SL AM Development Commercial GmbH

SL AM Development Commercial GmbH (vormals: SL AM PE Gewerbe GmbH)

Köln

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021

I. Grundlagen der Gesellschaft

Der Gegenstand des Unternehmens ist der Erwerb und die Entwicklung von Immobilien sowie deren Verwaltung, Vermietung und Veräußerung sowie der Erwerb von Beteiligungen an Immobilienunternehmen im In- und Ausland. Die Gesellschaft übt keine Bautätigkeit aus; sie beauftragt damit Dritte. Die Gesellschaft ist derzeit ausschließlich in Deutschland tätig.

Die Gesellschafterversammlung vom 8. Juli 2021 hat eine Änderung des Gesellschaftsvertrages in § 1 (Firma und Sitz der Gesellschaft) und mit ihr die Änderung der Firma beschlossen. Die neue Firma lautet SL AM Development Commercial GmbH (nachfolgend SL AM DEV Commercial). Die Eintragung der Änderung in das Handelsregister ist am 15. Juli 2021 erfolgt.

Die Anteile werden zu 100 % von der Swiss Life Investment Management Holding AG, Zürich, gehalten.

II. Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Der Großteil der europäischen Volkswirtschaften startete 2021 im Lockdown, der als Maßnahme gegen die steigenden Corona-Fallzahlen verhängt worden war. Folglich schrumpfte die Wirtschaftsleistung der Eurozone im ersten Quartal 2021 zum Vorquartal um 0,2%. ¹ Nachdem die Fallzahlen im zweiten Quartal wieder sanken, ² kam es zu Lockerungen, sodass die Eurozone im zweiten Quartal positive Wachstumsraten der Wirtschaftsleistung (+2,2% zum Vorquartal) aufwies. Die positive Entwicklung konnte sich im dritten Quartal fortsetzten (+2,3%), schwächte sich jedoch im vierten Quartal wieder deutlich ab (+0,3%). ³ Mit einer Kontraktion der Wirtschaftsleistung von 1,9% im ersten Quartal und Wachstumsraten von 2,0% im zweiten und 1,7% im dritten Quartal (jeweils zum Vorquartal) war die Entwicklung des deutschen BIP, im Vergleich zur Eurozone, leicht unterdurchschnittlich. ⁴ Den deutlichsten Einfluss auf das BIP-Wachstum der Eurozone hatten die privaten Konsumausgaben (Q1: -2,3%; Q2: +3,9%; Q3: +4,1%). ⁵ In Deutschland wog der Effekt der privaten Konsumausgaben ebenfalls deutlich (Q1: -5,3%; Q2: +3,8%; Q3: +6,2%). ⁶ Annualisiert ist die deutsche Wirtschaft 2021 um 2,8% gewachsen, auch wenn die Wirtschaftsleistung im letzten Quartal des Jahres leicht geschrumpft ist (-0,7%). ⁷ Swiss Life Economic Research rechnet für 2022 mit einem BIP-Wachstum in der Eurozone von 3,7%, für Deutschland von 3,4% erwartet (Stand März 2022). ⁸

Mit der Erholung und den Öffnungen der Wirtschaft konnten sich die Arbeitslosenquoten 2021 konstant absenken, wenn auch mit nachlassender Dynamik. Lag die Erwerbslosigkeit in der Eurozone im Januar noch bei 8,2%, reduzierte sie sich bis November kontinuierlich auf 7,2% und lag zum Vorjahr um 110 Basispunkte tiefer. In Deutschland lag die Arbeitslosenquote im November bei 3,2%. ⁹

2021 war das Jahr der wiederkehrenden Inflation: Im Dezember 2021 lag die jährliche Inflation im Euroraum laut Eurostat bei 5,0%. Im Dezember des Vorjahres hatte sie noch bei -0,3% gelegen. Insbesondere die Verteuerung der Energiepreise war für den Anstieg verantwortlich. ¹⁰ Die Inflation im Euroraum wurde aber auch durch Sondereffekte und die Auflage des EZB Hilfsprogramms angetrieben. ¹¹ Im Gesamtjahr 2021 lag die durchschnittliche Inflationsrate in der Eurozone bei 2,6%, in Deutschland bei 3,1%. ¹² Für 2022 erwartet Swiss Life Economic Research für die Eurozone einen Anstieg um 4,5%, während für Deutschland eine Inflationsrate von 3,8% prognostiziert wird (Stand März 2022). ¹³

