WISTA Management GmbH

WISTA Management GmbH

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Anhang zum Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 der

WISTA Management GmbH

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023 wurde unter Berücksichtigung der für Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches, des GmbH- Gesetzes und des Gesellschaftsvertrags aufgestellt.

Die Gesellschaft ist zum Abschlussstichtag eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 HGB. Der Jahresabschluss ist gemäß Gesellschaftsvertrag nach den Vorschriften für große Kapitalgesellschaften aufgestellt.

Bei der Gewinn- und Verlustrechnung fand das Gesamtkostenverfahren Anwendung.

Die Gesellschaft ist unter der Firma WISTA Management GmbH mit Sitz in Berlin im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg unter der Nummer HRB 40362 B eingetragen.

Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das Anlagevermögen wurde zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. - soweit es das Anlagevermögen aus dem Einbringungsvertrag betrifft - zu den Werten des Bewertungsgutachtens zum Stichtag 1. September 1993 angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Soweit die Anlagegegenstände mit Zuwendungen finanziert wurden, wurde auf der Passivseite ein Sonderposten für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen gebildet. Für die Anlagegegenstände aus dem Einbringungsvertrag wurden auf der Passivseite Verbindlichkeiten gegenüber dem Land Berlin aus Einbringungsvertrag (mit Rangrücktrittsvereinbarung) eingestellt.

Die Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen.

In Bezug auf die Bilanzierung geringwertiger Wirtschaftsgüter wird seit dem 1. Januar 2008 handelsrechtlich die steuerrechtliche Regelung des § 6 Abs. 2a EStG angewendet. Anschaffungs- oder Herstellungskosten von abnutzbaren beweglichen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens, die einer selbständigen Nutzung fähig sind, werden im Wirtschaftsjahr der Anschaffung, Herstellung oder Einlage in voller Höhe als Betriebsausgaben erfasst, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um einen darin enthaltenen Vorsteuerbetrag, für das einzelne Wirtschaftsgut € 150 nicht übersteigen. Für geringwertige Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um einen darin enthaltenen Vorsteuerbetrag, mehr als € 150 und bis zu € 1.000 betragen, wird ein jährlicher Sammelposten im Sinne des § 6 Abs. 2a EStG gebildet. Der jährliche Sammelposten wird über fünf Jahre gewinnmindernd aufgelöst. Scheidet ein Wirtschaftsgut vorzeitig aus dem Betriebsvermögen aus, wird der Sammelposten nicht vermindert.

Da die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2023 wie im Vorjahr zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses noch nicht erstellt war, sind die umlagefähigen Betriebskosten in die Position "Noch nicht abgerechnete Leistungen" unter den Vorräten und die von Mietern geleisteten Abschlagszahlungen in die Position "Erhaltene Anzahlungen" eingestellt worden.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt. Einzelwertberichtigungen wurden bei zweifelhaften Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gebildet. Darüber hinaus besteht eine Pauschalwertberichtung auf Forderungen.

Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert am Bilanzstichtag angesetzt.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.

Latente Steuern werden auf die Unterschiede in den Bilanzansätzen der Handelsbilanz und der Steuerbilanz angesetzt, sofern sich diese in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen. Darüber hinaus werden grundsätzlich aktive latente Steuern auf die bestehenden körperschaft- und gewerbesteuerlichen Verlustvorträge gebildet, soweit innerhalb der nächsten fünf Jahre eine Verlustverrechnung zu erwarten ist. Aktive und passive latente Steuern werden saldiert ausgewiesen. Im Falle eines Aktivüberhangs der latenten Steuern zum Bilanzstichtag wird von dem Aktivierungswahlrecht des § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB kein Gebrauch gemacht. Für die Berechnung der latenten Steuern wird ein Steuersatz in Höhe von 30,18 % zugrunde gelegt. Neben der Körperschaftsteuer von 15,00 % und dem Solidaritätszuschlag von 5,50 % wurde der unternehmensindividuelle Gewerbesteuersatz von 14,35 % berücksichtigt.

Der sich zum 31. Dezember 2023 ergebende aktive Überhang der latenten Steuern resultiert aus steuerlichen Differenzen aus der Bewertung der Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung, der Beteiligungen sowie der Verbindlichkeiten gegenüber dem Land Berlin. Darüber hinaus werden die sich ergebenden aktiven latenten Steuern auf die körperschaft- und gewerbesteuerlichen Verlustvorträge berücksichtigt. Gegenläufig wirken sich Differenzen bei den Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken aus. Aktive Latenzen werden insoweit angesetzt, dass sie die passiven Latenzen ausgleichen. Der verbleibende aktivische Überhang wird gemäß Wahlrecht des § 274 Abs. 1 HGB nicht aktiviert.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt.

Die Verbindlichkeiten gegenüber dem Land Berlin aus Einbringungsvertrag, für die eine Rangrücktrittsvereinbarung abgeschlossen wurde, sind zum 31. Dezember 2023 in Höhe der Buchwerte der eingebrachten Anlagegegenstände passiviert. Die übrigen Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Zur Absicherung von Zinsrisiken aus variabel verzinslichen Darlehen wurde eine Zinsswap-Vereinbarung mit einem Nominalwert zum Bilanzstichtag von 613 T€ abgeschlossen, der ein Grundgeschäft (Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten) gegenüber stehen, so dass eine Bewertungseinheit gebildet werden konnte, die zu keiner Erfassung des Zinsswaps führt (Effektiver Hedge).

Durch Laufzeit- und Volumenkongruenz sowie den Tausch eines variablen mit einem festen Zinssatz gleichen sich zukünftige Wertveränderungen des Grund- und des Sicherungsgeschäftes vollständig aus.

Erläuterungen zu den einzelnen Positionen der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung:

Aktivseite

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens kann dem nachfolgenden Anlagenspiegel entnommen werden. Für den Fall der Kündigung des Einbringungsvertrages hat die WISTA Management GmbH die Grundstücke aus dem Einbringungsvertrag an das Land Berlin rückzuübereignen. Gemäß Bestätigungsvereinbarung vom 21. Juni 1995 sollen die Grundstücke auf Dauer als Anlagevermögen dem Gesellschaftszweck der WISTA Management GmbH dienen; das Land Berlin wird von seinem Recht auf Rückübereignung nur in einem dringenden Bedarfsfall Gebrauch machen. Außerdem wurde eine Rangrücktrittsvereinbarung abgeschlossen.

Finanzanlagen

Die WISTA Management GmbH hält 100 % des Stammkapitals der WISTA.Service GmbH (vormals Adlershof Facility Management GmbH), Berlin. Das Eigenkapital belief sich zum 31. Dezember 2023 auf 794 T€ (Vj: 738 T€). Der Jahresüberschuss der WISTA.Service GmbH beträgt 56 T€ (Vj: 292 T€). Der Beteiligungsbuchwert beträgt zum 31. Dezember 2023 310 T€ (Vj: 310 T€).

