COLOGNE VALUE ADDED I GmbHLiquidiert

COLOGNE VALUE ADDED I GmbH

Düsseldorf

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Bilanz zum 31. Dezember 2020

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

Anhang für das Geschäftsjahr 2020

I. Allgemeine Angaben

Die COLOGNE VALUE ADDED I GmbH (kurz: COLOGNE GmbH) hat ihren Sitz in Düsseldorf und wird im Handelsregister beim Amtsgericht Düsseldorf in Abteilung B unter der Nr. HRB 56965 geführt.

1. Anwendung der Vorschriften des Handelsgesetzbuches

Die COLOGNE GmbH ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB. Es besteht Prüfungspflicht nach § 316 Abs. 1 HGB. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 und der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020 wurden nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches gemäß §§ 242 ff. und 264 ff. HGB aufgestellt. Dabei wurde die bisherige Form der Darstellung beibehalten.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB gegliedert.

Zum 1. November 2019 ist der Hotelbetrieb auf eine andere Gesellschaft übergegangen. Seither besteht der Gegenstand des Unternehmens ausschließlich in der Vermietung der Hotelimmobilie.

Die Vorjahresbeträge in Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung sind aufgrund der Änderung des Gegenstandes der Gesellschaft mit den Zahlen des Geschäftsjahres 2020 nicht ohne weiteres vergleichbar.

Mit der Änderung der operativen Tätigkeit haben sich der Geschäftsumfang der Gesellschaft sowie die bilanzierten Vermögensgegenstände, Schulden, Erträge und Aufwendungen entsprechend verringert. Dies betrifft insbesondere die Vorräte, sonstigen Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit und Lohnsteuer sowie in der GuV den Material- und Personalaufwand sowie sonstige betriebliche Aufwendungen.

2. Inanspruchnahme von Erleichterungen nach dem HGB

Hinsichtlich der Aufstellung und Offenlegung werden die gesetzlichen Erleichterungen für mittelgroße Kapitalgesellschaften (§§ 276, 288, 327 HGB) teilweise in Anspruch genommen.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Gesellschaft weist zum 31. Dezember 2021 einen Jahresfehlbetrag und einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag aus. Hinsichtlich der laufenden Aufwendungen für den Geschäftsbetrieb reichen die in Form von Mieterträgen realisierten Liquiditätszuflüsse sowie der aktuelle Liquiditätsbestand in den nächsten 12 Monaten aus, um damit die erwarteten Liquiditätsabflüsse zu decken. Das Intercompany-Darlehen hat eine Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren und ist endfällig zu tilgen. Da die Gesellschaft darüber hinaus über ausreichende stille Reserven in den Grundstücken verfügt, welche den Fehlbetrag abdecken, hat die Geschäftsleitung die Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden nach dem Grundsatz der Unternehmensfortführung (Going-Concern-Prinzip gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB) vorgenommen.

Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr wurden nicht vorgenommen.

Der Ansatz des Sachanlagevermögens erfolgte zu Anschaffungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen. Die Abschreibungen wurden unter Anwendung der linearen Abschreibungsmethode über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer zwischen 38 bis 50 Jahren vorgenommen.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten und bei voraussichtlich dauernden Wertminderungen zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden zum Nennwert unter Berücksichtigung von Einzel- und Pauschalwertberichtigungen bilanziert.

Die Bewertung der übrigen Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände erfolgt zum Nennwert oder zum niedrigeren beizulegenden Zeitwert.

Guthaben bei Kreditinstituten sind mit ihrem Nominalbetrag erfasst.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Sie wurden in Höhe des Erfüllungsbetrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden abgezinst.

Verbindlichkeiten sind in Höhe ihres Erfüllungsbetrages bilanziert.

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Aktive und passive Steuerlatenzen werden verrechnet ausgewiesen. Die Aktivierung latenter Steuern unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden Ansatzwahlrechts gemäß § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB.

III. Angaben zur Bilanz

1. Die Entwicklung des Anlagevermögens ist in dem als Anlage zum Anhang beigefügten Anlagespiegel dargestellt. Die Abschreibungen des Geschäftsjahres betragen EUR 1.295.177,00. Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen umfassen Ausleihungen an Gesellschafter in Höhe von TEUR 20 (Vorjahr: TEUR 0).

2. Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen haben zum Abschlussstichtag des Geschäftsjahres 2020 und des Vorjahres jeweils eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

3. Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen haben in Höhe von TEUR 465 (Vorjahr: TEUR 450) eine Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr. Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen Darlehen und bestehen in voller Höhe gegen Gesellschafter.

4. Die sonstigen Vermögensgegenstände haben in Höhe von TEUR 445 (Vorjahr: TEUR 188) eine Restlaufzeit bis zu 1 Jahr und in Höhe von TEUR 1.113 (Vorjahr: TEUR 0) eine Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr. Sie beinhalteten im Vorjahr in Höhe von TEUR 1 Beträge, die erst nach dem Abschlussstichtag entstehen. Diese umfassen die erst im Folgejahr abziehbaren Vorsteuerbeträge.

5. Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen Rückstellungen für die Jahresabschluss- und Prüfungskosten (TEUR 40), Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen (TEUR 25) sowie ausstehende Rechnungen (TEUR 1).

6. Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten setzen sich wie folgt zusammen:

7. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen umfassen Verbindlichkeiten aus Darlehen in Höhe von TEUR 62.727 (Vorjahr: TEUR 61.573) sowie im Vorjahr aus dem laufenden Verrechnungsverkehr in Höhe von TEUR 6.

IV. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Aufgliederung der Umsatzerlöse stellt sich wie folgt dar:

Der Materialaufwand ist im Vergleich zum Vorjahr von TEUR 2.349 auf TEUR 0 gesunken. Die Vergleichbarkeit ist hier eingeschränkt, da mit dem Betriebsübergang zum 31. Oktober 2019 und der Einstellung des operativen Hotelbetriebs Materialaufwendungen pro rata für 10 Monate im Geschäftsjahr 2019 noch entstanden sind. Aus der Vermietung der Immobilie im Geschäftsjahr 2020 sind keine Materialaufwendungen entstanden.

Der Personalaufwand ist im Vergleich zum Vorjahr von TEUR 2.880 auf TEUR 0 zurückgegangen. Letzteres ist auch auf den Betriebsübergang per 31. Oktober 2019 zurückzuführen, in dessen Zusammenhang der gesamte Personalbestand auf den Hotelbetreiber gewechselt ist. Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 beschäftigt die Gesellschaft keine Mitarbeiter mehr.

Aufgrund der COVID-19-Pandemie wurden im Geschäftsjahr 2020, um dem gestiegenen Ausfallrisiko Rechnung zu tragen, Einzelwertberichtigungen auf die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 3.964 vorgenommen. Der Ausweis erfolgte unter den Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese die in der Kapitalgesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten.

Der sonstige betriebliche Aufwand ist im Vergleich zum Vorjahr von TEUR 3.276 auf TEUR 183 gesunken. Die Vergleichbarkeit ist hier eingeschränkt, da mit dem Betriebsübergang zum 31. Oktober 2019 und der Einstellung des operativen Hotelbetriebs die den Hotelbetrieb betreffenden sonstigen betrieblichen Aufwendungen pro rata für 10 Monate im Geschäftsjahr 2019 noch entstanden sind. Aus der Vermietung der Immobilie im Geschäftsjahr 2020 entstandene sonstige betriebliche Aufwendungen setzten sich aus den klassischen Aufwendungen aus der Immobilienbewirtschaftung zusammen wie Asset- und Property Management Leistungen sowie Versicherungsaufwand und sonstige Beratungsaufwendungen.

Der Zinsaufwand ist im Vergleich zum Vorjahr von TEUR 1.429 auf TEUR 2.155 gestiegen, was im Wesentlichen auf einen höheren Zinssatz im Zuge der Refinanzierung durch ein Gesellschafterdarlehen im Vergleich zur Bankfinanzierung im Geschäftsjahr 2019 zurückzuführen ist.

V. Sonstige Angaben

1. Die Gesellschaft wird in den IFRS Konzernabschluss der Aroundtown S.A., Luxemburg, (kleinster und größter Kreis) einbezogen. Der Konzernabschluss kann auf der Homepage der Aroundtown S.A., Luxemburg, eingesehen werden.

