Wohnungsbaugesellschaft Ostholstein m.b.H.

Wohnungsbaugesellschaft Ostholstein m.b.H.

Eutin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Amtsgericht Lübeck HRB 36 EU

Bilanz zum 31. Dezember 2023

AKTIVSEITE

PASSIVSEITE

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Amtsgericht Lübeck HRB 36 EU

Anlagenspiegel 2023

Amtsgericht Lübeck, HRB 36 EU

Verbindlichkeitenspiegel zum 31. Dezember 2023

Vorjahreszahlen in Klammern

Amtsgericht Lübeck HRB 36 EU

Anhang zum Jahresabschluss 2023

A. Allgemeine Angaben

Die Wohnungsbaugesellschaft Ostholstein mbH hat ihren Sitz in 23701 Eutin, Seestraße 7 und ist eingetragen im Handelsregister beim Amtsgericht Lübeck unter HRB 36 EU.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Gesellschaften mit beschränkter Haftung und die Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages ebenso die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der aktuellen Fassung (FormblattVO) beachtet.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB wiederum nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die immateriellen Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen bewertet. Die Abschreibung erfolgt linear über eine Nutzungsdauer von 3 bis 5 Jahre.

Die Sachanlagen wurden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen und erhaltener Zuschüsse bewertet. Fremdkapitalzinsen werden nicht in die Herstellungskosten einbezogen. Die Herstellungskosten enthalten Eigenleistungen (anteilige Personal- und Sachaufwendungen), die im Rahmen der innerbetrieblichen Leistungsverrechnung ermittelt wurden.

Die Abschreibung erfolgt grundsätzlich linear. Der Berechnung der Abschreibung liegt bei Wohngebäuden grundsätzlich eine Nutzungsdauer von 50 und 80 Jahren zugrunde. Lediglich für zehn Wohngebäude (Zugänge 1994-1998) wurde die degressive Abschreibung gemäß § 7 Abs. 5 EStG vorgenommen. Geschäftsbauten werden mit 2% und 5% der Anschaffungs- und Herstellungskosten abgeschrieben. Für Garagen wird eine Nutzungsdauer von 25 Jahren zugrundegelegt. Die ab dem Jahr 2001 fertiggestellten Garagenanlagen wurden mit 3% der Herstellungskosten abgeschrieben. Außenanlagen und Einbauküchen werden mit einer Nutzungsdauer von 10 Jahren berücksichtigt.

Technische Anlagen sowie Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden linear entsprechend ihrer tatsächlichen betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer abgeschrieben. Geringwertige Vermögensgegenstände mit einem Nettoanschaffungswert bis zu € 800,00 werden im Jahr der Anschaffung in voller Höhe abgeschrieben und im Anlagenspiegel als Abgang gezeigt.

Bauvorbereitungskosten wurden mit bisher angefallenen Planungs- und Verwaltungskosten angesetzt.

Die Unfertigen Leistungen umfassen noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten. Sie wurden zu Anschaffungskosten einschließlich Eigenleistungen bilanziert, Abschläge für Leerstände wurden berücksichtigt.

Die Anderen Vorräte wurden zu den Einstandspreisen der letzten Lieferungen (FIFO- Verfahren) bilanziert.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sowie flüssige Mittel wurden zum Nennwert, gegebenenfalls vermindert um Einzelwertberichtigungen, angesetzt.

Geldbeschaffungskosten wurden aktiviert und gemäß Zinsfestschreibungsfrist abgeschrieben.

Die Bewertung der Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen erfolgte auf der Grundlage eines versicherungsmathematischen Gutachtens nach der Projected-Unit- Credit-Methode. Dabei wurden die Richttafeln 2018 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages angewendet. Außerdem wurde der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzins der vergangen 10 Jahre für eine Laufzeit von 15 Jahren in Höhe von 1,82 % zum 31.12.2023 (Vorjahr 1,78 %) zugrunde gelegt.

Aus der Abzinsung der Pensionsverpflichtungen zum 31.12.2023 mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 10 Jahre (1,82 %) ergibt sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 7 Jahre (1,74 %) ein positiver Unterschiedsbetrag in Höhe von € 14.415,00 der der Ausschüttungssperre unterliegt.

Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten nach Maßgabe des § 249 HGB. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem der Laufzeit bzw. der durchschnittlichen Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre gemäß Veröffentlichung der Deutschen Bundesbank abgezinst. Dies gilt für die Rückstellungen für Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen und für Jubiläumszuwendungen.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag bewertet worden.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

1. Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem beigefügten Anlagespiegel ersichtlich.

2. Die in den "sonstigen Vermögensgegenständen" ausgewiesenen Forderungen enthalten keine Posten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr bestanden nicht.

3. Die ausgewiesenen Rücklagen betreffen die Gewinnrücklagen. Sie haben sich durch Zuführung aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2022 erhöht und werden mit einem Gesamtbetrag von € 33.906.696,78 (Vorjahr € 31.855.572,08) ausgewiesen.

4. In den "Sonstigen Rückstellungen" sind Rückstellungen für Kosten der Jahresabschlusserstellung, Prüfungs- und Veröffentlichungskosten in Höhe von € 67.050,00 enthalten sowie Rückstellungen für rückständige Urlaubsverpflichtungen in Höhe von € 44.450,00.

5. In den Forderungen und Verbindlichkeiten sind folgende Beträge gegen Gesellschafter vorhanden:

6. Die Laufzeiten der Verbindlichkeiten und ihre Besicherung ergeben sich aus dem beigefügten Verbindlichkeitenspiegel.

7. Verbindlichkeiten, die erst nach dem Bilanzstichtag rechtlich entstehen, bestehen - wie im Vorjahr - nicht.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

1. Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten Versicherungsschadenerstattungen in Höhe von € 367.035,16 (Vorjahr T€ 245,1).

2. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten Beratungskosten zur Ermittlung des zukünftigen Klimapfades der Wobau OH in Höhe von € 16.689,76 (Vorjahr T€ 73,5). Des Weiteren sind Digitalisierungskosten in Höhe von 46.950,79 € sowie Beratungskosten hinsichtlich Neuabschlüsse der Verträge für Kabelfernsehen in Höhe von 67.088,35 €, welchen ein Ertrag in Höhe von 66.535,00 € gegenübersteht.

D. Sonstige Angaben

Das Gesamthonorar des Abschlussprüfers GdW Revision AG für erbrachte Prüfungsleistungen belief sich im Jahr 2023 auf insgesamt netto € 17.275,00 (Vorjahr T€ 18,6).

Die Gesellschaft hat derivative Finanzinstrumente (Swap) mit Laufzeiten bis längstens 2036 vertraglich vereinbart. Diese Finanzinstrumente wurden im Zusammenhang mit langfristigen Kreditgeschäften abgeschlossen, um während deren Laufzeit Zinsänderungsrisiken entgegenzuwirken. Zum 31.12.2023 beliefen sich die unter den Verbindlichkeiten ausgewiesenen Darlehen auf € 1.556.095,00. Aufgrund der Einbettung in langfristige Kreditverträge ist eine Veräußerung der Derivate innerhalb der Vertragslaufzeiten nicht vorgesehen, so dass sich aus dem positiven Marktwert von € 70.330,92 keine liquiditäts- und ertragswirksamen Auswirkungen ergeben werden.

Wesentliche Geschäfte mit nahestehenden Personen zu nicht marktüblichen Bedingungen wurden nicht getätigt.

Im Geschäftsjahr 2023 waren neben dem Geschäftsführer durchschnittlich 29 Arbeitnehmer beschäftigt.

Im Jahr 2023 war ein Auszubildender beschäftigt.

Geschäftsführer der Gesellschaft ist Fabian Weist (Immobilienökonom).

Dem Aufsichtsrat gehörten an:

Die Gesamtbezüge der aktiven Geschäftsführung betrugen € 172.603,69, davon betreffen € 12.081,00 erfolgsabhängige Leistungszusagen.

Die Angabe der Gesamtbezüge des Aufsichtsrates und der Geschäftsführung erfolgt gemäß § 285 Nr. 9 HGB in Verbindung mit dem Gesellschaftsvertrag und der Gemeindeordnung für Schleswig-Holstein.

Die Bezüge des Aufsichtsrates betrugen im Geschäftsjahr € 1.075,68 (Vorjahr € 940,76). Es handelt sich ausschließlich um erfolgsunabhängige Komponenten. Diese wurden an folgende Aufsichtsratsmitglieder gezahlt:

Ausgeschiedenen Mitgliedern der Geschäftsführung sind im Geschäftsjahr € 26.961,72 Betriebsrente zugeflossen. Dieser Personenkreis ist mit einem Betrag von € 181.824,00 an den Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen beteiligt.

