BEOS AG

BEOS AG

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

LAGEBERICHT

1. GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS

1.1 Geschäftsmodell

Die BEOS AG ("BEOS") ist ein Asset Manager und Projektentwickler von Unternehmensimmobilien mit Hauptsitz in Berlin sowie weiteren Niederlassungen in Hamburg, Frankfurt, Köln, München und Stuttgart. Mit einem interdisziplinären Team bearbeitet BEOS einen Bestand von 169 gewerblichen Immobilien, mit rund 1.749 Mietern. Das Portfolio umfasst über 7 Mrd. Euro (Stand: 31.12.2023) Assets under Management mit einer Mietfläche von rd. 4,44 Mio. m ². BEOS konzentriert sich bei ihren operativen Aktivitäten ausschließlich auf Unternehmensimmobilien. Dabei handelt es sich um gemischgenutzte Gewerbeobjekte aus den Bereichen Büro, Produktion, Service, Lifescience und Logistik. Das Portfolio umfasst Bestandsobjekte, die BEOS beispielsweise im Wege der Nachverdichtung weiterentwickelt sowie neuen Nutzungskonzepten und Mietern zuführt. Die betreuten Immobilien werden im Namen und auf Rechnung für institutionelle und semi-institutionelle Investoren bewirtschaftet, denen BEOS, insbesondere durch Immobilienspezialfonds, den Zugang zur wachstumsstarken Assetklasse der Unternehmensimmobilien eröffnet hat. Das Property Management erfolgt überwiegend durch die 100%ige Tochtergesellschaft BEREM Property Management GmbH in Berlin.

Die Anteile an der BEOS werden unmittelbar zu 100% von der Swiss Life Investment Management Holding AG, Zürich gehalten und gehört somit zu der Unternehmenseinheit "Asset Managers" der Swiss Life Gruppe. Zu den weiteren Asset Managers Gesellschaften in Deutschland gehört die Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH ("SL KVG"). Diese ermöglicht direkte finanzielle Beteiligungen an zukünftigen, neuen Immobilienspezialfonds, woran sich auch die BEOS beteiligen kann bzw. Immobilienportfolios akquiriert.

Darüber hinaus gibt es Anknüpfungspunkte mit der 100%igen Schwestergesellschaft, der Swiss Life Asset Managers Deutschland GmbH ("SLAM DE") hinsichtlich der Steuerung wesentlicher Corporate Functions für die BEOS durch diese Gesellschaft.

1.2 Ziele und Strategien

Mit einem klaren strategischen Fokus auf die Assetklasse Unternehmensimmobilien soll BEOS durch geeignete Maßnahmen kontinuierlich gestärkt und ausgebaut werden. Im Auftrag von Investoren werden nach umfassender Analyse Bestandsobjekte der Assetklasse Unternehmensimmobilien erworben und bewirtschaftet. Dabei konzipiert BEOS für institutionelle Investoren offene und geschlossene Fonds über eine KVG und verwaltet zusätzlich Beteiligungen an Objektgesellschaften und Joint Ventures. BEOS fungiert auf Basis über die Auslagerung von individuell ausgestalteten Dienstleistungsverträgen z.B. als Asset-, Portfolio- und Property für die betreuten Immobilien.

Im Jahr 2023 waren folgende Transaktionen zu verzeichnen, die zukünftig Einfluss auf den Umsatz der BEOS haben werden:

2. WIRTSCHAFTSBERICHT

2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Europäische Volkswirtschaften

Die Schwäche der europäischen Wirtschaft, die zunächst durch die Energiekrise im 4. Quartal 2022 ausgelöst wurde und sich dann von den energieintensiven Branchen auf andere Sektoren ausweitete, zog sich durch das Jahr 2023. Der negative Zyklus im verarbeitenden Gewerbe war eine der Hauptursachen. Der Sektor ist mit globalem Gegenwind in Form eines unterdurchschnittlichen Wachstums in China konfrontiert. Außerdem hat das höhere Zinsumfeld zu einem erheblichen Rückgang im Bausektor geführt, der auch die vorgelagerten Industriesektoren beeinträchtigte. So trübte sich der Einkaufsmanagerindiz (EMI) der Industrie der Eurozone in der ersten Jahreshälfte weiter ein. Ab Juli konnte er sich leicht erholen, lag jedoch während der ganzen Berichtsperiode unterhalb des Schwellenwertes von 50, der als Indikator für eine negative Geschäftsentwicklung angesehen wird. ¹ Die Konjunkturabschwächung erfasste im zweiten Halbjahr 2023 auch den Dienstleistungssektor, der sich im ersten Halbjahr 2023 noch besser gehalten hatte. Die EMIs für den Dienstleistungssektor blieben in Deutschland und Frankreich zum Jahresende im Bereich der Kontraktion. ²

Im ersten und zweiten Quartal 2023 konnte die Wirtschaft der Eurozone noch leicht positives Wachstum verzeichnen (jeweils +0,1% zum Vorquartal) und beendete das Jahr in Q4 2023 mit einer Stagnation (+0%), nach einem leichten Rückgang in Q3 2023 (-0,1%). Deutschland war der größte Bremsklotz für das Wachstum der Eurozone: im zweiten und dritten Quartal stagnierte die deutsche Wirtschaft, nachdem sie in Q1 2023 noch leicht gewachsen war (+0,1%), und schrumpfte in Q4 2023 um -0,3%. ³ Die nach wie vor hohen Preise in Kombination mit ungünstigen Finanzierungsbedingungen und eine geringere Nachfrage aus dem In- und Ausland dämpften die deutsche Konjunktur. Annualisiert ist das Bruttoinlandsprodukt Deutschlands im Jahr 2023 um 0,3% gesunken. ⁴ Für 2024 geht Swiss Life Asset Managers davon aus, dass sich die deutsche Wirtschaftsleistung stabilisiert und 2025 wieder leicht wachsen wird (1,0%). Für die Eurozone wird 2024 ein leichtes Plus (+0,4%) erwartet und ebenfalls ein BIP-Wachstum von 1,0% in 2025. ⁵

Während der Berichtsperiode senkte sich die Inflation weiter ab. Die Energiepreise fielen über das Jahr hinweg, und der Beitrag der Energie blieb negativ. Wesentlicher ist jedoch, dass die Reduktion der Inflation auch durch eine rückläufige Kerninflation gestützt wird, da die wirtschaftliche Schwäche wiederum den inländischen Inflationsdruck verringert. Die Gesamtinflation lag in der Eurozone im Dezember bei 2,9%, zu 8,6% im Januar 2023. Überdurchschnittlich hoch blieb die Teuerungsrate in Deutschland (Dezember 2023: 3,8%; Januar 2023: 9,2%). ⁶ Für 2024 rechnet Swiss Life Asset Managers damit, dass sich die Inflation sowohl in Deutschland (2,1%) also auch in der Eurozone (+2,2%) nahe des Inflationsziels der EZB absenken wird. Für 2025 wird eine weitere Absenkung auf 1,9%, sowohl für Deutschland als auch den Euroraum, prognostiziert. ⁷

Die Zentralbanken setzten ihren Zinserhöhungszyklus von Q1 bis Q3 2023 fort, signalisierten aber zunehmend, dass eine Pause bevorsteht. Im vierten Quartal hielten sie die Leitzinsen stabil und beendeten damit ihren Zinserhöhungszyklus. Insgesamt erhöhte die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen während der Berichtsperiode sechsmal, wodurch der Zinssatz für die Einlagenfazilität zum Jahresende bei 4,00 % lag, zu 2,0% Anfang des Jahres. ⁸

Die Renditen zehnjähriger Staatsanleihen reagierten entsprechend auf die Zinsentscheide bzw. -signale der Notenbanken. Als die EZB die Leitzinsen im Oktober unverändert ließ, erwartete der Markt, dass angesichts des flauen Wachstums und der prekären geopolitischen Lage sowie der rasch sinkenden Inflation der Zinserhöhungszyklus hiermit abgeschlossen sei. ⁹ Folglich gaben seit Oktober auch die Renditen der Staatsanleihen deutlich nach, nachdem sie in den ersten drei Quartalen um im Schnitt rund 50 Basispunkte (BP) zugelegt und ihre Höchstwerte Ende September/Anfang Oktober erreicht hatten. Am Ende der Berichtsperiode rentierten deutsche zehnjährige Staatsanleihen bei 2,02% und damit 42 BP niedriger als zu Beginn der Berichtsperiode und 94 BP niedriger als ihr Höchstwert Ende September. ¹⁰

