GSG Berlin GmbH

GSG Berlin GmbH

Berlin

Jahres- und Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Sofern nicht ausdrücklich anders vermerkt, werden sämtliche Zahlen in diesem Bericht in Tausend Euro ausgewiesen.

KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG

Der beigefügte Anhang ist wesentlicher Bestandteil des vorliegenden Konzernabschlusses.

KONZERNBILANZ

Der nachfolgende Anhang ist wesentlicher Bestandteil des vorliegenden Konzernabschlusses.

KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG

Der nachfolgende Anhang ist wesentlicher Bestandteil des vorliegenden Konzernabschlusses.

2023

2022

KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG

Der nachfolgende Anhang ist wesentlicher Bestandteil des vorliegenden Konzernabschlusses.

ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS

1 Allgemeine Grundlagen

Die GSG Berlin GmbH (im Folgenden: "GSG GmbH" oder die "Gesellschaft" und zusammen mit ihren Tochterunternehmen der "Konzern" oder "GSG Berlin") wurde 1965 vom Land Berlin gegründet, um günstige Flächen für kleine und mittelständische Gewerbetreibende in Berlin bereitstellen zu können. Der Konzern konzentriert sich auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, nimmt Entwicklungspotenziale wahr und agiert als Komplettanbieter von immobilienbezogenen Dienstleistungen für Dritte.

2007 wurde die Gesellschaft an die ORCO Germany S.A. verkauft und wurde so ein Teil eines internationalen Immobilienkonzerns. Im Laufe des Jahres 2014 veränderten sich die Eigentümerstruktur und das Management der ORCO Germany S.A ., die zuerst in GSG Group und dann in CPI Property Group S.A. umbenannt wurde.

Die CPI Property Group S.A. ist das Mutterunternehmen des gesamten Konzerns mit dem Sitz in Luxemburg. Die Rechtsform ist eine Aktiengesellschaft [Société Anonyme] und die Aktien sind unter der ISIN LU0251710041 am regulierten Markt der Frankfurter Wertpapierbörse im Börsensegment General Standard notiert.

Die CPI Property Group S.A. stellt den Konzernabschluss für den größten und kleinsten Kreis von Unternehmen auf, dem die GSG GmbH als Tochterunternehmen angehört. Der Konzernabschluss ist in Luxemburg erhältlich.

Die GSG GmbH ist eingetragen beim Amtsgericht Charlottenburg mit der Nummer HRB 801 B und hat ihren Sitz unter der Anschrift: Geneststraße 5, 10829 Berlin, Deutschland.

Die Geschäftsführung erteilt mit dem Datum der Unterzeichnung des Konzernabschlusses die Genehmigung zur Veröffentlichung.

Alle in den folgenden Tabellen dargestellten Werte entsprechen im Allgemeinen TEUR. Sollte ein anderer Wert dargestellt werden, ist dies in der jeweiligen Tabelle vermerkt.

Beteiligungsverhältnisse

Das Stammkapital der GSG GmbH beträgt EUR 60.000.000,00 und ist voll eingezahlt. Unmittelbare Gesellschafter der GSG GmbH sind mit einer Stammeinlage von 56.994.000,00 EUR (94,99 %) die CPI Property Group S.A. (Luxemburg) und mit einer Stammeinlage von 3.006.000,00 EUR (5,01 %) die Isalotta GP GmbH & Co. Verwaltungs KG (Berlin).

Geschäftsführung

Geschäftsführer waren im Geschäftsjahr 2023 Herr Oliver Schlink (Kaufmännischer Geschäftsführer - CFO) und Herr Thomas Ostermann (Operativer Geschäftsführer - COO).

Mitarbeitende

In 2023 waren durchschnittlich 98 Mitarbeitende (ohne Geschäftsführung und Auszubildende) im Konzern beschäftigt (2022: 94 Mitarbeitende). Sämtliche Mitarbeitende waren im Kerngeschäft des Konzerns tätig.

2 Grundlagen des Konzernabschlusses

2.1 Aufstellungsgrundsätze und Übereinstimmung mit IFRS

Der Konzernabschluss der GSG Berlin zum 31. Dezember 2023 wird in Übereinstimmung mit den Vorschriften (IAS und IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB), wie sie von der EU übernommen und ab dem Geschäftsjahr 2023 verpflichtend anzuwenden sind, aufgestellt. Der Konzernabschluss entspricht darüber hinaus § 315e des Handelsgesetzbuches ("HGB").

2.2 Neue Rechnungslegungsstandards

Die nachfolgend aufgeführten und zum 1. Januar 2023 erstmalig verpflichtend anzuwendenden IFRS Rechnungslegungsnormen hatten keinen Einfluss auf den Konzernabschluss:

(a) Erstmalig in 2023 angewendete Rechnungslegungsstandards

(b) Bereits veröffentlichte, jedoch noch nicht angewendete Rechnungslegungsstandards

Der Konzern beabsichtigt, diese geänderten Standards und Interpretationen ab dem Zeitpunkt ihres Inkrafttretens anzuwenden, geht allerdings davon aus, dass diese keine wesentliche Auswirkung auf künftige Abschlüsse haben werden. Insbesondere die Auswirkungen von des IFRS 18 auf künftige Abschlüsse werden derzeit noch analysiert.

2.3 Bewertungsgrundlagen

Die Erstellung des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich unter Anwendung des Anschaffungskostenprinzips. Ausgenommen hiervon sind insbesondere die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, welche zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden.

2.4 Funktionale Währung und Berichtswährung

Der Konzernabschluss ist in Euro, der funktionalen Währung der Gesellschaft, aufgestellt. Sofern nichts anderes angegeben ist, werden sämtliche in Euro (EUR) ausgewiesenen Finanzinformationen auf Tausend Euro (TEUR) auf- oder abgerundet.

2.5 Verwendung von Schätzungen und Beurteilungen

Die Erstellung von Konzernabschlüssen nach IFRS, wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, verlangt von der Geschäftsführung die Abgabe von Beurteilungen, Schätzungen und Annahmen, die Auswirkungen auf die Anwendung der Rechnungslegungsmethoden und den ausgewiesenen Wert der Vermögenswerte und Schulden, Erträge und Aufwendungen haben. Die Schätzungen und Annahmen beruhen auf historischen Erfahrungswerten, internen Berechnungen und diversen sonstigen Sachverhalten, welche die Geschäftsführung unter den gegebenen Umständen für angemessen betrachtet. Das tatsächliche Ergebnis kann von den Schätzungen abweichen.

Schätzungen und zugrunde liegende Annahmen werden fortlaufend überprüft. Schätzungsänderungen werden in der Periode erfasst, in der die Änderung der Annahmen eintritt und in zukünftig betroffenen Perioden.

Die bei der Erstellung des Konzernabschlusses getroffenen Annahmen und Schätzungen beziehen sich im Wesentlichen auf folgende Sachverhalte:

• Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (4.1. (b) / 4.2 / 4.6 / 5.1)

Die Bewertung der Immobilien erfolgt auf Basis diverser Parameter, wie Lage und Objektqualität, Erwartungen bzgl. der Mietenentwicklung, Leerstände, Instandhaltungskosten sowie Diskontierungszinssätzen. Diese Bewertungsparameter betreffen teilweise zukünftige Erwartungen und unterliegen aufgrund der langfristigen Ausrichtung Unsicherheiten, die in Zukunft zu positiven wie negativen Wertentwicklungen führen können. Ferner unterliegt die Wertentwicklung des Immobilienportfolios der GSG Berlin der Entwicklung des Immobilienmarktes sowie der allgemeinen konjunkturellen Lage. Die noch nicht abgeschlossenen Projekte werden analog den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien mit dem Fair Value bewertet. Die Bewertung erfolgt durch Savills Immobilien Beratungs-GmbH.

• Realisierbarkeit aktiver latenter und laufender Steuern

Latente Steuern [4.1 (n)] werden angesetzt, soweit die Realisierbarkeit der künftigen Steuervorteile wahrscheinlich ist. Die tatsächliche zukünftige steuerliche Ergebnissituation und damit die Realisierbarkeit aktiver latenter Steuern kann von der Einschätzung zum Zeitpunkt der Aktivierung abweichen.

• Höhe der erwarteten Forderungsausfälle bei den Forderungen und sonstigen Vermögenswerten

Die gebildeten Wertberichtigungen basieren auf historischen Erfahrungen und Einschätzungen des Managements (5.4).

Bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden hat das Management folgende Wahlrechts- und Ermessensausübungen getroffen, die die Beträge im Konzernabschluss wesentlich beeinflussen können:

3 KONZERNSTRUKTUR

Eigentumsverhältnisse

Die GSG Berlin GmbH ist das Mutterunternehmen des Konzerns.

Zum 31. Dezember 2023 setzt sich der Konzern aus dem Mutterunternehmen und 20 vom Mutterunternehmen beherrschten Tochterunternehmen zusammen. Im Konzern bestehen keine assoziierten Unternehmen (31. Dezember 2022: 20 Tochterunternehmen, kein assoziiertes Unternehmen).

Die nicht beherrschenden Gesellschafter bei der GSG Berlin Invest GmbH, bei der Gebauer Höfe Liegenschaften GmbH, bei der GSG ARMO Verwaltungsgesellschaft mbH, GSG BER Waßmannsdorf Eins GmbH und GSG BER Waßmannsdorf Zwei GmbH sind konzernfremde Unternehmen.

Die folgenden, in dem vorliegenden Konzernabschluss und Konzernlagebericht einbezogenen Tochterunternehmen, sind gemäß § 264b HGB von der Verpflichtung befreit, einen Jahresabschluss und einen Lagebericht aufzustellen, prüfen zu lassen und offenzulegen:

3.1 Änderungen im Konsolidierungskreis

Im Geschäftsjahr 2023 gab es keine Änderungen im Konsolidierungskreis.

3.2 Beteiligungen

Die GSG Berlin hat, über die eigens zu diesem Zweck gegründete GSG Europa Beteiligungs GmbH, am 15. November 2017 jeweils 80 % der Anteile an vier Gesellschaften tschechischen Rechts sowie eine mittelbare Beteiligung an einer Gesellschaft tschechischen Rechts erworben. Am 29. Juli 2019 wurden 80 % der Anteile an einer weiteren tschechischen Gesellschaft erworben. Alle Gesellschaften halten Grundbesitz in Tschechien.

Die jeweils übrigen 20 % der Anteile werden von der CPI FIM S.A., Luxembourg, gehalten. Gleichzeitig mit dem Anteilserwerb wurde jeweils eine Gesellschaftervereinbarung getroffen, gemäß der alle Geschäftsführungsentscheidungen von Vertretern des jeweiligen Minderheitsgesellschafters, der CPI FIM S.A., getroffen werden.

Da es sich aus Sicht der GSG Berlin damit um reine Vermögensbeteiligungen handelt, wurden diese Gesellschaften in vorherigen Jahren weder konsolidiert noch als assoziierte Unternehmen bilanziert, sondern als Beteiligungen ausgewiesen.

Dementsprechend wurden diese Beteiligungen in Übereinstimmung mit IFRS 9 zum beizulegenden Zeitwert bewertet und der Kategorie der "erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten finanziellen Vermögenswerte" zugeordnet. Die Bewertung erfolgte zum Erwerbszeitpunkt mit den in funktionaler Währung umgerechneten Kaufpreisen, die im Wesentlichen den Fair Values der Beteiligungen entsprachen. Fremdwährungsdifferenzen ergaben sich nicht.

Im Jahr 2023 wurden die Anteile aller fünf Gesellschaften tschechischen Rechts an die zuvor genannte CPI FIM S.A. veräußert (6.7) - die Anteile an vier Gesellschaften per 27. September 2023, die Anteile der verbleibenden Gesellschaft per 4. Oktober 2023.

Die Wertänderungen werden in der Gewinn- und Verlustrechnung im Ergebnis aus Beteiligungen (4.7.4) erfasst. Die Details dieser Ermittlung sind in Angabe 5.2 enthalten.

4 Wesentliche Rechnungslegungsmethoden

4.1 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundlagen

Die nachstehend aufgeführten Rechnungslegungsmethoden wurden auf alle im vorliegenden Konzernabschluss dargestellten Berichtsperioden stetig und von den Konzerngesellschaften einheitlich angewandt.

(a) Konsolidierungsgrundsätze

(i) Tochterunternehmen

Die Jahresabschlüsse der Tochterunternehmen werden ab dem Zeitpunkt, an dem die Beherrschung erlangt wird, bis zum Zeitpunkt, an dem die Beherrschung endet, in den Konzernabschluss einbezogen. Die Rechnungslegungsmethoden der Tochterunternehmen wurden, sofern erforderlich, an die Rechnungslegungsmethoden des Konzerns angepasst.

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Erwerbsmethode, bei der zum Zeitpunkt des Erwerbs die Anschaffungskosten mit dem der Beteiligungsquote entsprechenden Nettovermögen, bewertet zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value), verrechnet werden.

Nicht beherrschende Anteile stellen den Anteil des Ergebnisses und des Nettovermögens dar, der nicht dem Konzern zuzurechnen ist. Nicht beherrschende Anteile werden in der Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung und in der Konzernbilanz separat ausgewiesen. Der Ausweis in der Konzernbilanz erfolgt innerhalb des Eigenkapitals, getrennt von dem Eigenkapitalanteil, der auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfällt.

(ii) Im Rahmen der Konsolidierung eliminierte Geschäftsvorfälle

Konzerninterne Salden und Transaktionen sowie Gewinne und Verluste oder Erträge und Aufwendungen, die aus konzerninternen Transaktionen stammen, werden bei der Erstellung des Konzernabschlusses eliminiert.

(b) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zum Zwecke der Wertsteigerung oder von beidem gehalten werden. Eine anteilige Zuordnung der eigengenutzten Immobilien zum Sachanlagevermögen erfolgt, sofern die eigengenutzte Fläche nicht unwesentlich ist.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden beim erstmaligen Ansatz zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten und in den Folgeperioden zum beizulegenden Zeitwert bewertet, wobei Wertänderungen im Periodenergebnis erfasst werden. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten umfassen Ausgaben, die in direktem Zusammenhang mit dem Erwerb der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien stehen einschließlich der Transaktionskosten.

Eine im Rahmen eines Leasingverhältnisses gemietete Immobilie wird als eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie eingestuft und bilanziert, wenn der Konzern diese Immobilie zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung hält (IAS 40.6). Die anfänglichen Kosten einer im Rahmen eines Leasingverhältnisses gehaltenen und als Finanzinvestition eingestuften Immobilie werden gemäß den Vorschriften für Finanzierungsleasingverhältnisse angesetzt, d. h. in Höhe des beizulegenden Zeitwerts der Immobilie oder mit dem Barwert der Mindestleasingzahlungen, sofern dieser Wert niedriger ist. Ein Betrag in gleicher Höhe wird als Schuld angesetzt. In der Folge wird ein im Rahmen eines Leasingverhältnisses gehaltener und als Finanzinvestition eingestufter Immobilienanteil zum beizulegenden Zeitwert erfasst. Leasingzahlungen werden gemäß der Rechnungslegungsmethode 4.1 (I) bilanziert.

Jeder Gewinn oder Verlust aus der Veräußerung einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie (berechnet als Differenz zwischen dem Nettoveräußerungserlös und dem Buchwert des Gegenstands) wird erfolgswirksam erfasst.

Das Leasingverhältnis Wupperstraße wird seit 2017 als Finance Lease bilanziert. Das Nutzungsrecht Wupperstraße wird zum Fair Value entsprechend den Bilanzierungs- und Bewertungsregeln des IAS 40 bewertet.

(c) Sachanlagen

(i) Ansatz und Bewertung

Posten des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen (siehe (iv) unten) und Wertminderungsaufwendungen erfasst (siehe Rechnungslegungsmethode 4.1 (f)).

Wenn Bestandteile einer Sachanlage unterschiedliche Nutzungsdauern haben, werden sie als gesonderte Posten (Hauptbestandteile) von Sachanlagen bilanziert.

Eine Sachanlage wird entweder bei Abgang ausgebucht oder dann, wenn aus der weiteren Nutzung oder Veräußerung des Vermögenswerts kein wirtschaftlicher Nutzen mehr erwartet wird. Jeder Gewinn oder Verlust aus dem Abgang einer Sachanlage (berechnet als Differenz zwischen dem Nettoveräußerungserlös und dem Buchwert des Gegenstands) wird erfolgswirksam erfasst.

(ii) Umgliederung in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Ändert sich die Art der Nutzung einer Immobilie von einer vom Eigentümer selbst genutzten zu einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie, wird die Immobilie zum Marktwert neubewertet und in eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie umgegliedert. Eine sich aus der Neubewertung ergebende Erhöhung des Wertes der Immobilie wird erfolgswirksam als Bewertungsergebnis erfasst. Soweit sie einen früheren Wertminderungsaufwand für diese Immobilie aufhebt, wird ein noch verbleibender Teil der Werterhöhung im sonstigen Ergebnis erfasst und im Eigenkapital unter der Neubewertungsrücklage ausgewiesen. Eine Wertminderung wird sofort erfolgswirksam erfasst.

(iii) Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Nachträgliche Aufwendungen werden erfasst, wenn es wahrscheinlich ist, dass der mit dem Aufwand verbundene künftige wirtschaftliche Nutzen dem Konzern zufließt. Laufende Reparaturen und Instandhaltungen werden in der Periode als Aufwand erfasst, in der sie anfallen.

(iv) Abschreibungen

Sachanlagen werden über die geschätzte Nutzungsdauer der einzelnen Komponenten erfolgswirksam linear abgeschrieben. Grundstücke werden nicht planmäßig abgeschrieben.

Sachanlagen werden ab dem Zeitpunkt abgeschrieben, ab dem sie installiert und betriebsbereit sind; selbsterstellte Vermögenswerte werden ab dem Zeitpunkt abgeschrieben, ab dem der Vermögenswert fertiggestellt und betriebsbereit ist.

Die geschätzten Nutzungsdauern für den Berichtszeitraum und der Vergleichsperioden lauten wie folgt:

Abschreibungsmethoden, Nutzungsdauern und Restwerte werden zu jedem Bilanzstichtag überprüft und gegebenenfalls angepasst.

Die Buchwerte der Sachanlagen werden auf Wertminderung überprüft, sobald Indikatoren dafür vorliegen, dass der Buchwert eines Vermögenswerts seinen erzielbaren Betrag übersteigt.

(d) Leasingverhältnisse

Als Leasingverhältnis - bei dem die GSG Berlin Leasingnehmerin ist - im Sinne des IFRS 16 sind alle Verträge anzusehen, die dem Konzern das Recht einräumen, die Nutzung eines identifizierbaren Vermögenswerts über einen bestimmten Zeitraum gegen Entgelt kontrollieren zu können.

Für solche Leasingverträge, die ein Leasingverhältnis im Sinne des IFRS 16 darstellen, werden Leasingverbindlichkeiten in Höhe des Barwerts der künftigen Leasingzahlungen diskontiert mit dem laufzeitäquivalenten Grenzfremdkapitalzinssatz angesetzt. Korrespondierend dazu werden als Vermögenswert Nutzungsrechte an den Leasingobjekten (Right-of-Use Assets) in der Höhe der Leasingverbindlichkeit zuzüglich etwaiger Vorauszahlungen oder direkt zurechenbarer Initialkosten bilanziert.

Die Leasingverbindlichkeiten werden fortentwickelt. Sie erhöhen sich um die periodischen Zinsaufwendungen und vermindern sich in Höhe der geleisteten Leasingzahlungen.

Die Nutzungsrechte werden grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung planmäßiger bzw. außerplanmäßiger Abschreibungen bilanziert. Nutzungsrechte an Vermögenswerten, welche die Definition von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (IAS 40) erfüllen, werden seit dem Erstanwendungszeitpunkt zum Fair Value entsprechend den Bilanzierungs- und Bewertungsregeln des IAS 40 bewertet.

Änderungen der Leasinglaufzeit oder der Höhe der Leasingzahlungen führen zu einer Neuberechnung des Barwerts und damit zu einer Anpassung von Leasingverbindlichkeit und Nutzungsrecht.

Zeiträume aus einseitig eingeräumten Verlängerungs- oder Kündigungsoptionen werden auf Einzelfallbasis beurteilt und nur dann berücksichtigt, wenn deren Inanspruchnahme - etwa aufgrund von wirtschaftlichen Anreizen - hinreichend wahrscheinlich ist.

Für kurzfristige Leasingverhältnisse (weniger als zwölf Monate) oder solche über Vermögenswerte von geringem Wert (beim Einzelwert von unter EUR 5.000) wird vom Konzern ein bestehendes Bilanzierungswahlrecht dahingehend ausgeübt, dass solche Leasingverhältnisse nicht bilanziert werden.

Leasingzahlungen aus kurzfristigen Leasingverhältnissen, aus Leasingverhältnissen über Vermögenswerte von geringem Wert sowie aus Leasingverträgen, die kein Leasingverhältnis im Sinne des IFRS 16 darstellen, werden als Aufwendungen linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst.

Als Leasinggeberin hat die GSG Berlin Mietverträge mit ihren Mietern abgeschlossen, die als Operating Leasing eingestuft werden. Der Konzern ist damit Leasinggeber in einer Vielzahl von Mietverhältnissen über als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, aus denen der überwiegende Teil der Erträge erzielt wird [siehe 4.1 (e) (i)].

(e) Finanzinstrumente

(i) Nicht derivative finanzielle Vermögenswerte

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden ab dem Zeitpunkt, zu dem sie entstanden sind, angesetzt. Alle anderen finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden erstmals am Handelstag erfasst, wenn das Unternehmen Vertragspartei nach den Vertragsbestimmungen des Instruments wird.

Ein finanzieller Vermögenswert (außer einer Forderung aus Lieferungen und Leistungen ohne wesentliche Finanzierungskomponente) oder eine finanzielle Verbindlichkeit wird beim erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert bewertet.

Bei einem Posten, der nicht zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird, kommen hierzu die Transaktionskosten, die direkt seinem Erwerb oder seiner Ausgabe zurechenbar sind. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ohne wesentliche Finanzierungskomponente werden beim erstmaligen Ansatz zum Transaktionspreis bewertet.

Bei der erstmaligen Erfassung wird ein finanzieller Vermögenswert, in Abhängigkeit vom Geschäftsmodell und den Eigenschaften der vereinbarten Zahlungsströme, einer der Bewertungskategorien des IFRS 9 zugeordnet:

Finanzielle Vermögenswerte werden nach der erstmaligen Erfassung nicht reklassifiziert, es sei denn, der Konzern ändert sein Geschäftsmodell zur Steuerung der finanziellen Vermögenswerte. In diesem Fall werden alle betroffenen finanziellen Vermögenswerte am ersten Tag der Berichtsperiode reklassifiziert, die auf die Änderung des Geschäftsmodells folgt.

