Collineo Asset Management GmbH

Collineo Asset Management GmbH

Dortmund

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

BILANZ zum 31. Dezember 2023

Collineo Asset Management GmbH Erbringung von Finanzdienstleistungen, Dortmund

AKTIVA

PASSIVA

Handelsrecht

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG vom 01.01.2023 bis 31.12.2023

Collineo Asset Management GmbH Erbringung von Finanzdienstleistungen, Dortmund

Anhang

der Collineo Asset Management GmbH

Allgemeines

Am 07.12.2004 wurde der Gesellschaftsvertrag der Collineo notariell beurkundet und nach Erhalt der Erlaubnis vom 18.5.2005 der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), unter der Firma Collineo Asset Management GmbH mit Sitz in Dortmund in das Handelsregister HR B 19018 des Amtsgerichts Dortmund eingetragen.

Die Gesellschaft nahm am 06.06.2005 ihre Tätigkeit auf.

Die Gesellschaft ist ein beaufsichtigtes Wertpapierinstitut gem. § 1 (1) des Gesetzes zur Beaufsichtigung von Wertpapierinstituten. Die Regelungen des WpHG (Gesetz über den Wertpapierhandel) sind von der Gesellschaft zu beachten.

Es gilt der Gesellschaftsvertrag in der Fassung vom 28.04.2017.

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 wurde nach den handelsrechtlichen Vorschriften über die Rechnungslegung von Gesellschaften mit beschränkter Haftung einschließlich der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung sowie unter Beachtung der für Kreditinstitute und Finanzdienstleistungsinstitute geltenden besonderen Vorschriften des Handelsgesetzbuches und der Verordnung über die Rechnungslegung der Kreditinstitute und Finanzdienstleistungsinstitute (RechKredV) aufgestellt. Die Ausübung von Bilanzierungs-, Bewertungs- und Ausweiswahlrechten erfolgte, soweit nicht anders angegeben, unverändert zum Vorjahresabschluss.

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Forderungen an Kreditinstitute sowie die Forderungen an Kunden sind mit dem Nennwert, vermindert um Wertberichtigungen, angesetzt.

Collineo vereinnahmt Provisionserträge entsprechend des Prinzips der Periodenabgrenzung. In dem Zusammenhang sind in den Forderungen an Kunden antizipative Rechnungsabgrenzungsposten, die vorsichtig gebildet wurden, enthalten.

Wertpapiere des Anlagevermögens wurden bei Anschaffung mit den Anschaffungskosten bewertet und am Bilanzstichtag bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben.

Wertpapiere des Umlaufvermögens wurden bei Anschaffung mit den Anschaffungskosten bewertet und am Bilanzstichtag gemäß strengem Niederstwertprinzip stets mit dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet.

Der Wertpapierbestand in Fremdwährung wird bei Anschaffung mit dem Kurs zum Anschaffungszeitpunkt angesetzt. Für die Folgebewertung wird bei Wertpapieren des Umlaufvermögens der Umrechnungskurs zum Bilanzstichtag zu Grunde gelegt und bei Wertpapieren des Anlagebestandes der Umrechnungskurs zum Anschaffungszeitpunkt.

Anteile an verbundenen Unternehmen wurden entsprechend den für das Anlagevermögen geltenden Regeln zu Anschaffungskosten bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert.

Immaterielle Anlagewerte sind mit den Anschaffungskosten, vermindert um die außerplanmäßigen und planmäßigen Abschreibungen angesetzt. Die planmäßige Abschreibung richtet sich nach der voraussichtlichen betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. Sie erfolgt linear und wird zeitanteilig vorgenommen.

Sachanlagen sind mit den Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibung angesetzt. Die Abschreibungen werden linear und entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern von 3 bis 15 Jahren angesetzt. Abnutzbare bewegliche Vermögensgegenstände die Anschaffungskosten bis zu EUR 250,00 haben, werden analog zu den steuerlichen Regelungen (§ 6 Abs. 2 EStG) direkt als Aufwand erfasst. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit einem Wert unter 800,00 EUR werden nach § 6 Abs. 2 EStG sofort abgeschrieben.

Sonstige Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert.

Rückstellungen sind für ungewisse Verbindlichkeiten gebildet worden. Der Ansatz erfolgte mit dem voraussichtlichen Erfüllungswert.

Erläuterungen zur Bilanz

Aktivseite

Forderungen an Kreditinstitute

Bei den täglich fälligen Forderungen handelt es sich um laufende Konten bei verschiedenen Banken. Die anderen Forderungen haben eine Restlaufzeit von bis zu drei Monaten und enthalten eine gesperrte Mietkaution sowie Kündigungs- und Tagesgeldanlagen.

Forderungen an Kunden

Dieser Posten enthält abgegrenzte Erträge aus Asset Management Verträgen i. H. von TEUR 17,9 (i. Vj. TEUR 17,5). Diese Forderung hat eine Restlaufzeit unter einem Jahr.

