International Campus GmbH

International Campus GmbH

München

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Anlagenverzeichnis

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2023

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die International Campus GmbH, München

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der International Campus GmbH, München, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der International Campus GmbH, München, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bilanz zum 31. Dezember 2023

AKTIVA

PASSIVA

Gewinn- und Verlustrechnung 01. Januar 2023 bis 31. Dezember 2023

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

der International Campus GmbH

München

Amtsgericht München, HRB 240690

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer mittelgroßen Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 1 HGB auf. Die Gesellschaft wendet für die Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung freiwillig die Gliederungsvorschriften für große Kapitalgesellschaften gemäß § 267 Abs. 3 HGB an. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Für die Aufstellung des Anhangs werden die größenabhängigen Erleichterungen des § 288 Abs. 2 HGB in Anspruch genommen.

Die Gesellschaft weist zum Bilanzstichtag einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in Höhe von TEUR 6.192 aus. Aufgrund einer Finanzierungszusage des Mutterunternehmens, der International Campus Group S.à.r.l, von der bis zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses bereits TEUR 6.600 ausgezahlt wurden, und einer bis zum 15. Juli 2025 befristeten Patronatserklärung, geht die Gesellschaft weiterhin von der Annahme der Unternehmensfortführung aus.

II. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen angesetzt. Immaterielle Vermögensgegenstände werden nach der linearen Methode mit einer Nutzungsdauer von drei Jahre abgeschrieben.

Gegenstände des Sachanlagevermögens wurden zu Anschaffungskosten abzüglich der Abschreibungen nach handelsrechtlichen Grundsätzen bewertet. Gegenstände des Sachanlagevermögens werden nach der linearen Methode mit Nutzungsdauern zwischen 3 und 13 Jahren abgeschrieben.

Die Finanzanlagen wurden mit den Anschaffungskosten bilanziert bzw. mit dem niedrigeren beizulegenden Wert nach § 253 Abs. 3 HGB bei voraussichtlich dauernder Wertminderung.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie der Kassenbestand und das Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert bilanziert. Bei Forderungen, deren Einbringlichkeit mit erkennbaren Risiken behaftet sind, werden angemessene Wertabschläge vorgenommen, uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten betrifft Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, die in Folgejahren zu Aufwendungen führen.

Das gezeichnete Kapital ist zum Nennbetrag angesetzt.

Die Rückstellungen werden in ausreichender Höhe mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt.

Die Verbindlichkeiten werden gemäß § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB mit dem Erfüllungsbetrag passiviert.

III. Angaben zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Entwicklung der in der Bilanz erfassten Anlagegegenstände im Jahr 2023 ist im Anlagespiegel (Anlage zum Anhang) dargestellt.

Bei den unfertigen Leistungen in Höhe von 272,5 TEUR (Vorjahr: 133,8 TEUR) handelt es sich um geleistete Stunden für das Development-Projekt in Ludwigshafen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände:

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im Wesentlichen Kautionen und Umsatzsteuer.

Die sonstigen Rückstellungen betreffen Tantieme/Boni (1.460,2 TEUR; Vorjahr: 2.073,4 TEUR), Urlaubsrückstellungen (299,6 TEUR; Vorjahr: 456,6 TEUR) und sonstige ausstehende Leistungsabrechnungen (291,3 TEUR; Vorjahr: 231,7 TEUR).

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen, enthalten Verbindlichkeiten aus Darlehen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, enthalten Verbindlichkeiten aus Immobilienbewirtschaftung.

In den sonstigen Verbindlichkeiten sind im Wesentlichen Lohn- und Kirchensteuer enthalten.

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind periodenfremde Erträge in Höhe von 24,0 TEUR (Vorjahr: 138,0 TEUR) enthalten.

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind periodenfremde Aufwendungen in Höhe von 25,4 TEUR (Vorjahr: - 4,8 TEUR) enthalten.

In den Erträgen aus Beteiligungen sind Gewinnanteile von einem verbundenen Unternehmen in Höhe von ca. 1,3 Mio. EUR enthalten (Vorjahr: 5,5 Mio EUR) (zeitgleiche Vereinnahmung von Ergebnisanteilen).

Abschreibungen auf Finanzanlagen wurden aufgrund von voraussichtlich dauernder Wertminderung in Höhe von 125,3 TEUR (Vorjahr: 255,8 TEUR) vorgenommen.

IV. Sonstige Angaben

a) Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen:

Es bestanden keine Haftungsverhältnisse in diesem Geschäftsjahr.