Die Gesellschaft hält treuhänderisch Bankvermögen in Höhe von € 1.832.463,63 (Vorjahr T€ 1.763,7) für Mietkautionen.

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind und die zu einer veränderten Beurteilung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage führen, haben sich nicht ergeben.

Die Geschäftsführung schlägt vor, eine Ausschüttung in Höhe von € 56.706,00 vorzunehmen und den anderen Gewinnrücklagen € 2.202.392,50 zuzuführen.

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von € 26.773,04 aus einem KfZ-Leasingvertrag mit einer festen Laufzeit bis Ende April 2026 (davon bis 1 Jahr: € 11.474,16; 1-5 Jahre: € 15.298,88). Aus dem laufenden Bauvorhaben Seestraße 2 in Eutin, bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus noch zu erwartenden Baukosten in Höhe von ca. € 2.685.984,55.

Lagebericht 2023

Wohnungsbaugesellschaft Ostholstein mbH

I. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

1 Wirtschaftliche Lage

Die wirtschaftlichen Folgen des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine belasten die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland nach wie vor merklich. Die Wohnungswirtschaft hat sich hier zunächst weiterhin als robust und widerstandsfähig erwie-sen.

Daneben dämpfen die deutlich gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten die Investitionen in den Wohnungsbau und führen zu einer hohen Unsicherheit.

Hinsichtlich der Entwicklung der Energiekosten bestehen auch durch den Krieg zwischen Israel und der Hamas erhebliche Unsicherheiten. Daher können die weiteren Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche nicht verlässlich abgeschätzt werden.

Zudem kommt es insbesondere in Folge des Ukrainekriegs zu gegenwärtig noch nicht abschätzbaren Einflüssen auf die Wohnungsmärkte.

Diese Folgen können sich auch negativ auf die Vermögens- Finanz- und Ertragslage der Wohnungsbaugesellschaft Ostholstein mbH auswirken, z. B. durch nachteilige Änderungen auf den Kapitalmärkten (eingeschränkte Kreditversorgung durch Banken), gestiegene Einkaufspreise für Energieträger, die Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) oder in Form von politisch motivierten Cyberangriffen.

Ebenso werden die Fluchtbewegungen aus der Ukraine weiter gesellschaftliche und monetäre Auswirkungen auch in Deutschland haben. Quantitative Angaben zum nachhaltigen Einfluss der beschriebenen Punkte auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Wobau-OH sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses nicht abschätzbar.

Wir verweisen in diesem Zusammenhang ergänzend auf unsere Ausführungen im Kapitel "Prognosebericht und Risikobericht".

Ostholstein

Im Kreis Ostholstein leben derzeit ca. 204.275 Menschen (Stand: 31.12.2023/statistische Amt).

Zum 31. Dezember 2023 wurde in Ostholstein ein leichter Zugang der Bevölkerungszahl von 675 Einwohnern auf insgesamt 204.275 Einwohnern verzeichnet.

Der Zugang ist auf die Zuwanderung aus anderen Kreisen zurückzuführen.

Der natürliche Saldo ist weiterhin negativ.

Baugenehmigungen in Ostholstein

Für das Jahr 2023 betrugen die Baugenehmigungen für den Bereich Wohnungen insgesamt 754 Einheiten. Dies ist ein Rückgang von über 43% gegenüber dem Jahr 2022!

Quelle Statistisches Bundes Amt Nord

In 2023 bleibt die Entwicklung der Wohnungsmärkte in Ostholstein wie in Schleswig-Holstein in der jeweiligen Regionalität stabil, vor allem im Südbereich des Kreises.

Relevant für den Wohnraumbedarf ist aber die Zahl der nachfragenden Haushalte, die sich zwar in Abhängigkeit aber nicht ausschließlich aus der Bevölkerungsentwicklung ergibt.

Im ostholsteinischen Durchschnittshaushalt leben heute knapp zwei Personen. Der Trend zu kleineren Haushalten wie zum steigenden Altersdurchschnitt der Bevölkerung wird sich in Ostholstein künftig fortsetzen. 36 % der der Haushalte in Ostholstein sind Singlehaushalte.

