SL AM Development Residential GmbH

SL AM Development Residential GmbH

Köln

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

I. Grundlagen der Gesellschaft

Der Gegenstand des Unternehmens ist der Erwerb, das Halten, die Verwaltung sowie die Veräußerung von Immobilien und Beteiligungen an Gesellschaften und an sonstigen Unternehmen, die sich mit dem Bau und der Verwaltung von Immobilien beschäftigen. Ferner der Erwerb von Grundstücken, die Vorbereitung und Durchführung von Bauvorhaben als Bauherr in eigenem Namen für eigene und fremde Rechnung, auch unter Verwendung von Vermögenswerten von Erwerbern, Mietern, Pächtern und sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- und Nutzungsrechte, die Gebrauchsüberlassung der entwickelten Immobilien bzw. der einzelnen Wohnungen an Dritte sowie die Verwaltung und Verwertung der Immobilien im eigenen oder im fremden Namen. Die Gesellschaft übt keine eigene Bautätigkeit aus; sie beauftragt damit Dritte. Die Gesellschaft ist ausschließlich in Deutschland tätig.

Die Anteile werden zu 100 % von der Swiss Life Investment Management Holding AG, Zürich, gehalten.

II. Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die Schwäche der europäischen Wirtschaft, die zunächst durch die Energiekrise im 4. Quartal 2022 ausgelöst wurde und sich dann von den energieintensiven Branchen auf andere Sektoren ausweitete, zog sich durch das Jahr 2023. Der negative Zyklus im verarbeitenden Gewerbe war eine der Hauptursachen. Dieser Sektor ist mit globalem Gegenwind in Form eines unterdurchschnittlichen Wachstums in China konfrontiert. Außerdem hat das höhere Zinsumfeld zu einem erheblichen Rückgang im Bausektor geführt, der auch die vorgelagerten Industriesektoren beeinträchtigte. So trübte sich der Einkaufsmanagerindiz (EMI) der Industrie der Eurozone in der ersten Jahreshälfte weiter ein. Ab Juli konnte er sich zwar leicht erholen, lag jedoch während der ganzen Berichtsperiode unterhalb des Schwellenwertes von 50, der als Indikator für eine negative Geschäftsentwicklung angesehen wird. ¹ Die Konjunkturabschwächung erfasste im zweiten Halbjahr 2023 auch den Dienstleistungssektor, der sich im ersten Halbjahr 2023 noch besser gehalten hatte. Die EMIs für den Dienstleistungssektor blieben in Deutschland und Frankreich zum Jahresende im Bereich der Kontraktion. ²

Im ersten und zweiten Quartal 2023 konnte die Wirtschaft der Eurozone noch leicht positives Wachstum verzeichnen (jeweils +0,1% zum Vorquartal) und beendete das Jahr im 4. Quartal 2023 mit einer Stagnation (+0%), nach einem leichten Rückgang im 3. Quartal 2023 (-0,1%). Deutschland war der größte Bremsklotz für das Wachstum der Eurozone: im 2. und 3. Quartal stagnierte die deutsche Wirtschaft, nachdem sie im 1. Quartal 2023 noch leicht gewachsen war (+0,1%), und schrumpfte im 4. Quartal 2023 um -0,3% (zum Vorquartal). ³ Die nach wie vor hohen Preise in Kombination mit ungünstigen Finanzierungsbedingungen und eine geringere Nachfrage aus dem In- und Ausland dämpften die deutsche Konjunktur. Annualisiert ist das Bruttoinlandsprodukt Deutschlands im Jahr 2023 um 0,3% gesunken. ⁴ Für 2024 geht Swiss Life Asset Managers davon aus, dass sich die deutsche Wirtschaftsleistung stabilisiert und 2025 wieder leicht wachsen wird (1,0%). Für die Eurozone wird 2024 ein leichtes Plus (+0,4%) erwartet und ebenfalls ein BIP-Wachstum von 1,0% in 2025. ⁵

