Shurgard Germany GmbH

Shurgard Germany GmbH

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

Allgemeine Hinweise

Die Shurgard Germany GmbH ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung deutschen Rechts mit Sitz in Berlin, Geschäftsadresse: Zeilweg 42, 60439 Frankfurt am Main. Die Gesellschaft ist beim Amtsgericht Charlottenburg im Handelsregister, Abteilung B, unter der Nr. 224976, eingetragen.

Die Shurgard Germany GmbH ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB.

Für die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung wird das Umsatzkostenverfahren angewendet.

Die größenabhängigen Erleichterungen gem. § 288 Abs. 2 HGB wurden in Anspruch genommen.

Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (§§ 238 ff. und 264 ff. HGB). Die Bilanzierung und Bewertung erfolgte unverändert unter der Annahme der Fortführung des Unternehmens.

Immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen vermindert. Der Geschäfts- oder Firmenwert sowie der Kundenstamm resultieren aus den im Jahr 2014 erfolgten entgeltlichen Erwerben von mehreren Filialen. Der zu Anschaffungskosten in Höhe von TEUR 17.840 aktivierte Geschäfts- oder Firmenwert wurde planmäßig über eine voraussichtliche Nutzungsdauer von 5 Jahren abgeschrieben. Der zu Anschaffungskosten in Höhe von TEUR 4.060 aktivierte Kundenstamm wurde planmäßig über eine voraussichtliche Nutzungsdauer von 5 Jahren abgeschrieben.

Sachanlagen werden zu Anschaffungs-/Herstellungskosten, solche mit zeitlich begrenzter Nutzungsdauer vermindert um planmäßige Abschreibungen, angesetzt. Die Herstellungskosten beinhalten Einzelkosten, Gemeinkosten sowie Fremdkapitalzinsen. Die Abschreibungen werden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer ermittelt. So werden Gebäude über 33 Jahre, Betriebsvorrichtungen und Außenanlagen zum Zeitpunkt der Eröffnung der Gebäude über 17 bis 33 Jahre, nachträgliche Betriebsvorrichtungen und Außenanlagen (nach mehr als 2 Jahren nach Fertigstellung eines Gebäudes) über 5 Jahre und Betriebs und Geschäftsausstattung über 3 bis 5 Jahre abgeschrieben.

Die Anzahlungen für im Bau befindliche Gebäude betreffen die neuen Geschäftsstellen.

Vorräte werden zu Anschaffungskosten bzw. den jeweils niedrigeren beizulegenden Werten bewertet. Die niedrigeren beizulegenden Werte werden im Wesentlichen nach den Verhältnissen am Beschaffungsmarkt und unter Berücksichtigung der Einsatzmöglichkeit der Bestände ermittelt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Der Ansatz von Guthaben bei Kreditinstituten erfolgt zu Nennwerten.

Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen, werden als aktiver Rechnungsabgrenzungsposten ausgewiesen.

Für Differenzen, die sich aus unterschiedlichen Wertansätzen in Handels- und Steuerbilanz ergeben und zu einer latenten Steuerentlastung führen, wir das Aktivierungswahlrecht des § 274 Abs. 1 S.2 HGB nicht ausgeübt.

Das Eigenkapital wird zum Nennwert bilanziert.

Sonstige Rückstellungen wurden für alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten in Höhe des Betrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist (Erfüllungsbetrag).

Verbindlichkeiten werden mit dem Rückzahlungs- und Erfüllungsbeträgen bilanziert.

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten sind Einnahmen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Ertrag für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.

Weitere Angaben zur Bilanz

Entwicklung der Posten des Anlagevermögens

Die Aufgliederung und Entwicklung des Anlagevermögens ist als Anlage zum Anhang im Anlagenspiegel dargestellt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände enthalten keine Forderungen gegen Gesellschafter. Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen resultieren im Wesentlichen aus Kostenweiterbelastungen gegenüber deutschen Schwestergesellschaften.

Eigenkapital

Das Stammkapital beträgt wie im Vorjahr EUR 25.000 und ist voll eingezahlt.

Sonstige Rückstellungen

In den sonstigen Rückstellungen sind insbesondere Rückstellungen für Personalkosten i. H. von TEUR 267 (Vorjahr: TEUR 313) und ausstehende Rechnungen von TEUR 9.256 (Vorjahr: TEUR 2.039) enthalten. Rückstellungen für ausstehende Rechnungen betreffen im Wesentlichen bereits geleistete Lieferungen und Leistungen.

