Noratis GmbHLiquidiert

Noratis GmbH

Eschborn

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Inhaltsverzeichnis

Bilanz zum 31. Dezember 2015

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015

Anhang für das Geschäftsjahr 2015

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015

Wiedergabe des Bestätigungsvermerks des Abschlussprüfers

Bilanz zum 31. Dezember 2015

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015

Anhang für das Geschäftsjahr 2015

Allgemeine Hinweise

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des GmbHG aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften gemäß § 267 Abs. 2 HGB.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren im Wesentlichen unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen (lineare Methode) vermindert.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Bei den Herstellungskosten handelt es sich ausschließlich um Aufwendungen von Dritten.

Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer abgeschrieben. Die Anlagegüter werden linear abgeschrieben. Geringwertige Anlagegüter bis zu einem Netto-Einzelwert von EUR 150,00 sind im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben bzw. als Aufwand erfasst worden; ihr sofortiger Abgang wurde unterstellt.

Für Anlagegüter mit einem Netto-Einzelwert von mehr als EUR 150,00 bis EUR 1.000,00, die nach dem 31. Dezember 2007 angeschafft worden sind, wird das steuerliche Sammelpostenverfahren aus Vereinfachungsgründen auch in der Handelsbilanz angewandt.

Der Sammelposten wird pauschalierend jeweils mit 20 Prozent p.a. im Zugangsjahr und in den vier darauf folgenden Jahren abgeschrieben. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden im Übrigen zeitanteilig vorgenommen.

Bei den Finanzanlagen werden die Anteilsrechte grundsätzlich zu Anschaffungskosten angesetzt. Sofern eine voraussichtlich dauernde Wertminderung vorliegt, wird der niedrigere beizulegende Wert angesetzt.

Die Bewertung der Vorräte, hierbei handelt es sich fast ausschließlich um Wohnimmobilien, erfolgt zu Anschaffungs- und Herstellungskosten unter Beachtung des niedrigeren beizulegenden Wertes. Zinsen für Fremdkapital gemäß § 255 Abs. 3 HGB werden nicht aktiviert. Die Ermittlung des niedrigeren beizulegenden Wertes erfolgt nach dem Grundsatz der verlustfreien Bewertung, wobei von den voraussichtlichen Verkaufspreisen Abschläge für noch anfallende Kosten vorgenommen werden. Wie bereits im vorangegangenen Geschäftsjahr bestand auch in 2015 kein Abwertungsbedarf.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Sofern vorhanden werden unverzinsliche oder niedrig verzinsliche Forderungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr abgezinst.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohende Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags (d.h. einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt. Sofern vorhanden werden Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr abgezinst.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel dargestellt.

Anlagenspiegel zum 31. Dezember 2015

Angaben zum Anteilsbesitz

¹⁾ vor Gewinnabführung

Vorräte

Bei den Vorräten handelt es sich um zum Weiterverkauf bestimmte Wohnobjekte und Grundstücke. Am Bilanzstichtag zum 31. Dezember 2015 bestand wie im Vorjahr kein Bestandsabwertungsbedarf auf den niedrigeren beizulegenden Wert.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

In den Forderungen gegen verbundene Unternehmen handelt es sich um verzinsliche Forderungen in Höhe von TEUR 14.937 (Vj. TEUR 0), die nicht innerhalb eines Jahres fällig sind.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 192 (Vj. TEUR 251) sind wie im Vorjahr innerhalb eines Jahres fällig.

Gezeichnetes Kapital und Kapitalrücklage

Mit Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 10. Dezember 2015 wurde das Stammkapital der Gesellschaft im Wege einer Barkapitalerhöhung um EUR 50.000,00 von EUR 450.000,00 auf EUR 500.000,00 erhöht. Im Zuge dieser Kapitalerhöhung erhöhte sich die Kapitalrücklage der Gesellschaft um EUR 1.950.000,00 auf EUR 2.000.000,00.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen personalbezogene Aufwendungen, Kosten für Rechtsstreitigkeiten, Rücklagen für Reparaturen sowie noch ausstehende Rechnungen.

Verbindlichkeiten

Am Bilanzstichtag 31. Dezember 2015 enthalten die sonstigen Verbindlichkeiten Posten gegenüber Gesellschaftern in Höhe von TEUR 909 (Vj. TEUR 233).

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in voller Höhe durch Grundpfandrechte sowie durch Abtretungen von Kaufpreisen und Mietforderungen gesichert.

Rechnungsabgrenzungsposten

Der Posten enthält im Wesentlichen Abgrenzungen hinsichtlich der im Zuge der aufgenommenen Darlehen geleisteten Strukturierungsentgelte, Kreditprovisionen und Arrangement Fees sowie vorausgezahlte Mieten.

Haftungsverhältnisse

Die Noratis GmbH hat zugunsten der Tochtergesellschaft Noratis Wohnen GmbH gegenüber den finanzierenden Kreditinstituten korrespondierend über die Laufzeit des Kreditverhältnisses für Objektfinanzierungen Patronatserklärungen dergestalt abgegeben, dass sie die Noratis Wohnen GmbH finanziell so ausstatten wird, dass die Tochtergesellschaft ihren Verbindlichkeiten aus den Kreditverträgen nachkommen kann.