Wertpapiere

Bei den Schuldverschreibungen und anderen festverzinslichen Wertpapieren sowie den Aktien und anderen nicht festverzinslichen Wertpapieren handelt es sich um verschiedene Wertpapiere des Anlagebestandes und der Liquiditätsreserve.

In dem Posten Aktien und andere nicht festverzinsliche Wertpapiere i.H. von TEUR 243,5 (i. Vj. TEUR 245,2) sind börsenfähige und börsennotierte Wertpapiere i.H. von TEUR 240,0 (i. Vj. TEUR 241,7) enthalten. In diesem Posten sind Bestände mit einem Buchwert i.H. von TEUR 3,5 (i. Vj. TEUR 3,5) enthalten, die auf Fremdwährung lauten (entspricht dem Gesamtbetrag der auf Fremdwährung lautenden Vermögensgegenstände).

Anteile an verbundenen Unternehmen

Die Beteiligung an der Colteno GmbH & Co. Kita Münsterstraße KG wurde im Berichtsjahr veräußert.

Immaterielle Anlagewerte und Sachanlagen

Die Entwicklung der immateriellen Anlagewerte und der Sachanlagen sind in der Anlage zum Anhang dargestellt. Bei den unter den Sachanlagen ausgewiesenen Grundstücke und Bauten handelt es sich um selbstgenutzte Mietereinbauten.

Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Dieser Posten beinhaltet zeitanteilige Abgrenzungen von Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Passivseite

Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen Verbindlichkeiten betreffen im Wesentlichen mit TEUR 18,6 (i. Vj. TEUR 23,4) die Lohnsteuer-Zahllast für den Dezember sowie die Umsatzsteuer Zahllast gegenüber dem umsatzsteuerlichen Organträger i.H. von TEUR 127,4 (i. Vj. TEUR 66,3). Sämtliche Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit unter einem Jahr.

Rückstellungen

In den Rückstellungen sind im Wesentlichen Bonifikationsrückstellungen enthalten.

Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Der Betrag der Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern beläuft sich auf TEUR 127,4 (i. Vj. TEUR 66,3).

Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Zinserträge

Die Zinserträge enthalten Zinserträge aus festverzinslichen Wertpapieren i.H. von TEUR 67,8 (i. Vj. TEUR 6,5).

Provisionserträge

Die Provisionserträge enthalten sämtliche Erträge aus dem operativen Geschäft und gliedern sich in folgende Provisionen:

Das Gesamthonorar für den Abschlussprüfer i.H. von TEUR 33,5 (i. Vj. TEUR 55,0) betrifft in Höhe von TEUR 33,5 (i. Vj. TEUR 34,0) Abschlussprüfungsleistungen; im Vorjahr sind Honorare in Höhe von 21,0 TEUR für andere Bestätigungsleistungen (WpHG-Prüfung) enthalten.

Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Sonstige finanzielle Verpflichtungen resultieren aus Miet- und Leasingzahlungen i.H. von TEUR 1.157,5 (i. Vj. TEUR 1.310,4).

Arbeitnehmer

Die Gesellschaft hatte im Geschäftsjahr 2023 durchschnittlich 11 Arbeitnehmer (i. Vj. 12).

Geschäftsführung

Geschäftsführer der Gesellschaft ist Herr Dirk Bergander (Diplom-Ökonom). Auf die Offenlegung der Gesamtbezüge der Geschäftsführung wird unter Hinweis auf § 286 (4) HGB verzichtet.

Ergebnisverwendung

Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, den Bilanzgewinn auf neue Rechnung vorzutragen.

Anlagespiegel gem. §§ 34 (3) und 35 (2) RechKredV 2023

Lagebericht 2023

A. Grundlagen des Geschäfts

Die am 3. Juni 2005 gegründete Collineo Asset Management GmbH (Collineo) erbringt im Rahmen der Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht Bonn/Frankfurt am Main (BaFin) Dienstleistungen in Bezug auf Finanzinstrumente. Seit 2010 ist Collineo ein partnergeführtes, unabhängiges Unternehmen. Collineo hat seinen Sitz in Dortmund.

Die umfassenden Leistungen rund um das Immobilieninvestment in den Bereichen Asset Management, Kreditrisikoanalyse, Beratung, Strukturierung, Finanzierung und Platzierung von Immobilien und immobilienbezogenen Investments richten sich an institutionelle Kunden, öffentlich-rechtliche Institutionen, Banken, Unternehmen, Stiftungen sowie Family Offices. Für Projektentwickler, Unternehmer und Bestandshalter von Immobilien strukturiert und arrangiert Collineo maßgeschneiderte Finanzierungen und wertoptimierende Lösungen für Immobilieninvestments und Projektentwicklungen. Je nach Projekt und Wunsch werden Projektentwickler durch den gesamten Prozess von der Grundstücksfindung, über die Finanzierung, der Einbindung weiterer geeigneter Parteien, der Ausarbeitung von rechtlichen Dokumenten und der passenden bilanziellen und steuerlichen Struktur bis zur Platzierung der Projekte beim Endinvestor begleitet.