Verbindlichkeiten

Die Fälligkeiten der Verbindlichkeiten können dem nachfolgenden Verbindlichkeiten-Spiegel entnommen werden:

Die Verbindlichkeiten sind mit Ausnahme der branchenüblichen Eigentumsvorbehalte analog dem Vorjahr unbesichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen beinhalten in Höhe von TEUR 2.034 (Vorjahr: TEUR 906) Verbindlichkeiten aus Umsatzsteuer im Rahmen der umsatzsteuerlichen Organschaft der deutschen Shurgard Gruppe.

Der Ausweis der Sonstigen Verbindlichkeiten zum 31. Dezember 2022 wurde um TEUR 906 gegenüber dem Jahresabschluss des Geschäftsjahres 2022 verringert, der Ausweis der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen um TEUR 906 erhöht, um die Vergleichbarkeit des Bilanzausweises des aktuellen Jahresabschlusses mit dem Vorjahr zu erhöhen.

Durch eine am 11. März 2019 abgeschlossene Rangrücktrittsvereinbarung zwischen der Shurgard Luxembourg SARL und der Shurgard Germany GmbH wurde vereinbart, dass die Shurgard Luxembourg SARL für Gesellschafterdarlehen vom 16. März 2015 in Höhe von TEUR 68.527 sowie vom 24. Januar 2017 in Höhe von TEUR 6.000 vorrangig für Inkasso- oder Rückzahlungszwecke hinter den Forderungen anderer Gläubiger der Shurgard Germany GmbH zurücktreten. Zum Stichtag hat die Gesellschafterin weitere langfristige Darlehen in Höhe von TEUR 29.750 ausgegeben.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen beinhalten Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin in Höhe von TEUR 112.144 (Vorjahr: TEUR 99.531).

Der Ausweis der Erhaltenen Anzahlungen auf Bestellungen zum 31. Dezember 2022 wurde um TEUR 1.172 gegenüber dem Jahresabschluss des Geschäftsjahres 2022 verringert, der Ausweis der passiven Rechnungsabgrenzungsposten um TEUR 1.172 erhöht, um die Vergleichbarkeit des Bilanzausweises des aktuellen Jahresabschlusses mit dem Vorjahr zu erhöhen.

Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Für die Pflichtangaben zur Gewinn- und Verlustrechnung wurden die größenabhängigen Erleichterungen gem. § 288 Abs. 2 HGB in Anspruch genommen.

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten Erträge aus der Kostenweiterbelastung von Personalaufwendungen in Höhe von TEUR 1.457 (Vorjahr: TEUR 1.532).

Der Ausweis der Umsatzerlöse zum 31. Dezember 2022 wurde um TEUR 1.532 gegenüber dem Jahresabschluss des Geschäftsjahres 2022 verringert, der Ausweis der sonstigen betrieblichen Erträge um TEUR 1.532 erhöht, um die Vergleichbarkeit des Bilanzausweises der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung des aktuellen Jahresabschlusses mit dem Vorjahr zu erhöhen. Ferner wurde der Ausweis der Umsatzerlöse zum 31. Dezember 2022 um TEUR 314 gegenüber dem Jahresabschluss des Geschäftsjahres 2022 erhöht, der Ausweis der sonstigen betrieblichen Erträge um TEUR 314 verringert, um die Vergleichbarkeit des Bilanzausweises der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung des aktuellen Jahresabschlusses mit dem Vorjahr zu erhöhen.

Die Herstellungskosten der zur Erzielung der Umsatzerlöse erbrachten Leistungen beinhalten Materialaufwendungen im Sinne des § 275 Abs. 2 Nr. 5 a) HGB in Höhe von TEUR 34 (Vorjahr: TEUR 34) für Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Waren.

Der Personalaufwand stellt sich wie folgend dar:

Löhne und Gehälter TEUR 3.219 (Vorjahr: TEUR 3.113)

Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung,

Die sonstigen Zinsen und ähnliche Erträge in Höhe von TEUR 412 beinhalten Zinserträge gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 412.

Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen in Höhe von TEUR 6.129 beinhalten Zinsaufwendungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 6.129.

Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Aus Leasingverträgen für Firmenwagen ergeben sich zum Bilanzstichtag sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von TEUR 43 inklusive Umsatzsteuer, davon mit einer Fälligkeit von mehr als einem Jahr und weniger als fünf Jahren in Höhe von TEUR 17.

