Entwicklungsgesellschaft Cité mbH

Entwicklungsgesellschaft Cité mbH

Baden-Baden

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz zum 31. Dezember 2023

AKTIVSEITE

PASSIVSEITE

Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar 2023 bis 31. Dezember 2023

Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2023

A Allgemeine Angaben

Die Entwicklungsgesellschaft Cité mbH mit Sitz in Baden-Baden ist beim Amtsgericht Mannheim unter der Nummer HRB 200754 eingetragen. Sie ist eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Abs. 1 HGB, ist jedoch nach § 15 des Gesellschaftsvertrages verpflichtet, den Jahresabschluss und den Lagebericht in entsprechender Anwendung des Handelsgesetzbuches und den ergänzenden Bestimmungen des GmbHG wie eine große Kapitalgesellschaft aufzustellen.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach der vorgeschriebenen FormblattVO für Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewandt.

Gemäß § 265 Abs. 5 HGB wurden in der Bilanz weitere Posten eingefügt und in der Gewinn- und Verlustrechnung Zwischensummen gebildet.

B Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewendet:

Die immateriellen Vermögensgegenstände beinhalten nur geleistete Anzahlungen.

Sachanlagen sind zu Anschaffungs- und Herstellungskosten und - soweit abnutzbar - abzüglich planmäßiger linearer Abschreibung über den Zeitraum der voraussichtlichen Nutzungsdauer bewertet. In den Herstellungskosten sind neben den Material-, Fertigungs- und Sondereinzelkosten der Fertigung auch angemessene Teile der Materialgemein- und Fertigungsgemeinkosten enthalten.

Die Abschreibungen erfolgen planmäßig mit 2,00% bis 3,00%. Sanierungsbedingte Mehraufwendungen werden mit 7,00% abgeschrieben. Die Außenanlagen werden linear mit 5,30% abgeschrieben.

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wird linear mit Sätzen von 9,09% bis 12,50% abgeschrieben.

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke sind zu Anschaffungs- und Herstellungskosten unter Berücksichtigung eigener Ingenieurleistungen bewertet. Die Herstellungskosten umfassen die Materialkosten, Fertigungskosten und Sondereinzelkosten der Fertigung sowie angemessene Teile der Materialgemein- und Fertigungsgemeinkosten. Erforderlichenfalls wird auf den niedrigeren beizulegenden Wert am Stichtag abgewertet.

Als unfertige Leistungen werden noch nicht abgerechnete Betriebskosten ausgewiesen. Diese werden zu den entstandenen Drittkosten angesetzt.

Die anderen Vorräte werden zu Anschaffungskosten bewertet. Erforderlichenfalls wird auf den niedrigeren beizulegenden Wert am Stichtag abgewertet.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt.

Die liquiden Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

Die mit notariellem Vertrag vom 07.12.2021 erworbenen eigenen Anteile werden gemäß § 272 Abs. 1a HGB offen in der Vorspalte des Postens "Gezeichnetes Kapital" ausgewiesen.

Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind mit den Erfüllungsbeträgen bewertet.

C Erläuterungen zu den Bilanz-Posten

I. Bilanz

Anlagenspiegel

Unter den unfertigen Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten von 182 T€ (Vorjahr: 169 T€) ausgewiesen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

In den sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten:

Die Rückstellung für Gewährleistungen wurden im Wesentlichen für mögliche Ansprüche mit einem angemessenen Prozentsatz auf die Umsatzerlöse berechnet.

Die Rückstellung für noch anfallende Baukosten betrifft Erschließungskosten für bereits verkaufte Grundstücke.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten ergeben sich aus nachfolgendem Verbindlichkeitenspiegel:

II. Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse wurden vollständig im Inland erzielt.

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind periodenfremde Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen sowie Erträge aus früheren Jahren in Höhe von 23 T€ enthalten.

D Sonstige Pflichtangaben gemäß § 285 HGB

Die Entwicklungsgesellschaft Cité mbH, Baden-Baden, beschäftigt keine eigenen Mitarbeiter.

