Wilbers GmbHLiquidiert

Wilbers GmbH

Aurich

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2006

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2006

Wilbers GmbH, Aurich

1. Darstellung des Geschäftsverlaufs

1.1

Kern der Aktivitäten der Wilbers GmbH war im Geschäftsjahr 2006 wiederum die Verwaltung eigener Wohnimmobilien. Der weitaus größte Teil des Bestandes befindet sich in den neuen Bundesländern und hier schwerpunktmäßig in Sachsen. Bei diesen Immobilien handelt es sich überwiegend um Neubauten, die nach der Wiedervereinigung neu errichtet wurden oder um Altenbauten, die umfassend saniert wurden. Die Nachfrage nach den Wilbers-Objekten war insbesondere in den Neuen Bundesländern auch in 2006 stabil, die Vermietungsquote gut bei vergleichsweise geringen Leerständen.

1.2

Daneben ist die Gesellschaft Eigentümerin von 4 Hotels an der ostfriesischen Küste und in Mecklenburg-Vorpommern. Zwei dieser Häuser werden direkt mit eigenem Personal betrieben; bei zwei weiteren wurden nach einer uneinheitlichen und teilweise äußerst unbefriedigenden Geschäftsentwicklung in 2006 die bisherigen Betreiber Anfang des letzten Jahres ausgetauscht. Seit Frühjahr 2007 sind diese beiden Objekte extern verpachtet. Bei den beiden in Eigenregie betriebenen Objekten war in 2006 eine leichte Aufwärtsentwicklung erkennbar, die sich seither auch fortsetzte. Dennoch blieb der Hotelbereich insgesamt hinter den Erwartungen zurück.

1.3

Ferner ist die Wilbers GmbH Eigentümerin eines innerstädtischen Einkaufszentrums in Greifswald. Im August 2006 das Centermanagement in externe professionelle Hände gelegt, um der nach dem Verlust eines Magnetmieters schwierig gewordenen Vermietungssituation entgegen zu wirken. Das Vermietungsergebnis verschlechterte sich 2007 zunächst aufgrund der hohen Leerstandskosten weiter. Zwischenzeitlich zeigen das neu entwickelte Vermietungskonzept und die Arbeit des neuen Centermanagements sowie dessen verstärkten Maßnahmen zur Neuvermietung erste positive Wirkungen.

1.4

Das zur Wilbers GmbH gehörende Bauunternehmen, die Wilbers Bauunternehmung GmbH & Co. KG wickelte Ende 2006 ihr letztes Bauvorhaben ab; entgegen ursprünglichen Erwartungen mit nicht unerheblichen Verlusten. Weitere Baumaßnahmen sind nicht vorgesehen.

1.5

In einem Umfeld unzureichender Portfoliostrategie, ungenügender Einzelhandels- und Hotelexpertise, mangelhaftem Controlling und unzureichender Liquiditätsplanung geriet die Wilbers GmbH Anfang 2006 aufgrund von erheblichen Belastungen aus verlorenen Bauprozessen im Zusammenhang mit der insolventen Tochtergesellschaft Objekt & Bauregie GmbH & Co. KG in Liquiditätsschwierigkeiten. Die Krise mündete Ende Juli 2006 in einen Wechsel der Geschäftsführung.

Gemeinsam mit dein Reorganisationsbereich der Deloitte & Touche Wirtschaftsprüfungsgesellschaft wird im Herbst 2006 zunächst ein Grobkonzept zur Lösung der Krise entwickelt. Die Verhandlungen mit den involvierten Gläubigerbanken gestalten sich vorerst schwierig. Teilweise kommt es zu Darlehenskündigungen.

Bis auf ein Kreditinstitut halten die übrigen involvierten Banken der Wilbers GmbH auf Basis des Restrukturierungskonzeptes still bzw. billigen die vorgeschlagenen Maßnahmen. Das vorgenannte Institut stellt die von ihm finanzierten Immobilien vorerst unter Zwangsverwaltung. 2007 kann jedoch auch hier eine abschließende Einigung erzielt werden (Vergl. Punkt 4: Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Abschluss des Geschäftsjahres).

1.6

Die Liquiditätslage bleibt während des gesamten Geschäftsjahres bis heute angespannt mit zunehmenden Tendenzen der Erholung. Die Banken verlängern stillschweigend gewährte Stundungen bzw. stellen Überbrückungskredite zur Verfügung. Ferner müssen Immobilien veräußert werden; die Erlöse werden ausschließlich zur notwendigen Aufrechterhaltung des Geschäftsbetriebes verwandt.

2. Darstellung der Lage der Gesellschaft

2.1 Vermögenslage

Durch die Veräußerung von einigen kleineren gemischt-genutzten Objekten verringerte sich in 2006 das Anlagevermögen und in diesem Zusammenhang auch geringfügig die Bilanzssumme von T€ 90.517 auf T€ 89.087.