Mitarbeiterzahl

Die Gesellschaft hat während des Geschäftsjahres durchschnittlich 62,75 (Vorjahr: 65) Mitarbeiter beschäftigt. Die Mitarbeiter des aktuellen Geschäftsjahres können wie folgt in Gruppen eingeteilt werden:

Geschäftsführer im Geschäftsjahr 2023 war:

Auf die Angabe der Geschäftsführerbezüge wird gemäß § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Gesellschafter und Konzernzugehörigkeit

Am Abschlussstichtag wurden die Anteile am Kapital der Gesellschaft von der Shurgard Luxembourg S.á.r.l., Windhof, Luxemburg, (TEUR 25; 100,0 %) gehalten.

Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der Shurgard Self Storage Ltd, Luxemburg einbezogen der den kleinsten und größten Kreis von Unternehmen bildet, zu denen die Gesellschaft als Tochterunternehmen gehört. Der Sitz dieser Gesellschaft befindet sich in der 11 Rue de L'Industrie, 8399 Windhof, Luxemburg, wo der Konzernabschluss erhältlich ist.

Ergebnisverwendung

Der Geschäftsführer schlägt vor, dass der im Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 ausgewiesene Jahresfehlbetrag in Höhe von EUR 2.561.031,57 auf neue Rechnung vorgetragen wird.

Ereignisse nach dem Stichtag

Mit Verträgen vom 22. Dezember 2023, hat die Gesellschaft die Übernahme von Pickens Self- Storage in Deutschland vertraglich beschlossen. Mit den sechs Objekten aus dem Pickens-Portfolio erweitert die Gesellschaft seine Self-Storage-Fläche um ca. 31.300 qm netto. Mit Wirkung vom 29. Januar 2024, bzw. 29. Februar 2024 ist das Eigentum an den erworbenen Objekten auf die Gesellschaft übergegangen. Der Kaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten für die sechs Objekte betrug MEUR 131,8, welcher im Rahmen von Gesellschafterdarlehen finanziert wurde. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde bereits eine Anzahlung von MEUR 4,5 als Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau berücksichtigt.

Die Gesellschaft hat in Q1 2024 für ein bereits bestehendes Projekt in Frankfurt die Baugenehmigung erhalten und wird dieses nun wie geplant durchführen. Zum Stichtag wurden bereits insgesamt Kosten in Höhe von MEUR 1,8 als Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau berücksichtigt. Insgesamt werden Kosten in Höhe von MEUR 20,9 für dieses Projekt geplant.

Mit Vertrag vom 25. April 2024 hat die Gesellschaft den Kaufvertrag für ein bestehendes Gebäude in Bonn unterzeichnet. Die Gesellschaft wird dieses Gebäude nach Maßgabe der bereits bestehenden Gebäude umbauen und als Store nutzen. Die Finanzierung des Projekts, mit einem geplanten Gesamtvolumen von MEUR 16,6 erfolgt durch Gesellschafterdarlehen.

Lagebericht

1. Grundlagen des Unternehmens

Geschäftsmodell

Die Shurgard Germany GmbH (im Folgenden auch "Shurgard Germany" oder "Gesellschaft") ist im sog. Self-Storage Geschäft tätig. An neun Standorten der Gesellschaft in Deutschland können die Kunden ihr privates Eigentum oder auch Firmeneigentum in persönlichen Lagerräumen einlagern und haben exklusiven Zugang zu diesen Räumen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr betreibt die Gesellschaft ihre Standorte in Hamburg Stellingen, Berlin Tegel, Hamburg Alsterdorf, Hamburg Wandsbek, Berlin Friedrichshain, Berlin Neukölln, Berlin Oberschöneweide, Berlin Reinickendorf sowie Düsseldorf Rath.

Insgesamt betreibt die Shurgard Gruppe über weitere Gesellschaften der Shurgard Gruppe zum Stichtag mehr als 35 Standorte in Deutschland.

Organisatorische Struktur

Die Gesellschaft vermietet die Lagerräume deutschlandweit für kurzfristige und langfristige Einlagerungen. Dabei ist die Gesellschaft Eigentümer der entsprechenden Liegenschaften. Die Self-Storage Standorte sollen automatisch betrieben werden können, sodass eine größere Anzahl an Mitarbeitern vor Ort nicht notwendig ist.