Zur Unterstützung der Geschäftstätigkeiten im Bereich des Asset Managements und der Finanzierungsvermittlung wurden verschiedene Gesellschaften gegründet, die Collineo nahestehen und die auch teilweise Geschäftspartner sind bzw. mit denen Rechtsgeschäfte getätigt werden.

Weiterhin bestehen wenige Mandate im Bereich des Portfoliomanagements von Wertpapierportfolien fort. Auf Basis bestehender Verträge werden bis auf weiteres Zweckgesellschaften verwaltet und Beratungsleistungen erbracht. Neugeschäft in diesem Bereich findet weder statt noch ist dieses geplant.

B. Wirtschaftsbericht

Wirtschaftliches Umfeld

Für den operativen Geschäftsbetrieb der Collineo als Dienstleister ist insbesondere die Entwicklung der Finanzmärkte in Deutschland bzw. allgemein in Westeuropa sowie der Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte (insbesondere im Hinblick auf deren Finanzierung) in Deutschland und Österreich von Relevanz. Grundsätzlich führt eine positive Entwicklung auf den Immobilienmärkten zu einem verstärkten Finanzierungsbedarf und begünstigt somit den Bedarf an immobilienbezogenen Finanzinstrumenten.

Entwicklung auf den Finanzmärkten

Die Inflation ist seit den Höchstständen von Herbst 2022 im Jahresverlauf 2023 deutlich gesunken, lag aber auch zum Jahresende noch über dem Zielwert der EZB. Wie erwartet wurden die Leitzinsen bedingt durch die hohen Inflationsraten weiter erhöht und erreichten im September 2023 mit 4,5 % Haupt-Refinanzierungssatz / 4,0 % Einlagensatz den Höchststand. Die Geldpolitik ist somit 2023 noch einmal deutlich restriktiver geworden, weitere Erhöhungen werden jedoch nicht erwartet. Entsprechend der höheren Leitzinsen stieg der 3m EURIBOR auf knapp 4 %. Die längerfristigen Zinsen stiegen weniger stark und gaben zum Jahresende ausgehend von den Höchstständen deutlich auf rd. 2,5 % nach. Ursächlich war die Erwartung ab 2024 sinkender Leitzinsen aufgrund weiter sinkender Inflation sowie des schwachen Wachstumsausblicks.

Trotz der steigenden Zinsen war die Performance an den Aktienmärkten sehr gut. Der DAX-Kursindex legte um rd. 17 % zu, der Eurostoxx-50 um rd. 16 % zu. Die Umlaufrenditen 10-järhiger Staatsanleihen schwankten zunächst bis Sommer zwischen 2,0 % und 2,75 %, im Herbst gab es einen kurzzeitigen Anstieg auf knapp unter 3 %, bevor die Renditen dann zum Jahresende unter 2,0 % sanken. Die Entwicklung in anderen europäischen Ländern war vergleichbar, die Renditedifferenzen zum sicheren Hafen Deutschland blieben weitestgehend gleich.

Das bereits 2022 eingetrübte Umfeld für Immobilienfinanzierungen hat sich im Jahresverlauf 2023 durch die weiter erhöhten Leitzinsen, die restriktive Kreditvergabe der Banken, fallende Immobilienpreise sowie diverse Insolvenzen von Projektentwicklern weiter verschlechtert. Die höheren kurzfristigen Zinsen bedeuten für Projektentwickler - Kunden von Collineo - höhere laufende Kosten bei gleichzeitig aktuell nur wenigen Verkäufen. Die bis Ende 2023 hohen Zinsen erhöhen den Finanzierungsaufwand für Immobilieninvestoren und verringern zudem die Attraktivität von Immobilien im Vergleich zu festverzinslichen Anlagen. Die zum Jahresende deutlich gefallenen langfristigen Zinsen sollten hier über die kommenden Monate stabilisierend bis positiv wirken. Positiv wirken zudem der weiterhin stabile Arbeitsmarkt sowie die rückläufige Inflation. Die hohen Inflationswerte des Jahres 2023 wird auch 2024 noch für spürbar steigende Gewerbemieten sorgen (aufgrund von Schwellenwerten und Fristen werden die inflationsgekoppelten Verträge nicht unmittelbar angepasst), während zugleich über eine Normalisierung der Inflation Planungssicherheit zurückkehrt.

Insgesamt ist das Umfeld für Collineo noch herausfordernder geworden. Theoretisch erhöht zwar die restriktivere Kreditvergabe der Banken die Notwendigkeit von Mezzanine-Finanzierungen, es werden im aktuellen Umfeld aber nur wenige neue Projekte begonnen und bei bestehenden Projekten verzögert sich aufgrund des geringen Verkaufstempos die Rückzahlung.