Mehrjährige Verpflichtungen aus Mietverträgen und Leasingverträgen bestehen bis einschließlich 2028 in Höhe von insgesamt rd. 2,88 Mio. EUR (Vorjahr: 3,53 Mio. EUR).

b) Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Arbeitnehmer beträgt insgesamt 140 (Vorjahr: 153). Hiervon waren im Durchschnitt 109,25 als Angestellte beschäftigt und 28,25 Werkstudenten sowie geringfügig Beschäftigte.

c) Die Gesellschaft hält folgende Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen:

d) Der Jahresfehlbetrag beträgt 11.864,10 TEUR. Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzverlust 2023 in Höhe von 11.143,10 TEUR auf neue Rechnung vorzutragen.

e) Die Geschäftsführer haben im Berichtjahr Bezüge in Höhe von 2.136,05 TEUR erhalten.

f) Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss von Brookfield Asset Management Toronto, Canada, einbezogen. Der Abschluss wird offengelegt und ist erhältlich: Brookfield Asset Management Ltd.at 181 Bay Street, Brookfield Place, Suit 300, Ontario, M5J2T3 Toronto.

Dies ist gleichzeitig der größte und kleinste Kreis von Unternehmen, für die ein Konzernabschluss aufgestellt wird.

g) Für Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, entsprechend der Angabe nach § 285 Nr. 33 HGB: Nach Abschluss des Berichtsjahres wurde Herr Ufuk Kaynar zum weiteren Geschäftsführer bestellt. Für weitere Ereignisse nach dem Bilanzstichtag verweisen wir auf 1. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss.

h) Geschäftsführer:

Der Jahresabschluss 2023 wurde am 09.09.2024 festgestellt.

Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2023 (Anlagenspiegel)

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

1. Grundlagen des Unternehmens

Die International Campus GmbH (im Nachfolgenden "IC" oder "Gesellschaft") wurde im Geschäftsjahr 2011 gegründet und ist im Handelsregister B des Amtsgerichts München (HRB 240690) eingetragen.

Gegenstand des Unternehmens ist die Entwicklung, die Verwaltung, das Management und der Betrieb von Immobilien. Außerdem ist das Geschäftsmodell durch den Erwerb und die Veräußerung an Anteilen von immobilienhaltenden Gesellschaften innerhalb des IC-Konzerns geprägt.

Die Gesellschaft gliedert sich im Wesentlichen in die folgenden Geschäftsbereiche:

Der Fokus der Immobilien ist auf die Bereiche studentisches Wohnen sowie Co-Living gerichtet. In diesem Zuge findet eine Unterteilung der angebotenen Produkte in die Marke "THE FIZZ" für Studenten sowie die Marke "Havens" für Berufstätige bzw. sog. Young Professionals statt. Daneben werden an einigen Standorten Gewerbeflächen sowie Parkmöglichkeiten zur Vermietung angeboten.

Es bestehen deutsche Zweigniederlassungen der Gesellschaft in Berlin und München.

Die Gesellschaft ist zu 100% von der International Campus Group S.à r.l. gehalten.

Wichtige finanzielle Leistungsindikatoren der IC, die zur Unternehmenssteuerung herangezogen werden, sind Umsatzerlöse, die Management- und Verwaltungsfees sowie das EBIT.

Zum Ende des Geschäftsjahres 2023 hat der IC-Konzern europaweit ca. 5.000 Einheiten verwaltet und ca. 2.300 Einheiten in der Entwicklung. Die Standorte der Immobilien erstrecken sich auf Deutschland, die Niederlande, Österreich und Tschechien. Der IC- Konzern strebt an, sein Portfolio bis zum Geschäftsjahr 2024 auf dem aktuellen Niveau zu stabilisieren.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Wirtschaftliche Entwicklungen

Die deutsche Wirtschaft ist - gemessen an der Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts - nach Angaben des Statistischen Bundesamtes - preisbereinigt im Kalenderjahr 2023 gegenüber dem Vorjahr um 0,3% gesunken. ¹

Das Bruttoinlandsprodukt entwickelte sich im Geschäftsjahr 2023 stagnierend, jedoch nur schwach volatil. Das Bruttoinlandsprodukt ist im 4. Quartal 2023 gegenüber dem 3. Quartal 2023 um 0,3% gesunken. Dies lag insbesondere an den rückläufigen Investitionen, die auch der leicht gestiegene Konsum im Quartal nicht ausgleichen konnte. ²

