CAPERA Immobilien Service GmbH

CAPERA Immobilien Service GmbH

Neu-Isenburg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31.Dezember 2023

CAPERA Immobilien Service GmbH, Neu-Isenburg

Grundlagen des Unternehmens

Die Geschäftsanteile an der CAPERA Immobilien Service GmbH, Neu-Isenburg (nachfolgend kurz: CAPERA), wurden zum 1. Juni 2022 von der Corestate Capital Advisors GmbH, Frankfurt am Main an die denkmalneu GmbH mit Sitz in Bad Heilbrunn (33%) und an die ADOMO Deutschland Holding GmbH mit Sitz in Essen (67%) veräußert. Zum Zwecke der Beendigung des am 25.02.2019 abgeschlossenen Ergebnisabführungsvertrages (EAV) mit der bisherigen Alleingesellschafterin Corestate Capital Advisors GmbH wurde das vergangene Geschäftsjahr der Gesellschaft in ein Rumpfwirtschaftsjahr 01.01.2022 bis 31.05.2022 sowie ein weiteres Rumpfwirtschaftsjahr 01.06.2022 bis 31.12.2022 geändert. Das Wirtschaftsjahr 2023 entspricht dem Kalenderjahr.

Die CAPERA wurde im März 2013 gegründet und ist ein bundesweit agierendes Immobiliendienstleistungsunternehmen mit Schwerpunkt auf Property Management für Gewerbe- und Wohneinheiten, Hausmeisterservice, Vermietung sowie Vertriebssteuerung.

Die CAPERA betreute zum Stichtag 31.12.2023 mit 308 Mitarbeiterkapazitäten (nachfolgend kurz: MAK) an 14 Bürostandorten 32.289 Wohn- und Gewerbeeinheiten (nachfolgend kurz: WE/GE) davon mehr als 1.161 Mio. qm reine Gewerbeflächen.

1. Wirtschaftsbericht

2a. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Mit knapp 810.000 Unternehmen und rund 3,5 Millionen sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist die Immobilienwirtschaft nicht nur einer der größten Wirtschaftszweige Deutschlands, sondern mit einer Zunahme an Beschäftigung und Wertschöpfung auch eines der dynamischsten Wachstumsfelder. Die Branche vereinigt über 26 % aller Unternehmen und rund 10 % aller Beschäftigten auf sich. Mit über 730 Milliarden Euro trug die Immobilienwirtschaft 20 % zur gesamten Bruttowertschöpfung in Deutschland 2023 bei. 1

Die Corona-Pandemie und die durch den russischen Angriffskrieg auf die Ukraine ausgelöste Energiekrise haben die deutsche Gesamtwirtschaft auch im Jahr 2023 konjunkturell spürbar getroffen und führten zu einer Schrumpfung des realen Bruttoinlandsprodukts (BIP) um 0,3%. ²

Nach den hohen Inflationsraten zu Beginn des Jahres 2023 mit 8,7% zeigte sich im Jahresverlauf ein rückläufiger Inflationstrend mit einem Jahresmittel von 5,9%. Im Oktober erreichte die Inflationsrate erstmals wieder ein Niveau wie im Februar 2022 und damit die Zeit vor dem russischen Angriffskrieg gegen die Ukraine. Die Preisentwicklung ließ die Reallöhne privater Haushalte sinken. Dies hatte einen Kaufkraftverlust zur Folge, der die Konsumausgaben privater Haushalte dämpfte. Im Laufe des Jahres konnte die Inflation sukzessive im Zuge der geldpolitischen Straffung der Europäischen Zentralbank (EZB) reduziert werden. Die restriktive Geldpolitik, mit über das Jahr hinweg gestaffelten Leitzinserhöhungen, führte zu einem nachteiligen Finanzierungsumfeld und bremste die Investitionstätigkeit spürbar ab. ³

1 https://zia-deutschland.de/project/bedeutung-der-immobilienbranche/

2 Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024 des Rates der Immobilienweisen, S. 27

³ Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024 des Rates der Immobilienweisen, S. 46