Der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag erhöhte sich von T€ 2.443 im Vorjahr weiter auf T€ 5.043 in 2006. Damit ist die Gesellschaft wie im Vorjahr bilanziell überschuldet. Im Anlagevermögen sind jedoch in erheblichem Umfang stille Reserven vorhanden; eine Überschuldung im insolvenzrechtlichen Sinne liegt daher nicht vor.

2.2 Ertragslage

Bedingt durch die eingangs erwähnten Verkäufe haben sich im Berichtszeitraum die Umsätze der Gesellschaft gegenüber dem Vorjahr leicht um T€ 473 auf T€ 11.295 reduziert.

Im Vorjahr beeinflussten Sonderfaktoren die Positionen "sonstige ordentliche Erträge" (Imbau) und "verschiedene betriebliche Kosten" (Zuführung Rückstellung für Rechtsstreitigkeiten). Aufgrund eingeleiteter Kostenreduzierungen, insbesondere im Personalbereich verbesserte sich zwar das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit von ./. T€ 4.466 auf ./. T€ 2.406. Zusätzliche Vorsorgemaßnahmen, die der Risikosituation des Unternehmens angemessen Rechnung tragen, belasteten das Ergebnis weiter.

Die Verluste aus Beteiligungen von T€ 444 betreffen die Wilbers Bauunternehmung GmbH & Co. KG.

2.3 Finanzlage

Die Situation im Berichtszeitraum ist durch eine angespannte Liquiditätslage gekennzeichnet.

3. Hinweise auf Risiken der künftigen Entwicklung

3.1

Das im Herbst 2006 gemeinsam mit Deloitte & Touche entwickelte Grobkonzept wurde im II. Quartal 2007 fortgeschrieben. Es wurde ein Restrukturierungskonzept mit einer Überschuldungs- und Fortführungsprüfung erstellt, deren Ergebnis positiv ausfiel.

Die im Restrukturierungskonzept beschriebene strategische Neuausrichtung sieht neben unabdingbaren organisatorischen Maßnahmen die künftige Konzentration auf die die Hausverwaltung und die perspektivische Trennung von Hotel- und Einzelhandelsaktivitäten sowie strategisch nicht benötigtem sonstigen bzw. ertragslosen Grundbesitz vor.

3.2

Im II. Quartal 2007 die Hausverwaltung auf einen externen Dienstleister ausgelagert, der alle in der Hausverwaltung tätigen Mitarbeiter der Wilbers GmbH übernahm.

Hierdurch wurde nicht nur eine deutliche Verbesserung der Verwaltungsqualität gewährleistet. Künftig können in größerem Umfang als bisher Verwaltungskosten umgelegt werden. Ansonsten notwendige Investitionen in IT und Personalqualifizierungen entfallen und tragen so zu einer weiteren Ertragsverbesserung bei.

3.3

2007 wurden umfangreiche Maßnahmen ergriffen, die Ertragslage der Hotels zu optimieren und damit die Vermarktungschancen der Objekte zu verbessern. Insgesamt ist vorgesehen, mit der Veräußerung der Hotels, die Verschuldung der Gesellschaft zu reduzieren und die Liquiditätssituation zu verbessern, da insbesondere die auf den Hotelobjekten lastenden Fremdverbindlichkeiten mit hohen Tilgungssätzen ausgestattet sind.

Ein Hotel auf den Ostfriesischen Inseln konnte im Dezember 2007 zu ansprechenden Konditionen verkauft werden. Bei zwei weiteren Objekten werden aussichtsreiche Vermarktungsverhandlungen geführt.

3.4

2007 wurden über das neue Centermanagement die Anstrengungen zur Akquisition von weiteren Magnet- bzw. Ankermietern für das Einkaufszentrum erheblich intensiviert, nachdem sich auch im vergangenen Jahr die Vermietungssituation weiter verschlechterte. Zwischenzeitlich werden mit zwei potentiellen Magnetmietern aussichtsreiche Anmietungsverhandlungen geführt.

Nach dem derzeitigen Stand kann davon ausgegangen werden, dass bis Jahresmitte rd. 2.000 m ² der aktuellen Leerstandsflächen von 4.860 m2 zu angemessenen Konditionen an attraktive Nutzer vermietet werden können, ohne dass im überproportionalen Umfang Umbaumaßnahmen durchzuführen sind.

Diese neuen Mieter dürften die Frequenz in der Einkaufspassage deutlich erhöhen. Damit sollte auch die Vermietung der dann verbleibenden kleinteiligen Flächen unproblematisch sein. Mit der Neuvermietung wird nicht nur eine fühlbare Reduzierung der Leerstandskosten verbunden sein, sondern auch eine merkliche Verbesserung der Vermarktungschancen.

