Realgrund AG

Realgrund AG

Ulm

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Inhaltsverzeichnis

Bestätigungsvermerk

Rechnungslegung

Auftragsbedingungen, Haftung und Verwendungsvorbehalt

Allgemeine Auftragsbedingungen

Hinweis:

Den nachfolgenden Bestätigungsvermerk haben wir, unter Beachtung der gesetzlichen und berufsständischen Bestimmungen, nach Maßgabe der in der Anlage "Auftragsbedingungen, Haftung und Verwendungsvorbehalt" beschriebenen Bedingungen erteilt.

Falls das vorliegende Dokument in elektronischer Fassung für Zwecke der Offenlegung im Bundesanzeiger verwendet wird, sind für diesen Zweck daraus nur die Dateien zur Rechnungslegung und im Falle gesetzlicher Prüfungspflicht der Bestätigungsvermerk resp. die diesbezüglich erteilte Bescheinigung bestimmt.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Realgrund AG

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Realgrund AG, Ulm - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2017 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2017 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Realgrund AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2017 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bilanz zum 31. Dezember 2017

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung für 2017

Anhang für 2017

Allgemeine Hinweise

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des AktG aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Die Bankkonten innerhalb von Objekten wurden wie im Vorjahr gegeneinander aufgerechnet.

Registerinformation

Die Gesellschaft ist unter der Firma Realgrund AG mit Sitz in Ulm/Donau beim Handelsregister des Amtsgerichts Ulm/Donau unter HRB 4257 eingetragen.

Bewertungsgrundsätze

Für die Erstellung des Jahresabschlusses waren die nachfolgenden, gegenüber dem Vorjahr im Wesentlichen unveränderten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen angesetzt.

Einbauten auf fremden Grundstücken schreiben wir linear über die Laufzeit des Mietvertrags oder maximal auf 10 Jahre ab.

Beim beweglichen Anlagevermögen wurde grundsätzlich die lineare Abschreibungsmethode angesetzt. Die Nutzungsdauer liegt zwischen 2 und 15 Jahren.

Für geringwertige Anlagegüter bis zu einem Netto-Einzelwert von mehr als EUR 150,00 bis EUR 1.000,00 wird ein Sammelposten gebildet, der entsprechend den steuerlichen Vorschriften pauschalierend mit jeweils 20 Prozent p. a. im Jahr, für dessen Zugänge er gebildet wurde, und den vier darauffolgenden Jahren abgeschrieben wird. das steuerliche Sammelpostenverfahren wird aus Vereinfachungsgründen auch in der Handelsbilanz angewandt.

Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden im Übrigen zeitanteilig vorgenommen.

Die Finanzanlagen sind mit den Anschaffungskosten bewertet.

Die Vorräte sind auf Basis der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Die Herstellungskosten enthalten Bauzeitzinsen. Bestandsrisiken sind in der Bewertung abgedeckt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen; das allgemeine Kreditrisiko ist durch eine Pauschalwertberichtigung berücksichtigt.

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden jeweils mit dem laufzeitadäquaten Zinssatz gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung abgezinst.

Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert.

Die temporären Unterschiede (im Wesentlichen aus langfristigen Rückstellungen) zwischen der Handels- und Steuerbilanz führen insgesamt zu einer aktiven latenten Steuer, die wir in Ausübung des Wahlrechts nach § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB nicht aktivieren.

Angaben zu einzelnen Bilanzpositionen

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel dargestellt.

Anteilsbesitz

Unsere Gesellschaft ist als Kommanditist zu 50 % an der Boulevard Süd 4 GmbH & Co. KG, Ulm, beteiligt. Im Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2017 wird ein Jahresfehlbetrag von TEUR 27 und ein bilanzielles Eigenkapital in Höhe von TEUR 372 ausgewiesen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im Wesentlichen Steuererstattungsansprüche, Forderungen aus Mietgarantien und Nebenkosten sowie Forderungen gegen Lieferanten.

Alle Forderungen haben wie im Vorjahr eine Laufzeit von weniger als einem Jahr.

Eigenkapital

Das Grundkapital beträgt EUR 3.579.046,00. Es ist eingeteilt in 3.579.046 auf den Namen lautende Stückaktien. Die gesetzliche Rücklage ist voll dotiert.

Bilanzgewinn

Im Bilanzgewinn ist ein Gewinnvortrag von TEUR 5.307 enthalten; im Übrigen verweisen wir auf den Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns auf Seite 7.

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen sind hauptsächlich für noch anfallende Baukosten fertig- gestellter Bauvorhaben, Personalkosten und Mietgarantien gebildet worden.