Darüber hinaus hält die WISTA Management GmbH 100 % des Stammkapitals der WISTA.Plan GmbH (vormals Adlershof Projekt GmbH), Berlin. Das Eigenkapital belief sich zum 31. Dezember 2023 auf 642 T€ (Vj: 655 T€); der Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2023 betrug 61 T€ (Vj: 74 T€). Der Beteiligungsbuchwert beträgt zum 31. Dezember 2023 25 T€ (Vj: 25 T€).

Seit dem 22. Dezember 2004 ist die WISTA Management GmbH zu 94 % am gesamten Kapital von 10 T€ als Kommanditistin an der NOTITIA Grundstücks- Vermietungsgesellschaft mbH & Co. Objekt Technologiepark Adlershof KG, Berlin, beteiligt. Das Eigenkapital belief sich zum 31. Dezember 2022 auf 72 T€ (2021: 67 T€); der Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2022 betrug 5 T€ (2021: 3 T€). Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 hat noch nicht vorgelegen. Die Beteiligung wurde im Jahr 2005 aufgrund der aufgelaufenen Verluste auf einen Erinnerungswert von 1 € abgeschrieben. Im Jahr 2022 erfolgte eine Zuschreibung in Höhe von 9.399 €.

Vorräte

Hierunter werden zum Bilanzstichtag mit den Mietern noch nicht abgerechnete Betriebskosten in Höhe von 13.126 T€ (Vj: 12.770 T€) ausgewiesen, denen auf der Passivseite erhaltene Anzahlungen gegenüberstehen sowie mit 1.775 T€ noch nicht abgerechnete Wärme- und Stromlieferungen gegenüber der WISTA.Service GmbH.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Auf zweifelhafte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen bestehen Einzelwertberichtigungen in Höhe von 835 T€ (Vj: 643 T€). Darüber hinaus wurde eine Pauschalwertberichtigung auf die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 30 T€ (Vj: 30 T€) vorgenommen.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von 597 T€ (Vj: 615 T€) beinhalten im Wesentlichen ein an die WISTA.Service GmbH gewährtes Gesellschafterdarlehen in Höhe von 497 T€ (Vj: 566 T€.).

Die Forderungen gegen Beteiligungsunternehmen resultieren in voller Höhe aus Darlehensgewährung.

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten Debitorische Kreditoren 15 T€ (Vj: 120 T€) sowie Forderungen gegen das Finanzamt aus erst im Folgejahr abzugsfähige Vorsteuer 195 T€ (Vj: 162 T€).

Alle Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind wie im Vorjahr kurzfristig bis auf die Forderungen gegen die Beteiligungsunternehmen, die in voller Höhe (2.024 T€; Vj: 1.902 T€) analog dem Vorjahr eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr aufweisen.

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten

Die Position "Kassenbestände, Guthaben bei Kreditinstituten" in Höhe von 47.981 T€ (Vj: 43.175 T€) besteht nahezu ausschließlich aus Bankguthaben.

Rechnungsabgrenzungsposten

Der Bilanzausweis enthält 563 T€ (Vj: 46 T€) Aufwendungen des Jahres 2024.

Passivseite

Gezeichnetes Kapital

Die Anteile der Gesellschaft werden zu 100 % vom Land Berlin gehalten.

Das gezeichnete Kapital wurde in 1998 um 11.250 T€ auf 11.760 T€ erhöht. Anlässlich der Gesellschafterversammlung vom 3. Juli 2003 wurde eine Glättung der Nennbeträge des Stammkapitals durch Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln um 16 T€ auf 11.776 T€ beschlossen.

Kapitalrücklage

Der Kapitalrücklage wurde ein Betrag in Höhe von 7.500 T€ zugeführt.

Gewinnvortrag

Der Gewinnvortrag in Höhe von 41.403 T€ (Vj: 38.413 T€) stammt aus den Jahren 2004 bis 2023.

Jahresüberschuss

Der Jahresüberschuss beträgt 904 T€ (Vj: 2.990 T€). Der sich aus dem Jahresüberschuss und dem Gewinnvortrag ergebende Bilanzgewinn von 42.307 T€ soll auf neue Rechnung vorgetragen werden.

Sonderposten

Der Sonderposten für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen betrifft die von der öffentlichen Hand gewährten Zuschüsse für Anlageinvestitionen. Der Sonderposten wird in den Folgejahren jeweils in Höhe der anteiligen planmäßigen Abschreibungen bzw. bei Abgängen in Höhe des Restbuchwertes aufgelöst. Die erfolgswirksame Auflösung des Sonderpostens im Geschäftsjahr 2023 beträgt 6.076 T€ (Vj: 8.178 T€); die Einstellung in den Sonderposten beläuft sich auf 8.554 T€ (Vj: 1.849 T€).

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen in Höhe von 1.534 T€ (Vj: 1.122 T€) entfallen insbesondere mit 600 T€ (Vj: 600 T€) auf eine Mietrückforderung, mit 375 T€ (Vj: 353 T€) auf variable Lohnkosten, mit 328 T€ (Vj: 0 T€) zukünftige Verpflichtungen aus abgeschlossenen Altersteilzeitvereinbarungen, mit 64 T€ (Vj: 68 T€) auf Verpflichtungen aus noch nicht genommenem Urlaub, mit 36 T€ (Vj: 43 T€) auf Verpflichtungen aus noch nicht abgegoltenen Überstunden sowie 72 T€ (Vj: 0 T€) auf Verpflichtungen aus Inflationsausgleichsprämie.

Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten und die Besicherung der Verbindlichkeiten sind im Verbindlichkeitenspiegel im Einzelnen dargestellt.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten werden durch Grundschulden sowie durch Abtretung von Pachtzinsforderungen besichert.

Die Position "Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen" enthält "Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen" in Höhe von 1.415 T€ (Vj: 2.992 T€).

Die Verbindlichkeiten umfassen solche gegenüber Gesellschaftern in Höhe von 57.490 T€ (Vj: 57.671 T€).

Erhaltene Anzahlungen

Die erhaltenen Anzahlungen in Höhe von 12.526 T€ (Vj: 9.939 T€) beinhalten Anzahlungen auf Betriebskosten.

Verbindlichkeiten gegenüber dem Land Berlin

Bei den Verbindlichkeiten gegenüber dem Land Berlin handelt es sich um Verbindlichkeiten gegenüber dem Gesellschafter in Höhe von 44 T€ (Vj: 44 T€) aus GA- Zuschüssen.