Rechtliche Struktur

Shurgard Self Storage Ltd. ist die Muttergesellschaft und Hauptholdinggesellschaft des Konzerns. Die wichtigsten Holding- und operativen Tochtergesellschaften des Unternehmens befinden sich in Luxemburg, Frankreich, den Niederlanden, dem Vereinigten Königreich, Schweden, Deutschland, Belgien und Dänemark.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Entwicklung der Branche und der Gesamtwirtschaft

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Die deutsche Wirtschaft hat mit der aktuellen wirtschaftlichen und geopolitischen Lage zu kämpfen. Steigende Preise und Zinsen sowie die sektorübergreifende Unsicherheit erschweren vielen Unternehmen das tägliche Geschäft. Existenzängste zeigen sich in allen Bereichen der deutschen Wirtschaft. Betrachtet man die offiziellen Zahlen des Statistischen Bundesamts zu Unternehmensinsolvenzen mit den aktuellen Ergebnissen der ifo Konjunkturumfragen ist davon auszugehen, dass die Zahl der Insolvenzen, die im Jahr 2023 allein 94 Unternehmen betraf, weiter steigen wird. Obwohl die aktuellen Prognosen für 2024 einen Aufschwung vorhersagen (Wollmershäuser et al. 2023b), bleibt die Situation für viele Unternehmen schwierig. Insbesondere der Auftragsmangel ist ein großes Problem. Für die Überlebensfähigkeit spielen oft auch die Finanzierungsbedingungen, mithin das Liquiditätsmanagement, eine wichtige Rolle. Vor allem kleinere Firmen haben gegenwärtig zu kämpfen. Das Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung Halle (IWH) rechnet für die kommenden Monate weiter mit erheblich steigenden Insolvenzzahlen (IWH 2023). Am stärksten sind mit 10,3 % die Einzelhändler betroffen. Hier zeigt sich weiterhin die Zurückhaltung der Verbraucher beim Konsum aufgrund der anhaltend hohen Inflationsraten (Wollmershäuser et al. 2023a).

Die realen Umsätze im Einzelhandel ohne Kfz sind im November 2023 gegenüber dem Vormonat um 2,2 % merklich gesunken, nachdem sie im Oktober 2023 spürbar im Plus lagen (+1,3 %). Im Vergleich zum Vorjahresmonat meldete der Einzelhandel im November 2023 ein reales Umsatzminus von 2,0 %. Frühindikatoren geben am aktuellen Rand ein uneinheitliches Bild: Während sich die Konsumstimmung bei den privaten Haushalten tendenziell verbessert, wird die Geschäftslage im Einzelhandel nach Umfragen von ifo und Handelsverband HDE eher als unbefriedigend bewertet.

Branchenentwicklung

Vor dem Hintergrund eines schwierigen wirtschaftlichen Umfelds, dass durch steigende Zinssätze, Inflationsdruck und geopolitische Spannungen gekennzeichnet ist, hat die Selfstorage- Branche einen bedeutenden Wandel durchlaufen. Die strategischen Initiativen von Shurgard, einschließlich der Umwandlung in einen britischen REIT und der erfolgreichen Kapitalbeschaffung, spiegeln die Widerstandsfähigkeit der Branche und ihre Anpassungsfähigkeit an die sich verändernde Marktdynamik wider. Die anhaltende Knappheit an Selfstorage- Einrichtungen in ganz Europa unterstreicht die robusten Nachfragegrundlagen, die das Wachstum der Branche vorantreiben. Darüber hinaus ist der Schwerpunkt des Unternehmens auf Nachhaltigkeit, Technologieintegration und Portfolioerweiterung im Einklang mit den allgemeinen Trends, die die Entwicklung des Immobiliensektors hin zu effizienteren und digital gesteuerten Abläufen inmitten wirtschaftlicher Unsicherheiten prägen, ausgerichtet.