Immobilienmarkt Deutschland, Fokus Logistik-, Industrie- und Unternehmensimmobilien

Mit 29 Mrd. EUR lag das am deutschen Immobilieninvestmentmarkt 2023 platzierte Anlagekapital rund 57% hinter dem Vorjahreswert. Ebenso blieb die für den Markt typische Jahresendrallye sowie Großtransaktionen aus. ¹¹ Insbesondere institutionelle (Core)-Anleger hielten sich 2023 zurück. ¹² In der sektoralen Verteilung der Transaktionsvolumen spiegelten sich die stark differierenden Einschätzungen der Anleger hinsichtlich der Resilienz der fundamentalen Treiber wider. Erstmals entfiel 2023 auf den Sektor Logistik/Industrie das größte Transaktionsvolumen (7,0 Mrd. EUR, -34% im Vergleich zum Vj.), gleichzeitig rutsche der Bürosektor (5,3 Mrd. EUR, -77%) auf den vierten Platz, hinter Wohnen (5,7 Mrd. EUR, -59%) und Handel (5,4 Mrd. EUR, -43%), was den relativen Bedeutungsverlust des Bürosektors zeigt. ¹³ Auch in Deutschland setzte sich der Preisanpassungsprozess über alle Nutzungsarten weiter fort, von plus 20 BP bei Shopping-Centern (auf 5,7%) bis zu plus 100 BP bei Büros (auf 4,4%). ¹⁴

Der Investmentmarkt für Logistik/Industrie wurde 2023 überwiegend durch Aktivitäten im Core-Segment bestimmt (60% Anteil). ¹⁵ Auch, und damit entgegen des sonstigen Marktgeschehens, weitete sich das quartärlich gehandelte Logistik-/Industrieimmobilienvolumen im Jahresverlauf weiter aus, sodass der Sektor der einzige war, der - wenn auch auf niedrigem Niveau - eine Jahresendrallye aufweisen konnte. ¹⁶ Einzeldeals (65% Anteil) im Großsegment (41% Anteil) bestimmten das Marktgeschehen, das zu 52% von heimischen Investoren geprägt war. ¹⁷ Auch wenn die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern in diesem Sektor eine geringere Divergenz aufwiesen als in anderen Nutzungsarten, wirkte das veränderte Marktumfeld weiter auf die Spitzenrendite, die zum Ende des Jahres auf 4,0% anstieg (+50 BP). ¹⁸ Der Vermietungsmarkt normalisierte sich 2023, nach dem Boom der Corona-Jahre. Mit einem Flächenumsatz von 6,3 Mio. m ² wurde das Vorjahresvolumen um rund ein Viertel verfehlt. ¹⁹ Wobei neben konjunkturell bedingter Zurückhaltung auch der Mangel an (moderner) Fläche auf die Flächennachfrage drückte. Unternehmen aus der Industrie/Produktion waren mit einem Anteil von 40% die aktivsten Mieter. ²⁰ Dieser recht hohe Anteil ist u.a. auch mit taktischer Lagerhaltung begründet: auf die zunehmenden geopolitischen Spannungen reagieren viele Unternehmen mit einer Stärkung ihrer Produktions- und Lieferketten und erhöhen, u.a., ihre Lagerhaltung. Rund 2 Mio. m ² (32% Anteil) der Vermietungsaktivitäten fanden in den Top 7 statt, weitere knapp 500.000 m ² entfielen auf die Logistikregion im Ruhrgebiet, welche auch den umsatzstärksten Markt 2023 darstellte, gefolgt von Frankfurt (440.000 m ² ). Der Mangel an Flächen ließ sowohl die Spitzen- (+9%) als auch die Durchschnittsmieten (+11%) im Schnitt der Top 8 ansteigen. Teuerster Standort blieb München mit 10,50 EUR/m ². ²¹

Die zuletzt für den deutschen Markt der Unternehmensimmobilien ²² verfügbaren Daten aus dem ersten Halbjahr 2023 zeugen von einer weiteren Abschwächung der Aktivitäten am Investmentmarkt. Laut bulwiengesa wurden in den ersten sechs Monaten 2023 rund 950 Mio. EUR in Unternehmensimmobilen angelegt (-29% zu H1 2022), wobei diesmal fast die Hälfte auf Gewerbeparks (454 Mio. EUR, -12%) entfiel. In Produktionsimmobilien wurden rund 370 Mio. EUR (-34%) angelegt. Portfoliodeals wurden nicht verzeichnet und als aktivste Käufergruppe traten (heimische) Asset-/Fondsmanager/Private Equity Akteure auf (Anteil: 47%). ²³ Geographisch verteilten sich die Investitionen zwar bundesweit, nichtsdestotrotz entfiel auf die Regionen West, Nord und Süd summiert rund 70% des Investitionsvolumens, was die Fokussierung der Anleger und unterstreicht. ²⁴

Dem neuen Zinsumfeld geschuldet legten die Bruttoanfangsrenditen für Spitzenprodukte erneut in allen Objektkategorien zu. Den niedrigsten Anstieg gegenüber dem zweiten Halbjahr 2022 verbuchten mit 70 BP Produktionsimmobilien. Diese Objektkategorie wies mit 6,1% jedoch auch die relativ höchste Spitzenrendite auf. Am niedrigsten rentieren Transformationsimmobilien (4,9%, +90 BP), dicht gefolgt von Lagerflächen (5,0%, +110 BP), die den höchsten Renditeanstieg zum Vorjahr verbuchten. Die Spitzenrendite von Gewerbeparks erreichte 5,8% (+90 BP). ²⁵

Trotz konjunktureller Eintrübung und allgemeiner Unsicherheit zeigte sich der Vermietungsmarkt in H1 2023 (noch) resilient und konnte seinen Flächenumsatz gegenüber H1 2022 um 11% auf 1,49 Mio. m ² ausweiten. Insbesondere großvolumige Flächen (> 10.000 m ² ; H1 2023 Anteil: 42,6% zu 41,3% in H1 2022) und lange Mietlaufzeiten (10 Jahre oder mehr) standen in der Gunst der Mieter. Wobei auch ein Anstieg sehr kurzfristiger Mietlaufzeiten (kürzer als ein Jahr) zu verzeichnen war. Wie schon in den Jahren davor trieb der Angebotsmangel die Mietpreise bei Unternehmensimmobilien. Ende des ersten Halbjahrs 2023 lagen die Spitzenmieten zwischen 10,60 EUR (+1,40 EUR zu H2 2022) für Produktionsflächen und 17,50 (+1,10 EUR) für Flex Spaces. Aufgrund der anhaltenden Angebotsknappheit stiegen auch die Durchschnittsmieten in allen Objektkategorien in H1 2023 an. ²⁶