Besonders betroffen vom höheren Zinsniveau waren zinssensitive Investitionen, darunter vor allem die Bauinvestitionen. Die Kombination von höheren Baupreisen und verschlechterten Finanzierungsbedingungen machte viele Bauprojekte unattraktiv und führte zu einer Stornierungswelle bestehender Projekte. Bereits im Jahr 2022 zeigte sich ein Rückgang, der hinter dem Ziel von 400.000 Wohnungen zurückblieb. Im Jahr 2023 ergab sich eine weitere deutliche Abnahme der Anzahl der Baugenehmigungen. So sind die erteilten Baugenehmigungen für Wohnungen im ersten Halbjahr 2023 um 30,8% gesunken. 4

Gegen Ende des Jahres 2022 zeigten sich erstmals und noch andauernd fallende Preise als Reaktion auf gestiegene Baupreise und Finanzierungsbedingungen. Die Abnahme der Wohnimmobilienpreise spiegelt dabei eine Preisanpassung der Immobilien wider, die in den vergangenen Jahren aufgrund des jahrelangen Niedrigzinsniveaus überbewertet waren. In den Städten waren Wohnimmobilien laut Bundesbank gemessen an ihren Preisen im Jahr 2021 zwischen 25% und 40% überbewertet. 5

Die Entwicklung der Kaufpreise für Wirtschaftsimmobilien zeigte schon früher als die der Wohnimmobilienpreise Zeichen der Eintrübung. Seit Anfang des Jahres 2020 stagnieren die Preise hier und fielen im dritten Quartal 2022 erstmals, bevor sie im Jahr 2023 quartalsübergreifend deutlich stärker zurückgingen. Somit fiel der Rückgang bei den Wirtschaftsimmobilien mit 10,6% im Vorjahresvergleich kräftiger als bei den Wohnimmobilien mit 6,3% aus. 6

Die realen Mietkosten für viele Haushalte als Bestandsmieter gingen im Laufe des Jahres 2023 aufgrund höherer Inflationsraten deutlich zurück. Im Jahr 2023 stiegen die Nettokaltmieten mit rund 1,72% etwas stärker als in den Jahren zuvor (2021: 1,27%; 2022: 1,42%). Dennoch fielen die Mietanstiege geringer aus als die Zuwächse des Verbraucherpreisindexes. 7

Die Neuvertragsmieten zeigen sich im Vergleich zu den Bestandsmieten deutlich dynamischer. Die Mietpreise für neue Verträge stiegen im Jahr 2022 in Gesamtdeutschland mit 3,18% im Vergleich zum Vorjahr weiter an. Daten für das Jahr 2023 sind noch nicht verfügbar, aufgrund der gegebenen Umstände ist jedoch von weiteren Mietsteigerungen auszugehen. 8

Im Jahr 2023 liegt das Transaktionsvolumen in den gewerblichen Immobiliensegmenten bei nur knapp 23 Mrd. Euro und damit in etwa auf dem Niveau von 2011. Das 10-Jahresmittel von rund 54 Mrd. Euro wurde deutlich unterschritten. Im Vergleich zum Vorjahr (51,8 Mrd. Euro) ist ein Rückgang von rund 56% zu verbuchen. Mit einem Rückgang von rund 74% ist das Segment Büro am deutlichsten eingebrochen. 9

Die Spitzenrenditen sind in allen Assetklassen und Standorttypen 2023 noch einmal deutlich angestiegen. Den stärksten Anstieg verzeichneten Büroobjekte. Die Renditen sind in den A-Städten im Jahresverlauf um 80 bis 110 Basispunkte gestiegen. München liegt Ende 2023 mit 3,9% als einziger A-Standort noch unter 4,0%. In Berlin werden derzeit noch rund 4,0% ausgewiesen. Hamburg, Frankfurt und Köln liegen bei 4,1% und in Stuttgart und Düsseldorf sind derzeit 4,2% marktkonform. 10

Die Kaufpreise für Wohnungen bzw. Wohnimmobilien sind im Mittel der A-Städte zwischen 2008 und ihrem Peak im zweiten Quartal 2022 um 230% gestiegen und damit weit deutlicher als die Mieten. Entsprechend ist die Bruttoanfangsrendite im Mittel der A-Städte von rund 4% auf rund 2,5% gesunken. Seit dem Anstieg der Zinsen im zweiten Quartal 2022 hat nun die Korrektur der Preise

