Charlottenburger Baugenossenschaft eG

Charlottenburger Baugenossenschaft eG

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht

1. Grundlagen des Unternehmens

Die Charlottenburger Baugenossenschaft eG ist ein in Berlin ansässiges sowie in Berlin und im Berliner Umland tätiges Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der Genossenschaft und wurde am 8. Februar 1907 gegründet. Seit dem 11. März 1907 wird sie unter der Nummer GnR 139 B beim Amtsgericht Charlottenburg geführt. Zweck der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder, vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung.

Schwerpunkt der unternehmerischen Tätigkeit ist die Bestandsverwaltung der eigenen Wohngebäude und der integrierten Gewerberäume sowie der Stellplätze, Garagen und sonstigen Flächen (481.815,42 m ² gesamt).

Zum Kern der betrieblichen Tätigkeit gehört auch die Realisierung von Sanierungs-, Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen.

Die Charlottenburger Baugenossenschaft bewirtschaftete am 31.12.2023:

Lagebericht

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Rahmenbedingungen

Deutsche Wirtschaft 2023 durch globale Krisen belastet

Die Erholung der deutschen Wirtschaft nach den Corona-Jahren setzte sich 2023 nicht weiter fort. Das deutsche Bruttoinlandsprodukt sank 2023 ersten Berechnungen zufolge gegenüber dem Vorjahr um 0,3 %. Verantwortlich dafür waren vor allem die geopolitischen Krisen in der Ukraine und im Nahen Osten, Energiekrise und Inflation, ungünstige Finanzierungsbedingungen durch steigende Zinsen sowie eine geringere Nachfrage aus dem In- und Ausland.

Trotz dieses schwierigen Umfelds zeigte sich der Arbeitsmarkt 2023 anhaltend robust. Die Erwerbstätigkeit stieg 2023 sogar auf den bislang höchsten Stand seit der Wiedervereinigung. Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahr 2023 von durchschnittlich 45,9 Millionen Erwerbstätigen erbracht (+0,7 %, d.h. 333.000 Personen mehr als im Vorjahr). Die Beschäftigung nahm im Jahr 2023 vor allem durch die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte zu. Der Beschäftigungsaufbau erfolgte wie im Vorjahr fast ausschließlich im Dienstleistungssektor. Auch vom Baugewerbe kamen dabei, trotz des Produktionsrückgangs im Wohnungsbau, erneut positive Impulse (+0,6 %). Die Arbeitslosenquote stieg gegenüber dem Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 5,7 %.

Die Inflation in Deutschland ist im Laufe des Jahres 2023 zurückgegangen und erreichte im Dezember eine Rate von 3,9 %. Im Jahresmittel 2023 lag die Steigerung der Verbraucherpreise dagegen bei 5,9 %. Damit war die Preissteigerung deutlich niedriger als beim Rekordwert des Vorjahres (+7,9 %). Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden sind im Jahresmittel um 8,5 % gestiegen (Vorjahreswert +16,4%) - mit über das Jahr sinkender Tendenz.

Nachdem 2022 die lange Phase niedriger Zinsen geendet hatte, lag der Leitzins im Euroraum nach zehn Zinserhöhungsschritten Ende 2023 bei 4,5 %. Mit der Zinsentwicklung verteuerte sich auch die Finanzierung von Bauprojekten deutlich. Die Arbeitnehmerentgelte (Nominallöhne) konnten im dritten Quartal 2023 mit 6,3 % stärker zulegen als im Vorjahr. Aufgrund der anhaltend hohen Inflation war der Reallohnanstieg im dritten Quartal aber nur sehr gering.

Wohnungswirtschaft wächst 2023 moderat/stabilisierende Funktion für Gesamtwirtschaft

Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft konnte 2023 insgesamt 10 % der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugen (+1,0 %). Mit einer durchschnittlichen Steigerungsrate von 2,1 % entwickelten sich die Nettokaltmieten deutschlandweit 2023 deutlich schwächer als die allgemeine Teuerung und wirkten somit preisdämpfend. Allerdings geht diese Entwicklung zu Lasten der Wirtschaftskraft der Branche.

Prognose:

2024 mit weiteren Investitionsrückgängen

Angesichts hoher Bau- und Finanzierungskosten dürften insbesondere die Neubau- und Modernisierungsinvestitionen 2024 um rund 4,0 % sinken. Sollten sich die Rahmenbedingungen bei Förderung und Finanzierung verbessern, könnten sich mit Blick auf die Förderkulissen sowie die steigenden Klimaschutzanforderungen zumindest die Modernisierungsinvestitionen 2025 wieder etwas erholen.

Berlin: Leidlich stabil in bewegten Zeiten

Die Berliner Wirtschaftsleistung ging im ersten Halbjahr 2023 um 0,1 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zurück und sank damit weniger stark als der bundesweite Durchschnitt (-0,3 %). Die Verbraucherpreise stiegen in Berlin im Jahresschnitt 2023 um 6,2 % und damit etwas weniger stark als im Vorjahr, aber immer noch stärker als im Bundesdurchschnitt (+5,9 %).

Die Zahl der Erwerbstätigen erhöhte sich 2023 gegenüber dem Vorjahr um 1,6 %. Insgesamt lag die Arbeitslosigkeit in Berlin im Jahresdurchschnitt bei 9,1 % und wies damit die zweithöchste Arbeitslosenquote aller Bundesländer auf. Die Einkommen (Reallöhne) stiegen im 3. Quartal 2023 leicht (+0,3 %).

Mietwohnungsmarkt: Neubau weiter durch Teuerungen gebremst

Der Berliner Mietwohnungsmarkt blieb auch 2023 angespannt. Die Bevölkerungsanzahl in der Hauptstadt ist im ersten Halbjahr weiterhin leicht gewachsen (+0,4 %) und lag bei 3.770.699 Personen. Das Bevölkerungswachstum ist vor allem auf Wanderungsgewinne aus dem Ausland zurückzuführen.

Gleichzeitig blieb die Zahl der Baufertigstellungen wie im Vorjahr erneut hinter dem Ziel von 20.000 Neubauwohnungen pro Jahr zurück. Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden waren auch 2023 noch von Teuerung betroffen (+8,4 %), jedoch nicht mehr so stark wie 2022. Der Berliner Wohnungsmarkt hat weiterhin mit hohen und weiter steigenden Bau- und Grundstückskosten, Baupreissteigerungen, steigenden Zinsen oder unklaren Strukturen und mangelnder Digitalisierung der Berliner Verwaltung zu kämpfen. Wie auch auf Bundesebene haben die Investitionen am Berliner Wohnungsmarkt 2023 deshalb weiter an Schwung verloren.