Gewerbeimmobilien- und Mietwohnungsmärkte

Das eingetrübte ökonomische Umfeld hat sich signifikant auf die Transaktionsvolumina am deutschen Investmentmarkt ausgewirkt. Nach Angaben von CBRE ¹ wurden 2023 an den deutschen Immobilieninvestmentmärkten EUR 28,6 Mrd. umgesetzt, was gegenüber 2022 einen Rückgang um 57 % markiert. Das Transaktionsvolumen bewegt sich damit in etwa auf dem Niveau wie in den Jahren nach der Finanzkrise 2008/09. Den stärksten Rückgang gab es im Büro-Segment, gefolgt von Wohnimmobilien. Da der Rückgang bei Logistikimmobilien moderat ausfiel, stieg diese Assetklasse 2023 mit EUR 7 Mrd. bzw. 24 % des Gesamtinvestitionsvolumens zur stärksten Immobilienklasse auf.

¹ CBRE, Deutschland Investmentmarkt, Q4 2023

Über alle Nutzungsarten wurden 2023 lediglich 45 Transaktionen mit mehr als EUR 100 Mio. Volumen verzeichnet - ein Rückgang von 2/3 zu 2022. Die größte Nachfrage gab es auch 2023 in Berlin, wo rd. EUR 5 Mrd. umgesetzt wurden (2022: EUR 11 Mrd., 2021: EUR 37,9 Mrd.), gefolgt von München und Hamburg.

Die Spitzenrenditen stiegen zudem über alle Nutzungsarten hinweg weiter an. So stiegen die Spitzenrenditen für erstklassige Büroobjekte in den Top-7 Standorten auf durchschnittlich 5 % an und lagen damit ca. 2,25 Prozentpunkte höher als 2021. Für moderne Wohnobjekte in den Top-Standorten stieg die Rendite im vergangenen Jahr auf ca. 3,25 %, was gegenüber dem Tief 2021 einen Anstieg um knapp 1,25 Prozentpunkte bedeutet.

Der massive Rückgang der Verkaufspreise bei stabilen Kosten bei gleichzeitigem Einbruch der Kaufbereitschaft - sowohl von Investoren als auch von Selbstnutzern - stellt alle Projektentwickler vor große Probleme, zahlreiche Unternehmen mussten 2023 Insolvenz anmelden.

Insgesamt hat sich das Geschäftsumfeld in den vergangenen zwei Jahren signifikant verschlechtert.

Aufgrund der markttypischen Intransparenz im Mezzaninemarkt allgemein sowie des hohen Spezialisierungsgrades in dieser Nische, ist das Wettbewerbsumfeld schwierig zu beurteilen. Auf Basis der bisherigen Erfahrungen befindet sich Collineo hier im Wettbewerb mit spezialisierten Asset Managern, sowie einigen Family Offices. Die Konditionen der verschiedenen Wettbewerber variieren stark in Bezug auf Zinshöhe, Gebühren, Sicherheitenanforderungen, Beleihungsausläufe etc.

Collineo sieht sich in diesem Wettbewerb aufgrund einer hohen Flexibilität sowie des soliden Bestandsportfolios gut aufgestellt.

Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

Der Jahresverlauf 2023 war auf Grund der Krise im Immobilienmarkt durch ein sehr eingeschränktes Neugeschäft gekennzeichnet. Dies spiegelt sich in Provisionserträge von TEUR 4.794 wider (Vorjahr TEUR 6.620).

Die bestehenden Alt-Mandatsverhältnisse im Bereich der Portfolioverwaltung verliefen erwartungsgemäß und trugen noch einen geringen Anteil in Höhe von TEUR 114 (Vorjahr TEUR 144) bei.

Es wurden Provisionserträge in Höhe von TEUR 660 (Vorjahr 905) aus der Vermittlung von Schuldscheindarlehen erzielt.

Provisionserträge in Höhe von TEUR 3.249 (Vorjahr TEUR 3.329) wurden aus Sonstigen Beratungen vereinnahmt. Darüber hinaus wurden einmalige Provisionen aus Anlageberatung und Anlagevermittlung in Höhe von TEUR 771 (Vorjahr TEUR 952) realisiert. Erträge aus der Immobilienvermittlung wurden nicht erzielt (Vorjahr TEUR 1.290).

Im Berichtsjahr wurde aus der Anlage der Eigenmittel der Gesellschaft ein Ergebnis aus Wertpapieren in Höhe von TEUR 183 (Vorjahr TEUR 31) erzielt.

Des Weiteren sind sonstige betriebliche Erträge in Höhe von TEUR 147 (Vorjahr TEUR 66) angefallen.