4 Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024 des Rates der Immobilienweisen, S. 30

5 Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024 des Rates der Immobilienweisen, S. 59

6 Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024 des Rates der Immobilienweisen, S. 53

7 Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024 des Rates der Immobilienweisen, S. 49

8 Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024 des Rates der Immobilienweisen, S. 49

9 Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024 des Rates der Immobilienweisen, S. 85

10 Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024 des Rates der Immobilienweisen, S. 88

eingesetzt. Die Preise sanken in den sechs Quartalen seither nominal um rund 12% im Mittel der AStädte. 11

Die Immobilienwirtschaft steht neben den gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie dem eingebrochenen Transaktionsmarkt weiterhin vor erheblichen Herausforderungen im Bereich der Digitalisierung, dem demografischen Wandel und Fachkräftemangel. Vor allem im Bereich der Klimaschutzziele und dem nachhaltigen Bauen und der energetischen Sanierung der Immobilienbestände sind besondere Anstrengungen erforderlich. Eine wachsende Bedeutung von Nachhaltigkeitsaspekten als Anlagekriterium war zuletzt bereits auch am Transaktionsmarkt für Wohnportfolios deutlich wahrnehmbar. Institutionelle Immobilienprodukte werden zunehmend die Nachhaltigkeit über den Lebenszyklus der Immobilien in den Vordergrund stellen. Der professionellen Bewirtschaftung der Immobilien kommt somit aufgrund des damit zu erreichenden stabilen Cash Flow und der Werterhaltung und Wertsteigerung der Immobilien eine wesentliche Bedeutung zu.

In der Branche des Property Managements als Dienstleistung für Dritte (non-captive) zeichnet sich weiterhin ein entsprechender Konsolidierungstrend ab. Kleine (< 6 Mio EUR Umsatz) bis mittelgroße Unternehmen (6-20 Mio EUR Umsatz) werden zunehmend zum Target für anorganisches Wachstum großer Marktteilnehmer.

Die weit überwiegende Mehrheit von Auftraggebern für Property Management Dienstleistern als auch die Property Management Dienstleister selbst sind weiterhin übereinstimmend der Überzeugung, dass sich Spezialanbieter mit dem Fokus auf reine Property Management Dienstleistungen am Markt durchsetzen werden. 12

Die Kundenzufriedenheit mit der Leistung der Property Management Dienstleister blieb konstant. Im Segment der mittelgroßen Property Management Dienstleister lag die Weiterempfehlungsquote wie im Vorjahr bei 67%. Diese liegt deutlich über der Weiterempfehlungsquote großer Property Management Dienstleister mit knapp über 50%. 13

2b. Geschäftsverlauf 2023

Die Geschäftsentwicklung im Bereich der Verwaltung von Wohnimmobilien hat sich in den letzten Jahren stabil weiterentwickelt. Einige namhaften Fondsgesellschaften konnten akquiriert werden. Der Bereich der Verwaltung von Gewerbeimmobilien wurde in der Vergangenheit durch Verkäufe und Bestandsabgänge sowie zu niedrigen Verwaltervergütungen belastet. Dies führte in diesem Geschäftsbereich zu entsprechenden Verlusten.

Der Verwaltungsbestand der Gesellschaft hat sich wie folgt entwickelt:

Die Wettbewerbsposition der Gesellschaft hat sich in den letzten Jahren trotz der Bestandsabgänge und -veränderungen weiter verbessert, dies zeigen auch die Auftragsbücher der Gesellschaft. Die Gesellschaft konnte die Strategie zum Aufbau von Verwaltungsbeständen neuer Baujahre bzw. die Akquise von Aufträgen für Neubauprojekte sowie den Anteil institutioneller Auftraggeber weiter ausbauen.

11 Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024 des Rates der Immobilienweisen, S. 216

12 Property Management Report 2023 von BELL Management Consultants, Folie 68

13 Property Management Report 2023 von BELL Management Consultants, Folie 24

Die Gesellschaft erwartet in den kommenden Jahren sowohl über zufriedene bestehende Auftraggeber als auch durch die Akquisition neuer Auftraggeber insbesondere im institutionellen gewerblichen und wohnwirtschaftlichen Bereich weiteren Bestandszuwachs. Auch wird damit gerechnet, dass Projektentwicklungen der neuen Gesellschafter im gewerblich und im wohnwirtschaftlich genutzten Bereich sukzessive mit deren Fertigstellung in den Verwaltungsbestand der Gesellschaft übernommen werden können.