Während der Berichtsperiode senkte sich die Inflation weiter ab. Die Energiepreise fielen über das Jahr hinweg, und der Beitrag der Energie zum Jahresvergleich blieb negativ. Wesentlicher ist jedoch, dass die Reduktion der Inflation auch durch eine rückläufige Kerninflation gestützt wird, da die wirtschaftliche Schwäche wiederum den inländischen Inflationsdruck verringert. Die Gesamtinflation lag in der Eurozone im Dezember 2023 bei 2,9%, zu 8,6% im Januar 2023. Überdurchschnittlich hoch blieb die Teuerungsrate in Deutschland (Dezember 2023: 3,8%; Januar 2023: 9,2%). In Frankreich ging die Inflation von 7,0% im Januar 2023 auf 4,1% im Dezember 2023 zurück. In den Niederlanden senkte sich die Teuerungsrate mit 1,0% im Dezember 2023, von 8,4% kommend im Januar 2023, sogar unter das Inflationsziel der EZB. ⁶ Für 2024 rechnet Swiss Life Asset Managers damit, dass sich die Inflation sowohl in Deutschland (2,1%) also auch in der Eurozone nahe des Inflationsziels der EZB absenken wird. Für 2025 wird eine weitere Absenkung auf 1,9%, sowohl für Deutschland als auch den Euroraum, prognostiziert. ⁷

Die Zentralbanken setzten ihren Zinserhöhungszyklus vom 1. bis zum 3. Quartal 2023 fort, signalisierten aber zunehmend, dass eine Pause bevorsteht. Im vierten Quartal 2023 hielten sie die Leitzinsen stabil und beendeten damit ihren Zinserhöhungszyklus. Insgesamt erhöhte die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen während der Berichtsperiode sechsmal, wodurch der Zinssatz für die Einlagefazilität zum Jahresende bei 4,00 % lag, zu 2,0% Anfang des Jahres. ⁸

Deutscher Immobilienmarkt

Mit 29 Mrd. EUR lag das am deutschen Immobilieninvestmentmarkt 2023 platzierte Anlagekapital rund 57% hinter dem Vorjahreswert. Ebenso blieb die für den Markt typische Jahresendrallye sowie Großtransaktionen aus. ⁹ Insbesondere institutionelle (Core)-Anleger hielten sich 2023 zurück. ¹⁰ In der sektoralen Verteilung der Transaktionsvolumen spiegelten sich die stark differierenden Einschätzungen der Anleger hinsichtlich der Resilienz der fundamentalen Treiber wider. Erstmals entfiel 2023 auf den Sektor Logistik/Industrie das größte Transaktionsvolumen (7,0 Mrd. EUR, -34%), gleichzeitig rutsche der Bürosektor (5,3 Mrd. EUR, -77%) auf den vierten Platz hinter Wohnen (5,7 Mrd. EUR, -59%) und Handel (5,8 Mrd. EUR), was den relativen Bedeutungsverlust des Bürosektors zeigt. ¹¹ Auch in Deutschland setzte sich der Preisanpassungsprozess über alle Nutzungsarten weiter fort, von plus 20 BP bei Shopping-Centern (auf 5,7%) bis zu plus 100 BP bei Büros (auf 4,4%). ¹²

Mit 27.900 gehandelten Wohneinheiten wies der deutsche Wohninvestmentmarkt das geringste Volumen seit 2011 auf. ¹³ Der Rückgang ist u.a. auch auf das Ausbleiben von Forward-Deals zurückzuführen, die in der Vergangenheit das Marktgeschehen maßgeblich mitprägten. ¹⁴ Anleger konzentrierten sich verstärkt auf das risikoarme Core- und Core-plus-Segment (Anteil 75%) ¹⁵ und wie schon in den Vorjahren auf die Faktoren Qualität/ESG-Konformität und Lage. Die Spitzenrendite im Mittel über die Top 7 erhöhte sich nach JLL um 73 BP auf 3,71%, nach CBRE lag sie Ende 2023 bei 3,34%. ¹⁶ Die rückläufigen Fertigstellungen - das DIW geht von 235.000 fertiggestellten Wohnungen in 2023 aus, zu 259.000 im Jahr 2022 ¹⁷ - verschärfen wiederum das Wohnraumdefizit: Der Zentraler Immobilien Ausschuss taxiert die aktuelle Wohnungslücke in Deutschland auf 550.000 Wohnungen. ¹⁸ Infolgedessen und vor dem Hintergrund einer wachsenden Bevölkerung ¹⁹ stiegen die Angebotsmieten weiter an. Bundesweit verteuerte sich Wohnraum um 7,4% auf im Schnitt 9,90 EUR/m ². ²⁰ Die Spitzenmiete in den A-Städten (Top 7) erreichte beim Erstbezug im Schnitt 26,58 EUR/ m ² (+5,1%) und in der Wiedervermietung 22,22 EUR/ m ² (+4,5%). ²¹