2.2 Darstellung des Geschäftsverlaufs

Unternehmensentwicklung

Die geplanten Maßnahmen des Geschäftsjahres wurden weitestgehend umgesetzt, um weiterhin in die Aufwertung und Qualität der Bestände der Genossenschaft zu investieren. Preissteigerungen und Kapazitätsengpässe bei Handwerksbetrieben waren im Geschäftsjahr nach wie vor bestimmende Themen. Die Zunahme der Umsatzerlöse resultiert im Wesentlichen aus Modernisierungserhöhungen und Anpassungen der Nutzungsentgelte im Zuge der Wiedervermietung. Gleichzeitig stiegen die Aufwendungen in nahezu allen Aufwendungsbereichen. Der erzielte Jahresüberschuss von 3.710.551,53 € liegt deutlich unter der Planerwartung und dem Vorjahresergebnis.

Umsatzentwicklung und Geschäftsumfang

Die Charlottenburger Baugenossenschaft eG bewirtschaftete am 31.12.2023 insgesamt 8.755 Mietobjekte. Zum Vorjahr gab es keine nennenswerten Änderungen. Durch die Vollauswirkungen der unterjährigen Anpassungen des Vorjahres im aktuellen Geschäftsjahr, Erhöhungen bei Wiedervermietungen und nach Modernisierungen im Bestand sowie gestiegenen Betriebskostenumlagen konnte die Genossenschaft die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung gegenüber dem Vorjahr deutlich steigern. So stiegen die Umsatzerlöse um 981,4T€ auf insgesamt 46.577,7T€, dies bedeutet eine Steigerung von 2,2 %. Mietanpassungen gemäß § 558 BGB wurden nicht durchgeführt. Die durchschnittlichen Nutzungsgebühren, bezogen auf die Wohnfläche am 31.12.2023, erhöhten sich von 5,78 € auf 5,89 € je m ² Wohnfläche. Die Erlösschmälerungen aufgrund von Leerstand, Mietminderungen und freiwilligen Mietverzichten verringerten sich im Geschäftsjahr 2023 deutlich um 130,4 T€ auf 409,9 T€. Die Kündigungs- bzw. Fluktuationsquote erhöhte sich auf einen moderaten Wert von 5,52 %. Demgegenüber sank der Leerstand von 72 Wohnungen im Vorjahr auf 66 Wohnungen zum Stichtag 31.12.2023. Dies entsprach einer Leerstandsquote von 0,95% nach 1,04% im Vorjahr.

Laufende Investitionen

Das Bauvolumen im Geschäftsjahr 2023 lag mit insgesamt etwa 30,6 Mio. € noch über dem hohen Vorjahresniveau. Knapp 9,4 Mio. € waren davon dem Instandhaltungsaufwand zuzuordnen, der leicht über dem Wert von 2022 lag. Gut 21,2 Mio. € waren als Zugänge bei den Gebäuden und Außenanlagen, bei den Anlagen im Bau oder als Bauvorbereitungskosten zu erfassen - für die Schaffung von neuem Wohnraum (ca. 14,8 Mio. €) und für die Modernisierung des Bestandes (ca. 6,5 Mio. €).

Im Bereich der Herrichtungen von Wohnungen zur Wiedervermietung hat die Genossenschaft erneut deutlich erhöhte Ausgaben (ca. 3,2 Mio. € ggü. 2,7 Mio. € im Vorjahr) verzeichnen müssen. Dies liegt unter anderem an erhöhten Einheitspreisen in verschiedenen Gewerken, die aus steigenden Material- und Lohnpreisen der Handwerkspartner resultieren.

In Berlin-Spandau wurde zwischen der Wegscheider Straße und dem Hohenzollernring die Modernisierung der "Grünen Häuser" bzw. der Wirtschaftseinheiten ( (WIE) 10 bis 70 hochbauseitig abgeschlossen; es folgen in 2024 nur noch abschließende Arbeiten an den Außenanlagen. Neben der Erneuerung und Sanierung von Fassaden und Dächern wurden die noch nicht modernisierten Holzfenster im Bereich der WIE 10 (2. Abschnitt) durch energetisch bessere Kunststofffenster ersetzt. Die Arbeiten zur Erneuerung der Kellerleitungen wurden abgeschlossen. In diesem Zusammenhang hat die Charlottenburger Baugenossenschaft eG die Regenwasserleitungen vom Schmutz- und Mischwasserkanal entkoppelt und führt das Regenwasser nun über neu installierte Rigolen der natürlichen Versickerung zu. Die Erneuerung und Erweiterung der Außenanlagen wurden ergänzt um neue barrierefreie Wege und Fahrrad-/Müllhäuser.

Neue Fahrradboxen in der Weißenburgerstraße (WIE 208)

Ein echter Hingucker: neue Fassade der Grünen Häuser (WIE 010)

In der WIE 220 in Berlin Siemensstadt wurden die Erneuerungen der Innenhöfe inkl. Erweiterung der Fahrradabstellmöglichkeiten für den letzten der drei Höfe ("Gewölbehof") begonnen. Das Konzept wurde in einer Ideenwerkstatt mit den Bewohnern erörtert und verbessert. In 2024 wird die Gesamtmaßnahme - unter dem ursprünglich angesetzten Budget von 900 T€ - beendet.

Wie in den vergangenen Jahren wurden Kellerdeckendämmungsmaßnahmen im denkmalgeschützten Bestand in Berlin Reinickendorf fortgeführt. Gemäß des 2023 von der Genossenschaft mit einem externen Dienstleister erarbeiteten Klima- und Sanierungsfahrplanes ist dies eine der (wenigen realisierbaren) Maßnahmen im Bereich der energetischen Modernisierung der Gebäudehülle bei denkmalgeschützter Bausubstanz.

Startschuss für den Glasfaserausbau bei der Charlotte

Die Erstellung des Klima- und Sanierungsfahrplans der Genossenschaft wurde in 2023 abgeschlossen und bildet die Grundlage für eine folgende Maßnahmenplanung zur weiteren energetischen Ertüchtigung des Gebäudebestandes, die fortlaufend an die technischen, rechtlichen, sozialen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen angepasst werden muss.

Priorität räumt die Genossenschaft dabei dem Austausch der verbleibenden 622 Gasetagenheizungen in Reinickendorf ein. Im Rahmen eines Quartierskonzeptes für Reinickendorf wurde die Prüfung des Anschlusses an das Fernwärmenetz angeregt. Nach Verhandlungen mit dem Fernwärmenetzbetreiber Vattenfall konnte ein Rahmenvertrag zur Wärmelieferung für einen ersten Teilbereich des Reinickendorfer Bestandes abgeschlossen werden, der alle Wohneinheiten, die mit Gasetagenheizung versorgt werden, umfasst. Ein Ingenieurbüro wurde mit der Planung der Haustechnik beauftragt, so dass die Vorbereitungen für die Umstellung von Gas auf Fernwärme für über 1.000 Wohneinheiten beginnen konnte. Dazu wurden entsprechende Förderanträge bei unterschiedlichen Institutionen gestellt. Mit einem Investitionsvolumen von über 20 Mio. € handelt es sich um die derzeit größten Modernisierungsmaßnahmen der Genossenschaft aus dem Klima- und Sanierungsfahrplan. Parallel zu den Maßnahmen der Gebäudetechnik werden bauliche Maßnahmen zur energetischen Ertüchtigung der Gebäudehülle geprüft und in die Wege geleitet. So konnte nach Verhandlungen mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde eine Genehmigung für den Austausch der alten Schallschutz-Metallfenster, die im Zuge des mittlerweile eingestellten Flugbetriebs des Flughafens Berlin Tegel eingebaut wurden und für die es kaum noch Ersatzteile gibt, gegen energetisch vorteilhaftere Kunststofffenster für die WIE 520, 540 und 560 erreicht werden. Der Austausch soll beginnend mit der WIE 520 im Jahr 2024 erfolgen. Eine dazu notwendige Genehmigung aus Gründen des Milieuschutzes wurde gestellt und ist für Anfang 2024 avisiert.