Die für unsere Auftraggeber erbrachten Dienstleistungen im Bereich Property Management Wohnen werden weiterhin sehr positiv bewertet. Dies zeigte sich auch, in dem für die Wohnungswirtschaft maßgeblichen "Bell-Report", der die Gesellschaft im Bereich Property Management Wohnen in den letzten 5 Jahren dreimal auf Platz 1 und zweimal auf Platz 2 gesetzt hat. 14

2c. Ertragslage

Im Geschäftsjahr 01.Januar bis 31.Dezember 2023 betrug die Summe der Umsatzerlöse und Bestandsveränderung (=Gesamtergebnis) TEUR 21.036 (Vorjahr TEUR 19.169). Dies entspricht einer Umsatzsteigerung von 9,74 % des Vorjahreswertes mit TEUR 1.868.

Die Geschäftsbereiche haben sich wie folgt entwickelt:

Die sonstigen betrieblichen Erträge liegen im Berichtszeitraum bei TEUR 516 in Relation zu den Vorjahreserträgen (TEUR 621).

Die Personalkosten beliefen sich im Berichtszeitraum auf TEUR 15.235. Im Vorjahr wurden TEUR 14.630 aufgewendet. In Relation ergibt dies eine leichte Steigerung der Personalkosten um 4,14%. Die Anzahl der Beschäftigten hat sich von 31.12.2022 von 301 MAK auf 308 MAK per 31.12.2023 verändert.

An Abschreibungen wurden im Berichtszeitraum TEUR 231 gebucht. Im Vorjahr wurden TEUR 284 abgeschrieben. Die Abschreibungen betreffen im Wesentlichen: Sachanlagen TEUR 123 (Vorjahr TEUR 148), Immaterielles Anlagevermögen TEUR 74 (Vorjahr TEUR 80), davon außerplanmäßige Abschreibungen von TEUR 0 (Vorjahr TEUR 33), Sammelposten GWG TEUR 21 (Vorjahr TEUR 18).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen liegen im Berichtszeitraum mit TEUR 7.393 um 0,67 % über dem Geschäftsjahr 2022.

14 Property Management Report 2023 von BELL Management Consultants

Ertragsteuern fallen für den Berichtszeitraum aufgrund des erwirtschafteten Negativergebnisses nicht an.

Die Gesellschaft erwirtschaftet im Berichtszeitraum ein negatives Ergebnis von TEUR 1.359 (Vorjahr TEUR 2.076)

Das Betriebsergebnis (EBITDA = earnings before interest, taxes, depreciation and amortisation; Jahresergebnis abzüglich Finanzergebnis, Steuern und Abschreibungen) des Berichtszeitraumes liegt bei TEUR -1.538 im Vergleich zur Vorperiode von TEUR -1.891.

Das Finanzergebnis beträgt im Berichtszeitraum TEUR 52 (Vj. TEUR -7).

2d. Finanz- und Liquiditätslage

Investitionen

Im Berichtszeitraum wurden Investitionen über TEUR 145 (Vj. TEUR 222) getätigt. Diese enthalten im Wesentlichen TEUR 83 für die Büro- und Geschäftsausstattung sowie TEUR 20 für die Erneuerung des Internetauftritts.

Liquidität

Die Finanzlage der Gesellschaft ist weiterhin stabil. Die Gesellschaft verfügt zum Bilanzstichtag über liquide Mittel in Höhe von TEUR 172 (VJ. TEUR 366).

Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war ganzjährig gesichert. Die Liquiditätssituation der Gesellschaft ist unter Berücksichtigung des weiteren Geschäftsverlaufes stabil.

In den liquiden Mitteln sind TEUR 75 für hinterlegten Sicherheitsleistungen im Zusammenhang mit Mietverträgen enthalten.

Cashflow

Der Cashflow aus laufender Tätigkeit ist von TEUR 426 im laufenden Geschäftsjahr auf TEUR -49 gesunken. Ein Abbau der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen um TEUR 615 sowie die Erhöhung der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen um TEUR 332 tragen wesentlich dazu bei.