Die durchschnittliche Anzahl der Mitarbeiter einschließlich des Geschäftsführers belief sich im Geschäftsjahr auf 12 (Vorjahr 13). Damit verbunden sind im Geschäftsjahr Personalkosten in Höhe von TEUR 2.164 nach TEUR 2.501 im Vorjahr. Die anderen Verwaltungsaufwendungen sind mit TEUR 789 (Vorjahr TEUR 717) angefallen.

Die allgemeinen Verwaltungsaufwendungen betragen somit insgesamt im Geschäftsjahr TEUR 2.953 (Vorjahr TEUR 3.218).

Das Ergebnis der normalen Geschäftstätigkeit beträgt im Jahr 2023 TEUR 1.833 (Vorjahr TEUR 3.460).

Nach Steuern beträgt der Jahresüberschuss somit TEUR 1.228 (Vorjahr TEUR 2.348), der Bilanzgewinn beträgt TEUR 3.016 (Vorjahr TEUR 3.089).

Somit zeigt sich, dass das aktuelle Marktumfeld zu einer deutlich niedrigeren, jedoch stabilen und weiterhin positiven Ergebnissituation geführt hat.

Die Gesellschaft verfügte im Jahr 2023 über eine gesicherte Liquiditätslage, ohne dabei Kredite in Anspruch zu nehmen. Per Bilanzstichtag verfügte die Gesellschaft über freie Guthaben bei Kreditinstituten von TEUR 5.714 (Vorjahr TEUR 7.672) sowie Wertpapierbestände von TEUR 244 (Vorjahr TEUR 245). Die Wertpapierbestände enthalten Aktien und andere nicht festverzinsliche Wertpapiere von TEUR 244 (Vorjahr TEUR 245), die in Höhe von TEUR 35 (Vorjahr TEUR 35) der Liquiditätsreserve und im Übrigen dem Anlagevermögen zugeordnet sind.

Die Gesellschaft ist zum weit überwiegenden Anteil durch Eigenkapital finanziert. Bei einer Bilanzsumme von TEUR 6.832 per 31.12.2023 (Vorjahr TEUR 8.477) betrug die Eigenkapitalquote 84,4 % (Vorjahr: 68,9 %). Die Forderungen an Kreditinstitute reduzierten sich um TEUR 1.958 auf TEUR 5.744. Die Forderungen an Kunden erhöhten sich um TEUR 1 auf TEUR 18. Die Rückstellungen belaufen sich auf TEUR 908 nach TEUR 2.542 im Vorjahr. Das Eigenkapital beträgt TEUR 5.766 (Vorjahr TEUR 5.839).

Die Assets unter Management der Wertpapierberatungsmandate belaufen sich zum 31.12.2023 durchschnittlich (berechnet nach den Vorgaben des WpIG i. V. mit Artikel 12 Abs. 1 der EU-Verordnung 2019/2033) auf EUR 1.068 Mio. (Vorjahr nominal EUR 1.154 Mio.).

Per 31.12.2023 werden noch Alt-Mandate in Höhe von nominal EUR 129 Mio. (Vorjahr EUR 140 Mio.) betreut. Dieser Rückgang wird sich fortsetzen.

Zudem werden Immobilientransaktionen per Jahresende im Volumen von EUR 228 Mio. (Vorjahr EUR 247 Mio.) begleitet.

Insgesamt schätzen wir das Geschäftsjahr 2023 auf Grund der sehr schwierigen Umfeldes und damit verbundenen dem rückläufigen, jedoch positiven Ergebnis als angemessen ein.

C. Prognosebericht

Die Prognose für das Geschäftsjahr 2024 beruht auf der Annahme einer weiter fallenden Inflation. Unvorhergesehene Ereignisse, wie 2022 der Beginn des Ukrainekrieges, können erheblichen Einfluss auf Inflation, Wachstum, Arbeitslosigkeit und andere makroökonomische Variablen haben.

Nach dem deutlichen Anstieg der Inflation auf über 8 % (nach Eurostat Methodik über 10 %) und damit das höchste jemals in der Nachkriegszeit gemessene Niveau im Herbst 2022, hat sich die Lage bis Ende 2023 bereits deutlich normalisiert und bislang deuten alle Indikatoren, wie etwa die Entwicklung der Produzentenpreise oder der Ölpreise, auf einen weiteren Rückgang 2024 hin. Im Jahresverlauf 2024 wird die Inflationsrate unter den Zielwert der EZB fallen. Die EZB hat nach der letzten Erhöhung im September 2023 daher angedeutet, zunächst auf weitere Erhöhungen zu verzichten (ohne diese aber explizit auszuschließen). Die Zinsen in Deutschland bzw. der Eurozone sind zunächst bis Oktober 2023 auf über 3 % (Staatsanleihen) bzw. 3,5 % (Swaps) gestiegen, dann zum Jahresende deutlich auf unter 2 % bzw. unter 2,5 % zurückgegangen. Hierin spiegeln sich Markterwartungen einer ersten EZB-Zinssenkung im Frühjahr wider. Wir erachten dies als zu optimistisch. Ein solch früher Zinsschritt wäre aus Sicht der EZB ein Eingeständnis zuvor zu lange und zu stark erhöht zu haben. Darüber hinaus gibt es auch weiterhin viele Stimmen aus der EZB und den nationalen Notenbanken, die für eine anhaltend restriktive Geldpolitik plädieren und argumentieren, zu frühe Zinssenkungen seien am Ende volkswirtschaftlich teurer als die Inflation stärker als nötig nach unten zu drücken. Wir erwarten den Beginn des Zinssenkungszyklus frühestens ab Juni 2024. Sollten sich die Markterwartungen anpassen, ist ggf. ein leichter Anstieg der langfristigen Zinsen und ein langsamerer Rückgang der kurzfristigen Zinsen wahrscheinlich.

