GN Grundbesitz GmbH

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Wiesbaden

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

1 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Die ausgewiesenen Beteiligungen betreffen den jeweiligen Anteil am Stammkapital der Grand Central Wiesbaden GmbH i. L., Wiesbaden und der IP Projektentwicklungs GmbH, Wiesbaden. Jahresabschlüsse der Beteiligungsgesellschaften konnten mir zum Zeitpunkt der Jahresabschlusserstellung noch nicht vorgelegt werden. Die Einlagenrückgewähr soll gewährleistet sein, bzw. stille Reserven, nach den erteilten Auskünften, vorhanden sein.

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- und Herstellungskosten, vermindert um planmäßige nutzungsbedingte Abschreibungen, angesetzt.

Das ausgewiesene Umlaufvermögen ist zum Nominalwert angesetzt. Es wurden keine Wertberichtigungen vorgenommen. Die aufgelaufenen Baukosten für nicht realisierte Objekte wurden über eine Bestandsveränderung neutralisiert.

Bestandsveränderung:
In der Regel wird dem Konto Bestandsveränderung (Konto 4816) nur der Betrag zugerechnet, für den sich noch keine Kaufrealisierung ergab. Die Konten 5940 bis 5945 berücksichtigen die Kosten für die Umbau- und Neubaumaßnahmen. Die Konten 5900 bis 5909 berücksichtigen die Kosten der Materiallieferungen für die Baumaßnahmen. Das Konto 5920 enthält die Kosten der Handwerkerleistungen für Reparaturen in den Mieträumen einzelner Objekte bzw. mit Umsatzsteuer weiterbelasteter Kosten.

Aufgrund der Abstimmbarkeit mit der Umsatzsteuer nach § 13 b UStG konnte das jeweilige Baukonto nicht den einzelnen Objekten zugeordnet werden. Um nun eine Aussage der Gewinnrealisierung für die einzelnen Objekte zu erhalten, wurde das Konto Bestandsveränderung als "Spiegelbild" zu den Baukosten (inklusive der Konten 5900 bis 5909) gebucht. Über die Bestandsveränderung erfolgte dann die Zuordnung zu den einzelnen Bestandskonten in der Bilanz (noch keine Verkaufsrealisierung) einerseits und den einzelnen Anschaffungs- und Herstellungskosten der jeweiligen Objekte (Verkaufsrealisierung) sowie Objektaufwendungen in der Gewinn- und Verlustrechnung andererseits. Dem Umlaufvermögen (Bestandskonten) wurden im Ergebnis insgesamt EUR 1.623.005,14 (Vorjahr: EUR 196.286,10) zugeschlagen, für EUR 79.051,83 (Vorjahr: EUR 2.361,57) ergab sich die Realisierung über die jeweilige Kostenzuordnung. Dabei handelte es sich um Reparatur- und Erhaltungsaufwendungen für bestehende sowie nachträgliche Ausbesserungsarbeiten für bereits realisierte Objekte sowie um Kosten, die an Mieter weiterbelastet werden konnten.

Die Rückstellungen sind, nach den mir vorliegenden Informationen, in Höhe der wahrscheinlichen Inanspruchnahme (Erfüllungsbetrag) gebildet. Bei den Steuerrückstellungen handelt es sich um die Steuerbelastungen für das Jahr 2023.

Die Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt. Für endabgerechnete Objektkosten wurden die Verbindlichkeiten dem aktuellen Stand angepasst und im Vorjahr teilweise ausgebucht.

Die Vorschriften des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes wurden im Berichtsjahr beachtet. Sie führten zu keiner Veränderung der einzelnen Wertansätze.

2 Angaben zur Bilanz
Die Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich aus dem Anlagenspiegel. Das Objekt in der Konradinstraße wurde, auf Wunsch der Gesellschafter, im Jahr 2019 in das Anlagevermögen überführt. Die Gesellschafter beabsichtigen, nach den mir erteilten Auskünften, dieses Objekt langfristig zu nutzen und der Gesellschaft damit Miteinnahmen zuzuführen.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen berücksichtigen im Wesentlichen Mietforderungen.

Die sonstigen Vermögensgegenstände betreffen im Wesentlichen die Darlehensgewährungen an die Aurum Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH, Wiesbaden in Höhe von EUR 513.008,17 (Vorjahr: EUR 501.437,50) plus aufgelaufener Zinsen EUR 12.825,20 (2,5% p.a.)  (Vorjahr: EUR 11.570,67) sowie erstmals Darlehensgewährungen an die Idsteiner 98 GmbH, Idstein in Höhe von EUR 101.197,91 plus Zinsen EUR 2.529,95 (Vorjahr: EUR 100.000,00 plus EUR 1.197,91).