Im Bereich der Bauinvestitionen liegt ein Rückgang von 2,1% im Vergleich zum Vorjahr vor, nachdem sie bereits im Vorjahr bereits um 4,9% zurückgegangen waren. Der Rückgang ist erneut auf die hohen Baupreise und steigende Bauzinsen zurückzuführen. ³

Die deutsche Wirtschaft ist erneut durch die Erhöhung des Verbraucherpreisindex im Geschäftsjahr 2023 gekennzeichnet. Im Vergleich zum Vorjahr ist die Inflationsrate im Jahresdurchschnitt um 5,9% angestiegen. ⁴ Dies wird insbesondere erneut in gestiegenen Energiepreisen deutlich. Die Energieprodukte - wie Heizöl, Kraftstoffe, Strom und Erdgas - verteuerten sich gegenüber dem Vorjahr um ca. 4,9%. ⁵ Ein wesentlicher Faktor hierfür war der anhaltende Krieg zwischen Russland und der Ukraine.

Wohnungsmarkt

Das Geschäftsjahr 2023 zeichnete sich durch einen anhaltenden Anstieg der Mieten (Wohnimmobilien) im Vergleich zum Vorjahr aus und zieht sich gem. aktueller Prognosen auch im Jahr 2024 fort. Die statistischen Werte beziehen sich auf Städte, in denen IC Studentenwohnheime betreibt:

Mietpreisentwicklung (in €/m ² /Monat; Durchschnitt)

Quellen: https://atlas.immobilienscout24.de/, eigene Berechnungen

¹ https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/01/PD24_019_811.html
² https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/02/PD24_066_811.html
³ https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/01/PD24_019_811.html
⁴ https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucherpreisindex/Tabellen/Verbraucherpreise-12Kategorien.html#236130
⁵ https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucherpreisindex/Tabellen/Verbraucherpreise-12Kategorien.html#236130

Der größte Anstieg in den vergangenen zwei Jahren ist in Berlin zu verzeichnen, wo die Mietpreise jährlich im Durchschnitt (CAGR) um 5,7% anstiegen. Der prognostizierte Anstieg zieht sich in Berlin und in den anderen Standorten fort. ⁶

Wohnungstransaktionsmarkt

Die Entwicklung der Kaufpreise pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen in den Städten, in denen IC Studentenwohnheime betreibt, ist im Vergleich zum Vorjahr leicht zurückgegangen.

Kaufpreisentwicklung (in €/m ² ; Durchschnitt)

Quellen: https://atlas.immobilienscout24.de/, eigene Berechnungen

In Berlin sind die Immobilienkaufpreise (EUR / m ² ) in den vergangenen zwei Jahren durchschnittlich um 0,9% gestiegen. Dies entspricht dem Höchstwert im Vergleich zu den übrigen untersuchten Städten, in denen ein rückgängiges Niveau zu verzeichnen ist, ein ähnlicher Trend wird für 2024 erwartet.

Der Wohnungstransaktionsmarkt in Deutschland hat sich aufgrund gestiegener Zinsen, hoher Inflation und einer Zunahme der Baukosten rückläufig entwickelt. Für das Gesamtjahr 2023 ergibt sich ein Transaktionsvolumen von rund 8,2 Milliarden Euro; weit unter dem 10-Jahresschnitt (20,7 Milliarden Euro).

Dennoch grundsätzlich bleibt die Assetklasse Wohnen aus Investorensicht attraktiv, was unter anderem mit dem bestehenden Nachfrageüberhang nach Wohnraum begründet ist. Die hohen Hypothekenzinsen führen jedoch dazu, dass private Ersterwerber ihr Kaufvorhaben zurückstellen müssen und sich dem Mietwohnungsmarkt zuwenden. ⁷

Wohnungsmarkt für Studierende

Bereits in den vergangenen Jahren zeichnete sich ein Trend ab, der verdeutlicht, dass Universitäts- bzw. Hochschuleinschreibungen in der jungen Bevölkerung enorm an Interesse gewinnen. Von diesem Trend ist ebenso der Wohnungsmarkt für Studierende betroffen, da die Nachfrage für studentisches Wohnen stetig wächst.

Die Anzahl von Studierenden in Deutschland ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich angestiegen. Seit 2022 ist die Anzahl der Studierenden in Deutschland jährlich im Durchschnitt um 0,3% nur leicht gesunken (CAGR ⁸ ).

