die Besucheranzahl stieg gegenüber dem Vorjahr um 16 % und lag 13% über der Besucheranzahlplanung für das Geschäftsjahr.

Im Geschäftsjahr befinden sich die Pro-Kopf-Ausgaben nahezu auf dem Niveau des Vorjahres und liegen mit ca. 7% unter der Prognose für das Geschäftsjahr 2022/2023.

Im Oktober 2023 betrug der Vermietungsstand 93,3 % (i. Vj. 97,2 %), womit der prognostizierte Vermietungsstand aufgrund von Insolvenzen einiger Mieter nicht erreicht wurde. Im Berichtsjahr eröffneten neue Marken wie z.B. S'Oliver, Only & Sons, Joop! und Swarovski.

Vermögenslage

Die Bilanzsumme beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 81.263 (i. Vj. TEUR 81.038).

Das Anlagevermögen hat sich im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 2.201 verringert. Zugänge im Anlagevermögen ergaben sich im Wesentlichen durch bauliche Maßnahmen an den Fassaden der Gebäude, weitere Sitzgelegenheiten und Bepflanzungen um die Aufenthaltsqualität zu steigern, Einrichtung eines centerübergreifenden öffentlichen W-LAN Netzes sowie die Errichtung zusätzlicher Lagerflächen im dritten Bauabschnitt. Dem gegenüber standen planmäßige Abschreibungen von TEUR 2.686.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen lagen zum Stichtag mit TEUR 274 unter dem Vorjahresniveau.

Sonstige Vermögensgegenstände beinhalten mit TEUR 216 Vorsteuerguthaben und mit TEUR 10 Gewerbesteuerguthaben. Die verbleibenden sonstigen Vermögensgegenstände befinden sich auf dem Vorjahresniveau.

Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten sind um TEUR 5.369 auf TEUR 11.585 gestiegen und zeigen eine weiterhin stabile Liquiditätslage der Gesellschaft. Erwirtschaftete Überschüsse und Einzahlungen von Mietern stehen laufenden Auszahlungen gegenüber. TEUR 125 der ausgewiesenen Liquidität dienen als Sicherheit gegenüber der Stadt Wolfsburg für die Einhaltung von Vorschriften des städtebaulichen Vertrags und TEUR 839 betreffen Barkautionen einiger Mieter.

Die Zugänge im Zusammenhang mit Neuvermietungen und Umbaumaßnahmen einiger Mieter in Verbindung mit der planmäßigen Auflösung des aktiven Rechnungsabgrenzungspostens führten zu einer Abnahme des Postens um TEUR 1.133.

Der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag hat sich im Geschäftsjahr um den Jahresüberschuss von TEUR 1.479 auf TEUR 3.351 (i. Vj. TEUR 4.831) vermindert. Eine insolvenzrechtliche Überschuldung liegt aus Sicht der Geschäftsführung nicht vor, da die aufgenommenen Gesellschafterdarlehen von TEUR 35.143 (i. Vj. TEUR 35.156) mit einer Rangrücktrittserklärung versehen sind. Darüber hinaus bestehen stille Reserven in der im Anlagevermögen ausgewiesenen Immobilie, die das negative Eigenkapital übersteigen.

Die sonstigen Rückstelllungen von TEUR 3.094 (i. Vj. TEUR 3.565) enthalten Rückstellungen für ausstehende Rechnungen, für Baukostenzuschüsse und für noch abschließend zu vereinbarende Mietkonzessionen infolge Schließungszeiten während des zweiten Lockdowns, dies bedeutet eine Verminderung gegenüber dem Vorjahr von TEUR 471.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betragen TEUR 40.131 (i. Vj. TEUR 40.038).

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen haben sich gegenüber dem Vorjahr stichtagsbedingt um TEUR 427 erhöht.

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten zwei langfristige Darlehen der Mehrheitsgesellschafterin nebst Zinsen.

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten langfristige Darlehensverbindlichkeiten nebst Zinsen gegenüber einem Minderheitsgesellschafter. Die darüberhinausgehenden sonstigen Verbindlichkeiten betreffen im Wesentlichen erhaltene Kautionen und Umsatzsteuerverbindlichkeiten für die Voranmeldungszeiträume September und Oktober 2023.

Als passiver Rechnungsabgrenzungsposten werden Mietvorauszahlungen für November 2023 einiger Mieter ausgewiesen.

Finanzlage

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bestehen aus einem festverzinslichen Darlehen von TEUR 40.000 (i. Vj. TEUR 40.000) sowie Zinsen von TEUR 131 (i. Vj. TEUR 38) gegenüber der Bayerische Landesbank, Anstalt des öffentlichen Rechts, München. Zinsen sind quartalsweise zur Zahlung fällig. Im März 2023 wurde das Darlehen um weitere fünf Jahre verlängert und hat eine Laufzeit von einem bis fünf Jahren. Das Darlehen ist durch Grundpfandrechte besichert.