Die Steuerforderungen betreffen die Körperschaftsteuer und den Solidaritätszuschlag aufgrund des körperschaftsteuerlichen Verlustrücktrags in das Jahr 2021 in Höhe von insgesamt EUR 177.155,99. Die Forderung wurde im Jahr 2024 beglichen.

Das der IP Projektentwicklungs GmbH gewährte Darlehen beträgt zum Bilanzstichtag EUR 425.890,24 (Vorjahr: EUR 365.742,65) (Neugewährung im Berichtsjahr EUR 50.000,00), die Zinsen (im Wesentlichen 2,5% und neu 4,18%) konnten für das Berichtsjahr mit EUR 10.147,59 (Vorjahr: EUR 8.242,61) gebucht werden.

Gegenüber dem Gesellschafter Herrn Güner Öztürk besteht eine Forderung in Höhe von EUR 123,13 aufgrund von Verauslagung.

Die ausgewiesenen Rückstellungen berücksichtigen die Kosten der Jahresabschlusserstellung und restliche Buchhaltungsleistungen für das Jahr 2023 sowie die Beträge für die berechnete Körperschaftsteuerbelastung und den Solidaritätszuschlag für das Jahr 2023.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betreffen im Wesentlichen noch nicht geleistete Zahlungen für noch nicht vollständig endabgerechnete Objekte und Sicherheitseinbehalte.

Im Jahr 2017 wurden ein Tilgungsdarlehen in Höhe von TEUR 150 und ein Festdarlehen in Höhe von TEUR 1.000 aufgenommen. Beide dienen der Finanzierung eines mit Urk. 620/2017, erworbenen bebauten Grundstücks in Wiesbaden-Erbenheim (Konradinstraße). Der Übergang von Nutzen und Lasten des Grundbesitzes erfolgte erst am 1. Januar 2018. Für die Prolongation dieses Darlehens wurde mit Vertrag vom 31. Dezember 2023/12. Januar 2024 ein Darlehen in Höhe von TEUR 1.000 aufgenommen.
Darlehensstand am 31. Dezember 2023: EUR 1.000.000,00 (Vorjahr: TEUR 1.000).

Neben den üblichen Sicherheiten (u.a. Abtretung von Mietzinsen) wurden Bürgschaften der Gesellschafter in Höhe von TEUR 200 und neu TEUR 100 abgegeben.

Für einen weiteren Betriebsmittelkredit hat der Gesellschafter Güner Öztürk eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe von EUR 20.000,00 am 29. Mai 2020 erklärt.

Für den Kaufvertrag des Objekts "Hilgestraße" (Übergang von Nutzen und Lasten im Jahr 2021) wurde ein Darlehensvertrag mit der Sparkasse Rhein-Nahe, Bad Kreuznach über EUR 1.400.000,00 am 18. September 2020 abgeschlossen. Die Eintragung der entsprechenden Grundschuld erfolgte erst im Jahr 2021.
Daneben haben die Gesellschafter am 18. September 2020 eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe von EUR 200.000,00 gegenüber dem Kreditinstitut erklärt. Das Darlehen wurde im Berichtsjahr durch ein neues Festdarlehen in gleicher Höhe abgelöst. Die Sicherheiten entsprechen dem alten Darlehen.
Darlehensstand neues Darlehen zum Bilanzstichtag: EUR 1.400.000,00 (Vorjahr:  altes Darlehen TEUR 1.400).

Für den im Berichtsjahr abgeschlossenen Kaufvertrag für das (Übergang von Nutzen und Lasten 4. Januar 2021) Objekt "Rheinallee 205" wurde am 30. November 2020 bereits eine Grundschuld im Grundbuch Mombach Blatt 4162 in Höhe von EUR 2.000.000,00 zugunsten des Sparkasse Rhein-Nahe, Bad Kreuznach eingetragen.
Damit verbunden, erklärte die Gesellschaft ein persönliches Schuldanerkenntnis in Höhe von EUR 1.500.000,00, gemäß Urk. 281/2020, vom 18. November 2020.
Das Darlehen des Kreditinstituts belief sich auf EUR 3.500.000,00. Die Gesellschafter haben am 4. November 2020 eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe von EUR 900.000,00 gegenüber der Bank übernommen. Darlehensstand zum Bilanzstichtag: EUR 0,00 (Vorjahr: TEUR 3.186). Auch hier wurde das Darlehen mit den entsprechenden Sicherheiten durch ein neues Darlehen in Höhe von EUR 2.550.000,00 abgelöst. Darlehensstand zum 31. Dezember 2023: EUR 2.550.000,00.
Ebenfalls für die Prolongation der Finanzierung des Objekts in der Rheinallee wurde ein weiteres Darlehen mit Vertrag vom 17. April 2023, mit der Sparkasse Rhein-Nahe, Bad-Kreuznach, abgeschlossen. Der Betrag beläuft sich für das Tilgungsdarlehen auf EUR 471.000,00, die Laufzeit beträgt 54 Monate. Auch hier gelten die bereits für das Hauptdarlehen beschriebenen Sicherheiten. Darlehensstand zum 31. Dezember 2023: EUR 413.859,04 (Vorjahr: TEUR 0).

