Baugenossenschaft Holstein eG

Baugenossenschaft Holstein eG

Neumünster

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023

Lagebericht für 2023

1. Grundlagen des Unternehmens

Die Baugenossenschaft Holstein eG ist eine eingetragene Genossenschaft mit Sitz in 24534 Neumünster, Hansaring 35.

Im Eigentum unserer Genossenschaft befanden sich Ende 2023 insgesamt 2.487 Wohnungen mit 143.596 m ² Wohnfläche (2022: 2.489 Wohnungen mit 143.575 m ² Wohnfläche), 19 Gewerbeeinheiten sowie 415 Garagen und PKW-Stellplätze.

Darüber hinaus verwaltet unsere Genossenschaft 12 Wohnungen und 16 Garagen im Stadtgebiet von Neumünster. Die für 2023 geplanten Modernisierungsmaßnahmen im Elsterweg konnten in 2023 grundsätzlich fertiggestellt werden.

Hauptgeschäftsfeld und traditionelles Ziel unserer wirtschaftlichen Aktivität ist die Vermietung von qualitativ guten und preiswerten Wohnungen, insbesondere für die Bezieher kleiner und mittlerer Einkommen. Die Wohnungen werden grundsätzlich nur an Mitglieder unserer Genossenschaft vermietet. Ein Schwerpunkt der Investitionstätigkeit unserer Genossenschaft liegt in der Modernisierung unserer Bestände, um mit der Qualitätsverbesserung der vorhandenen Wohnungen die Förderung unserer Mitglieder zu betreiben und gleichzeitig Wettbewerbsvorteile zu erzielen. Wir setzen das Thema "Energieeffizient Sanieren und Bauen" bei unseren Modernisierungsmaßnahmen konsequent um und steigern damit die Qualität unserer Mietwohnungen stetig.

Unsere Geschäftsstrategie ist nicht die Erzielung möglichst hoher Mieten und maximaler Gewinne, sondern erreichte Ertragssteigerungen in vollem Umfang für die Bestandsverbesserung einzusetzen, um damit die Wohnqualität und die Wohnzufriedenheit für unsere Mitglieder kontinuierlich zu erhöhen und die Vermietung dauerhaft zu sichern. Grundlage für alle Projekte bildet die auf einen Zeitraum von drei Jahren angelegte Planung für die Bauinvestitionen, die Modernisierungen, die Wohnumfeldgestaltungen sowie den Instandhaltungsaufwand. Diese mittelfristige Planung wird jeweils in Jahresplänen konkretisiert, überarbeitet und gegebenenfalls an neue Erfordernisse angepasst.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Rahmenbedingungen

Hohe Energiekosten sowie deutlich gestiegene Bau- und Finanzierungskosten dämpfen die Investitionen im Wohnungsbau und führen zu einer hohen Unsicherheit. Hinsichtlich der Energiekosten bestehen durch die militärischen Auseinandersetzungen zwischen Russland und der Ukraine sowie im Nahen Osten erhebliche Unsicherheiten. Zudem kommt es insbesondere infolge von Konflikten in der Welt zu gegenwärtig noch nicht abschätzbaren Einflüssen auf die Wohnungsmärkte und die Gesamtwirtschaft.

Wohnungsunternehmen und ihre Mieter müssen aufgrund deutlich gestiegener Energiekosten mit dem Auslaufen von Energielieferungsverträgen mit einem deutlichen Preisanstieg und damit mit einem entsprechenden Anstieg der zu leistenden Vorauszahlungen an die Versorgungsunternehmen rechnen.

Durch die daraus resultierenden deutlich erhöhten Nebenkosten kann die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter belastet sein, woraus dann Erlösausfälle resultieren können.

Durch den Anstieg der Leitzinsen der Europäischen Zentralbank hat sich die Aufnahme neuer Darlehen bzw. Prolongation bestehender Darlehen deutlich verteuert. Es besteht ein signifikantes Zinsänderungsrisiko. Dieses führt auch bei der Umsetzung von Neubau- und Modernisierungsplänen zu Neueinschätzungen der Rentabilität und damit gegebenenfalls zur Aussetzung der Maßnahmen.

Durch Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien und den Fachkräftemangel im Handwerk kann es zu Verzögerungen bei der Durchführung von Baumaßnahmen kommen.

Gemäß statistischem Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein wurde für unser Bundesland eine Modellrechnung der zukünftigen Bevölkerungszahlen für den Zeitraum von 2019-2040 erstellt. Danach ist keine nennenswerte Veränderung der Bevölkerungszahlen für Schleswig-Holstein zu erwarten.

Für unsere Region ist für die Stadt Neumünster ein Mietwohnungsbedarf prognostiziert worden. Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt werden in unserem Geschäftsgebiet grundsätzlich nicht erwartet. Die Einwohnerzahl bleibt nahezu unverändert.

