LEG Entwicklung GmbH

LEG Entwicklung GmbH

Kronshagen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

E. Wiedergabe des Bestätigungsvermerks

Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung haben wir dem Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 und dem Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023 der LEG Entwicklung GmbH, Kronshagen, unter dem Datum vom 28. Juni 2024 den folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt, der hier wiedergegeben wird:

"Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die LEG Entwicklung GmbH, Kronshagen

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der LEG Entwicklung GmbH, Kronshagen, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der LEG Entwicklung GmbH, Kronshagen, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen."

F. Schlussbemerkung

Den vorstehenden Prüfungsbericht erstatten wir in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Erstellung von Prüfungsberichten (IDW PS 450 n.F.).

Eine Verwendung des oben wiedergegebenen Bestätigungsvermerks außerhalb dieses Prüfungsberichts bedarf unserer vorherigen Zustimmung. Bei Veröffentlichungen oder Weitergabe des Jahresabschlusses und/oder des Lageberichts in einer von der bestätigten Fassung abweichenden Form (einschließlich der Übersetzung in andere Sprachen) bedarf es zuvor unserer erneuten Stellungnahme, sofern hierbei unser Bestätigungsvermerk zitiert oder auf unsere Prüfung hingewiesen wird; auf § 328 HGB wird verwiesen.

Bilanz zum 31. Dezember 2023

der LEG Entwicklung GmbH

Sitz Kronshagen, Amtsgericht Kiel, HR B 6205 KI

AKTIVA

PASSIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023

der LEG Entwicklung GmbH, Kronshagen

Anhang zum 31. Dezember 2023

der LEG Entwicklung GmbH, Kronshagen

Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Der Jahresabschluss auf den 31. Dezember 2023 ist nach den geltenden Rechnungslegungsvorschriften gem. §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach einschlägigen Vorschriften des GmbHG und des Gesellschaftsvertrags aufgestellt worden.

Die Gliederung der Bilanz erfolgt nach § 266 HGB. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist gem. § 275 Abs. 2 HGB nach dem Gesamtkostenverfahren in Staffelform aufgestellt worden. Das handelsrechtliche Gliederungsschema für Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung wurde anlehnend an die Vorschriften der Formblattverordnung Wohnungsunternehmen ergänzt, um den Besonderheiten der Geschäftstätigkeit des Unternehmens Rechnung zu tragen.

Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer mittelgroßen GmbH gemäß § 267 Abs. 2 HGB auf. Sie wendet jedoch entsprechend des Gesellschaftsvertrages die Vorschriften für große Kapitalgesellschaften an.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Aufstellung des Jahresabschlusses erfolgt unter der Annahme der Unternehmensfortführung (§ 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB).

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewendet:

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen angesetzt.

Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen vermindert. Zugänge des Geschäftsjahres werden pro-rata-temporis abgeschrieben.

Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen werden zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegendem Wert ausgewiesen. Auf einen Anteil an einem verbundenen Unternehmen wurde eine außerplanmäßige Abschreibung vorgenommen.

Die Bewertung der Vorräte erfolgt grundsätzlich zu Anschaffungs- und Herstellungskosten unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips. Die Herstellungskosten umfassen den handelsrechtlichen Mindestumfang. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Bauzeitzinsen in Höhe von 40 T-Euro aktiviert.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind grundsätzlich zum Nennwert bewertet.

Die liquiden Mittel werden zum Nennbetrag angesetzt.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Sie sind in der Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung der einzelnen Positionen des Anlagevermögens sowie die Abschreibungen des laufenden Geschäftsjahres sind im nachfolgenden Anlagenspiegel gesondert dargestellt.

Entwicklung des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2023 - LEG Entwicklung GmbH -

Eine Aufstellung der Unternehmen, an denen ein Anteilsbesitz im Sinne des § 271 (1) HGB besteht, wird auf Anlage 3 Blatt 7 dargestellt.

