DUSAPRO IMMOBILIEN GMBH

DUSAPRO Immobilien GmbH

Egelsbach

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht

A. Grundlagen des Unternehmens

Die DUSAPRO Immobilien GmbH ist ein auf Bestandsentwicklung von Wohnimmobilien spezialisiertes Unternehmen mit Sitz in Egelsbach in der Nähe von Frankfurt am Main.

Ihre Umsätze generiert die Gesellschaft überwiegend aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Wohnungsportfolios an private und institutionelle Investoren.

Die Gründer und Mitarbeiter der DUSAPRO verstehen sich als Spezialisten zum Thema Wertschöpfung. So investiert das Unternehmen überwiegend in Immobilien mit kaufmännischen und/oder technischen Entwicklungspotenzialen, um sie durch das geschickte Betätigen von Werthebeln am Markt neu zu positionieren.

Die Haltedauer bis zum Exit einer Immobilie ist je nach Umfang der Wertschöpfungsmaßnahmen unterschiedlich. Während der operativen Umsetzung achtet die DUSAPRO darauf die potenziellen Leerstände eines Objekts taktisch klug zu nutzen und sukzessive abzubauen, um einen Mietüberschuss nach allen Kosten inkl. der Finanzierungskosten bis hin zum Exit zu realisieren.

Der Heimatmarkt der DUSAPRO ist das Rhein-Main-Gebiet und Nordrhein-Westfalen. Hier wurden zahlreiche Kontakte geknüpft, die dem Unternehmen heute zugutekommen.

B. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

a) Konjunktur

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um 0,3 % gegenüber dem Vorjahr gesunken.

Kalenderbereinigt ging das BIP um 0,1 % zurück. Damit setzte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft vom tiefen Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fort. Zwar lag das BIP im Jahr 2023 preisbereinigt um 0,7 % höher als vor der Corona-Pandemie im Jahr 2019. Allerdings kam die gesamtwirtschaftliche Entwicklung im nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken.

So heißt es in der Destatis Pressemitteilung zum Bruttoinlandsprodukt 2023 wie folgt:

"Die Energiekrise und geopolitische Spannungen verunsicherten Produzenten, Investoren sowie Konsumentinnen und Konsumenten. Der Welthandel verlor an Dynamik, mit negativen Folgen für die deutsche Exportwirtschaft. Die Energiepreise, die 2022 infolge des russischen Angriffs auf die Ukraine extrem gestiegen waren, stabilisierten sich auf hohem Niveau und belasteten insbesondere die Industrieproduktion. Steigende Zinsen verschlechterten die jahrelang günstigen Finanzierungsbedingungen, was besonders die Bauwirtschaft bremste. Insgesamt dämpften die trotz der jüngsten Rückgänge nach wie vor hohen Preise auf allen Wirtschaftsstufen die Konjunktur. Im Zuge dessen rutschte die deutsche Wirtschaft im Jahr 2023 ins Minus."

b) Immobilienbranche & Immobilienmarkt

Die Corona-Pandemie und die Energiekrise, ausgelöst durch den russischen Angriffskrieg auf die Ukraine, haben die deutsche Wirtschaft spürbar getroffen. So belasteten die Auswirkungen dieser Krisen im Jahr 2023 weiterhin die deutsche Konjunktur und führten zu einer Schrumpfung des realen Bruttoinlandsprodukts (BIP) um 0,3%. Die hohen Inflationsraten zu Beginn des Jahres ließen die Reallöhne privater Haushalte sinken. Dies hatte einen Kaufkraftverlust zur Folge, der die Konsumausgaben privater Haushalte dämpfte. Im Laufe des Jahres konnte die Inflation sukzessive im Zuge der geldpolitischen Straffung der Europäischen Zentralbank (EZB) reduziert werden.

Die restriktive Geldpolitik, mit über das Jahr hinweg gestaffelten Leitzinserhöhungen, führte zu einem nachteiligen Finanzierungsumfeld und bremste die Investitionstätigkeit spürbar ab. Trotz der erschwerten Bedingungen zeigte sich der Arbeitsmarkt über das Jahr hinweg aber robust. Besonders betroffen vom höheren Zinsniveau waren zinssensitive Investitionen, darunter vor allem die Bauinvestitionen. Die Kombination von höheren Baupreisen und verschlechterten Finanzierungsbedingungen machte viele Bauprojekte unattraktiv und führte zu einer Stornierungswelle bestehender Projekte. Dementsprechend verschlechterte sich die Erwartungshaltung der Bau- und Immobilienbranche für die nähere Zukunft. Innerhalb der Baubranche zeigten sich jedoch unterschiedliche Entwicklungen. Während der Tiefbau auf einem stabilen Niveau verharrte, sah sich der Hochbau mit einer abnehmenden Investitions- und Bautätigkeit konfrontiert. Vor allem im Bereich der Wohnungsbauten waren deutliche Zeichen der Eintrübung erkennbar. Die verschlechterten Finanzierungsbedingungen verstärkten zudem Preisrückgänge bei Wohn- und Wirtschaftsimmobilien. Überbewertungen, die sich über die Niedrigzinsphase aufgebaut hatten, wurden damit teilweise abgebaut, lösten zugleich jedoch Sorgen um die Finanzstabilität aus, die sich bislang nicht bestätigten. Trotz einer wohl weiterhin restriktiv ausgelegten Geldpolitik der EZB dürfte es im laufenden Jahr allmählich zu einer gesamtwirtschaftlichen Aufhellung kommen.

