Wohnungsgenossenschaft Essen-Nord eG

Wohnungsgenossenschaft Essen-Nord eG

Essen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Inhaltsverzeichnis

Bericht des Aufsichtsrates

Bericht des Vorstandes

Lagebericht

Die Entwicklung unseres Geschäfts

Die wirtschaftliche Lage unserer Genossenschaft

Risiken und Chancen

Prognosebericht

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023

Anhang zum Jahresabschluss 2023

Rechtliche Grundlagen und Organe

Bericht des Aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat hat im Jahre 2023 die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen und die Geschäftsführung überwacht. Er hat sich in regelmäßigen Sitzungen mit dem Vorstand laufend über die Lage und die Entwicklung der Genossenschaft unterrichtet.

Die wesentlichen Geschäftsvorgänge sind mit besonderer Unterstützung der von ihm gebildeten Ausschüsse (Finanz- und Bauausschuss) eingehend mit dem Vorstand beraten worden. Hierzu gehörten insbesondere der Jahresabschluss 2022 und der Wirtschaftsplan 2023. Im Hinblick auf die Bewegungen der Finanzmärkte hat sich der Aufsichtsrat regelmäßig mit den Finanzmarktanlagen der Genossenschaft befasst und sich davon überzeugt, dass diese aufgrund der von Aufsichtsrat und Vorstand festgelegten Risikovermeidungskriterien vorgenommen wurden.

Am 09.04.2024 schloss der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. mit Sitz in Düsseldorf die jährlich stattfindende gesetzliche Prüfung unserer Genossenschaft einschließlich des Jahresabschlusses per 31.12.2023 ab. Der Aufsichtsrat hat sich in den Sitzungen am 22.04.2024 und am 25.04.2024 (in Anwesenheit des Verbandsprüfers) mit dem vorläufigen Ergebnis der Prüfung befasst und schloss sich dem Prüfungsergebnis des Verbandes in seiner Sitzung vom 25.04.2024 an.

Der vom Vorstand erstellte Jahresabschluss und der Lagebericht einschließlich des erstellten Compliance-Berichts sowie der entsprechende Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns für das Geschäftsjahr 2023 sind am 25.04.2024 Gegenstand einer gemeinsamen Sitzung und Beschlussfassung von Vorstand und Aufsichtsrat gewesen.

Der Aufsichtsrat schließt sich dem Vorschlag des Vorstandes zur Gewinnverwendung an und billigt den Jahresabschluss.

Für die im Berichtsjahr geleistete gute Arbeit spricht der Aufsichtsrat dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Genossenschaft seinen Dank und seine Anerkennung aus.

Bericht des Vorstandes

Wirtschaftliche Ausgangsbedingungen

Die Lage in Deutschland

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Zwar hat im Verlauf des Jahres die Inflation nachgelassen und sich der Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr beschleunigt. Allerdings blieb die Erholung beim privaten Konsum bislang aus.

Wichtige Bereiche des Verarbeitenden Gewerbes haben an Wettbewerbsfähigkeit eingebüßt, insbesondere die Automobilindustrie im Zuge des Umstiegs von Verbrennern auf Elektromotoren und die Chemiebranche aufgrund der höheren Energiepreise in Europa. So verharrte die Produktion in der chemischen Industrie auf dem niedrigen Niveau, auf das sie Ende des Jahres 2022 im Zuge der Energiekrise gedrosselt wurde.

Die Zinsanhebungen der Europäischen Zentralbank leiteten zudem auf dem deutschen Immobilienmarkt einen deutlichen Einbruch ein. Bis zuletzt gingen deshalb insbesondere die Investitionen in Wohnbauten stark zurück.

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,3 % gesunken (siehe Abbildung 1). Kalenderbereinigt ging das BIP um 0,1 % zurück. Damit setzte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft vom tiefen Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fort. So lag das BIP im Jahr 2023 preisbereinigt nur um 0,7 % höher als vor der Corona-Pandemie im Jahr 2019. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung kam damit deutlich ins Stocken. ¹

¹ Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2023/2024, Kurzbericht, GdW Information 168, Januar 2024

Abbildung 1: Wirtschaftswachstum in Deutschland ²

Seit dem Verfassungsgerichtsurteil vom 15. November muss sich die Wirtschaft für das Jahr 2024 auf neue Belastungen einstellen. Denn dem Bund ist es nun verwehrt, einen Teil seiner geplanten Ausgaben den Sondervermögen des Klima- und Transformationsfonds und des Wirtschaftsstabilisierungsfonds Energie zuzurechnen und auf diese Weise die auf den Bundeshaushalt bezogene Schuldenbremse in den kommenden Jahren einzuhalten.

Die Kürzungen der öffentlichen Subventionen und die Verunsicherung dürften die privaten Investitionen unmittelbar und in den kommenden Quartalen deutlich schmälern.

Die derzeitige konjunkturelle Perspektive ist zudem von geopolitischen Risiken getrübt: Im Krieg in der Ukraine gibt es keine Anzeichen für eine schnelle Lösung. Die Bemühungen, die wirtschaftlichen Beziehungen zwischen der Europäischen Union (EU) und der Russischen Föderation zu trennen, dauern an. Der Krieg zwischen Israel und der Hamas könnte sich auf andere Länder in der Region ausweiten. Die relevanten Akteure im Nahen Osten haben zwar durchblicken lassen, dass sie keine Eskalation anstreben. Doch unvorhergesehene Ereignisse könnten die Energiepreise steigen lassen.

Der Wegfall öffentlicher Gelder und die Unsicherheit infolge des Verfassungsgerichtsurteils werden das Wachstum 2024 spürbar schmälern. Zudem kommt der private Verbrauch nur schwer in die Gänge. Mit dem Anstieg der realen Lohneinkommen legten auch die realen verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte zuletzt kräftig zu.

Trotz der bremsenden Faktoren erwartet die Mehrheit der Institute im laufenden Jahr 2024 eine Stabilisierung der Wirtschaftslage. Die Vorausschätzungen der Wirtschaftsforschungsinstitute zur Wachstumsrate des Bruttoinlandsproduktes bewegen sich in einer Spannweite von -0,5 % bis +1,3 %. Die deutsche Wirtschaft dürfte im Jahresmittel um 0,4 % wachsen. Nach einem schwierigen Winterhalbjahr sollte die deutsche Wirtschaft in der zweiten Jahreshälfte wieder mehr Schwung aufnehmen. ³

Der Arbeitsmarkt behauptet sich bislang trotz den wirtschaftlichen Herausforderungen der Energiekrise, dem schwierigen Umfeld und der hohen Inflation robust. Die Erwerbstätigkeit stieg 2023 sogar auf den bislang höchsten Stand seit der Wiedervereinigung. Drei Jahre zuvor im Jahr 2020 hatte die Corona-Krise den zuvor über 14 Jahre anhaltenden Anstieg der Erwerbstätigenzahl zeitweilig beendet und zu einem Rückgang geführt. Im Zuge des Aufholprozesses nach der Pandemie war die Erwerbstätigkeit bereits im Jahr 2022 kräftig gestiegen.

Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahr 2023 von durchschnittlich 45,9 Millionen Erwerbstätigen erbracht. Das waren 0,7 % oder 333.000 Personen mehr als im Jahr zuvor. Die Beschäftigung nahm im Jahr 2023 vor allem durch die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte zu. Hinzu kam eine steigende Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung. ⁴

² Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2023/2024, Kurzbericht, GdW Information 168, Januar 2024
³ ebda.
⁴ ebda.

Diese positiven Effekte überwogen die dämpfenden Effekte des demografischen Wandels.

Trotz des weiteren Beschäftigungsaufbaus ist die schwache Konjunktur nicht spurlos am Arbeitsmarkt vorübergegangen. Zwar zählte 2023 zu den Jahren mit der niedrigsten Arbeitslosigkeit seit der Wiedervereinigung dennoch erhöhte sich die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland im Vergleich zum Vorjahr um 191.000 auf 2.609.000 Menschen. Die Arbeitslosenquote im Jahresdurchschnitt stieg gegenüber dem Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 5,7%.

Demografisch bedingt nimmt das Erwerbspersonenpotenzial in Deutschland bereits seit längerem ab. Der Trend einer alternden Bevölkerung bewirkt, dass sich mehr Personen in den Ruhestand zurückziehen als neu in das Erwerbsleben eintreten. Nach Berechnungen des Institutes für Arbeitsmarkt und Berufsforschung (IAB) in Nürnberg wird das Erwerbspersonenpotenzial - die Alterung der Bevölkerung isoliert betrachtet - im Jahr 2024 und im Jahr 2025 jeweils um 420.000 Arbeitskräfte schrumpfen. Dank der Zuwanderung (siehe Abbildung 2) profitiert Deutschland dagegen bislang von einer steigenden Gesamtbeschäftigung. ⁵

Abbildung 2: Wanderungsbewegungen nach Deutschland ⁶

Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland

Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im Jahr 2023 rund 10,0 % der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugte, erreicht für gewöhnlich nur moderate Wertschöpfungszuwächse und ist aber nur geringen Schwankungen unterworfen. Gerade diese Beständigkeit begründet die stabilisierende Funktion der Immobiliendienstleister für die Gesamtwirtschaft. Nominal erzielte die Grundstücks- und Immobilienwirtschaft in 2023 eine Bruttowertschöpfung von 376 Milliarden EUR (siehe Abbildung 3). ⁷

⁵ Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2023/2024, Kurzbericht, GdW Information 168, Januar 2024
⁶ ebda.
⁷ ebda.

Abbildung 3: Bruttowertschöpfungsanteil der Immobilienwirtschaft ⁸

Die Bauinvestitionen sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 2,1 %. Neben den hohen Baupreisen wirkten sich die spürbar gestiegenen Bauzinsen aus, die insbesondere den Wohnungsbau bremsten. Das zeigen auch die unterjährigen Konjunkturstatistiken aus dem Baugewerbe: Sowohl die Auftragseingänge im Wohnungsbau als auch die Zahl der zum Bau genehmigten Wohnungen sanken in den ersten drei Quartalen 2023 deutlich gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Positive Signale kamen vom Ausbaugewerbe, was unter anderem an den stark nachgefragten energetischen Sanierungen gelegen haben dürfte.

Die Inflationsrate in Deutschland - gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat - ist im Laufe des Jahres 2023 deutlich zurückgegangen und erreichte im Dezember eine Rate von 3,9 % (siehe Abbildung 4). Damit liegt sie weiterhin spürbar über dem Geldwertstabilitätsziel der Europäischen Zentralbank. Im Jahresmittel 2023 haben sich die Verbraucherpreise in Deutschland um 5,9 % erhöht. Damit lag die Preissteigerung deutlich unter dem Rekordwert des Vorjahres (+7,9 %). ⁹

Abbildung 4: Verbraucherpreisindex insgesamt für Deutschland ¹⁰

⁸ Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2023/2024, Kurzbericht, GdW Information 168, Januar 2024
⁹ ebda.
¹⁰ ebda.

Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden in Deutschland sind im 4. Quartal 2023 um 4,3 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen (siehe Abbildung 5). Im 3. Quartal 2023 hatten die Preise noch um 6,4 % zugelegt. Damit hat sich der seit mehr als drei Jahren andauernde beispiellose Preisauftrieb bei den Baupreisen zuletzt wieder der allgemeinen Inflation angenähert. Im Jahresmittel sind die Baupreise von Wohngebäuden 2023 um 8,5 % gestiegen, im Vergleich zu 16,4 % im Jahr zuvor. ¹¹

Abbildung 5: Baupreise für den Neubau von Wohngebäuden im Vergleich zur allgemeinen Preissteigerung ¹²

Obwohl sich die Preisdynamik im vergangenen Jahr damit in einigen Bereichen deutlich abgeschwächt hat, bleibt das Niveau weiterhin hoch. Durch die schwindende Nachfrage ist die Kapazitätsauslastung im Baugewebe zuletzt deutlich gesunken und lag im Hochbau zum Jahresende 2023 unterhalb der 70-Prozent-Marke. Dies mindert zusammen mit nachlassenden Materialpreisen den Preisdruck. Die Baupreise dürften nach drei Jahren enormer Anstiege im Jahr 2024 erstmals wieder etwas zurückgehen. Darauf weisen auch die Preiserwartungen der Bauunternehmen hin.

Im Wohnungsbau hat die Bundesregierung nach mehreren abrupten Förderstopps mit anschließenden deutlichen Verschärfungen der Förderbedingungen das Vertrauen in die Verlässlichkeit der Wohnungsbauförderung untergraben. Dies dürfte im Zusammenspiel mit dem deutlich ungünstigeren Finanzierungsumfeld und den hohen Preisen maßgeblich zu den hohen Stornierungsraten im Wohnbau beigetragen haben, die seit der zweiten Jahreshälfte 2022 zu beobachten waren. Erst zum Jahresende 2003 zeigen die Auftragseingänge im Wohnungsbau eine leicht stabilisierende Tendenz.

Insgesamt nahmen die Wohnungsbauinvestitionen 2023 mit 2,8 % sogar spürbar stärker ab als die Bauinvestitionen insgesamt. Jahrelang hatte der Wohnungsbau die treibende Kraft unter den Bausparten gebildet und war deutlich stärker als die übrigen Baubereiche gewachsen. Lediglich der öffentliche Bau zeigte sich 2023 mit einem nur geringen Rückgang (-0,2 %) weitgehend stabil. Der gewerbliche Bau schrumpfte um 1,2 % Insgesamt blieb der Nichtwohnungsbau auch 2003 im Vorjahresvergleich deutlich im Minus (-1,0 %). ¹³ In Neubau und Modernisierung der Wohnungsbestände flossen 2023 rund 300 Mrd. EUR. Anteilig wurden 61,0 % der Bauinvestitionen im Wohnungsbau getätigt; leicht weniger als im Vorjahr. Insgesamt umfassen die Bauinvestitionen über alle Immobiliensegmente 2023 einen Anteil von 13 % des Bruttoinlandsproduktes. ¹⁴

¹¹ Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2023/2024, Kurzbericht, GdW Information 168, Januar 2024
¹² ebda.
¹³ ebda.
¹⁴ Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2023/2024, Kurzbericht, GdW Information 168, Januar 2024

Aufgrund der weiterhin hohen Zuwanderung und einer wachsenden Bevölkerung bleibt der Bedarf an Wohnraum hoch. Die derzeit verfügbaren niedrigen Fördermittel, die weiterhin hohen Zinsen und das erreichte Niveau der Baupreise dürften den Wohnungsbau aber deutlich bremsen.

Im Jahr 2023 dürften nach letzten Schätzungen die Genehmigungen für rund 260.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Damit wurden 27 % weniger Wohnungen bewilligt als im Jahr zuvor. Damit setzt sich der bereits im Vorjahr begonnene Abwärtstrends im Wohnungsbau (2022: -7 %) dramatisch verstärkt fort. ¹⁵

Aktuell ist die Gemengelage für den Wohnungsbau äußerst schwierig: Ein historischer Preisanstieg bei den Bauleistungen trifft auf deutlich gestiegene Bauzinsen und eine durch die Haushaltslage bedingte Unklarheit bezüglich der gültigen Förderkonditionen. Diese schwierigen Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau schlugen sich 2023 sowohl bei Genehmigungen von Ein- und Zweifamilienhäusern als auch im Geschosswohnungsbau nieder. Dabei ging die Zahl der neu genehmigten Ein- und Zweifamilienhäusern (-41 %) noch deutlich stärker zurück als die genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (-25 %). ¹⁶

Die Zahl neu genehmigter Eigentumswohnungen sank dabei ersten Schätzungen zufolge etwas weniger stark (-22 %) als die Genehmigungen für neue Mietwohnungen (-27 %). Insgesamt wurden 2023 wohl rund 64.000 Eigentumswohnungen und 79.000 Mietwohnungen im Geschosswohnungsbau genehmigt. ¹⁷

Im Jahr 2023 wurden voraussichtlich 255.000 Wohneinheiten fertiggestellt (siehe Abbildung 6). Nach dem leichten Fertigstellungsanstieg im Vorjahr, der durch einen Schlussspurt bereits genehmigter Projekte geprägt war, wurde der Einbruch im Wohnungsbau 2023 auch bei den Fertigstellungszahlen greifbar (-14 %). Für die Jahre 2024 ist auf Grundlage der Entwicklungen bei den Genehmigungen ein noch stärkerer Einbruch zu erwarten. Die Fertigstellungen dürften dann um weitere 18 % auf rund 208.000 neu errichtete Wohnungen einbrechen. ¹⁸

¹⁵ ebda.
¹⁶ ebda.
¹⁷ ebda.
¹⁸ ebda.

Abbildung 6: Prognose Bautätigkeit 2024/2025 ¹⁹

Auch 2025 wird sich dieser Trend fortsetzen, wenn auch deutlich abgeschwächt. Die Fertigstellungen dürften dann erstmals seit 2011 wieder unterhalb der 200.000-Marke liegen.

Die Entwicklung der Wohnungsfertigstellungen entfernt sich damit immer deutlicher vom Ziel der Bundesregierung, rund 400.000 Wohnungen pro Jahr neu zu errichten. Vor dem Hintergrund steigender Wohnungsbedarfe, einer wachsenden Einwohnerzahl und um die Wohnungsbau- und Klimaziele nicht komplett abschreiben zu müssen, sollte die Bundesregierung schnell weitere Maßnahmen für ein Sofortprogramm für bezahlbaren und sozialen Wohnungsbau ergreifen.

Die jüngst in der Bereinigungssitzung zum Bundeshaushalt 2024 beschlossene Bereitstellung von einer Milliarde Euro für ein neues Förderprogramm für den Neubau energieeffizienter, bezahlbarer Wohnungen mit Wohnflächenbegrenzung ist ein erster Schritt in die richtige Richtung.

¹⁹ Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2023/2024, Kurzbericht, GdW Information 168, Januar 2024

Lagebericht

Gegenstand des Unternehmens

Die Genossenschaft fördert ihre Mitglieder mittels gemeinschaftlichen Geschäftsbetriebes. Sie erwirbt, errichtet, bewirtschaftet und betreut Wohnungen in allen Rechts- und Nutzungsformen. Sie überlässt diese zu angemessenen Preisen. Der Wohnungsbestand befindet sich in den Städten Essen, Düsseldorf, Ratingen, Dortmund und Dülmen.

Aufgaben des Städtebaues und der Infrastruktur, soweit sie zur ordnungsgemäßen Wohnungswirtschaft gehören, können ebenfalls übernommen werden. Gemeinschaftsanlagen, Läden und Räume für gewerbliche Betriebe, soziale, wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungen, soweit sie in einem räumlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem Wohnungsbau stehen, können Gegenstand der Aufgaben der Genossenschaft sein. Die Genossenschaft kann Inhaberschuldverschreibungen ausgeben.

Die Ausdehnung des Geschäftsbetriebes auf Nichtmitglieder ist zugelassen; Vorstand und Aufsichtsrat beschließen gemäß § 28 der Satzung die Voraussetzungen.

Geschäftsverlauf

Rahmenbedingungen

Die wirtschaftliche Lage in Deutschland

Die Wirtschaftsleistung hat in Deutschland im Jahr 2023 um 0,3 Prozent abgenommen. ²⁰ Das geht aus dem Jahreswirtschaftsbericht 2024 hervor, der dem Bundestag als Unterrichtung vorliegt. Für das Jahr 2024 wird ein Wachstum des Bruttoinlandsproduktes (BIP) um 0,2 Prozent erwartet. ²¹ Das ist weniger, als in der Herbstprojektion des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz angenommen worden war. Damals ging die Bundesregierung von einem BIP-Wachstum um 1,3 Prozent in diesem Jahr aus.

Die deutsche Wirtschaft sei gegenüber anderen großen westlichen Volkswirtschaften aufgrund ihrer ehemals starken Abhängigkeit von russischen Energielieferungen, dem vergleichsweise hohen Industrieanteil an der Wertschöpfung sowie der ausgeprägten Außenhandelsorientierung stärker in ihrer Entwicklung beeinträchtigt, heißt es im Jahreswirtschaftsbericht.

²⁰ Deutscher Bundestag, Parlamentsnachrichten. Kurzmeldungen. Herausgeber "heute im bundestag" (hib), 21.02.2024. Unterrichtung durch die Bundesregierung Jahreswirtschaftsbericht 2024 der Bundesregierung, Drucksache 20/10415.
²¹ ebda.

Mit Ausblick auf das laufende Jahr sei ausgehend von den Entwicklungen des vergangenen Jahres von einer Stabilisierung der wirtschaftlichen Lage auszugehen. Die Inflation ist im Jahresverlauf deutlich zurückgegangen und lag im Januar 2024 bei 2,9 Prozent. Für das laufende Jahr wird mit einem Rückgang auf 2,8 Prozent gerechnet. ²²

Mit 46 Millionen Erwerbstätigen habe die Zahl einen historischen Höchststand erreicht, der Arbeitsmarkt erweise sich damit als "bemerkenswert robust", heißt es im Bericht. Nach den starken Verlusten in den Jahren 2022/2023 führten die derzeit hohen nominalen Lohnzuwächse in Kombination mit der nachlassenden Inflation zu einem Zuwachs an realer Kaufkraft. ²³

Als große Hemmnisse für die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland nennt der Bericht unter anderem übermäßige Bürokratie, Fach- und Arbeitskräftemangel und zu wenige private und öffentliche Investitionen: "All das bremst die wirtschaftliche Dynamik." Diese Probleme seien zum Teil hausgemacht, heißt es in dem Bericht, und hätten sich über viele Jahre hinweg angestaut und verfestigt. ²⁴

Immobilienmarkt Deutschland

Die schwache gesamtwirtschaftliche Entwicklung Deutschlands strahlt auch auf den bis Anfang 2022 noch florierenden Immobilienmarkt aus. Neben Zinsanstieg und strukturellen Hemmnissen wie Bürokratie, Demografie und Energiepreisen beschäftigen die Branche sich wandelnde Flächenbedarfe, zuvorderst im Zuge des E-Commerce und des vermehrten Homeoffices. Zugleich müssen erhebliche Mittel in die energetische Ertüchtigung von Gebäuden investiert werden. Gleichzeitig bietet der Immobilienmarkt nach wie vor Potenziale.

Der deutsche Immobilienmarkt entwickelt sich heterogen. Sichtbar wird das insbesondere an den Mietentwicklungen. Angesichts des hohen Bedarfs - auch vor dem zuwanderungsbedingt kräftigen Bevölkerungswachstum - und eines fehlenden Angebots wird für 2023 und 2024 der stärkste Anstieg im Segment Wohnen mit einem jährlichen Zuwachs von 5 bis 6 Prozent erwartet. ²⁵ Auch in der Assetklasse Büro wird sich das Wachstum fortsetzen, da moderne Büroflächen unverändert gefragt sind. Gebremst von der schwachen Konjunktur dürfte der Anstieg jedoch langsamer als bisher erfolgen. Schlusslicht bleibt der Handel, wo nach mehreren Jahren aber immerhin der Mietrückgang stoppte. Die Nachfrage nach Citylagen hat sich verbessert, wenngleich Leerstände durch Filialschließungen nach wie vor sichtbar sind.