2.2. Entwicklung des Unternehmens

Shurgard-Gruppe

Die Shurgard-Gruppe hat eine bedeutende Entwicklung durchlaufen, die durch eine strategische Portfolioerweiterung und ein umsichtiges Finanzmanagement gekennzeichnet ist und zu einem beschleunigten Wachstum und zur Marktführerschaft geführt hat. Durch einen ausgewogenen Ansatz bei Akquisitionen, Erschließungen und Sanierungen, der sich insbesondere auf Schlüsselmärkte wie Deutschland konzentriert, hat die Gruppe seine Position gestärkt, Größenvorteile genutzt und die betriebliche Effizienz verbessert. Diese Expansion wird durch eine solide finanzielle Unterstützung, einschließlich erfolgreicher Kapitalerhöhungen und besicherter Kreditfazilitäten, weiter erleichtert, so dass ausreichend Ressourcen für ein nachhaltiges Wachstum vorhanden sind. Durch die Nutzung technologischer Fortschritte, wie z. B. ferngesteuerte Läden, hat die Shurgard-Gruppe nicht nur die Betriebskosten optimiert, sondern auch das Kundenerlebnis und die ökologische Nachhaltigkeit verbessert und damit sein Engagement für eine langfristige Wertschöpfung und die Zufriedenheit seiner Stakeholder unter Beweis gestellt. Das Geschäftsjahr 2023 markiert für Shurgard trotz schwieriger wirtschaftlicher Bedingungen eine Zeit des Wandels. Erfolgreiche Kapitalbeschaffungen und strategische Übernahmen stärkten das Wachstum und die Marktposition, insbesondere an wichtigen europäischen Standorten. Das unerschütterliche Engagement für Nachhaltigkeit und technologischen Fortschritt wird durch bemerkenswerte Erfolge in den Bereichen Energieeffizienz und Digitalisierung unterstrichen, die ein verbessertes Kundenerlebnis und betriebliche Effizienz gewährleisten. Die Umstrukturierung des Vorstands und die Nachfolgeplanung betonen das Engagement des Unternehmens für eine hervorragende Unternehmensführung und langfristige Nachhaltigkeit. Die solide Finanzlage von Shurgard, gepaart mit strategischen Investitionen und umsichtigem Kapitalmanagement, stellt eine vielversprechende Perspektive für nachhaltiges Wachstum und Wertschöpfung in den kommenden Jahren dar.

Shurgard Germany

Die Entwicklung der Gesellschaft für das abgelaufene Geschäftsjahr war überdurchschnittlich im Vergleich zu der Entwicklung der Shurgard Gruppe. Durch erfolgreiche Akquisitionen und neu gestartete Entwicklungsprojekte im Jahr 2023 und weiteren geplanten zusätzlichen Akquisitionen und neuen Entwicklungsprojekten im Jahr 2024 soll die Marktposition der Gesellschaft in Deutschland weiter ausgebaut werden.

Im Jahr 2023 wurden vier neue Projekte zur Entwicklung von Standorten gestartet, sodass sich zum Stichtag insgesamt neun Projekte für zusätzliche Standorte in Entwicklung befanden. Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat die Gesellschaft in die Entwicklung neuer Standorte insgesamt TEUR 39.917, davon TEUR 9.861 in die Entwicklung von im Geschäftsjahr 2023 gestarteten Projekten, investiert. Insgesamt sind zum Stichtag TEUR 46.978 in die Entwicklung neuer Standorte investiert worden. Die Eröffnung dieser Standorte ist für die Jahre 2024-2026 geplant, wobei ein Standort bereits im ersten Quartal 2024 eröffnet wurde.

Im Jahr 2024 hat die Gesellschaft bis dato weitere sieben bereits vollständig entwickelte Standorte für TEUR 131.800 erworben, welche im Geschäftsjahr 2024 auf die internen Arbeitsabläufe der Shurgard Gruppe umgestellt werden. Hierauf wurden im abgelaufenene Geschäftsjahr bereits Anzahlungen in Höhe von TEUR 5.000 geleistet, welche unter Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau ausgewiesen wurden.

Ferner hat die Gesellschaft im Jahr 2024 bis dato ein im Jahr 2023 gestartetes Projekt vorzeitig abgebrochen und ein weiteres Projekt zur Entwicklung eines neuen Standorts begonnen.

Die Geschäftsleitung sieht der Entwicklung der Gesellschaft auf dem deutschen Self-Storage Markt positiv entgegen und legt den Fokus weiterhin auf ein starkes Unternehmenswachstum an attraktiven deutschen Standorten.

2.3. Umsatz und Auftragsentwicklung

Im Jahr 2023 verzeichnete Shurgard Germany eine robuste Umsatz- und Auftragsentwicklung, die durch strategische Initiativen zur Steigerung des Umsatzwachstums und der Portfolioerweiterung vorangetrieben wurde. Das Unternehmen konzentrierte sich auf die Maximierung der Einnahmen durch höhere Belegungsraten und Mietpreise und nutzte seinen Plattformansatz, um die Konsistenz der Leistungskennzahlen in seinem gesamten Portfolio sicherzustellen. Dazu gehörte das Management der Rendite von Immobilien durch ein ausgewogenes Verhältnis von Belegungs- und Preisniveau bei gleichzeitiger konsequenter Aufrechterhaltung von Betriebs- und Managementinitiativen.