Die in der Konzernbilanz erfassten Forderungen und sonstigen Vermögenswerte werden der Kategorie "zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet" zugeordnet. Dabei handelt es sich um nicht derivative finanzielle Vermögenswerte mit festen oder bestimmbaren Zahlungen, die nicht an einem aktiven Markt notiert sind. Nach der erstmaligen Erfassung werden diese Posten der Bilanz zu fortgeführten Anschaffungskosten mittels der Effektivzinsmethode folgebewertet. Die fortgeführten Anschaffungskosten werden durch Wertminderungsaufwendungen gemindert.

Bereits bei der Ersterfassung eines finanziellen Vermögenswerts ist nach IFRS 9 eine Risikovorsorge für erwartete Kreditrisiken zu bilden. Die GSG Berlin wendet für Forderungen aus der Vermietung den vereinfachten Wertminderungsansatz an, nach dem eine Wertberichtigung auf Portfoliobasis in Höhe des erwarteten Kreditrisikos über die Gesamtlaufzeit gebildet wird. Für die übrigen finanziellen Vermögenswerte wird der allgemeine Wertminderungsansatz angewendet.

Ergeben sich darüber hinaus bei der Bewertung der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte erkennbare Einzelrisiken (z. B. erhebliche Zahlungsverzögerungen beim Schuldner oder Eröffnung eines Insolvenzverfahrens), dann werden für diese Positionen angemessene einzelfallbezogene Wertberichtigungen vorgenommen. Die Höhe der Wertberichtigung bemisst sich auf Basis von Erfahrungswerten als Differenz zwischen dem Buchwert der Forderung und dem Barwert der geschätzten zukünftigen Cashflows aus dieser Forderung. Für die Wertberichtigungen wird ein gesondertes Wertberichtigungskonto genutzt; auf diesem Konto erfasste Beträge werden ausgebucht, sobald sich herausstellt, dass ein endgültiger Wertausfall des Kredits oder der Forderung vorliegt. Ein finanzieller Vermögenswert (beziehungsweise ein Teil eines finanziellen Vermögenswerts oder ein Teil einer Gruppe ähnlicher finanzieller Vermögenswerte) wird ausgebucht, wenn die vertraglichen Rechte auf Cashflows aus einem finanziellen Vermögenswert ausgelaufen sind.

Die sich aus der Folgebewertung ergebenden Zinserträge und Wertminderungen werden im Gewinn oder Verlust erfasst. Ein Gewinn oder Verlust aus der Ausbuchung wird erfolgswirksam erfasst.

Darüber hinaus existierten im Vorjahr bei der GSG Berlin Eigenkapitalinstrumente in Form von Beteiligungen, bei denen kein maßgeblicher Einfluss auf die Geschäftsführung bestand (siehe Angabe 3.2. und 5.2.). Für diese finanziellen Vermögenswerte, die nicht zu Handelszwecken gehalten wurden, hatte die GSG Berlin das Wahlrecht ausgeübt, dass alle Wertänderungen erfolgswirksam erfasst werden. Die Bewertung musste bei diesen finanziellen Vermögenswerten grundsätzlich zum beizulegenden Zeitwert erfolgen. Dividenden aus diesen Beteiligungen wurden als Ertrag im Gewinn oder Verlust erfasst, es sei denn, die Dividende stellte offensichtlich eine Deckung eines Teils der Kosten des Investments dar.

(ii) Nicht-derivative finanzielle Verbindlichkeiten

Finanzielle Verbindlichkeiten werden zu fortgeführten Anschaffungskosten oder erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (FVTPL) eingestuft und bewertet. Eine finanzielle Verbindlichkeit wird der Bewertungskategorie FVTPL zugeordnet, wenn sie als zu Handelszwecken gehalten eingestuft wird, ein Derivat ist oder beim Erstansatz als ein solches designiert wird.

Andere finanzielle Verbindlichkeiten werden bei der Folgebewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten mittels der Effektivzinsmethode bewertet. Zinsaufwendungen werden im Gewinn oder Verlust erfasst. Gewinne oder Verluste aus der Ausbuchung werden ebenfalls im Gewinn oder Verlust erfasst.

Finanzielle Verbindlichkeiten im Sinne von IFRS 9 werden von der GSG Berlin entweder

klassifiziert.

Darlehen werden bei der erstmaligen Erfassung mit dem beizulegenden Zeitwert abzüglich der mit der Kreditaufnahme direkt verbundenen Transaktionskosten bewertet. Nach der erstmaligen Erfassung werden die verzinslichen Darlehen unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Gewinne und Verluste werden erfolgswirksam erfasst, wenn die Schulden ausgebucht werden.

Die Verbindlichkeiten werden bei der erstmaligen Erfassung mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Nach der erstmaligen Erfassung werden sie unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Gewinne und Verluste werden erfolgswirksam erfasst, wenn die Schulden ausgebucht werden.

(iii) Derivative Finanzinstrumente, einschließlich Bilanzierung von Sicherungsbeziehungen

Wenn ein derivatives Finanzinstrument nicht auf einer qualifizierten Sicherungsbeziehung basiert, werden alle Änderungen ihres Zeitwertes sofort als Gewinn oder Verlust erfasst.

(f) Wertminderung nicht finanzieller Vermögenswerte

Mit Ausnahme von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien [siehe Rechnungslegungsmethode 4.1 (b)], Vorräten und latenten Steueransprüchen [siehe Rechnungslegungsmethode 4.1 0] werden die Buchwerte von nicht-finanziellen Vermögenswerten des Konzerns zu jedem Abschlussstichtag auf Hinweise für eine Wertminderung überprüft. Wenn ein solcher Anhaltspunkt vorliegt, wird der erzielbare Betrag des Vermögenswertes geschätzt.

Der erzielbare Betrag eines Vermögenswerts oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit ist der höhere der beiden Beträge aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Kosten der Veräußerung und Nutzungswert.

(g) Rückstellungen

Eine Rückstellung wird angesetzt, wenn aufgrund eines Ereignisses in der Vergangenheit eine gegenwärtige rechtliche oder faktische Verpflichtung für den Konzern besteht, der Abfluss von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen zur Erfüllung dieser Verpflichtung wahrscheinlich ist und die Höhe der Verpflichtung verlässlich geschätzt werden kann. Wenn die Auswirkung wesentlich ist, werden die Rückstellungen durch Abzinsung der erwarteten künftigen Cashflows mit einem Zinssatz vor Steuern, der die gegenwärtigen Markteinschätzungen des Zinseffekts und der speziellen Risiken eines Vermögenswerts widerspiegelt, bestimmt. Eine Aufzinsung wird als Finanzierungsaufwand erfasst.

(h) Erhaltene Anzahlungen

Die gegen Mieter bestehenden Forderungen aus umlagefähigen Betriebskosten bzw. weiteren Leistungen von Versorgungsunternehmen (Energie, Wasser usw.) und die entsprechenden von Mietern erhaltenen Anzahlungen werden in der Konzernbilanz saldiert dargestellt, da der Konzern einen Rechtsanspruch darauf hat, die erfassten Beträge miteinander zu verrechnen und auch beabsichtigt, den Ausgleich auf Nettobasis herbeizuführen. Darüber hinaus entspricht der saldierte Ausweis der Branchenpraxis.

(i) Eventualverbindlichkeiten

Eventualverbindlichkeiten sind mögliche Verpflichtungen, die auf vergangenen Ereignissen beruhen und deren Existenz durch das Eintreten oder Nichteintreten eines oder mehrerer künftiger Ereignisse erst noch bestätigt wird, durch Vorgänge, die nicht vollständig unter der Kontrolle des Unternehmens stehen. Unter Eventualverbindlichkeiten fallen ebenfalls Verpflichtungen, die auf vergangenen Ereignissen beruhen, jedoch nicht erfasst werden, weil ein Abfluss von Ressourcen zur Erfüllung der Verpflichtung nicht wahrscheinlich ist oder die Höhe der Verpflichtung nicht ausreichend verlässlich geschätzt werden kann.

(j) Gewährte Sicherheiten

Im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit können Konzerngesellschaften kreditbezogene Verpflichtungen eingehen, die auf Konten außerhalb der Konzernbilanz erfasst werden. Diese Verpflichtungen setzen sich im Wesentlichen aus Finanzgarantien zusammen. Für drohende Verluste aus diesen Verpflichtungen werden Rückstellungen gebildet. Bei der Schätzung der Verluste greift der Konzern in Bezug auf Risikoparameter (Kreditumrechnungsfaktoren, Ausfallwahrscheinlichkeit und Verlusthöhe bei Ausfall) auf Vergangenheitsdaten zurück.

(k) Erlöse

(i) Mieteinnahmen

Mieteinnahmen aus den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst. Gewährte Leasingvergünstigungen werden als integraler Bestandteil der Gesamtmieteinnahmen über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst.

Die Laufzeit des Leasingverhältnisses umfasst die unkündbare Zeitperiode des Leasingverhältnisses. Weitere Zeiträume, für die der Mieter die Option auf Verlängerung des Leasingverhältnisses hat, werden nicht berücksichtigt.

(ii) Umlagefähige Betriebskosten

Umlagefähige Betriebskosten werden in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung brutto dargestellt, da die GSG Berlin für die Betriebskosten des Mietvertragsverhältnisses als Prinzipal agiert. Ursächlich für diese Einschätzung ist das Bestehen der primären Leistungsverpflichtung gegenüber dem Mieter sowie bei den Gewerbemietverträgen, die den überwiegenden Teil der Mietverträge ausmachen, die Preissetzungsmöglichkeit durch weitgehende Vereinbarung von Betriebskostenpauschalen.

(iii) Erbrachte Dienstleistungen

Umsatzerlöse aus erbrachten Dienstleistungen werden nach Maßgabe des Fertigstellungsgrads am Abschlussstichtag erfolgswirksam erfasst. Der Fertigstellungsgrad wird anhand einer Beurteilung der erbrachten Leistung ermittelt.

(iv) Energie- und Wasserverbrauch

In Bezug auf die von Mietern in Anspruch genommenen Leistungen von Versorgungsunternehmen (Energie, Wasser usw.) leistet die Gesellschaft Zahlungen an Versorgungsunternehmen, erhält Vorauszahlungen der Mieter und stellt Mietern Endabrechnungen auf der Grundlage des tatsächlichen Energie- und Wasserverbrauchs aus. Von Mietern erhaltene Beträge werden bis zur Endabrechnung als Forderungen bzw. Verbindlichkeiten erfasst. Diese werden in der Bilanz saldiert dargestellt, es wird nur der Spitzabrechnungsbetrag bilanziert.

(I) Aufwendungen

Servicekosten und betriebliche Aufwendungen für Bestandsimmobilien

Servicekosten für erbrachte Leistungen / abgeschlossene Dienstverträge und betriebliche Aufwendungen für Bestandsimmobilien werden zum Zeitpunkt der Leistungserbringung als Aufwand erfasst.

(m) Zinserträge, Zinsaufwand und sonstiges Finanzergebnis

Die Zinserträge setzen sich aus den Zinserträgen aus investierten Mitteln wie Bankzinsen, aus gewährten Darlehen, aus erworbenen Anleihen und aus langfristigen Forderungen zusammen.

Zinsaufwendungen umfassen den Zinsaufwand für aufgenommenes Fremdkapital, Finanzierungsleasing, begebene Anleihen und Zinsbelastungen im Zusammenhang mit Finanzierungsleasing.

Im sonstigen Finanzergebnis enthalten sind erfolgswirksam erfasste Gewinne und Verluste sowie der laufzeitgemäße Verbrauch aus derivativen Instrumenten sowie Bankgebühren.

Zinserträge werden zum Zeitpunkt ihres Entstehens ergebniswirksam unter Anwendung der Effektivzinsmethode erfasst. Dividendenerträge werden mit der Entstehung des Rechtsanspruchs des Konzerns auf Erhalt der Zahlung erfolgswirksam erfasst.

Fremdkapitalkosten, die nicht direkt dem Erwerb oder dem Bau eines qualifizierten Vermögenswerts zugeordnet werden können, werden unter Anwendung der Effektivzinsmethode erfolgswirksam erfasst.

(n) Ertragsteuern

Der Ertragsteueraufwand umfasst tatsächliche und latente Steuern. Tatsächliche und latente Ertragsteuern werden erfolgswirksam erfasst, ausgenommen in dem Umfang, in dem die Steuer aus einem Unternehmenszusammenschluss oder aus Posten herrührt, die direkt im Eigenkapital oder im sonstigen Ergebnis erfasst werden.

Bei den tatsächlichen Steuern handelt es sich um die für das laufende Geschäftsjahr zu erwartenden Steuerzahlungen oder -guthaben. Zur Berechnung werden Steuersätze verwendet, die am Abschlussstichtag gelten oder gesetzlich angekündigt sind sowie etwaige Steuerberichtigungen für frühere Jahre.

Latente Steuern werden hinsichtlich temporärer Differenzen gebildet, die zwischen den Buchwerten von Vermögenswerten und Schulden für die Zwecke der Rechnungslegung und dem steuerlichen Wertansatz bestehen. Latente Steuern werden nicht erfasst für:

Latente Steuern werden anhand der Steuersätze bewertet, deren Gültigkeit für die Periode, in der sich die temporären Differenzen auflösen, erwartet werden. Dabei werden die Steuersätze verwendet, die zum Abschlussstichtag gültig oder angekündigt sind.

Latente Steueransprüche und -verbindlichkeiten werden verrechnet, wenn ein einklagbares Recht zur Aufrechnung von tatsächlichen Steueransprüchen und tatsächlichen Steuerverbindlichkeiten existiert und wenn sie sich auf Steuern beziehen, die für dasselbe Steuersubjekt oder für unterschiedliche Steuersubjekte von derselben Steuerbehörde erhoben werden, die jedoch beabsichtigen, entweder den Ausgleich der tatsächlichen Steuerverbindlichkeiten und Steueransprüche auf Nettobasis herbeizuführen oder ihre Steueransprüche und -verbindlichkeiten zeitgleich zu realisieren.

Ein latenter Steueranspruch wird nur in dem Maße bilanziert, wie es wahrscheinlich ist, dass ein zu versteuerndes Ergebnis verfügbar sein wird, gegen das der Vermögenswert verwendet werden kann. Latente Steueransprüche werden zu jedem Abschlussstichtag geprüft und um Beträge reduziert, bei denen nicht mehr davon auszugehen ist, dass der Steuerertrag realisiert wird.

4.2 Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Die Geschäftsführung der GSG Berlin legt die Bewertungsmethoden des Konzerns und die Verfahren zur Bewertung der Immobilien fest. Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wird auf der Grundlage externer Bewertungen durch einen Gutachter bestimmt, der für Zwecke des IFRS- Konzernabschlusses eine Ermittlung der Marktwerte der Immobilien des Konzerns vornimmt. Die Auswahl des Bewerters durch die Geschäftsführung erfolgt jährlich anhand der vorhandenen Marktexpertise, Reputation, der durch den Bewerter garantierten Einhaltung der für die Bewertung von Immobilien anzuwendenden Professional Standards sowie unter Berücksichtigung der Unabhängigkeit des Bewerters.

Die Geschäftsführung sieht die vom Bewerter vorgelegten Marktwerte kritisch durch, vergleicht die Bewertungen mit denen der Vorjahre und diskutiert wesentliche (positive oder negative) Veränderungen der Werttreiber (Marktmieten, Yield) und der Marktwerte einzelner Immobilien mit dem externen Bewerter. Dies schließt die Diskussion der wesentlichen vom Bewerter getroffenen Annahmen ein. Bei der Durchsicht der Bewertungen stützt sich die Geschäftsführung auf ihre eigene Marktkenntnis sowie extern zugängliche Informationen zu den Marktentwicklungen, um so einschätzen zu können, ob die vom Bewerter ermittelten Marktwertänderungen angemessen sind. Die Bewertung des Portfolios erfolgt seit 2016 durch die Savills Immobilien-Beratungs GmbH.

Die Ermittlung des Fair Values erfolgt nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Verfahren). Im DCF- Verfahren werden für jede Wirtschaftseinheit, bezogen auf den Betrachtungszeitpunkt, die Nettobeträge der künftigen Zahlungsüberschüsse ermittelt, abgezinst und ein Gesamtbarwert nach der Methode der Ermittlung diskontierter Cashflows abgeleitet. Die Barwertermittlung ist als Zwei-Phasen-Modell angelegt. Die Einzelplanung der periodischen Zahlungsüberschüsse erfolgt über einen Zeitraum von üblicherweise 10 Jahren (Detailplanungszeitraum). Über diesen Zeitraum hinaus wird ein als nachhaltig betrachteter Zahlungsüberschuss für die ewige Rente ermittelt, aus welchem ein auf den Endzeitpunkt des Detailplanungszeitraums bezogener Rentenbarwert berechnet wird. Dieser wird auf den Bewertungsstichtag diskontiert und den Barwerten des Detailplanungszeitraumes hinzugerechnet. Davon werden die Transaktionskosten abgezogen.

Die Ermittlung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze erfolgt ausgehend vom Kapitalmarkt und unter Berücksichtigung der allgemeinen Risiken von Immobilieninvestitionen, der Mikro- und der Makrolage der Immobilien, der Gebäudequalität und der bestehenden Mietverträge.

Berücksichtigt werden in der Bewertung ggf. die Art der Mieter, die die Immobilie tatsächlich nutzen oder für die Erfüllung der Mietverpflichtungen verantwortlich sind oder die Immobilie nach einem Leerstand voraussichtlich nutzen, und wie der Markt die Bonität dieser Mieter allgemein beurteilt, sowie die Verteilung der Verantwortung für Instandhaltung und Versicherung zwischen Vermieter und Mieter und die Restnutzungsdauer der Immobilie. Es wird angenommen, dass bei einer bevorstehenden Neufestsetzung der Miete oder Verlängerung des Mietverhältnisses mit erwarteter Mieterhöhung sämtliche Mitteilungen und ggf. Gegendarstellungen rechtswirksam und fristgemäß zugestellt wurden.

Die im Bau befindlichen Immobilien / Projekte werden analog zu den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum Fair Value bewertet (siehe 2.5).

Beteiligungen

Die Bewertung der Beteiligungen erfolgte zum Erwerbszeitpunkt mit den in funktionaler Währung umgerechneten Kaufpreisen, die im Wesentlichen den Fair Values der Beteiligungen entsprachen. Bis einschließlich 2022 wurde die Bewertung dieser zum Fair Value fortgeführt, wobei in 2023 im Rahmen der Veräußerung aller Beteiligungen eine Bewertung auf Basis der kaufvertraglich vereinbarten Veräußerungspreise erfolgte. Die Wertänderungen werden in Gewinn oder Verlust (Ergebnis aus Beteiligungen [4.7.4 / 3.2]) erfasst.

4.3 Erlöse

4.3.1 Mieteinnahmen

Die Steigerung der Mieteinnahmen ist vor allem auf die Erhöhung der Durchschnittsmiete im Gewerbebereich von 10,80 EUR/m ² im Dezember 2022 auf 11,68 EUR/m ² im Dezember 2023 (Anstieg von 8,1 %) zurückzuführen trotz einer verringerten Vermietungsquote im Gewerbebereich von 93,3 % auf 90,7 %. Weitere Mieteinnahmen konnten unter anderem von neu abgeschlossenen Mietverträgen und damit verbunden mit vertraglich vereinbarten höheren Konditionen erzielt werden. Abschließend trägt die Fertigstellung unseres Bauvorhabens in den Adalbert-Höfen in 2023 zur Erhöhung der Mieteinnahmen bei, da die entsprechenden Mieten in 2022 nicht, in 2023 ab dem 2. Kalendervierteljahr jedoch in die Mieterlöse eingegangen sind.

4.3.2 Ergebnis aus Nebenkosten und anderen Leistungen an Mieter

Das Ergebnis aus der Weiterberechnung von Nebenkosten an Mieter hat sich um EUR 1 Mio. im Vergleich zum Vorjahr verringert.

Im Geschäftsjahr 2023 haben verringerte Vermietungsquoten und damit verringerte umlagefähige Kosten zu einer entsprechenden Verringerung der Erlöse aus Nebenkostenumlagen geführt.

4.3.3 Sonstige Erlöse

In 2023 beinhalten die übrigen Erträge unter anderem TEUR 438 (VJ: TEUR 303) von Mietern erhaltene Zuschüsse für diverse Ausbauten und Erträge aus Versicherungsentschädigungen in Höhe von TEUR 202 (VJ: TEUR 197) sowie TEUR 6 (VJ: TEUR 12) sonstigen Entschädigungen.

Weiterhin sind in den übrigen Erträgen TEUR 5.741 (VJ: TEUR 2.370) Verkaufsgewinn aus der nachträglichen Anpassung des Kaufpreises für das im Jahr 2022 verkaufte Objekt in der Alexandrinenstraße in Berlin nebst nachträglichen Kosten der in diesem Zusammenhang zusätzlich in 2022 veräußerten fünf Objekte dargestellt.

Die übrigen Erträge in Höhe von TEUR 299 ergeben sich aus Vorsteuerkorrekturen sowie Erträgen aus Vorjahren.

4.4 Betriebliche Aufwendungen

4.4.1 Bewirtschaftungskosten

Die Erhöhung der Instandhaltungsaufwendungen ist im Wesentlichen auf Investitionen in nicht aktivierungsfähige Ausbauten (zum Beispiel Dachinstandsetzung sowie Aufwendungen für Erneuerung von Außenanlagen und vieles mehr) zurückzuführen. Durch die höheren Mietpreise werden die Ansprüche der Mieter ebenso höher und das führt dazu, dass mehr in die nachhaltige Verbesserung der Flächen und des Umfeldes investiert wird.

Die Kosten für die Leerflächen (Betriebskosten und Bewirtschaftungskosten) betragen in 2023 EUR 4,4 Mio. (VJ: EUR 2,4 Mio.).

Die sonstigen immobilienbezogenen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

Diese Position enthält die durchgeführte Wertberichtigung auf Ausleihungen an den Gesellschafter der GSG Berlin entsprechend IFRS 9 in Höhe von TEUR 1.455 (Vorjahr 2022: TEUR 2.104) sowie Wertberichtigungen auf sonstige Forderungen in Höhe von TEUR 8 (Vorjahr 2022: TEUR 0). Wir verweisen dazu auch auf Tz. 5.4. Daneben werden Wertberichtigungen u. a. auf Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 770 (Vorjahr 2022: TEUR 117) als Wertberichtigungen ausgewiesen.

4.4.2 Personalaufwendungen

Der Anstieg der Personalkosten ist auf eine Erhöhung der Zahl der Verwaltungsmitarbeiter um neun Mitarbeiter im Laufe des Vorjahres zurückzuführen. Der Anstieg beinhaltet neben Vergütungsaufstockungen auch die Auszahlung von vertraglichen Boni und Sonderprämien.

Aus beitragsorientierten Altersversorgungssystemen (Defined Contribution Plans) zahlt die GSG Berlin aufgrund gesetzlicher Bestimmungen Beiträge an staatliche Rentenversicherungsträger. Über die Zahlung der Beiträge hinaus bestehen für den Konzern keine weiteren Leistungsverpflichtungen.

4.4.3 Andere betriebliche Aufwendungen (Verwaltungskosten)

Der Anstieg der Konzernumlagen ist vor allem auf Kosten für das Projekt SKY zurückzuführen. Der Anstieg der sonstigen Kosten ist auf eine Wertberichtigung der Forderungen aus dem Verkauf von Gesellschaftsanteilen zurückzuführen (3.2).