Verbindlichkeiten

In den sonstigen Verbindlichkeiten sind im Wesentlichen erhaltene Reservationsgebühren, Lohnsteuerverbindlichkeiten sowie Verpflichtungen aus Mietgarantien und Nebenkosten enthalten.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Grundpfandrechte gesichert.

Gewinn- und Verlustrechnung

Unsere Umsätze entfallen überwiegend auf den Verkauf bebauter Grundstücke.

Teilgewinnrealisierung

Im Hinblick auf eine periodengerechte Darstellung der Leistungserbringung werden Ergebnisabgrenzungen vorgenommen. Sie orientieren sich am Baufortschritt. Der Ausweis ergibt sich wie folgt:

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen Gebühren für die Übernahme von Mietgarantien in Höhe von TEUR 21 (Vj. TEUR 10) sowie die Veränderung der Rückstellungen für Mietgarantien in Höhe von TEUR 19 (Vj. TEUR 64).

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Im Wesentlichen sind in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen TEUR 268 (Vj. TEUR 361) Vertriebskosten, TEUR 320 (Vj. TEUR 307) Miete und Mietnebenkosten, TEUR 290 (Vj. TEUR 29) Aufwendungen für abgerechnete Bauvorhaben sowie TEUR 81 (Vj. TEUR 95) Rechts- und Beratungskosten enthalten.

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern entfallen auf das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit.

Weitere Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Für Generalmietverträge und Garantiemietverträge haben wir monatlich TEUR 136 zu leisten. Dem stehen Erlöse aus Untervermietung in Höhe von monatlich TEUR 133 entgegen. Die Verträge enden in den Jahren 2018 und 2019.

Weitere finanzielle Verpflichtungen, insbesondere aus Büromietverträgen und Pkw-Leasingverträgen, liegen im geschäftsüblichen Rahmen.

Mitteilungspflichten

Die WH Beteiligungsgesellschaft mbH, Ulm/Donau, hält 67,5 % der Aktien.

Arbeitnehmer

Beschäftigt waren im Jahresdurchschnitt:

Bezüge des Geschäftsführungsorgans und des Aufsichtsrats

In Anwendung von § 286 Abs. 4 HGB unterbleibt die Angabe der Bezüge des Vorstands.

Die Gesamtbezüge der Mitglieder des Aufsichtsrats betrugen TEUR 80.

Mitglieder des Aufsichtsrats

Hans Georg Heyne, Vorsitzender, Rechtsanwalt

Hartmut Bulwien, stellvertretender Vorsitzender, Unternehmensberater

Hartmut Fründ, Immobilienberater

Mitglieder des Vorstands

Walter Hopp

Christian Holz

Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns

Der Vorstand schlägt vor, aus dem Bilanzgewinn eine Ausschüttung in Höhe von EUR 1.073.713,80 vorzunehmen. Das entspricht einer Dividende von EUR 0,30 je Stückaktie. Der verbleibende Bilanzgewinn in Höhe von EUR 5.331.289,58 soll auf neue Rechnung vorgetragen werden.

Die Feststellung bzw. Billigung des Jahresabschlusses und des Gewinnverwendungsvorschlags erfolgte am 20. Juni 2018.

Entwicklung des Anlagevermögens 2017

Lagebericht 2017

Gesamtwirtschaftliches Umfeld

Im fünften Jahr befindet sich die Wirtschaft in Baden-Württemberg und Bayern im Aufschwung und es ist nicht absehbar, dass diese Aufwärtsentwicklung nachlässt. Das aktuelle makroökonomische Umfeld, bestehend aus niedrigen Zinsen, hoher Beschäftigung und überdurchschnittlich positiver Wirtschaftsentwicklung, stimuliert das Wachstum. Das Statistische Landesamt geht für 2017 von einer realen Steigerung des Bruttoinlandsprodukts (BIP) in Baden-Württemberg von 2,5 % aus und rechnet für 2018 mit einem Anstieg um 2,25 %.

Mit der guten Wirtschaftsentwicklung hat sich der Beschäftigungsaufbau in Baden-Württemberg abermals fortgesetzt. Im Durchschnitt der ersten drei Quartale 2017 nahm die Zahl der Erwerbstätigen in Baden-Württemberg um 1,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu (bundesweit + 1,5 %). Nach vorläufigen Zahlen könnte sich die Zahl der Erwerbstätigen in Baden-Württemberg im Jahresdurchschnitt 2017 auf ein Rekordniveau von knapp 6,3 Mio. belaufen (2016: 6,2 Mio.). Die Arbeitslosenzahl in Baden-Württemberg belief sich in den Monaten Januar bis November 2017 im Schnitt auf rund 214.400 Personen und hat sich damit gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund 5,7 % vermindert. Im November 2017 betrug damit die Arbeitslosenquote in Baden-Württemberg 3,2 % (Gesamt-Deutschland 5,3 %).