Neuer Laubengang in Steglitz

Der Ausbau des Glasfasernetzes durch den neuen Vertragspartner Vodafone wurde fortgesetzt, bauliche Maßnahmen in den Außenanlagen wurden weitgehend abgeschlossen, alle Hub-Räume wurden installiert.

Für den ersten Abschnitt des Dachgeschoss-Neubaus in der Wirtschaftseinheit 410 (Lauenburger Straße, Berg-, Filanda-, Lessing- und Wuthenowstraße) in Berlin-Steglitz konnten im Geschäftsjahr 2023 die Außenanlagen im sogenannten offenen Block (WIE 410B) abgeschlossen werden. Das Regenwassermanagement wurde durch den Einbau von Rigolen komplett erneuert, so dass zukünftig das gesamte Regenwasser im Sinne des Schwammstadtprinzips auf dem eigenen Grundstück versickert und kein Anschluss an die öffentliche Kanalisation mehr notwendig ist.

Die Hochbauarbeiten im sogenannten geschlossenen Block (WIE 41OA) wurden planmäßig fortgesetzt, der Dachgeschoss-Neubau konnte winterfest abgeschlossen werden, so dass die Innenausbauarbeiten unterbrechungsfrei erfolgen können. Die Übergabe der 58 Wohnungen mit 2 bis 6 Zimmern erfolgt in 2024.

Die Ergänzungsbebauung "CHARLOTTE | An der Jungfernheide" in Charlottenburg-Nord, ein Gemeinschaftsprojekt mit der Berliner Baugenossenschaft eG, wurden nach Verzögerungen durch notwendig gewordene Wasserhaltungsarbeiten im April 2023 fortgeführt. Der Rohbau wurde vor dem Richtfest im November 2023 abgeschlossen, die Gebäudehülle konnte vor dem Winter geschlossen werden, sodass die Innenausbauarbeiten auch hier unterbrechungsfrei fortgesetzt werden können. Die Fertigstellung ist daher weiterhin für September 2024 vorgesehen. Die Übergabe der 15 Wohnungen mit 1 bis 5 Zimmern erfolgt im vierten Quartal 2024.

Entwicklung im Personalbereich

Der Personalbestand stellt sich am Stichtag 31.12.2023 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

Für Qualifizierungen und Ausbildung von Mitarbeitern wurden im Geschäftsjahr 60,6 T€ aufgewendet und damit 22,6 T€ weniger als im Vorjahr, jedoch noch deutlich mehr als im Durchschnitt der letzten fünf Jahre.

Tarifanpassungen im Rahmen des Vergütungstarifvertrags erfolgten im abgelaufenen Geschäftsjahr für die Angestellten und gewerblichen Arbeitnehmer zum 01.01.2023 um 2,1 %. Im Berichtsjahr hat die Genossenschaft für die berufliche Ausbildung zum "Immobilienkaufmann/Immobilienkauffrau" vier Ausbildungsplätze zur Verfügung gestellt.

2.3 Vermögenslage der Genossenschaft

Der Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur der Charlottenburger Baugenossenschaft stellen sich, untergliedert in den langfristigen sowie den mittel- und kurzfristigen Bereich, wie folgt dar:

In der Übersicht wurden die unfertigen Leistungen in Höhe von 14.885,9 T€ (Vorjahr: 14.520,9 T€) mit den erhaltenen Anzahlungen in Höhe von 16.739,8 T€ (Vorjahr: 14.617,8 T€) verrechnet. Das Bilanzvolumen hat sich im Geschäftsjahr 2023 um 8.680,6 T€ auf 296.435,1 T€ (Vorjahr: 287.754,5 T€) erhöht.

2.4 Finanzlage der Genossenschaft

Das Anlagevermögen beträgt 96,9 % des Bilanzvolumens. Es ist vollständig durch Eigenkapital und der Genossenschaft langfristig zur Verfügung stehende Mittel finanziert. Im Geschäftsjahr 2023 zeichnete die Charlottenburger Baugenossenschaft eG wiederholt Anteile an einem Fonds. Ziel ist es, weiteres Fondsguthaben in den nächsten Jahren zu erwerben, um im Rahmen einer langfristigen Anlagestrategie Vermögen zu bilden. Zu geeigneten Zeitpunkten können über entsprechende Liquidierungen Darlehen abgelöst oder Bauvorhaben finanziert werden.

Das Eigenkapital erhöhte sich im Geschäftsjahr 2023 um insgesamt 3.769,3 T€ und setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

Die Eigenkapitalquote bzw. der Anteil des Eigenkapitals am Bilanzvolumen stieg zum Geschäftsjahresende 2023 von 29,9 % auf 30,3 %.

Der Vermögensaufbau der Charlottenburger Baugenossenschaft eG ist, hinsichtlich der Fristigkeiten von Vermögensteilen auf der einen Seite und Kapital- bzw. Finanzierungsteilen auf der anderen Seite, ausgeglichen. Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet.

Der Finanzmittelbestand der Charlottenburger Baugenossenschaft eG verringerte sich signifikant zum 31.12.2023 um 5.747,4 T€ auf 8.694,6 T€. Der Bausparvertrag in Höhe von 4.681,1 T€ wurde aufgelöst. Die Genossenschaft kam ihren Zahlungsverpflichtungen im Geschäftsjahr zu jeder Zeit fristgerecht nach. In der nachfolgend dargestellten Kapitalflussrechnung werden Herkunft und Verwendung der finanziellen Mittel transparent dargestellt:

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden weitere 23,0 Mio. € für die Finanzierung von Neubau und Modernisierungen von Kreditinstituten bereitgestellt. Bei den aufgenommenen Fremdmitteln handelt es sich um langfristige Annuitätendarlehen. Ursächlich für den starken Mittelabfluss sind erheblich gestiegene Tilgungsleistungen. Sämtliche langfristige Darlehen der Charlottenburger Baugenossenschaft eG sind dinglich gesichert. Finanzderivate, wie zum Beispiel Swaps, Caps oder ähnliche Finanzinstrumente wurden nicht eingesetzt.

Der durchschnittliche Fremdkapitalzinssatz aller Darlehen stieg im Geschäftsjahr 2023 nach mehreren Jahren der Senkung leicht auf 2,11 % an. Der Anteil der Zinsaufwendungen und des Kapitaldienstes an der Nettokaltmiete (Ist) ist für die vergangenen fünf Jahre nachfolgend dargestellt:

Der Gesamtdarlehensbestand der Genossenschaft verteilt sich auf insgesamt acht Kreditinstitute und Versicherungsunternehmen.