Für den Erwerb zweier Teilflächen in der Hasengartenstraße (Übergang von Nutzen und Lasten der ersten Teilfläche im Berichtsjahr, zweite Teilfläche im Jahr 2022) wurde ein Darlehensvertrag mit der Volksbank Rhein-Lahn-Limburg e.G. in Höhe von EUR 1.700.000,00, vom 14. Oktober 2021 abgeschlossen (Rückzahlung 30. September 2022, mit Änderungsvereinbarung vom 17. Oktober 2022 Rückzahlung auf den 30. März 2023 verlängert). Das Darlehen wurde durch den Verkauf des Objekts im Berichtsjahr abgelöst. Darlehensstand zum Bilanzstichtag: EUR 0,00 (Vorjahr: TEUR 1.702).

Im Jahr 2022 und 2023 wurden folgende, weitere Darlehensverträge abgeschlossen:
- Darlehensvertrag mit der Volksbank Rhein-Lahn-Limburg e.G. in Höhe von EUR 200.000,00, vom 25. April 2022 für die Finanzierung der Projektierungskosten des Objekts in der Hasengartenstraße. Das Darlehen wurde durch den Verkauf des Objekts ebenfalls abgelöst. Stand am Bilanzstichtag EUR 0,00 (Vorjahr: TEUR 87).

- Darlehensvertrag mit der Volksbank Rhein-Lahn-Limburg e.G. in Höhe von EUR 1.660.000,00, vom 25. April 2022 für den Erwerb des Objekts in der Daimlerstraße 45, im Dezember 2021 (Übergang von Nutzen und Lasten im Jahr 2022), Die Rückzahlung wurde auf den 30. April 2023 festgelegt. Mit dem Darlehen verbunden sind, die selbstschuldnerische Bürgschaft der Herren Gezer und Öztürk in Höhe von EUR 940.000,00, vom 25. April 2022, Abtretung der Kaufansprüche aus Kaufverträgen für das Objekt, eine Buchgrundschuld auf das Objekt in Höhe von EUR 1.660.000,00 und auf ein Privatobjekt in Höhe von EUR 1.000.000,00 sowie die Verpfändung von Festgeld Konto 316630529. Mit Änderungsvereinbarung vom 19. Mai 2023 wurde die Rückzahlung auf den 30. März 2024 verlängert. Stand am Bilanzstichtag: EUR 1.660.000,00 (Vorjahr: TEUR 1.627).

- Darlehensvertrag mit der Volksbank Rhein-Lahn-Limburg e.G. in Höhe von EUR 1.950.000,00, vom 25. April 2022 für den Erwerb (Kauf und Übergang von Nutzen und Lasten im Jahr 2022) des Objekts in der von-Krehl-Straße 4, (Rückzahlung 30. April 2023), mit Änderungsvereinbarung vom 23. Juni 2023 wurde die Rückzahlung auf den 30. April 2024 verlängert. Mit dem Vertrag verbunden sind, selbstschuldnerische Bürgschaft der Herren Gezer und Öztürk in Höhe von EUR 1.000.000,00, Abtretung der Kaufansprüche aus Kaufverträgen mit dem Objekt, Verpfändung von Festgeld Konto 316630537 sowie Buchgrundschuld EUR 1.950.000,00. Stand am Bilanzstichtag: EUR 1.950.000,00 (Vorjahr: TEUR 1.925).

- Darlehensvertrag mit der Volksbank Rhein-Lahn-Limburg e.G. in Höhe von EUR 5.250.000,00, vom 07. Dezember 2022 für den Erwerb (Kauf und Übergang von Nutzen und Lasten im Jahr 2022) des Objekts in der Leipziger Straße (Rückzahlung 30. Mai 2025) damit verbunden, selbstschuldnerische Bürgschaft der Herren Gezer und Öztürk in Höhe von EUR 900.000,00, vom 07. Dezember 2022 und Buchgrundschuld in Darlehenshöhe. Stand am Bilanzstichtag: EUR 2.849.899,88 (Vorjahr: TEUR 1.493).

