BUWOG - Lückstraße Development GmbH

BUWOG - Lückstraße Development GmbH

Berlin

Jahresabschluss zum 31.12.2020

Bilanz zum 31. Dezember 2020

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

Anhang für das Geschäftsjahr 2020

der BUWOG - Lückstraße Development GmbH, Berlin

Amtsgericht Charlottenburg / HRB 164009 B

A. Allgemeine Angaben

Die BUWOG - Lückstraße Development GmbH (nachfolgend kurz: BUWOG Lückstraße) ist ein verbundenes Unternehmen der Vonovia SE, Bochum.

Für die Projektentwicklung sowie für zentralisierte administrative Aufgaben nutzt die BUWOG Lückstraße die Serviceleistungen des Vonovia-Konzerns.

Für die Erstellung des Jahresabschlusses gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften.

Der Jahresabschluss der BUWOG Lückstraße wird in den nach IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellten Konzernabschluss der Vonovia SE (kleinster und größter Konsolidierungskreis) einbezogen. Letzterer wird beim elektronischen Bundesanzeiger offengelegt.

Das Projekt "Das Lichtenhain" in Berlin, Lückstraße 24-28, wurde zum 31.12.2019 fertiggestellt. Bedingt durch die Einstellung der Bautätigkeit sowie der großteiligen Veräußerung des Umlaufvermögens, sind die aktuellen Werte in der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung nur eingeschränkt mit den Vorjahreswerten vergleichbar.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2020 wurde nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches und des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHG) in Euro aufgestellt. Die betragsmäßigen Angaben im Anhang erfolgen in Euro (EUR) oder in Tausend Euro (TEUR).

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht der Verordnung über die Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 16. Oktober 2020. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewandt.

Die Grundsteuern werden unter den Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke ausgewiesen.

Fertige und unfertige Bauleistungen werden mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Die Herstellungskosten umfassen die direkt zurechenbaren Produktionskosten. Gemeinkosten bestehen nicht, da die Gesellschaft ausschließlich Subunternehmer beschäftigt und kein eigenes Personal einsetzt. Fremdkapitalzinsen werden insoweit in die Herstellungskosten einbezogen, als sie der Herstellung des Bauvorhabens zugeordnet werden können.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zu Nennwerten bilanziert. Allen erkennbaren Einzelrisiken wird durch einen vorsichtigen Wertansatz Rechnung getragen. Darüber hinaus bestehende allgemeine Risiken sind durch Pauschalwertberichtigungen gedeckt.

Die Ermittlung der latenten Steuern erfolgt entsprechend § 274 HGB nach dem bilanzorientierten Konzept. Latente Steuern werden für temporäre Differenzen zwischen den handelsbilanziellen und den steuerlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten unter Einbeziehung von berücksichtigungsfähigen Verlustvorträgen ermittelt. Die latenten Steuern derselben Steuerart werden saldiert. Ein sich insgesamt ergebender Überhang von Steuerbelastungen wird als passive latente Steuer in der Bilanz ausgewiesen. In Ausübung des Wahlrechts nach § 274 Abs. 1 HGB wird auf die Aktivierung eines möglichen aktivischen Überhangs verzichtet.

C. Erläuterungen zur Bilanz

(1) Zum Verkauf bestimmte Grundstücke

Im Vorjahr wurden Zinsen für Fremdkapital in Höhe von TEUR 323 in die Herstellungskosten einbezogen.

(2) Guthaben bei Kreditinstituten

Die Guthaben bei Kreditinstituten sind in Höhe von TEUR 566 für die freie Verfügung der Gesellschaft gesperrt.

(3) Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen Rückstellungen für Gewährleistungskosten in Höhe von TEUR 140, Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten in Höhe von TEUR 60 sowie Rückstellungen für ausstehende Rechnungen in Höhe von TEUR 60.

(4) Verbindlichkeiten

Sämtliche Verbindlichkeiten haben, wie im Vorjahr, eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

(5) Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren im Geschäftsjahr ausschließlich aus dem Lieferungs- und Leistungsverkehr (i. Vj. TEUR 64). Im Vorjahr wurden ebenfalls noch Verbindlichkeiten aus dem Finanzverkehr in Höhe von TEUR 2.288 ausgewiesen.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

(6) Sonstige betriebliche Erträge

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind außergewöhnliche Erträge in Höhe von TEUR 3.375 enthalten und betreffen Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen.

(7) Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen beinhalten Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke in Höhe von TEUR 119 (i. Vj. TEUR 14.600), sowie Aufwendungen aus konzerninternen Projektmanagementverträgen in Höhe von TEUR 113 (i. Vj. TEUR 618). Die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke resultieren aus Verkaufsvorbereitungskosten und sonstigen Verkaufsnebenkosten. Im Vorjahr enthielten die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke darüber hinaus Aufwendungen aus Bauleistungen in Höhe von TEUR 14.359. Aufgrund der vollständigen Fertigstellung des Projektes im Vorjahr sind diese Aufwendungen im Geschäftsjahr entfallen.

(8) Jahresüberschuss

Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, den Jahresüberschuss in Höhe von EUR 3.503.289,26 auf neue Rechnung vorzutragen.

E. Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen jährliche Verpflichtungen aus Dienstleistungsverträgen mit Gesellschaften des Vonovia-Konzerns. Die Abrechnung erfolgt auf Basis der der Gesellschaft zuzurechnenden Kosten für konzerninterne Dienstleistungen. Der Aufwand im Geschäftsjahr 2020 betrug TEUR 115.

Organe

Mitglieder der Geschäftsführung

Als Geschäftsführer sind bestellt:

Daniel Riedl, Chief Development Officer der Vonovia SE

Helene von Roeder, Chief Financial Officer der Vonovia SE

Eva Weiß, Geschäftsführerin der BUWOG Bauträger GmbH

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020

der BUWOG - Lückstraße Development GmbH, Berlin

Grundlagen der Gesellschaft

Geschäftsmodell der Gesellschaft

Die BUWOG - Lückstraße Development GmbH (nachfolgend kurz: BUWOG Lückstraße) ist ein verbundenes Unternehmen der Vonovia SE, Bochum, und ist damit integraler Bestandteil der Vonovia Gruppe (nachfolgend kurz: Vonovia). Vonovia ist gemessen am Verkehrswert des Portfolios und der Anzahl an Wohneinheiten das größte deutsche Wohnungsunternehmen im privatwirtschaftlichen Sektor. Auf internationaler Ebene ist Vonovia, gemessen am Verkehrswert des Portfolios, das größte börsennotierte Immobilienunternehmen Kontinentaleuropas. Seit dem 21. September 2015 werden die Vonovia Aktien im deutschen Aktienleitindex DAX und seit dem 18. September 2020 im EURO STOXX 50 geführt. Damit gehört Vonovia zu den fünfzig wertvollsten börsennotierten Unternehmen des Euroraums.

Die organisatorische Einbindung der Einzelgesellschaft in Vonovia bedeutet, dass strategische Entscheidungen und unternehmerische Entwicklungen auf Gruppenebene unmittelbaren Einfluss auf die Geschäftstätigkeit der BUWOG Lückstraße haben bzw. haben können.