Hinzu kommt, dass fast jeder dritte Haushalt über 65 Jahre alt ist und hiervon ein großer Teil noch im Eigentum lebt. Dies wird den Trend zu kleineren Wohnungen und Singlehaushalten weiter verstärken.

Zur Gesellschaft:

Die Gesellschaft bewirtschaftete am 31.12.2023:

(Vorjahreszahlen in Klammern)

Objekte

In der Darstellung sind 508 Außenstellplätze nicht berücksichtigt.

Der gesellschaftseigene Wohnungsbestand hat sich in 2023 zu 2022 wie folgt verändert:

II. Wirtschaftliche Lage des Unternehmens

1 Vermietungssituation

Im Geschäftsjahr 2023 lässt sich festhalten, dass im Vergleich zum Vorjahr keine wesentlichen Veränderungen bezüglich des Wohnungsmarktes eingetreten sind.

Es ist festzustellen, dass vor allem die Nachfrage nach 2-Zimmerwohnungen im gesamten Kreisgebiet weiter stark ist.

Insgesamt kann man von einem leicht angespannten Wohnungsmarkt mit auffälligen Unterschieden zwischen dem nördlichen und südlichen Kreis sprechen.

Die tatsächlichen Nettokaltmieten aus der Hausbewirtschaftung belaufen sich auf TEUR 9.228 (Vorjahr: TEUR 8.971) und erhöhten sich damit um TEUR 257. Dieses beruht im Wesentlichen auf den Folgeauswirkungen der Neuvermietung unseres Neubaus in Pansdorf, Am Lilienberg 7 und 9. Ferner aus den Neuvermietungen und durchgeführten Mieterhöhungen im Bestand sowie den Vollauswirkungen aus 2022.

Insgesamt haben sich die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung von TEUR 12.549 (2022) auf TEUR 13.032 (2023) erhöht.

Ausgehend von Erlösschmälerungen wegen Leerstandes in Höhe von TEUR 79 (Vorjahr: TEUR 68) für Wohnungen und gewerbliche Objekte ergibt sich in Relation zu den Sollmieten eine Leerstandsquote von 0,85 %.

Im Jahre 2023 wechselten 130 Mieter (Vorjahr: 140) die Wohnung.

Bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand (Durchschnitt) ergibt sich daraus eine Fluktuationsrate von 6,89 (Vorjahr: 7,49%).

Um eine Reduzierung bzw. gleichbleibende Fluktuationsrate und der Leerstände weiter voranzutreiben, wird die Gesellschaft das Ziel der Produktverbesserung durch sinnvolle Modernisierungen weiterhin verfolgen sowie die Serviceleistung am Mieter weiter verstärken.

2 Instandhaltung

Die Instandhaltungskosten für Fremdleistungen beliefen sich im Berichtsjahr auf TEUR 1.940,5 (Vorjahr: TEUR 1.579,0). In den erwähnten Kosten sind sowohl Aufwendungen für die Beseitigung von Versicherungsschäden als auch Beseitigungen von Schäden, die vom Mieter verursacht wurden, in Höhe von TEUR 367,4 (Vorjahr: TEUR 243,8) enthalten, denen entsprechende Erträge gegenüberstehen.

3 Bautätigkeit

Im Jahr 2023 beschäftigte sich die Wobau-OH ferner mit der Fertigstellung von zwei Mehrfamilienhäusern am Lilienberg 7-9 in Pansdorf. Bis zum 31.12.2023 fielen Baukosten in Höhe von TEURO 5.512,5 an. (Zuschüsse bereits abgezogen 568T€)

Gebaut wurden 24 Wohnungen. Ein Teil der Wohnungen (30%) wurde öffentlich gefördert und zeigt das Engagement der Wobau-OH weiterhin bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Alle Wohnungen wurden zum 01.05.2023 bzw. 01.06.2023 bezugsfertig übergeben respektive vermietet.

Ferner wurde mit dem Neubau in Eutin, in der Seestraße 2-4 begonnen. Ein Teil der Wohnungen (45%) sind öffentlich gefördert. Es werden 19 Wohnungen gebaut sowie 5 Wohnungen für eine Inklusionsgruppe (Wohnen mit Assistenz).

Zum 31.12.2023 fielen Baukosten in Höhe von 2.399.841,66 Euro an.

4 Zukäufe und Verkäufe

Es fanden keine Zu- oder Verkäufe in 2023 statt.