Die Entwicklungsgesellschaft Cité mbH, Baden-Baden, nimmt die Befreiungsvorschriften nach § 286 Abs. 4 HGB in Anspruch.

Die Bezüge des Aufsichtsrats belaufen sich auf 1 T€.

Für den Abschlussprüfer im Sinne von § 318 HGB wurden im Geschäftsjahr 2023 folgende Honorare erfasst:

Abschlussprüfungsleistungen 13 T€.

Für ein seit dem Jahr 2012 anhängiges Gerichtsverfahren, bei dem die mögliche Mangelhaftigkeit erbrachter Bauleistungen untersucht wird, wurde für eventuelle Gewährleistungsverpflichtungen eine Rückstellung in Höhe von 133 T€ gebildet. Ob und in welcher Höhe die Gesellschaft darüber hinaus - nach Berücksichtigung ihrer eigenen Regressmöglichkeiten - verpflichtet sein wird, ist nach Auffassung des verfahrensbetrauten Rechtsanwalts ebenso wie der Zeitpunkt des Eintritts einer solchen Verpflichtung derzeit nicht verlässlich schätzbar.

Mitglieder der Geschäftsführung

Markus M. Börsig, Geschäftsführer der GSE Gesellschaft für Stadterneuerung und Stadtentwicklung Baden-Baden mbH

Mitglieder des Aufsichtsrates

Alexander Uhlig, Erster Bürgermeister Stadt Baden-Baden - Vorsitzender -

Klaus Bloedt-Werner, Rechtsanwalt, Stadtrat Baden-Baden - stellv. Vorsitzender -

Werner Schmoll, Lehrer i.R., Stadtrat Baden-Baden - Schriftführer -

Wolfgang Niedermeyer, Architekt i.R., Stadtrat Baden-Baden

Barbara Nießen, Dipl.-Agraringenieurin i.R., Stadträtin Baden-Baden

Tobias Wald, Dipl.-Betriebswirt (FH), Geschäftsführer der Baden-Württembergischen Spielbanken Managementgesellschaft mbH, Baden-Baden

Ergebnisverwendungsvorschlag

Es wird vorgeschlagen, den Jahresüberschuss 2023 in Höhe von 158.661,81 € und den Gewinnvortrag in Höhe von 1.010.551,51 € in die Gewinnrücklagen einzustellen.

Lagebericht 2023

Inhaltsverzeichnis

1. Grundlagen der Entwicklungsgesellschaft Cité mbH

2. Wirtschaftliches Umfeld

2.1. Gesamtwirtschaftliche Lage und branchenbezogene Rahmenbedingungen

2.1.1. Deutschland

2.1.2. Baden-Württemberg

2.1.3. Baden-Baden

2.2. Geschäftsentwicklung

3. Finanzinstrumente

4. Lage der Gesellschaft

4.1. Ertragslage

4.2. Leistungsindikatoren

4.3. Finanzlage

4.3.1. Investitionen

4.4. Vermögenslage

5. Risikobericht

5.1. Chancen und Risiken

5.2. Risikomanagement

6. Prognosebericht

1. Grundlagen der Entwicklungsgesellschaft Cité mbH

Hauptaufgabe der Entwicklungsgesellschaft Cité mbH ist es, vor allem durch Erwerb, Neuordnung, Entwicklung und Verwertung die Konversion von Liegenschaften in der Stadt Baden-Baden durchzuführen.

Damit sollen vorrangig die Wohnraumversorgung für breite Schichten der Bevölkerung sichergestellt, kommunal und regional die Städtebaupolitik und Maßnahmen der Infrastruktur und Wirtschaftsförderung unterstützt sowie städtebauliche Entwicklungs-, Erschließungs- und Sanierungsmaßnahmen übernommen werden.

Außerdem hat die Gesellschaft die Erlaubnis, Tätigkeiten gem. § 34c der Gewerbeordnung auszuüben.

