CELLS Property Investors GmbH

CELLS Property Investors GmbH

München

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

BILANZ zum 31. Dezember 2023

AKTIVA

PASSIVA

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG für 2023

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

I. Allgemeines

Der Sitz der Gesellschaft befindet sich in München, Bundesrepublik Deutschland. Die Gesellschaft ist unter der Nummer HRB 209366 beim Amtsgericht München im Handelsregister eingetragen.

Der vorliegende Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 ist nach den Vorschriften des Dritten Buches des HGB (§§ 238 ff.) aufgestellt worden.

Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB gewählt.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Bilanzierung wurde von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit ausgegangen.

Aktiva

Die Immateriellen Vermögensgegenstände sind mit ihren Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen bewertet. Bei den Immateriellen Vermögensgegenständen ist das Aktivierungswahlrecht für Selbstgeschaffene Software genutzt worden, bei deren Herstellungskosten die einzeln zurechenbaren Kosten durch die Inanspruchnahme von Diensten sowie angemessene Teile der Material- und Fertigungsgemeinkosten einbezogen worden sind.

Bei den Sachanlagen handelt es sich um Bauten auf fremdem Grund und Boden sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung, die zu Anschaffungskosten, vermindert um lineare steuerrechtliche Abschreibungen, bilanziert werden. Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten zwischen 250,00 EUR bis zu 1.000,00 EUR werden als Sammelposten aktiviert und über fünf Jahre abgeschrieben.

Das Finanzanlagevermögen wird mit den Anschaffungskosten angesetzt.

Bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung werden außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden mit dem Nennwert unter Berücksichtigung des Niederstwertprinzips angesetzt.

Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nominalwert angesetzt.

Den folgenden Geschäftsjahren zuzurechnende Zahlungsvorgänge sind unter den Rechnungsabgrenzungsposten abgegrenzt.

Passiva

Die Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Die Bewertung erfolgte in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung zur Erfüllung der Verpflichtungen notwendigen Betrags.

Verbindlichkeiten werden mit ihren Erfüllungsbeträgen angesetzt.

III. Erläuterungen zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel als Teil des Anhangs dargestellt.

In den Forderungen gegen verbundene Unternehmen sind Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von T€ 482 (Vorjahr: T€ 0) enthalten.

In den Forderungen gegen Gesellschafter sind Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von T€ 68 (Vorjahr: T€ 37) enthalten.

In den übrigen Forderungen sind Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr in Höhe von T€ 743 (Vorjahr: T€12) enthalten.

Rückstellungen

Die Rückstellungen enthalten im Wesentlichen Personalrückstellungen (T€ 1.207), Rückstellungen für ausstehende Rechnungen (T€ 119) sowie für Steuerberatungs- und Jahresabschlusskosten (T€ 29).

Verbindlichkeiten

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben T€ 280 (Vorjahr T€ 840) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

IV. Sonstige Angaben

Angaben zu ausschüttungsgesperrten Beträgen im Sinne des § 268 Abs. 8 HGB

Zum Abschlussstichtag unterliegen der Ausschüttungssperre:

Arbeitnehmer

Die Gesellschaft beschäftigt im Geschäftsjahr 2023 durchschnittlich 76 (Vorjahr 85) Arbeitnehmer.

Geschäftsführung

Herr Dirk Ruppert, Luxemburg

Herr Norman Schaaf, Grünwald

Herr Jan Trenn, Potsdam

Herr Jürgen Wodianka, Stahnsdorf

Frau Andrea Zengler, München

Die Gesamtbezüge der Geschäftsführung im Geschäftsjahr belaufen sich auf rund T€ 1.423.

Ergebnisverwendung

Die Geschäftsführer schlagen vor, den Jahresüberschuss in Höhe von € 6.075.005,84 auf neue Rechnung vorzutragen.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die Sonstigen finanziellen Verpflichtungen über das aus der Bilanz Ersichtliche hinaus bestehen in Höhe von T€ 379 im Rahmen von Mietverträgen und in Höhe von T€ 26 im Rahmen von Leasingverträgen.