Für das Jahr 2024 erwartet der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung eine Erholung des BIP, resultierend in einer Wachstumsrate von 0,7% und einer deutlich niedrigeren durchschnittlichen Inflationsrate von 2,6% im Vergleich zum Vorjahr. Die Finanzpolitik der Bundesregierung wird nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 15. November 2023 etwas restriktiver ausfallen, sodass sich ein noch niedrigeres Wirtschaftswachstum einstellen könnte.

Weiterhin bestehen große Transformationsaufgaben im Bereich der Dekarbonisierung, der Digitalisierung und des demografischen Wandels, die insgesamt mehr Risiken als Chancen für die deutsche Wirtschaft bereithalten. Zudem bleibt im Jahr 2024 ein hohes Maß an geopolitischen Risiken und wirtschaftspolitischer Unsicherheit bestehen.

c) Personalkosten / Personalverfügbarkeit

In der Immobilienbranche herrscht anhaltend Knappheit nach qualifiziertem Fachpersonal.

Deshalb zeigt sich die DUSAPRO in bestimmten Positionen offen gegenüber Quereinsteigern und bildet diese durch interne und externe Schulungen qualifiziert weiter.

Die DUSAPRO ist ein durch die IHK ausgezeichnetes Ausbildungsunternehmen und bietet seit 2017 jedes Jahr kontinuierlich Ausbildungsplätze für den Beruf als Immobilienkauffrau oder Immobilienkaufmann, mit dem Ziel der Übernahme in eine Festanstellung, an.

Ferner kooperiert die DUSAPRO mit der IUBH, um als Praxispartner das duale Studium "BWL-Immobilienmanagement" anzubieten.

Durch das breit aufgestellte Aufgabengebiet entlang der Immobilienwertschöpfungskette bietet die DUSAPRO ein hervorragendes Lernumfeld, um jungen Menschen die interdisziplinären Tätigkeiten in einem Immobilienunternehmen näher zu bringen.

Der Auszubildende und das Unternehmen befinden sich somit in einer erfolgreichen Wechselwirkung, die nachhaltig die qualifizierte Beschäftigung fördert und die Personalverfügbarkeit gewährleistet.

d) Wettbewerb

Wenngleich auch der Wettbewerb innerhalb des Wohnimmobiliensegments aufgrund der hohen Nachfrage und fehlenden Alternativen zunimmt, so haben nur wenige Wohnungsunternehmen das Teilsegment der Bestandsentwicklung im Fokus.

Die DUSAPRO investiert seit Gründung insbesondere auch in Wohnungsbestände bereits begonnener Einzelprivatisierungen. Während vielen Marktakteuren hier die Finanzierung und das Handling schwerfällt, hat sich die DUSAPRO mit bestehenden Banken- und Geschäftspartnern sowie dem eigenen Personal darauf spezialisiert die Prozesse im Zuge des Ankaufs, der Wertschöpfung und des Vertriebs möglichst effizient zu gestalten, um so einen Wettbewerbsvorteil zu erhalten.

Hinsichtlich des Transaktionsvolumens bedient sich das Unternehmen einer komfortablen Zielgröße. So befindet sich die überwiegende Anzahl der angekauften Liegenschaften noch unter dem Mindestankaufsvolumen der großen Wohnungsbaugesellschaften und Fonds, aber oberhalb der finanziellen Möglichkeiten der meisten privaten Interessenten.

e) Zinsniveau

Zu Beginn des Jahres 2022 lag das Bauzins-Niveau bei einer 80-Prozent-Finanzierung noch bei ungefähr einem Prozent (Zinsbindung von 10 Jahren). Das Zinschart zeigt: Bis zum Ende des Jahres 2023 ist dieser Zinssatz deutlich gestiegen auf mindestens drei Prozent. Auch bei unseren Liegenschaften wirkt sich der Zinsanstieg spürbar aus.

2. Geschäftsverlauf

Im Jahr 2023 hat die DUSAPRO aufgrund der stark gestiegenen Bauzinsen keine neuen Objekte angekauft. Die veränderten Marktbedingungen haben eine Zurückhaltung bei Investitionen erforderlich gemacht.

Eine Übersicht der Verkäufe mit entsprechendem Vermerk zum Exit der Wohneinheiten ist im Folgenden dargestellt:

Verkäufe

3. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

a) Ertragslage

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Umsätze in Höhe von 21,6 Mio. € erzielt. Diese sind gegenüber dem Vorjahr (17,1 Mio. €) gestiegen.