Zum Bilanzstichtag beträgt das seitens der Noratis Wohnen GmbH in Anspruch genommene Darlehensvolumen TEUR 31.326.

Die Noratis GmbH hat nach dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2015 zugunsten der Tochtergesellschaft Noratis Residential GmbH für eine Objektfinanzierung gegenüber dem finanzierenden Kreditinstitut korrespondierend über die Laufzeit des Kreditverhältnisses eine Patronatserklärung dergestalt abgegeben, dass sie die Noratis Residential GmbH finanziell so ausstatten wird, dass die Tochtergesellschaft ihren Verbindlichkeiten aus den Kreditverträgen nachkommen kann.

Im Zeitpunkt der Abschlusserstellung beträgt das seitens der Noratis Residential GmbH in Anspruch genommene Darlehensvolumen TEUR 3.465.

Im Zeitpunkt der Abschlusserstellung ist mit einer Inanspruchnahme aus diesen Patronatserklärungen nicht zu rechnen, da die Tochtergesellschaften ihren Verpflichtungen aus den Kreditverträgen nachgekommen sind.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Am Bilanzstichtag bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von TEUR 264 (Vj. TEUR 301) und betreffen:

Die Miet- und Leasingverträge enden zwischen 2016 und 2019.

Derivative Finanzinstrumente

Im Geschäftsjahr bestehen bei der Gesellschaft zur Absicherung des Zinsrisikos - zeit- und volumengleich - mit variablen Darlehen auf EURIBOR Basis (siehe Verbindlichkeitenspiegel) Zinsswaps im Volumen von TEUR 2.870. Der beizulegende Zeitwert der Zinsswaps beträgt am Bilanzstichtag TEUR -39. Der aus dem Darlehen variierende Zinsaufwand wird durch den sich gegenläufig entwickelnden variablen Zinsertrag aus den Zinsswaps gedeckt, so dass sich der Zinsaufwand für die Gesellschaft aus dem vereinbarten fixen Zins der Zinsswaps zuzüglich der Marge ergibt. Da es sich bei dem Grundgeschäft und dem Sicherungsgeschäft um eine geschlossene Position handelt, ergab sich kein Rückstellungsbedarf für drohende Verluste.

Sollten entgegen den Planungen die Darlehen nicht aus Verkäufen zurückgeführt werden können, hat die Gesellschaft im Zusammenhang mit den Darlehensaufnahmen vorsorglich mehrere Zinsbegrenzungen (cap) für einen Betrag in Höhe von TEUR 2.390 vereinbart. Am Bilanzstichtag beträgt der beizulegende Zeitwert der Zinsbegrenzungen TEUR -1.

Für die Zinsswaps und die Vereinbarungen über die Zinsbegrenzungen sind in der Bilanz zum 31. Dezember 2015 keine Posten enthalten.

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag in Höhe von TEUR 430 belasten das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit im Geschäftsjahr 2015.

Ertrag aus Gewinnübernahme

Der Ertrag aus Gewinnübernahme betrifft ausschließlich solche aus dem Ergebnisabführungsvertrag mit der Zweite HeBa Immobilien UG (haftungsbeschränkt), Eschborn.

Sonstige Angaben

Eventualschulden

Es liegen keine Erkenntnisse über zu berichtende Ereignisse vor.

Geschäftsführung

Die Geschäftsführung der Noratis GmbH setzt sich wie folgt zusammen:

Oliver C. Smits, Dipl.-Kaufmann, Königstein im Taunus

Igor Christian Bugarski, Dipl.-Bauingenieur, Neu-Isenburg

Die Geschäftsführer sind jeweils alleinvertretungsberechtigt und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Der ausgeübte Beruf entspricht der Organstellung.

Mit Eintrag vom 9. Januar 2016 beim Amtsgericht Frankfurt am Main wurde André Speth, Frankfurt am Main, die Einzelprokura erteilt.

Im Geschäftsjahr 2015 hat die Noratis GmbH dem Geschäftsführer Igor C. Bugarski ein kurzfristiges Darlehen in Höhe von TEUR 100 gewährt. Das Darlehen wurde mit 1 % verzinst und wurde am 30. Dezember 2015 nebst angefallenen Zinsen vollständig zurückgezahlt.

Gesamtbezüge der Geschäftsführung

Auf die Angabe der Gesamtbezüge der Geschäftsführung wurde gemäß § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Mitarbeiter

Während des Geschäftsjahres wurden im Durchschnitt 19 Mitarbeiter (Vj. 16) beschäftigt.

Ergebnisverwendungsvorschlag

Mit Gesellschafterbeschluss vom 9. Dezember 2015 wurde aus dem Gewinnvortrag eine Gewinnausschüttung von TEUR 700 beschlossen.

Die Ausschüttung ist am 30. April 2016 zur Auszahlung fällig.