In den ersten acht Monaten des Jahres 2017 haben in Baden-Württemberg rund 4.200 Verbraucher Privatinsolvenz angemeldet, ihre Verbindlichkeiten betrugen rund 228 Mio. €. Rund 1.300 Unternehmen meldeten in den ersten 8 Monaten 2017 Insolvenz an.

Nachdem die Verbraucherpreise 2015 und 2016 (Anstieg um 0,2 %) nahezu konstant blieben, waren 2017 wieder erhebliche Preissteigerungen zu verzeichnen. Im Durchschnitt der ersten 10 Monate des Jahres 2017 stieg die Inflationsrate in Baden-Württemberg auf 1,8 %. Damit wurde das Inflationsziel der Europäischen Zentralbank (nahezu 2 %) erstmals seit 5 Jahren wieder erreicht. Wesentliche Ursache des Preisanstiegs waren die Preiserhöhungen bei Mineralölprodukten, ohne diesen Preisanstieg hätte die Teuerungsrate bei 1,4 % gelegen.

Knapp ein Drittel seines Budgets verwendet der Durchschnittshaushalt für Ausgaben rund um das Wohnen (Mieten, Nebenkosten, Strom, Heizung). In den ersten 10 Monaten 2017 ergab sich im Teilpreisindex "Wohnen" in Baden-Württemberg ein Anstieg von 1,3 % (Vorjahr - 0,6 %). Hierzu trug vor allem der Anstieg der Nettokaltmieten einschließlich Nebenkosten um 1,6 % bei. Dennoch ist festzuhalten, dass die Nettokaltmieten mit einem geringeren Satz als die allgemeine Teuerungsrate gestiegen sind. Die Wirtschaftsforschungsinstitute erwarten für 2018 wegen der weiter steigenden Kapazitätsauslastung der Unternehmen einen Anstieg der Verbraucherpreise um 1,7 % bzw. 1,8 %.

Wie im Vorjahr herrschten auch 2017 in Baden-Württemberg gute konjunkturelle Rahmenbedingungen für den Bausektor (niedriges Zinsniveau, Zuzüge, Trend zu kleineren Haushaltsgrößen). Der Wohnungsbau erreichte 2017 ein Umsatzplus von rund 20 % (Vorjahr 10,8 %). Ob diese Dynamik anhält bleibt abzuwarten, weil die Zahl der Baugenehmigungen Ende 2017 bezogen auf den umbauten Raum gegenüber dem Vorjahr um 6,3 % abgenommen hat. Aufgrund der guten Baukonjunktur arbeiten viele Unternehmen des Baugewerbes an der Kapazitätsgrenze, was sich in deutlichen Preiserhöhungen niederschlägt.

Die Bevölkerung in Baden-Württemberg hat Ende des 3. Quartals 2016 mit 10.943.532 abermals einen neuen Höchststand erreicht (Ende 3. Quartal 2015: 10.879.618 Einwohner); für 2017 liegen noch keine Zahlen vor. Der Zuwachs der Bevölkerung beruht wie im Vorjahr auf Wanderungsgewinnen aus dem Ausland (rund 79.000 Personen), während sich die Bevölkerung durch Wegzüge in andere Bundesländer im Saldo um 3.100 Personen verminderte. Erstmals seit 11 Jahren ergab sich wieder ein positiver Geburtensaldo. Während sich die Geburten um 7.200 auf 107.500 erhöhten, verminderten sich die Todesfälle um 1.400 auf 106.700, so dass sich ein leichter Geburtenüberschuss ergab.

Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist auch die Zahl der Haushalte. Nach einer Veröffentlichung des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (12/2015) soll - ausgehend von den Ergebnissen der Bevölkerungsvorausrechnung - die Anzahl der Haushalte im Bundesland noch bis 2030 um 240.000 auf dann 5,28 Mio. Haushalte anwachsen (+4,7 %). Erst nach 2040 soll die Zahl der Haushalte zurückgehen. Die Angaben geben nur einen groben Gesamtrahmen für einen möglichen zukünftigen Wohnungsbedarf an; bei einer kleinräumigeren Betrachtung können sich deutliche regionale Unterschiede ergeben.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat ihre ultralockere Geldpolitik auch 2017 fortgesetzt. Im Oktober 2017 hat die EZB beschlossen, den Ankauf von Staats- und Unternehmensanleihen um neun Monate bis mindestens Ende September 2018 fortzusetzen, allerdings halbiert sich das monatliche Ankaufvolumen ab Januar 2018 auf 30 Milliarden €. Den Leitzins von zur Zeit null Prozent will die EZB erst dann anheben, wenn die Anleihekäufe schon längere Zeit beendet sind. Dies wird voraussichtlich Ende 2019, möglicherweise sogar erst 2020 der Fall sein. Die Zinsen für Baufinanzierungen liegen aufgrund der Geldpolitik der EZB weiterhin auf sehr niedrigem Niveau. Die Zinsen für zehnjährige Baudarlehen haben im Oktober 2016 den niedrigsten Wert seit Gründung der Bundesrepublik erreicht, seitdem ergab sich ein leichter Zinsanstieg. Viele Zinsexperten erwarten für 2018 moderate Steigerungen der Zinsen für Baudarlehen, insbesondere wegen des erwarteten Anstiegs der Teuerungsrate, Leitzinserhöhungen in den USA und einer nachhaltigeren Konjunkturerholung in Europa.