Entwicklung des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2023

(Anlagenspiegel)

LAGEBERICHT für das Geschäftsjahr 2023

der CELLS Property Investors GmbH, München

Die CELLS Property Investors GmbH, München, (CELLS) entwickelt und verwaltet Immobilien, insbesondere im gewerblichen Segment mit dem Schwerpunkt Büros. Dabei liegt das Hauptaugenmerk der Tätigkeit von CELLS auf der Identifizierung und Realisierung von Wertpotentialen in Bestandsgebäuden. Als "Full-Service"-Dienstleister begleitet CELLS den Ankauf solcher Objekte, die Entwicklung eines neuen Nutzungskonzeptes sowie einer Umbauplanung, die Erlangung des erforderlichen Baurechts, die Umsetzung aller baulichen Maßnahmen, die Neu- oder ergänzende Vermietung, die Inbetriebnahme der umgebauten Objekte, das Asset- und Property Management für die Objekte sowie den Weiterverkauf nach Projektabschluss.

Die Finanzierung der Projekte erfolgt in der Regel durch einen Eigenkapitalinvestor sowie durch Banken. Insbesondere zu den Eigenkapitalinvestoren pflegt CELLS langjährig gewachsene und vertrauensvolle Geschäftsbeziehungen. Dabei gilt für CELLS der Grundsatz: ein Projekt - ein Investor. Die Finanzierung der Projekte durch diskretionär verfügbares Eigenkapital, zum Beispiel im Rahmen von Anleihen verschiedenster Investoren, wurde bislang nicht forciert.

A. Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Rahmenbedingungen

Das Wirtschaftswachstum in Deutschland ist im abgelaufenen Geschäftsjahr 2023 schwach ausgefallen (+0,5%). Inflationsbereinigt ist die Wirtschaftsleistung sogar gesunken. Diese negative gesamtwirtschliche Entwicklung ist im Immobilienmarkt besonders stark spürbar. Die Transaktionen im deutschen Büroimmobiliensektor sind in 2023 im Vergleich zum bereits ebenfalls schwächeren Jahr 2022 um 77% gesunken und betragen damit nur noch 16% des Transaktionsvolumens aus dem Jahr 2021.

Ursachen dafür sind in erster Linie die deutlich gesunkenen Angebotspreise für Immobilien, die auf erheblich gestiegene Zinsen und damit erhöhte Renditeanforderungen der Käufer sowie die unklaren Einnahmeperspektiven aufgrund des sinkenden Bedarfs an Büroflächen durch immer stärker verbreitete Remote- Arbeitsweisen zurückzuführen sind.

Nur wenige Immobilieneigentümer waren im vergangenen Jahr bereit, die sich aufgrund dieser Effekte ergebenden niedrigeren Gebäudebewertungen und damit einhergehende Buchverluste im Rahmen von Verkäufen zu realisieren. Ab dem kommenden Geschäftsjahr ist jedoch aufgrund von auslaufenden Objektfinanzierungen bzw. zur Vermeidung gesetzlich erforderlicher Nachhaltigkeitsinvestitionen und auch durch eine Reihe absehbarer Notverkäufe im Rahmen von Insolvenzen teils größerer Projektentwickler mit einer Zunahme der Transaktionsvolumina in der Branche aus unserer Sicht zu rechnen. Aber auch wenn sich der Markt derzeit auf wieder sinkende Leitzinsen und damit einen sinkenden Renditedruck auf Immobilien einstellt, wird der Preiseffekt daraus zunächst überschaubar sein, da durch die Insolvenz-Verkäufe zunächst relativ viele Objekte mit großem Zeitdruck auf den Markt kommen werden.

Der gestiegene Leitzins sowie die rapide gestiegenen Baukosten hatten in 2023 auch einen massiven Einfluss auf die Neubauaktivitäten. Viele Projektentwicklungen sind unter diesen Rahmenbedingungen nicht mehr mit einem positiven Deckungsbeitrag zu realisieren und wurden deshalb gestoppt oder gar nicht erst gestartet. Darüber hinaus führte eine steigende Zurückhaltung bei Banken und auch Eigenkapitalinvestoren dazu, dass für Projektentwicklungen die erforderlichen Finanzierungen nicht gesichert werden konnten.