Rechnungsabgrenzungsposten

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von 81 T€ (Vj: 55 T€) enthält mit 20 T€ (Vj: 20 T€) die Erbbauzinsen aus den Verträgen mit der NOTITIA sowie Mieteingänge für das Jahr 2023 in Höhe von 61 T€ (Vj: 35 T€).

Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse in Höhe von 32.054 T€ (Vj: 29.356 T€) betreffen mit 29.875 T€ (Vj: 26.911 T€) Erträge aus Vermietung und Verpachtung, mit 712 T€ (Vj: 1.119 T€) Erträge aus dem Kongressservice Conventions sowie mit 1.468 T€ (Vj: 1.327 T€) Erträge aus verschiedenen Projekten (Energieprojekt, Gründerwerkstatt, Regionalmanagement Zukunftsorte, Serviceerlöse der Gründerzentren sowie periodenfremde Erträge).

Die Erhöhung des Bestandes aus noch nicht abgerechneten Leistungen in Höhe von 356 T€ (Vj: 2.205 T€) resultiert mit -1.775 T€ (Vj: 0 T€) aus noch nicht abgerechneten Wärme- und Stromlieferungen gegenüber der WISTA.Service GmbH sowie mit 2.131 T€ (Vj: 2.205 T€ ) aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten gegenüber den Mietern und Pächtern.

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von 10.570 T€ (Vj: 10.994 T€) betreffen hauptsächlich mit 6.076 T€ (Vj: 8.178 T€) Erträge aus der Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse, mit 3.931 T€ (Vj: 1.785 T€) Weiterberechnungen an das Land Berlin aus Aufwendungen für den CleanTech Business Park Marzahn und das FUBIC, sowie mit 182 T€ (Vj: 182 T€) Erträge aus der Herabsetzung der Verbindlichkeit gegenüber dem Land Berlin aus Einbringungsvertrag.

Die Materialaufwendungen in Höhe von 26.721 T€ (Vj: 21.959 T€) entstanden im Wesentlichen mit 15.857 T€ (Vj: 14.701 T€) für Betriebskosten (inkl. Wartungskosten und Dienstleistungsentgelt für WISTA.Service), mit 9.296 T€ (Vj: 5.731 T€) für Instandhaltungsarbeiten (einschließlich Abrisskosten beim FUBIC), mit 311 T€ (Vj: 317 T€) für Leasingaufwendungen sowie sonstigen Aufwendungen für Conventions und aus verschiedenen Projekten 1.257 T€ (Vj: 1.211 T€).

Der Personalaufwand beläuft sich auf 5.099 T€ (Vj: 4.455 T€).

Abschreibungen sind im Geschäftsjahr in Höhe von 8.937 T€ (Vj: 10.972 T€) aufgelaufen. Hinsichtlich der Entwicklung der Abschreibungen wird auf den Anlagenspiegel verwiesen.

Von den sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von 12.096 T€ (Vj: 5.195 T€) entfallen im Wesentlichen mit 8.554 T€ (Vj: 1.849 T€) auf die Aufwendungen aus der Einstellung in der Sonderposten für Investitionszuschüsse, mit 399 T€ (Vj: 446 T€) auf Werbekosten, mit 426 T€ (Vj: 425 T€) auf EDV-Dienstleistungen, mit 284 T€ (Vj: 197 T€) auf Steuer- und Rechtsberatung und mit 167 T€ (Vj: 139 T€) auf Beratungsleistungen.

Das positive Finanz- und Beteiligungsergebnis von 649 T€ (Vj: 196 T€) setzt sich aus Zinsaufwendungen in Höhe von 85 T€ (Vj: 143 T€), Zinserträgen in Höhe von 659 T€ (Vj: 224 T€) sowie Erträgen aus Beteiligungen zusammen. Die Erträge aus Beteiligungen betreffen ausschließlich verbundene Unternehmen und resultieren aus einer Gewinnausschüttung der WISTA.Plan GmbH in Höhe von 74 T€ (Vj: 114 T€).

Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Aus dem Vertrag mit der ImmoTech Steinbeis GmbH ergeben sich für den Zeitraum vom 01.01.2024 bis 31.12.2033 Mietzahlungen in Höhe von 4,7 Mio. €. Die Mietzahlung wird erstmals mit Wirkung zum 01.04.2027 und danach im Abstand von 3 Jahren angepasst. Aus dem Vertrag mit der IHK Berlin ergeben sich aus dem fünfjährigen Mietvertrag Zahlungen in Höhe von 1,3 Mio. €. Aus den Verträgen über den IGZ-Neubau und IGZ-Rohbau ergeben sich Mietzahlungen, die sich für den Zeitraum bis zum 31. Dezember 2024 (Termin für die Ausübung einer Ankaufsoption) auf 310 T€ belaufen. Für den Bau des FUBIC inklusive Beräumung und Erschließung besteht ein Auftragsobligo von 36,9 Mio. €.

Außerbilanzielle Geschäfte

Die Gesellschaft hat mit der Landesbank Berlin Holding AG einen Zins-Swap über 613 T€ vereinbart. Der beizulegende Zeitwert der Swaps beträgt -18 T€.

Die Zeitwerte wurden nach der mark-to-market-Methode ermittelt.

Das dem Zinssicherungsgeschäft zugrunde liegende Darlehen (Grundgeschäft) wird zum Ausgleich der gegenläufigen Zahlungsströmung mit dem abgeschlossenen Sicherungsgeschäft in einer Bewertungseinheit zusammengefasst.

Die Konditionen des Zinssicherungsgeschäfts entspricht weitestgehend der Darlehenskondition. Aufgrund dessen ist davon auszugehen, dass sich gegenläufige Zahlungsströme zukünftig ausgleichen werden.

Eine Rückstellung für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften wurde für die abgeschlossene Zinsswap-Vereinbarung nicht gebildet, da diese und das zugrunde liegende Grundgeschäft eine Bewertungseinheit gem. § 254 HGB darstellen, aus der keine Verluste drohen.

Darüber hinaus hat die Gesellschaft im Geschäftsjahr keine wesentlichen außerbilanziellen Geschäfte vorgenommen.

Haftungsverhältnisse

Zum 31.12.2023 bestanden keine Haftungsverhältnisse.

Organe und Aufwendungen für Organe

Geschäftsführer im Geschäftsjahr 2023 war Herr Roland Sillmann, Diplomingenieur für Maschinenbau und Master of Business Administration.