Grundstücksbevorratung

5. Nachhaltigkeit / Klimaschutz

Bereits seit einigen Jahren hat die Wobau-OH das Thema Nachhaltigkeit und Klimaschutz verstärkt in den Focus genommen. Es wurden Rasenflächen in den Liegenschaften zu Insektenwiesen umgewidmet oder Insektenhotels, Brutkästen für die heimische Tierwelt aufgestellt. Green Building nimmt zunehmend eine wichtige Rolle im Neubau ein.

Die Wobau-OH plant bei Neubauten bepflanzte Gründächer oder - wie jetzt im Neubau in Pansdorf- Biotope auf den Dächern. Die Erhaltung der biologischen Vielfalt in der Natur, gilt als wichtige Grundlage tierischen und menschlichen Wohlergehens. Auch mit der Anlegung - durch den eigenen Regiebetrieb - von Teichanlagen / Wasserflächen und großzügigen, bepflanzten Außenanlagen werden Kompensationsflächen für die Natur geschaffen. Auch im Neubau in der Seestraße 2-4 wird eine Fassadenfläche als Greenbuilding ausgebildet.

Verstärkt wird sich die Wobau-OH auch dem Thema E-Mobilität widmen, so sind bereits die ersten Firmenfahrzeuge neu angeschafft, welche - dem Klimaschutz - Rechnung tragen.

Ferner hat die Wobau-OH im Neubau im Weidenweg in Stockelsdorf eine autarke E- Bike-Station sowie 2 Wobau-E-Bikes zur Verfügung gestellt. Hier können eigene E- Bikes kostenlos geladen oder die Wobau Bikes genutzt werden.

In 2021 beauftrage die Wobau-OH eine externe Beratungsgesellschaft den CO ₂ - Fußabdruck der Wobau-OH zu ermitteln. Die Ergebnisse liegen vor und das Ziel ist es nun geeignete Maßnahmen - hin zum Weg der Klimaneutralität - abzuleiten.

Die Dekarbonisierung wird ein zentraler Investitionspunkt bis 2030 sein.

6 Zusammenfassende Wertungen

Insgesamt beurteilen wir die Entwicklung unseres Wohnungsunternehmens positiv, da wir den Wohnungsbestand erweitern respektive verjüngen, Instandhaltung und Modernisierung planmäßig fortgeführt und die Ertragslage bei fast unverändertem Personalbestand gefestigt haben.

III. Vermögens- / Finanz- und Ertragslage des Unternehmens

1 Vermögenslage

In der nachstehenden Übersicht wird die Vermögens- und Kapitalstruktur in zusammengefasster Form dargestellt.

Das Gesamtvermögen der Gesellschaft war am Bilanzstichtag um TEUR 2.975,7 Euro höher als im Vorjahr. Erhöhend wirkten sich die Herstellungskosten für den Neubau in Pansdorf aus. Vermindernd wirkte sich hier im Wesentlichen die planmäßige Abschreibung aus.

Das Umlaufvermögen enthält im Wesentlichen mit Mietern noch nicht abgerechnete Betriebskosten und flüssige Mittel.

Das Eigenkapital ist durch den Jahresüberschuss abzüglich der vorgenommenen Gewinnausschüttung um TEUR 2.202,4 gestiegen. Der prozentuale Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital ist im Vergleich zum Vorjahr bei gestiegener Bilanzsumme von 36,4 % Ende 2022 auf 37,5 % Ende 2023 gestiegen.

Das langfristige Fremdkapital ist gestiegen. Erhöhend wirkten sich Darlehensvalutierungen aus, mindernd wirkte sich die planmäßige Tilgung aus.

Die kurzfristigen Fremdmittel enthalten Anzahlungen der Mieter auf noch nicht abgerechnete Betriebskosten, sonstige Rückstellungen sowie Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und Rechnungsabgrenzungsposten.

2 Finanzlage

Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage sämtlichen Zahlungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsbetrieb sowie gegenüber den finanzierenden Banken termingerecht nachzukommen. Die nachfolgende Kapitalflussrechnung wurde nach DRS 21 erstellt.

Auf die Angabe der Vorjahreszahlen wurde verzichtet.

Die Kapitalflussrechnung zeigt einen positiven Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit (TEUR 5.758,6). Die planmäßigen Darlehenstilgungen konnten daraus voll gedeckt werden. Zur Deckung der Investitionen war die Gesellschaft auf Zuflüsse im Finanzierungsbereich angewiesen. Der Finanzmittelbestand erhöhte sich insgesamt um TEUR 510,30 auf TEUR 2.764,3 Ende 2023.