Dies wird mittelfristig zur Folge haben, dass das Angebot moderner Mietflächen hinter die Nachfrage zurückfällt. Auch wenn die wirtschaftliche Lage, hohe Energiepreise und der Mangel an Infrastruktur die aktuelle wirtschaftliche Stimmung trüben, so ist die Nachfrage nach modernen und ESG-konformen Büroflächen in zentralen Lagen weiterhin hoch. Der Anteil des mobilen Arbeitens ist seit der Coronapandemie erheblich gestiegen, parallel dazu wuchs aber auch der Anteil der Bürobeschäftigten unter den Erwerbstätigen- im Saldo ist daher bislang bundesweit nur ein geringer Rückgang (ca. 4%) des Büroflächenbedarfs zu verzeichnen. Dabei sind insbesondere zentral gelegene moderne Flächen in nachhaltigen und klimafreundlichen Gebäuden, die sich gut für die hybride Arbeitswelt eigenen, gefragt. Dies hat zur Folge, dass trotz steigender Leerstände auch in 2023 weiter steigende Spitzenmieten vereinbart und teilweise zweistellige Wachstumsraten verzeichnet wurden. Auch perspektivisch wird eine Mietpreisentwicklung von 3 bis 5 Prozent p.a. bei neu entwickelten Büroimmobilien erwartet. Die Leerstände betreffen in erster Linie ältere Bestandsgebäude. Es zeichnet sich immer deutlicher ab, dass die mieterseitige Nachfrage nach bestimmten Büroflächen hoch bleibt und nicht durch Neubau und Sanierungen vollständig abgedeckt werden kann.

Geschäftsentwicklung von CELLS

Die CELLS Property Investors GmbH tritt gemeinsam mit der CELLS Bauwelt GmbH für Marketingzwecke nach außen als "CELLS Group" auf. Beide Gesellschaften stehen unter einheitlicher Leitung und haben eine identische Gesellschafterstruktur.

Während die CELLS Bauwelt GmbH genutzt wird, um risikoreichere Projektmanagementleistungen beim Umbau von Objekten zu erbringen, besteht das Leistungsspektrum der CELLS Property Investors GmbH aus dem Transaktionsmanagement von Objekten (Asset- oder Sharedeals), dem laufenden Finanzmanagement der Objektgesellschaften, der Bereitstellung von Bankenfinanzierungen, der Entwicklung neuer Nutzungskonzepte für die Immobilien, dem Management der Vermietungstätigkeiten sowie dem Asset- und Property Management. Auch die generelle Steuerung aller Umbauaktivitäten erfolgt über die CELLS Property Investors GmbH, indem sie das erforderliche Personal für die Schwestergesellschaft CELLS Bauwelt GmbH, die für jedes Projekt einen Projektmanagementvertrag zur Steuerung der Umbautätigkeiten der Objekte abgeschlossen hat, zur Verfügung stellt.

Der Produktfokus von CELLS wurde aufgrund der sich in den letzten Jahren stark verändernden Anforderungen an Bürogebäude bereits vor einigen Jahren auf Projekte in den 1A-Lagen der fünf größten deutschen Städte konzentriert.

Auch wenn CELLS in den vergangenen Jahren mehrere Objekte erfolgreich verkaufen und an der Wertsteigerung der Objekte partizipieren konnte, führten die veränderten Marktbedingungen in Kombination mit der konservativen, stark auf Vermeidung bestandsgefährdender Risiken für das Unternehmen und für die Investitionen der Eigenkapitalpartner ausgerichtete Geschäftspraxis der CELLS zu weniger Ankäufen als geplant. Nichtsdestotrotz ist es in den letzten zwei Jahren gelungen, durch ausgewählte Ankäufe und durch die Hebung von Entwicklungspotentialen von Objekten aus dem eigenen Bestandsmanagement nicht nur steigende Gewinne zu erzielen, sondern auch für die Folgejahre nachhaltig transaktionsunabhängige Umsatzpotentiale aus ihrem Objektportfolio zu entwickeln.

Die wesentlichen finanziellen Leistungsindikatoren für CELLS stellen der Umsatz sowie sonstige betriebliche Erträge aus dem Verkauf von Beteiligungen und das Jahresergebnis dar.