Die Bezüge für Herrn Roland Sillmann beliefen sich im Jahre 2023 auf 287 T€. Diese teilen sich wie folgt auf:

In 2023 setzte sich der Aufsichtsrat wie folgt zusammen:

An Aufsichtsratsmitglieder wurden für das Berichtsjahr insgesamt 26,5 T€ an Aufwandsentschädigungen und sonstigen Erstattungen gezahlt, die sich wie folgt aufteilen:

Anzahl der beschäftigten Arbeitnehmer

Im Jahresdurchschnitt waren 65 (2022: 63) Arbeitnehmer (ohne Geschäftsführer und Auszubildende) beschäftigt. In der Mitarbeiterzahl sind ausschließlich Angestellte enthalten.

Geschäfte mit nahe stehenden Unternehmen und Personen

Im Berichtsjahr wurden keine wesentlichen Geschäfte, die nicht zu marktüblichen Bedingungen zustande gekommen sind, mit nahe stehenden Unternehmen und Personen getätigt.

Ort der Veröffentlichung der Entsprechenserklärung zum Berliner Corporate Governance Kodex

Die Entsprechenserklärung zum Berliner Corporate Governance Kodex wird im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht.

Gesamthonorar des Abschlussprüfers

Das Gesamthonorar des Abschlussprüfers beläuft sich auf 18 T€ (Vj: 18 T€) und betrifft ausschließlich die Abschlussprüfungsleistungen.

Konzernverhältnisse

Zur Erstellung eines Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2023 ist die WISTA Management GmbH nicht verpflichtet.

Gewinnverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Gewinn des Geschäftsjahres 2023 in voller Höhe auf die neue Rechnung vorzutragen.

Nachtragsbericht

Nach dem Bilanzstichtag sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die wesentliche finanzielle Auswirkungen auf den vorliegenden Jahresabschluss haben.

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die WISTA Management GmbH, Berlin

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der WISTA Management GmbH, Berlin, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der WISTA Management GmbH, Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft. Die im Lagebericht der Gesellschaft enthaltene Entsprechenserklärung der Geschäftsführung der WISTA Management GmbH, Berlin, zum Berliner Corporate Governance Kodex haben wir im Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 S. 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Der gesetzliche Vertreter bzw. der Aufsichtsrat sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die im Abschnitt "Prüfungsurteile" genannten, nicht inhaltlich geprüften Bestandteile des Lageberichts.

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die oben genannten sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

Falls wir auf Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten zu dem Schluss gelangen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2023

Bilanz zum 31. Dezember 2023

WISTA Management GmbH

Berlin

AKTIVA

PASSIVA

Entsprechenserklärung des Aufsichtsrates und der Geschäftsführung der WISTA Management GmbH

1. Grundsatzerklärung nach Maßgabe der Berliner Fassung des Deutschen Corporate Governance Kodex

Wir erklären, dass den vom Senat von Berlin am 15. Dezember 2015 beschlossenen Empfehlungen des Berliner Corporate Governance Kodex mit folgenden Ausnahmen im Jahr 2023 entsprochen wurde.

2. Ausnahmen

Lagebericht 2023

1. Geschäftsmodell

Die landeseigene Gesellschaft ist im Wesentlichen für die Entwicklung des Wissenschafts- und Technologiestandortes Berlin-Adlershof verantwortlich. Dies wird vornehmlich über die Vermietung der entsprechenden Immobilien durch die Gesellschaft finanziert.

2. Konjunkturelles Umfeld

Der Wissenschafts- und Technologiepark Berlin Adlershof hat sich auch 2023 positiv entwickelt. Die Umsätze und Haushaltsmittel wuchsen um gut 7,1 % auf 3,9 Mrd. Euro (2022: 3,6 Mrd. Euro) an. Die Zahl der Beschäftigten blieb mit rund 28.000 Personen weitgehend stabil. Hinzukommen rund 6.400 (2022: 6.600) Studentinnen und Studenten. Der Wissenschafts- und Technologiepark Adlershof wird nach drei Gebieten differenziert: Kerngebiet, Wachstumsgebiet und Medienstadt.

Im Kerngebiet des Wissenschafts- und Technologieparks, in dem vor allem Hochtechnologiefirmen angesiedelt sind, konnten die Umsätze der rund 590 Unternehmen im vergangenen Jahr sogar um 10 % auf 1,24 Mrd. Euro zulegen. Rund 9.400 Beschäftigte arbeiteten 2023 im Kerngebiet. Dies waren 3,1 % mehr als im Vorjahr. Die Unternehmensanzahl im Kerngebiet wuchs leicht.

Die Umsätze und Haushaltsmittel der rund 510 Unternehmen und Einrichtungen im Wachstumsgebiet stiegen 2023 um 6,1 % an und beliefen sich auf 1,77 Mrd. Euro. Die Zahl der Beschäftigten sank hingegen leicht um 1,4 % auf 11.300.

In der Medienstadt stieg die Zahl der Unternehmen auf 230 an, die Beschäftigtenzahl sank auf 3.300 ab. Die Umsätze stiegen um 1,2 % auf 462 Mio. Euro an. Die Anzahl der sogenannten festen freien Mitarbeiterinnen bzw. Mitarbeiter sank dabei deutlich von 1.200 auf 900.

Die Förder- bzw. Drittmittel der in Adlershof ansässigen Einrichtungen der Humboldt- Universität zu Berlin (HU) betrugen 41 Mio. Euro, die Grundfinanzierung lag bei 66 Mio. Euro. Bei den außeruniversitären Instituten beliefen sich die Haushaltsmittel auf 238 Mio. Euro; die Drittmittel auf 68,4 Mio. Euro. Die Zahl der Beschäftigten in den wissenschaftlichen Einrichtungen lag in Gänze bei 4.000.

3. Die Aktivitäten der WISTA Management GmbH im Jahr 2023

2023 gab es einige interessante Neuansiedlungen im Technologiepark Adlershof zu vermelden:

Das Unternehmen Jenoptik erweiterte seine Aktivitäten in Adlershof und bezog mit seiner Tochterfirma Jenoptik Optical Systems ein Fabrikgebäude am Groß-Berliner-Damm.

Evologics, ein Familienunternehmen, das Unterwasserkommunikatinstechnologie sowie Unterwasserroboter entwickelt und herstellt, bezog sein neu erbautes Firmengebäude an der Wagner-Regeny-Straße.

Außerdem ist mit der bbw Hochschule eine neue wissenschaftliche Einrichtung an den Standort gezogen: Im April 2023 hat die Hochschule für Wirtschaft ihren Lehrbetrieb im OFFICE LAB CAMPUS in der Wagner-Regeny-Straße 21 aufgenommen. Zuvor war die Hochschule in Charlottenburg ansässig und hat ihren Sitz von dort aus in den Berliner Südosten verlegt.