Das Honorar des Abschlussprüfers betrug 2023 TEUR 207 für Leistungen der Abschlussprüfung. Für 2022 betrug das Honorar TEUR 179 für Leistungen der Abschlussprüfung.

4.5 Abschreibungen

4.6 Bewertungsergebnis

Im Jahr 2023 wurde, wie im Vorjahr, für die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien im Bewertungsergebnis das Bewertungsergebnis aufgrund der Savills Bewertung dargestellt. Zur Veräußerung gehaltenen Gewerbehöfe bestanden im Jahr 2023 nicht.

4.7 Finanzergebnis

4.7.1 Zinserträge

Der Anstieg der Zinserträge resultiert aus einem Anstieg der Darlehensforderungen sowie einer Erhöhung der Verzinsung der Darlehen an verbundene Unternehmen auf 5,9 %.

4.7.2 Zinsaufwendungen

Die Erhöhung der Zinsaufwendungen ist vor allem auf die Neuaufnahme/Umfinanzierung von Bankdarlehen zu höheren Zinssätzen zurückzuführen.

4.7.3 Sonstiges Finanzergebnis

Die Bankgebühren und sonstigen Kosten/Erträge enthalten TEUR 748 Verluste aus der Bewertung von Finanzderivaten.

4.7.4 Ergebnis aus Beteiligungen

Die Gesellschaft weist ein Beteiligungsergebnis aus, da im Zuge der Veräußerung der Anteile der tschechischen Töchter die Beteiligungswerte für alle Töchter auf den Verkaufspreis abgewertet wurden. Die Differenz ergibt sich aus der Fair-Value-Bewertung per 31. Dezember 2022 und den auf Basis der kaufvertraglich vereinbarten Kaufpreisberechnungen.

4.8 Ertragsteueraufwand

Erfolgswirksam erfasste Steuern

Zum Bilanzstichtag wurden die BEPS-Pillar-2-Regelungen (MinBestRL-UmsG) bereits in deutsches Recht (MinBestG) überführt und sind zum 31. Dezember 2023 in Kraft getreten. Der Konzern fällt in den Anwendungsbereich dieser Regelungen. Die GSG Berlin GmbH wendet die Ausnahme in IAS 12 an, wonach keine aktiven und passiven latenten Steuern im Zusammenhang mit den Ertragsteuern der zweiten Säule ("Pillar 2") bilanziert und auch keine Angaben dazu geleistet werden.

Überleitung des effektiven Steuersatzes

5 Konzernbilanz

5.1 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

5.1.1 Bestandsobjekte

Der beizulegende Zeitwert der Immobilien hat sich, vor allem aufgrund eines Anstiegs der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze, im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 516.371 verringert.

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien umfassen zum 31. Dezember 2023 42 Gewerbehöfe zuzüglich der als Finance Lease geführten Wupperstraße (VJ: 42 Gewerbehöfe), die an dritte Parteien vermietet sind. Im Rahmen der Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien, sind die Gewerbehöfe als eine einzige Klasse von Vermögenswerten bestimmt worden. Die Angaben zum beizulegenden Zeitwert gemäß IFRS 13 erfolgen demnach für alle Gewerbehöfe gemeinsam. Im Geschäftsjahr 2022 wurden die sechs Berliner Gewerbehöfe, die im IFRS Konzernabschluss 2021 als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte ausgewiesen wurden, veräußert. Der Verkaufsvertrag für diese Objekte wurde in 2021 unterschrieben, der Eigentumsübergang erfolgte nach Eintritt der im Kaufvertrag festgelegten Bedingungen im April 2022. In 2022 wurde ein weiterer Berliner Gewerbehof erworben. Im Jahr 2023 wurden weder neue Objekte erworben noch veräußert bzw. zur Veräußerung bestimmt.

Die vertraglich vereinbarte verbleibende Mietvertragslaufzeit liegt bei durchschnittlich 3 Jahren (VJ: 3 Jahre), die vertraglich mindestens gesicherten Mieterträge betragen EUR 207 Mio. (VJ: EUR 235 Mio.). Darüber hinaus werden die Mietverträge in vielen Fällen am Ende der Mietvertragslaufzeit verlängert oder verlängern sich automatisch, wenn nicht von einer der Parteien gekündigt wird.

Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wurde von externen, unabhängigen Immobiliengutachtern (Savills) bestimmt. Die unabhängigen Gutachter bestimmen den beizulegenden Zeitwert des als Finanzinvestition gehaltenen Immobilienportfolios des Konzerns jährlich.

Aufgrund der eingeschränkten Verfügbarkeit von direkt am Markt beobachtbaren Daten und Bewertungsparametern sowie der Komplexität der Immobilienbewertung ist die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien dem Level 3 der Bewertungshierarchie des IFRS 13.86 (Bewertung auf Grundlage wesentlicher nicht beobachtbarer Inputfaktoren) zuzuordnen.

Insbesondere folgende wesentliche nicht beobachtbare Inputfaktoren werden für die Bewertung herangezogen:

Die Bewertung des Gesamtbestandes belief sich auf EUR 2,5 Mrd. - dies entspricht einem Rückgang des Marktwerts des Portfolios im Vergleich zum Vorjahr um rund 15,4 %. Die Wertveränderungen sind auf eine Vielzahl von teilweise gegenläufigen Gründen zurückzuführen. Zum einen sind aufgrund der gestiegenen Zinsen die zugrundeliegenden Discount- und Exit Cap Rates angestiegen, was negativen Einfluss auf das Bewertungsergebnis hat. Des Weiteren wirken sich die deutlich gestiegenen Baukosten negativ aus - insbesondere auf die geplanten Neubaumaßnahmen. Zum anderen haben sich aber die gestiegenen Ist- und Marktmieten sowie die umfangreichen Investitionen der GSG Berlin in Bestand und Neubau werterhöhend ausgewirkt.

Nachstehende Tabelle zeigt die von den Gutachtern zum 31. Dezember 2023 bzw. 31. Dezember 2022 angewendeten Bewertungsverfahren und die - neben den objektindividuell ermittelten Marktmieten - wesentlichen beobachtbaren sowie nicht beobachtbaren Inputfaktoren.

Ergänzend zur Marktwertermittlung wurde eine Sensitivitätsanalyse unter Veränderung der Diskontierungsrate und der Mieterträge durchgeführt, welche in der nachstehenden Tabelle dargestellt ist:

Zum Vergleich die Sensitivitätsbetrachtung aus dem Konzernabschluss 2022:

Eine signifikante Zunahme (Abnahme) der Mieten im Vergleich zu den zugrunde liegenden Annahmen würde zu einer deutlich höheren (niedrigeren) Bewertung des beizulegenden Zeitwerts führen.

Daneben würde ein Anstieg des Kapitalisierungszinssatzes zu einem Rückgang des beizulegenden Zeitwerts führen.

Die folgenden Zahlungsansprüche aus Leasingzahlungen werden in den nächsten Jahren auf Grundlage der zum 31. Dezember 2023 bestehenden Verträge erwartet (in TEUR):

Die folgenden Zahlungsansprüche aus Mindestleasingraten wurden in den nächsten Jahren auf Grundlage der zum 31. Dezember 2022 bestehenden Verträge erwartet (TEUR):

5.1.2 Baumaßnahmen

Die GSG Berlin hat folgende größere Baumaßnahmen abgeschlossen, angefangen bzw. weitergeführt:

Zusätzlich werden folgende Maßnahmen für 2024 ff. geplant:

Die hier aufgeführten Beträge sind Nettowerte (eventuell nicht abzugsfähige Vorsteuern sind hier nicht enthalten). Die Kosten für alle diese Baumaßnahmen sollen aus eigenem Cashflow, der Rückführung von herausgegebenen Darlehen gegenüber der CPI-Gruppe und aus Finanzmitteln der CPI finanziert werden.

5.2 Beteiligungen

Der Konzern hat in 2017 und 2019 80 % der Anteile an fünf Beteiligungen für insgesamt TEUR 165.415 erworben. Der Konzern besitzt keinerlei Geschäftsführungsbefugnis für diese Gesellschaften.

Der Konzern erwarb 80 % der Anteile an den folgenden Unternehmen:

Die MQM Czech a.s. besitzt ein Grundstück von ca. 395 Tm ² , das ca. 30 km von Prag entfernt in Ritka liegt.

Die Polygon BC a.s. besitzt ein Grundstück von ca. 50,3 Tm ² in einem sehr attraktiven Teil von Prag. Es wurden 6,0 Tm ² an Vysocany Office, a.s. übertragen.

Die STRM Alfa a.s. besitzt ein Grundstück von ca. 107 Tm ² in einem sehr attraktiven Teil von Prag.

Die Bubny Development s.r.o. besitzt ein Grundstück von ca. 201 Tm ² im Herzen von Prag. Bubny Development, s.r.o. hält eine 100 %-ige Beteiligung an der Darilia, a.s. Darilia besitzt ein Grundstück von ca. 904 m ² , das ebenfalls im Herzen von Prag liegt.

Die Vysocany Office a.s. wurde in 2019 gegründet und 80 % der Anteile von der GSG Berlin erworben. Das Ziel der Gesellschaft ist die Entwicklung, der Bau und der Betrieb eines Bürogebäudes. Dazu erfolgte in 2020 die Übertragung eines Grundstückes mit der Größe von 6,0 Tm ² von der Polygon BC a.s.

Die Bewertung der Beteiligungen erfolgte in Höhe des anteiligen, zum Zeitwert bewerteten, Eigenkapitals der einzelnen tschechischen Beteiligungen. Da der wichtigste Inputfaktor (Level 3) für die Bemessung des anteiligen, zum Zeitwert bewerteten, Eigenkapitals jeweils der Marktwert der von den Beteiligungen gehaltenen Immobilien ist, werden die IFRS Reporting Packages der Beteiligungen auf Basis der durch externe Gutachten bestätigten Marktwertänderungen erstellt, sodass der so ermittelte Zeitwert des anteiligen Eigenkapitals einem Fair Value der Beteiligung entspricht (siehe auch Angabe 4.2). Im Geschäftsjahr 2022 erfolgte eine Zuschreibung in Höhe von EUR 60,2 Mio.

Die Anteile aller Gesellschaften wurden im September 2023 / Oktober 2023 veräußert. Die sich aus der Fair- Value-Bewertung per 31. Dezember 2022 und der Kaufpreisberechnungen ergebende Differenz werden im Ergebnis aus Beteiligungen ausgewiesen (4.7.4 / 3.2).

Der Kaufpreis für die veräußerten Anteile (TEUR 313.106) wurde bisher nicht in Form von Zahlungsmitteln bzw. Zahlungsmitteläquivalenten beglichen. Die Gesellschaft weist entsprechend eine Forderung gegen verbundene Unternehmen aus.

Die folgenden Tabellen stellen die Finanzinformationen der fünf tschechischen Gesellschaften zum 31. Dezember 2022 und die Berechnung des Unterschiedsbetrages zwischen Fair-Value-Bewertung und den Kaufpreisen als Beteiligungsergebnis des Jahres 2023 dar:

5.3 Sachanlagen

2023

2022

Die Zugänge bei den Betriebs- und Geschäftsausstattungen im Geschäftsjahr 2023 sind im Wesentlichen auf die Investitionen in Datenleitungen, in die technische Ausstattung der Büroräumlichkeiten und in die Möblierung der Geschäftsräume zurückzuführen.

5.4 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen

Langfristig

Die Verringerung der sonstigen langfristigen Vermögenswerte ergeben sich im Wesentlichen aus der fair value Bewertung von sechs Zinssicherungsgeschäften. Es werden auf dieser Position vier CAP sowie zwei SWAP ausgewiesen (TEUR 9.352; Vorjahr: TEUR 21.681). Grundgeschäft und Zinssicherungsgeschäft sind in allen wesentlichen Vertragsinhalten kongruent. Die GSG Berlin geht davon aus, dass das Grundgeschäft und Zinssicherungsgeschäft eine Bewertungseinheit bilden. Es handelt sich um einen Cash Flow Hedge im Sinne des IFRS 9.6.5.2(b) i. V. m. 6.5.11 ff. Die Designation erfolgte mit Abschluss des Sicherungsgeschäftes.

Bewertungsverluste aus den abgeschlossenen Zinssicherungsgeschäften von TEUR -17.414 wurden in Höhe von TEUR -16.666 in den sonstigen Rücklagen erfasst und in Höhe von TEUR -748 erfolgswirksam gebucht. Die erfasste Unwirksamkeit der Absicherung ist in der Position sonstiges Finanzergebnis in der Gesamtergebnisrechnung enthalten.

Die Wertänderung der gesicherten Grundgeschäfte, die als Grundlage der Erfassung einer Unwirksamkeit der Absicherung für die Berichtsperiode herangezogen wird, beträgt TEUR 7.725.

Kurzfristig

Der deutliche Anstieg der Forderungen gegen nahestehenden Unternehmen resultiert im Wesentlichen aus dem Verkauf der tschechischen Beteiligungen. Für Forderungen gegen nahestehende Unternehmen in Höhe von TEUR 313.106 wurden im Jahresabschluss 2023 Wertberichtigungen entsprechend der Bonität der Käuferin vorgenommen. Die Forderungen sind zum 31. Dezember 2023 mit 0,69 % wertberichtigt (TEUR 2.160; Vorjahr: TEUR 0).

Forderungen aus den nicht abgerechneten Betriebskosten sowie aus der Fakturierung des Energie- und Wasserverbrauchs werden mit den von Mietern geleisteten Vorauszahlungen zum 31. Dezember 2023 bzw. zum 31. Dezember 2022 wie folgt verrechnet, wobei die Wertminderungen im Bruttobetrag der finanziellen Vermögenswerte vor Saldierung enthalten sind:

Ein wesentlicher Teil der Wertberichtigungen auf Forderungen wird für Forderungen gegen Mieter gebildet. In Übereinstimmung mit IFRS 9 werden die bestehenden Forderungen entsprechend der Altersstruktur in Risikogruppen unterteilt. Jeder Risikogruppe wurde auf Basis von Erfahrungssätzen eine Ausfallquote zugeordnet. Die Wertberichtigungssätze betragen auf Grundlage der Überfälligkeit 10 % (> 1 Monat), 20 % (2-3 Monate), 50 % (4-6 Monate), 75 % (7-12 Monate) und 90 % (> 12 Monate).

Insgesamt wurden 59,2 % (VJ: 60,4 %) der nicht gezahlten Forderungen wertberichtigt. Wertberichtigungen werden in der Gesamtergebnisrechnung als Wertminderungsaufwand erfasst.

Es bestehen Mietsicherheiten in Form von nicht in der Bilanz ausgewiesenen Barkautionen per 31. Dezember 2023 von TEUR 15.809 TEUR (VJ: TEUR 15.094). Daneben liegen von diversen Mietern Mietbürgschaften vor. Die Mietsicherheiten werden bei der Bewertung von Forderungen nicht berücksichtigt, da sie auch für andere Forderungen gegen Mieter (Schönheitsreparaturen, Schäden an der Mietsache usw.) haften.

Die Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Aufgliederung der Forderungen aus Vermietung und der dazu gehörenden Wertminderung:

Neben den Forderungen aus Vermietung bestanden keine weiteren überfälligen Forderungen.

5.5 Gewährte Darlehen an verbundenen Unternehmen

Kurzfristig

Im Geschäftsjahr 2023 wurden weitere freie liquide Mittel in Form von Darlehen an die Muttergesellschaft und an ein verbundenes Unternehmen gegeben. Die Darlehenserhöhung im Vergleich zu 2022 ergibt sich einerseits aus den Darlehenszinsen, die den Darlehen zugeschrieben wurden. Weiterhin wurden aus vorhandener Liquidität, die vor allem aus Darlehensgewährungen resultierten, die noch nicht unmittelbar für Investitionen verwendet wurden, weitere Darlehen an verbundene Unternehmen gewährt. Der durchschnittliche Zinssatz wurde auf Grundlage der gesamten Forderung berechnet. Im Geschäftsjahr 2023 wurden die Zinsvereinbarungen auf Grundlage eine Marktanalyse auf 5,9 % angepasst.

Die Gesellschaft hat keine Sicherheiten für die Darlehensvergabe.

Für die gewährten Darlehen an die Muttergesellschaft und deren verbundenes Unternehmen wurden im Jahresabschluss 2023 weitere Wertberichtigungen entsprechend der Bonität der Gesellschaft vorgenommen. Die Darlehen (inklusive Zinsen des Jahres 2023) sind zum 31. Dezember 2023 mit 0,69 % wertberichtigt (TEUR 3.559; Vorjahr: TEUR 2.104).

Die Beurteilung erfolgte auf Basis externer Ratings von Moody's (Baa3 [VJ: Baa3]) und S&P (BBB-[VJ: BBB-]). Die gewährten Darlehen werden als Investitionen mit durchschnittlichen Ausfallrisiko angesehen.

5.6 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

5.7 Eigenkapital

Das Stammkapital in Höhe von TEUR 60.000 ist voll eingezahlt. Es existiert eine Kapitalrücklage in Höhe von TEUR 89.436. Die Gewinnrücklage verminderte sich 2023 in Höhe des Periodenergebnis um TEUR -389.281 auf TEUR 1.816.651.

Bewertungsverluste aus den abgeschlossenen Zinssicherungsgeschäften von TEUR -17.414 wurden in Höhe von TEUR -16.666 in den sonstigen Rücklagen erfasst und in Höhe von TEUR -748 erfolgswirksam gebucht. Daneben wurde die entsprechende Veränderung der latenten Steuern in Höhe von TEUR 3.503 in den sonstigen Rücklagen erfasst, so dass sich im Geschäftsjahr 2023 eine Veränderung der sonstigen Rücklagen in Höhe von TEUR 13.163 ergibt. Die sonstigen Rücklagen werden im Zeitablauf in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert.

5.8 Finanzielle Verbindlichkeiten

Langfristig

Kurzfristig

Gegenstand des Leasings ist die Immobilie Wupperstraße, die gemäß IAS 40.6 als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zum Fair Value bilanziert wird. Der beizulegende Zeitwert der Immobilie Wupperstraße betrug zum 31. Dezember 2023 TEUR 2.310 (VJ: TEUR 2.740). Zum 31. Dezember 2023 werden langfristige Leasingverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 546 (VJ: TEUR 609) sowie kurzfristige Leasingverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 311 (VJ: TEUR 300) ausgewiesen.

Darüber hinaus werden im Geschäftsjahr 2023 im Zusammenhang mit der Aktivierung des Nutzungsrechts an Versatel-Datenleitungen langfristige Leasingverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 1.551 (VJ: TEUR 1.711) und kurzfristige Leasingverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 189 (VJ: TEUR 189) bilanziert.

Wesentliche Konditionen der Bankdarlehen

2023

2022

Die Darlehen zu Ifd. Nr. 1-4 über ursprünglich TEUR 500.000 sind durch Vertrag vom 28. Dezember 2023 in Höhe von TEUR 404.000 fest prolongiert worden. Der Zinssatz für diese Prolongation ist bereits mit 3,76 % p. a. fest vereinbart. Das Darlehen dient zur Ablösung der bestehenden Darlehen (Ifd. Nr. 1-4) zum 31. Oktober 2024, die zu diesem Zeitpunkt mit TEUR 467.668 valutieren werden. Über die Prolongation des Differenzbetrages befindet sich die Gesellschaft bereits in Verhandlungen.

Das Darlehen der GSG Solar Berlin GmbH (lfd. Nr. 8) wurde am 06. November 2023 um weitere 10 Jahre zu neuen Konditionen prolongiert.

Die GSG ARMO Verwaltungsgesellschaft mbH hat am 26. September 2023 ein Darlehen über TEUR 65.000 aufgenommen (lfd. Nr. 9). Ein Teilbetrag von TEUR 53.500 wurde im September 2023 ausgezahlt, ein weiterer Teilbetrag von TEUR 11.500 kann bis zum 30. Juni 2025 in maximal zwei Auszahlungen in Anspruch genommen werden, sobald der Kreditnehmer die im Kreditvertrag definierten Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt.

Der Fair Value der aufgenommenen Festzinsdarlehen beträgt EUR 522,6 Mio. (Buchwert EUR 532,9 Mio.). Bei der Berechnung wurden je nach Laufzeit der jeweiligen Darlehen Zinssätze zwischen 3,825 % und 4,580 % zugrunde gelegt.

Die Darlehen des Portfolio B (lfd. Nr. 5-7) wurden über insgesamt EUR 515 Mio. ausgereicht. Diese Darlehen laufen bis 30. September 2029 und werden jeweils für einen Zeitraum von drei Monaten fest verzinst. Der Zinssatz ermittelt sich aus dem Einstand des Darlehensgebers (fristenkongruenter EURIBOR zzgl eines Liquiditätsaufschlags in Höhe von 0,32 % p. a.) und einer Marge in Höhe von 0,88 % p. a. Bei den Darlehen mit EURIBOR-Marge ist vereinbart, dass die Summe von Zinssatz und Marge nicht negativ werden kann. Die GSG Berlin hat das Zinsrisiko durch den Abschluss von Zinssicherungsgeschäften begrenzt.

Die GSG Berlin hat sich den Darlehensgebern gegenüber verpflichtet, folgende finanziellen Covenants einzuhalten:

Die in den Darlehensverträgen vereinbarten finanziellen sowie nichtfinanziellen Covenants wurden im Geschäftsjahr und im Vorjahr eingehalten.

In den Jahren 2023 und 2022 waren alle Kredite, außer bei der GSG Solar Berlin GmbH, mit betrieblichen Grundstücken grundpfandrechtlich gesichert. Der Buchwert des als Sicherheit dienenden Grundbesitzes beträgt EUR 2.442 Mio. (VJ: EUR 2.717 Mio.). Diese setzen sich zusammen aus als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien zusammen. Nicht belastet sind die Grundstücke Voltastraße, Forster Straße, Wupperstraße, die beiden Grundstücke Waßmannsdorf, sowie Teilgrundstücke der Geneststraße und der Franklinstraße (Gebauer).

Weiterhin sind die Mietforderungen und die Mieteingangskonten an die Banken verpfändet. Darüber hinaus sind eventuelle Ansprüche aus der Gebäudeversicherung und aus Grundstücksverkäufen an die Banken abgetreten. Das Darlehen der GSG Solar Berlin GmbH ist durch Verpfändung der Bankguthaben auf einem Sicherungskonto und durch Abtretung der Ansprüche aus der Einspeisung und der Direktvermarktung der erzeugten Energie sowie der Abtretung von Versicherungsansprüchen besichert. Die Sicherungsübereignung der Photovoltaikanlagen ist mit der Prolongation 2023 entfallen.

5.9 Rückstellungen

Sonstige Verbindlichkeiten

5.10 Latente Steuerschulden

Die latenten Steuerschulden ergeben sich aus folgenden temporären Differenzen und Verlustvorträgen:

Der Buchwert der latenten Steueransprüche wird an jedem Bilanzstichtag auf Werthaltigkeit überprüft.