Die Folgen der alternden Gesellschaft sowie der hohen Zuwanderung sind derzeit noch moderat. Doch das wird sich in absehbarer Zeit ändern. Die Alterung betrifft nicht nur die Nachfrage am Wohnungsmarkt, sondern auch den Bedarf an Büroflächen oder Verkaufsräumen. In diesem Kontext ist auch die Zuwanderung von hoher Bedeutung.

²² Deutscher Bundestag, Parlamentsnachrichten. Kurzmeldungen. Herausgeber "heute im bundestag" (hib), 21.02.2024. Unterrichtung durch die Bundesregierung Jahreswirtschaftsbericht 2024 der Bundesregierung, Drucksache 20/10415.
²³ ebda.
²⁴ ebda.
²⁵ Immobilienmarkt Deutschland 2023 / 2024, Handel, Büro und Wohnen: Anpassungen an ein verändertes Umfeld prägen alle Assetklassen, DZ HYP, Oktober 2023.

Baukräne könnten im Stadtpanorama in den kommenden Jahren seltener werden. Noch wird an den begonnenen Bauprojekten gearbeitet, doch es kommen kaum neue Aufträge hinzu. Die kräftig gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten zwingen Projektentwickler und Wohnungsgesellschaften zum Stopp vieler Bauvorhaben. Das zeigen deutlich weniger Baugenehmigungen im ersten Halbjahr 2023. Dabei werden Wohnungen durch die hohe Zuwanderung dringend benötigt. Weil trotz erheblicher Wohnbauanstrengungen kaum leerstehende Wohnungen verfügbar sind, müsste nicht weniger, sondern mehr gebaut werden. Damit die Wohnbauprojekte wieder wirtschaftlich und damit finanzierbar werden, wären aber Aufschläge auf die schon teuren Mieten von mindestens 50 Prozent erforderlich. ²⁶

Zum Einbruch des Neubaus trugen die 2022 steil gestiegenen Zins- und Baukosten erheblich bei, andere Ursachen reichen aber weiter zurück. Dazu zählen komplizierte und bundesweit nicht einheitliche Bauvorschriften, steigende Kosten durch höhere Bau- und Energieeffizienzstandards sowie zähe Genehmigungsprozesse. Hinzu kommen die je nach Bundesland auf bis zu 6,5 Prozent heraufgesetzte Grunderwerbsteuer sowie Sozialwohnungsquoten von 30 und mehr Prozent, die frei finanzierte Wohnungen noch verteuern. Nach Aussage des Zentralen Immobilien Ausschusses ZIA belasten Abgaben Wohnimmobilien mit 37 Prozent.

Die Wirtschaftlichkeit von Wohnbauinvestitionen leidet schon länger unter vielen Kostentreibern. Zudem bremst die ausgeweitete Mietregulierung auf der Ertragsseite. Dass trotzdem noch gebaut wurde, ging auch auf das Konto der expansiven Geldpolitik und der dadurch negativen Anleiherenditen. Aufgrund fehlender Investmentalternativen akzeptierten die Anleger niedrige Mietrenditen, die mit günstigem Fremdkapital gehebelt und mit steigenden Mieten im Zeitablauf weiter verbessert werden konnten. Doch mit deutlich positiven Anleiherenditen, viel höheren Finanzierungskosten und den innerhalb von drei Jahren um 35 Prozent gestiegenen Baukosten funktioniert der Wohnungsbau nicht mehr. Mit der ab 2025 vorgesehenen erhöhten Energieeffizienz von Neubauten - EH-40-Standard statt des seit 2023 geltenden EH-55-Standards - würde sich der Wohnungsbau weiter verteuern. ²⁷

Wohnungsmarkt Essen

Am 31. Dezember 2023 sind 595.908 Personen mit Hauptwohnsitz in Essen gemeldet. Ende 2023 liegt die Bevölkerungszahl damit über dem Stand von 2022. Insgesamt ist ein Zuwachs von rund 2.400 Personen zu verzeichnen. Damit liegt die Bevölkerungszunahme auch im letzten Jahr auf einem hohen Niveau, wenn auch niedriger als im Vorjahr (+ 5.100). Diese Entwicklung ist weiterhin maßgeblich getrieben durch die Zuwanderung von Flüchtlingen aus der Ukraine in Folge des Krieges. ²⁸ Essen gilt der EWG - Essener Wirtschaftsförderungsgesellschaft mbH - zufolge als potenter Wirtschaftsstandort im Herzen des 5,1 Millionen Einwohner starken Ballungsraumes Metropole Ruhr. ²⁹ Essen ist eine der einwohnerstärksten Städte Deutschlands. ³⁰

²⁶ Immobilienmarkt Deutschland 2023 / 2024, Handel, Büro und Wohnen: Anpassungen an ein verändertes Umfeld prägen alle Assetklassen, DZ HYP, Oktober 2023.
²⁷ ebda.
²⁸ Pressemeldung Stadt Essen 31.01.2024, https://www.essen.de/meldungen/pressemeldung_1517706.de.html#:~:text=31.01.2024&text=Dezember%202023%20sind%20595.908%20Personen,rund%202.400%20Personen%20zu%20verzeichnen.
²⁹ EWG, Essener Wirtschaftsförderungsgesellschaft mbH
³⁰ https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1353/umfrage/ein-wohnerzahlen-der-grossstaedte-deutschlands/

Die Stadt Essen benötigt in den nächsten zwölf Jahren Flächen für 5.000 bis 8.800 zusätzliche Wohnungen. Das ist das Ergebnis der "Wohnungsnachfrageanalyse Essen 2025+". ³¹

Summiert man die prognostizierte Haushaltsentwicklung, die Ersatzbedarfe im Wohnungsbestand sowie den aktuellen Zusatzbedarf, der durch die in den Jahren 2015 bis 2016 zugewiesenen Flüchtlinge entstanden ist, ergibt sich von 2017 bis 2030 ein Wohnungsbedarf in Höhe von 16.500 Wohneinheiten. Hierbei sind die Flüchtlingszahlen aus der Ukraine in Folge des russischen Angriffskriegs noch unberücksichtigt. Der größte Bedarf besteht im Bereich der Mehrfamilienhäuser mit 72 Prozent. ³²

Die aktuelle Wohnungsmarktbeobachtung der NRW.Bank ordnet die Stadt Essen für die Jahre 2020-2022 in die höchste Klassifizierung für Wohnungsabgänge durch Abriss und Umnutzung ein. Gleichzeitig bleibt es auch für den langfristigen Betrachtungszeitraum bis 2040 bei einer anhaltend hohen Haushaltszahl. Die Entwicklung der Angebotsmieten im Betrachtungszeitraum 2011- 2022 entwickelt sich sowohl bei den Bestandsmieten als auch in der Wiedervermietung und im Neubau kontinuierlich steigend. ³³ Es ist daher davon auszugehen, dass der bis zum 31.07.2024 gültige Mietspiegel der Stadt Essen durch die Fortschreibung zu einer durchschnittlichen Verteuerung der Kaltmieten gegenüber der bisherigen Basis abgelöst wird. Nach durchschnittlichen Kostensteigerung von 10 % in 2020 und rd. 6 % in 2022 bleibt abzuwarten, wie hoch der Preisanstieg ab dem 01.08.2024 ausfällt. ³⁴

Wohnungsmarkt Düsseldorf

Der Düsseldorfer Wohnungsmarkt zeichnet sich durch eine seit Jahren anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen und nach Grundstücken aus. Seit der Jahrtausendwende nimmt die Zahl der Einwohner in Düsseldorf kontinuierlich zu. Nach zwei Jahren Pandemie, die zu einer abnehmenden Einwohnerzahl Düsseldorfs führte, ist die Bevölkerung Düsseldorfs in 2022 wieder deutlich gewachsen. Zum 31. Dezember 2022 lebten 653.253 Personen in Düsseldorf. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Zuwachs von 9.500 Personen. Betrachtet man den Zeitraum von 2013 bis 2022, ist ein Zuwachs von 39.807 Personen zu verzeichnen (+6,5 Prozent). ³⁵ Die Düsseldorfer Bevölkerungsprognose besteht aus drei Varianten, wobei die mittlere Variante als die Wahrscheinlichste erachtet wird. In diesem Szenario wird die Stadt Düsseldorf bis zum Jahr 2035 auf 702.500 Einwohner wachsen. ³⁶

³¹ Wohnungsnachfrageanalyse Essen 2025+. InWIS Forschung und Beratung 2018
³² Stadt Essen, https://www.essen.de/leben/planen_bauen_und_wohnen/essen_plant_und_baut_/stadtplanung/konze
³³ Essen Wohnungsmarktprofil 2023. NRW.Bank, Düsseldorf, Januar 2024
³⁴ Mietspiegel Stadt Essen 2019-2022.
³⁵ Demografiemonitoring 2013-2022. Düsseldorf, letzte Aktualisierung: 02.02.2024.
³⁶ Bevölkerungsprognose Stadt Düsseldorf 2035 https://www.duesseldorf.de/aktuelles/news/detailansicht/newsdetail/bevoelkerungsprognose-2035-1

Die hohe Nachfrage nach Wohnungen zu Kauf oder Miete generiert sich aus dem seit Jahren anhaltenden Bevölkerungs- und Haushaltswachstum in Düsseldorf. So wuchs Düsseldorf in den letzten zehn Jahren - ungeachtet leichter Rückgänge in 2020 und 2021 - um mehr als 26.000 Personen auf rd. 625.600 Einwohner Ende 2022. Damit wuchs auch die Zahl der Privathaushalte - als Wohnungsnachfrager - auf rd. 347.800. ³⁷

Nach Prognosen der Landesdatenbank NRW, IT NRW steigt die Bevölkerungszahl in Düsseldorf weiter und könnte bis 2035 die Marke von 700.000 Einwohnern übersteigen. Dies bedeutet einen Anstieg der Privathaushalte (als Wohnungsnachfrager) um bis zu 43.000.

Addiert man den hieraus abgeleiteten Neubaubedarf mit dem aktuellen (nominellen) Wohnungsdefizit (rd. 4.700 Wohnungen) sowie dem Mindesterhaltungsbedarf "neu gegen alt" in Höhe von rd. 0,5% p.a. des Gesamtwohnungsbestandes (rd. 353.700 WE = rd. 1.770 WE p.a.), ergibt sich daraus ein Gesamtneubaubedarf von rd. 4.7450 Wohnungen, die pro Jahr in Düsseldorf gebaut werden müssten.

Allerdings wurden im Jahr 2021 lediglich 2.200 Wohnungen fertiggestellt und in 2022 waren es nach Hochrechnungen von Aengevelt Research nur noch rd. 2.050 Wohnungen. Auch die Baugenehmigungen sinken seit 2019, als noch 4.175 WE genehmigt wurden, kontinuierlich auf lediglich 2.190 Genehmigungen in 2022. Hinzu kommt, dass die allein marktwirksamen Fertigstellungen branchentypisch deutlich niedriger liegen ("Genehmigungsüberhang").