2.2 Geschäftsverlauf

Die wesentlichen Erfolgsgrößen, die für unsere Unternehmensentwicklung von Bedeutung sind, fasst folgende Tabelle zusammen:

Auf der Grundlage vorläufiger Vorjahreszahlen wurden die Erträge und Aufwendungen vorsichtig geplant. Der Unterschied ergab sich bei den Erlösen aus Umlagen in Höhe von rd. 1.483,5 TEUR aus 2 abgerechneten Heizperioden im Wirtschaftsjahr 2023. Dieses ergab sich aus abweichenden Abrechnungsperioden zum 30.06. für 2021/2022 + 2022/2023.

Die Abweichung bei den Instandhaltungs- und Hausbewirtschaftungskosten von rd. 1.118,4 TEUR begründen sich hauptsächlich in kostengünstiger durchgeführten Großmaßnahmen und in weniger durchgeführten Instandhaltungsarbeiten in den Wohnungenaufgrund der Auslastung der Handwerker bzw. des nicht vorhandenen Materials.

Insgesamt erzielte unsere Genossenschaft im Geschäftsjahr einen Ertragszuwachs aus Sollmieten (u. ä.) von 141,7 TEUR im Vergleich zum Plan. Die durchschnittliche monatliche Wohnungsmiete je m ² Wohnfläche (zeitanteilig) erhöhte sich von 5,28 € im Jahr 2022 auf 5,38 € im Jahr 2023. Die Erlössteigerung von rd. 1,5 % resultiert im Wesentlichen aus der Folgeauwirkung der Mietänderungen des Vorjahres, den Anpassungen der Mieten nach energetischer Modernisierung, der Erhöhung durch Neuverträge und weiteren Mietanpassungen im gesetzlich vorgegebenen Rahmen.

Die Leerstandsquote wies mit 1,2 % ein niedriges Niveau auf. Am 31.12.2023 standen insgesamt 30 Wohnungen leer, wovon sich 20 in Modernisierungsmaßnahmen befanden und weitere 4 sich aufgrund von Mieterwechsel ergaben. Die Zahl der Wohnungswechsel lag mit 179 Fällen rd. 12% unter dem Niveau des Vorjahres (2022: 204). Die ermittelte Fluktuationsquote, die auch Umzüge innerhalb unserer Genossenschaft einschloss, betrug 7,2 % (2022: 8,2 %).

Die Aufwendungen für Instandhaltung, Instandsetzung und sonstige Kosten der Haus- bewirtschaftung lagen 2023 leicht über dem Niveau des Vorjahres. Insgesamt wurden Fremdkosten in Höhe von 3.367,5 TEUR (Vorjahr 3.307,3 TEUR) aufgewendet.

Erhaltungsinvestitionen betrugen in 2023 durchschnittlich 46,54 € pro m ². Unter Einbeziehung verrechneter eigener Leistungen in Höhe von 112,4 TEUR und nach Verrechnung von Erstattungen durch Versicherungen und Mietern lagen die Instandhaltungskosten je m ² Wohn- und Nutzfläche bei 1,77 € im Monat (Vorjahr 1,77 €).

Im Geschäftsjahr 2023 setzte unsere Genossenschaft durch die Modernisierung weiterer Objekte den Weg zur Verbesserung der Wohnverhältnisse unserer Mieter weiter fort.

Mit Kosten vor Abzug von Zuschüssen von 3.776,4 TEUR lagen wir deutlich unter dem Niveau des Vorjahres (8.798,4 TEUR Investitionen /Anschaffungen). Eine Kostenkorrektur betrifft mit rd. - 14,8 TEUR einen fertiggestellten Neubau einer Kita in der Lerchenstraße 3-9. Bei den Modernisierungsbaumaßnahmen betreffen mit 3.760,5 TEUR die aufgewendeten Mittel die Maßnahmen Elsterweg, Friedrichswalder Straße und Gooskamp in Boostedt. Weiterhin entfielen 30,7 TEUR auf die Bauvorbereitungskosten für die energetische Sanierung in 2023 im Tivoli in Neumünster.

Die Reduktion der Zinsen und ähnlichen Aufwendungen um 46,7 TEUR resultierte hauptsächlich aus der geringeren Aufzinsung der Rückstellungen.

Insgesamt beurteilen wir die Entwicklung unserer Genossenschaft positiv, da wir Instandhaltung und Modernisierung planmäßig fortgeführt und die Ertragslage bei gestiegenem Personalbestand gestärkt haben.

2.3 Wirtschaftliche Lage unserer Genossenschaft

2.3.1 Ertragslage

Der im Geschäftsjahr 2023 erzielte Jahresüberschuss setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

Der Jahresüberschuss ergibt sich, wie in den Vorjahren, überwiegend aus der Bewirtschaftung des eigenen Immobilienbestandes.

