eG Wohnen 1902

eG Wohnen 1902

Cottbus

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2023 bis 31.12.2023

Anlagenspiegel 2023

Verbindlichkeitenspiegel 2023

Anhang

Allgemeine Angaben

Die eG Wohnen 1902 hat ihren Sitz in Cottbus und ist in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Cottbus unter der Reg. Nr. 0047 eingetragen.

Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches, der Satzung und des Genossenschaftsgesetzes.

Der Abschluss umfasst die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung und den Anhang (einschließlich Anlagenspiegel, Rücklagenspiegel, Verbindlichkeitenspiegel). Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 5. Juli 2021 wurde beachtet.

Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit werden die nach den gesetzlichen Vorschriften bei den Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso wie die Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang anzubringen sind, insgesamt im Anhang aufgeführt.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden/Erläuterungen zur Bilanz und zur GuV

Bilanz

Zur Entwicklung der immateriellen Vermögensgegenstände sowie der Sach- und Finanzanlagen wird auf den Anlagenspiegel verwiesen.

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden bei Zugang mit ihren Anschaffungskosten aktiviert und planmäßig linear über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben. Selbst erstellte immaterielle Vermögensgegenstände wurden nicht aktiviert.

Die Bewertung des Sachanlagevermögens erfolgte zu den historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten, vermindert um die kumulierten planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen. Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen linear über die voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer. Den planmäßigen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern zugrunde:

Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bis zu EUR 800 netto werden im Zugangsjahr in voller Höhe aufwandswirksam in Abgang gebracht.

Außerplanmäßige Abschreibungen wurden in Höhe von EUR 418.551,55 € auf Bauvorbereitungskosten vorgenommen.

Finanzanlagen

Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bewertet. Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert werden vorgenommen, wenn die Wertminderung dauerhaft ist.

Die Genossenschaft besitzt Kapitalanteile an Unternehmen, bei denen der Anteilsbesitz der Herstellung einer dauernden Verbindung dient.

Die Gesellschaft hält eine Beteiligung an folgenden Tochtergesellschaften:

GESAP Gesellschaft für Sanierung und Privatisierung mbH mit Sitz in Cottbus - 100 %

Eigenkapital am 31.12.2022 EUR 8.407.545,17, Jahresüberschuss 2022 EUR 840.385,59

Grüne Gärten Grünanlagen GmbH Cottbus mit Sitz in Cottbus - 100%

Eigenkapital am 31.12.2022 EUR 1.014.873,48, Jahresüberschuss 2022 EUR 300.933,11

WIB GmbH mit Sitz in Burg - 100 %

Eigenkapital am 31.12.2022 EUR -91.551,41, Jahresfehlbetrag 2022 EUR 60.159,82

mensura Immobilienservice GmbH mit Sitz in Cottbus - 100 %

Eigenkapital am 31.12.2022 EUR 1.701.619,22, Jahresüberschuss 2022 EUR 361.947,37

ALPO Liegenschaftsverwaltung GmbH mit Sitz in Cottbus - 89 %

Eigenkapital am 31.12.2022 EUR 24.584,01 Jahresüberschuss 2022 EUR 147.882,99

CGS Cottbuser Gesellschaft für Sportförderung mbH mit Sitz in Cottbus - 33,33 %

Eigenkapital am 31.12.2022 EUR 52.224,22 Jahresfehlbetrag 2022 EUR 77.956,33

Umlaufvermögen

In der Position "Unfertige Leistungen" sind noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten.

Forderungen sind mit ihrem Nominalbetrag angesetzt. Erkennbaren Risiken wird durch Einzelwertberichtigung Rechnung getragen. Als uneinbringlich eingeschätzte Forderungen werden abgeschrieben. Unverzinsliche Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden abgezinst.

In der Position "Sonstige Vermögensgegenstände" sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

Folgende Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr:

Wertpapiere des Umlaufvermögens werden zu Anschaffungskosten bzw. mit dem niedrigeren beizulegenden Wert zum Bilanzstichtag angesetzt.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Ausgewiesen werden Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Rücklagen

Die Zuführung zur gesetzlichen Rücklage erfolgte bei Aufstellung des Jahresabschlusses des laufenden Jahres. Die Zuführung in die anderen Ergebnisrücklagen erfolgte aus dem Bilanzgewinn des Vorjahres durch Beschluss der Vertreterversammlung.