2. Zu Geschäftsführern waren im Geschäftsjahr bestellt:

Die Geschäftsführer sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Sie sind einzelvertretungsberechtigt mit der Befugnis, im Namen der Gesellschaft mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten Rechtsgeschäfte abzuschließen.

3. Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres bis zum Betriebsübergang beschäftigten Mitarbeiter betrug:

VI. Verwendung des Jahresergebnisses

Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, den Jahresfehlbetrag für das Geschäftsjahr 2020 von EUR 2.636.744,21 gemeinsam mit dem bereits bestehenden Verlustvortrag auf neue Rechnung vorzutragen.

VII. Nachtragsbericht

Der durch die Bundesregierung im Dezember 2020 angeordnete Lockdown, der die Schließung fast aller Restaurants und Hotels zur Folge hatte, ist erst ab Juni 2021 gelockert worden. Die Corona-Kontaktbeschränkungen sowie die daraus resultierenden Einschränkungen im Hotel- und Gastgewerbe hielten noch bis März 2022 an. Zu den erwarteten geschäftlichen Auswirkungen auf die COLOGNE VALUE ADDED GmbH vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie, gestiegener Energiekosten sowie der hohen voraussichtlichen Inflationsrate für das Jahr 2022 und 2023 verweisen wir auf die im Prognosebericht des Lageberichts gemachten Angaben.

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2020

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020

Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die Transaktionen auf dem Kölner Investmentmarkt für Immobilien haben sich corona- sowie angebotsbedingt stark reduziert im Vergleich zum Vorkrisenjahr 2019. Der Immobilienmarkt zeigte sich jedoch trotz der Herausforderungen als durchaus krisenresistent. ¹

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie haben den deutschen Hotelmarkt in den Jahren 2020 und 2021 stark negativ beeinflusst. Zahlreiche Einrichtungen aus dem gastronomischen und dem touristischen Bereich mussten vorübergehend schließen. Die temporäre Stilllegung von Hotelbetrieben im Frühjahr 2020 sowie die weiteren Lockdown-Einschränkungen seit November 2020 führen zu hohen Umsatzeinbußen auf der Mieterseite. Für den Zeitraum ab November 2020 wurden diese Umsatzeinbußen über Staatshilfen zum Teil kompensiert. ²

Das Geschäftsmodell der COLOGNE VALUE ADDED GmbH ist bis 31.10.2019 das Betreiben des Hotels gewesen. Mit Wirkung zum 1. November 2019 hat sich das Geschäftsmodell dahingehend geändert, dass die Hotelimmobilie nunmehr langfristig an den Betreiber eines Hotels vermietet wird, wobei die Miete fest vereinbart ist. Mit Ausnahme der Immobilie sind im Geschäftsjahr 2019 die wesentlichen Vermögenswerte und Schulden sowie das Personal mit dem Betriebsübergang auf den Hotelbetreiber übertragen worden.

Die Gesellschaft hat für ihre Hotelimmobilie einen langfristigen Mietvertrag mit dem Hotelmieter des Steigenberger Hotel Köln ab dem 01. November 2019 abgeschlossen. Wesentliche finanzielle Leistungsindikatoren für das neue Geschäftsmodell Vermietung sind EBIT (Ergebnis vor Zinsen und Steuern) sowie EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern sowie Abschreibungen auf Sachanlagen und immaterielle Wirtschaftsgüter).

¹ https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/investmentmarkt/koeln-at-a-glance-q4-2020
² https://www.bundesregierung.de/breg-de/themen/coronavirus/corona-novemberhilfen-1805628