AUSBLICK

Es besteht breiter Konsens darüber, dass die Geldpolitik ihren Höhepunkt erreicht hat, da sich die Inflationsraten in ganz Europa den Zielen der Zentralbanken annähern. Dies wird auf den Finanzmärkten für die dringend benötigte Stabilität und damit für Klarheit bei der Preisbildung von Vermögenswerten sorgen. Swiss Life Asset Managers geht davon aus, dass die Investitionstätigkeit in Europa 2024 wieder zunehmen und die Preisfindung unterstützen wird. Auch wenn davon ausgegangen wird, dass im ersten Halbjahr nur zaghafte Anzeichen einer Verbesserung zu erkennen sein werden, glauben wir, dass die Aktivität im zweiten Halbjahr wieder an Fahrt gewinnen wird. Investoren sollten bereit sein, auf Gelegenheiten aus notleidenden Kontexten, wie Insolvenzen, zu setzen, bei denen sich die Preisvorstellungen der Verkäufer am schnellsten mit den Erwartungen der Käufer decken. Die Probleme im Bausektor werden das neue Angebot jedoch begrenzen und trotz besserer Zinssicherheit dazu führen, dass die erwartete Marktaktivität nicht ihr volles Potential entfalten kann. Außerdem wird der Liquiditätszufluss nicht gleichmäßig verteilt sein, da sich der Markt aufgrund des Strukturwandels und der Fokussierung auf ESG-Eigenschaften weiter polarisieren wird, mit einem gedämpften Interesse an Büroimmobilien, die nicht dem Core-Segment zuzuordnen sind, und einem starken Interesse an Wohn-, Logistik- und Value-Add-Strategien. Premiumimmobilien und Entwicklungsprojekte werden weiterhin gefragt sein. Was die Sektoren betrifft, so erwartet Swiss Life Asset Managers, dass der Appetit auf Büros (in der Vergangenheit der größte Investitionssektor) gedämpft sein wird, was jedoch teilweise durch eine erhöhte Nachfrage in den Bereichen Wohnen und Logistik/Industrie ausgeglichen wird. Bzgl. der Länder werden weiterhin Deutschland, Großbritannien und Frankreich die größten Investitionsmärkte bleiben. Auch für alle nordischen Länder wird ein Anstieg der Investmentaktivität erwartet, obwohl die norwegische und schwedische Zentralbank bei der Erreichung ihres Inflationsziels international hinterherhinken und sich daher die Lockerung der Geldpolitik dort verzögern wird.

2.2 Geschäftsverlauf

Das operative Geschäft der BEOS entwickelte sich während des Berichtszeitraums 2023 zufriedenstellend.

Im Verlauf des Geschäftsjahres 2023 hat BEOS erneut seinen Marktzugang, seine Transaktionssicherheit aber auch seine Qualität unter Beweis gestellt. Dies wird deutlich anhand der Umsätze für Akquisitionen, für Performance Fees sowie anhand der Ausführungen unter 1.2 des Lageberichts.

Das in der Vorjahresprognose für das Geschäftsjahr 2023 prognostizierte Ergebnis wurde deutlich übertroffen. Dies lag im Wesentlichen an dem Verkauf der Anteile an den BEOS Logistic KGs. Der Vorstand blickt daher auf ein erfolgreiches Jahr 2023 zurück, in welchem wichtige Anschaffungen, wie unter 1.2 aufgeführt, für die Zukunft getätigt wurden, die für zukünftige Fees bei der BEOS AG sorgen werden. Es wurde ein Jahresergebnis von 27,3 Mio. EUR (Vj: 21,6 Mio. EUR) erzielt.

2.3 Lage

2.3.1 Vermögenslage

Zum Stichtag des Berichtszeitraums am 31.12.2023 betrug die Bilanzsumme 60,4 Mio. Euro und lag damit um 10,4 Mio. Euro über dem Wert des Vorjahres (Vj: 50,0 Mio. Euro). Das Anlagevermögen sank von 14,3 Mio. Euro auf 11,3 Mio. Euro. Ursache hierfür waren im Wesentlichen die Rückführungen von Ausleihungen aufgrund der Veräußerungen der Anteile an den vier BEOS Logistics KGs zum Jahresende. Das Umlaufvermögen stieg um 13,3 Mio. Euro von 35,4 Mio. Euro auf 48,7 Mio. Euro. Dieser Anstieg geht auf die Erhöhung der Guthaben bei Kreditinstituten zurück, insbesondere durch die Kaufpreiseingänge aufgrund der Anteilsveräußerungen zum 29. Dezember 2023.

Das Eigenkapital stieg im Vergleich zum Vorjahr um 10,3 Mio. Euro auf 47,4 Mio. Euro. Das gezeichnete Kapital beträgt unverändert zum Vorjahr 500.000 Euro. Die gesetzliche Rücklage beträgt wie im Vorjahr 50.000 Euro. Der Bilanzgewinn stieg auf 46,8 Mio. Euro (Vj: 36,6 Mio. Euro). Der Gewinnvortrag betrug zum Stichtag 19,5 Mio. Euro (Vj: 14,9 Mio. Euro). Die Eigenkapitalquote lag damit bei 78,4% (Vj: 74,3 %).

BEOS nutzt unverändert keine Bankverbindlichkeiten als Finanzierungsmöglichkeit.

Die wesentlichste Position, die Rückstellungen, setzen sich aus Steuerrückstellungen in Höhe von 3,5 Mio. Euro (Vj: 4,6 Mio. Euro) und sonstigen Rückstellungen in Höhe von 5,8 Mio. Euro (Vj: 6,0 Mio. Euro) zusammen.

Darüber hinaus betragen die Verbindlichkeiten insgesamt 3,7 Mio. Euro (Vj: 2,3 Mio. Euro). Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr geht auf eine Erhöhung bei den Lieferungen und Leistungen zurück, welche auf den Verkauf der vier BEOS Logistics KGs zurückzuführen ist.

2.3.2 Finanzlage

Die Finanzlage der Gesellschaft ist geordnet. Nach wie vor werden keine Fremdmittel von Kreditinstituten oder anderen Kreditgebern benötigt.

Der Bestand an Flüssigen Mitteln stieg von 15,5 Mio. Euro auf 40,9 Mio. Euro. Im Jahr 2023 fand eine Dividendenausschüttung von 17,1 Mio. Euro statt.

2.3.3 Ertragslage

Die Umsatzerlöse der BEOS AG erreichten im Geschäftsjahr 2023 58,7 Mio. Euro und liegen damit deutlich unter den Umsatzerlösen aus dem Vorjahr (68,6 Mio. Euro). Der starke Rückgang ist auf die im Vorjahr außerordentlichen Erträge im Zusammenhang mit erfolgreichen Veräußerungen aus dem CREFG Portfolio zurückzuführen.

Die Umsatzerlöse in 2023 setzen sich aus Gebühren für das Asset Management, das Property Management und An- und Verkaufstransaktionen zusammen.

Die sonstigen betrieblichen Erträge stiegen von 3,2 Mio. Euro auf 20,3 Mio. Euro. Dies liegt an dem Verkauf der vier BEOS Logistics KGs.

Die Personalaufwendungen sanken um 8,1 % auf 19,4 Mio. Euro (Vj: 21,1 Mio. Euro). Dies liegt zum einen an einer verminderten variablen Vergütung und einer gesunkenen Mitarbeiteranzahl.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen von 15,7 Mio. Euro (Vj: 14,4 Mio. Euro) haben sich im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr kaum verändert. Im Wesentlichen beinhaltet diese Position die Konzernumlagen mit verbundenen Unternehmen in Höhe von 7,3 Mio. Euro (Vj: 7,1 Mio. Euro) sowie weiterhin Aufwendungen für IT (Wartungskosten, Projektkosten, Leasingkosten und Lizenzkosten) in Höhe von 2,2 Mio. Euro (Vj: 1,4 Mio. Euro), Raumkosten in Höhe von 1,4 Mio. Euro (Vj: 1,5 Mio. Euro) sowie nicht abziehbare Vorsteuer in Höhe von 1,1 Mio. Euro (Vj: 0,8 Mio. Euro).

Insgesamt konnte ein Jahresüberschuss von 27,3 Mio. Euro (Vj: 21,6 Mio. Euro) erzielt werden. Somit wurde die Planung aus dem Vorjahr, hinsichtlich des Jahresüberschusses übertroffen, was in erster Linie an dem Verkauf der vier BEOS Logistics KGs lag.

2.4 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

2.4.1 Assets under Management

Für BEOS sind die Assets under Management, die als Kennzahl nicht in der HGB-Bilanzierung abgebildet werden, ein wesentlicher finanzieller Leistungsindikator. Sie stiegen im Geschäftsjahr um 480 Mio. Euro auf 7,1 Mrd. Euro (Vj: 6,6 Mrd. Euro). Diese positive Entwicklung spiegelt den nachhaltigen Aufbau des betreuten Bestandsportfolios wider, der zentrale Bestandteil der nachhaltigen Wachstumsstrategie von BEOS ist und kontinuierlich zu einer Erhöhung der laufenden Vergütungen führt. Darüber hinaus ist ein weiterer finanzieller Leistungsindikator das Ergebnis vor Ertragsteuer (EBT), welches sich erneut im Geschäftsjahr 2023 gegenüber dem Vorjahr gesteigert hat.