Die Entwicklung der Rücklagen zeigt der folgende Rücklagenspiegel:

Pensionsrückstellungen

Die Bewertung erfolgt nach dem anerkannten Anwartschaftsbarwertverfahren. Bei der Bewertung der Pensionsrückstellungen werden gemäß einem versicherungsmathematischen Gutachten künftige Lohn- und Gehaltssteigerungen sowie Rentenanpassungen berücksichtigt. Zur Ermittlung der Verpflichtungen werden die Sterbetafeln nach Prof. Dr. Klaus Heubeck (Richttafeln 2018) zugrunde gelegt. Die Rückstellungen werden pauschal mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz abgezinst, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt und der von der Deutschen Bundesbank veröffentlicht wird.

Die Bewertung der Pensionsrückstellungen basiert auf folgenden Rechnungsgrundlagen:

Der Unterschiedsbetrag zwischen dem Ansatz der Rückstellung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der letzten sieben und der letzten zehn Jahre beträgt EUR 37.426,00.

Steuerrückstellungen

Für zu erwartende Steuerzahlungen wurden folgende Rückstellungen gebildet:

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Der Ansatz erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages. Bei Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden künftige Kosten- und Preissteigerungen einbezogen. Ferner werden Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr mit einem der Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen 10 Jahre, welcher von der Deutschen Bundesbank veröffentlicht wird, abgezinst.

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen bewertet.

Zu den Verbindlichkeiten, deren Laufzeiten und Sicherheiten wird auf den Verbindlichkeitenspiegel verwiesen.

In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

Haftungsverhältnisse

Am Abschlussstichtag bestanden folgende Haftungsverhältnisse:

Gewinn- und Verlustrechnung

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind folgende wesentliche periodenfremde Erträge enthalten:

Weiterhin sind in den sonstigen betrieblichen Erträgen folgende außergewöhnlichen Erträge enthalten:

Erträge und Aufwendungen aus der Abzinsung von Rückstellungen werden in der Gewinn- und Verlustrechnung jeweils gesondert (als Davon-Vermerk) unter den Posten "Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge" und "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" ausgewiesen.

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind folgende wesentliche periodenfremde Aufwendungen enthalten:

Abschreibungen und Wertberichtigungen auf

Sonstige Angaben

1. Finanzinstrumente

Zur Absicherung von Zinsrisiken wurde ein Zinsswap abgeschlossen, dessen Buch- und Marktwerte sich wie folgt darstellt:

Der Zinsswap bildet zusammen mit dem Grundgeschäft eine Bewertungseinheit. Aufgrund der Betragsidentität sowie der Kongruenz der Referenzzinssätze und der Zinstermine gleichen sich die gegenläufigen Zahlungsströme des Grundgeschäftes und des Sicherungsinstrumentes auf der variablen Zinsseite aus.

2. Arbeitnehmer

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Mitarbeiter betrug:

Außerdem wurden 4 Auszubildende beschäftigt.

3. Mitgliederbewegung

Der Mitgliederbestand hat sich wie folgt entwickelt:

Die Mitglieder waren am Bilanzstichtag mit 69.492 Geschäftsanteilen zu je EUR 150,00 an der Genossenschaft beteiligt. Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich zum 31.12.2023 um EUR 46.009,14 vermindert. Satzungsgemäß haften die Mitglieder nur mit ihren Geschäftsanteilen. Eine Nachschusspflicht besteht nicht.

Die zum Bilanzstichtag verwalteten Kautionen betragen TEUR 397,7.

Darüber hinaus werden TEUR 9,7 für die WEG treuhänderisch verwaltet.

4. Ergebnisverwendung

Das Geschäftsjahr 2023 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 3.773,2 ab. Gemäß § 39 der Satzung wurden bei Aufstellung des Jahresabschlusses TEUR 377,3 in die gesetzliche Rücklage eingestellt. Vorstand und Aufsichtsrat schlagen vor, den Bilanzgewinn in Höhe von TEUR 3.395,9 in Andere Ergebnisrücklagen einzustellen.

5. Organe

Die Mitglieder des Vorstandes sind:

Der Aufsichtsrat setzt sich wie folgt zusammen:

6. Zuständiger Prüfungsverband

Verband

Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V.

Antonstraße 37

01097 Dresden

Lagebericht

1. Grundlagen des Unternehmens

Die eG Wohnen 1902 ist eine Genossenschaft mit Sitz in Cottbus. Sie ist in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Cottbus unter der Reg. Nr. 0047 eingetragen.

Zweck der Genossenschaft ist vorrangig eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung der Mitglieder der Genossenschaft.

Die Genossenschaft kann Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen bewirtschaften, errichten, erwerben, vermitteln und betreuen. Sie kann alle im Bereich der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen. Hierzu gehören Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen, Läden und Räume für Gewerbebetriebe, soziale, wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungen. Beteiligungen sind zulässig.