Die Verbindlichkeiten der Gesellschaft bestehen ausschließlich in Euro-Währung, sodass sich Währungsrisiken nicht ergeben. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel des Anhanges. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements beobachtet.

3 Ertragslage

Das Geschäftsjahr 20232 schloss mit einem Jahresüberschuss von TEUR 2.259,1 (Vorjahr: TEUR 2.107,8) ab. Positiv wirkten sich die höheren Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung und hier besonders die Mehreinnahmen bei den Nettokaltmieten auf das Ergebnis aus.

Die sonstigen betrieblichen Erträge beliefen sich am 31.12.23 auf TEUR 575,8. Vermindernd wirkten sich die erhöhten Aufwendungen in der Hausbewirtschaftung auf das Jahresergebnis aus.

Die aktivierten Eigenleistungen aus Bau- und Modernisierungstätigkeit sind auf 322,6 TEURgestiegen ( 2022 / TEUR 130,1). Ergebnis mindernd waren die höheren Aufwendungen aus der Abschreibung des Anlagevermögens.

IV. Chancen-, Risiko- und Prognosebericht

Der Krieg in der Ukraine kann sich weiter zu wachsenden gesellschaftlichen Herausforderungen entwickeln und sich somit mit wirtschaftlichen Einschränkungen auf das Unternehmen auswirken. Somit können sich kurz- aber auch mittelfristig Folgen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Wohnungsbaugesellschaft Ostholstein mbH herausstellen.

Gerade das weiter höhere Zinsniveau auf den Kapitalmärkten für Investitionen in den Bestand, die höheren Einkaufspreise für Energieträger (Gas und Strom) und Vorprodukte und die Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) können sich auch weiter auf das geplante Bauprogramm niederschlagen.

Hinzu kommen die Fluchtbewegungen aus der Ukraine und der damit verbundene kurz- bis mittelfristige Wohnraumbedarf wird und hat Auswirkungen auf den Ostholsteiner Wohnungsmarkt haben.

Diese möglichen Auswirkungen werden intensiv beobachtet und in Bezug auf ihre möglichen wohnungswirtschaftlichen und unternehmensspezifischen Risiken und Chancen analysiert.

Im Rahmen der laufenden Reporting- und Controlling-Prozesse werden Kennzahlen aus verschiedenen Unternehmensbereichen, insbesondere aus dem Bereich Hausbewirtschaftung sowie der Finanzbuchhaltung abgeglichen und verfolgt.

Die wesentlichen Kontroll- und Steuerungsgrößen bilden dabei die Neuvermietungsmieten, die Entwicklung des Leerstands und der damit verbundenen Erlösschmälerungen, die Fluktuation, die Entwicklung der Finanzierungszinssätze sowie die Prolongationserfordernisse, Liquiditätserfordernisse, die Entwicklung der Kosten in laufenden Bauvorhaben sowie die Entwicklung des Instandhaltungsbudgets und der Personalkosten.

Die Gesellschaft erstellt eine Wirtschafts- und Finanzplanung für fünf Jahre. Diese Konzeption des Planens und Handelns berücksichtigt alle systematisch gewonnenen und aktuellen Erkenntnisse sowie Entwicklungen der Wohnungsbaugesellschaft.

Wir betreiben ein aktives Zinsmanagement und versuchen zusammen mit unseren Bankpartnern das Darlehensportfolio stetig zu optimieren. Wesentliche bestehende Finanzinstrumente sind die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern. Diese Verbindlichkeiten werden vertragsgemäß getilgt und wenn erforderlich marktgerecht prolongiert, umgeschuldet oder vorzeitig abgelöst.

Die Wirtschafts- und Finanzlage 2024 und der folgenden Jahre wird weiterhin durch Investitionen in Neubaumaßnahmen in unserem Wohnungsbestand geprägt sein. Ferner wird die laufende sowie planmäßige Instandhaltung unserer Objekte das Unternehmen wie bisher belasten.

Für den Wohnungsbestand in Ostholstein rechnet das Unternehmen mit einer etwa gleich bleibenden Vermietungsquote. Die Gesellschaft setzt deshalb den eingeschlagenen Weg der nachhaltigen Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit durch eine Optimierung des Hausbewirtschaftungsergebnisses und durch gezielte Bestandsinvestitionen zur Verbesserung der Produktqualität weiter fort.