Die Haupttätigkeit der BUWOG Lückstraße besteht in dem Erwerb, der Entwicklung, der Verwaltung, der Vermietung und dem Verkauf von Immobilien, einschließlich der nach § 34c Abs. 1 Nr. 3a und b GewO aufgeführten Tätigkeiten.

Die BUWOG Lückstraße entwickelt für den Verkauf an Dritte das Projekt "Das Lichtenhain" in Berlin, Lückstraße 24-28 mit 209 Wohneinheiten. Bis zum Ende des Berichtsjahres wurden sämtliche Wohneinheiten verkauft und an die Erwerber übergeben. Lediglich 35 Tiefgaragen-Stellplätze sind noch nicht verkauft worden.

Steuerungssystem

Finanzielle Leistungsindikatoren

Als vorrangigen finanziellen Leistungsindikator nutzt die BUWOG Lückstraße im Berichtsjahr das EBITDA.

Das EBITDA wird als Grundlage der wertorientierten operativen Steuerung genutzt und stellt das Jahresergebnis vor Zinsen, Steuern vom Einkommen und vom Ertrag, Abschreibungen und Zuschreibungen dar.

Die Ausführungen zu der Entwicklung im aktuellen Geschäftsjahr sind im Wesentlichen in der Ertragslage im Abschnitt zur Lage der Gesellschaft und zu der Zukunftserwartung im Abschnitt Prognosebericht dargestellt.

Wirtschaftsbericht

Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche

Der Corona-Pandemieverlauf prägt weiterhin das weltweite Geschehen. Die deutsche Wirtschaft durchlebte nach einer 10-jährigen Wachstumsphase eine schwere Rezession im abgelaufenen Jahr. Nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamts (Destatis) ist das Bruttoinlandsprodukt (BIP) preisbereinigt im Jahr 2020 um 5,0 % zum Vorjahr zurückgegangen, womit der konjunkturelle Einbruch jedoch geringer ausfiel als zur Finanzkrise im Jahr 2009 mit 5,7 %. Für den Rückgang waren vor allem die Unterbrechung der internationalen Lieferketten und der globale Nachfrageeinbruch aufgrund des ersten Lockdowns im Frühjahr verantwortlich.

Das Baugewerbe konnte sich in der Krise behaupten. Ausgehend von einer Bauaktivität auf hohem Niveau und einer Flaute zu Beginn der Corona-Krise war die Kapazitätsauslastung seit dem 3. Quartal wieder aufwärtsgerichtet und hat zu einer Steigerung von 1,4 % im Jahr 2020 geführt.

Für 2021 rechnet das Institut für Weltwirtschaft (IfW) mit einer Zunahme des privaten Konsums um 2,7 %, während der öffentliche Verbrauch um 1,2 % steigen soll. Mit dem Wiederaufflammen der Corona-Pandemie haben sich die Unternehmenserwartungen zwar zuletzt wieder eingetrübt. Auch sind die Indikatoren zur wirtschaftspolitischen Unsicherheit deutlich gestiegen. Allerdings dürften die Unternehmen, insbesondere in den nicht unmittelbar von der Corona-Pandemie betroffenen Branchen, ihre Investitionen nicht noch einmal deutlich zurückfahren, da mittlerweile eine klare Perspektive besteht, dass die Corona-Pandemie im Verlauf des Jahres nachhaltig zurückgedrängt werden kann. Vor diesem Hintergrund erwartet das IfW einen Anstieg der Unternehmensinvestitionen von 6,0 % für 2021 nach einem Rückgang von 6,3 % im Jahr 2020.

Erstmals seit 2011 verzeichnete Deutschland im Jahr 2020 wieder ein Haushaltsdefizit und einen Anstieg der Schuldenquote von 59,5 % im Jahr 2019 auf 72,6 % des BIP. Der Staatshaushalt wurde auf der Einnahmenseite durch die Konjunkturschwäche und auf der Ausgabenseite durch weitere Hilfspakete zusätzlich belastet. In Deutschland reichten die Stützungsmaßnahmen von Bürgschaften, Garantien, Liquiditätshilfen und Übernahmen bis zum 130 Mrd. EUR schweren Konjunkturprogramm. Vor allem die Kurzarbeitergeldregelung dürfte die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Arbeitsmarkt bisher in Grenzen gehalten haben. Laut Bundesagentur für Arbeit ist die Arbeitslosenquote im Vergleich zum Vorjahr um 0,9 Prozentpunkte auf 5,9 % gestiegen. Die Situation am Arbeitsmarkt wird sich im Jahresverlauf wieder verbessern, die Zahl der Arbeitslosen aber im Jahresdurchschnitt noch höher sein als 2020. Für 2021 geht das IfW von einer Arbeitslosenquote von 6,1 % aus.

Die Inflationsrate auf Basis der Verbraucherpreise fiel nach Berechnungen von Destatis im Jahresdurchschnitt 2020 mit 0,5 % gering aus, was vor allem auf die temporäre Senkung der Mehrwertsteuersätze und Preisrückgänge bei Energieprodukten zurückzuführen ist. Nach Auslaufen der Mehrwertsteuerreduzierung zum Jahresende 2020 wird die Inflationsrate im laufenden Jahr wieder deutlicher ansteigen, zumal auch die Einführung der CO ₂-Steuer die Energie, insbesondere die Benzinpreise, sprunghaft verteuern dürfte. Deutsche Bank Research (DB Research) erwartet für 2021 eine Inflationsrate von 1,4 %.

Die Ökonomen gehen mit Blick auf den fortgesetzten und verschärften Lockdown zu Jahresbeginn in Deutschland und anderen europäischen Ländern davon aus, dass sich die erwartete Erholung der Wirtschaft frühestens ab dem 2. Quartal 2021 einstellen wird. Zum einen dürfte sich die aufgestaute Nachfrage auflösen, zum anderen wirken die milliardenschweren Hilfen der Regierung und der Europäischen Zentralbank (EZB) unterstützend. Die Konjunkturprognosen der führenden Wirtschaftsforschungsinstitute gehen dabei besonders weit auseinander, da zum einem viele Fragen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie bestehen (Dauer und Umfang des Lockdowns, Entwicklung der Infektionsrate, Verfügbarkeit der Impfstoffmenge, Impfbereitschaft der Bevölkerung), zum anderen jeder diese anders beantwortet. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) und das IfW haben ihre Prognose für das BIP-Wachstum im Jahr 2021 mit 3,5 % bzw. 3,1 % nach unten korrigiert, das RWI - Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung e.V. erwartet hingegen einen schnelleren Erholungseffekt und rechnet mit einer Zunahme des BIP um 4,9 %.

Die Wohnungswirtschaft geht laut GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW) bislang relativ stabil durch die pandemiebedingte Wirtschaftskrise. Die Assetklasse Wohnen kann nach Ansicht der Experten des globalen Immobiliendienstleisters Coldwell Banker Richard Ellis GmbH (CBRE) gar als Gewinner der Krise bezeichnet werden. Wohnen gilt als eines der wichtigsten Grundbedürfnisse und durch die sehr kleinteilige Mieterstruktur und hohe Granularität von Mietzahlungen ist das Wohnsegment eine sehr defensive und stabile Assetklasse mit geringem Mietausfallrisiko. Zumal staatliche Stützungssysteme zur Absicherung und Stabilisierung von Mietzahlungen beigetragen haben. An den fundamentalen Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes ändert sich laut Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) wenig. Sowohl Niedrigzins als auch der Zuzug in die Ballungszentren sorgen für eine rege Nachfrage. Der Wohnungsbau wird durch die gut ausgelasteten Kapazitäten in der Bauwirtschaft begrenzt, weswegen die Schere zwischen Angebot und Nachfrage weit geöffnet bleibt.