Ausblick

Es besteht breiter Konsens darüber, dass die Geldpolitik ihren Höhepunkt erreicht hat, da sich die Inflationsraten in ganz Europa den Zielen der Zentralbanken annähern. Dies wird auf den Finanzmärkten für die dringend benötigte Stabilität und damit für Klarheit bei der Preisbildung von Vermögenswerten sorgen. Swiss Life Asset Managers geht davon aus, dass die Investitionstätigkeit in Europa 2024 wieder zunehmen und die Preisfindung unterstützen wird. Auch wenn davon ausgegangen wird, dass im ersten Halbjahr 2024 nur zaghafte Anzeichen einer Verbesserung zu erkennen sein werden, glauben wir, dass die Aktivität im zweiten Halbjahr wieder an Fahrt gewinnen wird. Investoren sollten bereit sein, auf Gelegenheiten aus notleidenden Kontexten, wie Insolvenzen, zu setzen, bei denen sich die Preisvorstellungen der Verkäufer am schnellsten mit den Erwartungen der Käufer decken. Die Probleme im Bausektor werden das neue Angebot jedoch begrenzen und trotz besserer Zinssicherheit dazu führen, dass die erwartete Marktaktivität nicht ihr volles Potential entfalten kann. Außerdem wird der Liquiditätszufluss nicht gleichmäßig verteilt sein, da sich der Markt aufgrund des Strukturwandels und der Fokussierung auf ESG-Eigenschaften weiter polarisieren wird, mit einem gedämpften Interesse an Büroimmobilien, die nicht dem Core-Segment zuzuordnen sind, und einem starken Interesse an Wohn-, Logistik- und Value-Add-Strategien. Premiumimmobilien und Entwicklungsprojekte werden weiterhin gefragt sein. Was die Sektoren betrifft, so erwartet Swiss Life Asset Managers, dass der Appetit auf Büros (in der Vergangenheit der größte Investitionssektor) gedämpft sein wird, was jedoch teilweise durch eine erhöhte Nachfrage in den Bereichen Wohnen und Logistik/Industrie ausgeglichen wird. Bzgl. der Länder werden weiterhin Deutschland, Großbritannien und Frankreich die größten Investitionsmärkte bleiben. Auch für alle nordischen Länder wird ein Anstieg der Investmentaktivität erwartet, obwohl die norwegische und schwedische Zentralbank bei der Erreichung ihres Inflationsziels international hinterherhinken und sich daher die Lockerung der Geldpolitik dort verzögern wird. ²²

III. Geschäftsverlauf

Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft bestand im Berichtsjahr in der Betreuung einer Vielzahl von Bauprojekten.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden keine neuen Projekte angekauft, so dass die Gesellschaft zum Jahresende über insgesamt 11 Projekte verfügt, wovon sich insgesamt vier Projekte in Frankfurt am Main, vier Projekte in Köln/Bonn sowie je ein Projekt in Hamburg, Bad Tölz und München befinden.

Diese Projekte haben insgesamt ein geplantes Umsatzvolumen von ca. 1,0 Mrd. EUR und sollen in einem Zeitraum von 2024 bis 2029 realisiert werden.

Im Jahr 2023 wurde der letzte Bauabschnitt im Projekt Ludwig-Landmann-Straße, Frankfurt am Main, mit 114 Wohneinheiten fertiggestellt und 77 Wohneinheiten mit einem Umsatz von 45 Mio. € übergeben. Aus dem im Jahr 2022 fertiggestellten Baufeld wurden die restlichen 6 Wohneinheiten mit einem Umsatz von 5 Mio. € übergeben.

In Frankfurt wurden plangemäß die ersten 78 Wohnungen (Globalverkauf) mit einem Umsatzvolumen von 36 Mio. € aus dem ersten Bauabschnitt des Projektes Kleyerstraße mit gesamt 192 Wohneinheiten fertiggestellt und an den Globalinvestor Leukos übergeben. 25 Wohnungen des Projektes Schützenstraße in Bad Tölz wurden weitestgehend fertiggestellt, jedoch noch nicht übergeben. Aufgrund des Einbruchs des Absatzmarktes für Immobilien in Frankfurt seit Ende 2022, mussten bei den Projekten Kleyerstraße und Wilhem-Leuschner-Straße 30 außerordentliche Abschreibungen in Höhe von insgesamt 28,5 Mio. € vorgenommen werden. Der für das Geschäftsjahr 2023 geplante Vertriebsstart der Frankfurter Projekte Eschersheimer Landstraße und Wilhelm-Leuschner-Straße 30 wurde aufgrund der aktuellen Marktbedingungen in das Jahr 2025 verschoben.

