PROPERTY EVOLUTION 1 GmbH

PROPERTY EVOLUTION 1 GmbH

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Feststellungsdatum: 23.07.2024

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

Passiva

(Amtsgericht Charlottenburg, HRB 223972)

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023

I. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss der PROPERTY EVOLUTION 1 GmbH für das Jahr 1. Januar bis 31. Dezember 2023 wurde unter Beachtung der allgemeinen handelsrechtlichen Vorschriften (§§ 242-256a ff. HGB) sowie der ergänzenden Vorschriften für Kapitalgesellschaften (§§ 264 ff. HGB) und des GmbH-Gesetzes, sowie der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung aufgestellt. Der Jahresabschluss wird im Unternehmensregister offengelegt.

Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 1 HGB. Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Berlin und wird beim Amtsgericht Charlottenburg unter HRB 223972 B geführt.

Die Gliederung der Bilanz erfolgte gemäß den Vorschriften in § 266 Abs. 2 und Abs. 3 HGB, unter Berücksichtigung der Aufstellungserleichterung gem. § 266 Abs. 1 Satz 3 HGB wurde eine verkürzte Bilanz erstellt. Dabei sind die mit Buchstaben und römischen Zahlen bezeichneten Posten gemäß § 266 Abs. 2 und Abs. 3 HGB zusammengefasst dargestellt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde die Gliederung nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB gewählt.

Von den größenabhängigen Erleichterungen, die für kleine Kapitalgesellschaften im Sinne des §§ 274a und 288 HGB gelten, wurde insoweit Gebrauch gemacht, als bestimmte Anhangsangaben unterblieben sind.

Der Jahresabschluss wurde unter der Prämisse der Unternehmensfortführung aufgestellt.

Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Alle Geschäfte werden in Euro geführt.

II. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierung und Bewertung der einzelnen Posten ist im Wesentlichen gegenüber dem Vorjahr unverändert. Für die Aufstellung des Jahresabschlusses fanden im Geschäftsjahr 2023 die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Anwendung:

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten und soweit abnutzbar, unter Berücksichtigung planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibungen angesetzt. Die Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden auf der Grundlage der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern der Gegenstände nach der linearen Methode vorgenommen. Die voraussichtliche betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer liegt zwischen 5 und 50 Jahren.

Bei den Finanzanlagen werden die Ausleihungen grundsätzlich zum Nennwert angesetzt und ggf. auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben. Unverzinsliche oder niedrig verzinsliche Ausleihungen werden im Inland mit einem einheitlichen Zinsfuß auf den Barwert abgezinst.

Die Vorräte werden mit den Anschaffungskosten oder ggf. zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Die in dem Posten enthaltenen zum Verkauf bestimmten Wohnungen werden mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Aufgrund des Eigentümerwechsels im Rahmen des Erwerbs der 71,71% von Anteilen durch Duke Holdco S.à.r.l. im Dezember 2021 wird zum Zweck der Anpassung an konzerneinheitliche Bilanzierungsrichtlinien von einer Aktivierung der auf die Mieter umlagefähigen, noch nicht abgerechneten Betriebskosten, als unfertige Leistungen abgesehen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nennwert bzw. mit dem am Bilanzstichtag beizulegenden niedrigeren Wert angesetzt. Bei Forderungen, deren Einbringlichkeit mit erkennbaren Risiken behaftet ist, werden angemessene Einzelwertberichtigungen vorgenommen; uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben.

Die Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nominalwert angesetzt.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.

Die Rückstellungen werden nach den Grundsätzen vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe der voraussichtlichen Inanspruchnahme zum Erfüllungsbetrag angesetzt. Alle bekannten Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten werden berücksichtigt. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden, sofern vorhanden, mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Verbindlichkeiten sind mit dem jeweiligen Erfüllungsbetrag angesetzt.

Ökonomische Sicherungsbeziehungen werden durch die Bildung von Bewertungseinheiten bilanziell nachvollzogen. In den Fällen, in denen sowohl die "Einfrierungsmethode", bei der die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko nicht bilanziert werden, als auch die "Durchbuchungsmethode", wonach die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko sowohl des Grundgeschäfts als auch des Sicherungsinstruments bilanziert werden, angewandt werden können, wird die Einfrierungsmethode angewandt. Die sich ausgleichenden positiven und negativen Wertänderungen werden ohne Berührung der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten sind Einnahmen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Ertrag für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen. Im passiven Rechnungsabgrenzungsposten wurden unter anderem Mietvorauszahlungen eingestellt.

III. Erläuterungen zur Bilanz

1. Sachanlagen

Die Sachanlagen enthalten in Höhe von 13.791 Tsd. Euro (Vorjahr: 14.027 Tsd. Euro) Grundstücke und Bauten und in Höhe von 48 Tsd. Euro (Vorjahr: 0 Tsd. Euro) Anlagen im Bau.

2. Finanzanlagen

Die Ausleihungen enthalten wie auch im Vorjahr solche an Gesellschafter in Höhe von 11.587 Tsd. Euro.

3. Vorräte

Die Vorräte betreffen mit 940 Tsd. Euro die zum Verkauf bestimmten Eigentumswohnungen (Vorjahr: mit 232 Tsd. Euro die unfertigen Leistungen, und mit 940 Tsd. Euro - die zum Verkauf bestimmten Eigentumswohnungen).

4. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen beinhalten in Höhe von 172 Tsd. Euro (Vorjahr: 218 Tsd. Euro) Forderungen aus Mietverhältnissen.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen entfallen mit 4.250 Tsd. Euro (Vorjahr: 0 Tsd. Euro) auf kurzfristige Finanzierungsforderungen. Die Forderungen gegen Gesellschafter beinhalten einen Zinsanspruch von 289 Tsd. Euro (Vorjahr: 150 Tsd. Euro), der aus der Ausleihung an Gesellschafter resultiert (vgl. hierzu Abschnitt III. 2).