Die Situation auf den deutschen Wohnungsmärkten hat sich in den attraktiven Ballungsräumen und den wachstumsstarken Regionen in den vergangenen Jahren rasch von einer weitgehend ausgeglichenen zu einer angespannten Marktlage verändert. Getrieben von der Zuwanderung war die Bevölkerungszahl in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Der Wachstumsprozess scheint 2020 im Zuge der Corona-Pandemie vorerst gestoppt, da z. B. durch pandemiebedingte Grenzschließungen die Zuwanderung geringer ausfällt. Langfristig könnte in den deutschen Metropolen dennoch zusätzliche Wohnungsnachfrage durch Zuwanderer aus der wirtschaftlich geschwächten europäischen Peripherie entstehen.

Der Mietwohnungsmarkt ist laut CBRE seit langem von extrem niedrigen Leerständen geprägt. Zudem ist in den vergangenen Monaten die bereits geringe Fluktuationsquote in den deutschen Metropolen noch einmal gesunken. CBRE geht davon aus, dass die Leerstandsraten in den großen Metropolen in absehbarer Zukunft eher weiter sinken als steigen werden. Aber nicht alle Regionen profitieren vom Bevölkerungswachstum. Laut GdW haben vor allem dünnbesiedelte Landkreise abseits der Zentren mit Schrumpfungsprozessen umzugehen. Wohnungen fehlen insbesondere in Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten. Trotz steigender Bautätigkeit wird weiterhin zu wenig gebaut. Nur 92,0 % der aus Sicht des GdW benötigten 320.000 Wohnungen pro Jahr wurden 2019 auch errichtet. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2020 stagniert nach Einschätzung von DB Research auf dem Niveau von 2019 und auch 2021 dürfte die Zahl kaum 300.000 Wohnungen überschreiten. Dabei war der Wohnungsbau laut der Experten der Helaba von den Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie kaum betroffen, so dass die Bautätigkeit meist fortgesetzt wurde.

Die Angebotspreise und -mieten zeigen sich weitgehend unbeeindruckt von der Corona-Lage. Auch 2020 stiegen die Wohnimmobilienpreise insgesamt weiter an, wie Zahlen des Analysehauses empirica auf Basis der empirica-systeme Marktdatenbank zeigen. Der empirica Preisindex für Eigentumswohnungen (alle Baujahre) stieg im 4. Quartal 2020 gegenüber dem Vorjahr um 12,2 % (Neubau 9,2 %). Die Flucht in Sicherheit und das Niedrigzinsumfeld dürften laut DB Research einen Großteil des kräftigen Preisanstiegs 2020 erklären. Die Wohnungsmieten entwickeln sich weiterhin weniger dynamisch als die Kaufpreise. Bundesweit nahmen die Mietpreise laut empirica im Durchschnitt aller Baujahre im 4. Quartal 2020 gegenüber dem Vorjahr um durchschnittlich 4,0 % (Neubau 3,9 %) zu. Anders als empirica erwarten die Experten von F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH (F+B) für das 4. Quartal 2020 bei den Angebotsmieten im Bundesdurchschnitt eine weitere Seitwärtsbewegung. Das Wachstum der Neuvertragsmieten lag nach Analyse von F+B im 3. Quartal 2020 gegenüber dem Vorjahresquartal bei +0,1 %. Die Bestandsmieten stiegen derweil laut F+B im gleichen Zeitraum um 1,4 % weiter an. Nach Einschätzung von DB Research dürfte das Mietwachstum im Jahr 2021 in etwa einen Inflationsausgleich darstellen, während für die bundesweiten Haus- und Wohnungspreise ein kräftiger Anstieg um mehr als 6,0 % gegenüber Vorjahr erwartet wird.

Wie CBRE berichtet hat die Corona-Pandemie dem Wohninvestmentmarkt nicht geschadet. Das Transaktionsvolumen lag 2020 bei rund 20 Mrd. EUR und damit 21,0 % höher als im Vorjahr. Damit wurde nach 2015 das zweithöchste, je erzielte Transaktionsvolumen am deutschen Wohnimmobilienmarkt erreicht. Laut CBRE sind 2020 angesichts der Corona-Pandemie vermehrt Investoren, die sonst in anderen Immobilienassetklassen aktiv sind, auf dem Wohnungssektor als Interessenten und Käufer aufgetreten. Wohnen erfuhr einen starken Nachfrageschub, der einerseits von stabilen Cashflows aus den Mieteinnahmen und andererseits von der sich noch vergrößernden Spanne zwischen den Renditen von Staatsanleihen und Wohnimmobilien getrieben wurde. 2021 dürfte sich das hohe Interesse der Investoren fortsetzen. CBRE erwartet für 2021 ein Investitionsvolumen von mehr als 15 Mrd. EUR.

Die Debatte um wohnungspolitische Maßnahmen und weitere regulatorische Verschärfungen dürfte im Jahr 2021 nicht zuletzt wegen der Bundestagswahl Schlagzeilen machen. Um die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie abzumildern, hat die Bundesregierung 2020 zahlreiche Maßnahmen getroffen. In Bezug auf die Wohnungsmärkte zählten dazu vor allem die vereinfachte Wohngeldbeantragung, die Erhöhung des Kurzarbeitergeldes und ein zeitlich begrenzter Kündigungsschutz für Mieter. Mit dem Ziel einer Dämpfung des Mietanstieges trat 2020 die Ausweitung des Betrachtungszeitraums bei der Mietspiegelerstellung von vier auf sechs Jahre in Kraft und wurde eine Verschärfung und Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2025 beschlossen. Seit Februar 2020 ist das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin ("Mietendeckel") in Kraft. Kern des Gesetzes, an dessen Verfassungskonformität Zweifel bestehen, ist die öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten in Berlin für fünf Jahre. Ein Urteil des Bundesverfassungsgerichtes wird dazu 2021 erwartet.

Haushalte mit niedrigem Einkommen erhalten dank der Wohngeldreform seit Anfang 2020 mehr Wohngeld. Investitionen in die energetische Sanierung selbstgenutzter Wohnimmobilien werden seit 2020 zeitlich befristet steuerlich gefördert. Ende 2020 trat das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz in Kraft, welches unter anderem Regelungen zu einer rechtssichereren Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften und zur Auflösung von Sanierungsstaus beinhaltet. Ebenfalls Ende 2020 hat das Bundeskabinett die Regierungsentwürfe für eine Reform des Mietspiegelrechts beschlossen. Ziel ist es, die Qualität und Verbreitung von Mietspiegeln zu stärken und die Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter zu erhöhen. Seit 1. Januar 2021 wird eine CO ₂ -Bepreisung eingeführt, was Auswirkungen auf Wohnkosten, beispielsweise bei den Heizungskosten hat. Ebenfalls Anfang 2021 beginnt das parlamentarische Verfahren zum neuen Baulandmobilisierungsgesetz. Der Gesetzentwurf sieht unter anderem einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt vor.