2.5 Ertragslage der Genossenschaft

Die Ertragslage der Charlottenburger Baugenossenschaft eG ist insgesamt durch ein positives Ergebnis der Hausbewirtschaftung gekennzeichnet. Das Geschäftsjahr 2023 konnte mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 3.710.551,53 € (Vorjahr: 5.460.894,57 €) abgeschlossen werden.

Der im Geschäftsjahr 2023 erzielte Jahresüberschuss setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

Trotz einer Steigerung der Umsatzerlöse um 981,4 T€ sank der Jahresüberschuss zum Vorjahr um 1,75 Mio. €. Ursächlich hierfür sind neben dem Wegfall von Sondereffekten aus dem Vorjahr bei den Sonstigen betrieblichen Erträgen und Ertragsabhängigen Steuern Steigerungen in den Aufwendungen mit Ausnahme der Betriebskosten.

Bei den Aufwendungen sind insbesondere die gestiegenen Zinsaufwendungen (+365,5 T€) und die Aufwendungen für die Instandhaltung (+290,1 T€) zu nennen.

3. Prognosebericht

Für den Zeitraum 2024 bis 2033 bestehen langfristige Erfolgs-, Finanz- und Wirtschaftspläne. Es werden durchweg positive Geschäftsergebnisse erwartet.

Die Genossenschaft rechnet mit weiter steigenden Sollmieten durch Erstvermietungen und Anpassungen.

Einen Ausblick auf die wichtigsten Kennzahlen des folgenden Jahres bietet die folgende Übersicht:

4. Chancen- und Risikobericht

4.1 Chancenbericht

Wohnungen und Mitgliedschaften bei der Genossenschaft sind nach wie vor auf dem sehr angespannten Wohnungsmarkt in Berlin stark nachgefragt. Die Charlottenburger Baugenossenschaft eG ist mit ihrer Durchschnittsmiete für Wohnraum von 5,89 € pro Quadratmeter nettokalt und gleichzeitig guten und gepflegten Beständen ein nachgefragter Vermieter. Das Interesse an einer Mitgliedschaft bei der Charlottenburger Baugenossenschaft eG ist ungebrochen hoch. Trotz bestehender Aufnahmebeschränkungen stieg die Zahl der Mitglieder in 2023 um rund 400 Mitglieder an.

Trotz krisenbedingter Kostensteigerungen bei CHARLOTTE | obenauf in Berlin Steglitz und CHARLOTTE | An der Jungfernheide in Berlin Charlottenburg-Nord entwickeln sich beide Neubauvorhaben gut. Die Genossenschaft rechnet mit 20 vorzeitigen Vertragsbeginnen in Berlin Steglitz im Februar und März 2024 sowie der Übergabe aller weiteren 38 Wohnungen bis Spätherbst 2024. Bei diesen neu errichteten Wohnungen wird ein hoher Wert auf Attraktivität und barrierearmen Zugang gelegt. Zudem gewinnen die Quartiere der Genossenschaft durch die Schaffung von neuen Gemeinschaftsflächen und Außenanlagen zusätzliche Aufenthaltsqualität.

Aufgrund von krisenbedingten und inflationsgetriebenen Preissteigerungen und zur Refinanzierung notwendiger Investitionen zur Dekarbonisierung der Bestände der Genossenschaft ist es unerlässlich, in Zukunft die Mieten und Nutzungsgebühren von einem niedrigen Niveau aus moderat anzuheben. Das Mietenkonzept der Charlottenburger Baugenossenschaft sieht bislang einen Rahmen für Mietanpassungen bei Wohnraumnutzungsverträgen in einem 3- bis 5-Jahresrhythmus in einem Rahmen von 5 - 7,5 % im Verhältnis zum Mietspiegel Berlin vor. Die Mieten der Genossenschaft (2023: 5,89 € pro m ² -Wohnfläche) liegen damit deutlich unter dem Mietspiegel von Berlin. Die Genossenschaft kommt somit ihrem Förderauftrag, den Mitgliedern eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung zu bieten, im besten Sinne nach.

4.2 Risikobericht

• Umgebaute Hofanlage in Hakenfelde (WIE 150)

Die Risiken der Charlottenburger Baugenossenschaft eG ergeben sich aus den für eine Wohnungsbaugenossenschaft typischen Risiken.

Allgemeine Wirtschafts- und Marktrisiken

Im Rahmen des Risikomanagements werden alle wirtschaftlich und statistisch relevanten Kennzahlen in Form von Berichten und Soll-Ist-Vergleichen ausgewertet. Anhand einer langfristigen Wirtschaftsplanung über zehn Jahre werden Erfolgs- und Finanzpläne, Gewinn- und Verlustrechnungen sowie die Ertrags- und Liquiditätslage - erforderlichenfalls in Szenarien abgewogen - dargestellt und mit dem Aufsichtsrat erörtert.

Risiken der Energieversorgung und der Energiepreise

Die nach Beginn des Ukraine-Krieges befürchteten Versorgungsengpässe bei Energie- und Wärmelieferungen sind nicht eingetreten. Die bestehenden Verträge mit den Versorgern der Genossenschaft wurden überprüft. Die Verträge zur Versorgung mit Allgemeinstrom enden zum 31.12.2023. Rd. 40 % der Wärmeversorgung der Wohnungen erfolgt mittels Fernwärme. Hier bestehen langfristige Rahmenverträge mit verschiedenen Versorgern. Doch unterliegen diese Verträge Preisgleitklauseln nach den Allgemeinen Vertragsbedingungen für Fernwärme. Aus diesen besteht ein quartalsweises Preisänderungsrisiko auf der Grundlage entsprechender Preisindizes. Rd. 60 % der Wohnungen der Genossenschaft werden mittels Erdgas beheizt. Der bestehende Gas-Versorgungsvertrag zu Vor-Krisen-Konditionen endet am 31.12.2023. Hier konnte die Charlottenburger Baugenossenschaft bereits Anschlussverträge abschließen.

Insgesamt werden sich die Kosten der Beheizung zwar fast verdoppeln, doch liegen die neuen Bezugskosten auf einem nunmehr höheren, aber marktüblichen Niveau.

Die Preiserhöhungen bei Fernwärme haben auch im Jahr 2023 zu höheren Vorauszahlungen an die Versorger geführt. Um Liquiditätsengpässe zu verhindern hat die Genossenschaft in angemessenem Umfang die Betriebskostenvorauszahlungen der Nutzer im Rahmen der letzten Betriebskostenabrechnung erhöht.

Sollte es künftig zu starken Preiserhöhungen bei den Energiepreisen kommen, die vor einer Erhöhung der durch die Nutzer zu leistenden Betriebskostenvorauszahlungen zunächst von der Genossenschaft finanziert werden müssen, werden im Rahmen der laufenden Liquiditätsplanung drohende Liquiditätsengpässe identifiziert und unverzüglich Gegensteuerungsmaßnahmen ergriffen, um ausreichende Liquiditätsreserven bereitzustellen.