Geschäftsverlauf

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Geschäftsjahres 2019 ist wesentlich durch den Wechsel des Geschäftsmodells beeinflusst. Die Zahlen in der Gewinn- und Verlustrechnung sowie der Bilanz sind aus diesem Grund nur eingeschränkt mit dem Vorjahr vergleichbar. Die Umsatzerlöse aus Mieten beliefen sich im Geschäftsjahr 2020 planmäßig auf TEUR 4.964 (Vorjahr: TEUR 12.868). Der Jahresfehlbetrag lag, bedingt durch eine Risikovorsorge in Form einer Einzelwertberichtigung auf Mietforderungen, bei TEUR -2.637 (i.Vj. Jahresüberschuss TEUR 1.062). Die Vermögenslage der Gesellschaft ist aufgrund des nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrags im Geschäftsjahr 2020 in Höhe von TEUR 1.752 nicht zufriedenstellend. Das Intercompany-Darlehen hat eine Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren und ist endfällig zu tilgen. Die Gesellschaft verfügt über wesentliche stille Reserven in der Hotelimmobilie, welche den nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag deutlich übersteigen. Die Geschäftsleitung ist mit dem negativen Geschäftsverlauf aufgrund der Corona-Krise nicht zufrieden.

Vermögens- und Finanzlage

Das Vermögen der Gesellschaft - nach Abzug des nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrags - beläuft sich zum Bilanzstichtag auf TEUR 61.097 gegenüber TEUR 63.842 im Vorjahr. Wesentliche Positionen sind das Anlagevermögen (TEUR 56.646; Vorjahr: TEUR 57.921), Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (TEUR 745; Vorjahr TEUR 1.081) sowie Forderungen gegen verbundene Unternehmen (TEUR 466; Vorjahr: TEUR 450), sonstige Vermögensgegenstände (TEUR 1.559; Vorjahr: TEUR 188) sowie Kassen- und Bankguthaben (TEUR 1.681; Vorjahr: TEUR 4.201).

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen zum Stichtag bestehen im Wesentlichen aus offenen kurzfristigen Mietforderungen aus der Vermietung der Hotelimmobilie in Höhe von TEUR 745. Im Geschäftsjahr 2020 sind coronabedingt Einzelwertberichtigungen in Höhe von TEUR 3.964 für Forderungen gegenüber dem Hotelbetreiber als Risikovorsorge gebildet worden.

Der Anstieg der sonstigen Vermögensgegenstände ist im Wesentlichen auf die Ausreichung eines Darlehens in Höhe von TEUR 1.100 zurückzuführen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen haben sich aufgrund von nicht gezahlten endfälligen Zinsen um TEUR 1.149 auf TEUR 62.727 erhöht. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen haben eine langfristige Laufzeit von über fünf Jahren und die Zinsen sind endfällig zu tilgen.

Die Entwicklung des Finanzmittelfonds im Geschäftsjahr setzt sich aus einem corona-bedingten negativen operativen Cashflow von TEUR -399 (Vorjahr: TEUR 2.928), einem Cashflow aus der Investitionstätigkeit von TEUR -20 (Vorjahr: TEUR -86) sowie aus einem Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit in Höhe von TEUR -2.101 (im Vorjahr: TEUR -2.203) zusammen. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit resultiert aus der Ausreichung von Darlehen über TEUR 1.100.

Die liquiden Mittel sind um TEUR 2.520 auf TEUR 1.681 gesunken, was im Wesentlichen aus den Umsatzsteuerzahlungen für die offenen wertberichtigten Mietforderungen resultiert.

Das Eigenkapital reduzierte sich durch das negative Ergebnis, bedingt durch eine Einzelwertberichtigung in Höhe von TEUR -3.964, um TEUR 2.637 auf TEUR -1.752 (im Vorjahr: TEUR 884), so dass ein nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag in der Bilanz ausgewiesen wird.

Das (kurzfristige) Fremdkapital von TEUR 56 (im Vorjahr: TEUR 1.316) ist zum 31. Dezember 2020 vollständig durch das kurzfristige Umlaufvermögen von TEUR 2.872 (im Vorjahr: TEUR 5.470), davon flüssige Mittel TEUR 1.681 (im Vorjahr: TEUR 4.201), gedeckt.

Die Vermögenslage der Gesellschaft ist aufgrund des nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrags nicht zufriedenstellend. Die Gesellschaft weist zum 31. Dezember 2020 einen Jahresfehlbetrag und einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag aus. Das Intercompany-Darlehen hat eine Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren und ist endfällig zu tilgen.