Marktumfeld und operative Entwicklung Berlin

Die Einwohnerzahl, die Wirtschaft sowie der Arbeitsmarkt Berlins sind im Berichtsjahr erstmals seit Jahren (wenn auch kaum spürbar) geschrumpft. So verlor Berlin im Laufe des Jahres 2020 insgesamt 6.200 Einwohner. Ob diese Entwicklung dauerhaft statistisch signifikant ist, lässt sich auf Basis der Datenlage noch nicht final abschätzen. Unabhängig davon ist jedoch festzustellen, dass der Druck auf den Berliner Wohnimmobilienmarkt durch den erheblichen Zuzug der Vorjahre unverändert hoch ist. In diesem Umfeld wächst der Berliner Projektentwicklermarkt zwar insgesamt weiter, hat allerdings stark an Wachstum verloren. So haben die Berliner Bauaufsichtsbehörden in den ersten drei Quartalen des Berichtsjahres für insgesamt 15.414 Wohnungen Baugenehmigungen erteilt; was ungefähr dem Vorjahresniveau von 15.324 Baugenehmigungen im selben Zeitraum entspricht. Der Schwerpunkt bei den Genehmigungsverfahren lag in den ersten drei Quartalen weiterhin auf Neubauwohnungen mit insgesamt 13.820 Genehmigungen. Es ist auf Basis von Marktanalysen und Experteneinschätzungen nicht davon auszugehen, dass die noch nicht veröffentlichten offiziellen Zahlen des vierten Quartals 2020 eine signifikante Änderung der skizzierten Trends anzeigen werden.

Trotz des grundsätzlich stagnierenden Interesses an Bautätigkeiten stiegen die Baupreise in Berlin im Jahr 2020 um durchschnittlich 3,1 % im Vergleich zum Vorjahr. Gleichzeitig stiegen auch die Angebotspreise für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahr. So stiegen zum Beispiel die durchschnittlichen Angebotspreise für eine 60 qm Immobilie um durchschnittlich 7,3 %. Eine 100 qm große Immobilie verteuerte sich durchschnittlich um 2,2 %. Wie in den Vorjahren übersteigt die Nachfrage weiterhin das verfügbare Angebot zum Verkauf stehender Wohnungen. Es ist daher davon auszugehen, dass sich die Preisanstiege weiter fortsetzen werden.

Lage der Gesellschaft

Ertragslage

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2020 einen Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 3.503 (i. Vj. Jahresfehlbetrag in Höhe von TEUR 918) bei Umsatzerlösen in Höhe von TEUR 3.635 (i. Vj. TEUR 46.782) erzielt.

Der Anstieg des Jahresergebnisses um TEUR 4.421 ist im Wesentlichen auf die erhöhten sonstigen betrieblichen Erträge, die geringeren sonstigen betrieblichen Aufwendungen sowie einen rückläufigen Steueraufwand zurückzuführen.

Der Anstieg der sonstigen betrieblichen Erträge um TEUR 3.375 steht in direktem Zusammenhang mit der Minderung der sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 2.846 und ist auf die Auflösung einer im Vorjahr den sonstigen Rückstellungen zugeführten Rückstellung für Projektaufwendungen in Höhe von TEUR 3.000 zurückzuführen. Im Berichtsjahr konnte mit dem Generalunternehmer eine Einigung über nachträgliche M ehrkosten erzielt werden.

Darüber hinaus wirkte sich die Verminderung der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag um TEUR 2.225, infolge eines rückläufigen steuerlichen Ergebnisses, positiv auf das Jahresergebnis aus.

Negativ wurde das Jahresergebnis hingegen durch die Verringerung des Verkaufsergebnisses beeinflusst. Das saldierte Ergebnis aus Immobilienverkäufen (Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken in Höhe von TEUR 3.635 abzüglich der Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken in Höhe von TEUR 4.168) hat sich im Berichtsjahr um TEUR 4.370 auf TEUR -533 reduziert. Ursächlich hierfür sind neben den Restverkäufen von Wohnungen ebenfalls Wertminderungen bei den noch nicht veräußerten 35 Tiefgaragen-Stellplätzen durch Änderung des Veräußerungskonzeptes im Berichtsjahr.

Das EBITDA betrug im Berichtsjahr TEUR 2.302 (i. Vj. TEUR 92) und liegt damit, entgegen unserer Vorjahresprognose, klar oberhalb des Vorjahresniveaus.

Vermögenslage

Das Vermögen der Gesellschaft umfasst insgesamt TEUR 2.171 (i. Vj. TEUR 13.658) und besteht ausschließlich aus Umlaufvermögen.

Der Rückgang des Umlaufvermögens um TEUR 11.486 ist vorrangig auf die Abnahme der zum Verkauf bestimmten Grundstücke in Höhe von TEUR 4.168, auf die Reduzierung der Forderungen aus Grundstücksverkäufen in Höhe von TEUR 2.729 sowie auf um TEUR 4.549 verringerte Guthaben bei Kreditinstituten zurückzuführen.

Der Rückgang der Bilanzsumme um TEUR 14.580 spiegelt sich auf der Passivseite in den um TEUR 10.276 verminderten Rückstellungen sowie den um TEUR 4.713 reduzierten Verbindlichkeiten wider. Gegenläufig erhöhte sich das Eigenkapitel bedingt durch den Jahresüberschuss um TEUR 409.

Der Rückgang der Rückstellungen ist auf um TEUR 1.215 reduzierte Steuerrückstellungen sowie auf eine Verminderung der sonstigen Rückstellungen um TEUR 9.061 vorrangig aufgrund von Inanspruchnahmen sowie Auflösungen von Rückstellungen für ausstehende Rechnungen zurückzuführen.

Die Abnahme der Verbindlichkeiten resultiert insbesondere aus dem um TEUR 2.344 tilgungsbedingten Rückgang der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sowie der Minderung der erhaltenen Anzahlungen um TEUR 2.165. Beide Entwicklungen stehen im direkten Zusammenhang mit dem Fortschritt des Projektes "Das Lichtenhain", der Anzahl von übergebenen Wohneinheiten und den damit realisierten Liquiditätszuflüssen.

Der im Vorjahr nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag von TEUR 3.094 konnte infolge des Jahresüberschusses ausgeglichen werden und die Eigenkapitalquote beträgt nun 18,9 %.

Finanzlage

Die Finanzierung der Gesellschaft ergibt sich aus der übergeordneten Finanzierungsstrategie der Unternehmensgruppe. Am Kapitalmarkt tritt Vonovia zumeist durch die Vonovia SE (Eigenkapital) und ihre Finanzierungsgesellschaft Vonovia Finance B.V., Amsterdam, (Fremdkapital) auf.

Im Wesentlichen finanziert sich Vonovia durch Kapitalmarktemissionen der Vonovia Finance B.V. sowie durch pfandbrieflich gesicherte Bankdarlehen. Zwischen allen zur Verfügung stehenden Finanzierungsquellen wird jeweils die günstigere Alternative gewählt. Risiken entstehen durch die Abhängigkeit von der zukünftigen Marktentwicklung. Die BUWOG Lückstraße konnte im Berichtsjahr ihre konzerninternen Darlehen vollständig tilgen.