Konjunkturell wird 2024 voraussichtlich erneut ein schwaches Jahr mit niedrigen BIP-Wachstum oder einer - wenn auch kleinen - Rezession. Die Schätzungen der verschiedenen Wirtschaftsforschungsinstitute reichen von -0,3 % bis +1,2 %. Die Risiken liegen zudem eher auf der Abwärtsseite. Aktuell ist schwer vorstellbar, woher positive Impulse kommen könnten. Umgekehrt erwartet Bloomberg Economics, dass der negative Impuls der restriktiven Geldpolitik bislang erst zur Hälfte erreicht ist und erst in Q4 2024 voll zum Tragen kommt. Grundsätzlich könnten schlechtere Wachstumszahlen für die Eurozone die EZB zu einem schnelleren Kurswechsel bewegen. Die meisten ökonomischen Daten und insbesondere das Wirtschaftswachstum stehen jedoch erst mit erheblichem Zeitverzug zur Verfügung.

Die Arbeitsmärkte in Europa haben sich in den letzten Jahren angesichts von Corona, Ukrainekrieg und schwachen Wachstums als überraschend robust erwiesen. Auch die jüngste konjunkturelle Schwächephase hat bislang keine signifikanten Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt gezeigt. Die demographisch bedingte Arbeitskräfteknappheit wirkt stabilisierend.

Die Aktivität am deutschen Immobilienmarkt ist bereits 2022 deutlich gesunken und 2023 praktisch zum Erliegen gekommen. Die Verkäufe von Eigentumswohnungen sind weiter zurückgegangen und die die Zahl der Baugenehmigungen für Wohngebäude ist von den Höchstständen 2021/22 um rund 40 % zurückgegangen. In der zweiten Jahreshälfte 2023 hat sich langsam eine Bodenbildung abgezeichnet, es ist jedoch zu früh, um von einer Trendwende zu sprechen. Im aktuellen Marktumfeld mit geringem Verkaufstempo bei gleichzeitig hohen Finanzierungskosten sind nur wenige Projekte rentabel. Ein neues Marktgleichgewicht kann sich bei niedrigeren Margen für Handwerker/GUs und Projektentwickler bei gleichzeitig höheren Mieten sowie bei sinkenden Zinsen und wieder leicht höheren Verkaufsfaktoren bilden. Dieser Prozess hat möglicherweise in H2 2023 begonnen und wird mindestens das gesamte Jahr 2024 andauern. Die zuletzt gesunkenen Zinsen, eine rückläufige Inflation bei steigenden Löhnen - und damit nach Jahren des Rückgangs wieder steigenden Reallöhnen - sowie mindestens stabile bis leicht fallende Kosten für Handwerker, Dienstleister und teils Baumaterialien sollten helfen, dass ein neues Marktgleichgewicht gefunden wird. Aufgrund der ohnehin vorhandenen Knappheit an Wohnungen, die sich durch die geringe Bauaktivität noch verschärfen wird, könnte dann ab Ende 2024 ein neuer Aufschwung am Immobilienmarkt beginnen. Im neuen Marktumfeld werden die Eigenkapitalanforderungen der Senior-Kapitalgeber höher liegen werden als zuvor. Auch bei gleichzeitig erhöhten Eigenkapitalbedarf der Mezzanine-Darlehensgeber wird so der Mezzanine-Kapitalbedarf hoch bleiben bzw. steigen. Darüber hinaus wird die schwierige Marktlage zu einem Ausscheiden diverser Mezzaninekapital-Anbieter führen, so dass sich der Wettbewerbsruck tendenziell verringert und höhere Margen durchsetzbar sein werden.

Im Basisszenario erwarten wir ab Mitte des Jahres sinkende Leitzinsen bei weiter sinkender Inflation und einem tendenziell stagnierenden BIP. Die Situation an den Immobilienmärkten wird weiterhin schwierig bleiben, sollte sich aber ausgehend von niedrigem Niveau im Jahresverlauf verbessern.

Seit 2018 begleitet Collineo zusammen mit einem institutionellen Partner eine Gesellschaft, die Investitionen in immobilienbesicherte Inhaberschuldverschreibungen tätigt. Dieser Gesellschaft vermittelt Collineo Investmentgelegenheiten und berät diese. Hieraus erzielt Collineo laufende und einmalige Erträge.