Eine stützende Wirkung hatte die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Trotz der gestiegenen Inflation beließ sie den Leitzins für Hauptrefinanzierungsgeschäfte 2021 durchgehend bei 0,0%. Bereits seit März 2016 verharrt der Leitzins auf diesem Niveau. Die Zinssätze für die Spitzenrefinanzierungsfazilität und die Einlagen blieben 2021 ebenfalls bei 0,25% bzw. -0,50%. ¹⁴ Eine Änderung der Niedrigzinspolitik ist für die EZB aus heutiger Sicht erst dann vorstellbar, wenn sich die Inflationsaussichten einem Niveau annähern, das hinreichend nahe am Inflationsziel von 2% liegt. ¹⁵ Auch lief 2021 das Corona-Notkaufprogramm für Anleihen (PEPP) weiter, welches die EZB 2020 aufgelegt hatte und das insgesamt ein Volumen von 1,85 Billionen Euro umfasst. Ende März 2022 plant die EZB, PEPP einzustellen. ¹⁶

Wirtschaftliche Unsicherheiten, eine anziehende Inflation, die im Vergleich zu den Inflationserwartungen zu tiefen Zinsen, die Corona-Varianten Delta und Omikron als auch die Ankündigung der EZB restriktiver zu werden, ließen die Renditen zehnjähriger Staatsanleihen 2021 ansteigen. ¹⁷ Zum Ende der Berichtsperiode rentierten deutsche zehnjährige Staatsanleihen bei -0,21% und damit 40 Basispunkte höher als zu Beginn der Berichtsperiode. ¹⁸

Deutscher Immobilienmarkt

Mit einem Volumen von rund 111 Mrd. EUR weist der deutsche Immobilieninvestmentmarkt 2021 einen neuen Rekord auf, der fast 40% über dem Vorjahreswert liegt. Treiber war insbesondere der Wohninvestmentmarkt, der sein Volumen zu 2020 mehr als verdoppelte und auf rund 49 Mrd. EUR anstieg. Somit stellt Wohnen 2021 die dominierende Nutzungsart am deutschen Investmentmarkt dar. ¹⁹ Insgesamt setzte sich in 2021 der durch die Pandemie ausgelöste Trend zu risikoarmen Anlagen fort, was sich nicht nur am Anteil der "sicheren Häfen"-Sektoren wie Wohnen, Logistik/Industrie (rund 10 Mrd. EUR, +34%) und Gesundheit (rund 3,8 Mrd. EUR, +11%) zeigt, die zusammen auf einen Anteil von über 50% am Gesamttransaktionsvolumen kommen, sondern auch an dem Fokus der Anleger auf risikoarme Core und Core-Plus Investments, deren Anteil auf 72% (+11%) anstieg. Zudem spielten Transaktionen oberhalb der 100-Millionen-Marke (72,8 Mrd. EUR) eine entscheidende Rolle; aber auch Forward-Deals (18,5 Mrd. EUR) prägten den Markt, ²⁰ besonders im Wohnsegment. ²¹

Der Wohninvestmentmarkt verzeichnete, durch die Übernahme der Deutschen Wohnen durch die Vonovia im vierten Quartal und Investments des schwedischen Investors Heimstaden im dritten Quartal, 2021 ein Allzeithoch (49 Mrd. EUR, +140%) - mehr als 260.000 Wohneinheiten wurden im letzten Jahr gehandelt. Erwähnte Mega-Transaktionen sorgten auch dafür, dass Berlin sein Transaktionsvolumen (24 Mrd. EUR) mehr als verzehnfachte. Hamburg, mit knapp über 2 Mrd. EUR und Frankfurt mit knapp unter 2 Mrd. EUR lagen auf Platz zwei und drei. Insgesamt führte die starke Nachfrage zu einem Rückgang der Nettospitzenrendite im Durchschnitt der Top-7-Märkte auf 2,2% (-10 BP zu 2020). Berlin, München und Hamburg generierten 2,1%; Stuttgart (2,35%), Köln und Hamburg (je 2,25%) lagen leicht darüber. ²² Insbesondere neue Anleger müssen aufgrund der Produktknappheit auf Forward-Deals zurückgreifen, deren Anteil bei knapp einem Viertel lag. ²³ Ein Vorteil von Neubau ist dessen ESG-Konformität - ein Faktor, den Investoren immer stärker berücksichtigen. Anleger wertschätzen den Wohnsektor aufgrund seiner Konjunkturunabhängigkeit als auch wegen der positiven Signale des Vermietungsmarktes; im Durchschnitt der Top-7 stiegen die Spitzenmieten 2021 auf 20,39 EUR/qm für Bestandswohnungen (+92 Cent zu 2020) und auf 24,37 EUR/qm für Neubau (+94 Cent zu 2020). ²⁴