- Darlehensvertrag mit der Kreissparkasse Groß-Gerau in Höhe von EUR 2.600.000,00, vom 25. Juli 2022 für den Erwerb (Kauf und Übergang von Nutzen und Lasten im Jahr 2022) des Objekts in der Wittelsbacher Straße 12, 12a (Rückzahlung 30. Juli 2025)  damit verbunden, Abtretung der Miet- und Pachtzinsen vom 25. Juli 2022, Zweckerklärung für Grundschulden vom 25. Juli 2022 und selbstschuldnerische Bürgschaft der Herren Gezer und Öztürk in Höhe von EUR 520.000,00, vom 25. Juli 2022 und Buchgrundschuld in Darlehenshöhe. Stand am Bilanzstichtag: EUR 2.600.000,00 (Vorjahr: TEUR 2.600).

- Darlehensvertrag mit der Kreissparkasse Groß-Gerau in Höhe von EUR 1.800.000,00, vom 27. Februar 2023 für den Erwerb (Kauf im Jahr 2022, Übergang von Nutzen und Lasten im Jahr 2023) des Objekts in der Salierstraße 25 (Rückzahlung 30. Juli 2025) damit verbunden, Abtretung der Miet- und Pachtzinsen vom 28. Februar 2023, Zweckerklärung für Grundschulden vom 28. Februar 2023 und selbstschuldnerische Bürgschaft der Herren Gezer und Öztürk in Höhe von EUR 360.000,00, vom 27. Februar 2023 und Buchgrundschuld in Darlehenshöhe. Stand am Bilanzstichtag: EUR 1.800.000,00 (Vorjahr: TEUR 0).

Da die Bankverbindlichkeiten nur während der jeweiligen Bauphase bestehen sollen, wird davon ausgegangen, dass keine Verbindlichkeiten mit einer Laufzeit von länger als 5 Jahren vorliegen.
Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten, der durch Grundpfandrechte gesichert ist, ergibt sich durch die Erläuterungen in diesem Berichtsteil.

Die Gesellschafter gewährten der Gesellschaft im Berichtsjahr jeweils zwei Darlehen.
Diese Darlehen wurden wie folgt vertraglich geregelt:
Mit Vertrag vom 03.Februar 2023 je EUR 405.000,00, Zinsen 6,5% p.a., die Zinsen werden dem Darlehen zugeschlagen.
Mit Vertrag vom 15. Februar 2023 je EUR 450.000,00, Zinsen 6,5% p.a., die Zinsen werden dem Darlehen zugeschlagen.
Der Zinslauf begann jeweils mit der Auszahlung. Die Darlehen von je EUR 450.000,00 wurden im Berichtsjahr, inklusive der darauf entfallenden Zinsen, an die Gesellschafter zurückgeführt. Im Übrigen ergibt sich zum Bilanzstichtag folgender Buchungsstand:
- Darlehen von Herrn Gezer, Stand 31. Dezember 2023: EUR 428.838,75, Zinsen für beide Darlehen EUR 45.207,50,
- Darlehen von Herrn Öztürk, Stand 31. Dezember 2023: EUR 429.277,50, Zinsen für beide Darlehen EUR 45.646,25.

Die Haftungsverhältnisse unter der Bilanz berücksichtigen eingetragene Grundschuldbestellungen der Käufer für Objekte, die zivilrechtlich  zum Bilanzstichtag der Gesellschaft zugerechnet werden, da noch keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch bzw. Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte. Da im Berichtsjahr und auch im Vorjahr keine Haftung zu verzeichnen war, entfiel der Vermerk.

Im Berichtsjahr waren durchschnittlich zwei bis drei Arbeitnehmer beschäftigt.

3 Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung
Der Jahresüberschuss beträgt EUR 643.969,71 (Vorjahr: Jahresfehlbetrag EUR 943.530,48). In dem Jahresüberschuss ist eine Ausschüttung der Grand Central Wiesbaden GmbH i. L., Wiesbaden in Höhe von EUR 106.000,00 enthalten. Der Bilanzgewinn des Jahres 2023 entstand durch den Verkauf eines Objekts und der letzten noch vorhandenen Wohnung eines weiteren Gebäudes. Der Jahresfehlbetrag des Vorjahres resultiert u.a. durch neue Projekte, die wiederum eine entsprechende Bauphase benötigen.

4 Mitglieder der Geschäftsführung
Im Jahr 2023 waren folgende Personen zur Geschäftsführung bestellt und am 17. September 2015 im Handelsregister eingetragen:
- Gezer, Necati, Wiesbaden,
- Öztürk, Güner, Wiesbaden.

Beide Geschäftsführer sind jeweils einzeln zur Vertretung der Gesellschaft berechtigt und jeweils von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:
Der Jahresabschluss wurde am 07.11.2024 festgestellt.