Die Genossenschaft wird von drei Vorstandsmitgliedern unter eigener Verantwortung geleitet. Sie führen die Geschäfte entsprechend der genossenschaftlichen Zielsetzung.

Sie sind für die Planung und Durchführung aller für einen ordnungsgemäßen Geschäftsbetrieb notwendigen personellen, sachlichen und organisatorischen Maßnahmen verantwortlich.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Wirtschaftliche Lage

Die Erholung der deutschen Wirtschaft nach den Corona-Jahren setzte sich 2023 nicht weiter fort. Das deutsche Bruttoinlandsprodukt sank 2023 ersten Berechnungen zufolge gegenüber dem Vorjahr um 0,3 %. Verantwortlich dafür waren vor allem die geopolitischen Krisen in der Ukraine und im Nahen Osten, Energiekrise und Inflation, ungünstige Finanzierungsbedingungen aufgrund steigender Zinsen sowie eine geringere Nachfrage aus dem In- und Ausland.

Trotz dieses schwierigen Umfelds zeigte sich der Arbeitsmarkt 2023 anhaltend robust. Die Erwerbstätigkeit stieg 2023 sogar auf den bislang höchsten Stand seit der Wiedervereinigung. Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahr 2023 von durchschnittlich 45,9 Millionen Erwerbstätigen erbracht (+0,7 %, d. h. 333.000 Personen mehr als im Vorjahr). Die Beschäftigung nahm im Jahr 2023 vor allem durch die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte zu. Der Beschäftigungsaufbau erfolgte wie im Vorjahr fast ausschließlich im Dienstleistungssektor. Auch vom Baugewerbe kamen dabei, trotz des Produktionsrückgangs im Wohnungsbau, erneut positive Impulse (+0,6 %). Die Arbeitslosenquote stieg gegenüber dem Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 5,7 %.

Die Inflation in Deutschland ist im Laufe des Jahres 2023 zurückgegangen und erreichte im Dezember eine Rate von 3,9 %. Im Jahresmittel 2023 lag die Steigerung der Verbraucherpreise dagegen bei 5,9 %. Damit war die Preissteigerung deutlich niedriger als beim Rekordwert des Vorjahres (+7,9 %). Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden sind im Jahresmittel um 8,5 % gestiegen (Vorjahreswert +16,4 %) - mit über das Jahr sinkender Tendenz.

Nachdem 2022 die lange Phase niedriger Zinsen geendet hatte, lag der Leitzins im Euroraum nach zehn Zinserhöhungsschritten Ende 2023 bei 4,5 %. Mit der Zinsentwicklung verteuerte sich auch die Finanzierung von Bauprojekten deutlich. Die Arbeitnehmerentgelte (Nominallöhne) konnten im dritten Quartal 2023 mit 6,3 % stärker zulegen als im Vorjahr. Aufgrund der anhaltend hohen Inflation war der Reallohnanstieg im dritten Quartal aber nur sehr gering.

Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft konnte 2023 insgesamt 10 % der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugen (+1,0 %). Mit einer durchschnittlichen Steigerungsrate von 2,1 % entwickelten sich die Nettokaltmieten deutschlandweit 2023 deutlich schwächer als die allgemeine Teuerung und wirkten somit preisdämpfend. Allerdings geht diese Entwicklung zu Lasten der Wirtschaftskraft der Branche.

Angesichts hoher Bau- und Finanzierungskosten dürften insbesondere die Neubau- und Modernisierungsinvestitionen 2024 um rund 4,0 % sinken. Sollen sich die Rahmenbedingungen bei Förderung und Finanzierung verbessern, könnten sich mit Blick auf die Förderkulissen sowie die steigenden Klimaschutzanforderungen zumindest die Modernisierungsinvestitionen 2025 wieder etwas erholen.

Brandenburgs Wirtschaft wuchs 2023 - entgegen dem Bundestrend - im ersten Halbjahr 2023 um sechs Prozent und damit so stark wie in keinem anderen Bundesland. Wachstumsmotor für Brandenburgs Wirtschaftsleistung war dabei vor allem das Verarbeitende Gewerbe (Autoproduktion und Kfz-Zulieferbetriebe).