Die Geschäftsleitung schlägt vor den Jahresüberschuss 2015 in Höhe von EUR 1.069.554,67 auf neue Rechnung vorzutragen.

Die Feststellung des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2015 erfolgte am 23. Mai 2016.

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015

I. Grundlagen der Gesellschaft

Überblick und Unternehmensstrategie

Die Noratis GmbH, Eschborn, ist ein inhabergeführter Bestandsentwickler von Wohnimmobilien. Das Unternehmen erwirbt deutschlandweit Wohnimmobilien mit technischem und kaufmännischem Entwicklungspotential, vorwiegend in Randlagen von Städten oder Ballungszentren. Ziel der Gesellschaft ist es, die Liegenschaften nach erfolgreicher Entwicklung wieder zu veräußern. Die Immobilien, vorzugsweise Siedlungsbauten, Werkswohnungen oder Quartiere, werden sowohl durch wertsteigernde Entwicklungsmaßnahmen als auch durch professionelles Asset Management nachhaltig aufgewertet und neu positioniert. Nach erfolgreicher Entwicklung erfolgt die Veräußerung entweder über Blockverkäufe von einzelnen Mehrfamilienhäusern bzw. Häuserzeilen bis hin zu ganzen Portfolios oder im Wege der Wohnungseinzelprivatisierung, d.h. durch den Einzelverkauf an Mieter und Kapitalanleger. Alle Kernaufgaben entlang der Wertschöpfungskette vom Einkauf, der Technik und dem Asset Management bis hin zum Vertrieb werden dabei von eigenen Mitarbeitern ausgeführt. Darüber hinaus pflegt das Unternehmen oft langjährige Partnerschaften mit externen Dienstleistern zur Bewirtschaftung der Liegenschaften sowie der Durchführung von Entwicklungsmaßnahmen.

Die Strategie der Noratis Gruppe zielt auf ein nachhaltiges Wachstum des Wohnimmobilienportfolios bei stabilen Cash-Flows. Das Immobilienvermögen soll trotz der Veräußerungen durch Zukäufe stetig gesteigert werden. Mittelfristiges Ziel ist, dass die ausschließlich aus den laufenden Mieteinnahmen generierten Cash-Flows nicht nur die Kapital- und Betriebskosten auf Projekt- bzw. Portfolioebene decken, sondern zusätzlich auch die gesamten Fixkosten des Unternehmens.

II. Wirtschaftliche Lage

a) Gesamtwirtschaftliche Lage

Die deutsche Wirtschaft befindet sich auf moderatem Wachstumskurs. Die wirtschaftliche Leistung wurde im Schlussquartal des Jahres 2015 preis-, kalender- und saisonbereinigt um 0,3 % ausgeweitet. Der im Januar gemeldete solide Anstieg des Bruttoinlandsprodukts um real 1,7 % im Jahr 2015 wurde damit bestätigt. In der deutschen Wirtschaft überwiegen nach wie vor die Auftriebskräfte, obwohl aus dem außenwirtschaftlichen Umfeld seit einigen Monaten gemischte Signale kommen. Insbesondere Russland und Brasilien erleben derzeit eine stärkere Rezession und Chinas Wachstumsraten haben sich spürbar verringert. Dies wirkte sich unmittelbar auf die deutsche Exportdynamik aus. In der Summe zeigten auch die Länder des Euroraums positive Entwicklungen. Mit 1,6 % war die wirtschaftliche Entwicklung 2015 wieder deutlich positiv.

Die Turbulenzen auf den internationalen Finanzmärkten zu Jahresbeginn - unter anderem ausgelöst durch den niedrigen Ölpreis und die Verunsicherung über die weitere Entwicklung in China - führten zu einer schlechteren Stimmungslage in den deutschen Unternehmen. Die Geschäftserwartungen gingen im Januar deutlich zurück. Die aktuelle Lageeinschätzung befindet sich nach wie vor auf einem hohen Niveau, hat sich aber seit Dezember leicht abgeschwächt.

Die positive Entwicklung am Arbeitsmarkt hielt im Jahr 2015 angesichts des soliden wirtschaftlichen Aufschwungs an. Die Erwerbstätigkeit stieg erneut kräftig um 324.000 auf jahresdurchschnittlich 43,0 Mio. Personen. Die Arbeitslosigkeit ging um 104.000 auf 2,795 Mio. Personen zurück. Die Arbeitslosenquote sank um 0,3 Prozentpunkte auf 6,4 %. Die kräftige Zuwanderung durch Flüchtlinge wirkte sich noch nicht wesentlich auf den Arbeitsmarkt aus.

b) Lage der deutschen Immobilienwirtschaft

Dem am 16. Februar 2016 veröffentlichten Frühjahrsgutachten des Rats der Immobilienweisen zufolge war das Jahr 2015 ein Rekordjahr für den Immobilienmarkt in Deutschland. Allein im Gewerbeimmobiliensegment wurden 55,5 Mrd. EUR investiert und erstmals wieder der Spitzenwert des Vorkrisenniveaus in 2007 erreicht.