Deutsche Immobilienwirtschaft

Die Ausgangsbedingungen auf dem deutschen Immobilienmarkt haben sich im Vergleich zum Vorjahr nur wenig verändert. Dreh- und Angelpunkt bleibt die konjunkturbelebende Niedrigzinspolitik der EZB. Anleger müssen bei den derzeit niedrigen Zinserwartungen rentable Investitionsgüter finden, und das sind Immobilien.

Das weiter gestiegene Preis- und Mietniveau in A-Städten lässt die Marktakteure auf der Suche nach risikoadäquaten Investments immer häufiger auf kleinere Märkte ausweichen. Im Fokus stehen weiterhin Standorte mit angemessener zentraler örtlicher Funktion, Wirtschaftskraft und universitären Einrichtungen. Beschäftigungswachstum und gestiegene Realeinkommen beleben die Immobiliennachfrage.

Die Fundamentaldaten am deutschen Wohnungsmarkt sind aus Investorensicht weiterhin gut. Die Bevölkerungszahl ist erneut gestiegen, das Mietwachstum hält an und der Angebotsengpass am Mietmarkt wird in vielen Städten auch mittelfristig fortbestehen. Die momentan guten Rahmendaten sollten jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass auch einige derzeit noch wachsende Städte perspektivisch zu Schrumpfungsregionen werden. Opportunitäten gibt es aus unserer Sicht im Umland der Metropolen. Selbst Wachstumsregionen, die steigende Mieten erwarten lassen würden, können dieses Versprechen womöglich nicht halten. Der Grund ist ein Wettstreit bei Regulierungsvorschlägen im vergangenen Bundestagswahlkampf. Viele dieser Vorschläge würden Mietsteigerungen im Bestand erheblich einschränken. Aufgrund der umfangreichen politischen Risiken bei Bestandsobjekten dürfte der Erwerb von Projektentwicklungen und Neubauobjekten noch attraktiver werden. Da Neubauten von Maßnahmen wie der Mietpreisbremse ausgenommen sind, lässt sich dort ein deutlich höheres Mietniveau erzielen.

Von steigenden Bevölkerungszahlen profitierten nicht nur die großen Städte. Zwischen 2012 und 2016 stieg die Bevölkerungszahl in gut zwei Drittel der 401 Landkreise und

kreisfreien Städten an. In weiteren 81 Landkreisen und kreisfreien Städten blieb die Bevölkerungszahl relativ stabil (+/- 1 %). Einen Bevölkerungsrückgang um 1 % oder mehr gab es nur in 45 Kreisen, wovon sich 32 in den neuen Bundesländern befinden. Allerdings werden die Bevölkerungszahlen zukünftig in immer mehr Kreisen sinken. Laut Bulwiengesa-Prognose auf Basis der 13. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes werden zwischen 2017 und 2030 nur noch 95 Landkreise und kreisfreie Städte wachsen. In 237 Landkreisen und kreisfreien Städten dürfte die Bevölkerungszahl zurückgehen. Deutlich positiver sind die Prognosen zur Entwicklung der Zahl der Haushalte. Bis 2030 dürfte sie in 198 Kreisen und kreisfreien Städten ansteigen, also in rund der Hälfte aller Kreise. Auf diese Regionen entfallen 62 % aller Haushalte.

Es wird mehr, aber immer noch zu wenig gebaut. Auf das seit 2012 anhaltende Bevölkerungswachstum reagierte die Angebotsseite zwar verzögert, aber mittlerweile mit einer deutlich gesteigerten Neubauaktivität. Nichtsdestotrotz wurde der aktuell als notwendig erachtete Neubaubedarf von jährlich 400.000 Wohnungen deutlich verfehlt. Hinzu kommt: Bei den Wohnungsbaugenehmigungen zeichnet sich eine Trendwende ab. Laut Statistischem Bundesamt wurden von Januar bis November 2017 etwa 313.700 Wohnungen genehmigt und damit 8 % weniger als im gleichen Vorjahreszeitraum. Zwar dürfte es einen großen Genehmigungsüberhang geben, aber die Anzeichen für ein Ende des Booms beim Wohnungsneubau nehmen zu. Darauf weist auch eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung hin und führt als Begründung den Mangel an Baugrundstücken, fehlende Handwerker und steigende Baupreise an.