3.5

Neben der Veräußerung der Hotels und des Einkaufszentrums soll mit dem Verkauf von nicht betriebsnotwendigen, unbelasteten Immobilien sowohl die Verschuldung reduziert, als auch ein angemessener Liquiditätspuffer für künftige Risiken, insbesondere aus alten Bauprozessen aufgebaut werden. Inwieweit dies gelingt, hängt auch von der weiteren Entwicklung der internationalen Kapitalmärkte ab.

4. Sonstige Angaben

Die unter 1.5 beschriebene Einigung mit einem der größten Kreditgeber erfolgt dadurch, dass die finanzierten Objekte nach Aufhebung der Zwangsverwaltung best möglichst zur Ablösung der darauf lastenden Verbindlichkeiten unter Inkaufnahme von Forderungsverzichten des finanzierenden Institutes veräußert werden. Die verkauften Einheiten stellen einen wesentlicher Teil des vorhandenen Immobilienbestandes der Gesellschaft.

Bei dieser Transaktion handelt es sich einen Vorgang von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres im Sinne des § 289 Abs. 2 HGB.

Bilanz zum 31. Dezember 2006

Wilbers GmbH, Aurich

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung
vom 01. Januar 2006 bis 31. Dezember 2006

Wilbers GmbH, Aurich

Anhang für das Geschäftsjahr 2006

Wilbers GmbH, Aurich

I. Allgemeine Angaben

Die Aufstellung des Jahresabschlusses zum 31.122006 erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches sowie nach den Vorschriften des GmbH-Gesetzes.

Bei der Gesellschaft handelt es sich um eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB. Von den entsprechenden größenabhängigen Erleichterungen haben wir Gebrauch gemacht.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung haben wir gern. § 275 HGB die Gliederung nach dem Gesamtkostenverfahren gewählt.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Das Sachanlagevermögen ist mit den Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige nutzungsbedingte und steuerlich zulässige Abschreibungen, angesetzt. Im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften wird von der degressiven Abschreibungsmethode Gebrauch gemacht.

Die Finanzanlagen sind mit den Anschaffungskosten bzw. den niedrigeren beizulegenden Werten angesetzt.

Das Umlaufvermögen ist mit den Anschaffungskosten (Nennwerten) bzw. den niedrigeren beizulegenden Werten angesetzt.

Für das Risiko in den Forderungen ist eine Pauschalwertberichtigung vorgenommen worden.

Die Rechnungsabgrenzungsposten wurden gemäß § 250 HGB gebildet. Das gezeichnete Kapital ist mit dem Nennbetrag angesetzt.

Die Rückstellungen wurden nur in Höhe des Betrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

Die Pensionsrückstellungen wurden mit dem Barwert angesetzt.

Die Verbindlichkeiten sind mit den Rückzahlungsbeträgen angesetzt.

III. Angaben zu Bilanz

1. Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel dargestellt.

2. Anhangangaben gemäß § 285 Nr. 1 und 2 HGB

Die Zusammensetzung des in der Bilanz unter "C. Verbindlichkeiten" ausgewiesenen Betrages der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit mehr als 5 Jahre unter Angabe der Restlaufzeit und Art und Höhe der Sicherung ist im Verbindlichkeitenspiegel im Einzelnen ausgewiesen. Die Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahre betreffen die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten.

IV. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

1. Außerordentliche Aufwendungen und Erträge gemäß § 277 Abs. 4 HGB

a) Gewinne/Verluste aus der Veräußerung von folgenden Grundstücken

Der Betrag der Erträge aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens betrifft unter anderem die Buchgewinne/Buchverluste aus der Veräußerung der folgenden Grundstücke:

b) Abschreibungen auf Finanzanlagen

Abschreibungen auf Finanzanlagen betreffen die Abschreibung auf die Beteiligung an der Wilbers Bauunternehmung GmbH & Co. KG.

c) Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen in erster Linie die verschiedenen betrieblichen Kosten, die mit der Tätigkeit des Hotelbetriebs im Zusammenhang steht.

V. Sonstige Angaben

Die Zahl der Arbeitnehmer ( 285 Abs. 7 HGB) betrug im Geschäftsjahr 2006 (Vorjahr):

2. Mitglied des Geschäftsführungsorgans war im Geschäftsjahr 2006

Herr Jürgen Wienbreyer war bis zum 03.08.2006 allein vertretungsberechtigt und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Herr Helmut Naunheim ist ab dem 04.08.2006 allein vertretungsberechtigt und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Auf die Angabe der Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung ist nach § 286 Abs. 4 HGB verzichtet worden.

3. Wilbers GmbH war an nachstehenden Unternehmen mit mindestens 20% beteiligt.

4. Der Jahresabschluss der Wilbers GmbH wird in den Konzernabschluss der Wilbers Verwaltungsgesellschaft mbH mit Sitz in Aurich als dem Mutterunternehmen, das den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen aufstellt, einbezogen.

Ferner wird der Jahresabschluss der Wilbers GmbH in den von ihr als Mutterunternehmung aufgestellten Konzernabschluss einbezogen.