⁶ Compound Annual Growth Rate (deutsch: Durchschnittliche jährliche Wachstumsrate)
⁷ https://www.jll.de/de/presse/Wohninvestmentmarkt-schrumpft-2023-auf-unter-neun-Milliarden-Euro
⁸ Compound Annual Growth Rate (deutsch: Durchschnittliche jährliche Wachstumsrate)

Anzahl Studenten

Quellen: Statistisches Bundesamt; IC-Research; eigene Berechnungen

Ebenso ist die Anzahl der ausländischen Studierenden in Deutschland in den letzten Jahren gestiegen. Aufgrund der Corona-Pandemie sank die Wachstumsrate in den Geschäftsjahren 2020 und 2021, da internationale Reisebeschränkungen beschlossen wurden. Diese wurden im Jahr 2022 weitestgehend wieder aufgehoben, sodass die Wachstumsrate seither einen Anstieg verzeichnet. In dieser Kategorie ist ein durchschnittliches Wachstum seit 2022 pro Jahr um 2,1% (CAGR9) zu verzeichnen, analog stellt sich die Entwicklung prognostiziert bis 2024 dar. ¹⁰

Anzahl ausländischer Studenten

Quellen: Statistisches Bundesamt; IC-Research; eigene Berechnungen

2023 konnten deutschlandweit wieder ähnliche Werte ausländischer Studienanfänger verzeichnet werden wie vor der Corona Pandemie. In dieser Kategorie ist ein durchschnittliches Wachstum seit 2022 pro Jahr um 3,9% (CAGR ¹¹ ) zu verzeichnen. ¹²

Zinsentwicklung

Die Europäische Zentralbank hat die Leitzinsen nach mehr als sechs Jahren im Juli 2022 erstmals wieder angehoben. Im Dezember 2023 lag der Leitzins bei 4,5%. Daher gehörten die anhaltend niedrigen Kapitalmarktzinsen und die damit einhergehenden günstigen Finanzierungskonditionen aus den Vorjahren ab Mitte des Geschäftsjahres 2022 der Historie an. ^{13 14}

⁹ Compound Annual Growth Rate (deutsch: Durchschnittliche jährliche Wachstumsrate)
¹⁰ Statistisches Bundesamt; IC Research; eigene Berechnungen; Stand Mai 2024
¹¹ Compound Annual Growth Rate (deutsch: Durchschnittliche jährliche Wachstumsrate)
¹² Statistisches Bundesamt; IC Research; eigene Berechnungen; Stand Mai 2024
¹³ https://www.finanztip.de/zinsentwicklung/
¹⁴ https://de.statista.com/statistik/daten/studie/201216/umfrage/ezb-zinssatz-fuer-das-hauptrefinanzierungsgeschaeft-seit-1999/

2.2. Geschäftsverlauf im Geschäftsjahr 2023

Veräußerung und Liquidierung von Anteilen an Tochtergesellschaften

Im Geschäftsjahr 2023 fand die Liquidation einer Holdinggesellschaft in Hamburg statt, an der die IC indirekt über die Tochtergesellschaft IC Holdings SCS beteiligt war. Die einprozentige Beteiligung an der IC FIZZ Generalmieter GmbH & Co. KG wurde an eine Konzernschwestergesellschaft für einen Betrag von EUR 301 veräußert.

Ausstieg eines Minderheitsgesellschafters

Zum 22. Dezember 2023 ist der alleinige Minderheitsgesellschafter ausgeschieden, womit International Campus Group S.à r.l. als alleinige Gesellschafterin der IC verbleibt.

Development Fees

Für die laufende Begleitung von Ausbaumaßnahmen bzw. Projektentwicklungen in Berlin, Darmstadt, Frankfurt, Hannover und Bremen wurden Development Fees in Höhe von TEUR 1.296 umgesetzt, Für den Bau in Ludwigshafen wurden Development Fees in Höhe von insgesamt TEUR 139 als unfertige Leistungen erfasst.

Zusammenfassung für das Geschäftsjahr 2023

Zum 31. Dezember 2023 liegt ein negatives EBIT und Jahresergebnis in Höhe von TEUR -11.700 bzw. TEUR -11.864 vor. Das prognostizierte EBIT lag zwischen TEUR -9.000 TEUR und TEUR -9.500.

Die Umsatzerlöse sind auf TEUR 4.643 gesunken. Der Rückgang ist im Wesentlichen auf ausbleibende Erträge aus Akquisitionstätigkeiten (Transaction Fee) zurückzuführen. Die Prognose des Vorjahres in Bezug auf die Gesamtumsatzerlöse in Höhe von TEUR 8.700 bis TEUR 8.800 wurde damit unterschritten.