In den Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von 13.269 T-Euro (Vorjahr: 17.014 T-Euro) sind mit 13.269 T-Euro (Vorjahr: 17.014 T-Euro) kurzfristige Forderungen aus dem Finanzverkehr enthalten.

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen werden im Wesentlichen als Sicherheitshinterlegung verpfändete Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von 291 T-Euro ausgewiesen.

Der im Bilanzgewinn enthaltene Gewinnvortrag beträgt 14 T-Euro.

Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen noch zu erwartende Erschließungskosten für bereits verkaufte unbebaute Grundstücke (821 T-Euro), sowie Beratungsleistungen (70 T-Euro) und Rückstellungen für Personalansprüche (7 T-Euro).

In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind mit 11.755 T-Euro (Vorjahr: 16.697 T-Euro) Verbindlichkeiten gegenüber dem Gesellschafter enthalten. Diese betreffen mit 12.939 T-Euro Verbindlichkeiten aus den Ergebnisabführungen, mit 41 T-Euro Verbindlichkeiten aus Steuern und 680 T-Euro aus sonstigen Verbindlichkeiten, saldiert mit den Forderungen aus dem Finanzverkehr, 190 T-Euro, und sonstigen Forderungen von 1.715 T-Euro. Bei den übrigen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen handelt es sich um sonstige Verbindlichkeiten in Höhe von 40 T-Euro (Vorjahr: 318 T-Euro) und Verbindlichkeiten aus dem Finanzverkehr in Höhe von 602 T-Euro (Vorjahr: 602 T-Euro).

In den Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, sind Verbindlichkeiten aus dem Finanzverkehr in Höhe von 37 T-Euro (Vorjahr: 35 T- Euro) enthalten.

Anschließend sind die Verbindlichkeiten in einem Verbindlichkeitenspiegel erläutert:

Verbindlichkeitenspiegel 31.12.2023 - LEG Entwicklung GmbH

Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Die ausschließlich im Inland erzielten Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen:

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten periodenfremde Erträge in Höhe von 645 T- Euro (Vorjahr: 24 T-Euro), die aus der Auflösung von Rückstellungen resultieren.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten keine periodenfremden Aufwendungen (Vorjahr: 5 T-Euro).

Die Abschreibungen auf Finanzanlagen betrugen 30 T-Euro (Vorjahr: 25 T-Euro).

Sonstige Angaben

Die Gesellschaft haftet gemeinsam mit drei weiteren Gesellschaften im Rahmen einer Höchstbetragsbürgschaft bis zu einer Höhe von 2.000 T-Euro (Inanspruchnahme zum 31. Dezember 2023: 500 T-Euro). Die Bürgschaft wurde zugunsten der BIG BAU Investitionsgesellschaft mbH abgegeben. Mit einer Inanspruchnahme ist nicht zu rechnen, da die BIG BAU Investitionsgesellschaft mbH über ausreichende Mittel verfügt, um ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

Im Rahmen eines gemeinsamen Kreditvertrages haftet die Gesellschaft für Betriebsmittelkredite von sechs verbundenen Unternehmen der BIG gesamtschuldnerisch (Kreditlinie zum 31. Dezember 2023 insgesamt 5 Mio. Euro, davon in Anspruch genommen 1.611 T-Euro). Mit einer weiteren Inanspruchnahme ist nicht zu rechnen, da jede Gesellschaft für sich über ausreichende Mittel verfügt, um ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

Es bestehen fünf Avalkreditrahmen in Höhe von 840 T-Euro, die zum 31. Dezember 2023 mit 840 T-Euro in Anspruch genommen werden.

Zur Sicherung der Kreditfinanzierung von Projekten besteht folgende Bürgschaft zugunsten von Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht:

Für die Grundstücksentwicklungsgesellschaft Kieler Förde mbH bestand eine Avallinie i. H. v. 17 T-Euro. Die Inanspruchnahme zum 31. Dezember 2023 belief sich auf 0,00 Euro. Das Aval wurde geschlossen.