Die positive Entwicklung der deutschen Immobilienmärkte wird durch die gute wirtschaftliche Lage begünstigt und durch die noch nicht überwundene Finanz- und Eurokrise nachhaltig gestützt. Insbesondere niedrige Finanzierungskosten, gestiegene Löhne und Gehälter sowie Verschiebungen im Anlageportfolio von Investoren hin zu Immobilien als Sachwerte wirken sich positiv auf die Immobilienwirtschaft aus.

c) Entwicklung des deutschen Wohnimmobilienmarktes

Der Investmentmarkt für Wohnimmobilien zeigte sich im Jahr 2015 in Rekordlaune. Noch nie wurden so viele Wohntransaktionen getätigt wie im abgelaufenen Jahr. Im vierten Quartal wurden gemäß des internationalen Maklerunternehmens Jones Lang LaSalle noch einmal mehr als 5 Mrd. EUR umgesetzt. Im Ergebnis stehen 25 Mrd. EUR und fast 360.000 Wohnungen zu Buche, eine Verdopplung gegenüber dem Vorjahr.

Der "Rat der Immobilienweisen", bestehend aus drei führenden unabhängigen Forschungsinstituten, konstatiert in seinem Frühjahrsgutachten, dass die Preise für Wohnimmobilien in 2015 in Westdeutschland um 7,2 %, die Mieten aber durchschnittlich nur um 3,7 % gestiegen sind. Dabei ist eine Abflachung nicht in Sicht. Als wesentlicher Treiber für die Preisentwicklung wird die Geldpolitik der EZB gesehen, die Immobilienkredite erheblich verbilligt und so die ohnehin vorhandene Nachfrage weiter antreibt.

Analog zu den Mieten ist aber auch bei den Kaufpreisen die Streuung innerhalb Deutschlands sehr groß und erwartungsgemäß größer als die der Mietpreise. In 70 % der Kreise sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um mehr als 2 % gestiegen, in 50 % sogar um mehr als 6 %. Gleichzeitig sind jedoch in beinahe jedem vierten Kreis (23,4 %) die Kaufpreise gesunken.

d) Geschäftsverlauf

Die Geschäftsentwicklung der Noratis GmbH stellte sich im Berichtsjahr insgesamt erfreulich dar. Die Gesellschaft konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr - wie auch bereits 2014 - erneut eine deutliche Verbesserung ihres Umsatzes und ihres Ergebnisses verzeichnen. Damit wurden nicht nur die Wachstumsziele erfüllt, sondern gleichzeitig auch Profitabilität und Ertragskraft beibehalten.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr lagen die Umsätze von Privatisierungserlösen im Vergleich zu den Erlösen aus Blockverkäufen in etwa gleich auf, in Summe insgesamt rund 19 Mio. EUR. Beide Vertriebskanäle haben dabei auch vom vorherrschenden Niedrigzinsumfeld profitiert. Der Großteil der Umsatzerlöse aus Verkäufen wurde an den Standorten Ulm, Steinau a.d. Str. und Bad Homburg erzielt.

Der Bestand an zum Verkauf bestimmten Grundstücken in der Noratis GmbH ist im Geschäftsjahr 2015 leicht gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen, da insgesamt mehr Liegenschaften veräußert als hinzugekauft und Modernisierungsinvestitionen getätigt wurden. Das im Geschäftsjahr 2015 realisierte Wachstum erfolgte planmäßig durch Zukäufe in den beiden neu gegründeten Tochtergesellschaften, so dass auf konsolidierter Basis das Immobilienvermögen signifikant gesteigert werden konnte.

Die größten Zukäufe der Noratis GmbH im Laufe des Geschäftsjahres waren die Objekte in Schwarzenbek und Riedstadt mit einem Ankaufsvolumen von in Summe rund 9,5 Mio. EUR. Was Investitionen und Modernisierungsleistungen betrifft, wurden umfangreiche Maßnahmen im laufenden Geschäftsjahr insbesondere an den Standorten Bünde, Mayen und Ulm durchgeführt, die entsprechend für den Vertrieb vorbereitet wurden und kurzfristig veräußert werden sollen.

Zur weiteren Stärkung der Eigenkapitalbasis und zur Finanzierung des Wachstums der Unternehmensgruppe wurde im Dezember 2015 eine Kapitalerhöhung in Höhe von insgesamt 2 Mio. EUR durchgeführt. Das Eigenkapital lag Ende 2015 bei 3,837 Mio. EUR und konnte somit mehr als verdoppelt werden. Die Eigenkapitalquote hat sich von 3,0 % im Vorjahr auf 6,3 % erhöht.