Die Gesellschaft besitzt zum 31. Dezember 2020 liquide Mittel in Höhe von TEUR 780.

Cashflows generiert die Gesellschaft durch Erträge aus den Immobilienverkäufen. Liquiditätsabflüsse resultieren im Wesentlichen aus den Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke sowie aus den Aufwendungen aus konzerninternen Projektmanagement- und Geschäftsbesorgungsverträgen.

Liquiditätsabflüsse aus der Finanztätigkeit resultieren aus Tilgungen von Darlehen und Zinsaufwendungen, die in einem engen Zusammenhang mit der Konzernfinanzierung stehen sowie aus Gebühren für Bürgschaften.

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft stellt sich insbesondere vor dem Hintergrund der Einbindung in die Vonovia und der daraus resultierenden Verbundeffekte als geordnet dar.

Chancen- und Risikobericht

Vonovia ist im unternehmerischen Handeln unterschiedlichen Chancen und Risiken ausgesetzt. Dabei werden Risiken als mögliche Ereignisse oder Entwicklungen definiert, die eine negative Auswirkung auf die erwartete wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens haben können und daher zu einer negativen Abweichung zur kurz- und mittelfristigen Planung führen. Chancen sind demgegenüber als mögliche Ereignisse und Entwicklungen definiert, die positive Auswirkungen auf die erwartete wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens haben können. Um dieser Situation angemessen Rechnung zu tragen, hat der Vorstand von Vonovia ein Risikomanagementsystem implementiert, das auch die Tochtergesellschaften der Vonovia beinhaltet.

Das Risikomanagementsystem von Vonovia stellt die frühzeitige Erkennung, Bewertung, Steuerung, Dokumentation und Überwachung aller Risiken sicher, die über die im Performance Management verarbeiteten, kurzfristigen finanziellen Risiken hinaus im Konzern existieren und nicht nur die Ertrags- und Vermögenslage, sondern auch immaterielle Werte gefährden können. Somit werden potenzielle Gefahren, die den Unternehmenswert bzw. die Unternehmensentwicklung beeinträchtigen können, frühzeitig erkannt. Hierbei werden umfeld- und unternehmensspezifische Frühwarnindikatoren berücksichtigt und auch die regionalen Kenntnisse und Wahrnehmungen der Mitarbeiter einbezogen.

Organisatorisch ist das Risikomanagement unmittelbar beim Vorstand angesiedelt. Der Vorstand trägt die Gesamtverantwortung für das Risikomanagementsystem. Das Risikomanagementsystem wird operativ vom Leiter Controlling geführt, der verantwortlich für das Risiko-Controlling ist. Er ist dem Chief Financial Officer (CFO) zugeordnet. Risikoverantwortlich sind die Führungskräfte der ersten Ebene unterhalb des Vorstands. Sie sind verantwortlich für die Identifizierung, Bewertung, Steuerung, Überwachung, Dokumentation und Kommunikation aller Risiken in ihrem Verantwortungsbereich. Zudem sind sie verantwortlich für den Bericht der Risiken an das Risiko-Controlling in den vorgegebenen Berichtszyklen (regelmäßig halbjährlich sowie ad-hoc, sofern erforderlich).

Basis des Risikomanagementsystems ist, in Anlehnung an das COSO-Rahmenwerk, ein Risikouniversum mit vier Hauptrisikokategorien. Im Einzelnen handelt es sich dabei um die Kategorien "Strategie", "Regulierungsumfeld & gesetzliche Rahmenbedingungen", "operatives Geschäft" und "Finanzierung (inklusive Rechnungslegung und Steuern)". Im Zuge der halbjährlich angestoßenen Risikoinventur werden die separierbaren Einzelrisiken in diese Kategorien eingeordnet und anschließend bewertet. Dabei werden für jedes Risiko die möglichen Schadenshöhen und Eintrittswahrscheinlichkeiten vor Maßnahmen (brutto) bzw. nach Maßnahmen (netto) innerhalb von festgelegten Bandbreiten klassifiziert und in einem konzernumfassenden Risikoregister dokumentiert. Im Risikoregister wird zwischen ertragswirksamen und bilanzwirksamen Risiken unterschieden. Die Risiken werden grundsätzlich quantitativ auf Konzernebene bewertet. Falls dies (ökonomisch) nicht sinnvoll ist, erfolgt die Bewertung qualitativ auf Basis einer detaillierten Matrix mit fünf Schadensklassen. Die auf dieses Risikoregister aufbauende Risikosteuerung fokussiert sich anschließend auf die aktive Steuerung materieller Risiken mit Hilfe konkreter Maßnahmen. Die planmäßige Umsetzung dieser Maßnahmen wird regelmäßig überwacht.

Das Risikomanagementsystem und das Risikoregister unterliegen der regelmäßigen Aktualisierung und Weiterentwicklung sowie der Anpassung an Veränderungen im Unternehmen. Zuletzt wurde das Risikomanagementsystem im zweiten Halbjahr 2020 grundlegend überarbeitet. Ziel dieser Überarbeitung war die Identifikation wesentlicher Environmental, Social, Governance Risiken (ESG), um auch im Risikomanagement die Neuausrichtung der Vonovia-Unternehmensstrategie auf Nachhaltigkeitsziele zukünftig explizit zu berücksichtigen. Dazu wurden im Rahmen umfangreicher Risikoworkshops die Unternehmensaktivitäten unter anderen hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die Klimaneutralität des Gebäudebestands, die Kunden- und Servicequalität, die Attraktivität als Arbeitsgeber, sowie auf Governance- und Compliance-Aspekte bewertet. Im Ergebnis konnten dadurch sieben eigenständige (und bisher unberücksichtigte) ESG Risiken identifiziert werden, von denen jedoch nur ein Risiko als bedeutsam einzustufen war (vgl. dazu die Ausführungen unter "Regulierungsumfeld und gesetzliche Rahmenbedingungen"). Darüber hinaus wurde im Zuge der Überarbeitung des Risikomanagementsystems im Vonovia Steuerungssystem eine nicht-finanzielle Kennzahl als wesentliche Steuergröße etabliert; der sog. Nachhaltigkeits-Performance-Index, der sich unter anderen aus eigenständigen Kennzahlen zur Messung der CO ₂ -Intensität im Bestand, des Primärenergiebedarfs im Neubau, der barrierearmen (Teil-)Modernisierung, der Kunden- und Mitarbeiterzufriedenheit sowie der Diversity bei Führungskräften zusammensetzt.