Vermietungsrisiken und sinkende Zahlungsfähigkeit von Nutzern

Ausfällen von Nutzungsgebühren beugt die Genossenschaft durch ein konsequentes Forderungsmanagement, verbunden mit einem engmaschigen Hilfsangebot für Nutzer in finanziellen Engpässen vor. Sprechstunden und andere Unterstützungen durch Sozialarbeiter der Genossenschaft erfolgen auch online oder mittels Hausbesuchen und erlauben oft eine gezielte Hilfestellung zur Reduzierung von Verbindlichkeiten und das Verbleiben in der Wohnung.

Den Risiken aus steigenden Rückständen von Nutzungsgebühren, insbesondere aufgrund eines Anstiegs der Energiepreise sowie eines inflationsbedingten Anstiegs der allgemeinen Lebenshaltungskosten, begegnet die Genossenschaft mit einer vorausschauenden Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen und einer Ausweitung der schon bestehenden Mietschuldenberatung.

Aktuell liegen keine Erkenntnisse vor, dass mit erheblich gegenüber den Vorjahren erhöhten Mietausfällen zu rechnen ist. Allerdings kann eine endgültige Beurteilung der Situation erst nach Abrechnung der Betriebskosten in den Folgejahren abgegeben werden.

Neue Gaskessel für die WIEs 080-140 in Berlin-Hakenfelde

Zinsrisiken

Die erheblich gestiegenen Zinsen für langfristige Immobilienkredite hat die Genossenschaft hinsichtlich der finanziellen Auswirkungen bei Prolongationen und geplanten Neuaufnahmen analysiert und in den Planungsrechnungen berücksichtigt. Bei laufenden Neubau- und Modernisierungsvorhaben wird zudem laufend die Wirtschaftlichkeit der Projekte aufgrund der sich ändernden Bau- und Finanzierungskosten überwacht, um ggfs. vor der Festlegung von Erstvermietungsmieten oder Modernisierungsumlagen Justierungen vornehmen zu können.

Der durchschnittliche Zinssatz für Fremdkapital von Kreditinstituten und anderen Kreditgebern lag mit 2,11 % leicht über dem Vorjahresniveau von 1,99 %.

Bau- und Instandhaltungsrisiken

Die Folgen des Ukraine-Kriegs führen nach wie vor zu Preissteigerungen bei Bau- und Instandhaltungsleistungen. Diese haben sich in den letzten Jahren deutlich von der allgemeinen Preisentwicklung abgekoppelt. Die bisherige Risikovorsorge der Genossenschaft hat in Bezug auf krisenbedingt gestiegene Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung nicht mehr ausgereicht und im Jahr 2023 Anpassungen erfahren. Die Genossenschaft erwartet darüber hinaus sogenannte Zweitrundeneffekte bei Material- und Lohnkosten und trägt dem mit weiteren Anpassungen bei der Aufstellung der Instandhaltungsplanung und Bauplanung Rechnung. Regelmäßig werden alle Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen hinsichtlich ihrer Wirtschaftlichkeit aufgrund gestiegener Bau- und Finanzierungskosten geprüft und auf Optimierungspotenziale bewertet.

Gesetzliche Anforderungen zur Einsparung von CO ₂ und zur Reduzierung von Primärenergieverbräuchen Durch steigende gesetzliche Anforderungen hinsichtlich des Klimaschutzes ergeben sich erhebliche Auswirkungen auf die Unternehmenstätigkeit der Charlottenburger Baugenossenschaft. Im Hinblick auf die zu erwartenden Auflagen hat das Unternehmen eine Klima- und Sanierungsstrategie erarbeitet. In Zusammenarbeit mit einem renommierten Ingenieurbüro wurden die energetisch relevanten Ist-Zustände der Gebäude der Genossenschaft erfasst. Mittels Maßnahmenkatalogen und hinterlegten Kostenprognosen ist die Charlottenburger Baugenossenschaft eG in der Lage, sowohl auf sich abzeichnende Klimagesetzgebungen entsprechend zu reagieren, als auch präventiv Klimastrategien abzuleiten und umzusetzen.

Zu nennen sind speziell die geplanten Steigerungen der CO ₂ -Steuer, das sich abzeichnende Verbot der Verwendung fossiler Brennstoffe bei der Beheizung und der daraus resultierende Ersatz von Gaseinzel- oder Gaszentralheizungen.

Die Genossenschaft hat auf der Grundlage des vorgenannten Klima- und Sanierungsfahrplans notwendige Mittel für die Finanzierung der Maßnahmen als auch Anpassungen von Nutzungsgebühren im Rahmen von Modernisierungsumlagen in die Wirtschaftsplanung übernommen.

IT-Risiken

Die Charlottenburger Baugenossenschaft eG nutzt mit Wodis-Sigma von Aareon eine vielfach bei Wohnungsunternehmen eingesetzte Standardsoftwarelösung. Dabei erhält die Genossenschaft alle Lösungen, auch aus dem Microsoft-Umfeld, als Cloud-Services von Aareon. Das ERP-System und angegliederte Lösungen wie Archiv- und Portalsysteme werden durch den Hersteller regelmäßig gewartet und zertifiziert und sind mittels redundant ausgelegter Rechenzentren sowie Datenschutz- und Datenzugriffskonzepten gesichert. Die Mitarbeiter der Genossenschaft werden durch eigene IT-Mitarbeiter sowie einen externen Datenschutzbeauftragten unterstützt und regelmäßig geschult.

Personalrisiken

Steigende regulatorische Anforderungen und wachsende Bestände aus Neubau und Ankauf erfordern Zuwächse an gut ausgebildeten und nachhaltig qualifizierten Mitarbeitern. Aufgrund der demographischen Entwicklung stehen gleichzeitig weniger Menschen dem Arbeitsmarkt zur Verfügung. Risiken bestehen für die Genossenschaft aus verlängerten Zeiten bis zur Besetzung von offenen Stellen und damit einhergehenden Auswirkungen. Die Charlottenburger Baugenossenschaft eG ist bestrebt, diesen Risiken durch die fortlaufende Qualifikation von Mitarbeitern als auch durch die Förderung von in- und externen Weiterbildungsmaßnahmen Rechnung zu tragen. Zudem arbeitet die Genossenschaft kontinuierlich an Maßnahmen zur Steigerung der Arbeitgeberattraktivität.

Andere Risiken

Zur Risikobeurteilung anderer nicht typisch wohnungswirtschaftlicher Bereiche arbeitet die Genossenschaft mit einem externen Datenschutzbeauftragten und in steuerlichen Angelegenheiten mit der DOMUS AG zusammen. Die fachgerechte Überprüfung und Empfehlung auf Anpassung des Versicherungsbedarfs erfolgt durch einen Versicherungsmakler.

Zur Überwachung sonstiger gesetzlicher Verpflichtungen und des Arbeitsschutzes sind entsprechende Maßnahmen umgesetzt und werden regelmäßig an gesetzliche Änderungen oder andere veränderte Anforderungen angepasst.