Auch in den Technologiezentren der WISTA Management GmbH siedelten sich wieder zahlreiche kleinere Unternehmen und Start-ups an. Zu nennen ist hier beispielsweise die Tacalyx GmbH, ein Spin-off des Max-Planck-Instituts für Kolloid- und Grenzflächenforschung in Potsdam-Golm. Das Ziel von Tacalyx kann als Antikörpertherapie der nächsten Generation bezeichnet werden.

Im September 2023 eröffnete in der obersten Etage des Innovations- und Gründungszentrums (IGZ) Berlin Adlershof das Leap, ein neuer Innovationshub und Coworking-Space für die Quantentechnologien in Berlin. Das Leap ist Teil des Ökosystems der "Berlin Quantum Alliance", welche die Kompetenzen aus den Berliner Universitäten und Forschungsinstituten bündeln sowie Kooperationen zwischen Wissenschaft und Wirtschaft anregen und aufbauen will, um ein konkurrenzfähiges Ökosystem für die Quantentechnologien zu schaffen. Ein weiteres Ziel ist es, sowohl die Grundlagen der Quantenforschung als auch der Transfer der Quantentechnologien in die praktischen Anwendungen zu stärken.

Um das Thema Fachkräfte zu stärken und zu unterstützen, initiierte die WISTA Management GmbH 2023 verschiedene Maßnahmen. So fand im Juni unter dem Motto "Jeder Mensch zählt" das erste Diversity Festival Adlershof statt. Mit dem Festival brachte die WISTA das Thema Vielfalt in der Gesellschaft und insbesondere im universitären und unternehmerischen Kontext in das Bewusstsein der Akteure am Standort Adlershof. In Keynotes, Panels und Workshops mit interessanten Persönlichkeiten und Akteuren wurden Herausforderungen und Lösungsansätze inpuncto Diversity erarbeitet.

Die WISTA Academy bietet seit Herbst 2023 Unternehmen im Technologiepark Adlershof einen Service, um sie bei der Entwicklung und dem Kompetenzaufbau ihres Personals durch Qualifizierungs- und Weiterbildungsangebote zu unterstützen.

Die Angebote stellt die WISTA teils durch eigene Beschäftigte, teils in Kooperation mit externen Partnern wie der Bundesagentur für Arbeit Berlin-Süd und dem Gesundheitsnetzwerk Adlershof.

Die WISTA Management GmbH wirkt mittlerweile über den Standort Adlershof hinaus.

FUBIC

In Dahlem errichtet die WISTA momentan das Innovationszentrum FUBIC mit einem umliegendem Innovationscampus, auf dem weitere Büro- und Laborgebäude entstehen werden.

Bis Ende Februar 2023 wurden alle notwendigen Baumfällungen und die Rodung des sonstigen Bewuchses auf dem Gelände abgeschlossen.

Im I. Quartal 2023 wurden zudem das Stützbauwerk an der Westseite des FUBIC-Gebäudes errichtet und die Schadstoffsanierung fortgesetzt. Die Fassade wurde komplett entfernt; das Gebäude wurde witterungsfest gemacht.

Im Mai wurde die Abrissmaßnahme der ehemaligen Kinderklinik (Anbau an der südwestlichen Ecke des FUBIC) abgeschlossen. An dieser Stelle entsteht die zukünftige Tiefgaragenzufahrt.

Damit später die Aufstockung des Bestandsgebäudes um zwei weitere Etagen erfolgen kann, ist eine statische Ertüchtigung des Gebäudes durch zusätzliche Stützen notwendig. Die dafür erforderlichen Fundamente wurden im 2. Untergeschoss eingebracht.

Die Schadstoffsanierung wurde im September 2023 abgeschlossen. Die Entkernung der Restflächen erfolgt bis Ende Oktober 2023.

Die durch den Abriss der Kinderklinik entstandenen Lücken in der Außenwand des Gebäudes wurden geschlossen, die angrenzende Tiefgaragenzufahrt erstellt. Im 2. UG wurde mit dem Teilabriss der Decken begonnen (notwendig für die Aufstellung der Haustechnik). Die Fundamente für die Aufstellung der Kräne im Gebäude und die zusätzlichen Stützen für die Aufstockung um zwei Etagen wurden größtenteils fertiggestellt.

Auf dem Innovationscampus FUBIC wird ein innovatives Nur-Strom-Projekt zur Energieversorgung auf Basis von erneuerbarem Strom umgesetzt. Dieses Vorhaben wurde mit dem ODH-Quartier Award 2023 in der Kategorie Innovation ausgezeichnet. In dieser Kategorie wurden 70 Quartiersprojekte unter der Fragestellung betrachtet, ob sie einen besonderen Mehrwert bieten. Dazu gehört etwa die Kreativität, die Anzahl sowie die Art der gekoppelten Technologien, besondere Konzepte hinsichtlich Mobilität oder der digitalen Infrastruktur. Zudem wurde geprüft, ob bei diesen Projekten ein nutzerorientiertes Potenzial erkennbar ist Grundsätzlich wurden bereits mehr als 50% der Leistungen vergeben, wobei dabei eine Überschreitung von lediglich 7% der Kosten laut BPU resultierten. Aufgrund der anhaltenden Unsicherheit in der Bauwirtschaft sind alle Kostenprognosen für die noch offenen Gewerke sowie Nachträge mit erhöhter Unsicherheit zu betrachten.

In einem öffentlich ausgerufenen Wettbewerb wurde im Sommer 2023 ein Name für die über den Innovationscampus FUBIC verlaufende Privatstraße gesucht, die das Innovationszentrum FUBIC aber gleichzeitig auch alle weiteren Gebäude des Campus erschließt. Der Aufruf fand großen Anklang: 168 Personen beteiligten sich mit 351 Vorschlägen. Eine Jury, bestehend aus der Berliner Wissenschaftssenatorin Dr. Ina Czyborra, der Bezirksbürgermeisterin von Steglitz-Zehlendorf Maren Schellenberg und Vertretern der WISTA entschied sich für den Namen: "Rabinowitsch-Kempner-Ring" in Anlehnung an die Tuberkuloseforscherin Lydia Rabinowitsch-Kempner.

Im Rahmen der "offenen Baustelle FUBIC" im September 2023, einer Veranstaltung für Anwohner/-innen des FUBIC, nahmen 120 Personen die Gelegenheit wahr, einen Blick auf die Baustelle zu werfen und an einer geführten Tour teilzunehmen.

Die Baugenehmigung für das Büro- und Laborgebäude FUHUB, das erste von einem privaten Investor (Driven Investment GmbH) errichtete Gebäude auf dem FUBIC Campus, wurde im März 2023 erteilt. So konnte der private Investor am 10.05.2023 die Grundsteinlegung für das FUHUB im Beisein der Berliner Wirtschaftssenatorin Franziska Giffey feiern. Die Baumaßnahmen schritten planmäßig voran.