Die Verwendbarkeit der Verlustvorträge wird jährlich anhand der Fortschreibung der Unternehmensplanung überprüft. Die Nutzbarkeit der Verlustvorträge ist nach derzeitiger Rechtslage zeitlich nicht begrenzt.

Steuerliche Verlustvorträge, auf die keine latenten Steuern berechnet wurden, belaufen sich derzeit auf EUR 33,7 Mio. (VJ 2022: EUR 25,0 Mio.). Diese Verlustvorträge teilen sich auf in Verlustvorträge für Körperschaftsteuern EUR 10,8 Mio. (VJ 2022: EUR 5,6 Mio.) und Vorträge für Gewerbesteuern EUR 22,9 Mio. (VJ 2022: EUR 19,4 Mio.). Da die Nutzung dieser Vorträge, aufgrund erweiterter Gewerbesteuerkürzung sowie Ergebnisabführungsverträgen, nicht sicher ist, wurden für diese keine latenten Steuern gebildet.

Die GSG Berlin führt einen Rechtsstreit mit der Finanzverwaltung bezüglich der Existenz von steuerlichen Verlustvorträgen im Gesamtwert von EUR 8,7 Mio. Da die Gesellschaft vor dem Finanzgericht in erster Instanz gewonnen hat, erfolgt die Bilanzierung unter der Annahme der Existenz dieser Verlustvorträge und ihrer bereits teilweisen Nutzung in den letzten Jahren. Die Revision der Finanzverwaltung ist seit mehreren Jahren beim Bundesfinanzhof anhängig. Es ist nicht bekannt, wann ein Urteil zu erwarten ist.

Das gesamte Risiko in diesem Rechtsstreit vor dem BFH bewerten wir derzeit mit EUR 10,4 Mio., hiervon sind EUR 3,4 Mio. als Rückstellungen gebucht.

Auf den Unterschiedsbetrag zwischen dem in der Konzern-Bilanz erfassten anteiligen Eigenkapital von Tochtergesellschaften und den korrespondierenden steuerbilanziellen Beteiligungsansätzen, z. B. durch Gewinnthesaurierung, sind grundsätzlich latente Steuern zu berechnen. Auf Unterschiedsbeträge in Höhe von EUR 354 Mio. (VJ 2022: EUR 453 Mio.) sind passive latente Steuern nicht angesetzt worden, da eine Realisierung aus heutiger Sicht nicht geplant ist. Bei Veräußerung oder Ausschüttung würden der Veräußerungsgewinn bzw. die Dividende zu 5 % der Besteuerung in Deutschland unterliegen; ggf. würden zusätzlich ausländische Quellensteuern anfallen. Die entsprechenden Steuerbeträge belaufen sich auf EUR 5,3 Mio. (VJ 2022: EUR 6,8 Mio.)

Die Veräußerungserlöse aus dem Verkauf der sechs Gewerbehöfe wurden im Geschäftsjahr 2022 in eine nur für steuerliche Zwecke ansetzbare § 6b EStG-Rücklage eingelegt und entsprechend nicht versteuert. Die latenten Steuern auf die Veräußerungserlöse betragen aktuell TEUR 17.169 (2022: TEUR 18.875).

6 Finanzrisikomanagement

Der Konzern ist im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit verschiedenen Risiken ausgesetzt. Die Finanzrisiken umfassen:

Diese Angabe enthält Informationen über das Gefährdungspotenzial des Konzerns durch jedes der oben genannten Risiken, seine Ziele, Richtlinien und Verfahren im Hinblick auf die Bewertung und Steuerung dieser Risiken und das Kapitalmanagement des Konzerns.

Die vorrangigen Zielsetzungen des Finanzrisikomanagements sind es, Risikogrenzen festzulegen und sicherzustellen, dass sich die Risiken innerhalb dieser Grenzen bewegen. Die Überwachung der Risiken für den Konzern erfolgt in Abstimmung mit der Geschäftsführung im geeigneten Rahmen des Berichtswesens.

6.1 Ausfallrisiken

Das Ausfallrisiko besteht darin, dass ein Vertragspartner seine Verpflichtungen im Rahmen eines Finanzinstrumentes oder eines Kundenvertrags nicht erfüllt und somit ein finanzieller Verlust entsteht. Der Konzern ist Ausfallrisiken überwiegend aus der Vermietungstätigkeit (insbesondere im Bereich der Forderungen aus Vermietung und aus Lieferungen und Leistungen) und aus der Finanzierungstätigkeit, einschließlich gewährten Darlehen und erworbenen Schuldverschreibungen und Wechseln, ausgesetzt.

Dem Risiko eines übermäßigen Anstiegs an uneinbringlichen Forderungen begegnet die Geschäftsführung durch Maßnahmen im Vertrieb, im Forderungsmanagement und in der Rechtsabteilung. Am Bilanzstichtag bestehen keine wesentlichen Ausfallrisikokonzentrationen in Bezug auf einzelne Mieter und Mietergruppen. Das maximale Ausfallrisiko in diesem Zusammenhang entspricht dem Buchwert jedes finanziellen Vermögenswerts in der Bilanz.

Der Konzern begrenzt das Risiko uneinbringlicher Mietforderungen durch Abforderung einer Mietkaution vor Einzug des Mieters, wodurch der Konzern die Möglichkeit zur Verrechnung möglicher Mietschulden mit dieser Kaution hat, wenn der Mieter die Schuld nicht selbst begleicht. Bei Ausbleiben der Mietzahlung seitens des Mieters wird zunächst versucht, die Forderung selbst zu realisieren. Sollte dies nicht möglich sein, wird der Fall an einen externen Rechtsanwalt übergeben, um die rechtlichen Möglichkeiten zur Realisierung der Forderungen zu prüfen und notfalls den Mieter zum Verlassen der Mieteinheit zu bewegen. Die Mieter des Konzerns werden vor Unterzeichnung des Mietvertrags einer Bonitätsprüfung unterzogen. Forderungssalden werden laufend überwacht, um das Risiko für den Konzern aus uneinbringlichen Forderungen zu minimieren.

Forderungen gegen der Gesellschafterin und verbundene Unternehmen werden fortlaufend beobachtet und bewertet. Im Geschäftsjahr 2023 wurden 0,69 % einer Wertberichtigung unterzogen (vgl. 6.7).

6.2 Liquiditätsrisiko

Der Konzern betreibt Liquiditätsmanagement, um sicherzustellen, dass jederzeit genügend liquide Mittel zur Einhaltung sämtlicher Zahlungsverpflichtungen zur Verfügung stehen, wenn diese fällig werden. Die Risikokonzentration ist aufgrund des breit gestreuten Portfolios an Finanzierungsquellen des Konzerns gering. Der Konzern steuert das Liquiditätsrisiko mittels einer laufenden Überwachung der erwarteten und der tatsächlichen Zahlungsströme, der Finanzierung des Portfolios von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien durch langfristige Finanzierung sowie ggf. Refinanzierung, und der Verwendung der Mieteinnahmen zur Begleichung von kurzfristigen Verbindlichkeiten.

Der Konzern kann auch potenziellen Liquiditätsrisiken im Rahmen seiner Darlehensfazilitäten ausgesetzt sein, weil die Darlehensfazilitäten Covenants enthalten, die dem Darlehensgeber bei Verstößen das Recht auf Kündigung des Darlehens einräumen, womit der Mittelabfluss, der sonst für die Fälligkeit des Darlehens eingeplant war, beschleunigt wird. Der Konzern überwacht in regelmäßigen Abständen die Einhaltung der Covenants.

Liquiditätsrisikoanalyse

Ausgehend von den undiskontierten Zahlungen einschließlich aufgelaufener Zinsen weisen die finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns nachfolgend dargestellte Fälligkeiten auf. Die Tabelle zeigt basierend auf der vertraglichen Laufzeit den frühestmöglichen Tilgungszeitpunkt der Schulden des Konzerns und umfasst sowohl originäre sowie derivative finanzielle Verbindlichkeiten.

2023

2022

^* Sonstige kurzfristige Schulden umfassen sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, erhaltene Vorauszahlungen, sonstige kurzfristige finanzielle Verbindlichkeiten, sonstige kurzfristige nicht-finanzielle Verbindlichkeiten und tatsächliche Ertragsteuerschulden
^** Rückstellungen sind nicht enthalten

Undiskontierte Zahlungsströme in Bezug auf Verbindlichkeiten mit einer Laufzeit von bis zu einem Jahr entsprechen grundsätzlich ihrem Buchwert in der Konzernbilanz, da der Effekt aus der Diskontierung nicht wesentlich ist.

Es wird nicht erwartet, dass die in der Fälligkeitsanalyse dargestellten Zahlungsströme deutlich früher anfallen oder dass sie in ihrer Höhe erheblich abweichen könnten.

Angaben über die Veränderungen der Finanzverbindlichkeiten gemäß IAS 7:

6.3 Marktrisiken

Das Marktrisiko bezeichnet das Risiko, dass Veränderungen der Marktpreise, wie z. B. Wechselkurse, Zinssätze und Preise, die Erträge des Konzerns oder den Wert seines Bestands an Finanzinstrumenten nachteilig beeinflussen oder zukünftige Zahlungsströme im Zusammenhang mit Finanzinstrumenten Schwankungen unterliegen könnten.

Die Marktrisiken des Konzerns ergeben sich überwiegend aus offenen Posten bei gewährten Darlehen und finanziellen Verbindlichkeiten, sofern sie allgemeinen und besonderen Marktschwankungen ausgesetzt sind. Marktrisikopositionen werden anhand von Sensitivitätsanalysen bewertet. Die nachfolgend dargestellten Sensitivitäten in Bezug auf Marktrisiken ergeben sich aus der Änderung eines Faktors unter Beibehaltung sämtlicher sonstiger Faktoren. In der Praxis ist dies unwahrscheinlich und Änderungen bei einigen der Faktoren können zu Änderungen anderer Faktoren führen.

Erläuterungen zum Zinsprofil der verzinslichen Finanzinstrumente des Konzerns zum Abschlussstichtag finden sich für gewährte Darlehen in Angabe 5.5 und für finanzielle Verbindlichkeiten in Angabe 5.8.

Das Zinsänderungsrisiko besteht in dem Risiko, dass der beizulegende Zeitwert oder künftige Zahlungsströme eines Finanzinstruments aufgrund von Änderungen der Marktzinssätze Schwankungen unterliegen. Der Konzern setzt zur Minimierung seiner Exposition gegenüber dem Zinsänderungsrisiko der Darlehen 5, 6, 7 der Darlehensübersicht derivative Finanzinstrumente (SWAP & CAP) ein. Mit den Zinssicherungsgeschäften verfolgt der Konzern die Zielsetzung, sich gegen Schwankungen bei Zinszahlungen im Zusammenhang mit Veränderungen des EURIBOR abzusichern. Die Wirksamkeit des Sicherungsgeschäfts wird bewertet, indem die Änderungen des beizulegenden Zeitwerts des Sicherungsinstruments mit den Änderungen des beizulegenden Zeitwerts eines hypothetischen Derivats verglichen werden.

Die vom Konzern gewährten und die erhaltenen Darlehen an verbundene Unternehmen inklusive der Zahlungsverpflichtungen der Parteien sind in entsprechenden Darlehensverträgen festgehalten.

Demzufolge betrifft das Zinsänderungsrisiko 2024 für den Konzern nur die Bankdarlehen des Portfolios B (Ifd. Nr. 5-7). Eine Veränderung der Zinssätze im Jahr 2024 um +100 Basispunkte würde unter Berücksichtigung der bestehenden Zinssicherungsgeschäfte das Periodenergebnis nicht weiter belasten, eine Veränderung um -100 Basispunkte das Periodenergebnis um rund EUR 0,3 Mio. verbessern. Dabei wird angenommen, dass sämtliche anderen Variablen konstant bleiben.

Eine Erhöhung der Zinsen wird sich im November 2024 ergeben, wenn die Darlehen des Portfolios A (lfd. Nr. 1-4) prolongiert werden. Anstelle des bisherigen durchschnittlichen Zinssatzes von 1,19 % ist für den bereits prolongierten Teilbetrag von EUR 404 Mio. ein Zinssatz von 3,76 % vereinbart. Über die Prolongation des Restbetrages wird gerade verhandelt.

6.4 Kapitalmanagement

Die Ziele des Konzerns im Hinblick auf das Kapitalmanagement liegen in der Sicherstellung der Unternehmensfortführung, um den Anteilseignern Erträge und den anderen Interessenten die ihnen zustehenden Leistungen bereitzustellen. Ein weiteres Ziel ist die Aufrechterhaltung einer optimalen Kapitalstruktur, um die Kapitalkosten zu reduzieren.

Die GSG Berlin als Immobilieninvestor nutzt zur Finanzierung ihrer Projekte nur Bankschulden. Zwar unterliegt die Vermögenslage kaum saisonalen Effekten, jedoch können Schwankungen auf den Finanzmärkten zu positiven oder negativen Auswirkungen auf die Konzernbilanz führen.

Bei den Zielsetzungen, Richtlinien und Verfahren wurden gegenüber dem vergangenen Geschäftsjahr keine Änderungen vorgenommen.

Der Konzern überwacht seine Kapitalstruktur anhand des Verschuldungsgrads und der Beleihungsquote.

Verschuldungsgrad

Dieser errechnet sich aus dem Verhältnis von bereinigten Gesamtschulden zu bereinigtem Gesamteigenkapital. Schulden werden definiert als lang- und kurzfristige Verbindlichkeiten, d. h. ohne latente Steuern. Das Eigenkapital setzt sich aus sämtlichem in der Konzernbilanz ausgewiesenen Kapital und Rücklagen zusammen und wird bereinigt um die Forderungen / Verbindlichkeiten gegen verbundene Unternehmen und die latenten Steuern. Der Konzern strebt langfristig einen Verschuldungsgrad von unter 50% an.

Zum 31. Dezember 2023 und zum 31. Dezember 2022 ergaben sich jeweils folgender Verschuldungsgrade:

Beleihungsquote in % (LTV-Loan to Value)

Die Beleihungsquote errechnet sich aus den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und aus Leasing und dem Gesamtwert des Immobilienbestands.

Zum 31. Dezember 2023 und zum 31. Dezember 2022 ergaben sich jeweils folgende Beleihungsquoten:

Unter Berücksichtigung der Bestände an liquiden Mitteln und den Forderungen bzw. Verbindlichkeiten gegen Gesellschafter ergibt sich eine noch niedrigere Quote:

6.5 Bemessung des beizulegenden Zeitwerts

Die Bemessung des beizulegenden Zeitwerts der zum beizulegenden Zeitwert ausgewiesenen Finanzinstrumente richten sich nach der Stufe der folgenden Bewertungshierarchie:

Der beizulegende Zeitwert von Finanzinstrumenten, die auf aktiven Märkten gehandelt werden (wie börsennotierte Derivate, erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Wertpapiere und finanzielle Vermögenswerte), basiert auf den am Abschlussstichtag notierten Marktpreisen.

Der beizulegende Zeitwert von Finanzinstrumenten in Form von Swaps und Caps wird anhand von Marktbewertungen der Banken bestimmt.

Der beizulegende Zeitwert von Finanzinstrumenten, die nicht auf einem aktiven Markt gehandelt werden, wird mit Bewertungsverfahren ermittelt. Der Konzern nutzt verschiedene Verfahren und trifft Annahmen, die auf den Marktgegebenheiten am jeweiligen Abschlussstichtag basieren. Zur Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts der Finanzinstrumente werden Verfahren wie die Schätzung zukünftiger diskontierter Cashflows herangezogen. Der beizulegende Zeitwert der kurzfristigen nicht-derivativen Finanzinstrumente entspricht ihrem Buchwert.

Auf der Grundlage bestmöglicher Schätzungen durch die Geschäftsführung werden regelmäßig Bewertungen zu Kreditrisiken des Konzerns oder zu der entsprechenden in Frage kommenden Gesellschaft anhand gegebener, verfügbarer und beobachtbarer Marktdaten vorgenommen.

Der beizulegende Zeitwert von Finanzinstrumenten spiegelt unter anderem das derzeitige Marktumfeld (Zinssätze, Volatilität) wider. Änderungen der beizulegenden Zeitwerte werden in der Konzern- Gesamtergebnisrechnung unter der Position "Sonstiges Nettofinanzergebnis" erfasst.

Bilanzielle Gliederung und beizulegende Zeitwerte

Die folgenden Tabellen zeigen die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, ihren beizulegenden Zeitwert und ihre Stufe in der Bewertungshierarchie. Bei den nicht zum beizulegenden Zeitwert bewerteten finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten werden keine Angaben zum beizulegenden Zeitwert aufgeführt, wenn der Buchwert dem beizulegenden Zeitwert weitgehend entspricht.

Zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Festzinsdarlehen wurden alle künftigen Zahlungsströme mit demjenigen Zinssatz auf den Bilanzstichtag abgezinst, der dem auf die jeweilige Restlaufzeit bezogenen marktüblichen Hypothekenzins per 31. Dezember 2023 entspricht.

Die festverzinslichen Darlehensverbindlichkeiten werden zu den bei Vertragsabschluss vereinbarten Zinssätzen verzinst. Der Fair Value der aufgenommenen Festzinsdarlehen beträgt EUR 522,6 Mio. Bei der Berechnung wurden je nach Laufzeit der jeweiligen Darlehen Zinssätze zwischen 3,825 % und 4,580 % zugrunde gelegt.

Alle vom Konzern gehaltenen finanziellen Vermögenswerte bis auf Beteiligungen sind in die Kategorie Kredite und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten (Loans and receivables at amortized cost) einzuordnen. Der Konzern stuft die nicht derivativen finanziellen Verbindlichkeiten in die Kategorie Finanzielle Verbindlichkeiten (Financial liabilities measured at amortized cost using the effective interest method) ein.

6.6 Zusammenfassung der Aufwendungen und Erträge aus Finanzinstrumenten

Mit Ausnahme der Aufwendungen und Erträge aus derivativen Finanzinstrumenten und Beteiligungen betreffen alle Aufwendungen und Erträge die Kategorien Kredite und Forderungen und finanzielle Verbindlichkeiten.

Die Aufwendungen für langfristige finanzielle Vermögenswerte und für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen resultieren aus Wertminderungen dieser Vermögenswerte (Impairment).

6.7 Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen

Zu den nahestehenden Unternehmen und Personen des Konzerns gehören die Geschäftsführung und die Prokuristen der GSG GmbH (Mitglieder des Managements in Schlüsselpositionen) sowie Unternehmen, die zum CPI-Konzern gehören.

Mitglieder des Managements in Schlüsselpositionen

Die laufende Vergütung für die Mitglieder des Managements in Schlüsselpositionen betrug in 2023 TEUR 1.435 (VJ: TEUR 2.082). Der Rückgang ist auf die Auszahlung von langfristigen Vergütungskomponenten im Vorjahr zurückzuführen Dies erklärt auch den Anstieg dieser Position in der folgenden Tabelle, die die Verbindlichkeiten für zukünftige Zahlungen darstellt. Der Anstieg der kurzfristigen Vergütung ist wiederum auf die Erhöhung der Anzahl der Mitglieder des Managements um einen zweiten Geschäftsführer zurückzuführen.

Salden und Transaktionen zwischen nahestehenden Unternehmen und dem Konzern

Die nachfolgende Tabelle stellt die Beziehungen zu den nahestehenden Unternehmen dar.

Muttergesellschaft

Schwestergesellschaften:

Gesamtübersicht

Aus dem Verkauf von Beteiligungen an das Mutterunternehmen resultieren Kaufpreisforderungen (TEUR 313.106), auf die, unter Berücksichtigung der Bonität des Mutterunternehmens, Wertberichtigungen gebildet worden sind. Die Forderungen sind zum 31. Dezember 2023 mit 0,69 % wertberichtigt (TEUR 2.160; Vorjahr: TEUR 0).

7 Ereignisse nach dem Abschlussstichtag

Im Februar 2024 beendete der Geschäftsführer Thomas Ostermann seine Tätigkeit für die GSG GmbH. Die Geschäftsführung der GSG GmbH wurde zum 15. Februar 2024 durch die Bestellung von Herrn Sebastian Blecke vervollständigt.

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. bis 31.12.2023

BILANZ der GSG Berlin GmbH, Berlin zum 31.12.2023

(bis zum 1. Juni 2023: Gewerbesiedlungs-Gesellschaft mbH)

AKTIVA

PASSIVA

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

I. Vorbemerkungen und allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die Gewerbesiedlungs-Gesellschaft mit beschränkter Haftung hat sich im Juni 2023 in GSG Berlin GmbH umbenannt. Die GSG Berlin GmbH (im Folgenden: GSG oder Gesellschaft) hat ihren Sitz in Berlin und wird beim Amtsgericht Charlottenburg unter HRB 801 B geführt. Sie ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Abs. 2 HGB und stellt ihren Jahresabschluss nach den handelsrechtlichen Vorschriften und ergänzend nach den Vorschriften im GmbHG auf.

Die Gliederung der Bilanz entspricht der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 22. September 1970, zuletzt geändert am 14. Juni 2023.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde gemäß § 275 Abs. 2 HGB nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Die Form der Darstellung, insbesondere die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurde im Vergleich zum Vorjahr beibehalten, bzw. sachgerecht ergänzt.

Der Jahresabschluss der GSG wurde auf der Grundlage der Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufgestellt (§ 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB).

Die GSG verfügt über ihre direkten und indirekten Tochtergesellschaften

über ca. 938.200 qm Gewerbeflächen in Berlin. In geringem Maße (<1 %) sind auch Wohnflächen enthalten. Die Gewerbeflächen befinden sich im Jahr 2023 nahe dem Vorjahresniveau (936.600 qm). Der Anstieg ist größtenteils auf die Fertigstellung der Projektentwicklung in dem Gewerbehof in der Adalbertstraße zurückzuführen.

Die GSG erbringt - entweder selbst oder durch ihre Tochtergesellschaften GSG Asset Management GmbH (vorher: Wertpunkt Real Estate Experts GmbH) und Hofnetz und IT- Services GmbH - Dienstleistungen für ihre Tochtergesellschaften - vor allem sämtliche für den Betrieb, die Verwaltung, die Instandhaltung, die planerische Entwicklung und die Verwertung der Immobilien erforderlichen sowie administrative Aufgaben.

In der Tochtergesellschaft GSG Solar Berlin GmbH sind die Aktivitäten in der Solarstromerzeugung gebündelt. Die Tochtergesellschaft GSG Mobilien GmbH hält und verwaltet mobile Gegenstände und Bestandteile der funktionalen oder konstruktiven Gebäudeausstattung.

Die GSG Gewerbehöfe Berlin (1.-6.) KG'en, an denen die Gesellschaft zu 99,99 % beteiligt ist, halten insgesamt 100% der Anteile an der GSG Europa Beteiligungs GmbH. Über die GSG Europa Beteiligungs GmbH hielt die Gesellschaft Anteile an fünf Objektgesellschaften in der Tschechischen Republik, welche im September und Oktober 2023 veräußert wurden.

II. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen bewertet. Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen grundsätzlich nach der linearen Methode. Die Abschreibungssätze entsprechen der voraussichtlichen tatsächlichen Nutzungsdauer. Betriebs- und Geschäftsausstattungen werden über drei bis fünf Jahre abgeschrieben.

Geringwertige Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten unter 250 EUR werden im Jahr der Anschaffung als Aufwand erfasst. Geringwertige Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten über 250 EUR bis unter 1.000 EUR werden in Sammelposten erfasst und über fünf Jahre abgeschrieben.

Bei den Finanzanlagen sind die Anteile mit den Anschaffungskosten abzüglich außerplanmäßiger Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung und die Ausleihungen grundsätzlich zum Nennwert angesetzt.

Die Aktivierung der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände erfolgte mit dem Nennbetrag bzw. den Anschaffungskosten. Erkennbare Risiken sind durch ausreichende Einzel- und Pauschalwertberichtigungen berücksichtigt worden. Uneinbringliche Forderungen werden in voller Höhe abgeschrieben.

Verpfändete Bankkonten werden als sonstige Vermögensgegenstände ausgewiesen.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten wurden nur im Rahmen der Bestimmungen des § 250 Abs. 1 Satz 1 HGB gebildet und sind mit den im Voraus geleisteten Ausgaben angesetzt.

Das gezeichnete Kapital ist mit dem Nennwert in Höhe von 60 Mio. EUR ausgewiesen und ist vollständig eingezahlt.

Die Rückstellungen berücksichtigen nach kaufmännischer Vorsicht alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten, deren Höhe und/oder tatsächlicher Eintritt ungewiss ist.

Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag passiviert.

Für die Ermittlung der latenten Steuern wurden alle verbundenen Unternehmen einbezogen, mit denen für die jeweilige Steuerart eine ertragsteuerliche Zusammenfassung erfolgt. Die ermittelten steuerlichen Latenzen resultieren im Wesentlichen aus unterschiedlichen Wertansätzen bei den Grundstücken und Gebäuden der Tochtergesellschaften. Sie führen insgesamt zu einem Überhang passiver latenter Steuern bzw. zu künftigen Steuerbelastungen für die Gesellschaft und wurden entsprechend passiviert.

III. Erläuterungen zur Bilanz

Zur Entwicklung des Anlagevermögens wird auf den Anlagenspiegel verwiesen, der diesem Anhang als Anlage 1 beigefügt ist.

Unter den grundstücksgleichen Rechten ist das grundbuchlich gesicherte Dauernutzungsrecht der überwiegend selbstgenutzten Gewerbeflächen im Gewerbehof Geneststraße 5 ausgewiesen. Das Dauernutzungsrecht ist von der Tochtergesellschaft GSG Gewerbehöfe Berlin 3. GmbH & Co. KG erworben worden.

Die unter den Finanzanlagen ausgewiesenen Ausleihungen betreffen in Höhe von 21.907 TEUR (Vorjahr: 24.460 TEUR) Tochtergesellschaften und in Höhe von 85.063 TEUR (Vorjahr: 102.588 TEUR) Gesellschafter. Weitere 76.128 TEUR betreffen Ausleihungen an eine Schwestergesellschaft (Vorjahr: 75.433 TEUR).

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind wie im Vorjahr kurzfristig innerhalb eines Jahres fällig.

Die Steuerrückstellungen (8.740 TEUR, Vorjahr: 12.305 TEUR) betreffen Rückstellungen für Ertragsteuern für die Jahre 2008 bis 2022. Bei Ermittlung der Steuerrückstellungen wurde aus Vorsichtsgründen unterstellt, dass ein Großteil der Verlustvorträge nach einer im Jahr 2008 durchgeführten Unternehmensverschmelzung nicht mehr nutzbar ist. Wegen der Feststellung der vortragsfähigen Verluste wird ein Rechtsstreit vor dem Bundesfinanzhof geführt.

Die Sonstigen Rückstellungen in Höhe von 7.748 TEUR (Vorjahr: 5.054 TEUR) betreffen ungewisse Verbindlichkeiten, im Wesentlichen aus möglichen öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen (3.585 TEUR, Vorjahr: 3.148 TEUR) und gegenüber Mitarbeitern (645 TEUR, Vorjahr: 429 TEUR).

Die Laufzeiten der Verbindlichkeiten sind dem Verbindlichkeitenspiegel zu entnehmen, der diesem Anhang als Anlage 2 beigefügt ist.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:

Am 14. April 2008 hat die GSG Grundstücke und Bauten im Wege der Einzelrechtsnachfolge im Rahmen einer gemischten Sacheinlage auf die Asset KG übertragen. Die Sacheinlage wurde im handelsrechtlichen Abschluss der Asset KG zu Zeitwerten bewertet, während für steuerliche Zwecke die Buchwerte der GSG fortgeführt werden. Zum 1. August 2013 erfolgte eine weitere Übertragung zu Zeitwerten von Grundstücken von der Asset KG auf die neu gegründeten GSG Gewerbehöfe Berlin (1.-5.) KG'en. Während die GSG Gewerbehöfe Berlin (1.-5.) KG'en selbst gewerbesteuerpflichtig sind, werden die Ergebnisse für körperschaftsteuerliche Zwecke weiterhin der GSG zugerechnet. Gleiches gilt für die GSG Gewerbehöfe Berlin 6. GmbH & Co. KG. Für die weiterhin bestehenden Differenzen zwischen handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Buchwerten zuzüglich Rücklagen gemäß § 6b EStG für im Jahr 2022 veräußerte Immobilien wurden passive latente Steuern ausgewiesen. Diese beinhalten latente Körperschaftsteuern in Höhe von 52.939 TEUR (Vorjahr: 53.948 TEUR, Veränderung -1.009 TEUR) sowie latente Gewerbesteuern in Höhe von 1.909 TEUR (Vorjahr: 2.311 TEUR, Veränderung -402 TEUR). Darin enthalten sind die Differenzen zwischen handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Werten des Dauernutzungsrechts für Körperschaftsteuer in Höhe von 1.071 TEUR (Vorjahr: 988 TEUR) und für Gewerbesteuer in Höhe von 971 TEUR (Vorjahr 896 TEUR). Es wurden für alle latenten Steuern folgende Steuersätze zugrunde gelegt: 15 % Körperschaftsteuer, 5,5 % Solidaritätszuschlag, 3,5 % Gewerbesteuer bei einem Hebesatz von 410 %.

Die passiven latenten Steuern resultieren aus folgenden Sachverhalten:

Der Berechnung wurde ein Steuersatz von 30,175 % zugrunde gelegt.

IV. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse (21.024 TEUR; Vorjahr: 19.552 TEUR) enthalten in Höhe von 167 TEUR (Vorjahr: 210 TEUR) Umsätze aus der Vermietung von Gewerbeflächen sowie aus der Betriebskostenabrechnung und in Höhe von 20.857 TEUR (Vorjahr: 19.342 TEUR) Verwaltungsleistungen bzw. Erlöse aus der Weiterbelastung von bezogenen Leistungen, überwiegend an verbundene Unternehmen.

Die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten Managementleistungen des Headquarters der Konzernmuttergesellschaft in Höhe von 677 TEUR (Vorjahr: 177 TEUR) und von verbundenen Tochtergesellschaften in Höhe von 1.800 TEUR (Vorjahr: 1.500 TEUR).

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sind in Höhe von 10.868 TEUR (Vorjahr: 27.709 TEUR) angefallen. Hiervon entfallen 12.279 TEUR (Vorjahr: 11.280 TEUR) auf laufende Steuern von Einkommen und Ertrag und -1.411 TEUR (Vorjahr: 16.429 TEUR) auf passive latenten Steuern.

Die entstandenen periodenfremden Posten sind von untergeordneter Bedeutung.

In den Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sind Steueraufwendungen in Höhe von 0 TEUR enthalten, welche sich aus dem Mindeststeuergesetz oder vergleichbaren ausländischen Mindeststeuergesetzen für das Geschäftsjahr ergeben.

V. Sonstige finanzielle Verpflichtungen, Haftungsverhältnisse und außerbilanzielle Geschäfte

Für die GSG Solar Berlin GmbH hat die GSG eine Bürgschaft von 7,5 Mio. EUR und ein Patronat übernommen. In der Patronatserklärung hat sich die GSG verpflichtet, diese Gesellschaft so mit finanziellen Mitteln auszustatten, dass diese stets in der Lage ist, ihren Verpflichtungen nachzukommen. Das Patronat gilt bis zum 31.12.2024. In Vorjahren wurden Wertberichtigungen auf den Beteiligungsansatz und auf die Ausleihungen vorgenommen. Weitere Wertberichtigungen waren im Geschäftsjahr nicht erforderlich. Eine Inanspruchnahme der Bürgschaft wird nicht erwartet, es wurden daher auch keine Rückstellungen gebildet.

In der Vergangenheit sind der Gesellschaft Fördermittel gewährt oder in Aussicht gestellt worden, bei denen die Bindungsfrist teilweise erst zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen ist. Grundsätzlich waren im Hinblick auf die der GSG gewährten Fördermittel sowohl bei Vermietungen, bei Objektveräußerungen als auch bei Veränderungen der Gesellschafterstruktur die jeweiligen Förderbedingungen einzuhalten. Verstöße gegen die Förderbestimmungen innerhalb der Bindungsfristen könnten zu Rückforderungen führen. Mit Schuldmitübernahmevereinbarung vom 20. März 2008 ist die Asset KG den Verpflichtungen zur Einhaltung der Förderauflagen beigetreten. In einer weiteren Schuldmitübernahmevereinbarung vom 25. Juni 2013 sind auch die GSG Gewerbehöfe Berlin (1.-5.) KG'en den Verpflichtungen zur Einhaltung der Förderauflagen beigetreten. Da die Mittelverwendung im ganz Wesentlichen vor der Privatisierung der GSG erfolgte und der Privatisierungsvertrag die GSG von Rückzahlungsverpflichtungen unter gewissen Bedingungen freistellt, stehen möglichen Ansprüchen gegen die GSG mögliche Freistellungsansprüche der GSG gegenüber.

Die Geschäftsführung geht davon aus, dass keine wesentlichen Risiken aus Fördermittelabrechnungen mehr existieren.

Die Finanzierung des Portfolios der Asset KG und der GSG Gewerbehöfe Berlin [1. - 6.] GmbH & Co. KG'en als auch der GSG Berlin Invest GmbH, der Gebauer Höfe Liegenschaften GmbH und partiell der GSG ARMO Verwaltungsgesellschaft mbH wurde im Jahr 2022 neu strukturiert und aufgestockt. Die GSG ist als Mitverpflichtete den Darlehensverträgen über jetzt insgesamt 1.000 Mio. EUR beigetreten. Im Dezember 2023 wurde eine Anschlussfinanzierung über 404 Mio. EUR abgeschlossen. Die Mittel werden im Jahr 2024 zur Ablösung von auslaufenden Kreditverträgen genutzt. Die GSG befindet sich momentan in Verhandlungen bezüglich einer Aufstockung der zuvor genannten Anschlussfinanzierung. Die Geschäftsführung geht davon aus, dass keine wesentlichen Risiken aus dem Haftungsbeitritt für die Gesellschaft resultieren.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen im Wesentlichen in der Erfüllung von Leasingverträgen für Kraftfahrzeuge von insgesamt 103 TEUR in den Jahren 2024 bis 2027.

Weiterhin besteht ein mit einem verbundenen Unternehmen vereinbartes Dauernutzungsrecht für die Büroräume der GSG. Für dieses Dauernutzungsrecht entstehen der GSG jährliche Kosten in Höhe von ca. 351 TEUR.

Zur Sicherung etwaiger Ansprüche von Nachbareigentümern im Zuge einer von der GSG Gewerbehöfe Berlin 5. GmbH & Co. KG durchgeführten Baumaßnahme hat die GSG eine Bürgschaft über 150 TEUR übernommen.

VI. Sonstige Angaben

Belegschaft

Die Zahl der Beschäftigten betrug 2023 durchschnittlich 68 (Vorjahr: 66).

Anteilsbesitz

Die Gesellschaft hielt zum 31. Dezember 2023 Geschäftsanteile von mehr als 20 % (unmittelbar und mittelbar) an folgenden Unternehmen:

Die GSG ist Komplementärin der GSG Asset GmbH & Co. Verwaltungs KG, Berlin. Bei den GSG Gewerbehöfe Berlin (1.-6.) KG'en ist die GSG Asset GmbH & Co. Verwaltungs KG wiederum Komplementärin.

Organe

Im Januar 2023 war Herr Oliver Schlink alleiniger Geschäftsführer. Ab dem 1. Februar 2023 war Herr Oliver Schlink Kaufmännischer Geschäftsführer - CFO und das Amt des operativen Geschäftsführers wurde von Herrn Thomas Ostermann besetzt. Herr Thomas Ostermann wurde mit Wirkung zum 6. Februar 2024 als Geschäftsführer abberufen. Herr Sebastian Blecke ist mit Wirkung zum 15. Februar 2024 zum Geschäftsführer bestellt worden. Die Geschäftsführer sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Auf die Angabe der Bezüge der Organe entsprechend § 285 Nr. 9 Buchstabe a) und b) HGB wurde nach § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Gesellschafter

Gesellschafter der GSG sind mit einer Stammeinlage von 56.994 TEUR (94,99 %) die CPI Property Group S.A. (Luxemburg) und mit einer Stammeinlage von 3.006 TEUR (5,01 %) die Isalotta GP GmbH & Co. Verwaltungs KG (Berlin).

Konzernverhältnis

Die Gesellschaft wird in den nach Internationalen Rechnungslegungsstandards (IFRS) aufgestellten Konzernabschluss der CPI Property Group S.A, Luxemburg, einbezogen, der den größten Konsolidierungskreis in Luxemburg bildet. Der Konzernabschluss wird in Luxemburg offen gelegt.

Den kleinsten Konsolidierungskreis bildet die GSG. Diese wird einen für ihre Tochtergesellschaften befreienden IFRS-Konzernabschluss und Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2023 aufstellen, der nach Prüfung in deutscher Sprache beim Unternehmensregister veröffentlicht wird. Die wesentlichste Abweichung des IFRS-Konzernabschlusses von den deutschen Rechnungslegungsgrundsätzen betrifft die Bewertung der Anlageimmobilien zum beizulegenden Zeitwert.

Angaben zum Gesamthonorar des Abschlussprüfers

In den Sonstigen Betrieblichen Aufwendungen sind Aufwendungen für den Abschlussprüfer in Höhe von 212 TEUR (Vorjahr: 189 TEUR) enthalten. Dieses Honorar betrifft ausschließlich Abschlussprüfungsleistungen des laufenden Jahres.

Angaben zu Ereignissen nach dem Bilanzstichtag

Es haben sich keine Ereignisse von Bedeutung nach dem Abschlussstichtag ereignet.

VII. Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresüberschuss von 41.886.271,30 EUR auf neue Rechnung vorzutragen.

Übersicht über die Entwicklung des Anlagevermögens bis 31. Dezember 2023

Verbindlichkeitenspiegel per 31. Dezember 2023

Lagebericht

Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns für das Geschäftsjahr 2023

Berlin im Mai 2024

Inhalt

I. GRUNDLAGEN DES KONZERNS

Geschäftsmodell

ORGANISATION UND KONZERNSTRUKTUR

KONZERNSTRATEGIE

WETTBEWERBSVORTEILE

Fokussierung

Qualität und Effizienz

Flexibilität

Nachhaltigkeit

IMMOBILIENPORTFOLIO

Überblick

Bewertung

II. WIRTSCHAFTSBERICHT

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Gesamtaussage zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage des Konzerns

Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Ertragslage

Vermögens- und Finanzlage

Finanzierung

Kapitalflussrechnung

Funds from Operations (FFO)

Prognose-Ist-Vergleich

II. CHANCEN UND RISIKEN

Allgemeines

Zinsentwicklung

Development Projekte

Wertentwicklung der Immobilien

Energieeffizienz der Gebäude

Kostensteigerungen

Möglicher Wegfall der steuerlichen Verlustvorträge

Weitere Verbesserung der wirtschaftlichen Entwicklung

III. PROGNOSEBERICHT

IV.ERLÄUTERUNGEN ZUR ERTRAGS-, VERMÖGENS- UND FINANZLAGE - EINZELABSCHLUSS DER GSG BERLIN GMBH

Ertragslage

Vermögens- und Finanzlage

Beurteilung und Prognose

I. GRUNDLAGEN DES KONZERNS

Geschäftsmodell

Die GSG Berlin GmbH (vormals "Gewerbesiedlungs-Gesellschaft mbH" ist mit ihren Tochtergesellschaften (nachfolgenden als "GSG", "GSG Berlin" oder "Teilkonzern" bezeichnet) der führende Anbieter von Gewerbeflächen in Berlin. Die GSG Berlin ist eine Tochtergesellschaft der CPI Property Group S.A. (nachfolgende "CPIPG"), einem an der Frankfurter Börse notierten, in Luxemburg ansässigen Immobilienkonzern, der Immobilien unterschiedlicher Assetklassen vorwiegend in Osteuropa hält und seit einer Akquisition in Abu Dhabi auch über die Grenzen Europas hinaus.

Der Immobilienbestand mit einem Fair Value von rund EUR 2,5 Mrd. umfasst 43 Gewerbehöfe, die alle im Berliner Stadtgebiet liegen, sowie ein unbebautes Grundstück in der Nähe des neu eröffneten Flughafens in Brandenburg. Insgesamt sind 42 Höfe im Eigentum der GSG Berlin und ein weiterer ist vom Land Berlin angepachtet. Von den rund 900.000 m ² nutzbaren Flächen entfallen weniger als 8.000 m ² auf 88 Wohnungen, während die restlichen Flächen auf Gewerbe-, Lager- und sonstige Flächen entfallen.

Die GSG Berlin investiert hohe Beträge in die Aufwertung der bestehenden Mieteinheiten und setzt zusätzlich seit 2017 auf die Nachverdichtung auf eigenen Grundstücken. Im Jahr 2023 haben wir das Projekt in der Adalbertstraße in Kreuzberg fertiggestellt. Dabei wurden auf dem bestehenden Hof zwei neue Gebäude errichtet, welche seit Juli 2023 vollvermietet sind und die letzten Flächen im November 2023 an die Mieter übergeben wurden. Aktuell laufen zwei Projekte: In der Zossener Straße (ebenfalls in Kreuzberg) haben wir in 2022 ein komplexes Projekt gestartet, das aus dem Neubau einzelner Gebäude, der Aufstockung bestehender Gebäude und dem Ausbau von Dachgeschossen auf diesem Gewerbehof besteht. Dieses Projekt wird im ersten oder zweiten Quartal 2025 abgeschlossen sein. Weiterhin haben wir Ende 2022 drei kleinere Projekte in den Gebauer Höfen in Charlottenburg gestartet, die aus der Modernisierung bestehender Gebäude, dem Neubau zweier kleinerer Gebäude sowie der Aufstockung eines zusätzlichen Stockwerks auf ein weiteres Gebäude bestehen. Diese Projekte werden zwischen Ende 2024 und Mitte 2025 abgeschlossen sein.

Darüber hinaus verfügen wir über eine große Pipeline an weiteren Projekten, die in den nächsten Jahren realisiert werden können, wobei wir aktuell den Fokus auf die Fertigstellung der begonnenen Projekte legen.

ORGANISATION UND KONZERNSTRUKTUR

Organisatorisch trennen wir zwischen bestandshaltenden Gesellschaften und Managementgesellschaften. Zu den Managementgesellschaften gehören neben der GSG Berlin GmbH als klassischer Holding mit dem Großteil der Mitarbeiter die beiden Tochtergesellschaften GSG Asset Management GmbH (im Folgenden "GSG AM") und Hofnetz und IT Services GmbH (im Folgenden "Hofnetz"). Die Mitarbeiter der GSG AM sind verantwortlich für die Bereiche Asset Management, Vermietung und Marketing - alles drei Dienstleistungen, die auch extern eingekauft werden könnten, die jedoch im GSG-Konzern ihren festen Platz haben, um die gesamte Wertschöpfungskette aus einer Hand abbilden zu können. Die Hofnetz erbringt für die GSG Berlin, ihre Mieter und im zunehmenden Maße auch externe Kunden IT-Dienstleistungen.

Zu den bestandshaltenden Gesellschaften gehören GSG Asset GmbH & Co. KG, GSG Gewerbehöfe Berlin 1. GmbH & Co. KG, GSG Gewerbehöfe Berlin 2. GmbH & Co. KG, GSG Gewerbehöfe Berlin 3. GmbH & Co. KG, GSG Gewerbehöfe Berlin 4. GmbH & Co. KG, GSG Gewerbehöfe Berlin 5. GmbH & Co. KG, GSG Gewerbehöfe Berlin 6. GmbH & Co. KG (im Folgenden: Asset KGen), GSG Wupperstraße GmbH (im Folgenden Wupperstraße GmbH), GSG Berlin Invest GmbH (im Folgenden "Berlin Invest"), Gebauer Höfe Liegenschaften GmbH (im Folgenden: "Gebauer Höfe") GSG ARMO Verwaltungsgesellschaft mbH (im Folgenden "GSG ARMO"), GSG BER Waßmannsdorf Eins GmbH und GSG BER Waßmannsdorf Zwei GmbH sowie GSG Mobilien GmbH (im Folgenden "GSG Mobilien"). Alle vorgenannten Gesellschaften haben keine Mitarbeiter angestellt. Die Wupperstraße GmbH besitzt keinen eigenen Grundbesitz, sondern hat ein bebautes Grundstück vom Land Berlin gepachtet. Die GSG Mobilien ist Eigentümerin von Betriebsvorrichtungen in den Immobilien der bestandshaltenden Gesellschaften.

Außerdem hält die GSG Berlin GmbH noch eine strategische Beteiligung an der GSG Solar Berlin GmbH, die auf den GSG Höfen Solarmodule errichtet hat. Diese Gesellschaft hält kein Personal. Bis zum 31. Dezember 2023 verkaufte die Gesellschaft den erzeugten Strom an die bestandshaltenden Gesellschaften und speiste ihn ins öffentliche Netz ein oder verkaufte ihn in geringem Umfang an Mieter. Zum Ende des Jahres 2023 veräußerte die GSG Solar sämtliche Photovoltaikanlagen an die bestandshaltenden Gesellschaften und übernimmt seitdem das Management dieser Anlagen sowie die Versorgung einzelner Mieter im Rahmen von Mieterstromprojekten.

Im Jahr 2017 erwarb die GSG über ihre indirekte Tochtergesellschaft GSG Europa Beteiligungen GmbH (im Folgenden kurz "GSG Europa") jeweils 80%ige Beteiligungen an fünf Zweckgesellschaften, die ohne eigenes Personal über Immobilienbesitz in der Tschechischen Republik verfügen. Die restlichen 20 % wurden von anderen Gesellschaften der CPIPG gehalten. Im Zeitraum vom 27. September 2023 bis zum 4. Oktober 2023 wurden diese Beteiligungen sukzessive an die CPI FIM SA; Luxemburg - eine Tochtergesellschaft der CPIPG veräußert.