Auch der Büroinvestmentmarkt konnte 2021 wieder anziehen. Mit mehr 30,5 Mrd. EUR stieg das Volumen zu 2020 um 11%. Anleger fokussieren sich insbesondere auf Core-Objekte, die langfristig sichere Cashflows erwarten lassen. ²⁵ Auch nach Umsetzung diverser Homeoffice Konzepte gehen Anleger davon aus, dass zentrale Bürostandorte vom Vermietungsmarkt weiter nachgefragt werden. Da Core-Objekte rar sind, drückt das Anlegerinteresse die Spitzenrenditen. In den Top 7 komprimierte die durchschnittliche Spitzenrendite 2021 um 17 Basispunkte auf 2,64%. ²⁶ Erholungsanzeichen zeigte der Vermietungsmarkt: gerade im vierten Quartal zeigte sich dieser aktiv, sodass 2021 insgesamt 3,29 Mio. m ² an Fläche in den Top 7 vermietet wurden (-13% hinter dem Fünfjahresschnitt). ²⁷ Berlin (886.800 m ² , +10,2% zu 2020) und München (605.000 m ² , +11%) bleiben die größten Märkte, auch wenn die Erholung in Köln (+43,8% auf 294.800 m ² ), Hamburg (+37,3% auf 486.900 m ² ) und Frankfurt (+34,2% auf 275.500 m ² ) stärker ausfiel. ²⁸ Trotz anziehender Vermietungsaktivität zog die Leerstandsquote in den Top 7 2021 um 80 Basispunkte auf 4,5% an, ²⁹ wobei die Zunahme auch auf die gestiegene Bautätigkeit zurückzuführen ist, gerade in Berlin (2021: +626.800 m ² , +142% über dem 10-Jahresdurchschnitt) und München (2021: +568.712 m ² , +75%). ³⁰ Am stärksten stieg der Leerstand in Frankfurt (+140 BP auf 7,5%) und München (+110 BP auf 4,0%). Die niedrigsten Leerstände weisen Berlin (2,5%, +50 BP) und Köln (3,0%, -30 BP) auf. ³¹ Die Entwicklung der Mieten stützt die Annahme, dass Qualitätsobjekte in Toplagen weiter Mieter anziehen. 2021 stiegen die Spitzenmieten in den Top 7 um 1,6%, wobei alle Märkte, bis auf Düsseldorf und Stuttgart, deren Spitzenmiete konstant blieb, Mietwachstum aufwiesen. Am teuersten sind Objekte in Frankfurt (42,50 EUR/m ² , +1 EUR) und München (42,00 EUR/m ² , + 1 EUR). ³²

Ausblick

Die sich abzeichnende Abflachung der Omikron-Welle Anfang 2022 weckt überall in Europa Hoffnungen auf weitgehende Lockerungen der noch gültigen Eindämmungsmaßnahmen und einer dahingehenden weiteren Erholung der Wirtschaft. Ob Omikron den Übergang in die endemische Phase einläutet, bleibt jedoch abzuwarten. Die von den Eindämmungsmaßnahmen besonders betroffenen Dienstleistungssektoren können aber auf eine Normalisierung der Situation in den Sommermonaten hoffen. Mittelfristig wird der Aufschwung in Europa durch den negativen Fiskalimpuls und die straffere Geldpolitik in den USA sowie einzelnen Schwellenländern gedämpft. Seit Ende Februar sind mit dem Krieg in der Ukraine neue, bislang schwer einzuschätzende wirtschaftliche Unsicherheiten hinzukommen. Anhaltend hohe Energiepreise und Bemühungen, schnell von der Abhängigkeit von russischem Gas loszukommen, sprechen kurz- bis mittelfristig für ein höheres Inflationsregime, so dass Swiss Life Economic Research die Prognosen für 2022 und 2023 entsprechend angepasst hat.

Auf die Immobilienmärkte sind kurzfristig keine direkten Auswirkungen zu erwarten. Indirekte Auswirkungen durch die Veränderung des makroökonomischen Umfelds (höhere Inflation, geringeres Wirtschaftswachstum) und durch betroffene Mieter sind nicht auszuschliessen. Die Immobilienmärkte reagieren in den meisten europäischen Märkten zeitverzögert, weshalb es für eine detaillierte Aussage noch zu früh ist. Ein wichtiger Aspekt wird sein, wie die Zentralbanken auf die nun nochmals erhöhte Inflation reagieren werden. Im wahrscheinlichsten Szenario werden die Realzinsen auf Jahre hinaus im negativen Bereich bleiben und die Investorennachfrage nach Immobilien entsprechend gestützt. Investoren verstehen Sachwerte allgemein als Inflationsschutz. Kommt zur spürbar höheren Inflation ein verstärkter Trend zum Onshoring hinzu, bleiben gut positionierte Logistikstandorte und Unternehmensimmobilien attraktiv. Immobilien, welche den Mietbedürfnissen in einer sich verändernden Welt entsprechen, bleiben gefragt. Zudem bieten auch die Bestrebungen zur Minderung der Abhängigkeit von fossiler Energie interessante Investitionsmöglichkeiten in Immobilien- und Infrastrukturprojekte.