Das Stammkapital der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 beträgt 5.150.000 €. Davon hält die Entwicklungsgesellschaft Cité mbH nach dem Erwerb der Beteiligung der Volkswohnung GmbH, Karlsruhe, eigene Anteile von 2.000.000 €. Die Stadt Baden-Baden hält ebenfalls 2.000.000 €, die GSE Gesellschaft für Stadterneuerung und Stadtentwicklung Baden-Baden mbH ist mit 600.000 € und die Baugenossenschaft Familienheim Baden-Baden eG, Baden-Baden, mit 550.000 € beteiligt.

2. Wirtschaftliches Umfeld

2.1. Gesamtwirtschaftliche Lage und branchenbezogene Rahmenbedingungen

2.1.1. Deutschland

Laut Konjunkturprognose des ifo-Instituts München vom Dezember 2023 tritt die deutsche Wirtschaft seit Jahresbeginn 2023 auf der Stelle. Zwar haben im Verlauf des Jahres die Inflationsrate nachgelassen und sich der Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr beschleunigt. Allerdings blieb die Erholung beim privaten Konsum bislang aus, auch weil ein Teil des Kaufkraftplus gespart wurde. Notenbanken dämpften vielerorts die Konjunktur zur Bekämpfung der Inflation und im Zuge der Erholung von der Coronakrise waren weltweit vor allem Dienstleistungen im Aufwind. Die Zinsanhebungen der Europäischen Zentralbank leiteten zudem auf dem in Teilen überhitzten deutschen Immobilienmarkt eine Abkühlung ein. Bis zuletzt gingen deshalb die Investitionen in Wohnbauten trendmäßig zurück. Insgesamt kühlte sich die Konjunktur seit Jahresbeginn spürbar ab und die Erholung, die ursprünglich für die zweite Jahreshälfte erwartet wurde, blieb aus.

Das preis-, saison- und kalenderbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist im Jahr 2023 lt. Pressemitteilung 019/24 des Statistischen Bundesamtes vom 15. Januar 2024 um 0,3% gegenüber dem Vorjahr gesunken, nachdem es die beiden letzten Jahre positive Zuwächse verzeichnen konnte. Das ifo-Institut München rechnet für 2024 mit einem Anstieg des BIP um 0,9%.

Die jahresdurchschnittliche Arbeitslosenquote, auf Basis aller zivilen Erwerbspersonen, belief sich 2023 auf 5,7% und nahm damit im Vergleich zum Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte zu. Auf dem Arbeitsmarkt waren demnach im Jahresdurchschnitt 2023 laut Monatsbericht zum Arbeits- und Ausbildungsmarkt Dezember und Jahr 2023 der Bundesagentur für Arbeit in Deutschland 2.608.672 Menschen arbeitslos gemeldet; dies sind 190.539 bzw. 7,9 Prozent mehr als vor einem Jahr. Die Auswirkungen der schwachen Konjunktur waren auch auf dem Arbeitsmarkt erkennbar. Die gemeldete Nachfrage nach neuen Mitarbeitern hat spürbar nachgelassen, ist aber weiterhin vergleichsweise hoch.

Auf dem Ausbildungsmarkt wurden rund 489.200 Ausbildungsverträge neu geschlossen; dies bedeutet einen merklichen Zuwachs von 14.000 gegenüber dem Vorjahr (+3%).

Gemäß der EU-Arbeitskräfteerhebung von Eurostat wurde für Deutschland im internationalen Vergleich eine Erwerbslosenquote von 3,1 % ermittelt (Stand: Dezember 2023). Damit lag Deutschland erneut unter dem Wert der gesamten Eurozone (5,9 %).

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. stellte in seinem Kurzbericht "Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2023/2024 vom Januar 2024 fest, dass im Jahr 2023 die Bauinvestitionen preisbereinigt um 2,1% sanken. Neben den hohen Baupreisen wirkten sich die spürbar gestiegenen Bauzinsen aus, die insbesondere den Wohnungsbau bremsten. Zunehmende Auftragsstornierungen gewerblicher und privater Bauvorhaben im Zuge andauernd hoher Baupreise sowie steigende Bauzinsen verstärkten den negativen Trend der Bauinvestitionen im Jahresverlauf 2023.