Die Verbraucherpreise erhöhten sich 2023 im Jahresdurchschnitt gegenüber dem Vorjahr um 6,5 %. Damit blieb die Teuerung zwar auf hohem Niveau, schwächte sich aber im Vergleich zum Vorjahr etwas ab. Die Beschäftigung entwickelte sich mit einem Plus von 0,4 Prozentpunkten leicht positiv. Die Arbeitslosigkeit stieg 2023 um 0,3 % auf 5,9 %. Die Reallöhne sind im dritten Quartal 2023 in Brandenburg um 0,6 % gestiegen.

Auch im Land Brandenburg führt die Zuwanderung weiter zu einem leichten Bevölkerungswachstum. Bis zum Ende des zweiten Quartals 2023 stieg die Bevölkerungszahl um 2.980 Personen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, wobei sich der Zugewinn vor allem aus Zuwanderung aus dem Ausland sowie aus Berlin speiste.

Dabei stehen wachsenden auch weiterhin schrumpfende Regionen gegenüber, in denen sich auch das Durchschnittsalter im Zuge demografischer Prozesse (deutlich) nach oben bewegt. Wanderungsgewinne kommen auch weiterhin vor allem dem Berliner Umland zugute, was dort auch eine entsprechende Zunahme der Wohnraumnachfrage zur Folge hat. Aber auch Städte des "zweiten Rings", wie Brandenburg an der Havel oder Eberswalde, können mittlerweile von diesen Entwicklungen profitieren. Hingegen wird in Städten mit schrumpfender Bevölkerung der Abriss überzähliger Wohnungen fortgesetzt werden müssen.

Gleichzeitig stiegen die Baupreise 2023 auch im Land Brandenburg mit einem Plus von 9,1 % stark an, wenn auch nicht mehr so stark wie im Vorjahr. Vor diesem Hintergrund sind auch in Brandenburg - wie auf Bundesebene - die wohnungswirtschaftlichen Investitionen weiter gedämpft worden. Auch für 2024 wird hier keine Belebung erwartet.

2.2 Geschäftsverlauf des Unternehmens

2.2.1 Umsatzentwicklung/Geschäftsumfang des Geschäftsjahres 2023

Die Genossenschaft bewirtschaftete per 31.12.2023 8.887 Wohnungen, 126 gewerblich genutzte Einheiten, 36 eigen genutzte Einheiten sowie 2.582 Stellplätze bzw. Garagen.

Zum 31.12.2023 standen 1.172 Wohnungen leer, das entspricht 13,19 % unseres Bestandes.

Der Leerstand konzentriert sich mit 480 Wohnungen in den Großsiedlungen Sachsendorf und Schmellwitz.

Im Jahr 2023 wurden 46 Wohnungen in der Anne-Frank-Straße 42 - 45 abgerissen.

In der Greifenhainer Straße 1 - 12 wurden 120 Wohnungen zum Zwecke der Neubebauung zurückgebaut.

Die Sollmieten für Wohnungen und Gewerbeeinheiten haben sich um 77,0 TEUR auf 35.628,3 TEUR erhöht. Die Erlösschmälerungen verminderten sich im gleichen Zeitraum um 13,4 TEUR.

Im Berichtsjahr 2023 erhöhten sich die Mieten durch Neuvermietung um 62,6 TEUR und durch Indexmietenerhöhung um 24,9 TEUR.

Im Gegenzug sind durch Abgänge wegen Rückbaus weniger Erlöse erzielt worden.

Die Bevölkerungsentwicklung in Cottbus hat Auswirkungen auf die Mitgliederzahl der Genossenschaft. Gehörten am 01.01.2023 noch 10.450 Mitglieder der Genossenschaft an, waren es am 31.12.2023 nur 10.306 Mitglieder.

2.2.2 Laufende Investitionen

Für die Modernisierung, Instandsetzung und Instandhaltung unserer Gebäude investierten wir im Jahr 2023 16.644,8 TEUR.

Bei der Modernisierung und Instandsetzung des Wohnungsbestandes verfolgt die Genossenschaft zwei Strategien. Zum einen ist das die Erhöhung der Wohnqualität durch Maßnahmen wie den Einbau von Aufzügen, den nachträglichen Anbau von Balkonen und die Sanierung von Leerwohnungen vor der Neuvermietung. Zum anderen werden Maßnahmen zur Anpassung technischer Standards bzw. zur vorbeugenden Instandsetzung durchgeführt. Hierzu gehören u. a. Strangsanierungen, der Einbau neuer Fenster und die Sanierung von Fassaden und Balkonen.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden für die komplexe Sanierung von Einzelwohnungen im gesamten Stadtgebiet 1.447,8 TEUR investiert.

Zur Erweiterung ihres Angebotsspektrums investiert die Genossenschaft in den nächsten Jahren vermehrt in den Neubau. In 2023 fielen für Neubaumaßnahmen Kosten in Höhe von 4.910,7 TEUR an.