Erläuterung wesentlicher Risiken:

Für den Berichtszeitraum wurden folgende materielle Risiken ermittelt, die grundsätzlich geeignet sind Auswirkungen für Vonovia insgesamt zu entfalten:

Regulierungsumfeld und gesetzliche Rahmenbedingungen (insb. Risiko 1 und Risiko 5)

Der Aktionsradius der Wohnungswirtschaft wird in erheblichem Maße durch die Einbettung in das Mietrecht, das Baurecht, das Steuerrecht und das Umweltrecht determiniert. So können sich insbesondere Regelungen zur Höhe und zur Entwicklung von Mieten, Vorschriften zur Ausgestaltung von Modernisierungsmaßnahmen, Vorschriften zur (grunderwerb)steuerlichen Belastung von Akquisitionen oder Vorschriften zur Umlagefähigkeit von Betriebs- und Nebenkosten nachteilig auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von Vonovia auswirken. Es ist daher wichtig, dass Änderungstendenzen im Regulierungsumfeld frühzeitig erkannt und in einem konstruktiven Dialog aktiv begleitet werden. Dazu ist Vonovia zum Beispiel in entsprechenden Branchenverbänden tätig und beobachtet systematisch nationale und internationale Regulierungsinitiativen sowie die aktuelle Rechtsprechung. Eine im Geschäftsjahr 2020 medial besonders präsente regulatorische Initiative war die Umsetzung des sogenannten "Berliner Mietendeckel", dessen tatsächliche finanzielle Belastung für Vonovia jedoch derzeit als gering einzuschätzen ist. Dennoch besteht grundsätzlich das Risiko, dass zukünftig ähnliche Gesetzgebungsverfahren in anderen Bundesländern oder sogar auf Bundesebene durchgeführt werden, die in der Summe wesentliche Verluste nach sich ziehen könnten. Derzeit schätzen wir diese Entwicklungsmöglichkeit aber als sehr unwahrscheinlich ein.

Ein weiteres Regulierungsrisiko ergibt sich aus einer potenziell nachteiligen Ausgestaltung der CO ₂ -Steuer. So ist derzeit zwar klar, dass seit dem 1. Januar 2021 eine Tonne CO ₂ -Emissionen mit EUR 25,00 bepreist wird und dass diese Abgabe bis 2025 auf EUR 55,00 pro Tonne steigen wird. Unklar ist im Kontext der Wohnungswirtschaft jedoch insbesondere noch, ob und inwieweit diese Mehrkosten im Rahmen der Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen umlagefähig sind. Sollte die CO ₂ -Steuer nicht umlagefähig sein und daher dauerhaft vollständig von Vonovia getragen werden müssen, würde dies zu einer wesentlichen Belastung führen. Den Eintritt dieses Szenarios halten wir derzeit für wahrscheinlich.

Neben dem Risiko, das sich aus einer zukünftigen Entwicklung des Regulierungsumfelds ergeben könnte, ist aber auch das Risiko aus den bestehenden gesetzlichen Vorschriften hervorzuheben. So können bewusste und unbewusste Verstöße gegen die geltende Rechtslage die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von Vonovia negativ beeinflussen. Als Beispiele hierfür können eine falsche Einschätzung der (grunderwerb)steuerlichen Rechtslage im Zuge von Akquisitionen oder die unzureichende Umsetzung von brandschutztechnischen Vorschriften angeführt werden. Die sachgerechte und rechtsprechungskonforme Anwendung der Rechtslage innerhalb von Vonovia wird daher stetig überprüft. Im Rahmen von komplexen und / oder ungewöhnlichen Transaktionen wird zudem auf die (gutachterliche) Einschätzung von Experten zurückgegriffen.

Operatives Geschäft (insb. Risiko 2, Risiko 6, Risiko 7 und Risiko 8)

Das Geschäftsmodell von Vonovia ist auf den Markt für Wohnimmobilien zugeschnitten. Eine sich verschlechternde Immobilienmarktentwicklung schlägt sich daher im Ergebnis von Vonovia nieder. In diesem Kontext ist insbesondere die Bewertung der Immobilienbestände hervorzuheben, die bei einer dauerhaften Verschlechterung der Mikrolage der Gebäude oder der Makrostandortqualität zu unmittelbar ergebniswirksamen - wenn auch nicht liquiditätswirksamen - außerplanmäßigen Abschreibungen führen kann. Derselbe negative Ergebniseffekt könnte sich auch aus einer Erhöhung des derzeitig historisch niedrigen Zinsniveaus ergeben. Die komplexe Bewertungsmodellierung unterliegt darüber hinaus Fehlerrisiken, denen Vonovia mit einer eigenen Abteilung für die interne Verkehrswertermittlung begegnet, die sich an den Standards professioneller Immobiliengutachter orientiert. Darüber hinaus werden die Verkehrswerte von professionellen, externen und unabhängigen Bewertungsexperten validiert, die ihrerseits nach berufsständischen Regeln arbeiten. Im Geschäftsjahr 2020 erfolgte die Begutachtung durch CBRE.

Weitere Risiken aus dem operativen Geschäft können sich zum Beispiel aus unzureichenden Informationen bezüglich der in den Immobilien verbauten Materialien ergeben, die insbesondere im Zuge des Erwerbs größerer Immobilienbestände wirtschaftlich spürbar werden können, da eine vollständige Begutachtung und Integration zeitintensiv ist. Vonovia begegnet diesem Risiko mit Bestandsbegehungen, regelmäßigen Kontrollen der Gebäudesicherheit unter Berücksichtigung aller baurechtlichen Vorschriften, der Prüfung auf eventuelle Gefahrenstoffe, der Entwicklung von Brandschutzkonzepten zur schrittweisen Umsetzung bei Großmaßnahmen, der Einbindung von Sachverständigen und Gutachtern zur Optimierung der baulichen Maßnahmen sowie einer regelmäßigen Begutachtung der Sonderbauten. Zur Umsetzung greifen klar formulierte Handlungsanweisungen und Kompetenzregelungen sowie ein standardisierter Integrationsprozess.

Das operative Geschäft des Geschäftsjahrs 2021 wird darüber hinaus unverändert dem Risiko der nachteiligen Auswirkungen der Corona-Pandemie ausgesetzt sein. Es ist jedoch festzustellen, dass wir es im Berichtsjahr insbesondere durch ein umgehend eingesetztes Krisenmanagement und den Rückgriff auf die Möglichkeit des mobilen Arbeitens geschafft haben die bisherigen Herausforderungen der Corona-Pandemie ohne relevante Auswirkungen zu bewältigen. Wir sind daher davon überzeugt, dass wir auch zukünftig in der Lage sind kurzfristige Lockdowns und ähnliche pandemiebedingte Einschränkungen ohne nennenswerte Einschränkungen des Geschäftsbetriebs und ohne nennenswerte Verluste zu bewältigen. Im Falle eines sehr langfristigen Lockdowns müssten wir allerdings auf Grund der in diesem Fall drohenden massiven makroökonomischen Krise mit sehr hohen Verlusten rechnen. Wir halten dieses Szenario aber derzeit für sehr unwahrscheinlich.

Aus dem Developmentgeschäft können sich zusätzliche Projektentwicklungsrisiken für Vonovia ergeben. Schwerpunkt der Projektentwicklung sind Projekte in Berlin (sowie im nahen Umfeld von Berlin), Hamburg, Leipzig und dem Rhein-Main-Gebiet. Naturgemäß sind Immobilienentwicklungstätigkeiten mit erheblichen Risiken verbunden. Diese Risiken haben ein breites Spektrum. So können zum Beispiel falsche Markt- und Wettbewerbseinschätzungen, Verzögerungen bei Planfeststellungsverfahren, falsche Standort- und Projektentwicklungsplanungen, Kontaminationsrisiken, Denkmalschutz- oder Umweltauflagen, Nachunternehmer-Ausfallrisiken, Bauausführungsmängel oder fehlerhafte Baustoffe- oder Bauelemente weitere Risiken mit sich bringen.