Die Folgen sind - neben weiter steigenden Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäusern - auch weiter anziehende Wohnungsmieten. So sind lt. Empirica die Angebotsmieten für Neubauwohnungen im vierten Quartal 2022 gegenüber dem Vorjahresquartal um rd. 6,4 % auf rd. EUR 14,90/m ² gestiegen. Auch insgesamt sind die Angebotsmieten über alle Baujahre weiter gestiegen, sogar um rd. 8 % auf EUR 12,20.

Im Fazit bleibt festzuhalten, dass ohne gezielte Angebotserweiterung insbesondere in den miet- und kaufpreisgünstigeren Wohnungssegmenten sich die aufgezeigten Preistrends zumindest mittelfristig fortsetzen werden. ³⁸

Wohnungsmarkt Ratingen

³⁷ Aengevelt City-Report Düsseldorf: https://www.aengevelt.com/city-report-dus-wohnen-2023/
³⁸ ebda.

Der Ratinger Wohnungsmarkt hat in den letzten Jahren bezogen auf Baulandpreise und Wiedervermietung sowie Neubaumieten eine Fortsetzung der dynamischen Entwicklung vollzogen. Der Grundstücksmarktbericht 2023 für die Stadt Ratingen bestätigt, dass die Zahl der Mietangebote für Wohnraum im Berichtszeitraum insgesamt rückläufig war. In diesem Bereich besteht nach wie vor ein erheblicher Mangel an familiengerechten, größeren Wohnungen. ³⁹

Ratingen ist mit 91.722 Einwohnern (Stand: 31.12.2021) die größte Stadt im Kreis Mettmann. Die Kaufkraft je Einwohner liegt bei 117,1 %. ⁴⁰ Bezogen auf die Einwohnergröße werden seit Jahren unterproportional wenige Mietwohnungen genehmigt und fertiggestellt (Baufertigstellung insgesamt in 2021: 69 Wohnungen nach 91 Wohnungen in 2020). ⁴¹

Der preisliche Abstand der durchschnittlichen Kaltmieten für Wohnflächen zum Standort Düsseldorf nimmt kontinuierlich ab.

Wohnungsmarkt Dortmund

Ende 2023 lebten 612.065 Menschen mit Hauptwohnsitz in Dortmund. Die Einwohnerzahl wuchs im Jahr 2023 um 2.520 Menschen (+0,4 %). In den letzten zehn Jahren ist die Bevölkerung um knapp 30.000 Menschen (+4,9 %) angewachsen. ⁴²

Laut Wohnungsmarktbericht der Stadt Dortmund für 2023 ist weiterhin ein dynamischer Anstieg der Angebotsmieten - insbesondere im Neubau und bei großen Wohnungen zu beobachten

Die Mietpreissteigerungen bei den Angebotsmieten setzten sich im Jahr 2022 mit unverminderter Dynamik fort. Der Mietpreismedian für Bestandswohnungen (Wiedervermietungen) hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 4,4 % auf 8,26 €/m ² netto kalt erhöht. Die mittleren Angebotsmieten für Neubauwohnungen stiegen gegenüber 2021 zunehmend dynamisch um 5,1 % auf 12,09 €/m ² netto kalt an. Auffällig sind auch die seit einigen Jahren stark gestiegenen Angebotspreise bei großen Wohnungen. ⁴³

Wohnungsmarkt Dülmen

Der Dülmener Wohnungsmarkt gehört nicht zuletzt aufgrund der positiven Bevölkerungsentwicklung ⁴⁴ zu den dynamischeren Umlandgemeinden von Münster. Die Zahl der Baufertigstellungen liegt in Dülmen (48.155 Einwohner, Stand November 2023 ⁴⁵ ) höher als in der deutlich größeren Stadt Ratingen. Die durchschnittlichen Kaltmieten für die Wiedervermietung von Bestandsobjekten liegen auf höherem Niveau als in Essen. ⁴⁶

³⁹ Statistisches Jahrbuch 2022 Ratingen
⁴⁰ Marktdaten Wohnimmobilien 2023/2024https://www.schnorren-berger.de/media/files/DIB-Marktdaten-WI-23-24.pdf
⁴¹ Grundstücksmarktbericht Ratingen 2023
⁴² Statistikportal Dortmund: https://statistikportal.dortmund.de/be-voelkerung/bevoelkerunginzahlen/#bev%C3%B6lkerungsstand
⁴³ Wohnungsmarktbericht Dortmund 2023
⁴⁴ Bevölkerungsentwicklung Stadt Dülmen: Stadt Dülmen: https://www.duelmen.de/fileadmin/user_upload/medien/finanzen/2023_hh/stat_satz_vorb/_01__Statistische_Angaben.pdf
⁴⁵ Stadt Dülmen: Einwohnerstatistik November 2023, https://www.duelmen.de/fileadmin/user_upload/medien/buerger-buero/aktuelle_einwohnerstatistik.pdf
⁴⁶ https://www.immoportal.com/mietspiegel/duelmen, https://www.immoportal.com/mietspiegel/essen

Die Entwicklung unseres Geschäfts

Neubauten und Bestandsankäufe

Der Bestand an Wohnungen betrug zum Bilanzstichtag 3.746 Einheiten (Vorjahr: 3.692). Daneben besitzen wir 18 gewerbliche Einheiten und 1.378 Garagen und Stellplätze.

Die sich auch in 2023 negativ auswirkenden Veränderungen der für die Wohnungswirtschaft maßgebenden Parameter, wie steigende Bau- und Materialkosten, der Fachkräftemangel sowie die innerhalb kürzester Zeit stark gestiegenen Finanzierungskosten führen auch bei unserer Wohnungsgenossenschaft zu einem zögerlichen Verhalten im Neubau von Wohnungen trotz der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum. Es gilt nunmehr diese Phase sinnvoll zu nutzen und die planerischen und baurechtlichen Voraussetzungen für zukünftige Neubauvorhaben zu schaffen. Grundsätzlich halten wir an unserem Wachstumskurs für die kommenden Jahre vorwiegend im Neubaubereich fest und konzentrieren uns dabei auf Wohnungsmärkte und Wohnlagen, die durch einen hohen Nachfrageüberhang gekennzeichnet sind.

Aufgrund der in den letzten Jahren vorangetriebenen Grundstücksentwicklung und dem Zukauf von Grundstücken fokussieren wir unsere Aktivitäten vermehrt in eigene Projektentwicklungen. Dabei verfolgen wir konsequent eine Wohnflächenentwicklung, die sowohl auf Lagekriterien als auch auf qualitätsvolle, Barriere arme und somit altersgerechte Grundrisse sowie anspruchsvolle Architektur und Energieeffizienz abzielt. Im Rahmen von Portfoliobewertungen analysieren wir kontinuierlich unseren Wohnungsbestand und identifizieren Wohngebäude, die aufgrund ihrer energetischen Ausgangslage und anderen bewertungsrelevanten Lagekriterien nicht mehr die Voraussetzungen für eine zukunftsfähige Bestandsentwicklung erfüllen. Von diesen Beständen werden wir uns zukünftig zugunsten einer Bestandserneuerung trennen.

In 2023 und bis jetzt haben wir unsere Planungen für den umfangreichen Umbau unserer heutigen Geschäftsstelle am Hedwig-Dransfeld-Platz 8 in Essen-Altendorf weiter vorangetrieben. Hier soll nach dem in 2025 vorgesehenen Umzug unserer Wohnungsverwaltung in die neue Geschäftsstelle am Heinrich-Hirtsiefer-Platz 1 unmittelbar eine wohnbauliche Folgenutzung (8 Wohneinheiten) erfolgen. Ebenso sind die planerischen Arbeiten am zwischenzeitlich leergezogenen Bestandsgebäude an der Frankenstraße 155 in Essen-Stadtwald vorangetrieben worden. Auf diesem Grundstück ist nach Abbruch der Bestandsgebäude der Neubau eines Wohngebäudes mit insgesamt 10 Wohneinheiten und Tiefgarage vorgesehen. Schließlich sind in 2023 die planerischen und planungsrechtlichen Arbeiten am Bebauungsplan Moosstraße/Laarmannstraße in Essen-Bedingrade (Klostergarten) fortgesetzt worden. Der aktuelle Zeitplan sieht den Abschluss des rechtskräftigen Bebauungsplans für Ende 2024 vor. Insgesamt sollen in mehreren Bauabschnitten auf dem Projektareal ca. 110 Wohneinheiten und eine 3-zügige KiTa realisiert werden.

Im Januar 2023 ist der Neubau unseres Wohngebäudes Bechemer Carre in der Ratinger Innenstadt fertiggestellt und an die Mieter übergeben worden. Insgesamt sind dort 46 Wohneinheiten (rd. 3.600 m ² Wohnfläche) und 46 Stellplätze in einer Tiefgarage an unsere Mieter übergeben worden. Sämtliche Wohnungen sind vollständig vermietet. Das Gesamtbauvorhaben konnte mit leichter Verspätung fertiggestellt und seiner Bestimmung zugeführt werden.

Zum Ende 2022 (Besitzübergang 2023) erfolgte der Ankauf zweier vollvermieteter Wohngebäude (8 Wohneinheiten und 6 Garagen, Baujahr 1965) an der Laarmanstraße 17 und 19 in Essen-Bedingrade in unmittelbarer Nachbarschaft zur zukünftigen Grundstücksentwicklung am Klostergarten.

Modernisierung und Instandhaltung

Die Instandhaltung und Modernisierung unseres Wohnimmobilienbestandes ist eine wichtige und dauerhafte Aufgabenstellung unserer Wohnungsgenossenschaft. Sie verfolgt das Ziel, unsere Wohnungen in einem guten und zeitgemäß vermietbaren Zustand zu halten - die Grundlage für konstant niedrige Leerstands- und Fluktuationsquoten. Des Weiteren verfolgen wir auf der Grundlage einer detaillierten Dekarbonisierungsstrategie mit den energetischen Sanierungsmaßnahmen die Reduzierung von CO ₂ -Emissionen.

Im Bereich der Häusermodernisierung nehmen wir regelmäßig Fassadendämmungen, Dämmung der obersten und untersten Geschossdecken, Einbau von Zentralheizungen, kontrollierten Wohnraumlüftungen mit Wärmerückgewinnung, Kunststofffenstern, neuen Haustüranlagen, Sanierungen der Treppenhäuser, Anbau von Balkonen und Erneuerungen der Außenanlagen vor.

Im Berichtsjahr erfolgten Maßnahmen der Häusermodernisierung an Wohnobjekten im Arendahls Hang 12, 14 und 16 in Essen-Stoppenberg. Insgesamt wurden für diese Maßnahmen zur energetischen Sanierung und zur Modernisierung unserer Häuser 2,3 Mio. € (Vorjahr: 2,2 Mio. €) aufgewendet.

Weiterhin wurden 81 Wohnungseinzelmodernisierungen (Vorjahr: 84 Modernisierungen) durchgeführt. Diese waren insbesondere aufgrund der Übergabe sehr langjährig vermieteter Wohnungen notwendig. Darüber hinaus erfolgten 11 Großreparaturen und 17 wertverbessernde Maßnahmen in bewohnten Wohnungen. Treppenhaussanierungen (ausschließlich Komplettsanierungen) fanden in folgenden Objekten statt: Hedwig-Dransfeld-Platz 5, Bockmühlenweg 21, Bockmühlenweg 15. Insgesamt wurden hierfür 2,7 Mio. € (Vorjahr: 2,6 Mio. €) aufgewendet.