Für das Jahr 2024 ist die Fertigstellung des restlichen ersten Bauabschnitts des Projektes Kleyerstraße in Frankfurt am Main mit 114 Wohneinheiten sowie des Projektes Holstenstraße in Hamburg mit 51 Wohneinheiten geplant. Des Weiteren werden die 25 Wohneinheiten im Projekt Schützenstraße final fertiggestellt und übergeben.

Alle weiteren Projekte werden im Zeitraum bis zum Jahr 2029 entwickelt und realisiert.

IV. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

Ertragslage

Die Ertragslage der Gesellschaft zeigt folgendes Bild:

Die Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 86.580 liegen aufgrund der Übergaben von Wohneinheiten über dem Vorjahresniveau, wobei die Umsatzerlöse mit TEUR 86.561 (i. Vj. TEUR 47.460) auf den Verkauf von Grundstücken und mit TEUR 19 (i. Vj. TEUR 133) auf Vermietungen entfallen. Erstere betreffen dabei mit TEUR 36.618 das Projekt Kleyerstraße in Frankfurt am Main und mit TEUR 49.943 das Projekt Ludwig-Landmann-Straße in Frankfurt.

Unter Berücksichtigung der positiven Bestandsveränderung in Höhe von TEUR 31.893 (i.Vj. TEUR 93.888) und den Betriebsaufwendungen von TEUR 127.673 (i.Vj. TEUR 131.396), wurde ein deutlich niedrigeres Betriebsergebnis von TEUR -8.933 (i.Vj. TEUR +10.164) erzielt, welches in vollem Umfang auf die außerplanmäßigen Abschreibungen auf die Projekte Kleyerstraße / Wilhelm-Leuschner-Straße in Frankfurt am Main zurückzuführen ist.

Nach Abzug des negativen Finanzergebnisses, das im Wesentlichen aus Zinsen für Darlehen von Banken sowie von Gesellschaften der Swiss Life Gruppe resultiert sowie der Steuern, beträgt der Jahresfehlbetrag TEUR 25.179.

Die wesentlichen finanziellen Leistungsindikatoren für die Gesellschaft sind die Umsatzerlöse mit fremden Dritten und das EBT (earnings before taxes) als Ergebnisgröße. Nicht finanzielle Leistungsindikatoren spielen für die Gesellschaft keine Rolle.

Im Vergleich zur Planung für das Geschäftsjahr 2023 wurde das Umsatzziel um 36,7 Mio. € nicht erreicht, was im Wesentlichen auf die beiden Projekte Ludwig-Landmann-Straße und Schützenstraße zurückzuführen ist. Die Gründe liegen beim Projekt Ludwig-Landmann-Straße in den fehlenden Wohnungsverkäufen und beim Projekt Schützenstraße in der Verschiebung der Fertigstellung nach 2024. Das Ergebnis (EBT) wurde ebenfalls nicht erreicht, was in erster Linie auf die außerplanmäßigen Abschreibungen zurückzuführen ist.

Insgesamt verlief der Geschäftsverlauf des Geschäftsjahres 2023 somit nicht erwartungsgemäß und nicht zufriedenstellend.

Finanzlage

Die externe Finanzierung der Projekte der SL AM Development Residential GmbH erfolgt über die IKB Deutsche Industriebank, die Deutsche Kreditbank, die Bayerische Landesbank sowie die Privatbank Hauck Aufhäuser Lampe AG. Seitens der Swiss Life Gruppe werden folgende Darlehen zur Verfügung gestellt: Swiss Life AG TEUR 42.550, Swiss Life Holding AG TEUR 35.600 sowie Swiss Life Finance I AG und Swiss Life Finance II AG jeweils TEUR 4.400.

Darüber hinaus dienen insbesondere auch die erhaltenen Anzahlungen von Kunden zur Finanzierung der Projekte.

Vermögenslage

Die Vermögenslage der SL AM Development Residential GmbH zeigt folgendes Bild:

Die Bilanzsumme ist im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 21.313 auf TEUR 414.937 gesunken.

Prägend für die Aktivseite ist weiterhin das Umlaufvermögen, das zu einem Großteil mit TEUR 399.048 (i. Vj. TEUR 395.602) auf die zum Verkauf bestimmten Grundstücke entfällt, während der Forderungsbestand von TEUR 30.361 auf TEUR 2.726 deutlich zurückgegangen ist. Trotz der erfolgten außerplanmäßigen Abschreibungen auf die Projekte in Frankfurt, haben sich die Buchwerte der zum Verkauf bestimmten Grundstücke aufgrund der laufenden Planungs- und Bautätigkeit erhöht. Der Rückgang der Forderungen resultiert aus der Reduzierung der Darlehensforderung gegen verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 28.500. Gegenläufig sind die liquiden Mittel von TEUR 6.916 auf TEUR 10.333 gestiegen, was vor allem auf den Forderungseingang zurückzuführen ist.