Aufgrund sich im Rahmen bestehender Planungen bewegender Kosten bei Projekten bzw. einer ausreichenden Liquidität verbundener Unternehmen wird nicht mit einer Inanspruchnahme aus den geleisteten Bürgschaften und Avalen gerechnet.

Weitere sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen aus neun Grundstückskaufverträgen mit aufschiebend bedingten Verbindlichkeiten i. H. v. 28.716 T-Euro.

Anzahl der Arbeitnehmer

Durchschnittlich waren im Berichtsjahr 4 (Vorjahr: 6) Arbeitnehmer beschäftigt. Davon waren 3 in Vollzeit beschäftigt und 1 Arbeitnehmer in Teilzeit.

Organe

Im Geschäftsjahr 2023 erfolgte die Geschäftsführung durch den Kaufmann Herrn Dr. Marc Weinstock und den Kaufmann Herrn Jakob Braeuninger (bis zum 11. Oktober 2023).

Konzernzugehörigkeit

Ein Konzernabschluss und Konzernlagebericht wird von der Drei Birken Vermögensverwaltungs-GmbH, Kronshagen, aufgestellt und ist im elektronischen Unternehmensregister erhältlich.

Abschlussprüferhonorar

Das für den Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2023 aufgewandte Gesamthonorar nach § 285 Nr. 17 HGB beläuft sich auf 27 T-Euro und setzt sich aus Abschlussprüfungsleistungen (23 T-Euro) und Steuerberatungsleistungen (4 T-Euro) zusammen.

Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag

Zwischen der LEG Entwicklung GmbH und der BIG BAU Investitionsgesellschaft mbH besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag.

Anteilsbesitz der LEG Entwicklung GmbH zum 31. Dezember 2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

der LEG Entwicklung GmbH, Kronshagen

A. Grundlagen des Unternehmens

I. Konzernstruktur

Die LEG Entwicklung GmbH (im Folgenden "Gesellschaft" genannt) gehört zur BIG-BAU- Gruppe mit Sitz in Kronshagen bei Kiel. Die Gruppe ist in eigenwirtschaftlichen Projekten der Sparten Flächenentwicklung und Projektentwicklung Hochbau sowie in der Erbringung städtebaulicher Dienstleistungen engagiert. Zweigniederlassungen werden von der Gesellschaft nicht unterhalten.

Im Geschäftsjahr 2023 beschäftigte der Konzern rund 185 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (inkl. Auszubildende). Diese haben überwiegend Hoch- und/oder Fachhochschulabschlüsse vorzuweisen; es sind darunter Architekten, Bauingenieure, Vermessungsingenieure, Raum- und Stadtplaner, Volks- und Betriebswirte, Juristen, Geographen, Fachwirte der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Grünplaner sowie Immobilienkaufleute.

Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der Drei Birken Vermögensverwaltungs- GmbH mit dem Sitz in Kronshagen einbezogen.

II. Geschäftstätigkeit und Strategie

Die Gesellschaft entwickelt auf eigene Rechnung oder als konzerninterner Dienstleister für die BIG Immobilien GmbH Grundstücke für Wohnungs- und Gewerbebauten. Schwerpunkt der Tätigkeit ist die Entwicklung größerer Erschließungsareale und von Konversionsprojekten. Neben der Tätigkeit in der Flächenentwicklung werden auf den eigenentwickelten Flächen auch Hochbauprojekte der BIG-BAU Unternehmensgruppe realisiert.

Daneben übernimmt die Gesellschaft im Rahmen der Geschäftsbesorgung auch die Projektsteuerung für diverse Projektgesellschaften, an denen sie beteiligt ist.

Zwischen der Gesellschaft und der BIG BAU Investitionsgesellschaft mbH als beherrschendem Unternehmen besteht ein Ergebnisabführungsvertrag. Im Rahmen dieses Ergebnisabführungsvertrages wird der Jahresüberschuss an die BIG BAU Investitionsgesellschaft mbH abgeführt. Der Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag wurde am 21. Dezember 2009 in das Handelsregister eingetragen.

B. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die seit dem russischen Angriffskrieg auf die Ukraine signifikant gestiegene Inflationsrate konnte im aktuellen Geschäftsjahr u.a. aufgrund einer Intensivierung der restriktiven geldpolitischen Maßnahmen der EZB deutlich reduziert werden. Diese sukzessiven Anpassungen des Leitzinses wirkte sich jedoch dämpfend auf das Wirtschaftswachstum aus. Gleiches gilt für die infolge des Bundesverfassungsgerichtsurteils notwendigen Konsolidierungsmaßnahmen des Bundeshaushaltes, sodass die wirtschaftliche Expansion in 2023 weitgehend stagnierte. ¹

In Bezug auf das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt Deutschlands konnte gemäß Institut für Weltwirtschaft in Kiel (IfW) für 2023 ein Rückgang von 0,3 %-Punkten festgestellt werden. Im Vorjahr wurde noch ein leichtes Wachstum von 0,5 % prognostiziert. Für das Geschäftsjahr 2024 nimmt das IfW ein BIP-Wachstum von 0,9 % an, wobei aktuellere Prognosen, wie die der Bundesregierung, von noch lediglich 0,2 % Wachstum ausgehen.

Die Inflationsrate (Basisjahr 2020) lag zu Beginn des Jahres noch bei 8,7 % und reduzierte sich im Jahresverlauf kontinuierlich auf zuletzt 3,7 %. Für das Gesamtjahr 2023 beträgt sie 5,9 % nach 7,9 % im Vorjahr. ² Für 2024 wird eine deutlich geringere Inflationsrate von 2,3 % erwartet. Neben dem Rückgang der Energiepreise sind auch die Leitzins-Erhöhungen der EZB ausschlaggebend für die rückläufige Inflationsrate. Die EZB hat den Leitzins seit Beginn des Jahres in sechs Schritten auf 4,5 % angehoben. Weitere Zinserhöhungen werden nicht erwartet, im Gegenteil wird aufgrund der sinkenden Inflationsrate mit Zinssenkungen ab Mitte 2024 gerechnet. Die sinkenden Zinsstrukturkurven im Euroraum belegen eine entsprechende Markterwartung. ³

¹ Kieler Konjunkturberichte Nr. 110 Q4/2023; https://de.statista.com/statistik/daten/studie/201216/umfrage/ezb-zinssatz-fuer-das-hauptrefinanzierungsgeschaeft-seit-1999/
² GdW Information 168 Januar 2024
³ Kieler Konjunkturberichte Nr. 110 Q4/2023; https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1045/umfrage/inflationsrate-in-deutschland-veraenderung-des-verbr aucherpreisindexes-zum-vorjahresmonat/; https://www.tagesschau.de/wirtschaft/konjunktur/konjunkturprognose-ts-112.html

Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben entsprechende Ausstrahlungswirkung auf die wirtschaftliche Entwicklung der Branche. Insbesondere das aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus schwierige Finanzierungsumfeld, die weiterhin hohen Baupreise und die verschärften Bedingungen für die Wohnungsbauförderung belasteten die Baukonjunktur.

Gemäß dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) wuchs das Bauvolumen (gesamte inländische Bauleistung) in 2023 nominal zwar noch um 6,1 %, das Wachstum ist jedoch auf den Anstieg der Preise zurückzuführen, sodass inflationsbereinigt ein Rückgang von 1,1 % zu verzeichnen ist. Für 2024 wird auch von einem nominalen Rückgang des Bauvolumens von 3,5 % ausgegangen, real wird ein Rückgang von 1,5 % prognostiziert. Von dieser Entwicklung ist insbesondere der dringend benötigte Wohnungsneubau betroffen, hier werden Rückgänge von nominal 5,4 % und real 3,4 % erwartet. Das im Koalitionsvertrag der Bundesregierung gesetzte Ziel von 400.000 fertiggestellten Wohnungen pro Jahr wurde auch in 2023 deutlich verfehlt, zugleich steigt der Bedarf an Wohnraum weiterhin. Diese Entwicklung wird sich in 2024 voraussichtlich fortsetzen. ⁴