Zum Bilanzstichtag bestehen in Höhe von 3.800 Tsd. Euro (Vorjahr: 0 Tsd. Euro) Finanzierungsforderungen gegen eine Schwestergesellschaft (Property Evolution 5 S.á.r.l, Luxembourg) mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

In Höhe von 4.920 Tsd. Euro haben die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände (Vorjahr: 369 Tsd. Euro) eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

5. Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital beträgt unverändert zum Vorjahr 25 Tsd. Euro und die Kapitalrücklage 1.103 Tsd. Euro. Die Anteile werden zu 71,71% durch Duke Holdco S.ä r.l., Luxemburg, und zu 28,29% - durch Optimum Evolution Fund SIF, Luxemburg, gehalten.

6. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten haben folgende Restlaufzeiten:

Die darin enthaltenen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 18.002 Tsd. Euro (Vorjahr: 18.191 Tsd. Euro) sind in voller Höhe durch Grundschuldeintragungen gesichert. Des Weiteren sind diese Verbindlichkeiten durch Abtretung der Rechte und Ansprüche aus bestehenden und künftigen Mietverträgen der finanzierten Objekte besichert worden.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern resultieren aus Darlehens- und Zinsverbindlichkeiten.

7. Bewertungseinheiten

Zur Absicherung von Zinsrisiken für Darlehen mit einem ursprünglichen Nominalwert von 18.711 Tsd. Euro besteht ein Zinsswap über eine Laufzeit bis zum 31. März 2026, welcher zum Bilanzstichtag einen Marktwert von 823 Tsd. Euro hatte. Zum 31. Dezember 2023 valutiert das Darlehen mit 18.002 Tsd. Euro. Der Swap bildet eine Bewertungseinheit mit dem Darlehen und wird daher nicht bilanziert. Eine Ineffektivität besteht nicht, da sich Wertänderungen bei Grundgeschäft und Sicherung vollständig ausgleichen.

Die Zinsswap Vereinbarung ist an den EURIBOR (3-Monate) gekoppelt und führt zu einer Festverzinsung von 1,46 %.

IV. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

Im Geschäftsjahr 2023 resultieren die gesamten Umsatzerlöse aus Mietverhältnissen. Die Umsatzerlöse des Vorjahres enthielten Verkaufserlöse von außergewöhnlicher Bedeutung in Höhe von 5.171 Tsd. Euro und betrafen den Verkauf von Wohnungen mit Nutzen und Lastenübergang im Geschäftsjahr 2022.

2. Bestandsveränderung

Die Bestandsveränderung in Höhe von 232 Tsd. Euro resultiert aus den im Laufe des Geschäftsjahres 2023 abgerechneten Nebenkosten für das Jahr 2021. Die Bestandsveränderung des Vorjahres enthielt in Höhe von 2.690 Tsd. Euro solche von außergewöhnlicher Bedeutung und stand im Zusammenhang mit den im Vorjahr verkauften Eigentumswohnungen.

3. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Der Steuerertrag in Höhe von 348 Tsd. Euro beinhaltet hauptsächlich die im Geschäftsjahr 2023 zugeflossenen Erstattungen für Vorjahre.

V. Sonstige Angaben

1. Haftungsverhältnisse

Die Kreditaufnahme der Gesellschaft ist als Portfoliofinanzierung gemeinsam mit zwei Gesellschaftern erfolgt. Alle Gesellschaften haben Sicherheiten gestellt, die jeweils auch zur Besicherung der Kreditverbindlichkeiten aller anderen beteiligten Unternehmen dienen. Zur Besicherung von eigenen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten eingetragene Grundschulden im Betrag von 18.900,00 Tsd. Euro dienen daher zugleich als Sicherheit für fremde Verbindlichkeiten von verbundenen Unternehmen. Zum Bilanzstichtag belaufen sich diese Verbindlichkeiten auf 67.723 Tsd. Euro. Es sind gegenwärtig keine Anzeichen vorhanden, dass die jeweiligen Hauptschuldner ihren Verpflichtungen nicht vollständig nachkommen könnten, so dass mit einer Inanspruchnahme nicht zu rechnen ist.

2. Treuhandvermögen

Die PROPERTY EVOLUTION 1 GmbH verwaltet treuhänderisch Guthaben aus Mietkautionen in Höhe von 216 Tsd. Euro.

3. Mitarbeiter

Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr ebenso wie im Vorjahr keine Mitarbeiter.

4. Konzernzugehörigkeit

Die Duke Holdco S.à r.l., Luxemburg, ist seit Dezember 2021 mit 71,71% an der Gesellschaft beteiligt. Das Mutterunternehmen ist von der Aufstellung eines Konzernabschlusses aufgrund ausländischen Rechts befreit.

5. Nachtragsbericht

Mit Wirkung vom 22. April 2024 wurden eine Änderungs- und Anpassungsvereinbarung sowie eine Aufrechnungsvereinbarung zwischen der Gesellschaft und deren Gesellschafterin Optimum Evolution Fund SIF; Luxemburg, unterschrieben. Laut diesen Vereinbarungen sind Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin in Höhe von 5.644 Tsd. Euro mit den Ausleihungen an die Gesellschafterin verrechnet.

6. Sonstiges

Zum Bilanzstichtag bestehen keine nicht in der Bilanz enthalten Geschäfte gemäß § 285 Nr. 3 HGB.