Das Eigenkapital hat sich durch den Jahresfehlbetrag von TEUR 25.179 deutlich reduziert. Die Eigenkapitalquote ist daher bei einer um 4,9% gesunkenen Bilanzsumme von 29,5% auf 24,9% gesunken. Die Finanzierung der Bautätigkeiten mit Eigenkapital und Fremdkapital ist unverändert geblieben ist.

Die Verbindlichkeiten, die einen Großteil der Passivseite ausmachen, bestehen im Wesentlichen mit TEUR 192.732 (i. Vj. TEUR 163.907) gegenüber Kreditinstituten und mit TEUR 88.700 (i. Vj. TEUR 75.112) gegenüber verbundenen Unternehmen. Die Bankverbindlichkeiten sind aufgrund des gestiegenen Finanzierungsbedarfs im Zusammenhang mit dem Fortschritt der Bauprojekte entsprechend angestiegen. Die erhaltenen Anzahlungen sind aufgrund der wirtschaftlichen Übergänge von Wohneinheiten deutlich von TEUR 62.623 auf TEUR 25.879 gesunken.

V. Chancen- und Risikomanagement

a. Chancen- und Risikomanagement

Das Chancen- und Risikomanagement der Gesellschaft ist in das Chancen- und Risikomanagement der Swiss Life Asset Managers Deutschland GmbH (kurz SL AM DE) mit einbezogen.

Das Chancen- und Risikomanagement der SL AM DE dient der Sicherung und Weiterentwicklung der gesamten Asset Managers Division innerhalb des gesamten Swiss Life Konzerns. Die Geschäftsführung der SL AM DE ist für die Einrichtung und Überwachung eines unabhängigen Risikomanagements verantwortlich.

Zur zeitnahen Identifizierung und dem effizienten Management von Risiken, die für die wirtschaftliche Lage von Bedeutung sein können, wird das Risikomanagement System genutzt. Ein gesamthafter Risikobericht wird sowohl der Geschäftsleitung als auch der Division monatlich zur Verfügung gestellt.

Potenzielle finanzielle und operationelle Risiken mit einem Netto-Erwartungswert ab TEUR 100 sind verpflichtend dem qualitativen Risikomanagement zu melden und durch dieses zu reporten.

Darüber hinaus berichten die jeweiligen Geschäftsleitungsmitglieder aller Unternehmensbereiche unverändert monatlich im Rahmen der Geschäftsleitungssitzung über potenziell neue Risiken. Die Koordination und Überwachung stellen sicher, dass die Geschäftsleitung der Gesellschaft jederzeit in der Lage ist, mögliche Risiken frühzeitig zu erkennen und geeignete Maßnahmen zu ergreifen.

b. Gesamteinschätzung vorhandener Risiken

Die SL AM DEV Residential ist im Wesentlichen folgenden potenziellen Risiken ausgesetzt:

Development

Es besteht in der Regel keine Möglichkeit einer Weiterbelastung ungeplanter Kosten im Rahmen des Grundstückerwerbs (z. B. Altlasten) und der Konstruktionsphase. Daneben besteht das Risiko einer unzureichenden Grundstücksakquisition zur Unterlegung des geplanten Geschäfts. Die Risiken im Bereich Development nehmen durch die zunehmende Regulierung der Grundstücksmärkte und damit erschwerter Versorgung mit für Projektentwicklung geeigneter Flächen für alle Marktteilnehmer im gleichen Maße zu. Weiterhin gilt es, gezielt leistungsstarke und zuverlässige Bauträger zu beauftragen. Die Gefahr steigender Baukosten und teils schwer verfügbarer Baustoffe bleibt, trotz der konjunkturellen Lage, ein anhaltendes Risiko. Weiter kann durch das gestiegene Zinsumfeld die (Re-)Finanzierungssituation einzelner Projekte zu zusätzlichen, nicht in vollem Umfang geplanten Kosten führen. Ob Zusatzkosten über höhere Preise beim Verkauf durchgesetzt werden können, hängt von der individuellen Objektausstattung und den regionalen Marktgegebenheiten ab. Zusätzlich können gestiegene Finanzierungskosten bei einzelnen Projektentwicklungen zu teils längeren Verkaufsphasen führen.