B. Wirtschaftsbericht

Geschäftsverlauf 2023

Auch wenn aufgrund der gesamtwirtschaftlichen und branchenspezifischen Rahmenbedingungen nicht alle Umsatzziele für 2023 erreicht werden konnten, darf aus Sicht von CELLS von einem wirtschaftlich erfolgreichen Geschäftsjahr gesprochen werden. So konnte bereits zu Jahresbeginn trotz der seit 2022 anhaltenden Transaktionsstarre auf dem Immobilienmarkt mit dem Verkauf des Einkaufzentrums "Das Einstein" in München ein großer wirtschaftlicher Erfolg (7,0 Mio. EUR in den sonstigen betrieblichen Erträgen) verzeichnet werden. Ein weiterer Transaktionserfolg war der Ankauf des Objektes "Glockengießerwall" in Hamburg zum Geschäftsjahresende, bei dem CELLS mit Beratungsleistungen im Ankaufsprozess weitere 0,4 Mio. EUR Umsatz generieren konnte. Neben diversen kleineren Vermietungserfolgen in den betreuten Bestandsobjekten und dem ersten Mietvertragsabschluss für die Projektentwicklung "Holstenwall" prägte im Bereich der Vermietungen vor allem die Vermietung des derzeitigen von der Commerzbank genutzten Gebäudes "Lateral Towers" in Frankfurt an die Stadt Frankfurt als künftige Schule das Geschäftsjahr 2023.

Damit die Stadt Frankfurt ab 2026 das Gebäude als Schulgebäude nutzen kann, ist eine umfangreiche Umplanung und ein Umbau des Gebäudes erforderlich. Dafür wurden durch CELLS im zweiten Halbjahr 2023 Bauplanungs- und Projektmanagementleistungen erbracht und abgerechnet, sodass die Umsatzziele für diesen Unternehmensbereich übererfüllt wurden. Auch im Property und Asset Management konnten durch zusätzliche Abrechnungspotentiale, aber auch aufgrund von Abstandszahlungen für die Beendigung des Objekt- und Finanzmanagements für das Objekt "Neue Flora" in Hamburg, die Umsatzziele übertroffen werden.

Neben dem Umbau der "Lateral Towers" arbeitet CELLS derzeit an drei Projektentwicklungen:

Ein weiteres für CELLS wichtiges Projekt ist das FÜRST in Berlin. CELLS ist dabei unmittelbar als Dienstleister für die Buchhaltung der Objektgesellschaft sowie als Property Manager und auch als Facility Manager für den bereits fertiggestellten Teil des Projektes tätig. Aufgrund verschiedenster wirtschaftlicher Zwänge war die Eigentümerseite der Objektgesellschaft im vergangenen Geschäftsjahr gezwungen, die Aktivitäten in dem Projekt pausieren zu lassen. Dies hatte für CELLS unmittelbar zur Folge, dass die für 2023 geplanten Vermietungserlöse in dem Projekt nicht realisiert werden konnten, da den Mietinteressenten kein verlässlicher Einzugstermin kommuniziert werden konnte. Die weiteren Vergütungen für das Bestands- und Finanzmanagement und die Personalkosten für die Generalplanungstätigkeiten wurden im Wesentlichen, wenn auch mit Verzögerungen, beglichen. Die zum Abschlussstichtag noch offenen Forderungen von CELLS gegen die Objektgesellschaft des FÜRST sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses fast komplett beglichen. Mit dem Anfang März 2024 durch ein Londoner Gericht verabschiedeten Restrukturierungsplan für die Objektgesellschaft des FÜRST wurden die finanziellen Grundlagen für eine Wiederaufnahme der Bautätigkeit und für einen erfolgreichen Abschluss des Projektes geschaffen, so dass CELLS davon ausgeht, die im Jahr 2023 nicht realisierten Umsatzerlöse im Jahr 2024 nachholen zu können.

Im Zuge der von CELLS getroffenen strategischen Entscheidung, sich in vollem Umfang auf die Wertsteigerung von Objekten im Rahmen von Projektentwicklungen zu konzentrieren, wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr der Bereich Asset- und Property Management weiter verkleinert und in dem Zuge auch die Größe des administrativen Bereichs des Unternehmens optimiert. In Summe führte dies zu einer Personalreduktion im Jahresverlauf 2023 um rund ein Drittel, was für die Folgejahre zu einer guten Ausgangsbasis für deutlich niedrigere Strukturkosten ohne negative Auswirkungen auf das Umsatzpotential führt.