War 2021 zunächst die weltweite Nachfrage nach Baustoffen ausschlaggebend für den erheblichen Preisdruck bei Baumaterialien, kamen durch den Krieg in der Ukraine weitere Lieferengpässe und eine enorme Verteuerung der Energiepreise hinzu. Verglichen mit dem Vorkrisenniveau stiegen die Baupreise von Ende 2019 bis Ende 2023 um insgesamt 39,4%. Einen derartigen Preisschock hat es seit den frühen 1970er-Jahre nicht mehr gegeben.

Obwohl sich die Preisdynamik im vergangenen Jahr damit in einigen Bereichen deutlich abgeschwächt hat, bleibt das Niveau weiterhin hoch. Durch die schwindende Nachfrage ist die Kapazitätsauslastung im Baugewebe zuletzt deutlich gesunken und lag im Hochbau zum Jahresende 2023 unterhalb der 70-Prozent-Marke. Dies mindert zusammen mit nachlassenden Materialpreisen den Preisdruck. Die Baupreise dürften nach drei Jahren enormer Anstiege im Jahr 2024 erstmals wieder etwas zurückgehen. Darauf weisen auch die Preiserwartungen der Bauunternehmen hin.

Zur Eindämmung der Inflation hat die Europäische Zentralbank (EZB) seit Sommer 2022 mehrere Zinsanhebungen vorgenommen. Nachdem der Leitzins im Dezember 2022 schon bei 2,5% lag, wurde er im Laufe des Jahres 2023 weiter angehoben und liegt seit dem 20. September 2023 bei 4,5%. Dadurch kam es auch zu einem weiteren Anstieg der Zinsen für Baufinanzierungen. Der Zinsanstieg führt zusammen mit dem Anstieg der Baupreise dazu, dass Bauprojekte gestoppt bzw. zurückgestellt wurden.

2.1.2. Baden-Württemberg

Nach dem von der L-Bank veröffentlichten "L-Bank Wohnungsbau-Report für Baden-Württemberg, 4. Quartal 2023" hat sich das Geschäftsklima im Wohnungsbau im Jahr 2023 weiterhin verschlechtert und befindet sich damit auf dem tiefsten Stand seit 1996. Die Geschäftslage wird sehr schlecht beurteilt und auch die Geschäftserwartungen sind weiterhin pessimistisch. Obwohl die Baupreise im vierten Quartal 2023 weiterhin sanken, nimmt die Bautätigkeit vor allem durch Auftragsmangel weiterhin ab.

Von Januar bis September 2023 wurden in Baden-Württemberg 23.483 Baufreigaben erteilt; dies sind 28 Prozent weniger als in den Vergleichsmonaten des Vorjahres und kann als regelrechter Einbruch bezeichnet werden. Insgesamt schätzt die Baubranche ihre Perspektiven auch für das Jahr 2024 pessimistisch ein.

Der Pressemitteilung Nr. 312/2023 vom 28. Dezember 2023 des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg zufolge, lagen die Preise für Bauleistungen bei Wohngebäuden im Vorjahresvergleich im vierten Quartal 2023 um 4,0% höher; die Preise für die Instandhaltung von Wohngebäuden lagen 8,0% über denen des Vorjahres.

Nach Angaben des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg stieg die Arbeitslosenquote im Vorjahresvergleich um 0,4 Prozentpunkte auf 4,0 %; sie liegt damit immer noch deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (5,7%). Bei den Verbraucherpreisen zeigte sich im Jahresdurchschnitt wie im Vorjahr eine deutliche Steigerung um 6,3 %. Damit lag der Südwesten Deutschlands über dem Wert der gesamten Bundesrepublik (+5,9 %). Der Mietpreisindex stieg im Jahr 2023 um insgesamt +3,8% an; der Anstieg der Nettokaltmieten lag durchschnittlich bei +3,3%, während der Index bei den Wohnnebenkosten im Durchschnitt um +3,0% stieg.