Für sonstige Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten an Häusern und Wohnungen sowie an Außenanlagen wurden insgesamt 2,2 Mio. € (Vorjahr: 2,4 Mio. €) aufgewendet.

In der Summe ergeben sich somit Ausgaben in Höhe von 7,2 Mio. € (Vorjahr: 7,2 Mio. €).

Bestandsverkäufe

Im Berichtsjahr fanden keine Bestandsverkäufe statt.

Senioren- und behindertengerechtes Wohnen, soziale Dienste

Im Berichtsjahr wurden wiederum Wohnungen im Erdgeschoss so umgebaut, dass ältere oder behinderte Nutzer möglichst wenige Hindernisse oder Barrieren vorfinden. Darüber hinaus fanden Umbaumaßnahmen insbesondere in den Bädern unserer älteren Mieter mit dem Ziel statt, möglichst lange selbstständig in der eigenen Wohnung verbleiben zu können. Wie in der Vergangenheit, beziehen wir dabei, so weit wie möglich, die Pflegekassen in die Finanzierung mit ein.

In Kooperation mit der Diakonie, den Johannitern und der Ehrenamtsagentur bieten wir soziale Dienste an. Hierzu gehört die Begleitung bei Spaziergängen, Gängen zu Ärzten, Behörden oder Supermärkten. Außerdem wird auf Wunsch auch Kontakt zu Hauswirtschafts- und Pflegediensten hergestellt.

Mieten und Betriebskosten

Die durchschnittliche Kaltmiete betrug über die gesamten Bestände im Berichtsjahr 7,02 €/m ². In Ratingen betrug sie 8,38 €/m ² , in Dülmen 6,96 €/m ² , in Düsseldorf 12,94 €/m ² , in Dortmund 10,81 €/m ² und am Standort Essen 6,49 €/m ². Die jährlichen Sollmieten betrugen 21,93 Mio. € (Vorjahr: 20,87 Mio. €).

Die umlagefähigen Betriebskosten (ohne Heizkosten) betragen gegenwärtig im Monatsdurchschnitt pro Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche 1,88 € (Vorjahr: 1,88 €).

Es ist festzuhalten, dass insbesondere durch die stark angestiegenen Energiekosten und durch Gebührenerhöhungen die Heiz- und Betriebskosten für Mieter und Vermieter stetig steigen werden. Durch geeignete Maßnahmen der energetischen Sanierung, durch günstigeren Energieeinkauf und Vereinbarung mehrjähriger Festpreiskonditionen versuchen wir, diesen Trend abzumildern.

Die höherwertige Gebäudeausstattung insbesondere mit Aufzugsanlagen führt aufgrund erhöhter gesetzlicher Anforderungen an die Sicherheit zu entsprechend höheren Betriebskosten.

Erlösschmälerungen

Im Berichtsjahr sind Erlösschmälerungen von rd. 399 T€ (im Vorjahr 465 T€) eingetreten. Diese resultieren u. a. aus kurzzeitigen Leerständen bei Neuvermietung, aus modernisierungs- und umbaubedingten Leerständen, schwerer Vermietbarkeit bis zu 3 Monaten, Mietminderungen und auch aus notwendigen Räumungsverfahren.

Die Leerstandsquote betrug zum 31. Dezember 2023 insgesamt 0,91 % und lag an dem Stichtag damit leicht über dem Vorjahresniveau (0,8 %). Im Jahresdurchschnitt lag die Leerstandsquote ebenfalls auf einem sehr niedrigen Niveau von 1,04 %. Mit über 45 % stellt die Modernisierung und Instandsetzung der Wohnungen nach Leerzug den wesentlichsten Leerstandsgrund dar. Die Leerstands- bzw. Vermietungssituation für Essen-Nord stellt sich lt. Betriebsvergleich des Verbandes der Wohnungswirtschaft im Vergleich zu anderen Wohnungsunternehmen in der Region nach wie vor gut dar.

Die Fluktuationsquote lag im Berichtsjahr bei 6,7 % (251 Kündigungen) und sank im Vergleich zum Vorjahr erneut auf einen historischen Tiefstwert. Auch in der Zukunft ist eine Änderung dieser Entwicklung mittelfristig nicht zu erwarten, was u. a. ein Indikator für die langfristige Kundenbindung ist.

Wesentliche Ursache für die Wohnungskündigungen war erneut, analog zu den vorherigen Jahren, zu rund 25 % der Wechsel in ein Alten- oder Pflegeheim bzw. der Tod des Mieters. Dies erklärt sich aus der Altersstruktur der Mieter, die sich wiederum aus den genossenschaftstypisch oft über Jahrzehnte laufenden Mietverhältnissen entwickelt hat.

Erfreulich ist, dass wir auch im Berichtsjahr den Wünschen der Mieter nach einer neuen Wohnung immerhin in gut 10 % der Fälle nachkommen und sie so in der Genossenschaft halten konnten.

Weitere nennenswerte Ursachen für Wohnungswechsel sind weiterhin mit 19 % der aus beruflichen oder persönlichen Gründen veranlasste Wechsel an einen anderen Ort und mit 15 % der anhaltend gestiegene Bedarf vieler Mieter nach mehr Wohnfläche.

Die wirtschaftliche Lage unserer Genossenschaft

Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2023 wurde ein Jahresüberschuss von 3.548 T€ realisiert. Dieser setzt sich wie folgt zusammen:

Das positive Ergebnis der Hausbewirtschaftung von T€ 4.373 hat sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 228 vermindert. Ursächlich hierfür sind im Wesentlichen um T€ 1.064 gestiegene Sollmieten (davon entfallen ca. 50 % auf Erstvermietung Neubauten und Erstvermietung Ankauf), denen um T€ 837 gestiegene Instandhaltungskosten und um T€ 434 erhöhte andere Aufwendungen für Hausbewirtschaftung gegenüberstehen. Die anderen Aufwendungen für Hausbewirtschaftung beinhalten insbesondere die Zuführung zur Rückstellung für Kosten, die durch den hydraulischen Abgleich von Heizungsanlagen entstehen werden (T€ 391).

Die Verwaltungskosten betragen in 2023 je Bewirtschaftungseinheit rd. €691,00 (Vorjahr: rd. € 678,00). Die Instandhaltungskosten belaufen sich einschließlich zugeordneter Personal- und Sachkosten und nach Abzug von Versicherungs- und sonstigen Erstattungen auf rd. € 32,55 (Vorjahr: rd. € 29,79) je qm Wohn- und Nutzfläche.

Das im Vergleich zum Vorjahr um T€ 50 erhöhte negative Ergebnis der Bautätigkeit Anlagevermögen von T€ 310 resultiert aus zugeordneten Personal- und Sachkosten von T€ 189, Bereitstellungszinsen für Darlehen, die zur Finanzierung der Bautätigkeit bestimmt sind (T€ 102) sowie Prämien für Bauwesenversicherungen, die für einzelne Bauprojekte abgeschlossen werden (T€19).

Im Beteiligungs- und Finanzergebnis sind Erträge aus dem Verkauf von Wertpapieren i. H. v. T€ 44 enthalten.

Das Neutrale Ergebnis beinhaltet Erträge aus der Auflösung von Rückstellung i. H. v. T€ 192, Erträge aus der Vereinnahmung von Verbindlichkeiten i. H. v. T€ 135 sowie Aufwendungen für frühere Jahre i. H. v. T€ 140.

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betreffen im wesentlichen Körperschaftsteuer (einschließlich Solidaritätszuschlag) sowie Gewerbesteuer des Berichtsjahres.

Der ursprünglich im Wirtschaftsplan 2023 angenommene Jahresüberschuss in Höhe von ca. Mio. 2,3 € wurde um ca. Mio. 1,2 € übertroffen. Ursächlich hierfür ist im Wesentlichen die Nichtausschöpfung unseres geplanten Instandhaltungsbudgets (stark abgenommene Fluktuation und Leerstand). Des Weiteren sind die Erlösschmälerungen in der ursprünglich geplanten Höhe nicht eingetreten.

Insgesamt beurteilen wir die Entwicklung unseres Wohnungsunternehmens als gut im gegebenen Marktumfeld.

Vermögenslage

Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 840 (= 0,4 %) auf T€ 188.283 vermindert.

Die Sachanlagen (vorwiegend bebaute Grundstücke) erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 1.660. Den Investitionen (vorwiegend Anlagen im Bau) von T€ 5.325 stehen planmäßige Abschreibungen von T€ 3.659 und Abgänge von T€ 6 gegenüber.

Die langfristigen Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände bestehen im Wesentlichen aus Forderungen aus zu verrechnenden Tilgungszuschüssen in Höhe von T€ 602 sowie aus Forderungen aus der WEG Rücklage in Höhe von T€ 77.

Das langfristige Eigenkapital (Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder und Ergebnisrücklagen) hat sich insbesondere aufgrund des nicht zur Ausschüttung vorgesehenen Teils des Jahresüberschusses 2023 um T€ 3.108 auf T€ 63.553 erhöht. Die Eigenkapitalquote beläuft sich auf 33,8% (Vorjahr: 32,0%).

Die langfristigen Rückstellungen entfallen mit T€ 2.043 (Vorjahr: T€ 2.215) auf Pensionsrückstellungen. Von den übrigen Rückstellungen entfallen T€ 386 auf Rückstellungen für unterlassene Instandhaltungen, T€ 391 auf Rückstellungen für den hydraulischen Abgleich sowie T€ 793 auf Steuerrückstellungen.

Die Darlehen haben sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 3.871 vermindert. Dem Zufluss durch Darlehensvalutierungen von T€ 3.318 stehen planmäßige Tilgungen von T€ 5.592 und Rückzahlungen von Darlehen von T€ 769 sowie im Berichtsjahr verrechnete Tilgungszuschüsse von T€ 828 gegenüber.

Unter den kurzfristigen übrigen Verbindlichkeiten werden insbesondere mit T€ 1.355 (Vorjahr: T€ 2.284) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen.

Finanzlage

Am 31. Dezember 2023 waren die langfristigen Vermögenwerte in voller Höhe durch langfristige Finanzierungsmittel gedeckt.

Der positive Casflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit (T€ 7.054) reichte nicht aus, um die negativen Cashflows aus der Investitionstätigkeit (T€ 5.197) und aus der Finanzierungstätigkeit (T€ 3.708) zu decken. Aus dem Bedarf ergab sich eine Verminderung des Finanzmittelbestandes um T€ 1.851 auf T€ 5.463 zum 31.12.2023.

Die aktuellen Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen sind fristgerecht finanziert. Die Zahlungsfähigkeit war im Jahr 2023 gegeben und ist auch für das Jahr 2024 auf Basis der Wirtschafts- und Finanzplanung gesichert.

Finanzielle Leistungsindikatoren der Genossenschaft

Die finanzielle Leistungsfähigkeit unserer Genossenschaft lässt sich darüber hinaus mit Hilfe der folgenden Indikatoren beschreiben:

Die Gesamtkapitalrentabilität zeigt den prozentualen Erfolg des gesamten Kapitaleinsatzes an. Sie gibt auch den Zinssatz an, der durch die Aufnahme zusätzlicher Kredite erwirtschaftet werden kann.

Die Leerstandsquote ist kein finanzwirtschaftlicher Indikator. Sie zeigt als Anteil der im Jahresverlauf leerstehenden Wohnungen die reale Auslastung unseres Wohnungsangebotes an.