Der Anteil der Verkaufserlöse am Gesamtumsatz lag 2023 bei 18,3 Mio. €, während der Restbetrag überwiegend durch Mieterlöse in Höhe von 3,3 Mio. € generiert werden konnte.

Der Materialaufwand ist im Vorjahrsvergleich um 56,4 % von 11,7 Mio. € auf 18,3 Mio. € gestiegen, was auf die eingelösten Sanierungsversprechen zurückzuführen ist.

Die sonstigen betrieblichen Erträge belaufen sich im Geschäftsjahr auf 432,9 T€ und sind zum Vorjahr (189,8 T€) gestiegen.

Der Personalaufwand ist bedingt durch wirtschaftliche Rahmenbedingungen um 65,9% von 2,26 Mio. € auf 0,77 Mio. € gesunken.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen reduzierten sich um 0,12 Mio. € auf 2,28 Mio. € (Vorjahr 2,39 Mio. €). Hierfür sind in erster Linie Einsparungen in den Vertriebskosten sowie die reduzierten Wohnungsverkäufe ursächlich.

Der Zinsaufwand hat sich von 1,73 Mio. € auf 1,94 Mio. € erhöht.

Die DUSAPRO schließt das Geschäftsjahr 2023 mit einem Jahresfehlbetrag von 1.178.467,00 € ab. Dieses Ergebnis liegt unter der letztjährigen Prognose und spiegelt die schwierige Marktentwicklung wider, die das Jahr geprägt hat. Besonders die anhaltend ungünstigen Rahmenbedingungen im Immobiliensektor haben sich negativ auf die Geschäftsentwicklung ausgewirkt.

b) Vermögens- und Finanzlage

Die Bilanzsumme der DUSAPRO belief sich zum Jahresende auf 39,68 Mio. € und liegt damit um 15,32 Mio. € unterhalb des Vorjahresniveaus.

Die Immobilien der DUSAPRO befinden sich im Umlaufvermögen, da die Liegenschaften mit dem Ziel erworben werden, diese nach erfolgreicher Wertschöpfung gewinnbringend zu veräußern.

Der Kassenbestand und das Guthaben bei Kreditinstituten betrugen zum Jahresende 331,7T€ nach 387,5 T€ im Vorjahr.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie privaten und institutionellen Investoren bestehen sowohl aus grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen und Krediten als auch aus ungesicherten Darlehen. Die grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen und Kredite sind projektspezifische Darlehen, deren Laufzeit sich an der jeweils vorgesehenen Projektlaufzeit, in der Regel zwischen zwei und fünf Jahren, orientiert und die bei Bedarf verlängert werden. Die Rückführung erfolgt primär über Verkaufserlöse.

Die ungesicherten Darlehen haben unterschiedliche Laufzeiten. Da diese Darlehen nicht projektspezifisch strukturiert sind, stimmt sich die DUSAPRO mit den Darlehensgebern vorzeitig ab, um die Rückführung bzw. eine Prolongation zur Finanzierung weiterer Projekte sicherzustellen. Die Steuerung der Liquidität in diesem Zusammenhang wird durch Staffelung der Fälligkeiten erleichtert.

Die Zahlungsfähigkeit der DUSAPRO war im Jahr 2023 jederzeit uneingeschränkt gewährleistet. Kontokorrentkredite wurden planmäßig und sukzessive zurückgeführt, was die solide Finanzstrategie des Unternehmens unterstreicht, auch in einem herausfordernden Marktumfeld.

c) Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage

Insgesamt bewertet die Geschäftsführung die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der DUSAPRO Immobilien GmbH trotz der herausfordernden Marktbedingungen im Jahr 2023 als stabil. Dies unterstreicht die Fähigkeit des Unternehmens, sich in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld zu behaupten und solide Grundlagen für die zukünftige Geschäftsentwicklung zu sichern.

C. Chancen- und Risikobericht

1. Risikobericht

a) Risikomanagement

Die Implementierung und zentrale Koordination des Risikomanagements erfolgt durch die Geschäftsführung der DUSAPRO. Im Sinne eines nachhaltig erfolgreichen Unternehmens ist es von entscheidender Bedeutung, Risiken frühzeitig zu erkennen, zu bewerten und professionell zu steuern. Dazu beobachtet die DUSAPRO kontinuierlich die gesamtwirtschaftliche Lage sowie immobilien- und finanzwirtschaftliche Entwicklungen. Sowohl die Geschäftsführung als auch die Führungskräfte sind darauf geschult, potenzielle Risiken frühzeitig zu identifizieren und deren Auswirkungen zu minimieren oder vollständig zu beseitigen.