Der anhaltende Zuzug in die Städte bei zu geringer Neubauaktivität hat die Mieten und Multiplikatoren auch im letzten Jahr steigen lassen. Gegenüber 2016 hat sich der Mietanstieg im jeweiligen Durchschnitt der A-, B-, C- und D-Städte (basierend auf Bulwiengesa-Klassifikation) sowohl bei Wieder- als auch bei Erstvermietungen erneut beschleunigt. Aufgrund der hohen Nachfrage stiegen die Mieten für Bestands- und Neubauwohnungen in den bedeutenden Immobilienmärkten im Durchschnitt um jeweils 6 % gegenüber dem Vorjahr.

Angesichts der Gemengelage aus günstigen Rahmenbedingungen und nur langsam steigendem Angebot ist die Wohnungsnachfrage auch am Investmentmarkt hoch. Eine Vielzahl neu aufgelegter Wohnfonds wird zudem erst jetzt mit dem Portfolioaufbau beginnen, was den Bieterwettstreit weiter verstärken wird. Bereits in den vergangenen drei Jahren stiegen die Durchschnittspreise der gehandelten Wohnungen deutlich. Allein im Jahr 2017 erhöhten sich die mittleren Preise um 28 %. In den sieben A-Städten lag das Plus sogar bei 33 %. Dies lässt sich zwar auch durch andere Faktoren wie einen höheren Anteil von Projektentwicklungskäufen erklären, dürfte aber zumindest zum Teil auch eine Folge des intensiveren Bieterwettstreits sein.

Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind weiter gestiegen. Mit + 7,8 % hat sich der Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr etwas verlangsamt (Vorjahr 8,4 %). Bundesweit lagen 2017 (I.-III. Quartal) die Kaufpreise mehr als 50 % über dem Vergleichswert von 2010. Auch preisbereinigt bleibt ein deutlicher Anstieg von mehr als 40 % gegenüber 2010. Seit nunmehr sechs Jahren in Folge steigen damit die Kaufpreise relativ stärker als die Mieten, was allgemein die Sorge um eine Immobilienblase wachsen lässt. Allerdings ist bundesweit die Kaufpreisübertreibung relativ zu den (Neuvertrags-) Mieten noch so gering, dass sie sich u.a. mit den niedrigen Zinsen oder einem Nachholeffekt erklären lässt.

Der deutsche Wohninvestmentmarkt startete so dynamisch ins Jahr wie seit dem Rekordjahr 2015 nicht mehr. Im ersten Quartal 2018 summierte sich das Transaktionsvolumen auf etwa 4,0 Mrd. €, womit das Ergebnis des letztjährigen Auftaktquartals um 9 % übertroffen wurde. Der Anteil der Top-7-Städte am Transaktionsvolumen betrug 36 % und lag damit deutlich unter dem Mittelwert der vergangenen fünf Jahre von 48 %. Zunehmend schwieriger wird der Markt für attraktive Wohnbaugrundstücke.

Geschäftslage

Das Geschäftsjahr 2017 war geprägt durch die Realisierung bzw. Vorbereitung unserer fünf Bauträgermaßnahmen in Ulm, Neu-Ulm, Uhingen und Waiblingen sowie Weinstadt.

Daneben wurden die drei Investorenprojekte in Neu-Ulm und Ulm planmäßig vor- bzw. weiterbearbeitet.

Unser Wohnbauprojekt in Donaustetten mit 26 Wohnungen wurde im Herbst 2016 planmäßig fertiggestellt. Die restlichen 4 Wohnungen konnten im Jahr 2017 veräußert und übergeben werden. Die Baukosten lagen bei diesem Bauvorhaben deutlich unter Plan, so dass wir einen überdurchschnittlichen Projekterfolg erzielen konnten.

Im Mai 2016 wurde mit dem Bau und Vertrieb des Projektes "UIGO" in Uhingen begonnen. Von den 60 Einheiten waren zum Jahresende 47 veräußert bzw. reserviert. Damit lagen wir insgesamt im Rahmen unserer Erwartungen. Trotz der um drei Monate verlängerten Bauzeit liegt unser erwarteter Rohüberschuss deutlich über unserer ursprünglichen Prognose. Der aktuelle Vertriebsstand liegt bezogen auf das Verkaufsvolumen bei rd. 95 %. Die Fertigstellung der Wohnanlage ist im I. Quartal 2018 erfolgt.