2.4.2 Mitarbeitende

BEOS beschäftigte zum 31. Dezember 2023 138 Mitarbeitende (angestellte Arbeitnehmer ohne Vorstand) sowie 27 Praktikanten bzw. Auszubildende und befindet sich damit nahezu auf Vorjahresniveau (Vj: 147 Mitarbeitende sowie 30 Praktikanten bzw. Auszubildende).

3. CHANCEN-, RISIKO- UND PROGNOSEBERICHT

3.1 Chancenbericht

Ein umfassendes Chancen-Managementsystem ist ein wesentlicher Faktor für die langfristige Sicherung des Unternehmenserfolgs. Dabei lassen sich grundsätzlich zwei Arten von Chancen unterscheiden: externe Chancen mit Ursachen, die nicht durch BEOS beeinflusst werden können sowie interne Chancen, die durch eigene Aktivitäten entstehen.

Eine wesentliche externe Chance liegt in der Entwicklung der allgemeinwirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Die aufgrund der anhaltend hohen Inflation restriktivere Geldpolitik der EZB und gestiegene Zinsen haben zu Preisverschiebungen bei allen Assetklassen geführt. Durch den großen Anteil indexierter Mietverträge konnten im aktuellen Mieterportfolio wesentliche Mietsteigerungen erzielt werden. Inflationsbedingt gestiegene Mieten als auch weiteres, teils signifikantes Mietsteigerungspotenzial in verschiedensten Assets reduziert das zinsbedingte Abwertungsrisiko für die Zukunft. Logistik- und Unternehmensimmobilien haben sich in den vergangenen Jahren als verhältnismäßig ertragsausfallresistent erwiesen, was die Nachfrage seitens der Investoren nach dieser Immobilienassetklasse gefördert hat und auch in Zukunft weiter unterstützen kann.

Zu den internen Chancen zählen insbesondere das Wachstum durch die Auflage von weiteren offenen oder geschlossenen Fonds. Dank der hohen Attraktivität der durchgeführten Projekte und Transaktionen verfügt BEOS über einen ausgezeichneten Ruf am Markt für Immobilieninvestments und unterhält ein belastbares Netzwerk zu institutionellen Investoren, welches kontinuierlich weiter ausgebaut wird. Damit können stets ausreichend Eigenkapitalzusagen eingeworben werden, um attraktive Investitionsopportunitäten für die betreuten Investoren wahrzunehmen. Zusätzlichen Spielraum gewinnt BEOS durch die Zugehörigkeit zur Swiss Life Gruppe. So können hier zusätzliche Eigenmittel generiert und in Investments umgesetzt werden. Eine weitere Chance liegt in der hohen Einbindung von BEOS in die übergeordnete paneuropäische Strategie von Swiss Life Asset Managers. Hier entstehen auch zukünftig weiter vielfältige Möglichkeiten - sowohl bei der Vermarktung von attraktiven Objekten und der Generierung von zusätzlichen Erlösen durch den Ankauf für externe europäische Investmentvehikel als auch bei der Erweiterung des Investorennetzwerks und des Produktspektrums.

Für Investoren, Mieter, Mitarbeitende und die Swiss Life Gruppe ist auch ESG (Environment Social Governance) ein wichtiges Thema. BEOS hat sich eine Nachhaltigkeitsstrategie gegeben, die in die ESG Policy von Swiss Life Asset Managers eingebunden ist. Dabei sollen die Liegenschaften kontinuierlich modernen Nachhaltigkeitsstandards entsprechen und sowohl für Mieter als auch Investoren und Mitarbeiter einen positiven Beitrag leisten.

3.2 Risikobericht

3.2.1 Risikomanagement

Um erfolgreich am Markt agieren zu können, müssen mögliche Entwicklungen frühzeitig erkannt sowie daraus resultierende Risiken systematisch erfasst, bewertet und gesteuert werden. Eine wichtige Basis für die Unternehmensführung bildet daher ein umfassendes Risikomanagementsystem.

Das Risikomanagement erfolgt durch das gemeinsame Risikomanagementteam von BEOS und SLAM DE. Das Risikomanagement ist dabei in quantitatives und qualitatives Risikomanagement untergliedert und bildet, zusammen mit dem Compliance-Team, eine unabhängige Kontroll- und Beratungsinstanz. Die interne Auditfunktion wird zentral vom sogenannten Corporate Internal Audit der Konzernmutter wahrgenommen.

Grundlage für die Unternehmenssteuerung und das Risikomanagement ist das proprietäre umfangreiche und unternehmensweit zur Verfügung gestellte KPI-System, mit dessen Hilfe sowohl BEOS insgesamt als auch jeder einzelne Standort als virtuelles Profit Center geführt wird. Damit ist eine transparente Darstellung sämtlicher wesentlicher Elemente der Wertschöpfungskette gewährleistet. Die Ergebnisse aller Auswertungen des Kennzahlensystems sind dem Führungsteam des Unternehmens zugänglich und werden darüber hinaus regelmäßig im Führungsteam zusammen mit dem BEOS-Vorstand diskutiert. Zusätzlich werden mögliche Chancen durch das Management im jährlichen Planungsprozess berücksichtigt und im operativen Geschäftsverlauf kontinuierlich weiterentwickelt. BEOS geht grundsätzlich nur Risiken ein, die sich aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ergeben und ein angemessenes Renditeprofil aufweisen. Dabei steht die Risikotoleranz der BEOS im Einklang mit den Interessen der Aktionäre von Swiss Life, Swiss Life Asset Managers, der Investoren, Mieter und Mitarbeitenden. Auf diesem Weg sollen mögliche Interessenkonflikte zwischen den Stakeholdern vermieden werden. Zu den risikopolitischen Grundsätzen von BEOS gehört, dass bei nicht überschaubarer Risikolage im Einzelfall dem Vorsichtsprinzip Rechnung getragen und das Risiko daher vermieden wird.

3.2.2 Risikolage

BEOS ist als Asset Manager und Projektentwickler von Unternehmensimmobilien in Deutschland zahlreichen Unsicherheiten und Veränderungen ausgesetzt. Zur Identifikation der Risiken führt BEOS jährlich eine Risikoinventur durch, um einen Gesamtüberblick über die relevanten Risiken zu erhalten. Neben den wesentlichen Risikokategorien wie Marktpreisrisiken, Mieterausfallrisiken, Liquiditätsrisiken und operationellen Risiken wurden die strategischen Risiken, Geschäftsrisiken und Reputationsrisiken als relevant und wesentlich eingestuft. Im Folgenden sind wesentliche Risiken für BEOS dargestellt, die aus heutiger Sicht die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage beeinflussen können.

Trotz einer weiter anhaltenden hohen, teils abflachenden Inflation im Jahr 2023 und weiter kriegsbedingten, wirtschaftlichen und logistischen Herausforderungen, konnten substanzielle Ausfälle innerhalb des Mieterportfolios im Geschäftsjahr vermieden werden. Dies ist insbesondere auf ein vorausschauendes und nachhaltiges Wirtschaften rund um und vor allem zusammen mit den Kunden und Mietern zurückzuführen. Ein wesentliches Risiko für die Portfolien lag in den, im Jahr 2022 stark gestiegenen, Energiepreisen, welche sich erst im Geschäftsjahr 2023 im Rahmen der Nebenkostenabrechnungen für die Kunden und Mieter spiegelt. Hierfür wurde zusammen mit vor allem stark betroffenen Unternehmen frühzeitig eine entsprechende Risikovorsorge getroffen, um potenzielle nachteilige Effekte zu minimieren und größere Forderungen von vornherein zu vermeiden. So konnte auch im Jahr 2023 ein größerer Anstieg von offenen Forderungen ggü. Kunden und Mietern vermieden werden.