Ende September 2021 hat die Volksabstimmung zur Enteignung großer Wohnungsunternehmen in Berlin die erforderliche Mehrheit erhalten. Lt. Beschlusstext ist die Berliner Landesregierung nun aufgefordert, alle Maßnahmen einzuleiten, die erforderlich sind, um Bestände von Immobilienunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin und Gewinnerzielungsabsicht zu enteignen und in Gemeineigentum zu überführen. Die Landesregierung hat dazu eine Expertenkommission eingesetzt, welche die Möglichkeiten der Umsetzung und der Rechtsstaatlichkeit des Vorhabens vorab prüfen soll. Das von der Expertenkommission vorgelegte Gutachten ist aus Sicht der Genossenschaft geprägt von vielen Uneinigkeiten und Sondervoten einzelner Kommissionsmitglieder. In Bezug auf eine mögliche Ausnahme von Wohnungsgenossenschaften bei der Vergesellschaftung stellt die Kommission fest, dass das Vergesellschaftungsvorhaben auf Unternehmen mit privatnütziger Gewinnerzielungsabsicht zu beschränken sei und dies daher als sachlicher Grund für die entsprechende Differenzierung anzuerkennen wäre.

Im Detail wird dazu Folgendes ausgeführt:

"Das erste Kriterium der genossenschaftlichen Trägerschaft des Unternehmens ist als unterscheidendes Kriterium mit Blick auf den verfolgten Zweck tragfähig. Der Zweck einer Genossenschaft liegt darin, die "Wirtschaft" ihrer Mitglieder durch gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zu fördern (§ 1 Abs. 1 GenG). Es muss Wohnungsgenossenschaften also von Rechts wegen essentiell darum gehen, ihre Mitglieder mit gegenüber dem freien Markt preiswerteren Wohnungen zu versorgen. Die Möglichkeiten des privatnützigen Gebrauchs der Wohnimmobilien als Vermietungsobjekte, die dem privaten Eigentümer an sich eröffnet sind, sind also durch die Wesensbestimmung der Genossenschaft erheblich begrenzt. Das unterscheidet die Wohnungsgenossenschaft von anderen inkorporierten Wohnungsunternehmen. Namentlich die Gewinnerzielung darf der Genossenschaft nicht Selbstzweck sein. Vielmehr muss die Erzielung von Gewinnen erforderlich sein, um den eigentlichen Förderzweck zu erfüllen und sie muss sich im dadurch bestimmten Rahmen halten. Die Bindung einer Genossenschaft an ihren Förderzweck ist auch rechtlich gesichert, indem eine dauerhafte und strukturelle Missachtung zur Auflösung der Genossenschaft und zur Haftung ihrer Mitglieder führt. Insoweit darf sich der Vergesellschaftungsgesetzgeber auf die Funktionsfähigkeit des geltenden Genossenschaftsrechts verlassen."

Letztlich bieten die vorgenannten Ausführungen noch keine Rechtssicherheit, mindern jedoch zunächst das Risiko der Betroffenheit. Die Charlottenburger Baugenossenschaft sowie der Verband der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen halten das Begehren weiterhin für verfassungswidrig und darüber hinaus eine Enteignung, auch der Charlottenburger Baugenossenschaft, für eher unwahrscheinlich. Endgültige Rechtssicherheit kann aber erst nach einem Verzicht der Landesregierung auf die Umsetzung des Volksentscheids entstehen oder ggfs. nach höchstrichterlichen Entscheidungen geschaffen werden.

Andere Risiken, die einen wesentlichen Einfluss auf die wirtschaftliche Entwicklung und die Finanzlage der Genossenschaft haben könnten, sind derzeit nicht erkennbar. Insgesamt ist sie wirtschaftlich sehr stabil, die bestehenden Risiken werden beobachtet und stellen keine Existenzgefährdung für das Unternehmen dar. Auch in den nächsten Jahren gehen wir von einer weiterhin positiven Entwicklung der Genossenschaft aus.

Bilanz zum 31.12.2023

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung 2023

Anhang zum Jahresabschluss 2023

A. Allgemeine Angaben

Die Charlottenburger Baugenossenschaft eG hat ihren Sitz in Berlin und ist im Genossenschaftsregister des Amtsgerichts Charlottenburg unter GnR 139 B eingetragen.

Der Abschluss umfasst den Lagebericht, die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung und den Anhang (einschließlich Anlagenspiegel, Forderungs- und Verbindlichkeitenspiegel) und ist unter Beachtung der handelsrechtlichen Vorschriften, dem Genossenschaftsgesetz und der Satzung der Genossenschaft aufgestellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der aktuellen Fassung wurde beachtet.

Die Wertansätze der Bilanz vom 31.12.2022 wurden unverändert übernommen.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die immateriellen Vermögensgegenstände, die Sachanlagen und die Finanzanlagen wurden mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten aktiviert. Die planmäßige Abschreibung erfolgt linear pro rata temporis und wird unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Nutzungsdauer vorgenommen.

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten bewertet und planmäßig über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 3 bis 6 Jahren abgeschrieben.

Selbsterstellte immaterielle Vermögensgegenstände wurden nicht aktiviert.

Die Nutzungsdauer der Wohnbauten wurde auf 50 Jahre festgelegt. Die Abschreibung von nachträglichen Herstellungskosten für Wohngebäude erfolgt durch die Nachaktivierung ebenfalls mit 2 % jährlich. Die Geschäftsbauten werden über 25 Jahre abgeschrieben. Die Abschreibung der Fahrradhäuser, Wege und Außenanlagen erfolgt nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 10 bzw. 20 Jahren. In den Zugängen des Sachanlagevermögens sind aktivierte Eigenleistungen in Höhe von 83.335,74 € enthalten; diese enthalten ausschließlich die direkt zurechenbaren Personalkosten für die Projektsteuerung bei Neubau- und Modernisierungsvorhaben. Zinsen für Fremdkapital werden nicht in die Herstellkosten einbezogen.

Bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie den Technischen Anlagen und Maschinen erfolgt die lineare Abschreibung abhängig vom Wirtschaftsgut über 3 bis 16 Jahre. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit einem Wert bis 800,00 € netto werden gesondert erfasst und vollständig abgeschrieben.

Die Genossenschaft erwarb im Berichtsjahr weitere Anteile an einem Fonds; der Ausweis erfolgt unter Finanzanlagen.

Im Posten Unfertige Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten erfasst. Nicht umlage- und abrechnungsfähige Kosten sind nicht enthalten. Der auf den Leerstand entfallende Kostenanteil wurde abgezogen.

Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände

sind mit ihrem Nominalbetrag angesetzt. Erkennbaren Risiken wird durch Einzel- bzw. Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen. Als uneinbringlich eingeschätzte Forderungen werden abgeschrieben.

In der Position Sonstige Vermögensgegenstände sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

Unter den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen, ausgewiesen.