III. Geschäftsverlauf

Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft bestand im Berichtsjahr in der Übergabe des letzten Bauabschnitts des Projekts "Paul-Gerhard-Allee" in München sowie der vorbereitenden Bau- und Planungshandlungen für das Projekt Sickingenstraße in Berlin, welches im Jahr 2020 begonnen wurde und im Jahr 2024 fertiggestellt werden soll.

Insgesamt verlief das Geschäftsjahr 2021 für die Gesellschaft sehr erfolgreich, es wurde ein Jahresüberschuss von TEUR 15.559 erzielt.

IV. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

Ertragslage

Die Ertragslage der Gesellschaft zeigt folgendes Bild:

Die Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 101.340 liegen deutlich über dem Vorjahresniveau und entfallen fast ausschließlich wie im Vorjahr auf den Verkauf der Wohnungen des Projekts "Paul-Gerhard-Allee" in München. Im Geschäftsjahr 2021 wurden insgesamt 145 (im Vorjahr 159) Einheiten übergeben. TEUR 57 entfallen Auf die Vermietung des Objekts Sickingenstraße in Berlin, die zum 31. Dezember 2021 beendet wurde.

Unter Berücksichtigung der Bestandsverminderung in Höhe von TEUR 44.820 konnte die Betriebsleistung in 2021 um 17% gesteigert werden. Das Verhältnis der Aufwendungen für die Betriebsleistung zur Betriebsleistung hat sich von 66% auf 58% verringert, was überwiegend auf den gegenüber dem Vorjahr höheren Umsatzanteil innerhalb der Betriebsleistung zurückzuführen ist.

Nach Abzug der Aufwendungen für die Betriebsleistungen und des Finanzergebnisses, das im Wesentlichen aus Intercompany-Zinsen resultiert, sowie der Steuern beträgt der Jahresüberschuss erfreulicherweise plangemäß TEUR 15.559.

Die wesentlichen finanziellen Leistungsindikatoren für die Gesellschaft sind die Umsatzerlöse mit fremden Dritten und das EBT (earnings before taxes) als Ergebnisgröße.

Da die Umsatzerlöse wie erwartet realisiert werden konnten, war der Geschäftsverlauf in 2021 insgesamt sehr erfreulich.

Finanzlage

Zum 31. Dezember 2021 besteht keine nennenswerte externe Finanzierung.

Im Geschäftsjahr 2021 wurden von der Gesellschafterin TEUR 29.000 in die Kapitalrücklage eingezahlt, mit der Maßgabe diesen Betrag wiederum in die Kapitalrücklage des Tochterunternehmen SL AM Firmwerk GmbH & Co. KG, Köln, zur Unterstützung der Projektfinanzierung einzustellen.

Für das Projekt Sickingenstraße laufen derzeit die Anfragen für die externe Aufbaufinanzierung. Mit ersten Ergebnissen wird Anfang des zweiten Quartals 2022 gerechnet.

Vermögenslage

Die Vermögenslage der SL AM Development Commercial GmbH zeigt folgendes Bild:

Die Bilanzsumme ist im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 8.404 auf TEUR 95.135 gesunken.

Prägend auf der Aktivseite ist neben dem Anstieg des Finanzanlagevermögens aufgrund einer Einlage in die Kapitalrücklage der 100 % Tochtergesellschaft SL AM Firmwerk GmbH & Co. KG, Köln, weiterhin das Umlaufvermögen. Das Umlaufvermögen besteht zu einem Großteil mit TEUR 30.410 (Vorjahr TEUR 15.174) aus Bankguthaben, mit TEUR 10.128 aus erstmaligen Darlehensforderungen gegen die SL AM Firmwerk GmbH & Co. KG sowie mit TEUR 23.542 (Vorjahr TEUR 86.562) aus den zum Verkauf bestimmten Grundstücke. Der Anstieg der flüssigen Mittel und der Rückgang der zum Verkauf bestimmten Grundstücke gehen hauptsächlich auf das Projekt "Paul-Gerhard-Allee" in München zurück.

Die deutliche Erhöhung des Eigenkapitals geht neben dem Jahresergebnis vor allem auf die Erhöhung der Kapitalrücklage um TEUR 29.000 zurück. Dadurch hat sich die Eigenkapitalquote bei einer rückläufigen Bilanzsumme auf 97,6 % (im Vorjahr: 46,7 %) erhöht.

Die Verbindlichkeiten, die im Vorjahr im Wesentlichen aus den erhaltenen Anzahlungen (TEUR 48.499) bestanden, haben sich durch die Übergabe der Wohneinheiten des Projektes Paul-Gerhard-Allee deutlich reduziert. Sie resultieren im Wesentlichen mit TEUR 1.623 aus Lieferungen und Leistungen.