Der öffentlich geförderte Bau bleibt nach wie vor eine wichtige Finanzierungssäule. Die Fördermittel des Bundes für den Städtebau mit einem Volumen von 790 Mio. Euro liegen etwa auf dem Niveau der Vorjahre. ⁵

II. Geschäftsverlauf

Die LEG Entwicklung GmbH konnte im Jahr 2023 die ersten 14 Grundstücke im Entwicklungsgebiet in Neumünster, Faldera an die Erwerber übergeben. Weitere notarielle Beurkundungen sind erfolgt und werden in 2024 zu weiteren Umsätzen führen. Außerdem konnte ein Grundstück in Ahrensburg 2023 veräußert werden.

Des Weiteren konnte die LEG Entwicklung GmbH gehaltenes Vorratsvermögen in Lübeck, Travemünde zum Jahresende durch vier notarielle Kaufverträge beurkunden, welche in 2024 zu Umsätzen führen werden.

⁴ DIW Wochenbericht 1+2 2024
⁵ https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/pressemitteilungen/Webs/BMWSB/DE/2023/03/staedtebaufoerderung.html

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind im Wesentlichen durch geringere Konzernumlagen aufgrund des geringeren Geschäftsvolumens von 970 T-Euro auf 233 T- Euro gesunken.

Erträge aus Beteiligungen in Höhe von 34 T-Euro wurden im laufenden Geschäftsjahr aus einer beteiligten Projektgesellschaft in Wentorf erzielt.

Die Beteiligung an der LEG Hessen GmbH wurde in diesem Zusammenhang ebenfalls wertberichtigt.

Auf Grund gewährter Darlehen an eine weitere Projektgesellschaft sowie an die Muttergesellschaft konnte die LEG Entwicklung GmbH auch durch gestiegene Zinssätze deutliche Zinserträge im Geschäftsjahr 2023 erzielen.

Daher konnte das im Jahr 2022 prognostizierte Jahresergebnis der LEG Entwicklung GmbH für das Geschäftsjahr 2023 leicht übertroffen werden.

In der Entwicklung befindet sich der Dünenpark List auf Sylt, der gemeinsam mit zwei Partnern in einer Projektgesellschaft umgesetzt wird.

Die Gesellschaft hat in Heikendorf, im Kreis Plön, Grundstücksflächen von 27,5 ha durch geschlossene Kaufverträge erworben. Die Verträge sind aufschiebend bedingt. Die Interessen aller Beteiligten werden sondiert, um in einem dynamischen Prozess einen städtebaulichen Vertrag erarbeiten zu können. Außerdem hat sie ihr Engagement in Bad Bramstedt, im Kreis Segeberg, weiter verstärkt und in einem 3. BA weitere 3,2 ha erworben. Die Entwicklung dieser Fläche hat bereits begonnen. Aktuell ist die LEG Entwicklung GmbH in intensiven Gesprächen mit zwei Gemeinden im Kreis Rendsburg-Eckernförde um auch hier Erschließungsgebiete zu entwickeln.

III. Lage

1. Ertragslage

Die Ertragslage in Zahlen zusammengefasst:

Die Erlöse aus Grundstücksverkäufen liegen mit 3.337 T-Euro um 32.709 T-Euro unter dem außergewöhnlichen Vorjahresniveau. Die Gesamtleistung der Gesellschaft hat sich im Vorjahresvergleich reduziert, da die mit dem Verkauf einhergehenden Bestandsabgänge und Abwertungen, den für neue Projekte angefallenen Bestandsaufbau nicht kompensieren. Derzeit befindet sich das Bauvorhaben in Bad Bramstedt in der Bauphase. Es fallen erste bauvorbereitende Maßnahmen auf den Flächen der vertraglich gesicherten aufschiebend bedingten Grundstücksankäufe an.