Im Jahr 2021 wurde eine weitere Gesellschaft mit institutionellem Hintergrund als Kunde aufgesetzt. Auch diese Gesellschaft tätigt Investments in immobilienbesicherte Inhaberschuldverschreibungen.

Insgesamt erwartet Collineo in den oben genannten Hauptgeschäftsfeldern weiterhin stabile, wenn auch leicht rückläufige Einnahmen.

Die Aufwands- und Ausgabesituation ist insbesondere von gut planbaren IT- und Personalkosten geprägt.

Die Personalkosten liegen im Jahr 2023 auf Grund der im Vergleich zu 2022 deutlich reduzierten Ertragslage auf einem im Vergleich zum Vorjahr ebenfalls reduzierten Niveau. Wir gehen für das Jahr 2024 von einer stabilen Entwicklung aus. In Abhängigkeit vom weiteren Verlauf der Ertragssituation im Jahr 2023 ist ein Rückgang der variablen Gehaltsbestandteile möglich.

Die IT- Kosten werden auf Grund der Umsetzung von geplanten Neuerungen im Jahr 2024 leicht über den Kosten des Jahres 2023 liegen.

Die Planung für das Jahr 2024 sieht laufende Erträge aus bereits bestehenden Mandaten in Höhe von ca. TEUR 2.170 und weitere Erträge aus Neugeschäft von ca. TEUR 900 vor. Gleichzeitig gehen wir 2024 von sinkenden Verwaltungsaufwendungen aus. Vor dem Hintergrund der beschriebenen Chancen und Risiken und der Planung erwarten wir für das Jahr 2024 ein positives Ergebnis der normalen Geschäftstätigkeit, welches jedoch das Niveau des Jahres 2023 deutlich unterschreiten wird.

D. Chancen- und Risikobericht

Die wesentlichen Chancen der zukünftigen Entwicklung bestehen in dem Abschluss von Einzelgeschäften oder Neumandaten in den verschiedenen Geschäftsbereichen der Gesellschaft.

Dabei plant die Gesellschaft im Rahmen ihrer Prozesse Geschäftsabschlüsse immer vorsichtig. Trotzdem verbleiben hier Chancen und Risiken aus der Abweichung von den geplanten Zielen.

Weitere Risiken entstehen der Gesellschaft aus dem Erbringen von Dienstleistungen im Allgemeinen. Diese Risiken haben sich jedoch in keiner Weise konkretisiert und zur Vermeidung solcher Risiken hat Collineo, orientiert an der Art, dem Umfang, der Komplexität und dem Risikogehalt der jeweils durchgeführten Geschäftsaktivitäten, ein funktionskräftiges Risikomanagementsystem installiert. Dieses ist ausgelegt, die Risiken der Gesellschaft zu minimieren. Im Rahmen dessen wird regelmäßig eine Risikoinventur durchgeführt, innerhalb derer Risiken als grundsätzlich relevant und ggfs. als wesentlich identifiziert werden. Für die als wesentlich identifizierten Risiken erfolgt eine Beurteilung unter Risikotragfähigkeitsgesichtspunkten. Als im Berichtsjahr wesentlich eingeschätzt werden die operationalen Risiken und die Marktpreisrisiken. Des Weiteren hat die Risikoinventur die strategischen Risiken, die Liquiditätsrisiken und die Adressenausfallrisiken als grundsätzlich relevant, aber nach Analyse vor dem Hintergrund möglicher Auswirkungen sich realisierender Risiken in diesen Bereichen auf den Geschäftsverlauf als nicht wesentlich eingeschätzt. Zusätzlich sind die organisatorischen Risikosysteme darauf angelegt für die verwalteten Portfoliovolumina eine vertragsgerechte Verwaltung vor dem Hintergrund der vertraglichen Regelungen und den erwarteten Investoreninteressen sicherzustellen.

Collineos Risikosystem fokussiert auf aktive, mehrstufige Risikokontrollen. Vor diesem Hintergrund sind alle Arbeits- und Investmentprozesse definiert. Die Qualität der Prozesse wird durch Funktionstrennung, sowie das 4-Augenprinzip gesichert.

Operationale Risiken bestehen aus Haftungs-, Personal- und IT- Risiken. Bei Collineo resultieren Haftungsrisiken vor allem aus den abgeschlossenen Beratungs- und Managementverträgen. Diese potenziellen Risiken werden über detaillierte Ablaufprozesse und mehrstufige Kontrollen minimiert. Aufgrund der absoluten Höhe der verwalteten Beträge sind die Auswirkungen von Rechtsstreitigkeiten auf die Gesellschaft potenziell signifikant.