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit in Höhe von TEUR -145 ist im Wesentlichen geprägt durch die Investition in die Betriebs- und Geschäftsausstattung.

Die gesamte Nettoveränderung der Liquiden Mittel beträgt demnach TEUR -194 und führt zum 31.12.2023 zu einem Bestand an Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten von TEUR 172.

2e. Vermögenslage

Das Gesamtvermögen hat sich im Vergleich zum 31. Dezember 2022 von TEUR 3.388 auf TEUR 3.344 verringert.

Im Anlagevermögen werden die immateriellen Wirtschaftsgüter mit TEUR 212 (Vj. TEUR 264) sowie die Sachanlagen mit TEUR 338 (Vj. TEUR 372) dargestellt. Die Zugänge im Anlagevermögen aus Investitionen betrugen TEUR 145. Davon aktivierte Investitionen von TEUR 34 in immaterielle Vermögensgegenstände und TEUR 83 in Sachanlagen.

Das Umlaufvermögen setzt sich aus Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen in Höhe von TEUR 1.979 (Vj. TEUR 2.237) und liquiden Mitteln in Höhe von TEUR 172 (Vj. TEUR 366) zusammen.

Das Eigenkapital beträgt TEUR 0 im Vergleich zum Vorjahr (TEUR 877).

Die Eigenkapitalquote liegt bei -14,4 % im Vergleich zu 25,9 % zur Vorperiode.

Die Entwicklung des Eigenkapitals ist wie folgt dargestellt:

Das Eigenkapital ist im laufenden Geschäftsjahr negativ in Höhe von TSD EUR 482. Im Folgejahr wird das negative Eigenkapital durch den Gesellschafter wieder ausgeglichen.

Die Rückstellungen liegen mit TEUR 545 unter dem Vorjahr (TEUR 1.185). Die Veränderung betrifft im Wesentlichen geringere Personalrückstellungen sowie ausstehenden Rechnungen.

Die Verbindlichkeiten haben sich von TEUR 817 im Vorjahr auf TEUR 2.781 erhöht. Der Anstieg resultiert aus der Nutzung der Kontokorrentline in den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie die Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit sowie Steuern erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 223 auf TEUR 711. Der Anstieg der Verbindlichkeiten ist wesentlich auf die noch nicht fälligen Umsatzsteuervoranmeldungen zurückzuführen.

2f. Finanzielle Leistungsindikatoren

Im Rahmen der Überwachung und Steuerung der Gesellschaft werden die folgenden finanziellen Leistungsindikatoren eingesetzt:

2g. Gesamtaussage

Der Geschäftsverlauf im Berichtszeitraum 01.01.-31.12.2023 entsprach im Großen und Ganzen den Erwartungen, die sich aufgrund der Bestandsmandate und den Akquisitionserfolgen bereits in der vorhergehenden Berichtsperiode 01.01. - 31.12.2022 abzeichneten.

3. Chancen-, Prognose- und Risikobericht

3.1. Risikobericht

Durch den Gesellschafterwechsel soll der Dienstleistungsbereich weiter ausgebaut, neu strukturiert und profitabler gemacht werden. Insbesondere durch Digitalisierung von Arbeitsablaufen und kontinuierliche Kontrolle von Spartenergebnissen soll eine marktgerechte Ertragssituation erzielt werden.

Das Risikomanagement liegt weiterhin im Fokus der Geschäftsleitung. Mögliche Risiken werden erfasst und analysiert und Maßnahmen zur Minderung der Risiken mit den Gesellschaftern abgestimmt.

Die Gesellschafter werden regelmäßig im Zuge des internen Kontrollsystems über aktuelle Risikoentwicklungen informiert. Das eingerichtete Kontrollsystem bezieht sich auf die Unternehmensplanung mit Finanz- und Liquiditätsplanung, Ergebnisplanung, Personaleinsatzplanung und Investitionsplanung.