Die LEG Entwicklung GmbH schließt mit einem Jahresergebnis deutlich unter dem Vorjahresniveau, welches wesentlich durch den Abverkauf der Grundstücksflächen in Lübeck Travemünde geprägt war und in dieser Größenordnung um ein Vielfaches über den gewöhnlichen Verkaufsvolumina lag. Die Umsatzergebnisse des Geschäftsjahres entsprechen dem mittelfristigen Durchschnitt der vergangenen Jahre.

Der Jahresüberschuss in Höhe von 1.406 T-Euro wird im Rahmen des bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages an die BIG BAU Investitionsgesellschaft mbH abgeführt.

2. Vermögens- und Finanzlage

Die Vermögens- und Finanzlage in Zahlen zusammengefasst:

Die Bilanzsumme der Gesellschaft hat sich gegenüber dem Vorjahr um 4.375 T-Euro auf 43.592 T-Euro reduziert. Sie ist wesentlich geprägt durch das langfristige Vermögen (54 %) und durch Konzernforderungen (30 %). Die Eigenkapitalquote beträgt 23 % und ist bei unverändertem Eigenkapital wegen der verringerten Bilanzsumme gegenüber dem Vorjahr um 2 % gestiegen.

Das Sachanlagevermögen besteht im Wesentlichen aus einem Gebäude in Kaltenkirchen in dem Betreutes Wohnen angeboten und betrieben wird. Es wurde im Berichtsjahr durch reguläre Abschreibung gemindert.

Die Finanzanlagen der Gesellschaft beinhalten im Wesentlichen die Beteiligungen an Projektgesellschaften. Das langfristig gebundene Vermögen ist zu 42 % durch langfristig zur Verfügung stehendes Kapital gedeckt. Die Unterdeckung beträgt 13.571 T-Euro.

Die Vorräte verringern sich auf einen Wert von 4.181 T-Euro, somit umfassen sie nur noch 71 % des Vorjahresniveaus. Die Gesellschaft konnte ihre Konzernforderungen um 22 % reduzieren, begründet durch die teilweise Rückführung ausgegebener Darlehen an verbundene Unternehmen. Ebenfalls konnte sie die bestehenden Konzernverbindlichkeiten im Jahr 2023 um 30 % reduzieren. Im Wesentlichen bestehen diese aus noch abzuführende Jahresergebnisse an die Konzernmutter. Das gebundene Bankguthaben dient der Verpfändung von Termingeldkonten zur Absicherung von Avalkrediten. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind leicht, um 5 %, auf nunmehr 20.048 T-Euro gestiegen.

Für die noch ausstehenden Erschließungskosten für bereits verkaufte Grundstücke wurden entsprechende Rückstellungen gebildet.

C. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

I. Prognosebericht

Der Abverkauf der erschlossenen Grundstücke in Neumünster Faldera hat in 2023 begonnen und wird in 2024 fortgesetzt. Derzeit sind 62,5 % der vorhandenen Grundstücke beurkundet. In einem kleineren Erschließungsgebiet in Lübeck, Travemünde konnten bereits alle vier Grundstücke im Jahr 2024 verkauft werden. Weitere Erträge erwartet die Gesellschaft aus Projektsteuerungsleistungen gegenüber ihren Projektgesellschaften in Höhe von 70 T-Euro sowie Erträge aus der Bewirtschaftung des Betreuten Wohnens, in Kaltenkirchen, in Höhe von rund 340 T-Euro.

Aus der laufenden Geschäftstätigkeit, wird sich voraussichtlich ein Gewinn an die Muttergesellschaft für das Geschäftsjahr 2024 in Höhe von ca. 1.000 T-Euro ergeben können.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Als bedeutsame finanzielle Leistungsindikatoren der Gesellschaft dienen die Umsatzerlöse und der Jahresüberschuss.