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

CELLS verfügt zum Jahresende 2023 über ein Eigenkapital in Höhe von 8,7 Mio. EUR (Vorjahr 2,6 Mio. EUR), was einer Eigenkapitalquote von knapp 65% (Vorjahr 20%) entspricht.

Während im Vorjahr Verbindlichkeiten für diverse Eingangsleistungen, die erst zum 31.12. des Vorjahres in Rechnung gestellt und damit in 2023 bezahlt wurden, über 9,7 Mio. EUR ausgewiesen wurden, bestehen zum Jahresende 2023 kurzfristig fällige Verbindlichkeiten und Rückstellungen in Höhe von 4,4 Mio. EUR. Diesen stehen kurzfristig fällige Forderungen von 7,8 Mio. EUR gegenüber. Rechnet man die Forderungen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen heraus, bleibt ein Forderungsüberhang von 2,3 Mio. EUR. Durch den Verkauf des EINSTEIN in München zu Jahresbeginn 2023 und dem damit einhergehenden Zufluss liquider Mittel in Höhe von ca. 5,3 Mio. EUR konnte ein zusätzlicher Liquiditätspuffer aufgebaut werden. Damit war die Liquidität des Unternehmens im Geschäftsjahr 2023 und ist auch für das folgende Geschäftsjahr 2024, auf Basis der Planung des Unternehmens, jederzeit gesichert.

Die Gesellschaft hat im Rahmen der COVID-19-Krise im Jahr 2020 ein KFW-besichertes Darlehen bei der Berliner Sparkasse in Höhe von 2,8 Mio. EUR aufgenommen, von dem zum 31.12.2023 noch 0,8 Mio. EUR offen sind. Die vollständige Rückzahlung erfolgt ratierlich bis zum Jahr 2026. Gewinnausschüttungen an die Gesellschafter sind vor einer Rückzahlung des Darlehens aufgrund der Darlehensbedingungen ausgeschlossen.

Die Umsatzerlöse in Höhe von 12,0 Mio. EUR verteilen sich auf die folgenden Unternehmensbereiche:

Im Vergleich zum Geschäftsjahr 2022 ist aufgrund der ausbleibenden Transaktionen ein leichter Rückgang der Umsatzerlöse um 16% zu verzeichnen. Der Umsatzrückgang ist jedoch primär darauf zurückzuführen, dass ein wesentlicher Teil der Wertschöpfung von CELLS, der beim Verkauf von Projekten realisiert wird, nicht bei jedem Projekt als Umsatzerlös im Sinne der handelsrechtlichen Definition, sondern in Einzelfällen aufgrund der gesellschaftsrechtlichen und vertraglichen Struktur dieser Projekte als Verkaufserlös einer Beteiligung an diesen Projekten und somit als sonstiger betrieblicher Ertrag auszuweisen ist. Dies betraf im abgelaufenen Geschäftsjahr mit rund 7,0 Mio. EUR den bereits erwähnten Verkauf der Beteiligungsgesellschaft für das Projekt "Das Einstein" in München. Im Geschäftsjahr 2022 war dagegen eine Beteiligung an der Wertsteigerung beim Verkauf des Projekts "FROESA" in Frankfurt in Höhe von 2,0 Mio. EUR als direkt abgerechnete Leistungsvergütung und somit als Umsatzerlös Teil des Jahresergebnisses.

Wichtigster Kostenfaktor bei CELLS - jedoch auch Garant für den nachhaltigen Unternehmenserfolg - ist das Personal. Neben den Personalkosten von rund 8,5 Mio. EUR wendet CELLS einen signifikanten Betrag (0,6 Mio. EUR) für die berufliche und persönliche Weiterbildung sowie für die digitale Ausstattung seiner Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter auf. Der CELLS-Produkt-Philosophie und dem stetigen Bemühen, in den eigenen Projekten hoch funktionale und wertige Arbeitsplätze in attraktiven Lagen herzustellen, entsprechen auch die eigenen Büros als Aushängeschild gegenüber Kunden und zur Motivation der eigenen Mitarbeiter. Dafür wurden im Jahr 2023 Raumkosten in Höhe von rund 1,0 Mio. EUR aufgewendet.