Die Umsatzerlöse von BEOS bemessen sich nach immobilienbezogenen Parametern. Hierzu zählen unter anderem Verkehrswerte, Gesamtinvestitionskosten, Vermietungsquoten und Verkaufspreise. Die Entwicklung dieser Parameter und damit die Höhe der Umsatzerlöse sind hierbei von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland und Europa sowie der Entwicklung des Marktes für Unternehmensimmobilien und des Vermietungsmarktes für Unternehmensimmobilien abhängig. Diese Aspekte sind im Jahr 2023 vor allem im Kontext eines stabil erhöhten Zinsumfeldes zu betrachten. Eine Abkühlung der Konjunktur kann zu einer Reduktion des Flächenbedarfs der deutschen Industrie und einer geringeren Nachfrage nach Unternehmensimmobilien führen. Darüber hinaus kann eine negative Entwicklung einzelner Segmente des Immobilienmarktes wie z.B. Office daran gekoppelte Verbundeffekte für andere Segmente des Immobilienmarktes auslösen. Generell muss weiter mit einem zunehmend volatileren und tendenziell rückläufigen Preisniveau über verschiedene Assetklassen im Immobilienbereich gerechnet werden.

Liquiditätsrisiken entstehen durch die mögliche Unfähigkeit von BEOS, bestehende oder zukünftige Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Um sämtlichen geplanten Zahlungsverpflichtungen zur jeweiligen Fälligkeit nachkommen zu können, wird der Liquiditätsbedarf im Rahmen einer kurz- und mittelfristigen Liquiditätsplanung zentral gesteuert und entsprechende liquide Mittel bereitgehalten.

Grundsätzlich können Änderungen der rechtlichen, regulatorischen oder steuerlichen Rahmenbedingungen zu negativen Auswirkungen führen. Die Attraktivität für Investments in offene oder geschlossene Fonds hängt auch von der Entwicklung anderer Assetklassen ab. Steigt die Attraktivität anderer Assetklassen, zum Beispiel von Anleihen aufgrund eines ansteigenden Zinsniveaus, könnte die Nachfrage nach offenen oder geschlossenen Immobilienfonds sinken. Eine Änderung der Finanzierungsbedingungen können insbesondere die Auflage von neuen Fonds erschweren. Um diesen Risiken entgegenzuwirken, beobachtet BEOS die relevanten Frühindikatoren eingehend, um schnell auf sich abzeichnende Trendwenden reagieren zu können. Grundsätzlich lässt sich aber nicht ausschließen, dass eine negative Entwicklung dieser Parameter zu sinkenden Umsatzerlösen führen kann.

Die Entwicklung des Marktes für Unternehmensimmobilien in Deutschland war in den vergangenen Jahren von einem starken Wachstum geprägt. Im Jahr 2023 sind die Transaktionsvolumina vor allem aufgrund der hohen Inflation und infolgedessen stark gestiegenen Zinsen signifikant zurückgegangen. BEOS ist marktführend im Bereich Unternehmensimmobilien und verfügt über einen Track Record mit attraktiven Renditen im Bereich offener und geschlossener Fonds. Durch die exzellente Reputation am Markt und ein gewachsenes und belastbares Netzwerk, sind die Grundvoraussetzungen gegeben, um ein weiteres überproportionales Wachstum auch in zunehmend herausfordernden Marktphasen zu erzielen.

Qualifizierte und engagierte Mitarbeitende sind eine entscheidende Voraussetzung für den Unternehmenserfolg. Schwierigkeiten bei der Rekrutierung, Einstellung, Bindung und Weiterentwicklung von Fachkräften sowie der Verlust von wesentlichen Führungskräften können erhebliche negative Auswirkungen auf die künftige Unternehmensentwicklung haben und die Unternehmensentwicklung erschweren. Basierend auf Analysen des zukünftigen Bedarfs entwickelt BEOS entsprechende Maßnahmen zur Personalrekrutierung und -entwicklung, um diesem Risiko entgegenzutreten. Gleichzeitig setzt das Unternehmen auf ein Zusammenspiel einer attraktiven und fördernden Arbeitsumgebung sowie einer leistungsgerechten Vergütung und individuellen Entwicklungsmöglichkeiten.

Die Entwicklung von BEOS hängt im Wesentlichen davon ab, Investoren, Investmentstrukturen und Investitionsobjekte für die einzelnen Vorhaben zu gewinnen. Sollte dies nicht gelingen, besteht ein Risiko für die Auftrags- und Finanzlage und somit für die weitere positive Entwicklung der Gesellschaft. Darüber hinaus besteht das Risiko, dass laufende Verträge (Asset Management-Agreements oder Geschäftsbesorgungsverträge) vom Auftraggeber gekündigt werden. Um dieses Risiko zu minimieren, setzt BEOS auf eine langfristige Gestaltung der Verträge und auf intensive, partnerschaftliche Beziehungen zu den bestehenden sowie potenziellen Investoren und Auftraggebern.

Insgesamt hat sich trotz eines herausfordernden Marktumfeldes die Gesamtrisikosituation 2023 nicht grundlegend verändert. Der Unternehmensfortbestand der BEOS ist nicht gefährdet.

3.3 Prognosebericht

BEOS wird im Geschäftsjahr 2024 die Unternehmensstrategie mit der klaren Fokussierung auf Unternehmensimmobilien, ergänzt um den Bereich Logistikimmobilien, fortsetzen. Ziel ist es, das Portfolio der betreuten Immobilienobjekte kontinuierlich auszubauen und operativ von den sich bietenden Marktchancen überproportional zu profitieren. Bei Industrie- und Logistikimmobilien rechnet BEOS mit einem gleichbleibenden bis leicht zunehmenden Transaktionsgeschäft sowie korrespondierenden Aufwendungen. Entsprechend werden die laufenden Umsatzerlöse aus dem Asset-Management auf einem etwas höheren Niveau erwartet. Der im Abschnitt "2.3.3 Ertragslage" beschriebene hohe sonstige betriebliche Ertrag 2023 aufgrund des Verkaufs von 4 BEOS Logistics KGs weist einen Einmalcharakter auf, sodass mit keinen wesentlichen sonstigen betrieblichen Erträgen im Geschäftsjahr 2024 zu rechnen ist. Personalkosten werden 2024 leicht über den Vorjahresniveau liegen, sonstige betriebliche Aufwendungen werden laut Plan unter dem Vorjahresniveau liegen.

Die übergeordnete paneuropäische Strategie von Swiss Life Asset Managers bietet darüber hinaus zusätzliche Wachstumschancen sowie die Möglichkeit, mit finanziellen Mitteln der Gruppe am Markt für Unternehmensimmobilien aktiv zu werden. Der Portfolioausbau steht eindeutig im Mittelpunkt der operativen Aktivitäten. BEOS hat unter Beweis gestellt, dass der Zugang, nicht zuletzt aufgrund des bestehenden Netzwerkes, zu interessanten Investitionsmöglichkeiten frei ist. Für das Geschäftsjahr 2024 rechnet der Vorstand mit einem leicht unter dem Vorjahr liegenden Jahresüberschuss, da im Geschäftsjahr 2023 aufgrund von Beteiligungsverkäufen (geplante Projektentwicklungen) einmalige Effekte erzielt werden konnten.