Die Prognose der Management- und Verwaltungsfee auf TEUR 1.500 bis TEUR 1.700 konnte erzielt werden. Die Management- und Verwaltungsfee beläuft sich im Geschäftsjahr 2023 auf TEUR 1.500 (Vorjahr TEUR 1.189).

Die prognostizierten Transaction Fees von ca. TEUR 100 wurden im Geschäftsjahr nicht erreicht.

Auf nicht finanzieller Ebene ist es uns gelungen das Personal weiterhin qualitativ auszubauen.

2.3. Ertragslage

Die Gesellschaft erzielte Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 4.643 (Vorjahr TEUR 9.248).

Der Betrag ergibt sich teils aus TEUR 1.296 (Vorjahr: TEUR 141) für Projektentwicklungsleistungen (Development Fees) der IC in Bezug auf Wohnheime in Berlin, Darmstadt, Frankfurt, Hannover und Bremen.

Die weiteren Positionen gliedern sich im Wesentlichen wie folgt:

Management- und Verwaltungsfee

Die Erträge aus Managementleistungen sind im Vergleich zum Vorjahr (TEUR 1.189) um TEUR 311 angestiegen und betragen zum 31. Dezember 2023 TEUR 1.500. Der Anstieg stammt aus dem ganzjährigen Betrieb der im 4. Quartal 2022 akquirierten Objekte in der IC-Gruppe.

Als Grundlage der Management- und Verwaltungsleistungen, welche die IC GmbH an die Objektgesellschaften erbringt, bestehen mit jeder Objektgesellschaft individuelle Managementverträge. Hierin werden sowohl die Leistungen als auch die dazugehörigen Fees definiert. Die Leistungsarten gliedern sich im Wesentlichen in Asset und Property Managementleistungen, die auf Basis der vermietbaren Apartments berechnet werden.

Aufnahmegebühren

Die Aufnahmegebühren, die im Rahmen des Abschlusses von neuen Mietverträgen generiert werden, betrugen im Geschäftsjahr 2023 TEUR 599 (Vorjahr: TEUR 584).

Möbelvermietung

Die Erträge aus der Vermietung des Mobiliars sind im Vergleich zum Geschäftsjahr 2022 (TEUR 482) entfallen. Diese Entwicklung resultiert aus dem Verkauf der Möblierung an die betriebenen Häuser, sodass die IC hieraus keine laufenden Einnahmen mehr generiert.

Beratungsleistungen

Darüber hinaus wurden im Geschäftsjahr 2023 Erlöse aus Beratungsleistungen in Höhe von TEUR 39 (Vorjahr TEUR 468) erfasst, die sich aus dem Management von luxemburgischen Fondsstrukturen ergeben. Die Verträge beinhalten insbesondere Leistungen in Form von Controlling, Reporting, und Investmentanalyse. Der Rückgang ist auf die finale Abwicklung des Fondsgeschäfts zurückzuführen, da die Objekte des Fonds im 4. Quartal 2022 in den IC-Konzern erworben wurden.

Die Aufwendungen für bezogene Leistungen betragen im Geschäftsjahr 2023 TEUR 637 (Vorjahr TEUR 1.614). Hierin sind im Wesentlichen Management Fees aus konzerninternen Vertragsstrukturen (TEUR 225, Vorjahr TEUR 446) sowie Immobilienbetriebskosten wie bspw. laufende Internetkosten (TEUR 179, Vorjahr TEUR 232), Boutiqueeinkäufen (TEUR 43, Vorjahr TEUR 53) und Washing Lounges (TEUR 115, Vorjahr TEUR 44) enthalten. Der Rückgang der Aufwendungen für bezogenen Leistungen liegt insbesondere an den hohen Vorlaufkosten für Projekte, die im Jahr 2023 nur TEUR 32 statt TEUR 543 betrugen und den ehemals von der IC getragenen Immobilienbewirtschaftungskosten für die im 4. Quartal erworbenen Objekte, die vom Vorjahr in Höhe von TEUR 198 auf TEUR 18 gesunken sind.

Der Personalaufwand in Höhe von TEUR 11.351 ist im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 1.705 gesunken. Das resultiert aus Zahlungen im Vorjahr, die im Rahmen von Beendigungen des Arbeitsverhältnisses vereinbart worden sind.