Ertragslage

Die Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 4.964 (Vorjahr: TEUR 800 für zwei Monate Vermietung) betreffen ausschließlich Erlöse aus der langfristigen Vermietung der Hotelimmobilie. Im Vorjahr waren hier noch mit TEUR 12.068 die Erlöse aus dem zum 31.10.2019 veräußerten Hotelbetrieb enthalten.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 183 (im Vorjahr: TEUR 3.276) setzten sich aus den klassischen Aufwendungen aus der Immobilienbewirtschaftung zusammen (Asset- und Property Management Leistungen, etc.). Der deutliche Rückgang in Höhe von TEUR 3.100 im Vergleich zum Vorjahr ist auf die Veräußerung des Hotelbetriebs im Jahr 2019 und die damit einhergehenden Veränderung der allgemeinen Kostenstruktur zurückzuführen.

Das EBIT hat sich coronabedingt und entgegen den Erwartungen, aufgrund der Bildung einer coronabedingten Risikovorsorge in Form einer Einzelwertberichtigung in Höhe von TEUR -3.964, stark reduziert von TEUR 2.610 auf TEUR-413. Im Vorjahr ist zudem für den Zeitraum vom 01.01.2019 bis 31.10.2019 auch das Ergebnis aus dem operativen Hotelbetrieb hier noch enthalten. Das EBIT liegt daher mit TEUR - 413 deutlich unterhalb der Erwartungen. Das EBITDA - ohne Berücksichtigung der Einzelwertberichtigung - beträgt TEUR 4.846. Das EBITDA inkl. Berücksichtigung der Einzelwertberichtigung beträgt TEUR 882 und liegt analog zum EBIT deutlich unterhalb der Erwartungen. Die Vergleichbarkeit der beiden Kennzahlen EBIT und EBITDA mit dem Vorjahr ist jedoch, bedingt durch die geänderte Geschäftstätigkeit und den Verkauf des Hotelbetriebs in 2019, nur eingeschränkt möglich.

Das Zinsergebnis hat sich im Vergleich zum Vorjahr um TEUR -676 auf TEUR -2.097 verringert, was im Wesentlichen auf höhere Zinsen gegenüber verbundenen Unternehmen im Vergleich zur abgelösten Bankfinanzierung in 2019 zurückzuführen ist.

Der Jahresfehlbetrag der Gesellschaft für 2020 beträgt TEUR -2.637 (im Vorjahr Jahresüberschuss: TEUR 1.062). Der deutliche Rückgang des Jahresergebnisses im Vergleich zum Vorjahr ist auf eine coronabedingte Risikovorsorge in Form einer Einzelwertberichtigung in Höhe von TEUR -3.964 zurückzuführen.

Die Ertragslage des Geschäftsjahres 2020 hat sich aus Sicht der Geschäftsführung auf-Grund der Auswirkungen der Corona-Pandemie nicht zufriedenstellend entwickelt.

Chancen- und Risikobericht

Die Chancen der Gesellschaft bestehen nach Veräußerung des Hotelbetriebs im Wesentlichen darin, durch gezielte Investitionen in die Hotelimmobilie weitere Mietsteigerungen mittel- und langfristig zu erzielen und das Potenzial der Immobilie optimal zu nutzen.

Als operative Risiken sind das Ausfallrisiko aus dem Hotelmietvertrag, der allgemeine Anstieg der Baupreise sowie dem Gebäude innewohnende Risiken zu nennen.

Das Ausfallrisiko schätzt die Gesellschaft vor dem Hintergrund der Hotelbetreibergesellschaft im normalen Geschäftsverlauf als gering ein.

In den abgelaufenen Geschäftsjahren 2020 und 2021 haben die Maßnahmen im Zuge der Corona Pandemie dazu geführt, dass das Ausfallrisiko für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausgehend vom Bilanzstichtag 31.12.2020 bis zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses 2020 temporär gestiegen ist.