Für die Bewertung der Rückstellungen für Pensionen in Höhe von 4.798.510,00€ wurde auf Grundlage der Richttafeln 2018 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck ein versicherungsmathematisches Gutachten unter Berücksichtigung von zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen erstellt. Der Berechnung wurde zum 31.12.2023 pauschal ein durchschnittlicher Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre laut Bundesbank von 1,82 % zugrunde gelegt. Aufgrund der notwendigen kaufmännischen Beurteilung von zukünftigen Entwicklungen und Kostensteigerungen ist in die o.g. Berechnung eine Rentendynamik in Höhe von 1,50 % und eine Gehaltsdynamik von 2,00% eingeflossen.

Bei einer Abzinsung mit einem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre (gemäß Bundesbank: 1,74%) ergibt sich bei den Pensionen eine um 33.927,00€ höhere Rückstellung. Dieser abzinsungsbedingte Unterschiedsbetrag ist gemäß §253 Abs. 6 HGB für die Ausschüttung gesperrt.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Der Ansatz erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages. Bei der Rückstellungsbewertung werden künftige Kosten- und Preissteigerungen einbezogen. Ferner werden Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr, mit einem der Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen zehn Jahre, welcher von der Deutschen Bundesbank veröffentlicht wird, abgezinst.

Die Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag, Rentenverpflichtungen zu ihrem Barwert passiviert.

Unter den passiven Rechnungsabgrenzungsposten werden Einnahmen vor dem Bilanzstichtag, soweit sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen, ausgewiesen.

C. Angaben und Erläuterungen zur Bilanz

Die Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens sowie die Abschreibungen des Geschäftsjahres 2023 sind im Anlagenspiegel (siehe Anlage) dargestellt.

Die Unfertigen Leistungen umfassen mit 14.885.853,17 € noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten.

Die Restlaufzeiten der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind im Forderungsspiegel (siehe Anlage) ersichtlich.

Sonstige Rückstellungen in Höhe von 2.376.636,81 € setzen sich wie folgt zusammen:

Von dem Fernwärmeversorger Vattenfall Wärme Berlin AG wurden wir darüber informiert, dass die sogenannte "Dezemberhilfe" des EWSG nachträglich neu berechnet werden könnte. Daraus können sich Rückforderungen oder in Einzelfällen auch Guthaben seitens des Versorgers erge-ben. Aufgrund der Ungewissheit hinsichtlich Höhe, Fälligkeit und Rechtmäßigkeit von Rückforderungen wurde keine Rückstellung gebildet.

Die Verbindlichkeiten enthalten keine Beträge größeren Umfangs, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Zur Fristigkeit der Verbindlichkeiten, einschließlich deren Sicherheiten, wird auf den Verbindlichkeitenspiegel (siehe Anlage) verwiesen.

Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten einen gestundeten Betrag von 23.861,40 € für Erbbauzinsen für das Grundstück Kaiserdamm 97.

D. Angaben und Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind insbesondere Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von 126.361,82 € enthalten.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten mit 120.949,14 € Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Forderungen und mit 166.746,28 € Aufwendungen für die Vertreterwahlen.

Aufwendungen aus der Abzinsung von Rückstellungen werden in der Gewinn- und Verlustrechnung jeweils gesondert (als "davon"-Vermerk) unter den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen ausgewiesen.

E. Vorgänge von besonderer Bedeutung

Nach dem Schluss des Geschäftsjahres sind keine Vorgänge von außergewöhnlicher Größenordnung eingetreten, die weder in der Gewinn- und Verlustrechnung noch in der Bilanz berücksichtigt sind.

F. Gewinnverwendungsvorschlag

Der Vorstand schlägt der Vertreterversammlung vor:

Im Jahresabschluss und Lagebericht wird aus Vorsichtsgründen von der Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 2,0 % wie im Vorjahr ausgegangen, da die Entscheidung über eine Ausschüttung ausschließlich von der noch stattfindenden Vertreterversammlung getroffen wird.

G. Sonstige Angaben

1. Mietkautionen

Die zum Bilanzstichtag getrennt vom Vermögen verwalteten Mietkautionen betragen 546.007,08 €.

2. Mitgliederentwicklung

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr 2023 um 462.810,00 € auf 20.745.340,00 € erhöht.

3. Mitarbeiter der Genossenschaft

2023 waren neben den beiden Vorstandsmitgliedern durchschnittlich 125 Mitarbeiter beschäftigt:

4. Mitglieder des Vorstands

5. Mitglieder des Aufsichtsrats

6. Zuständiger Prüfungsverband

Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V.

Lentzeallee 107

14195 Berlin

Anlagen

Anlagenspiegel

Forderungsspiegel

Verbindlichkeitenspiegel

Der Jahresabschluss wurde am 05.06.2024 festgestellt.

Anlagenspiegel 2023

Forderungsspiegel per 31.12.2023

Die Fristen der Forderungen stellen sich wie folgt dar:

Verbindlichkeitenspiegel per 31.12.2023

Die Fristen der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

^* GPR = Grundpfandrechte Vorjahreswerte in Klammern

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Charlottenburger Baugenossenschaft eG

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Charlottenburger Baugenossenschaft eG - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Charlottenburger Baugenossenschaft für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Genossenschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Genossenschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 und vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 53 Abs. 2 GenG in Verbindung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Genossenschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Genossenschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Genossenschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Genossenschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 53 Abs. 2 GenG in Verbindung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bericht des Aufsichtsrats

Das Geschäftsjahr 2023 war weiterhin durch die Einflüsse des durch Russland verursachten Angriffskriegs auf die Ukraine geprägt. Nach wie vor befinden sich viele Menschen aus der Ukraine auf der Flucht oder leben temporär in sicheren Drittstaaten. Neben den Auswirkungen des Krieges prägten eine Folge von weiteren Themen das Geschäftsjahr 2023. Herausfordernd waren sich immer wieder modifizierende Anforderungen zur Überprüfung von Heizanlagen und die Unterrichtung von Nutzern zu Entlastungsbeträgen oder Verbräuchen bzw. zur Umsetzung der daraus resultierenden Gaspreisbremse und des Strompreisdeckels sowie eine Vielzahl von neuen Vorschriften, die zur Umsetzung der Energiewende erlassen wurden. Zudem haben sich durch die hohe Inflation nahezu alle Waren und Dienstleistungen überproportional verteuert.

Deutschland hat es im Winter 2022/2023 geschafft, die eingestellten kostengünstigen Erdgas-Lieferungen aus Russland durch andere Bezugsquellen zu ersetzen. Doch wird Heizen, auch durch regulatorische Auflagen aus dem Klimaschutz, nie mehr so günstig werden wie in der Vergangenheit. Obwohl das Geschäftsjahr 2023 von vielen Herausforderungen im Zuge der auslösenden Krisen gekennzeichnet war, konnte die Genossenschaft auch eine Vielzahl von guten Nachrichten verzeichnen.