Bei der Wohnanlage "Sieben Giebel" in Waiblingen wurde das Grundstück im Februar 2017 erworben. Im Juni 2017 ist mit dem Bau der 32 Wohnungen in attraktiver Innenstadtlage begonnen worden. Die Wohnanlage ist mit Ausnahme von 5 TG- Stellplätzen zwischenzeitlich vollständig abverkauft. Bei planmäßigem Bauverlauf soll die Fertigstellung - mit einem sehr guten Rohüberschuss - zum Jahreswechsel 2018/2019 erfolgen.

Für das Projekt "Südstadtbogen" wurden in enger Abstimmung mit der Verwaltung und der Politik der Stadt Neu-Ulm die Bebauungspläne weiterentwickelt und im Frühjahr 2017 vom Gemeinderat beschlossen. Diese sind zwischenzeitlich rechtskräftig. Im November 2017 erfolgte der Spatenstich und der Beginn der Erdarbeiten für das Gesamtprojekt. Insgesamt entstehen auf dem Areal 3 Wohnbauabschnitte mit rd. 452 Mietwohnungen in verschiedenen Wohnformen. Unter anderem sind auch rd. 100 Microappartments sowie rd. 90 altengerechte Wohnungen mit Betreuungskonzept geplant.

Die als Investorenprojekte geplanten 3 Bauabschnitte wurden bis Juni 2017 als "Forward-deals" veräußert. Erwerber sind namhafte Versicherungen und Pensionskassen.

Des Weiteren entsteht ein 13-geschossiges Bürohochhaus mit rd. 6.200 m ² Bürofläche sowie eine öffentliche Tiefgarage für die Stadt Neu-Ulm mit 390 Stellplätzen im dritten Untergeschoss. Aufgrund der vorhandenen Nachfrage nach attraktiven Büroflächen zum Kauf, beabsichtigen wir den Büroturm im Teileigentum zu vermarkten. Aktuell liegen für 6 Stockwerke Reservierungsvereinbarungen von Eigennutzern bzw. Kapitalanlegern vor. Die öffentliche Tiefgarage wurde auf Abrechnungsbasis an die Stadt Neu-Ulm veräußert.

Das Geschäftsjahr 2018 wird maßgeblich dadurch geprägt sein, die weiterführenden Planungsarbeiten (einschließlich Genehmigungs- und Werkplanung) für dieses Großprojekt voran zu bringen, um dann spätestens im August mit den Rohbauarbeiten für die Tiefgarage zu beginnen und in die Realisierungsphase einzutreten. Dieses Projekt bietet aufgrund seiner Größe hohe technische Herausforderungen (z.B. 3 geschossige Tiefgarage) und bindet daher nahezu alle Kapazitäten des Unternehmens in den nächsten drei Jahren.

Aufgrund der in weiten Teilen gesicherten Exit-Situation sind wir optimistisch, das Gesamtprojekt mit einem Umsatzvolumen von ca. 147 Millionen € ertragreich organisieren zu können.

Für das im Geschäftsjahr erworbenen Grundstück Ulm, Königstraße wird aktuell der Bauantragt vorbereitet. Der Baubeginn für das Bauträgerprojekt mit 13 Wohnungen ist für den Herbst 2018, die Fertigstellung im Sommer 2020 vorgesehen.

Das Grundstück für das Investorenprojekt Ulm, Ensingerstraße konnte im August 2017 erworben werden. Die ausgeschriebene Planungskonkurrenz wurde im Februar 2018 entschieden. Der Bauantrag wird im Juni 2018 eingereicht. Die Maßnahme soll im Rahmen eines "Forward-deals" veräußert werden. Ein LOI ist hierzu bereits unterzeichnet.

Im Geschäftsjahr konnte außerdem der Architektenwettbewerb für das innerstädtische Areal Karlstraße/Neutorstraße in Ulm abgeschlossen werden. Auf der Basis einer Grundstücksoption der Stadt Ulm soll im laufenden Jahr der B-Plan weiterentwickelt und im Frühjahr 2019 rechtskräftig werden. Auf dem Areal werden sowohl Eigentumswohnungen als auch ein Investorenprojekt entstehen; für letzteres ist ein LOI in Vorbereitung.

Für die Baumaßnahme Weinstadt, Stadtbücherei, befindet sich der B-Plan aktuell in der Aufstellungsphase. Der Grundstückserwerb von der Stadt bzw. von einer Privatperson soll im Juni 2018 erfolgen.