KONZERNSTRATEGIE

Die GSG Berlin ist ein aktiver Portfolio Manager mit dem Schwerpunkt auf Gewerbeimmobilien im Berliner Stadtgebiet. Die Strategie der GSG enthält folgende Elemente:

Dies alles steht vor dem Hintergrund einer langfristigen vertrauensvollen Zusammenarbeit mit den Mietern. Es ist das erklärte Ziel, dass Verträge mit Bestandsmietern auch dann verlängert werden, wenn nur eine Miete vereinbart werden kann, die unterhalb der Marktmiete liegt. Wenn dieses Ziel nicht erreicht werden kann, z. B. weil der Bestandsmieter die Miete trotz eines Abschlags zur Marktmiete nicht bezahlen kann oder möchte, dann strebt die GSG Berlin an, dieses Mietverhältnis an einem anderen - für den Mieter günstigeren - Standort mit dem Mieter fortzusetzen.

Als wesentliche Leistungsindikatoren für die Entwicklung der GSG Berlin sehen wir die Leerstandsquote, die Durchschnittsmieten, die Instandhaltungsaufwendungen pro Quadratmeter, CO ₂ - Emission pro Quadratmeter, EBITDA und die Kennzahl Funds From Operations (FFO).

WETTBEWERBSVORTEILE

Fokussierung

Die GSG Berlin konzentriert sich ausschließlich auf Gewerbeimmobilien am Standort Berlin. Durch die Fokussierung auf Berlin erlangen die langjährigen Mitarbeiter der GSG Berlin ein außerordentlich gutes Marktverständnis. Des Weiteren wird durch die Größe des Bestands und den Fokus auf Berlin eine Beratung der Mieter möglich, z. B. in den Fällen, in denen ein weiteres Wachstum des Unternehmens am Standort aufgrund von Vollvermietung nicht mehr möglich ist und Flächen an anderen Standorten angeboten werden können. Dies kann auch in Fällen sinnvoll sein, in denen das Geschäftsmodell des Mieters es nicht ermöglicht, die gestiegenen Marktmieten an zentralen Standorten zu bezahlen - insbesondere, wenn diese Standorte beim Einzug des Mieters zu den günstigeren in Berlin zählten - wie dies regelmäßig in Kreuzberg der Fall ist.

Qualität und Effizienz

Durch die Konzentration unseres Portfolios auf den Standort Berlin erreichen wir hohe Skaleneffekte in der Bewirtschaftung und im Einkauf. Durch die seit vielen Jahren erprobten und ständig verbesserten Prozesse ist es uns gelungen, die Leerstände im Portfolio und die Zahlungsausfälle zu verringern bzw. auf einem niedrigen Niveau zu halten. So konnten wir die Vermietungsquote im Gesamtbestand im Segment "Commercial" von 88,4 % im Dezember 2016 auf 94,4 % im Dezember 2019 steigern. Nachdem wir im Jahr 2020 Corona-bedingt einen Rückgang auf 91,8 % verzeichnen mussten, konnten wir diese Kennzahl über 92,0 % im Dezember 2021 auf 93,3 % im Dezember 2022 steigern. Die Auswirkungen der aktuellen Krisen zeigten sich jedoch im Jahr 2023 etwas deutlicher und wir mussten im Dezember 2023 einen Rückgang der Vermietungsquote auf 90,7 % feststellen. Ein weiterer wesentlicher Treiber des Leerstands ist weiterhin das Neu- und Umbauprogramm. Nun kommen zunehmende Insolvenzen sowie Auswirkungen des Home-Office-Effekts hinzu, wodurch einige Unternehmen weniger Fläche als zuvor benötigen.

Im Vergleich zum Vorjahresbericht hat sich die gesamtwirtschaftliche Lage verschlechtert. Die Auswirkungen der vergangenen Krisen (u.a. Coronapandemie, Russland-Ukraine-Krieg), die in einer Wirtschaftskrise mündeten, sind inzwischen auch bei der GSG spürbar. Dabei waren einige unser Mieter stärker betroffen, sodass es vereinzelt zu Insolvenzen und damit zu Auszügen kam. Positiv hervorzuheben ist jedoch die in der GSG breit diversifizierte Mieterstruktur mit über 1.500 Mietern, welche das Ausmaß der Auswirkungen vereinzelter Insolvenzen deutlich schmälert und sich somit risikomindernd auf das Portfolio auswirkt.

Als die GSG Berlin noch im Eigentum des Landes Berlin war, bestand die Aufgabe der Gesellschaft nicht in der Erzielung von Gewinnen, sondern in der Erhöhung des Angebots an attraktiven Flächen für kleine und mittelständische Unternehmen mit dem Ziel, diese Unternehmen und damit Arbeitsplätze und Steuereinnahmen in Berlin zu halten bzw. nach Berlin zu holen. Aus diesem Grund wurden die Objekte nach der Übernahme durch die GSG Berlin hochwertig saniert und in Richtung der Vermietbarkeit an mehrere Nutzer optimiert. Davon profitiert die Gesellschaft weiterhin, allerdings hat sie in den letzten Jahren auch die eigenen Aufwendungen für Instandhaltungen und die Investitionen deutlich erhöht, um die Qualität des Immobilienbestands zu halten und weiter zu verbessern.

Flexibilität

Die GSG Berlin zeichnet sich durch eine sehr hohe "Fertigungstiefe" aus. Während andere Gesellschaften viele Geschäftsprozesse in den letzten Jahren outgesourct haben oder aufgrund der kurzen Unternehmensgeschichte nie "in-house" durchgeführt hatten, hat die GSG Berlin über ihre Geschichte immer die wesentlichen Prozesse mit eigenem Personal durchgeführt. Dies bezieht sich insbesondere auf die häufig outgesourcten Funktionen wie Property Management, Vermietung, Asset Management und IT. Dies ermöglicht der Gesellschaft eine vollständige Durchdringung des gesamten Wertschöpfungsprozesses mit der Möglichkeit der regelmäßigen Optimierung.

Nachhaltigkeit

Der Begriff Nachhaltigkeit wird bei der GSG Berlin in unterschiedlichen Ausprägungen gelebt. Auf der einen Seite ist das Unternehmen bereits lange am Berliner Markt tätig und wird dies voraussichtlich auch noch viele Jahre sein. Eine Grundlage dafür ist eine vertrauensvolle, nachhaltige Kooperation in erster Linie mit den Mietern, aber auch mit allen anderen Geschäftspartnern, Mitarbeitern sowie Ansprechpartnern innerhalb der Stadt und der einzelnen Bezirke.

Auf der anderen Seite versucht die GSG Berlin auch unter Umweltschutzgesichtspunkten nachhaltig zu agieren. So ist das Unternehmen nicht nur einer der großen Erzeuger von Solarenergie in Berlin, sondern verfügt auch über ein großes Netz an Ladesäulen für E-Fahrzeuge. Wir haben auf 27 Höfen mehr als 100 Ladepunkte für E-Fahrzeuge aufgebaut. Die Geschäftsführung ist davon überzeugt, dass eine ausreichend dimensionierte Ladeinfrastruktur eine Grundbedingung für den Erfolg der E-Mobilität ist. Der Fahrer eines Elektroautos muss eine verlässliche Lademöglichkeit haben - im Idealfall bei ihm zu Hause, als zweitbeste Möglichkeit an seiner Arbeitsstelle.

Die GSG Berlin verfügt über eine eigene Abteilung, deren vorrangiges Ziel es ist, den Nachhaltigkeitsgedanken weiter zu fördern. Diese Abteilung kümmert sich um alle Belange des nachhaltigen Umweltschutzes und um alle Energiethemen. Die GSG Berlin hat eine Vielzahl von Projekten zum Thema Energieeinsparung identifiziert und gestartet. Einige Projekte (Leuchtmittel einheitlich ausschließlich LED; "smarte" Heizungsthermostate) testen wir in den Räumen der GSG Berlin, um sie zukünftig auch Mietern anzubieten.

Zudem legt der Mutterkonzern, die CPIPG, großen Wert auf "Environmental, Social and Governance" (ESG), was auch die Politik der GSG Berlin beeinflusst und daher bei Managemententscheidungen verstärkt Nachhaltigkeitskriterien Berücksichtigung finden. Die CPI Gruppe hat sich verpflichtet, bis zum Jahr 2030 (im Vergleich zum Jahr 2019) die Treibhausgasemissionen pro Quadratmeter um 32,4 % zu reduzieren. Diese Verpflichtung bezieht auch die GSG Berlin mit ein.

IMMOBILIENPORTFOLIO

Überblick

Das Portfolio der GSG Berlin lässt sich wie folgt beschreiben:

Der überwiegende Teil des Portfolios besteht aus denkmalgeschützten Gebäudekomplexen, die um die Jahrhundertwende 1900 gebaut wurden. Diese wurden für eine gewerbliche Nutzung errichtet und befinden sich daher nicht in den besten Bürolagen, aber trotzdem zentral gelegen innerhalb des S- Bahnrings. Die Größe dieser Gewerbehöfe variiert sehr stark: während es insbesondere in Kreuzberg eine Vielzahl von Höfen gibt, die von Beginn an als Gewerbehöfe auf unterschiedliche Nutzer ausgerichtet waren und häufig mit Wohnungen im Vorderhaus und Gewerbeflächen im Hinterhaus gebaut wurden, befinden sich im Bestand der GSG Berlin auch viele Höfe, die von großen Industriekonzernen als Produktionsstätten errichtet wurden. Zum Bestand der GSG Berlin gehören z.B.

Gebäude die ehemals von Bechstein (Kreuzberg), Osram (Charlottenburg), AEG (Wedding) und Telefunken (ebenfalls Wedding) genutzt wurden. Diese Gewerbehöfe sind deutlich größer als die vorher beschriebenen. Die vorgenannten Gewerbehöfe wurden irgendwann von der GSG Berlin übernommen und häufig saniert bzw. modernisiert. Im Gegensatz dazu hat die GSG Berlin nach der Wiedervereinigung eine andere Strategie realisiert: anstatt nicht mehr benötigte Gewerbeflächen der großen Industriekombinate im Ostteil der Stadt zu übernehmen, zu sanieren und dann kleinen und mittelständischen Unternehmen zur Verfügung zu stellen, entwickelte die GSG Berlin neue große Gewerbehöfe in Stadtrandlagen.

Die folgende Tabelle zeigt die Verteilung der Flächen nach den jeweiligen Nutzungsarten zum 31. Dezember 2023 im Vergleich zum Vorjahr. Nicht berücksichtigt ist dabei das Objekt in der Wupperstraße mit rund 52.000 m ² vermietbarer Fläche, da es nicht im Eigentum der Gesellschaft steht:

Flächenübersicht

Insgesamt verteilt sich die Fläche im Wesentlichen auf die drei Nutzungsarten Gewerbe, Lager und Wohnen, wobei die Nutzungsart Gewerbe rund 86 % der Flächen repräsentiert. Die Nutzungsart "Wohnen" ist relativ unbedeutend. Hier besitzt die Gesellschaft Höfe mit einer klassischen "Kreuzberger Mischung" - Wohnen im Vorderhaus und Gewerbe im Hinterhaus bzw. in den Hinterhöfen. Die Nutzungsart Sonstiges enthält im Wesentlichen vermietete Freiflächen.

Auch bei der Tabelle zur Verteilung der Mieteinnahmen ist das Objekt Wupperstraße nicht berücksichtigt. Wir zeigen hier die Mieteinnahmen aus Dezember.

Mieteinnahmen im Dezember des jeweiligen Jahres

Wie in der vorhergehenden Tabelle wird auch in dieser die überragende Bedeutung der Nutzungsart "Gewerbe" deutlich, die für über 93 % der gesamten Mieteinnahmen steht. Die Nutzungsarten "Parken" und "Lager" folgen mit weitem Abstand - die Nutzungsarten "Wohnen" sowie "Sonstiges" sind von geringer Relevanz. Erfreulicherweise ist es uns gelungen, weiterhin die Mieteinnahmen zu erhöhen. Im Dezember 2023 konnten wir über alle Nutzungsarten hinweg eine Steigerung der Mieteinnahmen um 5,5 % verzeichnen. Damit setzt sich - trotz aller Krisen - die positive Entwicklung der Vorjahre fort.

Für die Höhe der Mieteinnahmen sind die Vermietungsquote und die Miete pro m ² entscheidend, welche wir in den folgenden beiden Tabellen darstellen. Dabei bleiben das Objekt in der Wupperstraße und auch die Freiflächen unberücksichtigt.

Vermietungsquote

Die oben beschriebene Verschlechterung der gesamtwirtschaftliche Lage ist ein wesentlicher Treiber für den Rückgang der Vermietungsquote von 93,3 % im Dezember 2022 zu 90,7 % im Dezember 2023 verzeichnen. Weiterhin wird die Vermietungsquote negativ von unseren umfangreichen Baumaßnahmen beeinflusst. Wir profitieren jedoch von der weiterhin starken Nachfrage nach preiswerten, gewerblich nutzbaren Flächen am östlichen Stadtrand. Unsere dort angesiedelten Gewerbehöfe weisen aktuell Vermietungsquoten von über 95 % auf. Bei der Betrachtung der Lagerflächen ist es wichtig zu wissen, dass ein größerer Teil der leerstehenden Flächen nicht zu vermieten sind, da diese baujahrbedingt hohe Feuchtigkeit aufweisen.

Durchschnittsmiete pro m ²

Auch wenn die Durchschnittsmieten im Jahr 2023 - wie auch in den Vorjahren - deutlich gestiegen sind, so liegen sie immer noch weit unter den Marktmieten. Dies wird nicht nur deutlich, wenn man die Berichte der Maklerhäuser auswertet - so sieht Savills ¹ die Marktmiete für Büroflächen in Berlin bei im Durchschnitt 28,60 EUR/m ² (plus 4,8 % im Vergleich zum Dezember 2022) - sondern auch im Vergleich mit den Neuvermietungsmieten im eigenen Bestand. So betrug die durchschnittliche Neuvermietungsmiete über den gesamten Bestand im Jahr 2023 17,26 EUR/m ². Dies ermöglicht die Prognose, dass auch in den kommenden Jahren die Durchschnittsmieten bei der GSG Berlin deutlich ansteigen werden - auch im Fall stagnierender oder fallender Marktmieten.

Aus diesen Zahlen lassen sich zwei Erkenntnisse ableiten: (i) die Bestandsmieter mieten bei der GSG Berlin zu Preisen, die deutlich unterhalb der Marktmiete liegen und (ii) die Miete für Neukunden liegt deutlich höher als diejenige für Bestandskunden, aber immer noch deutlich unterhalb der Marktmieten (die GSG Berlin wirkt also preisbremsend).

Die oben dargestellte These der steigenden Ist-Mieten auch bei stagnierenden oder fallenden Marktmieten wurde in den letzten drei Jahren bestätigt. Wir vergleichen jedes Jahr die von Savills im Rahmen des Bewertungsprozesses individuell für jede Fläche ermittelte Marktmiete mit der tatsächlich erzielten Miete. Dies erscheint uns noch zielgenauer zu sein als ein Vergleich mit der durchschnittlichen Marktmiete für den Bürobestand der Stadt Berlin. Während die so ermittelten Marktmieten in den beiden Vorjahren (bereinigt um die Verkäufe) um 3,3 % (2021) bzw. 2,7 % (2022) stiegen, so konnten wir die erzielten Mieten um 9 % (2021) bzw. 10,8 % (2022) erhöhen.

¹ Vgl. Savills Büromarktbericht Berlin 2023 - Seite 44.

Bewertung

Die diesjährige Bewertung zum Jahresende wurde wie in den Vorjahren von den Experten des weltweit tätigen Immobiliendienstleisters Savills vorgenommen. Die Bewertung des Gesamtbestandes belief sich auf EUR 2,5 Mrd. - dies entspricht einem Rückgang des Marktwerts des Portfolios im Vergleich zum Vorjahr um rund 15,4 %.

Die Wertveränderungen sind auf eine Vielzahl von teilweise gegenläufigen Gründen zurückzuführen Zum einen sind aufgrund der gestiegenen Zinsen die zugrundeliegenden Discount- und Exit Cap Rates angestiegen, was negativen Einfluss auf das Bewertungsergebnis hat. Des Weiteren wirken sich die deutlich gestiegenen Baukosten negativ aus - insbesondere auf die geplanten Neubaumaßnahmen. Zum anderen haben sich aber die gestiegenen Ist- und Marktmieten sowie die umfangreichen Investitionen der GSG Berlin in Bestand und Neubau werterhöhend ausgewirkt.

EUR 2,3 Mio. des Wertes des Gesamtbestands entfällt auf das Objekt Wupperstraße, welches - wie oben erwähnt - nicht im Eigentum der GSG Berlin steht und daher in den vorhergehenden und den nachfolgenden Tabellen nicht aufgeführt ist. Ebenfalls nicht in den folgenden Tabellen aufgeführt sind die Grundstückswerte für laufende und zukünftige Developmentprojekte von in Summe EUR 86,1 Mio. Hierbei handelt es sich um Projekte in der Geneststraße, der Voltastraße (Projekt Voltarium), der Zossener Straße sowie das unbebaute Grundstück in Waßmannsdorf.

Wichtig ist der Hinweis, dass die Savills-Bewertung keine Unterteilung nach den Nutzungsarten vornimmt. Hier hat die GSG Berlin die Aufteilung anteilig zu den jeweiligen Mieteinnahmen per Dezember 2023 durchgeführt.

Wert pro m ² bzw. pro Stellplatz

Mit einer Bewertung von EUR 3.003 pro Quadratmeter Gewerbefläche sind die Bestände der GSG Berlin aus Sicht der Geschäftsführung in der aktuellen Marktlage angemessen bewertet. Dem Bewertungsmodell des unabhängigen Bewerters Savills liegt ein DCF-Modell zu Grunde. Die dabei genutzten Abzinsungsfaktoren ("Discount Rate" und "Exit Capitalisation Rate") liegen je nach Gewerbehof zwischen 3,75 % ² und 6,50 % - im wert-gewichteten Mittel bei 5,15 % (Discount Rate) bzw. 5,20 % (Exit Capitalisation Rate).

² Bericht von Savills für das Jahr 2023 - Seite 36

II. WIRTSCHAFTSBERICHT

In Berlin ist das BIP seit der Finanzkrise deutlich stärker gewachsen als im deutschen Durchschnitt. Auch von der Corona-indizierten Rezession des Jahres 2020 war Berlin deutlich weniger betroffen. Besonders auffällig war der Unterschied in 2022, wobei sich Berlin mit einem Wachstumswert von 1,6 % auch in 2023 noch stark vom bundesweiten Durchschnitt abhebt, welcher in 2023 ins Negative gerutscht ist. Nur Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern wiesen ein höheres Wachstum auf. ⁵ Dennoch zeigt sich Berlin weiterhin stabil und krisenresistenter als die meisten der Bundesländer. ⁶

Im quartärlichen Bericht zur konjunkturellen Entwicklung gibt die Landesregierung Mut zur Hoffnung. Trotz anfänglicher Zurückhaltung dürfte sich das Wirtschaftswachstum im Laufe des Jahres 2024 allmählich beschleunigen, vorausgesetzt, dass dämpfende Faktoren wie die Inflationsrate weiter an Einfluss verlieren. ⁷

³ Quelle: Konjunkturbericht Zur wirtschaftlichen Lage in Berlin 4. Quartal 2023, S. 2.
⁴ Bruttoinlandsprodukt und Bruttowertschöpfung in Berlin und Brandenburg nach Wirtschaftsbereichen (statistik-berlin-brandenburg.de)
⁵ Wie vorherige Quelle
⁶ Quelle: Konjunkturbericht Zur wirtschaftlichen Lage in Berlin 4. Quartal 2023, S. 2.
⁷ Quelle: Konjunkturbericht Zur wirtschaftlichen Lage in Berlin 4. Quartal 2023, S. 3.

Über zehn Jahre lang war Berlin das Bundesland mit dem größten Zuwachs (in 2020 mit dem geringsten Rückgang) bei der Zahl der Erwerbstätigen. Bei den Zahlen für das Jahr 2023 konnte Berlin allerdings lediglich einen Zuwachs von 1,6 % ausweisen und landete damit hinter Hamburg (1,9 %) auf dem zweiten Platz, während der deutsche Durchschnitt jedoch nur bei 0,7 % lag. Berlin liegt allerdings im bundesweiten Vergleich weiterhin weit vorne, da einige Bundesländer sogar einen Rückgang verzeichneten.

⁸ Quelle: https://www.berlin.de/sen/wirtschaft/konjunktur-und-statistik/wirtschaftsdaten/beschaeftigung/

Berlin bleibt die Stadt der Gründer

Die Anzahl der Gewerbeneugründungen in Berlin zeigt zwar weiterhin einen rückläufigen Trend, allerdings bleibt Berlin weiterhin mit deutlichem Abstand das Bundesland mit den meisten Unternehmensneugründungen in Deutschland, allerdings auf dem gleichen Niveau wie Hamburg.

Dies geht auch aus der halbjährlichen Untersuchung von EY ¹⁰ hervor. Im Jahr 2023 verzeichnete Deutschland einen deutlichen Rückgang der Investitionssumme in Startups um 39 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und sogar um 65 Prozent im Vergleich zum Rekordjahr 2021. Ebenso verringerte sich die Anzahl der Finanzierungsrunden um 15 Prozent gegenüber 2022 und um 26 Prozent gegenüber 2021. Berlin war am stärksten vom Rückgang betroffen, bleibt jedoch weiterhin die Startup-Hauptstadt des Landes. Es besteht jedoch Grund zur Hoffnung, dass die Talsohle bei der Startup-Finanzierung möglicherweise erreicht ist.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Bis zum Beginn der Corona-Pandemie führte die starke Zunahme an Unternehmen und Mitarbeitern zu einer steigenden Nachfrage nach Gewerbeflächen. Aufgrund des bis dahin relativ geringen Neubauvolumens sank der Leerstand und die Preise stiegen deutlich. Dies steht seither nicht mehr im Vordergrund (i) die Krisen der letzten Jahre haben die Wachstumsaussichten der meisten Unternehmen negativ beeinflusst; (ii) durch die gestiegenen Energiepreise, gestiegenen Zinsen und grundsätzlichen Rezessionssorgen besteht ein hohes Maß an Unsicherheit bei den Unternehmen; (iii) "New Work"- Konzepte mit einem höheren Anteil an "Mobile Working" führten zu einer geringeren Büroflächennachfrage; (iv) die Büroflächenfertigstellung liegt seit 2020 auf einem deutlich höheren Niveau als in den Jahren davor und eine weitere Steigerung wird erwartet.

Durch diese und weitere Faktoren ist der Büroflächenumsatz in 2023 deutlich eingebrochen, wobei keine wirkliche Verbesserung in 2024 erwartet wird. Die Leerstandsquote liegt (inkl. Untervermietung) auf dem höchsten Stand seit 2016, die Durchschnittsmieten stagnieren, während Spitzenmieten weiter anziehen ¹¹ , allerdings vermutlich bei höheren Incentives. Eine merkliche Verbesserung ist in 2024 nicht zu erwarten, wobei hervorzuheben ist, dass sich Berlins Leerstand dennoch auf einem gesunden Niveau bewegt und weiterhin die Hauptstadt der Start-ups geblieben ist. Großgesuche sind zwar wenig vorhanden, aber die Nachfrage nach kleineren Flächen ist weiterhin intakt. Die Experten von Savills gehen davon aus, dass sich die Lage aufgrund grundlegender struktureller Veränderungen nicht sehr schnell ändern wird, sodass sich Investoren und Bestandshalter mit der Zeit an die neuen Gegebenheiten anpassen müssen.