Der positive Geschäftsverlauf der Noratis GmbH spiegelt sich in der nachfolgend dargestellten Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage wider.

e) Ertragslage

Die Noratis GmbH erzielte im Geschäftsjahr 2015 einen Jahresüberschuss nach Steuern in Höhe von 1,070 Mio. EUR. Gegenüber dem entsprechenden Wert des Vorjahres in Höhe von 0,804 Mio. EUR entspricht dies einer Steigerung von 33 %. Die Verbesserung des Jahresergebnisses resultiert dabei maßgeblich aus den deutlich höheren Umsatzerlösen, die gegenüber dem Vorjahr um rund 37 % von 16,705 Mio. EUR auf 22,956 Mio. EUR gesteigert werden konnten. Entsprechend konnte das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit im Geschäftsjahr 2015 von 1,084 Mio. EUR in 2014 auf 1,502 Mio. EUR gesteigert werden.

Die Veränderung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen Bauten von 25,843 Mio. EUR in 2014 auf -2,633 Mio. EUR in 2015 sowie gleichzeitig der Rückgang des Materialaufwands von 38,473 Mio. EUR im Vorjahr auf 14,546 Mio. EUR sind auf das gegenüber 2014 gesunkene Akquisitionsvolumen in der Noratis GmbH zurückzuführen. In der Noratis Gruppe ist allerdings in 2015 das Akquisitionsvolumen gegenüber dem Vorjahr um 20,419 Mio. EUR auf 55,685 Mio. EUR gestiegen, was einer Steigerung von rund 58 % entspricht.

Das Wachstum des Unternehmens und seiner Tochtergesellschaften in 2015 geht einher mit dem gezielten Aufbau des Personals, so dass die Personalkosten (inkl. Sozialabgaben) von 1,141 Mio. EUR in 2014 auf 1,525 Mio. EUR gestiegen sind. Gleichermaßen haben sich auch die Abschreibungen sowie die sonstigen betrieblichen Aufwendungen um 0,017 Mio. EUR bzw. 0,220 Mio. EUR in 2014 gegenüber 2015 auf 0,039 Mio. EUR bzw. 0,852 Mio. EUR erhöht.

Die im Geschäftsjahr 2015 zu verzeichnende Erhöhung des Netto-Zinssaldos (Zinsaufwand abzüglich Zinsertrag) um 0,683 Mio. EUR auf 1,996 Mio. EUR ergibt sich ausschließlich aus den im Geschäftsjahr 2015 und im Verlaufe des Vorjahres neu aufgenommenen Bankkrediten sowie Darlehen zur Finanzierung der Objektankäufe.

f) Finanz- und Vermögenslage

Die Bilanzsumme der Noratis GmbH betrug zum Geschäftsjahresende 60,783 Mio. EUR, gegenüber 49,033 Mio. EUR im Vorjahr. Die Steigerung ist primär auf Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von 15,184 Mio. EUR im Umlaufvermögen zurückzuführen. Diese Forderungen stehen in Zusammenhang mit den beiden im Geschäftsjahr 2015 neu gegründeten Gesellschaften Noratis Wohnen GmbH sowie Noratis Residential GmbH, an denen die Noratis GmbH zu 100 % beteiligt ist.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude verringerten sich durch höhere Nettoverkäufe leicht von 46,800 Mio. EUR in 2014 auf 44,167 Mio. EUR in 2015. Die von der Noratis GmbH gehaltenen Immobilien befinden sich gänzlich im Umlaufvermögen, da das Unternehmen die Liegenschaften mit dem Ziel erwirbt, diese nach erfolgreicher Entwicklung wieder zu veräußern.

Der Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten betrug zum Bilanzstichtag 0,544 Mio. EUR, nach 1,369 Mio. EUR im Vorjahr. Die über den Verlauf des Jahres generierten Liquiditätsüberschüsse aus Verkäufen und Mieteinnahmen sind überwiegend in den Erwerb neuer Objekte geflossen, direkt oder indirekt über die Kapitalisierung der neu gegründeten Tochtergesellschaften.

Das Anlagevermögen ist leicht auf 0,248 Mio. EUR gegenüber 0,168 Mio. EUR in 2014 angestiegen während der Rechnungsabgrenzungsposten mit 0,449 Mio. EUR nahezu unverändert ist.

Auf der Passivseite ergibt sich der Zuwachs der Bilanzsumme aus dem um 2,370 Mio. EUR höheren Eigenkapital, aus um 0,253 Mio. EUR gestiegenen Rückstellungen und insbesondere aus um 9,114 Mio. EUR höheren Verbindlichkeiten.

Im Dezember 2015 wurde eine Kapitalerhöhung zur Stärkung der Eigenkapitalausstattung und zur Unterstützung des weiteren Wachstums durchgeführt. Das zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2015 ausgewiesene Eigenkapital in Höhe von 3,837 Mio. EUR enthält neben dem gezeichneten Kapital in Höhe von 0,500 Mio. EUR eine Kapitalrücklage von 2,000 Mio. EUR, den vorgetragenen Gewinnvortrag in Höhe von 0,267 Mio. EUR sowie den Jahresüberschuss 2015 in Höhe von 1,070 Mio. EUR.