Risiken und Chancen

Der Vorstand hat aufgrund des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) ein Risikomanagementsystem eingeführt. Es ist darauf ausgerichtet, die dauerhafte Zahlungsfähigkeit sicherzustellen und das Eigenkapital zu stärken. Dazu werden in verschiedenen Beobachtungsbereichen Risikoindikatoren, die zu einer Störung der Vollvermietung oder zu Mietminderungen führen können, ermittelt und bewertet.

Zum internen Kontrollsystem der Genossenschaft gehören auch Regelungen zu Compliance. Neben den gesetzlich geltenden Bestimmungen sind unternehmensinterne Richtlinien und Anweisungen Bestandteil des Compliance Management Systems, das regelmäßig überprüft und aktualisiert wird.

Die Aktualisierung und Weiterentwicklung des Risikomanagements und des Compliance Systems ist eine laufende, mit hoher Priorität verfolgte Managementaufgabe. Dabei wurde in Anlehnung an die Anforderungen des IDW Prüfungsstandards 340 sowie hinsichtlich der weiteren erforderlichen Maßnahmen die Grundelemente nach § 91 Abs. 2 Aktiengesetz berücksichtigt. Die hier aufgeführten hohen regulatorischen Standards werden in diesem Jahresabschluss weiterentwickelt angewandt.

Der Risikobericht mit unterschiedlichen Risikoinventaren wird regelmäßig aktualisiert.

Umfeldrisiken

Der räumliche Schwerpunkt unserer Wohnungsbestände befindet sich im Stadtgebiet von Essen. Die mit der strukturellen Schwäche der Stadt Essen und der Metropolregion Ruhr verbundenen Umfeldrisiken wirken sich somit unmittelbar auf unsere Wohnungsbestände aus. Insbesondere sind hierbei die im Vergleich zum Bundesgebiet geringere Kaufkraft, der deutlich geringere Anstieg der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigtenzahl und die nach wie vor vergleichsweise hohe Arbeitslosenquote sowie die hohe Zahl von Sozialhilfebedürftigen zu nennen.

Demgegenüber versuchen wir durch unsere Expansion in prosperierenden Wohnungsmärkten und guten Lagen ein Gegengewicht zu stellen. Die in den letzten Jahren vorgenommene Expansion durch Neubaumaßnahmen in Düsseldorf, Ratingen und Dortmund stellt unseren Bestand auf eine breitere Basis, verringert die regionale Abhängigkeit und führt insgesamt zu einer baulichen Verjüngung.

Die in den Jahren bis 2018 eingetretene konjunkturelle Belebung der deutschen Wirtschaft hat zwar die allgemeine Stimmung in Wirtschaft und Gesellschaft auch in unserem Umfeld verbessert, die strukturellen Probleme sind dadurch jedoch keineswegs beseitigt und wirken sich nach wie vor (Mietpreis) hemmend auf unser Vermietungsgeschäft aus. Die sich in den Geschäftsjahren 2019 und 2020 bereits abzeichnende Schwächephase der deutschen Wirtschaft hat sich durch die anhaltenden wirtschaftlichen Folgen der Pandemie auch in 2021 noch einmal deutlich verschärft. Hinzu kommen in 2022 und 2023 nunmehr die mit der Energiekrise und der hohen Inflation verbundenen zusätzlichen Belastungen für weite Teile der Bevölkerung.

Nach dem Inkrafttreten und der zwischenzeitlich vorgenommenen Verschärfung der sog. Mietpreisbremse (erweiterte Auskunftspflichten des Vermieters) und der weiterhin andauernden angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt sind im politischen Raum Diskussionen über weitere ordnungspolitische Maßnahmen weiterhin aktuell und werden in einigen Bundesländern und im Bund kontrovers diskutiert. Diese Reformgedanken im Mietrecht können erhebliche Auswirkungen auf die gesamte Wohnungswirtschaft haben. Ausgelöst durch die hohe Nachfrage nach Wohnraum und der aufgrund von Baukosten- und Materialpreissteigerungen sowie der erhöhten Finanzierungskosten nicht annähernd in ausreichender Zahl erstellter Neubauvorhaben in 2023 und insbesondere in den Folgejahren wird sich der politische Druck nach weiteren mietpreissenkenden Regelungen im Wohnungsbestand noch weiter aufbauen. ⁴⁷

Die in der Vergangenheit aufgrund gesetzlicher Änderungen erfolgte Reduzierung des umzulegenden Anteils von vorgenommenen Modernisierungen von ursprünglich 11 % auf 8 % und die damit einhergehenden ergänzenden Regelungen, die den Spielraum der maximal umlegbaren Modernisierungskosten auch 6 Jahre nach Abschluss der Modernisierung deutlich begrenzen, wirken sich im Zusammenspiel mit auf hohem Preisniveau verharrenden Preisen bei vielen Hoch- und Tiefbaugewerken negativ auf das Modernisierungsverhalten vieler Wohnungsgesellschaften aus und führen in der Folge zu einer erkennbaren Zurückhaltung und zeitlichen Streckung von dringend notwendigen energetischen Modernisierungsmaßnahmen. ⁴⁸ Hinzu kommt, dass die bislang von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Bank) verlässliche öffentliche Förderung für energetische Sanierungsvorhaben und für besonders energetisch anspruchsvolle Neubauvorhaben (Bundesförderung für effiziente Gebäude, BEG) im Januar 2022 zwischenzeitlich und ohne Ankündigung ersatzlos gestrichen und in der zeitlichen Folge gegenüber vorherigen Förderkonditionen erheblich verschlechtert bzw. verschärft wurde. Die damit einhergehenden Folgen für die politisch geforderten energetischen Modernisierungsanstrengungen und Neubauvorhaben führen für die Wohnungsunternehmen zu einer deutlich schlechteren Ausgangslage und erklären die stark nachlassenden baulichen Neubauaktivitäten der gesamten Wohnungswirtschaft.

Ab 2021 ist ein nationales Emissionshandelssystem in Deutschland etabliert worden. Mit dem am 12. Dezember 2019 in Kraft getretenen Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) sind die hierfür erforderlichen rechtlichen Grundlagen geschaffen worden. Unternehmen, die Heiz- und Kraftstoffe in Verkehr bringen (z. B. Stadtwerke), müssen ab 2021 in Höhe der damit verbundenen CO ₂ -Emission Zertifikate kaufen und haben diesen Preis auf den Energiepreis aufgeschlagen. Durch die Beheizung von Wohnungen erfolgt im Rahmen der Gasrechnung dieser CO ₂ -Aufschlag, der in 2021 je Tonne CO ₂ 25,00 € betrug. Mit der Heizkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2023 wird sich dieser Preisaufschlag somit in 2024 erstmalig beim Mieter und Vermieter nach einem 10-Stufen-Modell in Abhängigkeit von der Emissions-Ausgangslage des Wohngebäudes ausgehend von 45,00 € je Tonne CO ₂ unterschiedlich stark bei den Mietparteien bemerkbar machen.

⁴⁷ Wohnungskrise: Zahl der Baugenehmigungen auf Elf-Jahres-Tief., Haufe Online Redaktion, News vom 29.02.2024, https://www.haufe.de/immobilien/entwicklung-vermarktung/marktanalysen/zahl-der-baugenehmigungen-sinkt-weiter_84324_438242.html#:~:text=Die%20Zahl%20der%20Baugenehmigungen%20ist,den%20Bau%20von%20260.100%20Wohnungen.
⁴⁸ Energetische Sanierungen kommen nicht voran. Tagesschau Online, 29.09.2023: https://www.tagesschau.de/wirtschaft/verbraucher/haus-energetische-sanierung-kosten-100.html

Der CO ₂ -Aufschlag soll bis 2026 schrittweise auf 60,00 €/Tonne ansteigen. Insofern werden je nach Höhe der Kostenbeteiligung und abhängig vom energetischen Zustand der Wohnungsbestände über die Jahre steigende neue Kostenbelastungen auf die Wohnungsunternehmen und Mieter zukommen. Es ist dabei nicht auszuschließen, dass der CO ₂ -Aufschlag zukünftig deutlich stärker ausfallen wird als in den ersten Jahren.

In den nächsten Jahren wird die Dekarbonisierung des Wohnungsbestandes hin zu klimaneutralen Gebäuden viele Unternehmen der Wohnungswirtschaft an die wirtschaftlichen Grenzen bringen. Durch den in 2022 durch unsere Wohnungsgenossenschaft initiierten Klimapfad versuchen wir, die energetischen Maßnahmen an unseren Wohngebäuden so zu organisieren, dass wir unseren Mietwohnungsbestand bis zum Jahr 2045 klimaneutral umstellen.

Weitere aktuelle die Wohnungswirtschaft betreffende politische Diskussionen wirken auf einige Marktteilnehmer sehr beunruhigend. So wurde im Bundesland Berlin bislang ernsthaft die Möglichkeit von Enteignungen von Wohnungsunternehmen als Ergebnis von Koalitionsvereinbarungen geprüft. Inwiefern das Bürgerbegehren nach dem Ergebnis der Nachwahl zum Abgeordnetenhaus in Berlin Anfang 2023 mit einer Koalition von CDU und SPD politische Unterstützung erfährt, ist allerdings derzeit fraglich. Die mit der sozialen Marktwirtschaft nur schwer zu vereinbarenden politischen Ideen einer verbindlichen Vorgabe bzw. Deckelung von Kaltmieten ("Mietendeckel") nunmehr auf Bundesebene und der Verlängerung des Betrachtungszeitraumes von Mietwertspiegeln von vier auf sechs Jahre kennzeichnen die gesellschaftliche Diskussion und spiegeln die in angespannten Wohnungsmärkten zwischenzeitlich aufkommende negative Meinungsbildung gegenüber Wohnungsunternehmen wider. Mögliche Folgen für unsere Wohnungsgenossenschaft wären der Höhe nach eingeschränkte bzw. zeitlich weit versetzte Mietanpassungspotentiale, die die Handlungsfähigkeit auch vor dem Hintergrund stark steigender Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung deutlich begrenzen.

Weiterhin bewirkt die demographisch bedingte Entwicklung neben den zu erwartenden rückläufigen Renteneinkommen unserer Mieterinnen und Mieter eine Verminderung der Mietzahlungsfähigkeit, die durch die in Zukunft eintretende Abnahme der Fähigkeit des Staates zu Transferleistungen und zur Subventionierung der Sozialsysteme verstärkt werden dürfte. Diese Einschätzung gilt auch vor dem Hintergrund des in der Zwischenzeit zahlenmäßig ansteigenden Flüchtlingszuzugs aus dem arabischen Raum, der weiterhin anhaltenden Zuwanderung aus anderen EU-Staaten und insbesondere des Flüchtlingszuzuges in Folge des russischen Angriffs auf die Ukraine. Das als Reaktion auf die Energiekrise und der stark steigenden Inflation ab dem 01. Januar 2023 eingeführte Wohngeld-Plus hat zunächst zu einer deutlichen Entlastung der Wohnkostenbelastung bei einer - gegenüber den bisherigen Regelungen - deutlich größeren Zahl an Wohngeldbeziehern geführt.

Um unsere Marktposition zu sichern, sind wir darum nach wie vor bestrebt, unsere Bestände durch qualitative Restrukturierung über Zukäufe und Neubauten in attraktiven Lagen zu verbessern und zu verjüngen.