Dem Risiko der Gewährleistung einer qualitativ und quantitativ angemessenen Personalausstattung für den Geschäftsumfang begegnet Collineo durch die Vorhaltung eines adäquaten Entlohnungssystems. Wesentliche Mitarbeiter sind als mittelbare Eigentümer bei Collineo engagiert, wodurch eine langfristige Bindung erreicht werden konnte. Die aktuell beschäftigten Mitarbeiter weisen alle eine lange Betriebszugehörigkeit aus.

Collineo hat gemeinsam mit einem qualifizierten externen Partner eine eigene IT - Infrastruktur aufgestellt und betreibt diese mit ebenfalls qualifizierter externer Unterstützung.

Marktpreisrisiken bestehen dort, wo Collineo zur langfristigen Anlage seines Eigenkapitals Risiken auf die eigenen Bücher nimmt. Hierbei unterscheidet Collineo grundsätzlich drei Anlagekategorien. Die höchst liquiden Anlagen, Opportunitätsinvestments im Kernmarkt der Gesellschaft und langfristige strategische Investments nach einer auf Markowitz basierenden Investmentstrategie. Innere Werte wie auch Markt- und Marktpreiserwartung sämtlicher Anlagen werden analysiert und unterliegen einer laufenden Überwachung. Die höchst liquiden Anlagen unterliegen aufgrund ihrer Kreditqualität wie auch der Liquidität der entsprechenden Märkte nur in geringem Umfang Marktpreisrisiken. Die Opportunitätsinvestments in strukturierten Kreditprodukten unterliegen grundsätzlich aufgrund der weiterhin bestehenden Illiquidität der Kreditmärkte größeren Schwankungen. Der Umfang dieser Investments ist so dimensioniert, dass ein Halten bis zur Endfälligkeit auch in Stresssituationen möglich ist. Die langfristigen strategischen Investments folgen einer detaillierten entwickelten Anlagestrategie. Kriterien sind hier (a) ein langfristiger Anlagehorizont, (b) geringe Volatilität (<= europäische Blue Chip Aktien) und (c) eine geringe Korrelation mit dem Geschäftsfeld von Collineo. Es erfolgt ein regelmäßiges Benchmarking, Monitoring und Reporting.

Strategische Risiken bestehen in der Form des allgemeinen Reputationsrisikos und dem Erfolg von neuen Geschäftsabschlüssen. Bei bestehenden Mandaten besteht das Risiko, dass Mandate durch Kündigung beendet werden, soweit die Dokumentation diese Möglichkeit vorsieht. Bei Einmalerträge besteht dazu im Gegensatz immer die Notwendigkeit von der entsprechenden weiteren jährlichen Generierung. Insofern gewährleistet der Bestand von laufenden Mandaten einen signifikanten Grundertrag, der es gemeinsam mit der sehr soliden Eigenkapitalbasis Collineo ermöglicht, einen Fortbestand des aktuellen Geschäftsmodells bei gleichzeitiger kontinuierlicher Weiterentwicklung zu erreichen.

Zu Begrenzung des Reputationsrisikos sind im Übrigen sämtliche Arbeits- und Investmentprozesse der Gesellschaft dauerhaft darauf ausgerichtet, eine hohe Qualität der erbrachten Leistungen zu sichern.

Liquiditäts- und Kontrahentenrisiken: Collineo unterhält keine signifikanten Kreditbeziehungen, außer denjenigen, die für den Zahlungsverkehr notwendig sind und sich aus den Gruppenstrukturen ergeben. Hausbank ist die National-Bank AG, die als ausreichend kreditwürdig betrachtet wird. Aufgrund der Seniorität der Management-Gebühren in der Wasserfallstruktur bzw. der Bonität der Vertragspartner ist für Collineo bei den Provisionsforderungen aus heutiger Sicht ein zu berücksichtigendes Ausfallrisiko nicht erkennbar. Aufgrund der beschriebenen, relativ hohen Planungssicherheit der Einnahmen und Ausgaben sowie der vorhandenen Festgeldbestände und sonstigen liquiden Anlagen beurteilt Collineo die grundsätzlich vorhandenen Liquiditäts- und Kontrahentenrisiken weiterhin als gering.

Auf Grundlage einer Gegenüberstellung von Risikodeckungsmasse und einer Quantifizierung der als wesentlich identifizierten Risiken kommt Collineo zu der Einschätzung, dass eine Risikotragfähigkeit der Gesellschaft gegeben ist.

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Collineo Asset Management GmbH, Dortmund

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Collineo Asset Management GmbH, Dortmund, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Collineo Asset Management GmbH, Dortmund, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Gesellschafterbeschluss der Collineo Asset Management GmbH, Dortmund

Die CAM Capital GmbH, als alleinige Gesellschafterin der

Collineo Asset Management GmbH, Dortmund

beschließt hiermit unter Verzicht auf sämtliche für Gesellschafterbeschlüsse anwendbaren Frist- und Formerfordernisse:

Weiteres war nicht zu beschließen.