Darüber hinaus wurde die Wachstumsstrategie des Unternehmens, die weitere Entwicklungen und Ergänzungsakquisitionen vorsieht, durch einen zunehmend digitalisierten Kundendienstansatz gestützt, der darauf ausgerichtet ist, die sich entwickelnden Bedürfnisse von Privat- und Geschäftskunden zu erfüllen. Infolgedessen hat die Gesellschaft seine Widerstandsfähigkeit und Anpassungsfähigkeit bei der Bewältigung der Marktdynamik unter Beweis gestellt und sich für einen anhaltenden Erfolg und die Marktführerschaft in der Selfstorage- Branche positioniert.

3. Darstellung der Lage der Gesellschaft

Die Geschäftsführung der Gesellschaft beurteilt die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft insgesamt als gut. Einen Überblick über die wirtschaftliche Entwicklung der Gesellschaft geben die Darstellungen und Erläuterungen unter den folgenden Punkten:

3.1. Vermögenslage

Das Anlagevermögen hat sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 37.362 (+42%) erhöht. Insbesondere erhöhte sich das Anlagevermögen durch geleistete Anzahlungen für neue Geschäftsstandorte (TEUR 39.918) und verringerte sich durch planmäßige Abschreibungen. Das Anlagevermögen setzt sich im Wesentlichen aus Grundstücken und Gebäuden nebst Betriebsvorrichtungen sowie Geschäfts- und Betriebsausstattungen der Standorte in Höhe von TEUR 79.280 (Vorjahr: TEUR 81.836) sowie geleisteten Anzahlungen und Anlagen im Bau für Projekte in Entwicklung in Höhe von TEUR 46.978 (Vorjahr: TEUR 7.060) zusammen.

Das Umlaufvermögen ist von TEUR 7.344 um TEUR 6.707 (+91%) auf TEUR 14.052 angestiegen, was im Wesentlichen auf die Zunahme der Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen um TEUR 6.904 (+113%) zurückzuführen ist.

3.2. Finanzlage

Die Gesellschaft ist durch ihre solide Liquiditätssituation sowie die bestehende Cash-Pool Vereinbarung mit der Shurgard Gruppe jederzeit in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Das Bankguthaben sowie die sonstigen liquiden Mittel betragen zum Stichtag TEUR 77 (Vorjahr: TEUR 71). Ferner bestehen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 794 (Vorjahr: TEUR 1.136) sowie kurzfristige Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 12.991 (Vorjahr: TEUR 6.089).

Die Schulden der Gesellschaft haben sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 46.624 (+38%) auf TEUR 170.686 erhöht. Die Erhöhung der Schulden ist im Wesentlichen auf die Erhöhung der sonstigen Rückstellungen (aus ausstehenden Eingangsrechnungen für bereits erhaltene Leistungen) um TEUR 7.171 (+305%) auf TEUR 9.523, die Erhöhung der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen um TEUR 3.550 (+1.368%) sowie auf die Erhöhung der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen um TEUR 35.682 (+30%) auf TEUR 155.960 zurückzuführen. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen beinhalten Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin aus der Finanzierung des Anlagevermögens in Höhe von TEUR 112.144 (Vorjahr: TEUR 99.531).

Die Kapitalstruktur ist insgesamt unausgewogen. Das negative Eigenkapital der Shurgard Germany GmbH beträgt zum Stichtag TEUR 30.349 und hat sich im Vergleich zum Vorjahr (negatives Eigenkapital in Höhe von TEUR 27.788) um TEUR 2.561 (entsprechend dem laufenden Verlust des Geschäftsjahres) verringert. Die Eigenkapitalquote beträgt -18% (Vorjahr 22%).

Für die Entwicklung der bestehenden Projekte sowie der Akquisition neuer (Entwicklungs-) Standorte kann die Gesellschaft auf die bestehende Cash-Pool Vereinbarung mit der Shurgard Gruppe sowie weiterer Darlehen der Gesellschafterin zurückgreifen.

Für Darlehen der Muttergesellschaft in Höhe von TEUR 74.527 besteht eine Rangrücktrittsvereinbarung durch die Muttergesellschaft.

3.3. Ertragslage

Der Jahresfehlbetrag beträgt TEUR -2.561 (Vorjahr: TEUR -966). Dies ist im Wesentlichen auf folgende Effekte zurückzuführen: Im Geschäftsjahr 2023 stiegt der Umsatz um TEUR 2.258 (+20%) auf TEUR 13.800. Der Umsatzzuwachs ist im Wesentlichen auf eine erhöhte Auslastung der Stores zurückzuführen (+8%) sowie eine erhöhte durchschnittliche Mietrate je vermietetem Quadratmeter Mietfläche (+11%) zurückzuführen. Die Herstellungskosten der zur Erzielung der Umsatzerlöse erbrachten Leistungen haben sich im abgelaufenen Geschäftsjahr um 10% auf TEUR 9.183 erhöht. Entsprechend resultiert hieraus ein um 46% verbessertes Bruttoergebnis vom Umsatz in Höhe von TEUR 4.618 im Vergleich zu TEUR 3.170 im Vorjahr.