¹ Statista, Einkaufsmanagerindex Eurozone 2023
² Macrobond, Einkaufsmanagerindizes Dienstleistungssektor
³ Eurostat Pressemitteilung 15 2024, 30. Januar 2024
⁴ Destatis, Pressemitteilung Nr. 019, 15. Januar 2024
⁵ Swiss Life Asset Management - Perspektiven - Konjunktur, Februar 2024
⁶ Eurostat Pressemitteilung 81 2023, 19. Juli 2023; Eurostat Pressemitteilung 10 2024, 17. Januar 2024
⁷ Swiss Life Asset Management - Perspektiven - Konjunktur, Februar 2024
⁸ Europäische Zentralbank
⁹ Swiss Life Asset Management AG - Perspektiven - Finanzmärkte, November 2023
¹⁰ Macrobond
¹¹ CBRE, Deutschlands Investmentmarkt Q4 2023
¹² JLL Investmentmarktüberblick Deutschland Q4 2023
¹³ CBRE Deutschland Investment Figures Q4 2022;
¹⁴ Savills Rohdaten Q4 2023, Q4 2022, Durchschnitt Top 6 Märkte
¹⁵ CBRE, Deutschlands Investmentmarkt Q4 2023
¹⁶ MSCI/RCA
¹⁷ BNP Paribas Logistikimmobilien Investmentmarkt Deutschland Q42023
¹⁸ CBRE, Deutschlands Investmentmakrt Q4 2023
¹⁹ BNP Paribas Logistikmarkt Deutschland Q4 2023
²⁰ BNP Paribas Logistikmarkt Deutschland Q4 2023
²¹ BNP Paribas Logistikmarkt Deutschland Q4 2023
²² Definition gemäß bulwiengesa
²³ Bulwiengesa deckt den Bereich der Unternehmensimmobilien umfänglicher ab als die Maklerhäuser. Folglich kommt es zu einer Differenz der publizierten Transaktionsvolumina.
²⁴ bulwiengesa, Markbericht Unternehmensimmobilien, H1 2023
²⁵ bulwiengesa, Markbericht Unternehmensimmobilien, H1 2023
²⁶ bulwiengesa, Markbericht Unternehmensimmobilien, H1 2023

4. Bilanz 2023

Aktiva

5. Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01.-31.12.2023 vorläufig

6. ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2023

DER BEOS AG, BERLIN

A. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss der BEOS AG, Berlin, (eingetragen im Amtsgericht Berlin Charlottenburg, HRB 133814) ist nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) gemäß §§ 238 bis 263 (Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften) und § 264 ff. (Ergänzende Vorschriften für Kapitalgesellschaften) sowie den einschlägigen Vorschriften des Aktiengesetzes (AktG) in Euro aufgestellt. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.

Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB. Die Gliederung der Bilanz erfolgte entsprechend den Vorschriften des § 266 HGB. Die Bewertung der im Jahresabschluss ausgewiesenen Vermögensgegenstände und Schulden wurde nach dem Grundsatz der Unternehmensfortführung im Sinne des § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB vorgenommen. Die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte nach § 275 Abs. 2 HGB. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewandt.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bewertung der entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände erfolgt zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer von drei bis fünf Jahren pro rata temporis.

Die Bilanzierung der Sachanlagen erfolgt zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger, nutzungsbedingter Abschreibungen. Dabei kommt grundsätzlich die lineare Abschreibungsmethode unter Zugrundelegung einer Nutzungsdauer von drei bis dreizehn Jahren zur Anwendung. Geringwertige Wirtschaftsgüter, die der Abnutzung unterliegen, werden, sofern ihre jeweiligen Anschaffungskosten EUR 800 netto nicht übersteigen, im Zugangsjahr voll abgeschrieben.

Die unter dem Finanzanlagevermögen ausgewiesenen Anteile an verbundenen Unternehmen, Ausleihungen an verbundenen Unternehmen, Beteiligungen sowie Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, sind mit den Anschaffungskosten bzw. - bei voraussichtlich dauernden Wertminderungen - mit dem niedrigeren beizulegenden Wert ausgewiesen. Bei Wegfall der Gründe für die Abschreibungen werden entsprechende Zuschreibungen vorgenommen. Abschreibungen auf einen eventuell niedrigeren beizulegenden Wert wurden in Höhe von TEUR 750 (Vj: TEUR 0) vorgenommen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden grundsätzlich mit den Anschaffungskosten abzüglich erforderlicher Wertberichtigungen bilanziert. Die Höhe der Wertberichtigungen richtet sich nach dem wahrscheinlichen Ausfallrisiko.

Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nennwert angesetzt.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag, die einen Aufwand für eine bestimmte Zeit danach darstellen und mit dem Nennbetrag ausgewiesen sind.

Das Grundkapital der BEOS AG ist aufgeteilt in 499.996 Stückaktien. Der Ausweis des Grundkapitals erfolgt zum Nennbetrag in Höhe von EUR 500.000,00. Die unter den Gewinnrücklagen ausgewiesene, gesetzliche Rücklage wurde in den Vorjahren gemäß § 150 Abs. 2 AktG gebildet.

Die Steuerrückstellungen und sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrags, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Langfristige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind gemäß § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins abgezinst.

Die Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Forderungen und Verbindlichkeiten in Fremdwährungen lagen zum Abschlussstichtag nicht vor, sodass keine Erträge bzw. Verluste aus Währungsumrechnungen auszuweisen sind.

C. Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Positionen des Anlagevermögens sowie der Abschreibungen des Geschäftsjahres ist im Anlagespiegel (Anlage 2/1) dargestellt.

Anteile an verbundenen Unternehmen

Die BEOS AG hält zum Abschlussstichtag am 31. Dezember 2023 Anteile an verbundenen Unternehmen TEUR 662 (Vj: TEUR 632), diese gliedern sich wie folgt:

Bei den Projektgesellschaften und der BVIFG I General Partner GmbH, bei denen der Buchwert der Anteile über dem Eigenkapital der Gesellschaften liegt, ist eine außerplanmäßige Abschreibung nicht erforderlich, da die Gesellschaften geplante Anlaufverluste erzielen und zukünftig Gewinne erwartet werden.

Die BEOS Fixture GmbH und BVIFG I Management GmbH befinden sich in Liquidation.

Ausleihungen an verbundene Unternehmen

Hierbei handelt es sich um endfällige Darlehen in Höhe von TEUR 7.011 (Vj: TEUR 4.867) an Objektgesellschaften, die zugleich verbundene Unternehmen der BEOS AG sind.

Aufgrund der wirtschaftlichen Prognose für die BCP Adlershof GmbH & Co. KG wurde die Darlehensforderungen in voller Höhe TEUR 735 einzelwertberichtigt.

Beteiligungen

Die BEOS AG weist zum 31.12.2023 folgende Beteiligungen TEUR 1.933 (Vj: TEUR 1.213) aus:

Mit Vertrag vom 10. August 2023 hat die Gesellschaft ihre Anteile an der SL AM Logistics Zweite Projektgesellschaft GmbH & Co. KG (ehemals BEOS Logistics Zweite Projektgesellschaft GmbH & Co. KG), Berlin, der SL AM Logistics Siebente Projektgesellschaft GmbH & Co. KG (ehemals BEOS Logistics Siebente Projektgesellschaft GmbH & Co. KG), Berlin, der SL AM Logistics Achte Projektgesellschaft GmbH & Co. KG (ehemals BEOS Logistics Achte Projektgesellschaft GmbH & Co. KG), Berlin, der SL AM Logistics Neunte Projektgesellschaft GmbH & Co. KG (ehemals BEOS Logistics Neunte Projektgesellschaft GmbH & Co. KG), Berlin, der SL AM Logistics Zehnte Projektgesellschaft GmbH & Co. KG (ehemals BEOS Logistics Zehnte Projektgesellschaft GmbH & Co. KG), Berlin, der SL AM Logistics Elfte Projektgesellschaft GmbH & Co. KG (ehemals BEOS Logistics Elfte Projektgesellschaft GmbH & Co. KG), Berlin, sowie der SL AM Logistics Zwölfte Projektgesellschaft GmbH & Co. KG (ehemals BEOS Logistics Zwölfte Projektgesellschaft GmbH & Co. KG), Berlin veräußert.

Der wirtschaftliche Übergang der Anteile erfolgte im August 2023 mit der Eintragung im Handelsregister (14.8., 15.8. sowie 29.8.2023).

Mit Vertrag vom 29./30. November 2023 hat die Gesellschaft ihre Anteile an der BEOS Logistics Erste Projektgesellschaft GmbH & Co. KG, Berlin, der BEOS Logistics Sechste Projektgesellschaft GmbH & Co. KG, Berlin, der BEOS Logistics Dritte Projektgesellschaft GmbH & Co. KG, Berlin, der BEOS Logistics Fünfte Projektgesellschaft GmbH & Co. KG, Berlin sowie der BEOS Logistics Vierte Projektgesellschaft GmbH & Co. KG, Berlin, veräußert.