IT-Risiken

Im Bereich Information Technology sind insbesondere das Risiko der mangelhaften Performance der geschäftskritischen Fachanwendungen und die Risiken von Dateninkonsistenz und ausfall sowie Cyberangriffen zu nennen. In Bezug auf die geschäftskritischen Fachanwendungen werden identifizierte Schwachstellen in enger Abstimmung mit dem jeweiligen Provider fortlaufend behoben und überwacht. Unerlaubten Systemzugriffen sowie Netzwerkpenetrationen wird durch den Einsatz dem Stand der Technik entsprechender Hard- und Softwaretechnologie vorausschauend und proaktiv begegnet. In den bestehenden Outsourcing- und Dienstleistungsverträgen mit Serviceprovidern und Outsourcing-Partnern sind marktübliche Service Level Agreements vereinbart worden, um insbesondere Ausfallrisiken innerhalb der IT-Infrastruktur und von Fachanwendungen angemessen vorbeugen zu können.

Bestandsgefährdende Risiken sehen wir derzeit nicht. Risiken mit einem wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der SLAM DEV Residential könnten gegebenenfalls in weiteren Abwertungen im Vorratsvermögen bestehen.

Aufgrund der Einbindung der Unternehmensgruppe in die Swiss Life Gruppe, besteht gegenüber vielen Wettbewerbern die Möglichkeit, auch großvolumige Projekte kurzfristig einzugehen.

c) Prognosebericht

Für das Jahr 2024 sind weitere Projektfertigstellungen geplant, wobei wir hierbei von einem stabilen Preisniveau ausgehen.

Wir gehen davon aus, dass der Umsatz im Geschäftsjahr 2024 aus diesen Projekten deutlich über dem Niveau des Jahres 2023 liegen wird.

Insgesamt streben wir für das Geschäftsjahr 2024 ein ausgeglichenes Ergebnis an, aus heutiger Sicht gehen wir von einem leicht negativen Ergebnis aus. Durch die sehr gute Kapitalausstattung ist die Gesellschaft auch in anspruchsvollen Marktlagen und volatilem Geschäftsumfeld ausreichend abgesichert.

¹ Statista, Einkaufsmanagerindex Eurozone 2023
² Macrobond, Einkaufsmanagerindizes Dienstleistungssektor
³ Eurostat Pressemitteilung 15 2024, 30. Januar 2024
⁴ Destatis, Pressemitteilung Nr. 019, 15. Januar 2024
⁵ Swiss Life Asset Management - Perspektiven - Konjunktur, Februar 2024
⁶ Eurostat Pressemitteilung 81 2023, 19. Juli 2023; Eurostat Pressemitteilung 10 2024, 17. Januar 2024
⁷ Swiss Life Asset Management - Perspektiven - Konjunktur, Februar 2024
⁸ Europäische Zentralbank
⁹ CBRE, Deutschlands Investmentmarkt Q4 2023
¹⁰ JLL Investmentmarktüberblick Deutschland Q4 2023
¹¹ CBRE, Deutschlands Investmentmarkt Q4 2023
¹² Savills Rohdaten Q4 2023 und Q4 2022, Durchschnitt Top 6 Märkte
¹³ CBRE Pressemitteilung 8ter Januar 2024
¹⁴ JLL Pressemitteilung 6ter Januar 2024
¹⁵ CBRE Deutschlands Investmentmarkt Q4 2023; JLL Investmentmarktüberblick Deutschland Q4 2023
¹⁶ CBRE Deutschlands Investmentmarkt Q4 2023; JLL Investmentmarktüberblick Deutschland Q4 2023
¹⁷ Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung Pressemitteilung 22. Dezember 2023
¹⁸ ZIA Pressemitteilung, 18. Januar 2023
¹⁹ Destatis Pressemitteilung Nr. 35, 25. Januar 2024
²⁰ Value AG
²¹ RIWIS, Rohdatenabfrage Wohnen
²² Swiss Life Economic Research House View, interne Meinung

Residential GmbH, Köln

(Amtsgericht Köln HR B Reg.-Nr. 22700)

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

I. Allgemeine Angaben

Die SL AM Development Residential GmbH hat ihren Sitz in Köln und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Köln (HR B Nr. 22700).

Der Jahresabschluss der Gesellschaft ist nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften über die Rechnungslegung von Kapitalgesellschaften aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des GmbH-Gesetzes zu beachten.