Das leicht verbesserte Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung gegenüber dem Vorjahr um 16,7 TEUR resultiert aus moderaten Mieterhöhungen, die die Steigerungen bei den Abschreibungen und Verwaltungskosten kompensierten.

Im Bereich der Neubau- und Modernisierungstätigkeiten sind die aktivierten Eigenleistungen nach Abzug der verrechneten Kosten dargestellt.

Im neutralen Ergebnis sind Erträge aus der größeren Auflösung von Rückstellungen für Schönheitsreparaturen berücksichtigt worden.

Höhere Mieterträge bei gewerblicher Vermietung durch den Neubau im Vorjahr und gleichzeitig geringere Aufwendungen wirken sich in der höheren Steuerbelastung in Höhe von 26,5 TEUR aus.

Am 31.12.2023 waren unter Leitung des Vorstandes 15 Arbeitnehmer im kaufmännischen Bereich beschäftigt.

Unsere Genossenschaft ist Mitglied im Arbeitgeberverband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. und hat insofern den Mantel- und Vergütungstarifvertrag für Angestellte der Wohnungswirtschaft zu berücksichtigen.

Auf Beschluss von Vorstand und Aufsichtsrat wurden vom Jahresüberschuss satzungsgemäß 175,9 TEUR in die Gesetzliche Rücklage und 1.494,0 TEUR in die anderen Ergebnisrücklagen eingestellt. Der danach verbleibende Bilanzgewinn von 88,9 TEUR wird als Dividende ausgeschüttet.

2.3.2 Vermögenslage

Die Vermögenslage stellt sich zum 31.12.2023 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

Das Anlagevermögen beträgt 86,2 % der Bilanzsumme. Es ist vollständig durch Eigenkapital und langfristige Fremdmittel gedeckt. Das Eigenkapital nahm um 1.624,9 TEUR zu. Davon entfallen 1.758,8 TEUR auf den Jahresüberschuss abzüglich der Dividende für das Vorjahr. Die Eigenkapitalquote beträgt 39,3 % (Vorjahr 36,8 %) bei einer um 1.329,6 TEUR gesunkenen Bilanzsumme.

Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur solide.

2.3.3 Finanzlage

Im Rahmen unseres Finanzmanagements wird vorrangig darauf geachtet, sämtliche Zahlungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsverkehr sowie gegenüber den finanzierenden Banken termingerecht nachkommen zu können. Darüber hinaus gilt es, die Zahlungsströme so zu gestalten, dass neben einer von den Mitgliedern als angemessen angesehenen Dividende von 4,0 % weitere Liquidität geschöpft wird, so dass ausreichende Eigenmittel für die Modernisierung unseres Wohnungsbestandes und ggf. für Neuinvestitionen zur Verfügung stehen, ohne dass dadurch unsere Eigenkapitalquote beeinträchtigt wird.

Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in der Eurowährung, sodass Währungsrisiken nicht bestehen. Swaps, Caps oder andere Finanzinstrumente werden nicht in Anspruch genommen. Bei den für die Finanzierung des Anlagevermögens hineingenommenen langfristigen Fremdmitteln handelt es sich um langfristige Annuitätendarlehen, KfW-Darlehen oder tilgungsfreie KfW-Darlehen, für die zum Teil ein Bausparvertrag angespart wird. Die durchschnittliche Zinsbelastung für unsere Darlehen betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr unverändert zum Vorjahr bei 1,0%.

1) DVFA Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V./Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebswirtschaft e.V.

Die Kapitalflussrechnung zeigt, dass der Cashflow nach DVFA/SG für die planmäßige Tilgung und die vorgesehene Dividende von 4,0 % ausreicht. Die Investitionstätigkeit von 1.763,8 TEUR entfallen auf energetische Modernisierungsmaßnahmen, den Neubau und Ansparungen auf Bausparverträge. Im Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit sind insbesondere neu aufgenommene Darlehen abzüglich der planmäßigen Tilgungen und Sondertilgungen enthalten.

2.4 Finanzielle (und nichtfinanzielle) Leistungsindikatoren

Die für die Genossenschaft bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen wir im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

Unsere Genossenschaft erwirtschaftete einen Jahresüberschuss von 1.758,8 TEUR (Vorjahr 1.832,9 TEUR).

Der Cashflow nach DVFA/SG stieg auf 4.616,9 TEUR (Vorjahr 4.440,1 TEUR).

3. Risiko- und Chancenbericht

3.1 Risiken der künftigen Entwicklung

Der gesetzlich forsierte Ausstieg aus fossilen Energien birgt ein hohes Risiko an Kostensteigerungen und Modernisierungsbedarf. Aufgrund der Inflation und des Gegenwirkens der EZB ist weiterhin ein Risiko für höhere Finanzierungsbedingungen gegeben. Der Vorstand beobachtet laufend die weitere Entwicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanagementsystems des Unternehmens mit angemessenen Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten Risiken. Dieses umfasst auch Maßnahmen zum grundsätzlichen Wechsel der restlichen noch bestehenden Gasheizungsanlagen auf Fernwärme. Hier ist die Baugenossenschaft Holstein eG mit ihrer Klimastrategie den Wohnungsbestand über Fernwärme zu versorgen bereits gut aufgestellt.