Laut den Angaben der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder liegt die Bevölkerungszahl wie im Vorjahr bei etwa 11,3 Mio. Einwohnerinnen und Einwohner (Stand: 3.Quartal 2023) mit leicht steigender Tendenz.

2.1.3. Baden-Baden

Nach Angaben der Stadt Baden-Baden zu ihren Standortdaten (Stand 31.12.2023) lag der Bevölkerungsstand im Jahr 2023 bei 58.204 Personen. Im Vergleich zum Jahr 2022 stellt dies eine leichte Steigerung dar.

2.2. Geschäftsentwicklung

Seit dem 01.01.2023 hat die Gesellschafterin GSE Gesellschaft für Stadterneuerung und Stadtentwicklung Baden-Baden mbH die Mieten-, Finanz- und Bilanzbuchhaltung für die Entwicklungsgesellschaft Cité mbH übernommen. Dies bietet sich an, da die Entwicklungsgesellschaft Cité mbH ohnehin ihren Firmensitz in den Geschäftsräumen der GSE hat und einige MitarbeiterInnen in Personalunion für beide Gesellschaften arbeiten.

Nachdem die Entwicklung und auch Vermarktung in den städtischen Quartieren Paris und Normandie sowie im Bereich der ehemaligen Kaserne - heute Gewerbepark Cité - bereits seit Jahren abgeschlossen werden konnte, konzentrierte sich die Vermarktungstätigkeit im vergangenen Jahr ausschließlich noch auf das Quartier Bretagne. Außerdem galt es, die Anlageobjekte zu bewirtschaften.

Quartier Bretagne

Nachdem bereits im Geschäftsjahr 2021 im Quartier Bretagne die letzten Wohnbaugrundstücke veräußert wurden, befinden sich im Umlaufvermögen lediglich noch drei an der Allee Cité gelegene Mischgebiets-Grundstücke. Trotz hoher Anforderungen, die mit dem Erwerb dieser Grundstücke verbunden sind, haben sich zwei Verkaufsansätze entwickelt. Zum einen wird auf einer Teilfläche mit ca. 2.000 m ² des Flurstücks 4300/44 die Ansiedelung des städtischen Archives geplant. Im Geschäftsjahr 2023 wurde der Beschluss zum Verkauf der Teilfläche im Aufsichtsrat der Entwicklungsgesellschaft Cité mbH gefällt; außerdem wurde ein Architektenwettbewerb durchgeführt, innerhalb dessen das Konzept ausgewählt werden konnte, welches die spezifischen Anforderungen des Stadtarchivs als auch die städtebaulich attraktivste Planung bietet. Auf dem Flurstück 4300/56 prüft ein regionaler Projektentwickler aktuell den Bau eines Ärzte- und Dienstleistungszentrums. Nachdem die Planung zweimal dem Gestaltungsbeirat vorgelegt wurde, wurde auch der Verkauf dieses Grundstückes innerhalb des Aufsichtsrates der Entwicklungsgesellschaft Cité mbH beschlossen. Die Beurkundung der jeweiligen Kaufverträge ist für die Geschäftsjahre 2024 bzw. 2025 vorgesehen.

Bestandsobjekte im Anlagevermögen

Im Anlagevermögen der Entwicklungsgesellschaft Cité mbH befinden sich folgende Bestandsobjekte, die komplett vermietet sind: Die Akademiebühne in der Allee Cité, die seit Kauf und Sanierung an die EurAka gGmbH vermietet ist und das Zentrum für Arbeit und Soziales im Gewerbepark Cité, welches an die Stadt sowie an die Agentur für Arbeit vermietet ist. Bei den Gewerbeeinheiten in der Maison Pharmacie im Pariser Ring fand im vergangenen Jahr lediglich die Übernahme einer Psychotherapie-Praxis statt, die von der Nachfolgemieterin weitergeführt wird. Das Schulgebäude Breisgaustraße 9 ist weiterhin an den Internationalen Bund e.V. vermietet.