Das gestiegene Ausfallrisiko in 2020 und 2021 hat zur Bildung deutlich höherer Einzelwertberichtigungen auf Forderungen geführt (EWB 2020: TEUR 3.964; 2021: TEUR 5.584). Die offenen wertberichtigten Forderungen gegenüber dem Hotelmieter aus 2020 und 2021 sind bis zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses 2020 per 30. November 2022 noch nicht beglichen worden. Mit der Beendigung der Corona Maßnahmen zum Ende des 1. Quartals 2022 werden die Forderungen des laufenden Geschäftsjahres 2022 wieder regelmäßig bezahlt. Im Geschäftsverlauf 2022 hat nach Beendigung der Corona Maßnahmen der derzeitige starke Anstieg der Energiekosten zwar keinen direkten Einfluss auf die Gesellschaft, erhöht jedoch das operative Ausfallrisiko von Mietforderungen, da die stark gestiegenen Energiekosten das Ergebnis des Mieters zumindest temporär negativ beeinflussen. ³

Dem gestiegenen Risiko begegnet die Gesellschaft neben einer Überwachung der Gesellschaft anhand eines monatlichen Reportings, mindestens vierteljährlicher Management-Meetings und jährlicher Budgetierung. Zudem werden die monatlichen Cashflows durch das Cash Management geprüft und nachverfolgt und mit den jeweils 12 monatigen Cashforecasts abgeglichen.

Das Ausfallrisiko, welches die Geschäftsführung in normalen Wirtschaftsjahren als gering einschätzt, wird auf Grund der außerordentlichen guten Lage des Hotels, dem Hotelbetreiber sowie der staatlichen Unterstützungsprogramme für den Hotelbetreiber zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses durch die gesetzlichen Vertreter unter Berücksichtigung der Auswirkungen und der Eintrittswahrscheinlichkeit als moderat eingeschätzt.

Der allgemeine Anstieg der Baupreise ist als ein weiteres operatives Risiko zu nennen sofern es zu Umbau- oder ungeplanten/geplanten Instandhaltungsmaßnahmen kommt. ⁴ Dies wird sich insbesondere in den Kosten für Modernisierungen und Instandhaltung niederschlagen. Diesem Risiko begegnen wir mit regelmäßigen Budgetmeetings, laufender Kostenkontrolle und Evaluierung von laufenden Projekten. Das Risiko schätzen wir als derzeit als gering ein, da derzeit keine wesentlichen Umbau- oder Instandhaltungsprojekte geplant sind.

Dem Gebäude innewohnenden Risiken wie Verschlechterung der Gebäudesubstanz sowie dem technischen Ausfall von Gebäudebestandteilen und Anlagen begegnet die Gesellschaft mit laufenden technischen Prüfungen, der konsequenten Einhaltung von Wartungsintervallen und zielgerichteten Instandhaltungen der wesentlichen Gebäudebestandteile. Auch vor dem Hintergrund der aktuellen Preissteigerungen und Fachkräftemangel im Baubereich stufen wir dieses Risiko als gering bis mittel ein.

³ https://www.dehoga-bundesverband.de/presse-news/pressemitteilungen/detail/news/aktuelle-dehoga-umfrage-energiekostenexplosion-im-gastgewerbe/?tx news pil%5Bcontroller%5D=News&tx news pil%5Baction%5D=detail&cHash=5b6 a2fcföa3a6185ce3aa47cd39801bf
⁴ https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2022/10/PD22_422_61261 .html

Prognosebericht

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie haben den deutschen Hotelmarkt in den Jahren 2020 und 2021 stark negativ beeinflusst. Zahlreiche Einrichtungen aus dem gastronomischen und dem touristischen Bereich mussten vorübergehend schließen. Für den Zeitraum ab November 2020 bis Juni 2022 wurden diese Umsatzeinbußen über Staatshilfen zum Teil kompensiert.

Die COLOGNE VALUE ADDED I GmbH ist als Vermieter nicht unmittelbar von den Umsatzeinbußen auf Grund der Corona-Pandemie in der Hotelbranche sowie der gestiegenen Energiepreise betroffen. Diese Faktoren haben jedoch einen negativen Einfluss auf das Ergebnis des Hotelmieters und somit auch einen indirekten Einfluss auf die Gesellschaft.

Nachdem sich im Sommer 2021 eine leichte Erholung einstellte und die Übernachtungszahlen im Gastgewerbe nur noch leicht unter dem Vorkrisenniveau lagen, ⁵ hat sich die Lage aufgrund gestiegener Inzidenzwerte im Herbst/Winter 2021 wieder deutlich verschlechtert.