Darüber hinaus bestehen Gesellschafterdarlehen von TEUR 35.143 (i. Vj. TEUR 35.156) mit einer Verzinsung zu einem Festzinssatz. Die Zinsen sind quartalsweise zur Zahlung fällig. Die Gesellschafterdarlehen haben eine Laufzeit von einem bis fünf Jahren und sind mit einer Rangrücktrittserklärung versehen.

Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war im Berichtjahr jederzeit gegeben. Wesentliche Ein- und Auszahlungen beruhen auf Mieteinnahmen für die Ladenflächen und Zahlungen von Lieferantenrechnungen. Die zukünftigen Cashflows aus der operativen Geschäftstätigkeit werden weiterhin positiv erwartet.

Ertragslage

Der Rohertrag ist gegenüber dem Vorjahr um TEUR 1.933 (16 %) gestiegen und liegt über den Erwartungen der Gesellschaft. Da der Geschäftsbetrieb im Geschäftsjahr uneingeschränkt stattfinden konnte, führten die höheren Shop-Umsatzerlöse zusammen mit einem höheren Besucheraufkommen zu gestiegenen Umsatzmieten und Parkeinnahmen. Zusätzlich war eine Steigerung des Basismieteinkommens trotz eines leichten Rückgangs des durchschnittlichen Vermietungsstands gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Die Aufwendungen für bezogene Leistungen sind gegenüber dem Vorjahr trotz gestiegener Kosten für Energie und allgemeiner Lohnsteigerungen leicht (ca. -1 %) gesunken.

Abschreibungen betreffen ausschließlich planmäßige Abschreibungen von immateriellen Vermögensgegenständen und Sachanlagen und bemessen sich nach den steuerlichen Abschreibungstabellen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich gegenüber dem Vorjahr (ca. 8 %) erhöht. Im Berichtsjahr führten Forderungsabwertungen, Kosten im Zusammenhang mit der Verlängerung des Bankdarlehens und gestiegene Honorare von Dienstleistern zu der ausgewiesenen Kostensteigerung.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen sind gegenüber dem Vorjahr um TEUR 409 gestiegen. Ausschlaggebend dafür waren höhere Zinsen für das im Berichtsjahr prolongierte Bankdarlehen und geringere Darlehenszinsen an Gesellschafter aufgrund einer teilweisen Rückführung von Gesellschafterdarlehen im Vorjahr.

Im Geschäftsjahr ergibt sich ein Jahresüberschuss von TEUR 1.479 (i. Vj. TEUR 573).

Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage der Gesellschaft

Unter Berücksichtigung der Auswirkungen des Angriffskriegs gegen die Ukraine mit den Folgen einer hohen Inflation und gestiegenen Energiepreisen beurteilt die Geschäftsführung der Gesellschaft die wirtschaftliche Lage für das abgelaufene Geschäftsjahr als gut.

III. Chancen- und Risikobericht

Risikobericht

Für das Kalenderjahr 2024 erwartet der Sachverständigenrat Deutschland ein leichtes BIP- Wachstum von 0,7 % ⁶. Für 2024 wird eine Inflation von 2,6 % prognostiziert. Im Februar 2024

⁶ https://www.sachverstaendigenrat-wirtschaft.de/fileadmin/dateiablage/gutachten/jg202324/JG202324_Kurzfassung.pdf

sank der Konsumgüterindex erneut auf -29,7 % ⁷ lt. Pressemitteilung der GfK, aufgrund der negativen Einkommenserwartungen und einer erhöhten Sparneigung bei den Konsumenten. Eine Erholung der Verbraucherstimmung in Deutschland wird kurzfristig nicht erwartet.

Im Rahmen eines internen Risikomanagements durch regelmäßiges Controlling und der internen Berichterstattung werden Risiken und Abweichungen zwischen Plan- und Istwerten rechtzeitig erkannt sodass eventuelle Handlungsmaßnahmen zur Sicherstellung der Zahlungsfähigkeit des Unternehmens rechtzeitig eingeleitet werden können.

Liquiditätsschwankungen sind aufgrund regelmäßiger Mietzahlungen nicht zu erwarten. Das Mietausfallrisiko ist durch vertraglich vereinbarte Mietsicherheiten begrenzt und wird durch die regelmäßige Analyse der Altersstruktur der Forderungen beobachtet. Kostensteigerungen aufgrund allgemeiner Preissteigerungen werden durch kontrollierte Auftragsvergaben und Budgetvorgaben beobachtet und begrenzt.

Bestandsgefährdende Risiken zeichnen sich aus heutiger Sicht nicht ab.