Die Gesellschaft wird aus gegenwärtiger Sicht auch weiterhin über genügend finanzielle Mittel verfügen, um die Investitionen der nächsten Jahre durchführen zu können. Mittelfristig sind im Vergleich zu den Vorjahren geringere Investitionen in den Wohnungsbestand erforderlich, weil eine relativ gute Modernisierungsquote erreicht ist. Durch die zahlreichen Wertverbesserungen der letzten Jahre hat sich die Gesellschaft eine gute Ausgangsposition zur langfristigen Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit geschaffen.

Die Neubautätigkeit ist hingegen in Abhängigkeit von Rentabilitätsgesichtspunkten in begrenztem Umfang vorgesehen respektive weiterhin geplant.

Als latent vorhandene wohnungswirtschaftliche Risiken werden nach wie vor - zum einen - die weiter steigenden Baukosten, Kapitalkosten und Grundstückskosten gesehen, hinzukommen mangelnde Kapazitäten beim ausführenden Handwerk. Zum anderen die hohen Anforderungen an die energetischen Maßnahmen sowie die steigenden Restriktionen auf kommunaler Ebene.

Aufgrund langfristiger Finanzierung unserer Wohnimmobilien ist akut eine Gefährdung der finanziellen Entwicklung unserer Gesellschaft nicht zu befürchten. Durch ein aktives Zinsmanagement unter Einbeziehung der Steuerung von Darlehensfälligkeiten wird Vorsorge getroffen.

Eine ständige interne Berichterstattung, Controlling sowie die Beobachtung externer Einflussgrößen tragen zu einer Minimierung der Risikofaktoren bei. Um sich im Bedarfsfalle mit Kapital zu günstigen Konditionen versorgen zu können, überprüft das Unternehmen ständig die Grundbücher auf freie Beleihungsräume.

Weiter beobachtet werden müssen die Auswirkungen bereits beschlossener aber auch noch geplanter Landes- und Bundesgesetze und -verordnungen auf den eigenen Wohnungsbestand, um rechtzeitig entsprechende Strategien und Maßnahmen für die Erfüllung von rechtlichen Vorgaben zu entwickeln und entsprechende finanzielle Mittel bereitzustellen. Zu nennen sind hier beispielsweise die Umsetzung der DIN 1986 Teil 30 (Dichtigkeitsprüfung von Abwasserleitungen) bis 2025, der Umgang mit asbesthaltigen Bauteilen in den Gebäuden sowie die neue Besteuerung von CO ₂ -Emmissionen.

Die aus der im Jahr 2021 beauftragten Bestandsanalyse (IWB-Klimapfad) resultierenden Erkenntnisse fließen weiterhin in die Erstellung der Wirtschafts- und Finanzpläne mit ein. Mit dem Ziel der Klimaneutralität.

Auf Basis der hieraus gewonnen technischen Erkenntnisse sollten zukünftige Investitionen in den Bestand - mit den Zielen aus dem Bundesklimaschutzgesetzes - analysiert und umgesetzt werden.

Das künftige wirtschaftliche Ergebnis wird auch im Jahre 2024 vom Resultat aus der Hausbewirtschaftung geprägt sein. Angesichts der gegebenen Rahmenbedingungen und der vorliegenden Wirtschafts- und Finanzplanung für 2024 mit Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung von TEUR 13.783 und Instandhaltungsaufwendungen von TEUR 1.650 gerechnet. Als Jahresüberschuss erwarten wir einen Betrag von TEUR 2.192.

Den wesentlichen derzeit bestehenden Risiken aus dem Ukrainekrieg ist in der Unternehmensplanung Rechnung getragen worden. Unter Berücksichtigung des gegenwärtig unsicheren wirtschaftlichen Umfeldes sind Prognosen für das Geschäftsjahr 2024 mit Unsicherheiten verbunden.

Die offene Dauer des Ukrainekrieges sowie zwischen Israel und der Hamas sowie der weitere Umfang der Maßnahmen der Bundesregierung und der Bundesländer zum Klimaschutz machen es dabei schwierig, negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf zuverlässig einzuschätzen.