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachlagen von TEUR 704 (Vorjahr TEUR 1.331) resultieren aus der Abschreibung von Möblierungen in den Büros der IC, linearen Abschreibungen von Software und Sofortabschreibungen von geringwertigen Wirtschaftsgütern. Darüber hinaus fand eine Abschreibung von Finanzanlagen in Höhe von TEUR 125 (Vorjahr TEUR 256) aufgrund dauerhafter Wertminderung statt. Der Rückgang der Abschreibungen im Vergleich zum Vorjahr entstand aufgrund des Verkaufs der Möblierung an die betriebenen Häuser im IC-Konzern.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen liegen mit TEUR 5.492 um TEUR 2.026 unter dem Vorjahresniveau. Gründe dafür sind um TEUR 827 niedrigere Aufwendungen aus Sachanlageabgängen und um TEUR 608 niedrigere Aufwendungen für externe Dienstleister und Rechtsberatungen.

Die Erträge aus Beteiligungen sind im Geschäftsjahr 2023 von TEUR 5.508 auf TEUR 1.347 gesunken. Im Geschäftsjahr 2023 erfolgte die Ausschüttung des Großteils des Ertrags des Fonds aus dem Verkauf der Objekte Berlin, Darmstadt, Frankfurt, Hannover und Wien (310 TEUR). Des Weiteren erfolgte eine interne Ausschüttung einer Tochtergesellschaft (TEUR 1.037) an IC.

Infolge der oben genannten Entwicklungen ergibt sich ein Jahresfehlbetrag in Höhe von TEUR -11.864 (Vorjahr TEUR -8.176). Das EBIT reduzierte sich im Vergleich zum Vorjahr auf TEUR -11.700 (Vorjahr TEUR -8.165). Insbesondere die ausbleibenden Transaktionsgebühren, die im Geschäftsjahr 2022 TEUR 3.586 betrugen, führten zu dieser Entwicklung.

2.4. Finanzlage

Zum 31. Dezember 2023 weist die Gesellschaft Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 9.082 (Vorjahr: TEUR 8.594) aus. Der Anstieg im Vergleich zum Vorjahr resultiert aus aufgelaufenen Zinsen gegenüber der Gesellschafterin International Campus Group S.à r.l.

Die finanziellen Mittel der IC zum 31. Dezember 2023 betragen TEUR 1.438 (Vorjahr TEUR 10.597).

Aufgrund der konzerninternen Finanzierungen und der Patronatserklärung durch die Gesellschafterin International Campus Group S.à.r.l sowie ausreichenden bis mindestens zum 30. Juni 2025 gesicherten liquiden Mitteln ist die Fähigkeit zur Erfüllung etwaiger Zahlungsverpflichtungen gesichert.

2.5. Vermögenslage

Die Bilanzsumme der IC beträgt zum Stichtag TEUR 11.729 (Vorjahr TEUR 18.406).

Auf der Aktivseite der Bilanz werden immaterielle Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 809 (Vorjahr TEUR 1.280) dargestellt.

Ebenso werden Sachanlagen, bestehend aus technischen Anlagen und Betriebs- und Geschäftsausstattung von insgesamt TEUR 516 (Vorjahr TEUR 529) in der Bilanz ausgewiesen.

Es werden Beteiligungen in Höhe von TEUR 82 (Vorjahr TEUR 1.430) bilanziert. Die Minderung der Bilanzpositionen im Vergleich zum Vorjahr begründet sich in Kapitalrückzahlungen des Fonds.

Die Eigenkapitalquote (Quotient aus Eigenkapital und Bilanzsumme) betrug im Vorjahr 30,81% und entfällt als Kenngröße zum Stichtag aufgrund des nicht gedeckten Fehlbetrags in Höhe von TEUR 6.192.

2.6. Finanzielle Leistungsindikatoren und nicht-finanzielle Leistungsindikatoren

Finanzielle Leistungsindikatoren

Die wesentlichen finanziellen Leistungsindikatoren der Gesellschaft sind die Umsatzerlöse, die Management- und Verwaltungsfees als Teil der Umsatzerlöse sowie das EBIT ("Earnings Before Interests, Taxes").

Nicht finanzielle Leistungsindikatoren

Im regelmäßigen Rhythmus wird von der Marketingabteilung eine Umfrage zur Mieterzufriedenheit erstellt.

2.7. Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage

Nach Ansicht der Geschäftsführung ist die derzeitige wirtschaftliche Lage der IC zufriedenstellend. Das wirtschaftliche Gesamtziel für das Geschäftsjahr 2023 konnte nicht erreicht werden.

3. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

3.1. Prognosebericht

Für das Geschäftsjahr 2024 gehen wir von einem weiteren operativen Aufschwung gegenüber dem Vorjahr aus, da die Nachfrage nach Mikroapartments stets ansteigt. ^{15 16} Wir gehen von einer stabilen Vermietungsquote aus, die sich auch in unseren Daten widerspiegelt. So lag in den deutschen Wohnheimen im Mai 2024 eine durchschnittliche Vermietungsquote in Höhe von 91,9% vor. ¹⁷

Wir erwarten - trotz des weiterhin angespannten Zinsumfeldes im Geschäftsjahr 2024 - eine wertbeständige Entwicklung der Immobilien in unserem Portfolio. Aufgrund der Unsicherheit in unserem Marktumfeld gehen wir von erschwerten Bedingungen im Transaktionsgeschäft aus.

Der IC-Konzern geht mit Optimismus in das Geschäftsjahr 2024 und erwartet ähnliche Gebühreneinnahmen aus den Development Fees wie im Geschäftsjahr 2023. Grund dafür sind die laufenden Projektentwicklungen in Frankfurt, Berlin und Ludwigshafen. Bei den Development Fees werden etwa TEUR 1.100 bis TEUR 1.300 für das Geschäftsjahr 2024 erwartet.

¹⁵ https://www.haufe.de/immobilien/investment/senioren-als-neue-zielgruppe-bei-mikroapartments_256_496036.html
¹⁶ https://www.diwg.de/blog/trendreport-mikroappartements-2022/
¹⁷ Interne Berechnungen

Im April und Mai 2024 wurden im IC-Konzern zwei neue Objekte fertiggestellt und eröffnet, eines in Leiden (NL) und eines in Frankfurt. Eine weitere Eröffnung eines neuen Objekts in Hamburg ist für September 2024 geplant. Inklusive der im Jahr 2024 neu eröffneten Objekte in Deutschland werden Management- und Verwaltungsfees in Höhe von etwa TEUR 1.600 bis TEUR 1.700 prognostiziert. Die Anzahl der Assets im Management wird sich im Laufe des Geschäftsjahres 2024 auf 15 bis 16 belaufen. ¹⁸

Die Gesellschaft rechnet aufgrund der derzeitigen Marktlage mit ausbleibenden Transaction Fees, jedoch mit einer Opening Fee für das neue Objekt in Frankfurt. Hieraus werden TEUR 146 für Leistungen im Rahmen der Eröffnung generiert.

Die Umsatzerlöse für das Geschäftsjahr 2024 werden auf etwa TEUR 7.100 bis TEUR 7.400 prognostiziert.

Der EBIT wird für das Jahr 2024 auf etwa TEUR -9.400 bis TEUR -9.600 prognostiziert.

3.2. Chancen- und Risikobericht

Chancenpotentiale

Der Ausbau des Immobilienportfolios ist für unseren kanadischen Mehrheitsgesellschafter von enormer Relevanz, was sich in der Kapitalanlage widerspiegelt. ¹⁹ Dies stellt eine große Chance dar, sich am Markt langfristig zu etablieren und über Größe und Bekanntheitsgrad gegenüber der Konkurrenz wettbewerbsfähig zu bleiben.

Aufgrund der Tatsache, dass Wohnformen wie Studentisches Wohnen und Mikroapartments zunehmend an Bedeutung gewinnen, werden weiterhin attraktive Renditen durch Investitionen in diesem Segment erwartet.

Daher stehen neben dem Ankauf von Bestandsimmobilien weiterhin Projektentwicklungen im Fokus der Strategie des IC-Konzerns. Aufgrund des hohen Zinsniveaus gehen wir davon aus, dass uns zukünftig erschwerte Bedingungen im Transaktionsgeschäfts gegenüberstehen. Dennoch erwarten wir eine stabile Wertentwicklung unserer Immobilien.

Der aktuelle Immobilienbestand im Portfolio ermöglicht der Gesellschaft das bestehende Dienstleistungsspektrum auf einem konstanten Level zu halten und damit stabile Umsätze zu generieren.

Vermietungsrisiko/ Immobilienmarktrisiko

Die Mieterstruktur der Vermietungsobjekte innerhalb des IC-Konzerns beschränkt sich neben wenigen Gewerbemietern im Wesentlichen auf Studenten und Young Professionals. Das Verwaltungsmanagement steht dahingehend vor einer Herausforderung, dass die Mietverträge mit Studenten und Young Professionals in der Regel auf ein Jahr abgeschlossen sind. Daher ergibt sich eine besondere Risikosituation, da eine jährliche Neuvermietung erforderlich ist. Die Nachfrage nach Mikroapartments wird dennoch auch in Zukunft ein gefragtes Segment darstellen.