Chancenbericht

Der wesentliche Anteil des finanziellen Leistungsindikators Umsatzerlöse sind die Mieteinnahmen. Diese setzten sich aus einer nicht umsatzabhängigen Basismiete und einer umsatzabhängigen Umsatzmiete zusammen, wodurch die Umsatzerlöse grundsätzlich nicht unter den vertraglich vereinbarten Basismietanteil sinken können. Bei steigenden Shop- Umsatzerlösen hingegen wächst auch das Umsatzmieteinkommen. Kostensteigerungen aufgrund allgemeiner Preissteigerungen wird durch Vertragsvereinbarungen mit Dienstleistern sowie durch interne Budgetvorgaben begegnet.

IV. Prognosebericht

Bei den Basismieten erwartet die Geschäftsführung im kommenden Geschäftsjahr eine weitere leichte Steigerung. Mittelfristig prognostiziert die Geschäftsführung gleichbleibende Basismieten bei Neuanmietungen, da die Mieter eine stärkere Risikobeteiligung des Vermieters durch einen höheren variablen Mietanteil verlangen.

Die Geschäftsführung der Gesellschaft erwartet für das kommende Geschäftsjahr weiterhin eine positive Entwicklung des nicht-finanziellen Leistungsindikators Besucheranzahl. Bereits im vergangenen Jahr hat sich gezeigt, dass die Menschen in den stationären Handel zurückkehren. Es wird erwartet, dass Inflation und geringe Einkommenserwartungen zu vermehrter Preissensibilität der Kunden führen, was die Besuchswahrscheinlichkeit der Designer Outlets Wolfsburg mit permanent reduzierten Preisen erhöht.

⁷ https://www.gfk.com/de/presse/konsumklima-herber-rueckschlag-zum-jahresbeginn

Die Vermietung vakanter Mietflächen an neue Mieter wird ebenfalls zu vermehrten Umsatzerlösen führen. In den Folgejahren wird gegenüber dem Berichtsjahr ein moderater Anstieg der Shop-Umsatzerlöse und damit verbundene Steigerungen der Umsatzmieten erwartet. Gegenläufig könnte sich die weiterhin leicht rückläufige Entwicklung im stationären Einzelhandel, speziell im Bekleidungssektor, und damit verbundenen Umsatzeinbußen von namhaften nationalen und internationalen Modemarken auswirken. Das Käuferverhalten hat sich in den vergangenen Pandemiejahren zunehmend dem Online-Handel zugewendet. 2023 war der Online-Verkauf gegenüber dem Vorjahr jedoch rückläufig. Erhöhte Energie-, Lohn- und Finanzierungskosten könnten das Insolvenzrisiko einiger Hersteller erhöhen.

Dem wirkt die Gesellschaft durch geeignete Marketingmaßnahmen sowohl zur Gewinnung überregionaler Besucher als auch zur Stärkung des Kaufverhaltens regionaler und überregionaler Besucher entgegen. Dies wird vornehmlich erreicht durch eine intensivere Vermarktung des Designer Outlets Wolfsburg auf Online-Kanälen wie Social Media (Instagram, Facebook, Linkedln, TikTok), auf Suchmaschinen (SEO, SEA) und auf bewährten Medien wie Radio in einem weiteren Einzugsgebiet.

Die Verlängerung der Verweildauer und dadurch Steigerung der Shop-Umsätze wird durch mehrere Gastronomiebetriebe und Maßnahmen zum Erlebnisshopping, z.B. mit Eventveranstaltungen, erreicht werden, aber auch durch Investition in weitere Ruheinseln im Center. Die Gesellschaft forciert vermehrt das Einkaufserlebnis, um dem Online-Handel entgegenzuwirken und bestehende Kunden zu binden sowie neue Kunden zu gewinnen. Die Kommunikation verlagert sich stärker auf Online-Kanäle und auf ein neues Kundenbindungsprogramm, um Stammkunden weiter an das Center zu binden.

Der Fokus im Zielgebiet der Designer Outlets Wolfsburg liegt in einem Einzugsgebiet mit einem Radius von bis zu einer Fahrstunde um Wolfsburg, inklusive Städten wie Hannover und Magdeburg. Ergänzt wird diese Zielgruppe von touristischen Besuchergruppen aus dem In- und Ausland - vor allem in Kooperation mit der Autostadt Wolfsburg, dem VfL Wolfsburg, verschiedenen Hotelpartnern und der Stadt Wolfsburg.

Die Gesellschaft ist in ein ESG-Programm des Mehrheitsgesellschafters eingebunden. Um Anforderungen aus der Klimaschutzgesetzgebung nachzukommen werden bereits Strategien entwickelt und erste Maßnahmen umgesetzt.

Die Geschäftsführung geht von einer positiven Geschäftsentwicklung für das Jahr 2024 aus.

Aufgrund der weiterhin hohen freien Liquidität geht die Geschäftsführung davon aus, dass die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft gesichert ist.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Designer Outlets OCI Wolfsburg GmbH, Wolfsburg

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Designer Outlets OCI Wolfsburg GmbH, Wolfsburg, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Oktober 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. November 2022 bis zum 31. Oktober 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Designer Outlets OCI Wolfsburg GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. November 2022 bis zum 31. Oktober 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.