3. Finanzinstrumente

Zu den zum Bilanzstichtag bestehenden Finanzinstrumenten zählen im Wesentlichen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände.

Ausfallrisiken bei finanziellen Vermögenswerten werden durch entsprechende Wertberichtigungen berücksichtigt. Das Liquiditäts- und Zinsänderungsrisiko wird laufend überwacht.

Derivative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt.

4. Lage der Gesellschaft

4.1. Ertragslage

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung haben sich im Vergleich zum Vorjahr leicht verringert und betragen 817 T€; ursächlich hierfür waren höhere Erlöse aus abgerechneten Heiz- und Betriebskosten im Vorjahr. Aufgrund von Preiserhöhungen, insbesondere der Energieversorger, stiegen die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung leicht an und belaufen sich auf 248 T€.

Da die geplante Grundstücksveräußerung aufgrund von Verzögerungen voraussichtlich erst im Jahr 2024 realisiert wird, wurden entgegen der Planung auch im Geschäftsjahr 2023 keine Umsatzerlöse aus Verkauf erzielt. Die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke beinhalten die Kosten für die laufende Unterhaltung und eine Erhöhung der Rückstellung für noch anfallende Baukosten; sie belaufen sich auf 16 T€.

Durch die Vereinnahmung bereits verjährter Verbindlichkeiten waren die sonstigen betrieblichen Erträge im Vorjahr erhöht; im Geschäftsjahr verringerten sie sich demzufolge wieder und belaufen sich auf 23 T€.

Die planmäßigen Abschreibungen liegen mit 72 T€ auf Vorjahresniveau.

Nachdem die Geschäftsbesorgung nunmehr über Dienstüberlassungsverträge durch die GSE Gesellschaft für Stadterneuerung und Stadtentwicklung Baden-Baden GmbH durchgeführt wird und auch die einmaligen Kosten für die Datenmigration im Vorjahr entfallen sind, reduzierten sich die sonstigen betrieblichen Aufwendungen um 92 T€ auf 299 T€.

Aufgrund des gestiegenen zu versteuernden Einkommens erhöhten sich die Ertragsteuern entsprechend auf 55 T€.

Die Ertragslage ist gut.

4.2. Leistungsindikatoren

Zur Steuerung des Unternehmens werden folgende finanzielle Leistungsindikatoren herangezogen:

Die Abweichung der Istzahlen 2023 gegenüber der Wirtschaftsplanung beruht vor allem auf der Verzögerung der geplanten Grundstücksveräußerung.

Die Umsatzerlöse im Geschäftsjahr 2023 lagen mit 817 T€ leicht niedriger als im Vorjahr, da im Vergleich zum Vorjahr weniger Heiz- und Betriebskosten abgerechnet werden konnten.

Durch eine Reduzierung der Verwaltungsaufwendungen steigt der Jahresüberschuss dennoch auf einen Wert von 159 T€; er resultiert vor allem aus dem Ergebnis der Hausbewirtschaftung.

4.3. Finanzlage

Die Liquiditätslage ist gut, es sind keine Engpässe zu erwarten. Die Zahlungsfähigkeit war im Geschäftsjahr 2023 jederzeit gegeben. Zudem besteht bei der AarealBank AG eine zugesagte, aber nicht beanspruchte Kreditlinie in Höhe von 60 T€.

4.3.1 Investitionen

Folgende Investitionen wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr getätigt:

Für die im Geschäftsjahr laufende Geschäftstätigkeit waren jederzeit die erforderlichen Mittel verfügbar.

Die Finanzlage ist geordnet.

4.4. Vermögenslage

Die Verringerung der Sachanlagen ist auf planmäßige Abschreibungen zurückzuführen.