Für die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurde die Verordnung über Formblätter für die Gliederung von Jahresabschlüssen von Wohnungsunternehmen vom 14. Juni 2023 zugrunde gelegt.

Die Aufstellung der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt nach dem Gesamtkostenverfahren.

Die Gesellschaft erfüllte im Geschäftsjahr 2023 die Voraussetzungen für eine große Kapitalgesellschaft i. S. d. § 267 Abs. 3 HGB.

II. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Aktiva

Das Finanzanlagevermögen wird zu Anschaffungskosten bzw. - bei voraussichtlich dauernden Wertminderungen - mit dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und andere Vorräte werden grundsätzlich zu Anschaffungskosten sowie zu bereits angefallenen Herstellungskosten bewertet. Die Herstellungskosten umfassen neben direkt zurechenbaren Einzelkosten auch sämtliche aktivierungsfähigen Zinsen für den Zeitraum der Herstellung. In die Ermittlung der Herstellungskosten werden Kosten der allgemeinen Verwaltung nicht einbezogen. Das Niederstwertprinzip wurde beachtet. Die Abgänge werden zu durchschnittlichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, bezogen auf die gesamte hergestellte Wohnfläche und die budgetierten Gesamtkosten, bewertet.

Die verlustfreie Bewertung der Vorräte erfolgt für jeden Bauabschnitt auf der Basis der Gegenüberstellung des kalkulierten erzielbaren Erlöses mit den Selbstkosten. Die Selbstkosten werden aus der Projektkalkulation entnommen. In der Projektkalkulation werden den kalkulierten und budgetierten Projektkosten die aufgelaufenen Ist-Aufwendungen gegenübergestellt und einer laufenden Abweichungsanalyse auf Basis des Fertigstellungsgrades unterworfen. Festgestellte Abweichungen werden in aktualisierten Projektkalkulationen berücksichtigt. Die Zuordnung der Aufwendungen zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten auf einzelne Gewerke erfolgt nach DIN 276.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie die Guthaben bei Kreditinstituten werden zu Nominalwerten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen, sowie ein Disagio aus Kreditverträgen erfasst.

Passiva

Das gezeichnete Kapital wird zu Nominalwerten angesetzt.

Die Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt und berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen.

Erhaltene Anzahlungen sind zum Nennbetrag bilanziert.

Sämtliche Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert.

III. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz

Aktiva

Die Beteiligungen im Finanzanlagevermögen betreffen die Anteile an der GK Holding 1 GmbH, Berlin (Höhe der Anteile: 5,1%; Eigenkapital zum 30. September 2023 = EUR 9.829.660,91; Jahresfehlbetrag für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2022 bis zum 30. September 2023 = EUR 9.388,56).

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und andere Vorräte betreffen die bereits angefallenen Herstellungskosten sowie die Grundstückskaufpreise zuzüglich Kaufpreisnebenkosten und Fremdkapitalzinsen (im Berichtsjahr wurden TEUR 13.199 an Fremdkapitalzinsen aktiviert) zu verschiedenen Bauvorhaben.

Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr sämtlich eine Laufzeit von unter einem Jahr.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen konzerninterne Verrechnungen. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen bestehen gegen verbundene Unternehmen nicht.

Forderungen gegen die Gesellschafterin bestehen zum Stichtag nicht.

Die ausgewiesenen aktiven Rechnungsabgrenzungsposten beziehen sich auf Geldbeschaffungskosten (TEUR 193; i. Vj. TEUR 703).

Passiva

Das gezeichnete Kapital der SL AM Development Residential GmbH, Köln, beträgt wie im Vorjahr TEUR 30. Die Geschäftsanteile werden zum 31. Dezember 2023 zu 100% von der Swiss Life Investment Management Holding AG, Zürich, gehalten.

Die voll eingezahlte Kapitalrücklage beträgt zum 31. Dezember 2023 insgesamt 121.976.580,00 EUR.

Die Steuerrückstellungen beinhalten Rückstellungen für Körperschaftsteuer inklusive Solidaritätszuschlag (TEUR 487; i.Vj. TEUR 149), sowie Gewerbesteuer (TEUR 592; i.Vj. TEUR 156).

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Rechnungen (TEUR 1.580; i. Vj. TEUR 2.063), für Gewährleistungsverpflichtungen (TEUR 692; i. Vj. TEUR 476) sowie Rückstellungen für die Jahresabschlussprüfung (TEUR 50; i. Vj. TEUR 54).