Ursächlich für den Anstieg der Verbindlichkeiten um 9,114 Mio. EUR sind die um 9,634 Mio. EUR höheren Verbindlichkeiten aus erhaltenen Krediten und Darlehen sowie die um 0,600 Mio. EUR gestiegenen sonstigen Verbindlichkeiten. Dahingegen haben sich die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie erhaltene Anzahlungen in Summe um 1,123 Mio. EUR reduziert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bestehen sowohl aus grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen und Krediten als auch ungesicherten Darlehen. Die grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen und Kredite sind projektspezifische Darlehen, deren Laufzeit sich an der jeweils vorgesehenen Projektlaufzeit, in der Regel zwischen zwei und vier Jahren, orientiert und die bei Bedarf verlängert werden. Die Rückführung erfolgt primär über Verkaufserlöse. Die Darlehen sind als Euribor Darlehen strukturiert und darüber hinaus teilweise auch über Derivate wie SWAPs oder CAPs zinsgesichert. Die ungesicherten Darlehen haben in der Regel eine Laufzeit von zwei Jahren. Da diese Darlehen nicht projektspezifisch strukturiert sind, stimmt sich die Gesellschaft mit dem Darlehensgeber vorzeitig ab, um die Rückführung bzw. eine Prolongation zur Finanzierung weiterer Projekte sicherzustellen. Die Steuerung der Liquidität in diesem Zusammenhang wird durch die Staffelung der Fälligkeiten erleichtert.

Durch die im Geschäftsjahr 2015 getätigten Objektinvestitionen der Noratis GmbH sowie der Tochtergesellschaften und der damit verbundenen Darlehensaufnahmen bei gleichzeitiger Rückführung und Tilgung von Darlehen aus den Erlösen veräußerter Liegenschaften, betragen die Verbindlichkeiten aus Krediten und Darlehen am Bilanzstichtag 31. Dezember 2015 insgesamt 54,748 Mio. EUR.

Zum 31. Dezember 2015 bestand eine Kreditlinie in Höhe von 0,100 Mio. EUR, die nicht in Anspruch genommen wurde.

g) Personalbericht (Mitarbeiter)

Die Noratis GmbH hat im Berichtsjahr aufgrund des dynamischen Wachstums den Personalbestand auf 19 Vollzeit- und 1 Teilzeit-Mitarbeiter/innen (Vorjahr: 16/1) zielgerichtet aufgebaut.

III. Nachtragsbericht

Nach Erstellung dieses Berichts sind keine Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten.

IV. Risiko- und Chancenbericht

a) Risikobericht

Risikomanagement

Risiken sind ein unvermeidbarer Bestandteil jedes unternehmerischen Handelns. In der Noratis GmbH gilt der Grundsatz, dass bei allen Geschäften Chancen und Risiken transparent gemacht werden müssen. Jede Ankaufsentscheidung wird nach eingehender Due Diligence einschließlich Analyse der Standorte und Marktgegebenheiten einstimmig von der Geschäftsführung und in Abstimmung mit den Gesellschaftern getroffen.

Regelmäßige Jour Fixe mit dem Asset Management und der technischen Abteilung unter Führung der Geschäftsleitung dienen der effektiven Überwachung aller Aktivitäten in Bezug auf den Immobilienbestand (im Wesentlichen Objektstrategie, Vermietung, Mängel, Investitionen, Budgets).

Die Arbeitsabläufe im Unternehmen sind detailliert durch Organisationsvereinbarungen geregelt. Das Organisationshandbuch wird stetig erweitert und optimiert. Jede Organisationsvereinbarung wird durch die beteiligten Stellen im Unternehmen geprüft und von der Geschäftsleitung freigegeben.

Für sämtliche Verträge und Dokumente gibt es im Unternehmen verbindliche Standards, um rechtliche Risiken zu vermeiden. Alle Ankaufs- und Verkaufsverträge sowie Teilungserklärungen werden im Einzelfall auf Übereinstimmung mit den Standards geprüft, sämtliche Besonderheiten mit der Geschäftsleitung abgestimmt.

Regulatorische und politische Risiken

Die Noratis GmbH ist (wie alle Unternehmen der Immobilienbranche) allgemeinen Risiken ausgesetzt, die sich aus der Veränderung von Rahmenbedingungen durch die Gesetzgebung oder aus anderen Vorschriften ergeben. Solche Regelungen können u.a. das Mietrecht, Baurecht, Arbeitsrecht, Umweltrecht oder Steuerrecht betreffen. Da die Unternehmenstätigkeit der Noratis GmbH ausschließlich auf Deutschland beschränkt ist und insbesondere Änderungen von Verordnungen und Gesetzen durch Veröffentlichung rechtzeitig bekannt gemacht werden, kann sich im Normalfall die Gesellschaft auf solche Veränderungen rechtzeitig einstellen.

Vermietungsrisiken

Mietausfälle aufgrund größerer Leerstände oder durch Bonitätsrisiken bei Mietern haben negative Auswirkungen auf die Ertragslage des Unternehmens. Insofern kommt einer Überwachung der Vermietungssituation große Bedeutung zu.