Über die genannten Risiken hinaus sind keine weiteren Risiken erkennbar, die wesentlichen Einfluss auf die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage und damit den wirtschaftlichen Erfolg oder gar den Bestand des Unternehmens haben könnten.

Bericht des Aufsichtsrates

Im Geschäftsjahr 2023 hat sich der Aufsichtsrat entsprechend den gesetzlichen und satzungsgemäßen Bestimmungen - laufend vom Geschäftsführer - über die wirtschaftliche und finanzielle Lage sowie die strategische Entwicklung unserer Gesellschaft informiert, respektive unterrichten lassen.

Im Jahr 2023 beschäftige zum einen den Aufsichtsrat die Folgen des Nahost- sowie des Ukrainekrieges im Hinblick auf Lieferkettenverzögerungen und zum anderen die höheren Einkaufspreise für Energieträger. Ferner hat sich der Aufsichtsrat mit dem gestiegenen Zinsniveau auf den Kapitalmärkten beschäftigt. Es ist weiterhin eine niedrige Fluktuationsquote im Bestand festzustellen, die Wohnung ist weiterhin für die Menschen ein zentraler Rückzugs- und Schutzort und zunehmend auch zugleich auch zunehmend ein Arbeitsplatz.

Der Aufsichtsrat hat sich in drei Sitzungen auf der Grundlage schriftlicher Vorlagen und zusätzlicher Erläuterungen des Geschäftsführers ausführlich mit den Angelegenheiten der Gesellschaft befasst.

Auf der Grundlage der ihm im Gesellschaftsvertrag übertragenen Aufgaben wurden die erforderlichen Beschlüsse gefasst und Empfehlungen zur Beschlussfassung durch die Gesellschafterversammlung vorbereitet.

Auch außerhalb der Aufsichtsratssitzungen stand der Geschäftsführer in regelmäßigem Kontakt mit dem Vorsitzenden des Aufsichtsrates und informierte über wesentliche Geschäftsentwicklungen und anstehende Entscheidungen.

Insbesondere befasste sich der Aufsichtsrat mit den Investitionsprogrammen für den Wohnungsbestand, dem Finanz- und Wirtschaftsplan 2023, dem Jahresabschluss 2022, der Entwicklung auf dem regionalen Wohnungsmarkt und der Vermietungssituation des Wohnungsbestandes der Gesellschaft.

Ferner haben sich der Aufsichtsrat und die Wobau-OH weiterhin dem Thema Nachhaltigkeit gewidmet. Ziel ist es, eine Nachhaltigkeitsstrategie zu entwickeln aus denen die konkreten operativen Maßnahmen im Bestand abgeleitet werden können.

Ein Schwerpunktthema des Aufsichtsrates war darüber hinaus der Neubau von 24 Wohnungen in Pansdorf sowie dem Neubau in der Seestraße 2-4 in Eutin (19 Whg. und 5 Inklusionswohnungen).

Der Aufsichtsrat hat sich davon überzeugt, dass die Geschäfte der Gesellschaft vom Geschäftsführer ordnungsgemäß durchgeführt wurden. Die Zusammenarbeit zwischen Aufsichtsrat und Geschäftsführung war äußerst erfreulich und konstruktiv.

Der vorliegende Jahresabschluss 2023 mit Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang und Lagebericht wurde vom Aufsichtsrat geprüft. Einwände haben sich dabei nicht ergeben.

Der gesetzliche Teil des Jahresabschlusses ist vom Geschäftsführer entsprechend den Bestimmungen des Gesetzes zur Kontrolle der Transparenz im Unternehmensbereich (Kon- TraG) aufgestellt worden.

Der Aufsichtsrat wird der Gesellschafterversammlung empfehlen:

Für den im Jahre 2023 geleisteten Einsatz spricht der Aufsichtsrat dem Geschäftsführer sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Gesellschaft Dank und Anerkennung aus.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Wohnungsbaugesellschaft Ostholstein m.b.H., Eutin

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Wohnungsbaugesellschaft Ostholstein m.b.H., Eutin, - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft.

Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Wohnungsbaugesellschaft Ostholstein m.b.H., Eutin, für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2023 geprüft. Gemäß § 27 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags wurde der Prüfungsgegenstand erweitert. Die Prüfung erstreckt sich daher auch auf die wirtschaftlichen Verhältnisse i. S. v. § 53 Abs. 1 Nr. 2 HGrG.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit §317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben.

Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.