Der Gewinn nach Steuern in Höhe von 6,2 Mio. EUR verbleibt bis auf weiteres im Unternehmen und wird auf neue Rechnung vorgetragen. Eine Entscheidung, im Geschäftsjahr 2024 gegebenenfalls das KFW-Darlehen vorzeitig zu tilgen und damit frei für eventuelle Gewinnausschüttungen zu sein, wird in Abhängigkeit vom weiteren Geschäftsverlauf getroffen.

C. Risiko- und Chancenbericht

Preisänderungs-, Ausfall- und Liquiditätsrisiken

Wesentlichste Zielstellung im Risikomanagement von CELLS ist die jederzeitige Aufrechterhaltung der Liquidität und der operativen Handlungsfähigkeit des Unternehmens.

Ein Risiko für die kurzfristige Vermögens-, Finanz- und Ertragslage stellt auch nach der positiven Restrukturierungsentscheidung für die FÜRST-Objektgesellschaft die weitere Entwicklung des Projektes FÜRST dar. CELLS plant aus diesem Projekt im Geschäftsjahr 2024 einen Umsatzerlös aus Projektmanagement- und Vermietungsleistungen in Höhe von 4,8 Mio. EUR.

Unabhängig von der Realisierung dieser Umsatzerlöse und auch bei ausbleibenden Erlösen aus weiteren Ankäufen im Geschäftsjahr 2024 ist die Liquidität für das Geschäftsjahr aufgrund der laufenden Vergütungen aus bestehenden Verträgen und bereits umgesetzten und ab 2024 liquiditätswirksamen Kostensenkungsmaßnahmen als gesichert anzusehen.

Umfeld-, Branchen- und Wettbewerbsrisiken

Für den weiteren wirtschaftlichen Erfolg von CELLS ist es wichtig, dass es zu einer allgemeinen Akzeptanz des zinsbedingten neuen Preisniveaus durch potenzielle Verkäufer kommt. Für das Geschäftsmodell von CELLS, das auf der Wertschöpfung durch eine aktive Arbeit an den Objekten mit besseren Nutzungskonzepten sowie attraktiveren und auch zusätzlichen Mietflächen beruht, spielt das Ausgangspreisniveau keine wesentliche Rolle, solange Investitionen in Immobilien eine wettbewerbsfähige Anlageform darstellen. Die Geschäftsführung von CELLS ist davon überzeugt, dass sich die Akzeptanz des neuen, gesunkenen Preisniveaus mit höheren Ankaufsrenditen im Laufe des neuen Geschäftsjahres 2024 festigen wird und CELLS dann auch wieder die Chance auf attraktive neue Projektentwicklungen haben wird.

Da Cells an der Wertsteigerung aus den mit ihren Partnern gemeinsam entwickelten Projekten partizipiert, ist die Entwicklung der Baupreise ein Risiko, welches fortlaufend analysiert werden muss. Aufgrund der angeschlagenen Baubranche sowie den diversen Insolvenzen von Projektentwicklern und dem damit einhergehenden Rückgang der Bautätigkeiten wird bereits für das Jahr 2024 erwartet, dass sich der Anstieg der Baupreise deutlich verlangsamt bzw. auch wieder Preisrückgänge sichtbar werden und damit das Risiko für CELLS von reduzierten Renditen aus den Projektentwicklungen sinkt.

Geschäftsrisiken

Zur Überbrückung der transaktionsarmen Phase liegt ein weiterer Fokus von CELLS darauf, die Entwicklungspotentiale des eigenen Bestands zu heben und Projektentwicklungen in diesen Objekten zu starten, so wie es bereits erfolgreich seit 2022 mit dem seit 2017 gehaltenen Objekt Mainzer Landstraße 49 in Frankfurt und seit diesem Geschäftsjahr mit den in 2022 als "Cash-Flow-Objekt" angekauften "Lateral Towers" in Frankfurt umgesetzt wird. Auch für das Geschäftsjahr 2024 sollen auf diesem Weg weitere Projektentwicklungen mit einem rentablen Umsatzpotential für CELLS initiiert werden.