Das NOI (Income from Property), berechnet als der Überschuss der operativen Einnahmen aus dem Betrieb von Vermietungsobjekten über die direkten operativen Kosten dieser Vermietungsobjekte betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr TEUR 9.566.

Vertriebskosten, allgemeine Verwaltungskosten und sonstige betriebliche Aufwendungen sind um insgesamt 17% auf TEUR 2.908 (Vorjahr: TEUR 2.490) gestiegen. Hierin inbegriffen sind Personalkosten in Höhe von TEUR 3.697, welche gegenüber dem Vorjahr um 2% gestiegen sind. Im Zusammenhang mit den Personalkosten stehende sonstige betrieblichen Erträge aus Weiterbelastung von Kosten betragen TEUR 1.457 und reduzierten sich somit um 5% im Vergleich zum Vorjahr.

Das Netto-Zinsergebnis von TEUR - 5.717 hat sich im Vergleich zum Vorjahr (TEUR - 3.173) um 80% verschlechtert, was auf die Aufnahme weiterer Finanzierungen durch die Gesellschafterin Ende 2022 und im Jahr 2023 zurückzuführen ist.

3.4. Finanzielle Leistungsindikatoren

Wesentliche finanzielle Leistungsindikatoren der Shurgard Germany sind aus Sicht der Geschäftsleitung:

3.5. Gesamtaussage

Unsere Vermögens-, Finanz- und Ertragslage schätzen wir als gut ein. Unsere Umsatz- und Ergebnisentwicklung ist zufriedenstellend und erfüllt unsere Erwartungen aus dem Vorjahr. Unsere Investitionen finanzieren wir ausschließlich über Intercompany-Darlehen, sodass die Finanzierung der Shurgard Germany jederzeit im abgelaufenen Geschäftsjahr sichergestellt war und auch für das kommende Geschäftsjahr 2024 sichergestellt ist.

4. Prognosebericht

Die Zukunftsaussichten für die Shurgard-Germany sind positiv und auf nachhaltiges Wachstum ausgerichtet. Für 2024 liegt der Fokus auf die Entwicklung neuer Standorte sowie die Integration bereits Anfang 2024 erworbener Standorte. Die Geschäftsleitung geht bei den Umsatzerlösen von einem sehr starken Wachstum aus, was im Wesentlichen auf akquisitorisches Wachstum sowie die Eröffnung von in Entwicklung befindlichen Standorten zurückzuführen ist. Hierbei plant die Gesellschaft eine leichte Verbesserung der durchschnittlichen Auslastungsquote. Ferner plant die Geschäftsleitung eine starke Erhöhung des NOI der Gesellschaft, im Wesentlichen aufgrund des akquisitorischen Wachstums.

Es wird erwartet, dass die strategische Positionierung und die Digitalisierungsbemühungen von Shurgard die weitere Expansion und Effizienzverbesserungen unterstützen und so zu einer starken Vorwärtsdynamik beitragen werden.

5. Wesentliche Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

5.1. Chancen

Shurgard hat Wachstumschancen durch die Erweiterung seines Ladenportfolios durch Neuentwicklungen, Sanierungen und Übernahmen. Der Fokus auf Akquisitionen auf dem deutschen Markt, insbesondere in den Big-7-Standorten, beschleunigt die Entwicklung von Shurgard zu einer führenden Position in diesem Land. Der Plattformansatz des Unternehmens bietet Skaleneffekte, die seine Wachstumschancen weiter unterstützen. Darüber hinaus strebt Shurgard an, sein jährliches Wachstum beizubehalten und erwartet, dass der Umsatz aller Geschäfte bis 2024 um etwa 7,5 % steigen wird.