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betreffen die Finanzierung der Bauprojekte und sind in voller Höhe durch Grundpfandrechte gesichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen im Wesentlichen aus einem Darlehen (inkl. Zinsen) der Swiss Life Holding AG, Zürich (TEUR 35.575; i.Vj. TEUR 22.890), der Swiss Life AG, Zürich (TEUR 44.289 i.Vj. TEUR 43.332), der Swiss Life Finance I AG, Liechtenstein (TEUR 4.400; i.Vj. TEUR 4.424) und der Swiss Life Finance II AG, Liechtenstein (TEUR 4.400 i.Vj. TEUR 4.424) sowie aus Lieferungen und Leistungen (TEUR 35; i.Vj. TEUR 2).

Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin bestehen zum Stichtag nicht.

Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von über fünf Jahren bestehen zum Stichtag nicht.

IV. Erläuterungen zu den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse fallen ausschließlich im Inland an.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung von TEUR 19 (im Vorjahr von TEUR 133) sowie Umsatzerlöse aus dem Verkauf von bebauten Grundstücken von TEUR 86.561 (im Vorjahr von TEUR 47.460) erzielt.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen enthalten im Wesentlichen Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke für Bauleistungen und Kaufpreiszahlungen für Grundstücke.

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betreffen für Körperschaftsteuer TEUR -233 (insgesamt Ertrag aufgrund eines Verlustrücktrages) sowie für Gewerbesteuer TEUR 436.

Die sonstigen Steuern betreffen Grundsteuern.

Im Geschäftsjahr 2023 bestanden periodenfremde Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 267.

V. Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum 31. Dezember 2023 bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Beauftragungen an Generalunternehmer in Höhe von TEUR 51.558 (i. Vj. TEUR 95.316) sowie gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 11.753 (i. Vj. TEUR 31.553).

Honorare des Abschlussprüfers

Das im Geschäftsjahr 2023 als Aufwand erfasste Honorar des Abschlussprüfers beträgt TEUR 86 für Jahresabschlussprüfungsleistungen und TEUR 6 für sonstige Prüfungsleistungen.

Mitarbeiter

Die Gesellschaft beschäftigt keine Mitarbeiter.

Organe der Gesellschaft

Im Geschäftsjahr 2023 gehörten der Geschäftsführung an:

Beziehungen zu verbundenen Unternehmen

Die Gesellschaft ist ein verbundenes Unternehmen der Swiss Life Holding AG, Zürich, im Sinne des § 271 Abs. 2 HGB und wird in deren Konzernabschluss einbezogen (Konzernabschluss für den kleinsten und größten Unternehmenskreis gem. § 285 Nr. 14, 14a HGB). Der Konzernabschluss wird in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt und im Bundesanzeiger unter der Swiss Life AG, Niederlassung für Deutschland, München, veröffentlicht.

Zwischen der Gesellschaft und der Swiss Life Deutschland Holding GmbH, Hannover, besteht eine umsatzsteuerliche Organschaft.

Mindestbesteuerung

Die SL AM Development Residential GmbH ist Teil der Swiss Life Gruppe. In bestimmten Rechtsordnungen, in denen die Swiss Life Gruppe tätig ist, wurden Gesetze zur globalen Mindestbesteuerung (BEPS 2.0 Pillar 2) erlassen oder inhaltlich umgesetzt. In Deutschland erfolgt die Umsetzung im Rahmen des Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie (EU) 2022/2523 des Rates zur Gewährleistung einer globalen Mindestbesteuerung und weiterer Begleitmaßnahmen, das am 27.12.2023 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht wurde. Das Gesetz tritt für das am 1. Januar 2024 beginnende Geschäftsjahr des Konzerns in Kraft.

Der Konzern mit der Swiss Life Holding AG, Zürich, als oberste Muttergesellschaft in der Schweiz fällt in den Geltungsbereich der erlassenen oder materiell-rechtlich umgesetzten Rechtsvorschriften und hat eine Bewertung der potenziellen Betroffenheit des Konzerns von der globalen Mindestbesteuerung vorgenommen.

Ergebnis des Geschäftsjahres

Das Geschäftsjahr schließt mit einem Jahresfehlbetrag von EUR 25.179.117,66. Die Geschäftsführung schlägt vor, diesen auf neue Rechnung vorzutragen.

Ereignisse nach dem Abschlussstichtag

Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, liegen nicht vor.

Entwicklung des Anlagevermögens

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die SL AM Development Residential GmbH, Köln

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der SL AM Development Residential GmbH, Köln, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der SL AM Development Residential GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde am 12.06.2024 festgestellt.