Mit der Strategie der energetischen Modernisierung unter Einsatz von KfW-Förderung verfolgt unsere Genossenschaft daher konsequent das Ziel, den Betriebskostenanstieg für die Mieter dauerhaft zu dämpfen. Die Gesamtbelastung für Mieter mit sehr niedrigen Einkommen wird jedoch trotz Einsparmaßnahmen voraussichtlich weiter anwachsen.

Ferner besteht ein Risiko in der Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) mit Auswirkungen auf bestehende und geplante Bauprojekte. Dies betrifft den Bereich Neubau ebenso wie die Modernisierung und die Instandhaltung von Wohnobjekten. Hier kann es zu Verzögerungen und damit insbesondere zu verlängerten Bauphasen bei den Projekten kommen.

Unser Risikomanagement umfasst das Controlling und regelmäßige interne Berichterstattung. Die laufende Aktualisierung ermöglicht es, mögliche Veränderungen in der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage rechtzeitig zu erkennen sowie negative Entwicklungen abzuwenden.

Die Risikofrüherkennungsmaßnahmen betreffen im Wesentlichen die laufende Überwachung von Leerständen, Fluktuationen, Mietforderungen und budgetierten Aufwendungen. Die Liquiditätsüberwachung erfolgt regelmäßig monatlich.

Ein geringer Teil unseres Wohnungsbestandes (<10 %) ist von der unteren Denkmal- schutzbehörde der Stadt Neumünster in die Liste der Kulturdenkmäler eingetragen worden. Hier ergeben sich latente Risiken, da bei Investitionen in diese Gebäude die Vorgaben des Denkmalschutzes beachtet werden müssen. Im Einzelnen ergeben sich hier gewisse Unsicherheiten bei der Art, gerade unter der Premisse der Klimaneutralität, der Dauer der Ausführung sowie bei der Budgetierung der Investitionen.

Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Finanz- und Risikomanagements beobachtet.

Begründet durch Umfang, Auslauf und Struktur der vorhandenen Darlehen halten wir die Risiken, die sich aus Zinsänderungen für 2023 und die folgenden Jahre ergeben für gering, da die abgeschlossenen und besparten Bausparverträge einen Darlehenszins unter heutigem Zinsniveau zusichern.

Neben den internen werden auch externe Risikofelder, wie die Arbeitslosigkeit und die Entwicklung der Bevölkerung in der Region, das Zinsniveau sowie des lokalen Wohnungsmarktes beobachtet.

Wesentliche Risiken aus Zahlungsstromschwankungen und Liquiditätsrisiken sind aufgrund regelmäßiger Mieteinzahlungen aber nicht erkennbar. Die Mieteinnahmen sind durch die Nutzungs- und Mietverträge gesichert.

Preisänderungsrisiken bestehen bei den Investitionen in Modernisierungsmaßnahmen durch die gestiegenen Baukosten und Zinsen. Das Kostensteigerungsrisiko wird durch einen Kostenaufschlag bereits in der Planungsphase der Investitionen und ein Projektcontrolling minimiert. Diese Steigerungen können dazu führen, dass sich Baumaßnahmen, die sich in der Planungsphase noch als wirtschaftlich dargestellt hatten, mittlerweile unrentabler oder gänzlich unrentabel geworden sind und gegebenenfalls nicht umgesetzt werden können.

Die Klimaschutzgesetzgebung und die damit einhergehenden Anforderungen und Verpflichtungen für den Gebäudesektor bzw. die Wohnungswirtschaft stellen ganz erhebliche Herausforderungen auch für unser Unternehmen auf dem Weg zur Klimaneutralität dar. Die Baugenossenschaft Holstein eG führte auch für 2023 eine Bestandsaufnahme der Objekte zur Ermittlung der derzeitigen CO ₂ -Emissionen durch. Mit durchschnittlichen Treibhausgasemissionen nach GEG von ca. 13 kg/m ² im Jahr 2023 im Vergleich zu 14 kg/m ² im Jahr 2021 konnte die BGH einen weiteren Schritt zum Abbau der Emissionen leisten.

Risken bestehen hinsichtlich der Entwicklung des nach dem CO ₂ KostAufG selbst zu tragenden Kostenanteils der CO ₂ -Kosten bei den fernwärmeversorgten Gebäuden. Vom regionalen Fernwärmeversorger haben wir hierzu für das Jahr 2023 noch keine lnformationen erhalten, sodass wir diese Werte geschätzt haben. Für die Folgejahre ergeben sich Risken hinsichtlich der prognostizierten Entwicklung des CO, -Preises und dem damit künftig selbst zu tragenden Anteil der CO ₂ -Kosten. Dieser belastet das lnvestitionsbudget für die Durchführung von lnstandhaltungsmaßnahmen.