⁹ Gründungen - Berlin.de - Gewerbeneugründungen in Berlin 2013 bis 2023.
¹⁰ Quelle: EY Startup-Barometer Deutschland - Januar 2024

Die Spitzenmieten werden voraussichtlich weiter steigen, da die Nachfrage nach hochwertigen Produkten zunimmt und das Angebot in den nächsten Jahren knapp wird. ¹²

Nachdem in den Jahren 2015 bis 2019 die Mieten für Büroflächen in Berlin außerordentlich stark gewachsen sind, hat sich dies in der Folge der Krise etwas abgeflacht. Dennoch steigen diese weiterhin an.

Die Spitzenmieten für Büroflächen sind trotz Wirtschaftskrise auch im Jahr 2023 angestiegen - mit einer Steigerung um 4,4 % auf 47,00 EUR/m ². ¹⁴ Damit hat sich die Spitzenmiete bereits im elften Jahr in Folge erhöht.

Die Durchschnittsmiete für Büroflächen hat sich im Jahr 2023 ebenso mit über 4 % auf jetzt 28,60 EUR/m ² erhöht. Nach den starken Anstiegen in den Jahren seit 2012 ist dies jetzt eine Phase der Konsolidierung auf hohem Niveau. Für das Jahr 2024 erwartet Savills einen erneuten Anstieg der Spitzenmiete und einen leichten Rückgang der Durchschnittsmiete.

¹¹ Quelle: Savills - Büromarktbericht Berlin 2023
¹² Quelle: Savills - Büromarktbericht Berlin 2023 - Seite 46
¹³ Quelle: Savills - Büromarktbericht Berlin 2023 - Seite 45/46
¹⁴ Quelle: Savills - Büromarktbericht Berlin 2023 - Seite 45/46

In den Vorjahren ist die Durchschnittsmiete deutlich stärker gestiegen als die Spitzenmiete. Während im Jahr 2005 die Spitzenmiete 110 % über der Durchschnittsmiete lag, reduzierte sich dieser Wert bis zum Jahr 2020 auf 49 %. Seitdem ist der Abstand auf aktuelle 65 % gewachsen. Wie in den Vorjahren beschrieben, sind wir der Überzeugung, dass die Hauptverantwortlichen für das Wachstum Berlins - die Gründer und die Technologieunternehmen - ein anderes Verständnis von einer "Spitzenlage" haben. Diese Unternehmen empfinden nicht die Glastürme in den zentralen Bürolagen als die "Spitze", sondern bevorzugen häufig Gründerzeitgebäude in urbanen Lagen mit einer möglichst bunten Mischung aus Gewerbe, Wohnen, Kultur und Gastronomie. Aus diesem Grund können und wollen technologieaffine Unternehmen gerne in Gebiete ziehen, die bisher in erster Linie als "hippe" Wohngebiete von sich reden gemacht haben. Dabei sind sie auch bereit, Mieten zu zahlen, die nicht weit unter denen liegen, die für klassische Spitzenlagen in den zentralen Bürogebieten verlangt werden. Allerdings haben wir aus der Entwicklung der letzten Jahre den Eindruck gewonnen, dass die großen Unternehmen deutlich stärker zwischen guten und weniger guten Lagen unterscheiden und sich auf diese guten Lagen konzentrieren. Damit verlieren Lagen, die weder die klassischen Spitzenlagen in den zentralen Bürogebieten noch "hippe" neue nachgefragte Lagen in einer kreativen Umgebung sind, deutlich stärker an Attraktivität.

Inzwischen nicht mehr neu ist die Frage der ESG-Konformität. Am Vermietungsmarkt ist es deutlicher zu spüren und insbesondere große internationale Unternehmen legen sehr großen Wert darauf, Flächen nur dann anzumieten, wenn sie den Ansprüchen an ESG-Konformität genügen. Dies ist häufig nur bei fertiggestellten Neubauprojekten der Fall.

Aus diesem Grund bleibt die Nachfrage nach neugebauten Büroflächen in Berlin weiterhin hoch. Allerdings haben die in den letzten Jahren deutlich gestiegenen Baukosten und Zinsen einen großen negativen Einfluss auf das Neubaugeschehen. Auch die Anforderungen der Banken an die Vorvermietung sind gestiegen.

Im Jahr 2023 ist der Projektentwicklermarkt bedeutend ins Wanken geraten ¹⁵ und dabei hat es insbesondere Berlin mit seiner gut gefüllten Projektpipeline getroffen, sodass insgesamt fast 300.000 m ² Neubaufläche durch insolvente Projektentwickler zu realisieren wäre. Eine Lücke könnte sich dadurch vor allem in den Jahren 2025 und 2026 ergeben. Gleichzeitig gestaltet sich der Nutzermarkt herausfordernder, da die Nachfrage nach Büroflächen im Vergleich zu der Zeit vor der Pandemie zurückgegangen ist. Insbesondere große Nutzer zeigen sich aktuell sehr unsicher bezüglich ihres Flächenbedarfs. Oft bevorzugen sie es, ihre Mietverträge zu verlängern, anstatt neue Verträge abzuschließen, um zunächst ihre Anforderungen genauer zu definieren. ¹⁶

Die durch die schwierige Marktlage herbeigeführte Lücke in den kommenden Jahren führt jedoch zu Chancen in der Revitalisierung von Bestandsgebäuden und beim Thema Umnutzung. Der Immobilienbestand der GSG ist dafür bestens geeignet und so konzentrieren wir uns auch in den kommenden Jahren weiterhin auf die Aufwertung unseres Bestandes.

Die Geschäftsführung hat im Vorjahr unter dem Eindruck der Corona-Krise, des Ukraine-Kriegs und der damit einhergehenden wirtschaftlichen Belastung stabile Durchschnittsmieten für das Jahr 2023 (und 2024) erwartet - eine Erwartung, die im Wesentlichen so eingetroffen ist. Die oben erläuterten Faktoren - Corona-Krise, hohes Neubauvolumen, Effekte aus der Verlagerung ins Homeoffice auf der einen Seite und niedriger Leerstand, weiterhin wachsender Start-Up-Sektor und Berlins langanhaltender Trend des überdurchschnittlichen Wirtschaftswachstums - bringen uns zu der Einschätzung, dass auch in den Jahren 2024 und 2025 die Durchschnittsmieten voraussichtlich konstant bleiben werden.

¹⁵ Quelle: Savills - Büromarktbericht Berlin 2023 - Seite 50
¹⁶ Quelle: Savills - Büromarktbericht Berlin 2023 - Seite 50

Deutlicher Anstieg der Leerstände in den letzten drei Jahren - von historischen Tiefstständen kommend

Der Büroflächenleerstand in Berlin hat in den letzten Jahren im Jahresvergleich deutlich zugenommen, ist jedoch im Städtevergleich weiterhin auf einem niedrigen Niveau und liegt unter dem Durchschnitt der Top-6-Städte. ¹⁸ Wir vermuten, dass sich diese Entwicklung auch in den Folgejahren fortsetzen wird, da wie oben beschrieben eine Vielzahl negativer Faktoren auf den Immobilienmarkt einwirkt (Rezession, "New Work"), auf der anderen Seite aber das Neubauvolumen auf einem hohen Niveau liegt. Die Geschäftsführung der GSG Berlin geht davon aus, dass der Anstieg der Leerstandsquote moderat bleiben wird, da in den Folgejahren das Neubauvolumen aus den genannten Gründen rückläufig sein wird und die Makrotrends für Berlin (stärkeres Wachstum, höhere Generierung neuer Arbeitsplätze, mehr Gründungen, Zentrum der Start-Up-Kultur) intakt sind. Insbesondere für Büroobjekte in dezentralen (und nicht "hippen") Lagen, die nicht den Anforderungen für Energieeffizienz entsprechen, muss aber von höherem Leerstand ausgegangen werden.

Hinzu kommt die Tendenz zur Untervermietung aufgrund des schwächer gewordenen konjunkturellen Umfelds. Zunehmende Insolvenzen und die gesunkene Nachfrage haben dazu geführt, dass immer mehr Unternehmen ihre Flächen untervermieten mussten. Basierend auf dem Bericht von Savills ist der Flächenumsatz für untervermietete Flächen stark angestiegen und liegt auf Rekordniveau ¹⁹.

Gesamtaussage zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage des Konzerns

Das Geschäftsjahr 2023 war wie bereits die Vorjahre stark von Krisen geprägt. Während die Krisen der Vorjahre nur geringen Einfluss auf die Ergebnisse der GSG Berlin hatten, so werden sich die Krisen der Jahre 2022ff (Ukraine, Energie, Zinsen, Inflation allgemein, Anstieg der Baukosten, Rezession) stärker auswirken. Wir konnten die positive operative Entwicklung der GSG Berlin fortsetzen, allerdings hat sich das Tempo der Entwicklung deutlich reduziert. So konnten wir die Mieteinnahmen um 5% steigern, ein Wert, der in dieser Marktlage bemerkenswert ist, aber deutlich unterhalb der Steigerungsraten der vergangenen Jahre liegt. Die Auswirkungen der gestiegenen Inflation werden in den unterschiedlichen Aufwandspositionen sichtbar, die wir weiter unten detaillierter erläutern. Die Zahlen des Jahres 2022 waren von dem Verkauf von sechs Gewerbehöfen beeinflusst, während die Zahlen des Jahres 2023 durch das Projekt "SKY" beeinflusst waren. Hierbei handelt es sich um die Überlegung, die Eigenkapitalbasis zu vergrößern, in dem neue Gesellschaftsanteile geschaffen und an einen neuen Gesellschafter veräußert werden sollten. Das Projekt ist pausiert und wird vermutlich nicht realisiert. Die Summe dieser Entwicklungen führt zu einem um 7% reduzierten Betriebsergebnis.

Nachdem die oben erwähnte schwierige Marktsituation bereits im Vorjahr zu einem negativen Bewertungsergebnis geführt hat, haben die gestiegenen Zinsen bei gleichzeitig stabilen Marktmieten im Jahr 2023 zu einer sehr deutlichen Abwertung geführt. Das deutlich negative (nicht liquiditätswirksame) Bewertungsergebnis führt einem negativen EBIT und zu einem Verlust vor und nach Steuern der GSG Berlin.

Auch die um Einmaleffekte und Bewertungsgewinne bereinigte Kennzahl FFO (Funds from Operations) - die aus unserer Sicht die wirtschaftliche Entwicklung der Gesellschaft am besten widerspiegelt - war um 1,6 % rückläufig.

¹⁷ Quelle: Savills - Büromarktbericht 2023 - Seite 43
¹⁸ Quelle: Savills - Büromarktbericht 2023 - Seite 42
¹⁹ Quelle: Savills - Büromarktbericht 2023 - Seite 25

Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Ertragslage

Die nachfolgende Übersicht zeigt die Entwicklung der einzelnen Posten der Gewinn- und Verlustrechnung der Gruppe für das Geschäftsjahr 2023 im Vergleich zu 2022:

in TEUR

Die Bruttomieteinnahmen sind wie in den Vorjahren weiterhin angestiegen.

Die Gründe für diesen erneut deutlichen Anstieg der Mieteinnahmen sind vergleichbar zu den Vorjahren:

²⁰ Um die Lesbarkeit des Lageberichts zu erhöhen, stellen wir auch in diesem Abschnitt die Zahlen ohne den Hof in der Wupperstraße ab.

Dieser positiven Entwicklung entgegen wirkten die folgenden Sachverhalte:

Ein weiterer wichtiger Ergebnisbestandteil ist der Ertrag aus der Abrechnung der Betriebskostenpauschalen gegenüber den Mietern. Für die meisten Gewerbemieter rechnet die GSG Berlin "nur" die verbrauchsabhängigen Betriebskosten (Heizung, Wasser, Fahrstuhl) nach dem klassischen Prinzip mit Vorauszahlung und späterer Abrechnung ab. Alle anderen Kostenarten bezahlt der Mieter ²² mit einer Pauschale, sodass das Risiko der Kostensteigerungen auf die GSG Berlin übergeht. Dies erleichtert einerseits die Betriebskostenabrechnung und ermöglicht andererseits der GSG Berlin, einen Ertrag zu erwirtschaften, wenn es ihr gelingt, die Aufwendungen für Betriebskosten effizient zu managen. Die Position Erlöse aus der Weiterberechnung von Nebenkosten enthält auch die vor einigen Jahren eingeführte Verwaltungskostenpauschale, die bei allen neuen Mietverträgen berechnet wird. Das Ergebnis aus der Betriebskostenabrechnung stellt sich wie folgt dar:

Mit annähernd EUR 16,0 Mio. stellt das Ergebnis aus der Betriebskostenabrechnung einen wichtigen Ergebnisbeitrag für die Gruppe dar.

Nach einem deutlichen Rückgang im Vorjahr haben sich die Aufwendungen (ohne Instandhaltungsaufwand) im Jahr 2023 wieder erhöht. Die beiden wesentlichen Treiber waren zum einem das oben angesprochene Projekt SKY und zum anderen der deutliche Anstieg der Wertberichtigungen, auf den wir weiter unten detaillierter eingehen.

Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung der betrieblichen Aufwendungen für die Bestandsimmobilien - bereinigt um die Positionen Betriebskostenaufwand und Grundsteuer, die in der oben dargestellten Tabelle "Ergebnis aus der Betriebskostenabrechnung" bereits berücksichtigt sind.

Diese Kostenposition zeigt nach dem deutlichen Rückgang im Vorjahr im Jahr 2023 einen moderaten Anstieg. Wesentlicher Grund ist der bereits im Vorjahresbericht vorhergesagte Anstieg der Vermietungsprovisionen. Wir rechnen damit, dass sich dies in den folgenden Jahren fortsetzt, da unsere Vermietungen tendenziell mehr größere zusammenhängende Büroflächen betreffen, die im Normalfall mit der Unterstützung externer Makler vermietet werden.

²¹ Siehe vorhergehende Fußnote.
²² Dies gilt nicht für Wohnungsmieter und auch im Bereich der Gewerbemieter gibt es Ausnahmen - insbesondere bei den später akquirierten Höfen.

Auch im Jahr 2023 haben wir die Investitionen in den eigenen Bestand ein weiteres Mal erhöht und damit erneut einen neuen Höchstwert erreicht. Dabei haben wir sowohl die "normalen" Instandhaltungsmaßnahmen als auch die Investitionen in wertsteigernde Maßnahmen ausgeweitet. Daraus wird deutlich, dass wir sowohl in die Bestandserhaltung als auch in die Qualitätsverbesserung investiert haben, um auch zukünftig den gestiegenen Mieteranforderungen gewachsen zu sein. Diese Investitionen und die damit erreichten Bestandsaufwertungen werden sich nach unserer Einschätzung in den kommenden Jahren in einer gesteigerten Mieterzufriedenheit und in höheren Mieterlösen widerspiegeln.

Der Personalaufwand hat sich im Vergleich zu 2023 um 17 % erhöht. Dies ist auf einen moderaten Personalaufbau, gestiegene Gehälter und den Wegfall eines Einmaleffektes aus dem Jahr 2022 (Auflösung einer Rückstellung für langfristige Vergütung einer ausgeschiedenen Führungskraft) zurückzuführen.

Der Saldo der sonstigen immobilienbezogenen Aufwendungen und Erträge ist von vielen Sondereffekten geprägt. Im Vergleich zur Berichterstattung des Vorjahres haben wir die Position Wertberichtigungen in zwei Unterpositionen aufgeteilt: die Wertberichtigungen auf Mietforderungen stellen wir weiterhin in der Position "sonstige immobilienbezogene Aufwendungen und Erträge dar", während wir alle anderen Wertberichtigungen in der Position "andere betriebliche Aufwendungen" darstellen.

Die Kennzahl Wertberichtigungsquote (Wertberichtigungen auf Mietforderungen im Verhältnis zu den Mieteinnahmen zzgl. der Betriebskostenzahlungen) liegt bei 0,5%. Dies ist zwar ein deutlicher Anstieg im Vergleich zum Vorjahr (0,1%), verbleibt aber weiterhin ein Beleg für die weiterhin sehr gute Zahlungsmoral und Bonität unserer Mieter.

Ein (erneuter) positiver Sondereffekt ergibt sich aus dem letztjährigen Verkauf der sechs Gewerbehöfe, da in 2023 eine nachträgliche Kaufpreiszahlung erfolgte.

Die Position "Änderung von Rückstellungen" ist von einem einmaligen Sondereffekt beeinflusst, da die GSG Berlin sich entschieden hat für einen angedrohten Rechtstreit eine Rückstellung in Höhe von EUR 3 Mio. zu bilden.

Nach dem Rückgang im letzten Jahr ist die Summe der anderen betrieblichen Aufwendungen wieder gestiegen. Dies liegt insbesondere an Aufwendungen für das oben erläuterte - nicht abgeschlossene - Projekt zur Aufnahme zusätzlichen Eigenkapitals, welches zu einem Anstieg der rechtlichen und konzerninternen Beratungskosten geführt hat. Aufgrund des schwierigeren Marktes und der Neubauprojekte haben sich auch die Marketingaufwendungen erhöht. Wie oben erläutert enthält diese Position abweichend von den Vorjahren die "Wertberichtigungen auf Forderungen, die keine Mietforderungen sind".

Da die Steigerung der Kosten die Erhöhung der Mieteinnahmen überkompensiert hat, hat sich das Betriebsergebnis der GSG Berlin im Vergleich zum Vorjahr um 7% auf EUR 76,3 Mio. reduziert.

Die wesentlichste Änderung im Vergleich zum Vorjahr ergibt sich in der Position "Bewertungsergebnis", welches im Vorjahr leicht und im Berichtsjahr stark negativ (EUR -516 Mio.) zum Ergebnis beigetragen hat. Die wichtigsten Gründe für den Rückgang der Marktwerte der Immobilien sind der aufgrund des allgemeinen Zinsanstiegs nachvollziehbare Anstieg der Abzinsungsfaktoren, die gestiegenen Baukosten und die stagnierenden Marktmieten.

Aus diesem Grund ist auch das EBIT (EUR -440,1 Mio.) im Vergleich zum Vorjahr (EUR 56,0 Mio.) deutlich rückläufig.

Das Finanzergebnis hat sich im Vergleich zum Vorjahr aufgrund gestiegener Zinseinnahmen deutlich verbessert.

Die GSG Berlin hat im Geschäftsjahr 2023 Beteiligungen an Gesellschaften in Tschechien verkauft. Die Beteiligungen wurden at equity in den Konzernabschluss einbezogen. Das Ergebnis aus Beteiligungen ist erstmals negativ. Auch wenn der Ergebniseffekt für das Jahr 2023 negativ war, hat sich über für die Jahre 2020 bis 2023 in Summe ein positiver Ergebnisbeitrag von EUR 138 Mio. ergeben.

Im Ergebnis haben diese Effekte dazu geführt, dass ein negatives Konzernergebnis vor Steuern in Höhe von EUR 458,9 Mio. und ein Konzernjahresfehlbetrag in Höhe von EUR 393,8 Mio. erwirtschaftet wurde.

Vermögens- und Finanzlage

Ausgewählte Kennzahlen der Konzernbilanz lauten:

Die Bilanz für das Jahr 2023 zeigt erneut wenig strukturelle Veränderungen zu denjenigen der Vorjahre. Wesentlichste Veränderungen sind, wie oben schon beschrieben, der Rückgang der Marktwerte der Immobilienbestände und der Verkauf der Beteiligungen. Dadurch reduziert sich der Anteil der langfristigen Vermögenswerte an der Bilanzsumme um zwölf Prozent auf 75%.

Die Darlehensverbindlichkeiten liegen bei 30 % der Bilanzsumme und die Eigenkapitalquote beträgt 58%. Im Hinblick auf die Konditionen der bestehenden Darlehensverbindlichkeiten verweisen wir auf die Angaben im Konzernanhang.

Finanzierung

Aufgrund der niedrigeren Bewertung der Immobilien hat sich der LTV auf 20,1% - wie im Vorjahr prognostiziert - moderat erhöht.

Wir gehen davon aus, dass im Jahr 2024 die Nettofinanzverbindlichkeiten moderat steigen werden, da die aktuell durchgeführten Neubaumaßnahmen teilweise aus der Rückführung der Ausleihungen an den Gesellschafter finanziert werden. Die Neubaumaßnahmen sollten auch zu einer Erhöhung des Marktwertes des Immobilienvermögens führen. Wir gehen davon aus, dass sich der LTV dadurch trotzdem leicht erhöhen wird. Allerdings fällt es aktuell schwer einzuschätzen, wie sich das Bewertungsergebnis im Jahr 2024 entwickeln wird. Da es aktuell nur wenig Tendenz gibt, die zu einer Verbesserung der Marktlage führen, geht die Geschäftsführung bei Erstellung dieses Berichts von einer moderaten Abwertung des Immobilienvermögens aus.

Kapitalflussrechnung

Die wesentlichen Zahlungsströme stellen sich wie folgt dar:

Die GSG war auch im Jahr 2023 jederzeit in der Lage, ihren finanziellen Verpflichtungen vollumfänglich nachzukommen.

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit hat sich im Vergleich zum Vorjahr aufgrund des besseren operativen Geschäfts erneut verbessert.

Der Cash Flow aus der Investitionstätigkeit war im Vorjahr aufgrund der erfolgten Verkäufe positiv, ist aber im Jahr 2023 erneut negativ. Dies spiegelt die hohen Investitionen in den Bestand und in den Neubau wider.

Der Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit ist aufgrund der planmäßigen Tilgungen wie in den Vorjahren negativ.

Funds from Operations (FFO)

Die in der Branche wichtige Kennzahl Funds from Operations hat sich vor allem aufgrund des gestiegenen Steueraufwands im Vergleich zum Vorjahr um 1,6% % reduziert.

Das Betriebsergebnis wird bereinigt um Abschreibungen sowie um Einmalkosten im Zusammenhang mit dem weiter oben erwähnten Projekt SKY und den Immobilienverkäufen.

Das Finanzergebnis ist bereinigt um die nicht liquiditätsrelevante Positionen, die sich auf die Bewertung von Derivaten beziehen.

Prognose-Ist-Vergleich

Da der Abstand zwischen der Marktmiete und unserer Ist-Miete immer noch signifikant ist, haben wir im Vorjahr eine weitere Erhöhung der Durchschnittsmiete im GSG Bestand für die Nutzungsart Gewerbe um rund 90 Cent pro Quadratmeter für das Jahr 2023 erwartet. Diese Prognose haben wir trotz der herausfordernden Situation am Berliner Büromarkt nahezu erreicht - der Anstieg betrug 88 Cent pro Quadratmeter.