Die unfertigen Leistungen betreffen noch abzurechnende Betriebs- und Heizkosten; sie erhöhten sich um 13 T€.

Im Vergleich zum Vorjahr erhöhten sich die Forderungen um 266 T€ auf 576 T€; dies betrifft hauptsächlich Steuer-forderungen.

Die flüssigen Mittel reduzierten sich stichtagsbedingt um 9 T€ auf 66 T€.

Das Eigenkapital beläuft sich auf insgesamt 4.319 T€. Vom ausgegebenen Kapital in Höhe von 5.150 T€ hält die Entwicklungsgesellschaft Cité mbH eigene Anteile in Höhe von 2.000 T€. Der Gewinnvortrag erhöhte sich durch den Jahresüberschuss 2022 um 62 T€ auf 1.010 T€.

Die leichte Zunahme der kurzfristigen Rückstellungen um 5 T€ ist hauptsächlich auf eine Erhöhung der Rückstellung für noch anfallende Baukosten zurückzuführen.

Die langfristigen Verbindlichkeiten bestehen aus Mietkautionen und belaufen sich wie im Vorjahr auf 9 T€.

Die kurzfristigen Verbindlichkeiten erhöhten sich stichtagsbedingt und beinhalten vor allem erhaltenen Anzahlungen auf Betriebs- und Heizkosten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und Verbindlichkeiten aus Vermietung.

Die Vermögenslage ist geordnet. Wirtschaftliche und finanzielle Risiken, die die Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage nachhaltig beeinträchtigen könnten, sind nicht erkennbar.

5. Risikobericht

5.1. Chancen und Risiken

Die Krisen innerhalb der letzten Jahre führen aktuell zu einem wirtschaftlichen Abschwung. Auch wenn die Corona-Pandemie überwunden scheint, hat diese zu einem veränderten Sozial- und Einkaufsverhalten geführt - worunter nach wie vor Einzelhandel und die Gastronomie leiden. Verstärkt wurde dies alles durch den immer noch andauernden Ukraine-Krieg. Die in Folge steigenden Energiekosten, Versorgungsengpässe, der Zinsanstieg und die Inflation der vergangenen zwei Jahre haben ihre Spuren hinterlassen. Im Einzelnen hat sich dies wie folgt ausgewirkt:

Gewährleistungsrisiken aus sonstigen, ehemaligen Bauträgermaßnahmen bestehen noch für das Objekt "Haus Madeleine". Aktuell läuft ein Beweissicherungsverfahren, entsprechend wurden Rückstellungen in Höhe von 150 T€ gebildet. Da allen Subunternehmern der Streit verkündet wurde, müssen diese für gerichtlich anerkannte Mängel ihres Gewerkes aufkommen; insofern besteht für die Entwicklungsgesellschaft Cité mbH noch ein mittleres Risiko, vor allem in Bezug auf nicht mehr existierende Subunternehmer sowie für Gerichts-, Gutachter- und Anwaltskosten.

Das Gewährleistungsrisiko für die neun im Jahr 2019 fertiggestellten Reihenhäuser in der Elsässer Straße wird als gering eingeschätzt, da aufgrund der schlüsselfertigen Erstellung der Häuser durch einen Generalunternehmer die Gewährleistungsrisiken an diesen übertragen werden konnten.

Zudem besteht ein Vermietungsrisiko. Da insbesondere in der mittelfristigen Zukunft die Erträge im Wesentlichen aus der Bewirtschaftung der Bestandsobjekte generiert werden, ist die langfristige Vermietbarkeit der Bestandsobjekte zu sichern. Entsprechend sind diese kontinuierlich instand zu halten. Aufgrund der Tatsache, dass mehrere Objekte an die Stadt Baden-Baden vermietet sind, wird dieses Risiko jedoch als gering eingeschätzt; aktuell sind alle Objekte vermietet.