Im Weiteren ist eine sukzessive Erarbeitung einer unternehmenseigenen Klimaschutzstrategie, ausgerichtet an den gesetzlichen und baurechtlichen Vorgaben, und dem Rahmen der technisch, wirtschaftlichen und finanziellen Gegebenheiten vorgesehen. Etwaigen Kosten- und Vermietungsrisiken gilt es dabei zu begegnen.

Zusammenfassend betrachten wir die Risiken, die zu einer ungünstigen Entwicklung des Unternehmens führen könnten und sich negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken könnten, in der gegenwärtigen Lage noch als gering. Dennoch besteht die Möglichkeit, dass sich globale Ereignisse und nationale bzw. europäische politische Unsicherheiten in der Zukunft auf unsere Entwicklung auswirken könnten.

3.2 Chancen der künftigen Entwicklung

Wir gehen für den Wohnungsmarkt in Neumünster weiterhin von einer gleichbleibenden bis leicht steigenden Nachfrage nach Wohnraum aus. Die Haushalts- und Bevölkerungsentwicklung der Stadt zeigt deutlich, dass der Bedarf nach 2 bis 2,5 Zimmer-Wohnungen leicht steigen wird. Diese Erwartungen wurden in den Unternehmensplanungen und Konzepten berücksichtigt.

Für unsere Genossenschaft hat sich unsere langfristige Strategie mit der Konzentration auf energetische Modernisierungen in ausgewählten Wohnstandorten bewährt und wird konsequent fortgeführt. Hierin sehen wir gleichzeitig die Chance, den vorhandenen Bestand zukunftsfähig zu gestalten, die Vermietung dauerhaft zu sichern und die Wirtschaftlichkeit unserer Genossenschaft kontinuierlich zu verbessern.

Die Erfahrung hat gezeigt, dass durch differenzierte Modernisierungskonzepte mit zeitgemäßer Ausstattung die Nachfrage nach unseren Wohnungen stetig steigt. Neben Modernisierungen mit Grundrissänderungen werden zunehmend Qualität, Service und Wohnumfeld von Bedeutung sein. Unsere Genossenschaft hat sich hier entsprechend positioniert, was bei Mitgliedern, Neukunden und in der Stadt Neumünster sehr positiv aufgenommen wird.

4. Prognosebericht

Für uns als Vermietungsgenossenschaft sind Risiken von wesentlicher Bedeutung, die im Zusammenhang mit Veränderungen auf dem Neumünsteraner Mietwohnungsmarkt stehen. Auch die Kundenwünsche, die unsere Mitarbeiter erhalten, werden immer differenzierter, individueller und anspruchsvoller. Daher unterliegen in der Dienstleistung unsere Prozesse einer ständigen Optimierung. Die Mitarbeiter/innen werden für die kontinuierliche Qualifizierung weitergebildet.

Die wiederholt positiven Ergebnisse und Kennzahlen sind das Resultat einer konsequenten Umsetzung des Unternehmenskonzeptes. Die Planung über einen Zeitraum von 3 Jahren umfasst die gewachsenen Anforderungen an Neubau, Modernisierung und Instandhaltung und trägt den Grundsätzen zur Steuerung der wirtschaftlichen Prozesse Rechnung.

Politische kurzfristige Vorgaben bringen latente Unsicherheiten in die Planungs- und Ausführungsprozesse, die zu stetigem Umdenken zwingen und erhebliche Kostensteigerungen zur Folge haben.

Mit dem Ukraine-Krieg und dem Nahostkonflikt verbundene Risiken führen zu einem hohen Grad von Unsicherheit, der zu negativen Abweichungen von der Unternehmensplanung und den Kennzahlen führen kann.

Vorbehaltlich der oben genannten Einflüsse sind für die nächsten drei Jahre nur geringe Risiken zu erkennen, die zu einer ungünstigen Entwicklung im Unternehmen mit negativer Beeinflussung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage führen könnten. Vielmehr gehen wir davon aus, dass sich auch die zukünftigen Ergebnisse unserer Genossenschaft weiter nachhaltig positiv entwickeln.

Ein Schwerpunkt unserer Investitionstätigkeit wird auch in den nächsten Jahren bei dem Umbau und der Modernisierung der Bestände liegen, um mit der Qualitätsverbesserung der vorhandenen Wohnungen die Förderung unserer Mitglieder zu betreiben und gleichzeitig Wettbewerbsvorteile zu erzielen.