Das interne Kontrollsystem der DUSAPRO gewährleistet die Ordnungsmäßigkeit und Vollständigkeit des Rechnungslegungsprozesses und sichert gleichzeitig die Wirtschaftlichkeit des Unternehmens. Wesentliche Elemente dieses Systems sind die klare Funktionstrennung nach Verantwortlichkeiten, transparente Abläufe und das Vier-Augen-Prinzip.

Die Bewirtschaftung des Immobilienbestands wird regelmäßig in Jour Fixe-Meetings mit dem Property Management und der technischen Abteilung analysiert. Dabei wird geprüft, ob die geplante Wertschöpfung erreicht wird. Verkaufsentscheidungen werden zusätzlich in Zusammenarbeit mit dem internen Vertrieb und der Geschäftsführung getroffen, wobei standardisierte Prozesse Anwendung finden.

Sowohl beim An- als auch beim Verkauf kommen standardisierte Verträge und Dokumente zum Einsatz. Änderungen oder Abweichungen werden von Fachkräften geprüft und mit der Geschäftsführung abgestimmt, um die Einhaltung der Qualitätsstandards sicherzustellen.

b) Marktbezogene Risiken

Die Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt zeigt sich derzeit sehr ambivalent. Auf dem Investmentmarkt haben die veränderten finanzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu einer erheblichen Zurückhaltung der Investoren geführt. Im Gegensatz dazu ist das Angebot auf den Mietwohnungsmärkten weiter gesunken, was die langfristige Ertragsperspektive aus Sicht der Investoren weiter verbessert hat.

Das Transaktionsvolumen (Transaktionen ab 50 Wohneinheiten) lag im dritten Quartal bei lediglich 1,96 Mrd. Euro. Es war das umsatzschwächste Quartal seit dem 1. Quartal 2016. Die Zahl der Transaktionen war so niedrig wie zuletzt im Jahr 2010. Im bisherigen Jahresverlauf summiert sich das Transaktionsvolumen auf etwa 9,6 Mrd. Euro - ca. 54 % weniger als im gleichen Vorjahreszeitraum

Die geringe Transaktionsaktivität spiegelt die aktuell oftmals langwierigen Verhandlungen zwischen Eigentümern und Investoren wider. Aufgrund der eingeleiteten Zinswende müssen die meisten Marktteilnehmer ihre Investitionen neu kalkulieren. Seit Ende des Jahres 2021 haben sich nicht nur die Zinsen für Fremdkapital erhöht, sondern auch die Bundesanleiherenditen. So ist der zehnjährige SWAP-Satz binnen neun Monaten um etwa 270 Basispunkte auf nunmehr rund 3 % gestiegen. Die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen stieg im gleichen Zeitraum um etwa 230 Basispunkte und liegt aktuell bei etwa 2,1 %. Die Spitzenrenditen für Mehrfamilienhäuser lagen derweil noch zum Ende des ersten Halbjahrs bei 2,2 %. Aufgrund dieser Konstellation hat sich der Leverage-Effekt binnen kürzester Zeit ins Negative gedreht. Gleichzeitig liegt der risikolose Zins nun auf demselben Niveau wie vor einigen Monaten noch die Spitzenrenditen für Wohnimmobilien. Diese Entwicklungen führen dazu, dass die Renditen für Mehrfamilienhäuser steigen. Einige Investoren, darunter international tätige Private-Equity-Gesellschaften, gehen in ihren Kalkulationen davon aus, dass sich die bisherigen Anstiege der SWAP- und Anleihezinsen komplett bei den Wohnrenditen umsetzen. Sollte dies der Fall sein, wären mittelfristig Spitzenrenditen von rund 4,5 % zu erwarten. Auf solche Kaufpreisgebote geht derzeit aber fast kein Eigentümer ein. Die Eigentümer haben gute Argumente, die gegen einen so starken Renditeanstieg sprechen. Zum einen sind die fundamentalen Rahmenbedingungen an den Nutzermärkten weiterhin außerordentlich positiv und zum anderen hat sich der Wohnimmobilienmarkt seit der Finanzkrise deutlich institutionalisiert und ist liquider geworden. Das Wohnimmobilien eine ihresgleichen suchende Stabilität bei den Mieteinnahmen versprechen, könnte in Zeiten hoher Unsicherheit die Nachfrage am Investmentmarkt mittelfristig stabilisieren und den Renditeanstieg dämpfen. Für die kommenden Monate ist zu erwarten, dass in den Kaufpreisverhandlungen die Folgen des Zinsanstiegs und die positiven langfristigen Fundamentaldaten gegeneinander ins Feld geführt und jeweils eingepreist werden. Es ist somit nach wie vor unklar, bei welchem Renditeniveau sich der Markt einpendeln wird, zumal die Volatilität an den Finanzmärkten hoch ist.

c) Politische Risiken

Der geschäftliche Erfolg der DUSAPRO wird auch von politischen Entscheidungen beeinflusst. Als Bestandsentwickler spielt der gesetzliche Rahmen in Bezug auf die Umsetzbarkeit von Wertschöpfungsmaßnahmen eine wichtige Rolle. Gesetzesänderungen oder Änderungen von Vorschriften können dabei großen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit eines Projekts haben.