Mit Ausnahme der BEOS Logistics Vierte Projektgesellschaft GmbH & Co. KG hat bei allen übrigen oben genannten KGs der wirtschaftliche Übergang am 29. Dezember 2023 mit Kaufpreiszahlung stattgefunden.

Die Beteiligung an der Rentivate GmbH wurde 2021 außerplanmäßig TEUR 162 abgeschrieben, da es sich voraussichtlich um dauernde Wertminderung handelt.

Ausleihungen an Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht

Hierbei handelt es sich ebenfalls um endfällige Darlehen an Projektgesellschaften TEUR 995 (Vj: TEUR 6.741).

Durch den Verkauf der BEOS Logistics Projektgesellschaften wurden auch diese Darlehen abgelöst.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen TEUR 7.072 (Vj: TEUR 15.615) waren im Vorjahr durch offene Performance Fee Rechnung aus dem Dezember stark erhöht. Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen enthalten Intercompany Forderungen TEUR 2.627 (Vj. 2.978). Die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen TEUR 656 (Vj: TEUR 4.090) sind aufgrund des Zahlungsausgleiches zum Jahresende stark gesunken.

Flüssig Mittel

Es bestehen Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von TEUR 40.897 (Vj. TEUR 15.518).

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital repräsentiert das Grundkapital der BEOS AG. Zum Abschlussstichtag am 31. Dezember 2023 beläuft sich das gezeichnete Kapital unverändert zum Vorjahr auf EUR 500.000,00 und verteilt sich anteilig auf 499.996 Inhaberstückaktien mit einem rechnerischen Wert von je EUR 1,000008. Die gesetzliche Rücklage wurde vollständig im Jahr 2011 gebildet und beträgt EUR 50.000,00.

Das Eigenkapital entwickelte sich im Jahr 2023 wie folgt:

Steuerrückstellungen und sonstige Rückstellungen

Die Steuerrückstellungen beinhalten neben den Rückstellungen für zu zahlende Ertragssteuern des laufenden auch die des vorherigen Geschäftsjahres.

Die sonstigen Rückstellungen in Höhe von TEUR 5.928 (Vj: TEUR 5.985) umfassen im Wesentlichen Rückstellungen für Personalkosten TEUR 4.297 (Vj: TEUR 5.590) sowie ausstehende Rechnungen TEUR 1.535 (Vj: TEUR 325). Der starke Anstieg resultiert aus den Rückstellungen für die Notar und Vermittlungskosten für den Verkauf von vier BEOS Logistics Projektgesellschaften zum Jahresende in Höhe von TEUR 899 und Darlehensverlusten der BCP Adlershof Objektgesellschaft.

Die Aufgliederung und Entwicklung der sonstigen Rückstellungen sind aus der Anlage 2/2 ersichtlich.

Verbindlichkeiten

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten gegliedert nach Restlaufzeiten ergibt sich wie folgt:

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 1.108 (Vj: TEUR 93) sind gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Der Anstieg resultiert aus Verbindlichkeiten einer Transaktionsgebühr TEUR 959 (Vj: TEUR 0). Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen Intercompany von TEUR 898 (Vj: TEUR 832) sind gegenüber dem Vorjahr gleichgeblieben. Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten Verbindlichkeiten aus Steuern in Höhe von TEUR 398 (Vj: TEUR 614) sowie partiarische Darlehen in Höhe von TEUR 1.185 (Vj: TEUR 774) mit einer Restlaufzeit über 1 Jahr. Die Verbindlichkeiten sind nicht durch Pfand- oder ähnliche Rechte besichert. Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit bestehen nicht (Vj: TEUR 6).

Sämtliche Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit unter fünf Jahren.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse TEUR 58.716 (Vj: TEUR 68.618) sind gegenüber dem Vorjahr konjunkturbedingt gesunken.

Die Umsatzerlöse ohne Shared Service werden zu 93 % mit inländischen Kunden und 7% mit ausländischen Kunden erzielt. Sie verteilen sich auf folgende Geschäftsfelder:

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten die Erlöse aus dem Verkauf der Beteiligungen an den BEOS Logistics Projektgesellschaften TEUR 19.762 (Vj: TEUR 0), die Erlöse aus Weiterberechnungen in Höhe von TEUR 311 (Vj: TEUR 2.646), sonstige Einnahmen Untervermietung TEUR 132 (Vj: TEUR 27) sowie Avale TEUR 69 (Vj: TEUR 19).

Periodenfremde Erträge sind dem Berichtszeitraum nicht enthalten. Aufwendungen für bezogene Leistungen

Die Aufwendungen für bezogene Leistungen umfassen weiterberechenbare Kosten im Zusammenhang mit durchgeführten und im Akquise-Stadium befindlichen Projekten sowie sonstige Kosten für Weiterberechnungen in Höhe von TEUR 4.566 (Vj: TEUR 3.400). Darüber hinaus sind Aufwendungen für nicht weiterberechenbare Fremdleistungen in Höhe von TEUR 1.996 (Vj: TEUR 1.446) enthalten.

Personalaufwand

In den Löhnen und Gehältern in Höhe von TEUR 16.982 (Vj: TEUR 18.606) sind pauschale Steuern für Arbeitnehmer von TEUR 38 (Vj: TEUR 42) enthalten. Darüber hinaus betragen die Aufwendungen für die Altersversorgung TEUR 558 (Vj: TEUR 383).

Seit dem 01.01.2020 gibt es eine neue, einheitliche arbeitgeberfinanzierte Altersversorgung "Swiss Life Asset Managers Deutschland 2020" für die Mitarbeiter. Es handelt sich dabei um ein Altersversorgungssystem im Sinne einer wertpapiergebundenen Direktzusage, welches sich sowohl bei der Kapitalanlage als auch bei der Risikoabsicherung konzerneigener Lösungen bedient. Zur Absicherung der Pensionsverpflichtungen durch Anlage der für die Versorgung bereitgestellten regelmäßigen Beiträge und zugleich zur Anerkennung der hieraus entstehenden Deckungsmittel als bilanzielles "Planvermögen" wurde eine Gruppentreuhandkonstruktion (Contractual Trust Arrangement) zwischengeschaltet. Hierbei handelt es sich um die Gruppentreuhand von Swiss Life Asset Managers in Deutschland, dem "SLAM Trust e.V." Darüber hinaus ist die Gesellschaft Mitglied im Pensions-Sicherungs-Verein und gewährleistet somit zusätzlich den gesetzlichen Insolvenzschutz. Es ist eine Verrechnung des beizulegenden Zeitwertes des Deckungsvermögens (TEUR 1.691) mit dem Erfüllungsbetrag der Verpflichtungen (TEUR 1.697) erfolgt. Die ausschüttungs- gesperrte Differenz gemäß § 253 Abs. 6 HGB beträgt TEUR 0,13. Das Vorgehen entspricht § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB. Im Geschäftsjahr ist ein Zinsertrag in Höhe von TEUR 75 (Vj: TEUR -87) und ein Ertrag aus dem Deckungsvermögen in Höhe von TEUR 95 (Vj: TEUR 100) entstanden. Im Jahr 2023 ist insgesamt ein Personalaufwand aus der betrieblichen Altersversorgung in Höhe von TEUR 509 (Vj: TEUR 447) angefallen.

Abschreibungen

Die planmäßigen Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und auf Sachanlagen betragen insgesamt TEUR 163 (Vj: TEUR 272). Davon entfallen TEUR 0 (Vj: TEUR 46) auf die sofortige Abschreibung geringwertiger Wirtschaftsgüter.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen von TEUR 16.944 (Vj: TEUR 14.385) haben sich im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr erhöht. Im Wesentlichen beinhaltet diese Position die Konzernumlagen durch die Swiss Life Investment Management Holding AG in Höhe von TEUR 7.309 (Vj: TEUR 6.759), eine interne Konzernumlage mit einer britischen Tochter der Swiss Life AG TEUR 309 (Vj: TEUR 313) sowie weiterhin Aufwendungen für IT (Wartungskosten, Projektkosten, Leasingkosten und Lizenzkosten) in Höhe von TEUR 2.160 (Vj: TEUR 1.401), Raumkosten in Höhe von TEUR 1.393 (Vj: TEUR 1.507), sowie nicht abziehbare Vorsteuer in Höhe von TEUR 1.079 (Vj: TEUR 849).