Die von der Baugenossenschaft Holstein eG in 2023 getätigten Investitionen wurden hauptsächlich für Maßnahmen zur Reduzierung der CO ₂ -Emissionen (Wärmedämmung, Heizungsoptimierung, Umstellung von Gas auf Fernwärme) erbracht. Dieses setzen wir in 2024 fort und haben Ausgaben für Bestandsmodernisierungen in Höhe von 5.071,0 TEUR geplant, die mit 1.271,0 TEUR Eigenmitteln und 3.800,0 TEUR Fremdmitteln finanziert werden sollen.

Zum Ende des Jahres 2024 weist unsere Finanzplanung eine Finanzreserve von 5.354,9 TEUR aus.

Mit diesem Geschäftsmodell der nachhaltigen Bewirtschaftung und teilweisen Erneuerung der eigenen Bestände bei wiederholt positiven Ergebnissen und Kennzahlen sind wir für die Zukunft gut gerüstet.

Unsere Genossenschaft erwartet im laufenden und in den folgenden Geschäftsjahren einen positiven Verlauf ihrer Entwicklung, da weder aufgrund der aktuellen Marktlage noch der zu erwarteten Entwicklung mit nennenswertem Leerstand oder mit umfangreichen Mietausfällen zu rechnen ist.

Bei planmäßiger Fortführung von Instandhaltung und Modernisierung rechnen wir für 2024 mit Mieterträgen (nach Erlösschmälerung) von 9.774,8 TEUR, Zinsaufwendungen von 505,7 TEUR und planen die Kosten für Instandhaltung (ohne Aufwendungen mit Erstattungsansprüchen) mit 4.251,5 TEUR. Als Jahresüberschuss rechnen wir mit einem Betrag von 672,8 TEUR. Damit wird unser Eigenkapital weiter gestärkt und die finanzielle Basis für künftige Investitionen weiter verbessert.

Bilanz zum 31.12.2023

Aktivseite

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit 01.01. bis 31.12.2023

Anhang des Jahresabschlusses 2023

A. Allgemeine Angaben

Die Baugenossenschaft Holstein eG hat ihren Sitz in Neumünster und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Kiel (GnR 206 NM).

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der aktuellen Fassung (Formblatt VO) beachtet.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Immaterielle Vermögensgegenstände werden nur insoweit zu - um planmäßige Abschreibungen geminderte - Anschaffungskosten aktiviert, als sie entgeltlich erworben wurden. Die Abschreibung der Immateriellen Vermögensgegenstände erfolgt linear mit 20 % bis 33 % p.r.t.

Die Gegenstände des Sachanlagevermögens sind grundsätzlich mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßig lineare Abschreibungen und Zuschüsse, bewertet.

Grundlage für die planmäßigen Abschreibungen der Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit Wohnbauten ist eine Gesamtnutzungsdauer von 75 Jahren. Die Restbuchwerte werden gleichmäßig entsprechend der Restnutzungsdauer abgeschrieben.

Nachträgliche Herstellungskosten auf Grund von umfassenden Modernisierungen werden bei den Abschreibungen ganzjährig berücksichtigt. Gesondert erfasste Kosten für Außenanlagen werden einheitlich mit 10 % p.r.t. abgeschrieben.

Fremdkapitalzinsen werden nicht in die Herstellungskosten einbezogen. Eigene Verwaltungs- und Architektenkosten wurden in Höhe von 261,3 TEUR im Geschäftsjahr aktiviert.

Grundstücke mit Geschäftsbauten werden auf Grundlage einer Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren, Grundstücke mit anderen Bauten auf der Grundlage einer Ge- samtnutzungsdauer von 20 bis 25 Jahren abgeschrieben.

Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden linear zwischen 8 % und 33 % p.r.t. entsprechend ihrer tatsächlichen betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer in Anlehnung an die steuerliche AfA-Tabelle für allgemein verwendbare Anlagegüter ("AV") abgeschrieben.

Bewegliche geringwertige Vermögensgegenstände mit Nettoanschaffungskosten über 150,00 € bis einschließlich 1.000,00 € wurden bis 2018 in jahresbezogenen Sammelposten erfasst, die im Jahr der Bildung und den folgenden 4 Jahren mit jeweils 20 % abgeschrieben werden. Ab 2019 wurde die Sofortabschreibung für GWG zwischen 250,00 € und 800,00 € gewählt.

Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten angesetzt.

Das Umlaufvermögen wurde grundsätzlich nach dem strengen Niederstwertprinzip bewertet. Die Verkaufsgrundstücke wurden zu Anschaffungskosten bewertet.

Bei der Ermittlung der Unfertigen Leistungen aus noch nicht abgerechneten Heiz- und anderen Betriebskosten wurden Wertberichtigungen für Leerstände und CO ₂ - Kosten berücksichtigt.

Forderungen, Sonstige Vermögensgegenstände und Flüssige Mittel und Bauspar- guthaben werden mit dem Nennwert bilanziert. Erkennbaren Risiken bei Mietforde- rungen wird durch Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Darüber hinaus werden uneinbringliche Forderungen direkt abgeschrieben.