V. Chancen- und Risikomanagement

a. Chancen und Risikomanagement

Das Chancen- und Risikomanagement der Gesellschaft war in 2021 in das Chancen- und Risikomanagement der Swiss Life Asset Managers Deutschland GmbH (kurz SL AM DE; vormals CORPUS SIREO Real Estate GmbH) mit einbezogen.

Das Chancen- und Risikomanagement der SL AM DE dient der Sicherung und Weiterentwicklung der gesamten Asset Managers Division und des gesamten Swiss Life Konzerns. Die Geschäftsführung der SL AM DE ist für die Einrichtung und Überwachung eines unabhängigen Risikomanagements verantwortlich.

Zur zeitnahen Identifizierung und dem effizienten Management von Risiken, die für die wirtschaftliche Lage von Bedeutung sein können, wird das Risikomanagement System genutzt. Ein gesamthafter Risikobericht wird sowohl der Geschäftsleitung als auch der Division monatlich zur Verfügung gestellt.

Potenzielle finanzielle und operationelle Risiken mit einem Netto-Erwartungswert ab TEUR 100 sind verpflichtend dem Risikomanagement zu melden und durch das Risikomanagement zu reporten.

Darüber hinaus berichten die jeweiligen Geschäftsleitungsmitglieder aller Unternehmensbereiche unverändert monatlich im Rahmen der Geschäftsleitungssitzung über potenziell neue Risiken. Die Koordination und Überwachung stellt sicher, dass die Geschäftsleitung der Gesellschaft jederzeit in der Lage ist, mögliche Risiken frühzeitig zu erkennen und geeignete Maßnahmen zu ergreifen.

Das Internal Audit der SL AM DE ist ein aktiver Teil von Corporate Internal Audit der Swiss Life AG. Das Corporate Internal Audit ist ein von der Konzernleitung unabhängiges Überwachungsorgan des Verwaltungsrates der Swiss Life AG und berichtet direkt an dessen Präsidenten und an das Audit Committee. Im Jahr 2021 wurde auf Ebene der SL AM DE eine Prüfung durchgeführt.

b. Gesamteinschätzung vorhandener Risiken

Die SL AM DEV Commercial ist im Wesentlichen folgenden potenziellen Risiken ausgesetzt:

Es besteht in der Regel keine Möglichkeit einer Weiterbelastung ungeplanter Kosten im Rahmen des Grundstückerwerbs (z. B. Altlasten) und der Konstruktionsphase. Daneben besteht das Risiko einer unzureichenden Grundstücksakquisition zur Unterlegung des geplanten Geschäfts. Die Risiken im Bereich Development nehmen durch die zunehmende Regulierung der Grundstücksmärkte und damit erschwerter Versorgung mit für Projektentwicklung geeigneter Flächen für alle Marktteilnehmer im gleichen Maße zu. Weiterhin gilt es auf die derzeitige Auslastung des Bau- und Baunebengewerbes und damit der weiteren Gefahr steigender Baukosten und teils schwer verfügbarer Baustoffe unter Wahrung der geschuldeten Bauqualitäten ein entsprechendes Risikomanagement zu etablieren.

Im Bereich Information Technology sind insbesondere das Risiko der mangelhaften Performance der geschäftskritischen Fachanwendungen und die Risiken von Dateninkonsistenz und ausfall aufgrund von Cyberangriffen zu nennen. In Bezug auf die geschäftskritischen Fachanwendungen werden identifizierte Schwachstellen in enger Abstimmung mit dem jeweiligen Provider fortlaufende behoben und überwacht. Unerlaubten Systemzugriffen sowie Netzwerkpenetrationen wird durch den Einsatz dem Stand der Technik entsprechender Hard- und Softwaretechnologie vorausschauend und proaktiv begegnet. In den bestehenden Outsourcing- und Dienstleistungsverträgen mit Serviceprovidern und Outsourcing-Partnern sind marktübliche Service Level Agreements vereinbart worden, um insbesondere Ausfallrisiken innerhalb der IT-Infrastruktur und von Fachanwendungen angemessen vorbeugen zu können.

Bestandsgefährdende Risiken bzw. Risiken, die auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der SL AM DEV Commercial im Jahr 2022 wesentlichen Einfluss haben könnten, sehen wir derzeit nicht.

Als Chance wird die Möglichkeit gesehen, über zusätzliche Grundstücksflächen zusätzliche Umsätze zu erzielen. In diesem Zusammenhang besteht durch die Einbindung der Unternehmensgruppe in die Swiss Life Gruppe jederzeit die Chance, großvolumige Investments kurzfristig einzugehen.

c) Prognosebericht

Für das Jahr 2022 ist geplant, die Bestandsimmobilie in der Sickingenstraße abzureißen und mit dem Hochbau zu beginnen.