Die Driven Investment GmbH konnte zudem verkünden, dass im Vorfeld bereits vier Mietverträge unterzeichnet wurden. Einer der künftigen Mieter wird auch das Scale- Up Lab der Freien Universität Berlin sein.

CleanTech Business Park Marzahn (CBP)

Im Januar 2023 unterzeichneten die WISTA Management GmbH und die HH2E AG eine Absichtserklärung darüber, dass Grundstücksteile im CleanTech Business Park Marzahn an die HH2E AG vorgehalten werden. Auf dieser Grundlage kann das Unternehmen die Möglichkeit zur Errichtung eines HH2E-Werks voranbringen, das grünen Wasserstoff klimaneutral produzieren und Wärme zur Versorgung der anliegenden Unternehmen und Wohnungen liefern könnte.

Bezüglich des CleanTech Business Park Marzahn gab es 2023 unterschiedliche Rechtsauffassungen bezüglich der notwendigen Maßnahmen zum Natur- und Artenschutz im Rahmen des rechtsgültig festgesetzten B-Plans 10-56, der als Grundlage zur Entwicklung des CBP gilt. Die Klärung dieser Problematik dauerte das gesamte Jahr an. Ein zwischenzeitlich getroffener Beschluss des Berliner Verwaltungsgerichts, dass Maßnahmen auf dem Areal grundsätzlich möglich sind, gab Anlass zur Hoffnung, dass die Ansiedlungen und Planungen voranschreiten können. So wurde in der zweiten Jahreshälfte ein Grundstück an das Unternehmen Aucoteam veräußert, das auch eine Baugenehmigung vom Bezirk Marzahn-Hellersdorf erhielt. Das Pankower Unternehmen, das im Bereich Elektrobatterietechnik unterwegs ist, plant, sich am CleanTech Business Park in Marzahn anzusiedeln und dort ein Batterietestzentrum zu errichten. Aufgrund der unklaren Anforderungen bezüglich der Maßnahmen zum Natur- und Artenschutz ist das Unternehmen mittlerweile (Februar 2024) von seinem Vorhaben zurückgetreten.

CHIC

Im II. Quartal wurde der neue Co-Working Space im CHIC fertiggestellt. Dieser ist sehr hochwertig ausgestattet, um mit einer entsprechenden Arbeitsatmosphäre zum Austausch und Netzwerken anzuregen. Dieser Coworking Space gilt als "Testballon" für weitere neue Arbeitswelten, die die WISTA an anderen Standorten plant.

Im CHIC ist im Jahr 2023 für einige gewachsene Unternehmen die maximale Verweildauer von acht Jahren ausgelaufen. Daher sind die erfolgreich gewachsenen Unternehmen ausgezogen, diverse junge Start-ups bezogen dafür Räumlichkeiten im CHIC, um sich dort zu entwickeln und zu wachsen.

Mit dem Start-up Conbotics GmbH, das einen Malerroboter entwickelt hat und im CHIC ansässig ist, hat die WISTA eine Vereinbarung getroffen, um Streicharbeiten bei Bedarf mit dem Roboter durchführen zu lassen.

Gewerbehöfe

Planungen der Leistungsphase 1 und 2 des Gewerbehofs in Lichtenberg (Bornitzstraße) konnten erfolgreich abgeschlossen werden. Gebunden wurde hierfür das Adlershofer Architekturbüro kba Architekten und Ingenieure.

Der Aufsichtsrat der WISTA hat basierend auf den bisherigen Planungen den nächsten Schritten zur Realisierung des Gewerbehofs an der Bornitzstraße 101 unter Vorbehalten zugestimmt.

Innovationskorridor

Die WISTA fokussierte sich 2023 bezüglich des Innovationskorridors Berlin-Lausitz zum einen auf die Hebung von Innovationspotenzialen insbesondere durch Kooperationen zwischen Akteuren aus Wissenschaft und Wirtschaft in Berlin wie Brandenburg. Zum anderen lag der Schwerpunkt auf der Profilentwicklung des Korridors. Potenzielle Profilthemen wurden untersucht, u.a. die Themenfelder Batterie, "Energiewendelösungen" und "Pharma/Health". Im Rahmen des Profilierungsprozesses wurden verschiedene Stakeholder und Expert/-innen aus Wirtschaft, Wissenschaft und Politik eingebunden. Nach abgeschlossenem Profilierungsprozess für den Innovationskorridor Berlin - Lausitz wurde als Empfehlung für ein Profil an die Länder Berlin und Brandenburg der Themenkomplex "Energiewendelösungen" gegeben.

Neue Arbeitswelten

Die WISTA Management GmbH engagiert sich seit 2023 dafür, an verschiedenen Orten in Berlin neue Arbeitswelten einzurichten. Die beiden ersten Standorte befinden sich im Technologiepark Adlershof in der Rudower Chaussee und im Ludwig-Ehrhard-Haus in Charlottenburg.

In Adlershof mietet die WISTA zwei Etagen von der Steinbeis Immobiliengesellschaft, um in zentraler Lage in Adlershof neue Arbeitswelten zu erschaffen: ein Ort, an dem Adlershofer Beschäftigte all das finden, was sie benötigen, um ihrer Arbeit nachzugehen und langfristig erfolgreich zu sein. Auf zwei Etagen sollen neben flexiblen Büroarbeitsplätzen und einem Maker Space auch Ruhe- und Begegnungszonen sowie Veranstaltungsräume, die u.a. zu Weiterbildungsveranstaltungen genutzt werden, entstehen. Der entsprechende Mietvertrag wurde Ende 2023 geschlossen und erste Ausschreibungen zur Möblierung der Räume veröffentlicht.

In Charlottenburg wird die WISTA Flächen von der Industrie- und Handelskammer Berlin anmieten, um gemeinsam für Berliner Unternehmen ein neues Angebot zum Arbeiten, Netzwerken und für Innovationen zu schaffen. Im Ludwig Erhard Haus werden dafür in den nächsten Monaten rund 1.400 m ² Fläche umgestaltet. Die WISTA plant hier Startups und KMU eine adäquate Atmosphäre zum Arbeiten, Austauschen und Vernetzen zu bieten. Dabei spielt die zentrale Lage im Herzen Berlins sowie die unmittelbare Nähe zur Technischen Universität Berlin, dem Center for Entrepreneurship (CfE) und der Universität der Künste eine wesentliche Rolle. Ziel ist es, so den Wissenstransfer, Innovationen und Kooperationen zwischen Berliner Unternehmen und Start-ups voranzubringen und auszubauen. Die neuen Arbeitsräume sollen im Sommer 2024 eröffnet werden.