Zum Bilanzstichtag lagen keine bestandsgefährdenden oder sonstigen beeinträchtigenden Sachverhalte vor. Hinweise auf Zahlungsschwierigkeiten, Vermögensverluste oder Beeinträchtigungen des Geschäftsmodells bestanden nicht. Typische Risiken eines Entwicklungs- bzw. Immobilienunternehmens sind im Rahmen üblicher Versicherungen abgesichert.

5.2. Risikomanagement

Seit dem 01.01.2023 führt die Gesellschafterin GSE Gesellschaft für Stadterneuerung und Stadtentwicklung Baden-Baden mbH, das kommunale Wohnungsunternehmens der Stadt Baden-Baden, im Rahmen der geschlossenen Dienstleistungsüberlassungsverträge auch die Geschäftsbesorgung für die Bereiche Finanz-, Mieten- und Bilanzbuchhaltung durch. Die GSE Gesellschaft für Stadterneuerung und Stadtentwicklung Baden-Baden mbH unterhält ein der Unternehmensgröße entsprechendes Risikomanagement und deckt hierüber entsprechend das erforderliche Risikomanagement bei der Entwicklungsgesellschaft Cité mbH mit ab.

Der Aufsichtsrat sowie die Gesellschafter werden durch die Geschäftsführung in den Gremiensitzungen umfänglich über die aktuelle wirtschaftliche Situation informiert.

6. Prognosebericht

Seit Beginn der Corona-Pandemie befindet sich Deutschland in einer Dauerkrise - diese führen zu einem Rückgang der Wirtschaftsleistung unseres Landes. Die Folgen der Corona-Pandemie sind vor allem in den Bereichen Einzelhandel oder die Gastronomie nach wie vor zu spüren. Seit Ausbruch des Ukraine-Krieges sind die Energiekosten deutlich angestiegen und vor allem sehr volatil - außerdem ist die Versorgung mit unterschiedlichsten Baustoffen nach wie vor eingeschränkt. Das Zinsniveau z.B. für Hypothekendarlehen mit 10-jähriger Zinsbindung hat sich seit Januar 2022 zuerst um über 300 Basispunkte erhöht, innerhalb der letzten Monate wieder um ca. 70 Basispunkte nach unten bewegt. Die Nah-Ost-Krise führt zur Unsicherheit von Transportwegen im Roten Meer bzw. im Suez-Kanal und in Folge zu Versorgungsunsicherheiten. Alles Punkte, die aktuell massiv negative Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft im Allgemeinen und die Immobilienwirtschaft im Speziellen haben.

Im Wirtschaftsplan, der durch Aufsichtsrat und Gesellschafterversammlung verabschiedet wurde, wurden die finanziellen Leistungsindikatoren für das Jahr 2024 mit folgenden Werten prognostiziert:

Für das Geschäftsjahr 2024 wird insgesamt von höheren Umsatzerlösen ausgegangen als im Jahr 2023. Entgegen der Planung für 2023, die den Verkauf eines der verbleibenden drei Grundstücke vorsah, fand im Geschäftsjahr 2023 kein Grundstücksverkauf statt; ursächlich hierfür waren Verzögerungen bei der Erteilung eines Bauvorbescheides. Daher sieht die Planung für 2024 vor, dass in den nächsten drei Jahren jeweils eins der derzeit noch vorhandenen drei Mischgebietsgrundstücke entlang der Allee Cité/Europa-Kreisel veräußert werden soll in Abhängigkeit der Akquise passender Käufer. Bei den Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung wird von einer stabilen Entwicklung ausgegangen. Korrespondierend dazu wird für 2024 mit einem Jahresüberschuss von 658 T€ geplant.

Die Entwicklung des Unternehmens wird für das Jahr 2024 insgesamt positiv gesehen.

Für das Geschäftsjahr 2024 sowie die Folgejahre gilt es, sich auf folgende Aktivitäten zu fokussieren:

Mit Abschluss der Verkaufsphase ist sicherzustellen, dass die Kosten für Personal, Büro und sonstige Positionen deutlich reduziert werden.