Da in der Gesellschaft ansonsten keine weiteren Projekte anstehen und das Projekt Sickingenstraße sich in der Bauphase befindet, ist für das Jahr 2022 nicht mit Umsatzerlösen zu rechnen.

Insgesamt wird das Jahresergebnis 2022 daher mit einem Fehlbetrag in Höhe von ca. TEUR 500 abschließen.

¹ Eurostat, Pressemitteilung 137/2021, 7. Dezember 2021
² Our World in Data, Fallzahlen, 3. Januar 2022
³ Eurostat, Pressemitteilung 15/2022, 31. Januar 2022
⁴ Eurostat, Pressemitteilung 137/2021, 7. Dezember 2021
⁵ Eurostat, Pressemitteilung 137/2021, 7. Dezember 2021, Veränderung jeweils zum Vorquartal
⁶ Destatis, Pressemitteilung 532, 25. November 2021
⁷ Destatis, Pressemitteilung 039, 28. Januar 2022
⁸ Swiss Life Asset Management AG - Perspektiven - Konjunktur, März 2022
⁹ Eurostat, Pressemittelung 4/2022, 10. Januar 2022; November zuletzt verfügbare Daten bei Redaktionsschluss
¹⁰ Eurostat, Pressemitteilung 11-2022, 20. Januar 2022
¹¹ Tagesschau, 16.12.2021
¹² Destatis, Pressemitteilung 025/2022, 19. Januar
¹³ Swiss Life Asset Management AG - Perspektiven - Konjunktur, März 2022
¹⁴ EZB, Zinssätze, 4. Januar 2022
¹⁵ Tagesschau, 08. Juli 2021
¹⁶ Tagesschau: 16.12.2021
¹⁷ Swiss Life Asset Management AG - Perspektiven - Finanzmärkte, März 2021 und Januar 2022
¹⁸ Macrobond, Renditen Staatsanleihen 2021
¹⁹ CBRE, Deutschlands Immobilieninvestmentmarkt, 06. Januar 2022
²⁰ CBRE, Deutschlands Immobilieninvestmentmarkt, 06. Januar 2022
²¹ JLL, Wohninvestmentmarkt Deutschland, 06. Januar 2022
²² CBRE, Wohnimmobilieninvestmentmarkt Deutschland, 06. Januar 2022
²³ JLL, Wohninvestmentmarkt Deutschland, 06. Januar 2022
²⁴ Bulwiengesa, Wohnungsmieten A-Städte 2021
²⁵ CBRE, Deutschlands Immobilieninvestmentmarkt, 06. Januar 2022
²⁶ JLL, Investmentmarkt Deutschland, 06. Januar 2022
²⁷ JLL, Bürovermietungsmarkt Deutschland, 06. Januar 2022
²⁸ Savills, Deutschland Bürovermietung, Januar 2022; Savills, Bürovermietung Rohdaten, Januar 2022
²⁹ JLL, Bürovermietungsmarkt Deutschland, 06. Januar 2022
³⁰ Savills, Bürovermietung Rohdaten, Januar 2022
³¹ Savills, Deutschland Bürovermietung, Januar 2021 und Savills, Deutschland Bürovermietung, Januar 2022
³² JLL, Bürovermietungsmarkt Deutschland, Januar 2022

Bilanz zum 31. Dezember 2021

SL AM Development Commercial GmbH

(vormals SL AM PE Gewerbe GmbH), Köln

(Amtsgericht Köln HR B Reg.-Nr. 86083)

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021

Anhang für das Geschäftsjahr 2021

I. Allgemeine Angaben

Die SL AM Development Commercial GmbH hat ihren Sitz in Köln und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Köln (HR B Reg. Nr. 86083).

Die Gesellschafterversammlung vom 8. Juli 2021 hat eine Änderung des Gesellschaftsvertrages in § 1 (Firma und Sitz der Gesellschaft) und mit ihr die Änderung der Firma beschlossen. Die neue Firma lautet SL AM Development Commercial GmbH. Die Eintragung der Änderung in das Handelsregister ist am 15. Juli 2021 erfolgt.

Der Jahresabschluss der Gesellschaft ist nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften über die Rechnungslegung von Kapitalgesellschaften aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des GmbH-Gesetzes zu beachten.

Für die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurde die Verordnung über Formblätter für die Gliederung von Jahresabschlüssen von Wohnungsunternehmen vom 17. Juli 2015 zugrunde gelegt.

Die Aufstellung der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt nach dem Gesamtkostenverfahren.

Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft i. S. d. § 267 Abs. 3 HGB. Die Voraussetzungen sind in diesem Jahr erstmalig erfüllt, da die Größenkriterien an zwei aufeinanderfolgenden Bilanzstichtagen überschritten werden.

II. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Aktiva

Das Finanzanlagevermögen wird zu Anschaffungskosten bzw. - bei voraussichtlich dauernden Wertminderungen - mit dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und andere Vorräte werden grundsätzlich zu Anschaffungskosten sowie zu bereits angefallenen Herstellungskosten bewertet. Die Herstellungskosten des Berichtsjahres umfassen neben direkt zurechenbaren Einzelkosten auch sämtliche aktivierungsfähige Zinsen für den Zeitraum der Herstellung. In die Ermittlung der Herstellungskosten werden Kosten der allgemeinen Verwaltung nicht einbezogen. Das Niederstwertprinzip wurde beachtet. Die Abgänge werden zu durchschnittlichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, bezogen auf die gesamt hergestellte Wohnfläche und die budgetierten Gesamtkosten, bewertet.

Die verlustfreie Bewertung der Vorräte erfolgt für jeden Bauabschnitt auf der Basis der Gegenüberstellung des kalkulierten erzielbaren Erlöses mit den Selbstkosten. Die Selbstkosten werden aus der Projektkalkulation entnommen. In der Projektkalkulation werden den kalkulierten und budgetierten Projektkosten die aufgelaufenen Ist-Aufwendungen gegenübergestellt und einer laufenden Abweichungsanalyse auf Basis des Fertigstellungsgrades unterworfen. Festgestellte Abweichungen werden in aktualisierten Projektkalkulationen berücksichtigt. Die Zuordnung der Aufwendungen zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten auf einzelne Gewerke erfolgt nach DIN 276. Die geleisteten Anzahlungen sind zum Nennbetrag bilanziert.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie die Guthaben bei Kreditinstituten werden zu Nominalwerten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen sowie ein Disagio aus Kreditverträgen erfasst.

Passiva

Das gezeichnete Kapital wird zu Nominalwerten angesetzt.

Die Steuerrückstellungen und sonstigen Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt und berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden, von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten, durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Das Gewährleistungsrisiko wird grundsätzlich pauschal in Höhe von 0,25 % des Umsatzes aus dem Verkauf von Grundstücken durch die Gewährleistungsrückstellung berücksichtigt. Die Auflösung erfolgt entsprechend der Gewährleistungsfristen nach einem Zeitraum von fünf Jahren. Sofern jedoch bis zum Zeitpunkt der Bilanzerstellung bekannt wird, dass die pauschal gebildeten Gewährleistungsrückstellungen nicht ausreichen, werden die Rückstellungen entsprechend individuell angepasst.

Erhaltene Anzahlungen sind zum Nennbetrag bilanziert.

Sämtliche Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert.

III. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz

Aktiva

Die Anteile an verbundenen Unternehmen im Finanzanlagevermögen betreffen die Anteile an der SL AM Firmwerk GmbH & Co. KG, Köln (Höhe der Anteile: 100,00 %; Eigenkapital zum 31. Dezember 2021 = EUR 29.059.506,96; Jahresfehlbetrag für das Geschäftsjahr 2021 EUR 1.129.289,00.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und andere Vorräte betreffen die Anschaffungskosten inkl. Anschaffungsnebenkosten für das Grundstück Sickingenstraße in Berlin in Höhe von insgesamt TEUR 19.574. sowie bereits angefallenen Bauvorbereitungskosten in Höhe von insgesamt TEUR 3.968. Das Objekt war bis zum 31. Dezember 2021 noch vermietet, so dass keine Fremdkapitalzinsen aktiviert wurden. Der Rückgang der Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit unfertigen Bauten ist auf die 2021 erfolgten Übergaben von Wohneinheiten zurückzuführen.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen in Höhe von TEUR 10.128 ein Darlehen inkl. Zinsen gegen die SL AM Firmwerk GmbH & Co. KG, Köln. Dieses Darlehen hat eine Laufzeit bis zum 30. April 2023, der Zinssatz beträgt 2,75 %. Darüber hinaus besteht eine Forderung gegen die SL Asset Managers Deutschland GmbH, Köln, in Höhe von TEUR 24.

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind gezahlte Vorauszahlungen für Gewerbe- und Körperschaftsteuer des Geschäftsjahres 2021 in Höhe von TEUR 246 enthalten.

Bis auf das erwähnte Darlehen liegen die Restlaufzeiten der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wie im Vorjahr unter einem Jahr.

Die ausgewiesenen aktiven Rechnungsabgrenzungsposten beziehen sich auf Geldbeschaffungskosten (TEUR 7; i. Vj. TEUR 219).

Passiva

Das gezeichnete Kapital der SL AM Development Commercial GmbH, Köln, beträgt wie im Vorjahr TEUR 25. Die Geschäftsanteile werden zum 31. Dezember 2021 zu 100% von der Swiss Life Investment Management Holding AG, Zürich, gehalten.