Aufgrund von temporären Differenzen zwischen handels- und steuerlichen Wertansätzen im partiell steuerpflichtigen Bereich des Sachanlagevermögens ergeben sich aktive latente Steuern. Die Bewertung erfolgte auf Basis des aktuellen Steuersatzes für Körperschaftssteuer und Solidaritätszuschlag von 15,83% und für Gewerbesteuer von 14,70 %. Aufgrund der Inanspruchnahme des Wahlrechts gemäß § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB werden aktive latente Steuern nicht angesetzt.

Die Pensionsrückstellungen wurden auf der Grundlage versicherungsmathematischer Gutachten unter Anwendung der "Richttafeln 2018 G" von Prof. Dr. Klaus Heubeck dotiert. Als versicherungsmathematische Bewertungsmethode wurde die "projected unit credit method" angewandt. Für eine Anwartschaft und zwei laufende Renten wurden die Barwerte ermittelt. Dabei wurde zur Ermittlung des notwendigen Erfüllungsbetrages zum 31.12.2023 ein Rentenanpassungstrend von 2,4 % berücksich- tigt sowie der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Markt- zins der vergangenen 10 Jahre für eine Laufzeit von 15 Jahren in Höhe von 1,82 % (im Vorjahr 1,78 %) zugrunde gelegt.

Aus der Abzinsung der Pensionsverpflichtungen zum 31.12.2023 mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 10 Jahre (1,82 %) ergibt sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 7 Jahre (1,74 %) ein positiver Unterschiedsbetrag in Höhe von 20,4 TEUR. Dieser abzinsungsbedingte Unterschiedsbetrag ist gemäß § 253 Abs. 6 Satz 2 HGB für die Ausschüttung gesperrt.

Die in den Vorjahren gebildeten Rückstellungen für Bauinstandhaltung betreffen ausnahmslos Maßnahmen zur Mängelbeseitigung bei Abwasseranlagen im Gebäude- bestand und werden in zukünftigen Geschäftsjahren bestimmungsgemäß verbraucht.

Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten nach Maßgabe des § 249 HGB. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurdenmit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen 7 Jahre gemäß der Rückstellungsabzinsungsverordnung, veröffentlicht von der Deutschen Bundesbank, abgezinst. Dies gilt für Rückstellungen zur Beseitigungvon Bleileitungen sowie für Verpflichtungen zur Durchführung von Schönheitsrepara- turen.

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel auf Seite 19 dargestellt:

Die Zugänge bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohn- gebäuden betreffen im Wesentlichen die Anschaffungskosten für die energetische Modernisierungsmaßnahme im Elsterweg 5-9 und 14-18 in Neumünster mit 3.185,5 TEUR und in Boostedt im Gooskamp 2-14 und der Friedrichswalder Straße 21-35 mit 575,0 TEUR.

Die Zugänge und Umbuchungen bei den Technischen Anlagen und Maschinen be- treffen die PV-Anlagen in Boostedt und im Elsterweg.

Die Zugänge bei den Bauvorbereitungskosten betreffen Planungsleistungen für die Modernisierungsmaßnahme im Tivoli in Neumünster.

Die im Umlaufvermögen ausgewiesenen Unfertigen Leistungen beinhalten ausschließlich noch abzurechnende Heiz-, Warmwasser- und Betriebskosten.

Der Posten Sonstige Vermögensgegenstände enthält u. a. Forderungen gegenüber Versicherungen und aus Stromvorauszahlungen. Es sind keine Posten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen, enthalten.

Unsere Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich wie folgt entwickelt:

Von den Sonstigen Rückstellungen entfallen auf Rückstellungen mit nicht unerheblichem Umfang Schönheitsreparaturen in Höhe von 699,2 TEUR und die rechtliche Verpflichtung zur Beseitigung von Bleileitungen in Höhe von 82,2 TEUR.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten und deren Besicherung einschließlich der Vorjahreswerte sind in der folgenden Übersicht dargestellt.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar: (Die erforderlichen Vorjahreszahlen sind in Klammern vermerkt.)

GPR = Grundpfandrechte

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern haben sich wie folgt entwickelt:

Rechnungsabgrenzungsposten

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten umfasst empfangene Mietvorauszahlungen in Höhe von 79,7 TEUR.

Gewinn- und Verlustrechnung

In den Sonstigen betrieblichen Erträgen sind folgende Beträge größeren Umfangs enthalten:

Der Posten Sonstige betriebliche Aufwendungen enthält Beträge größeren Umfangs aus:

Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen enthalten Aufzinsungen in Höhe von 45,0 TEUR für Pensionsrückstellungen sowie für diverse Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Sonstige Angaben

Unsere Anzahl der verbleibenden Mitglieder hat sich wie folgt entwickelt:

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:

Forderungen der Genossenschaft gegen Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder bestehen nicht.