Bei dem umfangreichen Einsatz von Bauunternehmen pro Gewerk kann es zu Ausfällen kommen, die wirtschaftliche Risiken sowie rechtliche Haftung nach sich ziehen. Um dem entgegen zu wirken, hat Vonovia detaillierte Due-Diligence-Maßnahmen beim Erwerb von Grundstücken und im Projekt- und Vertragsmanagement etabliert. Außerdem wird ein fortlaufendes Markt- und Nachunternehmer-Monitoring durchgeführt. Ergänzend werden für die Developmentprojekte regelmäßige Kosten-, Leistungs- und Terminkontrollen durchgeführt, um Risiken rechtzeitig zu identifizieren und um diesen Auswirkungen entgegenwirken zu können. Zudem hat Vonovia die Möglichkeit, bei Bedarf Wohnungen, die für den Verkauf an Dritte vorgesehen waren, in das eigene Portfolio zu überführen.

Risiken aus Finanzierung (insb. Risiko 3 und Risiko 4)

Die expansive Geldpolitik der Europäischen Zentral Bank sowie die Entscheidung des Vereinigten Königsreichs (UK), aus der Europäischen Union (EU) auszutreten, haben nach wie vor eine erhöhte Nachfrage nach Anleihen kontinentaleuropäischer Emittenten zur Folge. Entsprechend ist das Niveau der Refinanzierungsbedingungen und Immobilienbewertungen noch immer attraktiv. Die Folgen des Austritts des UK aus der EU sind gegenwärtig nicht abschließend prognostizierbar. Dies liegt vor allem auch daran, dass die Datenlage zu den kurzfristigen Auswirkungen des EU-Austritts erheblich von den gegenwärtigen Auswirkungen der Corona-Pandemie überlagert wird. Unabhängig von der Möglichkeit der kausalen Zuordnung des Effekts könnten sich die gedämpften konjunkturellen Aussichten jedoch sowohl negativ auf die allgemeine Kreditnachfrage als auch auf die Qualität bestehender Kreditengagements auswirken. Beides könnte belastende Effekte auf den Bankensektor und somit auf das Finanzsystem im Ganzen nach sich ziehen.

Zur Begrenzung von finanzwirtschaftlichen Risiken überwachen wir laufend die Finanzierungsmärkte und sind darüber hinaus in ständigem Kontakt mit vielen verschiedenen Marktteilnehmern. Zudem evaluiert Vonovia kontinuierlich alle zur Verfügung stehenden Finanzierungsoptionen am Eigen- und Fremdkapitalmarkt sowie am Bankenmarkt. Wir erwarten auch in der Zukunft die notwendigen Volumina unter Verwendung aller Finanzierungsinstrumente refinanzieren zu können. Wesentlich für diese Einschätzung sind unser Investment Grade Rating, das ausgewogene Fälligkeitenprofil der finanziellen Verbindlichkeiten, die Variabilität bei den von uns einsetzbaren Finanzierungsinstrumenten sowie unsere Bekanntheit als regelmäßiger und zuverlässiger Emittent am Kapitalmarkt.

Im Rahmen der finanziellen Risiken unterliegen wir auch einem Liquiditätsrisiko. Unser Liquiditätsmanagement basiert auf einer täglichen Disposition unserer Bankkonten, einem wöchentlichen Finanzstatus und einer rollierenden Liquiditätsplanung auf Monatsbasis unter Berücksichtigung der jeweiligen Restriktionen. Regelmäßige positive Cashflows aus unserem Kerngeschäft lassen im Prognosezeitraum kein besonderes Liquiditätsrisiko erkennen.

Insgesamt verfügt die Vonovia SE zum Stichtag über ausreichend liquide Mittel und potenzielle Finanzierungsmöglichkeiten, um die jederzeitige Zahlungsfähigkeit des Vonovia-Konzerns zu gewährleisten.

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes sind keine Risiken im Zusammenhang mit der zukünftigen Entwicklung erkennbar, die den Fortbestand der Gesellschaft gefährden könnten.

Bericht zu Chancen

Die Nachfrage nach Wohnraum wird in starkem Maße von demografischen Faktoren und dem konjunkturellen Umfeld bestimmt. Es ist daher nicht verwunderlich, dass sich die strukturellen Veränderungen in der Gesellschaft seit Beginn des Jahrtausends unmittelbar auf die Wohnungsmärkte ausgewirkt haben. So war einerseits zu beobachten, dass vor allem junge erwerbstätige und tendenziell alleinstehende Menschen zunehmend vom Land in die großen Ballungszentren drängten, in denen die Binnenmigrationswellen auf die Einwanderungsbewegungen des letzten Jahrzehnts trafen und einen regelrechten Urbanisierungsboom auslösten. Es ist zwar zu erwarten, dass die leicht abschwächende Konjunktur die erhebliche Nachfrage nach Wohnraum in den kommenden Jahren etwas abmildern wird, dennoch geht das Institut der Deutschen Wirtschaft davon aus, dass in der ersten Hälfte des Jahrzehnts bis zu 283.000 Wohnungen fehlen könnten. Dies kommt dem Immobilienbestandsportfolio von Vonovia zu Gute, das sich auf kleine und mittlere Haushaltsgrößen im Umfeld deutscher Ballungszentren konzentriert. Darüber hinaus kann Vonovia dem mangelnden Wohnungsangebot aktiv durch ihr Development- und Neubaugeschäft entgegenwirken. Im Hinblick darauf könnte die anhaltend angespannte Wohnungsmarktlage zu politischen Entscheidungen führen, die eine Ausweitung der Wohnraum- oder Mietförderung nach sich ziehen. Dies könnte zusätzlich positive Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit von Vonovia haben.

Die strukturellen Veränderungen in der Gesellschaft stellen die Immobilienwirtschaft jedoch nicht nur vor quantitative Herausforderungen. So müssen einerseits die integrativen Herausforderungen der zuvor skizzierten Migrationsbewegungen bewältigt werden. Andererseits müssen auch genügend Angebote erarbeitet werden, die den demographischen Wandel hin zu einer alternden Gesellschaft adäquat berücksichtigen. In diesem Kontext könnte sich der vorzeitige Fokus von Vonovia auf eine konsequente Quartiersentwicklung ebenso als Chance erweisen wie die Investitionen in altersgerechte Modernisierung und alternative Wohnkonzepte. Die Veränderung der Gesellschaft endet jedoch nicht bei der strukturellen Verschiebung demographischer Merkmale, sondern schlägt sich vor allem auch in einem flächendeckenden und tiefgreifenden Sinnes- und Meinungswandel nieder. So ist die Berücksichtigung sozialer und ökologischer Aspekte in der individuellen Entscheidungsfindung längst kein Nischenthema mehr, sondern inzwischen in der breiten Mitte der Gesellschaft verwurzelt. Im Zuge der Neuausrichtung der Unternehmensstrategie hat Vonovia daher im Geschäftsjahr 2020 die Erreichung von Nachhaltigkeitszielen in den Fokus des zukünftigen unternehmerischen Handelns gestellt. Konkret wurde dazu eine Reduktion der Scope 1-2 Emissionen um mindestens 25,0 % bis 2030 im Vergleich zum Basisjahr 2019 im deutschen Portfolio vereinbart. Im Hinblick darauf könnte sich die umfangreiche Erfahrung im Bereich der Umsetzung energetischer Modernisierungen und ökologisch nachhaltiger Neubauprojekte als Chance erweisen. Sollte es dadurch gelingen, das Immobilienportfolio mittelfristig nachhaltig und zeitgemäß zu entwickeln, könnte nicht nur die neue Unternehmensstrategie erfolgreich umgesetzt werden, sondern die Marke Vonovia zukünftig als Anbieter nachhaltigen Wohnraums wahrgenommen werden. Dahingehend sei auch darauf verwiesen, dass Vonovia sich bereits seit geraumer Zeit in diversen Forschungs- und Entwicklungsprojekten engagiert, die sich mit der Entwicklung des nachhaltigen und zukunftsfähigen Wohnens beschäftigen. Namentlich seien dazu bspw. das Forschungszentrum zur Entwicklung dezentraler (grüner) Energieversorgungskonzepte in Bochum Weitmar und die Erprobung des Angebots von Ladesäulen an Mieterstellplätzen angeführt. Sollte es gelingen diese (und andere) Technologien flächendeckend im Bestandsportfolio einzusetzen, könnten daraus neben der erfolgreichen Umsetzung der neuen Unternehmensstrategie auch spürbare finanzielle Chancen resultieren.