4. Darstellung der wirtschaftlichen Lage

Die Ertragslage der WISTA Management GmbH hat sich 2023 im Vergleich zum Vorjahr verschlechtert. Der Jahresüberschuss beträgt 904 T€ (Vj: 2.990 T€).

Die Umsatzerlöse resultieren im Wesentlichen aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 32.054 T€ (Vj: 29.356 T€). Der Anstieg ist hauptsächlich auf den gestiegenen Erlösen aus Betriebskostenabrechnung und die gestiegenen Erträge aus Vermietung und Verpachtung zurückzuführen.

Die Zuwendungen sind auf Grund von verschiedenen Projekten im Vergleich zum Vorjahr gestiegen.

Die Materialaufwendungen in Höhe von 26.721 T€ (Vj: 21.959 T€) entstanden im Wesentlichen mit 15.857 T€ (Vj: 14.701 T€) für Betriebskosten (inkl. Wartungskosten und Dienstleistungsentgelt für WISTA.Service), mit 9.296 T€ (Vj: 5.731 T€) für Instandhaltungsarbeiten (einschließlich Abrisskosten beim FUBIC), mit 311 T€ (Vj: 317 T€) für Leasingaufwendungen sowie sonstigen Aufwendungen für Conventions und aus verschiedenen Projekten 1.257 T€ (Vj: 1.211 T€).

Der Anstieg des sonstigen Betriebsaufwandes ist im Wesentlichen auf die gestiegenen Einstellungen in den Sonderposten begründet.

Das Beteiligungsergebnis resultiert aus der Gewinnausschüttung der WISTA.Plan GmbH für das Geschäftsjahr 2022 von 74 T€ (Vj: 114 T€).

Das Finanzergebnis ermittelt sich aus Zinsaufwendungen 85 T€ (Vj: 143 T€), die mit Zinserträgen 653 T€ (Vj: 224 T€) saldiert wurden.

Zur Darstellung der Vermögenslage wurde dem Anlagevermögen das Eigenkapital, der Sonderposten für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen sowie das langfristige Fremdkapital gegenübergestellt. Das Anlagevermögen ist zu 135,9% durch das Eigenkapital, den Sonderposten für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen sowie das langfristige Fremdkapital gedeckt. Dies entspricht einer Überdeckung von 60.235 T€ (Vj: 49.511 T€).

Die Vermögensstruktur zum 31. Dezember 2023 stellt sich wie folgt dar:

Der Rückgang des Anlagevermögens resultiert hauptsächlich aus den planmäßigen Abschreibungen in Höhe von 8.937 T€ und den Zugängen in Höhe von 8.508 T€.

In den Vorräten sind die noch nicht abgerechneten Betriebskosten enthalten. Die Abrechnung der Betriebskosten für das Geschäftsjahr 2023 gegenüber den Mietern erfolgt erst im Folgejahr sowie die noch nicht abgerechneten Wärmelieferungen gegenüber der WISTA.Service GmbH enthalten.

Der Anstieg der liquiden Mittel ist den Kapitalzuführungen des Gesellschafters geschuldet.

Die Kapitalstruktur zum 31. Dezember 2023 stellt sich wie folgt dar:

Der Kapitalrücklage wurde ein Betrag in Höhe von 7.500 T€ eingestellt.

Die Entwicklung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen resultiert aus der Auflösung in Höhe von 6.076 T€, die mit den Abschreibungen auf das geförderte Anlagevermögen korrespondiert und Einstellungen in den Sonderposten in Höhe von 8.554 T€.

Die Verbindlichkeit aus Einbringungsvertrag hat sich im Berichtsjahr um die jährlichen Abschreibungen auf das übertragene Anlagevermögen in Höhe von 182 T€ vermindert.

Der Rückgang der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ist auf die planmäßige Tilgung der Kredite zurückzuführen.

Der Anstieg der erhaltenen Anzahlungen und der Anstieg der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultiert aus den gestiegenen Betriebskosten.

Die nachfolgende Kapitalflussrechnung stellt dar, wie die Gesellschaft finanzielle Mittel aus der laufenden Geschäftstätigkeit erwirtschaftet hat und welche zahlungswirksamen Investitions- und Finanzierungsmaßnahmen vorgenommen wurden:

Der operative Cashflow des Geschäftsjahres 2023 resultiert im Wesentlichen aus dem positiven Jahresergebnis.

Der Investitions-Cashflow betrifft vornehmlich Mittelabflüsse für Investitionen in Höhe von 6.603 T€.

Der positive Finanzierungs-Cashflow ist insbesondere auf die Einstellungen in die Kapitalrücklage von 7.500 T€ zurückzuführen.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr war die Gesellschaft jederzeit in der Lage, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.

Die Entwicklung der Vermögen-, Finanz- und Ertragslage im Geschäftsjahr 2023 wird insgesamt als positiv beurteilt.

5. Risiken und voraussichtliche Entwicklung

Die Gesellschaft verfügt über ein Risikomanagement, welches darauf ausgerichtet ist, insbesondere bestandsgefährdende Risiken und Risiken mit Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft zu erkennen und diesen entgegenzuwirken. Dies sind im Wesentlichen Einnahmerisiken, Baurisiken, Instandhaltungsrisiken sowie Tariferhöhungen bzw. Anpassungen.

Der bestehende Vertrag über Systemdienstleistungen im Gebäudemanagement wurde von der WISTA zum 31.12.2024 beendet. Diese Beendigung zielt jedoch nicht darauf ab, die Zusammenarbeit mit der WISTA.Service GmbH zu beenden. Vielmehr wird angestrebt, einen neuen Vertrag zu gestalten, der diese Zusammenarbeit weiter optimiert und für die Zukunft eine noch größere Transparenz zwischen den Vertragsparteien gewährleistet. Mit der Beendigung des Vertrages bestehen weder Risiken noch Chancen für die WISTA Management GmbH.

Bestandsgefährdende Risiken

Bestandsgefährdende Risiken sind aus Sicht der Geschäftsführung nicht gegeben oder erkennbar. Allerdings können auch zum jetzigen Zeitpunkt die zukünftigen Risiken aufgrund der Auswirkungen der Krisen auf die Mieter:innen der WISTA, infolge des Krieges in der Ukraine (Lieferketten, Energie, Inflation) nicht seriös abgeschätzt werden.

Sonstige Risiken mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Die wesentliche Einnahmequelle der WISTA Management GmbH sind Mieterlöse aus den eigenen Immobilien. Sie sind auch die Hauptursache von Forderungsausfällen. Diese werden laufend durch die WISTA.Service GmbH und die WISTA Management GmbH überwacht.

Um die Risiken aus Mietausfällen zu reduzieren hat die WISTA Management GmbH ein Monitoring über alle relevanten Mieter bei der Creditreform installiert.