Die Honorare aus dem Projektmanagement-/Beratungsvertrag mit der Athene Real Estate Management Company S.à.r.l wurden parallel zur Realisierung des Projektes in Wiesbaden-Schierstein (184 Einheiten) planmäßig vereinnahmt und führten zu einem konstanten Ergebnisbeitrag.

Geschäftsergebnis

Der maßgebliche Ergebnisbeitrag im Jahr 2017 stammt aus den Projekten Uhingen und Waiblingen sowie den aktivierten Eigenleistungen insbesondere beim Projekt Südstadtbogen. Wir haben unsere konservativen Bewertungen beibehalten und sind mit dem leicht über Vorjahresniveau liegenden Jahresergebnis zufrieden. Das Ergebnis entspricht unseren Erwartungen. Die erzielten Umsatzerlöse entwickelten sich planmäßig.

Unsere umsichtige Finanz- und Liquiditätsplanung machte es uns möglich, jederzeit unseren Zahlungsverpflichtungen uneingeschränkt nachkommen zu können.

Die Eigenkapitalausstattung unserer Gesellschaft hat sich gegenüber dem Vorjahr geringfügig auf 10,3 Millionen € erhöht. Die vorhandenen Barmittel können für sich ergebende attraktive Investitionsmöglichkeiten genutzt werden.

Die weiteren Aufwands- und Ertragspositionen entwickelten sich entsprechend unseren Planungen und Erwartungen.

Einen wesentlichen Beitrag zum guten Gesamtergebnis lieferten unsere motivierten Mitarbeiter und Führungskräfte, die wiederum mit hohem Engagement die ihnen gestellten Aufgaben erfüllten.

Nachtragsbericht

Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag, die zu einer geänderten Beurteilung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage führen würden, haben sich nicht ereignet.

Ausblick

Es ist davon auszugehen, dass auch im Jahr 2018 vor dem Hintergrund des nach wie vor niedrigen Zinsniveaus und dadurch eingeschränkter Anlagealternativen, der deutsche Immobilienmarkt umworben sein wird.

Vor allem institutionelle Anleger sind weiterhin an hohen Anlagevolumina interessiert und haben gleichzeitig ihre Rendite- und Standortansprüche nochmals abgesenkt. Auch private Anleger sind nach wie vor auf der Suche nach attraktiven Anlagemöglichkeiten, obwohl sie aufgrund der einen oder anderen öffentlichen Warnung vorsichtiger geworden sind. Auch der Erwerb des eigengenutzten Wohneigentums ist - trotz verschärfter Kreditvergabevorschriften - aufgrund des weiterhin niedrigen Zinsniveaus attraktiv.

Vor diesem Hintergrund liegt die große Schwierigkeit für Projektentwickler und Bauträger auf der Beschaffungsseite, da Grundstückseigentümer und an der Herstellung Beteiligte (Bauunternehmer, Handwerker etc.) entsprechende Preisvorstellungen entwickelt haben, so dass auskömmliche Margen zur Deckung der nicht unmaßgeblichen Erstellungsrisiken aktuell schwer zu erzielen sind. Somit muss ein längerfristiger Entwicklungsvorlauf für eingekaufte Grundstücke in Kauf genommen werden, um dann zu adäquaten Ergebnissen für die Projektentwickler zu kommen.

Wir beschäftigen uns mit interessanten Grundstücken in Ulm, Neu-Ulm aber auch in der Region Stuttgart, um dieser Erkenntnis Rechnung zu tragen. Zudem gehen wir davon aus, dass mittelfristig überteuerte Projektentwicklungen in Großstädten zu realistischen Preisen zurückfinden und sich entsprechende Opportunitäten für uns auftun.

Insofern sind wir insgesamt gesehen weiterhin optimistisch für die Zukunft.

Die Auslastung für das Unternehmen ist in jedem Fall für die nächsten drei Geschäftsjahre sichergestellt.

Für das Geschäftsjahr 2018 erwarten wir ein Ergebnis in Vorjahreshöhe.

Abhängigkeitsbericht

Die Gesellschaft ist abhängiges Unternehmen der WH Beteiligungsgesellschaft mbH, Ulm/Donau.

In der Schlussbemerkung des Berichts über die Beziehungen der Gesellschaft zu verbundenen Unternehmen gemäß § 312 AktG (Abhängigkeitsbericht) hat der Vorstand der Gesellschaft erklärt, dass Rechtsgeschäfte oder Maßnahmen mit dem herrschenden Unternehmen nicht vorgenommen bzw. nicht getroffen oder unterlassen worden sind.