Im August 2023 konnten die Mieter ihre neuen Wohnungen in der Amalienstraße 1 - 3 und Ewald-Haase-Straße 6 - 9 beziehen. Das viergeschossige Wohngebäude mit 53 Wohnungen, Aufzügen und einer Tiefgarage konnte im Juli fertiggestellt werden. Die aus Eigenmitteln vorfinanzierten Baukosten betragen 13,8 Mio. EUR, davon sind 4,2 Mio. EUR im Geschäftsjahr angefallen.

2.2.3 Entwicklung im Personal- und Sozialbereich

Am 31.12.2023 waren inklusive Vorstand 50 Voll- und 2 Teilzeitbeschäftigte sowie 5 Auszubildende angestellt.

Der Vorstand setzt sich zum 31.12.2023 aus drei Mitgliedern zusammen. Die Anzahl der kaufmännischen Angestellten beträgt 37. Im technischen Bereich sind 11 Mitarbeiter beschäftigt.

In 2023 verließen 6 Arbeitnehmer das Unternehmen, 10 Arbeitnehmer begannen eine Tätigkeit bei der Genossenschaft. 2 Auszubildende beendeten ihre Ausbildung, wobei ein Auszubildender in ein Arbeitsverhältnis wechselte.

Der Personalaufwand ist von 3.110,7 TEUR auf 3.099,8 TEUR gestiegen.

Maßgebend für den gestiegenen Personalaufwand sind die um 206,5 TEUR höheren Aufwendungen für die Gehälter und Jubiläumszuwendungen, wobei 78,0 TEUR auf Zahlung der Inflationsausgleichsprämie entfällt. Die Sozialabgaben erhöhten sich um 70,0 TEUR. Die Aufwendungen für die Altersversorgung sanken um 287,5 TEUR.

2.3 Lage des Unternehmens

2.3.1 Ertragslage

Die nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten gegliederte Erfolgsrechnung zeigt folgende Ergebnisse:

Das Finanzergebnis ergibt sich wie folgt:

Das Betriebsergebnis ist im Wesentlichen durch die Umsatzerlöse, die Instandhaltungsaufwendungen und die Abschreibungen beeinflusst.

2.3.2 Finanzlage

Die Finanzlage ist zum 31. Dezember 2023 ausgeglichen. Die Genossenschaft kam ihren Zahlungsverpflichtungen stets pünktlich nach. Der Bestand an liquiden Mitteln verringerte sich im Vergleich zum Vorjahr um 3,4 Mio. EUR auf 27,6 Mio. EUR.

2.3.3 Vermögenslage

Zur Darstellung der Vermögens- und Kapitalstruktur sind folgende Verrechnungen vorgenommen:

Im Geschäftsjahr 2023 hat sich das Bilanzvolumen um 6,1 Mio. EUR auf 292,0 Mio. EUR verringert. Ursache hierfür sind vor allem die Verminderung der Bilanzsumme durch die planmäßigen Tilgungen in Höhe von 9,4 Mio. EUR und die Verminderung der liquiden Mittel um 3,4 Mio. EUR.

Der Anteil des langfristigen Vermögens am Gesamtvermögen liegt bei 89,8 % (Vorjahr 88,9 %). Der Anteil der langfristigen Finanzierung an der Gesamtfinanzierung beträgt 98,2 % (Vorjahr 98,2 %).

Der Vermögensaufbau der Genossenschaft ist zum 31. Dezember 2023 hinsichtlich der Fristigkeit von Vermögens- und Schuldteilen ausgeglichen. Das langfristig im Unternehmen gebundene Vermögen in Höhe von 262,0 Mio. EUR wird vollständig durch langfristig zur Verfügung stehendes Kapital in Höhe von 286,5 Mio. EUR finanziert.

Die Eigenkapitalquote beträgt am Bilanzstichtag 44,0 % (Vorjahr 41,9 %).

3. Prognosebericht

Wir sehen unsere Aufgabe zukünftig vor allem darin, ein möglichst anpassungsfähiges Wohnraumangebot mit entsprechender Lebensdauer zu schaffen. Eine Wohnung sollte in allen Lebenssituationen und mit unterschiedlichen Anforderungen funktionieren und sich stärker als bisher an den Bedürfnissen der Nutzer ausrichten.

Für die Genossenschaft bedeutet das, dass sie sowohl aufgrund des Überangebotes an bestimmten nicht mehr nachgefragten Standorten weiterhin Rückbau in Stadtrandlage ausführen wird. Für die nächsten fünf Jahre sind ca. 440 Wohnungen zum Rückbau vorgesehen.