Über eine gezielte Modernisierung und Instandhaltung schaffen wir zudem höhere Wohnqualitäten, mit denen wir erreichen wollen, dass unsere Wohnungen trotz demographisch und durch Zuzüge bedingt wechselnder Bevölkerung und abnehmender Zahlungsfähigkeit marktfähig bleiben. Darüber hinaus führt die Modernisierung unserer Wohnungsbestände dazu, dass uns zukünftig ordnungspolitische Sanktionsmaßnahmen (CO ₂ -Bepreisung) wegen unterlassener energetischer Sanierung weniger treffen werden.

Zinsrisiken

Die im Laufe des Berichtsjahres aufgetretenen Bewegungen der Kapitalmärkte haben wir im Rahmen unseres Risikomanagements beherrschen können.

Die derzeitige Zinsentwicklung führt allerdings seit Ende 2021/Anfang 2022 und im gesamten Jahresverlauf 2022 und 2023 zu langfristigen Zinskonditionen, die innerhalb eines vergleichsweise kurzen Zeitraumes die Fremdkapitalkosten erheblich verteuert haben. Insofern gilt es, langfristige Zinsänderungsrisiken und ihre Auswirkungen auf die Zinsbelastungsfähigkeit unserer Wohnungsgenossenschaft frühzeitig zu identifizieren und ggfs. entsprechend Vorsorge zu treffen. Durch eine vorausschauende Prolongation auslaufender Kredite, auch unter Ausschöpfung der Möglichkeiten von Forward-Instrumenten, ist es uns gelungen, die Fremdkapitalkosten soweit uns möglich zu optimieren. Es bleibt abzuwarten, ob und in welchem Tempo die Zinskonditionen im Jahresverlauf 2024 wieder eine, wenn auch leichte, Abwärtsbewegung vornehmen.

Risiken aus Zahlungsstromschwankungen sowie aus Liquiditäts- und Preisänderungen

Wesentlichen Risiken aus Zahlungsstromschwankungen und Liquiditätsrisiken ist die Genossenschaft aufgrund regelmäßiger Mieteinzahlungen bislang und absehbar nicht ausgesetzt. Die Mieterträge sind durch die Nutzungs- und Mietverträge gesichert.

Preisänderungsrisiken bestehen aufgrund des vielfach bestehenden Abstands zum ortsüblichen Mietpreisniveau nicht. Das aktuelle Mietniveau bietet kurz- und mittelfristig Mieterhöhungsmöglichkeiten. Angesichts des eklatanten Mangels an Neubauwohnungen in der Stadt Essen und in den für unsere Wohnungsgenossenschaft relevanten Wohnungsmärkten, der überwiegend negativen öffentlichen Resonanz auf Neubauvorhaben und der insgesamt geringen Neubauaktivität wird auch das Risiko aus freigezogenen bzw. neu zu vermietenden Wohnungen als gering bewertet.

Lediglich die höheren Aufwendungen aufgrund von weiterhin bestehenden Liefer- und Produktionsengpässen bei Baumaterialien führten zu geringeren Verzögerungen und Preisbelastungen zu Beginn 2023.

Risiken aufgrund des Krieges in der Ukraine

Der Angriff Russlands auf die Ukraine im Februar 2022 hat weiterhin erhebliche Auswirkungen auf deutsche Unternehmen und ihre Beschäftigten. Insbesondere die durch die Einstellung der Gaslieferungen aus Russland verursachte Energiekrise hat maßgeblich zu zunächst explosionsartigen Kostensteigerungen bei der Heizwärmeversorgung von Wohngebäuden geführt. Die Energiekrise ist darüber hinaus auch unmittelbar oder mittelbar der Haupttreiber der historisch hohen Inflation. ⁴⁹

Die durch die Bundesregierung beschlossenen Energiepreisbremsen haben ab 2023 die Kostenauswirkungen bei den privaten Haushalten begrenzt. Für unsere Mieterinnen und Mieter galt, dass die erhaltenen Entlastungen erst im Rahmen der Betriebskostenabrechnung an sie weitergeben wurden. Durch die gezielte Anpassung der Heizkostenvorauszahlungen versuchen wir überdies, hohe Restforderungsbeträge aus der Betriebskostenabrechnung zu vermeiden. Des Weiteren haben wir bislang Vorsorge durch langfristig gesicherte Gasbezugsverträge treffen können, die sich insbesondere im gasbeheizten Wohnungsbestand in Essen für unsere Mieter bis Ende 2023 sehr positiv ausgewirkt haben. Auch die vertragliche Anschlussvereinbarung mit den Stadtwerken Essen, Ratingen und Düsseldorf zu Beginn der Heizperiode 2023/2024 hat dazu beigetragen, dass die Energiepreise auch zukünftig im erträglichen Maße gesichert werden konnten. Darüber hinaus haben wir unsere ohnehin regelmäßig gewarteten zentralen Heizungsanlagen weiter technisch optimiert und Einstellungsänderungen vorgenommen, die ohne nennenswerten Komfortverlust zu bereits feststellbaren Energieeinsparungen geführt haben und somit auch zukünftig die Energiekostenbelastung unserer Mieterinnen und Mieter im erträglichen Rahmen halten werden.

Die Genossenschaft bewertet kontinuierlich die möglichen Risiken aus dem Ukraine-Krieg. Inwieweit es durch den Krieg in der Ukraine zu weiteren Beeinträchtigungen der Genossenschaft kommt, kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abschließend beurteilt werden.

Marktchancen

Unsere Strategie, durch Aus-, Um- und Neubau barrierefreie Wohnungen zu schaffen, haben wir im Berichtsjahr fortgeführt. Als Maßnahme zur Sicherung unserer Wettbewerbsfähigkeit betrachten wir auch die Modernisierungen, die wir in unseren attraktiven, erhaltungswürdigen Beständen konzentriert vornehmen. Dabei observieren wir den Markt permanent, um attraktive Immobilien zur Ergänzung unserer Bestände zu erwerben.

⁴⁹ Inflationsrate bestätigt - Energie und Lebensmittel als Preistreiber. Handelsblatt Online, 08.09.2023: https://www.handels-blatt.com/finanzen/geldpolitik/verbraucherpreise-inflationsrate-bestaetigt-energie-und-lebensmittel-als-preistreiber/29380104.html

Dem Ausbau sozialer Leistungen kommt dabei als qualitätssichernde Maßnahme eine hohe Bedeutung zu. Genau darum praktizieren wir die Zusammenarbeit mit Sozialverbänden und Dienstleistern der Sozialwirtschaft kontinuierlich.

Durch die in unserer Tochtergesellschaft Essen-Nord Bau und Service GmbH seit Ende 2020 verortete Heizkostenselbstabrechnung und Funkrauchwarnmelder-Wartung unserer Wohnungsbestände eröffnen wir uns ein neues Geschäftsfeld im Kerntätigkeitsbereich der Wohnungswirtschaft. Dies geschieht zum einen aus unternehmerischen Motiven und zum anderen, um die gestiegenen Serviceansprüche (Fernauslesbarkeit und -Wartung) sowie eine Kostenstabilität aus Sicht unserer Mieter und Mitglieder sicherstellen zu können. Auch im Geschäftsjahr 2023 haben wir weitere Wohnungsbestände in die Heizkostenselbstabrechnung und in die Funkrauchwarnmelder-Wartung übernommen. Dabei handelt es sich u. a. um die Bestände am Arendahls Hang in Essen-Stoppenberg, die wir im Rahmen der energetischen Modernisierung an die Fernwärme angeschlossen haben. Seit der Einführung der Selbstabrechnung in 2020 sind somit bislang insgesamt rd. 892 Wohneinheiten (Stand: 31.12.2023) unserer Genossenschaft mit Messtechnik ausgestattet worden. Überdies verfügen wir in unserer Tochtergesellschaft zwischenzeitlich über eigene fachliche Expertise bei der Wartung und Instandhaltung von zentralen Heizungsanlagen unserer Wohnungsgenossenschaft. Auch hierbei findet eine Wertschöpfung statt, die selbstverständlich auch unserer Wohnungsgenossenschaft zugutekommt.

Die seit einigen Jahren begonnene umfassende Werbekampagne in den Medien unserer Kernregion haben wir kontinuierlich überarbeitet und setzen diese fortan zur Sicherung unserer Wettbewerbsposition verstärkt ein. Des Weiteren kommunizieren wir anlassbezogen über alle uns zur Verfügung stehenden Kanäle (z. B. Website, örtliche Presse, Mieterzeitung) und informieren über die Entwicklungen in unserer Genossenschaft.

Prognosebericht

Auf dem Hintergrund unserer Lagebeurteilung verfolgt der Vorstand in Übereinstimmung mit dem Aufsichtsrat auch im kommenden Jahr nach wie vor die Fortsetzung unserer Modernisierungs- und Diversifizierungspolitik. Diese Strategie dient dem Ziel, unsere Wohnungsgenossenschaft nachhaltig als prosperierendes Unternehmen zu erhalten. Dabei steht die Modernisierung erhaltenswürdiger Bestände ebenbürtig neben der Verbesserung unserer Bestände durch Umbauten, Neubauten und Zukäufe. Deren regionale Differenzierung dient zugleich der Risikominderung durch Streuung unserer Wohnanlagen in verschiedenen Standortregionen.

Waren noch in 2021 und 2022 die Auswirkungen der Corona-Pandemie ausschlaggebend für deutliche Verzögerungen bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen, so lässt sich für das Geschäftsjahr 2023 nur noch eine marginale Auswirkung auf unsere Geschäftsfelder feststellen.

Verzögerungen aufgrund gestörter Liefer- und Produktionsprozesse sind im Berichtszeitraum zu einem großen Teil den Auswirkungen des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine zuzuordnen.

Die gestiegenen Preise für Energie trugen auch in 2023 zu einem großen Teil dazu bei, dass die Baukosten weiterhin zugelegt haben bzw. auf hohem Niveau verharrt sind. Durch Planung und erhöhtem Wettbewerb versuchen wir, die Auswirkungen so gering wie möglich zu gestalten.

Die Umsetzung einer energetischen Portfolioanalyse unseres Wohnungsbestandes mit Darstellung eines Klimaschutzpfades wird uns zukünftig in die Lage versetzen, die Zielerreichung bei der CO ₂ -Reduzierung zu steuern und schließlich auch - soweit möglich - erreichen zu können.

Wir gehen derzeit davon aus, dass der Angriff Russlands gegen die Ukraine zu keinen wesentlichen Abweichungen von der durch den Jahresabschluss vorgezeichneten Linie führen wird. Die Zukunftserwartungen unserer Wohnungsgenossenschaft werden durch die Situation in der Ukraine nach gegenwärtigem Stand nicht bedeutsam verändert, so dass das Unternehmen nicht wesentlich von den Auswirkungen betroffen sein wird.

Im Ergebnis lässt sich insgesamt festhalten, dass die vorgenannten Risiken, die sich für unsere Genossenschaft ergeben könnten, die positive Fortführung des Unternehmens mit hinreichender Wahrscheinlichkeit nicht maßgeblich beeinflussen werden.

Wir erwarten für das Geschäftsjahr 2024 einen Umsatz von rund 28,5 Mio. € sowie einen Jahresüberschuss i. H. von ca. 2,4 Mio. €. Die Höhe des Jahresüberschusses wird maßgeblich beeinflusst von den umsetzbaren geplanten Instandhaltungsmaßnahmen (Plan: 8.740 T€) und den tatsächlich realisierten Erlösschmälerungen (Plan: 436 T€).