Gesamteinschätzung der Risikosituation

Die Gesellschaft begegnet allen wesentlichen Risiken durch angemessene Maßnahmen und wirksame Kontrollen. Es wurde insbesondere an der Datensicherheit, dem Schutz personenbezogener Daten und den allgemeinen und gesundheitlichen Risiken der Belegschaft im Rahmen der Geschäftstätigkeiten gearbeitet. Auf Grund der zentralen Datenhaltung und den geschützten Zugriff über das Internet, konnte die Betriebsbereitschaft der Gesellschaft durch die Schaffung von homeoffice-Arbeitsplätzen jederzeit aufrechterhalten werden.

Die Gesellschaft wird dabei von externen Partnern unterstützt, wie bspw. Betriebsarzt, Sicherheitsbeauftragter etc.

Die Gesellschaft sieht aus der aktuellen Entwicklung und den durchgeführten Analysen keine besonderen Risiken, denen das Unternehmen nicht in angemessener Weise entgegenwirken kann.

Bestandsgefährdende Risiken mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sind nicht zu erkennen. Die Auftraggeber Struktur wurde weiter diversifiziert und durch organisatorische Maßnahmen im Bereich der internen Kontrollsysteme mögliche Fehler in der Bearbeitung von Geschäftsvorfällen weiter reduziert.

3.2. Chancenbericht

Die Gesellschaft ist als Spezialanbieter von Property Management Dienstleistungen bundesweit sehr gut aufgestellt und gilt insbesondere im Bereich Wohnen und im Bereich Vermietung als professioneller Dienstleister.

Sowohl die Reputation bei bestehenden Kunden als auch durch die Marktaktivitäten und das aktive Netzwerk der neuen Gesellschafter gelingt es der Gesellschaft zunehmend, sich am Markt für Property Management Leistungen für gewerblich genutzte Immobilien ebenfalls zu positionieren.

Im Bereich der Wohnungseigentumsverwaltung (WEG) profitiert die Gesellschaft zunehmend von Unzufriedenheiten der Auftraggeber (Wohnungseigentümergemeinschaften/Beiräten) anderer, vor allem größerer Marktteilnehmer.

Durch den bereits guten Digitalisierungsgrad im Unternehmen, die bundesweite Marktpräsenz und professionelle Bearbeitung ist die Gesellschaft stabil und wettbewerbsfähig aufgestellt. Die Gesellschaft werden weitere Digitalisierungsmöglichkeiten umsetzen.

Durch die bestehenden sehr guten Geschäftskontakte, die positive Rückmeldung aus dem Markt und bereits jetzt vorliegenden Aufträgen, sowie neue Verwaltungsbestände der neuen Gesellschafter rechnet die Gesellschaft weiter mit einem Anstieg des Verwaltungsbestandes und einen weiteren Umsatzanstieg. Durch verbesserte Betriebsabläufe, höhere Auslastung und einen höheren Digitalisierungsgrad soll die Kostenstruktur verbessert werden, so dass eine deutlich verbesserte Ergebnissituation erreicht werden kann.

Die Gesellschaft ist im deutschen Markt für Property Management und Vermietungs-Dienstleistungen sehr gut positioniert und wird sich durch die Erhöhung Ihrer Dienstleistungsqualität weitere Marktpotential sichern. Dabei wird die Gesellschaft insbesondere von der in Abschnitt 2a. bereits benannten geringeren Kundenzufriedenheit mit größeren Marktteilnehmern im Property Management Dienstleistungsbereich profitieren.

3.3. Prognosebericht

Die Gesellschaft rechnet in 2024 und in den Folgejahren mit einem soliden Wachstum des Verwaltungsbestandes. Bedingt durch die in 2024 geplanten organisatorischen Maßnahmen und Neuausrichtung des Unternehmens wird eine Ertragsverbesserung erst in den Jahren ab 2025 erwartet. Der Gesellschafter sichert die erforderliche Liquidität und damit den Fortbestand des Unternehmens.

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Angaben zur Identifikation der Gesellschaft laut Registergericht

Allgemeine Angaben

Der vorliegende Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 wurde gemäß §§ 242 ff. und den §§ 264 ff. des Handelsgesetzbuches (HGB) sowie nach den einschlägigen Vorschriften des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHG) aufgestellt. Der Jahresabschluss wird mit der Gegenüberstellung zu den Werten der Schlussbilanz zum 31.12.2022 dargestellt.

Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft i. S. d. § 267 Abs. 2 HGB.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist entsprechend § 275 Abs. 2 HGB nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert. Größenabhängige Erleichterungen wurden nicht in Anspruch genommen.

Hintergrund

Die Gesellschaft wurde mit Wirkung zum 01.06.2022, 0.00 Uhr (MEZ) mit dem Geschäftsanteilskauf- und Abtretungsvertrag über sämtliche Geschäftsanteile an die ADOMO Deutschland Holding GmbH, Essen, mit 67% und denkmalneu GmbH, Bad Heilbrunn, mit 33% übertragen. Im August 2023 hat die ADOMO Deutschland Holding GmbH, Essen, die 33 % der denkmalneu GmbH übernommen und hält somit 100 % Anteile an der Gesellschaft.

Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Beim Jahresabschluss für das Wirtschaftsjahr 01.01.2023 bis 31.12.2023 konnten die bisher angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Wesentlichen übernommen werden. Ein Wechsel von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr fand nicht statt.

Bei der Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden wird vom Grundsatz der Unternehmensfortführung (Going - Concern - Prinzip gemäß § 225 I Nr. HGB) ausgegangen.

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterlagen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen vermindert. Der Geschäfts- oder Firmenwert wird über eine Nutzungsdauer von 15 Jahren planmäßig abgeschrieben.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet und, sofern sie der Abnutzung unterliegen, über eine Nutzungsdauer von 3 bis 15 Jahren planmäßig abschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter bis zu einem Netto-Einzelwert von EUR 250,00 sind im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben bzw. als Aufwand erfasst worden; ihr sofortiger Abgang wurde unterstellt. Für Wirtschaftsgüter mit einem Netto-Einzelwert von mehr als EUR 250,00 bis EUR 1.000,00 wird das steuerliche Sammelpostenverfahren aus Vereinfachungsgründen auch in der Handelsbilanz angewandt. Der Sammelposten wird pauschalierend jeweils mit 20 % p. a. im Zugangsjahr und in den vier darauffolgenden Jahren abgeschrieben. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden zeitanteilig vorgenommen.

Die Forderungen und die sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert angesetzt und nach dem strengen Niederstwertprinzip bewertet. Bei den Forderungen werden erkennbare Einzelrisiken durch Wertberichtigungen berücksichtigt.

Die Vertragsvermögenswerte stellen vertragliche Ansprüche auf den Erhalt von Zahlungen von Kunden dar, bei denen die vertraglichen Leistungsverpflichtungen bereits erfüllt wurden, aber noch kein unbedingter Zahlungsanspruch entstanden ist.

Liquide Mittel werden zum Nominalwert angesetzt.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten werden insoweit berücksichtigt, als dass die Ausgaben Aufwand für einen bestimmen Zeitraum nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags gebildet und berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Die Verbindlichkeiten werden mit dem jeweiligen Rückzahlungsbetrag passiviert.

Aktivierungswahlrechte wurden nicht in Anspruch genommen. Passivierungswahlrechte wurden nicht in Anspruch genommen.

Mitzugehörigkeit zu anderen Posten der Bilanz:

Die als gesonderter Posten ausgewiesenen Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren aus Lieferungen und Leistungen sowie die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren jeweils aus Lieferungen und Leistungen.

Angaben zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im beigefügten Anlagenspiegel dargestellt.

Umlaufvermögen

Forderungen

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie die sonstigen Vermögensgegenstände mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen - wie im Vorjahr - nicht.

Die sonstigen Forderungen beinhalten im Wesentlichen neben einer Versicherungsentschädigung mit TEUR 83 (Vj. TEUR 83) auch noch Vertragsvermögenswerte mit TEUR 416 (Vj. TEUR 72), welche insbesondere aus der Erbringung von Dienstleistungen in den Bereichen Vermietung und Bauregieleistungen resultieren.

Flüssige Mittel

In den liquiden Mitteln sind wie im Vorjahr unverändert TEUR 75 (Vj. TEUR 75) für hinterlegte Sicherheitsleistungen im Zusammenhang mit Mietverträgen enthalten.

Rechnungsabgrenzungsposten

Im Wesentlichen befinden sich unter diesem Bilanzposten geleistete Versicherungsaufwendungen, Wartungskosten, Archivierungskosten, Beratungsleistungen sowie IT-Dienstleistungen für das folgende Geschäftsjahr mit TEUR 160 (Vj. TEUR 149).