Periodenfremde Aufwendungen sind dem Berichtszeitraum nicht enthalten.

Erträge aus Beteiligungen

Erträge aus Beteiligungen wurden im Jahr 2023 nicht erzielt.

Zinsen und ähnliche Erträge

Die vereinnahmten Zinsen in Höhe von TEUR 248 (Vj: TEUR 145) resultieren aus Darlehen, die an BCP-Objektgesellschaften sowie an die BEOS Logistics Projektgesellschaften ausgereicht wurden.

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Ertragssteueraufwendungen umfassen gezahlte bzw. geschuldete Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer und den Solidaritätszuschlag für das abgeschlossene Wirtschaftsjahr in Höhe von TEUR 9.249 (Vj: TEUR 9.755).

E. Angaben nach § 20 AktG

Nachfolgend ist die im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlichte Stimmrechtsmitteilung nach § 20 AktG wörtlich wiedergegeben:

"Stimmrechtsmitteilung nach § 20 AktG

Die Swiss Life Investment Management Holding AG, Handelsregister des Kantons Zürich unter der Registernummer CHE-112.304.772, hat uns gemäß § 20 Abs. 1 und 4 AktG mitgeteilt, dass ihr eine Mehrheitsbeteiligung (§ 16 Abs. 1 AktG) und damit auch mehr als der vierte Teil der Aktien an der BEOS AG gehört.

Die Swiss Life Holding AG, Handelsregister des Kantons Zürich unter der Registernummer CHE- 109.910.989, hat uns gemäß § 20 Abs. 1 und 4 AktG i. V. m. § 16 Abs. 4 AktG mitgeteilt, dass ihr mittelbar über ihre Beteiligung an der Swiss Life Investment Management Holding AG, eingetragen beim Handelsregister des Kantons Zürich unter der Registernummer CHE-112.304.772, eine Mehr- heitsbeteiligung (§ 16 Abs. 1 AktG) und damit auch mehr als der vierte Teil der Aktien an der BEOS AG gehört."

F. Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen umfassen insbesondere Verpflichtungen aus Mietverträgen in Höhe von TEUR 4.814 (Vj: TEUR 4.802) sowie aus Leasingverträgen von insgesamt TEUR 424 (Vj: TEUR 637).

Haftungsverhältnisse

Mit der Berliner Sparkasse ist ein Avalkreditrahmen in Höhe von TEUR 400 (Vj: TEUR 400) vereinbart. Zum Abschlussstichtag am 31. Dezember 2023 war dieser durch die BEOS AG mit TEUR 398 (Vj: TEUR 398) für Mietbürgschaften in Anspruch genommen. Dafür fielen jährliche Zinsen in Höhe von TEUR 4 an (Vj: TEUR 4).

Mit der BEOS Logistics 1. Projektgesellschaft GmbH & Co.KG wurde in Höhe von TEUR 1.871 (Vj: TEUR 1.871), mit der BEOS Logistics 3. Projektgesellschaft GmbH & Co.KG in Höhe von TEUR 3.000 (Vj: TEUR 0) sowie der BEOS Logistics 6. Projektgesellschaft GmbH & Co.KG in Höhe von TEUR 584 (Vj: TEUR 584) ein Avalvertrag zur Sicherung der Erbbaurechtsverträge der Projektgesellschaften geschlossen. Eine Inanspruchnahme ist gemäß den Planungen der Projektgesellschaften nicht zu erwarten. Für diese Sicherungen wurden durch die BEOS AG Erträge in Höhe von TEUR 69 (Vj: TEUR 19) vereinnahmt.

Mitarbeitende

Im Jahresdurchschnitt beschäftigte die BEOS AG insgesamt 168 Mitarbeitende (Vj: 185), die sich auf folgende Gruppen verteilten:

Beziehungen zu verbundenen Unternehmen

Die Gesellschaft ist ein verbundenes Unternehmen der Swiss Life Holding AG, Zürich, im Sinne des § 271 Abs. 2 HGB und wird in deren Konzernabschluss einbezogen (Konzernabschluss für den kleinsten und größten Unternehmenskreis gem. § 285 Nr. 14, 14a HGB). Der Konzernabschluss wird in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt und im Bundesanzeiger unter der Swiss Life AG, Niederlassung für Deutschland, München, veröffentlicht. Die Gesellschaft ist deswegen nach § 292 HGB als Mutterunternehmen von der Pflicht, einen Konzernabschluss und einen Konzernlagebericht aufzustellen, befreit.

Zwischen der Gesellschaft und der Swiss Life Deutschland Holding GmbH, Hannover, besteht eine umsatzsteuerliche Organschaft.

Durch die Eintragung im Handelsregister am 06.12.2019 wurde der am 15./22.07.2019 abgeschlossene Beherrschungsvertrag zwischen der Swiss Life Investment Management Holding AG als herrschendem Unternehmen und der BEOS AG als beherrschtem Unternehmen zum 01.01.2020 wirksam.

Honorare für Abschlussprüfung

Die Jahresabschlusskosten 2023 belaufen sich auf TEUR 76 (Vj: TEUR 71). Darin enthalten ist das Gesamthonorar für die Wirtschaftsprüfung der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2023 in Höhe von TEUR 72 zuzüglich Auslagen (Vj: TEUR 70). Darüber hinaus wurden keine Leistungen durch den Abschlussprüfer erbracht.

Sonstige Angaben

Die BEOS AG ist Teil der Swiss Life Gruppe. In bestimmten Rechtsordnungen, in denen die Swiss Life Gruppe tätig ist, wurden Gesetze zur globalen Mindestbesteuerung (BEPS 2.0 Pillar 2) erlassen oder inhaltlich umgesetzt. In Deutschland erfolgt die Umsetzung im Rahmen des Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie (EU) 2022/2523 des Rates zur Gewährleistung einer globalen Mindestbesteuerung und weiterer Begleitmaßnahmen, das am 27.12.2023 im Bundesgesetzblatt veröffentlich wurde. Das Gesetz tritt für das, am 1. Januar 2024 beginnende, Geschäftsjahr des Konzerns in Kraft. Der Konzern, mit der Swiss Life Holding AG, Zürich als oberste Muttergesellschaft in der Schweiz, fällt in den Geltungsbereich der erlassenen oder materiellrechtlich umgesetzten Rechtsvorschriften und hat eine Bewertung der potenziellen Betroffenheit des Konzerns von der globalen Mindestbesteuerung vorgenommen.

Ergebnisverwendung

Das Geschäftsjahr schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 27.348 ab. Der Vorstand schlägt der Hauptversammlung vor, den Bilanzgewinn in voller Höhe auf neue Rechnung vorzutragen.

Nachtragsbericht

Nach Abschluss des Geschäftsjahres 2023 sind keine Vorgänge eingetreten, die für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft von besonderer Bedeutung sind.

Organmitglieder

Vorstand

Dem Vorstand der BEOS AG gehörten zum 31. Dezember 2023 insgesamt drei Mitglieder an:

Die Gesamtbezüge des Vorstands betrugen im Geschäftsjahr 2023 insgesamt TEUR 2.029 (Vj: TEUR 1.567).

Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat der BEOS bestand zum 31. Dezember 2023 aus insgesamt drei Mitgliedern:

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrats betrugen im Geschäftsjahr 2023 insgesamt TEUR 0 (Vj: TEUR 0).

ANLAGE 2/1 ANLAGENSPIEGEL

ANLAGE 2/2 RÜCKSTELLUNGSSPIEGEL

Entwicklung der Rückstellungen vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die BEOS AG, Berlin

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der BEOS AG, Berlin, - bestehend aus der Bilanz zum Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der BEOS AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde am 29.04.2024 festgestellt.