Satzungsgemäß beträgt der Geschäftsanteil unverändert 150,00 €.

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 10,5 TEUR verringert.

Mit der Zeichnung von Geschäftsanteilen ist satzungsgemäß - unverändert gegenüber dem Vorjahr - keine zusätzliche Haftsumme verbunden.

Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:

Aus abgeschlossenen Architekten-und Bauverträgen bestehen am 31.12.2023 sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von rd 3.850,00 TEUR.

Für unsere Genossenschaft ist gesetzlicher Prüfungsverband der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V., Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg.

Mitglieder des Vorstandes:

Mitglieder des Aufsichtsrates:

Gemäß Beschluss vom Vorstand und Aufsichtsrat vom 25.04.2024 wurden 175.882,79 € in die Gesetzliche Rücklage und 1.494.025,09 € in Andere Ergebnisrücklagen eingestellt; damit ergibt sich für das Geschäftsjahr 2023 ein Bilanzgewinn in Höhe von 88.920,00 €.

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen vor, den Bilanzgewinn von 88.920,00 €, dies entspricht 4 % auf die Geschäftsguthaben, als Dividende auszuschütten.

Bericht des Aufsichtsrats

Tätigkeitsbericht für das Geschäftsjahr 2023

Der Aufsichtsrat hat die ihm nach dem Genossenschaftsgesetz und der Satzung obliegenden Aufgaben, den Vorstand in seiner Geschäftsführung zu überwachen und zu beraten sowie die unternehmerischen Aktivitäten zu kontrollieren und zu fördern auch im Geschäftsjahr 2023 wahrgenommen.

Im Berichtsjahr fanden insgesamt 21 Sitzungen statt. Sechs Sitzungen waren gemeinsame Sitzungen mit dem Vorstand und vier Sitzungen fanden ohne den Vorstand statt. Außerdem tagte der Prüfungsausschuss fünfmal und der Bauausschuss sechsmal im Berichtszeitraum.

Der Vorstand berichtete regelmäßig mündlich und schriftlich über die laufenden Bau-, Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, die Budgetentwicklung, die Vermietungssituation, die Finanzlage und Rechtsangelegenheiten sowie das Risikomanagement.

Wesentliche Inhalte der Beratungen des Aufsichtsrates waren das Modernisierungsprogramm, die Wirtschafts- und Finanzplanung, der Geschäftsbericht und weitere Investitionsentscheidungen sowie das Ergebnis der genossenschaftlichen Pflichtprüfung nach § 53 GenG.

Die Tätigkeit des Aufsichtsrates, Beratungsgegenstände, Umfang und Ergebnisse der Beratungen, die gefassten Beschlüsse und Stellungnahmen sowie die Ergebnisse der Prüfungshandlungen sind schriftlich dokumentiert.

Gesetzliche Pflichtprüfung nach § 53 GenG

Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. hat die Baugenossenschaft in der Zeit vom 02.04.2024 bis 25.04.2024 nach § 53 GenG geprüft.

Die Prüfung umfasste die Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse der Genossenschaft und die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung.

Allen Mitgliedern des Aufsichtsrates hat der schriftliche Prüfungsbericht zur Einsichtnahme vorgelegen.

Aus dem Prüfungsbericht geht hervor, dass Vorstand und Aufsichtsrat im Berichtsjahr 2023 ihren gesetzlichen und satzungsmäßigen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen sind, die Vermögens- und die Finanzlage der Genossenschaft geordnet sind.

Jahresabschluss und Lagebericht 2023

Am 25. April 2024 hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss und den Lagebericht geprüft, es wurden gegen das vorläufige Prüfungsergebnis keine Einwendungen erhoben. Der Verband hat der Genossenschaft den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt.

Dementsprechend empfiehlt der Aufsichtsrat den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss zum 31.12.2023 der Vertreterversammlung zur Genehmigung vorzulegen.

Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung dem Lagebericht 2023, der Bilanz zum 31.12.2023, der Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023, dem Anhang zum Jahresabschluss sowie dem Vorschlag des Vorstandes zur Verwendung des Bilanzgewinns von 88.920,00 Euro zuzustimmen und den Vorstand zu entlasten.

Aufsichtsrat

Gemäß § 24 Abs. 4 der Satzung endete für die Aufsichtsratsmitglieder Herrn Jörg Hagedorn und Herrn Claus Rogel turnusmäßig die Amtszeit. Sie wurden von der Vertreterversammlung für weitere drei Jahre wiedergewählt.

Vorstand

Der zum 01.12.2023 auslaufende Vertrag mit dem nebenamtlichen Vorstandsmitglied Frau Angela Zett wurde vom Aufsichtsrat verlängert bis zum 14.09.2028.

Der Aufsichtsrat spricht dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Genossenschaft seinen herzlichen Dank für die im Jahre 2023 geleistete Arbeit aus.

Weitere Angaben

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde am 25.06.2024 festgestellt.