Darüber hinaus hat CELLS eine Initiative gestartet, in deren Rahmen Bestandshalter von Objekten angesprochen werden, die nicht mehr ESG-konform sind oder die aus anderen Gründen in dem derzeitigen Zustand kein nachhaltiges Vermietungspotential aufweisen. CELLS bietet diesen Bestandshaltern eine Zusammenarbeit als "Fee-Developer" an. Bei diesem Geschäftsmodell werden mit Ausnahme der Ankaufs- und Verkaufsvergütungen die gleichen Vergütungsstrukturen angesetzt wie bei den normalen Projektentwicklungen von CELLS.

Bestandsgefährdende Risiken

Bestandsgefährdende Risiken bestehen nicht. Weitere signifikante Risiken für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sind, jenseits des allgemeinen Geschäftsrisikos, nicht bekannt.

D. Prognosebericht

Das Jahr 2024 wird CELLS viele Chancen bieten. Im abgelaufenen Geschäftsjahr mussten eine Reihe von Projektentwicklungen Dritter gestoppt werden, da die Initiatoren in finanzielle Schieflage geraten sind oder sogar Insolvenz anmelden mussten. Bei einigen dieser Projekte haben die Finanzierer, insbesondere Nachrangfinanzierer, die Initiative übernommen und wollen die Projekte mit neuen Partnern weiterführen. CELLS hat dazu bereits erste Anfragen erhalten und möchte bei ausgewählten Projekten gern als Dienstleister mit seinem kompletten Leistungsportfolio, ausgenommen den An- und Verkauf, einsteigen.

Zudem erhöhen teure Anschlussfinanzierungen bei auslaufenden Objektfinanzierungen und auch gesetzlich erforderliche Nachhaltigkeitsinvestitionen den Verkaufsdruck bei Haltern von Bestandsimmobilien, sodass sich der Transaktionsmarkt wieder erholen wird und damit profitable Investitionen für CELLS und deren Kunden absehbar sind.

Auch wenn aufgrund der demografischen Entwicklung, der weiteren Digitalisierung von Büroarbeit und dem zunehmenden Einsatz künstlicher Intelligenz zur Verrichtung klassischer Bürotätigkeiten von einem langfristigen Rückgang der Gesamtnachfrage nach Büroarbeitsplätzen auszugehen ist, so wird sich dieser Effekt zunächst in erster Linie auf B-Lagen und Objekte mit niedrigerer Qualität auswirken. Gerade auf dem Vermietungsmarkt treibt die Nachfrage nach attraktiven Büroflächen, die sich nicht nur für neue kooperative und flexible Arbeitsmodelle eignen, sondern auch noch nachhaltig sind, weiterhin die Mieten in den Top-Städten in die Höhe. Da die aktuell im Gesamtmarkt in Entwicklung befindlichen Projekte in den kommenden Jahren nicht in dem Umfang neue Flächen generieren werden, wie es die erwartete Nachfrage erfordert, bieten sich für CELLS mit den aktuellen und zukünftigen Projektentwicklungen attraktive wirtschaftliche Perspektiven.

Für das Geschäftsjahr 2024 erwartet CELLS einen leichten Anstieg der Umsatzerlöse im Vergleich zum Geschäftsjahr 2023 und einen Gewinn im mittleren siebenstelligen Bereich.

In dem beigefügten, zur Offenlegung bestimmten verkürzten Jahresabschluss wurden die größenabhängigen Erleichterungen nach §§ 276, 288 und 327 HGB in Anspruch genommen. Zu dem vollständigen Jahresabschluss und dem Lagebericht wurde folgender Bestätigungsvermerk erteilt:

"Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die CELLS Property Investors GmbH, München

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der CELLS Property Investors GmbH - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Dar-stellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der CELLS Property Investors GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

HRB 209366

Feststellung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 wurde am 14.05.2024 festgestellt.

Beschluss über die Verwendung des Ergebnisses

Die Gesellschafter beschließen eine Ausschüttung in Höhe von 2.000.000,00 € aus dem Bilanzgewinn in Höhe von 8.638.386,91 €, die zum 31.05.2024 erfolgt. Der verbleibende Bilanzgewinn in Höhe von 6.638.386,91 € wird auf neue Rechnung vorgetragen.