Der Vermietungsstand wird anhand von standardisierten monatlichen Mietreports der externen Hausverwaltungen durch das Asset Management zeitnah überwacht. Darüber hinaus ist das Reporting von Leerständen, Kündigungen, Neuvermietungen sowie erforderliche Maßnahmen zur Herstellung der Vermietbarkeit leerer Wohnungen ständiger Besprechungspunkt in den vorher angesprochenen Jour Fixe Meetings. Ebenso überwacht das Asset Management die Forderungsklärung von Mietrückständen durch die örtlichen Hausverwaltungen.

Neuvermietungen setzen grundsätzlich eine Bonitätsprüfung des Mietinteressenten durch die Hausverwaltung voraus.

Finanzwirtschaftliche Risiken

(i) Liquiditätsrisiken

Die Liquidität steht im besonderen Fokus der Unternehmenssteuerung, um u.a. den täglichen Zahlungsverpflichtungen rechtzeitig nachkommen zu können. Durch Liquiditätsplanungsinstrumente werden die laufenden Geschäftsvorgänge nach Fälligkeiten von Zahlungseingängen und -ausgängen geplant und überwacht. Es erfolgt eine regelmäßige Information der laufenden Liquiditätssituation an die Geschäftsführung.

(ii) Zinsänderungsrisiken

Der größte Teil der Objektfinanzierungen ist auf der Basis des Drei-Monats-Euribor abgeschlossen. Mittel- bzw. längerfristige Engagements sind daher zum Teil über Swap- bzw. Cap-Vereinbarungen mit den finanzierenden Kreditinstituten gegen Änderungsrisiken gesichert.

Die Geschäftsleitung beobachtet die Entwicklung der kurz- und langfristigen Zinsen regelmäßig und steht dazu auch mit den finanzierenden Kreditinstituten im engen Kontakt.

(iii) Ausfallrisiken

Grundsätzlich bestehen außer Mietausfallrisiken keine weiteren Risiken aus Forderungsausfällen. Immobilienverkäufe werden ausschließlich über notarielle Kaufverträge abgewickelt, der Besitzübergang setzt die vollständige und vorbehaltslose Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer voraus, ebenso die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Diese wird ausschließlich nach Feststellung des Zahlungseingangs in der Buchhaltung durch das Asset Management an den amtierenden Notar veranlasst.

Käuferseitige Nichterfüllung des Kaufvertrages führt nach den Regelungen der Standard-Kaufverträge zwangsläufig zur Rückabwicklung des Vertrages.

Rechtliche Risiken

Es bestehen einzelne Rechtsstreitigkeiten, deren Ausgänge nicht absehbar sind. Diese betreffen im Wesentlichen Mietstreitigkeiten und in einem Fall ein mögliches Rückabwicklungsbegehren eines Kaufvertrages über ein unbebautes Grundstück.

Für entsprechende Risiken aus Rechtsstreitigkeiten hat die Noratis GmbH angemessene Rückstellungen gebildet.

b) Chancen der zukünftigen Entwicklung

In Deutschland stellt sich der Immobilienmarkt - insbesondere der Wohnimmobiliensektor - unverändert als ein sehr attraktiver Markt dar, der von den positiven rahmenwirtschaftlichen Bedingungen profitiert.

Auf der Vertriebsseite profitiert die Gesellschaft vom aktuellen Niedrigzinsumfeld, dem starken Investoreninteresse an Immobilien als Sachwerte sowie der Tatsache, dass Deutschland aufgrund der allgemeinen wirtschaftlichen Situation als relativ sicherer Investitionsstandort nicht nur für nationale, sondern insbesondere auch für internationale Investoren attraktiv ist. Gerade Wohnimmobilien gehören im Bereich der Immobilienanlagen zu den konservativsten und risikoärmsten Anlageklassen, da Ausfallrisiken auf viele einzelne Mieter verteilt sind. Durch die historisch niedrigen Zinsen ist für Mieter der Erwerb oft günstiger als die Miete und Kapitalanleger können zu Konditionen erwerben, bei denen die Miete sowohl die Zinsen als auch einen Teil der Tilgung finanziert.

Auf der Einkaufsseite liegen die Wettbewerbsvorteile der Gesellschaft in der Kombination von bevorzugten Losgrößen, Standorten und Objektzuständen. Die Gesellschaft ist flexibel was die Anzahl der zu erwerbenden Einheiten betrifft. Einerseits liegt die Größe der Zielobjekte oft unter dem Mindestankaufvolumen großer Wettbewerber, andererseits ist das Volumen für private Interessenten wiederum häufig zu groß. Hinsichtlich der Standorte und Objektzustände bevorzugt die Noratis-Gruppe Lagen in Randgebieten von Ballungszentren und Städten mit grundsätzlich stabiler demographischer Entwicklung sowie Objekte mit technischem und kaufmännischem Entwicklungspotential, die im Gegensatz zu erstklassigen Lagen geringerem Wettbewerb ausgesetzt sind.