Die Umsatzerlöse sind im Vergleich zum außergewöhnlichen Vorjahr überdurchschnittlich um 32.774 T-Euro auf 3.896 T-Euro gesunken. Dies schlägt sich auch im Jahresüberschuss nieder, der um 9.435 T-Euro auf 1.406 T-Euro gesunken ist.

Unsere wirtschaftliche Lage kann insgesamt als gut bezeichnet werden.

II. Risikobericht

1. Branchenspezifische Risiken

Mittelfristig besteht ein Risiko darin, dass im Kernmarkt Schleswig-Holstein immer weniger attraktive Konversionsflächen zur Verfügung stehen. Hier gilt es, die Akquisitionspotentiale in anderen Teilmärkten, ggf. in Kooperation mit Projektpartnern, zu prüfen und als bewährter Projektentwickler vorhandene Kontakte zu halten.

Die turbulenten Zeiten haben in jüngster Vergangenheit große und kleine Projektentwickler vom Markt verdrängt. Insbesondere Hochbauentwicklungen sind in 2023 deutschlandweit, teilweise mit hoher Medienpräsenz, stark ins Stocken geraten.

Insgesamt nimmt der Bestand an verwertbaren Flächen ab, was sich durchaus negativ auf die Einstandspreise und den Anschaffungsprozess auswirken kann, verbunden mit der Notwendigkeit des Wohnens ist hier eine Angleichung unabdingbar.

Der branchenübergreifende Fachkräftemangel wird sich mittelfristig auch auf die LEG Entwicklung GmbH auswirken. Daher versuchen wir, zur weiteren Steigerung der Qualifizierung unserer Mitarbeiter interne und externe Schulungsmaßnahmen durchzuführen, um den wachsenden Anforderungen gerecht zu werden. Der Mitarbeiterbestand der Gesellschaft ist beabsichtigt rückläufig. Aufgrund von Konzernvorgaben erfolgen Neueinstellungen in einigen wenigen Konzerngesellschaften. Eine interne Abrechnung wird durch die Konzernumlage sichergestellt.

2. Ertragsorientierte Risiken

Risiken bestehen insbesondere in einer weiteren Zunahme der Baupreise, einem weiterhin hohen Zinsniveau sowie der Entwicklung in den Tochtergesellschaften und deren Ausschüttungspolitik.

Die starke Kaufzurückhaltung kann zu einer längeren Vorhaltung fertiggestellter Bauentwicklungen führen, die damit die Bereitschaft in neue Projekte zu investieren ausbremst. Gleichzeitig stellen die laufenden Finanzierungskosten eine immense Belastung dar. Von einer hohen Kapazitätsauslastung in der Bauwirtschaft in den Vorjahren, begleitet von globalen Lieferschwierigkeiten und steigenden Energiekosten und einem spürbaren Fachkräftemangel sind viele Baufirmen in eine kostspielige Unterlastung gerutscht. Dennoch ist insgesamt mit weiterhin steigenden Baupreisen zu rechnen, da die politischen Anforderungen an die Bauwirtschaft scheinbar kein Ende finden. Eine Weitergabe der steigenden Kosten an den Endverbraucher scheint daher zukünftig fraglich.

Die Gesellschaft profitierte im abgelaufenen Geschäftsjahr bei der Umsetzung der Grundstücksentwicklungen von der internen Liquiditätsdecke. Die Aufnahme neuer Kredite wird versucht durch strategische Anpassungen in der Projektentwicklung zu verzögern. Aktuell zeichnet sich zumindest eine Beruhigung der Zinssteigerungen ab. Die Finanzierung neuer Projekte wird kosten- und arbeitsintensiver, da auch die Banken deutlich höhere Anforderungen an Reporting und Finanzierungsanfragen stellen.