Eigenkapital

Das Stammkapital von TEUR 100 ist mit dem Nennbetrag angesetzt.

Sonstige Rückstellungen

Die Rückstellungen haben sich wie folgt entwickelt:

Die Sonstigen Rückstellungen wurden im Wesentlichen für Personalkosten TEUR 485 (Vj. TEUR 792) und ausstehende Rechnungen TEUR 40 (Vj. TEUR 326) gebildet.

Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten gliedern sich wie folgt:

Sämtliche Verbindlichkeiten sind ungesichert.

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Zur besseren Vergleichbarkeit wurden die beiden Rumpfwirtschaftsjahre des Jahres 2022 in einer 12- Monatsperiode zusammengefasst (§ 265 Abs. 2 Satz 2 HGB).

Sonstige betriebliche Erträge

Bei den sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von TEUR 516 (Vj. TEUR 621) handelt es sich im Wesentlichen um Erträge aus Weiterberechnungen TEUR 315 (Vj. TEUR 359), aus Auflösung von Rückstellungen TEUR 37 (Vj. TEUR 15), Versicherungsentschädigungen und Schadenersatzleistungen TEUR 45 (Vj. TEUR 148) sowie Sachbezügen TEUR 118 (VJ. TEUR 96).

Personalaufwendungen

Die Personalaufwendungen beliefen sich auf TEUR 15.235 (Vj. TEUR 14.630).

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 7.393 (Vj. TEUR 7.344) handelt es sich im Wesentlichen um Aufwendungen für Softwarelizenzen, Beratungskosten, Raumkosten, Fahrzeugkosten, Werbe- und Reisekosten sowie Fremdleistungen.

Sonstige Angaben

Haftungsverhältnisse aus nicht bilanzierten Verbindlichkeiten gemäß § 251 HGB

Neben den in der Bilanz aufgeführten Verbindlichkeiten sind keine Haftungsverhältnisse zu vermerken.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von TEUR 2.209 (Vj. TEUR 2.424) bis zu einem Jahr und TEUR 2.099 (Vj. TEUR 2.622) für mittelfristige Verträge. Die Miet- und Leasingverträge enden zwischen einem und fünf Jahren.

Im Einzelnen betreffen diese Verpflichtungen unter anderem folgende Sachverhalte:

Werte 31.12.2023 bis 31.12.2024 ab 01.01.25 bis 31.12.28

Organe

Geschäftsführung

Während des abgelaufenen Wirtschaftsjahres wurden die Geschäfte des Unternehmens durch folgende Personen geführt:

Die Gesellschaft wird gemäß Satzung durch zwei Geschäftsführer oder durch einen Geschäftsführer zusammen mit einem Prokuristen vertreten

Die Gesamtbezüge der Organmitglieder beliefen sich im Berichtsjahr auf TEUR 272.

Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs beschäftigten Arbeitnehmer

Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres im Unternehmen beschäftigten Arbeitnehmer betrug 308 (Vorjahr: 264). Diese teilen sich auf in 280 Angestellte, 18 leitende Angestellte, und 4 Auszubildende.

Konzernzugehörigkeit

Für das Wirtschaftsjahr vom 01.Januar 2023 bis 31. Dezember 2023 wurde die CAPERA Immobilien Service GmbH in den Konzernabschluss der SORAVIA Group einbezogen. Die SORAVIA erstellt den Konzernabschluss für den kleinsten und größten Kreis der Unternehmen.

Nachtragsbericht

Nach dem Bilanzstichtag sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die wesentliche finanzielle Auswirkungen haben.

Ergebnisverwendung

Der Fehlbetrag für das Wirtschaftsjahr beläuft sich per 31.12.2023 auf TEUR 1.359 (Vj. TEUR 2.076). Dieser wird auf neue Rechnung vorgetragen.

Unterschrift der Geschäftsführung

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 30.06.2024 festgestellt.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die CAPERA Immobilien Service GmbH

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr der CAPERA Immobilien Service GmbH - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der CAPERA Immobilien Service GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 und

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und der für die Überwachung Verantwortlichen für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt.

Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren.

Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.