Für die Genossenschaft ist es auch zukünftig wichtig, breiten Bevölkerungsgruppen bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Aus diesem Grund sind flexible Angebote und ein vielfältiges Angebotsspektrum notwendig, um auf die veränderten Ansprüche der künftigen Wohninteressenten eingehen zu können. Dazu ist es erforderlich, vielfältige Investitionen in den Bestand, aber auch in Neubauprojekte zu tätigen. Diese Investitionen können aber nur dann erfolgreich durchgeführt werden, wenn sie über die Mieten angemessen refinanzierbar sind.

Die Genossenschaft weist für das Geschäftsjahr 2023, im sechszehnten Jahr in Folge, in ihrer Gewinn- und Verlustrechnung einen Überschuss aus.

Die Genossenschaft geht auch künftig (Planungszeitraum 2024 - 2028) von positiven Jahresergebnissen aus. Für das Jahr 2024 rechnet die Genossenschaft mit einem Jahresüberschuss von ca. 1,8 Mio. EUR. Sie werden außerdem beeinflusst durch Abgang aufgrund Leerstand in Bestandswohnungen und fertig gestellte Neubaumaßnahmen. Für Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung plant die Genossenschaft für 2024 ca. 17,9 Mio. EUR.

Die zukünftige Liquidität wird weiterhin ausreichend sein, um allen Zahlungsverpflichtungen nachkommen zu können.

4. Chancen- und Risikobericht

4.1 Risikomanagement

Das Risikomanagement stellt sicher, dass bestehende Risiken erfasst, analysiert und bewertet werden können sowie risikobezogene Informationen in systematisch geordneter Weise zur Verfügung stehen. Gleichzeitig besteht ein Überwachungssystem, dass die Einhaltung der getroffenen Maßnahmen kontrolliert.

Die regelmäßige Erstellung von mehrjährigen Finanz- und Erfolgsplänen, die verschiedene Szenarien beinhalten, zeigt frühzeitig Risiken auf. Dabei spielt die Einbeziehung äußerer Faktoren wie Bevölkerung und Haushaltsentwicklung, Einkommensentwicklung usw. eine wichtige Rolle. Die Überwachung der Liquidität erfolgt anhand monatlicher Liquiditätsübersichten, die täglich aktualisiert werden und dem Vorstand zur Verfügung stehen.

Als Controlling Instrument wird die Software Corporate Planning Suite eingesetzt. Sie ermöglicht die Darstellung der operativen Gewinn- und Verlustrechnung sowie die Ermittlung wichtiger Kennziffern und erstellt Deckungsbeitragsrechnungen und andere wichtige objektbezogene Analysen (z. B. Sollmieten, Leerstand, Erlösschmälerungen).

Corporate Planning Suite stellt als Management-Informationssystem wichtige Auswertungen, Analysen und Kennziffern in komprimierter Form für die gesamte Geschäftsleitung und den Aufsichtsrat zur Verfügung.

Monatlich werden Plan-Ist-Abweichungen analysiert, so dass unverzüglich auf Probleme reagiert werden kann und bei Bedarf Plankorrekturen erfolgen können.

Großes Augenmerk wird auf die Einhaltung der Budgets gelegt. Konkrete Verantwortlichkeiten garantieren den sorgfältigen Umgang.

Sämtliche Verträge werden vor Abschluss gewissenhaft auf Risiken und deren Auswirkungen geprüft.

Investitionen werden vor Beauftragung einer dynamischen Wirtschaftlichkeitsberechnung unterzogen und nur bei positivem Ergebnis durchgeführt.

Dem Aufsichtsrat wird regelmäßig über die Unternehmensplanung und die Einhaltung der gesteckten Ziele berichtet.

Weiterhin ist in der Genossenschaft für die Massendatenanalyse das Programm QlikView im Einsatz. Mit QlikView haben wir die Möglichkeit, relevante Daten aus verschiedenen Quellen in einer einzigen Applikation konsolidieren zu können. Darüber hinaus bietet QlikView die Möglichkeit, Daten in modernsten Darstellungsformen zu visualisieren und direkt und indirekt untersuchen zu können. So ist beispielsweise der gesamte Wohnungsbestand der Genossenschaft als Blockspiegel visualisiert, der es ermöglicht, unterschiedliche Risiken wie beispielsweise die Altersverteilung der Vertragspartner, Leerstände, spezifische Betriebskosten sowie den Forderungsbestand auf Wohnungsebene über den Gesamtbestand abzubilden. Weiterhin besteht nunmehr die Möglichkeit, Daten über das Stadtgebiet verteilt als Geo-Visualisierung darzustellen.