Hinzu kommt, dass Preise in Randlagen weniger volatil sind und viele Käufer vor den notwendigen Modernisierungsmaßnahmen zurückschrecken. Die Noratis GmbH hingegen ist durch eigenes Technikpersonal auf die Entwicklung dieser Immobilien spezialisiert und kann auf eine Vielzahl von erfolgreich durchgeführten Entwicklungen zurückschauen. Der Fokus auf Siedlungsbauten, Werkswohnungen oder Quartiere hat darüber hinaus den Vorteil, dass durch relativ geringen Aufwand und standardisierte Maßnahmen die Entwicklung aufgrund der hohen Homogenität dieser Liegenschaften (z.B. standardisierte Grundrisse) effizient und kostengünstig durchgeführt werden kann.

Die Gesellschaft besetzt mit Ihrem Geschäftsmodell eine attraktive Nische zwischen Bestandshaltern und Projektentwicklern. Durch laufende Mieteinnahmen, die in der Regel die Betriebs- und Kapitalkosten vom ersten Tag an decken, hat die Gesellschaft die Stabilität eines Bestandshalters. Die Entwicklungsmaßnahmen und zeitnahe Veräußerung hingegen wirken sich positiv auf die Rendite aus, ohne dabei den Projektentwicklungsrisiken eines Neubaus ausgesetzt zu sein.

Insofern ist die Noratis GmbH mit ihrem Geschäftsmodell sowohl als Immobilien- Bestandsentwickler als auch Immobilien-Handelsunternehmen sehr gut aufgestellt, um Chancen für weiteres Wachstum auf dem deutschen Immobilienmarkt aktiv zu nutzen und mögliche Risiken zu minimieren.

Stabile bis steigende Mieten, Immobilienpreise und Nachfrage nach Wohnimmobilien, ferner geringe Leerstände in Verbindung mit niedrigen Finanzierungszinsen ermöglichen höchst wahrscheinlich auch in nächster Zukunft stabile Erträge und ein weiteres organisches Wachstum des Unternehmens.

Auf Basis dieser Entwicklung erwartet die Noratis GmbH für das Geschäftsjahr 2016 weiter steigende Erträge aus der Bewirtschaftung ihrer Bestandsimmobilien und der Vermarktung der zum Verkauf bestimmten Objekte.

c) Gesamteinschätzung Risiko- und Chancenbericht

Der Geschäftsleitung der Noratis GmbH sind nach heutiger Einschätzung keine Risiken bekannt, die sich bestandsgefährdend auf die Gesellschaft auswirken können. Die Geschäftsleitung ist davon überzeugt, die sich bietenden Chancen des Immobilienmarktes in Deutschland auch in Zukunft in weiteres Wachstum umsetzen zu können, ohne dabei unvertretbare Risiken einzugehen.

V. Prognosebericht

Angesichts der gemischten externen Impulse dürfte die deutsche Konjunktur aufgrund der starken Binnennachfrage 2016 nur etwas mehr Fahrt aufnehmen. Die Zuwachsrate des Bruttoinlandsprodukts dürfte nach Meinung der führenden Wirtschaftsforschungsinstitute in Deutschland im laufenden Jahr bei etwa 1,8 % liegen.

Da die Noratis GmbH ausschließlich in Deutschland aktiv ist und dieser Standort durch die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen unverändert einen sehr attraktiven Markt für Immobilien und Immobilieninvestments bietet, geht die Gesellschaft davon aus, dass sie von der positiven konjunkturellen Entwicklung auch in 2016 weiter profitieren kann.

Für die Noratis GmbH erwarten wir für das Geschäftsjahr 2016 ein ähnlich gutes Ergebnis wie bereits im Vorjahr. Die Umsätze sollen, insbesondere getrieben durch Blockverkäufe, weiter steigen. Auf Ergebnisseite wird mit einer leichten Verbesserung gegenüber dem Vorjahr gerechnet. Dies soll sich insbesondere aus einem höheren Anteil an Blockverkäufen sowie weiteren Investitionen in den Personalbestand ergeben.

Auch auf Gesamtgruppenebene wird mit einer deutlichen Verbesserung der Ergebnisse hinsichtlich Umsatz und Ergebnis vor Steuern gerechnet, primär getrieben durch gesteigerte Veräußerungserlöse.

Darüber hinaus plant die Unternehmensgruppe weiteres Wachstum durch Zukäufe. Zur Finanzierung dieses Wachstums wird die Gruppe gegebenenfalls weiteres Eigenkapital sowie weitere Darlehen aufnehmen.

Wiedergabe des Bestätigungsvermerks des Abschlussprüfers

Der vorstehende, zur Offenlegung bestimmte und nach §§ 325 ff. HGB verkürzte Jahresabschluss zum 31. Dezember 2015 der Noratis GmbH entspricht den gesetzlichen Vorschriften. Zu dem vollständigen Jahresabschluss und dem Lagebericht der Noratis GmbH, Eschborn, haben wir unter dem Datum vom 18. März 2016 den folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt, der hier wiedergegeben wird:

"Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Noratis GmbH, Eschborn, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.