Im Geschäftsjahr 2021 hat die Gesellschaft Umsätze in Höhe von EUR 5.483 erzielt bei einem Jahresfehlbetrag von TEUR -3.704. Der Jahresfehlbetrag ist auch in 2021 auf eine coronabedingte Risikovorsorge in Form einer Einzelwertberichtigung auf Mietforderungen in Höhe von TEUR 5.584 zurückzuführen. Das EBIT ist auf Grund der hohen Einzelwertberichtigung in 2021 noch einmal gesunken auf TEUR - 1.494. Die Prognose für das EBIT 2021 wurde auf Grund der weiterhin hohen Einschränkungen durch Corona deutlich verfehlt. Das EBITDA - ohne Berücksichtigung der Einzelwertberichtigung - entspricht den Erwartungen und beträgt TEUR 5.385. Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus höheren Mieterlösen in 2021._Das EBITDA inkl. Berücksichtigung der Einzelwertberichtigung beträgt TEUR -199 und hat analog zum EBIT die Erwartungen deutlich verfehlt.

⁵ https://de.statista.com/statistik/daten/studie/73548/umfrage/uebemachtungen-in-beherbergungsstaetten-und-auf-campingplaetzen/

Vor dem Hintergrund der hohen Inzidenzen zu Beginn des Winters 2022 sowie weiterhin bestehenden Kontaktbeschränkungen bis März 2022 wurden die Mietforderungen bis zum Aufstellungszeitpunkt für zwei Monate in 2022 noch nicht gezahlt, so dass hier auch in 2022 bereits Einzelwertberichtigungen gebildet wurden, die das Ergebnis erwartungsgemäß weiterhin deutlich belasten.

Für 2022 rechnen wir mit Umsatzerlösen in Höhe von ca. EUR 6,0 Mio sowie einem verbesserten Ergebnis mit einem Jahresüberschuss in einer Bandbreite zwischen EUR 0,5 bis 1,4 Mio. Für das EBIT und das EBITDA rechnen wir für 2022 mit Bandbreiten zwischen EUR 2,8 Mio bis EUR 3,7 Mio bzw. EUR 5,3 Mio bis EUR 5,4 Mio. Die wesentlich verbesserte Ergebnisprognose für 2022 resultiert aus einer bisher signifikant höheren Vereinnahmung der Mieterlöse im Jahr 2022 (Stand November 2022) verglichen mit 2021 und 2020. Hinsichtlich der laufenden Aufwendungen für den Geschäftsbetrieb reichen die in Form von Mieterträgen realisierten Liquiditätszuflüsse sowie der aktuelle Liquiditätsbestand in den nächsten 12 Monaten aus, um damit die erwarteten Liquiditätsabflüsse zu decken. Das Intercompany-Darlehen hat eine Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren und ist endfällig zu tilgen.

Größter Unsicherheitsfaktor ist die Corona-Entwicklung im Winter 2022/2023 sowie die allgemeinen Preissteigerungen insbesondere bei Energie und deren Einfluss auf unseren Hotelmieter.

Für das Jahr 2023 wird unter der Annahme, dass die weltweite Reisebranche das Vorkrisenniveau erreicht, ⁶ sowie die Vereinnahmung der Mieten sich gegenüber 2022 verbessert, prognostiziert, dass die wesentlichen Steuerungsgrößen EBIT und EBITDA sich in 2023 leicht verbessern. Wir gehen von einem insgesamt weiter verbesserten operativen Cash Flow 2023 aus.

⁶ https://cost-logis.de/2022/04/13/prognose-weltweites-reisen-2023-ueber-vorkrisen-niveau/

Diese weitere Erholung wird jedoch auch maßgeblich davon beeinflusst sein, wie die Hotelbranche sich im Winter 2022/2023 bei steigenden Inzidenzen und steigenden Energiepreisen entwickelt.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die COLOGNE VALUE ADDED I GmbH, Düsseldorf

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der COLOGNE VALUE ADDED I GmbH, Düsseldorf, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der COLOGNE VALUE ADDED I GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Der Jahresabschluss wurde am 20. Dezember 2022 festgestellt.