Shurgard hat mehrere Möglichkeiten identifiziert, um seine Geschäftstätigkeit und Marktposition zu stärken, indem es das veränderte Verbraucherverhalten und digitale Verbesserungen nutzt. Die digitale Plattform des Unternehmens ermöglicht eine effizientere Verwaltung der Läden, insbesondere durch die erfolgreiche Erprobung von ferngesteuerten Läden, die Flexibilität in Bezug auf Größe und Standort der Läden bieten und den Kundenwünschen entsprechen. Die geografische Konzentration auf städtische Gebiete wie London, Paris und die Randstad ermöglicht es Shurgard, Möglichkeiten für eine weitere Expansion und betriebliche Effizienz durch das Modell der ferngesteuerten Läden zu erkunden. Darüber hinaus will Shurgard sein 93- prozentiges Eigentumsportfolio nutzen, um Sanierungsprojekte durchzuführen und seine Präsenz durch Neuentwicklungen und Akquisitionen um 90.000 Quadratmeter pro Jahr zu erweitern, wobei der Schwerpunkt auf attraktiven und zyklusresistenten Standorten liegen soll. Darüber hinaus sieht das Unternehmen die Herausforderungen der Nachhaltigkeit als Chance für Innovation und Wachstum und verpflichtet sich zu einem langfristigen, widerstandsfähigen Geschäftsmodell, das den Bedenken der Stakeholder in Bezug auf Umweltauswirkungen und Nachhaltigkeit gerecht wird. Durch die effektive Bewältigung dieser Herausforderungen will Shurgard seine Führungsposition in der Branche behaupten und hohe Leistungsstandards aufrechterhalten und gleichzeitig einen Beitrag zu den weltweiten Bemühungen um die Reduzierung von Kohlenstoffemissionen und die Eindämmung des Klimawandels leisten.

5.2. Risiken

Risiken aus der operativen Tätigkeit sieht die Geschäftsführung in den folgenden Punkten:

Durch die aufgeführten Maßnahmen (Risikomanagement) sieht die Geschäftsführung keine Anzeichen, dass sich aus den operativen Risiken innerhalb des nächsten Jahres eine Bestandsgefährdung für die Gesellschaft entwickeln könnte.

Politische Risiken / Marktrisiken / andere externe Risiken

Die Geschäftsführung schätzt die operativen Tätigkeiten der Gesellschaft als robust ein, sodass die oben aufgeführten Risiken nicht von der Hand zu weisen sind, aber derzeit keine Anzeichen bestehen, dass sich derartige Risiken im kommenden Geschäftsjahr negativ auf die Geschäftsentwicklung auswirken. Gleichwohl sind externe Schocks, wie bspw. die Corona- Pandemie oder der Ukraine Konflikt nicht gänzlich auszuschließen.

Rechtliche Risiken

Alle erkennbaren Risiken werden laufend abgewogen und sind in diesen Bericht bzw. in die Unternehmensplanung eingeflossen. Die Geschäftsführung schätzt die Risiken als überschaubar ein und geht derzeit davon aus, dass sie keinen nennenswerten negativen Einfluss auf die Entwicklung der Gesellschaft haben werden. Dazu zählen auch Risiken aus noch nicht rechtskräftig abgeschlossenen Verfahren.

4. Forschung und Entwicklung

Die Shurgard Germany führt selber keine Tätigkeiten im Bereich der Forschung und Entwicklung aus, sodass eine Berichterstattung aus Sicht der Einzelgesellschaft entfällt.

Aber die Shurgard-Gruppe hat erhebliche Forschungs- und Entwicklungsanstrengungen unternommen, um seinen Betrieb zu verbessern. Der Konzern hat in digitale Technologien investiert, um seine Immobilien effizienter zu verwalten und Daten aus Gebäudemanagementsystemen zu nutzen, um den Kundenservice und die Betriebsabläufe zu verbessern. Darüber hinaus hat die Shurgard-Gruppe in sechs verschiedenen Ländern ein ferngesteuertes Ladenmodell eingeführt, das zu einem geringeren Personalbedarf, einer höheren Produktivität und der Möglichkeit, in verschiedene Ladenmodelle zu investieren, geführt hat. Der Konzern hat auch die Grundlagen für eine neue digitale Plattform geschaffen, um den digitalen Wandel zu unterstützen, die Unternehmensproduktivität zu verbessern und neue Daten für eine bessere Transparenz der finanziellen und operativen Landschaft zu generieren. Darüber hinaus hat die Shurgard-Gruppe ein Daten- und Kl-Team eingerichtet, das Finanz-, Betriebs- und Kundendaten sammelt, zusammenstellt und analysiert, um weitere Verbesserungen zu erzielen.

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 18.06.2024 festgestellt.

A. Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Shurgard Germany GmbH, Frankfurt am Main

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Shurgard Germany GmbH, Berlin, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Shurgard Germany GmbH, Berlin für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.