Im Mai 2023 konnte die Genossenschaft mit vielen Bauleuten, Architekten und Bewohnern, Mitgliedern und Gästen von Wohnungsunternehmen und aus der Landespolitik die Fertigstellung des Bauvorhabens in der Wirtschaftseinheit 410B im offenen Block des Bauvorhabens CHARLTOTTE | obenauf in Berlin-Steglitz feiern. Gleichzeitig beging die Genossenschaft das Richtfest für weitere 58 neue Dachgeschosswohnungen im geschlossenen Block der Wirtschaftseinheit 410A in Berlin-Steglitz, die bis zum Herbst 2024 fertiggestellt werden. Im November 2023 konnte die Genossenschaft wiederum eine Vielzahl von Anwohnern, Mitgliedern und Gästen zum gemeinsamen Richtfest mit der bbg Berliner-Baugenossenschaft eG begrüßen. Die Charlottenburger Baugenossenschaft und die bbg Berliner Baugenossenschaft planen und bauen gemeinsam in Charlottenburg-Nord, in direkter Nachbarschaft, jeweils auf eigenen Grundstücken einen 4-geschossigen Gebäuderiegel mit Dachgarten. Diese Bauvorhaben wurden nur möglich, weil beide Genossenschaften im Vorfeld der Maßnahmen Flächentausche durchgeführt haben, um die Voraussetzungen für eine Bebauung zu schaffen. Die Charlottenburger Baugenossenschaft rechnet mit der Fertigstellung ihrer 15 Wohnungen und Gemeinschaftseinrichtungen im Herbst 2024.

Einen fortwährenden Schwerpunkt der Beratungen im Aufsichtsrat bildete der durch die Genossenschaft in Zusammenarbeit mit einem Ingenieurbüro erstellten Klima- und Sanierungsfahrplan. Mittels des Klima- und Sanierungsfahrplans hat die Genossenschaft eine Strategie zur Dekarbonisierung der Bestände auf der Grundlage der gegenwärtigen Gesetzgebungen und resultierenden Zielstellungen erarbeitet und mit dazu notwendigen Investitionen unterlegt. Die hieraus abgeleiteten Maßnahmen bilden wesentliche Handlungsschwerpunkte für die künftigen Bau-, Modernisierungs- und Instandsetzungsplanungen. In Umsetzung der Dekarbonisierungziele der Genossenschaft konnte im November 2023 ein Anschluss- und Fernwärmeversorgungsvertrag für die Bestände der Charlottenburger Baugenossenschaft in Berlin-Reinickendorf mit Vattenfall Wärme Berlin geschlossen werden.

Im Frühjahr 2023 konnte die Genossenschaft nach einem Ausschreibungsverfahren Gaslieferungsversorgungsverträge neu für die Dauer von zwei Jahren abschließen und so die Versorgungssicherheit der Objekte mit Erdgas sichern. Am 01.Juli 2023 trat der mit Vodafone Deutschland geschlossene Vertrag zur Glasfaseranbindung der Liegenschaften der Genossenschaft in Kraft. Vorangegangen waren dazu umfangreiche Bauarbeiten in den Außenanlagen und den Kellern von Gebäuden, um ein neues Glasfasernetz zu errichten. Schrittweise wurden bis zum Herbst die Wohnungen der Genossenschaft an das neu errichtete Glasfasernetz (FTTB) angeschlossen.

Bedingt durch die positiven Erfahrungen mit Videokonferenzen hat die Genossenschaft je ein Vertretervorgespräch als Videokonferenz und als Präsenzveranstaltung im Mai 2023 durchgeführt. Schwerpunkte der Veranstaltung waren neben der Erörterung des Jahresabschlusses die Vorstellung der Ergebnisse der Vertreterbeteiligung zur Satzungsänderung durch Mitglieder der Satzungskommission der Genossenschaft. An der am 14.06.2023 durchgeführten Vertreterversammlung nahmen wieder eine Vielzahl von Vertretern teil. Neben Beschlussfassungen zum Jahresabschluss und zur Gewinnverwendung wurden auch Satzungsänderungen auf der Grundlage der fortgeschriebenen Mustersatzung für Wohnungsgenossenschaften beschlossen, die es auch erlauben, Vertreterversammlungen hybrid oder virtuell durchzuführen.

Aufsichtsrat und Vorstand kamen 2023 in neun gemeinsamen Sitzungen zusammen. Dabei befassten sich Aufsichtsrat und Vorstand mit der aktuellen Vermietungs- und Mitgliederentwicklung der Genossenschaft sowie fortlaufend mit Planungen und Sachständen zu Neubau-, Modernisierungs- und Instandhaltungsvorhaben. Zudem waren die Wärmeversorgungssituation sowie Preisentwicklungen von Wärmelieferleistungen Gegenstand der Sitzungen. Es wurden wiederholt Entwicklungen bewertet und zugehörige Finanzkennzahlen diskutiert sowie deren Auswirkung auf die wirtschaftliche Situation der Genossenschaft erörtert. Zudem erfolgten gemeinsame Beschlussfassungen zur Fortschreibung des Bauhaushaltes der Genossenschaft sowie zu Darlehensaufnahmen zur Finanzierung der Bautätigkeiten. Weiterhin wurde die Entwicklung von branchenrelevanten Kennzahlen und Vergleichswerten geprüft. Der Aufsichtsrat hat sich zudem zu Anliegen beraten, die Mitglieder direkt an den Aufsichtsrat gerichtet haben.

2023 endeten die Aufsichtsratsmandate von Frau Michaela Lüdtke und Frau Britta Schmigotzki. Auf der 116. ordentlichen Vertreterversammlung wurden Frau Michaela Lüdtke und Frau Britta Schmigotzki wiedergewählt.

Im Aufsichtsrat als Vorsitzender bzw. stellvertretende Vorsitzende wiedergewählt wurden Herr Peter Lobanow und Frau Michaela Lüdtke.

Um seinen gesetzlichen und satzungsgemäßen Pflichten zu entsprechen, hat der Aufsichtsrat mit den Vorstandsmitgliedern in gemeinsamer Beratung über

befunden.

Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand über von der Planung abweichende Entwicklungen ebenso auf dem Laufenden gehalten wie über wesentliche Geschäftsvorfälle, die Finanzierungssituation sowie die Bautätigkeit.

Der Vorstand entsprach ebenso seiner Verpflichtung nach Gesetz und Satzung, alle zur Beurteilung der Geschäftslage erforderlichen Unterlagen wie Quartalsberichte, Wirtschafts- und Liquiditätspläne sowie Vermietungs- und Leerstandsberichte regelmäßig vorzulegen. Er ist seinen Berichtspflichten in vollem Umfang nachgekommen.

Entsprechend § 38 GenG hat sich der Aufsichtsrat davon überzeugt, dass der Vorstand die Genossenschaft nach den Regeln ordnungsgemäßer Geschäfts- und Buchführung leitet.

Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung,

Aufsichtsrat und Vorstand bedanken sich bei Vertretern, Mitgliedern der Satzungskommission, des Wahlvorstands und den ehrenamtlich tätigen Mitgliedern und den Mitarbeitern der Genossenschaft für ihr Engagement für unsere Charlotte in dieser herausfordernden Zeit und wünschen ihnen alles Gute.