Darüber hinaus werden Compliance-Anforderungen durch Analysen des Auftragsverhaltens der Mitarbeiter in den auftragsauslösenden Bereichen der Genossenschaft umgesetzt.

Mit der Nutzung von eG-mobil ist eine mobile Datenerfassungslösung in der Genossenschaft etabliert worden, mit der die Prozesse Wohnungsrücknahme, Wohnungsübergabe, Zählerstandserfassung sowie Wohnungsbeschreibungen und Leerwohnungssuche weiter standardisiert und dokumentiert werden. Die Wohnungsstammdaten und die Stammdaten des Vertragspartners werden dabei live aus dem ERP-System über eine gesicherte Verbindung auf das mobile Endgerät übertragen und stehen damit den Bearbeitern vor Ort aktuell zur Verfügung. Eine manuelle und damit fehleranfällige Datenübernahme entfällt somit. Nach Unterschrift der Onlinedokumente auf dem mobilen Endgerät werden die Protokolle gegen weitere Bearbeitung geschützt und umgehend im DatenManangementSystem archiviert.

Im Zusammenhang mit der Sanierung von Leerwohnungen ist ein webbasierter Workflow etabliert worden, der es ermöglicht, alle Schritte von der Kostenermittlung über die Mietberechnung bis hin zur Freigabe und dem Abschluss der Maßnahme einheitlich zu strukturieren und zu dokumentieren.

Besonderen Wert legt die Genossenschaft auf das Risikomanagement beim Einsatz von Finanzinstrumenten. Das bestehende Darlehensportfolio einschließlich der SWAP-Geschäfte wird laufend unter Risikoaspekten überwacht.

4.2 Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

Die Aussichten für Neubaumaßnahmen und auch Modernisierungsmaßnahmen werden derzeit als ungünstig eingeschätzt. Durch Lieferengpässe, Material-, und Personalmangel, Preisexplosionen bei den Baukosten und steigende Zinsen bei den Darlehen wird bezahlbares Bauen in der Zukunft schwierig. Viele Wohnungsunternehmen müssen Neubauprojekte zurückstellen oder sehen sich gezwungen, den geplanten Bau von Mehrfamilienhäusern komplett aufzugeben.

Die Genossenschaft ist deshalb dabei an Konzepten zu arbeiten, die es trotzdem erlauben weiter zu bauen.

Bei den Wohnnebenkosten sind die Energieträger der größte Preistreiber. Die Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergie stiegen um ein Mehrfaches. Die Bundesregierung hat mit Preisbremsen und Soforthilfen für Strom, Gas und Wärme den stark gestiegenen Enere Kosgiekosten entgegengewirkt. Durch diese Maßnahmen konnten bei der Genossenschaft di ten für die Heizung um ca. 566,3 TEUR und für Strom um ca. 125,0 TEUR gesenkt werden.

Das Risiko der erhöhten Preise besteht aber für die nächsten Abrechnungsperioden weiter. Wir Risken laufend beobachten und sowerden diese in ihren Auswirkungen nicht abschätzbaren weit möglich, Strategien zur Risikobegrenzung entwickeln.

Risken bestehen hinsichtlich der Entwicklung des nach dem CO ₂ KostAufG selbst zu tragenden Kostenanteils der CO ₂ -Kosten aus der Wärmeversorgung der Immobilien. Für die mit Fernwärme versorgten Bestände sind dabei der Emissionsfaktor sowie der CO ₂ -Preis maßgebliche Faktoren.

Von unserem Fernwärmeversorger haben wir hierzu für das Jahr 2023 noch keine Informationen erhalten, so dass diese Werte geschätzt wurden.

Für die Folgejahre ergeben sich Risken hinsichtlich der prognostizierten Entwicklung des CO ₂ -Preises und dem damit künftig selbst zu tragenden Anteil der CO ₂ -Kosten. Dieser kann das Budget für die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen belasten.

Aus unserer Sicht besitzt die Region um Cottbus aber wichtige Voraussetzungen, um auch unter veränderten energiepolitischen Rahmenbedingungen weiterhin eine starke Energieregion zu bleiben. Die energiespezifischen Voraussetzungen der Region bieten die Möglichkeit, die zu beobachtenden Veränderungen der Energiesysteme von derzeit zentralen zu zukünftig weitgehend dezentralen Strukturen zu begleiten.