Der Vorstand dankt allen Mitarbeitenden für ihren täglichen Einsatz sowie den Mitgliedern des Aufsichtsrates und der Vertreterversammlung für die vertrauensvolle Zusammenarbeit und Unterstützung.

Bilanz zum 31.12.2023

AKTIVA

PASSIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Anhang zum Jahresabschluss 2023

A. Allgemeine Angaben

Die Wohnungsgenossenschaft Essen-Nord eG hat ihren Sitz in Essen und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Essen (GenRegNr. 316).

Die Aufstellung des Jahresabschlusses 2023 erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) und denen des Genossenschaftsgesetzes (GenG) sowie der Satzung der Genossenschaft.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht der Verordnung für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen, wobei für die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung das Gesamtkostenverfahren Anwendung findet.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden unverändert gegenüber dem Vorjahr folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Immaterielle Vermögensgegenstände

Die immateriellen Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen bewertet. Dabei wurde eine Nutzungsdauer von 3 bis 10 Jahren zugrunde gelegt.

Sachanlagevermögen

Das Sachanlagevermögen wird zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt - und soweit abnutzbar - vermindert um planmäßige Abschreibungen.

Im Geschäftsjahr 2018 wurde die Nutzungsdauer von Wohn- und Geschäftsbauten neu festgelegt. Diese werden seitdem mit 2 % der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abgeschrieben. Die Neufestlegung der Abschreibungssätze erfolgte zur Harmonisierung an die steuerlichen Bewertungsmethoden.

Für Balkonanbauten bei bereits auf den Erinnerungswert abgeschriebenen Gebäuden wurde eine Nutzungsdauer von 20 Jahren festgelegt.

Für Garagen wird eine Gesamtnutzungsdauer von 25 Jahren bzw. 33 Jahren zugrunde gelegt. Die Abschreibung der Außenanlagen erfolgt über eine Gesamtnutzungsdauer von 10 Jahren. Neben angefallenen Fremdkosten werden Aufwendungen für technische Eigenleistungen in die Herstellungskosten einbezogen. Fremdkapitalzinsen werden nicht aktiviert.

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wird nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer in 3 bis 10 Jahren linear abgeschrieben. Die Zugänge werden zeitanteilig abgeschrieben.

Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Jahr der Anschaffung sofort voll abgeschrieben.

Finanzanlagen

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten aktiviert.

Unfertige Leistungen

Die unter dieser Position erfassten, mit den Mietern noch nicht abgerechneten umlagefähigen Heiz- und anderen Betriebskosten werden zu den tatsächlich entstandenen Kosten bilanziert. Ausfällen für leerstehende Wohnungen sind durch einen Abschlag Rechnung getragen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

sind zum Nominalwert ausgewiesen; Ausfallrisiken wurde durch Einzelwertberichtigungen oder direkte Abschreibungen Rechnung getragen.

Wertpapiere

sind nach dem Niederstwertprinzip bewertet; sie sind zu Anschaffungskosten oder zum niedrigeren Kurswert angesetzt. Es wurden Abschreibungen in Höhe von Euro 167,27 vorgenommen.

Wertpapiere in Fremdwährung wurden zum Bilanzstichtag zum Devisenkassamittelkurs entsprechend § 256a HGB umgerechnet.

Flüssige Mittel

sind mit dem Nominalwert angesetzt. Konten in Fremdwährung wurden am Bilanzstichtag mit dem Devisenkassamittelkurs umgerechnet.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Die ausgewiesenen Beträge enthalten im Voraus gezahlte Aufwendungen.

Rückstellungen

Pensionsrückstellungen

Rückstellungen für Pensionen werden mittels des Anwartschaftsbarwertverfahrens (Projected-Unit-Credit Methode) ermittelt. Als biometrische Rechnungsgrundlagen wurden die "Richttafeln 2018 G" von Klaus Heubeck verwendet.

Folgende weitere Annahmen liegen der Bewertung zugrunde: Rechnungszinssatz von 1,83 % p. a. bei Berücksichtigung eines 10-Jahres Durchschnitts sowie 1,76 % bei Berücksichtigung eines 7-Jahres Durchschnitts (Vorjahr: 1,45 % p. a.); Gehaltssteigerungen i. H. v. 2,00 % p. a.; Rentensteigerungen, i. H. v. 1,75 bzw. 2,00 % p. a. sowie die Fluktuation i. H. v. 4,00 % p. a.

Der Ermittlungszeitraum für den durchschnittlichen Marktzinssatz wurde von einem 7-Jahres Durchschnitt auf einen 10-Jahres Durchschnitt verlängert (§ 253 Abs. 2 Satz 1 HGB). Der Unterschiedsbetrag nach § 253 Abs. 6 HGB beträgt zum Bilanzstichtag € 22.909 (Rückstellung unter Verwendung des 10-Jahres-Durchschnittszinssatzes = € 2.043.436; Rückstellung unter Verwendung des 7-Jahres-Durchschnittszinssatzes = € 2.066.345).

Sonstige Rückstellungen

wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Der Ansatz der Rückstellungen erfolgt unter Berücksichtigung von künftigen Preis- und Kostensteigerungen.

Verbindlichkeiten

sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert. Aufwendungsdarlehen im Sinne von § 88 II. WoBauG, für die nach Absatz 3 dieser Vorschrift ein Passivierungswahlrecht besteht, sind ausnahmslos passiviert.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

1. Entwicklung des Anlagevermögens

2. Die Position "Unfertige Leistungen" in Höhe von 6.865 T€ betrifft noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten.

3. Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen in Höhe von T€ 216 (Vorjahr T€ 464).

4. Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen zum 31.12.2023 betreffen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen.

5. In der Position "Sonstige Vermögensgegenstände" sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

6. In den "Sonstigen Rückstellungen" sind folgende wesentliche Rückstellungen enthalten:

7. Für Verpflichtungen aus zugesagten Pensionen wurden Rückstellungen in vollem Umfang gebildet.

8. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge enthalten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

9. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Grundpfandrechte zeigt die folgende Tabelle (Vorjahreszahlen in Klammern):

^* = Grundpfandrechte

II. Gewinn- und Verlustrechnung

1. In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind keine wesentlichen periodenfremden und außergewöhnlichen Erträge aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens enthalten. Aus der Währungsumrechnung sind negative Erträge i. H. v. Euro 764,06 angefallen.

2. Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung setzen sich wie folgt zusammen:

3. In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind periodenfremde Erträge aus der Auflösung der Pensionsrückstellung i. H. v. T€ 172 sowie Erträge aus der Ausbuchung von verjährten Mitgliederguthaben i. H. v. T€ 135 enthalten. In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind periodenfremde und außergewöhnliche Aufwendungen für frühere Jahre in Höhe von T€ 140 (Vorjahr T€ 25) enthalten.

D. Sonstige Angaben

1. Sonstige in der Bilanz nicht ausgewiesene finanzielle Verpflichtungen resultieren aus Neubaumaßnahmen und Grundstücksankäufen i. H. v. T€ 6.967.

2. Die Gesellschaft besitzt Kapitalanteile an der Essen-Nord Bau und Service GmbH. Der Anteilsbesitz dient der Herstellung einer dauernden Verbindung.

Die Gesellschaft ist seit März 2013 zu 100 % an der Essen-Nord Bau und Service GmbH beteiligt. Die Essen-Nord Bau und Service GmbH ist ein verbundenes Unternehmen.

Die Genossenschaft hat am 09. Dezember 2020 beschlossen, bei der Essen-Nord Bau und Service GmbH eine Kapitalrücklage in Höhe von 200.000,00 € zu bilden. Die Einzahlung erfolgte im Dezember 2020. Das Eigenkapital der Gesellschaft beträgt zum 31.12.2023, 131.075,88 € (Vorjahr: 148.709,66 €) und der Jahresfehlbetrag des Geschäftsjahres 2023 betrug -17.633,78 € (Vorjahr: Jahresfehlbetrag von 30.719,41 €).

Geschäfte mit der Essen-Nord Bau und Service GmbH wurden nur im Rahmen marktüblicher Konditionen getätigt.

3. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:

4. Mitgliederbewegung:

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 58.577,68 € vermindert. Gemäß § 19 der Satzung ist eine Nachschusspflicht ausgeschlossen.

5. Zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen und den Steuerbilanzansätzen bestehen Unterschiede, aus denen aktive latente Steuern resultieren. Sie betreffen den Immobilienbestand bzw. Rückstellungen für Pensionen sowie sonstige Rückstellungen. Auf die Ausübung des Wahlrechts zur Aktivierung latenter Steuern gemäß § 274 HGB wurde verzichtet.

6. Name und Anschrift des Prüfungsverbandes:

Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Goltsteinstraße 29, 40211 Düsseldorf.

7. Mitglieder des Vorstandes:

Juan-Carlos Pulido (Vorsitzender)

Andreas Dargegen

8. Mitglieder des Aufsichtsrates:

Dr. Thomas Hermes (Vorsitzender)

Peter Maraun (stellvertretender Vorsitzender)

Sabine Kuznik (ab 23.05.2023)

Ulrich Limpinsel

Erwin Müller

Stefan Peil

Christiane Schroten

Norbert Steinig

9. Nachtragsbericht:

Es sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung vorhanden.

E. Gewinnverteilung

Vorstand und Aufsichtsrat haben beschlossen, vom Jahresüberschuss in Höhe von € 3.548.480,83 einen Betrag von 50 %, somit € 1.774.240,42 verbindlich in die Ergebnisrücklagen gem. § 40 Abs. 4 i. V. m. Abs. 3 der Satzung und § 20 Satz 2 GenG einzustellen. Vom verbleibenden hälftigen Jahresüberschuss in Höhe von € 1.774.240,41 wird ein Betrag in Höhe von € 355.000,00 der gesetzlichen Rücklage zugeführt sowie ein Betrag in Höhe von € 1.037.502,63 im Rahmen einer Vorwegzuweisung in die anderen Ergebnisrücklagen eingestellt. Der Vertreterversammlung wird die Feststellung des Jahresabschlusses unter Billigung der Vorwegzuweisung vorgeschlagen.

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen vor, den Bilanzgewinn in Höhe von € 381.737,78 wie folgt zu verwenden:

Ausschüttung einer Dividende von 5,0% auf die Geschäftsguthaben per 01.Januar 2023.

Rechtliche Grundlagen und Organe

Übersicht über die rechtlichen Grundlagen des Unternehmens

Satzung

Die Satzung ist durch die Vertreterversammlung vom 23. Mai 2019 geändert worden.

Das Nichtmitgliedergeschäft ist zugelassen.

Wahlordnung

Die Neufassung der Wahlordnung erfolgte in der Vertreterversammlung vom 23. Mai 2019.

Geschäftsjahr

1. Januar bis 31. Dezember

Organe der Genossenschaft

Vorstand

Juan-Carlos Pulido

Vorsitzender

Andreas Dargegen

Aufsichtsrat

(B) = Bauausschuss (F) = Finanzausschuss

Vertreterversammlung

64 Mitglieder der Genossenschaft

Mitglieder der Vertreterversammlung der Wohnungsgenossenschaft Essen-Nord eG

Vertreter im Wahlkreis I (Essen-Altenessen)

Vertreter im Wahlkreis II (Essen-Borbeck)

Vertreter im Wahlkreis III (Essen-Stoppenberg/Katernberg)

Vertreter im Wahlkreis IV (Essen-West)

Vertreter im Wahlkreis V (Essen-Mitte/Süd)

Vertreter im Wahlkreis VI (Düsseldorf/Ratingen)