Auftragsbedingungen, Haftung und Verwendungsvorbehalt

Wir, die Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, haben unsere Prüfung der vorliegenden Rechnungslegung im Auftrag der Gesellschaft vorgenommen. Neben der gesetzlichen Funktion der Offenlegung (§ 325 HGB) in den Fällen gesetzlicher Abschlussprüfungen richtet sich der Bestätigungsvermerk ausschließlich an die Gesellschaft und wurde zu deren interner Verwendung erteilt, ohne dass er weiteren Zwecken Dritter oder diesen als Entscheidungsgrundlage dienen soll. Das in dem Bestätigungsvermerk zusammengefasste Ergebnis von freiwilligen Abschlussprüfungen ist somit nicht dazu bestimmt, Grundlage von Entscheidungen Dritter zu sein, und nicht für andere als bestimmungsgemäße Zwecke zu verwenden.

Unserer Tätigkeit liegt unser Auftragsbestätigungsschreiben zur Prüfung der vorliegenden Rechnungslegung einschließlich der "Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften" in der vom Institut der Wirtschaftsprüfer herausgegebenen Fassung vom 1. Januar 2017 zugrunde.

Klarstellend weisen wir darauf hin, dass wir Dritten gegenüber keine Verantwortung, Haftung oder anderweitige Pflichten übernehmen, es sei denn, dass wir mit dem Dritten eine anders lautende schriftliche Vereinbarung geschlossen hätten oder ein solcher Haftungsausschluss unwirksam wäre.

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass wir keine Aktualisierung des Bestätigungsvermerks hinsichtlich nach seiner Erteilung eintretender Ereignisse oder Umstände vornehmen, sofern hierzu keine rechtliche Verpflichtung besteht.

Wer auch immer das in vorstehendem Bestätigungsvermerk zusammengefasste Ergebnis unserer Tätigkeit zur Kenntnis nimmt, hat eigenverantwortlich zu entscheiden, ob und in welcher Form er dieses Ergebnis für seine Zwecke nützlich und tauglich erachtet und durch eigene Untersuchungshandlungen erweitert, verifiziert oder aktualisiert.

Bericht des Aufsichtsrats über das Geschäftsjahr 2017

Der Aufsichtsrat hat sich im Verlauf des Geschäftsjahres in zwei gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand sowie in Einzelbesprechungen über die Lage der Gesellschaft und über grundsätzliche Fragen der Geschäftspolitik unterrichten lassen. Neben diesen Fragen hat er wichtige geschäftliche Einzelvorgänge mit dem Vorstand beraten. Er hat die Geschäftsführung der Gesellschaft laufend überwacht.

Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss und der Lagebericht des Vorstands wurden durch die zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2017 bestellte Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Stuttgart, geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Alle Aufsichtsratsmitglieder erhielten rechtzeitig vor der Bilanzsitzung die Abschlussprüfer-berichte. Mit diesen Unterlagen befasste sich der Aufsichtsrat in der Bilanzsitzung am 20. Juni 2018. An der Bilanzsitzung nahmen auch die den Bestätigungsvermerk unterzeichnenden Wirtschaftsprüfer teil. Sie berichteten über wesentliche Prüfungsergebnisse und standen für ergänzende Auskünfte zur Verfügung. Der Aufsichtsrat nahm das Prüfungsergebnis zustimmend zur Kenntnis. Er hat den vom Vorstand vorgelegten Jahresabschluss und den Lagebericht sowie den Vorschlag für die Gewinnverwendung geprüft. Nach dem abschließenden Ergebnis dieser Prüfung sind keine Einwendungen zu erheben. Der Aufsichtsrat hat daher den Jahresabschluss und den Lagebericht gebilligt. Der Jahresabschluss ist damit gemäß § 172 AktG festgestellt. Dem Vorschlag des Vorstands für die Gewinnverwendung stimmt der Aufsichtsrat zu.

Der Aufsichtsrat hat auch den vom Vorstand gemäß § 312 AktG erstellten Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen geprüft und in Ordnung befunden. Der Abschlussprüfer hat die Bestätigung gemäß § 313 Abs. 3 AktG wie folgt erteilt:

"Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind. Es bestanden im Geschäftsjahr 2017 keine Rechtsbeziehungen zum herrschenden Unternehmen. Maßnahmen mit dem herrschenden Unternehmen sind nicht vorgenommen bzw. nicht getroffen oder unterlassen worden.

Von diesem Prüfungsergebnis des Abschlussprüfers hat der Aufsichtsrat ebenfalls zustimmend Kenntnis genommen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfung erhebt der Aufsichtsrat keine Einwendungen gegen die im Bericht enthaltene Schlusserklärung des Vorstands.

Dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Realgrund AG spricht der Aufsichtsrat für die geleistete Arbeit Dank und Anerkennung aus.