Die Veränderung der Gesellschaft schlägt sich darüber hinaus auch in der Art und Weise nieder, wie sie miteinander interagiert. In diesem Kontext sind vor allem die Megatrends der Digitalisierung und der Mobilität zu nennen, die vor allem in der Immobilienwirtschaft noch in den Kinderschuhen stecken. Vonovia investiert daher konsequent in die Erprobung und den Ausbau neuer Technologien, die im Falle des flächendeckenden Einsatzes erhebliche Effizienzgewinne ermöglichen könnten. Dies betrifft aktuell z. B. die digitale Vernetzung der Sektoren Strom, Wärme und Mobilität. Darüber hinaus erprobt Vonovia auch unternehmensintern Technologien aus den Bereichen Robotics und künstliche Intelligenz, die mittelfristig in einer erheblich effizienteren (und damit auch ressourcenschonenderen) Verwaltungsarbeit resultieren könnten.

Weitere, auch kurzfristig realisierbare Chancen, stecken vor allem im Value-Add-Geschäft von Vonovia. So erbringt die Handwerkerorganisation von Vonovia bereits einen Großteil der Reparatur-, Instandhaltungs- und Wartungsleistungen für die Wohnimmobilien. Darüber hinaus wird der Anteil der durch die Handwerkerorganisation erbrachten Eigenleistung bei Gebäude- und Wohnungsmodernisierungen stetig ausgebaut. Vonovia beabsichtigt diesen Leistungsumfang auf alle Arten von technischen Maßnahmen und auf das gesamte Wohnungsportfolio zu erweitern und damit die Wertschöpfung aus diesen Leistungen in Vonovia zu überführen und zu verbessern.

Durch gezielte kleine, sogenannte taktische Akquisitionen von einzelnen oder mehreren Gebäuden an spezifischen Standorten sowie durch gezielte Maßnahmen im Wohnumfeld sehen wir zudem die Chance, ganze Wohnquartiere in ihrer Art und Qualität zu verbessern und damit den Wohnwert für unsere Kunden und die Wertentwicklung unserer Wohnimmobilien zu erhöhen. Außerdem besteht die Möglichkeit, durch den Neubau von Gebäuden auf freien Flächen, die in unserem Besitz sind sowie durch Aufstockung von Gebäuden, das Wohnungsangebot von Vonovia insbesondere in Ballungsgebieten zu erweitern und zudem einen Beitrag zur Reduzierung der Wohnraumknappheit in städtischen Lagen zu leisten. Durch gezieltes Monitoring, frühzeitige Einbindung der Mieterinnen und Mieter und Kooperationen mit sozialen, kulturellen und städtischen Einrichtungen, können die Skaleneffekte von Vonovia optimal genutzt werden, um Quartiere nachhaltig zu entwickeln und den Bestand dort langfristig wertstabil bzw. wertsteigernd zu halten.

Die Finanzierung von Vonovia ist abhängig von den Bedingungen am Kapitalmarkt, die aufgrund des geringen Zinsniveaus zurzeit sehr günstig sind. Weiterhin versuchen wir die Finanzierungskosten bei Einhaltung unserer Rating-Kennziffern und der angestrebten Finanzstruktur zu verbessern. Sollte die Konjunktur auf Grund der aktuellen pandemiebedingten Entwicklungen in eine vorübergehende (ggf. sogar schwere) Rezessionsphase übergehen, würden die Wohnimmobilien zumindest vorübergehend weitestgehend konjunkturunabhängigen Cashflow erzielen. Die damit verbundene Stabilität bietet uns somit die Chance, die finanziellen Verbindlichkeiten auch in Zeiten vorübergehender ökonomischer oder politischer Krisen vergleichsweise sicher erfüllen zu können. Als Nachweis für dieses Argument können die bisherigen Auswirkungen der Corona-Pandemie angeführt werden, die Vonovia insbesondere im branchenübergreifenden Vergleich bis dato kaum belastet haben.

Mit unserem Segment Development ergeben sich weitere Expansionschancen für das Unternehmen. Durch die langjährigen Projektentwicklungserfahrungen der BUWOG werden wir an wachstumsstarken Standorten weitere moderne zukunftsträchtige Immobilien entwickeln und unser Developmentgeschäft weiter ausbauen.

Prognosebericht

Die BUWOG Lückstraße ist in die Planung von Vonovia eingebunden. Insgesamt sind keine grundlegenden Änderungen in der Geschäftstätigkeit absehbar.

Wir gehen derzeit davon aus, dass die Gesellschaft aufgrund der Einbindung in den Konzernverbund der Vonovia SE auch im kommenden Jahr ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann.

Die Geschäftsführung erwartet für das Geschäftsjahr 2021 ein EBITDA, das auf Grund geringerer sonstiger betrieblicher Erträge bei einem Wegfall von Steuererträgen trotz eines verbesserten Verkaufsergebnisses klar unterhalb des Berichtsjahres liegen wird.

Insgesamt beabsichtigt Vonovia, auch im kommenden Geschäftsjahr, ihre führende Position im deutschen Wohnimmobilienmarkt auszubauen.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die BUWOG - Lückstraße Development GmbH, Berlin

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der BUWOG - Lückstraße Development GmbH, Berlin, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der BUWOG - Lückstraße Development GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Gesellschafterbeschluss

A. Gesellschafter

Gesellschafter der BUWOG - Lückstraße Development GmbH sind

1. Deutsche Annington Acquisition Holding GmbH

2. ANSAR Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH

B. Beschluss

Unter Verzicht auf alle durch Gesetz und Gesellschaftsvertrag vorgesehenen Formen und Fristen werden folgende Beschlüsse gefasst:

1. Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2020 endend am 31.12.2020 wird hiermit festgestellt.

2. Den Geschäftsführern wird für das Geschäftsjahr 2020 Entlastung erteilt.

3. Das Jahresergebnis i.H.v. 3.503.289,26 € wird auf neue Rechnung vorgetragen.