So können mietrechtliche Beschränkungen bei den Möglichkeiten von Mietanpassungen dazu führen, dass sich Mieten nicht wie geplant entwickeln. Auch kann es durch Änderungen des Baurechts zu Problemen bei der Umsetzung geplanter Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen kommen oder nicht geplante Maßnahmen erst notwendig machen.

Das Heizungsgesetz stellt uns vor erhebliche Herausforderungen und erschwert uns die tägliche Arbeit.

Die geplanten gesetzlichen Änderungen werden stetig von Seiten der DUSAPRO beobachtet, sodass rechtzeitig auf Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen reagiert werden kann und diese in die Planung mit einfließen.

d) Wertschöpfungsrisiken

Geplante Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen können durch externe Beteiligte ins Stocken geraten, weil Baufirmen nicht die besprochenen Kapazitäten haben oder sich Genehmigungen von Behörden verzögern. Weiter können im Bauprozess unerwartet Kosten durch nicht einkalkulierten Mehraufwand entstehen. Auch können geplante Mietanpassungen durch gesetzliche Änderungen oder durch die Verweigerung der Zustimmung des Mieters dazu führen, dass die Kosten unerwartet steigen und die geplanten Maßnahmen nicht vollumfänglich durchgesetzt werden können.

Die seitens der DUSAPRO durchgeführten Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen beschränken sich größtenteils auf Maßnahmen im Sondereigentum bzw. bei ungeteilten Objekten auf Maßnahmen in der Wohnung. Diese Maßnahmen sind weitaus weniger komplex und genießen durch eine Standardisierung sowohl kosten- als auch planungstechnisch eine hohe Sicherheit und Verlässlichkeit. Bei den Mietanpassungen werden immer die gesetzlichen Rahmenbedingungen berücksichtigt und eine genaue Prüfung im Rahmen des Ankaufsprozesses vorgenommen, um so das Risiko für die DUSAPRO zu minimieren.

e) Vertriebsrisiken

Nach erfolgreicher Entwicklung der Objekte sollen diese gewinnbringend veräußert werden. Die DUSAPRO verkauft ihre Immobilien sowohl über einen internen Vertrieb als auch über externe Vertriebspartner in Form der Einzelprivatisierung oder als Paket-/Portfolioverkauf.

Dabei besteht das Risiko, dass die Verkaufspreise nicht in geplanter Höhe am Markt zu realisieren sind oder die Objekte im geplanten Vertriebszeitraum nicht veräußert werden. Dies kann zum einen mit der Immobilie selbst im Zusammenhang stehen, da beispielsweise der Standort falsch eingeschätzt wurde oder sich während des Wertschöpfungsprozesses verschlechtert hat. Zum anderen kann es aber auch an gesamtwirtschaftlichen oder immobilienmarktspezifischen Einflüssen liegen, welche sich negativ auf den Wert der Objekte oder die Kaufkraft der potenziellen Käufer auswirken.

Die DUSAPRO arbeitet mit einem Netzwerk an externen Vertriebspartnern zusammen, welche über einen breiten Kundenstamm verfügen. Des Weiteren legt die Geschäftsführung großen Wert auf eine enge Kundenbindung und hohe Kundenzufriedenheit. Dadurch hat die DUSAPRO sich in den letzten Jahren einen verlässlichen Kundenstamm aufgebaut und erweitert diesen kontinuierlich. Zusätzlich sorgt der aufgebaute interne Vertrieb für eine weitere Flexibilität, um schnell auf objekt- oder standortspezifische Einflüsse zu reagieren und durch niedrigere Vertriebskosten gleichbleibende oder gar höhere Erträge zu erzielen. All dies sorgt für ein verringertes Vertriebsrisiko.

f) Liquiditätsrisiken

Liquiditätsrisiken entstehen, wenn das Unternehmen nicht in der Lage ist, seinen finanziellen Verpflichtungen zu den vereinbarten Terminen nachzukommen, ohne dabei den normalen Geschäftsbetrieb zu gefährden. Zur Minimierung dieses Risikos überwacht die DUSAPRO regelmäßig die Cashflows und stellt sicher, dass ausreichende liquide Mittel für laufende Zahlungen sowie unvorhergesehene Ausgaben vorhanden sind. Darüber hinaus werden Liquiditätsreserven strategisch aufgebaut, um auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten handlungsfähig zu bleiben.

g) Zinsänderungsrisiken

Eine Zinsänderung hat verschiedene Folgen auf die Geschäftstätigkeit der DUSAPRO. Sollten die Zinsen am Kapitalmarkt steigen, führt dies zu einem erhöhten Zinsaufwand sowohl für die DUSAPRO als auch für potenzielle Kunden. Ein erhöhter Zinsaufwand kann dazu führen, dass die Immobilie als Kapitalanlage unattraktiver wird und somit die Immobilienpreise sinken. Dies hat wiederum zur Folge, dass sowohl der eigene Immobilienbestand der DUSAPRO an Wert verliert als auch, dass der Vertrieb der Immobilien erschwert wird.