Die Steigerung der Innovations- und somit Wettbewerbsfähigkeit in der Lausitz spielt eine zentrale Rolle im Strukturentwicklungsprozess.

Der Mobilitätsstandort Cottbus bietet Entwicklungsvoraussetzungen in den Bereichen Ener-Intelligenz.ät, Bioökonomie/Ressourceneffizienz, Gesundheit/Kultur/Tourismus und Künstliche

Die zukünftige Entwicklung der Genossenschaft wird maßgeblich dadurch beeinflusst, wie es gelingt den bevorstehenden Strukturwandel zu gestalten.

Ein Risiko besteht in einer durch eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung bedingten weiteren Zunahme des Wohnungsleerstandes. Die Genossenschaft ist auf diese Entwicklung aber vorbereitet und wird mit entsprechenden Maßnahmen (z. B. Abriss) reagieren. Auf der anderen Seite ist es jedoch genauso wichtig, durch Investitionen in Neubau in Innenstadtlagen zukunftsfähigen Wohnraum zu schaffen.

Durch die günstige Zinsentwicklung der vergangenen Jahre konnten bei Prolongationen die Zinszahlungen entscheidend gesenkt werden. Gleichzeitig konnte durch die Vereinbarung unterschiedlicher Laufzeiten das sogenannte Klumpenrisiko, welches durch Prolongation von einer Vielzahl von Darlehen in Phasen höherer Zinsen gegeben ist, gesenkt werden.

Durch Kombination von Festzinsdarlehen, variablen Zinsvereinbarungen und Zinssicherungsgen Zinssicherungsgeschäft wurde in schäften wurde das Risiko steigender Zinsen breit gestreut. Ei Verbindung mit variablen Zinsvereinbarungen abgeschlossen.

Die sehr gute Liquiditätslage der Genossenschaft bietet eine solide Ausgangsbasis, um langfristig am Markt zu bestehen.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die eG Wohnen 1902, Cottbus

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der eG Wohnen 1902 - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der eG Wohnen 1902 für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Genossenschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Genossenschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023. Der beigefügte Lagebericht vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 53 Abs. 2 GenG in Verbindung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Genossenschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Genossenschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Genossenschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Genossenschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 53 Abs. 2 GenG in Verbindung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Beschluss Nr. 2/2024

Verwendung des Bilanzgewinns 2023

Der Bilanzgewinn in Höhe von 3.395.904,83 Euro wird in die Anderen Ergebnisrücklagen eingestellt.

Beschlossen auf der Vertreterversammlung am 13. Juni 2024.

Beschlussvorlage Nr. 2/2024

Vertreterversammlung 13.06.2024

Bericht des Aufsichtsrates

Sehr geehrte Vertreter, sehr geehrte Gäste,

unser Bericht über den Geschäftsverlauf umfasst den Berichtszeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2023.

In diesem Zeitraum führte der Aufsichtsrat vier Aufsichtsratssitzungen durch, in denen folgende Schwerpunkte beraten wurden:

Der Generationswechsel im Vorstand der eG Wohnen 1902 ist erfolgreich vollzogen worden und somit die Basis für die weitere positive Entwicklung der Genossenschaft.

Den Jahresabschluss und den Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023 hat der Aufsichtsrat nach Erläuterung durch den Vorstand gebilligt.

Dem Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns durch Einstellung in die Anderen Ergebnisrücklagen wurde zugestimmt.

Die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung des Jahresabschlusses 2023 hat der VSWG Verband Sächsischer Wohnungsunternehmen e.V. durchgeführt. Dem Jahresabschluss wurde ein uneingeschränkter Bestätigungsvermerk erteilt.

Unsere Feststellungen im Rahmen der Tätigkeit als Aufsichtsrat haben zu keinerlei Beanstandungen geführt. Die wesentlichen Geschäftsvorfälle und die wirtschaftliche Lage einschließlich der Risikofaktoren wurden vom Vorstand in den Aufsichtsratssitzungen und im Lagebericht umfassend und richtig dargestellt und entsprechen den gesetzlichen Bestimmungen.

Wir, der Aufsichtsrat schlagen der Vertreterversammlung daher vor, den Vorstand für das Geschäftsjahr 2023 zu entlasten und dem Bericht über das Geschäftsjahr 2023 in seinen Bestandteilen

zuzustimmen.

Ich bedanke mich an dieser Stelle im Namen des gesamten Aufsichtsrates bei Ihnen, den Vertretern, dem Vorstand und den Mitarbeitern der Genossenschaft für die im abgelaufenen Geschäftsjahr geleistete Arbeit.

Vielen Dank.