Im Vorjahr haben wir keine Veränderung der Vermietungsquote im Vergleich zu 2022 erwartet, trotz des weiterhin hohen Niveaus an Bautätigkeit und der weiterhin spürbaren Auswirkungen der Krise. Die Vermietungsquote für die Nutzungsart Gewerbe hat sich von 93,3 % in 2022 auf 90,7 % in 2023 deutlich reduziert. Wesentliche Einflussfaktoren waren die längeren Vermarktungszeiten für hochwertige Flächen sowie die grundsätzlich schwierigere Marktlage.

Die von uns für das Jahr 2023 prognostizierten Mieterlöse von EUR 105 Mio. haben wir aufgrund des höheren Leerstands nicht erreicht, sondern haben Mieterlöse in Höhe von EUR 101 Mio. erzielen können.

Im Vorjahr hatten wir prognostiziert, dass es uns gelingen wird, das Betriebsergebnis moderat und den FFO im Vergleich zum Geschäftsjahr 2022 leicht zu steigern. Die um Einmaleffekte und Bewertungsgewinne bereinigte Kennzahl FFO (Funds from Operations) - die aus unserer Sicht die wirtschaftliche Entwicklung der Gesellschaft am besten widerspiegelt - konnten wir im Geschäftsjahr 2023 nicht wie geplant steigern, sondern müssen einen leichten Rückgang ausweisen. Ähnliches gilt für das Betriebsergebnis.

Wir haben im Vorjahr ein neutrales Bewertungsergebnis prognostiziert, allerdings bereits auf das gestiegene Risiko eines negativen Bewertungsergebnisses hingewiesen. Das Bewertungsergebnis 2023 war allerdings deutlich stärker negativ als es für uns - selbst unter eine Worst Case Betrachtung - absehbar war. Insbesondere im vierten Quartal 2023 hat sich das Sentiment für den Bürosektor deutlich verschlechtert und durch den ausgetrockneten Investitionsmarkt gibt es nur wenige Vergleichspunkte, anhand deren die Bewerter wirkliche Marktwerte ermitteln können.

Wie im Vorjahresbericht angekündigt, konnte das Developmentprojekt in der Adalbertstraße fertiggestellt und an die Mieter übergeben werden. Die Projekte in der Zossener Straße und in den Gebauer Höfen werden wie geplant fortgeführt.

Die im Vorjahr angesprochenen Überlegungen einer Refinanzierung der noch bis 2024 laufenden Bankfinanzierung wurden im Wesentlichen umgesetzt. Für EUR 404 Mio. der im Oktober 2024 fälligen EUR 467 Mio. konnte im Dezember 2023 eine Forward-Finanzierung abgeschlossen werden.

II. CHANCEN UND RISIKEN

Allgemeines

Die GSG-Gruppe verfügt über ein Risikomanagementsystem, in dem quartalsweise an die Geschäftsführung berichtet wird. Der Risikomanagementbeauftragte ermittelt dafür in jedem Quartal durch Gespräche mit den Führungskräften die jeweiligen neuen Risiken bzw. die Entwicklung der bekannten Risiken. Bedeutende Risiken aus Sicht der Geschäftsführung sind durch die Entwicklung des letzten Jahres neu hinzugekommen. Dabei sind weiterhin die wichtigsten: die Auswirkungen des Zinsanstiegs, die weiterhin hohen Baukosten, die Versorgungssicherheit mit Energie, der Anstieg der Energiekosten und die Steigerung der Energieeffizienz der Gewerbehöfe. Zusätzlich zum allgemein schwierigen konjunkturellen Umfeld kamen vermehrte Insolvenzen sowie die Unsicherheiten hinsichtlich des Flächenbedarfs von Unternehmen hinzu.

Zinsentwicklung

Die gestiegenen Zinsen nach der Anhebung des Leitzinses durch die EZB führten bei der GSG im Jahr 2023 zu einem deutlichen Anstieg der Zinsaufwendungen, da eine der beiden großen Tranchen zu (höheren) Marktzinsen umfinanziert wurden. Da die GSG Berlin parallel auch die Zinserlöse erhöhen konnte durch eine marktkonforme Anhebung der Zinssätze auf die Ausleihungen an den Gesellschafter, ergab sich allerdings kein negativer Effekt auf das Finanzergebnis. Im Jahr 2024 wird die GSG Berlin die zweite der beiden großen Tranchen refinanzieren, womit der Zinsaufwand erneut ansteigen wird. Die Ausleihungen an den Gesellschafter werden sich aber voraussichtlich nicht wesentlich verändern. Dadurch werden im Jahr 2024 und 2025 die Zinsaufwendungen der Gesellschaft deutlich ansteigen.

Development Projekte

Im Jahr 2022 hat die GSG Berlin die Projekte in der Zossener Straße sowie den Dachgeschossausbau und Erweiterungsneubau in den Gebauer Höfen begonnen. Die Fertigstellung der Projekte ist für die Jahre 2025 und 2026 geplant. Das im Jahr 2021 begonnene Neubauprojekt in der Adalbertstraße ist fertiggestellt und an die Mieter übergeben.

Darüber hinaus haben wir eine Projektpipeline für weitere zukünftige Projekte aufgebaut, die nach Erreichen der Baugenehmigungen in Angriff genommen werden können.

Developmentprojekte weisen höhere Risiken auf als die Bestandsbewirtschaftung, bieten aber auch die Chance, die neu geschaffenen Gewerbeflächen zu Marktmieten zu vermieten und unseren Marktanteil auszubauen.

Wesentliche Risiken aus den Neubauprojektenprojekten sind: (i) höhere Baukosten als geplant, da vorher nicht erkannte Maßnahmen notwendig werden oder die Baukosten steigen; (ii) spätere Baufertigstellung und damit eine spätere Vermietung und ein späterer Beginn der Mieteinzahlungen und (iii) keine Vollvermietung zu den geplanten Konditionen z.B. aufgrund eines Marktabschwungs. Die Neubaumaßnahmen führen - wie jede Baumaßnahme - zu nicht zu verhindernden Einschränkungen (Lärm, Schmutz, organisatorische Änderungen wie Verlegung der Parkplätze, eingeschränkte Zugänglichkeit) und damit zu einer Belastung der Bestandsmieter.

Am Tag der Erstellung dieses Berichts sehen wir die oben erwähnten Risiken folgendermaßen: (i) aufgrund der deutlich angestiegenen Baukosten erwarten wir einen deutlichen Anstieg der Kosten für die genannten Projekte. Diese sind für das Projekt in der Zossener Straße auf einen deutlichen Anstieg der Materialkosten - insbesondere für den Holzhybridbau - und für das Projekt in den Gebauer Höfen auf unvorhergesehene Probleme in den Bestandsgebäuden zurückzuführen. (ii) die Baufertigstellungen haben sich bei beiden Projekten zeitlich leicht nach hinten verschoben. (iii) bisher sind für keines der beiden Projekte Mietverträge unterschrieben. Aufgrund der schwierigen Marktlage im Bürosegment erwarten wir hier einen herausfordernden Prozess. Allerdings sind wir weiterhin von unserem Produkt überzeugt und gehen davon aus, eine Vollvermietung der Objekte zu erreichen. Die Vollvermietung wird aber voraussichtlich erst nach Fertigstellung möglich sein; (iv) die Belastungen für die Bestandsmieter sind und waren vorhanden. Wir versuchen diese Belastungen so weit wie möglich zu reduzieren.

Zusammenfassend kann man sagen, dass die Ausgangslage für Neubauprojekte durch die Zins- und Kostenanstiege deutlich schwieriger geworden ist. Aus diesem Grund hat die GSG Berlin den Start der Neubauprojekte in der Geneststraße und der Voltastraße verschoben. Die GSG Berlin wird in Zukunft keine großen Projekte "spekulativ" - also ohne Vorvermietung - beginnen.

Wertentwicklung der Immobilien

Die GSG Berlin ermittelt jedes Jahr den Wert des Immobilienbestandes mit der Unterstützung eines unabhängigen Beratungsunternehmens. Der Wert der Bestände ist auch von externen Faktoren wie der Entwicklung der Marktmieten oder der Abzinsungsfaktoren abhängig. Ein Rückgang dieser Bewertung hätte keine unmittelbare Auswirkung, könnte allerdings eine mögliche Refinanzierung von Bankdarlehen erschweren. Die finanzierenden Banken führen ihrerseits in regelmäßigen Abständen Bewertungen der finanzierten Bestände durch. Eine deutliche Abwertung könnte in diesem Fall zu Brüchen der Kreditvereinbarungen führen. Aktuell liegen die aus den Bewertungen resultierenden Verschuldungsgrade (LTVs) aber deutlich unterhalb der in den Kreditverträgen vereinbarten Werte.

Energieeffizienz der Gebäude

Nicht nur die Energiekrise seit dem Jahr 2022, sondern insbesondere die Klimakrise sind Antriebe, um die Energieeffizienz der Gebäude der GSG Berlin weiter zu erhöhen. Dabei befindet sich die GSG Berlin im Einklang mit dem CPIPG Konzern, der sich das Ziel gesetzt hat, die Erzeugung von klimaschädlichen Gasen ("green house gas (GHG) - in erster Linie CO ₂ , aber auch Methan etc.) bis zum Jahr 2030 um 32,4 % gegenüber dem Vergleichsjahr 2019 zu reduzieren. Während die ersten Maßnahmen bereits umgesetzt sind (z.B. der Umstieg auf LED-Beleuchtung) liegt der Schwerpunkt des ESG-Teams auf der Erstellung eines Optimierungsplans für jeden unserer Gewerbehöfe.

Da die Anforderungen der Banken in dieser Hinsicht immer größer werden, besteht das Risiko, dass Assets, die nicht den ESG-Anforderungen der Banken entsprechen, von diesen auch nicht mehr finanziert werden.

Kostensteigerungen

Ein deutlicher Anstieg der Inflation kann das Ergebnis der GSG Berlin belasten. Die Betriebskostenpauschalen führen dazu, dass gestiegene Betriebskosten nicht vollständig an die Mieter weitergegeben werden können, mit Ausnahme der besonders kritischen Energiekosten, die nach Verbrauch abgerechnet werden. Die GSG Berlin hat in den Mietverträgen eine jährliche Steigerung der Pauschalen vorgesehen und kann bei Neuverträgen bzw. neu zu verhandelnden Verträgen diese Pauschale auf ein Niveau anpassen, dass sicherstellt, dass die anfallenden Kosten gedeckt werden. Durch den Rückgang der Inflationsraten hat sich dieses Risiko aktuell reduziert.

Möglicher Wegfall der steuerlichen Verlustvorträge

Die GSG Berlin verfügte zum Zeitpunkt der Privatisierung über signifikante steuerliche Verlustvorträge. Die Finanzverwaltung ist der Auffassung, dass diese Verlustvorträge durch die der Privatisierung folgende rechtliche Restrukturierung entfallen sind. Die Geschäftsführung kann dieser Auffassung nicht folgen und lässt diesen Sachverhalt gerichtlich klären. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg entschied am 18. Oktober 2011 im Sinne der Gesellschaft. Das Finanzamt hat Revision beim Bundesfinanzhof beantragt. Der Bundesfinanzhof hat am 11. Oktober 2013 beschlossen, das Verfahren auszusetzen, bis das Bundesverfassungsgericht in einem verwandten Verfahren entschieden hat. Am 29. März 2017 hat das Bundesverfassungsgericht dieses Verfahren (zu Gunsten des Steuerzahlers) entschieden. Am 1. Juni 2017 teilte uns der Bundesfinanzhof mit, dass er eine weitere Aussetzung des Verfahrens beschlossen hat, da nicht auszuschließen sei, dass der Gesetzgeber eine rückwirkende Änderung der Verlustverrechnung beschließt. Am 15. März 2019 teilte uns der Bundesfinanzhof mit, dass die bisherigen Aussetzungsgründe entfallen seien, dass das Verfahren aber erneut ausgesetzt wird, bis über ein vom Finanzgericht Hamburg eingeleitetem Normenkontrollverfahren zur Anwendbarkeit des § 8c Satz 2 KStG (in aktueller Gesetzesfassung der § 8c Absatz 1 Satz 1, da der bisherige Satz 1 vom Gesetzgeber gestrichen wurde) entschieden wird. Diese Entscheidung ist nicht abzusehen und wird von unserem steuerlichen Berater auch nicht mehr für das Jahr 2024 erwartet. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts gab es keine Anzeichen, dass in näherer Zukunft von einer Entscheidung des Gerichts in diese Sache auszugehen ist.

Da die Gesellschaft vor dem Finanzgericht in erster Instanz gewonnen hat, erfolgt die Bilanzierung im IFRS Konzernabschluss unter der Annahme der Existenz dieser Verlustvorträge im Gesamtwert von EUR 8,7 Mio. und ihrer bereits teilweisen Nutzung in den letzten Jahren. Im HGB-Jahresabschluss geht die GSG mbH aus Vorsichtsgründen nicht von der Existenz der Verlustvorträge aus.

Weitere Verbesserung der wirtschaftlichen Entwicklung

Bereits in den Vorjahren hat die Gruppe die wichtigsten operativen Kennzahlen Vermietungsquote und Durchschnittsmiete teilweise deutlich verbessern können. Nach unserer Erwartung wird sich diese Entwicklung - insbesondere bei verbesserten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Berlin - weiter fortsetzen. Dies wird zusätzlich unterstützt durch das vor einigen Jahren geänderte Investitionsverhalten: die Gruppe ist bereit, zusätzliche Mittel in Leerstandsflächen zu investieren, wenn damit entweder die Vermietbarkeit sichergestellt (bei strukturellen Leerständen) oder ein deutlich höherer Mietzins (an guten Standorten) erzielt werden kann. Wir sind überzeugt, dass der Leerstandsabbau weiterhin erfolgreich betrieben werden kann. Der Abschluss der Developmentprojekte hat und wird zu einem weiteren deutlichen Anstieg der Mieterlöse beitragen. Durch die Krise am Büromarkt werden wir allerdings deutlich vorsichtiger agieren als in den letzten Jahren. Die Aufwertung der Flächen in hochwertige Büroflächen wird nur noch dann durchgeführt, wenn mit großer Sicherheit eine Vermietung zu erwarten ist.

III. PROGNOSEBERICHT

Aufgrund der sehr guten baulichen Qualität und der weit unterhalb der Marktmieten liegenden Durchschnittsmieten des Bestands erwarten wir weiterhin eine positive Entwicklung der Mieteinnahmen. Dazu werden nach unserer Einschätzung auch die laufenden Neubauprojekte nach ihrer Fertigstellung beitragen.

Die Krise am Büromarkt setzt sich fort und ein Ende ist bisher noch nicht abzusehen. Auch wenn sich die Inflationsentwicklung deutlich beruhigt hat und die Inflationsrate sich dem EZB-Zielwert deutlich annähert, so wird es auf Dauer bei höheren Zinsen bleiben. Hinzu kommt, dass neue Bürokonzepte und das Schwächeln der deutschen Wirtschaft Druck auf die Nachfrageseite ausüben. Die GSG sieht sich weiterhin als relativ gut positioniert an, weil sie (i) nur im immer noch überdurchschnittlich "performenden" Berlin aktiv ist; (ii) über viele Flächen verfügt, die nicht als Büro genutzt werden und somit von der Nachfrageschwäche nicht oder weniger betroffen sind und (iii) unser Mietniveau weiterhin deutlich unterhalb des Marktes liegt.

Wie oben beschrieben hat sich die GSG Berlin entschieden, keine weiteren Developmentprojekte zu beginnen. Eine Realisierung der Projekte in der Pipeline erfolgt nur, wenn sich die Marktlage verbessert und eine signifikante Vorvermietung vorliegt.

Die aktuell laufenden Projekte werden in den nächsten Jahren wie geplant fertiggestellt. Das Projekt Zossener Straße wird die Zahlen voraussichtlich ab dem Jahr 2025 positiv beeinflussen. Das Projekt in den Gebauer Höfen wird in verschiedenen Stufen in den Jahren 2025 und 2026 auf den Markt kommen und die Zahlen positiv beeinflussen.

Derzeit arbeiten wir an der Refinanzierung der im Oktober 2024 auslaufenden Bankfinanzierung. Im Oktober 2024 werden rund EUR 467,7 Mio. fällig sein. Von diesen hat die GSG im Dezember 2023 bereits EUR 404 Mio. umgeschuldet.

Wir erwarten, auch in den beiden Folgejahren die Mieteinnahmen erhöhen zu können. Für 2024 erwarten wir Umsatzerlöse aus der Vermietung in Höhe von EUR 105 Mio. und für 2025 in Höhe von EUR 110 Mio.

Wir gingen bei der Erstellung der Planung für die Jahre 2024 bis 2028 trotz des weiterhin hohen Niveaus an Bautätigkeit von einer deutlichen Verbesserung der Vermietungsquote aus. Allerdings deuten die ersten Monate des Jahres 2024 auf eine schlechtere Entwicklung hin. Daher prognostizieren wir für das Jahr 2024 eine fast unveränderte Vermietungsquote (90,3 %) und für das Jahr 2025 eine Verbesserung um rund einen Prozentpunkt.

Da der Abstand zwischen der Marktmiete und unserer Ist-Miete aus unserer Sicht immer noch signifikant ist, erwarten wir eine weitere Erhöhung der Durchschnittsmiete um rund 50 Cent pro Quadratmeter für die Gewerbeflächen für Jahr 2024 und 80 Cent für das Jahr 2025.

Diese Effekte werden nach unserer Einschätzung dazu beitragen, in 2024 und 2025 das Betriebsergebnis moderat zu steigern. Beim FFO erwarten wir aufgrund einer steigenden Zins- und Steuerbelastung einen unveränderten Wert.

Das Bewertungsergebnis ist immer schwer zu prognostizieren. Aktuell gehen wir von einem bestenfalls neutralen vermutlich aber leicht negativem Bewertungsergebnis in den Jahren 2024 und 2025 aus. Allerdings ist am Markt noch keine Erholung absehbar, sodass eine weitere Abwertung nicht ausgeschlossen werden kann.

IV. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage - Einzelabschluss der GSG Berlin GmbH

Die GSG Berlin GmbH ist innerhalb des CPIPG Konzerns zuständig für die Verwaltung von Bestandsimmobilien in Deutschland und erbringt diese Dienstleistungen für die gesamte GSG-Gruppe. Die Entwicklung der GSG ist somit wesentlich von den Tochtergesellschaften abhängig.

Ertragslage

Der Einzelabschluss der GSG Berlin GmbH zeigt weiterhin eine sehr positive Ertragslage mit einem EBIT von EUR 6 Mio. Im Vergleich zum Vorjahr ergibt sich ein Rückgang, da sich die Aufwandspositionen stärker erhöht haben als die Umsatzerlöse. Hintergrund ist das oben erläuterte Projekt SKY welches zu einmaligen Projektkosten in Höhe von rund EUR 2,5 Mio. geführt hat sowie der Wegfall eines positiven Einmaleffekts aus dem Vorjahr.

Die Werte des Vorjahres waren - wie damals erläutert - verzerrt durch die Effekte aus dem Verkauf der sechs Gewerbehöfe. Der Jahresüberschuss in Höhe von fast EUR 42 Mio. stellt den zweithöchsten Wert in der Geschichte der GSG Berlin da, nach dem von den Verkäufen beeinflussten Vorjahreswert.

Vermögens- und Finanzlage

Da die Immobilien der GSG-Gruppe alle von Tochtergesellschaften gehalten werden, beschränkt sich das Vermögen der GSG mbH im Wesentlichen auf die Beteiligungen an diesen Tochtergesellschaften sowie auf lang- und kurzfristige Forderungen gegen verbundene Unternehmen. Die Position Finanzanlagen verteilt sich mit EUR 198 Mio. auf die Beteiligungen an Tochterunternehmen und mit EUR 183 Mio. auf Ausleihungen an verbundene Unternehmen.

Aufgrund des neuerlichen deutlich positiven Jahresüberschusses hat sich das Eigenkapital im Vergleich zum Vorjahr deutlich erhöht. Die Eigenkapitalquote liegt mit 58 % weiterhin außerordentlich hoch, wenn auch drei Prozentpunkte unter dem Wert am Vorjahresstichtag.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind um fast EUR 60 Mio. angestiegen, da die Verbindlichkeiten aus dem Cash Pooling gegenüber den bestandshaltenden Gesellschaften gestiegen sind.

Die drittgrößte Passivposition, die passiven latenten Steuern, reflektieren im Wesentlichen die Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und den steuerlichen Buchwerten für die von der Asset KG und den Gewerbehöfe KGen gehaltenen Immobilien sowie aus den für die Verkäufe einzelner Immobilien gebildeten § 6b-Rücklagen.

Beurteilung und Prognose

Die Vorjahresprognose, dass die Umsatzerlöse rund 5% ansteigen aber die Beteiligungserträge deutlich zurückgehen werden, ist eingetroffen bzw. wurde moderat übertroffen. Die Umsatzerlöse sind um 7,5% gestiegen und der Rückgang der Beteiligungserträge war geringer als prognostiziert.

Die Erwartung der Geschäftsführung, dass die Entwicklung der vergangenen Jahre -Erhöhung der Umsatzerlöse durch Mietsteigerungen und den Bau neuer vermietbarer Flächen mit einer gleichzeitigen Erhöhung der Investitionen in den Bestand - auch in den Folgejahren fortgesetzt werden kann, ist eingetreten. Die Bruttomieteinnahmen der Gruppe sind in 2023 um 5 % angestiegen. Für die GSG mbH ergab sich daraus - sowie aus der Abrechnung von Verwaltungsleistungen für ein Joint Venture des Gesellschafters und für die Betreuung von Neubauprojekten der Tochtergesellschaften - ein Anstieg der Umsatzerlöse aus Geschäftsbesorgung und Verwaltungsleistungen um 7,5 %.

Wir gehen davon aus, dass es uns gelingen wird, im Jahr 2024 die Umsatzerlöse der Gesellschaft, um ca. 5 % zu steigern. Die Umsatzerlöse der Gesellschaft resultieren im Wesentlichen aus Geschäftsbesorgung, wobei die Geschäftsbesorgungsentgelte an die Mieteinnahmen der Tochterunternehmen gekoppelt sind. Für 2024 gehen wir davon aus, dass diese erneut erhöht werden können.

Auf der anderen Seite werden die Projektkosten im Jahr 2024 voraussichtlich entfallen. Daraus ergibt sich weiteres Verbesserungspotential für den Jahresüberschuss der Gesellschaft. Die Geschäftsführung erwartet, den Jahresüberschuss um rund 5% steigern zu können.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die GSG Berlin GmbH

Vermerk über die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der GSG Berlin GmbH, Berlin, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht, der mit dem Konzernlagebericht zusammengefasst wurde, der GSG Berlin GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Vermerk über die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der GSG Berlin GmbH, Berlin und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus Konzernbilanz zum 31. Dezember 2023, der Konzern-Gesamtergebnisrechnung, der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzern-Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Konzernanhang einschließlich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht, der mit dem Lagebericht der Gesellschaft zusammengefasst wurde, der GSG Berlin GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens -, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.