Zum Zeitpunkt der Erstellung des Lageberichts ist eine klare Veränderung des Zinsumfelds zu beobachten.

Weiter sieht die DUSAPRO auch eine Chance im Anstieg der Zinsen am Kapitalmarkt und den damit verbundenen sinkenden Immobilienpreisen, da die DUSAPRO als Bestandsentwickler an günstigen Ankaufsgelegenheiten interessiert ist.

h) Finanzierungsrisiken

Finanzierungsrisiken entstehen, wenn das Unternehmen Schwierigkeiten hat, die erforderlichen Mittel zu beschaffen oder Refinanzierungen zu ungünstigen Konditionen vorzunehmen. Dies kann durch Zinssteigerungen, Veränderungen der Kreditwürdigkeit oder eine eingeschränkte Verfügbarkeit von Finanzierungsquellen bedingt sein. Zur Minimierung dieses Risikos verfolgt die DUSAPRO eine konservative Finanzierungsstrategie, die auf einer ausgewogenen Mischung aus Eigen- und Fremdkapital basiert. Zudem wird regelmäßig die Markt- und Zinssituation analysiert, um frühzeitig auf Veränderungen reagieren zu können und die langfristige Finanzierungssicherheit zu gewährleisten.

Die DUSAPRO setzt bei der Finanzierung ihrer Immobilien auf langjährige, gute Geschäftsbeziehungen zu den Fremdkapitalgebern und steht mit diesen in einem regen Austausch. So können auslaufende Darlehensverträge frühzeitig verhandelt und verlängert werden sowie externe und unternehmensbezogene Einflüsse in Zusammenarbeit mit den Fremdkapitalgebern geklärt werden.

i) Zusammenfassung und Gesamtaussage zur aktuellen Risikosituation der Gesellschaft

Derzeit sieht die Geschäftsführung die DUSAPRO bei der Beherrschung der bekannten Risiken als gut aufgestellt. Sowohl prozessseitig als auch aufgrund der kurzen Kommunikationswege werden Veränderungen der Risikosituation frühzeitig bei der Geschäftsführung bekannt und dort zielgerichtet behandelt.

2. Chancenbericht

Neben dem umfänglichen Risikobewusstsein sieht die DUSAPRO weiterhin Chancen im Immobilienmarkt, die gerade den Bereich der Bestandsentwicklung von Wohnraum attraktiv machen.

Der Wohnflächenbedarf pro Person nimmt stetig zu. Aufgrund dieser Entwicklung gibt es in Deutschland insbesondere in und nahe den Ballungsgebieten eine sehr hohe Nachfrage nach Wohnraum, welche bedingt durch die Knappheit an Grundstücken nicht rein durch Neubaukapazitäten gedeckt werden kann. Zusätzlich kommt hinzu, dass eine genauere Betrachtung des Wohnraumbedarfs zeigt, dass vor allem Wohnflächen im einfachen und mittleren Standard benötigt werden, um die hohe Nachfrage der breiten Bevölkerungsschicht zu bedienen. Diese Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum kann durch den Neubau von Wohnungen nur unzureichend bedient werden. Durch weiter steigende Baukosten und die zunehmenden energetischen Vorschriften als zusätzlicher Kostentreiber kann der Neubau von Wohnungen wirtschaftlich nur mit entsprechend hohen Quadratmetermieten umgesetzt werden. Daher ist es von besonderer Attraktivität bereits bestehende Wohnflächen zu entwickeln, worauf sich die DUSAPRO spezialisiert hat.

Die zunehmende Wohnungsknappheit sorgt dafür, dass gerade in den Ballungszentren Deutschlands die Mietpreise sehr stark anziehen, was eine Verdrängung der einkommensschwächeren Bevölkerung nach sich zieht. Eine sehr breite Bevölkerungsschicht weicht infolgedessen auf Wohnraum am Rande und im engeren Umland von Ballungszentren aus. Diese sich fortsetzende Entwicklung hat die DUSAPRO frühzeitig erkannt und ihren Bestand auf das Umland von Ballungszentren mit stabiler demographischer Entwicklung konsequent ausgerichtet.

Neben diesen generell vorherrschenden Gegebenheiten am Immobilienmarkt profitiert die DUSAPRO auf Vertriebsseite immer noch von attraktiven Finanzierungsannuitäten für den Kapitalanleger. Die Kapitalanleger können Wohnungen zu solchen Konditionen erwerben, dass die Miete den Zins und Tilgung zu größtem Teil mitfinanziert.

Dies in Kombination mit der aktuell sehr hohen Nachfrage nach Wohnungen im einfachen und mittleren Preissegment am Rande und im engeren Umland von Ballungszentren und die damit verbundenen geringen Leerstandsquoten macht die Asset-Klasse "Wohnen" aktuell zu einer immer noch beliebten Anlageklassen.