¹⁸ Interne Berechnungen
¹⁹ https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilieninvestments-brookfield-stellt-eine-milliarde-euro-kapital-fuer-studentenwohnungenbereit/26791246.html

Insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Corona-Pandemie beendet ist, sehen wir der Vermietungsquote positiv entgegen.

Wir gehen davon aus, dass die Universitäten weiterhin vermehrt zu Präsenzveranstaltungen übergehen und erwarten eine stabile Vermietungsquote.

Liquiditätsrisiko

Die Liquidität der Gesellschaft wird durch stabile Einnahmen aus den verschiedenen Geschäftsbereichen gesichert. Wir erachten die Einnahmequellen weiterhin als wahrscheinlich, da die Mietobjekte des IC-Portfolios wieder konstant vermietet sein werden. Die konzerninternen Finanzierungen durch die durchwegs finanzstarke und liquide Gesellschafterin International Campus Group S.a.r.l gemeinsam mit ihrer Patronatserklärung bilden ebenso ein valides Kriterium dafür, dass etwaige Zahlungsverpflichtungen bis mindestens zum 30. Juni 2025 beglichen werden können.

Das Liquiditätsrisiko der Gesellschaft wird aufgrund der konzernweiten Finanzplanung als gering eingeschätzt.

IT-Risiken

Der Ausfall von IT-Systemen kann zu umfangreichen Beeinträchtigungen im gewöhnlichen Geschäftsablauf, zu Datenverlust oder gar zu finanziellen Risiken führen. Die IT-Risiken werden insbesondere durch das Know-How und die Zuverlässigkeit unserer IT-Abteilung reduziert. Ebenso werden im täglichen Arbeitsablauf Zugriffskontrollen und Zugangsbeschränkungen durchgeführt, die sich beispielsweise in der Eingabe von Benutzername und Passwort niederschlagen.

Neben den organisatorischen Maßnahmen wird jeder Mitarbeiter über die Sicherheitsanforderungen in der "Richtlinien der IC Group zum Datenschutz und der IT-Sicherheit" informiert.

Inflation

Die Entwicklung des Verbraucherpreisindex hat weiterhin einen starken Einfluss auf die Geschäftstätigkeit der IC. Der Verbraucherpreisindex im April 2024 war um 2,2% höher als der des Vorjahresmonats im April 2023. ²⁰

Dies wirkt sich weiterhin in einem hohen Energiepreisniveau aus, dass weiterhin über den Preisen vor der Energiekrise und dem Ukraine-Krieg liegt, trotz eines Rückgangs um 1,2% im Vergleich zum Vorjahresmonat April 2023. ²¹

Im Bereich der Baumaterialien kam es zu unterschiedlichen Preisentwicklungen. So verteuerten sich besonders mineralische Baustoffe wie Zement (+32,3 %), Kalk und gebrannter Gips (+31,4 %), Frischbeton (+24,9) gegenüber dem Jahr 2022 deutlich. Gegenläufig verbilligten sich Metalle gegenüber dem Vorjahr um 6,0 %. Die Preise für Betonstahl in Stäben verbilligtem sich um 31,6 %, Betonstahlmatten um 31,5 % als im Jahr 2022. Trotz der Rückgänge liegen die Preise für Baumaterialien weiterhin weit über dem Niveau vor der Energiekrise. ²²

²⁰ https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/04/PD24_169_611.html
²¹ https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/04/PD24_169_611.html
²² https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/03/PD24_N012_61.html

Wir gehen weiterhin davon aus, dass die Expertise unserer Development-Abteilung in Zusammenarbeit mit den Generalunternehmern einen fortlaufenden Baufortschritt erzielen kann, sodass es nicht zu signifikanten Bauverzögerungen kommen wird. Dies hat sich bereits im Jahr 2024 mit der Fertigstellung der Objekte in Leiden und Frankfurt gezeigt, die ohne größere Verzögerungen im zweiten Quartal 2024 eröffnet werden konnten, sowie der bevorstehenden Eröffnung in Hamburg.

Gesamtrisikobeurteilung

Auf Grundlage der dargestellten Risikopositionen und den damit einhergehenden Maßnahmen sowie der derzeitigen Entwicklung des operativen Geschäfts bestehen keine bestandsgefährdenden Risiken für den Geschäftsbetrieb der Gesellschaft.

Die Liquidität ist nach unserer Auffassung aufgrund der konzerninternen Finanzierungsstrukturen bzw. der Patronatserklärung der direkten Muttergesellschaft gesichert.