Die Creditreform informiert bei wesentlichen Veränderungen der Unternehmen, insbesondere dem Bonitätsindex und dem Krediturteil.

Ein zusätzliches Einnahmerisiko ist, dass frei werdende Flächen nicht neu vermietet werden können, da die Nachfrage am Markt nicht gegeben ist. Allerdings sind die wirtschaftsfördernden Mieten in den Liegenschaften der WISTA Management GmbH deutlich geringer als die Marktmieten, was dieses Risiko erheblich reduziert.

Weiterhin sind die Zentren der WISTA Management GmbH für die Zielgruppe von kleinen und mittleren Unternehmen (KMU) im Hochtechnologiebereich besonders attraktiv. Bei dieser Zielgruppe ist weiterhin eine hohe Nachfrage in ganz Berlin zu spüren. Außerdem passt die WISTA Management GmbH ihr Portfolio kontinuierlich an die Bedürfnisse von Mieter:innen an.

Weiterhin verstärkt WISTA ihre Vertriebsanstrengungen, um dieser potentiellen Bedrohung entgegenzuwirken. Die Neuvermietungen auch in 2023 waren dabei vielversprechend.

Die von der Geschäftsführung betriebenen Maßnahmen zur Verbesserung der Umsatzsituation liegen in:

Ein wesentliches Risiko auf der Ausgabenseite sind die Baurisiken. Dabei ist zu unterscheiden zwischen GRW finanzierten Bauprojekten und zukünftig durch die WISTA direkt finanzierten Projekten.

Bei den GRW-Förderprojekten ist durch die Einbindung von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen eine zusätzliche Institution zur Erhöhung der Kostensicherheit implementiert. Die SenSW prüft sowohl die Vorplanungsunterlagen als auch die späteren Bauplanungsunterlagen auf Plausibilität der Baukosten.

Durch die Beauftragung eines externen Projektsteuerers wird eine zusätzliche Kostensicherheit erzielt.

Darüber hinaus wird in einem baubegleitenden Ausschuss in dem SenWEB und SenSW vertreten sind, während der Bauphase kontinuierlich die Baukosten überwacht.

Zusätzlich verfügt die WISTA über eine eigene Bauabteilung mit langjähriger Erfahrung und kann auf die Expertise der WISTA.Plan GmbH und der WISTA.Service GmbH zurückgreifen.

Sollten trotzdem erhöhte Baukosten nicht vermeidbar sein, so würde dies kaum nachhaltig die WISTA als Gesellschaft beeinflussen. Die resultierenden Baukosten werden nach den GRW-Richtlinien in die Kostenmiete eingerechnet und somit über Mieterlöse an die WISTA zurückgeführt.

Eine Reduzierung der Baurisiken bei zukünftig direkt durch die WISTA finanzierten Bauvorhaben wird durch eine Ausschreibung der Bauleistungen an einen Generalübernehmer erzielt. In diesem Fall würden die Bauleistungen zu einem Festpreis vergeben werden. Diese Vorgehensweise ist bei den GRW Förderprojekten aus Ausschreibungsverpflichtungen nicht zulässig.

Weiterhin sind lediglich Baumaßnahmen geplant, bei denen wirtschaftsfördernde Mieten erzielt werden. Analog zu den GRW-finanzierten Objekten, würden resultierende Baukostenerhöhungen an die Mieter weitergegeben werden. Berücksichtigt man, dass das aktuell geplante Mietniveau bei z.B. den Gewerbehöfen zwischen 10 € und 12 € liegt, würde eine entsprechende Erhöhung die Vermietungschancen für die WISTA kaum negativ beeinflussen und der wirtschaftsfördernde Charakter bliebe trotzdem erhalten.

Aufgrund der zukünftig geplanten erhöhten Bauaktivität der WISTA widmet sich ein Mitarbeiter des Bereichs Controlling ausschließlich dem Thema Risikomanagement bei Bauaktivitäten.

Zusätzlich wurde im Aufsichtsrat ein Unterausschuss für Baukostencontrolling in 2023 eingeführt.

Ein weiteres Risiko auf der Aufwandsseite liegt in der Erhöhung der Kosten für die Instandhaltung des Gebäudeportfolios sowie in der Anpassung der Gebäudetechnik an sich ändernde Vorschriften. Um dieses Risiko zu minimieren, wurde bereits vor 4 Jahren das Budget für Wartung und Instandhaltung deutlich erhöht. Dieses höhere Budget wird insbesondere für die präventive Wartung eingesetzt, um einem potentiellen Instandhaltungsstau bereits frühzeitig entgegenzuwirken. Weiterhin wurde das Gebäudecontrolling neu aufgesetzt, um die Transparenz zu steigern. Um das Risiko des steigenden Instandsetzungsaufwands weiter zu reduzieren, ist zukünftig ein neues CAFM System geplant.

Ergänzend wurde in 2023 ein Audit durch externe Expert:innen bzgl. des Facility Managements bei der WISTA.Service GmbH durchgeführt werden.

Schließlich stellen Tarifveränderungen bzw. Anpassungen ein weiteres Ausgaberisiko dar.

Die bisherigen Steigerungen der Personalkosten durch Erhöhungen des TVL konnten immer durch steigende Einnahmen kompensiert werden. Diese Steigerungen werden im Wesentlichen durch zukünftige Mieterhöhung kompensiert werden.

Die von der Geschäftsführung betriebenen weiteren Maßnahmen zur Verbesserung der Kostensituation liegen in:

Voraussichtliche Entwicklung der allgemeinen Lage in Adlershof

Das für 2023 geplante Ergebnis konnte deutlich gesteigert werden.

Für das Jahr 2024 erwartet die Gesellschaft ein positives Ergebnis in Höhe von 406 T€. Die geplanten Umsatzerlöse für das Geschäftsjahr 2024 werden von der Geschäftsführung mit 40.253 T€ eingeschätzt.

Die Geschäftsentwicklung für das Jahr 2024 schätzen die Unternehmen im Wissenschafts- und Technologiepark weiterhin positiv ein. Etwa die Hälfte von ihnen geht von einem Umsatzanstieg aus, während 41 % der Unternehmen mit gleichbleiben Umsätzen rechnen. Nur jedes zehnte Unternehmen prognostiziert einen Umsatzrückgang. Im Vorjahr waren es noch 14 % der Unternehmen, die pessimistisch in die Zukunft blickten.

6. Dank

Die WISTA Management GmbH dankt den Mitgliedern des Aufsichtsrates für Beratung und Förderung und den die WISTA Management GmbH betreuenden und fördernden Senatsverwaltungen für die Unterstützung.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde am 16. Juli 2024 festgestellt.

Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 01.01.2023 bis 31.12.2023

WISTA Management GmbH

Berlin