Unter Berücksichtigung der Wichtigkeit der Bestandsentwicklung, der Bedeutung der Asset-Klasse "Wohnen", insbesondere steigende Mieten, geht die DUSAPRO auch zukünftig von einem organischen Wachstum des Unternehmens mit stabilen Erträgen aus.

D. Prognosebericht

Die Asset-Klasse "Wohnen" ist erstmals in der Immobilienbranche die dominierende Assetklasse und ist gerade in den aktuell unsicheren Zeiten aufgrund ihres defensiven Charakters mit geringen Mietausfällen und Leerstandsquoten bei Investoren sehr beliebt. Auch eine weitere Steigerung der Mietpreise über das Jahr 2023 hinaus unterstreicht den weiterhin anhaltenden Trend und die guten Zukunftsaussichten im Wohnimmobilienmarkt. Im Geschäftsjahr 2023 hat sich die DUSAPRO im Rahmen des Abverkaufs des im Jahr 2020 erworbenen Wohnungsportfolios mit 250 Wohneinheiten verstärkt auf die Anpassung ihres Vertriebskonzepts konzentriert. Durch die Einführung eines internen Vertriebsteams konnten die Vertriebskosten signifikant gesenkt und gleichzeitig höhere Erträge pro Wohneinheit erzielt werden. Diese strategischen Veränderungen sollen im Jahr 2024 konsequent fortgeführt und weiter intensiviert werden, um die Effizienz und Rentabilität des Unternehmens weiter zu steigern. Wir erwarten für das Jahr 2024 leicht sinkende Umsatzerlöse und ein deutlich positives Jahresergebnis.

Angesichts der neuen Herausforderungen auf dem Zinsmarkt beabsichtigt die DUSAPRO, ihre Finanzierungsstruktur zu überdenken und zu optimieren. In diesem Zusammenhang wurden die Darlehen von privaten und institutionellen Investoren weitgehend abgelöst, um die langfristige finanzielle Flexibilität zu sichern und die Abhängigkeit von externen Kapitalgebern zu reduzieren.

Mit dem aktuellen Personalbestand sieht sich die DUSAPRO gut für die Zukunft gerüstet. Durch gezieltes Outsourcing technischer und kaufmännischer Aufgaben an erfahrene Hausverwaltungen, insbesondere die Hausverwaltung Willmann in Dortmund, konnte die DUSAPRO auch überregional eine hohe Effizienz beibehalten. So stellt auch die räumliche Distanz zu den verwalteten Objekten keinerlei Probleme dar.

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die DUSAPRO Immobilien GmbH hat ihren Sitz in Egelsbach. Sie ist eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Offenbach am Main unter HRB 46541.

Der Jahresabschluss wurde auf der Grundlage der Gliederungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs aufgestellt. Ergänzend hierzu wurden die Regelungen des GmbH-Gesetzes beachtet.

Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer mittelgroßen Kapitalgesellschaft im Sinne der § 267 Abs. 2 HGB auf.

Größenabhängige Erleichterungen bei der Erstellung (§§ 276, 288 HGB) des Jahresabschlusses wurden in Anspruch genommen.

Der Jahresabschluss wurde entsprechend den Gliederungsvorschriften der §§ 266 ff. HGB aufgestellt.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der vorliegende Jahresabschluss ist grundsätzlich unter Beibehaltung der für den Vorjahresabschluss angewendeten Gliederungs- und Bewertungsgrundsätzen nach den geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuchs und den ergänzenden Vorschriften des GmbH-Gesetzes aufgestellt.

Die Bilanzierung der immateriellen Vermögensgegenstände und der Sachanlagen erfolgt zu Anschaffungskosten unter Berücksichtigung nutzungsbedingter planmäßiger Abschreibungen. Bei immateriellen Vermögensgegenständen (Software) erfolgt die Abschreibung linear über drei Jahre.

Die beweglichen Anlagegüter werden linear abgeschrieben über eine Nutzungsdauer bis zu 13 Jahren. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bis zu EUR 800 werden im Jahr des Zugangs vollständig abgeschrieben.

Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten angesetzt.

Die Bewertung der Vorräte erfolgt zu den ursprünglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten. Provisionsverpflichtungen aus dem Ankauf von Immobilien, die erst im Zeitpunkt der Veräußerung der Immobilie in Abhängigkeit vom Verkaufserlös entstehen, werden erst im Zeitpunkt der Veräußerung der Immobilie erfasst. Wertberichtigungen waren keine erforderlich.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nominalwert angesetzt. Wertberichtigungen waren keine erforderlich.

Flüssige Mittel werden zu Nominalwerten angesetzt.

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten werden entsprechend der periodengerechten Abgrenzung der Aufwendungen ermittelt, soweit Zahlungen vor Abschluss des Geschäftsjahres geleistet wurden.