Im Geschäftsjahr 2021 wurden von der Gesellschafterin insgesamt TEUR 29.000 in die Kapitalrücklage eingezahlt. Die Kapitalrücklage beträgt somit zum 31. Dezember 2021 insgesamt TEUR 71.000.

Die Steuerrückstellungen beinhalten Rückstellungen für Körperschaftsteuer (TEUR 0; i.Vj. TEUR 1.483), sowie Gewerbesteuer (TEUR 0; i.Vj. TEUR 1.543).

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten Rückstellungen für ausstehende Belastungen (TEUR 63; i. Vj. TEUR 3.384), für pauschale Gewährleistungsverpflichtungen (TEUR 473; i. Vj. TEUR 220), sowie Rückstellungen für die Jahresabschlussprüfung (TEUR 32; i. Vj. TEUR 30).

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betreffen Zinsabgrenzungen für Negativzinsen und Avalprovisionen in Höhe von TEUR 19 (i.Vj. TEUR 14).

Die erhaltenen Anzahlungen in Höhe von TEUR 38 betreffen Vorauszahlungen auf die Mietnebenkosten. Im Vorjahr betrafen die erhaltenen Anzahlungen von TEUR 48.499 vollumfänglich die Kaufpreisraten für das Grundstück Paul-Gerhard-Allee in München.

Sämtliche Verbindlichkeiten haben - wie im Vorjahr - eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren existieren nicht.

IV. Erläuterungen zu den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse fallen ausschließlich im Inland an.

Im Geschäftsjahr 2021 wurden Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung von TEUR 57 (im Vorjahr von TEUR 0) sowie Umsatzerlöse aus dem Verkauf von bebauten Grundstücken von TEUR 101.283 (im Vorjahr von TEUR 87.899) erzielt.

Die Aufwendungen für bezogene Leistungen betreffen im Wesentlichen Kaufpreiszahlungen für Grundstücke und Aufwendungen für Bauleistungen.

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind im Wesentlichen Negativzinsen (T€ 192; i.Vj. T€ 22) enthalten.

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betreffen Körperschaftsteuer inkl. Solidaritätszuschlag in Höhe von TEUR 3.556 (i. Vj. TEUR 1.483) sowie Gewerbesteuer in Höhe von TEUR 3.882 (i. Vj. TEUR 1.543). Des Weiteren beinhaltet der Posten noch Steuernachzahlungen für das Vorjahr in Höhe von TEUR 605.

Die sonstigen Steuern betreffen Grundsteuern.

V. Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum 31. Dezember 2021 bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Beauftragungen eines Generalplaners für die Sickingenstraße in Höhe von TEUR 467. Sonstige finanzielle Verpflichtungen gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen nicht.

Honorare des Abschlussprüfers

Das in 2021 als Aufwand erfasste Honorar des Abschlussprüfers beträgt TEUR 25 für die Jahresabschlussprüfung und TEUR 5 für sonstige Prüfungsleistungen.

Mitarbeiter

Die Gesellschaft beschäftigt keine Mitarbeiter.

Organe der Gesellschaft

Im Geschäftsjahr 2021 gehörten der Geschäftsführung an:

Beziehungen zu verbundenen Unternehmen

Die Gesellschaft ist ein verbundenes Unternehmen der Swiss Life Holding AG, Zürich, im Sinne des § 271 Abs. 2 HGB und wird in deren Konzernabschluss einbezogen (Konzernabschluss für den kleinsten und größten Unternehmenskreis gem. § 285 Nr. 14, 14a HGB). Der Konzernabschluss wird in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt und im Bundesanzeiger unter der Swiss Life AG, Niederlassung für Deutschland, München, veröffentlicht.

Zwischen der Gesellschaft und der Swiss Life Deutschland Holding GmbH, Hannover, besteht eine umsatzsteuerliche Organschaft.

Ergebnis des Geschäftsjahres

Das Geschäftsjahr schließt mit einem Jahresüberschuss von TEUR 15.559 (i. Vj. TEUR 11.970). Die Geschäftsführung schlägt vor, diesen auf neue Rechnung vorzutragen.

Ereignisse nach dem Abschlussstichtag (Nachtragsbericht)

Die wirtschaftlichen Auswirkungen der durch die weltweite Viruspandemie ausgelösten Maßnahmen wird sehr stark von der Länge der Pandemie und den damit verbundenen Maßnahmen abhängen. Pandemiebedingt kann es in Folgejahren zu Bauzeitverzögerungen und Verschiebungen von Projekten kommen.

Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz-und Ertragslage, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, liegen nicht vor.

Entwicklung des Anlagevermögens

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die SL AM Development Commercial GmbH (vormals SL AM PE Gewerbe GmbH), Köln

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der SL AM Development Commercial GmbH (vormals SL AM PE Gewerbe GmbH), Köln, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der SL AM Development Commercial GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2021 wurde am 29.06.2022 festgestellt.