Das Jahresergebnis der Gesellschaft wird auch nachhaltig von den Ergebnissen der Tochter-/ Projektgesellschaften beeinflusst. Der Stand der Projekte dieser Gesellschaften hat somit auch Auswirkungen für die LEG Entwicklung GmbH.

3. Finanzwirtschaftliche Risiken

Auch das aktuelle Geschäftsjahr ist unverändert von einem geringen Transaktionsvolumen von bebauten und unbebauten Grundstücken geprägt. Deshalb bleibt die Liquiditätslage vieler in der Immobilienentwicklung tätigen Unternehmen angespannt.

Hiervon ist weiterhin auch die Gesellschaft als Teil der BIG-BAU Gruppe betroffen. Zur Vermeidung des Risikos eines Liquiditätsengpasses hat das Management eine detaillierte Liquiditätsplanung bis Ende 2025 erstellt, die laufend aktualisiert wird. Diese Liquiditätsplanung zeigt, dass die Gesellschaft bis mindestens Ende 2025 durchfinanziert ist, weil ein umfangreicher Maßnahmenkatalog definiert wurde, der sich in der erfolgreichen Umsetzung befindet.

Der Maßnahmenkatalog basiert auf Planungsannahmen, die im Vergleich zum Vorjahr mit weniger Risiken behaftet sind. Sie unterliegen dennoch einer gewissen Unsicherheit, so dass nicht auszuschließen ist, dass die Gesellschaft in ihrer zukünftigen Entwicklung beeinträchtigt wird.

Insgesamt ist die Liquiditätssituation im Vergleich zum Vorjahr weniger angespannt. Einzelne neue Projekte wurden begonnen und zusätzliche Finanzierungsmittel aufgenommen.

4. Risikoberichterstattung in Bezug auf Finanzinstrumente

Bei den in der Gesellschaft eingesetzten Finanzinstrumenten handelt es sich insbesondere um Guthaben bei Kreditinstituten, Forderungen sowie Lieferanten- und Bankkredite.

Die Guthaben bei Kreditinstituten werden ausschließlich bei inländischen Kreditinstituten gehalten. Alle unsere Bankkonten werden in Euro geführt, so dass sich hieraus keine Wechselkursrisiken ergeben. Etwaige überschüssige Liquidität wird ausschließlich auf Geldmarktkonten angelegt.

Die Forderungen betreffen im Wesentlichen Forderungen gegen andere Unternehmen des BIG-BAU-Konzerns. Bei Grundstücksverkäufen erfolgt der Eigentumsübergang i.d.R. erst nach vollständigem Eingang des Kaufpreises.

Im kurzfristigen Bereich finanzieren wir uns überwiegend mittels Lieferantenkrediten und über Kreditlinien unserer Hausbank. Die Lieferantenverbindlichkeiten werden von uns innerhalb der vereinbarten Zahlungsfrist gezahlt. Da wir unseren Zahlungsverkehr ausschließlich in Euro abwickeln, bestehen keine wesentlichen Währungsrisiken. Bei den Bankkrediten handelt es sich im Wesentlichen um kurzfristige Baukredite. Die Zinskonditionen sind i.d.R. variabel, so dass entsprechende Zinsänderungsrisiken bestehen.

Derivative Finanzinstrumente werden von uns nicht eingesetzt.

Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in Euro, so dass sich Währungsrisiken nicht ergeben.

III. Chancenbericht

Wohnen ist ein Gut, welches in unserer Gesellschaft einen hohen Stellenwert genießt. Die politischen Diskussionen über energetische Sanierungen, sozialen Wohnraum und die Notwendigkeit sozialer Infrastrukturen unterstreichen dieses Gut. Mit unserer Erfahrung in der Projektentwicklung als Erschließungsträger und Geschäftsbesorger begleiten wir diesen Prozess. Unsere regionale Verbundenheit hat uns seit vielen Jahren zu einem Namen in Schleswig-Holstein verholfen.