Das Wahlrecht zur Aktivierung latenter Steuern wurde nicht ausgeübt.

Rückstellungen erfassen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten und sind mit dem Erfüllungsbetrag bewertet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

Der Erfüllungsbetrag von Verpflichtungen zur Sanierung veräußerter Immobilien wurde nach Maßgabe des Umfangs der Sanierungsmaßnahmen, des Zustands der Immobilie und der Größe der zu sanierenden Flächen auf Basis von Erfahrungswerten geschätzt. Der Zeitpunkt der voraussichtlichen Sanierung wurde in Abhängigkeit vom Umfang der Sanierungen auf Basis von Erfahrungswerten und durchschnittlichen Mietdauern geschätzt.

Der Erfüllungsbetrag von Mietgarantien und Mietsubventionen wurde nach Maßgabe der Zeitpunkte und des Umfangs zukünftig voraussichtlich möglicher Mieterhöhungen berechnet.

Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der letzten sieben Jahre abgezinst. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr wurden nicht abgezinst.

Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

III. Angaben zur Bilanz

Die Darstellung und Entwicklung des Anlagevermögens ergeben sich aus dem nachfolgend dargestellten Anlagespiegel. Hieraus ergeben sich auch die Abschreibungen des Geschäftsjahrs.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten keine Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten Forderungen gegen Gesellschafter in Höhe von TEUR 62 (Vorjahr: TEUR 0). Diese stellen gleichzeitig Forderungen gegen Geschäftsführer dar. Die Forderungen werden mit 4,5% p.a. verzinst.

Eigenkapital

Der Jahresabschluss wurde unter teilweiser Ergebnisverwendung aufgestellt. Im Bilanzgewinn ist ein Verlustvortrag in Höhe von TEUR 140 enthalten.

Sonstige Rückstellungen

Sonstige Rückstellungen wurden in Höhe TEUR 3.486 (Vorjahr: TEUR 2.454) für die Verpflichtung zur Sanierung veräußerter Immobilien gebildet. Weitere TEUR 18 (Vorjahr: TEUR 131) Rückstellungen wurden für Mietgarantien und Mietsubventionen gebildet. Des Weiteren wurde der erwartete Aufwand für die Erstellung und Prüfung des Jahresabschlusses, die Erstellung der Buchführung und der Steuererklärungen, Aufbewahrungsverpflichtungen und Beiträge in die Rückstellungen eingestellt.

Verbindlichkeitenspiegel

Soweit die Fälligkeiten der Darlehen von den Verkäufen der Immobilien abhängig sind, beruht die Angabe der Restlaufzeiten auf den Absatzerwartungen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 33.376 sind durch Grundpfandrechte besichert. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen unterliegen dem üblichen Eigentumsvorbehalt.

IV. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse enthalten neben den Erlösen aus der Veräußerung von Immobilien insbesondere auch die Erlöse aus der Vermietung der im Umlaufvermögen aktivierten Immobilien.

Der Materialaufwand enthält neben den Anschaffungskosten der veräußerten Immobilien auch die Aufwendungen für Raumnebenkosten der vermieteten Immobilien.

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten einmalige Erträge aus Schadensersatzforderungen bzw. Vergleichsverhandlungen in Höhe von insgesamt TEUR 215 (Vorjahr: TEUR 0).

V. Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum Bilanzstichtag bestehen sonstige finanziellen Verpflichtungen von insgesamt TEUR 163, die aus Miet- und Leasingverträgen resultieren. Die sonstigen finanzielle Verpflichtungen haben mit TEUR 80 eine Laufzeit von bis zu einem Jahr und mit TEUR 83 eine Laufzeit von mehr als einem, bis zu fünf Jahren.

Anzahl der Arbeitnehmer

Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr durchschnittlich 12 Arbeitnehmer, davon 7 Arbeitnehmer in Vollzeit und 5 in Teilzeit.

Mitglieder des Geschäftsführungsorgans

Zu alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführern sind bestellt:

- Thomas Duchow, Mühltal

- Patrick Sand, Heusenstamm

Gesamtbezüge der Organe

Hinsichtlich der Gesamtbezüge der Geschäftsführung macht die Gesellschaft von dem Wahlrecht gemäß § 286 Abs. 4 HGB Gebrauch.

Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsleitung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, das Jahresergebnis auf neue Rechnung vorzutragen.

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 11.02.2025 festgestellt.

Bestätigungsvermerk

Bei dem vorstehenden Jahresabschluss handelt es sich um die für Offenlegungszwecke verkürzte Fassung. Zu dem vollständigen Jahresabschluss und dem Lagebericht wurde der folgende Bestätingsvermerk erteilt:

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die DUSAPRO Immobilien GmbH, Egelsbach

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der DUSAPRO Immobilien GmbH, Egelsbach, - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der DUSAPRO Immobilien GmbH, Egelsbach, für das Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31.12.2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023 und

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.